Immobilier commercial volume 5 numéro 4

VOLUME 5 | NUMÉRO 4

ENTREVUE

Caroline St-Hilaire Femme de parole ENJEU

Prolifération des condos au centre-ville de Montréal : boom ou bulle ?

COUP D’ŒIL

Montréal, ville intérieure

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VOLUME 5 | NUMÉRO 4

5 MOT DE LA RÉDACTION Des indices de vitalité Par Nathalie Savaria, rédactrice en chef et éditrice déléguée

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7 ENTREVUE Caroline St-Hilaire Femme de parole

Par Caroline St-Hilaire

Par Nathalie Savaria

18 ENJEU Prolifération des condos au centre-ville de Montréal : boom ou bulle ?

Par Suzanne Gagné

26 FOCUS Les campus de Technoparc Montréal : trois projets visionnaires

41 ÉCONOMIE Resserrement de la ceinture des gouvernements : certaines villes en souffrent plus que d’autres Par Mario Lefebvre

42 COUP D'ŒIL Montréal, ville intérieure Par Anne Fleischman

53 EN TOUTE JUSTICE Vendre aux risques et périls de l’acheteur ne libère pas de tout

Par Catherine Flores

26

38 MONDE MUNICIPAL Infrastructures municipales : il faut maintenir la cadence des investissements !

34 MONTRÉAL Demain Montréal : vers une vision concertée de la métropole de 2020

Par Me Lise Bergeron

54 QUÉBEC Un marché des copropriétés toujours fort malgré un certain essoufflement

Par Guy De Repentigny

36 DROITS ET OBLIGATIONS Qu’est-ce que le droit superficiaire ?

Par Alain Roy, É.A.

57 BRÈVES IMMOBILIÈRES

Par Me Daniel Ferreira

37 FINANCES Acquisition d’actifs ou regroupement d’entreprises ?

Par Alain Deslauriers et Antoine Bernier

42 Le magazine Immobilier commercial est publié par Jacques Boisvert Communications inc.

PRÉSIDENT ET ÉDITEUR: Jacques Boisvert

599, boulevard Sir-Wilfrid-Laurier Belœil (Québec) J3G 4J1

RÉDACTRICE EN CHEF ET ÉDITRICE DÉLÉGUÉE: Nathalie Savaria

Téléphone: 450 446-2006 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 446-1442

ÉQUIPE DE RÉDACTION: Anne Fleischman, Catherine Flores, Suzanne Gagné et Nathalie Savaria

info@jbcmedia.ca www.immobilier-commercial.ca

COLLABORATION À CE NUMÉRO: Me Lise Bergeron, Antoine Bernier, Guy De Repentigny, Alain Deslauriers, Me Daniel Ferreira, Mario Lefebvre, Alain Roy et Caroline St-Hilaire RÉVISION : Catherine Faucher, Hélène Roy et Anne-Marie Trudel

PUBLICITÉ: Zoé Lafond, directrice des ventes Valérie Noël, conseillère en publicité

ADRESSE DE RETOUR :

PHOTOS : © Immobilier commercial par Denis Bernier, Denis Lemelin, Alain Lambert et Rosaire Turcotte (sauf indication contraire)

ABONNEMENTS : 450 446-2006, 1 866 446-3185 ou www.immobilier-commercial.ca

PHOTO EN PAGE COUVERTURE : © Immobilier commercial par Alain Lambert IMPRESSION : Imprimeries Transcontinental S.E.N.C. 2850, rue Jean-Perrin, Québec (Québec) G2C 2C8

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CORRECTION D’ÉPREUVES: Catherine Faucher, Michèle Levert (Zérofôte)

DISTRIBUTION EN KIOSQUE : Messageries de Presse Benjamin

JBC Média est une marque de commerce de Jacques Boisvert Communications inc.

DIRECTRICE ARTISTIQUE : Carole Bordeleau

ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS :

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Hiver 2013

Convention no PP 41614528

599, boulevard Sir-Wilfrid-Laurier Belœil (Québec) J3G 4J1

Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque nationale du Québec, 2009.

La direction laisse aux auteurs l’entière responsabilité de leurs textes.

Elle se dégage de toute responsabilité face au matériel non sollicité.

Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur.

ISSN 1916-6656

MOT DE L A RÉDACTION

Des indices PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR ALAIN LAMBERT

DE VITALITÉ

Nathalie Savaria

En feuilletant les pages de cette nouvelle livraison du magazine Immobilier commercial, vous ne manquerez sûrement pas de remarquer la vitalité de la grande région montréalaise.

Dans la couronne sud, à Longueuil, la mairesse Caroline St-Hilaire, première femme élue à la tête de cette municipalité, nous parle des projets d’envergure dans sa ville, comme celui du Faubourg Cousineau, premier écoquartier de la Rive-Sud, ou encore celui de la Place Charles-Le Moyne, secteur névralgique aux abords de la station de métro de Longueuil.

Sur l’île de Montréal, cette vitalité s’observe par la présence d’importants chantiers.

Dans quelques années, de gigantesques tours d’immeubles en copropriété, dont l’Altoria, l’Avenue, le Roccabella, la Tour des Canadiens, pour ne mentionner que ces exemples, s’élèveront dans le centre-ville de Montréal. Bulle ou boom ? demande la journaliste Suzanne Gagné à des experts qui livrent un point de vue contrasté dans la section Enjeu. À quelques kilomètres plus à l’est, le Quartier de la santé est littéralement en train de transformer ce secteur du centre-ville. Le Quartier de la santé est l’un des trois campus de Technoparc Montréal qui, avec ses projets visionnaires, jouit d’une réputation enviable sur la scène internationale, nous révèle la journaliste Catherine Flores dans la section Focus.

Or, cette vitalité ne s’observe pas uniquement sur la terre ferme. Le centre-ville de Montréal grouille en effet d’une activité souterraine que l’on ne soupçonne pas toujours.

Comme moi, vous serez peut-être étonnés d’apprendre que la ville intérieure, objet de notre reportage dans la section Coup d’œil, renferme 35 % de tous les commerces du centre-ville. Mis bout à bout, ce grand réseau piétonnier de plus de 30 km est le plus long au monde !

En terminant, je profite de l’occasion pour adresser mes sincères félicitations à Me Lise Bergeron qui vient d’être nommée juge puînée de la Cour supérieure du Québec.

Maître Bergeron signe dans ce numéro sa dernière chronique. Présente depuis la création d’Immobilier commercial en 2008, elle a enrichi de ses chroniques, fort appréciées de nos lecteurs, le contenu du magazine. C’est à regret que nous la voyons nous quitter.

En mon nom et en celui de toute l’équipe de JBC Média, je tiens à la remercier pour son importante contribution à la vitalité et à la pérennité d’Immobilier commercial.

Nathalie Savaria Rédactrice en chef et éditrice déléguée Hiver 2013 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR ALAIN LAMBERT

ENTREVUE

CAROLINE ST-HILAIRE FEMME DE PAROLE Par Nathalie Savaria

Élégamment vêtue d’un tailleur gris sombre, la dame affable et souriante qui nous reçoit a le regard déterminé des gens qui ont une mission à accomplir. Depuis son élection le 1er novembre 2009 à la mairie de Longueuil, Caroline St-Hilaire n’a eu de cesse de multiplier les réalisations au profit de ses citoyens et de la communauté d’affaires. Mais pas question pour cette battante de s’arrêter en si bon chemin. Parmi les projets en cours sur sa table de travail, il y en a un qui lui tient particulièrement à cœur : faire de l’agglomération de Longueuil une région administrative à part entière.

Hiver 2013 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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ENTREVUE

UNE VICTOIRE HISTORIQUE Depuis la fondation de Longueuil il y a 350 ans, Caroline St-Hilaire, fille d’un ancien conseiller municipal, est la première femme à occuper le poste de mairesse. En plus d’inaugurer un nouveau chapitre de l’histoire de cette ville, Mme St-Hilaire, sous la bannière d’Action Longueuil, a balayé le parti rival, en place depuis 27 ans. Une double victoire, en quelque sorte, pour cette femme qui est venue gonfler les effectifs encore minces des mairesses à la tête d’une municipalité québécoise.

«

La beauté de la politique municipale est que je peux voir mes enfants tous les soirs. Tous les matins, je peux déjeuner avec eux. Je peux donc servir ma communauté et être près de mes enfants. Cela répond autant à mes besoins personnels que professionnels.

»

– Caroline St-Hilaire

Car, même si leur nombre progresse, les femmes en politique municipale restent minoritaires. Selon l’Union des municipalités du Québec (UMQ), 27,5 % des élus municipaux sont des femmes. À peine 16 % d’entre elles occupent le poste de mairesse.

Pourtant, estime Caroline St-Hilaire, il s’agit d’un rôle idéal pour une femme, soucieuse d’équilibrer travail et vie familiale : « La beauté de la politique municipale est que je peux voir mes enfants tous les soirs. Tous les matins, je peux déjeuner avec eux. Je peux donc servir ma communauté et être près de mes enfants. Cela répond autant à mes besoins personnels que professionnels », confie cette mère de deux enfants, qui a déjà fait la navette entre Ottawa et Longueuil quatre à cinq fois par semaine à l’époque où elle évoluait en politique fédérale.

Une vue aérienne de Longueuil et des environs PHOTO : VILLE DE LONGUEUIL

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ILLUSTRATION : HABITATIONS MONT-ROYAL

Le Faubourg Cousineau, futur écoquartier dans l’arrondissement de Saint-Hubert

DANS LE FEU DE L’ACTION Lorsqu’elle est élue à la mairie de Longueuil (qui englobe les arrondissements du Vieux-Longueuil, de Greenfield Park et de Saint-Hubert), Caroline St-Hilaire, une diplômée de l’UQAM en administration des affaires, peut en effet tabler sur une expérience politique importante. Députée d’opposition au sein du Bloc québécois de 1997 à 2008, elle a, entre autres, été porte-parole en matière de droits de la personne et leader parlementaire adjointe. Malgré tout, elle admet que le saut en politique municipale n’a pas été chose facile : « Quand tu es dans l’opposition, tu peux proposer, critiquer et demander des choses. Quand tu es aux commandes, c’est grâce à toi ou c’est de ta faute si les choses se produisent ou non. Tu as donc une responsabilité plus grande. » En outre, œuvrer en politique municipale implique une proximité plus grande avec les citoyens : « La différence est énorme entre le fédéral et le municipal, constate-t-elle. Au fédéral, les enjeux sont beaucoup plus grands. J’ai notamment été responsable de l’aide étrangère et de la coopération internationale. Au municipal, on touche tout ce qui concerne la vie quotidienne des gens : la sécurité, l’économie, les rues, les parcs, les égouts, les infrastructures. C’est une politique de proximité. Maintenant, les gens m’interpellent lorsqu’une branche d’arbre menace de tomber, qu’un feu de circulation ne fonctionne pas et que les éboueurs ne passent pas.

C’est une autre dynamique. Je suis dans le feu de l’action. »

UNE VILLE OÙ IL FAIT BON VIVRE Portée au pouvoir par une forte volonté de changement, Caroline St-Hilaire s’est mise à la tâche dès son arrivée à l’hôtel de ville. Elle a d’abord promis d’offrir aux Longueuillois un endroit où la qualité de vie et le développement durable priment.

La mairesse n’a pas tardé à passer aux actes. Le premier projet d’écoquartier sur la Rive-Sud, le Faubourg Cousineau, constitue un bon exemple. Situé dans l’arrondissement Saint-Hubert, près de l’autoroute 30, le Faubourg Cousineau vise la certification LEED ND (LEED for Neighborhood Development). Lorsqu’il sera terminé, l’écoquartier à vocation mixte (résidentielle et commerciale) comptera 200 habitations à haut rendement énergétique, des commerces et un site de compostage communautaire. Les parcs seront éclairés avec des lampadaires solaires, et des stationnements à vélos couverts seront aménagés près des arrêts d’autobus qui sillonneront le quartier. Les premières unités seront livrées au printemps 2013. Fait à noter, 95 % des habitations se trouveront à moins de 400 mètres de marche d’un arrêt d’autobus et à moins de 800 mètres des commerces environnants.

Un projet dont la mairesse se dit très fière, car « il concrétise notre virage vert, mais il répond aussi à l’objectif du Plan métropolitain d’aménagement et de développement (PMAD) en termes de densification du territoire ».

Sans laisser de trace.

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ENTREVUE

D’autres projets sont en gestation, notamment autour du métro Longueuil, le premier TOD (Transit Oriented Development) au Québec, à la Place Charles-Le Moyne, « qui sera bonifié ». Un autre TOD verra le jour près de la gare de Saint-Hubert. La Ville compte également aménager la pointe de la voie maritime, aux abords du fleuve Saint-Laurent, afin d’y faire de la densification. Toutefois, « nous permettrons aux citoyens d’avoir accès au fleuve », assure Caroline St-Hilaire. Enfin, à plus court terme encore, le pôle Roland-Therrien sera l’objet d’un développement résidentiel à forte densité.

«

La main-d’œuvre est l’une de nos forces. Plus besoin d’aller à Montréal.

Pour une entreprise, s’installer sur la Rive-Sud, où une main-d’œuvre qualifiée est disponible, contribue à augmenter la qualité de vie des employés. Et pour l’entreprise, il n’y a pas d’employés en retard.

»

– Caroline St-Hilaire

UNE DESTINATION D’AFFAIRES Ces projets constituent autant d’occasions d’affaires pour les investisseurs. Et la Ville possède de nombreux autres atouts. La mairesse est bien placée pour les faire valoir.

