Magazine immobilier commercial > volume 5 - numéro 3 by JBC Média inc.

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VOLUME 5 | NUMÉRO 3

ENTREVUE

Michel Dallaire Croître tout en étant fidèle à ses valeurs ENJEU

Du Plan Nord au Plan Sud... Quand l’avenir du Québec passe par Montréal

COUP D’ŒIL

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VOLUME 5 | NUMÉRO 3

5 MOT DE LA RÉDACTION La passion du métier Par Nathalie Savaria, rédactrice en chef et éditrice déléguée

7 ENTREVUE Michel Dallaire Croître tout en étant fidèle à ses valeurs Par Nathalie Savaria

13 ENJEU Du Plan Nord au Plan Sud… Quand l’avenir du Québec passe par Montréal Par Nathalie Savaria

32 MONDE MUNICIPAL L’aménagement de l’espace public : un enjeu fondamental pour les élus municipaux Par Caroline St-Hilaire

33 ÉCONOMIE Le Plan Sud : le moment est venu de passer à l’action! Par Mario Lefebvre

34 COUP D'ŒIL Place Ville Marie, une véritable « ville dans la ville » Par Suzanne Gagné

17 FOCUS Tendances centres commerciaux Les centres commerciaux à l’heure de la diversification et de la mondialisation

41 EN TOUTE JUSTICE Toujours susceptible de plus d’une interprétation Par Me Lise Bergeron

Par Suzanne Gagné

42 QUÉBEC Changements en vue du côté des centres commerciaux communautaires de Québec

27 MONTRÉAL Le commerce à Montréal : un bref portrait

Par Alain Roy, É.A.

Par Guy De Repentigny

28 DROITS ET OBLIGATIONS Les transactions de cession-bail (sale-leaseback) : En quoi ces transactions diffèrent-elles d’un bail traditionnel ?

44 BRÈVES IMMOBILIÈRES 46 MOT DE L’IDU Par Jacques Métivier, président du conseil d’administration

Par Me Daniel Ferreira

30 FINANCES Du nouveau pour les fiducies

Par Alain Deslauriers et Joy Murad

Le magazine Immobilier commercial est publié par Jacques Boisvert Communications inc.

PRÉSIDENT ET ÉDITEUR: Jacques Boisvert

599, boulevard Sir-Wilfrid-Laurier Belœil (Québec) J3G 4J1

RÉDACTRICE EN CHEF ET ÉDITRICE DÉLÉGUÉE: Nathalie Savaria

Téléphone: 450 446-2006 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 446-1442

ÉQUIPE DE RÉDACTION: Suzanne Gagné et Nathalie Savaria

PHOTO EN PAGE COUVERTURE : © Immobilier commercial par Alain Lambert

COLLABORATION À CE NUMÉRO: Me Lise Bergeron, Guy De Repentigny, Alain Deslauriers, Me Daniel Ferreira, Mario Lefebvre, Jacques Métivier, Joy Murad, Alain Roy et Caroline St-Hilaire

IMPRESSION : Imprimeries Transcontinental S.E.N.C. 2850, rue Jean-Perrin, Québec (Québec) G2C 2C8

info@jbcmedia.ca www.immobilier-commercial.ca

RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES: Hélène Roy DIRECTRICE ARTISTIQUE : Carole Bordeleau

www.jbcmedia.ca

PUBLICITÉ: Zoé Lafond, directrice des ventes Valérie Noël, conseillère en publicité

IMMOBILIER COMMERCIAL — Automne-- 2012

PHOTOS : © Immobilier commercial par Denis Bernier, Denis Lemelin, Alain Lambert et Rosaire Turcotte (sauf indication contraire)

DISTRIBUTION EN KIOSQUE : Messageries de Presse Benjamin ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS : Convention no PP 41614528

ADRESSE DE RETOUR : 599, boulevard Sir-Wilfrid-Laurier Belœil (Québec) J3G 4J1

ABONNEMENTS : 450 446-2006, 1 866 446-3185 ou www.immobilier-commercial.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque nationale du Québec, 2009. La direction laisse aux auteurs l’entière responsabilité de leurs textes. Elle se dégage de toute responsabilité face au matériel non sollicité. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur.

ISSN 1916-6656

MOT DE L A RÉDACTION

La passion du PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR ALAIN LAMBERT

MÉTIER

Nathalie Savaria

Biographie Diplômée en histoire, Nathalie Savaria (B.A., M.A.) a exercé différents métiers associés à l’industrie du livre. Elle a notamment occupé pendant plus d’une décennie le poste d’éditrice aux Éditions Hurtubise avant d’être nommée éditrice sénior et conceptrice au Groupe Librex, une compagnie de Québecor Media. Communicatrice et rédactrice hors pair, elle a également travaillé comme responsable des relations avec les éditeurs et diffuseurs pour la Société de gestion de la Banque de titres en langue française, située à Montréal. Auteure, elle compte déjà quelques publications à son actif parues aux Éditions Hurtubise et aux Éditions du Trécarré.

La vie réserve bien des surprises, surtout lorsqu’on laisse libre cours à ses passions. D’heureuses circonstances ont fait en sorte que j’ai pu concilier mon goût pour l’écriture avec les différents métiers que j’ai exercés au fil des ans. Et voici que ma trajectoire me conduit vers vous, chers lecteurs d’Immobilier commercial ! Mon double mandat de rédactrice en chef et d’éditrice déléguée représente pour moi non seulement une joie et un honneur, mais aussi un merveilleux défi que je compte relever avec succès. Mon seul souhait est de vous servir longtemps et avec passion ! La passion est d’ailleurs très souvent à l’origine d’une carrière fructueuse. Tel est le cas du président et chef de la direction de Cominar, Michel Dallaire qui, après un bref séjour dans un cabinet-conseil en ingénierie, a préféré revenir travailler au sein de l’entreprise fondée par son père et s’adonner ainsi avec ferveur à la gestion et à la promotion immobilières. Il en va de même pour Mario Lefebvre, directeur du Centre des études municipales au Conference Board du Canada, un économiste passionné qui, en plus de signer sa première chronique dans le magazine, nous livre son analyse sur les enjeux et les perspectives d’avenir des municipalités du Québec. La passion se devine aussi dans l’architecture des grands immeubles qui nous entourent. Place Ville Marie, qui souligne cette année son cinquantième anniversaire, donne à la métropole un visage unique que la Grande dame éclaire de son célèbre gyrophare. Un reportage qui devrait ravir tous les passionnés d’histoire comme moi. À tous ceux qui sont friands de nouvelles tendances, vous apprécierez notre dossier sur les centres commerciaux, petits et grands, tous en profonde transformation au Québec comme ailleurs dans le monde. Je profite de l’occasion pour saluer tous nos chroniqueurs et collaborateurs de même que le nouveau président du conseil d’administration de l’IDU, M. Jacques Métivier, dont l’arrivée coïncide avec la mise en œuvre d’un nouveau plan triennal. Que la lecture de ce numéro accompagne avec bonheur la fin de votre été ! Nathalie Savaria Rédactrice en chef et éditrice déléguée

Automne 2012 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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ENTREVUE

Croître tout en étant fidèle à ses valeurs Par Nathalie Savaria

En 2012, Cominar a fait l’acquisition de Canmarc, sa rivale, devenant ainsi le troisième fonds de placement immobilier en importance au Canada. Son président et chef de la direction, Michel Dallaire, nous raconte l’histoire de cette entreprise qui, tout en poursuivant son expansion, a su demeurer fidèle à ses valeurs et, surtout, à l’esprit de son fondateur.

De Québec où l'entreprise est née et possède de solides assises, Michel Dallaire, président et chef de la direction depuis 2005, règne sur un empire immobilier comptant 415 immeubles de bureaux, commerciaux et industriels, totalisant plus de 30,7 millions de pieds carrés, situés au Québec, en Ontario, dans les Maritimes et dans l’Ouest canadien.

JULES DALLAIRE, L'ENTREPRENEUR, LE VISIONNAIRE PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR ALAIN LAMBERT

L’histoire de Cominar ne peut s’écrire qu’en retournant aux sources et à celui qui a donné vie à l’entreprise, Jules Dallaire, père de Michel, décédé d'un cancer en 2005. Tout au long de l’entretien, son prénom sera évoqué à maintes reprises. Michel Dallaire ne dit jamais mon père, mais Jules, comme ce dernier lui en a fait la demande un jour. Jules, un homme qu’il a accompagné sur les chantiers de construction durant toute sa jeunesse et qui lui a légué deux valeurs fondamentales : le respect et l’écoute des personnes.

MICHEL DALLAIRE Président et chef de la direction de Cominar

Profitant de la prospérité d'après-guerre et du boom démographique des années 1950, Jules Dallaire bâtit d’abord des maisons et des immeubles à appartements dans la région de Québec. Puis, vers le milieu des années 1960, il commence à construire ses premiers immeubles commerciaux. «À l’époque, raconte Michel Dallaire, il administrait aussi Automne 2012 — IMMOBILIER COMMERCIAL

ENTREVUE

différents commerces, dont les marchés d’alimentation Dallaire qu’il dirigeait avec trois de ses frères et qui étaient installés dans les centres commerciaux qu’il construisait, et qui ont été vendus à Metro Richelieu dans les années 1970.» Jules Dallaire poursuit sa marche en avant. Inspiré par ses voyages dans le Sud, il veut importer le concept de l’immeuble en copropriété divise. De l’inédit au Québec. Pour mener à bien son projet, « Jules fait modifier le Code civil pour permettre le cadastre vertical », précise Michel Dallaire. En 1973, le Louisbourg, un immeuble résidentiel de 20 étages, est érigé sur les plaines d’Abraham. Vers le milieu des années 1970, Jules Dallaire prend la décision d’abandonner le résidentiel et de se concentrer exclusivement sur le commercial. L’entreprise développe alors un portefeuille composé d’immeubles commerciaux, de bureaux et de bâtiments industriels, essentiellement dans la ville de Québec, où elle se taille une position dominante qu’elle maintient toujours.

L’ARRIVÉE DU FILS En 1986, Michel Dallaire entre au service de l’entreprise créée par son père. Après des études en génie et un séjour de deux ans dans un cabinet de génieconseil, il sait désormais que sa véritable passion, c’est la construction. Il n’empêche que ses études et son expérience d’ingénieur lui apportent une connaissance de la mécanique du bâtiment qui lui sera très précieuse. Dès son arrivée dans l’entreprise, qui connaît une nouvelle phase d’expansion, on lui confie en effet la charge d’importants projets de construction, dont celle de Place de la Cité, à Sainte-Foy. En 1992, tout en supervisant la construction des immeubles, il est nommé vice-président à l’exploitation, un poste où là encore des connaissances techniques sont requises. Il acquiert ainsi une vaste expérience, à laquelle s’ajoutent aussi la location et les finances. Pour son père, il s’agit d’un cheminement essentiel visant à lui donner une vision globale du métier.

UN PUISSANT COUP D’ACCÉLÉRATEUR En 1998, poussée une fois de plus par le souffle novateur de Jules, l’entreprise devient une société publique dont les titres se transigent à la Bourse de Toronto: Fonds de placement immobilier Cominar est né. Michel Dallaire assiste son père dans cette mutation. Un puissant coup d’accélérateur pour l’entreprise. En devenant une société publique, Cominar peut accéder à des capitaux et

IMMOBILIER COMMERCIAL — Automne 2012

FEU JULES DALLAIRE Fondateur de Cominar

En 1998, poussée une fois de plus par le souffle novateur de Jules, l’entreprise devient une société publique dont les titres se transigent à la Bourse de Toronto : Fonds de placement immobilier Cominar est né.

amorcer son expansion hors de la ville de Québec afin de diversifier ses risques. Première étape de cette diversification : Montréal. Sa périphérie d’abord, un marché plus stable, puis le centre-ville, un marché plus volatile, plus affecté par l’économie. Pour ses acquisitions, l’entreprise s’appuie sur un réseau local qui possède une connaissance des marchés. « Je connais l’immobilier, mais je ne connais pas les marchés en profondeur. Il ne faut pas avoir peur d’aller chercher des gens qui en connaissent plus que nous », admet Michel Dallaire, qui donne ainsi l’une des clés de la réussite de l’entreprise.

