Le Magazine Immobilier commercial vol. 6 no 1 by JBC Média inc.

Volume 6 | Numéro 1 Mars-avril 2013

DOSSIER SPÉCIAL

Histoire

de l’immobilier commercial au Québec ENTREVUE

Stephen Bronfman

La passion en héritage

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15:50

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VOLUME 6 | NUMÉRO 1 | MARS-AVRIL 2013

5 MOT DE LA RÉDACTION Pour commencer en grand ! Par Nathalie Savaria, rédactrice en chef et éditrice déléguée

7 ENTREVUE Stephen Bronfman La passion en héritage

Par Suzanne Gagné

Par Nathalie Savaria

15 DOSSIER SPÉCIAL L’histoire de l’immobilier commercial au Québec du XXe siècle à nos jours La riche mémoire de nos bâtiments Par Suzanne Gagné et Alexandre Côté

16 Les bâtiments commerciaux, porteurs de nos histoires Par Suzanne Gagné

Par Alexandre Côté

29 Les promoteurs immobiliers Des simples marchands aux super-entreprises Par Suzanne Gagné

Par Guy De Repentigny

54 FINANCES Transfert d’un parc immobilier à la génération suivante Par Alain Deslauriers

56 MONDE MUNICIPAL Réorganiser le Québec pour réussir 61 ÉCONOMIE On attend quoi pour ouvrir toutes grandes nos portes aux immigrants ? Par Mario Lefebvre

62 DE L’ÉDITEUR AUX LECTEURS Immobilier commercial au MAPIC Par Jacques Boisvert

32 COUP D’ŒIL L’Édifice Sun Life Une adresse de prestige bientôt centenaire

64 EN TOUTE JUSTICE Un fiduciaire bénéficiaire peut-il tout faire ? Par Me Karine Dionne

Par Charles Allain

52 MONTRÉAL L’urbanisme : une pratique en constante évolution

Par Caroline St-Hilaire

25 Les centres commerciaux au Québec Une adaptation constante

47 FOCUS Recrutement de cadres L’art de trouver la bonne personne pour le bon poste…

43 ENJEU Le secteur immobilier, partenaire de la promotion du français : des progrès, davantage d’outils, mais encore des défis Par Catherine Flores

65 QUÉBEC Redéveloppement et densification sur les meilleurs sites de Québec Par Alain Roy

69 BRÈVES IMMOBILIÈRES Par Alexandre Côté

Le magazine Immobilier commercial est publié par Jacques Boisvert Communications inc.

PRÉSIDENT ET ÉDITEUR : Jacques Boisvert

DIRECTION ARTISTIQUE : Carole Bordeleau

DISTRIBUTION EN KIOSQUE : Messageries de Presse Benjamin

599, boulevard Sir-Wilfrid-Laurier Belœil (Québec) J3G 4J1

RÉDACTRICE EN CHEF ET ÉDITRICE DÉLÉGUÉE : Nathalie Savaria

INFOGRAPHIE : Alain Lambert

ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS : Convention no PP 41614528

ÉQUIPE DE RÉDACTION : Charles Allain, Jacques Boisvert, Alexandre Côté, Catherine Flores, Suzanne Gagné et Nathalie Savaria

PUBLICITÉ : Catherine Faucher, directrice des opérations Edith Lajoie, conseillère en publicité

COLLABORATION À CE NUMÉRO : Guy De Repentigny, Alain Deslauriers, Me Karine Dionne, Chantal Cousineau, Anne-Marie Dupras, Mario Lefebvre, Alain Roy et Caroline St-Hilaire

PHOTOS : © Immobilier commercial par Denis Bernier, Alain Lambert, Denis Lemelin et Rosaire Turcotte (sauf indication contraire)

Téléphone : 450 446-2006 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 446-1442 info@jbcmedia.ca www.immobilier-commercial.ca

www.jbcmedia.ca

RÉVISION : Hélène Roy et Anne-Marie Trudel

JBC Média est une marque de commerce de Jacques Boisvert Communications inc.

CORRECTION D’ÉPREUVES : Christine Barozzi et Catherine Faucher

IMMOBILIER COMMERCIAL — Mars-avril 2013

ADRESSE DE RETOUR : 599, boulevard Sir-Wilfrid-Laurier Belœil (Québec) J3G 4J1 ABONNEMENTS : 450 446-2006, 1 866 446-3185 ou www.immobilier-commercial.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque nationale du Québec, 2009.

PHOTO EN PAGE COUVERTURE : © Immobilier commercial par Alain Lambert

La direction laisse aux auteurs l’entière responsabilité de leurs textes. Elle se dégage de toute responsabilité face au matériel non sollicité. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur.

IMPRESSION : Imprimeries Transcontinental S.E.N.C. 2850, rue Jean-Perrin, Québec (Québec) G2C 2C8

ISSN 1916-6656

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR ALAIN LAMBERT

MOT DE LA RÉDACTION

Nathalie Savaria

Pour commencer EN GRAND ! L’histoire des bâtiments et de ceux qui les ont édifiés est tout simplement fascinante. Reflet d’une époque, d’un usage et d’un style, les édifices, grands et petits, sont l’essence même de la personnalité d’une ville. Que serait Québec sans le Château Frontenac ou Montréal sans la Place Ville Marie ? Vous vous en doutez, l’histoire tient la vedette dans ce premier numéro de l’année 2013. C’est notre façon à nous de vous adresser nos meilleurs vœux. En ouverture, nous vous présentons une entrevue avec Stephen Bronfman, l’héritier discret d’une illustre famille dont le nom reste étroitement lié à l’histoire de Montréal. À la tête de Claridge, le financier et philanthrope poursuit avec passion la tradition familiale en investissant notamment dans des projets immobiliers novateurs dans des secteurs de la ville en pleine revitalisation. Notre dossier spécial sur l’histoire de l’immobilier commercial au Québec, pour lequel nos journalistes ont fait appel à des experts, devrait vous ravir. Plusieurs pages abondamment illustrées sont consacrées aux édifices, aux centres commerciaux et aux grands promoteurs qui, depuis le début du XXe siècle, ont contribué à façonner le paysage urbain du Québec. En complément à ce dossier spécial, dans la section Coup d’œil, un superbe reportage réalisé sur un autre édifice phare de Montréal, la Sun Life. Bientôt centenaire et considéré pendant des années comme le plus imposant du Commonwealth, l’édifice se démarque par son architecture, mais aussi par ses commodités ultramodernes. En plus des chroniques régulières, vous pourrez lire un article sur les enjeux du français dans le secteur de l’immobilier ainsi qu’un autre sur l’art de recruter les meilleurs candidats et de retenir la perle rare ! Immobilier commercial entre dans sa sixième année d’existence. Pour célébrer cet anniversaire, le magazine augmente son offre et passe à six numéros par année. Tout en conservant les chroniques et les sections qui vous sont chères, notre équipe vous proposera un contenu éditorial renouvelé, proche de vos champs d’intérêt, lectrices et lecteurs d’Immobilier commercial. De belles surprises vous attendent en 2013 ! Je profite enfin de l’occasion pour souhaiter la bienvenue à Me Karine Dionne qui vous fera bénéficier de son expertise en droit immobilier. Nathalie Savaria Rédactrice en chef et éditrice déléguée

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STEPHEN BRONFMAN La PASSION en HÉRITAGE Par Nathalie Savaria

L’homme, habillé d’un élégant costume bleu sombre à fines rayures bleu pâle, nous accueille avec une franche poignée de main et un large sourire. Nous dirigeant vers son bureau en empruntant de vastes couloirs aux murs ornés d’œuvres d’artistes canadiens, Stephen Bronfman, petit-fils de Samuel, l’illustre fondateur de la dynastie, nous raconte une anecdote sur son grand-père. Tout au long de l’entrevue, l’histoire sera au cœur des propos de Stephen Bronfman, président exécutif du Conseil de Claridge, qui perpétue la tradition familiale dans laquelle les affaires et la philanthropie s’intègrent harmonieusement. Portrait d’un héritier discret et passionné. IMMOBILIER COMMERCIAL — Mars-avril 2013

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR ALAIN LAMBERT

ENTREVUE

PHOTO : COLLECTION PERSONNELLE DE CHARLES BRONFMAN

L’anecdote relatée par Stephen Bronfman vaut la peine d’être contée. En 1939, le roi George VI et sa femme, en visite officielle au Canada, font un arrêt à Montréal. Ils descendent au Windsor qui, avant de devenir une adresse d’affaires de prestige où loge le Claridge, la compagnie d’investissement privée de Stephen Bronfman, était alors un hôtel de renom. Afin de souligner la venue du couple royal, Samuel Bronfman, le président de Seagram qui a le génie du marketing et de la publicité, a l’idée de concevoir un whisky unique au nom emblématique : le Crown Royal. La bouteille, dont la forme rappelle une couronne, est enveloppée dans une pochette pourpre, couleur de la royauté. Le succès du Crown Royal sera immédiat et mondial ! Cette simple anecdote révèle à quel point l’histoire de la famille Bronfman se mêle à celle du pays et, plus intimement encore, à celle de Montréal. Lorsqu’on lui demande quelle est la part d’héritage laissée par sa famille à la ville, Stephen Bronfman, 48 ans, qui s’exprime dans un excellent français, donne une réponse qui permet d’en mesurer l’ampleur : « C’est un mélange de choses. Il y a l’immobilier, le nom de Seagram, les sports avec les Expos, mais aussi les Canadiens dont mes cousins ont été propriétaires, la philanthropie, les arts et l’éducation », nous dit l’homme qui ajoute que c’est un honneur pour lui « de rester à Montréal et de continuer à faire grandir cet héritage ».

Charles et Stephen Bronfman en 1999

LE CŒUR MONTRÉALAIS PHOTO : COLLECTION PERSONNELLE DE STEPHEN BRONFMAN

Mais qui est Stephen Bronfman ? Si plusieurs membres de sa célèbre famille ont fait la manchette, le fils aîné du milliardaire Charles Bronfman demeure peu connu du grand public et est probablement l’un des individus les moins médiatisés et les plus discrets de la dynastie. Contrairement à son père et à sa sœur qui vivent maintenant aux États-Unis, Stephen Bronfman a choisi d’élire domicile à Montréal. Il est d’ailleurs le seul héritier masculin de la famille à résider encore dans la métropole. Hormis un séjour de quatre ans dans le Massachusetts, au Williams College, une université privée où il étudie les humanités, il n’a jamais songé à s’établir ailleurs qu’à Montréal et avoue même « avoir renoncé à sa citoyenneté américaine » qui lui vient de sa mère. Attaché à ses racines montréalaises, l’homme a choisi d’embrasser la double identité linguistique de la ville. Un choix de vie concrétisé par son mariage avec Claudine Blondin, une diplômée de l’École des Hautes Études commerciales de Montréal et ex-cadre chez Molson, avec qui il a quatre enfants : « Ma femme est Québécoise et mes enfants vont à l’école française, tient-il à préciser. Nous sommes un couple montréalais, anglophone et francophone, et nous sommes très fiers d’être impliqués non seulement dans la communauté juive, mais aussi dans la grande ville de Montréal, le Québec et le Canada. »

REDONNER CE QUE L’ON A REÇU Avec sa tante, Phyllis Lambert, sœur de Charles et fondatrice du Centre canadien d’architecture (CCA), et sa femme, Stephen Bronfman maintient vivant l’héritage familial grâce à son rôle de philanthrope. À l’instar des membres de sa famille, il poursuit son engagement envers la communauté par l’intermédiaire de ses deux fondations et celles créées par sa famille, et ce, tout en siégeant aussi au conseil d’administration du CCA. Son engagement philanthropique est non seulement une tradition familiale encouragée par son grand-père Samuel, mais aussi une valeur au cœur du judaïsme, la tzedeka, qui 8

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Avec sa femme, Claudine Blondin Bronfman

PHOTOS : COLLECTION PERSONNELLE DE STEPHEN BRONFMAN

PHOTOS : COLLECTION PERSONNELLE DE CHARLES BRONFMAN

Samuel Bronfman, fondateur de la distillerie Seagram, vers 1960

ENTREVUE

Stephen Bronfman en compagnie de David Suzuki

signifie que l’on doit donner ce que l’on a reçu. L’homme précise toutefois que s’il poursuit une tradition, il lui importe d’y incorporer des éléments nouveaux. Sa femme et lui ont d’ailleurs adopté comme credo pour leur fondation « créer et innover ». Celle-ci vient notamment en aide à des jeunes en milieu défavorisé et à des talents émergents, en arts comme dans les affaires. Par conviction personnelle, Stephen Bronfman soutient également la cause de l’environnement. Lorsqu’il revient à Montréal après son intermède américain, le jeune homme entreprend des études en géographie à l’Université Concordia. Il développe alors une sensibilité et un intérêt particulier pour l’environnement. Preuve de son engagement profond pour cette cause, il siège depuis près de 20 ans au conseil d’administration de la Fondation David Suzuki qui milite pour la protection de la diversité de la nature et la qualité de vie des citoyens. Stephen Bronfman ne tarit pas d’éloges à l’égard de David Suzuki, un homme qu’il admire et qu’il considère comme un précurseur : « Avant, on le voyait comme un radical. Maintenant, il est plutôt centriste », constate-t-il sur un ton amusé. Homme engagé et convaincu, Stephen Bronfman a d’ailleurs mis en application les principes d’un style de vie plus vert tout en montrant son attachement aux traditions. Après avoir racheté en 1995 le manoir familial acquis en 1925 par son grand-père et sa grand-mère à Westmount, il le restaure de fond en comble afin qu’il respecte les critères de certification LEED. Tout a été mis en œuvre pour que l’intérieur et l’extérieur de la maison soient les plus écologiques possible. Preuve que tous ces efforts en valaient la peine, il a ainsi « abaissé les coûts énergétiques de la maison de 60 % ».

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PHOTO : COLLECTION PERSONNELLE DE CHARLES BRONFMAN

ENTREVUE

LES PREMIÈRES ARMES Malgré son intérêt marqué pour l’environnement, ce n’est pas dans ce secteur qu’il choisira finalement de faire carrière. Conscient d’avoir été choyé par le destin, Stephen Bronfman admet que « beaucoup de choix s’offraient à lui dans la vie, peut-être trop » et qu’il a tâtonné un peu avant de trouver sa voie. Son père Charles, qui « lui a laissé beaucoup de place », mentionne-t-il, lui a simplement dit qu’il pouvait faire ce qu’il voulait, pourvu qu’il accomplisse le meilleur travail qui soit dans son domaine.

PHOTO : COLLECTION PERSONNELLE DE CHARLES BRONFMAN

À son retour des États-Unis en 1986, il travaille d’abord pendant deux ans au service du marketing et de la promotion chez les Expos, qui appartenaient à son père à l’époque. Puis, après ses études à Concordia, il entre, fin vingtaine, au service de Claridge Properties, la division immobilière de Claridge, une compagnie d’investissement familiale fondée en 1987. Aux côtés d’hommes d’expérience, dont Peter Coughlin et Norman Spencer qui dirigent aujourd’hui le Groupe Redbourne, il fait ses premières armes en immobilier, un secteur qui, avec la distillerie, a contribué à asseoir la fortune familiale. Pendant des décennies, les Bronfman ont en effet investi dans l’immobilier par l’intermédiaire de Fairview Corporation – une division de la société Cemp Investments créée avec les dividendes de Seagram et présidée par Leo Kolber – qui devient, à la suite d’une

Charles Bronfman, à l’époque où il était propriétaire des Expos de Montréal

fusion en 1974, Cadillac Fairview Corporation. La famille se départira des parts qu’elle détient dans la corporation à la fin de l’année 1986. « Claridge sera créée juste après la vente de Cadillac Fairview », indique Stephen Bronfman.

À LA TÊTE DE CLARIDGE En 1997, fort de son passage chez Claridge Properties, l’homme accède à la présidence et à la direction de Claridge, la société d’investissement qu’il va marquer de l’empreinte de sa personnalité. Il connaîtra d’importants succès, dont la vente de Netstar en 1999. Aujourd’hui, le portefeuille de la société d’investissement, qui possède des actifs de plusieurs centaines de millions de dollars, est très diversifié et équilibré, ce qui, selon l’homme d’affaires, « est une nécessité dans le monde actuel afin de mieux gérer les risques ».

À l’extrême gauche, Charles Bronfman, et au centre, avec les lunettes, Leo Kolber, devant la maquette des futures Galeries d’Anjou, vers 1966

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Les actifs de la société, qui investit aussi en Bourse et dans les fonds d’actions, se situent surtout aux États-Unis, au Canada et en Europe. Parmi les secteurs d’investissement figurent notamment l’alimentation, l’immobilier et le divertissement. Dans le secteur de l’alimentation, qui occupe une part importante de ses actifs, Claridge investit surtout dans le haut de gamme (Plats du Chef) et l’alimentation biologique. Après la revente de SunOpta, en 2007, avec un important profit, Claridge a vendu, en 2011, ses parts dans Glutino, un fabricant de produits sans gluten, encore une fois avec un profit considérable. Une autre preuve que l’investisseur a eu du flair. En ce qui a trait au divertissement, Stephen Bronfman, un passionné de musique, s’est associé, en 1997, à Michael Cohl, une légende dans l’industrie du showbiz, avec qui il a organisé des tournées de spectacles dont celles de U2, des Rolling Stones et de Barbra Streisand, pour ne citer que ces exemples. Ensemble, ils ont cofondé TGA Entertainment. En 2009, les deux hommes, appelés à la rescousse par nul autre que Bono du groupe U2, ont pris la relève comme producteurs de la comédie musicale Spider-Man: Turn Off the Dark, dont ils « ont révisé le concept », précise Stephen Bronfman. Grâce à leur intervention, le spectacle remporte maintenant un succès phéno01_SCARAM_MIC_V5N4_Mise en page 1 11-03-29 15:21 Page1 ménal sur Broadway.

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR ALAIN LAMBERT

ENTREVUE

DES PARTENARIATS AVISÉS Du côté de l’immobilier, c’est à Montréal seulement que Claridge joue un rôle de partenaire investisseur actif, car, estime Stephen Bronfman, « il faut être là et connaître nos partenaires et notre territoire ». Pour ses projets immobiliers résidentiels et mixtes, Claridge privilégie le centre-ville ou le mi-centre-ville et choisit ses partenaires d’après l’excellence de leur dossier et de leurs réalisations. La société d’investissement s’est ainsi associée à des entrepreneurs réputés pour la construction de deux projets d’envergure au centreville de Montréal : le Séville et les Bassins du Havre, situés dans des secteurs nécessitant une importante revitalisation. L’homme d’affaires se félicite du succès du Séville, construit aux abords du Forum et de l’ancien théâtre Séville, dont les 450 unités en copropriété ont été vendues en un temps record. En ce qui concerne les Bassins du Havre, ce projet novateur comportant 1 800 unités dans Griffintown et visant la certification LEED est toujours en chantier et le restera pour au moins les huit prochaines années.

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Dans l’esprit de Stephen Bronfman, Montréal possède de nombreux atouts pour les investisseurs. Outre des taux d’intérêt très bas et un centre-ville actif, il estime que le coût abordable des propriétés joue un rôle important : « On a vendu plus de 50 % des appartements du Séville à des investisseurs internationaux venus d’Asie notamment. Certains acheteurs m’ont dit qu’on pouvait acheter ici trois appartements pour le prix d’un à Vancouver et deux appartements pour le prix d’un à Toronto. » D’autres facteurs plaident en faveur de la métropole auprès des investisseurs, comme la présence de quatre universités et des hôpitaux, mais aussi la stabilité de l’économie observée à l’échelle du pays, que ce libéral d’allégeance attribue d’abord aux politiques économiques mises en place par le Parti libéral avant la crise économique de 2008 et poursuivies par le gouvernement actuel. « Grâce à ses politiques, soutient l’homme d’affaires, le Canada a su maintenir une économie forte. Dans le monde, le pays est vu comme un lieu sûr par les investisseurs. » À propos du boom immobilier qui touche actuellement le centre-ville de Montréal et auquel sa société participe, Stephen Bronfman attribue celui-ci à la politique d’encouragement municipale, mais aussi à l’évolution des modes de vie : « Les gens veulent revenir à Montréal. Ils aiment l’idée d’être proches de leur travail. Cela leur enlève beaucoup de stress de ne pas avoir à voyager matin et soir. Et puis, Montréal est une ville attirante. Il n’y a pas de grands problèmes de criminalité, c’est tranquille, on peut se promener le soir.

ENTREVUE

J’ai visité beaucoup de grandes villes aux États-Unis et dans le monde, et la plupart n’ont pas de grands espaces verts comme à Montréal. Il y a une bonne qualité de vie ici. Nos projets immobiliers sont d’ailleurs situés dans des secteurs de la ville où justement il fait bon vivre et qui sont près de tout. » Malgré cela, l’homme d’affaires juge qu’il y a « trop de projets en cours et que seuls les meilleurs d’entre eux survivront ».

