Maintenance volume 7 - numéro 4

VOLUME 7 | NUMÉRO 4

BÂTIMENTS INTELLIGENTS POUR VILLES INTELLIGENTES L’OPTIMISATION DES ESPACES DE TRAVAIL LE MAINTIEN D’UNE TOITURE EN SANTÉ

Les 90 ans de BOMA QUÉBEC

PP 41614528

À LA HAUTEUR DE L’URGENCE ! toitureshogue.com

UNE COUVERTURE D’AVANCE !

MOT DE L’ÉDITEUR

ÉDITEUR Jacques Boisvert JOURNALISTES Michel De Smet, Suzanne Gagné, Johanne Landry et Christophe Leduc COLLABORATION À CE NUMÉRO Sylvie Bouvette, Andrée De Serres, Serge Rioux et Hélène Sicotte

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES Christine Barozzi et Anne-Marie Trudel PRODUCTION Conception graphique et mise en page Carole Bordeleau pour Carbodesign Annonces publicitaires Lan Lephan PUBLICITÉ Montréal 450 670-7770 Souk Vongphakdy Responsable du développement des ventes internes

IL ÉTAIT UNE FOIS EN 1927

Najat El Manir Responsable des projets spéciaux Québec 418 317-0669 ADMINISTRATION Edith Lajoie Responsable des opérations et de l’expérience client COMPTABILITÉ Catherine Faucher Philippe Bérubé CPA PHOTOGRAPHES Denis Bernier et Roxane Paquet PHOTO EN PAGE COUVERTURE © Archives Corporatives Financière Sun Life ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS Convention no PP 41614528 ADRESSE DE RETOUR 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 ABONNEMENTS www.jbcmedia.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009.

Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Maintenance. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

L’éditeur se réserve le droit de refuser l’insertion de toute publicité.

ISSN 1925-7988

Partenaire de :

Jacques Boisvert jacques.boisvert@jbcmedia.ca

L’

année 1927 marque le 60e anniversaire de la Confédération canadienne et la victoire des Canadiens de Montréal qui, tenez-vous bien, remportent la coupe Stanley contre les Maroons de… Montréal. Le Québec compte tellement de joueurs de hockey talentueux à l’époque que Montréal peut accueillir deux équipes puissantes dans la Ligue nationale de hockey !

La même année, le jeune Maurice Duplessis de Trois-Rivières est élu pour la première fois comme député à l’Assemblée nationale, et la ville de Rouyn est officiellement créée.

Un jeune entrepreneur de Montréal lance sa petite entreprise, Construction Albert Jean ltée.

Cette année 1927 voit notamment la naissance de l’artiste peintre Jean-Paul Mousseau, de Paul Desmarais (à Sudbury) et du pharmacien Jean Coutu. À Montréal, cette même année, la loi interdisant la construction d’immeubles de plus de 10 étages a conduit les propriétaires à se regrouper pour se joindre à la Building Owners and Managers Association (BOMA) International, dont le siège social se trouve à Washington. Ainsi est née, en 1927, cette association d’abord nommée BOMA Montréal, puis BOMA Québec.

C’est pourquoi nous vous proposons dans ce numéro un dossier spécial signé Johanne Landry, entièrement consacré au 90e anniversaire de BOMA Québec, en plus de notre contenu habituel.

2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9

En terminant, j’aimerais souhaiter la bienvenue à un nouveau collaborateur de JBC Média, le journaliste Christophe Leduc, qui signe un article très intéressant sur l’optimisation des locaux pour bureaux. Comme il s’agit déjà du dernier numéro de la présente année, je vous souhaite de très joyeuses fêtes, santé, bonheur et prospérité pour le Nouvel An et au plaisir de vous retrouver en 2018 !

Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771

Bonne lecture !

Le magazine Maintenance est publié par JBC Média inc.

Président : Jacques Boisvert

info@jbcmedia.ca

www.jbcmedia.ca

Jacques Boisvert Éditeur

Hiver 2017 —

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VOLUME 7 | NUMÉRO 4

5 DOSSIER SPÉCIAL

LES 90 ANS DE BOMA QUÉBEC

7 LES BÂTIMENTS COMMERCIAUX, PORTEURS DE NOS HISTOIRES Par Suzanne Gagné

11 BOMA QUÉBEC FÊTE SON 90e ANNIVERSAIRE Par Johanne Landry

18 BOMA QUÉBEC Partie prenante de l’évolution de la gestion immobilière Par Johanne Landry

21 Comment évolue la profession de gestionnaire immobilier ?

Par Johanne Landry

26 MOT DU PRÉSIDENT DE BOMA QUÉBEC Le Québec se démarque à BOMEX 2017 !

ARCHIVES CORPORATIVES FINANCIÈRE SUN LIFE

Par Mario Poirier

28 HYGIÈNE DU BÂTIMENT La désinfection : plus qu’une précaution Par Serge Rioux

31 RÉAMÉNAGEMENT DE BUREAUX L’optimisation des espaces de travail : bâtir une stratégie solide et une vision intégrée Par Christophe Leduc

34 CONSTRUCTION ALBERT JEAN Maintient la confiance depuis 1927 Propos recueillis par Emmanuelle Gril

36 SAVOIR ET FORMATION Le bâtiment intelligent : le maillon incontournable pour réussir les villes intelligentes

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Par Andrée De Serres et Hélène Sicotte

a première victoire de BOMA Montréal fut certainement le changement de la réglementation municipale, qui interdisait la construction d’immeubles comptant plus de 10 étages.

Cette superbe photo prise à la fin de l’été 1930 montre l’édifice de la Sun Life, auquel il était désormais permis d’ajouter plusieurs étages. À remarquer, le célèbre dirigeable britannique R-100, naviguant tout près. Il était parti de Londres dans la nuit du 28 au 29 juillet. Il arriva 78 heures et 48 minutes plus tard, le 1er août à 5 h 30 du matin, à l’aéroport de Saint-Hubert, en banlieue de Montréal, au terme d’un voyage mouvementé d’environ 6 000 km.

AESEQ 62 Av-tech inc. 20 Bee-Clean Services d’entretien 27 BOMA Québec 30 Comité paritaire région de Québec 39 Conciergerie SPEICO inc. 29 4

— Hiver 2017

ENGIE Services inc. 14 Expertise Laser 3D - iSCAN inc. 37 GDI Services (Québec) SEC 64 Gestion Hygiène du Bâtiment inc. 23 GSF Canada inc. 63 Indigo Parc Canada inc. 10

41 LA TRIBUNE DES CHEFS 45 DOSSIER TOITURE Par Michel De Smet 51 GROUPE CHARBONNEAU Au service des grands gestionnaires d’immeubles depuis 100 ans !

Propos recueillis par Yasmina El Jamaï 55 BULLETIN QUÉBEC SALUBRITÉ 57 EN TOUTE JUSTICE Le trouble de voisinage appliqué au louage commercial Par Me Sylvie Bouvette

60 LE SAVIEZ-VOUS ?­

INDEX DES ANNONCEURS Lafleur & Fils inc. 25 Lar-Mex inc. 15 Larose et Fils ltée 59 Laurent Couture & associés inc. 50 Le Groupe Charbonneau inc. 33 Le Groupe Gesfor Poirier, Pinchin inc. 19

Les Services Ménagers Roy ltée 13, 16 René Perron ltée 46 Services Flo 58 Toitures Hogue inc. 2 Toitures Quatre Saisons inc. 48 Vitreco inc. 17

DOSSIER SPÉCIAL

Les 90 ans de BOMA QUÉBEC

L’HISTOIRE DE BOMA QUÉBEC EST INTIMEMENT LIÉE À L’HISTOIRE DE L’IMMOBILER ET AU DÉVELOP­ PEMENT ÉCONOMIQUE, SOCIAL ET URBAIN DE LA PROVINCE. DES MODESTES MAISONS-MAGASINS JUSQU’AUX NOUVEAUX COMPLEXES VERTS, EN PASSANT PAR LES GRATTE-CIEL ET LES CENTRES COMMERCIAUX, NOS BÂTIMENTS SONT PORTEURS D’UNE HISTOIRE AUSSI RICHE QUE PALPITANTE. LES

ARCHIVES DE LA VILLE DE MONTRÉAL, VM94-A-123-6 (1963)

ARTICLES QUI SUIVENT VOUS EN PRÉSENTENT LES FAITS SAILLANTS.

La tour CIBC (Canadian Imperial Bank of Commerce) située au 1155, boulevard René-Lévesque Ouest à Montréal, vue de la cathédrale Marie-Reine-du-Monde Hiver 2017 —

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La tour de la Bourse ou tour de la place Victoria à Montréal

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LES 90 ANS DE BOMA QUÉBEC

LES BÂTIMENTS COMMERCIAUX, PORTEURS DE NOS HISTOIRES AU DÉBUT DU XXe SIÈCLE, LES PROMOTEURS VANTENT LEURS IMMEUBLES EN AFFIRMANT QU’ILS SONT DOTÉS D’ÉQUIPEMENTS MÉCANIQUES MODERNES, D’ASCENSEURS RAPIDES ET DES MEILLEURS SYSTÈMES D’ÉCLAIRAGE. ÇA VOUS DIT QUELQUE CHOSE ? VOILÀ POURTANT L’UNE DES RARES SIMILITUDES ENTRE LE MARCHÉ IMMOBILIER DE L’ÉPOQUE ET CELUI D’AUJOURD’HUI…

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ARCHIVES DE LA VILLE DE MONTRÉAL, VM94-R3

600-2_800 (1964)

urant la première moitié du XIXe siècle, commerce et vie personnelle sont liés de près alors que les maisons-magasins servent à la fois de magasin et de résidence pour les marchands. Plus tard à Montréal, à la faveur du déplacement des marchands de la vieille ville vers le Golden Square Mile et les rues Saint-Denis et SaintHubert, on construira dans la vieille ville des magasinsentrepôts, dont les étages supérieurs sont tantôt occupés par les entrepôts des marchands, tantôt loués à des entreprises industrielles ou manufacturières, comme des imprimeurs ou encore des fabricants de chaussures ou de vêtements.

Au milieu du XIXe siècle, les communautés religieuses sont d’ailleurs nombreuses à faire construire ce type de bâtiment : « Elles vont abandonner leurs couvents dans ce qui est aujourd’hui le Vieux-Montréal, notamment parce que le niveau d’insalubrité commence à être préoccupant, explique Gérard Beaudet, professeur titulaire à l’Institut d’urbanisme de l’Université de Montréal. Elles y feront donc bâtir des magasins-entrepôts pour bénéficier de l’essor de l’économie de marché qui va de pair avec le développement du port de Montréal. »

Gérard Beaudet Professeur titulaire Institut d’urbanisme de l’Université de Montréal

UN DÉBUT DE SIÈCLE EFFERVESCENT Le tournant du siècle est marqué par une grande effervescence dans le marché immobilier commercial. « Il y a, entre autres, toute une révolution administrative qui se produit au début du XXe siècle, souligne l’historien Paul-André Linteau. Les fusions mènent à la création de grandes entreprises, qui développent leurs fonctions de gestion et de comptabilité. Elles ont donc besoin de locaux pour loger leur personnel administratif. Par exemple, au début du siècle, la Sun Life avait moins de 100 employés à son siège social comparativement à 3 000 en 1929 ! »

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LES 90 ANS DE BOMA QUÉBEC

L’émergence des grandes entreprises coïncide d’ailleurs avec la naissance d’innovations technologiques importantes comme l’électricité, les structures d’acier et le béton. « Grâce à ces innovations, on pouvait construire des bâtiments de plus grande superficie, explique Gérard Beaudet. La structure d’acier donnait une liberté de construction qu’on n’avait pas antérieurement, tandis que l’électricité a permis l’invention des ascenseurs pour passagers.

On pouvait donc se déplacer plus facilement à la verticale, ce qui a favorisé le développement de bâtiments en hauteur. »

LES PRIX DU QUÉBEC 2012

C’est donc dans ce contexte que l’on voit apparaître des constructions d’envergure dans la métropole, comme le premier gratte-ciel de la province, le bâtiment de huit étages de la New York Life Insurance, édifié entre 1887 et 1889 à la place d’Armes. Il est d’ailleurs l’un des premiers édifices de bureaux de la métropole à être doté d’ascenseurs hydrauliques et de réservoirs d’eau afin de combattre les incendies.

Paul-André Linteau Historien

Par ailleurs, à ce moment, beaucoup de grands marchands investissent leur surplus dans la propriété foncière et immobilière, ce qui leur permet notamment de garantir des prêts commerciaux. « Il faut se souvenir que la Bourse ne démarre qu’en 1874, et avec peu de titres, donc l’immobilier est l’investissement privilégié par les hommes d’affaires de tous les secteurs d’activité lorsqu’ils accumulent des surplus, rappelle Paul-André Linteau. C’est seulement vers le début du XXe siècle que l’on voit apparaître un capital immobilier distinct, avec des gens qui se spécialisent dans ce domaine. »

Situé sur la place d’Armes, l’édifice en grès rouge de la New York Life Insurance fut inauguré en 1889 8

— Hiver 2017

HÔTELS FAIRMONT

ARCHIVES DE LA VILLE DE MONTRÉAL, AC-779-4 (1977)

À compter du début du siècle, Montréal se développe rapidement et Québec compte déjà quelques édifices d’envergure, dont le célèbre Château Frontenac, mais les régions ne sont pas en reste : « Entre les années 1890 et 1930, tout le Québec vit un boom immobilier, souligne Gérard Beaudet. Les rues principales connaissent un développement important avec l’essor qui s’installe. On y trouve des bâtiments de deux ou trois étages, implantés directement en bordure de rue, avec des rez-de-chaussée qui ont souvent une vocation commerciale et des bureaux de professionnels ou des logements aux étages. Des hôtels s’installent également un peu partout. On voit aussi l’arrivée de grands magasins dans les villes, comme Paquet ou le Syndicat à Québec, ou encore Morgan (La Baie) et Eaton à Montréal, des magasins de grande surface avant l’heure ! »

Le Château Frontenac demeure un symbole étroitement relié à la ville de Québec. Croisement entre les châteaux de la Loire et les manoirs écossais, il était destiné à être, selon le président du Canadien Pacifique de l’époque, William Van Horne, « l’hôtel dont on parlera le plus dans le monde »

Néanmoins, plusieurs bâtiments sont mis en chantier vers la fin des années 1920, mais certains mettront des années à être terminés. Mentionnons entre autres, à Montréal, le somptueux siège social de la Banque Royale et celui de Bell, l’édifice Aldred, l’édifice Sun Life, qui connaîtra des agrandissements successifs (voir le reportage à la page 32), et le Dominion Square Building. En 1929, on assiste également à Trois-Rivières à l’érection du premier gratte-ciel de cette ville, l’édifice Ameau, qui compte 10 étages. En 1930, l’Outaouais voit l’édification du Château Montebello, la plus grande construction en bois rond du monde. De son côté, Québec construit son premier gratte-ciel l’année suivante, soit le prestigieux édifice Price, le siège social de la papetière du même nom.

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UNE PREMIÈRE CORRECTION Partout en Amérique du Nord, cette explosion de la construction va de pair avec un élan de spéculation, qui sera brutalement freiné en 1913 par un effondrement du marché, suivi peu après de la Première Guerre mondiale. Ce n’est donc qu’au milieu des années 1920 que le domaine de la construction connaît une certaine reprise, qui sera de bien courte durée puisque la grande crise économique mondiale sévit dès 1929.

La période noire amorcée lors de la Crise dure bien au-delà des années 1930, puis l’économie est monopolisée par la Seconde Guerre mondiale. Le marché de l’immobilier commercial n’est donc guère actif, même après la fin du conflit.

HÔTELS FAIRMONT

En Outaouais, plus de 3 000 hommes ont travaillé sept jours par semaine, pendant trois mois, à la construction du Château Montebello

ARCHIVES DE LA VILLE DE MONTRÉAL, VM94-Z-66-1 (1936)

Cette période témoigne donc de l’expansion du marché de l’immobilier résidentiel, à laquelle s’ajoute l’éclosion des centres commerciaux linéaires. On observe aussi l’émergence des premiers entrepôts et immeubles de bureaux en périphérie des grandes villes.

