Magazine Maintenance vol. 2 no. 4 > Le magazine des gestionnaires de bâtiments

VOLUME 2 | NUMÉRO 4

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LÉGIONELLOSE

Des tours qui sèment la mort

Le point de vue d’un gestionnaire immobilier

Annik Desmarteau

PP 41614528

Une journée dans la vie de...

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Informateur Immobilier

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MOT DE LA RÉDACTION

RETOUR SUR UNE CRISE L

PHOTO : MAINTENANCE PAR ALAIN LAMBERT

e recul du temps permet d’analyser certains événements dramatiques qui ont secoué l’opinion publique et d’entamer une réflexion plus approfondie. C’est dans cette optique que nous avons préparé ce numéro du magazine Maintenance presque entièrement consacré à la crise de la légionellose.

Nathalie Savaria

L’été dernier, 13 personnes sont mortes et 167 autres ont été contaminées à Québec. La tour de refroidissement qui propageait la bactérie Legionella pneumophila a heureusement été identifiée et, grâce à des mesures appropriées, la crise s’est résorbée. Un rapport d’enquête de la Direction régionale de santé publique devrait être déposé sous peu et une enquête publique débutera en 2013. Dans un tel contexte, nous croyons du plus haut intérêt de nous interroger sur cette crise qui, par son ampleur et ses conséquences, interpelle l’ensemble de notre industrie.

En plus de vous présenter un dossier étoffé réalisé par notre journaliste Serge Beaucher qui expose le point de vue d’experts en mettant en relief les lacunes en matière d’entretien des tours de refroidissement ainsi que l’absence d’une réglementation, ce numéro vous propose également deux chroniques portant sur la légionellose. Sous la forme d’un cas vécu, Bruno Turcotte explique comment un gestionnaire ainsi qu’une équipe d’exploitation d’un immeuble du centre-ville de Québec ont affronté la crise en suivant un plan d’action rigoureux, puis mis en place une série de mesures préventives afin de détecter rapidement toute présence possible de la bactérie. Gaëtan Tremblay traite pour sa part de systèmes de refroidissement nouvelle génération qui, malgré leur grande capacité de filtration, ne sauraient se passer d’un entretien attentif.

Par ailleurs, vous retrouverez dans ce numéro vos chroniqueurs réguliers.

Daniel Michon montre, à l’aide d’une mise en situation teintée d’humour, de quelle façon gérer efficacement la pression au travail. Et Suzanne Gagné fait le point sur les systèmes de contrôle des bâtiments dits « intelligents ».

Enfin, vous découvrirez une journée dans la vie d’Annik Desmarteau, directrice immobilière au Centre CDP Capital, un immeuble hautement technologique de 550 000 pi2, qui célèbre son 10e anniversaire.

Les temps froids arrivent et l’hiver est à nos portes. Espérons que d’ici le printemps une réglementation aura été mise en application par la Régie du bâtiment du Québec afin qu’aucune autre crise de légionellose ne se produise.

Nathalie Savaria Rédactrice en chef et éditrice déléguée

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VOLUME 2 | NUMÉRO 4

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Le magazine Maintenance est publié par Jacques Boisvert Communications inc.

599, boulevard Sir-Wilfrid-Laurier Belœil (Québec) J3G 4J1 Téléphone: 450 446-2006 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 446-1442 info@jbcmedia.ca

3 MOT DE LA RÉDACTION Retour sur une crise Par Nathalie Savaria

5 LÉGIONELLOSE Des tours qui sèment la mort

www.jbcmedia.ca JBC Média est une marque de commerce de Jacques Boisvert Communications inc.

PRÉSIDENT ET ÉDITEUR: Jacques Boisvert RÉDACTRICE EN CHEF ET ÉDITRICE DÉLÉGUÉE: Nathalie Savaria ÉQUIPE DE RÉDACTION: Serge Beaucher, Alexandre Côté, Suzanne Gagné, Daniel Michon, Nathalie Savaria, Gaëtan Tremblay et Bruno Turcotte

Par Serge Beaucher

18 GESTION IMMOBILIÈRE La crise de la légionellose : le point de vue d’un gestionnaire immobilier Par Bruno Turcotte

RÉVISION : Hélène Roy CORRECTION D’ÉPREUVES: Christine Barozzi et Catherine Faucher DIRECTRICE ARTISTIQUE : Carole Bordeleau INFOGRAPHISTE : Alain Lambert

20 CVAC Des tours de refroidissement plus économiques, plus sécuritaires Par Gaëtan Tremblay

PUBLICITÉ: Zoé Lafond, directrice des ventes Valérie Noël, conseillère en publicité PHOTO EN PAGE COUVERTURE : Le quartier Saint-Roch, à Québec © Le Soleil, Jocelyn Bernier IMPRESSION : Imprimeries Transcontinental S.E.N.C. 2850, rue Jean-Perrin, Québec (Québec) G2C 2C8 ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS : Convention no PP 41614528

ADRESSE DE RETOUR : 599, boulevard Sir-Wilfrid-Laurier Belœil (Québec) J3G 4J1

22 COACHING EN GESTION Gaumont fait de la « haute pression »…

Par Daniel Michon

23 ENTREVUE Une journée dans la vie de… Annik Desmarteau Par Suzanne Gagné

ABONNEMENTS : 450 446-2006, 1 866 446-3185 Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque nationale du Québec, 2011.

La direction laisse aux auteurs l’entière responsabilité de leurs textes.

Elle se dégage de toute responsabilité face au matériel non sollicité.

Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur.

28 QUESTION D’ÉNERGIE Quel est le QI de votre bâtiment ?

Par Suzanne Gagné

ISSN 1925-7988

30 LE SAVIEZ-VOUS ?

Par Alexandre Côté

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PHOTO : LUC-ANTOINE COUTURIER

LÉGIONELLOSE

DES TOURS QUI SÈMENT LA MORT

Une vue du quartier Saint-Roch à Québec

Par Serge Beaucher

ÉPISODE DE FRAYEUR À QUÉBEC, L’ÉTÉ DERNIER ! ET SANS DOUTE AUSSI À LA GRANDEUR DU QUÉBEC, CHEZ LES PROPRIÉTAIRES ET GESTIONNAIRES IMMOBILIERS. UNE SIMPLE BACTÉRIE, COMMUNE ET LA PLUPART DU TEMPS INOFFENSIVE, S’EST TRANSFORMÉE EN SEMEUSE DE MORT DANS UN QUARTIER ACHALANDÉ DU CENTRE-VILLE. FIN AOÛT, DÉBUT SEPTEMBRE : 13 PERSONNES SONT DÉCÉDÉES ET 167 AUTRES ONT ÉTÉ GRAVEMENT MALADES APRÈS AVOIR INHALÉ DES MICROGOUTTELETTES D’EAU DISSÉMINÉES DANS L’AIR PAR LA TOUR DE REFROIDISSEMENT D’UN IMMEUBLE DU QUARTIER SAINT-ROCH, PROPRIÉTÉ DE LA VILLE DE QUÉBEC ET DE LA CENTRALE DES SYNDICATS DU QUÉBEC (CSQ).

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LÉGIONELLOSE

L’

En vertu des équipements eux-mêmes ? D’un traitement de l’eau inadéquat ? D’un manque de surveillance ? À qui la faute ? « Il faut d’abord montrer du doigt le manque de réglementation », pense Jacques Murray, vice-président, Applications et technologies au sein de la firme de traitement d’eau Magnus, qui a collaboré avec la Direction régionale de santé publique de la Capitale-Nationale pendant cet épisode. « Difficile de blâmer quelqu’un qui ne suit pas un règlement qui n’existe pas », dit-il.