UN OPTIMISTE DE NATURE Stephen Bronfman a une vision résolument positive de l’avenir de Montréal. Étonnamment, même la Commission Charbonneau, qui a entaché la réputation de la ville, a du bon à ses yeux : « Il faut voir les choses positivement, argue-t-il. Dans toutes les villes du monde, il y a des histoires semblables. C’est bien que la Commission Charbonneau remette en question une ancienne façon de faire des affaires qui ne marche plus aujourd’hui. Les gens veulent de la transparence. Ils paient des taxes et des impôts et ils veulent savoir où va leur argent. Une fois que ce sera terminé, ils seront fiers et ce sera encore meilleur pour les investisseurs internationaux qui seront rassurés et voudront faire des affaires ici. » Plus globalement, l’homme d’affaires croit que tous les gouvernements, que ce soit celui de Montréal, de la province ou du Canada, doivent mettre l’accent sur l’économie. « Aujourd’hui, il faut être compétitif, même si on paie beaucoup d’impôts, et penser au

futur de la ville et de la province. » N’étant pas opposé au plan Nord, il pense que le Québec doit toutefois utiliser ses ressources naturelles intelligemment, et surtout, dans l’optique d’un développement durable. « Il y a, conclut-il sur ce sujet, beaucoup d’opportunités au Québec pour faire croître nos affaires dans le domaine de l’énergie. » Par ailleurs, il est clair pour lui, comme pour plusieurs analystes, que le pôle de l’économie canadienne se déplace lentement vers l’Ouest et que jamais Montréal ne retrouvera les sièges sociaux qui ont migré vers l’Alberta notamment. « Il y a beaucoup de travail là-bas, spécialement dans le secteur de l’énergie. Ça paie bien et les impôts sont très bas. C’est difficile à battre. Mais, s’empresse-t-il d’ajouter non sans humour, ce n’est pas tout le monde qui voudrait habiter à Fort McMurray! Il n’y a pas de vie culturelle ou de bons restaurants comme ici. Il faut savoir choisir entre une qualité de vie et de l’argent dans ses poches. »

MONTRÉAL, LA CRÉATIVE En fait, l’homme d’affaires et philanthrope croit que la métropole occupera toujours une place unique au Canada. Selon lui, la carte maîtresse de Montréal est sa créativité tous azimuts. La Fondation de la famille Claudine et Stephen Bronfman a d’ailleurs financé la participation de 25 jeunes entreprises émergentes au premier rendez-vous de C2-Mtl en mai 2012, une conférence d’affaires qui a réuni les plus grands penseurs et innovateurs venus de partout

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ENTREVUE dans le monde. « Montréal est une ville moderne, s’enthousiasme Stephen Bronfman, le regard allumé. Il y a ici des gens de création incroyables comme Moment Factory, le Cirque du Soleil, mais aussi des artistes, des chanteurs, des acteurs, des sportifs, des musiciens. C’est impressionnant de voir à quel point le Québec contribue à la créativité mondiale ! Mais comme pour les Expos et les sièges sociaux, notre défi est de pouvoir garder nos talents à Montréal et au Québec. »

ET LES SPORTS ? On connaît la place occupée par les sports dans l’histoire de la famille Bronfman. Stephen Bronfman a déjà détenu des parts dans les Expos, qu’il a d’ailleurs tenté d’acheter, mais « pas à n’importe quel prix », tient-il à préciser, tout comme l’équipe du Canadien en 2009. Même s’il a embauché Pierre Boivin, ancien président du Canadien de Montréal, à titre de président et chef de la direction de Claridge, il soutient ne pas avoir de projets d’investissement dans le sport professionnel en ce moment, mais il reste cependant ouvert aux possibilités. En vérité, Stephen Bronfman est avant tout un passionné de sports et un grand sportif lui-même. Dans son bureau de la rue Peel, il conserve précieusement le casque de Jacques Villeneuve, celui que le pilote portait l’année où il a remporté le championnat du monde de Formule 1. Dans ses moments de détente, cet amateur de pêche, qui apprécie le calme et les grands espaces, se rend à son camp de Cap-Nord situé à l’embouchure de la rivière Godbout, qu’il a racheté à la famille Molson en 2000. En définitive, Stephen Bronfman est un homme à nul autre pareil. Discret et modeste malgré de grandes réussites à son actif, il est, avec sa vision optimiste, un puissant allié et un ardent défenseur de Montréal qu’il considère comme un « modèle de ville » pour le futur. C’est ainsi qu’il perpétue, entre tradition et innovation, l’héritage des Bronfman. ,

Une superbe prise pour l’amateur de pêche !

PHOTO : COLLECTION PERSONNELLE DE STEPHEN BRONFMAN

Pour voir d’autres photos de l’entrevue, rendez-vous dans la section « Photos » sur notre site Internet : www.informateurimmobilier.com/tag/photos

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DOSSIER SPÉCIAL

L’histoire de l’immobilier commercial au Québec du XXe siècle à nos jours

LA RICHE MÉMOIRE DE NOS BÂTIMENTS L’histoire de l’immobilier commercial est intimement liée à l’histoire économique, sociale et urbaine de la province. Des modestes maisons-magasins jusqu’aux nouveaux complexes verts, en passant par les gratte-ciel et les centres commerciaux, nos bâtiments sont porteurs d’une histoire aussi riche que palpitante. Les articles qui suivent vous en présentent les faits saillants. Par Suzanne Gagné et Alexandre Côté

La tour CIBC (Canadian Imperial Bank of Commerce) située au 1155, boulevard René-Lévesque Ouest à Montréal, vue de la cathédrale Marie-Reine-du-Monde

La tour de la Bourse ou tour de la place Victoria à Montréal

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DOSSIER SPÉCIAL

Les BÂTIMENTS COMMERCIAUX, PORTEURS de NOS HISTOIRES Par Suzanne Gagné

Au début du XXe siècle, les promoteurs vantent leurs immeubles en affirmant qu’ils sont dotés d’équipements mécaniques modernes, d’ascenseurs rapides et des meilleurs systèmes d’éclairage. Ça vous dit quelque chose ? Voilà pourtant l’une des rares similitudes entre le marché immobilier de l’époque et celui d’aujourd’hui…

PHOTO : ARCHIVES DE LA VILLE DE MONTRÉAL, VM94-R3600-2_800 (1964)

Durant la première moitié du XIXe siècle, commerce et vie personnelle sont liés de près alors que les maisons-magasins servent à la fois de magasin et de résidence pour les marchands. Plus tard à Montréal, à la faveur du déplacement des marchands de la vieille ville vers le Golden Square Mile et les rues Saint-Denis et Saint-Hubert, on construira dans la vieille ville des magasins-entrepôts, dont les étages supérieurs sont tantôt occupés par les entrepôts des marchands, tantôt loués à des entreprises industrielles ou manufacturières, comme des imprimeurs ou encore des fabricants de chaussures ou de vêtements. Au milieu du XIXe siècle, les communautés GÉRARD BEAUDET religieuses sont d’ailleurs nombreuses à faire Professeur titulaire construire ce type de bâtiment : « Elles vont Institut d’urbanisme de l’Université de Montréal abandonner leurs couvents dans ce qui est aujourd’hui le Vieux-Montréal, notamment parce que le niveau d’insalubrité commence à être préoccupant, explique Gérard Beaudet, professeur titulaire à l’Institut d’urbanisme de l’Université de Montréal. Elles y feront donc bâtir des magasins-entrepôts pour bénéficier de l’essor de l’économie de marché qui va de pair avec le développement du port de Montréal. »

UN DÉBUT DE SIÈCLE EFFERVESCENT Le tournant du siècle est marqué par une grande effervescence dans le marché immobilier commercial. « Il y a, entre autres, toute une révolution administrative qui se produit au début du XXe siècle, souligne l’historien Paul-André Linteau. Les fusions mènent à la création de grandes entreprises, qui développent leurs fonctions de gestion et de comptabilité. Elles ont donc besoin de locaux pour loger leur personnel administratif. Par exemple, au début du siècle, la Sun Life avait moins de 100 employés à son siège social comparativement à 3 000 en 1929 ! » IMMOBILIER COMMERCIAL — Mars-avril 2013

DOSSIER SPÉCIAL

PHOTO : LES PRIX DU QUÉBEC 2012

L’émergence des grandes entreprises coïncide d’ailleurs avec la naissance d’innovations technologiques importantes comme l’électricité, les structures d’acier et le béton. « Grâce à ces innovations, on pouvait construire des bâtiments de plus grande superficie, explique Gérard Beaudet. La structure d’acier donnait une liberté de construction qu’on n’avait pas antérieurement, tandis que l’électricité a permis l’invention des ascenseurs pour passagers. On pouvait donc se déplacer plus facilement à la verticale, ce qui a favorisé le développement de bâtiments en hauteur. »

PAUL-ANDRÉ LINTEAU Historien

C’est donc dans ce contexte que l’on voit apparaître des constructions d’envergure dans la métropole, comme le premier gratte-ciel de la province, le bâtiment de huit étages de la New York Life Insurance, édifié entre 1887 et 1889 à la place d’Armes. Il est d’ailleurs l’un des premiers édifices de bureaux de la métropole à être doté d’ascenseurs hydrauliques et de réservoirs d’eau afin de combattre les incendies. Par ailleurs, à ce moment, beaucoup de grands marchands investissent leur surplus dans la propriété foncière et immobilière, ce qui leur permet notamment de garantir des prêts commerciaux. « Il faut se souvenir que la Bourse ne démarre qu’en 1874, et avec peu de titres, donc l’immobilier est l’investissement privilégié par les hommes d’affaires de tous les secteurs d’activité lorsqu’ils accumulent des surplus, rappelle Paul-André Linteau. C’est seulement vers le début du XXe siècle que l’on voit apparaître un capital immobilier distinct, avec des gens qui se spécialisent dans ce domaine. »

Situé à la place d’Armes, l’édifice en grès rouge de la New York Life Insurance inauguré en 18 89

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PHOTO : HÔTELS FAIRMONT

PHOTO : ARCHIVES DE LA VILLE DE MONTRÉAL, AC-779-4 (1977)

À compter du début du siècle, Montréal se développe rapidement et Québec compte déjà quelques édifices d’envergure, dont le célèbre Château Frontenac, mais les régions ne sont pas en reste : « Entre les années 1890 et 1930, tout le Québec vit un boom immobilier, souligne Gérard Beaudet. Les rues principales connaissent un développement important avec l’essor qui s’installe. On y trouve des bâtiments de deux ou trois étages, implantés directement en bordure de rue, avec des rez-de-chaussée qui ont souvent une vocation commerciale et des bureaux de professionnels ou des logements aux étages. Des hôtels s’installent également un peu partout. On voit aussi l’arrivée de grands magasins dans les villes, comme Paquet ou le Syndicat à Québec, ou encore Morgan (La Baie) et Eaton à Montréal, des magasins de grande surface avant l’heure ! »

Le Château Frontenac demeure un symbole étroitement relié à la ville de Québec. Croisement entre les châteaux de la Loire et les manoirs écossais, il était destiné à être, selon le président du Canadien Pacifique de l’époque, William Van Horne, « l’hôtel dont on parlera le plus dans le monde »

DOSSIER SPÉCIAL

PHOTO : COLLECTION ROBERT PARENTEAU SCAP

UNE PREMIÈRE CORRECTION Partout en Amérique du Nord, cette explosion de la construction va de pair avec un élan de spéculation, qui sera brutalement freiné en 1913 par un effondrement du marché, suivi peu après de la Première Guerre mondiale. Ce n’est donc qu’au milieu des années 1920 que le domaine de la construction connaît une certaine reprise, qui sera de bien courte durée puisque la grande crise économique mondiale sévit dès 1929. Néanmoins, plusieurs bâtiments sont mis en chantier vers la fin des années 1920, mais certains mettront des années à être terminés. Mentionnons entre autres, à Montréal, le somptueux siège social de la Banque Royale et celui de Bell, l’édifice Aldred, l’édifice Sun Life, qui connaîtra des agrandissements successifs (voir le reportage à la page 32), et le Dominion Square Building. En 1929, on assiste également à Trois-Rivières à l’érection du premier gratte-ciel de cette ville, l’édifice Ameau, qui compte 10 étages. En 1930, l’Outaouais voit l’édification du Château Montebello, la plus grande construction en bois rond du monde. De son côté, Québec construit son premier gratte-ciel l’année suivante, soit le prestigieux édifice Price, le siège social de la papetière du même nom.

L’édifice Ameau, le premier gratte-ciel de Trois-Rivières, en 1930

La période noire amorcée lors de la Crise dure bien au-delà des années 1930, puis l’économie est monopolisée par la Seconde Guerre mondiale. Le marché de l’immobilier commercial n’est donc guère actif, même après la fin du conflit. « L’après-guerre est marqué par une crise du logement, explique Paul-André Linteau. Il y a 15 ans qu’on n’en construit plus et, en plein baby-boom, les gens ont besoin de loger leur famille. Il y a donc une très forte demande pour des habitations neuves. De plus, à la fin de la guerre, le gouvernement fédéral a créé la Société centrale d’hypothèque et de logement pour aider à financer l’accès à la propriété, ce qui a constitué un cadre financier favorable à l’expansion de la banlieue. »

PHOTO : HÔTELS FAIRMONT

En Outaouais, plus de 3 000 hommes ont travaillé sept jours par semaine, pendant trois mois, à la construction du Château Montebello

PHOTO : ARCHIVES DE LA VILLE DE MONTRÉAL, VM-94-Z-170-1 (1936) PHOTO : ARCHIVES DE LA VILLE DE MONTRÉAL, VM94-Z-66-1 (1936)

Cette période témoigne donc de l’expansion du marché de l’immobilier résidentiel, à laquelle s’ajoute l’éclosion des centres commerciaux linéaires (voir l’article en page 25). On observe aussi l’émergence des premiers entrepôts et immeubles de bureaux en périphérie des grandes villes.

Le magasin Morgan, rue Sainte-Catherine à Montréal, devenu La Baie en 1972

Le Dominion Square Building, avec ses escaliers mécaniques en bois et ses ascenseurs, son stationnement souterrain, ses deux étages de boutiques et ses bureaux en location, était avant-gardiste à plus d’un égard IMMOBILIER COMMERCIAL — Mars-avril 2013

PHOTO : ARCHIVES DE SITQ (IVANHOÉ CAMBRIDGE)

La construction de la Place Ville Marie constitue un point tournant dans l’histoire de l’immobilier commercial

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UN ÉDIFICE PHARE La construction commerciale reprend lentement au cours des années 1950. Plus tard, en 1957, l’élaboration d’un nouveau projet aura un impact profond sur le paysage immobilier de la métropole : la construction de la Place Ville Marie, qui débute en 1957 pour se terminer en 1962, en pleine Révolution tranquille. Le projet de Place Ville Marie est mené par le promoteur américain William Zeckendorf. Donald Gordon, président du Canadien National, souhaite alors que ce projet attire les grandes entreprises à proximité des centres de transport ferroviaire. La tour cruciforme, de facture résolument moderne, devait être la plus haute du Commonwealth et la plus vaste au Canada. Ce chantier était à cette époque le plus important au monde parmi les complexes d’affaires.

PHOTO : ARCHIVES DE LA VILLE DE MONTRÉAL, VM94-A-425-1 (1966)

Une vue nocturne de l’édifice Hydro-Québec, contemporain de la Place Ville Marie, sur le boulevard Dorchester (aujourd’hui René-Lévesque) à Montréal

Selon l’historien, exception faite du Dominion Square Building à la fin des années 1920, la Place Ville Marie marque aussi le début d’un tout nouveau type de projet immobilier : « On a ici un complexe de quatre immeubles, avec d’immenses zones et stationnements souterrains, des bureaux, des boutiques, des cinémas, des restaurants et des services. Ce type de complexe qui forme une petite ville intérieure, Place Ville Marie l’a vraiment établi à Montréal. Il sera repris à la tour de la Bourse, au Westmount Square et au complexe Desjardins. »

PHOTO : HÔTEL LE CONCORDE

La Banque Royale décide de déménager son siège social (et son célèbre phare !) dans le nouvel immeuble, ce qui signe le début de la migration du district financier de la rue Saint-Jacques vers l’avenue McGill College. « La construction de la Place Ville Marie a aussi généré d’autres constructions, comme celle de l’édifice de la Banque Canadienne Impériale de Commerce (ou CIBC), indique Paul-André Linteau. Un autre promoteur a construit la tour CIL, aujourd’hui la tour Telus. Hydro-Québec a aussi bâti son siège social cette année-là. Les quatre immeubles ont donc été inaugurés en 1962, ce qui a fait basculer le marché puisque la Place Ville Marie, à elle seule, mettait sur le marché plus d’un million de pieds carrés, ce qui devait attirer beaucoup de locataires dans le quartier. »

L’hôtel Le Concorde vu des portes de Québec

Cette nouvelle vague d’effervescence se poursuivra pendant plusieurs années et bon nombre d’immeubles commerciaux d’envergure verront le jour à Montréal et à Québec. À Montréal, mentionnons notamment la construction de la Place Alexis Nihon, de la Place Bonaventure et de son hôtel, de même que celle du Château Champlain. À Québec, on note, en 1974, l’édification de l’hôtel Le Concorde et de son célèbre restaurant panoramique, suivie en 1976 de celle de la Place Hauteville sur la colline Parlementaire, qui abrite à la fois l’hôtel Delta Québec et, aux étages supérieurs, des services gouvernementaux.

CHANGEMENT DE PROPRIÉTÉ En 1977, Henry Aubin, journaliste au quotidien montréalais The Gazette, publie un ouvrage-choc intitulé Les vrais propriétaires de Montréal, qui en surprend plus d’un : alors qu’on croit généralement que ce sont les Américains qui ont mené le bal du boom immobilier montréalais des années 1960 et 1970, M. Aubin affirme dans son ouvrage que ce sont plutôt les Européens qui ont eu le plus d’influence. « Il y avait à Montréal un vide en ce qui concerne le dynamisme économique, explique M. Aubin. Or, quand il y a un vide, quelqu’un doit le remplir, et ce furent des étrangers, principalement des Européens. Normalement, ces investisseurs se seraient tournés vers les États-Unis, mais il y a eu beaucoup d’émeutes là-bas durant les années 1960 et 1970. Ils ont donc préféré le marché immobilier canadien, plus spécifiquement celui de Montréal et, dans une moindre mesure, celui de Québec. Le climat était plus calme ici, et les investisseurs croyaient obtenir de meilleurs rendements dans l’économie florissante de l’Amérique du Nord. À l’époque, il y avait une spéculation foncière frénétique sur l’île de Montréal et aux alentours de la ville. Tout le monde était convaincu qu’elle deviendrait une ville gigantesque ! Mais lors de l’élection du Parti Québécois, en novembre 1976, ces attentes se sont effondrées. »

À droite, le Château Champlain, aujourd’hui le Marriott Château Champlain, rue De La Gauchetière à Montréal

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DOSSIER SPÉCIAL

Je m’attendais à ce qu’il y ait encore beaucoup de propriétaires étrangers, mais non. Entre 2004 et 2007, un nombre restreint de grands propriétaires, majoritairement québécois, se partageaient plus de 51 % de la valeur foncière du centre-ville de Montréal, mais une certaine prédominance des autorités provinciales et municipales, selon la superficie occupée ou la valeur foncière détenue, a également pu être observée. – Lyne Bernier

Selon lui, le milieu a grandement changé depuis, et les Québécois ont repris possession de leur ville, notamment à la faveur de l’arrivée des investisseurs institutionnels. « La montée de l’entrepreneuriat québécois n’est pas seulement liée à la haute technologie et à l’avionnerie, mais aussi à l’immobilier », poursuit-il.