Arrivée vers l’âge de six mois à Longueuil avec sa famille, Caroline St-Hilaire habite toujours cette ville qu’elle connaît comme le fond de sa poche. Elle n’hésite d’ailleurs pas à lancer sur un ton blagueur que « Longueuil est la plus belle ville au monde ! ». À proximité de Montréal et des frontières américaines, traversée par des axes routiers importants (Autoroutes 10, 20, 30), dotée de parcs industriels et d’un réseau de transport en commun, l’agglomération de Longueuil offre aussi un espace considérable pour le développement commercial et industriel, qui en fait une destination d’affaires privilégiée. Pourvue d’un vaste territoire, l’agglomération, d’une superficie de quelque 284 kilomètres carrés, compte en effet près de 30 millions de mètres carrés de terrains vacants, dont plus de 6 millions dans la zone aéroportuaire de Saint-Hubert. Et puis, tient-elle à préciser afin de rassurer les investisseurs, si autrefois « les cinq villes de l’agglomération (Boucherville, Brossard, Saint-Bruno, Saint-Lambert, Longueuil) étaient occupées à se chicaner à propos de la fusion et de la défusion sur notre territoire, nous sommes passées à une autre étape. Et si nous étions un peu timides à Longueuil en matière de développement économique, nous sommes maintenant en mode offensif.

Le “momentum” est là pour les investisseurs. » 10

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La future esplanade de la Place Charles-Le Moyne

La gare de Saint-Hubert PHOTOS : VILLE DE LONGUEUIL

ENTREVUE

UN SECTEUR INDUSTRIEL DIVERSIFIÉ Ensemble, les cinq villes agglomérées offrent un profil industriel diversifié : aérospatial, agroalimentaire, construction, énergie, logistique et distribution, science de la vie, technologie de l’information et transport terrestre. De grandes entreprises n’ont pas hésité à s’établir à Longueuil. À Pratt & Whitney, depuis longtemps installée dans l’agglomération, se sont ajoutées d’autres grandes entreprises comme Jean Coutu, Rona, Agropur, Héroux-Devtek, Danone, pour ne citer que ces exemples. Selon des données fournies par la Ville de Longueuil, 1138 entreprises emploient actuellement 51 600 travailleurs dans l’ensemble des zones et des parcs industriels. Preuve de la vitalité de l’économie de l’agglomération, le produit intérieur brut a progressé de 4,8 % en 2011 et devrait continuer de bien faire en 2012, malgré un ralentissement anticipé.

Les entreprises peuvent compter sur un réservoir de main-d’œuvre qualifiée et spécialisée. Parmi les citoyens de l’agglomération, plus de 28 % d’entre eux possèdent un diplôme universitaire et 48 %, un diplôme postsecondaire. Le territoire héberge notamment six universités et ses écoles affiliées, deux cégeps et trois écoles de formation professionnelle. Comme le spécifie la mairesse, « la main-d’œuvre est l’une de nos forces.

Plus besoin d’aller à Montréal. Pour une entreprise, s’installer sur la Rive-Sud, où une main-d’œuvre qualifiée est disponible, contribue à augmenter la qualité de vie des employés. Et pour l’entreprise, il n’y a pas d’employés en retard. »

PHOTO : VILLE DE LONGUEUIL

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ENTREVUE

PHOTOS : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR ALAIN LAMBERT

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Hiver 2013

ENTREVUE

À L’ÉCOUTE DES INVESTISSEURS Pour les assister dans leurs projets de développement, les investisseurs disposent de nombreuses ressources. En plus du Centre local de développement (CLD) destiné aux petites entreprises, Développement économique Longueuil (DEL) vient en aide aux gros investisseurs à la recherche de bâtiments et de terrains sur le territoire de Longueuil.

Récemment, la Ville a eu la bonne idée de mettre sur pied un service d’accompagnement afin de simplifier et d’accélérer leurs démarches : « Je me suis rendu compte au cours des trois dernières années, explique Caroline St-Hilaire, que quelqu’un qui voulait investir à Longueuil ne savait pas toujours à qui s’adresser. Nous avons donc créé un poste de chef du Service de développement. Thérèse Sainte-Marie, qui a déjà été directrice générale de la Corporation de développement de l’Est (CDEST) à la Ville de Montréal, occupe ce poste.

C’est une personne très expérimentée et très appréciée dans le milieu des affaires. »

«

Ne pas prolonger le métro sur la RiveSud est problématique, autant sur le plan environnemental qu’économique.

»

– Caroline St-Hilaire

La vue. La vie.

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L’ENJEU DES TRANSPORTS Par ailleurs, si l’agglomération de Longueuil possède de nombreux attraits, certains aspects peuvent freiner les investisseurs.

L’engorgement des routes et des ponts figure en tête de liste des irritants majeurs.

Caroline St-Hilaire, qui est aussi présidente du Réseau de transport de Longueuil (RTL), vice-présidente du comité exécutif de la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM) et présidente de la Commission de l’aménagement à l’Union des municipalités du Québec (UMQ), a promis de s’attaquer au problème des transports. Le prolongement du métro à Longueuil est d’ailleurs l’un de ses engagements politiques majeurs : « Ne pas prolonger le métro sur la Rive-Sud est problématique, autant sur le plan environnemental qu’économique, soutient Mme St-Hilaire. Actuellement, le Bureau

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ENTREVUE

« PHOTO : VILLE DE LONGUEUIL

Il y a autant d’autobus du Réseau de transport qui amènent des gens sur le pont Champlain qu’à la station de métro Longueuil. Nous pensons qu’un système de train léger sur rails est la meilleure option, mais ce sera à l’AMT de définir quel type.

»

Le quai de la station de métro Longueuil

– Caroline St-Hilaire

DESJARDINS ASSURANCES GÉNÉRALES PRÉSENTE SON CONSEIL DE PRÉVENTION de projet sous la responsabilité de l’Agence métropolitaine de transport (AMT) étudie trois prolongements possibles : la ligne bleue dans l’est de Montréal, la ligne orange à Laval et, enfin, la ligne jaune à Longueuil. Nous avons fait nos recommandations au gouvernement. Pour nous, il s’agit d’un projet structurant qui nous permettrait de développer et de densifier la région.

Un tel prolongement profiterait non seulement à Longueuil, mais aussi à toute la couronne sud : prolonger le métro signifie une meilleure offre de transport collectif, mais aussi plus de fluidité sur les routes.

Chaque fois qu’on enlève une voiture de la congestion, cela bénéficie autant aux gens de Longueuil et de Sainte-Julie qu’aux camionneurs. Et puis, ne manque-t-elle pas de souligner : la seule ligne qui n’a pas été prolongée est celle de la Rive-Sud. Un prolongement à tous les 45 ans, je crois que ce n’est pas trop demander. » Mentionnons que l’option d’un métro de surface, à moindres coûts, a aussi été suggérée pour une partie du réseau.

Une autre des promesses électorales de l’équipe de Caroline St-Hilaire est la création d’un train léger sur rails sur le prochain pont Champlain. « Il y a autant d’autobus du Réseau de transport qui amènent des gens sur le pont Champlain qu’à la station de métro Longueuil. Nous pensons qu’un système de train léger sur rails est la meilleure option, mais ce sera à l’AMT de définir quel type. »

LES CHUTES DANS LES AIRES INTÉRIEURES ET EXTÉRIEURES Les chutes représentent la principale cause d’accidents dans plusieurs types d’établissements, notamment les immeubles d’habitation, les résidences pour personnes âgées, les garderies, les édifices à bureaux, les hôtels et autres lieux publics.

Ces chutes peuvent causer des blessures telles que des entorses, des contusions et des fractures. Afin de réduire le risque d’être tenu responsable de dommages corporels et poursuivi en responsabilité civile si de tels incidents surviennent, certaines mesures préventives peuvent être prises : s un éclairage intérieur adéquat et sécuritaire ; s des planchers et revêtements de sol appropriés et bien fixés ; s des escaliers intérieurs et extérieurs ainsi que des cages d’escaliers en bon état, bien entretenus et dégagés ; s des passages piétonniers et des stationnements en bon état, bien déneigés et déglacés, et clairement délimités par des bornes bien visibles.

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UN AÉROPORT MUNICIPAL ?

L’aéroport de Saint-Hubert PHOTO : VILLE DE LONGUEUIL

«

C’est justement parce que l’aéroport n’était pas développé et qu’il y avait un déficit que des baux ont été attribués à des écoles de pilotage.

Nous voulons prendre possession de l’aéroport et le développer dans le respect de notre environnement, notamment en encadrant mieux les activités des écoles de pilotage.

»

– Caroline St-Hilaire

Hormis l’augmentation de l’offre de transport en commun, Caroline St-Hilaire a un autre cheval de bataille qui n’a pas manqué de retenir l’attention des médias : la municipalisation de l’aéroport de Saint-Hubert. Géré par un organisme sans but lucratif, l’aéroport offre « tous les inconvénients sans les avantages », déplore la mairesse. Par exemple, le bruit provoqué par les décollages et les atterrissages incessants des petits avions appartenant aux écoles de pilotage irrite au plus haut point les citoyens qui réclament une réglementation. Or, la Ville de Longueuil n’a pas le pouvoir de légiférer. Selon la mairesse, plus de 75 % des aéroports sont municipalisés au Québec. « Pourquoi serions-nous l’exception ? demande-t-elle. Nous voulons municipaliser l’aéroport, non pas dans le but de le restreindre, mais pour le développer. C’est justement parce que l’aéroport n’était pas développé et qu’il y avait un déficit que des baux ont été attribués à des écoles de pilotage. Nous voulons prendre possession de l’aéroport et le développer dans le respect de notre environnement, notamment en encadrant mieux les activités des écoles de pilotage. » Un plan d’affaires, en cours d’élaboration, devrait bientôt indiquer les principales orientations à donner au développement des activités aéroportuaires.

UNE RÉGION ADMINISTRATIVE À PART ENTIÈRE ?

Un autre important dossier retient l’attention de la mairesse de Longueuil. Lorsqu’elle a rencontré le président du Comité ministériel de la région métropolitaine et ministre responsable de la région de Montréal, Jean-François Lisée, Caroline St-Hilaire s’est empressée de lui rappeler à quel point il était crucial pour l’agglomération d’être reconnue comme une région administrative à part entière : « Longueuil, comme agglomération, fait partie de la Montérégie. Je n’ai rien contre la Montérégie, mais nous sommes beaucoup plus près de la communauté métropolitaine en termes d’enjeux et de développement. Les besoins en matière de transport en commun, de développement économique ou d’aménagement du territoire ne sont pas les mêmes que pour la Montérégie. Par ailleurs, avec 405 000 habitants, l’agglomération ne reçoit pas tout ce qui devrait lui revenir, notamment en ce qui concerne les places en garderie, le financement du réseau de santé ou le tourisme. » Avec un statut de région administrative, l’agglomération bénéficierait de programmes qui lui permettraient d’assurer pleinement son développement. Pour la mairesse, il s’agit d’une question d’équité : « Longueuil est la troisième agglomération au Québec. Pourquoi ne serait-elle pas reconnue comme région alors que Montréal et Laval le sont ? » Société de développement immobilier ION3 Entrepreneur général

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Hiver 2013

Nul doute, Caroline St-Hilaire a d’importants combats à mener pour l’avenir de Longueuil. En femme de parole qu’elle est, elle continuera de se battre pour atteindre les objectifs qu’elle s’est fixés et promouvoir l’affirmation régionale. Et elle a toute la volonté du monde pour y parvenir. ,

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

MOT DE L’IDU

Jacques Métivier

POUR UNE EFFICACITÉ GOUVERNEMENTALE ACCRUE Les gestionnaires, les propriétaires et les promoteurs immobiliers sont conscients de la nécessité d’accroître leur efficacité. Grâce à leur formation et à leur savoir, ils travaillent actuellement à l’établissement d’une industrie de l’immobilier commercial solide et efficace sur tous les plans : administratif, économique, environnemental et matériel. Les immeubles et les tours de bureaux qu’ils construisent et administrent sont, par conséquent, de plus en plus performants, et ce, pas seulement en matière énergétique.

DES LOURDEURS ADMINISTRATIVES QUI FREINENT Or, cette efficacité pourrait être accrue si les gouvernements révisaient leurs façons de faire et leurs politiques. Au niveau municipal notamment, il arrive que des lourdeurs administratives constituent un frein pour les gestionnaires, propriétaires et promoteurs en quête de renseignements sur les lois et règlements, les programmes de financement, ou encore pour l’obtention de permis. Se frayer un chemin dans les dédales de l’administration peut faire perdre un temps précieux qui pourrait être utilisé à meilleur escient.

UN EXEMPLE D’INEFFICACITÉ ADMINISTRATIVE ET POLITIQUE Comme exemple du manque d’efficacité, mentionnons l’actuelle structure politique et administrative de la Ville de Montréal. La dilution du pouvoir politique et administratif et son partage entre la ville centre et les arrondissements nuisent non seulement à la fluidité du processus décisionnel, mais augmentent aussi les coûts de gestion pour l’ensemble de la population, sans bénéfices apparents.

Dans une économie mondialisée très concurrentielle où planent de nombreuses incertitudes, il est d’autant plus important pour une municipalité d’offrir un service efficace à même de faciliter les demandes et d’accélérer les processus de décision, quels qu’ils soient. Il faut travailler de concert et non « en silo », chacun de son côté.

DES ACTIONS À COURT ET À MOYEN TERMES L’Institut de développement urbain du Québec (IDU), en tant que porte-parole de l’industrie immobilière, travaille sans relâche auprès des instances gouvernementales afin de les sensibiliser sur la nécessité d’accroître leur efficacité auprès des grands promoteurs urbains.

Pour favoriser davantage les conditions de croissance économique et de compétitivité, l’IDU croit que les différents paliers gouvernementaux doivent mettre en place des services et un environnement susceptibles d’accélérer la transmission de l’information et la prise de décision. À cette fin, l’IDU propose une série d’actions à court et à moyen termes qui contribuera à augmenter l’efficacité gouvernementale de manière durable : • Alléger les structures administratives et politiques entre les villes centres et les arrondissements.

• Rendre plus transparents et plus fluides les processus décisionnels territoriaux.

• Favoriser un système de guichet unique pour la coordination des présentations de projets immobiliers.

• Prioriser les actions qui ont un impact immédiat sur l’amélioration de l’efficacité, comme l’élimination des dédoublements.

Avec de telles actions, les gouvernements seront non seulement plus efficaces, mais ils deviendront aussi des facilitateurs et, donc, des partenaires dynamiques. Ainsi travaillerons-nous ensemble à développer une industrie immobilière hautement efficace, créatrice d’opportunités, de richesse et surtout d’emplois.