PHOTO : MAGNUS

aérosol était contaminé par la bactérie Legionella pneumophila, cette fameuse « légionelle » qui avait tué 34 vétérans et terrassé plus de 200 autres participants à un congrès de la Légion américaine à Philadelphie, en 1976. Depuis lors connue comme la maladie du légionnaire, ou légionellose, la pneumonie sévère provoquée par cette bactérie sévit sporadiquement un peu partout dans le monde, s’en prenant toujours à des personnes déjà affaiblies par l’âge ou par une santé précaire, et s’avérant mortelle dans 10 à 20 % des cas. Tous les appareils qui produisent des gouttelettes d’eau (douches, spas, humidificateurs…) sont susceptibles de favoriser la dissémination de la légionelle. Mais dans les éclosions massives, le plus souvent, ce sont les tours de refroidissement installées sur les toits ou à côté des immeubles qui sont en cause.

Jacques Murray Vice-président, Applications et technologies Magnus

Une bactérie opportuniste

La légionelle est toutefois une bactérie opportuniste.

Lorsqu’elle est aspirée dans les alvéoles des poumons d’une personne saine, elle ne parvient pas à s’enraciner en pénétrant dans les cellules, car elle n’est pas équipée pour cela. Mais si les poumons sont endommagés, ou si la personne n’a plus de défenses immunitaires et est affaiblie, le terrain devient propice pour la bactérie qui réussira alors à infecter les poumons. Lorsque des antibiotiques sont administrés au début de l’infection, ils fonctionnent très bien, selon M. Paquette. Mais s’ils sont donnés trop tard, la maladie aura peut-être gagné suffisamment de terrain pour que l’antibiotique n’ait pas le temps de faire effet. À noter que depuis 1988, la légionellose est une maladie à déclaration obligatoire.

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Legionella pneumophila peut aussi causer une infection extrapulmonaire beaucoup moins grave que la légionellose : la fièvre de Pontiac, dont les symptômes ressemblent à ceux d’une grippe. Des centaines de personnes pourraient avoir contracté cette fièvre à Québec l’été dernier, selon la Direction de santé publique.

PHOTO : DREAMSTIME PAR ERAXION

Pourquoi la légionelle ne s’attaque-t-elle qu’aux personnes qui éprouvent déjà des problèmes de santé, particulièrement aux poumons ? « Parce que les humains, ce n’est pas sa tasse de thé », répond le microbiologiste Patrick D. Paquette. Cette bactérie est plutôt une spécialiste des amibes, qu’elle parasite pour se multiplier. C’est entre autres parce qu’elle croît à l’intérieur des amibes (un microorganisme plus gros qu’elle) que la légionelle survit souvent à la chloration des eaux municipales. Les amibes sont très résistantes au chlore.

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PHOTO : GROUPE GESFOR POIRIER PINCHIN

LÉGIONELLOSE

Des analyses d’échantillons d’eau en laboratoire

Or effectivement, malgré les recommandations d’un rapport de la Direction de santé publique en 1997, il n’existe rien de spécifique sur les tours de refroidissement dans la réglementation québécoise. Pas d’encadrement, pas de normes, pas de directives officielles. Mais cela va changer, et très rapidement, assure la ministre du Travail, Agnès Maltais. La nouvelle ministre est à la fois responsable de la région de la Capitale-Nationale et de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ), qui aura à mettre en application le futur règlement. En plus, son bureau de comté est situé depuis plusieurs années dans ce même édifice, dont la tour est à l’origine des 180 cas de légionellose de l’été dernier.

D’OÙ VIENT LE PROBLÈME ?

Règlement ou pas, les gestionnaires de bâtiments équipés de tours de refroidissement ont tout lieu d’être inquiets lorsque se produit une épidémie de légionellose comme celle-là (la plus importante jamais vue au Canada en nombre de personnes infectées). Et de fait, Jacques Murray a observé une « sensibilisation extrêmement grande » chez les gestionnaires immobiliers depuis cet épisode : « Nous recevons des appels de partout, des gens qui veulent savoir d’où vient le problème et ce qu’ils peuvent faire pour le prévenir. En deux mois, nous avons fait plus d’analyses d’eau que durant toute une année, normalement. »

PHOTO : MAGNUS

Robert Labrecque Vice-président, Santé, sécurité, hygiène industrielle Groupe Gesfor Poirier Pinchin

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Même son de cloche chez Robert Labrecque, vice-président, Santé, sécurité, hygiène industrielle pour le Groupe Gesfor Poirier Pinchin, spécialiste en hygiène industrielle. « Nos clients sont devenus plus préoccupés par la légionelle, note-t-il. Ils nous appellent pour avoir de l’information, autant sur les questions de santé et sur les causes du problème que sur les façons dont nous pouvons les soutenir en matière d’évaluation et d’analyse. »

PHOTO : ISABELLE GOUPIL-SORMANY

Alors, d’où vient le problème ? Pourquoi les tours de refroidissement peuvent-elles créer autant de dégâts, et que faut-il faire pour éviter pareille catastrophe ?

Isabelle Goupil-Sormany Médecin experte Direction régionale de santé publique

Ce qu’il convient de savoir, au départ, c’est que la nature même de ces équipements les rend propices à la prolifération et à la dissémination de légionelles. Peu importe leur design ou leur grosseur, toutes les tours fonctionnent selon le même principe.

Il s’agit d’échangeurs de chaleur eau-air, dans lesquels est amenée de l’eau ayant servi à refroidir les espaces ou du matériel d’un immeuble. Cette eau est pulvérisée en fines gouttelettes puis est refroidie dans un courant d’air créé dans la tour, avant d’être retournée dans le bâtiment.

L’air, lui, est expulsé à l’extérieur du système. Malgré la présence d’un éliminateur de gouttelettes devant la sortie, cet air conserve une petite part d’eau formant une bruine que le vent peut transporter jusqu’à six ou sept kilomètres, selon des études réalisées en Europe. Si cette eau est contaminée par la légionelle, les passants pourront en inhaler les gouttelettes (de moins de 10 microns) et être infectés.

La grande majorité des personnes atteintes dans l’épisode de Québec habitaient ou fréquentaient le secteur concerné, au centre-ville, mais quelques-unes demeuraient en banlieue et ne s’étaient pas rendues au centre-ville durant la période de contagion.

Pour Isabelle Goupil-Sormany, médecin experte de la Direction régionale de santé publique, cela confirme le grand potentiel de transport à distance de la bactérie dans l’aérosol.

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PHOTO : MAGNUS

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Des tours non contaminantes ? qui circule dans la tour, la proportion pour l’ensemble des systèmes en bon état variant de 0,02 % à 0,002 %. » Les meilleurs résultats obtenus jusqu’à présent se situent à environ 0,0005 %, mais ce sont des cas exceptionnels.

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Existe-t-il des tours de refroidissement qui n’émettent pas de gouttelettes dans l’air et qui ne risquent donc pas de propager de légionelles ? Selon Jacques Murray, de la firme Magnus, il est virtuellement impossible d'éliminer complètement cette dissémination : « Les systèmes récents peuvent réduire la perte par le vent à environ 0,002 % de l’eau

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Commune dans tous les réseaux d’eau douce, naturels ou artificiels, cette bactérie se développe à des températures de 25 à 40 °C. Une fourchette habituelle dans les tours de refroidissement l’été, et même l’hiver pour celles qui fonctionnent à l’année.

Mais d’autres conditions favorisent aussi sa prolifération : la présence d’eau stagnante et de corrosion dans le système, notamment. C’est que ces deux éléments facilitent la formation du fameux biofilm dans lequel se cache la légionelle et dont parlent tous les experts.

PHOTO : PATRICK D. PAQUETTE

ABONDANTE ET FRÉQUENTE Reste à voir s’il est fréquent que ces aérosols soient contaminés. Lors de son enquête, la Direction de santé publique s’attendait à trouver de la légionelle dans les systèmes.

Elle en a effectivement découvert : de façon abondante et fréquente ! Bien des spécialistes disent qu’on peut en fait trouver de la légionelle dans la plupart des tours de refroidissement. Le tout est de savoir en quelle concentration.

