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RÈGLEMENT SUR L’INSPECTION DES FAÇADES ET STATIONNEMENTS
XX
HUIT ANS PLUS TARD, QUEL BILAN PEUT-ON DRESSER?
PAR NATHALIE SAVARIA, JOURNALISTE
À la suite d’incidents aux conséquences parfois tragiques, le gouvernement du Québec a rendu obligatoire l’inspection des façades pour les immeubles de cinq étages et plus ainsi que des stationnements étagés en béton.
L
e Règlement visant à améliorer la sécurité dans le bâtiment est ainsi entré en vigueur en mars 2013. Les dispositions réglementaires concernant entre autres les façades et les parcs de stationnement visés figurent au chapitre Bâtiment du Code de sécurité (connu sous l’appellation CBCS).
D’emblée, le porte-parole de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ), Sylvain Lamothe, souligne que les propriétaires d’immeubles étaient déjà assujettis à des exigences d’entretien, «mais qu’il n’y avait pas de précision sur la recette ou sur le moment. En 2010, le projet de loi no 122 modifiant la Loi sur le bâtiment a ensuite permis l’adoption en 2013 du nouveau chapitre Bâtiment du Code de sécurité, qui est venu apporter ces précisions.»
Huit ans plus tard, quel bilan peut-on dresser?
DES INSPECTIONS RÉVÉLATRICES
La mise en œuvre du Règlement (appelé parfois à tort «loi 122») s’est d’abord déroulée par tranches d’âge de bâtiment, suivant une date limite pour le dépôt du rapport de vérification. Selon Sylvain Lamothe, «le but de cette période transitoire était de donner à chaque propriétaire le temps nécessaire pour se conformer à la réglementation et de permettre au milieu d’absorber le flot d’inspections et d’éviter une congestion».
SYLVAIN LAMOTHE
Porte-parole Régie du bâtiment du Québec (RBQ)
Ralph Abou Merhi, ingénieur, associé et directeur des opérations chez Consultants Façades Plus, peut témoigner de la demande suscitée par cette réglementation. Depuis 2013, sa société d’ingénierie a effectué environ 500 inspections de bâtiments, entre autres à Montréal, Québec, Rimouski, Trois-Rivières et Gatineau. Sur le lot, «10% des bâtiments inspectés, en général de 30 ans et plus, présentaient une condition dangereuse éminente. Il peut s’agir, par exemple, d’un gonflement dans un mur, ce qu’on appelle un ventre-de-bœuf, d’une simple brique ou d’un morceau de mortier qui menace de tomber et de blesser quelqu’un. »
La plupart des bâtiments inspectés par sa société révélaient très rarement des vices de construction, mais plutôt un manque d’entretien, en particulier pour les immeubles en copropriété: «Les copropriétaires n’ont pas nécessairement les fonds pour faire une maintenance régulière
RALPH ABOU MERHI
Ingénieur, associé et directeur des opérations Consultants Façades Plus
et des réparations.» Parmi les anomalies les plus fréquentes, l’ingénieur signale des fissures dans le mortier et la maçonnerie des façades, qui sont, précise-t-il, rarement très avancées. En ce qui a trait aux stationnements étagés souterrains ou extérieurs, des fissures et des éclats dans le béton, engendrés par le manque d’enrobage et l’humidité, sont régulièrement observés.
Quant aux corrections recommandées dans le rapport de vérification, sa société évalue que, dans sa clientèle, 50% des propriétaires d’immeubles commerciaux ont procédé à tous les correctifs contre 20% des copropriétaires d’immeubles. «Faute de moyens, certains copropriétaires vont se contenter de corriger ce qui est un peu plus dangereux, alors que d’autres vont laisser de petites anomalies pour une prochaine inspection», indique-t-il, ajoutant que les propriétaires de bâtiments commerciaux «sont généralement plus proactifs, car ils ont plus de fonds».
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DE LA MISE À NIVEAU À L’ENTRETIEN PRÉVENTIF
Matthew Morin, président de Groupe AtwillMorin, une entreprise spécialisée dans la réfection et la restauration d’ouvrages de maçonnerie de bâtiments patrimoniaux qui réalise environ 400 projets par année, peut aussi attester de l’impact considérable de cette réglementation.
«Il y a eu une grande vague de travaux, on s’y attendait, on le savait, dit-il. Et ce n’est pas terminé, puisque l’inspection se fait tous les cinq ans. Par contre, les types de travaux ont un peu changé. Plutôt que d’avoir de très gros projets tous les 10 ans, 15 ans, les clients sont plus dans un mode d’entretien régulier, avec parfois de plus petits projets sur le même bâtiment. Donc, dans la première vague, il y a eu des mises à niveau importantes en ce qui concerne la sécurité des façades et des stationnements. Maintenant, on est revenus un peu plus à la normale, en ce sens que les travaux vont aussi englober la toiture, la fenestration et des éléments plus architecturaux.» Cela dit, il observe également que «certains sont allés par priorités, avec les éléments qui étaient beaucoup plus à risque».