CAP MAINTENU SUR LES OBJECTIFS Si la croissance et la diversification du portefeuille sont à l’ordre du jour, la succession l’est aussi. En 2003, selon un plan établi par son père qui, en homme prévoyant et avisé, veut ainsi rassurer les actionnaires, Michel Dallaire devient président et chef de l’exploitation. Mais au printemps 2005, les événements se précipitent. Jules Dallaire, qui devait prendre sa retraite vers la fin de l’année, est emporté par la maladie. Son fils accède à la direction de la société en avril 2005. La succession ayant été soigneusement planifiée, l’entreprise poursuit sa croissance avec, aux commandes, son nouveau président et chef de la direction qui, encore aujourd’hui, garde le cap sur les mêmes objectifs : « Nous avons une croissance de 15 % par année en moyenne, ce qui fait que nous doublons notre portefeuille aux cinq ans, dit-il. Notre objectif est d’essayer de maintenir une diversité de nos revenus, entre les immeubles commerciaux, de bureaux et les parcs industriels, c’est-à-dire les entrepôts et les centres de distribution. » Une répartition assez équilibrée des revenus qui se partagent plus ou moins au tiers, selon les périodes, pour chacun des secteurs.

Sans laisser de trace.

nettoyage . menus travaux . après sinistre 24/7 stsmaintenance.com La Place Alexis Nihon à Montréal, propriété de Cominar Automne 2012 — IMMOBILIER COMMERCIAL

ENTREVUE

L’objectif de l’entreprise est également de continuer sa diversification géographique. La société acquiert ainsi quelques propriétés dans la région d’Ottawa tout en consolidant sa position sur le marché montréalais. En 2007, le Fonds immobilier de placement Alexis Nihon est dans sa mire. Alexis Nihon, un immigrant belge qui a fait fortune grâce à son inventivité et à son flair incroyable pour les affaires, a laissé à sa famille un important portefeuille de biens fonciers. Ses héritiers créent en 1981 une société de développement immobilier qui se transforme en fonds immobilier de placement lorsqu’elle entre en bourse en 2002. Cominar met deux ans à l’acquérir, mais pas en totalité, puisque Homburg Invest se porte acquéreur des titres d’actifs commerciaux. Mais Cominar n’a pas dit son dernier mot. Comme le souligne son dirigeant, « dans l’immobilier, il faut savoir être patient ». Entre-temps, en 2010, l’entreprise procède à l’achat de la société Overland Realty Limited et fait ainsi une percée dans le marché immobilier des Maritimes. Fin 2011 et début 2012, le round final se joue pour l’acquisition de Canmarc, autrefois Homburg. Faute de pouvoir s’entendre avec la direction de Canmarc, Cominar lance une offre d’achat hostile. Après avoir bonifié son offre, Cominar conclut finalement une entente à l’amiable avec Canmarc et augmente ainsi sa taille de 45 %. Une entente historique, selon Michel Dallaire : « C’est très rare que quelqu’un qui lance une offre hostile soit la personne qui complète l’offre. […] Le conseil se met en mode défense et va essayer de solliciter d’autres acheteurs. D’où l’importance de garder un contact tout le temps. […] Mais tout a bien fini. C’est la conclusion qui est importante », déclare en riant le dirigeant qui, comme ses actionnaires, considère cette acquisition comme étant naturelle puisque les deux sociétés sont présentes sur les mêmes marchés.

INTÉGRER LES PERSONNES, FUSIONNER LES CULTURES Évidemment, une telle transaction pose le problème de l’intégration du personnel. Michel Dallaire est bien au fait de cette situation qu’il a vécue à quelques reprises déjà. « Acheter de la brique, c’est facile, mais intégrer les personnes, c’est le bout difficile », avoue-t-il. Si la société évite les dédoublements de service, elle n’en met pas moins tout en œuvre pour conserver le personnel en place. En ce qui concerne la fusion des cultures, l’entreprise a adopté depuis longtemps un modèle d’affaires qui, au contraire de la plupart des sociétés immobilières, privilégie l’utilisation des ressources internes et un recours minimal à la sous-traitance. Le personnel permanent est traité avec respect, tout comme les locataires considérés comme des clients, un autre principe établi par Jules Dallaire : « Notre employé va rencontrer notre client toute sa vie. Il faut que se développe ce respect. […] Nous, on n’a pas de locataires, mais juste des clients chez nous. […] Et un client, tu le mets sur un piédestal ». C’est cette culture que Cominar veut inculquer au personnel des entreprises qu’elle acquiert.

REGARD SUR LES MARCHÉS Aujourd’hui, la société, tout en restant prudente et disciplinée dans ses acquisitions, continue son expansion. Si son président et chef de la direction n’écarte pas l’idée d’aller vers les États-Unis un jour, il préfère attendre que la situation économique se stabilise de l’autre côté de la frontière, comme l’ont d’ailleurs suggéré plusieurs actionnaires de la société, que Michel Dallaire voit comme de véritables partenaires.

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Sur les marchés immobiliers où la société évolue, Michel Dallaire livre une brève analyse. Si Québec offre une économie très stable, il n’en est pas de même pour Montréal. Le portefeuille industriel de la société, composé

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Conférence de Cl’automne, l’autom mne, Québec

30 octobr re octobre

À déterminer

Mot de la Mairesse dee Longueuil, Madame Caroline St-Hilaire St-H Hilaire

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Cl b Saint-James Club S i tJ

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Chapelle du Musée de l’Amérique française

Cocktail de Noël de Montréal M

12 décem mbre décembre

À déterminer

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16 janvie janvier er

Perspectives Québec

janvier 23 janvie er

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6 mars

Soirée immobilière ett Sommet immobilier

3 et 4 avril avrril

Reine Elizabeth

Conférence

22 mai

À déterminer

201 013 0 3

24e Tournoi Tournoi de golf annuel annnuel de Montréal

À déterminer À déterminer À déterminer

Devenez membre m de l’ID l’IDU DU Québec Pour obtenir plus d’informa d’information ation sur notre mission, merci de communiquer coommuniquer avec Raymond C. Bouchard Bouchard,, président-directeur président-directeur général, au 514 866-3625, 866 6-3625, poste 24. Pour toute question concer concernant rnant l’adhésion, veuillez communiquer communiq quer avec Louise Duchesneau Duchesneau,, directri directrice ce du service à la clientèle et du membership, membership, au 514 866-3625, poste 2 22. Raymond C. Bouchard Président-directeur gén général néral rcbouchard@iduquebec.com rcbouchard@iduquebec c.com

Dominique Felx Événements et marketing dfelx@iduquebec.com

Si vous désirez de l’informa l’information ation sur les événements et les commandites, com mmandites, veuillez communiquer avecc Dominique Felx, coordonnatrice dess événements et du marketing, au 514 866 866-3625, 6-3625, poste 26.

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ENTREVUE

d’entrepôts et de centres de distribution, a été affecté par la récession, surtout à cause des liens étroits avec l’économie américaine. En revanche, « le portefeuille d’immeubles de bureaux a quelque peu été épargné, notamment au centre-ville, probablement parce qu’il n’y avait pas de grandes tours en construction en 2008 comme dans les années 1990, selon le dirigeant. Ottawa est un marché plus fermé, tissé serré, précise-t-il. Il n’a été pas facile de faire des acquisitions. […] Il faut juste être patient ». Si les provinces atlantiques constituent de plus petits marchés, plutôt stables, qui intéressent moins les gros joueurs, Cominar n’a pas hésité à y développer une plate-forme et à travailler avec le personnel en

place. Quant au marché de l’Ouest, volatile de nature, qui s’est ajouté avec l’achat de Canmarc, l’heure est encore à la découverte et à la recherche de bonnes occasions. Une stratégie que Cominar adopte aussi en Ontario, notamment à Toronto.

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En phase avec son temps, Cominar s’est engagée résolument sur la voie écologique qui, de l’avis de son président et chef de la direction, est désormais incontournable. « Tous nos nouveaux projets de construction sont des projets LEED. Aujourd’hui, tu ne peux pas construire un immeuble de bureaux en pensant qu’il ne sera pas LEED», affirme Michel Dallaire qui note une évolution rapide des mœurs sur ce plan. D’ailleurs, la société a annoncé récemment la construction d’une nouvelle tour de bureaux entièrement LEED, à Laval. Autre signe d’ouverture de Cominar à son époque : la présence des femmes aux plus hautes instances. La mixité est une des préoccupations de son dirigeant. Une seule femme siège actuellement au conseil des fiduciaires et, confie-t-il, « on en cherche ! ». Dans le domaine de l’immobilier comme chacun le sait, les femmes sont encore rares, et très souvent anglophones. S’il ne désespère pas d’en trouver une qui pourra siéger comme fiduciaire, elle devra toutefois être bilingue, les réunions du conseil se déroulant en français. Sur cet homme discret dont on connaît peu de choses, hormis sa réussite, on est tenté de savoir ce qui inspire une si belle trajectoire. Sa réponse est digne de celle d’un grand bâtisseur : « Vous n’avez pas idée de la satisfaction que l’on éprouve quand on fait du développement. […] Quand on construit un immeuble, à partir d’un champ, on laisse quelque chose qui va être là plus longtemps que nous. C’est un bel héritage, une grande satisfaction.» ,

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR ALAIN LAMBERT

ENJEU

MARIO LEFEBVRE Directeur de Centre des études municipales au Conference Board du Canada

Du Plan Nord au Plan Sud… Quand l’avenir du Québec passe par Montréal Par Nathalie Savaria

En juin dernier, Mario Lefebvre, directeur du Centre des études municipales au Conference Board du Canada, a lancé un vibrant appel à des chefs d’entreprise pour la revitalisation de Montréal, la mal-aimée, dans ce qu’il a appelé son «Plan Sud», sujet qui inaugure d’ailleurs sa première chronique dans Immobilier commercial. Nous avons voulu connaître le parcours de ce brillant économiste et dresser avec lui les enjeux et les perspectives d’avenir des municipalités québécoises.

Homme de conviction, Mario Lefebvre n’hésite jamais à dire les choses franchement et en termes clairs. En effet, nul besoin d’être économiste pour le comprendre. Sachant que la plupart du temps il s’adresse à des profanes, il évite tout jargon et explique les enjeux économiques sans recourir à des théories compliquées.

UNE PASSION POUR L’ÉCONOMIE Mais qu’est-ce qui anime cet homme au discours captivant? L’économie d’abord, « une passion qui ne se dément pas », confie-t-il, le regard allumé. À l’adolescence, Mario Lefebvre s’intéresse aux chiffres et aux phénomènes économiques. Son premier cours d’économie au cégep est une révélation. Comme une boussole qui indique le pôle Nord magnétique, le jeune homme vient de trouver sa voie.

À la fin de ses études en économie à l’Université de Montréal, les événements s’accélèrent. À peine quelques mois après l’obtention de son diplôme de maîtrise, en 1991, la Banque du Canada lui offre son premier emploi. Sans l’avoir espéré, il entre d’emblée, comme il le dit lui-même, dans « les ligues majeures ». Son séjour dans cette institution de prestige lui donne l’occasion d’approfondir ses connaissances en économie canadienne et surtout de Automne 2012 — IMMOBILIER COMMERCIAL

ENJEU

développer une double expertise : « d’abord en analyse industrielle, puis en économie régionale, un cheminement très complémentaire, car industrie et région vont de pair », précise-t-il. Puis, un jour, il reçoit un appel du Conference Board du Canada qui, ayant eu vent de son intérêt pour la modélisation économique, lui offre un poste dans ce domaine. Sur le coup, il refuse. L’idée de faire carrière ailleurs qu’à la Banque du Canada ne lui avait même pas effleuré l’esprit. Immédiatement après avoir raccroché le combiné, le doute s’installe : il est jeune, à peine 30 ans, et surtout, il n’a jamais voyagé au-delà de New York. Deux semaines plus tard, il rappelle son interlocuteur. Par chance, l’organisme n’a pas encore déniché la perle rare. À la suite d’une série d’entrevues, il décroche le poste. Après quelques années passées à sillonner la planète, il souhaite relever de nouveaux défis. Encore une fois, le sort lui est favorable puisque son employeur lui offre, en 2001, un autre poste sur un plateau d’argent : celui de directeur des prévisions économiques provinciales. Un an plus tard,

Les villes au Canada sont en bas de la chaîne alimentaire en ce qui concerne la fiscalité. On les laisse s’arranger comme elles peuvent avec l’impôt foncier dont on a étiré l’élastique au maximum.

doté d’un riche bagage, il est nommé directeur du Centre des études municipales du Conference Board, fonction qu’il occupe toujours avec bonheur dix ans plus tard.