Patrick D. Paquette Directeur des communications et responsable de la région Estrie Association des microbiologistes du Québec

PHOTOS : MAGNUS

Ainsi que l’explique le microbiologiste Patrick D. Paquette, directeur des communications et responsable de la région Estrie à l’Association des microbiologistes du Québec, le biofilm est cette mince couche organique, visqueuse et noirâtre, qui se forme à la surface de l’eau stagnante et sur les parois d’une tour qu’on ne nettoie pas régulièrement. « C’est comme le tartre sur les dents, dit-il. La pellicule contient une multitude de bactéries et autres microorganismes, dont la légionelle, qui se trouve ainsi protégée contre l’action des désinfectants. Le biocide ne peut plus atteindre la bactérie. »

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Si, outre l’eau stagnante, il y a de la corrosion dans les équipements, le biofilm se formera encore plus facilement, les microorganismes trouvant mieux à s’agripper sur une surface rugueuse et poreuse. À noter que les solides en suspension provenant du lavage de l’air, ainsi que les algues, champignons et autres sédiments au fond du bassin de la tour, exercent tous une action corrosive sur les éléments métalliques. Et il faut ajouter à cela qu’en plus de favoriser l’éclosion de légionelles, le biofilm et les accumulations de particules et autres dépôts réduisent l’efficacité des équipements.

Un travail de détective Si plusieurs systèmes inspectés à Québec contenaient de la légionelle, comment peut-on être sûr que la tour incriminée était bien la coupable ?

Première étape : identifier quelle légionelle avait infecté les personnes atteintes. Assez facile puisque sur la quarantaine d’espèces de ce genre, la Legionella pneumophila est responsable de 98 % des cas de légionellose. Mais ensuite, il fallait trouver à quel sous-type (de 1 à 14) appartenait la bactérie, puis en découvrir le profil génétique particulier.

PHOTO : MAGNUS

Deuxième étape : circonscrire un quadrilatère où, selon le lieu de résidence ou de travail des personnes atteintes, se trouvait vraisemblablement la tour responsable. Puis repérer, dans une ou plusieurs des 130 tours où l’on avait prélevé des échantillons, la bactérie ayant exactement le même profil génétique que chez les patients. Enfin, le dernier critère était la concentration élevée de cette légionelle particulière qu’on devait trouver dans la tour responsable.

Une correspondance exacte a pu être établie sur tous ces critères par la Direction régionale de santé publique. « Nous n’avions pas beaucoup de chances de la trouver, mais nous y sommes parvenus », se réjouit la médecin experte de l’organisme, Isabelle Goupil-Sormany.

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PHOTO : LE SOLEIL, JOCELYN BERNIER

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L’immeuble de la CSQ dans le quartier Saint-Roch à Québec, source de l’éclosion de la légionellose

COMMENT ÉVITER LE PROBLÈME ?

On comprend bien que la première précaution à prendre pour éviter la prolifération de la bactérie est un bon entretien mécanique des composantes du système. « De même qu’une inspection visuelle et un nettoyage physique réguliers pour prévenir la formation de biofilm », insiste Robert Labrecque.

Par ailleurs, afin de contrer l’accumulation d’eau stagnante, ajoute-t-il, il faut enlever tous les « bras morts », ces bouts de tuyaux attachés à la tour, qui ne sont plus utilisés, mais encore raccordés au réseau et où l’eau et les sédiments peuvent toujours pénétrer.

D’après Jacques Murray, l’eau peut aussi stagner dans les systèmes doubles ou triples. Plusieurs immeubles sont coiffés non pas d’une, mais de deux et même parfois trois unités de refroidissement. Si l’on actionne la troisième seulement en période de canicule, par exemple, les bactéries auront le temps de s’y développer. « Il faut donc utiliser les systèmes en alternance rapide, ou au moins démarrer les pompes fréquemment pour que l’eau circule », explique-t-il. Un arrêt du système la nuit ne devrait pas créer de problème, mais si l’interruption dure trois jours, il faudrait désinfecter avant le redémarrage, selon le représentant de Magnus.

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Le traitement-choc Comme l’explique Jacques Murray, de la firme Magnus, le traitement-choc pour la décontamination d’une tour de refroidissement envahie par la légionelle comprend les étapes suivantes : d’abord une désinfection de l’eau à fort dosage pour protéger les travailleurs ; puis le vidage de la tour et un nettoyage physique de toutes les parties accessibles, y compris les tuyaux qui amènent l’eau aux condenseurs ; ensuite le remplissage et une nouvelle désinfection chimique à base de brome à forte dose ; enfin, après quelques jours, un test de dépistage. Si la légionelle est encore présente, on recommence.

Ce traitement devrait en fait être administré préventivement à toutes les tours, une fois par année.

PHOTO : MAGNUS

Une fois le bon entretien et le bon fonctionnement de la tour assurés, la meilleure garantie pour éviter la prolifération des bactéries est la désinfection préventive par un traitement chimique approprié. Toutes les tours reçoivent un traitement, parfois appliqué par une firme de traitement de l’eau, mais le plus souvent par les préposés à l’entretien de l’immeuble, qui suivent les recommandations du fournisseur de produits chimiques, du fabricant de l’équipement ou de la firme de traitement de l’eau. « Ce n’est pas simple », remarque M. Murray.

Le volume d’eau à traiter, la température extérieure, le choix du désinfectant (chlore, brome, non oxydant et autres), le dosage, la fréquence d’application (souvent automatique et contrôlée à distance), tout cela requiert un minimum de connaissances, mais surtout une surveillance continuelle et un dépistage de la légionelle par des analyses régulières (au moins trimestrielles) d’échantillons d’eau.

DÉPISTAGE NÉGLIGÉ Jusqu’à l’épisode de Québec, selon Jacques Murray, la plupart des gestionnaires d’immeubles ne faisaient pas faire ce genre de dépistage, qui peut ajouter de 10 à 20 % aux coûts du traitement. « Pourquoi payer plus alors qu’ils n’avaient jamais eu de problème ? Laissez-moi vous dire que le coût n’est plus ce qu’ils regardent aujourd’hui ! » Dans le cas de la tour incriminée à Québec, l’administratrice de l’immeuble a admis qu’un tel dépistage ne se faisait pas.

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«

Pourquoi payer plus alors qu’ils n’avaient jamais eu de problème ? Laissez-moi vous dire que le coût n’est plus ce qu’ils regardent aujourd’hui !

»

– Jacques Murray

Si on l’avait fait, le problème aurait vraisemblablement été détecté plus tôt. D’après Isabelle Goupil-Sormany, la concentration de bactéries dans cette tour atteignait les millions d’unités par litre d’eau. « Normalement, dit la médecin experte, un seuil de 100 000 unités par litre nécessite déjà une intervention immédiate », ce qui veut dire, entre autres, une opération de décontamination, un traitement-choc comme celui qui a été imposé à la tour de la CSQ. Enfin, dernière recommandation pour éviter, cette fois, la dispersion de la bactérie : les tours devraient être placées à bonne distance des prises d’air du bâtiment. Théoriquement, l’intérieur d’un immeuble peut être contaminé si les gouttelettes pénètrent dans les conduits de ventilation (ce qui s’est sans doute produit au congrès des légionnaires à Philadelphie), mais les risques sont minimes. D’une part, le Code du bâtiment prévoit la distance à respecter entre les deux mécanismes. D’autre part, comme le fait valoir Patrick D. Paquette, la légionelle a besoin d’eau ou d’humidité pour vivre. Les conduits de ventilation constituent donc un milieu plutôt hostile pour elle, et s’ils peuvent être une voie de communication vers d’éventuelles victimes, chose certaine, ils n’offrent pas de potentiel de développement de la bactérie. D’où l’inutilité d’inclure ces conduits dans une opération de décontamination.

UNE RÉGLEMENTATION BIENTÔT Tout le monde a montré du doigt l’absence de réglementation sur les tours de refroidissement, lors des événements de l’été dernier. Ni au Québec ni au Canada, une telle réglementation n’existe. Sauf à Hamilton, en Ontario, où c’est la municipalité qui a légiféré à la suite d’une éclosion.