Jacques Métivier Président du conseil d’administration de l’IDU

Hiver 2013 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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PROLIFÉRATION des CONDOS

au CENTRE-VILLE DE MONTRÉAL : BOOM ou BULLE ?

ILLUSTRATION : ARTIST’S CONCEPT E. & O.E.

Par Suzanne Gagné

La future Tour des Canadiens qui jouxtera le Centre Bell

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Hiver 2013

ENJEU

Bien plus qu’un lieu d’affaires et de divertissement, le centre-ville de Montréal attire de plus en plus de gens qui souhaitent y vivre à temps plein. La prolifération de la construction de nouvelles unités de condominiums dans ce secteur illustre bien ce phénomène. Mais la demande suivra-t-elle l’offre ? À terme, parlera-t-on de boom ou de bulle immobilière ?

A

u cours des derniers mois, une foule d’experts se sont prononcés sur l’état du marché des condos neufs à Montréal. Plusieurs s’attendaient à un ralentissement des mises en chantier alors que le contraire s’est produit : sur l’île de Montréal, selon un rapport de Desjardins Études économiques, on a assisté à une augmentation de plus de 25 % des mises en chantier durant les huit premiers mois de l’année, et plusieurs autres projets importants ont été annoncés récemment.

PHOTO : OTÉRA CAPITAL

Ainsi, selon le rapport de Desjardins Études économiques, le ratio vendeurs/acheteurs dépasserait le seuil des 20 dans le cas des copropriétés de plus de un million de dollars à Montréal, alors que le ratio d’équilibre se situe à huit ou dix vendeurs pour chaque acheteur. Par contre, on assisterait à une pénurie de condos dont le prix est inférieur à 400 000 $.

GINETTE PÉPIN Directeur principal Financement construction Otéra Capital

Ginette Pépin, directeur principal, financement construction, chez Otéra Capital, s’inquiète également du marché des condos haut de gamme : « Quand on regarde la quantité de projets au centre-ville, on peut se demander si le marché pourra absorber dans un temps normal toutes ces unités. Par contre, dans le sud-ouest de la ville, où les prix de vente sont nettement moins élevés, le marché risque de rester en équilibre.

Il est important que les prêteurs et entrepreneurs s’adaptent en fonction de la demande puisque le marché est fragmenté. »

PHOTO : MOUVEMENT DESJARDINS

« Notre message à l’industrie est clair : il faut être prudent, indique Hélène Bégin, économiste principale au Mouvement Desjardins. Depuis le début de l’année, nous espérions voir un ralentissement de la construction de nouvelles unités de condominiums, mais ça s’est plutôt accéléré. Nous sommes sur une forte vague de constructions, et le danger est que les promoteurs se disent qu’ils vont en profiter pendant qu’elle déferle. Mais si plusieurs projets sont lancés en même temps, nous pourrions nous retrouver avec un surplus. Les promoteurs doivent donc bien cibler leur produit et offrir des unités dans la bonne gamme de prix. Actuellement, le marché est à l’équilibre à Montréal, sauf dans le haut de gamme où il y a un surplus. La construction est toutefois excédentaire dans le centre-ville de Montréal, ce qui est très préoccupant. »

HÉLÈNE BÉGIN Économiste principale Mouvement Desjardins

«

Quand on regarde la quantité de projets au centre-ville, on peut se demander si le marché pourra absorber dans un temps normal toutes ces unités. Par contre, dans le sud-ouest de la ville, où les prix de vente sont nettement moins élevés, le marché risque de rester en équilibre. Il est important que les prêteurs et entrepreneurs s’adaptent en fonction de la demande puisque le marché est fragmenté.

»

– Ginette Pépin

Hiver 2013 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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ENJEU

UNE SURCHAUFFE À L’HORIZON ?

En juillet dernier, la Banque du Canada estimait que la multiplication des tours à condos dans les grandes villes du pays reflétait une surchauffe dans l’industrie.

Normand Bélanger, président-directeur général du Fonds immobilier de solidarité FTQ, met en perspective ce genre de propos en soulignant que « le marché montréalais est très différent de celui d’autres grandes villes comme Toronto ou Vancouver, où il y a notamment davantage de spéculation ».

PHOTO : FONDS IMMOBILIER SOLIDARITÉ FTQ

Par ailleurs, certains s’inquiètent de voir se répéter le scénario des années 1990, alors que le créneau des condominiums, tout nouveau, avait créé un engouement et une surchauffe du marché, à la faveur d’une récession ayant causé des pertes d’emplois massives et une hausse importante des taux hypothécaires. Le ratio vendeurs/acheteurs avait alors atteint 30 à Montréal au milieu des années 1990.

NORMAND BÉLANGER Président-directeur général Fonds immobilier de solidarité FTQ

UN MARCHÉ PLUS SAGE

«

Le marché montréalais est très différent de celui d’autres grandes villes comme Toronto ou Vancouver, où il y a notamment davantage de spéculation.

»

– Normand Bélanger

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« Nous ne sommes pas rendus là, croit Ginette Pépin. La proportion de condos déjà construits, mais invendus, est nettement moindre qu’à l’époque. Si on compare Montréal avec un marché comme celui de Toronto, nos promoteurs sont relativement prudents et s’assurent d’avoir un certain pourcentage de préventes avant de commencer la construction d’un projet. »

IMMOBILIER COMMERCIAL — Hiver 2013

Depuis les années 1990, les promoteurs se sont aussi assagis et « phasent » désormais leurs projets pour s’adapter au marché avant même d’entreprendre la construction. Ainsi, chaque phase fait l’objet de sa propre mise en marché, et les travaux de construction reflètent les ventes, mais également les préférences des consommateurs. « Par exemple, pour les Bassins du Havre, explique Normand Bélanger, les plans ont été présentés sur le site Web avant même l’ouverture du bureau des ventes. Les acheteurs potentiels ont pu commenter la disposition et la dimension des unités, et nous avons adapté le modèle avant le début des préventes. Nos analyses nous permettent aussi d’ajuster le nombre d’unités ou leur superficie pour nous accorder au marché au fur et à mesure. »

PUBLIREPORTAGE

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De gauche à droite : M. Denis Larivée, d’ÉnerCible, M. Gaétan Frigon, du syndicat de la copropriété Le Roc Fleuri, et M. Daniel Sarrazin, de Fusion Énergie

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PHOTO : CHRISTIAN FLEURY

ENJEU

DANIEL PERITZ Premier vice-président, Montréal et Ottawa Gestion Canderel

L’Altoria près du métro Square-Victoria

ILLUSTRATION : KEVRIC

Construire en phases n’est toutefois pas possible dans le cas des gratte-ciel des environs du Centre Bell, où quatre grands projets de tours en sont déjà à différentes étapes : l’Altoria (150 unités), l’Avenue (350 unités), l’Icône (360 unités), le Roccabella (250 unités) et la Tour des Canadiens (500 unités). En revanche, certains promoteurs et investisseurs usent tout de même de prudence. Par exemple, le Fonds immobilier de solidarité FTQ et ses partenaires ne commenceront pas la construction d’un projet avant que 50 % des unités soient prévendues.

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Hiver 2013

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Phases ou non, l’intérêt des acheteurs potentiels est tangible. Ainsi, à la fin de septembre, deux semaines avant l’ouverture du bureau des ventes, environ 4 000 personnes s’étaient déjà inscrites sur le site Web de la Tour des Canadiens, un chiffre qui a dépassé les espérances des promoteurs. « Notre projet se trouve dans un secteur très recherché, estime Daniel Peritz, premier vice-président, Montréal et Ottawa, Gestion Canderel.

Le projet des Bassins du Havre dans Griffintown

ILLUSTRATION : BASSINS DU HAVRE

Photo par Jeanie Trubiano

Photo par Emmanuel Favas

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Hiver 2013 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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ENJEU

En plus, notre relation avec le club de hockey Les Canadiens et les privilèges qui y sont rattachés font en sorte que notre projet se distingue des autres. »

UN ENGOUEMENT POUR LE CENTRE-VILLE De façon générale, ce dernier ne s’inquiète pas outre mesure de la prolifération des condos, d’autant plus que les taux d’intérêt s’annoncent stables d’ici 2014. Il croit aussi que le climat actuel est favorable à la migration des gens vers le centre-ville. « Montréal est un peu en retard des autres grandes villes nord-américaines à cet égard, dit-il. Les gens sont maintenant prêts à vivre, habiter et se divertir au centre-ville. Montréal est en bonne position en ce qui concerne l’emploi, les universités, la culture, les commerces de détail… Aujourd’hui, beaucoup de gens veulent garder un style de vie urbain, peu importe qu’ils aient des enfants ou non. » Même son de cloche du côté de Normand Bélanger, qui estime que plusieurs tendances viennent confirmer cet engouement pour le centre-ville de Montréal : « Je crois que le marché va se maintenir. Les condos plus petits s’adressent surtout à des gens qui vivent seuls, et leur nombre est en nette augmentation.

Cela amène nécessairement une augmentation du besoin de ces unités d’habitation. » Selon lui, il arrive également de plus en plus souvent que les parents, plutôt que de louer un appartement pour leur enfant venu étudier à Montréal, achètent un condo où l’étudiant vit pendant l’année scolaire et qu’ils utilisent l’été pour profiter des activités culturelles de la métropole.

Bien sûr, il mentionne également le coût élevé de l’essence et, surtout, le vieillissement de la population, qui fait en sorte que les parents veulent souvent revenir en ville une fois que les enfants ont quitté le nid familial, entre autres pour éviter les problèmes d’encombrement de la circulation.

Tous ces facteurs suffiront-ils à garder le marché des condos en équilibre au centre-ville de Montréal ? « Beaucoup d’experts se sont prononcés dans un sens ou dans l’autre, mais tout compte fait, personne n’a de boule de cristal, conclut Daniel Peritz. C’est le marché qui va déterminer s’il y a trop d’unités ou s’il y en a trop peu. »

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Hiver 2013

> En septembre dernier, l’Association

provinciale des constructeurs d’habitations du Québec (APCHQ) soulignait qu’il se construirait à Montréal pratiquement deux condos pour chaque nouvelle maison en 2013. > Selon les données du Groupe Altus, au 1er mai dernier, 24 projets totalisant 3 088 unités de condos étaient en vente dans la zone comprenant le centre-ville et le Vieux-Montréal.

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Quelques chiffres…

> Dans Griffintown seulement, pour la même période, et toujours selon les données du Groupe Altus, on recensait 14 projets totalisant 1 685 copropriétés parmi les phases déjà mises en vente des plus gros projets, comme les Bassins du Havre et District Griffin. ,

Le Campus Saint-Laurent du Technoparc Montréal

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Hiver 2013

FOCUS

Les CAMPUS de TECHNOPARC MONTRÉAL :

TROIS PROJETS VISIONNAIRES Par Catherine Flores

L’un des plus vastes parcs de recherche et de développement de technologies au Canada, Technoparc Montréal, jouit d’une notoriété enviable sur la scène internationale, où il est devenu un modèle.

Très actif au sein de l’Association internationale des parcs scientifiques (IASP) et du regroupement des parcs technologiques québécois, Zones Québec Innovation,

ILLUSTRATION : INFOGRAPHIE/GRAPH SYNERGIE

il contribue à la croissance des pôles technologiques et scientifiques de Montréal, ainsi qu’à leur rayonnement.

Hiver 2013 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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FOCUS

« PHOTO : TECHNOPARC

Au cours des dernières années, nous avons établi de nombreux liens avec des centres de recherche, des entreprises innovantes et des sociétés de financement dans diverses villes comme Hong Kong, Shanghai, Lyon, Chicago, et d’autres villes » rapporte Mario Monette, président-directeur général de Technoparc Montréal. Attirer des entreprises de l’extérieur est devenu un enjeu, car force est de constater que nos entreprises québécoises ont actuellement tendance à minimiser leurs investissements en recherche et développement (R et D), ou alors elles font exécuter ces travaux à l’extérieur du pays. Mais nous misons aussi sur les sociétés québécoises en émergence, à qui nous pouvons offrir un véritable accompagnement. »

MARIO MONETTE Président-directeur général Technoparc Montréal

PHOTOS : TECHNOPARC

Pour relever le défi, Technoparc Montréal dispose de plusieurs cartes maîtresses.

Notamment, une offre immobilière flexible qu’il a développée avec l’aide de ses partenaires, dont Desjardins Sécurité financière et SOLIM/Fonds de solidarité FTQ. Cette offre va de la construction pour le compte d’une entreprise avec possibilité pour celle-ci d’en être propriétaire ou locataire, de la location classique en passant par la multilocation.

S’y ajoute un atout phare : un environnement géographique remarquable.

«

Le Campus Saint-Laurent est à cet égard emblématique. Les entreprises résidentes accèdent à une combinaison unique de services et de ressources, allant de la valorisation de projets de recherche à un réseau de relations interentreprises, mais aussi universitaires et institutionnelles, et même à des services de formation.

»

– Mario Monette

Le Campus Saint-Laurent, situé au cœur d’un habitat naturel boisé 28

IMMOBILIER COMMERCIAL — Hiver 2013

EFFETS DE SYNERGIE POUR STIMULER LA R ET D Arpenter les sentiers boisés du Campus Saint-Laurent donne l’impression de se promener en pleine campagne, et pourtant ! S’y étale un des plus vastes ensembles voués aux activités de R et D, porteuses de l’économie montréalaise. Plus de 35 entreprises de pointe y déploient leurs activités. Un environnement qui accueille près de 5 500 employés, dont plus de 3 000 chercheurs, sans doute la plus forte concentration de main-d’œuvre qualifiée au pays. Celle-ci se distingue également par sa jeunesse puisque sa moyenne d’âge n’excède pas 30 ans, et par son visage résolument international, avec au moins 34 nationalités représentées.