LYNE BERNIER Doctorante Institut de géoarchitecture de Brest

Témoin de ce revirement, la doctorante Lyne Bernier, de l’Institut de géoarchitecture de Brest, achevait en 2011 un projet de maîtrise en études urbaines à l’Université du Québec à Montréal, portant sur l’évolution du capital immobilier au centre-ville de Montréal. Elle en a conclu qu’entre 2004 et 2007, l’objet de son étude, la majorité du centre-ville, en nombre d’unités d’évaluation, mais aussi en part de valeur foncière détenue, appartenait à des intérêts québécois. « Je m’attendais à ce qu’il y ait encore beaucoup de propriétaires étrangers, mais non, dit-elle. Entre 2004 et 2007, un nombre restreint de grands propriétaires, majoritairement québécois, se partageaient plus de 51 % de la valeur foncière du centre-ville de Montréal, mais une certaine prédominance des autorités provinciales et municipales, selon la superficie occupée ou la valeur foncière détenue, a également pu être observée. » François Des Rosiers, professeur titulaire au département de finance, assurance et immobilier de la Faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval, estime que la situation décrite par M. Aubin est liée à des circonstances et à une période spécifiques. « Il y a toujours eu des cycles où les investisseurs étrangers étaient plus actifs à Montréal, affirme-t-il. Dans certains cas, c’est fonction de ce qui se passe à l’étranger. S’il y a des problèmes politiques à certains endroits, les investisseurs vont retirer leurs fonds de ces territoires pour les réinvestir là où l’incertitude politique est moins grande, comme au Québec. C’est ainsi qu’au cours de la dernière décennie, la part d’investissements immobiliers israéliens à Montréal s’est sensiblement accrue, avec l’aide de la communauté juive montréalaise, très active dans la métropole depuis une cinquantaine d’années et qui y a accumulé un portefeuille immobilier très important et très diversifié. »

LA VAGUE INSTITUTIONNELLE

Une vue actuelle du centre-ville de Montréal 22

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PHOTO : ISTOCK PAR SKLA

Ce changement de propriété est aussi lié à un autre phénomène qui, selon François Des Rosiers, est le plus marquant des 30 dernières années dans le domaine de l’immobilier commercial en Amérique du Nord, soit la montée en puissance des investisseurs institutionnels. « Les grandes caisses de retraite et les compagnies d’assurance-vie ont pris la relève des grands promoteurs, souligne-t-il. Jusqu’à la fin des années 1970, les compagnies immobilières canadiennes ont prospéré énormément grâce à la croissance des banlieues, qui était encore très forte. Avec la récession du début des années 1980, certaines ont mordu la poussière ou ont même fait faillite. À partir de là, nous avons assisté à la prédominance progressive, et qui ne fait que se confirmer depuis, des caisses de retraite et des compagnies d’assurance. Elles sont parfois discrètes, mais néanmoins très actives à ce chapitre. Il s’agit pour elles d’une façon de diversifier leur portefeuille puisque ce domaine est relativement sûr et offre généralement de bons rendements. »

Ce nouveau type d’investisseurs occupe le créneau des immeubles de première qualité situés dans les zones prestigieuses des villes. « Plusieurs de ces propriétaires immobiliers financent aussi leurs propres projets de développement, qui sont souvent des réalisations intégrées au plan urbanistique et des projets plus verts, ajoute M. Des Rosiers. Les investisseurs institutionnels sont à l’avant-garde de ce type de développement parce qu’ils ont les moyens financiers, qu’ils ont une vision à long terme et un intérêt social à présenter une image de marque. On peut penser par exemple au projet Cité Verte, à Québec, démarré par la compagnie d’assurance SSQ. » Parmi les nouveaux joueurs, mentionnons aussi, bien sûr, la Caisse de dépôt et placement du Québec, qui crée notamment en 1984 la Société immobilière Trans-Québec. Moins de 15 ans plus tard, le groupe Immobilier de la Caisse devient le premier propriétaire immobilier au Québec et le second au Canada.

PHOTO : FACULTÉ DES SCIENCES DE L’ADMINISTRATION, UNIVERSITÉ LAVAL

DOSSIER SPÉCIAL

Un autre grand changement dans le monde du marché immobilier sera l’avènement, en 1995, des fiducies de placement immobilier, ou REIT (Real Estate Investment Trusts). « Ces fonds procurent une plus grande flexibilité au marché en apportant du capital et de l’eau au moulin pour permettre aux promoteurs et aux investisseurs institutionnels de développer des projets », précise François Des Rosiers.

FRANÇOIS DES ROSIERS Professeur titulaire au département de finance, assurance et immobilier Faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval

LES CYCLES SE POURSUIVENT… Quels que soient le type d’investisseur ou la source de financement, la roue continue de tourner et, après la récession du début des années 1980, on voit à Montréal une nouvelle prolifération de gratte-ciel. À Québec, Cominar prend de plus en plus d’expansion et entreprend notamment, en 1986, la construction de Place de la Cité, un important complexe commercial et de bureaux multifonctionnels. À la fin des années 1980, le marché connaît une nouvelle vague de spéculation, suivie d’une crise immobilière à la grandeur de l’Amérique du Nord. Celle-ci entraîne notamment la chute de Campeau Corporation et d’Olympia & York. La crise immobilière est majeure et le marché immobilier ne remonte la pente qu’après une décennie, ou presque…

Les investisseurs institutionnels sont à l’avant-garde de ce type de développement parce qu’ils ont les moyens financiers, qu’ils ont une vision à long terme et un intérêt social à présenter une image de marque. On peut penser par exemple au projet Cité Verte, à Québec, démarré par la compagnie d’assurance SSQ.

PHOTO : COMPAGNIE MULTIVER

PHOTO : ANDRÉ BERNIER

– François Des Rosiers

La Place de la Cité à Sainte-Foy (Québec)

Le Centre CDP Capital en construction, dans le Quartier international de Montréal IMMOBILIER COMMERCIAL — Mars-avril 2013

DOSSIER SPÉCIAL

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

Les propriétaires immobiliers adhèrent de plus en plus à ces certifications. Si un immeuble est certifié LEED, c’est parce qu’il est performant en matière d’énergie, qu’il a fait l’objet d’une mise à niveau et qu’il a été revu de fond en comble pour obtenir cette certification. Pour un locataire ou un acheteur, c’est important.

– Dominic Gilbert

DES VOIES D’AVENIR

DOMINIC GILBERT Directeur général Cité du commerce électronique et Technoparc, campus Saint-Laurent Canderel

Partout au Québec, les bâtiments commerciaux construits au cours des dernières années ont beau présenter des architectures ou des usages variés, ils partagent certaines caractéristiques, comme une préoccupation croissante de l’environnement, dont le moteur est notamment les certifications de types LEED et BOMA BESt. « Les propriétaires immobiliers adhèrent de plus en plus à ces certifications, indique Dominic Gilbert, directeur général, Cité du commerce électronique et Technoparc, campus Saint-Laurent, chez Canderel. Si un immeuble est certifié LEED, c’est parce qu’il est performant en matière d’énergie, qu’il a fait l’objet d’une mise à niveau et qu’il a été revu de fond en comble pour obtenir cette certification. Pour un locataire ou un acheteur, c’est important. » Et bien qu’on n’ait pas vu d’inventions aussi radicales que l’électricité, les structures d’acier ou l’ascenseur comme au début du XXe siècle, la technologie a aussi évolué au cours des dernières années. « Les systèmes mécaniques sont de plus en plus perfectionnés et commencent à communiquer entre eux, note M. Gilbert. À mon avis, les immeubles seront de plus en plus intelligents et les divers systèmes présents dans le bâtiment devraient être encore plus conviviaux pour les gestionnaires, entre autres grâce aux bases Web, ce qui facilitera leur travail tout en ajoutant au confort des locataires et à la performance énergétique. » Selon lui, les nouvelles technologies dites « vertes », comme les panneaux solaires ou les éoliennes, pourraient aussi gagner du terrain. « Entre autres choses, le faible coût de l’électricité a freiné l’arrivée de ces technologies, mais le gouvernement semble vouloir aller de l’avant avec le dégel du bloc patrimonial d’Hydro-Québec au cours des prochaines années, ce qui fera sans doute augmenter les tarifs. En plus, le fait d’intégrer ce genre d’équipements augmente le nombre de points obtenus dans le processus LEED et leur aspect innovateur procure un avantage par rapport à la compétition. Je ne serais donc pas surpris que les technologies solaires et éoliennes se développent. »

La Cité du commerce électronique située dans le centre-ville de Montréal 24

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PHOTO : LUCIEN LISABELLE

Pour l’avenir, Gérard Beaudet croit que le développement durable est aussi une tendance forte : « Nous sommes plus sensibles au recyclage des bâtiments qu’auparavant. De plus, avec le vieillissement de la population, on pourrait assister à un certain ralentissement de la construction et on risque d’être plus préoccupés par la qualité des environnements urbains que par la production de nouveaux milieux de vie. » De son côté, François Des Rosiers se questionne notamment sur l’impact du vieillissement de la population : « Je crois que les investisseurs institutionnels sont là pour de bon, ou tout au moins jusqu’à ce que les caisses de retraite ne disposent plus de fonds pour investir comme elles le font maintenant. Avec le vieillissement de la population et la réduction progressive des contributions, certains fonds de pension pourraient devoir liquider une partie de leur portefeuille immobilier pour payer leurs obligations. Cela dit, certains éléments pourraient changer la donne, par exemple si l’on repousse l’âge de la retraite. Il faudra attendre pour voir ce qui se passera. » Une histoire à suivre, donc…

Le centre commercial Boulevard construit en 1953 sur l’île de Montréal, à l’intersection de la rue Jean-Talon Est et du boulevard Pie-IX

PHOTO : OFFICE DU FILM DU QUÉBEC, BIBLIOTHÈQUE ET ARCHIVES NATIONALES DU QUÉBEC, E6, S7, SS1, P611739

TITRE

Les centres commerciaux au Québec

UNE ADAPTATION CONSTANTE Par Alexandre Côté

Aujourd’hui, les centres commerciaux font partie de nos vies. Nous les fréquentons sans y prêter une attention particulière. Même s’ils meublent notre paysage urbain depuis quelques décennies seulement, leur histoire est déjà très riche. Quand cela a-t-il commencé, et comment ? Les grands magasins, apparus au Québec au début et au milieu du XIXe siècle, sont une des sources d’inspiration des centres commerciaux. Les enseignes montréalaises comme Dupuis Frères et Morgan (La Baie), Simpsons de même que les magasins Simons, Paquet et Holt Renfrew à Québec ont connu leur apogée dans les 50 premières années du XXe siècle. Situés sur les artères commerciales des grandes villes, ces magasins profitent de la présence des transports en commun qui procurent un afflux important de consommateurs. Leur positionnement et la diversité de leur offre ont participé à la création du modèle des centres commerciaux. Cependant, l’apparition des banlieues dans les années 1950 constitue le véritable vecteur de leur construction. Le phénomène coïncide avec le boom

économique qui suit la Seconde Guerre mondiale ainsi qu’avec la démocratisation de l’automobile. En éloignant le consommateur des voies habituelles de transport, les banlieues contribuent à diminuer l’avantage concurrentiel des grandes artères commerciales urbaines au profit des centres commerciaux.

RECRÉER LA RUE PRINCIPALE Le doyen des modèles de centre commercial apparaît dans les années 1950, et ce prototype est répété jusqu’à la fin des années 1960. Il s’agit d’un bâtiment linéaire où les boutiques ont pignon sur rue et dont les locomotives sont le supermarché et le magasin de grande surface (Woolworth (Woolco), Kresge (Kmart), Miracle Mart, etc.). IMMOBILIER COMMERCIAL — Mars-avril 2013

PHOTOS : LA CORPORATION CADILLAC FAIRVIEW LTÉE

PHOTO : SIMONS

Un casse-croûte et l’entrée du magasin Eaton aux Galeries d’Anjou, propriété de Cadillac Fairview, en 1968

Le magasin Simons fondé à Québec en 1840

ANNIE-CLAUDE DALCOURT Chercheuse au laboratoire d’histoire et de patrimoine de Montréal

Ce qui semble se dégager dans l’implantation des premiers centres commerciaux, c’est qu’ils arrivent de façon affirmée et prévue. On profite de l’expérience américaine, donc on connaît la recette.

– Annie-Claude Dalcourt

Le nombre de places de stationnement est également indispensable à l’équation. Les publicités de l’époque en font d’ailleurs grand état, par opposition au chaos de la ville et de ses embouteillages. Une troisième caractéristique commune est le lieu. Chacun de ces développements est construit près des boulevards. L’arrivée des autoroutes a d’ailleurs des effets néfastes pour plusieurs de ces bâtiments commerciaux de la première génération. Plusieurs centres commerciaux linéaires auront tout de même le temps de voir le jour avant que le concept ne s’essouffle. Le tout premier à Montréal, le Norgate, est construit sur le boulevard Décarie en 1949. Il est rapidement suivi du Village Champlain (1953) et des Jardins Dorval (1954). À Québec, la Place SainteFoy (1958) est le premier centre à être bâti. Rapidement, on assiste à la construction d’autres centres commerciaux linéaires dans les plus importantes villes du Québec, comme le démontre la construction des Promenades King, en 1959, à Sherbrooke, de même que celle du centre commercial Le Carrefour à Trois-Rivières, en 1961. Publicité datant de 1954 pour le centre d’achats Jardins Dorval

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PHOTO : COLLECTION SPÉCIALE DE BIBLIOTHÈQUE ET ARCHIVES NATIONALES DU QUÉBEC, LE MESSAGER DORVAL, 22 AVRIL 1954LTÉE

PHOTO : VINCENT RANALLO

« Ce qui semble se dégager dans l’implantation des premiers centres commerciaux, indique Annie-Claude Dalcourt, chercheuse au laboratoire d’histoire et de patrimoine de Montréal, c’est qu’ils arrivent de façon affirmée et prévue. On profite de l’expérience américaine, donc on connaît la recette. » Dans ces nouvelles banlieues, le centre commercial linéaire recrée la rue principale. « On a encore le réflexe de construire sur le long et on va retrouver les mêmes grandes chaînes de magasins que dans la rue principale, de même que la succursale d’une banque et un supermarché. L’espace est nouveau, mais la dynamique est la même », poursuit Mme Dalcourt, qui prépare un mémoire de maîtrise à l’Université du Québec à Montréal sur l’histoire des centres commerciaux.

DOSSIER SPÉCIAL PROPOSER UN MILIEU DE VIE COMMUNAUTAIRE À ce modèle linéaire s’en juxtapose un nouveau : le centre commercial régional. Le premier du genre est construit en 1956 aux États-Unis. Le Southdale, à Minneapolis, est conçu par l’architecte Victor David Gruen afin de recréer un espace regroupant plusieurs fonctions communautaires. « Il y avait un désir de se protéger des intempéries et de se servir des galeries pour créer un endroit de rencontres dans un espace privé », explique Annie-Claude Dalcourt. Au Québec, les premiers centres commerciaux régionaux apparaissent dans les années 1960. Parmi les plus anciens bâtiments de ce type, on compte Place Laurier (1961) à Sainte-Foy (Québec), ainsi que Place Versailles (1963) à Montréal. La formule est rapidement reprise et plusieurs centres commerciaux régionaux surgissent, les années suivantes, dans les principales villes du Québec. Dès 1971, le centre commercial Les Rivières ouvre ses portes à Trois-Rivières. En 1973, on assiste à la construction presque simultanée du Carrefour de l’Estrie à Sherbrooke et de la Place du Royaume à Chicoutimi (Saguenay). En 1978, après l’inauguration des Promenades de l’Outaouais, les six plus importantes régions métropolitaines du Québec peuvent se targuer de posséder ces installations commerciales novatrices.

JEAN-FRANÇOIS GRENIER Directeur principal Groupe Altus

Ce nouveau concept s’accompagne d’un usage différent. « Au début, les supermarchés continuent d’être présents dans les centres commerciaux, note Jean-François Grenier, directeur principal pour le Groupe Altus et spécialiste du commerce de détail. Mais les choses changent peu à peu. Dans les années 1970, on faisait son épicerie sur une base hebdomadaire. Aujourd’hui, on va à l’épicerie deux ou trois fois par semaine. Les gens veulent donc être plus près du magasin. À ce phénomène s’ajoutent des loyers trop élevés. Un peu plus de 20 ans après l’émergence de ce concept, il ne reste plus vraiment de supermarchés dans les centres commerciaux régionaux. » En outre, alors que le centre commercial linéaire est un lieu de consommation de biens de première nécessité, le magasinage est présenté comme un loisir dans les centres commerciaux régionaux. Comme ces derniers possèdent une grande offre de biens comparativement à d’autres établissements, les gens y passent de plus en plus de temps. Ce changement d’usage n’a rien de surprenant pour Gaston Lafleur, délégué général du Conseil québécois du commerce de détail. « Il n’y a pas une journée sans qu’un changement de concept ou une innovation se produise. Les consommateurs changent, ils évoluent. Leurs besoins et leurs attentes sont différents d’une décennie à l’autre. Il faut donc adapter l’environnement si l’on veut être en mesure de se renouveler. »

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

CONSOMMER MAIS AUTREMENT

GASTON LAFLEUR Ex-président-directeur général, maintenant délégué général pour le CQCD

Traverser les époques... Dupuis Frères

PHOTO : ARCHIVES - HEC MONTRÉAL, P049/X99,0001

Après que Joseph Dupuis est foudroyé par une fièvre mystérieuse en 1863, sa veuve Euphrasie décide de s’établir à Montréal où elle offre des services de couture dans une maison non loin de l’église Notre-Dame. Elle lance, quelque temps après, un petit commerce de fils et d’aiguilles qui prend vite de l’expansion. Quatre ans plus tard, Nazaire Dupuis, le fils aîné, ouvre un magasin de nouveautés au 865, rue Sainte-Catherine Est, qui devient un commerce florissant et qui prendra le nom de Dupuis Frères en 1870. La population de Montréal compte alors plus de 100 000 habitants. Cette époque marque le début d’une nouvelle ère commerciale. La demande d’articles de mode plus luxueux et importés, notamment les textiles, les lainages, les soieries, les rubans, les gants et les accessoires, augmente. L’élégance règne chez Dupuis Frères, comme dans tous ces nouveaux palais de la consommation, où les clients passent la journée entière à fureter et à se détendre entre quelques achats. L’étalage est savamment étudié, l’ambiance est feutrée, les nombreux rayons sont spacieux, bien éclairés et somptueux. Dès les années 1920, le magasin est reconnu comme l’un des trois plus grands établissements du genre à Montréal et le préféré de la bourgeoisie canadienne-française et du clergé. Le développement de l’entreprise familiale est en effet impressionnant. Grâce à Le magasin Dupuis Frères en 1939 la vente par correspondance, Dupuis Frères voit sa réputation s’étendre partout au Québec et même à l’extérieur de la province. Le magasin emploie alors plus de 1 500 employés, dont près de 500 au comptoir des commandes postales. Puis vient la guerre et malgré la reprise de l’après-guerre, les années 1950 et 1960 sont difficiles pour Dupuis Frères. L’entreprise met de nouvelles stratégies de marketing à l’essai et tente de rajeunir son image, mais les multiples affrontements liés à la grève de 1952 vont ébranler la confiance que patrons, employés et clients ressentaient à l’endroit de la maison. L’entreprise a cessé d’appartenir à la famille Dupuis en 1961… Busac est propriétaire du complexe de Place Dupuis depuis près de 15 ans.

IMMOBILIER COMMERCIAL — Mars-avril 2013

DOSSIER SPÉCIAL d’attractions et sa patinoire, le complexe des Galeries de la Capitale à Québec explore largement cette tendance. Aujourd’hui encore, ce centre commercial mise sur le divertissement en offrant entre autres des forfaits pour son cinéma IMAX aux touristes.

OFFRIR TOUJOURS PLUS POUR MOINS CHER Le Capitole dans l’arrondissement historique de Québec, rue Saint-Jean

Dans les années 1990, un autre modèle d’affaires vient s’ajouter. À cette époque se concrétise l’implantation des magasins-entrepôts au Québec. Les commerces du type Club Price (Costco) et Walmart ont la particularité d’offrir presque l’ensemble des produits et services.

SE DIVERTIR EN MAGASINANT Les centres suprarégionaux, de plus grande envergure que les centres régionaux, s’imposent quelques années plus tard, avec la construction de Fairview Pointe-Claire (1965) et des Galeries d’Anjou (1968). Situés à la jonction de plusieurs autoroutes, ces complexes commerciaux peuvent attirer un nombre beaucoup plus important de consommateurs. C’est dans ces galeries marchandes que le divertissement s’impose. Victor David Gruen avait posé les jalons de cette tendance lors de la construction du Southdale. « Son idée était de concurrencer le centre-ville, rappelle Jean-François Grenier. On pouvait y trouver du divertissement et des activités communautaires. La banlieue s’est équipée et c’est beaucoup par le centre commercial que ça s’est fait. » Bien qu’initialement rejeté par les promoteurs, le principe de créer un milieu de vie finit donc par faire partie des mœurs. Ce sont surtout les cinémas et les restaurants qui s’y établissent. Au fil des ans, les activités offertes sont de tous genres. On y voit des expositions, on y installe des marchés publics et on y construit même des salles de spectacle. Avec son parc

C’est également une période de changements majeurs dans les chaînes d’approvisionnement, avec l’arrivée de produits en provenance de pays émergents. En raison de ce facteur structurel, on voit apparaître les grandes surfaces spécialisées (Best Buy, RénoDépôt, Brault et Martineau, etc.). Ces magasins peuvent presque vivre indépendamment les uns des autres, mais ils finissent par être réunis, souvent sous l’initiative d’un promoteur, dans des mégacentres. Là encore, le concept est simple : il s’agit de réunir sur un même terrain plusieurs magasins de ce type afin d’offrir l’ensemble des produits et services sous un nombre réduit d’enseignes. « Les promoteurs des mégacentres ne sont pas les mêmes que ceux des centres commerciaux régionaux et suprarégionaux, précise Jean-François Grenier. Ce sont davantage des fonds de placement immobilier qui les ont développés. La formule repose sur des loyers moindres que dans les centres commerciaux et suprarégionaux. Le concept des grandes surfaces et des grandes surfaces spécialisées est d’offrir un vaste choix, mais aussi des prix défiant toute concurrence. Pour cette raison, ces détaillants doivent payer des loyers moins dispendieux. » Cette façon de procéder facilite notamment le financement.