– Ce texte, signé par la journaliste Suzanne Gagné, est tiré du magazine Immobilier commercial volume 6 numéro 1

L’édifice Ameau, le premier gratte-ciel de Trois-Rivières, en 1930

Le magasin Morgan, rue Sainte-Catherine à Montréal, devenu La Baie en 1972

ARCHIVES DE LA VILLE DE MONTRÉAL, VM-94-Z-170-1 (1936)

« L’après-guerre est marqué par une crise du logement, explique Paul-André Linteau. Il y a 15 ans qu’on n’en construit plus et, en plein baby-boom, les gens ont besoin de loger leur famille. Il y a donc une très forte demande pour des habitations neuves. De plus, à la fin de la guerre, le gouvernement fédéral a créé la Société centrale d’hypothèque et de logement pour aider à financer l’accès à la propriété, ce qui a constitué un cadre financier favorable à l’expansion de la banlieue. »

Le Dominion Square Building, avec ses escaliers méca­ niques en bois et ses ascenseurs, son stationnement souterrain, ses deux étages de boutiques et ses bureaux en location, était avant-gardiste à plus d’un égard Hiver 2017 —

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INTELLIGENCE ARTIFICIELLE

BOMA QUÉBEC e FÊTE SON 90 ANNIVERSAIRE SURVOL DES DATES ET DES ÉVÉNEMENTS MARQUANTS DU DÉVELOPPEMENT DE BOMA ET DE L’INDUSTRIE IMMOBILIÈRE Par Johanne Landry, journaliste

L’HISTOIRE DE BOMA QUÉBEC EST LIÉE À CELLE DES GRANDS IMMEUBLES DE MONTRÉAL, FAIT REMARQUER D’ENTRÉE DE JEU SA DIRECTRICE GÉNÉRALE DEPUIS 28 ANS, LINDA CARBONE, RAPPELANT QUE LES DÉBUTS DES GRATTE-CIEL REMONTENT À LA FIN DU 19e SIÈCLE À CHICAGO ET À NEW YORK. LA RARETÉ DU TERRAIN DANS LES CENTRESVILLES AINSI QUE LES AVANCÉES TECHNOLOGIQUES PERMETTANT LA CONSTRUCTION D’ASCENSEURS ET DE STRUCTURES MÉTALLIQUES IGNIFUGÉES AVEC DE PROFONDES FONDATIONS ONT FAVORISÉ, EN EFFET, LA MULTIPLICATION DES BÂTIMENTS EN HAUTEUR.

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ais à Montréal, souligne Mme Carbone, la loi interdisait la construction d’immeubles de plus de 10 étages. Voilà donc l’une des raisons qui ont amené les propriétaires immobiliers de la métropole à se regrouper pour se joindre, par l’intermédiaire d’une succursale locale, à la Building Owners and Managers Association (BOMA) International, dont le siège social se trouve à Washington. Ainsi est née, en 1927, cette association d’abord nommée BOMA Montréal. Ensemble, les propriétaires ont eu une voix plus forte pour demander des changements au règlement sur la hauteur des immeubles, ainsi que pour faire des démarches concernant la taxation et les normes techniques, entre autres.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

Linda Carbone Directrice générale BOMA Québec Hiver 2017 —

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90e ANNIVERSAIRE DE BOMA

Le square Phillips à Montréal avec, en arrière-plan, le magasin Birks ARCHIVES VILLE DE MONTRÉAL VM94-A170-025

Le premier président de BOMA Montréal a été Herbert J. McKeon du Royal Bank Building (le majestueux édifice de 22 étages au 360, rue Saint-Jacques, siège social de la banque, construit entre 1926 et 1928) et le second, l’homme d’affaires bien connu Henry Gifford Birks, qui a occupé le poste en 1929. Cinquante-quatre gestionnaires ou propriétaires d’immeubles ont consacré bénévolement du temps et de l’énergie à la présidence de BOMA depuis sa fondation jusqu’à aujourd’hui.

Une fois légalement constituée, l’organisation a défini sa mission : améliorer l’efficacité des administrateurs d’immeubles. Ce l’est toujours.

C’est toutefois après les années 1960 que s’est véritablement développé le parc des immeubles d’envergure à Montréal.

Pensons à Place Ville Marie et à la tour CIBC (1962) ; à la tour de la Bourse (1965) ; au Château Champlain (1967) ; ainsi qu’à Place Bonaventure (1968).

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Henry Gifford Birks a occupé le poste de président de BOMA Montréal en 1929 ARCHIVES GROUPE BIRKS

En 1970, BOMA International crée le Building Owners and Managers Institute (BOMI) qui introduit les attestations RPA, FMA et SMA, des titres propres aux gestionnaires immobiliers. BOMA Montréal offre alors des cours qui touchent toutes les sphères de la gestion immobilière comme la finance, la gestion des baux ou l’entretien des façades, relate Linda Carbone.

DES OUTILS QUI FONT LEUR MARQUE C’est avec la mise à jour et le développement de la méthode normalisée de mesure des superficies des immeubles de bureaux, au début des années 1980, que BOMA Montréal a véritablement pris son essor, selon sa directrice générale. « Elle est devenue la norme nord-américaine », dit-elle. Rappelons que la première version de cette norme conçue par les propriétaires d’immeubles pour se donner une façon de faire applicable uniformément à tous les bâtiments a été lancée en 1915. Demeurée inchangée pendant 40 ans, elle a ensuite fait l’objet de révisions rendues nécessaires par la modernisation des technologies. Elle s’étend désormais aussi aux bâtiments du commerce de détail et aux bâtiments industriels.

Autre outil mis de l’avant par BOMA : le Experience Exchange Report (EER) qui colligeait des données concernant les frais d’exploitation afin de comparer les immeubles de même catégorie à cet égard. Maintenir les frais d’exploitation à un niveau assez bas tout en offrant des services de qualité étant un enjeu important pour demeurer compétitif, cet outil a donc été longtemps apprécié par les gestionnaires d’immeubles. Une statistique intéressante ? À Chicago, en 1920, les frais d’exploitation d’un immeuble se chiffraient à 0,75 $/pi2. En 2006, ils étaient de 6,72 $/pi2. Aujourd’hui, avec la quantité d’informations disponibles sur Internet, ce genre d’outils est moins utilisé.

Le square Phill

LES 90 ANS DE BOMA QUÉBEC

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Cinquante-quatre gestionnaires ou propriétaires d’immeubles ont consacré bénévolement du temps et de l’énergie à la présidence de BOMA depuis sa fondation jusqu’à aujourd’hui.

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– Linda Carbone

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Place Bonaventure

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LES 90 ANS DE BOMA QUÉBEC

Le Complexe Desjardins WIKIMEDIA PAR JEAN GAGNON

En 1987, BOMA tient son premier concours Édifice de l’année, devenu depuis le concours des Prix BOMA qui reconnaît l’excellence dans l’industrie. À ce chapitre, des immeubles québécois ont d’ailleurs gagné des Building of the Year Awards sur la scène internationale, comme l’édifice du ministère des Finances face au Château Frontenac à Québec, alors géré par la Société immo­ bilière du Québec, dans la catégorie bâtiment historique, en 1989 ; puis 19 ans plus tard, le Complexe Desjardins, dans la catégorie rénovation, ainsi que l’édifice de la Caisse de dépôt et placement du Québec, dans la catégorie 500 000 à 1 million de pieds carrés, en 2008.

L’édifice du ministère des Finances à Québec WIKIMEDIA PAR HUGETTE DION

En 1989, BOMA Montréal devient BOMA Québec pour mieux correspondre à sa réalité. On trouve, en effet, des édifices d’envergure dans la ville de Québec où un comité actif organise des événements et de la formation, tout comme de grands centres commerciaux ou des édifices industriels importants dans les villes de différentes régions. « Si, au moment de sa création, BOMA ne regroupait que des immeubles de bureaux, maintenant nous comptons parmi nos 400 membres des édifices voués au commerce de détail, des bâtiments industriels et institutionnels, des hôpitaux et des universités », précise Linda Carbone.

LES NOUVELLES PRÉOCCUPATIONS ENVIRONNEMENTALES Au moment de la création de BOMA, on ne parlait pas d’environnement, de recyclage et d’efficacité énergétique ; les choses ont bien changé depuis. En 2005, BOMA lance le programme national de certification Visez vert qui deviendra BOMA BEST en 2008. « Aujourd’hui, la plupart des immeubles de nos membres sont certifiés BOMA BEST, et nous sommes en train de négocier avec les États-Unis pour y implanter cette norme. Il y a aussi des discussions en ce sens avec la Chine », souligne Mme Carbone.

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LES 90 ANS DE BOMA QUÉBEC

Aujourd’hui, la plupart des immeubles de nos membres sont certifiés BOMA BEST, et nous sommes en train de négocier avec les États-Unis pour y implanter cette norme. Il y a aussi des discussions en ce sens avec la Chine.

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• Les taux de taxe foncière. Comme les propriétaires d’immeubles n’ont pas le droit de vote alors qu’ils sont fortement taxés, des démarches auprès des administrations munici­ pales ont historiquement été menées à cet égard.

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• L’avènement des télécommunications, qui a nécessité des discussions sur la réglementation, sur les façons de faire ou sur les tarifs demandés pour l’installation d’une antenne sur le toit. 

• L’impartition du nettoyage des immeubles régulièrement donné en sous-traitance. Les propriétaires immobiliers ont demandé de parti­ ciper aux négociations salariales avec les syndicats qui représentent les employés des secteurs de l’entretien, car, au bout du compte, ce sont eux qui paient pour leurs services. 

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D’AUTRES ÉVÉNEMENTS MARQUANTS DANS L’HISTOIRE DE BOMA Quelles ont été les principales préoccu­ pations des gestionnaires d’immeubles et de BOMA au fil de son histoire ?

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– Linda Carbone

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BOMA QUÉBEC

Le Gala des Prix BOMA 2017-2018 animé par Gregory Charles au Complexe Desjardins

• La sécurité, dans la foulée d’événements comme la crise du verglas de 1998 ou le 11 septembre 2001. BOMA a offert des formations sur l’élaboration de plans d’urgence et sur la reprise des activités après un événement grave. Des rencontres se sont également tenues avec les services des incendies et la sécurité civile pour trouver des façons efficaces de travailler ensemble.

• L’apparition de cas de maladie du légionnaire a conduit à des formations d’appoint sur l’entretien des systèmes de ventilation. « Nous ne nous sommes pas seulement adressés à nos membres, mais à toute l’industrie en expliquant par des articles dans les médias, par exemple, comment faire pour que cette bactérie ne se développe pas dans nos immeubles », explique Linda Carbone.

• Le bogue de l’an 2000, qui a donné lieu à des formations sur la façon de se préparer adéquatement à d’éventuelles catastrophes. « Heureusement, il n’est rien arrivé, mais je connais des gestionnaires d’immeubles qui étaient dans leur bureau à minuit le 1er janvier au cas où », raconte Linda Carbone.

BOMA Québec a souligné son 90e anniversaire par un grand gala animé par Gregory Charles au Complexe Desjardins et en participant, dans le cadre des fêtes du 375e anniversaire de Montréal, à l’exposition De Ville-Marie à demain sur l’architecture et le développement urbain de la métropole.

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PARTIE PRENANTE DE L’ÉVOLUTION DE LA GESTION IMMOBILIÈRE DEPUIS 90 ANS, BOMA QUÉBEC FORME ET INFORME LES GESTION­NAIRES IMMOBILIERS ET MOBILISE PRÈS D’UNE CENTAINE DE BÉNÉVOLES POUR SIÉGER À SES DIFFÉRENTS COMITÉS AFIN D’EXAMINER EN DÉTAIL DES PROBLÉMATIQUES ET METTRE EN PLACE DES PROGRAMMES.

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Nous sommes particulièrement fiers de cette équipe d’experts toujours à l’affût pour aider les gestionnaires québécois de l’immobilier à être le plus performants possible », exprime Linda Carbone, directrice générale de BOMA Québec.

Comment BOMA Québec influence-t-elle l’industrie? Par le développement d’outils comme des normes réalistes, adéquates et mises à jour, ainsi qu’au moyen d’outils technologiques : ceux dont les gestionnaires ont besoin maintenant et ceux qui seront requis dans le futur.

PLUS PERFORMANTS ET VERTS GRÂCE AUX TECHNOLOGIES « Il y a tellement d’outils technologiques avant-gardistes qui apparaissent et qui évoluent à une vitesse folle. Parfois, on se demande comment ils peuvent nous être utiles », se questionne Mario Poirier, actuel président de BOMA Québec.

Difficile, en effet, de faire la différence entre le gadget, l’outil indispensable maintenant et celui qu’on utilisera quotidiennement dans 5 ou 10 ans.

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— Hiver 2017

Mario Poirier Président de BOMA Québec et directeur principal immobilier Conseillers immobiliers GWL

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BOMA QUÉBEC

LES 90 ANS DE BOMA QUÉBEC

Les nouvelles technologies constituent le défi de l’heure dans l’industrie, et celui de BOMA Québec est de tenir ses membres informés sur ce qui peut les rendre plus performants et plus compétitifs.

Prenons pour exemple les installations pour voiture électrique. Il y a cinq ans seulement, les immeubles n’en avaient pas besoin. Aujourd’hui, c’est une nécessité qui évolue rapidement. « Nous allons rencontrer des dirigeants d’entreprises, recueillir de l’information, notamment sur les programmes gouvernementaux qui peuvent contribuer à financer une partie des installations. Puis nous allons offrir à nos membres une activité de quelques heures au terme de laquelle ils seront en mesure de faire leurs choix et de prendre leurs décisions », explique Linda Carbone.

Si l’histoire du développement immobilier a été marquée dans le passé par la venue de l’électricité, puis de l’ascenseur, puis de la climatisation, aujourd’hui, on parle de plus en plus du bâtiment intelligent que l’on gérera à distance, ce qui pourrait transformer les façons de faire. Un autre dossier que BOMA suivra de près.

L’environnement demeure aussi au cœur des préoccupations de l’industrie immobilière. À cet égard, BOMA Québec s’associera avec Gaz Métro, Hydro-Québec et les instances gouvernementales pour la création et le lancement prochain du premier Défi-énergie en immobilier, un concours visant la réduction des émissions de gaz à effet de serre. « Nous voulons sensibiliser les propriétaires et les gestionnaires d’immeubles sur l’importance de réduire leur consommation énergétique et sur les mesures à prendre pour y arriver », indique Mme Carbone.

IMPLICATION SOCIALE Au nom de l’industrie qu’elle représente, BOMA Québec soutient financièrement des organismes qui luttent contre l’itinérance et l’exclusion sociale, soit la Société de développement social et le Mouvement pour mettre fin à l’itinérance. La cause touche l’industrie, car souvent les personnes sans abri se réfugient dans les immeubles des centresvilles. BOMA Québec soutient également la Fondation immobilière de Montréal pour les jeunes dont elle est cofondatrice.

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EXPERTISES DU GROUPE GESFOR › Programme de gestion de la qualité de l’air › Programme de gestion des dégâts d’eau › Programme d’inspection et d’entretien des systèmes de CVCA › Programme de gestion et de lutte contre la légionelle › Registre des matières dangereuses (amiante, moisissures, plomb, mercure, silice, BPC) › Analyse des lacunes (gap analysis) › Évaluation du radon et mesures d’atténuation › Évaluation de l'état de la propriété › Évaluations environnementales de site et audits environnementaux › Thermographie de la toiture et des façades

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Hiver 2017 —

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globatech souhaite partager la vision et les défis des gestionnaires immobiliers pour mieux les voir grandir Aujourd’hui, les professionnels de la gestion immobilière ont de nombreux défis à relever.

Que ce soit au niveau : •

de la rentabilité de leurs opérations ;

•

de la protection de leur patrimoine immobilier ;

•

de l’entretien préventif ;

•

de la sécurité et de la santé des occupants de leurs immeubles ;

•

de l’entretien-réparation de leurs équipements d’exploitation ;

•

du confort et de l’économie d’énergie ;

•

de la surveillance et de l’exploitation de leurs stationnements ;

•

du recrutement de leur main-d’œuvre, etc.

Il y a, pour eux, un ensemble de facteurs à prendre en compte, pour faire de leur gestion une réussite.

Ces défis réfèrent à une vision et à un ensemble de compétences techniques, qui militent en faveur d’un partenariat avec globatech, une entreprise québécoise, qui depuis plus de 45 ans, a développé une expertise et des services de grande qualité, qu’elle met à la disposition des gestionnaires en support à leurs besoins et à leurs succès. globatech opère dans tous les grands segments du marché immobilier : commercial, institutionnel et industriel et dans pratiquement tous les secteurs d’activité. L’entreprise regroupe 6 divisions, comptant ensemble plus de 650 employés, qui sont actifs dans toutes les régions du Québec à partir de bureaux régionaux, ainsi qu’à Toronto.

•

La division av-tech est bien connue pour son expertise dans tous les services d’entretien et de réparation en électromécanique 24/7.

•

logic-contrôle fournit et installe des équipements de stationnement, de même que ceux reliés à la sécurité d’accès et à la surveillance de bâtiment.

•

sara-tech se spécialise, quant à elle, dans la gestion du confort et de l’énergie des bâtiments.

•

gesti-clean évolue dans le domaine du nettoyage industriel pour les établissements de moyen et grand calibre.

•

.ct-tech innove avec le développement d’un système de gestion de stationnement intelligent ParkNet et d’équipements de contrôle et de paiement à la fine pointe de la technologie.

•

sélec-tech comble les besoins de main-d’œuvre en offrant des services de recrutement et de location de personnel technique. www.globatech.ca

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COMMENT ÉVOLUE LA PROFESSION DE GESTIONNAIRE IMMOBILIER ?

JAMAIS NOTRE MÉTIER N’A ÉVOLUÉ AUSSI RAPIDEMENT, DISENT EN CHŒUR LES GESTIONNAIRES IMMOBILIERS. TECHNOLOGIES, COMPORTEMENT DES MARCHÉS, TOUT CHANGE. POLYVALENCE ET SOUPLESSE SE HISSENT PARMI LES IMPÉRATIFS DE LA PROFESSION.