La réunion dans un même lieu de ces talents et de ces entreprises de pointe est le fruit du travail réalisé depuis une vingtaine d’années par l’équipe de Technoparc Montréal. « Le Campus Saint-Laurent est à cet égard emblématique, souligne M. Monette. Les entreprises résidentes accèdent à une combinaison unique de services et de ressources, allant de la valorisation de projets de recherche à un réseau de relations interentreprises, mais aussi universitaires et institutionnelles, et même à des services de formation. »

PHOTO : TECHNOPARC

À des lieues d’un concept de parc industriel, le campus promeut une synergie entre les entreprises résidentes, les représentants des milieux universitaires, donneurs d’ordre, qui stimule les partenariats de recherche et le transfert de connaissances. Nulle part ailleurs sur le territoire montréalais on ne trouve une telle association d’espaces verts (40 %) et de bâtiments de qualité intégrant à un haut niveau des technologies d’information et de sécurité. La proximité de l’aéroport Pierre-Elliott-Trudeau, de grandes

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Hiver 2013 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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FOCUS

voies routières et du centre-ville de MontrÊal ajoute à l’attraction du site pour les entreprises. Rien d’Êtonnant à ce que cet environnement ait su sÊduire des fleurons de l’industrie, dont Bombardier, Bristol-Myers Squibb, Beiersdorf, Hewlett-Packard, Philips SantÊ ou encore Thalès. Une prochaine phase de dÊveloppement immobilier devrait rendre disponibles un total de 7 millions de pieds carrÊs pour accueillir de nouvelles entreprises.  Pour s’Êtablir sur le campus, une entreprise doit rÊpondre à l’une de ces deux exigences : consacrer au moins 15 % de ses activitÊs à la R et D, ou que son siège social soit situÊ au Canada et qu’il œuvre dans un des secteurs privilÊgiÊs par Technoparc MontrÊal que sont l’aÊrospatiale, les sciences de la vie, les TIC, les technologies propres, l’agroalimentaire et l’Ênergie, prÊcise M. Monette. Notez que les grands joueurs ne sont pas nos seules cibles. De concert avec DÊveloppement Êconomique Saint-Laurent, nous sommes à dÊvelopper toute une gamme de services d’accompagnement spÊcifiques pour les petites entreprises. De plus, nous amÊnageons des espaces dans nos immeubles existants pour rÊpondre aux besoins particuliers de petites entreprises des secteurs des sciences de la santÊ et des TIC. 

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Hiver 2013

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Le futur Éco-campus Hubert Reeves dans le Campus Saint-Laurent

UN ÉCRIN VERT POUR LES TECHNOLOGIES PROPRES ConfortÊ par un taux de vacance actuel voisinant 5 % des bâtiments du Campus Saint-Laurent, Technoparc MontrÊal se consacre avec enthousiasme à la rÊalisation d’ambitieux projets, dont une nouvelle phase du dÊveloppement de ce campus.

Ce projet suscite particulièrement l’intÊrêt des dÊfenseurs de l’environnement, tel Hubert Reeves. Il s’agit du futur Éco-campus, auquel le cÊlèbre astrophysicien a acceptÊ de prêter son nom.

DestinÊ à l’implantation de centres de recherche et de sociÊtÊs vouÊes au dÊveloppement de technologies propres, ce projet annonce l’arrivÊe d’une nouvelle ère industrielle et immobilière.

ReprÊsentant un investissement de près de 200 M$, l’Éco-campus se dÊploiera aux abords du futur parc-nature des Sources, sur un terrain de 23,6 ha. Le dÊveloppement est prÊvu sur une pÊriode de dix ans, avec l’Êdification d’un immeuble par an. Au total, ce sont 70 000 m2 de locaux qui devraient être construits. Les travaux devraient commencer en 2013 et, dès 2014, le site pourrait voir l’installation de ses premières entreprises rÊsidentes. La prÊservation du milieu naturel ainsi que la mise en valeur de la flore et de la faune sont au cœur du projet.

FOCUS

ILLUSTRATION : TECHNOPARC

Le projet vise notamment à accueillir les entreprises émergentes dans le domaine des énergies renouvelables et des nanotechnologies, à leur sortie des incubateurs universitaires. « Le créneau des écotechnologies avait besoin d’un projet structurant au Québec, observe M. Ouellette. Jusqu’ici, on s’est tellement reposé sur l’hydroélectricité que les entreprises des énergies renouvelables sont restées sans réseau local pour se développer.

Elles sont d’ailleurs souvent contraintes d’établir leurs marchés à l’extérieur. En les regroupant sur un même site, notre projet leur donnera la visibilité qui leur manquait. »

PHOTO : TECHNOPARC

L’environnement d’accueil du projet est très riche : il abrite entre autres un milieu humide, une soixantaine d’espèces d’oiseaux et une peupleraie… Les bâtiments seront parfaitement intégrés à cet environnement et construits avec des matériaux naturels et locaux. Une gestion écologique de l’eau et de l’énergie est programmée. Des services de restauration, des espaces publics, des petits commerces, une piste cyclable, etc., y seront aménagés. « Tout cela contribuera à assurer une qualité de vie exceptionnelle, qui participera au mécanisme de rétention de la main-d’œuvre sur le campus », indique Sylvain Ouellette, directeur, Technologies propres et nanotechnologies, à Technoparc Montréal.

SYLVAIN OUELLETTE Directeur, Technologies propres et nanotechnologies Technoparc Montréal

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Le réaménagement complet de l’aire de restauration de la Place Dupuis donne un avant-goût du vaste programme de pérennité du complexe.

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Hiver 2013 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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FOCUS

Le futur Quartier de la santé au centre-ville de Montréal ILLUSTRATION : CANNON-DESIGN - DCYSA ARCHITECTURE+DESIGN

Celui-ci estime qu’un changement est en voie de s’opérer : « Partout dans le monde les gouvernements adoptent une "ligne verte" dans leurs stratégies énergétiques.

La volonté de concevoir des systèmes d’énergie durables, un complément aux réseaux énergétiques principaux, est nette.

C’est vraiment le bon moment de sauter dans le train ! Sur le plan de l’immobilier, la tendance converge : aujourd’hui, pratiquement tous les nouveaux projets sont LEED. Le développement durable, ce n’est plus une conversation de salon, aujourd’hui c’est un facteur économique. Notre projet s’inscrit donc dans cette tendance mondiale et trouve écho dans divers projets à l’international, qu’on pense par exemple à la Cité verte, à Québec, ou encore au projet de Bouskara, en Tunisie. »

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Consultation en analyse des coûts et gestion de projets

IMMOBILIER COMMERCIAL — Hiver 2013

Services conseils en impôt foncier

Géomatique

FOCUS

« DÉVELOPPEMENT DU CAMPUS QUARTIER DE LA SANTÉ Le troisième projet de campus de Technoparc Montréal se développe, quant à lui, en plein centre-ville, autour de l’édification du nouveau Centre hospitalier de l’Université de Montréal (CHUM). « La construction du CHUM va générer au centre-ville une intense concentration d'expertises et de développement de technologies dans le domaine des sciences de la santé, explique M. Monette. Notre objectif en érigeant un campus voué à ce domaine, c’est de soutenir et d’amplifier l’effet entraînant de cette concentration sur l’économie montréalaise et sur son développement scientifique. » Pour aménager ce nouveau technopôle urbain dans l’arrondissement Ville-Marie, Technopole Montréal s’est allié au CHUM, à la Société du Quartier de la santé et à la Ville de Montréal. Leur ambition commune est de faire du futur Quartier de la santé l’un des meilleurs environnements en Amérique du Nord pour le développement scientifique et économique basé sur les sciences de la vie, en favorisant la convergence des recherches universitaires et industrielles. « Le Quartier de la santé aura pour vocation d’être le lieu de transfert clinique et technologique du CHUM, dont il mettra en valeur le caractère distinct, indique M. Monette. On peut dire qu’il sera la vitrine technologique du CHUM. »

La construction du CHUM va générer au centre-ville une intense concentration d'expertises et de développement de technologies dans le domaine des sciences de la santé. Notre objectif en érigeant un campus voué à ce domaine, c’est de soutenir et d’amplifier l’effet entraînant de cette concentration sur l’économie montréalaise et sur son développement scientifique.

»

– Mario Monette

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La première phase du projet, dont le démarrage est prévu en 2013, verra la construction d’un pavillon des bioindustries offrant 5 000 m2 d’espaces disponibles. Parallèlement, le campus de santé publique, qui abritera l’École de santé publique de l’Université de Montréal, sera construit au coin de l’Îlot Voyageur, sur le boulevard De Maisonneuve. ,

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MONTRÉAL

Demain Montréal :

VERS UNE VISION CONCERTÉE DE LA MÉTROPOLE DE 2020

GUY DE REPENTIGNY

En 2002, la société civile se réunissait au Sommet de Montréal pour dégager les priorités de développement de la métropole. Dix ans plus tard, un nouvel exercice de cette envergure débute. En effet, depuis plusieurs mois, Montréal travaille à se doter d’une vision consensuelle de développement urbain pour son territoire afin d’assurer sa prospérité et sa croissance futures. Une occasion unique de bâtir intelligemment notre métropole de demain en ayant pour priorité des objectifs en matière d’environnement, de transport et de développement communautaire, culturel, économique et social.

‘

D

ailleurs, dès cet automne, la Ville de Montréal entamera une série d’assemblées d’information et d’échange en prévision de l’adoption, en 2013, de ce nouveau Plan de développement. Ce que cet exercice démontre, c’est que l’avenir de la métropole ne peut se construire sans la contribution de ses citoyens et des différents partenaires montréalais.

Pour l’heure, trois axes de développement ont été identifiés : • Vivre et grandir à Montréal afin de consolider et d’améliorer les quartiers existants et d’assurer la croissance résidentielle en répondant aux attentes des différentes clientèles.

• Travailler et étudier à Montréal afin de renforcer les pôles économiques, en lien avec une mobilité accrue en transport collectif, et de développer une gestion intégrée du transport des marchandises.

• Agir sur la ville afin de renforcer l’identité de Montréal et de favoriser une grande qualité de l’aménagement et de l’architecture.

Pour y arriver, la Ville de Montréal compte miser sur des interventions intégrées qui vont assurer la transformation de Montréal et, ainsi, favoriser son développement. Cela passe notamment par un centre-ville fort et par des projets urbains porteurs.

Un centre-ville fort parce qu’il est le cœur économique et culturel de tout le Québec, parce qu’il compte quelque 300 000 emplois et près de 80 000 habitants. L’accessibilité au centre devra donc

être repensée, tout comme son aménagement et ses infrastructures, son caractère résidentiel et ses enjeux sociaux.

Des projets urbains porteurs parce qu’ils servent d’ancrage à la requalification de certains secteurs et parce qu’ils participent au renouveau de la ville. Que l’on pense aux abords du Centre universitaire de santé McGill et du Centre hospitalier de l’Université de Montréal, au site Outremont de l’Université de Montréal, aux secteurs Bellechasse et Saint-Viateur, ainsi qu’aux projets résidentiels Norampac, Angrignon, Lachine-Est et dans les secteurs de Griffintown et du Triangle, tous ces projets ouvrent la perspective d’un développement immobilier encore plus important, avec une intensification et une diversification des activités économiques, résidentielles et commerciales liées au transport collectif. Ils permettront de créer, à partir de secteurs industriels vétustes ou déstructurés, de nouveaux quartiers en lien avec les quartiers existants. Ils permettront de construire le Montréal de demain. Évidemment, ce ne sont qu’une partie des défis qui attendent Montréal. Notre métropole sera confrontée à de nombreux autres enjeux tout aussi stimulants. D’où l’importance de la mobilisation de cet automne : une chance unique de faire valoir nos préoccupations, nos attentes et nos ambitions pour Montréal.

Un grand et beau projet collectif ! , Pour contribuer à cette réflexion : ville.montreal.qc.ca/demainmontreal

Guy De Repentigny est chef de division, Soutien aux initiatives stratégiques et programmes, Direction du développement économique et urbain de la Ville de Montréal.

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Hiver 2013

Pourquoi prenons-nous le temps de bien comprendre nos clients?

Parce qu’il nous tient à cœur de vous accompagner dans vos projets, de partager vos défis et de vous voir réaliser vos rêves et vos ambitions.

DE SOLIDES RELATIONS DE SOLIDES FONDATIONS Notre soutien à plus de 10 000 clients au Canada œuvrant dans le secteur de l’immobilier et de la construction constitue la preuve de notre engagement.

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BDO Canada s.r.l./S.E.N.C.R.L., une société canadienne à responsabilité limitée/société en nom collectif à responsabilité limitée, est membre de BDO International Limited, société de droit anglais, et fait partie du réseau international de sociétés membres indépendantes BDO. BDO est la marque utilisée pour désigner le réseau BDO et chacune de ses sociétés membres.

DROITS ET OBLIGATIONS

SUPERFICIAIRE ?

Me DANIEL FERREIRA

La propriété superficiaire est une modalité du droit de propriété, au même titre que la copropriété.

Elle limite l’investissement du superficiaire, qui n’a pas à acquérir le terrain, et met en valeur le terrain du tréfoncier. Le droit de superficie est habituellement créé par convention, ayant pour objet de déterminer la division du droit de propriété, la cession du droit d’accession, ou la renonciation au bénéfice de l’accession, ou une combinaison de ces actes. La propriété superficiaire peut également s’acquérir par prescription, ce qui est plus rare et certainement plus difficile à prouver.

L

a propriété superficiaire nécessite le consentement, par le tréfoncier en faveur du superficiaire, de servitudes, de droits d’usage, de droits d’usufruit ou d’un bail pour permettre au superficiaire d’utiliser l’immeuble du tréfoncier aux fins d’y ériger les constructions et de pouvoir par la suite accéder aux constructions et les utiliser. Ces conventions devront être suffisamment explicites et étendues afin que le superficiaire puisse pleinement utiliser les constructions et en jouir et aussi pour donner le confort requis à tout créancier hypothécaire éventuel dans le cadre d’un financement.

À défaut d’entente entre le propriétaire superficiaire et le tréfoncier, le tréfonds est grevé, par effet de la loi, des servitudes nécessaires au superficiaire. Ces servitudes s’éteignent lorsque le droit de superficie prend fin.

La propriété superficiaire peut être consentie pour un terme précis ; la convention peut ainsi prévoir que les constructions appartiendront au tréfoncier à l’expiration du terme.