PHOTO : TRIOVEST | LES GALERIES DE LA CAPITALE

INNOVER ET SE DIVERSIFIER

PHOTO : TRIOVEST | LES GALERIES DE LA CAPITALE

Le Méga Parc des Galeries de la Capitale est considéré comme le deuxième plus grand parc récréatif intérieur en Amérique du Nord

L’entrée du cinéma Imax aux Galeries de la Capitale 28

IMMOBILIER COMMERCIAL — Mars-avril 2013

Bien que les modèles se soient multipliés depuis l’établissement du premier centre commercial il y a 60 ans, ces exemples ont leur place dans le marché d’aujourd’hui. À preuve, tous les centres commerciaux linéaires mentionnés dans cet article sont toujours en activité. Ils cohabitent avec des concepts plus complexes comme le Quartier DIX30 à Brossard, qui englobe de grands magasins spécialisés, des boutiques de vêtements, des restaurants, des supermarchés, un magasin-entrepôt, un cinéma et même une salle de spectacle et un hôtel. Le tout dans un modèle à mi-chemin entre le mégacentre et le centre commercial à ciel ouvert. Le marché de 2013 sera très diversifié. Mais attention, il faut savoir s’adapter. « Il est évident que si on ne fait pas tout ce qu’il faut pour devancer le courant, on va disparaître, soutient Gaston Lafleur. Pour concurrencer de grandes entreprises dans le commerce de détail, il faut se démarquer en se spécialisant ou en faisant les choses autrement. » Pour les centres commerciaux régionaux et suprarégionaux, l’heure est à la diversification. On remarque, ces dernières années, la construction de plusieurs grands magasins spécialisés le long des centres commerciaux suprarégionaux. Même si certains prévoient de plus grands changements d’usage, cela ne représente pas un problème, selon Annie-Claude Dalcourt. « La vocation change, mais les locaux demeurent commerciaux. À mon avis, ils ne sont pas du tout voués à disparaître. » Cette confiance est partagée par Jean-François Grenier et Gaston Lafleur. Présents depuis plus d’un demi-siècle, les centres commerciaux continueront donc de faire partie de nos vies et de s’adapter pour répondre à nos besoins.

La Place Alexis Nihon à Montréal

Les promoteurs immobiliers DE SIMPLES MARCHANDS AUX SUPER-ENTREPRISES

Par Suzanne Gagné

L’histoire des promoteurs commence au XIXe siècle, alors que certains propriétaires fonciers, marchands et constructeurs utilisent leurs surplus pour faire bâtir des entrepôts ou des magasins, qu’ils louent. Au début du XXe siècle, les grandes compagnies d’assurance, les banques et les sociétés de chemins de fer, en pleine croissance, font construire d’immenses sièges sociaux, dont ils louent parfois une partie à d’autres entreprises. Ce n’est cependant qu’après la Seconde Guerre mondiale, à la faveur de l’élan de la construction résidentielle, que l’on commence à voir apparaître les promoteurs tels qu’on les connaît aujourd’hui. On pense par exemple à Sam Steinberg, qui crée en 1952 Ivanhoe Corporation et construit pendant les années 1950 et 1960 plusieurs centres commerciaux dans la grande région de Montréal. C’est aussi au début des années 1950 que les Torontois Eph Diamond, Joseph Berman et Jack Kamin fondent la Cadillac Development Corporation, d’abord spécialisée dans la construction résidentielle. Elle fusionnera en 1974 avec la Fairview Corporation, qui se consacre à la construction de tours de bureaux et de centres commerciaux. Plusieurs autres grands promoteurs voient le jour durant cette période, comme les Développements Iberville, que Marcel Adams fonde en 1958.

En fait, cette période a été très propice à l’apparition de grands promoteurs canadiens. « Un des facteurs déterminants dans leur arrivée a été un changement dans les politiques municipales, explique François Des Rosiers, professeur titulaire au département de finance, assurance et immobilier de la Faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval. Partout au Canada, sauf au Québec, les municipalités ont cessé de financer les infrastructures et en ont transféré le coût aux promoteurs. Les petits promoteurs, et plusieurs de taille moyenne, ont donc disparu puisqu’ils n’avaient pas les reins assez solides pour soutenir les coûts des infrastructures. Au Québec, cette politique a été appliquée seulement vers la fin des années 1970 dans plusieurs municipalités, ce qui a favorisé la survie, jusque-là, des promoteurs plus petits. » IMMOBILIER COMMERCIAL — Mars-avril 2013

DOSSIER SPÉCIAL

PHOTO : GRACIEUSETÉ DE COMINAR

UN BOOM IMMOBILIER Au cours des années 1960, la demande de tours de bureaux dans les métropoles se fait pressante, à la faveur de la croissance des entreprises de services et des organismes publics et parapublics. À Québec, en 1965, Jules Dallaire fonde Cominar inc., qui se spécialise d’abord dans la construction et l’aménagement d’immeubles résidentiels dans le grand Québec, avant de devenir l’un des plus importants promoteurs de la province. Et qui ne se souvient pas du flamboyant Robert Campeau qui, après avoir connu des débuts dans la construction de maisons, se lance dans de grands projets de tours de bureaux, d’hôtels et de centres commerciaux à compter du milieu des années 1960 ? Son entreprise, Campeau Corporation, devient dès la fin des années 1970 l’un des plus importants promoteurs du Canada. La société Westcliff voit aussi le jour à la fin de cette même décennie.

UNE DURE RÉCESSION La récession qui frappe l’Amérique du Nord au début des années 1980 met fin aux activités de plusieurs promoteurs. « Ceux qui œuvraient dans le domaine commercial ont mieux tenu le coup parce qu’ils avaient des actifs stables, qui rapportaient des revenus, souligne François Des Rosiers. Je pense entre autres à Trizec ou à Cadillac Fairview. »

JULES DALLAIRE Fondateur de Cominar

La crise passée, le marché redémarre en trombe, grâce notamment à plusieurs constructions importantes dans les métropoles. Des promoteurs comme Canderel, Groupe Alexis Nihon, et aussi bien sûr Olympia & York, fondée en 1969 par les frères Reichmann, prennent résolument leur envol.

Les FPI donnent un net avantage à ces entreprises en leur permettant d’aller chercher des fonds auprès du public. C’est un phénomène avantageux et qui, à mon avis, est bien installé, tout comme la montée des investisseurs institutionnels.

Le vent dans les voiles, certains, comme Campeau ou Olympia & York, redoublent d’audace, ce qui finira par mener à leur perte au début des années 1990, lorsque frappe une nouvelle récession nord-américaine qui entraîne la faillite de nombreuses entreprises et, par le fait même, un taux d’inoccupation élevé dans les centres commerciaux et les bureaux.

MONTÉE DES INVESTISSEURS INSTITUTIONNELS À compter des années 1990, les grandes compagnies d’assurance et les investisseurs institutionnels prennent de plus en plus de place parmi les promoteurs. « Au Québec, la première à se lancer dans le développement de projets est L’Industrielle, au début des années 1980 », souligne François Des Rosiers. Aujourd’hui, plusieurs autres compagnies d’assurance, comme la SSQ, sont devenues des promoteurs immobiliers.

– François Des Rosiers

PHOTO : FAMILLE NIHON

On ne peut parler d’investisseurs institutionnels sans mentionner la Caisse de dépôt et placement du Québec qui, en 1989, soit six ans après avoir fondé la Société immobilière Trans-Québec, fait l’acquisition du promoteur Ivanhoé inc. En 2001, elle fusionne avec la Cambridge, une entreprise d’origine ontarienne, elle aussi spécialisée dans les centres commerciaux. De son côté, Cadillac Fairview devient, en 1999, une filiale en propriété exclusive du Conseil du Régime de retraite des enseignantes et des enseignants de l’Ontario. Autre phénomène marquant de la fin des années 1990 : la création des fonds de placement immobilier (FPI). À Québec, en 1998, Cominar saisit l’occasion et transforme l’entreprise en FPI, ce qui lui donne des ailes. En 2002, c’est au tour du Groupe Alexis Nihon de se transformer en FPI.

Alexis Nihon entouré de sa femme et de ses enfants 30

IMMOBILIER BILIER COMMERCIAL — Mars-avril 2013

« Les FPI donnent un net avantage à ces entreprises en leur permettant d’aller chercher des fonds auprès du public. C’est un phénomène avantageux et qui, à mon avis, est bien installé, tout comme la montée des investisseurs institutionnels », conclut M. Des Rosiers. ,

DOSSIER SPÉCIAL

Jeu-questionnaire VOUS PENSEZ TOUT CONNAÎTRE SUR L’HISTOIRE DE L’IMMOBILIER COMMERCIAL AU QUÉBEC ET MÊME AILLEURS ? VOICI MAINTENANT LE TEMPS DE TESTER VOS CONNAISSANCES !

1 : b) Selon le professeur d’urbanisme Gérard Beaudet, il s’agit de la résidence de Samuel de Champlain, sur la Place Royale, à Québec. « L’habitation de Champlain était un bâtiment destiné à faire du commerce, soit un magasin-entrepôt qui servait aux échanges avec les Amérindiens. »

PHOTO : ARCHIVES DE LA VILLE DE MONTRÉAL, VM94-Z170-2 (1930)

2 : b) Le premier ascenseur pour passagers, un équipement hydraulique conçu par la compagnie Otis, a été mis en service en 1857 dans le grand magasin Haughwout & Co., dans la ville de New York.

En filigrane : Le Mount Royal Hotel

3 : c) Eh oui : c’est nul autre que le Château Frontenac !

8) CONSTRUIT EN 1915, IL EST LE PLUS ANCIEN CENTRE COMMERCIAL AU MONDE. a) Lake View Store (États-Unis) b) Market Square (États-Unis) c) Country Club Plaza (États-Unis)

4 : c) L’édifice de la New York Life Insurance Co., avec ses huit étages, était le tout premier gratte-ciel du Québec.

7) QUEL GRAND PROMOTEUR A POUR ANCÊTRE LA CANADIAN ARENA CORPORATION, QUI A BÂTI LE FORUM DE MONTRÉAL EN 1924 ? a) Brookfield Properties Corporation b) Ivanhoé Cambridge c) Cadillac Fairview

5 : a) Cette forme permettait de doubler le nombre de bureaux de coin, considérés comme plus prestigieux.

6) QUEL BÂTIMENT MONTRÉALAIS A ÉTÉ CONSTRUIT DIRECTEMENT AU-DESSUS DE L’AUTOROUTE VILLE-MARIE ? a) L’hôtel Le Reine Elizabeth b) Le Centre CDP Capital c) L’hôtel Bonaventure

6 : b) Le Centre CDP Capital, construit en 2002, est soutenu comme un pont au-dessus de l’autoroute Ville-Marie.

5) QUEL ÉTAIT L’UN DES PRINCIPAUX AVANTAGES DE BÂTIR UNE TOUR CRUCIFORME COMME LA PLACE VILLE MARIE EN 1962 ? a) On doublait le nombre de bureaux de coin. b) La forme était originale. c) Le plus grand nombre de fenêtres augmentait considérablement l’apport en lumière naturelle.

7 : a) Il s’agit de Brookfield Properties Corporation.

4) QUEL FUT LE PREMIER GRATTE-CIEL DE LA PROVINCE ? a) L’édifice Price b) L’édifice Aldred c) L’édifice de la New York Life Insurance Co.

RÉPONSES

8 : a) Plus de 10 000 personnes ont assisté à l’ouverture officielle du Lake View Store.

3) QUEL ÉDIFICE QUALIFIE-T-ON SOUVENT « D’HÔTEL LE PLUS PHOTOGRAPHIÉ AU MONDE » ? a) Le Waldorf-Astoria, à New York b) Le Ritz, à Paris c) Le Château Frontenac, à Québec

10) AVEC UNE SURFACE TOTALE DE 1,1 MILLION DE M², IL EST LE PLUS GRAND CENTRE COMMERCIAL AU MONDE. a) Dubai Mall (Dubaï) b) New South China Mall (Chine) c) King of Prussia Mall (États-Unis)

9 : b) Cadillac Fairview. En effet, c’est au printemps 1974 que la fusion afin de créer la Corporation Cadillac Fairview a eu lieu.

2) EN QUELLE ANNÉE LE PREMIER ASCENSEUR POUR PASSAGERS FUT-IL MIS EN SERVICE ? a) En 1822 b) En 1857 c) En 1896

9) LORSQUE CES DEUX ENTREPRISES FUSIONNENT, C’EST UN SIMPLE TIRAGE À PILE OU FACE QUI DÉTERMINE LE NOM QUI APPARAÎTRA EN PREMIER DANS LA NOUVELLE IDENTIFICATION. a) Ivanhoé et Cambridge b) Cadillac et Fairview c) Redcliff et Métivier

10 : a) Le Dubai Mall. La superficie de ce centre commercial des Émirats arabes unis est quatre fois supérieure à celle du plus grand mail au Canada, le West Edmonton Mall.

1) QUEL FUT LE TOUT PREMIER BÂTIMENT COMMERCIAL AU QUÉBEC ? a) Le premier comptoir de la Compagnie de la Baie d’Hudson b) La résidence de Samuel de Champlain c) L’entrepôt des Sœurs grises

RÉSULTATS 10 bonnes réponses : Bravo ! Vous êtes un as de l’histoire de l’immobilier ! Entre 7 et 9 bonnes réponses : Quelques détails vous échappent, mais vous faites bonne figure malgré tout. Entre 5 et 6 bonnes réponses : Pas mal mais vous pourriez encore parfaire vos connaissances. Moins de 4 bonnes réponses : Le moins que l’on puisse dire, c’est que vous n’êtes probablement pas un féru d’histoire. Continuez de nous lire et votre pointage ne cessera d’augmenter !

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Une vue nocturne de l’Édifice Sun Life au centre-ville de Montréal

COUP D’ŒIL

L’ÉDIFICE SUN LIFE Une ADRESSE de PRESTIGE BIENTÔT CENTENAIRE Par Charles Allain

PHOTO : ARCHIVES CORPORATIVES FINANCIÈRE SUN LIFE

Surplombant le square Dominion, l’impressionnante silhouette de l’Édifice Sun Life fait partie du centre-ville de Montréal depuis plusieurs générations. Ses 26 étages et sa superficie de plus d’un million de pieds carrés en ont fait pendant des années le plus imposant immeuble de la métropole et même du Commonwealth. Ce véritable joyau architectural et patrimonial du XXe siècle, encore l’une des adresses d’affaires les plus prestigieuses de Montréal, aborde l’avenir avec élégance et modernité. Le gigantesque édifice de style Beaux-Arts qui domine sa voisine, la cathédrale MarieReine-du-Monde, frappe par sa taille et sa cohérence architecturale. L’étagement en escalier de ses diverses composantes, l’élégance de ses colonnes corinthiennes, l’ordonnancement de ses fenêtres et la douce teinte de gris de son revêtement de granit lui confèrent une personnalité très forte. Difficile de croire que cet imposant édifice, surnommé affectueusement « le gâteau de noces » par plusieurs Montréalais, a été construit en trois phases distinctes qui se sont succédé pendant 20 ans, soit de 1914 à 1933.

UN PEU D’HISTOIRE Fondée en 1871, la compagnie d’assurances Sun Life, installée dans le Vieux-Montréal depuis sa création, songe en ce début du XXe siècle à se doter d’un nouveau siège social qui reflètera son prestige et son ambition d’étendre ses activités aux quatre coins du globe. Sa décision audacieuse de migrer vers le nord, rue Dorchester (maintenant le boulevard René-Lévesque), constitue l’un des gestes fondateurs du centre-ville moderne de Montréal. Le nouvel édifice va amorcer le déplacement d’une partie du quartier financier, jusqu’alors établi aux abords de la rue Saint-Jacques, vers la rue Sainte-Catherine et le Golden Square Mile.

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PHOTOS : ARCHIVES CORPORATIVES FINANCIÈRE SUN LIFE

La construction de l’édifice – Phase 1 : 1914-1918

IMMOBILIER COMMERCIAL — Hiver 2013

COUP D’ŒIL

La deuxième phase de construction, qui démarre en 1923, ajoute une aile qui prolonge le bâtiment jusqu’à la rue Mansfield et double sa superficie. Mais un autre agrandissement s’impose rapidement en raison de la croissance phénoménale de la Sun Life. Au cours de cette troisième phase, on termine l’édifice avec sa tour centrale de 450 pieds flanquée de deux ailes de dix étages au nord et au sud. Les architectes vont respecter le style Beaux-Arts ou néoclassique et placer au 18e étage une colonnade surmontée d’une corniche et d’une balustrade semblable à celle qui orne les premiers étages du bâtiment. « La Sun Life a joué un rôle précurseur et emblématique à son époque, tout comme l’a fait la Place Ville Marie au cours des années 1960, fait valoir Dinu Bumbaru, directeur des politiques à Héritage Montréal et lauréat du prix Gérard-Morisset 2012 (NDLR : Prix du Québec en patrimoine). Présent sur de nombreuses cartes postales à partir des années 1930, l’édifice a certainement contribué par sa prestance à la réputation de Montréal comme centre financier d’envergure en Amérique du Nord. » Pendant longtemps, il est tellement connu que le courrier adressé simplement à « Édifice Sun Life, Montréal » n’a aucun problème pour se rendre à destination.

PHOTO : ARCHIVES CORPORATIVES FINANCIÈRE SUN LIFE

La Sun Life achète d’abord en 1909 la bâtisse du YMCA situé à l’angle des rues Metcalfe et Dorchester, le démolit et acquiert le terrain adjacent. Le 13 mai 1914, Robertson Macaulay, le président de 81 ans de la Sun Life qui avait choisi le site, pose la pierre angulaire du nouveau siège social. Conçu par les architectes torontois Darling, Pearson et Cleveland, l’édifice achevé en 1918 compte six étages et peut loger 750 employés. Il est doté des éléments architecturaux qui constituent déjà sa signature : imposante colonnade de quatre étages de hauteur, large corniche, balustrade de pierre ciselée et recouvrement de granit gris Stanstead.

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PHOTOS : ARCHIVES CORPORATIVES FINANCIÈRE SUN LIFE

La construction de l’édifice – Phase 2 : 1923-1926

COUP D’ŒIL

La construction de l’édifice – Phase 3 : 1928-1933

PHOTOS : ARCHIVES CORPORATIVES FINANCIÈRE SUN LIFE

Ce n’est pas une coïncidence s’il fait immanquablement penser aux gratte-ciel classiques des grandes villes américaines. Montréal, à l’instar de New York, possède à l’époque un règlement qui oblige les promoteurs à construire les gratte-ciel en escalier de façon à assurer un ensoleillement maximum de la rue. Ce règlement sera abandonné en 1927.

Le R-100 naviguant près de l’Édifice Sun Life en 1930

Sur le plan technique, l’édifice possède une structure d’acier avec des murs extérieurs en granit ancré dans la brique revêtue de terracotta, un matériau très utilisé afin de protéger les structures d’acier contre le feu et pour construire les cloisons intérieures. Les planchers ont une structure de béton qui permet d’y insérer les conduits de distribution de l’électricité et des télécommunications. Les murs intérieurs, notamment dans le majestueux hall d’entrée et sur les sept premiers étages, sont recouverts de luxueux matériaux : marbres d’Italie, du Tennessee et de Belgique, bronze et laiton pour les grilles, les ascenseurs et les portes. La construction de l’édifice, destiné à loger 10 000 employés, a nécessité 18 600 tonnes d’acier, 14 millions de briques et 43 000 tonnes de granit. Son poids total est estimé à 250 000 tonnes, soit plus de cinq fois celui du Titanic.