UN ARDENT DÉFENSEUR DE LA CAUSE MUNICIPALE Les municipalités, voilà la seconde passion de Mario Lefebvre. En fait, l’avenir de celles-ci est une véritable cause pour l’économiste. Selon lui, l’évolution des villes, dont les responsabilités se sont accrues au fil du temps – certaines municipalités s’occupent maintenant de l’intégration des immigrants et de développement économique –, nécessite un rééquilibrage des ressources entre les différents ordres de gouvernement. Son constat sur le financement des municipalités est sans équivoque : « Les villes au Canada sont en bas de la chaîne alimentaire en ce qui concerne la fiscalité. On les laisse s’arranger comme elles peuvent avec l’impôt foncier dont on a étiré l’élastique au maximum. » L’économiste ne tarit d’ailleurs pas d’éloges envers ceux et celles qui dirigent les municipalités, souvent avec des moyens limités. « Les dirigeants municipaux sont des personnes extraordinaires. Il y a des maires, dont certains ne sont pas beaucoup payés, qui sont très dévoués à la cause de leur ville. Cela me stimule et me donne le goût de continuer. Et, en plus, ils me donnent l’impression de les aider. » Et ce qui est très utile pour les municipalités, ce sont les prévisions économiques du Conference Board.

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PHOTO : PAUL CIMON

10 dernières années, a été un aimant pour les personnes qui habitent le Saguenay. « Beaucoup d’entre elles n’ont pu résister à l’appel », estime l’économiste qui considère la démographie comme étant l’enjeu majeur de cette région.

La ville de Saguenay

Lors de notre rencontre avec Mario Lefebvre, l’organisme venait justement de publier ses prévisions économiques pour les 15 plus petites régions métropolitaines de recensement au Canada. Une véritable mine de renseignements provenant du Conference Board et diverses sources – Statistique Canada, Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) – que l’organisme compile, synthétise et analyse. Chaque année, en décembre, le Conference Board publie aussi les prévisions économiques pour les 28 régions métropolitaines de recensement, dont Montréal et Québec.

DES ATOUTS ET DES DÉFIS POUR TROIS RÉGIONS MÉTROPOLITAINES QUÉBÉCOISES Des trois plus petites régions métropolitaines de recensement québécoises – Saguenay, Trois-Rivières et Sherbrooke – qui font l’objet du rapport, l’économiste brosse un portrait contrasté. Contrairement à Sherbrooke, la situation reste difficile pour Trois-Rivières et Saguenay, qui connaissent toutefois depuis deux ans une diminution des mouvements migratoires de sortie. Optimiste, Mario Lefebvre soutient « que la saignée de personnes n’est pas éternelle et que les gens qui voulaient partir sont partis », citant en exemple la Saskatchewan où l’on observe depuis quelques années un arrêt des sorties migratoires. D’après lui, Québec, qui a connu une forte croissance économique ces

Sur l’attractivité de ces trois régions métropolitaines pour les investisseurs, Mario Lefebvre reste nuancé. Le Saguenay est une région au potentiel intéressant, le coût de la main-d’œuvre, des loyers et des terrains demeurant en général assez bas. En revanche, l’éloignement peut représenter un frein par les coûts de transport que celui-ci entraîne. Sherbrooke, qui est de loin la région qui se porte le mieux parmi les trois, avec un taux de croissance prévu de 2,3 % en 2012, offre de très belles perspectives. Fait à noter, « la ville attire depuis 10 ans des gens venus de la grande région de Montréal – qui perd d’ailleurs de 5 000 à 6 000 personnes chaque année au profit d’autres villes, dont Québec ». La présence de l’université et d’entreprises de hautes technologies constitue un facteur explicatif en ce qui concerne Sherbrooke, mais ce n’est pas le seul. « En fait, lorsque les personnes mobiles se déplacent, surtout si elles sont diplômées, elles sont à la recherche d’une ville où il y a des

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gens éduqués et de bonnes écoles pour leurs enfants », explique l’économiste qui cite une étude du Conference Board à ce sujet. Sherbrooke représente donc un pôle d’attraction pour bien des gens et des entreprises. Éprouvée par les déboires de son secteur manufacturier, la ville de Trois-Rivières se relève quant à elle lentement. « Si le projet de modernisation de la centrale Gentilly-2 peut aller de l’avant, celui-ci pourrait donner un meilleur influx à la reprise qui se fait déjà sentir », prévoit Mario Lefebvre.

Le Québec ne sera jamais à son plein potentiel économique si Montréal bat de l’aile. Montréal est censé être notre plaque tournante. – Mario Lefebvre

MONTRÉAL, L’AVENIR DU QUÉBEC ? Mais la grande préoccupation de l’économiste reste l’avenir de la grande région de Montréal. Sans nier l’importance du Plan Nord, il croit fermement qu’un Plan Sud est d’une nécessité vitale pour l’économie québécoise. « Le Québec ne sera jamais à son plein potentiel économique si Montréal bat de l’aile, affirme-t-il avec conviction. Montréal est censé être notre plaque tournante. » Plutôt que de s’attarder sur les causes à l’origine du déclin économique de Montréal, Mario Lefebvre préfère miser sur l’action. Son Plan Sud, qu’il a présenté lors d’un événement organisé par l’Institut de développement urbain du Québec (IDU), le 14 juin dernier, constitue sa réponse pour revitaliser une économie montréalaise à bout de souffle. Le Plan Sud, qui a fait l’unanimité auprès des gens d’affaires présents à la rencontre (voir la chronique de Mario Lefebvre à la page 33), détermine les enjeux auxquels les gouvernements et tous les acteurs impliqués dans le développement de Montréal devraient s’attaquer en priorité. Immigration, gouvernance, investissement, développement économique, grappes industrielles figurent parmi ces enjeux. Sans avoir la prétention de tout régler, le Plan Sud, fruit d’une consultation que l’économiste a menée auprès de gens d’affaires et diverses personnes, définit les actions à cibler à court terme.

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Pas de doute, pour Mario Lefebvre, il est grand temps d’agir, car l’avenir du Québec est en jeu ! , 16

IMMOBILIER COMMERCIAL — Automne 2012

FOCUS

Tendances centres commerciaux Les centres commerciaux à l’heure de la diversification et de la mondialisation Par Suzanne Gagné

Diversification et mondialisation décrivent bien deux grandes tendances qui viennent transformer le paysage de nos centres commerciaux. Ces sujets, entre bien d’autres, ont été abordés lors de la conférence du chapitre québécois de l’International Council of Shopping Centers, tenue à Montréal en juin dernier. Immobilier commercial profite de l’occasion pour vous PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

présenter plus en détail les tendances d’ici et d’ailleurs. On a connu les boutiques des centres commerciaux de banlieues tranquilles et celles des centres-villes fourmillant de commerces. Puis sont venus les détaillants de grande surface et les centres commerciaux de très grande surface, auxquels se sont ajoutés plus récemment les mégacentres commerciaux (power centres), les centres commerciaux à ciel ouvert (lifestyle) et les complexes multifonctionnels. Compte tenu de tous ces changements, y a-t-il encore de la place pour de nouveaux développements ? « La situation économique modeste fait en sorte que la tendance au développement est un peu moins forte, mais on remarque tout de même une certaine effervescence », estime Gaston Lafleur, président-directeur général du Conseil québécois du commerce de détail.

GASTON LAFLEUR Président-directeur général Conseil québécois du commerce de détail

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Il donne pour exemples, dans la grande région de Montréal, le complexe immobilier de Griffintown ainsi que le projet ressuscité de Mirabel-sur-le-Lac, de type magasin d’usine (factory outlet), sans oublier le populaire Quartier DIX30 sur la Rive-Sud de Montréal, un centre commercial à ciel ouvert de 1,4 million de pieds carrés, qui allie magasins de grande surface, boutiques, restaurants, complexe résidentiel et divertissements.

Les propriétaires de centres commerciaux doivent être très près de ce qui se passe dans leur environnement immédiat, entre autres des changements démographiques. Les quartiers changent et sont aussi touchés par le vieillissement de la population.

– Jean-François Grenier

DESJARDINS ASSURANCES GÉNÉRALES PRÉSENTE SON CONSEIL PRÉVENTION LES INFILTRATIONS D’EAU DANS LES IMMEUBLES PAR LE TOIT La toiture constitue un élément critique de la structure d’un bâtiment. De ce fait, l’étanchéité et les travaux de toiture sont souvent la source d’une bonne partie des dégâts d’eau qui représentent le dommage le plus fréquent des immeubles. Il importe donc de bien examiner l’état de la toiture et de s’assurer que le drainage du toit est efficace. L’ÉTAT DE LA TOITURE Une toiture qui n’est pas bien entretenue connaîtra un vieillissement accéléré. Il est donc important d’inspecter régulièrement son état. Dans le cas de toits en pente, il y a lieu d’examiner l’état du recouvrement pour identifier des signes d’usure ou de vieillissement (bardeaux mal fixés, gonflements, coins retroussés, etc.). Il faut aussi porter une attention particulière aux solins autour des cheminées et des bouches d’aération. Quant aux toits plats, une inspection semestrielle est recommandée au strict minimum. LE DRAINAGE DU TOIT

JEAN-FRANÇOIS GRENIER Directeur sénior Groupe Altus

DES CENTRES MULTIFONCTIONNELS « Les centres commerciaux plus traditionnels doivent s’ajuster à ces nouveaux concepts, qui ont déplacé la clientèle, poursuit Gaston Lafleur. Ces centres peuvent s’adapter en réaménageant leurs locaux, en améliorant la diversité des détaillants, en attirant de nouveaux commerces plus tendance, etc. » Même son de cloche du côté de Jean-François Grenier, directeur sénior du Groupe Altus, une société d’experts-conseils en immobilier. « Les propriétaires de centres commerciaux doivent être très près de ce qui se passe dans leur environnement immédiat, entre autres des changements démographiques. Les quartiers changent et sont aussi touchés par le vieillissement de la population.

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Automne 2012 — IMMOBILIER COMMERCIAL

FOCUS

Un centre commercial axé sur la famille passera éventuellement du côté des empty nesters (parents maintenant seuls), soit une clientèle très différente. C’est une dynamique importante. Il faut donc envisager la possibilité de greffer à un centre commercial d’autres activités comme des divertissements, un hôtel ou des bureaux, pour que le centre devienne multifonctionnel. La proximité de tous les services attire les gens. »

À L’HEURE DE LA MONDIALISATION À ces concepts s’ajoute une autre nouveauté dans nos centres commerciaux : l’arrivée de nouveaux détaillants américains et européens. « Plusieurs estiment qu’ils ont saturé leur marché, donc l’évolution naturelle pour eux est de prendre de l’expansion à l’étranger, note Gaston Lafleur. Le Québec et le Canada sont des endroits de choix parce qu’ils sont stables politiquement, avec un revenu parmi les plus élevés au monde, et que les consommateurs sont donc prêts à recevoir de nouveaux détaillants. » Selon Luc Lavigne, directeur, services-clients, de la firme de conseillers en commerces de détail Oberfeld Snowcap, les détaillants étrangers attirent souvent l’attention parce qu’ils sont nouveaux et qu’ils présentent de nouvelles tendances, surtout en matière de mode. « Par contre, dit-il, le détaillant étranger moins connu qui arrive sur notre marché doit souvent prévoir attendre au moins trois ans pour voir ses affaires progresser et générer des profits. Les gens d’ici sont souvent hésitants à suivre les modes plus avantgardistes et n’osent pas toujours acheter un vêtement avant qu’il soit vraiment à la mode, contrairement aux Européens qui ont souvent un an d’avance sur nous. » Certains détaillants étrangers viennent s’implanter chez nous, mais c’est aussi le cas des détaillants d’ici, comme le Groupe Aldo, qui est désormais présent à travers le monde.