MATTHEW MORIN
Président Groupe Atwill-Morin
GROUPE ATWILL-MORIN
Parmi les travaux de réfection majeure accomplis dans la foulée de cette réglementation, l’entrepreneur mentionne les Appartements Le Château à Montréal. L’hôtel Ritz-Carlton, joyau de la rue Sherbrooke, a aussi fait l’objet d’importants travaux qui requéraient une équipe spécialisée, capable notamment de restaurer des éléments architecturaux faits de pierres en terracotta. Aujourd’hui, l’hôtel adhère à un programme d’inspection et d’entretien bisannuel réalisé par Atwill-Morin.
En ce qui concerne les parcs de stationnement de certains bâtiments, une expertise que possède Béton Concept AM, une division du groupe, Matthew Morin indique «qu’il a fallu en condamner certains, ou encore installer des renforts temporaires à l’intérieur des stationnements avant que les projets se fassent».
Selon lui, cette réglementation «était nécessaire afin de mettre un benchmark en ce qui concerne les inspections et de s’assurer de la qualité des inspections faites par un expert, et non pas seulement par un propriétaire d’immeubles qui possède son expertise à lui, mais pas nécessairement dans la maçonnerie ancienne, les parements et les stationnements».
DES CONDITIONS DANGEREUSES DOCUMENTÉES
Tous les bâtiments visés au Québec ont-ils fait l’objet d’une inspection depuis l’implantation du CBCS? Impossible de le savoir. Comme l’indique Sylvain Lamothe, «il n’y a pas de déclaration obligatoire chaque fois qu’un rapport d’inspection est produit». Par conséquent, la RBQ ne compile pas de statistiques à ce sujet ni n’archive de données, car ce n’est pas sa responsabilité de le faire, mais celle du propriétaire.
En revanche, l’organisme possède des données à propos des signalements pour une condition dangereuse, qu’elle documente. «Bon an mal an, la RBQ reçoit une trentaine de déclarations de condition dangereuse. Mais attention, ça ne veut pas dire que le bâtiment est nécessairement à risque. On va faire une vérification avec le propriétaire. Et là, ça devient la responsabilité du propriétaire, avec la firme de professionnels, d’effectuer les travaux pour corriger la situation. Par la suite, on va demander une attestation de sécurité de la part de la firme de professionnels», explique M. Lamothe. À ce jour, il n’y a pas eu de cas pour lequel la RBQ «a dû exiger, par exemple, la fermeture d’un stationnement ou faire une intervention par des poursuites envers le propriétaire lorsqu’il y a une condition dangereuse qui est signalée. Il y a un suivi qui est fait. Donc, on n’a pas de difficulté sur la suite à donner», ajoute-t-il.
Sylvain Lamothe rappelle que les propriétaires d’immeubles visés par la réglementation doivent s’y plier. Si, par exemple, la RBQ est amenée à intervenir dans un bâtiment sur un autre sujet – tour de refroidissement, électricité, plomberie, etc. –, un inspecteur va aussitôt consulter le registre d’entretien. S’il note l’absence d’informations sur l’inspection des façades et du parc de stationnement, la RBQ acheminera, dans une première étape, un avis de correction de la non-conformité au propriétaire. Si la non-conformité n’est pas corrigée, la RBQ peut, dans une deuxième étape, imposer une pénalité au propriétaire. La Régie peut aussi mettre en œuvre des procédures légales pour que la correction soit faite. «Mais comme je vous le disais, dans la majorité des situations, les propriétaires collaborent», souligne le porte-parole.
« Il y a eu des actions. On a informé les propriétaires de leurs responsabilités, avec des éléments plus précis. Et donc, depuis ce temps, ils sont en mesure de faire les actions exigées, un, pour protéger leur bâtiment, et deux, pour assurer la sécurité des gens qui circulent à l’intérieur et autour de leurs bâtiments.»
– Sylvain Lamothe
UN RÈGLEMENT PERFECTIBLE?
Pour la RBQ, ce règlement a rempli ses objectifs. «Il y a eu des actions. On a informé les propriétaires de leurs responsabilités, avec des éléments plus précis. Et donc, depuis ce temps, ils sont en mesure de faire les actions exigées, un, pour protéger leur bâtiment, et deux, pour assurer la sécurité des gens qui circulent à l’intérieur et autour de leurs bâtiments», constate Sylvain Lamothe.