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PHOTOS : ARCHIVES CORPORATIVES FINANCIÈRE SUN LIFE

IMMOBILIER COMMERCIAL — Hiver 2013

L’ascenseur dans le hall principal

PHOTO : GRACIEUSETÉ DE BENTALL KENNEDY

Le hall d’entrée centrale, rue Metcalfe

PHOTO : ARCHIVES CORPORATIVES FINANCIÈRE SUN LIFE IFE

COUP D’ŒIL

L’ÉDIFICE SUN LIFE AUJOURD’HUI « Construire un immeuble semblable coûterait aujourd’hui une fortune, commente Mario Bédard, premier vice-président, Québec et Maritimes, de Bentall Kennedy, la société gestionnaire. La qualité remarquable de son architecture demeure son principal atout sur le marché de la location commerciale, d’autant plus que l’édifice est admirablement situé en plein cœur du centre-ville. » De 1986 à 1989, soit plus de 50 ans après sa construction, la compagnie Sun Life, propriétaire de l’édifice, s’engage dans une cure de rajeunissement de plus de 150 millions de dollars afin de mettre à niveau les équipements selon les normes des codes de bâtiment en vigueur. Les 1 600 fenêtres extérieures sont remplacées par des fenêtres à double vitrage fabriquées avec extrusion d’aluminium ; les façades sont entièrement nettoyées et dotées d’un éclairage extérieur ; les systèmes électriques et mécaniques sont remplacés ou modernisés ; et tous les étages de bureaux sont rénovés. Sur le plan de la sécurité, on a refait tous les équipements tels que les alarmesincendie, les gicleurs, les escaliers et les sorties de secours. En 2001, la Financière Sun Life vend 50 % de l’édifice à la SITQ National (maintenant Ivanhoé Cambridge), la filiale immobilière de la Caisse de dépôt et placement. Bentall Kennedy, l’une des principales firmes canadiennes de gestion immobilière avec 90 millions de pieds carrés sous gestion au pays, dont 7 millions au Québec, assure la gérance de l’édifice depuis 2004. Le taux de vacance est actuellement de 3 %, preuve que l’endroit remplit les attentes de ses locataires en leur offrant les commodités d’un immeuble ultramoderne dont l’élégance rappelle Mad Men, la célèbre série culte américaine. Tous les services électriques et de télécommunications sont redondants pour la plus grande quiétude des locataires en tout temps. « Nous avons également mis en place un important programme de recyclage et de gestion écoénergétique afin que nos clients puissent travailler dans un environnement résolument vert, ajoute Mario Bédard. Nous nous classons parmi les rares bâtiments carboneutres au Canada. Nous sommes certifiés BOMA BESt niveau 3 depuis 2006 et nous sommes en voie d’obtenir notre accréditation LEED. »

MARIO BÉDARD Premier vice-président, Québec et Maritimes Bentall Kennedy

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Une vue des bureaux ultramodernes de TELUS au 17e étage PHOTOS : ARCHIVES CORPORATIVES FINANCIÈRE SUN LIFE

Le grand hall de la Banque Nationale du Canada

La Financière Sun Life pour le Québec occupe environ un quart des locaux, tout comme la Financière Banque Nationale. Le reste de l’immeuble accueille TELUS, Industrie Canada, la firme de relations publiques Res Publica et des entreprises de la nouvelle économie, comme les jeux vidéo et les centres d’appels. Environ 6 500 personnes travaillent aujourd’hui dans l’édifice. Avantage appréciable, les entreprises locataires peuvent utiliser un centre de conférences ultramoderne situé au septième étage et qui comprend la luxueuse salle lambrissée d’origine du conseil d’administration de la Sun Life. La Sun Life, qui s’est distinguée en 2011 en remportant le prix BOMA de l’édifice historique de l’année au Canada et au Québec, prépare actuellement les festivités qui entoureront son 100e anniversaire.

SUN LIFE INSOLITE LE MYSTÈRE DE LA CHAMBRE FORTE La spacieuse chambre forte située au premier sous-sol, aujourd’hui inutilisée, a servi de coffre-fort à l’Angleterre et à plusieurs pays européens pendant la Seconde Guerre mondiale. La voûte a abrité plus de cinq milliards de dollars en valeurs mobilières durant le conflit. Une légende tenace veut que la famille royale y ait mis à l’abri les précieux joyaux de la Couronne britannique. Le mystère demeure entier, mais les experts s’accordent maintenant pour dire que c’est peu probable, compte tenu des énormes dangers de la traversée de l’Atlantique et du fait qu’il est interdit à ces puissants symboles de sortir du royaume. Mentionnons qu’une douzaine d’agents gardaient la solide porte (poids : 45 tonnes !) jour et nuit pendant la guerre, ce qui a sans doute contribué à enfler la rumeur…

LE CARILLON DU CENTRE-VILLE

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Non, ce n’est pas la cathédrale qui appelle les fidèles… Le son des cloches qui se fait entendre tous les jours à 17 h au-dessus du square Dominion provient des toits de la Sun Life. À l’origine, le carillon, qui reproduit 671 sons de cloche, avait été offert par la Financière Sun Life à l’Expo 67. Reconnu comme la Voix de l’Expo, le carillon ponctuait officiellement chaque jour l’ouverture et la fermeture du site de l’exposition. À la fin de l’exposition internationale, le carillon fut remis à l’Édifice Sun Life où il servit jusqu’en 1998. Toutefois, en raison de l’usure et de la rareté des pièces d’origine, il a été remplacé en 2004 par un synthétiseur qui reproduit fidèlement les cloches d’Expo 67.

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DES ŒUFS SUR LE TOIT De 1937 à 1952, des faucons pèlerins ont niché au 20e étage de l’édifice à l’arrivée de Scarlet, une femelle agressive qui s’y est installée pendant 16 ans. Elle a eu trois compagnons et 21 fauconneaux pendant cette période, soit une fiche de reproduction demeurée sans égale en ornithologie jusqu’en 2003. La famille de Scarlet a fait l’objet d’études et de reportages dans le monde entier. Il n’y a plus de faucons à la Sun Life, mais on en a aperçu, ces dernières années, qui nichaient à la tour de l’Université de Montréal, au 32e étage de la tour de la Bourse et même sur l’un des piliers de l’échangeur Turcot. ,

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LES NOUVEAUX

PARTENAIRE

PRIX D’EXCELLENCE EN IMMOBILIER 2013

Les Prix d’excellence en immobilier de l’Institut de développement urbain du Québec sont de retour avec une nouvelle formule où les lauréats proviendront de trois catégories distinctes :

MEILLEUR PROJET IMMOBILIER INNOVATION COMMUNICATION Participer aux PRIX D’EXCELLENCE DE L’IDU c’est non seulement obtenir une vitrine et une couverture médiatique exceptionnelles, mais également profiter d’un important véhicule promotionnel dans le milieu de l’immobilier au Québec.

D’autant plus que si votre projet se classe parmi les finalistes de sa catégorie: •

Vous serez invité à la remise des prix lors de la Tribune du lunch du Forum immobilier de Montréal.

•

Vous recevrez la visite des jurés et vous recevrez une plaque de finaliste lors du Forum immobilier de Montréal.

•

Vous recevrez le sceau des finalistes à joindre à vos signatures de courriels, vos publicités et promotions.

Pour plus d’informations, visitez le iduquebec.com/prixexcellence2013 ou écrivez directement à Dominique Felx, directrice des événements et du marketing, au dfelx@iduquebec.com.

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PHOTO : ISTOCK PAR LEEZSNOW

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ENJEU

Le secteur immobilier, partenaire de la promotion du français :

DES PROGRÈS, DAVANTAGE D’OUTILS, MAIS ENCORE DES DÉFIS Par Catherine Flores

À l’heure où le gouvernement du Québec présente un projet de réforme de la loi 101, il nous a semblé pertinent de nous intéresser aux progrès de la francisation dans le secteur de l’immobilier commercial. Pour nous aider à faire un état de la situation, nous avons rencontré deux ferventes promotrices du respect de la langue française au Québec, qui, curieusement, ont pour autre point commun de se nommer Louise Marchand. L’une est à la barre de l’Office québécois de la langue française (OQLF), l’autre représente le comité de francisation de l’Institut de développement urbain (IDU) du Québec.

Trente-cinq ans après l’adoption de la Charte de la langue française, le processus de francisation des entreprises et, a fortiori, des entreprises à vocation commerciale, ne se déroule pas sans défis, comme le souligne la présidente-directrice générale de l’OQLF, Mme Louise Marchand. C’est en particulier au chapitre de l’affichage que l’OQLF doit le plus batailler.

Rappelons que la Charte prévoit que le français doit être employé autant dans la dénomination sociale utilisée par l’entreprise pour obtenir sa personnalité juridique que pour le nom qu’elle affiche sur un établissement. Depuis ces deux dernières années, l’OQLF fait preuve d’une vigilance accrue à cet égard et ne ménage pas son travail de sensibilisation auprès du public et des entreprises, grandes campagnes publicitaires à l’appui.

« Dans la dernière année, sur les 4 067 plaintes de citoyens concernant des infractions à la Charte, 46 % avaient trait à l’affichage public et commercial; l’année précédente, cette proportion était de 26 % », indique Mme Marchand.

Cette volonté n’est pas du goût de tous. Notamment, six multinationales américaines de distribution refusent de modifier leur marque de commerce en ajoutant des termes français à leur bannière, dans le but de protéger l’intégrité de leur marque.

LA FRANCISATION, PROJET DES ENTREPRISES CITOYENNES

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ENJEU

Contestant la légitimité des demandes répétées que leur a présentées l’OQLF, elles se sont engagées cette année dans un bras de fer juridique avec l’organisme.

LOUISE MARCHAND Présidente Office québécois de la langue française

Madame Marchand se refuse à commenter l’affaire étant donné que celle-ci est actuellement portée devant les tribunaux, mais elle fait valoir que les entreprises étrangères qui viennent s’établir au Québec sont soumises aux mêmes lois que les entreprises québécoises. L’affichage public et commercial constitue l’élément le plus visible de notre paysage linguistique et doit refléter l’identité québécoise, selon elle. « De plus, contrairement à ce qui a parfois été compris à tort par le public, la loi n’exige pas la traduction des marques de commerce étrangères en français. Nous comprenons parfaitement la valeur économique d’une marque de commerce et, naturellement, nous ne souhaitons pas y porter atteinte. Ce que nous demandons aux entreprises, c’est d’afficher celle-ci accompagnée d’un descriptif en français pour s’identifier auprès des consommateurs. » Et de citer en exemple Starbucks qui accompagne son nom de la mention « café » sur ses enseignes. Madame Marchand rappelle que certains distributeurs sont même allés au-delà de la loi en francisant de façon volontaire leur appellation, qu’on pense à Bureau en gros (Staples) ou Pharmaprix (Shoppers Drug Mart), sans que cela semble nuire à leurs affaires. La présidente de l’OQLF fait valoir que pour faciliter la francisation, l’Office favorise une démarche de concertation, de sensibilisation et d’accompagnement des entreprises. « En cas de non-respect de la Charte, on tente de faire corriger la situation en prenant entente avec l’établissement contrevenant. Nos conseillers qui communiquent avec les entreprises connaissent les réalités de leur secteur d’activité, ce qui assure un traitement cohérent de la situation. De façon générale, elles se montrent réceptives à notre approche et, dans les faits, seuls 2 % des cas de litiges sont présentés par l’Office au directeur des poursuites criminelles et pénales. Ainsi, selon une étude récente, 82 % des noms d’entreprises affichés au centreville de Montréal le sont en conformité avec la Charte, contre 77 % en 2010. C’est le signe que les choses progressent dans le bon sens. »

LOUISE MARCHAND Représentante du comité de francisation Institut de développement urbain du Québec

Le contentieux avec les quelques distributeurs américains met en lumière l’importance du défi de la mondialisation. Celle-ci entraîne la multiplication des franchises internationales, et c’est là que se concentrent les problèmes d’affichage, en particulier dans les centres commerciaux. Certes, tous les pays font face au phénomène, mais au Québec, où l’attachement au français fait partie intégrante de la culture et où il existe une loi protégeant cette langue, la situation est particulièrement sensible. Il faut une adresse de funambule pour préserver le fragile équilibre entre le respect de la loi et la volonté de favoriser le développement économique.

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ENCOURAGER LE SECTEUR IMMOBILIER À COLLABORER Pour atteindre ses objectifs, l’OQLF compte sur la responsabilisation des citoyens et des entreprises. « Les Québécois sont très attachés à leur langue. Et les entreprises gagnent toujours à respecter les valeurs de leurs clients », affirme Mme Marchand, qui pense que les gestionnaires d’immeubles commerciaux ont un rôle à jouer à titre de relayeurs de l’action de l’OQLF. « Il y va bien sûr ultimement de la responsabilité de leurs locataires de respecter la Charte, mais les gestionnaires d’immeubles pourraient les y encourager davantage en leur rappelant leurs obligations linguistiques et, pourquoi pas, en prévoyant des clauses à cet égard dans leurs contrats de location », suggère-t-elle. Des propos qui font écho à la volonté affichée par l’IDU de participer à la promotion du français dans l’industrie immobilière. Notre autre interlocutrice, la seconde Mme Louise Marchand, gestionnaire d’actifs chez Morguard et représentante du comité de francisation de l’IDU, indique que l’organisme évalue positivement l’impact de son programme de sensibilisation des propriétaires, gestionnaires et professionnels de l’industrie immobilière québécoise.

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Pour les réalités financières de la vie.

Ce programme, mis sur pied grâce au soutien financier de l’OQLF et d’autres partenaires socio-économiques unis dans la « Stratégie d’intervention pour Montréal 2008-2013 », vise à faire progresser l’utilisation du français au travail. Il a notamment permis le développement d’outils destinés aux membres de l’IDU. « Ces outils de promotion du français se retrouvent sur le site Web de l’IDU : capsules linguistiques, fiches thématiques avec termes recommandés, lexique, etc. », rapporte Mme Marchand. Un sondage mené récemment auprès des membres de l’IDU montre que ceuxci apprécient ces outils utilisables dans leur quotidien et qu’ils en réclament un plus grand nombre pour les prochaines années. Ces outils sont d’autant plus plébiscités par les petites entreprises qui n’ont pas toujours accès à des experts en linguistique. La sensibilisation est une autre initiative de l’IDU en faveur du français, qui voit dans les rencontres avec ses membres l’occasion de rappeler l’importance de faire progresser cette langue dans leurs organisations. Pour encourager leurs efforts dans ce domaine, l’Institut a récemment créé une catégorie Communications pour le prix d’excellence qu’il remet chaque année. Le prix Communications

Novembre 2012

ENJEU vise à reconnaître l’organisation et / ou le projet immobilier s’étant démarqué par ses efforts de francisation, l’ingéniosité et l’efficacité des outils de communication, ainsi que par la qualité des textes. Il sera attribué pour la première fois en 2013. Toutes ces initiatives ont été lancées en septembre 2011, soit avant la controverse sur la langue de travail au sein de la direction d’Ivanhoé Cambridge, qui a éclaté en novembre de la même année. Elles font donc contrepoint à cette polémique au cours de laquelle le secteur

de l’immobilier commercial avait été montré du doigt. « Nous avons senti chez nos membres une réelle volonté d’en faire davantage pour le respect de la langue française au cœur de leurs activités, témoigne Mme Marchand. Certes, les défis demeurent. Les nombreuses fusions et acquisitions de sociétés immobilières québécoises par des sociétés canadiennes ou internationales en font partie, de même que l’implantation en sol québécois d’entreprises commerciales internationales. Ces différents cas de figure demandent un effort de sensibilisation accru. »

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« Les gens sont de bonne foi et veulent être de bons citoyens, mais il est important d’en appeler régulièrement à leur vigilance », estime Mme Marchand. Cette dernière souligne, elle aussi, sa préoccupation concernant l’affichage et les communications internes des entreprises commerciales. « Nous préparons le terrain auprès d’entreprises internationales prêtes à s’implanter au Québec dans les prochaines années, et donc à venir s’installer dans les immeubles de plusieurs de nos membres. Il faut s’attendre à voir parmi elles un certain nombre de bannières américaines, telles que Target, Victoria’s Secret ou encore Williams-Sonoma. » Par exemple, pour Target, ce n’est pas moins de 12 magasins qui devraient ouvrir leurs portes dans les principaux centres commerciaux du Québec à l’automne prochain. Ces efforts de sensibilisation signifient notamment que l’IDU a communiqué de façon personnalisée avec la direction de ses membres dont les sièges sociaux sont à l’extérieur du Québec afin de leur expliquer l’importance de la langue française au Québec, de les informer sur leurs obligations et d’attirer leur attention sur la réalité de leurs employés dans la région de Montréal.

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Madame Marchand conclut que le soutien re n o u v e l é d e l ’ O Q L F e t d ’ a u t re s associations professionnelles permet à l’IDU d’espérer un impact à long terme de ses actions. « Nous représentons un secteur qui pèse peut-être un certain poids dans l’économie montréalaise, mais qui demeure tout de même un joueur modeste à l’échelle de l’économie québécoise. Seul, l’IDU n’aurait pas les moyens de mettre en œuvre toutes ses initiatives en faveur de la francisation. La volonté est là, mais il faut des moyens. Notre partenariat avec l’OQLF est à cet égard primordial. » ,

PHOTO : ISTOCK PAR BRAINSIL

FOCUS

RECRUTEMENT de CADRES L’ART DE TROUVER la BONNE PERSONNE pour le BON POSTE… Par Suzanne Gagné

Madame Louetout, votre meilleure directrice de location, déploie ses ailes et s’envole vers un poste de plus haut niveau dans votre entreprise. Vous vous réjouissez à la perspective qu’elle sache propulser vos affaires vers de nouveaux sommets, mais vous savez aussi que vous devrez trouver un nouvel employé de même calibre pour occuper sa fonction, une tâche qui peut s’avérer complexe.

IMMOBILIER COMMERCIAL — Mars-avril 2013

FOCUS

PHOTO : CORENTIN HIGNOUL

En effet, qu’il s’agisse d’un poste de directeur de location ou de tout autre emploi, recruter un cadre en immobilier commercial constitue une chasse à la perle rare puisque ces employés doivent souvent être des « généralistes spécialisés » et démontrer des compétences tant analytiques que stratégiques ou de relations publiques. Et ils ne sont pas toujours légion selon l’état du marché immobilier…

LÉA ANCARANI Directrice du recrutement ImpactPro-Recrutement

La première étape consiste à trouver des candidats. Ici, l’expression clé est « diversifier ses sources ». Par exemple, chez Ivanhoé Cambridge, on ne néglige aucune piste : « Nous les trouvons tant à l’interne qu’à l’externe, indique Éric Fortin, chef, acquisition de talents. Nous avons un programme de formation pour la relève et un programme de succession pour les cadres. Nous pouvons donc recruter dans notre bassin d’employés, mais ceux-ci peuvent aussi nous recommander des candidats, car ils sont impliqués dans différentes associations et activités. Ils sont en quelque sorte nos tentacules ! La présence du Service des ressources humaines sur le marché nous permet de rester constamment à l’affût des candidats potentiels. Les réseaux sociaux et professionnels, comme LinkedIn, sont aussi de nouveaux outils de réseautage et de recrutement très accessibles, et ils sont de plus en plus utilisés. Les candidats plus jeunes sont heureux de pouvoir recevoir un affichage de poste sur leur iPhone. » Ivanhoé Cambridge peut aussi compter sur des programmes de partenariat avec des universités et collèges techniques, qui lui permettent d’embaucher des étudiants durant l’été et de « repêcher » les meilleures recrues une fois qu’elles sont diplômées ou plus tard, lorsqu’elles ont acquis un peu d’expérience.

En plus de l’expertise pour analyser les dossiers et l’accès à un important échantillon de candidats, un des avantages de faire appel à une agence de placement est la confidentialité assurée pour les deux parties.

– Léa Ancarani

Les firmes de recrutement de personnel qui ont développé une expertise en immobilier sont une autre avenue à considérer pour qui recherche un cadre compétent. « En plus de l’expertise pour analyser les dossiers et l’accès à un important échantillon de candidats, un des avantages de faire appel à une agence de placement est la confidentialité assurée pour les deux parties », précise Léa Ancarani, directrice du recrutement chez ImpactPro-Recrutement.

ECGL est ﬁère de se joindre à l’équipe de Raymond Chabot Grant Thornton. En matière de contestation d’évaluation municipale, d’expropriation, d’étude de fonds de prévoyance, de valeurs assurables ou d’évaluation d’équipements, les décisions sont rarement faciles à prendre. Les entreprises dynamiques savent que, pour faire le bon choix, il faut allier raison et instinct. C’est ce que nous faisons au quotidien. Contactez-nous !