En 1997, la Direction régionale de santé publique de Québec avait produit un rapport étoffé sur une éclosion qui avait atteint 12 personnes, dont une mortellement, dans la haute-ville, l’année précédente. Le rapport faisait cinq recommandations. La principale – adressée au gouvernement du Québec – était de « confier à un organisme gouvernemental la responsabilité d’émettre des normes sur la conception, le fonctionnement et l’entretien des tours de refroidissement, et d’assurer le respect de l’application de ces normes ».

Pour des raisons inconnues, qui ont récemment fait l’objet de spéculations dans les médias, la recommandation n’a jamais été suivie. Tout le monde comprend que l’organisme gouvernemental visé était la Régie du bâtiment du Québec, qui se défend d’avoir refusé cette responsabilité, prétextant que la loi (modifiée en 2010) ne lui donnait pas alors l’autorité de réglementer en la matière. Tout ce qui a résulté des recommandations de 1997, c’est un petit guide de bonnes pratiques sur l’entretien des tours, d’abord publié sous forme de brochure, qu’on trouve aujourd’hui seulement dans le site Internet de la Régie.

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PHOTO : LE SOLEIL, JOCELYN BERNIER

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La tour incriminée sur le toit du 320, rue Saint-Joseph Est, dans le quartier Saint-Roch à Québec

Pas de poursuites pour l’instant Il ne semble pas qu’il faille s’attendre à une avalanche de poursuites ou à un recours collectif dans le cadre de l’épisode de légionellose de l’été dernier à Québec. Un avocat représentant la conjointe d’une des victimes, Me Jean-Pierre Ménard, déclarait à la presse, fin septembre, que l’absence de réglementation sur les tours de refroidissement rendait la chose difficile. Il jugeait aussi nécessaire d’avoir une

confirmation formelle que la tour incriminée est bien « la » coupable et non pas l’une des coupables. Quoi qu’il en soit, l’avocat disait vouloir attendre la sortie du rapport de la Direction de santé publique et celui de la coroner chargée de mener une enquête publique sur les 13 décès, avant d’aller plus loin.

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LÉGIONELLOSE

Mais cette fois-ci, la RBQ devra rÊglementer. La ministre responsable de l’organisme avant la dernière Êlection, Lise ThÊriault, lui en avait confiÊ le mandat formel dès le mois d’aoÝt. La nouvelle ministre, Agnès Maltais, l’a confirmÊ en septembre, disant même vouloir que la rÊglementation soit adoptÊe avant la prochaine saison de climatisation, et certaines mesures avant la fin de 2012.

Un porte-parole de la RÊgie, Sylvain Lamothe, a confirmÊ à Maintenance qu’un comitÊ multipartite travaille dÊjà à la prÊparation d’un règlement encadrant l’usage et le fonctionnement des tours.

Le règlement sera intÊgrÊ au Code de sÊcuritÊ, dont il constituera une section du chapitre sur le bâtiment.

Quant à ce que contiendra ce règlement dans le dÊtail, impossible d’en avoir le moindre indice de la ministre ou de la RBQ. Mais tous les intervenants interviewÊs pour ce dossier souhaitent, au minimum, que le règlement Êtablisse un registre de toutes les tours de refroidissement fonctionnant au QuÊbec (il y en a sur presque tous les immeubles commerciaux et institutionnels d’une certaine dimension). Le règlement devrait aussi, selon eux, obliger les gestionnaires d’immeubles à tenir leur propre registre dÊtaillÊ sur leurs tours, et imposer des mesures de prÊvention, des normes d’entretien (nature et frÊquence de traitements, etc.) ainsi que le dÊpistage de lÊgionelle par des analyses d’Êchantillons d’eau.

Chose certaine, le rapport d’enquête de la Direction de santÊ publique sur l’ÊpidÊmie de l’ÊtÊ dernier (pas encore sorti au moment de rÊdiger ce texte) et celui de l’enquête publique de la coroner Catherine Rudel-Tessier, attendu pour le mois de mars, seront largement pris en compte dans la rÊdaction du règlement.

Il y a aussi une autre certitude exprimĂŠe par tous les intervenants dans le dossier : cette fois, les suites Ă donner Ă cet ĂŠpisode malheureux ne passeront pas sous le radar !

QUAND C’EST CLAIR, C’EST NET. Lorsque vient le temps d’attribuer un contrat pour l’entretien mÊnager de votre Êdifice, assurez-vous que votre fournisseur possède un Certificat de conformitÊ Êmis par le ComitÊ paritaire de l’entretien d’Êdifices publics : c’est la garantie qu’il souscrit aux obligations lÊgales prÊvues par le DÊcret sur le personnel d’entretien d’Êdifices publics.

Misez sur la qualitÊ de la main-d’œuvre et la sÊcuritÊ de votre Êdifice en exigeant un Certificat de conformitÊ.

RĂŠgion de MontrĂŠal

t DQFFQ RD DB

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GESTION IMMOBILIÈRE

LA CRISE DE LA LÉGIONELLOSE :

PHOTO : MAGNUS

Bruno TURCOTTE

LE POINT DE VUE D’UN GESTIONNAIRE IMMOBILIER

L

orsque la crise de la légionellose s’est déclarée à Québec, les gestionnaires immobiliers ont dû agir rapidement pour assurer la sécurité des occupants de leurs immeubles et de la population en général.

Voici le point de vue d’un gestionnaire immobilier et un cas type de mesures prises par une équipe d’exploitation pour un immeuble du centre-ville de Québec.

UTILISER LA PROCÉDURE ADÉQUATE Il faut d’abord comprendre que l’équipe d’entretien mécanique d’un immeuble et la firme spécialisée en traitement de l’eau se partagent l’entretien des tours d’eau. Toutes deux suivent une procédure

qui comporte notamment le nettoyage périodique de la tour d’eau et l’utilisation de produits chimiques (biocide) pour maintenir une qualité d’eau conforme aux spécifications du manufacturier et aux directives des entreprises spécialisées dans ce type de traitement. Des systèmes d’injection automatisés de produits chimiques sont utilisés afin d’augmenter le niveau de précision du traitement. Un suivi hebdomadaire est requis avec une prise de mesure de la quantité de bactéries, et un registre est maintenu à jour.

Les objectifs associés à l’entretien de tours d’eau consistent à optimiser le degré d’échange thermique et de circulation, à éliminer les biofilms, et à minimiser la croissance microbienne en réduisant la présence de dépôts calcaires, de sédiments et de corrosion. Chaque immeuble doit instaurer une procédure adaptée au type d’équipement, à son mode de fonctionnement, lequel peut être en continu ou saisonnier, et à la complexité de l’équipement et de son installation.

Fait à noter, il est inhabituel de réaliser le test spécifique pour détecter la présence de la bactérie Legionella. Il n’y a pas de réglementation à cet égard, même si l’ensemble des procédures d’entretien vise l’élimination des bactéries.

Directeur Administration, Placements immobiliers à l’Industrielle Alliance, Bruno Turcotte supervise la gestion de 10 immeubles de bureaux. Il est diplômé de l’Université Laval en administration. Évaluateur agréé, courtier agréé, membre du CA de BOMA Québec, il possède plus de 20 ans d’expérience en exploitation et développement immobilier.

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GESTION IMMOBILIÈRE

POSER LES BONS GESTES À la suite de l’éclatement de la crise, un test spécifique pour vérifier la présence de la bactérie Legionella a été réalisé.

Voici les interventions effectuées par l’équipe d’exploitation et la firme spécialisée en traitement de l’eau : > Prise de test pour analyse en laboratoire. > Par mesure préventive, même si tous les paramètres d’entretien ont été vérifiés, application d’un traitement de désinfection. Il faut aussi savoir que la contamination peut venir d’un bâtiment voisin. > Révision des procédures en place et mise à jour de la formation de l’équipe technique.