L’arrivée du terme entraîne d’ailleurs d’importantes conséquences juridiques. Le tréfoncier acquiert par accession les constructions visées par la propriété superficiaire et doit en payer la valeur au superficiaire. Cependant, si la valeur de ces constructions est plus grande que celle du tréfonds, le superficiaire est en droit de forcer le tréfoncier à lui céder sa propriété ou d’enlever les constructions à ses frais et de remettre le tréfonds en état. Le superficiaire a 90 jours suivant la fin de la propriété superficiaire pour acheter le tréfonds, afin de ne pas semer l’incertitude quant aux droits de chacun durant une trop grande période de temps. Il s’agit d’un délai de déchéance absolue.

En pratique, le droit de superficie s’exerce au moyen d’un bail, soit un bail avec renonciation au bénéfice de l’accession. Il faut noter que le registre foncier établit que la simple renonciation à l’accession n’est pas un droit réel, qui n’est donc pas sujet à publication.

Me Daniel Ferreira est associé chez Blake, Cassels & Graydon S.E.N.C.R.L./s.r.l./LLP.

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Hiver 2013

Le bail comportant une clause de renonciation au bénéfice de l’accession par le propriétaire au profit de son locataire comporte également certains avantages permettant de répondre à plusieurs des préoccupations relatives au projet : • Ce bail peut être publié sans qu’un plan cadastral soit préalablement déposé (une description technique de la parcelle louée est cependant nécessaire).

• Les droits du propriétaire superficiaire peuvent être hypothéqués.

• La publication d’un bail d’une durée inférieure à 40 ans n’entraînera pas de perception d’un droit de mutation.

• L’acte constitutif est relativement simple puisqu’il s’agit en fait d’un bail et que la propriété superficiaire ne sera réellement constituée qu’une fois l’ouvrage érigé.

• Le superficiaire profite d’un droit réel sur la propriété superficiaire, lui permettant notamment de l’hypothéquer à des fins de financement, ce qu’il lui serait bien sûr impossible de faire en tant que locataire.

Par ailleurs, les désavantages de cette modalité de la propriété reposent sur les contraintes survenant par suite de la construction : • En territoire rénové, l’établissement de propriété superficiaire nécessite la création préalable d’un nouveau lot correspondant au volume dans lequel sera contenue la propriété superficiaire. Dans ce cas, si le créancier exerce ses sûretés, le transfert de propriété ne pourra s’effectuer avant qu’une opération cadastrale vienne attribuer un numéro de lot distinct à la propriété superficiaire.

• Le tréfoncier doit payer la valeur des ouvrages à l’arrivée du terme. À l’arrivée du terme stipulé au bail, le tréfoncier acquiert par accession la propriété des constructions en en payant la valeur au superficiaire ; si la valeur des constructions est égale ou supérieure à celle du tréfonds (terrain), le superficiaire a le droit dans ce cas d’acquérir la propriété du tréfonds en payant la valeur au tréfoncier.

• À noter que, selon les auteurs, ces dispositions ne seraient pas d’ordre public, et d’autres dispositions portant sur le sort des ouvrages à la fin du terme pourraient être prévues à l’acte. Si, par exemple, la durée de vie potentielle de l’équipement qui justifie la construction n’est pas supérieure à la durée du bail, des dispositions pourront prévoir que le superficiaire devra retirer les ouvrages à la fin du terme ou, à défaut, ceux-ci demeureront la propriété du bailleur, sans frais. ,

FINANCES

ALAIN DESLAURIERS

ACQUISITION D’ACTIFS OU REGROUPEMENT D’ENTREPRISES ?

Par Alain Deslauriers et Antoine Bernier

En 2011, l’application du nouveau chapitre 1582 des normes comptables canadiennes pour les entreprises à capital fermé du Canada, en convergence avec les normes internationales d’information financière, aurait dû clore le débat sur la question de savoir si une transaction immobilière devrait être comptabilisée comme acquisition d’actifs ou en tant que regroupement d’entreprises. Or, si le nouveau chapitre aide le préparateur de l’information financière à orienter sa décision, la comptabilisation des transactions immobilières donne toujours du fil à retordre, car la prise de décision exige un haut niveau de jugement.

L

a comptabilisation d’une transaction comme acquisition d’actifs ou en tant que regroupement d’entreprises aura une incidence importante sur la présentation de l’information financière de la société acquérante. La principale différence entre les deux types de comptabilisation concerne les frais d’acquisition tels que les frais juridiques ou les frais de vérification diligente. Les frais d’acquisition liés à un actif sont capitalisés au coût de l’actif au bilan alors que, pour un regroupement d’entreprises, ils sont inclus à l’état des résultats dans la période où ils sont encourus.

Le traitement comptable de la transaction diffère également. Une acquisition d’actifs est comptabilisée selon la contrepartie offerte par l’acquéreur. La comptabilisation d’un regroupement d’entreprises est fondée sur la juste valeur : la valeur des actifs corporels, des actifs incorporels et des passifs assumés est établie selon la juste valeur ; et la différence entre la juste valeur et la contrepartie offerte par l’acquéreur est constatée à titre d’écart d’acquisition si la contrepartie offerte excède la juste valeur totale de l’entreprise acquise, ou à titre de gain à l’état des résultats si la contrepartie offerte est inférieure à la juste valeur totale de l’entreprise acquise.

La juste valeur doit être déterminée par la direction avec l’aide d’experts tels que des évaluateurs.

En général, le premier réflexe est de comptabiliser une transaction immobilière comme une acquisition d’actifs, comme dans le cas de transactions simples concernant seulement un terrain, par exemple. Néanmoins, les choses se compliquent lorsque la transaction touche l’acquisition d’un portefeuille d’investissements immobiliers comportant de la main-d’œuvre. La décision quant à savoir si la transaction doit être considérée comme une acquisition d’actifs ou un regroupement d’entreprises dépend de plusieurs facteurs.

Une entreprise comporte des entrées et des processus permettant de générer des sorties. Une entrée comprend des ressources

économiques qui, une fois appliquées à un processus, génèrent des sorties.

Dans le secteur immobilier, l’investissement immobilier constitue l’entrée.

Une sortie se définit comme le résultat d'entrées et de processus appliqués à ces entrées qui fournissent ou qui sont susceptibles de fournir directement aux investisseurs un rendement sous forme de dividendes, de coûts inférieurs ou d’autres avantages économiques.

ANTOINE BERNIER

Les processus comprennent, par exemple, le processus de gestion stratégique, les processus opérationnels et les processus de gestion de ressources. Ces processus sont généralement documentés, mais une main-d’œuvre organisée dotée des compétences et de l’expérience requises peut fournir les processus nécessaires susceptibles d’être appliqués à des entrées pour créer des sorties. Si la main-d’œuvre détient un pouvoir décisionnel sur les investissements ou sur les dépenses en capital, la transaction pourrait être considérée comme un regroupement d’entreprises. Par contre, si la main-d’œuvre touchée par la transaction est inscrite à des systèmes de comptabilité, de facturation, de gestion des rémunérations ou à d’autres systèmes administratifs, elle ne pourrait pas être considérée comme un processus, et la transaction serait traitée comme une acquisition d’actifs.

La comptabilisation de ce type de transaction a donc une incidence importante sur le bilan, le bénéfice net et les ratios financiers de la société acquérante. De plus, les coûts liés à la détermination de la juste valeur de l’entreprise acquise sont généralement non négligeables. Aussi, pour éviter de mauvaises surprises, il est important de tenir compte de ces nouvelles règles au moment de l’évaluation de projets d’acquisition. ,

Alain Deslauriers, CPA auditeur, CA, est associé en certification et comptabilité, et Antoine Bernier, CPA auditeur, CA, est directeur en certification et comptabilité.

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MONDE MUNICIPAL

Infrastructures municipales :

IL FAUT MAINTENIR LA CADENCE DES INVESTISSEMENTS !

CAROLINE ST-HILAIRE

Préoccupée par la détérioration de nos infrastructures, l’Union des municipalités du Québec (UMQ) a réalisé en 2003, avec la collaboration du Conference Board du Canada, une importante étude sur leur état. Cette démarche a permis de tirer la sonnette d’alarme et a mis en lumière l’importance de leur réhabilitation. Dix ans plus tard, il reste encore beaucoup à faire.

G

râce à cette étude, un renversement significatif de l’investissement public dans nos infrastructures s’est matérialisé au milieu des années 2000 avec la mise en place d’importants programmes, marquant ainsi la fin d’un cycle de désinvestissement qui remontait à la fin des années 1980.

Ainsi, sur la période 2008-2014, les trois paliers de gouvernement conjuguent leurs efforts et investissent près de 13 G$, pour une contribution annuelle moyenne de 1,8 G$. Alors que tous ces programmes arriveront à échéance d’ici 2014, les prochaines années seront consacrées à la planification à long terme afin d’assurer la poursuite des investissements au-delà de cette date.

C’est pourquoi, dix ans plus tard, l’UMQ a voulu refaire le diagnostic de nos infrastructures en s’associant à des experts du milieu et des finances publiques. Elle dévoilera cet automne les résultats de cette nouvelle étude qui visait trois objectifs : analyser l’évolution de l’état des infrastructures municipales après les investissements ; évaluer les besoins futurs ; chiffrer la contribution financière effective de chaque palier de gouvernement dans le financement.

LES INFRASTRUCTURES MUNICIPALES : UN PATRIMOINE IMPOSANT Les données récentes nous montrent que la part des infrastructures publiques sous la responsabilité des municipalités a sans cesse augmenté au cours des années, leur part du stock de capital dans l’ensemble des administrations publiques au Québec étant passée de 30 % en 1961 à 58 % en 2005. Au Québec, les municipalités, ce sont : • 1195 postes de traitement et d’approvisionnement en eau potable ; • 790 stations d’assainissement d’eaux usées ; • Plus de 80 000 km de conduites d’aqueduc et d’égout ; • Plus de 100 000 km de routes (contre 30 000 km pour le gouvernement du Québec) ; • 35,5 G$ d’actifs liés à une infrastructure (hausse de 50 % depuis 2005).

Cette réalité pèse d’autant plus lourd sur les municipalités puisqu’elles ne bénéficient que de 8 % des recettes fiscales au pays, le gouvernement du Canada (52 %) et celui du Québec (40 %) se partageant la part du lion.

Malgré l’apport important des investissements tripartites réalisés dans le cadre des programmes d’infrastructures, les dépenses municipales hors programme ont permis d’accomplir la plus grande part de l’effort. Sur la période 2008-2014, les investissements municipaux hors programme représenteront 57 % de l’effort total (17 G$) contre 43 % pour des contributions de programmes.

Considérant la part municipale dans les investissements de programmes (3,8 G$), c’est donc 70 % de l’effort total que les municipalités assumeront (20,8 des 29,9 G$).

Pour les municipalités, l’effet direct de cette contribution accélérée et inéquitable se répercute sur leur niveau d’endettement.

Finançant généralement leur contribution par l’emprunt, les municipalités québécoises sont aujourd’hui les plus endettées à l’échelle canadienne. En 2009, la dette par personne était 2,5 fois plus élevée au Québec (2 116 $/habitant) qu’en Ontario (875 $/habitant). Ce niveau d’endettement se traduit par un service de la dette (15,5 %) qui gruge une part importante des dépenses municipales et qui les rendent plus vulnérables par rapport à toute hausse éventuelle des taux d’intérêt.

Bien que les investissements des dix dernières années pour réhabiliter nos infrastructures aient porté fruit, il est essentiel de maintenir la cadence. C’est pourquoi la Ville de Longueuil a demandé au ministre fédéral responsable des Transports, de l'Infrastructure et des Collectivités, l’honorable Denis Lebel, de maintenir le Plan de financement d’infrastructures.

L’infrastructure publique joue un rôle essentiel dans la prospérité économique et sociale du Québec, et c’est pourquoi le travail de rattrapage du déficit doit se poursuivre sur un horizon à long terme. ,

Caroline St-Hilaire est présidente de la Commission de l'aménagement et des transports de l'Union des municipalités du Québec et mairesse de la Ville de Longueuil.

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Hiver 2013

Efficacité. Expérience. Flexibilité.

Quelques-unes des forces avec lesquelles nous vous aiderons à transformer vos projets en réalisations Engagés à toujours mieux servir nos clients, nous avons accru l’excellence reconnue de notre groupe du droit immobilier et planification au Québec avec l’arrivée de six nouveaux membres : James Papadimitriou, Charles Flicker, Valérie Mac-Seing, Marie-Josée Marcoux, Sébastien Thomas et Sylvie Vandal. Notre groupe offre les services immobiliers et conseils stratégiques à valeur ajoutée les plus efficaces et adaptés aux besoins de nos clients dans le cadre d’opérations et de projets immobiliers.

McCarthy Tétrault, S.E.N.C.R.L., s.r.l.

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Notre équipe de droit immobilier et planification, avec de gauche à droite: Charles Flicker, Annie Gagnon-Larocque, Stéphanie Gilcher, Sébastien Thomas, Valérie Mac-Seing, Adam Barza, Danielle Drolet, James Papadimitriou, Mary Pagonis, Stephen Schenke, Marie-Pier Gosselin, Sylvie Vandal et Marie-Josée Marcoux.

Devenez membre de l’IDU Québec Pour obtenir plus d’information sur notre mission, merci de communiquer avec Raymond C. Bouchard, président-directeur général, au 514.866.3625, poste 24.

Si vous désirez de l’information sur les événements et les commandites, veuillez communiquer avec Dominique Felx, directrice des événements et du marketing, au 514.866.3625, poste 26.

Pour toute question concernant l’adhésion, veuillez communiquer avec Louise Duchesneau, adjointe exécutive et directrice du service à la clientèle et du membership, au 514.866.3625, poste 22.

De la science s aux solutions s aux réalisations

ÉCONOMIE

Resserrement de la ceinture des gouvernements : MARIO LEFEBVRE

CERTAINES VILLES EN SOUFFRENT PLUS QUE D’AUTRES

Même si le Canada a réussi à se remettre plutôt bien de la récession de 2008-2009, celle-ci a tout de même laissé passablement de traces, incluant des déficits gouvernementaux tant au niveau provincial que fédéral. Il faut dire que les gouvernements se sont fortement impliqués dans la relance économique en y allant de dépenses importantes, en particulier en ce qui a trait aux infrastructures publiques.