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Mars-avril 2013

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FOCUS

PLUSIEURS CORDES À LEUR ARC L’analyse des dossiers des candidats en vue de la sélection de l’employé idéal n’est pas toujours facile, car les cadres en immobilier commercial doivent souvent être polyvalents. En fait, selon Anita Walicki, chasseuse de tête spécialisée en immobilier et construction de bâtiments chez DG Recrutement, ces cadres portent souvent cinq chapeaux : comptabilité (pour les budgets), ingénierie (pour les questions techniques, énergétiques, etc.), juridique (pour analyser les baux ou gérer les litiges), marketing (pour la vente ou la location), et enfin, relations publiques. « La première question que je pose à un client qui recherche un cadre en gestion immobilière est le ou les chapeaux qu’il priorise, selon les besoins du poste, de l’équipe actuelle et de son entreprise, dit-elle. À partir de là, je cible le meilleur candidat. »

L’évolution du marché, qui est notamment passé du propriétaire-gestionnaire au propriétaireinvestisseur, vient ajouter selon lui une septième corde à l’arc de plusieurs cadres. « Ce phénomène a mené à une gestion d’immeubles orientée encore davantage vers les coûts, explique-t-il. Le cadre en immobilier doit donc souvent savoir lire des rapports financiers, mais aussi faire un suivi après-vente (reporting) pour assurer de bonnes relations avec l’investisseur. » Compte tenu de ce bagage diversifié, l’importance de la formation du candidat devient relative. Ainsi, selon Jean Métivier, il s’agit d’un facteur parmi bien d’autres. « Certains candidats possèdent un baccalauréat en gestion immobilière de l’Université du Québec, mais beaucoup de gens compétents arrivent dans le milieu par un concours de circonstances, avec un bagage

PHOTO : A. MOHSEN

À ces cinq chapeaux, Jean Métivier, président de la firme de recherche de cadres Métivier Groupe Conseil inc., en ajoute un sixième pour certains cadres intermédiaires et supérieurs : la pensée stratégique : « Par exemple, plusieurs entreprises ont des bâtiments dont elles sont tantôt propriétaires, tantôt locataires – que l’on pense aux institutions financières ou aux chaînes de restaurants, de quincailleries ou de pharmacies. Nous avons ici une fonction immobilière stratégique basée sur le rendement. Le cadre devra savoir combien l’entreprise a de baux avec différents propriétaires et, dans telle ou telle région, s’il vaut mieux louer un immeuble, en acheter un ou le faire construire. La dimension stratégique apparaît aussi dans les centres commerciaux, où le gestionnaire doit prévoir une diversité de commerçants qui attirera la clientèle. »

ANITA WALICKI Chasseuse de tête spécialisée en immobilier et construction de bâtiments DG Recrutement

La première question que je pose à un client qui recherche un cadre en gestion immobilière est le ou les chapeaux qu’il priorise, selon les besoins du poste, de l’équipe actuelle et de son entreprise. À partir de là, je cible le meilleur candidat.

– Anita Walicki

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FOCUS

en finance, en droit ou autre. La formation universitaire permet surtout de développer une méthodologie et une rigueur et d’acquérir certaines connaissances, mais encore faut-il savoir s’en servir : on peut apprendre une chanson, mais de là à bien la chanter… Par exemple, les rapports financiers sont souvent importants dans les relations avec l’investisseur, et il y a une grande différence entre montrer des chiffres et faire parler des chiffres. »

PHOTO : ANDRÉE FALARDEAU

LE COUP DE CŒUR

JEAN MÉTIVIER Président Firme de recherche de cadres Métivier Groupe Conseil inc.

Gare à celui qui croit que la chasse à la perle rare s’arrête à la compétence : ce n’est qu’une partie de l’équation ! « Un candidat peut être compétent pour un poste donné, mais ne pas se sentir à l’aise dans l’environnement dans lequel il est embauché, note M. Métivier. Il est important qu’il soit apte à exercer la fonction, mais aussi qu’il y ait une bonne entente entre lui et son supérieur immédiat et entre lui, l’organisation et sa culture. En fin de compte, c’est un peu comme un blind date ! » Anita Walicki abonde dans le même sens et parle de chimie : « J’ai souvent vu des candidats qui ont été congédiés chez un employeur A et qui sont devenus de véritables étoiles chez l’employeur B. Il faut que la chimie soit là des deux côtés. » Ainsi, chez Ivanhoé Cambridge, les cadres se soumettent aussi à des tests psychométriques pour déceler leurs aptitudes et leur personnalité afin qu’ils s’intègrent bien au reste de l’équipe. Les cadres supérieurs passent même une journée dans une firme de psychologues industriels afin d’évaluer leurs habiletés spécifiques de gestion, de leadership et autres.

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FOCUS

INTÉGRER et RETENIR

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Une fois la perle rare trouvée, il faut s’assurer qu’elle s’intègre bien dans son nouveau milieu et qu’elle a envie d’y rester. Les grandes entreprises immobilières comme Ivanhoé Cambridge ont leur propre programme d’intégration structuré. « Il inclut un parrainage avec un employé d’expérience, qui explique au nouvel employé tous les rouages de l’entreprise et qui lui fait rencontrer des personnes clés », précise Éric Fortin.

D’autres types de facteurs peuvent contribuer à attirer et retenir les bons candidats. Dans le cas d’Ivanhoé Cambridge, le fait de se classer parmi les 100 meilleurs employeurs au Canada, selon le quotidien Globe and Mail, est un facteur d’attraction non négligeable. « Ce classement assure aux candidats que nous offrons une rémunération, des avantages sociaux et des incitatifs à la performance parmi les plus compétitifs au pays, souligne Éric Fortin. Notre programme de développement de la relève et de succession des cadres, de même que nos activités de reconnaissance au quotidien contribuent aussi à motiver les employés. Ils peuvent également compter sur les meilleurs outils technologiques, tant logiciels que matériels. Finalement, la qualité de nos programmes, outils de travail et bâtiments contribuent tous à la rétention et au sentiment de fierté de nos employés. » Pour terminer, Anita Walicki met un léger bémol sur la notion de rétention : « Auparavant, les gens demeuraient dans la même entreprise pendant 10 ou 15 ans, mais ce n’est plus le cas aujourd’hui. Rester en poste dans ce milieu pendant trois ans, c’est une durée respectable. Les entreprises se développent sans cesse et changent de main, le marché bouge beaucoup, alors les employés bougent eux aussi. La notion de stabilité est devenue très relative. » De quoi aiguiser ses talents en matière de recrutement ! ,

Pour sa part, Jean Métivier accorde beaucoup d’importance à l’attitude du gestionnaire du nouveau cadre : « C’est un facteur clé puisque 76 % de ceux qui changent d’emploi priorisent la qualité du cadre auquel ils se rapportent plutôt que l’entreprise même. Généralement, ils recherchent des dirigeants qui vont les tirer vers le haut et qui n’ont pas peur de s’entourer de gens compétents. Le dirigeant idéal mise sur le concept d’équipe plutôt que sur celui d’individu, il a une grande expérience, il va apprendre quelque chose à ses employés, les motiver et savoir transmettre clairement les stratégies corporatives. »

Nous transformons le monde des services immobiliers

Selon lui, une bonne façon de motiver les cadres est de comprendre les forces et faiblesses de chacun pour les aider à se développer, s’améliorer et poursuivre leur progression dans le milieu. Il semble par ailleurs que la rémunération ne soit pas un facteur significatif pour attirer et retenir les cadres puisque la plupart des entreprises suivent le marché et déterminent le salaire en fonction du bagage professionnel des candidats. Léa Ancarani, directrice du recrutement chez ImpactProRecrutement, mentionne également comme facteurs de rétention « l’environnement de travail, la flexibilité, la liberté d’action offerte aux cadres et l’image de l’entreprise au sein de l’industrie », mais elle signale que les facteurs de rétention peuvent aussi varier selon l’âge des candidats : « Les employés qui sont en début de carrière sont prêts à faire des concessions sur certains éléments pour acquérir une expérience, tandis que des cadres plus avancés dans leur plan de carrière se permettront de donner priorité au confort au travail, comme l’emplacement, l’atmosphère ou l’équipe. »

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MONTRÉAL

L’urbanisme :

UNE PRATIQUE EN CONSTANTE ÉVOLUTION

GUY DE REPENTIGNY

Plusieurs des chroniques précédentes ont fait état de la multitude et de l’importance des projets montréalais qui témoignent de la vitalité de la métropole. Bien sûr, ces projets s’incarnent dans une planification urbaine réfléchie.

C’

est ce que nous avons fait valoir, à l’automne, à l’Université McGill dans le cadre des célébrations entourant les 65 ans d’enseignement de l’urbanisme au Québec et en Amérique du Nord. Cet anniversaire nous a entre autres permis de constater à quel point cette discipline a évolué à Montréal depuis le début de son enseignement. Un constat tout à fait normal, étant donné que les villes elles-mêmes vivent de profonds changements à bien des égards. Malgré certains hauts et certains bas, notre regard jeté sur les dernières décennies montre que Montréal a réussi à saisir l’occasion de développer un urbanisme qui s’est appuyé sur ses caractéristiques fortes, comme l’insertion de logements sociaux dans le tissu urbain et un centre-ville habité et animé, ce qui a permis de construire l’une des villes les plus conviviales et dynamiques du monde occidental. Ce n’est pas pour rien qu’aujourd’hui Montréal fait partie : – du top 20 des villes mondiales les plus agréables à habiter, selon The Economist ; – du top 25 des villes mondiales pour sa qualité de vie, selon Mercer ; – des 10 villes les plus branchées, selon le New York Times. Au fil des ans, plusieurs chantiers ont marqué Montréal et ont défini ce qu’elle est devenue aujourd’hui. Citons la construction du réseau de métro, en 1966, qui a permis l’ancrage des quartiers résidentiels le long des axes du métro et, surtout, la consolidation du centre-ville et du centre des affaires, en amenant directement dans les immeubles de bureaux des dizaines de milliers de travailleurs quotidiennement. Ce qui nous fait davantage réaliser à quel point développement économique et développement urbain sont intimement liés. On ne peut passer non plus sous silence l’impact majeur qu’a eu l’Exposition universelle de 1967 sur la transformation de la perception des Montréalais de leur place dans le monde. Une transformation, il faut le souligner, physique et psychologique. Et quand on parle de place dans le monde, on parle nécessairement des Jeux olympiques en 1976, qui ont aussi façonné le paysage montréalais. Depuis le milieu des années 1980, un nouveau courant souffle sur l’orientation du développement de Montréal. Les valeurs de

conservation et de valorisation du patrimoine ont remplacé celles qui dominaient depuis les années 1950. Cela a notamment donné la renaissance du Vieux-Montréal, la mise en valeur de l’architecture vernaculaire des quartiers montréalais, la reconnaissance et la préservation du mont Royal. Les années 2000 ont fait naître le Quartier international qui visait à faire valoir et à favoriser le développement de la vocation internationale de Montréal. Ce quartier mise sur un aménagement urbain contemporain, prestigieux et exclusif, qui lui permet d’offrir un cadre de vie exceptionnel en plein cœur du centre-ville de Montréal. Ce projet a entraîné la disparition d’une cicatrice urbaine au centre-ville et a assuré le lien entre le centre des affaires et le Vieux-Montréal. Et les résultats que l’on connaît aujourd’hui démontrent que le pari est réussi. En effet, selon une récente étude de Devencore, le Quartier international est le secteur le plus prisé des entreprises montréalaises. Le taux d’inoccupation est passé de 6 % au deuxième trimestre de 2010 à 3,5 % au milieu de 2012. Et plus récemment, le Quartier des spectacles vise à faire rayonner Montréal comme métropole culturelle et à valoriser la créativité montréalaise par la transformation de l’espace urbain au centre-ville. Au cours des prochaines années, l’un des principaux défis urbains de Montréal sera de bâtir des milieux de vie complets qui offrent autant d’occasions d’y travailler, d’y vivre et de s’y divertir. Un des projets dans lequel s’incarnera véritablement cette approche est celui du site de l’Hippodrome. Nous voulons y aménager l’un des quartiers les plus attrayants en Amérique du Nord au moyen de façons de faire uniques. L’Hippodrome nous donne l’occasion de créer une communauté qui partagera des valeurs fortes, qui réinventera la façon de vivre en ville, qui aura de nouveaux modes de vie grâce à la présence d’une vaste gamme de commerces de proximité, de lieux de travail et, bien sûr, d’une desserte en transport collectif des plus performantes. Nous avons le devoir d’y faire le pari de l’innovation sur tous les plans, comme nous avons le devoir de le faire pour le développement de l’ensemble de la ville. ,

Guy De Repentigny est chef de division, Soutien aux initiatives stratégiques et programmes, Direction du développement économique et urbain de la Ville de Montréal.

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Pourquoi prenons-nous le temps de bien comprendre nos clients? Parce qu’il nous tient à cœur de vous accompagner dans vos projets, de partager vos défis et de vous voir réaliser vos rêves et vos ambitions.

de solides relations de solides fondations Notre soutien à plus de 10 000 clients au Canada œuvrant dans le secteur de l’immobilier et de la construction constitue la preuve de notre engagement.

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FINANCES

TRANSFERT D’UN PARC IMMOBILIER À LA GÉNÉRATION SUIVANTE

ALAIN DESLAURIERS

Les lois fiscales sont structurées de telle sorte qu’elles déclenchent l’imposition des gains latents dans les actifs détenus par un contribuable au moment de leur transfert à la génération suivante.

UELLES SONT LES OPTIONS POSSIBLES ?

• Transfert direct d’un parent à un enfant : solution simple, mais le parent est imposé sur l’excédent de la juste valeur de l’actif sur son coût. • Gel par l’entremise d’une société de personnes (SP) : roulement possible de l’actif sans incidence fiscale dans la SP, mais risque d’imposition des revenus de la SP entre les mains du parent. • Transfert à une fiducie entre vifs dont les bénéficiaires sont les enfants : pas de roulement possible ; le parent est imposé sur l’excédent de la juste valeur de l’actif sur son coût. Les règles d’attribution s’appliqueraient dans le cas d’enfants mineurs. • Gel par l’entremise d’une société par actions : seule solution viable permettant de différer l’imposition de la plus-value accumulée dans les actifs à la disposition future des actions reçues en échange. Participation de l’enfant majeur dans la croissance de la valeur à compter de la date du transfert. QUELLE EST LA STRATÉGIE OPTIMALE ? La stratégie optimale est toujours celle qui répond le mieux aux besoins des personnes concernées ; elle doit tenir compte, entre autres, du statut fiscal des parents et des enfants, de l’âge des enfants, des objectifs personnels des parents et des enjeux familiaux, de la valeur des gains cumulés et des actifs à transférer, de la nature des revenus générés par les biens immobiliers CHANTAL COUSINEAU transférés (est-ce que ce sont des revenus de biens ou des revenus actifs ?) et des coûts de mise en place et de maintien de la structure. De plus, il faut tenir compte des impacts sur le plan des taxes de vente et des droits de mutation immobilière. La solution considérée pourrait intégrer plusieurs éléments visant l’atteinte de divers objectifs, l’optimisation de la flexibilité et la protection des actifs : sociétés par actions (société de gestion et société détentrice de l’immeuble), fiducie discrétionnaire. À titre d’illustration, dans un contexte où les immeubles transférés généreraient du revenu actif (par exemple, parc immobilier important, plus de cinq employés dans la société qui détient l’immobilier), il pourrait être avantageux de procéder comme suit :

a) créer une fiducie entre vifs, discrétionnaire dont les membres de la famille du parent et lui-même seraient bénéficiaires ; b) incorporer une société par actions dont les actions participantes seraient détenues par la fiducie ; c) transférer les biens immobiliers détenus par le parent par roulement fiscal dans la société nouvellement créée en échange d’actions privilégiées votantes rachetables au gré du détenteur ; d) transférer les actions privilégiées émises au parent par roulement fiscal dans une société de gestion dont il serait le seul actionnaire.

La structure proposée ci-dessus atteint les objectifs suivants : • préservation du contrôle des immeubles par le parent ; • saine planification successorale : transfert de la plus-value à une fiducie et impôts au décès déterminables ; • véhicule de planification du revenu du parent en place ; • possibilité de multiplication de la déduction pour gains en capital si Immeuble Co se qualifie ; • possibilité de répartition de revenus entre les membres de la famille. LA CLÉ DU SUCCÈS ? LA PLANIFICATION Une planification efficace du transfert d’actifs à la génération suivante permet, dans certains cas, le report du paiement d’importantes sommes d’impôts. Cette question doit être analysée dans le cadre de la planification successorale des parents. Il importe de considérer les enjeux propres à chaque cas pour mettre en place une structure qui répond de façon optimale ANNE-MARIE DUPRAS aux besoins précis des parties. ,

Alain Deslauriers, CPA auditeur, CA, est associé en certification et comptabilité, Chantal Cousineau, CPA auditrice, CA, est associée en certification et comptabilité, et Anne-Marie Dupras, CPA, CA, avocate, est associée – services-conseil en fiscalité pour le cabinet d’experts-comptables et conseillers BDO Canada s.r.l./S.E.N.C.R.L.

IMMOBILIER COMMERCIAL — Mars-avril 2013

ESPACES LOCATIFS

7400 BOUL. DES GALERIES D’ANJOU

ANJOU Stéphane Robidas / 514 337-8151 Près des grands axes routiers Aut. 40 et 25 Face aux Galeries d’Anjou Vaste stationnement extérieur

COMPLEXE PLACE ALEXIS NIHON

MONTRÉAL Frédérick Corey / 514 337-8151 Accès au réseau souterrain - Station Atwater Stationnement étagé de 1 080 places Complexe polyvalent de bureaux, commerces de détail et unités d’habitation

LIVRAISON PRINTEMPS 2014

SERVICE À LA CLIENTÈLE 24 / 7 CONCEPT CLÉS EN MAIN GESTION INTÉGRÉE

5100 RUE SHERBROOKE EST MONTRÉAL

Frédérick Corey / 514 337-8151

Choix incomparable d’espaces locatifs

Facilité d’accès et stationnement intérieur Près de l’autoroute 25 et métro Viau Vue panoramique sur le centre-ville

commerciaux, industriels et bureaux

PLACE LAVAL UNE CINQUIÈME TOUR

LAVAL Graziella Manin / 514 337-8151 Vue imprenable sur Laval 20 000 p.c. par étage Près de tous les services Stationnement intérieur et extérieur

parmi plus de 482 immeubles situés dans les grands marchés canadiens

QUÉBEC ONTARIO PROVINCES ATLANTIQUES OUEST CANADIEN cominar.com

1 866 COMINAR

400 À 480 BOUL. ARMAND-FRAPPIER

COMPLEXE DE LA GARE CENTRALE DU CN

LAVAL

MONTRÉAL

Graziella Manin / 514 337-8151

Frédérick Corey / 514 337-8151

Centre des nouvelles technologies de Laval À proximité du métro Montmorency Un milieu unique entouré de boisés

Au cœur du centre-ville de Montréal Accès à 60 km de commerces souterrains Près de 30 millions de visiteurs par année

MONDE MUNICIPAL

RÉORGANISER LE QUÉBEC POUR RÉUSSIR

CAROLINE ST-HILAIRE

L’Union des municipalités du Québec (UMQ) a lancé le 23 novembre dernier le Livre blanc municipal. Ce document est le résultat d’un travail d’une envergure sans précédent qui propose une vision de la municipalité du XXIe siècle. Ce projet vise à réorganiser le Québec pour qu’il puisse mieux faire face à ses défis économiques, sociaux, environnementaux et démographiques.

epuis toujours, le gouvernement considère les municipalités comme de simples administrations. Il prend les décisions et les municipalités font ce qu’on leur dit avec les budgets qu’elles reçoivent. La dernière grande réforme du milieu municipal remonte au début des années 1980. À cette époque, le gouvernement a laissé aux municipalités la perception de l’impôt foncier. Trente ans plus tard, elles sont aux prises avec les effets pervers de cette solution. Elles se retrouvent subordonnées à l’impôt foncier, et pour répondre aux besoins de leurs citoyens, elles sont confrontées à la nécessité d’accroître leur développement. Cette dynamique a pour effet l’étalement urbain et tous les problèmes qui en découlent. Si les municipalités choisissent plutôt d’augmenter l’impôt foncier, elles s’exposent à des problèmes d’équité et de compétitivité. Le Livre blanc* tire des leçons de notre histoire, mais il constitue surtout un plan pour construire l’avenir. Il comporte deux propositions principales : une charte des municipalités et une réforme fiscale et financière. Une charte est une loi maîtresse. L’objectif est de partager efficacement les responsabilités entre Québec et les municipalités, comme cela existe un peu partout en Amérique du Nord. La charte proposée définit la municipalité comme « le gouvernement de première ligne ». Ce gouvernement du quotidien aurait l’autonomie pour agir dans ses domaines de compétence, comme le développement économique, l’urbanisme, l’environnement, la culture ou les transports. Avec la Charte, l’UMQ propose une réorganisation du Québec autour du principe de la subsidiarité. Autrement dit : qui est le mieux placé pour offrir les services les plus efficaces, au meilleur coût et pour en répondre devant les citoyens. La charte vient libérer l’audace et l’esprit d’entreprendre de nos communautés. C’est un remède contre l’immobilisme. Deuxième proposition : une réforme fiscale et financière.