I

l fut un temps où le gestionnaire d’un immeuble, c’était le concierge. Ce n’est assurément plus le cas aujourd’hui, fait remarquer Linda Carbone, directrice générale de BOMA Québec, qui côtoie les gens de l’industrie depuis 28 ans. L’immeuble n’est plus un simple bâtiment, mais plutôt un investissement, et l’on parle aujourd’hui de gestion et de maintien de l’actif.

C’est donc dire que la profession de gestionnaire immobilier se complexifie. « Dans notre domaine, je perçois le directeur d’un centre commercial comme un chef d’orchestre, dit Johanne Marcotte, vice-présidente, Exploitation, centres commerciaux chez Ivanhoé Cambridge. C’est celui qui possède des connaissances dans la plupart des domaines, sans être un spécialiste, et qui s’entoure des meilleurs experts dans chacune des disciplines, en marketing, en exploitation, en location, en stratégie. Et comme un chef d’orchestre, il harmonise le tout et s’assure que chacun joue dans le même sens. » Par ailleurs, le gestionnaire d’immeuble doit maintenant jongler avec les principes comptables et les rapports financiers et comprendre les retours sur investissement. Alors qu’autrefois, un propriétaire achetait un immeuble pour le garder toute sa vie, maintenant ce sont des entreprises qui acquièrent l’immobilier au sein d’un portefeuille d’actifs, fait remarquer Linda Carbone. « On doit donc être en mesure de dialoguer avec des gestionnaires d’actifs, car ils s’intéressent davantage à l’exploitation du bâtiment. Ils veulent savoir ce que nous faisons et discuter des états financiers et des prévisions budgétaires. C’est le genre d’informations qui les intéressent, et nous devons parler leur langage », ajoute Joe Pincin, directeur général du Groupe immobilier Oxford.

Johanne Marcotte Vice-présidente, Exploitation, centres commerciaux Ivanhoé Cambridge

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LES 90 ANS DE BOMA QUÉBEC

L’ère des concierges promus gestionnaires est révolue. « En effet, poursuit Joe Pincin, on ne donne plus une promotion simplement parce que la personne nous semble responsable.

Le métier de gestionnaire d’immeuble se professionnalise parce que les enjeux sont de plus en plus importants. » Pour répondre aux exigences de l’emploi, les diplômes de niveau collégial et universitaire sont requis, de même que des formations d’appoint en continu. « Ce métier ne s’apprend plus sur le tas », conclut Linda Carbone.

L’INFLUENCE DES CYCLES ET DES ÉVÉNEMENTS Ingénieur en mécanique, Mario Poirier, directeur principal, Immeubles, chez GWL conseillers immobiliers, remarque que l’évolution dans les tours de bureaux suit les cycles économiques.

Il rappelle à cet égard les grandes époques : d’abord les années 1960, dans la foulée d’Expo 67 et du maire Jean Drapeau qui a insufflé un regain économique à Montréal ; la fin des années 1970 avec la construction du Complexe Desjardins; les années 1990 avec le 1250, boul. René-Lévesque et le 1000 De La Gauchetière; le début des années 2000 avec la Caisse de dépôt et placement du Québec; puis les plus récents édifices, la Maison Manuvie et la tour Deloitte. « Chaque fois qu’on construit des immeubles de cette envergure, il faut du temps pour rattraper l’absorption des disponibilités que cela crée sur le marché.

C’est ce que vit le gestionnaire immobilier, une industrie qui évolue de façon cyclique à laquelle il doit continuellement s’adapter », explique-t-il.

Joe Pincin, quant à lui, parle de la réglementation, notamment celle du Code national du bâtiment et de la Régie du bâtiment du Québec, devenue beaucoup plus exigeante à la suite d’événements malheureux comme la chute d’un bloc de béton qui a tué une jeune femme en 2009, l’effondrement d’un stationnement, ainsi que certains cas de maladie du légionnaire. « Ces règlements nous imposent des inspections régulières de nos circuits de refroidissement, des façades et des structures », précise-t-il.

LES PRÉOCCUPATIONS ENVIRONNEMENTALES De quasi inexistantes il y a 50 ans, les préoccupations environnementales font aujourd’hui partie de la réalité quotidienne des gestionnaires d’immeubles. Les cibles de réduction de la consommation d’énergie, la gestion des déchets et même le compostage qui ne se limite plus aux foires alimentaires, mais qui se fait de plus en plus aussi dans les tours de bureaux, mentionne Joe Pincin.

L’inauguration du métro de Montréal COURTOISIE DE LA VILLE DE MONTRÉAL, GESTION DE DOCUMENTS ET ARCHIVES

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Le Complexe Desjardins

Joe Pincin Directeur général Groupe immobilier Oxford

« Maintenant, les centres commerciaux obtiennent aussi des certifications environ­ nementales alors que tradition­nellement, elles étaient plutôt réservées aux édifices de bureaux, ajoute pour sa part Johanne Marcotte. C’est une nouvelle réalité, et dans nos foires alimentaires, nous faisons de l’éducation : la nôtre, celle de nos locataires et celle du public. »

Le 1000 De La Gauchetière JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

La demande pour l’aménagement d’espaces publics agréables et inspirants, un élément important pour la génération des milléniaux, fait aussi partie de la vie d’un gestionnaire immobilier en 2017. « Il fut un temps où quelques arbustes et une belle pelouse bien taillée suffisaient, exprime Joe Pincin.

Maintenant, nos locataires nous demandent des lieux qui favorisent la productivité et la créativité et même des espaces pour pratiquer le yoga à l’extérieur. C’est la tendance. » LES RELATIONS AVEC LA CLIENTÈLE Dans un milieu hautement compétitif, le service à la clientèle gagne en importance, et les habiletés de communication et de relations interpersonnelles du gestionnaire d’immeuble doivent suivre la courbe. « Le service à la clientèle est devenu formel », constate Joe Pincin. Avec l’avènement de la gestion de la relation client (GRC ou Customer Relationship Management [CRM]), les gestionnaires d’immeubles se voient imposer des cibles quant au nombre de rencontres annuelles avec chaque client. « Si l’on affirme être une entreprise près de notre clientèle, nous devons être en mesure de le prouver; c’est ce que font les logiciels de GRC en gardant des traces de toutes nos communications », précise-t-il.

Dans les centres commerciaux, la communication est devenue la clé des relations avec les détaillants « que nous considérons davantage comme des partenaires », affirme Johanne Marcotte. Après tout, commente-t-elle, la force d’un centre commercial réside dans son offre de magasins et de boutiques et dans la qualité de l’expérience magasinage.

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LES 90 ANS DE BOMA QUÉBEC

La Maison Manuvie

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LES BÂTIMENTS BRANCHÉS Qui dit changements en profondeur dit outils technologiques qui accélèrent tout.

Mario Poirier se rappelle, en effet, l’époque des blueprints où l’on superposait les corrections en rouge sur papier et où les suivis demandaient du temps. « Aujourd’hui, les ingénieurs se promènent sur les chantiers avec des tablettes électroniques et procèdent aux changements presque en temps réel », souligne-t-il. Poursuivant sur les progrès technologiques, il mentionne également l’Internet des objets en donnant l’exemple d’une puce que l’on peut placer dans un rouleau de papier dans les salles de bain et qui enverra un message quand il sera vide. « On est connecté tout le temps et partout, conclut-il. Ça modifie nos façons de faire. » Quels sont les effets sur le métier de gestionnaire d’immeuble ? S’il y a toujours eu des exigences d’adaptation et de flexibilité dans ce travail, la différence aujourd’hui, c’est que tout se passe extrêmement rapide­ ment. « Le gestionnaire d’immeuble doit avoir une vision de l’évolution du bâtiment et faire le lien entre ce qui change et la façon de l’adapter à ce qui ne change pas.

Et ce n’est pas évident. Il ne faut pas perdre de vue qu’un immeuble des années 1980, ça peut bien entendu évoluer, mais ça ne se retourne pas sur une pièce de 10 sous.

Les humains et le matériel ne suivent pas 24

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toujours la vitesse des changements technologiques. Dans le secteur des tours de bureaux, insiste Mario Poirier, il ne faut jamais oublier que nous gérons aussi des milieux de vie pour des personnes qui vivent dans nos édifices huit heures par jour. » D’autres éléments du bâtiment s’informatisent et se numérisent : les systèmes de protection contre les incendies, les caméras de sécurité, les cartes d’accès aux édifices et aux stationnements, dont certains peuvent même lire des codes à barres stockés dans un téléphone intelligent afin d’identifier les travailleurs de l’immeuble ou les utilisateurs qui ont payé à l’avance, les systèmes de reconnaissance de numéros de plaque d’immatriculation. « Il incombe maintenant au gestionnaire de prendre connaissance des nouvelles technologies et d’évaluer lesquelles pourraient être avantageuses et applicables à l’actif, pour ensuite proposer un investissement au propriétaire », souligne Joe Pincin.

Dans le secteur du commerce de détail, géolocalisation et applications mobiles sont devenues la norme. « Il a fallu les ancrer dans notre culture, demeurer souple et agile et bouger aussi vite que le consommateur le fait. Comme il a fallu simplifier nos processus et planifier à court, moyen et long terme », précise Johanne Marcotte.

DE NOUVELLES FAÇONS DE PENSER Ce sont les façons de penser, d’aborder les relations avec la clientèle et de communiquer qui ont beaucoup changé, exprime Johanne Marcotte, notamment parce que les habitudes d’achat ont pris tout un virage depuis que la population est massivement branchée. « Nous adaptons notre gestion et nos stratégies en fonction des besoins changeants de nos clients qui sont à la fois les commerces de détail et les consommateurs. Notre impact dépasse maintenant les espaces traditionnels et déborde sur le Web et dans les réseaux sociaux », confie-t-elle.

Même les principes de localisation commerciale se modifient. Auparavant, la zone commerciale primaire, c’est-à-dire le pourcentage le plus élevé de la clientèle qui provenait d’un secteur bien délimité, représentait un facteur de toute première importance dans les stratégies de marketing. Aujourd’hui, c’est complètement décloisonné, fait remarquer Mme Marcotte : « On s’adresse à la clientèle en fonction de son style de vie, de sa génération et de ses motivations d’achat. Les barrières géographiques n’existent plus, et cela aussi, c’est vraiment une nouvelle façon de penser. »

DU CURATIF AU PRÉVENTIF « Nous devons penser plus stratégiquement et avoir davantage une vision à long terme quant à l’entretien des bâtiments, plutôt que d’être en mode réactif », soutient Joe Pincin.

Même chose du côté institutionnel, selon Norman Mallette, coordonnateur des services techniques au Centre hospitalier de l’Université de Montréal. « Depuis une dizaine d’années, le ministère de la Santé et des Services sociaux nous demande d’accroître la maintenance préventive alors qu’auparavant, on fonctionnait en mode curatif en réaction aux bris quand ils se produisaient », dit-il, parlant également de maintenance prédictive afin de voir venir l’état de dégradation bien avant la détérioration. Performance, réduction des coûts et préoccupations environnementales sont des exigences envers les gestionnaires d’immeubles institutionnels également.

Côté nouvelle technologie, Norman Mallette parle de la gestion de maintenance assistée par ordinateur (GMAO) qui permet, entre autres, de suivre l’historique d’entretien d’une pièce mécanique critique et de faire davantage de prévention stratégique.

Que sera le gestionnaire d’immeuble de demain ? Une personne polyvalente, orientée vers la relation interpersonnelle et détenant des connaissances en finances, en sécurité et en environnement, selon Johanne Marcotte. Un visionnaire capable d’évaluer et de saisir rapidement les occasions favorables et de gérer le risque, ajoute Mario Poirier.

HÉLÈNE LAVOIE

Norman Mallette Coordonnateur des services techniques Centre hospitalier de l’Université de Montréal

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MOT DU PRÉSIDENT

LE QUÉBEC SE DÉMARQUE À BOMEX 2017 !

Les professionnels de l’industrie immobilière avaient rendez-vous dans la splendide ville de Toronto les 27 et 28 septembre derniers à l’occasion de BOMEX 2017. Voilà un rassem­ blement annuel essentiel pour demeurer connecté aux multiples enjeux et tendances de notre industrie. Et puis, difficile de ne pas aimer la Ville Reine, elle qui compte parmi les lieux d’affaires et financiers les plus importants au monde. L’immobilier y occupe une place de premier plan, et BOMA Toronto n’a pas manqué de proposer des visites inédites des immeubles les plus novateurs et impressionnants de la ville.

Dans un tel contexte, quelle fierté de cons­ tater que l’industrie de la gestion immobilière du Québec fait une fois de plus sa marque à l’échelle nationale ! Cinq entreprises d’ici se sont illustrées dans deux des quatre catégories du Gala national d’excellence de BOMA Canada, tenu dans le cadre de BOMEX le 28 septembre.

Ainsi, le siège social de La Capitale groupe financier (Immeuble corporatif ), l’Édifice Sunlife (Immeuble historique) et l’Aéroport international Pierre-Elliott-Trudeau (Immeuble de rassemblement public) ont remporté les prestigieux TOBY Awards (The Outstanding Building of the Year), qui récompensent les immeubles commerciaux et les gestionnaires champions de l’industrie.

L’Hôpital Notre-Dame du Centre hospitalier de l’Université de Montréal (Établissement de santé) et la Place Montréal Trust (Immeuble de commerces de détail) ont remporté les Earth Awards, qui soulignent l’excellence dans la préservation des ressources et de l’environnement commercial dans la gestion des immeubles. Rappelons que les participants de cette catégorie doivent détenir la certi­ fication BOMA BEST®.

Je tiens à saluer le travail et l’implication de ces neuf entreprises candidates. Je félicite

Mario Poirier

évidemment les cinq lauréats, qui deviennent d’office admissibles aux TOBY Awards qui seront remis par BOMA International à l’occasion de l’événement BOMA International Conference and Expo® qui aura lieu en juin 2018.

Souhaitons-leur maintenant de s’illustrer à l’échelle mondiale !

TECHNOLOGIES SANS LIMITES Sur le plan des contenus, les sujets ne manquaient pas. Quatre séries éducatives étaient proposées aux participants.

• Intelligence et connectivité des bâtiments : au-delà des possibilités des bâtiments intelligents, ces conférences abordaient les enjeux tels que la cybersécurité, l’avenir de l’Internet des objets, les changements nécessaires dans l’approche de gestion et les mythes associés à ces technologies.

• La vraie performance : cette deuxième thématique explorait notamment l’optimi­ sation de la performance grâce à l’analyse de données, l’amélioration des processus de suivi en temps réel, les tendances techno­ logiques à valeur ajoutée et les manières de mesurer la performance de celles-ci.

• Les risques et opportunités : on y traitait de la gestion du risque devant l’augmentation des catastrophes climatiques, de dévelop­ pements récents en droit immobilier, de la vulnérabilité des immeubles intelligents en matière de cybersécurité et de la valeur de l’actif des immeubles certifiés BOMA BEST®.

• La connectivité humaine : cette série était consacrée aux aspects humains de la gestion immobilière, dont la cartographie des person­nalités pour optimiser les équipes, le leadership du changement, ainsi que l’impor­tance de la formation continue et de l’intelligence émotionnelle pour améliorer la productivité.

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Ce sont là des sujets passionnants qui rejoignent les réalités de gestion de la plupart d’entre nous.

Sur le plan technologique, notre industrie évolue à grande vitesse. Il faut prêter attention à ces tendances et reconnaître leur réalité pour demeurer, le plus possible, à la fine pointe des meilleures pratiques de gestion immobilière.

Pour les dirigeants de BOMA International, de BOMA Canada, de BOMI Canada et des 11 asso­­cia­tions locales du pays, BOMEX est l’occasion de partager et d’arrimer leurs visions respectives relativement aux grands enjeux de l’heure dans l’industrie.

Ces échanges sont importants, car ils nous resituent dans une perspective plus globale et nous obligent, année après année, à pousser notre réflexion toujours plus loin pour que BOMA Canada et les associations locales comme BOMA Québec demeurent pertinentes et utiles aux propriétaires et aux gestionnaires d’immeubles.

Mario Poirier, ing.

Président de BOMA Québec et directeur principal immobilier Conseillers immobiliers GWL

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HYGIÈNE DU BÂTIMENT

Serge RIOUX

LA DÉSINFECTION : PLUS QU’UNE PRÉCAUTION

C’

est avec grand plaisir que je partage cette première chronique avec vous, collègues du secteur de l’hygiène en bâtiment. Le sujet que je souhaite aborder n’était que très timidement effleuré il y a une décennie : la désinfection.

L’intérêt croissant qu’on y porte repose principalement sur la prise de conscience des véritables enjeux de la contamination croisée. Les manquements au travail à cet égard se hissent au sommet de la liste des incidences majeures de cette forme de contagion, dont l’absentéisme au travail.

Selon le Conference Board du Canada (CBC), l’absentéisme contribue grandement à la perte de productivité et de revenu des organisations canadiennes et de l’économie en général. Le CBC rapportait en 2012 que le coût se chiffrait à16,6 M$ ; malgré cette donnée inquiétante, moins de 46 % des entreprises canadiennes effectuent actuellement un suivi des absences au travail. Nous assistons de plus en plus fréquemment à la propagation des virus, et ce phénomène émergent peut engendrer des conséquences potentiellement désas­treuses. Le ministère de la Santé et des Services sociaux a constaté une augmen­ tation rapide des cas sur l’île de Montréal ; en 2013, seulement 39 patients étaient atteints d’infections causées par des bactéries résistantes aux antibiotiques.