Certes, ces dépenses étaient nécessaires, c’est indiscutable, mais l’heure est maintenant au bilan et au rétablissement de l’équilibre budgétaire, si l’on ne veut pas que ces déficits deviennent chroniques.

C

onsultons d’abord l’état de la situation. D’après les documents budgétaires des dix provinces canadiennes et du gouvernement fédéral, toutes les provinces, à l’exception de la Saskatchewan, seront déficitaires au cours de l’année financière 2012-2013. Exprimés en pourcentage du produit intérieur brut (PIB) aux fins de comparaisons entre les provinces, les déficits anticipés seront relativement modestes (à moins de 0,5 p. 100 du PIB) en Alberta, en Colombie-Britannique et au Québec. À l’opposé, des déficits assez importants, à plus de 1 p. 100 du PIB, attendent l’Île-du-Prince-Édouard et l’Ontario.

Cette dernière province affichera le déficit le plus important par rapport à son PIB, soit 2,3 p. 100. Le gouvernement fédéral, pour sa part, devrait afficher un découvert à la hauteur de 1,5 p. 100 du PIB canadien.

Dans pareil contexte, les gouvernements ont tous exprimé leur désir de rétablir l’équilibre budgétaire sur un horizon qui varie d’une province à l’autre. Ce faisant, les gouvernements provinciaux et fédéral optent pour des mesures qui incluent des gels d’embauche, des gels de budget pour certains départements, voire des coupures, etc. Ces mesures sont parfois même combinées avec des hausses de taxes ou de frais d’utilisation. Bref, l’heure est à la restriction budgétaire dans plusieurs coins du pays.

Comment cette restriction budgétaire se fait-elle sentir sur l’économie canadienne et sur celle des différentes villes ? On constate clairement des impacts à la grandeur du pays. Par exemple, le ralentissement des activités dans le cadre du programme d’investissement en infrastructure du gouvernement fédéral se répercute d’est en ouest. Ainsi, les prévisions économiques font état d’une baisse de l’investissement public à peu près partout au pays.

Mais certaines régions métropolitaines de recensement (RMR) sont confrontées à des ralentissements économiques plus prononcés. C’est le cas notamment d’Ottawa-Gatineau, de Québec et de Victoria. D’ailleurs, ces RMR se retrouvent au bas du classement de la croissance économique dans les dernières prévisions du Conference Board du Canada, et c’est une position qu’elles devraient occuper au cours des quelque prochaines années. En effet, ces RMR, qui abritent des gouvernements qui sont au plus fort du redressement des finances publiques, sont celles qui se ressentent le plus des gels d’embauche et des coupures dans certains ministères. Après tout, la part de l’emploi qui revient au secteur de l’administration publique atteint 11 p. 100 à Québec et à Victoria, et plus de 23 p. 100 à OttawaGatineau. Il est donc normal que, si l’emploi ralentit dans ce secteur, et même diminue, ce sont ces RMR qui seront le plus affectées.

Toutefois, et je conclurai de cette façon, il n’est pas question ici d’apocalypse économique pour aucune de ces RMR. La croissance sera plutôt lente, soit d’environ 2 p. 100 par année au cours des trois à quatre prochaines années, mais il y aura tout de même croissance. L’épisode de resserrement de la ceinture auquel nous assistons chez nos gouvernements n’a rien à voir avec l’épisode des années 1990. Donc oui, croissance lente, mais croissance tout de même. ,

Mario Lefebvre est directeur du Centre des études municipales au Conference Board du Canada. À ce titre, il a développé une vaste expertise de la santé économique et financière des municipalités canadiennes.

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PHOTO : VILLE DE MONTRÉAL

Dans le Quartier international de Montréal, une sortie donnant accès à la place Jean-Paul-Riopelle

COUP D’ŒIL

MONTRÉAL,

VILLE INTÉRIEURE Par Anne Fleischman

Le plus grand réseau piétonnier intérieur au monde : plus de 30 km de corridors protégés, près de 300 000 usagers par jour. Des chiffres vertigineux qui lui ont valu une réputation internationale.

Regard sur le cœur battant du centre-ville de Montréal.

L

De son côté, André Poulin, directeur général de Destination Centre-ville, souligne que le réseau montréalais n’est pas seulement unique par sa taille : « On y retrouve des bureaux, des commerces et des restaurants, mais aussi un musée et des universités. C’est un espace multifonctionnel, mieux intégré qu’à Toronto, qui compte aussi un important réseau intérieur. » Un concept montréalais qui fait des jaloux un peu partout sur la planète. « Notre climat rigoureux n’explique pas à lui seul l’épanouissement de la ville intérieure montréalaise, indique Michel Boisvert. Un centre-ville compact aux dimensions humaines, et une forte densité de piétons sont également nécessaires. L’élément clé réside aussi dans la vision qu’en ont eue les urbanistes et les promoteurs immobiliers dans les années 1960 à 1980, lors du redéploiement complet du centre-ville. »

PHOTO : MICHEL BOISVERT

es guides touristiques consacrent des pages entières à la « ville souterraine », alors que plus de 50 % du réseau se trouve au niveau de la rue ou au-dessus. « Quand on déambule sous les verrières du Centre Eaton ou dans la Grande-Place du complexe Desjardins, on est loin du souterrain obscur et déprimant », rappelle l’ancien professeur à l’Institut d’urbanisme Michel Boisvert, qui préfère utiliser l’appellation « ville intérieure » pour désigner un espace résolument tridimensionnel.

MICHEL BOISVERT Ancien professeur à l’Institut d’urbanisme de l’Université de Montréal et auteur du livre Montréal et Toronto.

Villes intérieures publié aux Presses de l’Université de Montréal

AU COMMENCEMENT : LA PLACE VILLE MARIE

PRESSES UNIVERSITÉ DE MONTRÉAL

La construction de la Place Ville Marie sur l’immense tranchée logeant les voies ferrées du Canadien National constitue la première pièce du casse-tête.

Lors de son inauguration en 1962, l’édifice est relié à la Gare Centrale et à l’hôtel Reine Elizabeth. Mais c’est avec l’ouverture du métro et le boom immobilier provoqué par l’Expo 67 que la ville intérieure prend vie. « On passe de simples passages piétonniers souterrains à une structure complexe impliquant plusieurs propriétaires d’immeubles et la collaboration des autorités municipales pour l’utilisation de l’espace public », note Michel Boisvert, l’auteur de Montréal et Toronto. Villes intérieures (Presses de l’Université de Montréal).

Hiver 2013 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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PHOTO : PIERRE BOUDREAULT—DESTINATION CENTRE-VILLE

COUP D’ŒIL

PHOTO : DESTINATION CENTRE-VILLE

La verrière de la station de métro de la Place-des-Arts, une œuvre de Frédéric Bach

ANDRÉ POULIN Directeur général Destination Centre-ville

La « tridimensionnalité » de la ville intérieure s’affirme du même coup : à la structure des stations de métro avec mezzanine s’attachent des sous-réseaux de nouvelles galeries marchandes sur plusieurs niveaux comme la Place Bonaventure.

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PHOTO : VILLE DE MONTRÉAL

Dans les années 1970 et 1980, à mesure que de nouveaux édifices se rattachent aux stations de métro et aux gares, la ville intérieure prend de l’expansion. En 1984, la première grande jonction relie les sousréseaux de la Place-des-Arts et de la Place-d’Armes : désormais, les deux lignes du métro communiquent.

Un des couloirs de la station de métro Bonaventure

PHOTO : VILLE DE MONTRÉAL

Un grand puits de lumière dans l’un des corridors de la Place-des-Arts

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Octobre 2012

©2012 Standard Life, image reproduite sous licence.

Hiver 2013 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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PHOTO : JACQUES BESNER

COUP D’ŒIL

JACQUES BESNER Urbaniste à la retraite de la Ville de Montréal

«

Les terrains publics au-dessus des stations de métro ont été attribués aux promoteurs par baux emphytéotiques.

»

Le Centre Eaton au centre-ville de Montréal

– Jacques Besner PHOTO : VILLE DE MONTRÉAL

La fin de cette période verra notamment la naissance de trois grandes galeries marchandes liées par des tunnels, dans le secteur des stations Peel et McGill : les Cours Mont-Royal, la Place Montréal Trust et les Promenades de la Cathédrale, qui viennent s’ajouter à La Baie et au Centre Eaton. En 2003, le réaménagement du Quartier international fermera la base du « U » qui relie par le sud les deux autres sections principales du réseau, permettant un lien continu entre sept stations de métro. Outre ce « super réseau », la ville intérieure compte aujourd’hui trois autres segments autour des stations Berri-UQAM, Guy-Concordia et Atwater.

PUBLIC OU PRIVÉ ? « Les gens ont tendance à imaginer la ville intérieure comme un espace public, un peu comme un parc ou une rue bordée de commerces. Les caméras de sécurité qui se trouvent un peu partout rappellent que ce n’est pas le cas », fait remarquer Michel Boisvert.

Et comme le résume Jacques Besner, ancien urbaniste à la Ville de Montréal, « l’aire des corridors appartient à la Ville, mais les murs appartiennent aux propriétaires des tours de bureaux ».

Un modèle unique qui a permis à la ville souterraine de prospérer et de s’étendre sans que la Ville ait eu à débourser le moindre sou. « Les terrains publics au-dessus des stations de métro ont été attribués aux promoteurs par baux emphytéotiques, explique M. Besner. C’est donc au privé que revient la charge de la construction des tunnels, de la maintenance et de l’entretien ménager. » 46

IMMOBILIER COMMERCIAL — Hiver 2013

PHOTO : VILLE DE MONTRÉAL

Un tunnel situé entre le Palais des congrès et la place Jean-Paul-Riopelle

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PHOTO : VILLE DE MONTRÉAL

SE RACCORDER OU PAS ?

Lipstick Forest (Nature légère), une œuvre de Claude Cormier à l’intérieur du Palais des congrès

De plus, des servitudes de passage sont imposées aux promoteurs quant aux heures d’ouverture du métro : même quand les commerces sont fermés, les corridors, eux, doivent rester accessibles au public. Une solution qui permet à la ville souterraine de rester animée tard le soir, contrairement à ses « sœurs » américaines comme Dallas qui sont dépeuplées dès 17 heures.

Un autre avantage du modèle montréalais : l’entretien des infrastructures souterraines municipales. « Au fur et à mesure que l’on construit de nouveaux tunnels, les propriétaires privés sont tenus de refaire les réseaux d’aqueduc et d’égouts à leur frais » note Jacques Besner.

L’histoire de l’extension du réseau souterrain ne s’est toutefois pas faite sans heurts. « Il faudra par exemple huit années de négociations pour relier les stations Peel et McGill au segment Bonaventure, car les propriétaires du Centre Eaton et de la Place Ville Marie ne s’entendaient pas sur le partage des coûts », raconte Michel Boisvert. Au final, c’est le Centre Eaton qui a déboursé les 9/10 pour les travaux de raccordement.

Les coûts de raccordement, extrêmement élevés, expliquent ainsi en partie les « trous » dans la forme actuelle du réseau, certains propriétaires ne voyant pas l’avantage d’être reliés au réseau, comme ceux des petits immeubles sans vocation commerciale.

D’autres, comme les responsables de la Tour BNP Paribas sur McGill College, ont décidé de ne pas se joindre au réseau par crainte de voir des gens flâner dans leur lobby.

Aujourd’hui, être relié au réseau intérieur est au contraire considéré comme une plus-value pour les bureaux comme pour les immeubles résidentiels. La future Tour des Canadiens au Centre Bell et la Tour Altoria près du métro Square-Victoria en font même un argument de vente.

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Hiver 2013

La ville intérieure compte 35 % de tous les commerces du centre-ville.

Mais, comme le précise Frédéric Labrie, directeur du Groupe Altus, « il est fréquent que les grandes enseignes aient leur vaisseau amiral sur la rue Sainte-Catherine et une ou deux boutiques supplémentaires à l’intérieur des galeries. Le taux d’inoccupation des espaces commerciaux y est d’à peine 4,2 % et le loyer net moyen de 44 $/pi2, sachant qu’il y a une grande disparité entre les locations : les locaux au niveau du métro ou de la rue sont les plus chers, et le prix baisse au fur et à mesure que l’on monte dans les étages. »

PHOTO : GROUPE ALTUS

L’EMPIRE du commerce de détail

FRÉDÉRIC LABRIE Directeur Groupe Altus

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Hiver 2013 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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UNE ENTITÉ EN MANQUE D’IDENTITÉ Si le réseau piétonnier montréalais a, depuis 2004, un nom et une identité visuelle propres – le « RÉSO » –, il n’existe aucun regroupement de propriétaires qui en ferait une entité distincte du reste du centre-ville. « Il n’y a jamais eu de désir de la part des propriétaires de se rassembler pour coordonner l’ensemble. Un projet de signalisation extérieure commune avait pourtant été amorcé il y a une dizaine d’années, mais il n’a jamais été complété au-delà du Quartier international », observe André Poulin.

Il n’existe pas non plus de plan directeur de développement propre à la ville intérieure, même si, poursuit Jacques Besner, « les grandes lignes du développement du réseau sont inscrites au Plan d’urbanisme de la Ville et dans sa réglementation, mais il n’a pas encore fait l’objet d’un plan particulier d’urbanisme, ce qui est toutefois prévu ».

Pourtant, une vision d’ensemble améliorerait notamment l’accessibilité universelle qui est déficiente à plusieurs endroits du réseau : « On a un assemblage de petits bouts de corridors qui appartiennent à des propriétaires différents, et personne n’a le leadership qui permettrait, par exemple, d’aller chercher des subventions, déplore Michel Boisvert.

