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MIPIM PROPTECH
MIPIM PROPTECH NEW YORK ÉDITION NOVEMBRE 2019 Yvon Rudolphe, É.A., CMC, F.A
dm.A.
C’est sous le thème « Répondre aux attentes des utilisateurs » que le MIPIM PropTech tenait son édition 2019 en novembre à New York. En deux jours, cet événement offre au public un programme varié sur des sujets tels que le logement abordable, la cybersécurité, la valorisation par la technologie, la mobilité, le coliving, le développement durable, les communautés et les villes.
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Yanis Semsari
Yvon Rudolphe est coordonnateur de projet à l’Observatoire et centre de valorisation des innovations en immobilier (OCVI2) et consultant senior. Évaluateur agréé, Fellow administrateur agréé et consultant en management certifié, il enseigne l’évaluation au Département de stratégie, responsabilité sociale et environnementale de l’École des sciences de la gestion de l’Université du Québec à Montréal (ESG UQAM).
out y est attrayant : zones d’exposition et de démonstration, conférences et réseautage ; sans oublier la disponibilité des représentants aux différents kiosques qui abordent les visiteurs pour présenter leurs produits ou services. Il y a en plus tous ces conférenciers et entrepreneurs qui circulent au fil de l’événement dans les trois espaces qui leur sont consacrés. C’est l’occasion de faire d’heureuses rencontres au hasard des discus sions avec des personnes déjà croisées lors d’autres événements du même type. L’ambiance est fébrile ; voilà un bon départ pour deux journées bien remplies. Cependant, malgré l’espoir de voir de véritables innovations, les initiés en technologie doivent se contenter de constater l’influence de plus en plus importante de la technologie en immobilier. L’accent est mis sur les impacts produits sur les humains qui habitent, occupent ou utilisent les espaces. Les modèles présentés, WeWork, Opendoor et autres proptech sont déjà connus. Depuis plusieurs décennies, on peut en effet observer dans notre environnement immobilier des centres d’affaires intégrant la plupart des idées soulevées
Yanis Semsari est assistant de recherche pour la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier de l’École des sciences de la gestion de l’Université du Québec à Montréal (ESG UQAM) et de l’Observatoire et centre de valorisation des innovations en immobilier (OCVI2). Étudiant à la maîtrise en science de l’administration spécialisation marketing, profil mémoire, il est titulaire d’un baccalauréat en science de la gestion de l’ESG UQAM concentration marketing, profil Honor, et d’une licence en gestion – option Management et gestion des organisations de l’Université Paris Dauphine.
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et faisant référence aux modèles de partage d’équité en financement, la domotique, etc. Cependant, la technologie a permis d’accélérer le développement de ces produits ou services : les cycles de vie, la durée et l’omniprésence de l’information disponible en continu ont changé les modèles, les ont multipliés et fragmentés en plusieurs strates. En fait, le plus gros changement est notre façon d’intégrer les nouveaux paradigmes générés par l’influence de la technologie dans les modèles d’affaires. Le thème de l’événement n’est pas tout à fait nouveau. Quelle entreprise en immobilier ne souhaite pas répondre aux attentes des utilisa teurs? On entend plusieurs conférenciers nous exhorter à changer notre façon de faire en immobilier ; il faut bien l’avouer, ils ont raison, car les pratiques dans le domaine n’ont pas changé depuis des lunes. Dans les faits, la technologie change la donne, car elle permet de bonifier l’offre de services et d’éliminer les contraintes accessoires. En effet, nous exigeons maintenant de l’immobilier que ces attributs soient disponibles dans l’immédiat et qu’ils puissent satisfaire nos besoins hédonistes.