En 2016, un nouveau type d’agents pathogènes, les entérobactéries produc­ trices de carbapénémases (EPC), plus

ADOBESTOCK PAR PHOTOKANOK_1984

dangereuses et plus morbides que la bactérie Clostridium difficile, a touché presque quatre fois plus de personnes, soit 186.

Les maladies épidémiques le plus souvent transmises restent la grippe et la gastro-entérite, dont les effets peuvent être très préoccupants dans certains milieux, comme les garderies ou les centres pour personnes âgées. Il incombe désormais aux « donneurs d’ouvrage », nommément les gestionnaires immobiliers, de créer la demande auprès de leur fournisseur de services d’hygiène. Les propriétaires fonciers ont le pouvoir, voire le devoir, devant la consternante réalité actuelle, de réclamer que la désinfection fasse dorénavant partie intégrante des tâches sur une base annuelle, avec une fréquence augmentée à l’automne et pendant l’hiver, des saisons propices à la prolifération des virus comme celui de la grippe.

Il existe une panoplie d’outils pour prévenir l’apparition des germes et des autres contaminants qui menacent la santé au quotidien, ainsi que pour les éliminer. Il peut parfois s’agir de l’introduction de pratiques simples, comme le lavage des mains, ou de l’utilisation de lingettes désinfectantes au bureau, ou encore de l’installation de distributeurs de gel

Depuis 2009, M. Rioux œuvre au démarrage d’entreprises spécialisées en hygiène et salubrité. À titre de président de Gestion Hygiène du Bâtiment, il implante et conçoit les protocoles de travail, élabore les programmes en santé et sécurité en plus de voir au développement des affaires. Son implication l’a mené jusqu’en Chine pour trouver des solutions novatrices afin d’éliminer l’apparition et la prolifération des bactéries.

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désinfectant, plus efficace que le savon pour éliminer la plupart des agents infectieux.

L’utilisation de chlorures et d’ammoniums quaternaires, ou du peroxyde d’hydrogène, connus pour leurs propriétés détergentes, constitue une méthode désinfectante classique encore largement employée.

Toutefois, ces substances chimiques pourraient bientôt faire l’objet de restriction de la part des instances gouvernementales.

Je conclurai en adressant une question aux distingués membres de BOMA Québec, le plus important regroupement de gestion­naires d’immeubles commerciaux de la province, qui célèbre cette année ses 90 ans : quelle solution entendez-vous implanter dès maintenant en matière de désinfection dans vos bâtiments afin de veiller à la santé de vos occupants ?

Depuis peu, des avancées technologiques importantes ont permis de concevoir et de proposer des pellicules adhésives autonettoyantes, des peintures et des revêtements autostérilisants, ainsi que des panneaux publicitaires épurateurs de pollution dans l’air. La troisième génération de microfibres a démontré, tests à l’appui, sa capacité à éliminer 99,9 % des bactéries de type Staphylococcus aureus résistant à la méticilline, et ce, sans utiliser de produit nettoyant. Ces fibres représentent des options écologiques, durables et hautement économiques.

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Sources : Conference Board du Canada (2013). L’absentéisme dans les organisations canadiennes. Quand les employés manquent à l’appel. Repéré à www.sunlife. ca/static/canada/Sponsor/About%20Group%20 Benefits/Focus%20Update/2013/Special%20 Edition%20-%20Sept.%2023%20-%20%20Sun%20 Life%20co-sponsors%20major%20new%20 Conference%20Board%20of/MissinginAction_ SUN%20LIFE_FR.pdf Lessard, D. (2017). Des superbactéries se propagent dans les hôpitaux. Repéré à www.lapresse.ca/ actualites/sante/201702/07/01-5067331-dessuperbacteries-se-propagent-dans-les-hopitaux.php Santé Mélanie Demers (2014). Les composés de l’ammonium quaternaire. Repéré à www.santemelaniedemers.com/tag/ammonium-quaternaire/ Grondin, N. (2014). La C. difficile fait toujours des centaines de morts. Repéré à www.ici.radio-canada. ca/nouvelle/698006/clostridium-difficile-deceshopitaux-quebec

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RÉAMÉNAGEMENT DE BUREAUX

U

ne soixantaine de professionnels avaient répondu à l’invitation de BOMA Québec à écouter Hélène Pâquet, directrice principale Construction et exploitation de SSQ Groupe financier, Marie-Claude Duchesne, directrice Solutions et planification immobilière du Groupe immobilier Desjardins, et Sylvie Lefebvre, directrice générale du Soutien à la gestion immobilière de la Société québécoise des infrastructures (SQI).

Les trois conférencières ont exposé les stratégies d’optimisation des espaces de travail à travers leurs expériences et expertises respectives.

LE BIEN-ÊTRE, LA PARTIE ÉMERGÉE DE L’ICEBERG D’emblée, Mme Duchesne résumait l’un des enjeux auxquels un nouvel aménagement doit répondre. « Les employés changent, les façons de travailler aussi, constatait-elle avant de déclarer : nous voulons nous adapter. » En effet, les environnements de travail se sont beaucoup transformés ces dernières années en raison des développements technologiques et des nouveaux besoins des employés. Selon Mme Pâquet, l’un des objectifs principaux de SSQ en réaménageant ses locaux était de proposer « un environnement attrayant et fonctionnel pour favoriser le bien-être et la rétention des employés », ainsi que de « renforcer les synergies et briser les silos ». Dans ce but, chez SSQ comme chez Desjardins, on a établi des plans standards reprenant de grands principes à appliquer à chaque local concerné.

L’un de ces principes directeurs était de « décloisonner pour laisser entrer la lumière ». « Les fenêtres sont redonnées à tout le monde et les espaces individuels sont diminués au profit d’espaces collectifs », résumait la directrice principale Construction et exploitation de la SSQ. Destinés à favoriser la collaboration, les espaces communs sont conçus pour être multifonctionnels et donc utilisés plus souvent. « Nous voulions accroître l’agilité et l’efficacité des équipes Desjardins par un environnement plus dynamique, avec des zones de travail adaptées et des outils de travail modernes », expliquait Mme Duchesne.

MALISA GALANT, COURTOISIE SSQ

BOMA QUÉBEC

DES OCCASIONS D’OPTIMISATION Les autres enjeux sont en fait financiers.

L’espace étant devenu rare et cher dans les villes, il est impératif pour les entreprises ou institutions publiques de rationaliser leurs locaux. Ces nouvelles pratiques de travail leur ouvrent justement plusieurs possibilités. D’abord, celle d’optimiser leurs synergies d’affaires : par exemple, SSQ a pu regrouper les employés de ses quatre sites de Montréal dans une seule tour à Longueuil. Ensuite, celle d’opérer une densification, génératrice d’économies.

Ainsi, la superficie de certains postes de travail a été réduite (de 49 pi2 selon le mobilier utilisé antérieurement à 36 pi2 à la Tour SSQ à Longueuil) et les services d’archivage ou d’impression mis en commun.

La nouvelle organisation de l’espace et du travail permet donc d’additionner gain de performance et gain d’espace. « Selon l’ancien aménagement d’un étage que nous venons de rénover à notre siège social, on pouvait y installer des postes de travail pour 75 employés. Selon notre nouveau concept, 99 postes de travail sont maintenant aménagés. Ainsi, nous augmentons le nombre d’employés à cet étage de 32 % tout en ajoutant de nombreux espaces communs », précisait Hélène Pâquet.

Première rangée, de gauche à droite, les conférencières : Hélène Pâquet, directrice principale Construction et exploitation de SSQ Groupe financier, Marie-Claude Duchesne, directrice Solutions et planification immobilière du Groupe immobilier Desjardins, et Sylvie Lefebvre, directrice générale du Soutien à la gestion immobilière de la Société québécoise des infrastructures (SQI) Derrière, deux membres du comité organisateur qui ont chapeauté l’organisation de la conférence : Danielle Jacques, directrice, Gestion immobilière Desjardins et Éric Deblois, directeur principal, SSQ Immobilier 32

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Pour la SSQ « décloisonner l’espace et laisser rentrer la lumière » était une priorité

Technologie et collaboration sont au cœur des nouveaux aménagements de la SSQ

D’après Marie-Claude Duchesne, de Desjardins immobilier : « 30 à 40 % de nos espaces étaient inutilisés. Soit parce que les personnes étaient malades, en déplacement, en transit vers un autre bâtiment, en télétravail, etc. ». La mobilité des postes est donc un axe d’optimisation de l’espace et des coûts. Le but est d’arriver à proposer un ratio postes-employés optimal.

Pour cela, il faut travailler sur trois axes : humain, immobilier et technologique.

UNE VISION INTÉGRÉE ET TRANSVERSALE Car, comme l’expliquait Sylvie Lefebvre de la SQI, « parler simplement d’aménagement de milieu de travail est insuffisant » : il s’agit plutôt « d’un projet d’entreprise vers une nouvelle façon de travailler dont la résultante est un espace réduit et de meilleure qualité ». Cette nouvelle approche a des conséquences transversales, qu’il faut savoir anticiper, notamment en matière d’infrastructures selon Mme Lefebvre : « Les propriétaires d’immeubles doivent s’adapter, car les besoins des gestionnaires changent. Ils doivent vérifier qu’ils peuvent absorber une plus grande densité, par exemple en termes de ventilation, de nombre de fenêtres, etc. Ils doivent se préparer. » Les entreprises ou institutions publiques qui veulent optimiser leurs espaces de travail doivent avoir conscience qu’il ne s’agit pas seulement d’embaucher un architecte d’intérieur et un ergonome. Pour relever ce défi, il faut avoir une stratégie globale impliquant toutes les parties concernées. Une planification de qualité est essentielle, tout comme il est recommandé de prendre son temps. « Nous avons travaillé sur le projet de construction

Une des manières de conjuguer optimisation de l’espace et bien-être selon la SSQ

et d’aménagement de la Tour SSQ de 2012 jusqu’à sa livraison en 2016, en prenant soin d’intégrer la gestion du changement dans le processus », insistait Hélène Pâquet.

D’autant que l’une des difficultés à ne pas sous-estimer est la résistance humaine aux changements. L’adhésion des employés étant indispensable, il faut se donner les moyens de l’obtenir. « Notre accompagnement de la gestion du changement se fait en deux phases », détaillait Marie-Claude Duchesne : « une démarche de communication de haut en bas » constitue la phase préalable, puis « une préparation de 12 mois d’avance est nécessaire pour présenter les outils, le concept et susciter l’adhésion ». Car c’est bien là l’un des défis principaux : changer les habitudes prend beaucoup plus de temps que de changer le mobilier !

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1917-2017

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CONSTRUCTION ALBERT JEAN

CONSTRUCTION ALBERT JEAN

MAINTIENT LA CONFIANCE DEPUIS 1927 CONSTRUCTION ALBERT JEAN FÊTE SES 90 ANS, TOUT COMME BOMA QUÉBEC, ORGANISME DONT L’ENTREPRENEUR EST D’AILLEURS MEMBRE DEPUIS PLUSIEURS ANNÉES. Propos recueillis par Emmanuelle Gril

JBC Média par Denis Bernier

Le fondateur, Albert Jean

D

epuis sa fondation, trois générations se sont succédé à la tête de l’entreprise de construction. Tout d’abord le fondateur Albert Jean, puis son fils Pierre et enfin les trois enfants de celui-ci, Pierre-Albert, Patricia et Sébastien.

Après des débuts modestes, Construction Albert Jean emploie aujourd’hui une centaine de travailleurs, fait affaire avec environ 400 sous-traitants et réalise plus d’une centaine de contrats par année.

EN ROUTE VERS LA CROISSANCE L’entrepreneur a d’abord œuvré en construction domiciliaire dans l’est de Montréal. Il a ensuite développé ses activités auprès d’institutions financières, profitant de l’explosion bancaire dans les banlieues naissantes. Quelques années plus tard, on retrouve la compagnie au centre-ville de Montréal où elle commence à installer des systèmes de climatisation dans des immeubles de bureaux.

Vers le milieu des années 1960, elle commence à proposer à ses clients du domaine bancaire un concept de chambre forte en béton qui connaît une forte popularité. Plus de 400 unités sont vendues à des succursales bancaires aux quatre coins de l’île de Montréal. Au début des années 1980, Construction Albert Jean installe aussi des distributeurs automatiques dans les institutions financières.

Le dirigeant de deuxième génération, Pierre Jean

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Au fil des ans, Pierre Jean élargit encore le champ d’action de l’entreprise familiale avec la réalisation d’aménagements intérieurs, ainsi que la rénovation d’immeubles de bureaux et de constructions neuves dans les secteurs commercial, industriel et institutionnel.

< La troisième génération, Patricia, Pierre-Albert et Sébastien Jean, dirige maintenant l’entreprise dont elle est propriétaire depuis plusieurs années.

C’est en 2000 qu’il prend une retraite bien méritée et laisse les rênes de la compagnie à ses trois enfants, qui en sont aujourd’hui les propriétaires. La transition s’est faite en douceur, d’autant plus qu’un solide plan de relève avait été préparé de longue date. « Je continue de venir au bureau de temps à autre. J’ouvre le courrier, je vais faire de petites courses, des choses que je ne faisais pas avant ! », raconte Pierre Jean en riant.

DES PROJETS PHARES ET DES DÉFIS Au cours des dernières décennies, les défis n’ont pas manqué pour Construction Albert Jean, qui n’a eu de cesse de diversifier son expertise et ses champs d’activité. Bureaux, restaurants, institutions financières, commerces de détail, salles informatiques… l’entreprise a une longue feuille de route à son actif. Plusieurs noms et bannières bien connus du milieu des affaires ont fait appel à ses services, aussi bien pour rénover et réaménager que pour construire. On trouve parmi sa clientèle de gros joueurs du secteur bancaire et de grandes entreprises comme la Banque Nationale, le Mouvement Desjardins, La Maison Simons, Vidéotron, Gaz Métro, Ivanhoé Cambridge, Cadillac Fairview, Great West Life, Manuvie et bien d’autres. Quelle que soit la diversité des contrats, le mot d’ordre reste toujours le même : s’adapter aux besoins des clients.

L’un de ces contrats occupe d’ailleurs une place particulière dans le cœur des dirigeants : le chantier de l’Accueil Bonneau. Le bâtiment a été détruit en juin 1998 à la suite d’une explosion meurtrière ayant aussi provoqué un incendie majeur. Il faut dire qu’il s’agissait d’un important défi sur le plan aussi bien technique qu’humain.

L’enjeu ? Reconstruire l’édifice, dans le respect des normes de l’industrie, de la réglementation municipale et des considérations patrimoniales, et ce, en 10 semaines à peine. « À mes yeux, cela reste encore un miracle que nous ayons réussi ! Nous devions reconstruire un bâtiment patrimonial de trois étages en un temps record. Mais tout le monde a mis la main à la pâte. La Ville de Montréal, le gouvernement du Québec, les fournisseurs, tous se sont mobilisés. On nous ouvrait les portes parce qu’il s’agissait de l’Accueil Bonneau », se rappelle Pierre-Albert Jean qui, après toutes ces années, est encore très fier de cette belle réalisation.

REGARD VERS L’AVENIR Fidèle à ses traditions, Construction Albert Jean a su conserver la clientèle sur laquelle il a bâti sa croissance, mais il a aussi développé de nouveaux créneaux. Le secret pour faire face à ces enjeux ? Flexibilité et polyvalence, en plus de savoir constamment se renouveler. « Pour continuer à offrir le meilleur service, il faut toujours rester à l’affût, estime Pierre-Albert Jean. On doit se tenir au courant des changements dans le secteur de la construction, car les matériaux, les outils, les équipements évoluent. » De leur côté, les clients s’attendent à ce que la qualité soit toujours au rendezvous malgré des budgets et des échéanciers encore plus serrés.

Cela n’empêche pas l’entreprise familiale de continuer à prendre de l’expansion. Ainsi, un autre créneau offrant un excellent potentiel s’est tout récemment ajouté à ses activités : les cliniques de services médicaux.

Avec le vieillissement de la population et la demande grandissante pour les soins de santé, ce secteur est assurément très prometteur !

REPORTAGE PROMOTIONNEL — Hiver 2017 —

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SAVOIR ET FORMATION

Andrée DE SERRES

LE BÂTIMENT INTELLIGENT : LE MAILLON INCONTOURNABLE POUR RÉUSSIR LES VILLES INTELLIGENTES

A

lors qu’on parle de plus en plus de ville intelligente, les immeubles peuvent s’y insérer et devenir le pilier incontournable de ce système connecté. En fait, les immeubles, en particulier les grands immeubles, sont les géants immuables des villes.