Un plan directeur pourrait faire en sorte que tous les équipements collectifs, à l’instar du CHUM, aient un lien avec le RÉSO. »

Les Cours Mont-Royal au centre-ville de Montréal PHOTO : VILLE DE MONTRÉAL

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50

IMMOBILIER COMMERCIAL — Hiver 2013

COUP D’ŒIL

PHOTO : PIERRE BOUDREAULT—DESTINATION CENTRE-VILLE

EN CONTINUELLE ÉVOLUTION

La ruelle des Fortifications du Centre de commerce mondial

Une série de raccordements au métro – le récent édifice John Molson de l’Université Concordia, l’hôtel Westin, le campus Nord de l’UQAM, le futur CHUM – font ou feront bientôt gagner une poignée de mètres supplémentaires au réseau intérieur. « Ce qui est plus notable, c’est l’amélioration dans la qualité des espaces nouveaux et, dans certains cas, la requalification des espaces existants », note Michel Boisvert.

Les couloirs revampés de la Place-des-Arts en témoignent. « Mes coups de cœur vont aussi au Parquet de la Caisse de dépôt, à la ruelle des Fortifications du Centre de commerce mondial, ou encore au plafond et au lustre des Cours Mont-Royal, vestiges d’un ancien hôtel de luxe.

Quant à la Place Ville Marie, en plus de la pénétration de la lumière naturelle dans la galerie marchande, j’ajouterais cette aire de détente devant la librairie Renaud-Bray, dotée de divans confortables… » Quant à l’expansion future de la ville intérieure, les défis ne manquent pas. Combler les « trous » au centre-ville, comme au square Philips, mais aussi boucler la boucle entre la Place-des-Arts et le segment McGill/Peel, un projet qui ne verra le jour que dans un horizon lointain, quand les immeubles dans l’axe datant des années 1960 et 1970 décideront de se rattacher au réseau.

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Hiver 2013 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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Hôtel Intercontinental

VIEUX-MONTRÉAL

UES

SAINT-JACQ

NOTRE-DAME

Musée du Château-

Basilique Notre-Dame

Dimanche S

Place Vauquelin

BONSECOURS

Centre de commerce mondial

Champ-de-Mars

GOSFORD

SAINT-ANTOINE

SAINT-LOUIS -MARS

DU CHAMP-DE

BEAUDRY

DE LA VISITATION

WOLFE

MONTCALM

IS

GLAC

UÉBEC

E-DE-Q

PORT

PORT DE MONTRÉAL

Lieu historique national Sir-George-Étienne-Cartier UL T-PA

SAIN

IPONNE

E LA FR

Dimanche S

AMHERST

Square Viger

Square Viger Square Viger

NS DES FORTIFICATIO

© STM 2011

VIGER

Palais des Congrès

Place de la Cité internationale

SAINT-TIMOTHÉE

SAINT-CHRISTOPHE

LABELLE

SAINT-HUBERT

BERRI BERNADETTE

NOTRE-DAMEDE-LOURDES

SANGUINET

HÔTEL-DE-VILLE

SAINTE-ÉLISABETH

BERGER

DE BULLION

OUEST EST SAINT-DOMINIQUE

CLARK

SAINT-URBAIN

JEANNE-MANCE

DE BLEURY

SAINT-DENIS

Réseau piétonnier intérieur

ROULIER

CHAMP-DE-MARS

PLACE-D'ARMES

ROBILLARD

Accès direct au métro

DE LA GAUCHE

T-CLAUDE

SAINTE-CÉCILE ONTFORT

DESRIVIÈRES

JEAN-D'ESTRÉES

E LA CATHÉDRALE

SAINT-FÉLIX

VERSAILLES

LUCIEN-LALLIER

Pavillon Hubert-Aquin

WOLFE

LUSIGNAN

UQÀM

MONTCALM

DE LA

CO

E MMUN

ÉAL ONTR

-M

ORT-DE

Dimanche S

I 3 à 5 minutes

6 à 11 minutes

4,5 à 6 minutes

10 minutes

3 à 5 minutes

6 à 11 minutes

E

GUY

TIÈRE

M

LE VILLAGE

AMHERST

S

CHRISTIN

OPHE

Dimanche

UQÀM

Pavillon J.-A. DeSève

Hôtel Gouverneur Les Atriums

S

DUFAULT

SAVIGNAC

Place Dupuis

SAINT-ANDRÉ

TERMINUS Centre-ville I

Samedi

DU MARAIS

Parc ÉmilieGamelin

UQÀM

Pavillon Judith-Jasmin

BERT

500 mètres

250

Place Victoria Tour de la Bourse Hôtel Delta Centre-ville

CHARLOTTE

UQÀM

Pavillon Athanase-David Salle Pierre-Mercure

SAINT-HU

Planétarium

Square Victoria

OACI

UQÀM

Pavillon de design

Gouvernement du Canada

PLACE JEAN-PAUL RIOPELLE

Le 1000 De La Gauchetière Place Bonaventure Hôtel Marriott Atrium Le 1000 Salles d’expositions Château Champlain (Patinoire) Hôtel Bonaventure Hilton Place du Canada

OISBRIAND

SAINT-TIMOTHÉE

Tour Bell Tour Banque Nationale

Édifice Gare Windsor

DE B ND

BERRI

PLACE VICTOR-HUGO

TORRANCE

SQUARE-VICTORIA

McGI

0

TORRANCE

DOWD

Hydro-Québec

DE BOISBRIA

Complexe Guy-Favreau

CARMICHAEL

BEAUDRY

SAINT-CHRIST

Centre Bell Gare Lucien-L'Allier

Trains Montréal/Vaudreuil-Hudson Trains Montréal/Blainville-Saint-Jérôme Trains Montréal/Candiac

Hôtel Hyatt Regency Montréal

PLACE

BONAVENTURE WREXHAM

SAINT-ALEXANDRE

BELMONT

Complexe Desjardins

CHENEVILLE

LUCIEN-L'ALLIER DE LA GAUCHETIÈRE

1080 Côte du Beaver Hall

ANDERSON

Train Montréal/Deux-Montagnes Train Montréal/Mont-Saint-Hilaire Trains VIA et Amtrak Les Halles de la gare Trust Général 1060 University

1250 René-Lévesque

RENÉ-LÉVESQUE

HERMINE

Gare Centrale

Cité du commerce électronique

CITY COUNCILLORS

AYLMER

UNION

PLACE FRÈREANDRÉ

ST-EDWARD

DE MONTIGNY

Musée d'art contemporain

SAINTE-CATHERINE

PLACE PHILLIPS

UNIVERSITY

Place Ville-Marie

PLACE MONSEIGNEURCHARBONNEAU

McGILL COLLEGE

MANSFIELD

STANLEY

DRUMMOND

DE LA MONTAGNE

CRESCENT

BISHOP

Square Dorchester

RUELLE PALACE

CATHCART

Gare d’autocars de Montréal

BRAZEAU

DE MAISONNEUVE

QUARTIER DES SPECTACLES

MAYOR

DOLLARD

ARGYLE

DU SQUAREDORCHESTER

CYPRESS

RUELLE MERCURE

BERRI-UQAM

Place des Arts

CÔTE DU BEAVER HALL

OVERDALE

MACKAY

GUY

PEEL

Simons

Les Promenades Cathédrale Cathédrale Complexe Christ Church La Baie les Ailes

Centre Eaton

LA FAYETTE

PL. P.-É.BORDUAS

ÉMÉRY

ONTA

SAINT-LAURENT

DE MAI

Place Montréal-Trust Carrefour Industrielle Alliance

RIO

PLACE-DES-ARTS

ROBIN

Grande Bibliothèque du Québec

Président-Kennedy Chimie et biochimie Arts IV

NCORDE

680 DE LA CO Sherbrooke Tour Ouest DU PRÉSIDENT-KENNEDY La Maritime 1981 McGill 2020 1001 de Place 2021 Tour College University London Life Union Maisonneuve Industrielle-Vie SONNEUVE

Les Cours Mont-Royal

EVANS

UQÀM

BURKE

VICTORIA

2075 University 625 Président-Kennedy

SAINT-ANDRÉ

SHERBR

MCGILL

D'ARMES

2000 Peel

METCALFE

PEEL

GUY-CONCORDIA

Tour Scotia

Musée McCord d’histoire canadienne

SAINT-LAURENT

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Centre-ville et Ville intérieure

JOLY

COUP D’ŒIL

La ville intérieure, c’est… > > > > > > > > > > > > > > > > > >

32,5 km de corridors, places intérieures et tunnels 10 stations de métro 2 gares ferroviaires 2 gares régionales d’autobus 2 universités 1 collège Environ 350 points d’accès public 63 complexes de bureaux 9 grands hôtels 3 centres de conférence et halls d’exposition 2 727 logements 293 restaurants 1 800 commerces et services 19 salles de cinéma 10 salles de théâtre et de spectacles 1 musée 31 stationnements 1 patinoire , L’Atrium Le 1000 De La Gauchetière avec sa patinoire intérieure ouverte à l’année PHOTO : PIERRE BOUDREAULT—DESTINATION CENTRE-VILLE

52

IMMOBILIER COMMERCIAL — Hiver 2013

La station de métro Peel PHOTO : PIERRE BOUDREAULT—DESTINATION CENTRE-VILLE

Une vue intérieure du Palais des congrès avec ses panneaux de verre colorés PHOTO : VILLE DE MONTRÉAL

EN TOUTE JUSTICE

Me LISE BERGERON, AD. E.

VENDRE AUX RISQUES ET PÉRILS DE L’ACHETEUR NE LIBÈRE PAS DE TOUT

Vous croyez que vendre aux risques et périls vous permettait de couper complètement les ponts entre vous et un immeuble que vous voulez vendre, peu importe les vices que comporte celui-ci ? Eh bien, détrompez-vous ! La Cour supérieure a récemment reconnu, dans l’affaire Gestion Paradigme inc. c. Belisle1, qu’un vendeur ne pouvait se dégager de son fait personnel, même s’il vendait son immeuble sans garantie, aux risques et périls de l’acheteur.

D

ans ce dossier, le vendeur avait entrepris, des années avant la transaction, de transformer sa propriété en immeuble multifamilial, et ce, sans détenir de permis et sans respecter les règlements de zonage et de construction applicables.

Le vendeur avait reçu des avis de non-conformité de la Ville. Il avait par la suite entrepris des démarches dans le but de rendre son immeuble conforme au règlement de construction et d’obtenir une modification de zonage.

La Ville, après avoir laissé entendre au vendeur que la modification de zonage demandée pourrait être accordée s’il corrigeait les déficiences relatives à la construction et après avoir demandé et reçu des compléments d’information, a finalement refusé de modifier le règlement de zonage de manière à régulariser l’immeuble du vendeur. Par contre, en raison d’une confusion administrative, ce dernier n’a jamais été avisé de ce refus.

clause d’exclusion de garantie ne permettait pas à celui-ci de se dégager de toute responsabilité découlant de son fait personnel.

La Cour n’a pas retenu que le vendeur avait fait de fausses représentations à l’acheteur puisqu’il croyait fermement et de bonne foi que la Ville avait accepté de régulariser la situation en modifiant le règlement de zonage.

Par contre, puisque les non-conformités au règlement découlaient des travaux de transformation effectués sans permis par le vendeur, le juge a tout de même prononcé la résolution de la vente et a condamné ce dernier à rembourser le prix de vente et à payer d’autres compensations à l’acheteur.

En conclusion, il est important de rappeler que seuls les vendeurs non professionnels peuvent vendre un bien sans garantie aux risques et périls de l’acheteur.

Lorsqu’il a vendu l’immeuble, sans garantie aux risques et périls de l’acheteur, le vendeur n’a aucunement dénoncé la situation de son immeuble, croyant le tout régularisé.

Aussi, même si l’on ne peut se cacher derrière une telle clause lorsque le vice découle de notre fait, elle conserve toutefois une grande utilité pour les vices autres que celui-là.

Ce n’est que quelques années après la vente, quand la Ville a décidé d’entreprendre des procédures pour faire cesser l’illégalité de l’immeuble, que l’acheteur a appris les non-conformités le touchant, et ce, malgré qu’un certificat de localisation dénonçant celles-ci lui avait été délivré de manière contemporaine à la vente.

La morale de cette affaire est qu’il vaut mieux être transparent au moment de la vente d’un immeuble, surtout lorsque celui-ci présente des vices consécutifs à des actions de notre part.

L’acheteur a donc entrepris des procédures en annulation de vente, alléguant que son consentement avait été vicié par le dol (fausses représentations) du vendeur. Il argumentait aussi que la

Soyez donc prudents et, en cas de doute, consultez une personne compétente en la matière ! , 1 QCCS

3545, 29 JUILLET 2012, PORTÉ EN APPEL, C.A.Q. 200-09-007806-125.

Au moment de mettre sous presse, Me Lise Bergeron n’était plus associée au sein de la firme Stein Monast S.E.N.C.R.L. de Québec, spécialiste du droit immobilier, administratif et municipal.

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QUÉBEC

UN MARCHÉ DES COPROPRIÉTÉS TOUJOURS FORT MALGRÉ UN CERTAIN ESSOUFFLEMENT

ALAIN ROY, É.A.

Depuis deux ans, le marché de la copropriété est en pleine effervescence dans la région de Québec. Ce produit est très recherché auprès de la clientèle des baby-boomers, qui veulent vendre leur maison mais demeurer propriétaires, et des premiers acheteurs, pour qui l’achat d’un appartement en copropriété est plus accessible que la maison unifamiliale.