Ralph Abou Merhi estime pour sa part «que si l’on a pu détecter 10% de conditions dangereuses sur les 500 bâtiments inspectés, la réglementation a fait son travail. Par contre, on voit encore des effondrements d’immeuble. Je suis d’avis que des bâtiments n’ont pas encore eu leur première inspection. Il faudrait peut-être renforcer la réglementation afin de s’assurer que tous les propriétaires font bel et bien l’inspection.»
Par ailleurs, «aux nouvelles, poursuit-il, on voit souvent des bâtiments de quatre étages et moins, comme des triplex avec des murs bombés, qui finissent par chuter. S’il y avait une modification à faire à la réglementation, ce serait d’inclure ces immeubles afin d’être sûr que tous les bâtiments sont bien inspectés. Il faudrait définir le type de bâtiments qui seraient visés par la réglementation. Et puis, il faudrait peut-être plutôt parler de hauteur de bâtiment et non d’étages. Car il y a des bâtiments d’un étage ou deux qui sont plus hauts que des bâtiments de cinq étages, comme c’est le cas pour les églises.»
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S’il croit que les gens qui ont fait la réglementation à l’époque ont accompli un très bon travail, Matthew Morin juge néanmoins que celle-ci devrait aussi être étendue aux bâtiments de quatre étages et moins, ainsi qu’aux églises: «On a vu des exemples de choses dangereuses sur les bâtiments de quatre étages et moins, et aussi des églises. On a même vu des bâtiments ancestraux d’un étage à Westmount et à Outremont qui étaient extrêmement dangereux. Ce n’est pas juste pour la sécurité d’autrui, mais aussi pour les familles qui ne connaissent pas ces types de construction qui datent parfois d’une centaine d’années.» Il s’interroge aussi sur le type de bâtiment à assujettir, comme les bungalows, ainsi que sur la périodicité requise.
Sylvain Lamothe répond que même si les propriétaires d’immeubles de quatre étages et moins ne sont pas assujettis à la réglementation, «ils ont la même responsabilité d’assurer la sécurité du bâtiment et la protection de ses occupants. Ce qui n’est pas exigé, c’est la périodicité tous les cinq ans et le rapport de vérification par un professionnel. Compte tenu de la hauteur de ces bâtiments, on a estimé à l’époque que c’est un peu moins complexe de constater des détériorations à partir du sol, alors que pour un bâtiment de grande hauteur, ça prend nécessairement des techniques plus approfondies et spécialisées, que ce soit avec des nacelles ou même des drones équipés de caméras.»
Enfin, M. Merhi déplore le manque de précisions quant aux moyens à mettre en œuvre par les professionnels pour réaliser l’inspection: «La réglementation dit simplement qu’il appartient au professionnel de décider de sa méthode de travail. La RBQ propose un guide explicatif qui est un peu plus détaillé sur le plan technique. Il y a là une ambiguïté importante, qui fait en sorte que les inspections sont toutes différentes. Est-ce qu’il y a des inspections meilleures que d’autres? Sûrement, car il n’y a pas de limites à ce qu’on peut faire. On peut toucher chaque brique. Mais à un moment donné, ça va juste coûter trop cher. Il faut trouver un juste milieu, mais ce juste milieu n’est pas pareil pour tout le monde.» L’ingénieur suggère qu’un regroupement de professionnels, en collaboration avec la RBQ, étudie la question afin d’établir des critères sur ce que l’inspection devrait être, en se basant sur le guide explicatif de la Régie, qui ferait en sorte que la démarche serait plus claire, tant pour les professionnels que pour les propriétaires d’immeubles.
Pour Sylvain Lamothe, il n’appartient pas à la RBQ de décider des moyens à utiliser pour réaliser l’inspection. «À partir du moment où une firme de professionnels donne une attestation de sécurité, dans le cas d’une condition dangereuse, ou remet son rapport de vérification et ne nous signale pas de condition dangereuse, elle a rempli ses obligations. Il ne nous appartient pas de préciser les moyens utilisés. Ça reste la responsabilité du propriétaire», estime-t-il. De plus, il ne croit pas qu’il soit dans le mandat de la RBQ de proposer des pratiques, alors que «les codes de procédure et les façons de faire peuvent être dictés par la profession».
EN BREF
Actuellement, tous les propriétaires visés par le CBCS doivent procéder à une inspection le jour du 10e anniversaire de la date de construction du bâtiment, puis tous les cinq ans, et obtenir un rapport de vérification d’un ingénieur ou d’un architecte attestant que les façades ne comportent aucune condition dangereuse. Ce rapport doit indiquer, le cas échéant, les recommandations concernant les défauts à corriger qui peuvent mener à des conditions dangereuses. Quant aux parcs de stationnement étagés, un rapport de vérification doit être réalisé de 12 à 18 mois après la fin de la construction du bâtiment. Une inspection visuelle doit ensuite être effectuée annuellement, et un rapport de vérification doit être réalisé tous les cinq ans par un professionnel.