Les élus municipaux sont parfaitement conscients de la précarité des finances publiques. Le Livre blanc suggère de regarder vers l’avant et de mieux partager les retombées fiscales additionnelles qui proviendront de notre croissance économique. Nous visons un rééquilibrage graduel et à long terme des revenus en fonction des responsabilités assumées par le gouvernement et les municipalités. L’objectif : que les deux ordres de gouvernement puissent agir en complémentarité pour renforcer nos espaces économiques et stimuler la création de richesse. Cette réforme permettrait aussi de corriger des situations particulières. Premièrement, les municipalités doivent avoir les outils pour contrôler certains coûts. La fonction publique municipale coûte 29 % plus cher que la fonction publique québécoise et nous faisons face à une explosion du déficit actuariel des régimes de retraite. Ainsi, nous n’avons aucune marge de manœuvre légale pour intervenir. Deuxièmement, il faut diversifier les sources de revenus. En Ontario, l’impôt foncier représente la moitié des revenus des municipalités ; au Québec, c’est presque les trois quarts des revenus. Cette situation est intenable. Troisièmement, il existe une iniquité entre les gouvernements. Prenons l’exemple des infrastructures. Le financement des infrastructures se fait 1/3-1/3-1/3, Québec-Ottawa-municipalités. Ainsi, quand le gouvernement fédéral investit un dollar, il récupère 30 cents en retombées fiscales. Pour Québec, c’est 27 cents de retour par dollar dépensé. Pour les municipalités, c’est zéro cent. Résultat : les municipalités assument 76 % de la facture nette. Cet exemple illustre un problème très grave : une municipalité ne tire à peu près aucun bénéfice de toute l’activité économique qu’elle génère. Comme vous le voyez, le Livre blanc déborde largement le cadre de la question municipale. Ce qu’il propose, c’est une remise à jour profonde des services publics québécois pour se donner une société plus prospère, plus efficace, plus équitable. ,

Le Livre blanc municipal L’avenir a un lieu, la proposition de Charte des municipalités et le sommaire sont disponibles sur le site Web de l’UMQ à l’adresse www.umq.qc.ca.

Caroline St-Hilaire est présidente de la Commission de l’aménagement et des transports de l’Union des municipalités du Québec et mairesse de la Ville de Longueuil.

IMMOBILIER COMMERCIAL — Mars-avril 2013

L’INSTITUT DE DÉVELOPPEMENT URBAIN DU QUÉBEC

UNE EXPERTISE À PARTAGER

2013

En décembre 2012, le comité a ainsi pris la décision d’inviter les candidats à la mairie de Montréal au mois de mai 2013. Pour les membres de l’Institut, cette conférence est d’un intérêt capital, car il est évident que l’élection d’un nouveau maire à l’automne 2013 pourra redonner confiance aux citoyens et au monde des affaires de la métropole. L’IDU donnera la parole aux candidats et fera par la suite les représentations nécessaires auprès de la mairie pour contribuer à la relance de Montréal et à son développement économique.

UNE PARTICIPATION À LA HAUSSE D’autres activités, telles que le tournoi de golf annuel et les cocktails de réseautage à Québec et à Montréal, sont aussi offertes par l’IDU. Tous ces événements sont très appréciés par nos membres qui y participent toujours en plus grand nombre chaque année. D’ailleurs, à l’instar de nos adhérents, la participation à nos différentes activités de réseautage et conférences a plus que triplé ces cinq dernières années.

DE NOUVEAUX PARTENARIATS Raymond C. Bouchard Président-directeur général – IDU Québec

LES ACTIVITÉS DE L’IDU : UNE OCCASION UNIQUE DE FAIRE UN RÉSEAUTAGE DE QUALITÉ

Nul doute que le réseautage est la raison d’être de l’IDU et que la diversité des professionnels et des acteurs de l’immobilier présents aux différentes activités explique en grande partie son succès. Pour continuer sur cette lancée en 2013, l’IDU a décidé d’établir un partenariat avec la Chambre de commerce du Montréal métropolitain ainsi qu’avec Montréal International. Ces rapprochements enrichiront encore davantage nos activités de réseautage et nous permettent d’anticiper une participation encore plus grande de nos membres.

PHOTO : GRACIEUSETÉ DE L’IDU

L’Institut de développement urbain du Québec (IDU) permet de faire un réseautage de haut niveau. En effet, l’IDU compte parmi ses membres tous les acteurs clés du domaine de l’immobilier commercial du Québec : des propriétaires et des promoteurs, des grandes firmes de courtage, d’architectes, d’ingénieurs et d’urbanistes, ainsi que des économistes et divers experts issus du monde des affaires. Preuve de la vitalité de l’organisation et de l’intérêt qu’elle suscite dans la communauté immobilière, l’IDU a triplé le nombre de ses adhérents au cours des cinq dernières années.

DES CONFÉRENCES SUR DES SUJETS D’ACTUALITÉ Parmi ses activités de réseautage, l’Institut propose chaque année une quinzaine de conférences à Montréal et à Québec. Pour répondre aux attentes de ses membres, l’IDU a créé un comité des événements composé du président-directeur général, de la directrice des événements de l’IDU et de propriétaires immobiliers. Le comité se réunit sur une base régulière afin de déterminer les sujets qui seront traités en conférence. Fruit d’une planification qui peut s’échelonner sur une période de six mois ou plus, si nécessaire, les conférences, dont les sujets sont ciblés selon les enjeux de l’heure, sont données par des individus reconnus pour leur notoriété et leur expertise. La fiscalité municipale, le développement économique, le développement durable, les tendances du marché, l’urbanisme figurent parmi les sujets abordés.

Chers membres, je vous souhaite une année immobilière 2013 à la mesure de vos rêves et de vos ambitions !

Raymond C. Bouchard Président-directeur général Institut de développement urbain du Québec

2013

CONSEIL D’ADMINISTRATION 2013 COMITÉ EXÉCUTIF

Jacques Métivier Président du conseil Triovest

Raymond C. Bouchard Président-directeur général IDU Québec

Bernard Poliquin Vice-président du conseil Mouvement Desjardins

Luc Lévesque Gilles Lévesque Vice-président du conseil Trésorier du conseil Président du conseil régional Investissements Morguard de Québec – Tro-Chaînes inc.

CONSEIL HONORIFIQUE DES GOUVERNEURS

Jean-Guy Bernard Président du conseil honorifique des gouverneurs Groupe Altus

Jean Morency Société de développement Eximm

Jean-Louis Dubé Qualité Habitation

André Pelchat Immostar

Jean Laramée Ivanhoé Cambridge

Daniel Peritz Gestion Canderel

Michael Mikelberg Groupe gestion Luger

PERMANENCE

Raymond C. Bouchard Président-directeur général

2013

Stéphane Dion Directeur général Québec

Louise Duchesneau Directrice du service à la clientèle et du membership Adjointe exécutive

Dominique Felx Directrice des événements et du marketing

Shanie Parent Coordonnatrice aux événements et au marketing

Annette Lemieux Technicienne comptable

2013 ADMINISTRATEURS

Louis Bertrand Industrielle Alliance

Michel Bouchard Redbourne

Mario M. Caron Norton Rose

François Desjeans Corporation immobilière Kevric

Mathieu Duguay Société de gestion COGIR

Juliano Faleschini SSQ Société immobilière inc.

Martin Galarneau Thibault Messier Savard & Associés

Louis Jacob Vinci Park inc.

Michal P. Kuzmicki Brookfield Financial

Denis Leclerc Gestion I.D.L. inc.

Alain Milette Université du Québec à Montréal

François H. Ouimet Stikeman Elliott S.E.N.R.C.L.

Pierre B. Paquin Bélanger Sauvé

Andrée Roy Otéra Capital

Pascale Roy Conseillers immobiliers GWL

2013

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

MOT DU PRÉSIDENT DU CONSEIL D’ADMINISTRATION

Jacques Métivier

L’IDU, D’HIER À DEMAIN

Il y a 25 ans, sous la direction de Jonathan Weiner, président de Canderel, et de quelques propriétaires immobiliers, l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) faisait ses premiers pas avec la formation d’un comité ayant pour mandat d’amorcer les représentations auprès de la Ville de Montréal. Le développement urbain, la fiscalité municipale et l’urbanisme figuraient à l’ordre du jour.

UNE NOTORIÉTÉ BIEN ÉTABLIE L’IDU n’a cessé de croître depuis cette époque. Ces dernières années, l’association a triplé le nombre de ses membres corporatifs qui s’élève actuellement à près de 250. Tous sont issus du vaste secteur de l’immobilier (propriétaires immobiliers, fiscalistes, économistes, urbanistes, architectes, ingénieurs, etc.). Grâce à ses membres, au travail de ses comités, à son conseil d’administration de même qu’à son partenariat avec le magazine Immobilier commercial, l’IDU a obtenu la notoriété nécessaire pour travailler de façon constructive avec les élus et ainsi contribuer au développement économique du Québec.

DE GRANDES RÉALISATIONS À cet égard, la mise en place d’un plan stratégique triennal et la synergie de ses divers comités structurés autour de mandats précis ont permis d’obtenir des résultats positifs quant aux enjeux auxquels fait face l’immobilier commercial au Québec. Avec ses nombreuses représentations auprès de différents ministères à Québec et ses dépôts de mémoires (sur la fiscalité municipale, la révision de la loi sur l’aménagement et l’urbanisme (LAU) et celle de la loi sur le courtage immobilier, le transport, la réhabilitation des terrains contaminés, le bâtiment vert, le Plan métropolitain d’aménagement et développement (PMAD), etc.), l’IDU est devenu le porte-parole de l’immobilier commercial du Québec, au niveau tant provincial que municipal.

2013

DES ENJEUX PRIORITAIRES Parmi ses priorités, l’IDU entend poursuivre sa croissance à l’extérieur de Montréal et de Québec en disposant d’antennes dans les régions. Outre son objectif de régionalisation, l’organisation veut également intégrer dans ses rangs les acteurs de l’immobilier résidentiel. Établir des partenariats efficaces avec des associations et des groupes du milieu des affaires, favoriser une meilleure formation de la main-d’œuvre et améliorer la qualité du français dans les communications (en collaboration avec l’Office québécois de la langue française) constituent aussi des priorités pour l’IDU. Enfin, il faut souligner la participation active de l’IDU au groupe de travail en courtage commercial créé par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ).

DE NOUVEAUX PRIX D’EXCELLENCE Depuis 2000, l’organisation récompense ses membres pour leur apport au progrès de l’immobilier commercial au Québec. En 2013, elle innove. Un prix d’excellence sera en effet décerné à un individu ou une entreprise dans chacune des trois catégories suivantes : le meilleur projet immobilier, l’innovation et la qualité des communications. Il s’agit sans conteste d’une vitrine exceptionnelle pour notre secteur d’activité.

UN CAP MAINTENU SUR SA MISSION Réaliser ses objectifs de rencontres, d’écoute, de respect des élus et contribuer au succès économique du Québec, telles sont les raisons d’être de l’IDU et ses plus grandes réalisations. Avec sa vingtaine de déjeuners-causeries à Montréal et à Québec sur les enjeux de l’immobilier commercial, l’IDU offre également à ses membres des conférences uniques et s’assure de garder le cap sur les sujets de l’heure, mais aussi sur l’avenir. Parmi les défis qui se profilent déjà à l’horizon, l’état de l’économie mondiale, le recul démographique et l’intégration des immigrants ne manqueront pas d’interpeler l’IDU qui sera là pour apporter son point de vue à ses membres ainsi qu’aux élus. En terminant, je profite de l’occasion pour vous souhaiter une heureuse et prospère année 2013 !

Jacques Métivier Président du conseil d’administration de l’IDU

ÉCONOMIE

ON ATTEND QUOI POUR OUVRIR TOUTES GRANDES MARIO LEFEBVRE

NOS PORTES AUX IMMIGRANTS ?

Je rentre à peine d’un voyage dans l’Ouest canadien durant lequel, encore une fois depuis dix ans, j’ai répété à quel point la performance économique des villes situées à l’ouest de l’Ontario demeure supérieure à celles de l’Ontario et de l’Est du pays.

C’

est normal, me direz-vous, l’Ouest possède une bonne part des matières premières du pays ! C’est effectivement le cas, et c’est probablement aussi une partie de l’explication puisque les matières premières ont profité d’une très forte demande au cours des dix dernières années, jouant un rôle important dans la performance économique du pays durant cette période. Mais croyez-moi, il y a plus.

PHOTO : ISTOCK PAR URBANCOW

Mon récent séjour à Calgary et à Saskatoon m’a démontré que ces villes, qui bénéficient en effet de la forte poussée de l’activité liée aux matières premières depuis plus d’une décennie, ont compris l’importance d’attirer des personnes pour assurer leur bien-être à long terme. Pourtant, en proportion de leur population, ces villes sont parmi celles qui comptent déjà le plus grand nombre d’arrivants. En effet, entre 2000 et 2011, Calgary a attiré en moyenne 20 000 personnes par année. Sa population est d’ailleurs passée d’un peu plus de 1 million à environ 1,3 million, soit une progression annuelle moyenne de plus de 2,5 % au cours de cette période. Rappelons que de 2000 à 2011, la croissance globale de la population du Canada se chiffrait à 1,1 % par année.

Dans le cas de Saskatoon, la montée en flèche de nouveaux arrivants est un phénomène plus récent. De 2007 à 2011, la ville de Saskatoon a dénombré près de 6 000 personnes de plus par année, voyant sa population passer de 240 000 à 275 000, pour une hausse de 2,75 % par an. Saskatoon est un exemple que les choses peuvent changer. En effet, de 1987 à 2006, période pour laquelle nous possédons des statistiques, Saskatoon voyait un plus grand nombre d’habitants la quitter que de nouveaux arrivants s’y installer. Pendant ce temps, Montréal accueillait environ 30 000 nouveaux résidents par année, que ce soit d’un autre pays, d’une autre province ou d’une autre ville du Québec, sa population passant de 3,4 à 3,9 millions entre 2000 et 2011, un gain de 1,2% par année. À Québec, environ 5 000 nouveaux arrivants sont venus s’établir chaque année. La population a progressé d’environ 675 000 à un peu plus de 760 000 personnes entre 2000 et 2011, pour une augmentation annuelle moyenne de 1,1 %. Ainsi, les deux plus grandes RMR du Québec ont affiché une croissance de la population plus de deux fois moins rapide que celles de Calgary et de Saskatoon. Et qui dit forte croissance de la population, dit aussi forte croissance économique, car cette population additionnelle a besoin de logements et vient ajouter des clients pour les commerçants. Je trouve particulièrement troublant que les villes, voire les provinces qui ont attiré leur large part de personnes au cours de la dernière décennie soient celles qui cherchent à en attirer davantage ! Encore plus troublant est ce débat qui, au Québec, porte sur une potentielle réduction du nombre d’immigrants, sous prétexte que la province n’arrive pas à bien les intégrer actuellement. C’est à n’y rien comprendre ! La population du Québec vieillit à un rythme plus rapide que la moyenne nationale et le besoin de nouveaux arrivants se fait de plus en plus criant. C’est maintenant que le Québec doit agir. Le désir d’attirer des immigrants est présent dans tous les pays industrialisés, et les immigrants ont de plus en plus l’embarras du choix. Commençons dès maintenant à nous faire beaux et accueillants avant que les immigrants décident, à leur tour, de nous bouder. ,

Mario Lefebvre est directeur du Centre des études municipales au Conference Board du Canada. À ce titre, il a développé une vaste expertise de la santé économique et financière des municipalités canadiennes.

IMMOBILIER COMMERCIAL — Mars-avril 2013

DE L’ÉDITEUR AUX LECTEURS

La Russie, le commerce électronique et les emplacements :

JACQUES BOISVERT

POINTS SAILLANTS du DERNIER MARCHÉ INTERNATIONAL des PROFESSIONNELS de L’IMMOBILIER COMMERCIAL* (MAPIC)

Un marché russe très actif, l’évolution du commerce électronique et une recherche accrue des meilleurs emplacements commerciaux en centre-ville ont constitué les points marquants du MAPIC 2012, présenté à Cannes, en novembre dernier. Des représentants liés au secteur du commerce de détail en provenance de 70 pays s’y sont réunis pour trois jours de transactions commerciales et pour observer les nouvelles tendances mondiales. Un succès, sans équivoque.

personnes font le déplacement du MoyenOrient, d’Asie, de Russie ou d’Amérique », ajoute Johanne Royer. Tout au long du MAPIC, les spécialistes du conseil en immobilier CBRE, de Cushman & Wakefield, de Jones Lang LaSalle (JLL), de BNP Paribas Real Estate et de Savills ont publié leurs derniers rapports. Ceux-ci confirment que la forte demande de la part de l’industrie du luxe et des enseignes de mode pour des emplacements privilégiés

« Nous avons assisté cette année à une hausse importante de la participation des Américains due notamment à un intérêt accru des bannières et des sociétés d’investissement », a souligné Nathalie Depetro, directrice du MAPIC. En témoigne la présence sur la surface d’exposition de grands noms en provenance des États-Unis tels que The Howard Hughes Corporation, Vornado Realty Trust ou encore Thor Equities. Les Canadiens sont également de plus en plus nombreux à assister à l’événement. Notons par exemple la présence depuis plusieurs années du Groupe Aldo, de La Vie en Rose, de Bizou International, de Teriyaki Experience, d’Abbarch Architecture, de GHA Studios, de Northwest Atlantic ou encore d’Oberfeld Snowcap. « Ces entreprises qui renouvellent leur présence d’année en année sont les meilleurs porte-parole de l’événement ; le réseau, les contacts et les perspectives internationales que leur offre le MAPIC n’ont pas d’égal en Amérique du Nord », soutient Johanne Royer, représentante officielle du MAPIC au Canada. « Le caractère international est la grande force du MAPIC. Le préjugé selon lequel l’événement est européen n’est pas tout à fait juste. Évidemment, la proportion d’Européens parmi les participants est importante, compte tenu de la facilité pour eux d’y assister, mais de très nombreuses

Le rapport de JLL intitulé Destination Europe 2013 note que Paris arrive en tête quant aux niveaux de loyers commerciaux, suivi de Zurich et de Londres. Les Champs-Élysées ont même atteint un nouveau record pour Paris avec des prix atteignant 18 000 le m², selon BNP Paribas Real Estate. BNP Paribas ajoute que l’expansion des enseignes de mode et une pénurie d’emplacements de grande qualité poussent les loyers vers le haut en Allemagne, en France et dans le centre de Londres. Le pays qui aura le plus retenu l’attention tout au long de cette semaine fut assurément la Russie, « Pays à l’honneur » de ce MAPIC 2012 et leader européen en ce qui concerne les projets d’investissements immobiliers. Avec 294 sociétés présentes à Cannes, la participation russe a augmenté de 28 % par rapport à 2011.

JOHANNE ROYER Représentante officielle du MAPIC au Canada

en centre-ville a fait exploser les loyers des villes telles que New York, Hong Kong, Londres, Paris, Moscou, Milan et Madrid. Dans une étude portant sur 100 enseignes majeures et intitulée Le comportement des enseignes dans la zone EMEA, CBRE a noté une véritable soif d’expansion : 75 % des sociétés envisagent d’ouvrir au minimum cinq boutiques, et 20 % projettent d’en ouvrir au moins 30, les destinations favorites étant l’Allemagne, l’Autriche, les Pays-Bas et le Royaume-Uni. À ce sujet, Peter Gold,

*En France, l’expression « immobilier commercial » est limitée au commerce de détail.

Head of Cross-Border EMEA chez CBRE, a commenté que le magasinage en ligne drainait du trafic en magasin. Il a ajouté que la nouveauté résidait dans le fait que le multicanal favoriserait les investissements dans les boutiques actuelles et futures.