O

r, après plusieurs trimestres où les vendeurs pouvaient

offerts. À preuve, les projets de plus petit gabarit situés en

dicter leur prix, le marché semble avoir amorcé un virage

banlieue se transigent en moyenne 200 $/pi², alors que les

à l’avantage des acheteurs. Alors que le nombre d’ins-

criptions en vigueur sur le marché de la revente a augmenté

projets haut de gamme situés dans les quartiers centraux se vendent quelque 400 $/pi².

de 21 % ce trimestre par rapport au même trimestre de l’an dernier, les acheteurs se trouvent devant un large éventail de copro-

Les projets les mieux situés misent autant sur leur localisation

priétés neuves et encore invendues. L’offre d’appartements dans

que sur la superficie habitable. Sur le marché des constructions

les nouvelles constructions demeure élevée avec 985 unités en

neuves, on remarque que les promoteurs ont tendance à réduire

construction depuis le début de 2012, par rapport à 1 078 unités

la superficie des unités, principalement au centre-ville, sans

pour la même période l’an dernier. Cela dit, si l’on considère

diminuer le nombre de pièces. Même si les projets comptent

le nombre de permis émis par la Ville de Québec depuis le chantier de copropriétés devrait dépasser le nombre enregistré

de 3 ½ pièces, qui se détaillent généralement à des prix infé-

pour 2011.

nouveaux concepts. On note également une popularité crois-

Cette offre de plus en plus importante explique, entre autres, le ralentissement de la croissance des prix de vente pour ce type

abordable que les 4 ½ pièces, mais offrant un avantage sur les

d’habitation. En effet, selon les données les plus récentes publiées

3 ½ pièces, ce type d’unités offre une alternative intéressante et

elles se vendent en premier. Ainsi, malgré le prix des terrains

par la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ),

fortement à la hausse et l’augmentation des coûts de construction,

le prix moyen des copropriétés a augmenté de 4 % au cours

les prix des copropriétés croissent de façon plus raisonnable.

er

1 janvier 2012, d’ici la fin de l’année, le volume de mises en

une majorité d’unités de 4 ½ pièces (±1 100 pi2), les unités

rieurs, prennent une place de plus en plus importante dans les sante pour les appartements de 3 ½ pièces avec bureau. Plus

des 12 derniers mois, alors que la croissance se chiffrait à 7 % à pareille date l’an dernier, et à 10 % il y a deux ans. Malgré ce

La hausse du prix des rares terrains disponibles au développement

ralentissement récent de la croissance des prix de vente, les prix

pousse les promoteurs à accroître le nombre d’unités de leur

médians des unités vendues augmentent année après année.

projet. Pour y parvenir, plusieurs tentent de faire modifier la

Mentionnons que les prix de vente des copropriétés neuves

réglementation de zonage afin d’augmenter le nombre d’étages

varient largement selon l’emplacement et la qualité des produits

permis. Ils se heurtent souvent à l’opposition citoyenne bien

De Rico Laflamme Cassidy Perreault T 418-780-2330 1 877-780-2330 F 418-781-0728 Édifice Delta II, 2875, boulevard Laurier, bureau 650 Québec (Québec) G1V 2M2

54

IMMOBILIER COMMERCIAL — Hiver 2013

Collaborateur à Québec de CBRE Ltée Évaluation et services- onseils

organisée dans certaines zones de la ville. Ce fut notamment le cas des projets Maria Goretti, à Charlesbourg, et l’Îlot Irving, disponibles pour la construction de projets multirésidentiels a également incité des promoteurs à recycler et à reconvertir des bâtiments existants, une orientation vivement encouragée par la Communauté métropolitaine de Québec et le service d’urbanisme de la Ville de Québec. Finalement, la rareté et le prix des terrains ont entraîné le développement de copropriétés vers les

ILLUSTRATION : LE VERT MEZZANINE

dans le quartier Saint-Jean-Baptiste. Le manque de terrains Le projet de condos Le Vert Mezzanine dans le secteur Lebourgneuf à Québec

banlieues, surtout vers l’ouest, alors que ce type de projets était auparavant concentré dans les quartiers centraux.

de 6 unités par mois. Malgré un ralentissement général de

Devant le nombre important de nouveaux projets, la question

moins, restent en situation de pénurie.

l’écoulement, les unités plus abordables, soit de 200 000 $ et se pose quant à la capacité du marché d’absorber ces unités.

L’écart entre le nombre de mises en chantier et le nombre

Aujourd’hui, un nouveau projet doit se démarquer afin de trouver

de logements écoulés, en équilibre il y a cinq ans, ne cesse de

preneur. On voit d’ailleurs des concepts novateurs faire leur

s’accentuer. L’essoufflement de la demande, qui, jusqu’à tout

apparition sur le marché, tels que des condos sur deux étages,

récemment se limitait au marché des copropriétés haut de

des unités avec un petit terrain, des immeubles offrant un amal-

gamme (350 000 $ et plus), gagne aujourd’hui le marché des

game de services communs, comme des appartements pour les

unités plus standards. Par ailleurs, des promoteurs prêts à

invités, des salles de conférence, des salles de billard, et autres.

lancer de nouvelles mises en chantier attendent d’écouler les

Aussi, devant la forte concurrence, les promoteurs ont commencé

unités en voie de réalisation ou d’atteindre leurs objectifs de

à offrir aux acheteurs des incitatifs alléchants tels que le paiement

prévente avant d’aller de l’avant.

des frais de copropriété pour un an, le paiement des taxes, une voiture, des électroménagers, un système de climatisation, etc.

De façon générale, cet essoufflement du marché se traduit par un affaiblissement de l’écoulement mensuel des copropriétés.

Bien qu’on sente un certain essoufflement, le marché de la

L’absorption des projets est la moins rapide en périphérie, dans

copropriété à Québec demeure en santé. Pour les promoteurs,

les secteurs de Beauport et de Charlesbourg, où l’écoulement

la clé du succès réside dans un bon positionnement de produit,

varie entre 1,5 et 3 unités par mois. À titre de comparaison,

une gamme de prix correspondant à la clientèle visée et une

dans l’arrondissement Sainte-Foy–Sillery–Cap-Rouge, l’écoule-

typologie adéquate. Si la demande pour des études de position-

ment mensuel moyen oscille entre 3 et 4 unités. Au plus fort

nement était relativement faible en raison de la bonne performance

de la demande, de 2010 à 2011, l’absorption moyenne des

du marché, la réalité d’aujourd’hui fait en sorte que nous sommes de

nouveaux projets dans ces secteurs pouvait atteindre autour

plus en plus sollicités pour mener de telles analyses. , Alain Roy, É.A., est directeur général du Groupe Altus à Québec.

L'IMMOBILIER SOUS TOUS SES ANGLES Toutes nos félicitations à madame Lise Bergeron nouvellement nommée juge de la Cour supérieure.

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Hiver 2013 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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BRÈVES IMMOBILIÈRES Nomination de l'honorable Lise Bergeron à la Cour supérieure du Québec

L’honorable Lise Bergeron, avocate au cabinet Stein Monast à Québec, est nommée juge puînée de la Cour supérieure du Québec, district de Québec. Elle succède à monsieur le juge G. Blanchet, qui a choisi de devenir juge surnuméraire en date du 1er juin 2012.

Madame la juge Bergeron a obtenu un baccalauréat en droit de l’Université Laval en 1986 et a été reçue au Barreau du Québec en 1987.

La juge Bergeron exerçait le droit au sein du cabinet Stein Monast depuis 2007.

Elle a travaillé chez Desjardins Ducharme s.e.n.c.r.l. (anciennement Desjardins, Ducharme, Stein, Monast s.e.n.c.r.l.) de 2003 à 2007 et chez Huot Laflamme (anciennement Marquis Huot) de 1987 à 2003. Ses principaux domaines de pratique étaient le droit des biens et tous les aspects du droit municipal, y compris le droit de la construction.

La juge Bergeron était membre de l’Association du Barreau canadien. Elle a été bâtonnière du Barreau de Québec en 2009 et 2010, et présidente de la Chambre de commerce de Sainte-Foy en 1998 et 1999. Elle était aussi membre du conseil d’administration de la Société du Centre des congrès de Québec et de l’Institut de développement urbain du Québec. En plus de signer la chronique « En toute justice » dans le magazine Immobilier commercial, elle a publié de nombreux articles et s’est investie activement dans bon nombre d’organismes communautaires.

PHOTO : GROUPE IMMOBILIER DE MONTRÉAL

Colliers International accueille Jean-Marc Dubé au sein de son équipe à Montréal. Installé au bureau de Saint-Laurent, il couvrira le marché industriel de la grande région de la métropole. Courtier œuvrant depuis plusieurs années dans la communauté immobilière de Montréal, M. Dubé aura pour mandat de concevoir et de mettre en œuvre des stratégies immobilières qui répondent aux objectifs financiers et d'affaires de ses clients.

La rénovation du 500, Grande Allée Est terminée

Le Groupe immobilier de Montréal a confirmé que la rénovation à partir de la structure de béton du 500, Grande Allée Est, à Québec était complétée. L’édifice offre désormais de prestigieux bureaux à louer. Les étages comptent de 5 000 pi2 à 8 800 pi2, et 17 000 pi2 d’espace de détail sont disponibles au rez-de-chaussée.

PHOTO : COLLIERS INTERNATIONAL

Jean-Marc Dubé au sein de l’équipe de Colliers International

Me David Ghavitian déménage

Me David Ghavitian, avocat spécialisé en droit immobilier, a récemment déménagé ses bureaux au 1255, rue University, bureau 401, à Montréal. Depuis 2005, Me Ghavitian se spécialise en développement commercial, en acquisition, en financement et en développement des entreprises, de la gestion et des collections.

Les Immeubles Roussin achètent un terrain près de l’autoroute Henri-IV

Les Immeubles Roussin viennent d’annoncer qu’ils sont maintenant les propriétaires d’un nouveau terrain situé à l’angle du chemin Sainte-Foy et de l’autoroute Henri-IV, auparavant détenu par la famille Garon. Les Immeubles Roussin désirent développer un projet qui alliera des locaux commerciaux et locatifs résidentiels. Voir l’article complet sur notre site au www.informateurimmobilier.com.

Vox pop : 24e Tournoi de golf annuel de l’IDU Québec

Nous avons réalisé un vox pop lors du dernier tournoi de golf de l’Institut de développement urbain du Québec. Voyez ce que les participants ont dit sur notre site au www.informateurimmobilier.com.

Me Vincent Auclair devient directeur principal – produits et développement des affaires pour FCT

La compagnie d’assurance Titres FCT vient d’annoncer la nomination de Me Vincent Auclair, notaire, à titre de directeur principal – produits et développement des affaires.

En plus de ses neuf années en tant que député de Vimont à l’Assemblée nationale, Me Auclair possède une vaste expérience du domaine notarial, plus spécifiquement en affaires commerciales.

Hiver 2013 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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Avison Young honore Frédéric Seigneur du bureau montréalais

Financement immobilier : alliance stratégique entre Canada ICI et MCAP

Frédéric Seigneur, du bureau montréalais d’Avison Young, s’est vu décerner le prix de « Recrue de l’année » à l’assemblée générale annuelle d’Avison Young qui a eu lieu à Washington, aux États-Unis, se distinguant de 950 de ses collègues.

Une alliance stratégique a récemment été conclue entre Canada ICI et MCAP. Canada ICI fera désormais affaire sous la dénomination de Services hypothécaires commerciaux MCAP. L’équipe de Canada ICI, sous la direction de Thomas Marcantonio, rejoint celle de MCAP. Cette affiliation permettra à MCAP d’étendre ses opérations dans les domaines multifamilial (prêteur approuvé SCHL) et commercial.

Chantal Cousineau chez BDO

Protocole de Montréal et les fréons

En regard du Protocole de Montréal stipulant l’élimination de fréons d’ici 2015, la Tour BNC et le 700 De La Gauchetière Ouest procèdent au remplacement des équipements de refroidissement de 4 000 tonnes ! Un défi logistique de taille en raison de la procédure requise pour la descente des équipements au troisième sous-sol, mais également en ce qui a trait au maintien des services aux usagers.

Ces travaux permettront de réaliser des économies d’énergie substantielles et de diminuer l’empreinte écologique.

Le comité de l’immobilier et de la construction de BDO Montréal a récemment accueilli Mme Chantal Cousineau, CPA auditrice, CA, MBA. Son expertise permettra au comité d’être proactif dans ses stratégies afin de relever les nombreux défis de ce marché influencé par les facteurs économiques et financiers.

En raison de nombreuses mises en chantier et l’arrivée à terme de plusieurs des projets dans la grande région de Québec (Espace SUPREM, VertBourg phase II et Développement de la Pointe verte), AX6 Gestion immobilière vient d’accueillir M. Kevin Henley à titre de développeur immobilier.

Il sera responsable de la gestion de la plupart des activités de recherche et de développement immobilier.

Edward Stern, fondateur du groupe Olymbec, est décédé le 20 septembre dernier. En entrevue à L’Hebdo Journal, Jean Poirier, ancien chef de la direction d'Olymbec à Trois-Rivières, s’est dit très ému par le triste événement. « C'était mon mentor. Nous avons travaillé ensemble pendant plusieurs années. Il a toujours cru en moi en ce qui concerne les acquisitions et les développements que j'ai faits. C'est comme perdre son père une deuxième fois », a-t-il mentionné.

Olymbec, fondée en 1975, possède plus de 170 bâtiments et immeubles et a amorcé son expansion aux États-Unis plus tôt cette année.

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Hiver 2013

COFELY Services et Kelvin Emtech annoncent la création de COFELY KE

COFELY Services et Kelvin Emtech créent COFELY KE. Cette nouvelle entité offrira des services d’opération et de maintenance visant la disponibilité sans failles des installations critiques de centres de traitement de données. COFELY KE fournira aux gestionnaires de centres de traitement de données des solutions flexibles d’impartition pour l'entretien, l'exploitation et l’optimisation énergétique des systèmes électromécaniques critiques, incluant entre autres les systèmes de refroidissement, d’alimentation électrique et de protection incendie.

PHOTO : CBRE LIMITÉE

CBRE limitée annonce la nomination d’Alexandre Sieber

CBRE limitée annonce la nomination d’Alexandre Sieber au poste de premier vice-président et directeur général des opérations québécoises. « Je suis très enthousiaste à l’idée de travailler avec l'équipe de Montréal. La plateforme de services est solide, et le potentiel de croissance est à la fois prometteur et inspirant », a déclaré M. Sieber.

PHOTO : AX6 GESTION IMMOBILIÈRE

PHOTO : BDO

AX6 Gestion immobilière accueille un nouveau gestionnaire

Décès du fondateur d'Olymbec

Nous vous invitons à nous faire parvenir vos communiqués et nouvelles brèves concernant l’immobilier commercial à nouvelles@jbcmedia.ca

PHOTO : MCAP

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