Pour réussir l’interconnectivité entre les citoyens et la ville, il faudra compter sur eux et apprendre à mieux les utiliser. La ville intelligente est souvent associée à la connectivité avec les individus. Or dans les pays nordiques comme le nôtre, les personnes passent 94 % de leur temps à l’intérieur des immeubles, ce qui en fait un des plus importants milieux de vie des individus. De surcroît, une partie importante de l’offre de services provenant des infrastructures publiques de la ville est directement liée aux bâtiments : eau, électricité, télécommunications, égouts, métro et gare intermodale (hub), etc. Le bâtiment est au cœur de tous ces réseaux.

Hélène SICOTTE

Ainsi, il n’y a pas de doute : pour réussir le passage vers la ville intelligente, il faudra compter sur des bâtiments intelligents et y impliquer leurs propriétaires et les gestion­ naires immobiliers.

L’ÉVOLUTION VERS L’INTELLIGENCE Le bâtiment intelligent existe depuis plus de 30 ans. Comment ce concept a-t-il été créé ?

Dans les années 1980, le bâtiment commence à se doter de système de contrôle : systèmes d’accès sécurité, CVCA (chauffage, ventilation et conditionnement d’air), régulation fonctionnelle, etc. Les systèmes technologiques sont alors conçus en îlots séparés ou, au mieux, ils sont partiellement intégrés. La préférence sur le plan de la nouveauté va à la communication, au transfert de données entre systèmes ou organisations : par exemple, l’EDI (Electronic Data Interchange ou échange électronique de données d’entreprise à entreprise) et les protocoles d’échange de fichiers.

GETTY IMAGES PAR JIRSAK

Par Andrée De Serres, Ph. D., professeure et titulaire, Chaire Ivanhoé Cambridge, ESG UQAM, et Hélène Sicotte, Ph. D., professeure et chercheuse, Chaire Ivanhoé Cambridge, ESG UQAM 36

— Hiver 2017

Au cours des années 1990, les systèmes d’automatisation de bâtiments apparaissent.

Le contrôle devient intelligent et se règle de lui-même à l’intérieur de paramètres prédéfinis. Les nouvelles technologies de l’information et de la communication, les TIC, voient le jour ; Internet fait son apparition dans les universités, et le nombre d’utilisateurs croît rapidement.

Certains systèmes s’interconnectent ; par exemple, le système de gestion qui intègre la comptabilité et la finance ainsi que les opérations. Dans les manufactures, les systèmes transmettent automatiquement aux fournisseurs les commandes des pièces nécessaires pour maintenir l’appro­ visionnement. Dans les immeubles, les séquences de chauffage, de ventilation et de conditionnement d’air se programment non plus sur des systèmes analogiques, mais sur des systèmes devenus numériques.

Les systèmes deviennent de plus en plus sophistiqués au cours des années 2000 et se complexifient alors que, parallèlement, leurs interfaces avec les humains se simplifient et facilitent leurs usages. Tous les travailleurs, quel que soit leur niveau hiérarchique ou professionnel, doivent les apprivoiser et s’y habituer un jour ou l’autre. On voit s’implanter des systèmes d’intelligence intégrée pour les utilisateurs, soit des réseaux organisationnels intelligents qui dictent de nouvelles pratiques de travail :

par exemple, les systèmes de gestion des ressources d’entreprise (ERP), les systèmes de contrôle du trafic, le Building Information Model (BIM) 3 ou 4.

Avec les années 2010, on voit de plus en plus la mise en activité de systèmes d’intelligence intégrée pour les utilisateurs et de réseaux organisationnels intelligents qui facilitent le développement de nouvelles méthodes de travail et l’interaction entre les usagers, tout en contribuant à en augmenter la qualité de vie. On peut sauver des vies avec le défibrillateur externe automatisé (DEA) qu’on souhaite voir dans tous les immeubles. Plus besoin d’être un médecin : l’appareil, une fois en contact avec la personne inconsciente – peut-être en arrêt cardiaque –, diagnostique et administre le traitement sans autre intervention. Du même coup, le retour sur investissement ne se calcule plus uniquement en dollars. Il se manifeste par l’augmentation du bien-être, de la productivité et de la créativité, éléments vitaux de la performance des entreprises d’aujourd’hui. À partir de 2015, le bâtiment performant devient la norme de référence en gestion immobilière.

Pour mesurer cette performance, on y implante de nombreuses applications innovatrices.

• Les systèmes évolués de gestion d’énergie, dans le contexte des normes zéro et basse énergie, ont la cote.

• Le bâtiment dans lequel a été installé un système de gestion d’énergie est équipé de réseaux de sondes et de capteurs qui permettent de suivre et de contrôler la consommation d’énergie, la production des gaz à effet de serre, la consommation de l’eau, l’intensité de l’éclairage, la température, l’humidité. Les données doivent ensuite être utilisées dans un processus de prise de décision éclairé et régulier.

• La conception écologiquement durable n’est plus une utopie. La modélisation des données du bâtiment (MDB ou BIM en anglais) devient même obligatoire dans plusieurs pays, par exemple en Angleterre; ce n’est pas encore le cas au Canada.

• L’intelligence intégrée permet la gestion de la sécurité (reconnaissance d’un comportement potentiellement dangereux par un système informatique « expert » doté de caméras) ainsi que l’amorce de la résilience au changement climatique (système de relève automatique).

Hiver 2017 —

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SAVOIR ET FORMATION

ÉVOLUTION DU CONCEPT DE BÂTIMENT INTELLIGENT • Système de contôle de bâtiment, système de sécurité ; système CVCA ; système de régulation fonctionnelle , etc.

• Système d’intelligence intégrée pour les utilisateurs • Réseau organisationnel intelligent et nouvelle méthode de travail

• Technologie intégrée ; technologie d’information et de communication (TIC), etc.

1980

• Innovation et nouvelle initiative de conception : capteurs avancés, sondes et intelligence artificielle

• Intéraction et qualité de vie

• Adaptabilité au changement rapide des besoins

• Retour sur investissement

• Ville intelligente

1990

2000

• Système d’automatisation de bâtiments • Système de communication intégré • Technologie avancée

2010

2015

• Bâtiment performant • Gestion d’énergie : concepts zéro et basse énergie • Conception écologiquement durable

• Technologie de l’information et de la communication

• BIM

• Système de gestion

• Intelligence intégrée • Résilience au changement climatique

La figure ci-dessus illustre l’évolution des technologies et des processus depuis 30 ans.

L’étape subséquente consistera à réussir une véritable intégration des immeubles au quartier et à la ville. Un réseau de bâtiments peut devenir un unique partenaire des fournisseurs en énergie et, par jeu de transfert entre les bâtiments, abaisser la puissance minimale à facturer (exprimée en kW). Par exemple, à l’arrivée des employés, les véhicules électriques stationnés à des bornes intelligentes peuvent décharger leur énergie pour pallier la demande venant des machines à café ou de l’éclairage de la serre installée sur le toit. Lorsque tout le monde est installé à son poste de travail ou dans une salle ouverte, le bâtiment renverse le flux et charge les véhicules. Ce n’est pas de la science-fiction : la ville de Toulouse en France s’est déjà engagée dans cette direction.

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— Hiver 2017

GETTY IMAGES PAR ZHUDIFENG

Le bâtiment intelligent, c’est aussi l’occasion de repenser les lieux de travail, dans la mouvance des mutations qui bouleversent notre économie. Les occupants modifient la forme, la conception et l’usage des lieux et transforment durablement nos entreprises. D’ailleurs, le système bâtiment inclut lui-même autant de systèmes espaces qu’il a de locataires différents. Ces locataires transforment à leur tour les lieux pour les rendre de plus en plus adaptables afin de répondre aux besoins précis de leurs usagers et de permettre de stimuler la créativité et la collaboration de leurs occupants. Ils y installent des fab lab (ateliers de

fabrication numérique), des living lab (lieux de recherche ouverte en innovation), des espaces ouverts, etc. Nous assistons aussi au phénomène d’ubérisation des locaux à louer, permettant ainsi à une entreprise de moduler ses besoins d’espaces sans se lier à long terme par bail et lui procurant le moyen d’accroître ou de réduire très rapidement les superficies qu’elle occupe au fur et à mesure de l’évolution de son chiffre d’affaires.

L’impact est alors mis sur les propriétaires et les gestionnaires d’immeuble ou de parc immobilier qui doivent apprendre à répondre à ce nouveau modèle d’affaires.

UN PAS AU-DELÀ DE LA TECHNOLOGIE Le défi actuel le plus important, c’est de parvenir à intégrer toutes ces technologies utilisées à différentes phases du cycle de vie du bâtiment ou aux fins particulières de certains occupants d’un immeuble. En voici un exemple concret : on fait souvent l’éloge, à juste titre, des bâtiments conçus et construits avec des technologies de BIM permettant de créer un modèle de conception 3D. Cependant, il ne deviendra vraiment intelligent que lorsqu’on apprendra à utiliser ces technologies durant la phase d’exploitation, la plus longue du cycle de vie d’un bâtiment. On pense déjà au développement d’un véritable avatar virtuel d’un bâtiment, qui pourra, comme il a été démontré, non seulement faciliter l’exécution des tâches associées aux phases de sa conception et de sa construction, mais aussi en optimiser la performance, le maintien et l’entretien tout au long de son cycle de vie. Pour cela, il faut inciter les propriétaires et les gestionnaires à prendre la pleine mesure de ces nouvelles possibilités qui permettent de transformer un bâtiment en projet immobilier innovateur et exemplaire. Cette évolution ne sera possible que si les gens de métier et les fournisseurs de différents services qui interviennent au cours de la phase d’exploitation acceptent de changer leur façon de penser et apprennent à avoir recours aux technologies qui permettent le bâtiment intelligent au quotidien, voire qui l’obligent. Une vision systémique entraîne ses conséquences : plus de transparence

sur l’état du bâtiment, son degré d’obsolescence, son occupation, la performance de ses systèmes, etc. On entre dans l’ère de la traçabilité et de la résilience écosystémique.

La transition vers la ville intelligente, appuyée par le maillon le plus important du système, les immeubles intelligents, est en cours. C’est maintenant aux entreprises des secteurs du bâtiment et de l’immobilier de prendre les moyens leur permettant de faire partie de ce nouveau scénario et d’y assumer un rôle majeur.

Le respect du décret, l’affaire de tous.

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Hiver 2017 —

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PARK CANADA LesINDIGO Services Ménagers Roy

CHEF DE FILE OPTIMISER EN GESTION DU L’EXPÉRIENCE CLIENT STATIONNEMENT

« Notre objectif est d’être une entreprise à valeur ajoutée pour nos clients, déclare d’entrée de jeu Julie Roy, présidente et chef de la direction des aServices Ménagers Roy (SMR) depuis 2013.

Nous mettons constamment à jourdernier nos processus afinvaloir de INDIGO PARK CANADA remporté le Prix BOMA Québec Pinacle Innovation 2017-2018 au printemps pour faire fournir l’information la plus complète et pertinente possible pour aider les gestionnaires et les propriétaires d’immeubles à la valeur ajoutée de son service Connecpark. Ce faisant, BOMA Québec a souligné la place prépondérante du stationnement planifier et à gérer de leursOn actifs immobiliers. dans la gestion des l’entretien actifs immobiliers. l’oublie souvent,»mais le stationnement est la porte d’entrée vers tout édifice, d’où l’importance de donner une première impression positive aux visiteurs.

Par Charles Allain

Propos recueillis par Yasmina El Jamaï

SMR, qui emploie plus de 1 500 personnes, fait partie des plus importantes fiINDIGO rmes à PARK propriété québécoise spéciaCANADA est reconnue lisées l’entretien par d’immeubles. commedans la gestionnaire excellence dans le domaine stationnement au Convaincue qu’uneduétroite communicapaysavec depuis de est 30 ans. tion sesprès clients la cléL’entreprise du succès, fondée au Québec en 1989 Julie Royinitialement a créé en 2015 une vice-présisous le nom de Gestiparc a été rebaptisée dence Expérience client qu’elle a confiée en 2015. àINDIGO Jean-François Poulin, bien connu pour sa longue expérience dans le milieu de Parmi les nouveaux services avantl’entretien d’édifices commerciaux. gardistes fournis par l’entreprise figure la centrale d’assistance intelligente Par ailleurs, l’embauche et la formation Connecpark qui a révolutionné les de personnel compétent pratiques de stationnementdemeurent au Canada. plus que jamais une l’allié priorité. « Nous Cet outil constitue idéal des recevons chaque mois près de Il2offre 000 visiteurs et des gestionnaires. curriculum vitaed’une et, de ce nombre, une assistance grande rapidité nous embauchonsde environ une quaran-à aux utilisateurs stationnement l’entrée et à la sortieexplique des édifices. taine d’employés, JulieIl suffit Roy. d’appuyer sur le bouton d’interphone Nous investissons énormément dans pour obteniretune instantanée la sélection la assistance rétention d’employés en casés. de perte billet, detout carteparticude créqualifi Nousde veillons dit illisible, àd’absence de reçu d’autre lièrement placer les gensouau bon problème. Et nul besoin de spécifier où endroit et à proposer des équipes vous vous trouvez, grâce à un système de stables à nos clients. » détection de votre localisation. De plus, la caméra s’active automatiquement SMR offre vous la gamme complète des pour mieux accompagner. services en entretien d’immeubles, de l’entretien quotidien aux commerservices Deux autres nouveaux services après-sinistre à laautomne gestion technique. cialisés depuisetcet devraient Fondée en 1954, le l’entreprise dessert faciliter davantage travail des gestionnaires Indigo, au une centrale de plus de: Park 300 clients Québec, dont 42

— Hiver 2017

la moitié provient des immeubles de bureaux. Le secteur institutionnel affiche soutenue également réservation par une une excellente application performance, grâce à l’obtention de mobile, permettra aux gestionnaires et aux nouveaux contrats, mais de aussi à une propriétaires d’immeubles donner la possibilité à leurs de visiteurs et locataires forte croissance la demande poncde réserver des places dequalifi stationnement tuelle de main-d’œuvre ée. et de les payer à l’avance. Ils pourront ainsi accéder auxest immeubles La taille de SMR un atout,rapidement car l’entreet en toute facilité, leur plaque d’immatien d’immeubles s’est complexifi é et triculation activant automatiquement exige dorénavant une capacité de comles barrières de péage. piler de grandes quantités de données, tant planifid’intelligence cation de l’exécution Quantsur au la système d’affaires des travaux, le contrôle la le qualité des Connecpark Analytics, ilde fera bonheur services que sur les coûts d’entretien, un des gestionnaires qui auront désormais poste encomportant immobilier. accès àbudgétaire un tableaumajeur de bord Ces données permettent à l’entreprise toutes les données financières utiles d’optimiser ses processus et d’améliorer sur l’occupation de leur stationnement en temps réel. ses services afin d’offrir toujours le meilleur rapport qualité-prix. « Notre entreprise canadienne est membre BOM A Québecdemeure depuis Le respect de de l’environnement sa fondation.

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Pas de doute, c’est un partenaire d’affaires dans l’atteinte des objectifs des gestionnaires immobiliers.

Propos recueillis Par Charles Allain par Emmanuelle Gril

SMR, qui emploie plus de 1 500 personnes, fait partie des plus importantes firmes à propriété québécoise La compagnie globatech offrespéciasous lisées dans toit l’entretien d’immeubles. un même l’expertise de cinq Convaincue communicaentreprisesqu’une sœursétroite et complémentaires : av-tech, logic-contrôle, sara-tech, tion avec ses clients est la clé du succès, gesti-clean et en .ct 2015 tech.une Œuvrant en Julie Roy a créé vice-présisynergie, elles dispensent l’ensemble dence Expérience client qu’elle a confiée services Poulin, recherchés par pour les àdes Jean-François bien connu gestionnaires afin d’assurer la santé sa longue expérience dans le milieu de et la sécurité du bâtiment. Cela inclut l’entretien d’édifices commerciaux. l’opération et la maintenance électromécanique ainsi que la gestion de la Par ailleurs, l’embauche et la formation consommation d’énergie pour assurer de personneloptimal compétent demeurent le confort des occupants. plus que jamais une priorité. « Nous L’une des filiales de globatech voit recevons chaque mois près de 2 000 également à l’hygiène et à la salubrité curriculum vitae et, àde nombre, des bâtiments grâce desceservices de nous embauchons environ une conciergerie personnalisés et quarande nettoyage industriel. Enfin, tout Julie le volet de taine d’employés, explique Roy. la sécurité et de la gestion de stationneNous investissons énormément dans ment est également pris en d’employés charge. la sélection et la rétention qualifiés. Nous veillons tout particuVALEUR AJOUTÉE lièrement à placer les gens au bon L’ingénieur ancien ministre Sam endroit et àetproposer des équipes Hamad est le vice-président principal de stables à nos clients. » la compagnie depuis mai 2017. Il occupe également le poste de directeur général SMR offre la gamme complète des de .ct tech, l’un des seuls manufacturiers services entretien etd’immeubles, canadiensenà concevoir à fabriquer de l’entretien quotidien aux services des équipements de stationnement, après-sinistre et àpaiement la gestionnotamment. technique. des guichets de Fondée en 1954, « globatech affichel’entreprise un très beaudessert succès plus defort 300 clientsde audéveloppement.