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Dès son ouverture, le MIPIM PropTech a offert une première conférence axée sur le capital humain. La session a débuté en mettant en perspective les changements profonds des profils du capital humain ainsi que des tâches et fonctions. On a soulevé le bouleversement créé par la technologie, entre autres l’intelligence artificielle, causant la disparition de plusieurs tâches, métiers et professions. Ce qui est étonnant, c’est le moment où ces changements se feront sentir. En effet, Lisa Picard, consultante et présidente de EQ Office, une firme spécialisée dans l’amélioration des espaces de travail, filiale de Blackstone, prédit qu’à très court terme, plusieurs fonctions de travail auront disparu des métiers et des professions. À ce chapitre, elle a en outre avancé de façon audacieuse une perte de 30 % en moins de trois ans. La consultante a également formulé quelques prédictions : • 50 % de toutes les organisations réduiront leurs effectifs ; • 38 % des employés vont effectuer des tâches au-delà de leurs fonctions ; • 54 % des employés auront besoin de beaucoup plus de formation et ils devront acquérir de nouvelles compétences ; • l’embauche pour de nouveaux rôles augmentera de 25 % ; • la main-d’œuvre sera plus flexible et travaillera plus à distance. Mme Picard mentionne également que la recherche et la rétention de talents sont une priorité pour l’ensemble des entreprises et que, pour attirer ces talents, l’immobilier doit s’adapter à un nouvel impératif des occupants, à savoir les quatre « C » : des espaces pour la concentration, la collaboration, la community (culture d’entreprise, volet social, etc.) et la convenience (accès aux gymnases, restaurants et autres services). Une autre conférence, celle-ci présentée par Ryan Anderson, vice-président de la société Herman Miller, a porté sur le bien-être du capital humain par l’aménité des lieux. Les améliorations locatives sont un facteur déterminant pour l’adaptabilité à la nouvelle technologie. En effet, pour que la technologie ait des impacts positifs durables, les corps de métiers et les professions de l’immobilier doivent travailler ensemble à comprendre, tester et appliquer les nouvelles technologies de manière significative ; elle doit donc être précédée d’une évaluation en profondeur de l’analyse des besoins des occupants. Il faut envisager l’innovation numérique dans les programmations d’espaces et dans de nouvelles façons d’appréhender des stratégies technologiques centrées sur l’humain. L’ÊTRE HUMAIN ET LA TECHNOLOGIE Comment la proptech permet-elle de créer de la valeur pour le promoteur, le propriétaire ou le locataire ? Pour Jon Hein Lakerman, directeur général chez EDGE Technologies, la proptech offre un retour sur investissement à long terme. Effectivement, elle permet de mieux évaluer les enjeux de demain, notamment par une meilleure gestion de la valeur future du patrimoine d’un immeuble (future proof) en proposant des solutions à l’épreuve du temps, soutenues par une gestion bonifiée et une compréhension accrue des données générées par les utilisateurs. MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : PRINTEMPS 2020 41
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Cependant, pour Bill Lee, directeur principal des investissements PropTech et du développement immobilier chez Gaw Capital Partners, il est impératif pour les gestionnaires d’immeubles de prendre conscience « qu’il ne faut pas courir après les nouvelles technologies », mais plutôt privilégier des technologies qui peuvent durer dans le temps et permettre une utilisation fluide et naturelle. En immobilier, ces technologies doivent favoriser une meilleure gestion
Le respect du décret, l’affaire de tous.
RÉGIONS DESSERVIES BAS-SAINT-LAURENT
CÔTE-NORD
SAGUENAY-LAC-SAINT-JEAN
NORD-DU-QUÉBEC
CAPITALE-NATIONALE
GASPÉSIE-ÎLES-DE-LA-MADELEINE
MAURICIE
CHAUDIÈRE-APPALACHES
ESTRIE
CENTRE-DU-QUÉBEC
ABITIBI-TÉMISCAMINGUE
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des installations, de l’énergie, et être en mesure d’ajouter de nouvelles fonctionnalités optimisant l’espace tout en rendant les gens plus heureux et productifs dans leur milieu de vie. En gestion de l’immobilier, la technologie exige une meilleure compréhension des risques et de la vulnérabilité des systèmes. Les risques d’infiltration découlent de l’abondance de connexions et des maillons les plus faibles des circuits provenant de liaisons et des appareils des occupants, visiteurs et fournisseurs. Comment veiller à la sécurité des données et des systèmes ainsi qu’à la sécurité physique des occupants lorsque les technologies d’objets connectés sont de plus en plus utilisées ? Comment protéger la vie privée des utilisateurs ? L’importance de la cybersécurité pour mitiger ces risques et ces vulnérabilités devient donc un champ d’intérêt capital. Un changement de culture organisationnelle est souvent nécessaire, car les gestionnaires d’immeubles ne sont pas habitués à gérer les enjeux de sécurité technologique. Ainsi, il faut mettre en place une cellule de veille tout en maintenant une équipe en surveillance informatique capable de comprendre les enjeux de cybersécurité, sans oublier de former et de sensibiliser les utilisateurs quant aux menaces informatiques. Cela passe également par la production d’une charte de gouvernance des données tout en maintenant une mise à jour des équipements et des logiciels. Dans une conférence, on posait à l’auditoire une question à main levée portant sur les enjeux liés au partage des données. Plus du tiers de l’assistance