UN WOW EN RÉGION

LUC LAVIGNE Directeur, services-clients Oberfeld Snowcap

Selon M. Grenier, on voit de plus en plus de centres de ce type poindre à l’horizon. « Leur superficie commerciale est moindre que celle des centres de type lifestyle. Certains ont une superficie totale de 300 000 à 500 000 pi2, mais dont seulement 40 000 à 90 000 pi2 sont réservés aux commerces, et incluent surtout des services de proximité comme les pharmacies, etc. » Il donne pour exemple un projet du Groupe Maurice, dans le nord de Montréal, où se côtoieront un supermarché, une clinique, des unités locatives et des condominiums. À Québec, le complexe Jules-Dallaire, sur le boulevard Laurier, réunit des locaux commerciaux et des bureaux ainsi que des appartements locatifs haut de gamme. « C’est la voie de l’avenir, notamment en raison du vieillissement de la population », croit-il. 20

IMMOBILIER COMMERCIAL — Automne 2012

Si le bassin de population à l’extérieur des grands centres urbains ne justifie généralement pas la présence de nouveaux concepts de très grande superficie, cela ne signifie pas pour autant qu’il n’y a là aucune activité... « Le commerce de détail est en perpétuelle évolution, indique Gaston Lafleur. Tous les centres commerciaux doivent s’adapter s’ils veulent progresser et survivre. Les plus traditionnels n’échappent pas à cette règle. Ils doivent trouver d’autres façons de créer un wow ! pour attirer les détaillants et les consommateurs. »

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FOCUS

LE COMMERCE DE DÉTAIL CANADIEN EN CHIFFRES 2008

2011

Nombre de centres commerciaux*

2 570

2 724

Superficie brute de location

474,9 M pi2

504,6 M pi2

Ventes au détail totales

427,8 G $

456,3 G $

Ventes au détail totales par habitant

8 428 $

8 631 $

Ventes par pied carré dans les centres commerciaux / Canada

n. d.

582 $ (avril 2012)

Ventes par pied carré dans les centres commerciaux / Québec

n. d.

468 $ (avril 2012)

Nombre total d’employés (commerces de détail)

1,7 million

1,6 million

* Inclut seulement les centres commerciaux de 40 000 pi2 et plus SOURCE : INTERNATIONAL COUNCIL OF SHOPPING CENTERS

Par ailleurs, un autre phénomène se produit en région, comme l’explique Luc Lavigne : « Les prix des loyers augmentent sans cesse dans les grands centres urbains. Les détaillants qui ne peuvent plus payer de tel prix ont tendance à s’installer dans les régions, où ils deviennent de nouveaux joueurs et regagnent ainsi en popularité. C’est un cycle du marché. »

LE CENTRE COMMERCIAL DE L’AVENIR Selon Gaston Lafleur, on comptera d’ici une quinzaine d’années de plus en plus de petits centres : « Avec la population vieillissante, qui sera moins mobile et qui affrontera de nouvelles contraintes, la tendance sera de revenir à des surfaces de plus en plus petites. En outre, cette clientèle dépensera moins et sera plus sélective dans ses choix de consommation. La sécurité financière exercera une pression sur la consommation, car même si l’on croit que les gens âgés ont de l’argent, tous n’ont pas des retraites dorées. »

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L’art de voir grand Le plus grand centre commercial au monde se trouve à Dubaï, aux Émirats arabes unis, avec une superficie de 14 millions de pieds carrés réservée aux magasins. Cet endroit est même le théâtre d’un événement annuel appelé le « Festival du magasinage de Dubaï ». À cette occasion, les visiteurs peuvent bénéficier d’achats sans taxes, de rabais atteignant jusqu’à 50 % sur une gamme étendue d’articles, en plus d’avoir la chance de gagner des prix tirés au sort quotidiennement. On y trouve également des divertissements comme des spectacles de musique jazz pour les adultes et des dessins animés pour les enfants. Par comparaison, le plus grand centre d’achats américain est le Mall of America, à Minneapolis (Minnesota), avec 4,2 millions de pieds carrés, tandis que le West Edmonton Mall, en Alberta, en compte 3,8 millions.

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FOCUS

Les réseaux électroniques : un outil de promotion incontournable

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Les outils de commerce électronique sont loin de sonner le glas des magasins et des centres commerciaux, bien au contraire ! « Le commerce électronique vient ajouter une corde à l’arc des détaillants, estime Gaston Lafleur. Il s’agit d’un outil de mise en marché qui devient incontournable. Les détaillants l’utilisent pour commercialiser leur offre ou pour faire des transactions, tandis que plusieurs centres commerciaux s’en servent pour promouvoir leur centre. Le consommateur peut alors comparer les produits des détaillants qui font partie d’un même centre commercial, ou encore consulter des offres spécifiques. » Selon lui, les deux tiers des internautes utilisent les réseaux électroniques pour comparer les prix, puis acheter sur place. « De plus en plus, les commerçants se servent des médias sociaux et du commerce mobile sur des téléphones intelligents pour faire des offres alléchantes qui ne s’appliquent que lors d’une visite en magasin, une façon de favoriser l’achalandage, explique M. Lafleur.

IMMOBILIER COMMERCIAL — Automne 2012

« Chaque centre commercial a intérêt à créer une offre qui le distinguera de ses concurrents. Le potentiel de promotion est exponentiel ! » Même son de cloche du côté de Luc Lavigne, qui croit que les canaux électroniques ne diminuent pas l’achalandage des boutiques : « En matière de mode, par exemple, il peut être risqué d’acheter un vêtement sans l’essayer. Les frais de retour sont coûteux. Les consommateurs préfèrent acheter leurs vêtements sur place. Ils se servent d’Internet surtout pour connaître les tendances et pour voir les articles disponibles en magasin. » Les réseaux sociaux constituent aussi des outils de promotion qu’il convient de ne pas négliger. Ainsi, sur le site Web du Marché international professionnel de l’implantation commerciale et de la distribution (MAPIC), on apprend qu’aux États-Unis, plus de 31 % des utilisateurs quotidiens de Twitter ont demandé à ceux qui les suivent leur opinion au sujet de certains produits ou services. Par ailleurs, on estime qu’il y a, chaque année, près d’un billion (oui, oui : mille milliards !) de conversations au sujet des marques de produits et services, et ce, aux États-Unis seulement. Par ailleurs, certains détaillants sont passés maîtres dans l’art de conjuguer réseaux sociaux et événements sociaux. Ainsi, le détaillant suédois IKEA a organisé dans un de ses magasins du Royaume-Uni un « party pyjama » de 12 heures pour les consommateurs.

De plus en plus, les commerçants se servent des médias sociaux et du commerce mobile sur des téléphones intelligents pour faire des offres alléchantes qui ne s’appliquent que lors d’une visite en magasin, une façon de favoriser l’achalandage.

– Gaston Lafleur

Les 100 premières personnes de plus de 25 ans à réserver un lit au moyen de Facebook ont été invitées à y participer. À leur arrivée au magasin, à 20 h, elles ont été accueillies avec un sourire et une bonne tasse de chocolat chaud puis, après avoir enfilé leur pyjama, elles ont été invitées à choisir leur lit pour la nuit. Des invités spéciaux étaient aussi sur place pour les divertir. Pas bêtes, ces Suédois !

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Automne 2012 — IMMOBILIER COMMERCIAL

FOCUS

Le MAPIC:

le supermarché international de l’immobilier commercial

JOHANNE ROYER Présidente de Könige Communications et représentante du MAPIC au Canada

Les consommateurs peuvent magasiner dans les centres commerciaux, tandis que les responsables de centres commerciaux, pour leur part, peuvent magasiner au… MAPIC ! En effet, le Marché international professionnel de l’implantation commerciale et de la distribution (MAPIC) réunit chaque année des investisseurs, représentants d’enseignes et promoteurs immobiliers de partout au monde pour faire connaître leurs projets et leur expertise. Cette année, l’événement se tiendra du 14 au 16 novembre au Palais des Festivals, à Cannes, en France. « Le MAPIC est un accélérateur de possibilités pour tous les acteurs du développement commercial », dit Johanne Royer, présidente, Könige Communications, et représentante du MAPIC au Canada. Les visiteurs peuvent ainsi rencontrer des décideurs, découvrir de nouveaux projets ainsi que des développements à venir et, au moyen d’échanges et de conférences, avoir une vue d’ensemble des principales tendances du secteur de l’immobilier commercial. « Les attraits du MAPIC sont nombreux pour les centres commerciaux, conclut Mme Royer. Avec plus de 2 300 enseignes et près de 1 000 investisseurs en provenance de plus de 60 pays, ils ont à leur disposition tous les acteurs pour mettre en œuvre leurs projets rapidement. » ,

IMMOBILIER COMMERCIAL — Automne 2012

MONTRÉAL

Le commerce à Montréal : GUY DE REPENTIGNY

UN BREF PORTRAIT

On le sait, le commerce a occupé une place importante dans l’histoire de Montréal, allant du commerce des fourrures au développement de grands magasins prestigieux sur la rue Sainte-Catherine.

> des artères commerciales traditionnelles (noyaux villageois); > des pôles commerciaux majeurs répartis sur tout le territoire; > une ville souterraine de 32 km de réseaux piétonniers commerciaux reliés directement au réseau de transport en commun; > une population ouverte à la variété gastronomique et aux nouveaux produits en raison de sa diversité ethnique et culturelle. Ce qui fait notamment la force et l’unicité de Montréal, c’est la qualité et la diversité de ces actifs commerciaux que l’on trouve sur son territoire. Des actifs qui, rappelons-le, contribuent non seulement à la vitalité économique, mais également à la vitalité culturelle, par leur rôle d’animation grâce à l’organisation, par exemple, de foires commerciales, de défilés, de spectacles, etc. À titre d’exemple, Montréal dispose de multiples rues commerciales de quartier qui offrent des services de proximité, renforçant ainsi le sentiment d’appartenance de la population et la qualité des milieux de vie. Et, avouons-le, Montréal n’aurait pas le même visage sans l’apport exceptionnel de la rue Sainte-Catherine et sans l’attrait du réseau piétonnier souterrain. Avec toute la synergie engendrée par les stations de métro, les tours de bureaux, les galeries marchandes et le commerce sur rue, la structure commerciale du centre-ville est unique.

PHOTO : VIDÉOTRON

ujourd’hui, le commerce détient encore une place prédominante dans l’économie de la métropole. Avec des ventes au détail annuelles de plus de 40 G $, Montréal est le deuxième pôle commercial canadien. Le commerce représentait même, en 2011, le principal secteur d’industries pour le nombre d’emplois à Montréal. En raison de sa concentration de population très élevée, l’île de Montréal centralise l’activité commerciale de toute la région métropolitaine grâce à :

Le 1192, rue Sainte-Catherine Ouest, à Montréal

D’ailleurs, selon l’étude Mystery Shopping, la rue Sainte-Catherine figure dans le palmarès des 30 plus belles avenues du monde. Montréal se classe ainsi au 25e rang, devançant même la réputée Fifth Avenue à New York, classée au 26e rang. L'entreprise française derrière l'étude a voulu vérifier la qualité du service à la clientèle sur les différentes artères grâce à la présence de clients mystères qui ont visité incognito près de 400 commerces des 30 avenues répertoriées. L’évaluation des artères était basée sur quatre critères, soit l'atmosphère de l'avenue, le contact avec les passants, l'apparence du point de vente et l'accueil par le personnel. Mais aujourd’hui, de nouveaux enjeux en matière commerciale émergent. Devant l’explosion du nombre de pôles commerciaux dans la région de Montréal, le vieillissement de la population, la popularité grandissante des achats en ligne et les besoins de relève dans les commerces existants, Montréal doit s’assurer que son caractère unique et sa compétitivité en matière commerciale – qui se manifeste dans sa diversité et dans l’animation – sont préservés, voire renforcés. ,

Guy De Repentigny est chef de division, Soutien aux initiatives stratégiques et programmes, Direction du développement économique et urbain de la Ville de Montréal.

Automne 2012 — IMMOBILIER COMMERCIAL

DROITS ET OBLIGATIONS

Les transactions de cession-bail (sale-leaseback ) :

EN QUOI CES TRANSACTIONS DIFFÈRENTELLES D’UN BAIL TRADITIONNEL?

ME DANIEL FERREIRA

Le sujet des transactions de cession-bail tombe toujours à point. Dans un marché immobilier en ébullition, ces transactions sont populaires, car les entreprises souhaitent monnayer les valeurs élevées qu’elles peuvent obtenir pour leurs propriétés immobilières. Dans un marché plus calme, ces transactions demeurent populaires, car elles permettent aux entreprises d’obtenir les fonds nécessaires à leurs opérations.

alheureusement, il arrive trop souvent que le modèle de bail utilisé dans une transaction de cession-bail ne tienne pas compte des particularités de ce type de transaction. Les parties utilisent le même modèle que pour une transaction de louage traditionnel, ce qui résulte dans un document qui ne reflète pas et, parfois, entre en conflit avec l’intention des parties. Voici donc le sommaire de certains enjeux souvent négligés dans la rédaction et la négociation d’un bail dans le cadre d’une transaction de cession-bail.