Québec, dont et a un potentiel

la moitié provient des immeubles de bureaux. Le secteur institutionnel une excellente Elle affiche compteégalement plus de 650 employés et performance, à qui l’obtention de 225 camions degrâce service desservent nouveaux mais laaussi à une les clients àcontrats, travers toute province », explique M. Hamad. forte croissance de la demande ponctuelle de main-d’œuvre qualifiée.

Avec ses experts prêts à intervenir 24 taille heures jours sur car 7 partout La de sur SMR24, est7 un atout, l’entreau Québec, globatech jouit également tien d’immeubles s’est complexifié et d’une grande proximité avec sa clientèle exige dorénavant une capacité de comet sait rester à l’écoute de ses besoins. Sa piler de grandes quantités de données, main-d’œuvre qualifiée et bien formée tant sur la planification de l’exécution est en mesure d’offrir tout un éventail des travaux, leintégrées. contrôle de qualité des de solutions « la Nos équipes services que sur les coûts d’entretien, un peuvent travailler selon une approche poste budgétaire majeur en immobilier. multidisciplinaire, ce qui constitue une Ces données valeur permettent à l’entreprise importante ajoutée pour nos d’optimiser seslaprocessus et démarquer d’améliorer clients. C’est clé pour se dans le marché actuel qui est très ses services afin d’offrir toujours le meilcompétitif souligne Sam Hamad. leur rapport»,qualité-prix.

Signe que les sont heureux au Le respect de employés l’environnement demeure travail et sont par le fait même dévoués une autre préoccupation constante chez à leurs tâches, leur taux devert roulement SMR. « Grâce à notre virage amorcé est d’ailleurs très faible dans une il y a maintenant plus de 12 ans et à la industrie qui connaît pourtant plusieurs certification ISO 14001:2004 obtenue enjeux en matière de main-d’œuvre. en 2011, nous avons développé une expertise pointueest que nous mettons de au Enfin, globatech aussi soucieuse service de l’environnement nos clients désireux d’obtepréserver et applique nir les certifications LEED ou rigoureusement les principes deBOMA déveBESt™ », déclare Julie dans Roy. chacune de loppement durable ses décisions et activités. n

SAM HAMAD JULIE ROY Vice-président principal Présidente et chef de la direction globatech Les Services Ménagers Roy

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LAR-MEX Les Services Ménagers Roy

CRÉE OPTIMISER DES BÂTIMENTS INTELLIGENTS L’EXPÉRIENCE CLIENT AU QUÉBEC « Notredepuis objectif estLar-Mex d’être une à valeur ajoutée déclare d’entrée dedévoués jeu Julieaux Roy, présidente et Active 1989, est entreprise une entreprise familiale dontpour tousnos les clients, membres sont entièrement succès de celle-ci. chef de la direction des Services Ménagers Roy (SMR) depuis 2013.

Nous mettons constamment à jour nos processus afin de Paul Lemieux, son fondateur, la dirige toujours avec l’assistance de plus en plus soutenue de son fils, Philippe Lemieux, qui envisage fournir l’information complète et pertinente possible pour aider les gestionnaires et les propriétaires d’immeubles à d’en prendre la relèvela unplus jour. planifier et à gérer l’entretien de leurs actifs immobiliers. » Propos recueillis par Yasmina El Jamaï Par Charles Allain

Fondée en 1989 à Ottawa, Lar-Mex s’est développée a graduellement SMR, qui emploie et plus de 1 500 perdiversifié ses services pourimportantes fournir des sonnes, fait partie des plus solutions innovatrices, dont l’automafirmes à propriété québécoise spéciatisation de la mécanique de bâtiment. lisées dans l’entretien d’immeubles.

Au fil du temps, elle a créé deux filiales, Convaincue qu’une étroite communicadont l’une a pignon sur rue à Montréal tion avec ses clients est la clé du succès, depuis 2011 à la suite de l’acquisition Julie a créé en 2015 une vice-présid’uneRoy entreprise établie. « Lar-Mex dence Expérience client a confi ée compte maintenant 158qu’elle employés et est àdevenue, Jean-François Poulin, bien connu pour depuis 1998, le distributeur sa longuedes expérience le milieu de autorisé produits dans d’automatisation l’entretien d’édifi ces commerciaux.

KMC servant au contrôle CVAC, de gestion d’énergie et de bien d’autres applications.

Par et la formation Le ailleurs, Québec l’embauche étant la province où nous de personnel compétent demeurent retrouvons le plus de bâtiments possédant des installations KMC, nous plus que jamaiscentralisées une priorité. « Nous avons acquis l’entreprise recevons chaque mois prèsAutogéner de 2 000 afin que Lar-Mex le plus curriculum vitae et,devienne de ce nombre, grandembauchons distributeur environ de KMC une dansquaranla Belle nous Province.

De plus, Lar-Mex l’unique taine d’employés, expliqueest Julie Roy. entreprise qui offreénormément un produit ayant Nous investissons dans une garantie cinq ans sur tous les la sélection et de la rétention d’employés contrôleurs numériques au Canada », qualifiés. Nous veillons tout particufait valoir Philippe Lemieux, vice-président lièrement à placer les gens au bon des ventes. endroit et à proposer des équipes stables à nos clients. » « Nous souhaitons répondre aux besoins spécifiques du marché québécois qui SMR offre la montré gammeparticulièrement complète des s’est d’ailleurs services entretiend’opter d’immeubles, réceptif àen la nécessité pour des de l’entretien quotidien auxetservices solutions plus polyvalentes écoloaprès-sinistre à la gestion technique. giques commeetcelles que nous offrons, Fondée l’entreprise dessert expliqueenM.1954, Lemieux.

Nos systèmes plus de 300 clients auplus Québec, dont rendent les bâtiments intelligents 44

— Hiver 2017

la moitié provient des immeubles de bureaux. Le secteur institutionnel affiche également une excellente performance, grâce à l’obtention de nouveaux contrats, mais aussi à une forte croissance de la demande ponctuelle de main-d’œuvre qualifiée.

La taille de SMR est un atout, car l’entretien d’immeubles s’est complexifié et exige dorénavant une capacité de compiler de grandes quantités de données, tant sur la planification de l’exécution des travaux, le contrôle de la qualité des services que sur les coûts d’entretien, un PHILIPPE LEMIEUX PAUL LEMIEUX Fondateur poste budgétaire majeur en immobilier. Vice-président des ventes Lar-Mex Ces données permettent à l’entreprise Lar-Mex d’optimiser ses processus et d’améliorer et plus efficaces; ils rir possèdent une gestion de l’énergie intelligente à l’aide de ses services afin d’off toujours le meildélestage réfléchi des systèmes de façon à ne pas nuire au confort des occupants. » leur rapport qualité-prix.

Lar-Mex fournit des systèmes d’automatisation sur mesure pour les systèmes Le respect de l’environnement demeure de ventilation et de climatisation, adaptés aux réseaux de refroidissement et une autre préoccupation constante chez de chauffage des bâtiments. Ses services sont JULIE reconnus ROY par plusieurs dans les SMR. « Grâce à notre virage vert amorcé secteurs commerciaux, institutionnels et industriels, hôpitaux Présidentedont et chefles de la direction de il y a maintenant plus de 12 ans et à la Les Services Ménagers Roy Maniwaki et de Lachine, la Ville de Pointe-Claire, ainsi que le Cégep de Saint-Jérôme certifi ISO 14001:2004 obtenue ou lescation tours de bureaux telles que le 7250, rue du Mile-End. en 2011, nous avons développé une expertise pointue quepuissant nous mettons au « Le produit KMC est et polyvalent, ce qui permet aux clients de lier leur service de nos clients désireux d’obtesystème existant avec la dernière génération de contrôleurs tout en profitant des nir les certifi cations LEED BOMA nouvelles technologies, sans ou remplacement majeur. Il continue ainsi de jouer son BESt™ », déclare Julie rôle premier : être un Roy. outil de gestion tout en maintenant des coûts d’énergie bas et offrant toujours les avantages technologiques du jour », souligne M. Lemieux. n

DOSSIER TOITURE

GETTY IMAGES PAR KADMY

MAINTENIR UNE TOITURE EN SANTÉ, C’EST PAYANT Par Michel De Smet, journaliste

Par Michel De Smet, journaliste

LA PRIORITÉ POUR TOUT GESTIONNAIRE IMMOBILIER EST DE MAINTENIR ET DE VALORISER L’ACTIF DONT IL ASSUME LA RESPONSABILITÉ. LES TRAVAUX D’ENTRETIEN ET DE RÉPARATION DES TOITURES CONSTITUENT À CET ÉGARD UN OBJECTIF PRIMORDIAL. L’ENTREPRENEUR COUVREUR PREND ALORS TOUTE SON IMPORTANCE. VOYONS LES CONSEILS DE CES SPÉCIALISTES ET APPRENONS-EN DAVANTAGE SUR LES ENJEUX DE LEUR INDUSTRIE. L’IMPORTANCE DE L’ENTRETIEN Ne pas procéder promptement aux travaux de réparation requis, c’est s’exposer plus rapidement que prévu à devoir refaire, en totalité ou en partie, la couverture de son bien immobilier.

Pour Marc Savard, directeur général de l’Association des maîtres couvreurs du Québec (AMCQ), le gestionnaire immobilier devra porter une attention minutieuse à l’entretien de ses toitures afin d’en optimiser le rendement et la performance. De fait, il convient de ne pas sous-estimer les coûts engendrés par un entretien déficient. Plusieurs études réalisées par des experts nord-américains de l’industrie de la toiture démontrent que l’on réduit de 25 % la durabilité d’une couverture lorsque celle-ci n’est pas entretenue adéquatement.

En revanche, un entretien efficace prolongerait sa vie utile de un à cinq ans.

Marc Savard Directeur général Association des maîtres couvreurs du Québec Hiver 2017 —

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DOSSIER TOITURE

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« Un bon gestionnaire devrait toujours prévoir des budgets suffisants pour les travaux et les inspections de toiture et veiller à les augmenter lorsque la couverture arrive en fin de vie, soit généralement de 20 à 30 ans après son installation », indique Marc Savard.

LES INSPECTIONS SAISONNIÈRES À l’approche de l’hiver, le directeur général de l’AMCQ rappelle que le moment est venu de procéder à une inspection préventive de la toiture avant les premières chutes de neige : « Cela fait partie intégrante des actions à poser si l’on veut garder les toitures en bon état et détecter toute forme possible d’infiltration d’eau. » L’objectif principal consiste à nettoyer le toit de tous les débris qui ont pu s’y accumuler durant l’automne, en particulier les feuilles mortes, mais aussi des matériaux solides qui, sous l’effet conjugué de l’eau et du vent, risquent d’endommager la membrane ou encore de nuire à l’écoulement optimal de l’eau qui va se répandre sur le toit vers le drain. On en profitera également pour vérifier si ce dernier est en bon état.

Par ailleurs, des épisodes successifs de gel et de redoux durant l’hiver peuvent produire un phénomène de microbarrage de glace, même sur un toit plat, ce qui aura pour effet d’empêcher l’eau de s’écouler facilement vers le drain. Dans un tel cas, la solution consistera à aménager des rigoles afin de faciliter un écoulement sans entrave.

Un déneigement total de la toiture n’est pas recommandé. Le maintien d’une mince couche de neige est conseillé afin de ne pas endommager les matériaux servant à l’étanchéité. De même, on évitera l’utilisation de pics et d’objets pointus ou tranchants qui pourraient déchirer la couverture. Il est aussi préférable d’avoir recours à des sels de déglaçage non corrosifs afin de ménager les pièces métalliques comme les drains et les solins présents sur la toiture. Il est fortement conseillé, au début du printemps, de se livrer à une seconde inspection de • Commercial la couverture afin d’observer les dégâts éventuels causés par l’hiver et d’y apporter • Industriel des correctifs durables.

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LA RELÈVE ENTREPRENEURIALE ET L’OFFRE DE FORMATIONS, DÉFIS PRIORITAIRES DE L’AMCQ

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a relève entrepreneuriale constitue une préoccupation majeure pour l’Association des maîtres couvreurs du Québec (AMCQ). Marc Savard, son directeur général, souligne qu’environ une dizaine de ses membres sur les 83 que compte son association vit présentement un processus de relève ou s’apprête à le traverser. « On comprend que cela représente un défi crucial pour nos entrepreneurs. D’ailleurs, en 2016, nous avons réactivé notre comité relève et mentorat qui avait été interrompu momentanément quelques années auparavant », précise M. Savard. Ce comité se donne comme tâche de créer des conditions facilitantes afin que le transfert de propriété se réalise le plus harmonieusement possible.

Ainsi, l’an passé, l’AMCQ a invité une personnalité emblématique de l’industrie de la toiture, Laurent Couture, de Toiture Couture, à tenir un exposé sur le transfert entrepreneurial.

Ce dernier a mis de l’avant les avantages à instaurer une formule d’accompagnement de type mentorat dans l’entreprise. « Notre association compte plusieurs entreprises de type familial pour lesquelles la problématique de la relève comporte également une dimension d’attachement émotif des dirigeants à leur organisation. L’intervention d’un mentor dans ce cas peut s’avérer particulièrement bénéfique », indique Marc Savard.

Par ailleurs, la thématique du prochain congrès annuel de l’Association, qui se tiendra en janvier prochain, portera sur le transfert de propriété. « À cette occasion, nous allons inviter trois entrepreneurs en toiture qui en sont à différents stades du processus de relève. Ils nous livreront leur témoignage relativement à leur expérience en ce domaine en mettant en relief ce qu’il convient de faire en pareille circonstance et nous rappelleront les pièges à éviter à tout prix », poursuit le directeur général de l’AMCQ.

Laurent Couture Toiture Couture

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DOSSIER TOITURE

GETTY IMAGES PAR STURT

UNE OFFRE DE FORMATIONS PARTICULIÈREMENT ÉTOFFÉE L’AMCQ se distingue également par son offre intéressante en formation, en particulier dans le domaine de la santé-sécurité du travail (SST). Cela s’explique par l’importance des impacts financiers et humains des risques d’accident chez les couvreurs. Mentionnons à cet égard qu’au cours des 10 dernières années, ceux-ci ont été victimes de 1131 accidents de travail qui ont causé, en moyenne, 251 jours d’absence. En outre, les inspecteurs de la Commission des normes, de l’équité, de la santé et de la sécurité du travail (CNESST) ont remis 71 constats d’infraction au cours des cinq dernières années pour un montant total de 604 742 $.

MEMBRE

Par ailleurs, l’AMCQ a développé, en collaboration avec l’Institut de protection contre les incendies du Québec (IPIQ), des cours spécifiquement orientés en prévention et intervention en matière d’incendie. Il s’agit de programmes obligatoires requis par les compagnies d’assurances. En outre, l’Association propose des formations optionnelles à ses membres. Celles-ci concernent notamment la sécurité des travailleurs ainsi que les principes avancés de la protection contre les chutes en hauteur, la manutention manuelle des charges ou encore l’utilisation sécuritaire de la citerne et du fondoir. Une formation s’adresse exclusivement aux dirigeants et contremaîtres afin d’accroître leurs habiletés de leadership en SST. De plus, l’AMCQ offre trois formations à contenu purement technique portant sur le contrôle de la qualité des travaux de toiture, le système d’étanchéité bitume modifié et multicouche ainsi que la membrane monopli et liquide. « Ce qui est remarquable en ce qui concerne nos formations optionnelles, c’est leur grande popularité. L’an dernier, par exemple, nous avons donné à la grandeur de la province 21 formations différentes auprès de 309 de nos travailleurs », résume Marc Savard.

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STEVE RAYMOND, PRÉSIDENT DE L’AMCQ UN HOMME, DEUX CHAPEAUX Par Michel De Smet, journaliste

PORTER LE BON CHAPEAU AU BON MOMENT : C’EST LE DÉFI AUQUEL FAIT FACE EN PERMANENCE STEVE RAYMOND, PRÉSIDENT DEPUIS JANV IER DER NIER DU CONSEIL D’ADMINISTRATION DE L’ASSO­ CIATION DES MAÎTRES COUVREURS DU QUÉBEC (AMCQ).

SAVOIR DISTINGUER LES INTÉRÊTS DE CHACUN Il faut souligner que Steve Raymond est également président de J. Raymond Couvreur et fils, une des plus importantes entreprises spécialisées en toiture de la grande région de Montréal. « En clair, j’ai dû apprendre à titre de président de mon association à prendre des décisions dans l’intérêt général de l’industrie provinciale de la toiture alors que, en tant que chef d’entreprise, j’aurais dans certains cas orienté différemment mes choix », explique-t-il.