PRÉVENIR PLUTÔT QUE GUÉRIR La Ville de Québec a procédé à l’inspection des tours d’eau des immeubles situés dans le secteur identifié par la Direction régionale de santé publique.

Une directive demandant d’ajouter du chlore et de maintenir un niveau de concentration élevé a dû être suivie par les gestionnaires immobiliers à titre de mesures exceptionnelles pour résorber la crise. Le caractère corrosif du chlore à forte concentration a nécessité l’ajout de produits inhibiteurs de corrosion afin de protéger les équipements.

PHOTO : MAGNUS

En conclusion, cette crise est un événement malheureux qui met en lumière l’importance de prioriser le bon entretien des tours d’eau et de tester périodiquement la présence possible de la bactérie Legionella. À cet effet, la Régie du bâtiment devrait déposer des modifications réglementaires au printemps 2013. La clé pour un contrôle efficace demeure la bonne connaissance des équipements, la rigueur dans l’application des procédures d’entretien et le recours à une firme spécialisée en traitement de l’eau reconnue pour son expertise et la qualité de son service.

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CVAC

DES TOURS DE REFROIDISSEMENT PLUS ÉCONOMIQUES, PLUS SÉCURITAIRES Gaëtan TREMBLAY

L

Les tours de refroidissement fonctionnent sur presque trois saisons avec des pointes d’utilisation très fortes en été.

Dans les immeubles exothermiques, elles sont utiles même en hiver. Les fabricants offrent un éventail de tours de refroidissement et d’accessoires dont les caractéristiques technologiques couvrent l’ensemble des besoins en bâtiment et procédés. Certaines de ces caractéristiques présentent d’indéniables avantages pour les gestionnaires de bâtiments qui recherchent l’économie d’énergie ou la sécurité relative aux risques de contamination par la légionelle.

UNE APPROCHE RENTABLE : LE DÉBIT VARIABLE Dans leurs recherches pour réduire les coûts de fonctionnement des tours de refroidissement, les ingénieurs de la compagnie Marley, un important fabricant situé en Arkansas, ont été les premiers à appliquer le principe du débit variable à cet équipement auparavant essentiellement à débit constant. Le débit variable est rentable puisqu’un appareil qui fonctionne à 50 % de sa capacité maximale abaisse évidemment sa consommation électrique. Cette économie se répercute

PHOTO : EVAPCO

es tours de refroidissement ont été au centre de l’actualité estivale pour de bien mauvaises raisons.

C’est pourtant un équipement dont on pourrait difficilement se passer tant son efficacité est grande à rejeter la chaleur de la climatisation des bâtiments.

Une tour de refroidissement avec le filtre Pulse-Pure

sur tout le système : sur le travail des pompes du condenseur et celui de la ventilation, celle-ci étant une grande consommatrice d’électricité. En fait, réduire de moitié le débit d’eau divise par huit l’énergie utilisée par les ventilateurs. Grâce à sa conception particulière, cette tour, fabriquée par Marley et distribuée au Québec par Enviroair Industries inc., conserve un échange de chaleur uniforme. Malgré les plus petites quantités utilisées, la distribution de l’eau demeure égale sur toute la surface de la matrice, ce qui évite la formation de glace en hiver.

Selon Daniel Therrien, directeur des ventes chez Trane, distributeur des tours de refroidissement d’Evapco, les avantages du débit variable s’obtiennent aussi, dans certaines conditions, au moyen de la conception. Ainsi, dans un système comportant deux refroidisseurs de même capacité, on ferme un refroidisseur pour réduire de moitié le débit d’eau. Un ventilateur à variateur de vitesse est alors nécessaire pour adapter la puissance de ventilation à la réduction du débit d’eau à traiter.

Journaliste en technologie depuis une vingtaine d’années, Gaëtan Tremblay s’intéresse plus particulièrement à la mécanique du bâtiment.

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CONTRER LA LÉGIONELLOSE En refroidissant l’eau, le ventilateur de la tour de refroidissement entraîne de grandes quantités d’air extérieur. Les poussières et particules que cet air transporte sont captées par l’eau pour se déposer au fond du bassin de la tour où elles forment une mince pellicule favorable à la prolifération des bactéries, dont la Legionella. Pour freiner cette prolifération, les tours sont pourvues de panneaux pare-soleil qui limitent l’élévation de la température et le développement des bactéries. La fabrication du bassin peut jouer un rôle négatif. Selon Daniel Therrien, le bassin est le point faible des tours de refroidissement qui, lorsqu’elles sont entretenues adéquatement, possèdent une durée de vie de 25 ou 30 ans. Il recommande d’opter pour un bassin d’acier inoxydable plutôt que d’acier galvanisé. Les bassins faits d’acier galvanisé sont vulnérables à la corrosion, ce qui rend plus difficile la destruction des bactéries. De plus, ces bassins endommagés par la corrosion doivent être remplacés plus rapidement, soit entre sept et dix ans.

PHOTO : SONITEC

CVAC

Le système de filtration Vortisand fabriqué par Sonitec

Pour réduire les quantités de produits chimiques normalement employés et le risque de contamination microbienne dans les bassins des tours de refroidissement, on peut utiliser des filtres spéciaux. La compagnie Lakos propose la combinaison d’un filtre centrifuge et d’un système de buses (Basin Sweeper). Le jet des buses fractionne mécaniquement la pellicule colonisée par les bactéries dans le bassin. Les débris sont entraînés avec l’eau dans le filtre dont le mouvement centrifuge sépare les solides du liquide. L’eau, débarrassée des particules potentiellement contaminées, est retournée dans la tour de refroidissement alors que les résidus sont purgés. Cette méthode consomme moins d’eau, car elle n’exige pas de rétrolavage habituellement nécessaire pour nettoyer les filtres standards.

autre option. Utilisée seule ou en complément du filtre Pulse-Pure, cette méthode de filtration retient toutes les particules jusqu’à 0,45 micron. Le fabricant québécois Sonitec vient de mettre sur le marché un nouveau média spécialement conçu pour la légionelle. Il s’agit d’un sable ultrafin enrobé d’un agent antimicrobien nommé MCM (Microbial Control Media).

Le filtre Pulse-Pure, du fabricant Evapco, emploie une technologie différente. Ce filtre, installé sur la tuyauterie, comprend deux enroulements électriques qui génèrent un champ électrique. La réaction produite dans l’eau détruit les bactéries. Les résidus transportés par l’eau décantent dans le bassin où ils forment un dépôt blanchâtre qu’il suffit d’enlever une fois par année. L’installation du filtre au sable Vortisand est une

Malgré tout, rappelle Daniel Therrien, même avec le meilleur système de filtration au monde, les tours de refroidissement ne sauraient se passer d’un entretien attentif. Il appartient donc aux gestionnaires de s’assurer que les tests sont effectués régulièrement.

Entretien ménager commercial Entretien général d’immeubles Impartition de personnel

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COACHING EN GESTION

GAUMONT FAIT DE LA « HAUTE PRESSION »… vienne rire de moi, c’en est trop ! » « Bon, bon… On dirait que ta liste est longue.

Assieds-toi, on va se mettre à jour. »

Daniel MICHON

P

récédemment, j’ai illustré la relation de coaching par l’entremise de personnages responsables d’immeubles de classe A. Retrouvons-les alors que le chef de l’entretien, Gilles Gaumont, répond à un appel d’urgence à la suite d’un débordement dans les toilettes au rez-de-chaussée. Informé par des locataires, le chef du service de location, Pierre Dumas, se rend sur les lieux.