GESTION ET CONTRÔLE Dans toutes les transactions relatives aux baux commerciaux, les parties doivent porter une attention particulière à l’allocation de responsabilité liée à l’entretien et à la gestion de la propriété. Toutefois, ceci est particulièrement important dans les transactions de cession-bail puisque l’allocation de responsabilité des baux standards ne fonctionne généralement pas entre les parties pour ce type de transactions. Le vendeur/locataire peut vouloir conserver la responsabilité de l’entretien et de la gestion puisqu’il a déjà le personnel et les installations ou les équipements en place pour remplir ce type d’obligations, ou parce qu’il est mal à l’aise à l’idée de renoncer au contrôle de la propriété. Par ailleurs, afin d’être en mesure de mieux protéger son investissement, l’acheteur/locateur peut vouloir assumer le contrôle de l’entretien, mais en faire supporter les coûts par le locataire et lui facturer des frais de gestion, faisant ainsi augmenter son rendement sur l’investissement. Par contre, le contraire peut aussi être vrai pour les parties : l’acheteur/locateur peut simplement vouloir percevoir le loyer et transférer toutes les responsabilités au locataire, ou le vendeur/locataire peut vouloir que le locateur prenne en charge l’entretien et la gestion de la propriété. Il n’y a pas de bonne ou de mauvaise manière d’allouer la responsabilité – tout dépend de l’intention des parties, mais il faut s’assurer que le bail reflète cet accord.

EXCLUSIONS DES FRAIS D’EXPLOITATION Dans une transaction immobilière, il est fréquent qu’un acheteur demande une réduction de prix si, pendant la période de vérification diligente, il découvre des éléments de l’immeuble qui doivent être réparés ou remplacés. Des exemples typiques comprennent les réductions de prix relativement aux réparations à la toiture, au stationnement ou aux systèmes de chauffage, ventilation et climatisation. Lorsque le vendeur accepte une réduction de prix, il doit s’assurer que le bail ne permet pas à l’acheteur/locateur de recouvrer le coût de ces réparations ou d’un remplacement à titre de frais d’exploitation dans le bail. En d’autres mots, le bail devrait interdire à l’acheteur/locateur de faire 28

IMMOBILIER COMMERCIAL — Automne 2012

les travaux requis et de recouvrer les coûts de toute réparation ou de tout remplacement pour lesquels il aurait reçu une réduction du prix d’achat. Si l’acheteur/locateur demande une réduction de prix, mais que le vendeur refuse, les parties devront alors voir si les coûts pour corriger les anomalies doivent être recouvrables en tant que frais d’exploitation en vertu du bail, ou s’ils doivent faire l’objet d’une exclusion expresse.

LA VENTE D’UN IMMEUBLE « TEL QUEL ET AUX RISQUES ET PÉRILS » DE L’ACHETEUR Dans la majorité des transactions concernant la vente d’un immeuble, les parties désirent allouer le risque concernant la condition environnementale de la propriété, et cette allocation est généralement prévue dans la convention d’achat. Il est primordial que cette allocation de risque soit reflétée de la même façon dans le bail. À titre d’exemple, si l’acheteur acquiert l’immeuble « tel quel et à ses risques et périls », assumant ainsi le risque de contamination environnementale, le bail doit refléter le fait que le vendeur/locataire n’est pas responsable de toute contamination présente à la date de commencement du bail. Il arrive trop souvent que les parties utilisent des clauses environnementales d’un bail standard qui contredisent ce que les parties ont convenu entre elles. De plus, dans le cadre de la vente d’un immeuble « tel quel et aux risques et périls » de l’acheteur, il peut être pertinent de prévoir dans le bail l’exonération du vendeur/locataire de toute responsabilité associée à une condition préexistante, comme le défaut de conformité de l’immeuble aux lois et règlements existant à la date de commencement du bail. Il peut également être pertinent de supprimer toute obligation du vendeur/locataire d’enlever toute amélioration locative ou tout équipement présent lors du commencement du bail.

VENTE FUTURE DE L’IMMEUBLE Les questions relatives à une vente future de l’immeuble ne sont pas limitées aux transactions de cession-bail. Par contre, dans ce type de transaction, le vendeur/locataire a souvent une plus grande marge de manœuvre pour négocier un droit de premier refus, un droit de première offre ou une option d’achat. Lorsque la situation s’y prête, le vendeur/locataire doit tenter d’obtenir ces droits. En somme, comme dans toute transaction de louage commercial, votre précédent de bail n’est que le point de départ et il doit être ajusté à l’entente entre les parties. , Daniel Ferreira est associé chez Blake, Cassels & Graydon S.E.N.C.R.L./s.r.l./LLP.

FINANCES

DU NOUVEAU POUR LES FIDUCIES Par Alain Deslauriers et Joy Murad

ALAIN DESLAURIERS

Avant l’adoption du budget du gouvernement du Québec, le 20 mars 2012, une fiducie non testamentaire et non résidente du Canada, qui tirait un revenu de location d’un immeuble situé au Québec, n’était pas assujettie à l’impôt du Québec si ce revenu constituait un revenu de bien. Cependant, une société non résidente du Canada, qui tirait des revenus de la location d’un immeuble établi en territoire québécois, était assujettie à l’impôt.

ésormais, une fiducie non testamentaire et non résidente du Canada sera tenue de produire une déclaration fiscale pour les années d’imposition se terminant le 20 mars 2012 et après. Elle sera assujettie à l’impôt du Québec au taux de 5,3 %. La production de cette déclaration est obligatoire, et ce, même dans le cas où il n’y a pas d’impôt à payer pour l’année d’imposition. Revenu Québec a procédé à des vérifications fiscales et a constaté que certaines fiducies non testamentaires, initialement non résidentes au Canada, étaient depuis devenues résidentes au pays, mais hors du Québec. Par conséquent, elles n’étaient plus assujetties à l’impôt du Québec en ce qui a trait au gain en capital sur les immeubles locatifs situés en territoire québécois.

La législation fiscale sera modifiée afin que ces fiducies soient réputées disposer de l’immeuble avant de devenir résident du Canada à la juste valeur marchande. Ainsi, les fiducies non testamentaires seront assujetties à l’impôt du Québec sur le gain en capital imposable et sur la récupération de l’amortissement qui pourrait découler de l’aliénation réputée.

JOY MURAD

PHOTO : ISTOCKPHOTO PAR DON BAYLEY

De plus, la fiducie sera tenue de fournir un avis au ministre du Revenu, qui lui émettra un certificat de conformité et en transmettra une copie à l’acquéreur. Ces documents ne seront remis qu’après avoir obtenu l’assurance du paiement de l’impôt résultant de l’aliénation réputée.

Alain Deslauriers, CPA auditeur, CA, est associé en certification et comptabilité et Joy Murad, CPA auditrice, CA, MBA, TEP, est associée en fiscalité.

IMMOBILIER COMMERCIAL — Automne 2012

De façon à ne pas engager sa responsabilité à l’égard de l’impôt québécois, une personne qui acquiert un immeuble au Québec appartenant à une fiducie devra soit avoir reçu une copie du certificat de conformité; ou soit démontrer qu’après avoir fait une enquête raisonnable, il n’y avait aucune raison de croire que le vendeur était une fiducie non testamentaire qui s’est installée au Canada à un moment donné, alors que la fiducie était propriétaire de l’immeuble. Par contre, si l’acquéreur est tenu responsable, celui-ci pourrait être responsable de l’impôt à payer à concurrence de 12 % du prix d’achat de l’immeuble. Enfin, une personne qui souhaite faire l’acquisition d’un immeuble au Québec appartenant à une fiducie non testamentaire devra vérifier que la fiducie réside au Canada non seulement au moment de la vente, mais qu’elle y était résidente en tout temps, depuis qu’elle possédait l’immeuble. ,

Efficacité. Expérience. Flexibilité. Quelques-unes des forces avec lesquelles nous vous aiderons à transformer vos projets en réalisations Engagés à toujours mieux servir nos clients, nous avons accru l’excellence reconnue de notre groupe du droit immobilier et planification au Québec avec l’arrivée de six nouveaux membres : James Papadimitriou, Charles Flicker, Valérie Mac-Seing, Marie-Josée Marcoux, Sébastien Thomas et Sylvie Vandal. Notre groupe offre les services immobiliers et conseils stratégiques à valeur ajoutée les plus efficaces et adaptés aux besoins de nos clients dans le cadre d’opérations et de projets immobiliers.

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Notre équipe de droit immobilier et planification, avec de gauche à droite: Charles Flicker, Annie Gagnon-Larocque, Stéphanie Gilcher, Sébastien Thomas, Valérie Mac-Seing, Adam Barza, Danielle Drolet, James Papadimitriou, Mary Pagonis, Stephen Schenke, Marie-Pier Gosselin, Sylvie Vandal et Marie-Josée Marcoux.

MONDE MUNICIPAL

L’aménagement de l’espace public :

UN ENJEU FONDAMENTAL POUR LES ÉLUS MUNICIPAUX

CAROLINE ST-HILAIRE

Depuis toujours, les municipalités se sont bâti des personnalités propres. Aucune ville ne ressemble à une autre. Aucun village à un autre. Chaque municipalité, chaque quartier, chaque place publique, chaque rue a ses particularités. Et c’est aux élus municipaux que revient la responsabilité de planifier et de gérer avec efficience l’ensemble de ces espaces de passage et de rassemblement.

a gestion de l’espace public est un enjeu fondamental pour les élus municipaux. Pour l’Union des municipalités du Québec (UMQ), la gestion du territoire est d’abord et avant tout une responsabilité politique, qui passe par la conciliation d’une multitude d’intérêts qui se conjuguent dans l’espace public.

La grande diversité des organisations qui sont impliquées dans l’architecture et l’aménagement de l’espace public en est la preuve. Les municipalités du Québec investissent des sommes colossales dans leurs infrastructures pour donner à ces milieux de vie un visage qui leur est propre. Pour les trois dernières années, ce sont près de 11G $ qui ont été investis en infrastructures par les municipalités québécoises. Une grande partie de ces investissements a servi à construire, déplacer ou réparer des réseaux techniques urbains municipaux. Mais les municipalités ne sont pas les seules à investir. Les entreprises aussi investissent massivement dans leurs propres réseaux. Les municipalités reçoivent une quantité croissante de demandes d’intervention qui témoignent de cette réalité. Les élus municipaux profitent d’ailleurs de chaque occasion qui leur est offerte pour inciter les entreprises à procéder à leurs travaux lorsque la municipalité doit intervenir sur ses propres réseaux. Il est en effet inconcevable qu’en 2012, les citoyens subissent l’ouverture d’une même chaussée à quelques années d’intervalle. Ce que l’UMQ exprime par ses multiples représentations, c’est que nos intérêts communs devraient tous nous inspirer à mieux travailler ensemble : travailler à améliorer nos pratiques, travailler dans un esprit d’équité fiscale et travailler à faire de plus beaux milieux de vie. Au mois de juin dernier, le CERIU (Centre d’expertise et de recherche en infrastructures urbaines) a tenu à Saint-Hyacinthe un événement intitulé Forum Espace public – design urbain, réseaux et innovation. L’UMQ y était. Les participants ont été invités à réfléchir à l’espace public urbain de demain; à s’interroger sur les défis

et enjeux économiques, sociaux et technologiques en émergence; à planifier la gestion d’un projet d’espace public; et à partager des solutions concrètes à l’harmonisation des interventions. À la fin de la journée, ils se sont engagés à adopter une déclaration de principes pour une gestion concertée des espaces publics :

1. AGIR EN CONCERTATION Participer activement à des démarches visant à instaurer de meilleures pratiques de concertation, de partenariat et de collaboration, et ce, dans le respect de nos compétences et de nos mandats ainsi que des juridictions établies, afin que nos interventions respectent les espaces publics dans leurs multiples dimensions et vocations et en valorisent la qualité de vie et l’accessibilité pour tous les citoyens.