Selon M. Raymond, pour remplir efficacement son rôle, le président du conseil d’administration doit se familiariser rapidement avec les enjeux souvent très diversifiés auxquels font face les membres de l’Association. « Les réalités régionales font en sorte que ce qui, à titre personnel, me paraît important pour mon secteur d’activité ne l’est pas forcément pour les autres membres, souligne-t-il. Ainsi, en ce qui concerne mon entreprise qui est principalement présente dans la grande région métropolitaine, les problématiques liées aux toitures blanches et aux îlots de chaleur retiennent mon attention parce que ce sont des marchés en émergence dans les grands centres urbains. Pour d’autres entreprises de toiture qui ont pour clientèle de très grandes organisations implantées en régions éloignées, les préoccupations seront probablement fort différentes. » Hiver 2017 —

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DOSSIER TOITURE

Pour bien comprendre les caractéristiques régionales de son industrie, Steve Raymond peut compter sur un outil majeur, la Tournée du président, organisée chaque année par son association. En 2017, il a ainsi pu rencontrer ses membres ainsi que des donneurs d’ouvrages à Montréal, à Québec, en Outaouais, en Estrie et dans le Bas-Saint-Laurent.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

PLANIFIER SON ENTRÉE EN FONCTION Afin de remplir efficacement son rôle, Steve Raymond a aussi pu bénéficier de la collaboration du comité de gouvernance de l’Association. « À cela s’ajoute l’expérience acquise, ajoute ce dernier. De fait, on ne devient pas président du jour au lendemain. Avant d’assumer ce rôle, j’ai rempli plusieurs fonctions au sein du conseil d’administration, ce qui m’a permis de me familiariser avec les dossiers les plus chauds pour l’AMCQ. »

Sébastien Raymond Vice-président J. Raymond Couvreur et fils

Selon M. Raymond, la formule gagnante pour assumer son rôle de président de manière performante consiste à planifier son temps de travail quelque temps avant son entrée en fonction : « Mes collaborateurs, dont mon frère Sébastien qui occupe le poste de vice-président chez J. Raymond Couvreur et fils, savaient que ma nouvelle fonction au sein de l’AMCQ allait me rendre temporairement un peu moins disponible dans l’exercice de mes activités au sein de notre entreprise. Ils m’ont aussitôt apporté leur soutien », ajoute Steve Raymond qui déclare consacrer en moyenne un jour de travail par semaine à ses activités de président de l’Association.

S’il fallait nommer une qualité fondamentale pour assumer la présidence du conseil d’administration de l’AMCQ, l’entrepreneur citerait sans hésiter la force de l’engagement. Il justifie ce choix par le fait que le président du conseil d’administration n’est pas en fonction durant une seule année. « Peu de dossiers importants se règlent en un laps de temps aussi court.

Ce qui signifie que je mets un point d’honneur à mener à bon port toutes les initiatives prises par mon association, y compris celles qui ont été amorcées par mes prédécesseurs », conclut Steve Raymond.

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LORSQUE BOMA MONTRÉAL A ÉTÉ FONDÉE EN 1927 POUR FÉDÉRER LES PROPRIÉTAIRES ET LES ADMINISTRATEURS D’IMMEUBLES DU QUÉBEC, PLOMBERIE LUCIEN CHARBONNEAU, UNE ENTREPRISE DE LA SOCIÉTÉ MÈRE LE GROUPE CHARBONNEAU INC., CÉLÉBRAIT SON 10e ANNIVERSAIRE. Propos recueillis par Yasmina El Jamaï

Archives Groupe Charbonneau

L’

année 2017 coïncide avec la célébration du 90e anniversaire de BOMA Québec et du 100e anniversaire du Groupe Charbonneau, fondé par Lucien Charbonneau, spécialisé en plomberie, chauffage et gaz naturel.

Le Groupe a su relever avec brio les défis auxquels toute organisation fait face au cours de son exploitation.

UNE ENTREPRISE FAMILIALE EFFICACE Jean Charbonneau, président et chef de la direction du Groupe Charbonneau, chapeaute l’entreprise qui a exécuté depuis 1917 des mandats de plomberie majeurs afin de concrétiser des projets marquants pour le Québec comme l’autoroute Métropolitaine, l’échangeur Turcot et l’Expo 67. Plus récemment, le Centre hospitalier de l’Université de Montréal, le Centre universitaire de Santé McGill, le Centre d’éducation physique et des sports de l’Université de Montréal, la tour Deloitte, l’Hôtel Westin et maintes autres organisations québécoises ont fait appel à l’expertise reconnue du Groupe.

Jean Charbonneau Président et chef de la direction Groupe Charbbonneau JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

REPORTAGE PROMOTIONNEL — Hiver 2017 —

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â&#x20AC;&#x201D; Hiver 2017

GROUPE CHARBONNEAU

Fort de ses cinq sociétés affiliées – Lucien Charbonneau ltée, Plomberie Charbonneau inc., L’Heureux Mongeau J.C. Lauzon, Plomberie Christie et Plomberie Daniel Côté –, Le Groupe Charbonneau inc. a le vent dans les voiles.

Après avoir fait l’acquisition stratégique de L’Heureux Mongeau J.C. Lauzon, puis de Plomberie Christie, le Groupe Charbonneau a acheté Plomberie Daniel Côté en septembre dernier et est fin prêt à acquérir de nouveaux marchés. Jean et son cousin Daniel font partie de la troisième génération de la famille Charbonneau à avoir développé le Groupe en conquérant de nouvelles parts de marché, de sorte que le chiffre d’affaires annuel de la société représente plus de 45 millions de dollars.

DES ENTREPRISES SOLIDAIRES ET AUTONOMES Contrairement à certains mythes, les entreprises familiales sont plus pérennes que les autres types de sociétés. Outre leur grande capacité d’adaptation aux changements, leur gestion à long terme et leur système de valeurs basé sur le respect des générations précédentes les aident à bien résister aux crises. Les entreprises familiales exemplaires sont aussi motivées par l’innovation, le changement et l’épanouissement professionnel, au lieu d’être animées en premier lieu par la rentabilité. Le succès et les valeurs du Groupe Charbonneau reflètent amplement les caractéristiques avantageuses des entreprises gérées par les familles de génération en génération.

Daniel Charbonneau Vice-président au développement des affaires Groupe Charbonneau JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

En outre, les dirigeants des cinq entreprises associées au Groupe Charbonneau jouissent d’une grande autonomie, tout en ayant accès au bassin de main-d’œuvre expérimenté fourni par la société mère, ainsi qu’à ses gigantesques et coûteux équipements.

Jean Charbonneau tient à établir un climat basé sur la collaboration. « En donnant à chaque président la possibilité de réagir rapidement et l’autorité pour le faire, nous accédons à une productivité accrue », assure-t-il.

La relation gagnant-gagnant entre le Groupe Charbonneau et ses cinq divisions se manifeste par la capacité de la société mère à répondre à des soumissions et à des appels d’offres encore plus variés dans les domaines institutionnel, privé, multilocatif autant que résidentiel. Ainsi, le Groupe Charbonneau peut s’occuper de la plomberie, du chauffage, du gaz naturel pour tous les types de bâtiments et résoudre les situations problématiques grâce à son service d’urgence disponible 24 heures sur 24. L’installation à neuf, le remplacement et la mise à niveau sont souvent effectués sur des constructions neuves ou existantes de grande envergure comme les centres commerciaux et les gratte-ciel. La société souhaiterait procurer des services encore plus diversifiés incluant la ventilation et l’électricité à l’avenir.

REPORTAGE PROMOTIONNEL — Hiver 2017 —

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GROUPE CHARBONNEAU

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

PLOMBERIE CHARBONNEAU INC. ET L’HEUREUX MONGEAU J.C. LAUZON On estime que les membres de BOMA Québec sont les gestionnaires de plus de 85 % des édifices de bureaux de classe A au Québec. Or, Plomberie Charbonneau inc. et L’Heureux Mongeau J.C. Lauzon offrent leurs services à cette belle brochette de membres de BOMA Québec. « Cela fait un siècle que Plomberie Charbonneau offre ses services spécialisés pour remplacer les chauffe-eau, réparer la tuyauterie de plomberie et de chauffage, installer des compteurs d’eau, en partenariat avec la Ville de Montréal, et s’occuper de toutes sortes de travaux de réparation et d’entretien dans les secteurs résidentiel, commercial et institutionnel », précise son président, Éric Moreau.

Grâce à ses 25 plombiers expérimentés, Plomberie Charbonneau dessert environ 3 000 clients, dont la Société d’habitation et de développement de Montréal, l’Office municipal d’habitation de Montréal, ainsi que plusieurs gestionnaires d’immeubles majeurs d’organisations publiques, privées, institutionnelles, ainsi que de commerces et de résidences.

Plomberie Charbonneau se réjouit d’être un fournisseur recommandé par CAA Habitation, ce qui lui permet de proposer des services haut de gamme à un prix concurrentiel.

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— Hiver 2017

Quant à L’Heureux Mongeau J.C. Lauzon, elle se charge, entre autres, du rempla­ cement de tours d’eau et de systèmes de refroidissement dans des gratte-ciel de la métropole. Elle conçoit et installe aussi des systèmes de combustion, de chauffage, de gaz naturel, de plomberie pour les refroidisseurs et les tours d’eau, de même que des dispositifs de tuyauterie de procédés et des contrôles de consommation d’énergie dans les secteurs industriel, commercial, résidentiel et public. Toutes les universités de Montréal ont recouru à ses services, tout comme plusieurs écoles, établissements et entreprises privées du Québec. Un prix Énergia a été décerné à L’Heureux Mongeau J. C. Lauzon en 2015 pour ses réalisations au 500, place d’Armes.

QUÉBEC SALUBRITÉ N U MÉ R O 36 • N OVEM B RE 2017

NOUVELLE ALLIANCE STRATÉGIQUE ENTRE ISSA CANADA et L’ASSOCIATION CANADIENNE DU NETTOYAGE COMMERCIAL de premier ordre et aux meilleures certifications de l’industrie, dont la réputation mondiale n’est plus à faire.

En plus d’offrir ces plateformes, l’ISSA permet un accès non seulement au Cleaning Management Institute (CMI), mais également à la norme de gestion de l’industrie du nettoyage (Cleaning Industry Management Standard [CIMS]).

Mike Nosko Directeur général ISSA Canada

ISSA Canada est heureuse d’annoncer la formation d’une alliance stratégique avec l’Association canadienne du nettoyage commercial (ACNC) (Canadian Commercial Cleaning Association [CCCA]). « Cette alliance représente une étape extrêmement importante pour la compréhension des besoins et des attentes des fournisseurs de services d’entretien d’édifices du Canada, affirme Mike Nosko, directeur général d’ISSA Canada. En tentant de joindre tous les secteurs de l’industrie canadienne du nettoyage, ISSA Canada et l’ACNC espèrent contribuer à unifier les collectivités du nettoyage et à accroître l’appréciation du nettoyage comme investissement dans la santé, dans l’environnement et dans une meilleure prospérité. » Par l’intermédiaire de l’ISSA, les fournisseurs de services d’entretien d’édifices ont accès à des plateformes de formation

Créé spécialement pour les fournisseurs de services d’entretien d’édifices, le CMI s’adresse principalement aux professionnels de première ligne, aux superviseurs et aux gestionnaires.

Comptant trois différentes certifications, la norme CMI donne aux fournisseurs de services d’entretien sanitaire un accès aux connaissances nécessaires pour comprendre les aspects nettoyage et santé-sécurité, charge de travail, différenciation chimique, pratiques durables et plus encore.

La norme CIMS est la première norme de gestion établie par voie de consensus à décrire les principales caractéristiques qui permettent à une organisation de nettoyage de qualité d’atteindre la prospérité. L’obtention d’une certification par l’entremise du programme CIMS pour une entreprise d’entretien sanitaire indique qu’elle s’est conformée aux exigences de la norme et qu’elle a fait la preuve de sa conformité auprès d’une firme d’évaluation indépendante.

Les entreprises membres ont également accès aux documents Value of Clean (Valeurs de la propreté) et Value of Clean Safety (Valeurs de la propreté

et de la sécurité) qui contiennent des données techniques, des calculateurs et des présentations visant à former le fournisseur de services d’entretien ménager et à optimiser ses opérations.

ISSA Canada est particulièrement fière de la réception favorable de cette récente initiative visant à favoriser l’essor de l’industrie par l’échange entre tous les acteurs de l’industrie de la gestion et de l’entretien des édifices. « Tout au long du mois dernier, j’ai pu discuter directement avec une majorité de propriétaires et de cadres supérieurs des principales firmes de nettoyage à contrat du Canada qui m’ont appuyé dans cette initiative, affirme Randy Burke, président fondateur de l’ACNC. Nous nous réjouissons de faire partie du processus d’unification de la collectivité du nettoyage professionnel de ce pays. » Dans la même veine, ISSA Canada communique dorénavant des informations pertinentes directement aux entrepreneurs en entretien partout au Canada, par l’entremise d’une nouvelle publication électronique bilingue intitulée Le coin de l’entrepreneur/Contractor’s Corner, dont la première est disponible en ligne.

Pour vous inscrire sur la liste d’envoi, il suffit de vous rendre sur le site de l’ISSA au www.issa-canada.com/publications.

Pour plus de renseignements, communiquez avec Mike Nosko, directeur général, ISSA Canada au 905 665-8001, sans frais au 1 866 684-8273, ou visitez le www.issa-canada.com.

Automne 2017 —

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ISSA CIMS FOIRE AUX QUESTIONS 1 QU’EST-CE QUE LA NORME DE GESTION DE L’INDUSTRIE DU NETTOYAGE ?

et son but consiste simplement à servir de cadre de travail de qualité. Ainsi, les recommandations relatives aux produits, appareils, procédés et systèmes ne font pas partie du mandat de la CIMS, et chaque organisation conserve la liberté de choisir la façon dont elle se conformera aux exigences de la norme.

Les organisations de nettoyage sont libres de choisir leurs fabricants, leurs distributeurs, leurs produits et leurs outils de formation qui leur permettront de mieux se conformer à la norme.

qu’elle est conforme aux exigences de certification de la CIMS.

On peut consulter la norme sur le site www.issa.com/standard.

l’ISSA est un organisme sans but lucratif.

La direction de l’ISSA s’assure qu’aucun groupe ne bénéficiera d’un biais commercial.

entrepreneurs en entretien d’immeubles (EEI) et organisations internes – quelle que soit la taille de l’organisation.

iii) L’organisation doit être soumise à une La norme de gestion de l’industrie du évaluation complète effectuée par nettoyage (Cleaning Industry Management un organisme indépendant et doit Standard [CIMS]) a été créée pour aider démontrer sa conformité à la CIMS. les fournisseurs de services d’entretien.

L’organisme indépendant qui évalue S’appliquant à la structure de gestion et la conformité doit être reconnu à aux procédés et systèmes de rendement titre d’évaluateur de la CIMS. des organisations, elle vise à aider les iv) Une organisation doit faire une fournisseurs de services d’entretien à nouvelle demande de certification développer des organisations centrées tous les deux ans. sur le service à la clientèle. La conformité 9 à la norme démontre qu’une organisation LA NORME S’APPLIQUE-T-ELLE À 6 est structurée pour offrir une qualité de COMMENT LA NORME EST-ELLE TOUS LES SEGMENTS DU MARCHÉ service constante.

ADMINISTRÉE ?

DES FOURNISSEURS DE SERVICES D’ENTRETIEN ?

La norme est administrée par l’ISSA. 2 COMMENT PUIS-JE ME PROCURER UN Oui. La norme s’applique à tous les Fière d’être la principale association de EXEMPLAIRE DE LA CIMS ? fournisseurs de services d’entretien – l’industrie du nettoyage depuis 1923,

3

EN QUOI LA CIMS DIFFÈRE-T-ELLE DES AUTRES NORMES ET PROGRAMMES DE CERTIFICATION DE L’INDUSTRIE ?

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Basée sur les principes de gestion universellement reconnus, la norme est divisée en cinq groupes de meilleures pratiques de gestion.

Les programmes actuels visent : - les gens (directeurs et techniciens) ; - les produits ; - les procédés de nettoyage.

i) Systèmes de qualité

La CIMS s’applique à l’ensemble d’une organisation de nettoyage. Elle porte sur les systèmes de gestion des organisations et sur les procédés utilisés pour fournir un service.

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QUEL GENRE D’INTERACTION EXISTE-T-IL AVEC LES AUTRES NORMES DE L’INDUSTRIE ?

La CIMS reconnaît et complète les actuels programmes de l’industrie. Puisqu’elle constitue un cadre de travail permettant d’évaluer l’ensemble d’une organisation, les autres programmes de certification devraient jouer un rôle important dans l’effort visant à aider une organisation à démontrer sa conformité à la norme CIMS.

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LA NORME RECOMMANDE-T-ELLE DES PRODUITS, DES PROCÉDÉS ET DES SYSTÈMES ?

Non. L’ISSA apprécie la diversité qui fait partie intégrante de l’industrie. Par conséquent, la norme est « non normative », 56

— Hiver 2017

EN QUOI CONSISTE LA NORME ?

ii) Prestation des services iii) Ressources humaines iv) Santé, sécurité et intendance environnementale v) Engagement auprès de la collectivité 8

QUE SIGNIFIE ÊTRE CERTIFIÉ DANS LE CADRE DE LA NORME? La certification indique qu’une organisation s’est conformée aux exigences établies dans le cadre de la norme CIMS et qu’elle a réussi à démontrer sa conformité (notamment dans sa structure de gestion et ses procédés) devant une firme d’évaluation certifiée et indépendante.

Le processus de certification est simple.

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COMMENT LES FOURNISSEURS DE SERVICES D’ENTRETIEN BÉNÉFICIERONTILS DE LA NORME DE GESTION DE L’INDUSTRIE DU NETTOYAGE DE L’ISSA ?