Il trouve son collègue les pieds dans l’eau, épongeant furieusement la grande flaque. « Alors, Gilles, tu fais du ballet aquatique ce matin ?», dit-il en riant. « Eh, t’as rien de mieux à faire que de venir rire de moi ? », riposte Gaumont sans lever les yeux. « Euh… Je venais simplement voir si tu avais besoin d’aide ? » Buté, Gaumont ne répond pas et Pierre Dumas repart sans rien ajouter. ÉVITER LE SENTIMENT D’OPPRESSION Informé de la situation par Dumas, le DG Raoul Languirand convoque Gaumont à son bureau. « Gilles, qu’est-ce qui ne va pas ce matin ? », lui demande-t-il. « Tout ! », répond le chef de l’entretien. « Bon… Commençons par l’événement le plus récent : il paraît qu’il y a eu un débordement dans les toilettes ? C’est ça qui t’irrite à ce point ? » « Ça, plus l’appel de la police chez moi parce qu’un locataire a déclenché l’alarme samedi, plus les locataires du 3e étage qui laissent encore leurs boîtes vides dans le corridor, plus les gars des ascenseurs qui bloquent toujours le no 3 parce qu’ils n’ont pas les pièces, plus mon employé qui n’est pas rentré ce matin… Alors, que Dumas

GÉRER LA PRESSION Le DG comprend que son chef de l’entretien subit sans rien dire beaucoup de pression depuis un certain temps. Il offre son soutien pour analyser les préoccupations de Gilles Gaumont et l’aider à mieux gérer son stress. Prenant les événements un à la fois, ils corrigent les impressions négatives de Gilles qui admet avoir la mèche courte en ce moment. Languirand lui fait comprendre que Pierre Dumas voulait vraiment l’aider ce matin, et qu’il est important de garder un bon climat de travail dans l’équipe.

Le DG insiste pour que son chef de l’entretien discute plus ouvertement de ses tâches et il lui raconte comment il a connu quelqu’un qui s’est rendu malade à force de refouler ses frustrations.

FAVORISER L’EXPRESSION « Je préfère que tu t’exprimes clairement quand il le faut plutôt que de t’isoler et te diriger lentement mais sûrement vers le décrochage et la déprime », prévient Languirand.

Gilles Gaumont l’écoute silencieusement. « Par contre, précise le DG, il ne faut pas tomber dans la confrontation et le manque de confiance. Nous travaillons en équipe ici, et tu dois pouvoir exprimer tes opinions, même lorsque les événements sont irritants. Et je suis sûr que tu peux le faire sans ironie et avec respect, n’est-ce pas ? » « Ce n’est pas toujours facile quand on est dans le jus… », marmonne Gilles. « C’est vrai que, ce matin, tu étais dans le jus, sans faire de mauvais jeu de mots… », constate Languirand en riant. « Mais Pierre Dumas t’a justement offert de l’aide et tu l’as rabroué parce qu’il faisait un peu d’humour. Crois-tu vraiment que tu peux te passer de sa collaboration ? » « Ben non, reconnaît Gaumont, je vais m’excuser… » Il retourne à son travail, en remerciant son DG de son ouverture et du soutien qu’il lui accorde. « Je n’ai pas été habitué à ça », avoue-t-il.

Plus tard ce jour-là, Raoul Languirand vérifie que ses deux chefs se sont reparlé et que la collaboration est rétablie entre eux. Et, tel qu’il l’a offert à son chef de l’entretien, il communique avec l’entreprise responsable des ascenseurs pour lui transférer sa juste part de pression… De son côté, Pierre Dumas prend sur lui de rappeler aux nouveaux locataires du 3e les consignes quant à la récupération des boîtes vides, puis s’assure que l’employé qui a déclenché l’alarme par erreur apprendra la procédure pour désactiver le système d’alarme de sa compagnie. Cette démonstration de collaboration et de travail en équipe impressionne Gilles Gaumont. Lors du bilan de fin de journée qu’ils font toujours tous les trois, il remercie son collègue et son patron. « Aujourd’hui, j’ai appris à mieux travailler sous la pression en acceptant votre aide quand j’en ai besoin. Je dois reconnaître que ça pourrait m’arriver encore de grogner, mais je sais que je pourrai vous en parler. Donc, on passe l’éponge sur mes… disons… débordements ? » Riant tous de bon cœur, ils ferment boutique.

Daniel Michon cumule près de trente ans d’expérience comme conseiller en management, formateur et coach en gestion. Pour joindre l’auteur : daniel.michon@videotron.ca 22

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PHOTO : NINO H

ENTREVUE

UNE JOURNÉE DANS LA VIE DE…

ANNIK DESMARTEAU UNE GESTIONNAIRE D’IMMEUBLES QUI NE FAIT RIEN COMME LES AUTRES !

Par Suzanne Gagné

IL EST À PEINE 7 H 30 LORSQUE LES TALONS D’ANNIK DESMARTEAU CLAQUENT SUR LE PARQUET DU CENTRE CDP CAPITAL, UN GRATTE-CIEL HORIZONTAL HAUTEMENT TECHNOLOGIQUE DE 550 000 PI2, CONSTRUIT EN PARTIE AU-DESSUS DE L’AUTOROUTE VILLE-MARIE. AVANT DE SE DIRIGER VERS SON BUREAU, ELLE JETTE UN ŒIL SUR LA VERRIÈRE ORNÉE DE POUTRES BLANC MÉTALLIQUE SOUVENT COMPARÉES À DES ARBRES. LA LUMINOSITÉ EST IMPRESSIONNANTE. LA GESTIONNAIRE SAIT QU’ELLE METTRA CET ENDROIT EN VALEUR LORS DU 10e ANNIVERSAIRE DU BÂTIMENT, EN DÉCEMBRE PROCHAIN. UN STRESS DE PLUS ? NON, UN DÉFI ET UN PLAISIR POUR CETTE FEMME AU TEMPÉRAMENT CHALEUREUX ET ZEN. Hiver 2013 —

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ENTREVUE

E

n passant dans la cafétéria, elle salue quelques collègues et prend le temps de replacer le rideau de mailles métalliques qui longe le mur. Aucun détail ne lui échappe. Elle fait un saut à son bureau pour lire ses courriels puis, une tasse de chocolat chaud à la main, elle se dirige vers une grande salle où elle donne ce matin une formation sur le service à la clientèle aux membres de son équipe. « Les employés doivent parfois composer avec des situations difficiles et des clients très exigeants. La formation leur offre des outils pour intervenir de façon efficace et courtoise », explique-t-elle.

PHOTOS : IVANHOÉ CAMBRIDGE

UN IMMEUBLE TECHNOLOGIQUE Gestionnaire et formatrice ? À vrai dire, Annik Desmarteau n’est pas une gestionnaire d’immeubles comme les autres. En effet, elle gère avec son équipe de quelque 70 personnes un immeuble dont les occupants sont en grande majorité des employés du propriétaire, soit la Caisse de dépôt et placement du Québec, qui sous-loue aussi des locaux à Ivanhoé Cambridge, son employeur. Deux autres édifices au charme d’antan, le Méco (51 000 pi2) et le Montreal Herald (82 000 pi2), s’y rattachent. Les trois bâtiments formant le complexe du Centre CDP Capital comptent une quinzaine de locataires et environ 2 000 occupants.

Le bâtiment principal du Centre CDP Capital

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Les tâches quotidiennes de Mme Desmarteau, directrice immobilière, vont donc de la gestion d’immeubles à la supervision des employés, en passant par la gestion d’inventaire (puisque le bâtiment principal est loué avec le mobilier), le marketing du Centre de santé, etc. Quatre ans après son entrée en poste, elle est toujours fascinée par « ses » immeubles et par son emploi, et stimulée par la variété des défis qui se présentent à elle. « Je me vois d’abord et avant tout comme une facilitatrice, dit-elle. J’essaie de procurer aux occupants ce dont ils ont besoin pour se sentir bien, et aux employés des outils pour qu’ils puissent bien faire

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leur travail. L’immeuble a dix ans cette année et il a été bien conçu et bien entretenu, de sorte que nous n’avons pas de gros projets d’immobilisation.

Par contre, nous sommes en amélioration continue sur le plan technologique. Nous devons toujours être à la fine pointe.