2. AVISER ET INFORMER DES NOUVELLES TENDANCES ET ORIENTATIONS Dans le respect des impératifs de sécurité, instaurer des procédures d’information et de partage continues relativement à l’introduction de nouveaux types d’équipements, de nouvelles technologies ou de nouvelles orientations d’aménagement (ex. : transport électrifié, borne de recharge, structure de télécommunication, espace partagé, code de la rue, accessibilité physique, etc.) afin d’évaluer les enjeux de cohabitation dans l’espace public et les conséquences pour les divers usagers et acteurs.

3. DÉVELOPPER DES SOLUTIONS CONCRÈTES Contribuer à l’échange et à la discussion multidisciplinaire afin de développer des solutions concrètes et des approches de déploiement d’usages et d’équipements aptes à répondre aux enjeux du développement harmonieux des espaces publics urbains en partenariat avec les citoyens. Ce forum et cette déclaration de principes contribueront assurément à améliorer la collaboration entre tous les partenaires qui partagent l’espace public, au bénéfice des citoyens qui y vivent. ,

Caroline St-Hilaire est présidente de la Commission de l'aménagement et des transports de l'Union des municipalités du Québec et mairesse de la ville de Longueuil. PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

IMMOBILIER COMMERCIAL — Automne 2012

ÉCONOMIE

Le Plan Sud : MARIO LEFEBVRE

LE MOMENT EST VENU DE PASSER À L’ACTION !

L’économie de la grande région montréalaise peine depuis trop longtemps. Ce rendement bien inférieur au potentiel de la région a amené le Conference Board du Canada à proposer le concept d’un « Plan Sud » pour Montréal, que j’ai présenté devant un groupe de chefs d’entreprise en juin dernier. Les autres participants à cette rencontre, Marcel Côté, conseiller en politique économique, et Jean Lapierre, ancien politicien et actuellement analyste et commentateur, partagent l’avis du Conference Board selon lequel il est temps de passer à l’action pour sortir Montréal de son marasme économique. Ils estiment que le concept de « Plan Sud » proposé par le Conference Board est un excellent point de départ dans la mesure où il dégage les notions de base sur lesquelles devra se construire la revitalisation de l’économie montréalaise.

e Plan Sud tel que nous l’envisageons comporte sept volets d’intervention : la santé financière des municipalités, l’immigration, l’investissement, la gouvernance, les grappes industrielles, la commercialisation et l’intégration du développement régional.

VOICI UN RÉSUMÉ DE CERTAINES DES ACTIONS À PRIORISER POUR CHACUN DES SEPT VOLETS : Santé financière des municipalités : Tous les niveaux de gouvernement – municipal, provincial et fédéral (même si les villes demeurent des « créatures des provinces ») – doivent développer et mettre en œuvre un plan d’action commun. Pour commencer, il est temps de diversifier les sources de revenus des villes, et parmi les solutions figure l’idée d’un partage avec les villes des recettes tirées de la taxe de vente. Immigration : La difficulté n’est pas d’attirer des immigrants en nombre suffisant, mais de les intégrer pour qu’ils restent dans la région et y prospèrent. Les associations professionnelles doivent faire de la reconnaissance des titres professionnels leur priorité. De leur côté, les employeurs doivent faire preuve d’une plus grande ouverture quant aux immigrants qualifiés. Investissement : La grande région montréalaise a besoin d’un investissement massif de la part de tous les niveaux de gouvernement dans les infrastructures publiques. Parallèlement, le secteur privé doit continuer d’investir dans le matériel et l’outillage pour rehausser la compétitivité des entreprises de Montréal. Gouvernance : Comme l’a dit Jean Lapierre à la rencontre du 14 juin, « Montréal est un cauchemar à administrer ». Ce cauchemar, les autorités municipales doivent s’y attaquer de front, mais elles

doivent le faire de concert avec le gouvernement provincial, car lui aussi peut contribuer à alléger la structure de gouvernance de la région. Grappes industrielles : Tous les niveaux de gouvernement devront conjuguer leurs efforts pour soutenir les grappes industrielles de Montréal. Ce soutien pourra prendre la forme d’investissements dans les infrastructures, de mesures fiscales de stimulation et d’un meilleur accès au capital de croissance. Les universités et les collèges ont aussi un rôle à jouer en proposant des programmes éducatifs qui fourniront la main-d’œuvre qualifiée dont les grappes industrielles ont besoin. Commercialisation : Les universités, le secteur privé et le gouvernement provincial doivent trouver des moyens de mieux commercialiser les résultats des travaux de recherche menés dans les quatre universités de Montréal. Intégration du développement régional : Les dirigeants municipaux devront s’entendre sur un plan de développement et travailler à sa réalisation. Le moment est venu d’adopter une vision d’ensemble. Étant donné la liste des choses à faire, personne ne devrait s’attendre à ce que le gouvernement du Québec arrive avec un Plan Sud détaillé. En fait, il faut que les dirigeants des secteurs public et privé travaillent à la recherche de solutions et lancent des réformes bien ciblées. C’est ainsi que Montréal, deuxième région urbaine en importance au Canada, pourra devenir la métropole et le moteur économique qu’elle devrait être pour l’ensemble du Québec et même du Canada. À l’inverse, si rien n’est fait, Montréal continuera de vivoter, et ni la province ni le pays ne parviendront à atteindre leur plein potentiel économique. ,

Mario Lefebvre est directeur du Centre des études municipales au Conference Board du Canada. À ce titre, il a développé une vaste expertise de la santé économique et financière des municipalités canadiennes. PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR ALAIN LAMBERT

Automne 2012 — IMMOBILIER COMMERCIAL

IMMOBILIER COMMERCIAL — Automne 2012

PHOTO : IVANOHÉ CAMBRIDGE

Place Ville Marie

COUP D’ŒIL

PLACE VILLE MARIE, UNE VÉRITABLE « VILLE DANS LA VILLE » Par Suzanne Gagné

En 1962, l’idée de construire en plein cœur de Montréal, au-dessus d’une fosse de la gare de triage du Canadien National, une tour de verre et de métal dont la forme en croix permettrait de doubler le nombre de bureaux de coin, en a surpris et séduit plus d’un dans la métropole. Cinquante ans plus tard, Place Ville Marie est devenue une véritable « ville dans la ville », avec ses quatre immeubles, ses 10 000 occupants et sa galerie commerciale souterraine, sans compter ses… 261 kilomètres de tuyauterie et ses 52 codes postaux !

ares sont les immeubles dont l’envergure justifie un souci constant non seulement du service à la clientèle pour les locataires, mais également de l’environnement, de la vie communautaire et même de la philanthropie. C’est le cas de Place Ville Marie, baptisée en souvenir du nom original de Montréal et propriété d’Ivanhoé Cambridge et d’AIMco. Cinquante ans après sa construction, ce complexe jouit toujours d’un prestige indémodable.

« Dans le domaine de l’immobilier, peu importe où l’on se trouve au monde, c’est la localisation qui fait en sorte que l’on se démarque, affirme Dany Gauthier, directeur principal. Place Ville Marie se distingue notamment grâce à sa proximité de la rue SainteCatherine et à son accès direct à la gare Centrale et à deux stations de métro. » Selon lui, les quelque 57 employés de son équipe (sans compter plus d’une centaine d’autres employés en sous-traitance) se font également un point d’honneur d’offrir aux locataires un service à la clientèle inégalé. « Avec un complexe de plus de trois millions de pieds carrés, nous sommes en mesure d’offrir une qualité et une diversité de services que d’autres n’offrent pas. Par exemple, nous avons 900 places de stationnement intérieur. Aussi, des menuisiers, des plombiers et des électriciens sont sur place chaque jour jusqu’à 23 heures pour répondre rapidement aux besoins ponctuels de nos locataires. De plus, chaque fois que nous accueillons un nouveau locataire important, nous refaisons les locaux à neuf, incluant les systèmes mécaniques et d’éclairage. » L’immense esplanade et le parc Monseigneur-Charbonneau comptent aussi parmi les atouts de la « Grande dame de Montréal ». « Ils ajoutent à la qualité de vie des locataires, estime Marie Caron, directrice du marketing. Les gens peuvent sortir à l’extérieur durant leurs pauses ou à l’heure du lunch pour manger ou faire une promenade. Aussi, chaque année, plusieurs activités d’envergure ont lieu sur l’esplanade. »

DANY GAUTHIER Directeur principal Place Ville Marie

Dans le domaine de l’immobilier, peu importe où l’on se trouve au monde, c’est la localisation qui fait en sorte que l’on se démarque .

– Dany Gauthier

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En raison de la superficie du complexe, Place Ville Marie bĂŠnĂŠficie aussi de certaines technologies sur mesure, comme le systĂ¨me dâ&#x20AC;&#x2122;ĂŠclairage du hall dâ&#x20AC;&#x2122;entrĂŠe principal. ÂŤ Câ&#x20AC;&#x2122;ĂŠtait un projet de plus de 500 000 $ qui consistait Ă remplacer des luminaires par une nouvelle technologie LED sur mesure, puisque ce plafond a une hauteur de 50 pieds, poursuit-il. Cela a eu un impact important en matiĂ¨re de consommation dâ&#x20AC;&#x2122;ĂŠnergie. Dâ&#x20AC;&#x2122;ailleurs, chaque fois que nous faisons un projet de construction, nous gardons lâ&#x20AC;&#x2122;aspect environnemental au premier plan. Âť

PHOTOS : IVANOHĂ&#x2030; CAMBRIDGE

Place Ville Marie est entourĂŠe de nombreux autres immeubles modernes qui pourraient sĂŠduire les entreprises. Câ&#x20AC;&#x2122;est pourquoi IvanhoĂŠ Cambridge la garde bien vivante, entre autres en investissant chaque annĂŠe un montant apprĂŠciable dans la rĂŠfection des infrastructures. ÂŤ Au cours des 10 derniĂ¨res annĂŠes, nous avons investi 160 M $ pour nous tenir Ă la fine pointe, prĂŠcise Dany Gauthier. Par exemple, nous sommes en train de remplacer tous les transformateurs ĂŠlectriques et les centres de contrĂ´le des moteurs (CCM). Les investissements constants en infrastructures rendent la gestion quotidienne plus complexe, mais ils rĂŠpondent Ă notre objectif de modernisation tout en permettant la continuitĂŠ des affaires pour nos locataires. Âť

Automne 2012 — IMMOBILIER COMMERCIAL

Lors du renouvellement de notre contrat, nous avons insisté pour que la centrale remplace le mazout par le gaz naturel pour sa chaufferie. En fin de compte, le nouveau système au gaz naturel a réduit de 15 % les émissions de gaz à effet de serre au centre-ville de Montréal.

– Dany Gauthier

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PHOTO : IVANOHÉ CAMBRIDGE

COUP D’ŒIL

Ce souci est incontournable considérant l’ampleur du complexe et son impact sur l’environnement de la métropole. Place Ville Marie n’hésite d’ailleurs pas à se servir de son influence pour inciter ses fournisseurs à adopter des pratiques saines. Par exemple, pour son chauffage, le complexe utilise environ le tiers de la production en vapeur de Climatisation et chauffage urbain de Montréal (CCUM), qui dessert une vingtaine de grands immeubles de la métropole. « Lors du renouvellement de notre contrat, nous avons insisté pour que la centrale remplace le mazout par le gaz naturel pour sa chaufferie, explique M. Gauthier. En fin de compte, le nouveau système au gaz naturel a réduit de 15 % les émissions de gaz à effet de serre au centre-ville de Montréal. » Ces investissements en vue d’un environnement sain sur tous les plans sont d’ailleurs reconnus dans le milieu. Ainsi, en 2011-2012, Place Ville Marie recevait le prix Boma de l’Édifice canadien de l’année pour la qualité de l’ensemble des opérations du complexe. Ce dernier comptait aussi parmi les premiers à recevoir la certification « Réseau écolectrique » d’Hydro-Québec, soulignant ses efforts en matière d’efficacité énergétique. Place Ville Marie est aussi en voie d’accréditation pour la certification LEED. Tous ces atouts ont permis à Place Ville Marie de garder certains locataires depuis le début, comme la Banque Royale pour les bureaux et, dans la galerie commerciale, des commerces comme les Chaussures Brown, le magasin de vêtements Reitmans, la célèbre confiserie Laura Secord et les optométristes Tris Coffin Meunier Rosenthal Asselin. D’autres occupent leurs locaux depuis une vingtaine ou une trentaine d’années.