Le processus de conformité à la norme CIMS présente de nombreux avantages.

Tandis que la certification à la norme doit constituer un objectif ultime, le processus en soi remet en question et améliore les activités des fournisseurs de services d’entretien.

Les organisations internes exploiteront la norme pour : • élaborer le plan directeur de l’organisation; • assurer le fonctionnement plus efficace de l’entreprise; • concevoir les meilleures pratiques; • valider le rendement et la qualité.

Les entrepreneurs en entretien d’immeubles trouveront l’utilité de la norme pour : • se démarquer de la concurrence; • améliorer leurs résultats; • mieux répondre à la demande des clients;

i) L’organisation décide si elle désire élaborer un système de gestion de qualité conforme à la CIMS, puis en fait la demande.

• améliorer la qualité générale des services offerts.

ii) L’organisation procède à une évaluation interne pour s’assurer

Pour plus de renseignements, visitez le site Internet de l’ISSA au www.issa.com.

EN TOUTE JUSTICE

Me Sylvie BOUVETTE

LE TROUBLE DE VOISINAGE APPLIQUÉ AU LOUAGE COMMERCIAL

U

ne décision de la Cour d’appel du Québec rendue le 29 mars 2016 (rectifiée le 29 juin 2016) ouvre une brèche pour rendre disponible la notion de responsabilité sans faute dans le cadre d’un bail commercial. Voici ce dont il s’agit1.

La juge de première instance conclut, après l’audition des témoins et de trois experts, à la présence d’un bruit anormal et perceptible dans le restaurant provenant de l’entrepôt de Metro. Cependant, elle statue que les demandeurs n’ont pas établi que la perte du chiffre d’affaires est causée uniquement par le bruit provenant du local de Metro. Elle rejette donc la demande en résiliation de bail et en dommages-intérêts et condamne 9185 à payer les loyers impayés ainsi qu’une pénalité de déguerpissement.

En février 2010, 9185-4000 Québec Inc. (« 9185 ») signe un bail pour devenir locataire d’un local situé dans un centre commercial afin d’y exploiter un restaurant Amir. L’entreprise apprend alors qu’il y aurait une épicerie Metro au-dessus du local en question. Cependant, 9185 ne saura que bien plus tard qu’il s’agissait d’un entrepôt Metro plutôt que d’une épicerie traditionnelle. Le restaurant ouvre officiellement ses portes en mai 2010.

Après que des travaux de réfection de toiture ont été exécutés de septembre à novembre, 9185 constate que le bruit perdure en provenance du local de Metro et qu’il n’est pas uniquement attribuable aux travaux de réfection maintenant terminés.

Le 24 novembre 2010, 9185 se plaint de la situation par écrit. Le propriétaire, Centre Commercial Innovation Inc. (« CCI »), en informe Metro en décembre 2010; en février 2011, 9185 intente un recours en annulation du bail et en dommages-intérêts, mais abandonne ensuite les lieux le 11 avril 2011 sans attendre que sa cause soit entendue.

La Cour d’appel déclare qu’avant de se prononcer sur la question du lien de causalité entre le bruit et la perte du chiffre d’affaires, la juge de première instance aurait dû répondre en premier lieu à la question suivante : CCI, comme bailleur, a-t-il rempli son obligation de procurer à son locataire la jouissance paisible des lieux ? Comme le prévoit l’article 1854 du Code civil du Québec (« CCQ »), « le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué […] et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail ».

L’obligation du locateur de jouissance paisible des lieux est une obligation de résultat dont il ne peut s’exonérer qu’en prouvant soit la force majeure, soit la faute d’une personne dont il n’est pas responsable. De plus, le législateur, conformément à l’article 1859 du CCQ, prévoit spécifiquement que le locateur doit garantir le locataire contre les troubles de fait que pourraient causer d’autres colocataires. D’ailleurs, l’article 1860 du CCQ précise notamment ceci : « Le locataire est tenu de se conduire de manière à ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires. »

GETTY IMAGES PAR BUZBUZZER

1. 29185-4000 Québec Inc. et al. c. Centre Commercial Innovation Inc. et Metro-Richelieu Inc. (2016) QCCA 538

Me Sylvie Bouvette est avocate associée chez Borden Ladner Gervais LLP / S.E.N.C.R.L., S.R.L. Elle représente des vendeurs, des acheteurs, des coentrepreneurs, des prêteurs et des emprunteurs dans le cadre de transactions et de financements immobiliers. Elle a été sélectionnée par ses pairs pour figurer dans l’édition 2016 de The Best Lawyers in Canada® dans la catégorie droit immobilier.

Hiver 2017 —

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EN TOUTE JUSTICE

La Cour d’appel fait ensuite une analogie avec les critères de l’article 976 du CCQ qui traite des inconvénients normaux du voisinage, afin d’apprécier le comportement fautif. Elle déclare que la jouissance normale des lieux s’évalue selon les circonstances de l’affaire et la perception d’une personne raisonnable. Par analogie avec les incon­vénients normaux du voisinage, il faut en déduire, dit la Cour d’appel, que les colocataires doivent supporter le bruit et les inconvénients normaux du voisinage, sans cependant être obligés d’en subir les excès. Le caractère anormal et persistant du trouble peut donner lieu, selon les circonstances, à une diminution de loyer ou à une résiliation de bail avec ou sans dommages-intérêts, comme le prévoit l’article 1861 du CCQ qui s’énonce comme suit : « Le locataire, troublé par un autre locataire ou par les personnes auxquelles ce dernier permet l’usage du bien ou l’accès à celuici, peut obtenir, suivant les circonstances, une diminution de loyer ou la résiliation du bail, s’il a dénoncé au locateur commun le trouble et que celui-ci persiste. Il peut aussi obtenir des dommages-intérêts du locateur commun, à moins que celui-ci ne prouve qu’il a agi avec prudence et diligence ; le locateur peut s’adresser au locataire fautif, afin d’être indemnisé pour le préjudice qu’il a subi. »

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GETTY IMAGES PAR DNY59

La Cour d’appel reproche à la juge de première instance de n’avoir cherché qu’un lien de causalité entre la faute et le dommage, sans considérer l’obligation de fournir la jouissance paisible des lieux, qui est une obligation de résultat, et à laquelle était tenu le bailleur.

La juge ne pouvait donc pas se contenter de rejeter le recours en se basant sur le fait que 9185 n’a pas réussi à démontrer que le faible niveau de chiffre d’affaires découlait néces­sairement de la présence d’un bruit. Or, tel n’était pas son fardeau. La jouissance des lieux qui abrite un restaurant ne s’évalue pas en fonction de son chiffre d’affaires.

Le simple constat du fait que 9185 subissait un bruit anormal pour un restaurant et que ce bruit provenait de l’entrepôt exploité par Metro aurait dû conduire à l’affirmation que CCI n’a pas rempli sa principale obligation, laquelle constitue l’essence même du contrat de louage.

Comment le défaut d’avoir respecté son obligation de jouissance paisible peut-il être sanctionné ?

Selon l’article 1863 du CCQ, il y a trois possibilités :

a) l’exécution en nature ;

b) la résiliation du bail ; ou

c) la diminution de loyer.

L’exécution en nature n’a pas été possible puisque, malgré les efforts de CCI pour tenter de diminuer le bruit, cela n’a donné aucun résultat. La résilia­tion du bail est possible, bien que dans ce cas il s’agisse d’une résiliation pour perte partielle de la jouissance des lieux. Il importe peu que la perte soit partielle plutôt que totale, car le trouble est sérieux.

La tranquillité de la clientèle et l’absence d’ambiance sonore appropriée ne pouvaient être assurées.

Le locataire, troublé par un autre locataire ou par les personnes auxquelles ce dernier permet l’usage du bien ou l’accès à celui-ci, peut obtenir, suivant les circonstances, une diminution de loyer ou la résiliation du bail, s’il a dénoncé au locateur commun le trouble et que celui-ci persiste.

Quand la résiliation peut-elle prendre effet ? Dès qu’elle est devenue certaine, ce qui s’est concrétisé au début du mois d’avril 2011, au moment où 9185 a abandonné les lieux ; c’est la date qu’a choisie la Cour pour résilier le bail ; celle-ci a, par ailleurs, jugé approprié de diminuer de moitié le loyer entre le mois de novembre 2010 et la résiliation au 11 avril 2011.

En sus de ce qui précède, un recours en dommages-intérêts distinct de celui en résiliation de bail ou en diminution de loyer est possible. Cependant, à cet égard, la juge de première instance a eu raison de rejeter une réclamation pour perte de profits.

De plus, 9185 réclame le montant investi dans ses améliorations locatives, soit 211 345 $. Mais dans ce cas, les dommages-intérêts ne sont accordés que lorsque le locateur commun a fait défaut d’agir avec prudence et diligence.

Or, la preuve démontre au contraire que CCI est intervenue de façon diligente auprès de Metro pour corriger la situation. En conséquence, la réclamation pour les amélio­rations locatives n’a pas été accordée.

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LE

?

SAVIEZ-VOUS

SOPREMA PREND LE « LEAD » POUR LA TRANSPARENCE DES MATÉRIAUX RESPONSABLES : 141 PRODUITS VISÉS Le 19 octobre dernier, SOPREMA procédait au dévoilement des déclarations transparentes de 141 de ses produits afin de répondre aux nouvelles exigences des programmes de certification comme LEEDMD v4. Des professionnels agréés LEED et des acteurs sensibles aux enjeux du développement durable étaient présents au Centre Phi de Montréal, afin d’échanger sur l’importance des manufacturiers dans les projets de construction voués à rendre les bâtiments plus durables.

L’équipe d’iSCAN vient de compléter un projet-pilote avec la ville de Québec pour numériser en 3D et modéliser l’édifice FX Drolet en BIM, avant sa transformation. Une expertise qui constitue un actif important de gestion immobilière, aussi disponible sur interface web, et une police d’assurance pour les futurs travaux!

Me CÉLINE PLANTE, NOUVELLE VICE-PRÉSIDENTE DU BUREAU DE QUÉBEC

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Dans le cadre des fêtes du 350e anniversaire de la Ville de Boucherville, Magnus a reçu le prix remis aux six plus anciennes entreprises du parc industriel de Boucherville qui y poursuivent leurs activités depuis son implantation en 1966.

Me Éric Beauchesne, président de Joli-Cœur Lacasse Avocats, est très heureux d’annon­ cer la nomination de MeCéline Plante au poste de vice-présidente de leur établissement de Québec. Associée depuis 2008, Me Plante œuvre dans les domaines de la réalisation de garanties, du droit de la famille, des personnes et du litige civil.

LES BUREAUX EXP DE MONTRÉAL OBTIENNENT LA CERTIFICATION LEED EXP, l’une des plus grandes firmes d’archi­ tecture et d’ingénierie nord-américaines, annonce que ses bureaux situés à Montréal ont obtenu la certification LEED, décernée par le Conseil du bâtiment durable du Canada (CBDCa). EXP a obtenu des points LEED dans plusieurs catégories, notamment grâce à l’optimisation énergétique, aux systèmes électroniques certifiés Energy Star, ainsi qu’au programme de recyclage et à la réutilisation de 67 % des meubles de ses anciens bureaux.

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UN PRIX POUR MAGNUS

MAGNUS

Technoparc Montréal aimerait souhaiter la bienvenue à Me Carolina Gallo à titre de nouveau membre au sein de son Conseil d’administration. Me Gallo détient plus de 20 ans d’expérience en communications, rédaction et démarrage d’entreprises. Depuis 2013, elle évolue au sein du bureau-chef canadien de l’entreprise ABB, entreprise résidente du Technoparc de Montréal, pour occuper à ce jour le poste de Chef - relations gouvernementales Canada. Égale­ ment, elle a été administratrice dans divers conseils d’administration, dont SSQ Groupe Financier.

UN PROJET PILOTE D’ISCAN

JOLI-CŒUR LACASSE AVOCATS

TECHNOPARC MONTRÉAL

NOMINATION DE CAROLINA GALLO

BENJAMIN MOORE PRÉSENTE UNE PEINTURE COMMERCIALE UNIQUE EN SON GENRE Benjamin Moore a procédé au lancement de SCUFF-X Ultra Spec, la première peinture d’intérieur latex, conçue spécifiquement pour résister aux marques de frottement dans les environnements commerciaux très fréquentés. Cette formule innovatrice est également faible en COV, admissible aux crédits LEEDMD v4 et certifiée CHPS.

UN NOUVEAU DIRECTEUR PRINCIPAL AUX OPÉRATIONS CHEZ IMMOSTAR

Gestion HB est fière d’annoncer son partenariat avec le Parc olympique (RIO) pour la prochaine année dans le but d’y apporter de nouvelles solutions et technologies afin d’optimiser et améliorer la qualité en hygiène et salubrité. Félicitations à l’équipe.

TRAITEMENT D’EAU SANS PRODUITS CHIMIQUES : UNE TECHNOLOGIE RECONNUE FAIT SON APPARITION AU QUÉBEC BAULNE, expert CVAC, le seul distributeur au Québec de la technologie brevetée GWS pour le traitement des eaux sans produits chimiques. BAULNE se consacre à aider les propriétaires de tour de refroidissement à mettre en place des solutions vertes et intelligentes, et ce, tout en effectuant des économies substantielles.

BAULNE

IMMOSTAR

IMMOSTAR a le plaisir d’accueillir au sein de son équipe M. Christian Goupil au poste de directeur principal aux opérations.

Auparavant, directeur principal de la gestion immobilière de Groupe Dallaire de 2013 à 2017, il est entré au service du FPI Cominar où il a occupé différents postes de direction, tels que directeur de centres commerciaux et directeur immo­bilier responsable du parc immobilier de Québec. Il a également dirigé sa propre entreprise de gestion immobilière et de rénovation. Il possède une vaste expertise dans chacun des segments de l’industrie immobilière, tant commercial que résidentiel locatif et en copropriété.

UN PARTENARIAT POUR GESTION HB

MACH INVESTIT 25 MILLIONS !

Groupe Mach, propriétaire de la Plaza Sainte-Thérèse depuis 2015, et la Ville de Sainte-Thérèse, ont procédé à la première pelletée de terre marquant le début des travaux de reconstruction de la Plaza Sainte-Thérèse. Grace à ce projet de transformation majeur, certains bâtiments seront modernisés et d’autres seront remplacés par de nouvelles constructions à vocations diverses. Pendant la phase 1, Groupe Mach procèdera à la construction d’un nouvel immeuble où emménageront divers locataires gouvernementaux. Suivra la phase 2, dont l’inauguration est prévue en 2019, qui débutera par la construction d’un tout nouveau cinéma Mega Plex Guzzo de 12 salles, incluant 2 salles IMAX.

De gauche à droite : Du Groupe Mach : MM. Anthony Di Betta, directeur de construction, Cédric Constantin, chargé de projet, Pierre-Jacques Lefaivre, vice-président, immobilier, André Fortin, directeur de développement, et Vincent Chiara, président.

De la Ville de Sainte-Thérèse : Mme Sylvie Surprenant, mairesse, et MM. Armando Melo, Normand Toupin et Patrick Morin, conseillers municipaux.

DEUX NOMINATIONS CHEZ ENGIE SERVICES ENGIE Services, chef de file en intelligence énergétique depuis 25 ans, a récemment nommé M. Jean-Luc Billiani au poste de président-directeur général et M. Ivan Bel au poste de vice-président principal au développement commercial.

Détenteur d’un D.E.S.S. en thermique et régulation de l’Université Paris 7 et du centre énergétique de l’École des mines de Paris, Jean-Luc Billiani travaillera étroitement avec les équipes de direction d’ENGIE Services et avec celles de nos compagnies sœurs en Amérique du Nord, pour harmoniser les opérations du Canada et des États-Unis.

Pour sa part, Ivan Bel, qui est ingénieur mécanique électri­que diplômé de l’ESTP Paris, mettra à profit son expertise pour aider ENGIE Services à saisir les occasions d’affaires pour la gestion d’installations, les P3s et la monétisation des actifs.

ENGIE Services est un acteur majeur de l’efficacité énergétique, de la gestion d’installations et de l’externalisation pour les entreprises et les collectivités. Ses experts conçoivent, réalisent et gèrent des solutions sur mesure « intelligentes et durables » au profit de ses clients allant des aéroports aux parcs de bureaux en passant par les bâtiments industriels et militaires.

VOUS AVEZ UNE NOUVELLE BRÈVE INTÉRESSANTE ?

Faites-nous-la parvenir à nouvelles@jbcmedia.ca Si elle est retenue, elle sera publiée dans notre prochain numéro.

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Vous cherchez un entrepreneur en entretien ménager ?

Choisissez parmi les meilleurs !

L’Association des entrepreneurs de services d’édifices, Québec Inc. regroupe des entrepreneurs qui comptent pour 60 % de la main d’œuvre de l’industrie et assurent l’entretien ménager de la plupart des édifices importants dans la grande région de Montréal, de Laurentides-Lanaudière, de la Montérégie, de la Mauricie et de l’Outaouais. Pour adhérer à l’association, les membres doivent respecter les règlements qui constituent une garantie que leurs services d’entretien ménager respectent les lois. Faites confiance à nos équipes de service de nettoyage industriel pour un ménage de qualité.

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