Par exemple, la technologie sans fil est disponible dans la quasi-totalité du bâtiment. Le système de sécurité nous assure que les gens qui sont ici ont une bonne raison d’y être, sans poser trop de contraintes. L’efficacité énergétique et l’environnement occupent une place prépondérante dans nos aménagements. »

«

LA BONNE ÉCOLE À l’entendre parler, on pourrait croire qu’Annik Desmarteau baigne depuis toujours dans le domaine immobilier. Pourtant, il n’en est rien : avec en poche un baccalauréat comprenant une majeure en relations publiques de l’Université Laval et une mineure en ressources humaines de l’UQAM, elle se retrouve dans la même situation que plusieurs de ses pairs de la génération X : des diplômes, mais pas d’emploi en vue.

Elle apprend alors qu’une amie de la famille, gestionnaire d’une firme de recrutement, recherche désespérément une réceptionniste pour le Centre de commerce mondial de Montréal. Annik accepte de la dépanner… « mais pour deux semaines seulement ».

C’est le début d’une carrière qui la mènera loin !

En effet, 16 ans et des poussières plus tard, Mme Desmarteau a aiguisé sa polyvalence dans différents services, tant chez SITQ que maintenant chez Ivanhoé Cambridge, au gré des postes disponibles et de ses champs d’intérêt : réceptionniste, assistantecomptable, formatrice-documentaliste, analyste en informatique, adjointe administrative, administratrice, puis chef du Centre de services aux locataires, gestionnaire d’immeubles au 700, rue De La Gauchetière et au Centre de commerce mondial et, depuis 2008, au Centre CDP Capital.

»

Je me vois d’abord et avant tout comme une facilitatrice. J’essaie de procurer aux occupants ce dont ils ont besoin pour se sentir bien, et aux employés des outils pour qu’ils puissent bien faire leur travail.

– Annik Desmarteau

Le Montreal Herald et le Méco, deux édifices faisant partie, avec le bâtiment principal, du Centre CDP Capital

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Elle n’a d’ailleurs pas froid aux yeux : à son arrivée en poste, le bâtiment est au tout début du processus de la certification LEED Or, qui a exigé une rigoureuse démarche de documentation. Et l’an dernier, le Centre CDP Capital remportait également le prix BOMA canadien dans la catégorie Environnement pour un édifice de 500 000 à 1 million de pieds carrés.

En outre, l’équipe récupère les eaux d’infiltration dans le stationnement et s’en sert pour le lave-auto, pour nettoyer les trottoirs et pour arroser les plantes qui ornent la terrasse. « De plus, 90 % des occupants ont accès à la lumière

PHOTO : STEPHAN POULIN

« Les aspects technologique et environnemental sont importants pour la Caisse de dépôt et placement du Québec et pour nous, chez Ivanhoé Cambridge, souligne-t-elle. Nous avons mis sur pied plusieurs initiatives en ce sens, à commencer par une optimisation de tous nos équipements, qui nous a permis d’épargner de 150 000 $ à 200 000 $ par année en coûts d’énergie et nous a valu le prix Énergia de l’AQME. »

Le Parquet du Centre CDP Capital situé dans le bâtiment principal

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METRO

Beaubien

Fier membre associé

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naturelle, ajoute-t-elle. Des capteurs ferment les stores automatiquement quand le soleil frappe l’immeuble. Les lumières s’éteignent aussi de midi à 13 h, alors que la majorité des gens ne sont pas dans leur bureau. Et quand un occupant ouvre la fenêtre de son bureau, la climatisation s’éteint dans cette zone. »

Après le lunch, la gestionnaire retourne à son bureau et répond aux nombreux appels téléphoniques et courriels. Au cours de l’après-midi, elle participe à une ou deux réunions. Il peut s’agir de la façon de faciliter la tenue d’événements écoresponsables au Parquet, d’une séance de remue-méninges pour améliorer l’efficacité des salles de conférence, du réaménagement de la réception, de l’augmentation du nombre de membres au Centre de santé, de l’utilisation du Centre de reprographie par les occupants ou de l’amélioration de l’efficacité des équipements du stationnement.

UN COMPOSTAGE PLUS SIMPLE En avant-midi, M me Desmarteau a rendez-vous avec un fournisseur qui s’occupe de compostage.

« La résolution de problèmes m’emballe, confie Annik Desmarteau. Je suis une personne d’équipe et je crois beaucoup à l’écoute, à la consultation et à la délégation. J’aime beaucoup le contact avec les locataires, les employés, les partenaires d’affaires et les fournisseurs. »

« Nous avons implanté le compost à la cafétéria des occupants, sur la terrasse et dans tous les restaurants de l’immeuble, mentionne-t-elle. Nous avons d’abord composté le papier à main, puis le café, puis nous avons étendu cette pratique à une masse critique alimentaire. Nous avons pris le temps de chercher un fournisseur qui nous a offert une solution qui n’exigeait pas de tri. Il utilise le compost pour faire par exemple de la terre de remblayage pour les routes.

Cette solution nous convenait mieux. »

Entre deux rencontres, elle prépare avec son équipe le 10e anniversaire du Centre CDP Capital, en décembre prochain. Au moment de mettre sous presse, le programme de la fête demeurait à finaliser. La célébration se veut « intime », soit pour les 2 000 occupants du complexe avec, entre autres, une exposition relatant la construction de l’immeuble et quelques surprises !

Il est rare qu’Annik Desmarteau quitte tôt le bureau. Elle peut compter sur son conjoint, enseignant, qui arrive généralement à la maison avant elle. Ce soir, elle jouera les « mamans taxis » pour sa fille cadette de 13 ans qui suit des cours de danse.

Sa fille aînée, 17 ans, une mordue d’histoire, vient de terminer la lecture des Rois maudits, une série romanesque de Maurice Druon que la gestionnaire a bien appréciée elle-même. Pour finir la journée, elle pédalera sur son vélo stationnaire en planifiant avec enthousiasme et créativité le souper d’amis qu’elle organise à la maison en fin de semaine. Une femme de tête et de cœur !

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QUESTION D’ÉNERGIE

QUEL EST LE QI DE VOTRE BÂTIMENT ?

PHOTOS : DESSAU

Suzanne GAGNÉ

L’aéroport Pierre-Elliot-Trudeau, à Montréal, l’hôpital Honoré-Mercier, à Saint-Hyacinthe, et le Campus Longueuil de l’Université de Sherbrooke, tous dotés de systèmes de contrôle intelligents

L

es contrôles centraux qui régissent les systèmes mécaniques et électriques des bâtiments ont la cote par les temps qui courent. En effet, on parle de plus en plus du « bâtiment intelligent ». À qui s’adressent ces systèmes ?

Quels sont les pièges à éviter ? Cette technologie est-elle vraiment au point ?

Dans les constructions neuves, il n’est pas rare que l’intensité des appareils d’éclairage s’ajuste automatiquement en fonction de celle de la lumière naturelle, ou encore que les luminaires s’allument et s’éteignent à heures fixes. Dans le cas d’un bâtiment plus « intelligent », les systèmes d’éclairage seront aussi reliés aux autres

systèmes mécaniques et électriques. Par exemple, les systèmes de contrôle d’accès pourront intervenir sur l’éclairage et la climatisation uniquement dans les zones qui sont occupées. Enfin, les systèmes de contrôle les plus évolués permettent de relier les systèmes de ventilation, de chauffage, d’éclairage et de sécurité et de fournir des statistiques et autres données détaillées à des fins de gestion et d’analyse des coûts.

En clair, les systèmes de contrôle des bâtiments dits « intelligents » peuvent procurer une amélioration des coûts aux gestionnaires de bâtiments, un plus grand confort aux occupants et une sécurité rehaussée pour tous.

Plus encore, dans sa Carte routière technologique du bâtiment intelligent, Industrie Canada souligne que la durée de vie d’un bâtiment et de son infrastructure est de 25 ans ou plus entre les réfections importantes. Par contre, on y indique que « les bâtiments intelligents offrent la possibilité d’améliorer la capacité fonctionnelle plus souvent et de façon beaucoup plus économique par la mise à niveau des composantes et des éléments d’équipement sans toucher à des composantes matérielles comme le câblage, par exemple », ce qui peut être un avantage considérable.