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Scott Rechler, chairman et chief executive officer chez RXR Realty
était très préoccupé par les enjeux, un autre tiers était moyennement préoccupé, et un dernier tiers était plus ou moins préoccupé par les enjeux liés au partage des données. Sommes-nous trop sensibles... ou vraiment pas assez ? LA GESTION ET LA MAINTENANCE Le défi constant du gestionnaire est d’optimiser l’espace et de le rendre le plus rentable possible. Un concept étonnant a été présenté à ce sujet par Scott Rechler, chairman et chief executive officer chez RXR Realty. Ses locataires de type restauration rapide avaient des difficultés à servir la clientèle sur place aux heures de pointe, débordement causé notamment par les commandes en ligne pour emporter et par les commandes en livraison de type Uber Eat, lesquelles se développent de plus en plus actuellement. Comme la
clientèle est exigeante et veut être servie rapidement, tant sur place qu’en ligne au moment de la collecte des commandes, Scott Rechler a trouvé une solution. Selon lui, la demande supplémentaire entraînée par les livreurs auprès de certaines chaînes de restauration rapide crée une affluence de commandes qui surcharge les employés et provoque des désagréments pour la clientèle locale sur place. Comme celle-ci est importante, les cuisines fantômes peuvent aider à désengorger les cuisines situées dans de petits espaces étant donné le prix du loyer au pied carré. Les cuisines fantômes agissent à titre de soustraitants auprès de ces locataires en restauration rapide afin de se concentrer uniquement sur les commandes en ligne. En résumé, ce que la société propose à ses locataires de restauration rapide est une cuisine fantôme dans des locaux situés ailleurs dans le bâtiment, principalement dans des espaces dont la valeur au pied carré est moindre ;
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Anthony E. Malkin, chairman et chief executive officer chez Empire State Realty Trust
elle produit exactement ce qui est commandé pour les livraisons. Cette cuisine collective a ses propres employés et l’équipement nécessaire pour produire les nombreux menus des locataires en restauration rapide. Ce concept innovant est créateur de valeur pour des espaces qui en ont peu ! Par ailleurs, Anthony E. Malkin, chairman et chief executive officer chez Empire State Realty Trust, conférencier très apprécié, a présenté le cas du rétrofit d’efficacité énergétique (récupération d’énergie) effectué sur l’Empire State Building. Il a mis en application ce processus sur cet immeuble vieux
LAURÉAT
PRIX EXCELLENCE EN TOITURE CLAUDE-JACQUES
ÉDITION 2019 – CATÉGORIE 2 – TOITS PLATS Lors de son congrès annuel tenu à l’Hôtel Le Montagnais, du 29 au 31 janvier 2020, l’Association des Maîtres Couvreurs du Québec soulignait le travail remarquable d’un de ses membres pour les travaux de couverture du projet Maison Radio-Canada à Montréal.
FÉLICITATIONS
À TOUTE L’ÉQUIPE DE
toituretruchon.com | Tél. : 450 446-2778 44
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de 90 ans qui n’a plus rien à envier aux immeubles récents. L’Empire State Building a obtenu la certification LEED Gold for Existing Building en 2011. Sa performance en économie d’énergie est exemplaire si l'on considère l’ampleur des travaux et des résultats obtenus. En effet, la consom mation énergétique y a été réduite de plus de 40 % depuis son rétrofit grâce à un plan combiné de huit projets. L’investissement de 13,2 M$ US a permis une économie annuelle en frais d’énergie de 4,4 M$. Ce rendement sur investissement d’à peine trois ans est très intéressant vu l’attrait de l’immeuble auprès de locataires prestigieux comme LinkedIn. La réflexion consacrée au rétrofit s’est même soldée par l’utilisation de l’énergie produite par les ascenseurs de l’immeuble au bénéfice des locataires. Le projet consistait également à moderniser la fenestration existante, dont 96 % des vitres et des cadres de fenêtres d’origine ont été réutilisés. Ainsi, la refabrication des fenêtres a amélioré la résistance thermique du verre passant de R-2 à R-6. En somme, le rétrofit a permis une économie substantielle, une valorisation de l’image de l’immeuble et la possibilité d’obtenir un taux au pied carré comparable à celui des immeubles verts modernes. En effet, la location des bureaux dans l’immeuble emblématique de New York s’élève autour de 80 $ US/pi2, selon M. Malkin. LES KIOSQUES D’EXPOSITION L’événement MIPIM PropTech présentait au total 51 kiosques d’exposition offrant tout un spectre de services allant des outils de visualisation 3D aux logiciels de gestion et autres applications. On retrouvait, par ailleurs, un regroupement d’entreprises à l’intérieur même d’un kiosque. Par exemple, le kiosque du ministère de l’Économie et de l’Innovation, sous la bannière Québec, permettait l’accès à des représentants de plusieurs entreprises québécoises. En conclusion, le MIPIM de New York a offert une vision axée sur les services à l’occupant. Les organisateurs promettent de doubler la superficie de la prochaine édition PropTech 2020. Espérons que cet apport notable en superficie contribuera à la représentation d’un spectre encore plus large en innovation de services et de produits.