IMMOBILIER COMMERCIAL — Automne 2012

PHOTOS D’ARCHIVES : IVANOHÉ CAMBRIDGE

Plus qu’un complexe immobilier Jusqu’au début des années 1960, le quartier des affaires de la métropole se trouvait rue Saint-Jacques, dans le Vieux-Montréal. La construction de Place Ville Marie, un immeuble révolutionnaire conçu par l’architecte Henry N. Cobb, sous la direction du célèbre Ieoh Ming Pei, qui a aussi créé la pyramide du Louvre, a permis à la métropole de s’établir comme une ville de classe mondiale et a même mené à la migration du quartier des affaires vers l’avenue McGill College, grâce notamment à son premier locataire, la Banque Royale du Canada, qui y a établi son siège social. Fait intéressant, la Banque est propriétaire du célèbre gyrophare de Place Ville Marie, visible à une distance de 58 kilomètres. Ce dernier se trouvait autrefois au 360, rue Saint-Jacques, sur l’ancien siège social de l’institution financière. Contrairement à une croyance répandue, le gyrophare est symbolique et ne sert pas à guider les avions. Par ailleurs, la galerie marchande de Place Ville Marie a donné naissance au plus vaste réseau piétonnier souterrain au monde, qui s’étale maintenant sur 33 kilomètres. Sa fontaine et son sapin de Noël sont d’autres repères importants pour les citoyens de la métropole.

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Automne 2012 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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LA DAME DE CŒUR La Grande dame de Montréal a également le cœur sur la main, comme en témoignent les quelque 130 000 $ qu’elle verse chaque année à une soixantaine d’organismes communautaires et à la Fondation immobilière de Montréal pour les jeunes (FIMJ), sans compter les espaces et le soutien logistique qu’elle prête à ses occupants lorsqu’ils organisent des activités de collectes de fonds. À l’occasion du 50e anniversaire de Place Ville Marie, l’équipe a d’ailleurs organisé une série d’activités pour rappeler l’importance de ce complexe dans la vie montréalaise, incluant une importante collecte de fonds au profit de la Société canadienne du cancer. Elle a aussi préparé une capsule, qui sera enterrée sous une dalle de béton et dévoilée dans 50 ans, et qui comprendra des témoignages du public et de personnalités connues sur leurs visions de l’avenir. De son côté, l’équipe se révèle fort optimiste quant

au futur de sa protégée : « La rue Sainte-Catherine ne se déplacera pas !, blague Dany Gauthier. Nous aurons donc toujours une excellente localisation et considérant les investissements en modernisation faits par les propriétaires, l’occupation de Place Ville Marie est assurée pour les prochaines années. De plus, le 1, Place Ville Marie est un édifice qui jouit d’un patrimoine historique important. L’architecture moderne du complexe est intemporelle et elle sera toujours aussi belle dans 50 ans. » Selon Marie Caron, la qualité des matériaux est un autre facteur à considérer : « Place Ville Marie a été conçue par un visionnaire et construite pour vivre longtemps, conclut-elle. Il y a beaucoup d’immeubles de qualité à Montréal, mais quand on construit aujourd’hui, ce n’est pas nécessairement pour durer aussi longtemps. Place Ville Marie vieillit bien et continuera dans 50 ans d’être un complexe important pour la ville de Montréal. » ,

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EN TOUTE JUSTICE

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ME LISE BERGERON, AD. E.

TOUJOURS SUSCEPTIBLE DE PLUS D’UNE INTERPRÉTATION

La Cour d’appel a récemment condamné un locataire, qui n’avait jamais pris possession de locaux loués après la signature d’une offre de location, à payer 27 mois de loyer.

ans cette affaire, un promettant-locataire avait fait une offre de location au locateur d’un immeuble commercial. Comme toute offre de location, elle contenait les éléments principaux d’un bail (loyer, superficie, identification des locaux, les travaux à effectuer par l’un et l’autre, etc.). Par la suite, les parties ont eu des discussions notamment quant à l’occupation de locaux adjacents.

Le différend s’est présenté à l’occasion de la livraison, par le promettant-locataire, des plans des travaux à exécuter. Le locateur a alors prétendu que les plans excédaient ce qui avait été convenu et a exigé une somme de 250 000 $ du promettant-locataire pour les exécuter. Le locataire a refusé de payer cette somme et de donner suite à l’offre de location, prétendant un refus du locateur de fournir des locaux de la superficie convenue. La Cour supérieure a considéré que l’offre de location n’était qu’une lettre d’intention, se fondant sur le fait que des discussions postérieures avaient eu lieu, démontrant ainsi, selon le juge, que l’offre de location ne contenait pas tous les éléments de l’entente entre les parties. La Cour supérieure a également été d’avis que la réclamation par le locateur d’une somme de 250 000 $ était abusive et de mauvaise foi. Heureusement, la Cour d’appel a infirmé ce jugement. Une offre de location n’a pas à contenir tous les détails d’un bail pour être un contrat liant juridiquement les parties : elle doit en contenir les éléments principaux. La Cour a conclu que les discussions postérieures étaient en fait la mise en œuvre et une suite à l’offre de location. Contrairement à la Cour supérieure, la Cour d’appel a jugé que c’est plutôt le promettant-locataire, en exigeant des travaux excédant ce qui avait été convenu et en refusant de prendre possession des locaux loués, qui avait agi de manière fautive.

Comme bien des locateurs, le locateur réclamait, à titre de dommages-intérêts, le loyer payable pour la totalité de la durée du bail, ce qui lui avait valu un reproche de la part de la Cour supérieure qui y a vu un signe d’intransigeance, compte tenu que la preuve avait révélé que le locateur avait été en mesure de relouer les locaux 27 mois plus tard. Bien que la Cour d’appel ait infirmé le jugement de la Cour supérieure, elle n’a pas accédé à la totalité de la demande du locateur. Elle a par contre reconnu que, puisque le locateur avait démontré avoir fait tous les efforts nécessaires pour trouver un nouveau locataire, il avait droit au loyer pour toute la durée de l’inoccupation des lieux, soit 27 mois. CONCLUSION Vous avez tout avantage à être précis dans vos offres de location quant aux éléments qui sont, pour vous, des éléments essentiels, sans quoi vous n’auriez pas accepté de signer l’offre, et à éviter des discussions postérieures sur des éléments majeurs. En cas de doute sur la portée d’une offre ou d’une convention, n’hésitez pas à avoir recours aux services de votre conseiller juridique, et ce, avant de signer. Certains baux ou offres de location prévoient l’indemnité payable en cas de résiliation, la limitant par exemple à 6 ou 12 mois de loyer, payable immédiatement. Bien qu’il puisse parfois être avantageux de procéder ainsi, comme il est difficile de prévoir la durée de l’occupation des lieux et comme l’arrêt de la Cour d’appel confirme le droit d’être indemnisé pour toute la durée de l’inoccupation, peu importe cette durée, dans la mesure où les efforts de relocation sont faits, le rédacteur du bail doit être prudent et éviter d’exclure une réclamation hypothétiquement plus élevée. , Me Lise Bergeron est associée au sein de la firme Stein Monast S.E.N.C.R.L. de Québec, spécialiste du droit immobilier, administratif et municipal. PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS LEMELIN

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QUÉBEC

CHANGEMENTS EN VUE DU CÔTÉ DES CENTRES COMMERCIAUX COMMUNAUTAIRES DE QUÉBEC

ALAIN ROY, É.A.

De tous les types de centres commerciaux, le mail commercial communautaire est certainement celui qui peine le plus à s’adapter aux nouvelles réalités du commerce au détail. Très populaire dans les années 1960 et 1970 dans les florissantes banlieues nord-américaines, ce type de centre vieillissant est aujourd’hui perçu comme un actif immobilier sous-performant et risqué par bien des investisseurs. Selon le dernier sondage trimestriel Altus InSite sur les tendances du marché de l’investissement, le centre communautaire à mail fermé, à l’instar des hôtels et des immeubles de bureaux de classe B en banlieue, fait actuellement partie des actifs les moins convoités par les investisseurs. À l’autre extrême du baromètre, le centre commercial suprarégional et le centre commercial de quartier avec épicerie comme locataire principal occupent les premières positions.

elon les sondages réalisés par le Groupe Altus depuis

sondage Altus InSite pour le deuxième trimestre de l’année 2012,

maintenant une décennie, le centre communautaire est

la moyenne des rendements pour un centre commercial commu-

essentiellement demeuré dans le peloton de queue du

nautaire à mail fermé est encore supérieure à la moyenne des

baromètre des préférences des investisseurs. Et de tous les types

autres types de centres et atteint même des rendements à 7,0 %

de centres commerciaux inclus dans le sondage Altus InSite, le

et plus pour les marchés de Montréal, Québec et Halifax. La

centre commercial communautaire à mail fermé situé à Québec

moyenne pour Québec se situe à 7,1 %, mais la fourchette des

est le moins prisé des huit principaux marchés canadiens, avec un

réponses varie de 6,5 % à 7,8 %. Dans le contexte actuel, il s’agit

ratio de 2,4 vendeurs par acheteur, au deuxième trimestre de

de rendements relativement élevés par rapport à ce qui est exigé

l’année 2012.

pour tout autre actif immobilier.

BAROMÈTRE PAR GENRE DE PROPRIÉTÉ – TRIMESTRE EN COURS Q2 2012

CRITÈRES DE RENDEMENT Q2 2012

Tableau : Résultat sondage Altus InSite, 2e trimestre 2012, moyenne huit principaux marchés canadiens

Or, en 2012, trois importants centres d’achats communautaires Le faible intérêt que suscite ce type d’actif immobilier auprès des

à mail fermé stratégiquement situés ont été mis en vente :

investisseurs institutionnels s’avère une occasion d’autant plus

Les Galeries de la Canardière (179 000 pi 2), Les Galeries

intéressante pour ceux qui ont la capacité de redévelopper ces

Charlesbourg (255 000 pi2) et Place des Quatre-Bourgeois

actifs pour en optimiser le potentiel. Aussi, selon les données du

(242 500 pi2). Ce dernier a été acquis en juin par la compagnie

IMMOBILIER COMMERCIAL — Automne 2012

Place des Quatre-Bourgeois

First Capital Realty Inc. (TSX : FCR). First Capital, qui détient

Le démaillage s’inscrit par conséquent dans une logique de

déjà trois centres communautaires dans la région (Carrefour

redéveloppement et de densification soutenue concrètement par

Soumande, Promenades Lévis et Place Seigneuriale) vient ainsi

l’administration municipale. Le voisinage immédiat des centres

de doubler ou presque la taille de son portefeuille immobilier à

commerciaux est également en voie de densification tant dans

Québec. Au moment d’écrire ces lignes, on mettait la dernière

le domaine résidentiel que commercial. Enfin, a-t-on besoin de

main à la vente des deux autres centres.

rappeler que la croissance des ventes au détail dans la région de Québec se porte très bien et que les perspectives d’emplois

Selon les observations du Groupe Altus, dans le contexte de

et de croissance continuent d’être favorables ?

forte demande et de rareté de produits que l’on connaît, les TGA de transactions réalisées se situent généralement sous la

Les firmes qui ont mené avec succès des projets de démaillage et

moyenne des critères de rendement exprimés dans le sondage

de redéveloppement ailleurs au pays seront certainement

trimestriel Altus InSite. Mais au-delà du rendement actuel ou du

intéressées par le potentiel des centres communautaires et de

prix de vente, la valeur des centres commerciaux communautaires

quartier de Québec. ,

à mail fermé réside dans le potentiel de redéveloppement d’un site sous-exploité dans un quartier résidentiel généralement

Alain Roy, É.A., est directeur général du Groupe Altus à Québec.

mature. Par ailleurs, on assiste depuis quelques années à une vague de projets de démaillage (de-malling) dans les banlieues nord-américaines. Le démaillage consiste à démolir des mails fermés, qui sont souvent désuets et coûteux à entretenir. L’élimination d’un mail intérieur et l’ouverture des commerces sur l’extérieur permettent de maximiser la surface de vente sur le site, de réduire les frais d’exploitation liés à l’entretien du mail en plus

Offrez-vous un milieu de vie stimulant pour vos affaires.

d’offrir aux détaillants une entrée donnant directement sur le stationnement. Au printemps 2012, RioCan a d’ailleurs terminé le démaillage du Carrefour Neufchâtel. Des commerces peu achalandés ont fait place à des bannières de renom jusque-là absentes du secteur Neufchatel : Winners, Ardène, Bureau en gros. La nouvelle promenade commerçante (strip) est un succès total : le jour de l’ouverture, le stationnement était plein à craquer ! D’autres projets de ce genre sont donc à prévoir. D’ailleurs, sur

Des immeubles haut de gamme situés dans l un des pôles d affaires les plus actifs de Québec Facilité d accès et de stationnement Zonage permettant des activités diversifiées Projets «clé en main» et services de première qualité

le site Web de la société First Capital, le centre Place des QuatreBourgeois est déjà identifié « Immobilisations en cours » (Property Under Development). Les intentions sont claires. En fait, le marché du commerce au détail de Québec est un terreau très favorable au réaménagement de centres existants de ce genre. D’une part, l’adoption du Règlement sur le contrôle intérimaire des grandes surfaces de vente au détail limite tout développement d’immeubles à vocation commerciale de plus de 4 000 m2 aux 15 pôles commerciaux existants. Les principaux centres communautaires à mail fermé construits dans les années 1960 et 1970 dans les premières banlieues de la capitale font déjà partie des pôles identifiés.