IMMOBILIER COMMERCIAL — Mars-avril 2013

Selon le service national russe des statistiques, les ventes de détail ont augmenté en Russie de 4,4 % en septembre comparativement à l’année précédente et de 7,3 % au premier semestre 2012. « Avec un revenu disponible en augmentation et un accroissement de la classe moyenne, la Russie est en voie de devenir le leader européen du marché de la distribution », a commenté Robert Bronwell, CEO EMEA Retail chez JLL. Sans grande surprise, l’un des sujets les plus brûlants à Cannes fut la capacité des enseignes à concilier ventes en magasin et ventes en ligne. Pour la première fois, le MAPIC a organisé le sommet numérique au cours duquel Pamela Wolf, Partner of Digital Business pour le consultant Invalio, a

PHOTOS : MAPIC

L’ouverture du MAPIC 2012

exhorté les enseignes à se mettre rapidement au diapason de l’environnement numérique. Clem Constantine, Property Director chez Marks & Spencer, l’enseigne louée pour ses sites d’achat en ligne, a ajouté que la principale difficulté pour les propriétaires était désormais de déterminer la source des revenus, les habitudes de la clientèle variant constamment entre acheter en ligne et récupérer les achats en magasin ou faire des repérages en magasin et finaliser les achats en ligne. À l’occasion de son discours d’ouverture qui s’est tenu dans une salle bondée, Robert Tercek, fondateur de General Consulting

Creativity, a interrogé son public : « Vos clients ont évolué, et vous ? » Il a noté que les enseignes adoptaient trois stratégies en réponse au commerce en ligne : prétendre qu’il n’existe pas, brasser du vent en mettant en place des équipes numériques impuissantes ou adopter la voie du changement. Il a conseillé aux enseignes de se garder d’affronter les sites de vente en ligne sur le prix, le produit ou les données, mais plutôt de tirer profit d’une expérience unique de vente en magasin grâce au contact humain, à des conseils et à un service sur mesure. Robert Tercek a particulièrement insisté sur la nécessité pour les enseignes de mettre le

portable au cœur de leur stratégie numérique : « 50 % des clients en magasin utilisent leur cellulaire, et 50 % d’entre eux font leurs achats sur leur téléphone. » Il a ajouté que les marques avaient besoin de s’améliorer sur le plan des réseaux sociaux et a cité Red Bull, Burberry et Zara comme étant de bons exemples de marques interagissant avec leurs clients et utilisant les réseaux sociaux comme un véritable outil marketing. Le prochain MAPIC aura lieu du 13 au 15 novembre 2013. Pour obtenir plus de renseignements sur l’événement, n’hésitez pas à communiquer avec Johanne Royer chez Könige Communications. ,

Pour tout savoir sur l’immobilier commercial informateurimmobilier.com

www.jbcmedia.ca

IMMOBILIER COMMERCIAL — Mars-avril 2013

EN TOUTE JUSTICE

UN FIDUCIAIRE BÉNÉFICIAIRE PEUT-IL TOUT FAIRE ? La fiducie représente un outil fort intéressant sur le plan fiscal et nombreux sont ceux qui utilisent ce mécanisme pour en profiter. La personne qui entend constituer une fiducie doit toutefois veiller au respect de certaines règles.

a loi édicte notamment qu’au moins une personne indépendante doit agir comme fiduciaire quand le constituant ou le bénéficiaire est, en plus de cette qualité initiale, fiduciaire. En effet, cette obligation de faire intervenir un cofiduciaire indépendant a été ajoutée au Code civil du Québec lors de la réforme du 1er janvier 1994 et son non-respect entraîne la nullité des gestes posés par la fiducie. La Cour supérieure a d’ailleurs récemment reconnu ce principe dans l’arrêt Financière Transcapitale inc. c. Fiducie succession Jean-Marc Allaire1. Dans cette affaire, un père de famille a créé une fiducie testamentaire et nommé sa femme et ses enfants à titre de bénéficiaires. Ce testament précisait également que l’épouse et les enfants, en plus d’être bénéficiaires, étaient les fiduciaires de la succession. Comme convenu dans le testament, dès le décès du père, ces derniers ont entrepris leur double mandat, à savoir celui de liquidateurs testamentaires et celui de fiduciaires. Quelques années plus tard, un des fils, ayant besoin de crédit, a entrepris des démarches auprès d’institutions financières afin de se faire accorder un prêt. Comme l’équité sur sa résidence personnelle n’était pas assez élevée pour garantir le montant du prêt demandé, il a offert à la banque les sommes détenues par la fiducie à titre de garantie. Cette offre a été acceptée et la fiducie et la banque ont conclu une entente. Par la signature de cette convention, la fiducie s’engageait à conserver son portefeuille de placements pendant toute la durée de l’hypothèque, et ce, afin de garantir le remboursement des sommes dues en cas de défaut de paiement. 1

Financière Transcapitale inc. c. Fiducie succession Jean-Marc Allaire, 2012 QCCS 5733 (31 octobre 2012). Au moment d’écrire cet article, le délai d’appel n’était pas encore expiré.

Un an plus tard, à l’échéance du contrat de prêt et lorsque le solde est devenu exigible, le fils n’était pas en mesure de rembourser la banque. Conformément à ce qui était prévu au contrat, la banque a demandé à ce que le portefeuille de la fiducie soit liquidé pour acquitter les sommes dues par l’emprunteur. Cette demande a été ignorée. À la suite de ce refus de la fiducie de respecter ses engagements, la banque s’est vue dans l’obligation d’entreprendre des procédures judiciaires afin que les sommes prêtées lui soient remboursées. Pour appuyer son refus de rembourser le prêt, la fiducie a entre autres présenté un argument selon lequel le contrat conclu avec la banque était nul étant donné la qualité des signataires. En effet, elle soutenait que comme les signataires de l’entente étaient à la fois fiduciaires et bénéficiaires de la fiducie et qu’aucun tiers indépendant agissant à titre de fiduciaire n’avait accepté cette entente, les signataires n’avaient pas les qualités requises pour engager cette dernière dans toute forme de transaction. Comme il a été mentionné précédemment, la loi prévoit qu’au moins un fiduciaire indépendant doit accepter le contrat pour que ce dernier puisse être valablement formé. Par conséquent, dans cette affaire, comme tous les fiduciaires étaient également bénéficiaires, le tribunal n’a eu d’autre choix que de rejeter la demande de la banque et d’annuler le contrat. Il est important de préciser que cette nouvelle règle s’applique aux fiducies constituées après le 1er janvier 1994, mais qu’elle peut également viser les fiducies constituées avant cette date. Il faut aussi retenir la règle selon laquelle tous les actes autres que conservatoires faits par le fiduciaire qui est également bénéficiaire ou constituant sans l’appui d’un fiduciaire indépendant seront nuls pour défaut de capacité. Que faire si votre acte de fiducie ne nomme pas de tiers indépendant ? Sachez qu’il est possible de s’adresser au tribunal pour modifier la fiducie en procédant à la désignation d’un fiduciaire indépendant et, ainsi, de remédier au défaut. , Associée de la firme Stein Monast S.E.N.C.R.L. de Québec, Me Karine Dionne exerce principalement dans le domaine du droit immobilier, municipal ainsi qu’en litige commercial.

De Rico Laflamme Cassidy Perreault T 418 780-2330 1 877 780-2330 F 418 781-0728 Édifice Delta II, 2875, boulevard Laurier, bureau 650 Québec (Québec) G1V 2M2

IMMOBILIER COMMERCIAL — Mars-avril 2013

Me KARINE DIONNE

Collaborateur à Québec de CBRE ltée Évaluation et services-conseils

QUÉBEC

ALAIN ROY

REDÉVELOPPEMENT ET DENSIFICATION SUR LES MEILLEURS SITES DE QUÉBEC

Le 4 décembre 2012, devant les convives du cocktail de Noël de l’Institut de développement urbain (IDU), le maire de Québec, Régis Labeaume, a lancé un message clair aux membres de la communauté immobilière de la capitale : il souhaite que sa ville soit plus dense et plus urbaine. Il encourage les promoteurs à réaliser des tours plus hautes que celles habituellement érigées à Québec, tout en les assurant de l’appui de son administration.

r, au-delà de la volonté de l’administration municipale de densifier la trame urbaine, de garder et d’attirer des gens à Québec et de freiner l’étalement à l’extérieur de son territoire, cette densification du développement immobilier s’inscrit également dans une logique de profit. En effet, la forte activité de développement des dernières années à Québec a exercé une pression telle sur le prix des terrains que densifier ou redévelopper des sites sous-utilisés n’est plus une option, mais un impératif de rentabilité. Alors que les terrains à vendre se font de plus en plus rares, des sites d’exception sont actuellement occupés par des bâtiments trop vieux, sous-utilisés ou dont la vocation ne se prête plus à leur environnement.

L’ancien édifice des Augustines situé entre le Boisé des Augustines et le Séminaire des Pères Maristes acquis pour 5 M$ par SSQ

Un nombre important de bâtiments, les mieux situés et les plus intéressants, ont fait l’objet de conversion ou de densification, souvent les deux. En fait, la densification est déjà une réalité sur le marché de l’investissement immobilier, surtout dans les quartiers centraux où le manque de terrains vacants pousse les promoteurs à mettre en valeur, à recycler, à convertir ou à redévelopper sites et bâtiments.

LA COPROPRIÉTÉ, VECTEUR DE DENSIFICATION URBAINE La forte demande pour des appartements en copropriété au cours des cinq dernières années a propulsé la conversion d’édifices de toutes sortes, notamment plusieurs bâtiments à vocation religieuse, dont le patrimoine bâti de la ville est particulièrement riche. L’arrondissement de Sillery, où les sites à caractère religieux offrent une proximité avec le fleuve et de vastes espaces verts, est le théâtre de plusieurs conversions. Un promoteur a d’ailleurs acquis une partie des terrains des Sœurs de Jésus-Marie au coût de 5 millions de dollars cet été dans le but d’y réaliser un projet d’appartements en copropriété. L’ancien couvent des Augustines sera également redéveloppé. Si la préservation de la valeur historique et patrimoniale pose ici plusieurs enjeux, il n’en demeure pas moins que ces sites présentent un potentiel indéniable.

Une vue sur le fleuve dans l’arrondissement Sillery

PHOTOS : ALTUS

À Limoilou, le couvent de Limoilou a récemment été converti en projet de 96 unités d’appartements en copropriété, Les Lofts du Couvent. Dans le quartier Saint-Sacrement, 45 des 68 condominiums de la première phase de la Cité Verte ont trouvé preneur. Ils font partie des bâtiments qui abritaient le couvent des Sœurs du Bon-Pasteur. À deux pas de ce projet, la construction de la résidence pour personnes âgées Le Gibraltar progresse et change le paysage. L’édifice La première phase de Cité Verte IMMOBILIER COMMERCIAL — Mars-avril 2013

QUÉBEC

de 13 étages, érigé sur le terrain de stationnement situé devant l’hôpital Jeffery Hale, à l’angle du chemin Sainte-Foy et de l’avenue Saint-Sacrement, comptera 300 unités d’habitation, dont 55 condominiums. Sur la Grande Allée, l’un des endroits les plus recherchés à Québec, le projet L’Étoile, un complexe de 260 unités, dont les prix varient entre 230 000 $ et 1 000 000 $, est presque entièrement vendu. Le promoteur a démonté le monastère des Franciscaines et le réintégrera au complexe d’ici 2014, en le reconstruisant le plus fidèlement possible. À un jet de pierre de L’Étoile, l’église Saint-Cœur-de-Marie, acquise par le promoteur Sébastien Leboeuf, fait l’objet d’études de faisabilité. Le plan particulier d’urbanisme de la colline Parlementaire permet aujourd’hui des constructions pouvant atteindre 15 étages. Avec la construction des condos Europa (82 unités), à l’angle de la rue D’Aiguillon et de l’avenue Honoré-Mercier, où les promoteurs ont dû creuser le roc pendant plusieurs mois, et à la suite de l’acquisition de l’Îlot Irving par GM Développement – qui a dû faire face à une vive opposition citoyenne devant la densité proposée de son projet résidentiel –, il ne reste aucun terrain disponible sur la colline Parlementaire. Tout projet dans ce secteur devra se faire par la densification d’un projet existant, par la conversion ou par le redéveloppement.

Le 200, rue Dorchester, dans le quartier Saint-Roch

PHOTOS : ALTUS

L’Étoile, un complexe de 260 unités

La fièvre des condominiums ne s’est pas limitée au redéveloppement de sites à caractère religieux. L’ancien hôtel Port-Royal dans le Vieux-Québec a été converti en 47 unités de copropriété, de même que plusieurs édifices de bureaux transformés en projet à vocation résidentielle. L’ancien édifice de bureaux et laboratoires Bio-Vie, près de l’Université Laval, a fait place au projet d’appartements en copropriété L’Unique. Par ailleurs, l’édifice Bilco est en processus de conversion, pendant que le 200, rue Dorchester, dans le quartier Saint-Roch, est en voie d’être transformé en immeuble de logements à prix modique.

L'IMMOBILIER SOUS TOUS S ES AN GLES Louis P. Huot Richard Laflamme Sylvie Drouin Karine Dionne Samuel Massicotte Simon Clément

David Ferland Catherine Langlois Anne-Julie Lapointe Daniel Morin Sophie Vachon-Therrien

CONSTRUCTION 66

IMMOBILIER COMMERCIAL — Mars-avril 2013

Édifice Stein Monast 70, rue Dalhousie, bureau 300 Québec (Québec) G1K 4B2 Téléphone : 418.529.6531 www.steinmonast.ca

QUÉBEC

CONVERSION ET DENSIFICATION POUR LES PÔLES D’ÉDIFICES DE BUREAUX

Toujours lors de son allocution du 4 décembre, le maire Labeaume a signifié qu’il souhaitait de la hauteur pour les principaux pôles d’affaires de Québec, tel le boulevard Laurier. En permettant l’ajout d’étages de condominiums sur la tour de bureaux du Complexe Jules-Dallaire de Cominar, l’administration municipale a rendu possible la construction de la plus haute tour à l’entrée de la ville. La compagnie d’assurance SSQ a aussi des visées de construction en hauteur, comme en témoigne l’affiche de son projet, le 3000, boulevard Laurier. La hauteur maximale permise pour ce lot est actuellement de 17 étages, mais le nouveau Programme particulier d’urbanisme (PPU) du Plateau centre de Sainte-Foy permettrait jusqu’à 25 étages. En somme, la porte d’entrée de la ville offrira un coup d’œil bien différent et plus moderne au cours des prochaines années. ,

PHOTO : CLUB PHOTO

Depuis environ cinq ans, plus de 400 000 pi2 de locaux de bureaux ont été convertis à d’autres usages, démolis ou intégrés dans un plus vaste complexe. La démolition de la Gare maritime Champlain, au 901, rue du Cap-Diamant, a donné lieu à la construction d’un nouvel immeuble LEED pour reloger les fonctionnaires du gouvernement fédéral. Notons également que le nouveau siège social de la compagnie d’assurance La Capitale, un immeuble LEED de 300 000 pi2, a remplacé le premier siège social de la compagnie, un édifice de 85 000 pi 2 construit en 1965 et aujourd’hui complètement redéveloppé et intégré au nouveau bâtiment.

Le nouveau siège social certifié LEED de La Capitale MFQ, rue Saint-Amable à Québec

Alain Roy, É.A., est directeur général du Groupe Altus à Québec.

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BRÈVES IMMOBILIÈRES Par Alexandre Côté

Un nouveau projet commercial pour Logisco

Les Services Ménagers Roy à l’avant-garde du développement durable Les Services Ménagers Roy ltée, représentés par Mme Julie Roy, vice-présidente exécutive, ont reçu une mention de reconnaissance du Bureau de normalisation du Québec (BNQ) pour leur participation au projet BNQ 21000. Ce projet consiste en une révision de la performance et des pratiques de gestion en tenant compte de 21 enjeux du développement durable. Aussi, il vise à sensibiliser et guider les entreprises dans une optique de performance tout en considérant leur impact environnemental et social.

PHOTO : LOGISCO

Beaucoup de changements chez Capital BLF

Capital BLF a annoncé plusieurs changements au sein de son conseil d’administration et de sa haute direction. Mathieu Duguay a été nommé président et chef de la direction ainsi que membre du conseil d’administration. Claude Blanchet a donc démissionné du poste de président et chef de la direction et a été nommé président du conseil d’administration. Pierre Laflamme a démissionné du poste de président du conseil, mais il conserve son poste d’administrateur. Daniel Blanchette a été nommé nouveau chef des finances et membre du conseil d’administration, et Pierre L. Martel a démissionné du poste de chef des finances et d’administrateur et a été nommé vice-président, Finances. Finalement, Marc Marois a démissionné du poste de chef des opérations et a été nommé vice-président, Investissements et gestion d’actifs, mais il conserve son poste d’administrateur.

Crofton Moore accueille Paul Normandin

Paul Normandin, qui possède plus de 30 ans d’expérience dans le domaine immobilier à Montréal, a récemment été nommé vice-président chez Crofton Moore. Dans ses nouvelles fonctions, M. Normandin sera responsable de la location pour les portefeuilles industriel et de bureaux de l’entreprise. M. Normandin est membre de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), de l’Institut de développement urbain (IDU) et de plusieurs autres organismes.

PHOTO : CROFTON MOORE

Le ministre des Finances et de l’Économie, M. Nicolas Marceau, a annoncé la création, au Campus Saint-Laurent de Technoparc Montréal, de l’Institut NéoMed, un consortium de recherche compétitive public-privé dans le secteur biopharmaceutique. Lors de cette annonce, il était accompagné de Max Fehlmann, dirigeant de ce projet, du Dr Neil Maresky, vice-président, affaires scientifiques de AstraZeneca Canada, et de M. John Helou, président-directeur général de Pfizer Canada.

PHOTO : L’INFORMATEUR IMMOBILIER COMMERCIAL

PHOTO : TECHNOPARC MONTRÉAL

Nouveau labo au Technoparc

Nouvelle formation Contech

Contech, spécialiste de formation continue en mode pratique pour les professionnels du bâtiment, offre depuis peu un nouveau cours de trois jours sur la gestion immobilière. Animé par l’ingénieur Steve Poulin, directeur à la Société immobilière du Québec (SIQ), ce cours propose une introduction à la gestion immobilière, à la gestion quotidienne d’un immeuble et à la gestion de projets.

PHOTO : LES SERVICES MÉNAGERS ROY

Le groupe immobilier Logisco a amorcé les travaux de construction de son projet commercial Complexe des Rives phase 2 situé à Saint-Romuald, Lévis, un investissement de plus de 8 M$. L’immeuble offrira 75 000 pi2 de locaux commerciaux.

Entrevue avec Alain Roy : présent et avenir de l’immobilier à Québec

Nous avons réalisé une entrevue avec Alain Roy, directeur général du Groupe Altus à Québec. Il a répondu à nos questions sur la situation de l’immobilier à Québec et sur les perspectives d’avenir dans ce secteur. Écoutez ses réponses à nos questions sur notre site au www.informateurimmobilier.com. IMMOBILIER COMMERCIAL — Mars-avril 2013

BRÈVES IMMOBILIÈRES

François Côté de retour au siège social d’Inspec-Sol

PHOTO : TECHNOPOLE ANGUS

Société de développement Angus annonce la mise en marché du 5e étage du 2-22

Le 5e étage du 2-22 et sa terrasse privative, d’une superficie totale de 5 300 pi2, sont offerts en formule achat ou location pour un usage commercial de bureau ou de bar (capacité de 350 personnes). Le 2-22 se trouve au cœur du Quartier des spectacles et aux portes du centreville de Montréal. L’immeuble, finaliste d’un prix d’excellence IDU en 2012 et gagnant d’un prix Armatura, est en voie de certification LEED.

Jones Lang LaSalle renforce son équipe nationale des investissements à Montréal

Jones Lang LaSalle a nommé Scott Speirs, un vétéran du secteur immobilier possédant une vaste expérience du courtage et des investissements, au poste de vice-président de l’équipe nationale des investissements de la firme, à Montréal. De 2008 à 2012, M. Speirs a travaillé à Paris, où il gérait des actifs immobiliers totalisant plus d’un milliard de dollars pour le compte de certains des plus importants investisseurs immobiliers dans le monde.

Un nouvel environnement Web pour Cogir

Société de gestion Cogir a récemment procédé à la refonte de son site corporatif ainsi que de ceux de ses bannières de résidences privées pour aînés, AZUR et JAZZ. Ces nouveaux sites se veulent plus informatifs grâce notamment à l’ajout de capsules vidéo. Outre leur contenu, l’équipe de marketing de Cogir a revu et corrigé le look des sites.

PHOTO : FPI ALLIED

Le FPI Allied aide les artistes du Plateau Mont-Royal

Le FPI Allied s‘est engagé avec Pied Carré, le Regroupement des créateurs de SaintViateur Est, à louer des espaces d’environ 212 000 pi2, au 5445-5455, avenue de Gaspé, Montréal, pour un terme de 30 ans à un taux de loyer net qui augmentera annuellement et dont l’entente débutera le 1er novembre 2013.

Nouvel associé chez Gascon & associés

IMMOBILIER COMMERCIAL — Mars-avril 2013

PHOTO : GASCON & ASSOCIÉS

Oberfeld Snowcap annonce la nomination de Jim Murdoch

Oberfeld Snowcap a annoncé la nomination de Jim Murdoch au poste de président de la division des services immobiliers. M. Murdoch travaillera aux bureaux de Montréal d’Oberfeld Snowcap et continuera d’assumer ses fonctions de vice-président exécutif de la division des services consultatifs jusqu’à la fin de l’année. « Nous sommes particulièrement enchantés du lancement de cette division, qui constitue la suite logique de la stratégie d’Oberfeld Snowcap de développer nos services immobiliers, » souligne le chef de la direction d’Oberfeld Snowcap, Harley Oberfeld.

La direction d’InspecSol a annoncé le retour de M. François Côté à titre de responsable de l’ingénierie des matériaux pour le secteur Bâtiment. M. Côté possède plus de 20 ans d’expérience en ingénierie des matériaux. Il a été assigné au projet de l’autoroute 30 pour Inspec-Sol durant les quatre dernières années. Ce projet étant terminé, il est de retour au siège social.

Gascon & associés annonce la nomination de Me Alexandre Béchard à titre de nouvel associé au sein de son cabinet. Titulaire d’une maîtrise en droit des affaires et exerçant la profession d’avocat depuis 2003, Me Béchard œuvre principalement dans le domaine du litige commercial et immobilier.

PHOTO : JONES LANG LASALLE

PHOTO : GDI

GDI Services aux immeubles confirme la nomination de M. Serge Lavoie au poste de président de Service d’Entretien Distinction inc., Service d’Entretien Empro inc., Steamatic et Modern Concept d’Entretien pour le territoire du Québec. M. Lavoie détient une longue expérience en gestion des ressources humaines et en relation avec la clientèle. Jusqu’à tout récemment, il assurait la présidence de la compagnie d’assurance JEVCO où il a occupé plusieurs postes clés.

PHOTO : INSPEC-SOL

Nouveau président chez Service d’Entretien Distinction

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