Journaliste, rédactrice et auteure, Suzanne Gagné écrit sur des sujets techniques depuis 1986. Au cours des dernières années, elle s'est penchée plus particulièrement sur la question de l'énergie.

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QUESTION D’ÉNERGIE

UNE QUESTION DE RENTABILITÉ Toutefois, il convient de procéder à une analyse détaillée avant de se lancer dans l’aventure : « Aujourd’hui, on peut faire beaucoup de choses avec les systèmes de contrôle, affirme Alain Higgins, ingénieur principal, Mécanique, chez Dessau. Par contre, il y a une différence entre faire tout et faire n’importe quoi… ».

En effet, les besoins varient d’un bâtiment à l’autre. De plus, si ce genre de systèmes peut être installé relativement facilement dans les constructions neuves, le coût peut être considérablement plus élevé dans le cas d’un bâtiment existant puisqu’il peut y avoir des ajustements importants à faire. « De façon générale, la gestion de l’énergie et le contrôle de la température et de la ventilation offrent des avantages tangibles en matière de confort et d’économie, souligne M. Higgins, mais l’intégration des autres systèmes peut devenir dispendieuse dans certains bâtiments. Il faut faire une bonne analyse et voir au cas par cas si c’est rentable et efficace. »

UN LANGAGE COMMUN Par ailleurs, il existe un frein important à une adoption plus massive de ces systèmes de contrôle intégrés : une norme commune pour tous les équipements. « Pour que les différents systèmes puissent être branchés sur le réseau Internet du bâtiment et communiquer entre eux, il leur faut un langage commun, explique l’ingénieur. Encore aujourd’hui, les différents manufacturiers d’équipements ont plutôt tendance à développer chacun leurs propres normes et leur propre langage, ce qui peut poser un problème quand on veut les relier pour leur permettre d’échanger des données. » Au cours des dernières années, les normes BACnet et LonWorks ont gagné en popularité, mais il reste encore fort à faire pour que tous les équipements parlent une même langue.

Une technologie prometteuse donc, mais qu’il faut prendre le temps d’analyser avec soin afin d’en tirer le meilleur parti.

QUELQUES FACTEURS À CONSIDÉRER > Les systèmes de contrôle peuvent augmenter la valeur du bâtiment. > Ils peuvent attirer des locataires qui seront prêts à payer un loyer plus élevé pour un confort accru. > Ils peuvent réduire la facture énergétique grâce à des ajustements qui varient selon le moment de la journée et l’occupation des lieux. > Ils peuvent augmenter la sécurité dans le bâtiment, par exemple en matière de protection contre les incendies ou les intrusions.

MAIS… > Il est important de procéder à une analyse détaillée : les besoins en matière de contrôle des systèmes mécaniques et électriques varient selon la vocation du bâtiment. > Ces systèmes peuvent s’avérer coûteux et l’on doit s’assurer que l’investissement sera rentable. > Avant d’ajouter un équipement ou de procéder à une réfection, il faut vérifier que les systèmes pourront communiquer entre eux grâce à une norme commune (par exemple, BACnet ou LonWorks).

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BOMA QUÉBEC HONORE MARIO LEVASSEUR

L’ARCHITECTE LE PLUS LEED AU PAYS David Leslie, architecte, vient d’annoncer qu’il a réussi les examens et s’est conformé aux exigences du Green Building Certification Institute, du Conseil du bâtiment durable du Canada, et du US Green Building Council pour être reconnu « Professionnel accrédité LEED » (Leadership in Energy and Environmental Design).

Il a obtenu les quatre spécialités en architecture : Design du bâtiment et construction, Design intérieur et construction, Habitation et entretien et, enfin, Exploitation. Voir l’article complet sur notre site au www.informateurimmobilier.com.

LE PROTOCOLE DE MONTRÉAL ET LES FRÉONS En regard du Protocole de Montréal stipulant l’élimination de fréons d’ici 2015, la Tour BNC et le 700 De La Gauchetière Ouest procèdent au remplacement des équipements de refroidissement de 4 000 tonnes. Un défi logistique de taille en raison de la procédure requise pour la descente des équipements au 3e sous-sol, mais également en ce qui a trait au maintien des services aux usagers.

Ces travaux permettront de réaliser des économies d’énergie substantielles et de diminuer l’empreinte écologique.

COFELY FÊTE SES 20 ANS EN DONNANT Jean Désormeaux, T.P., président de Toitech, a reçu le titre de technologue de l’année dans le cadre de la rencontre annuelle de l’Ordre des technologues professionnels du Québec. Le comité de candidature lui a décerné ce titre pour son apport de qualité et pour le rayonnement qu’il assure à sa profession. Consultant en étanchéité du bâtiment, expert en inspection et surveillance de travaux de toiture, Jean Désormeaux a reçu cette distinction avec fierté.

UN MODULE DEL PASSE-PARTOUT CM3, le spécialiste en conversion d’éclairage aux DEL, vient tout juste de lancer son nouveau module d’éclairage, le MAX-13. Ce module peut s’adapter à tous les modèles d’éclairage et est accrédité CSA. De plus, CM3 est le seul manufacturier québécois de module DEL subventionné par le programme ÉnerCible d’Hydro-Québec.

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PHOTO : TOITECH

JEAN DÉSORMEAUX, T.P., TECHNOLOGUE DE L’ANNÉE

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Équiterre a inauguré un nouveau Centre d’interprétation sur le bâtiment durable à Montréal. Les bornes interactives du parcours autoguidé permettent d’en apprendre davantage sur les matériaux écologiques, les avantages et le fonctionnement d’un système de géothermie ou les différentes technologies novatrices notamment utilisées dans la Maison du développement durable.

Lors de son déjeuner-causerie du 27 septembre dernier, BOMA Québec a tenu à souligner le départ à la retraite de M. Mario Levasseur, qui a contribué à l’essor et au développement de BOMA Québec à titre de collaborateur, de partenaire, d’administrateur et d’ambassadeur de l’organisation depuis presque 30 ans. Sur la photo : M. Mario Levasseur et Mme Anne Marie Guèvremont, présidente de BOMA Québec.

Dans le cadre de son 20e anniversaire, COFELY réalise un projet communautaire à l’école Dalbé-Viau, incluant la rénovation de la bibliothèque, l’installation de postes informatiques pour les élèves, ainsi que la tenue d’une journée carrière présentant les métiers exercés dans l’entreprise. Tout en améliorant leur milieu de vie, ce projet permet aux jeunes de découvrir des choix de carrière prometteurs et favorise la persévérance scolaire.

SONIA TRUDEL À LA SOCIÉTÉ DU VIEUX-PORT DE MONTRÉAL La Société du Vieux-Port de Montréal a récemment nommé Sonia Trudel au poste de viceprésidente, Finances, administration et gestion des actifs. Sonia Trudel compte parmi les gestionnaires immobiliers les plus expérimentés du Québec. Au fil de ses 25 années de carrière, elle a occupé des postes d’importance chez BCE, Ernst & Young, CBC / Radio-Canada et SNC-Lavalin – O&M Nexacor.

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Champions de la construction commerciale et industrielle s’adresse aux grands acteurs de la construction commerciale, industrielle et multirésidentielle, tant aux constructeurs eux-mêmes qu’à ceux qui les embauchent ou les recommandent : propriétaires et promoteurs immobiliers, architectes, gestionnaires d’immeubles et professionnels de l’immobilier au sens large.

Ce magazine spécialisé, conçu à l’intention des investisseurs, promoteurs et grands propriétaires immobiliers, intéresse également les firmes d’ingénieurs et d’architectes, évaluateurs, banquiers et autres professionnels œuvrant dans le domaine. Partenaire média de l’Institut de développement urbain du Québec, cette publication est indispensable aux acteurs importants de l’immobilier commercial, industriel et multirésidentiel de grande envergure, sans oublier les décideurs politiques.

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