Complexe Lebourgneuf

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Automne 2012 — IMMOBILIER COMMERCIAL

BRÈVES IMMOBILIÈRES Développement Bleury et Sainte-Catherine

Canderel vient de faire l’annonce d’un nouveau développement immobilier au coin des rues Bleury et SainteCatherine, fruit d’un partenariat avec le Fonds immobilier de solidarité FTQ. Situé au cœur du Quartier des spectacles, le projet multiphase propose 1,2 million de pieds carrés de superficie. Le projet, qui sera certifié LEED, bénéficiera d’un accès facile aux transports en commun ainsi que d’une vaste sélection de services et de commodités. De plus, il sera conçu afin de maximiser l’efficacité énergétique sur chacun des étages ainsi que l’abondance de lumière naturelle. Le rez-de-chaussée sera consacré à des locaux commerciaux.

Olymbec aux États-Unis

Olymbec vient d’annoncer qu’il prend de l’expansion sur le marché américain. L’entreprise fera la location de bureaux et de locaux commerciaux et industriels à Las Vegas, au Texas, et à Memphis, au Tennessee. Active au Québec et au Canada depuis plus de 35 ans, l’agence de location immobilière a maintenant réalisé une percée dans le marché américain.

La croissance se poursuit chez BDO Canada!

Au cours des derniers mois, le bureau montréalais de BDO a fusionné avec Ammar Cousineau Télio Hadid, un important cabinet d’experts-comptables et de conseillers au Québec. BDO a également accueilli M. Pierre Shedleur, FCA, à titre de conseiller spécial. La venue de ces professionnels permettra à BDO de poursuivre sa croissance et de solidifier sa gamme de services, notamment dans le secteur immobilier.

Importante nomination chez Epic

Epic Québec, qui fait partie du groupe Epic Realty Partners, vient d’annoncer l’embauche de M. Nabil Naccache à titre de gestionnaire immobilier principal. M. Naccache compte plus de 30 ans d’expérience en gestion immobilière, dont les 23 dernières années chez Landmark Property. Il s’est dit très heureux de relever ce nouveau défi. « Je suis très fier de rejoindre cette équipe. Cette firme est en pleine croissance et possède un réseau national. J’espère participer rapidement à la poursuite de cette expansion. Nous venons justement de confirmer un nouveau contrat de 1,2 million de pieds carrés », a-t-il mentionné.

Phase I du projet Espace Suprem

Vivianne Lapointe rejoint l’équipe de droit immobilier de Blakes

Me Vivianne Lapointe a intégré l’équipe immobilière de Blakes, avec qui elle participera à diverses opérations immobilières et de financement. « Nous sommes fiers de compter sur une recrue de talent comme Vivianne, qui partage notre passion pour le droit immobilier », indique Yannick Beaudoin, associé responsable du droit immobilier chez Blakes. 44

IMMOBILIER COMMERCIAL — Automne 2012

AX6 Gestion immobilière annonce la mise en chantier du projet Espace Suprem phase I, situé sur le boulevard de la Rive-Sud à Lévis (près de la nouvelle tour Desjardins). La phase I propose 30 000 pi2 d’espaces services et bureaux, s’adressant aux professionnels et aux spécialistes.

C’est parti pour la phase 3 des condos Sax Ville de Mont-Royal

Kevlar lance la phase 3 des condos Sax Ville de Mont-Royal en dévoilant les plans pour la prévente. La superficie des unités de cette troisième phase variera de 568 à 1 106 pi2. Le prix d’entrée sera de 224 000 $, selon la formule clés en main. Ces 67 condos s’ajouteront aux 54 de la phase 2, actuellement en construction. Rappelons que la phase 1 est terminée depuis 2011. La phase 2 s’achèvera à l’été 2013, mais on ne connaît pas encore la date de livraison de la phase 3.

BRÈVES IMMOBILIÈRES Éthique des affaires et risque pénal

Stein Monast enrichit son offre de services. Une équipe en éthique des affaires et risque pénal rejoindra le cabinet dès septembre 2012. Me Jean Asselin, un avocat criminaliste reconnu, dirigera cette nouvelle équipe notamment composée de Me Sophie Dubé et de Me Caroline Gravel, chacune possédant près de 10 ans d’expérience dans le domaine. La clientèle d’affaires de Stein Monast pourra dorénavant profiter de cette expertise complémentaire pour toute question d’ordre pénal, criminel ou réglementaire touchant la fiscalité, les valeurs mobilières, l’éthique professionnelle, la gouvernance d’entreprise, la concurrence, la santé et la sécurité du travail et l’environnement.

Jacques Boisvert Communications devient JBC Média

Jacques Boisvert Communications (JBC) est à présent identifiée sous la raison sociale JBC Média. Tout en conservant son volet sous-traitance et ses relations d’affaires avec TC Transcontinental, JBC Média s’est lancée progressivement, depuis 2008, dans la création de magazines spécialisés : Immobilier commercial, Maintenance, Élites et Champions de la construction commerciale et industrielle. JBC Média édite également le bulletin électronique et le site Internet L’informateur Immobilier commercial, qui comprend depuis peu une section dédiée à la promotion de municipalités dynamiques au Québec.

Plaza Laval fait peau neuve

Les Immeubles Roussin, propriétaires de Plaza Laval, entreprennent au mois d’août des rénovations majeures de la Plaza Laval. L’investissement représentera plus de 2,5 M $ et les travaux s’échelonneront sur 16 semaines. Tous les commerces et bureaux demeureront en activité pendant les travaux. La clientèle aura accès aux mêmes services et commerces en tout temps.

Nouveaux cadres au Technoparc Montréal

L’équipe de développement des affaires de Technoparc Montréal s’agrandit avec la nomination de deux nouveaux directeurs : M. Cyril Arnaud agira à titre de directeur aéronautique, et M. Charles Lambert occupera le poste de directeur des TIC.

De nouveaux défis pour Danielle Lavoie

Danielle Lavoie, vice-présidente, service aux clients, chez Arcturus, a récemment annoncé qu’elle relevait de nouveaux défis en intégrant la société Strathallen à titre de vice-présidente, gestion immobilière. Ce ne sera pas le premier mandat important de sa carrière. Celle qui détient la double formation d’avocate et de CMA possède déjà une longue expérience de gestionnaire dans le domaine de l’immobilier. Voir l’article complet sur notre site au www.informateurimmobilier.com.

Nous vous invitons à nous faire parvenir vos communiqués et nouvelles brèves concernant l’immobilier commercial à nouvelles@jbcmedia.ca

Guy Charron nommé vice–président directeur exploitation – commerce de détail chez Cominar

M. Guy Charron a accepté de rejoindre l’équipe de direction du FPI Cominar à titre de vice-président directeur exploitation – commerce de détail. Le FPI Cominar a fait l’acquisition du FPI Canmarc au cours des derniers mois. En plus de la location et de l’exploitation de l’ensemble du portefeuille canadien de commerce au détail du FPI Cominar, M. Charron conserve la responsabilité de la gestion des deux principaux complexes immobiliers de la société à Montréal : la Place Alexis Nihon et le complexe de la gare Centrale du CN. Son lieu de travail principal demeure à la Place Alexis Nihon.

Nouveau président de la section du droit immobilier de l’Association du Barreau canadien, Division Québec

Me Pierre Audet, du cabinet en litige commercial Audet Williams, vient d’être nommé président de la section du droit immobilier de l’Association du Barreau canadien, Division Québec, pour un terme de deux ans. Le cabinet Audet Williams est spécialisé en litige immobilier commercial auprès d’une clientèle principalement institutionnelle. Automne 2012 — IMMOBILIER COMMERCIAL

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

MOT DE L’IDU

Jacques Métivier

UN NOUVEAU

PLAN TRIENNAL C’est un honneur pour moi d’avoir été élu président du conseil d’administration de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU). Fort du soutien de certains membres de la communauté immobilière et de mon employeur Triovest ainsi que de ma vaste expérience dans l’immobilier, je crois être en mesure de représenter les intérêts des membres de l’IDU et de relever avec succès les défis que notre industrie doit relever. Mon arrivée à la présidence coïncide avec la mise en application du plan stratégique 2012-2014. Dans ce plan triennal, l’IDU Québec poursuit sa mission et cible les enjeux prioritaires qui, à titre de président, guideront mon action ainsi que mon engagement auprès du conseil d’administration et de différents comités.

LES ENJEUX PRIORITAIRES DE L’IDU SE RÉPARTISSENT EN QUATRE VOLETS : COMMUNICATIONS À l’ère des nouvelles technologies de l’information, l’IDU entend intensifier sa présence sur les réseaux sociaux, notamment pour connaître et sonder au jour le jour l’opinion de ses membres afin de répondre au mieux à leurs aspirations. Cela permettra également à l’IDU de livrer par la suite un message clair aux différentes instances gouvernementales. L’IDU entend aussi accroître ses liens auprès des associations et différents groupes du milieu des affaires afin que l’Institut soit davantage reconnu comme un partenaire et un porte-parole privilégiés de notre industrie. La promotion du français est au cœur de nos préoccupations. L’IDU souhaite encourager ses membres à favoriser l’emploi du français et à utiliser un vocabulaire adapté à notre métier. L’IDU songe d’ailleurs à récompenser les membres qui se distingueront par l’excellence de leurs communications en français.

IMMOBILIER COMMERCIAL — Automne 2012

DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE Le volet économique demeure un enjeu très important pour l’IDU. Beaucoup de travaux sont en voie de réalisation dans la région de Montréal. Nous voulons être consultés et participer, dans un but constructif, aux efforts qui assureront la croissance économique de Montréal. En ce qui concerne la fiscalité municipale, l’IDU prône toujours une réorganisation de celle-ci. Les politiciens doivent revisiter ce dossier afin de trouver des solutions efficaces, surtout en ce qui concerne Montréal.

FORMATION ET RELÈVE Une relève mieux formée et adaptée aux réalités complexes de l’industrie reste un enjeu majeur pour l’IDU, qui veut être plus près du milieu de l’enseignement. L’idée de proposer et d’intégrer des stages pendant la formation apparaît comme un excellent moyen de donner aux étudiants une expérience de terrain et une vision globale de leur futur métier. Au même titre que pour le français, l’IDU réfléchit à la possibilité de récompenser des projets de recherche novateurs, financiers, techniques ou opérationnels, réalisés par des étudiants et qui seraient applicables à notre industrie.

DÉVELOPPEMENT DURABLE ET ENVIRONNEMENT Le développement durable est désormais une valeur fondamentale, une tendance lourde dans notre société. L’IDU comprend l’importance de cet enjeu et a d’ailleurs reconnu, lors de son dernier Sommet, l’excellence du projet de la Maison du développement durable à Montréal. Le but de l’IDU est de démontrer à ses membres que le développement durable contribue à améliorer les choses. En avril 2011, l’IDU a complété une étude présentée aux municipalités du Québec sur les immeubles écologiques, qui en fait valoir les aspects positifs, statistiques à l’appui. Cette étude vise à inciter les municipalités à favoriser ce genre de projets sur leurs territoires et à donner des avantages à ceux qui veulent aller dans cette direction. Avec de tels enjeux, ma présidence promet d’être captivante. Ce sera un véritable plaisir pour moi d’accomplir ce mandat au sein de l’IDU. Je vous souhaite une bonne fin d’été !

Jacques Métivier Président du conseil d’administration

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