Maintenance volume 8 - numéro 4 by JBC Média inc.

VOLUME 8 | NUMÉRO 4

L’IMMOBILIER

DU FUTUR

PP 41614528

Fiez-vous à une équipe attentionnée et bienveillante pour prendre soin de vos lieux de travail, partout au Québec. Roy. Une entreprise de confiance depuis plus de 60 ans. Entretien ménager • Gestion technique Après-sinistre • Sécurité • Mobilis

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MOT DE L'ÉDITEUR

ÉDITEUR Jacques Boisvert JOURNALISTES Yasmina El Jamaï, Catherine Florès, Emmanuelle Gril, Johanne Landry et Sylvie Lemieux JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

RESPONSABLE DE LA QUALITÉ DES CONTENUS Johanne Landry COLLABORATION À CE NUMÉRO Andrée De Serres, Brigitte Dupuis, Sylla Maldini et Serge Rioux RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES Christine Barozzi, Catherine Faucher et Anne-Marie Trudel PRODUCTION Supervision : Edith Lajoie Conception graphique et mise en page : Carole Bordeleau pour Carbodesign

REGARD VERS LE FUTUR

PHOTOGRAPHES Denis Bernier et Roxane Paquet PHOTO EN PAGE COUVERTURE © Getty Images par PeopleImages PUBLICITÉ Souk Vongphakdy Responsable des ventes Arianne Jobin-Chamberland Conseillère aux ventes Najat El Manir Responsable des projets spéciaux Montréal 450 670-7770

Jacques Boisvert jacques.boisvert@jbcmedia.ca

Annonces publicitaires : Lan Lephan

Québec 418 317-0669

ADMINISTRATION Edith Lajoie Responsable des opérations et de l'expérience client COMPTABILITÉ Catherine Faucher Philippe Bérubé CPA ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS Convention n PP 41614528 o

ADRESSE DE RETOUR 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 ABONNEMENTS www.jbcmedia.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Maintenance immobilière. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître. L’éditeur se réserve le droit de refuser l’insertion de toute publicité.

ISSN 1925-7988

Partenaire de :

Le magazine Maintenance immobilière est publié par JBC Média inc. Président : Jacques Boisvert

e numéro automnal du magazine est passablement axé sur l’immobilier du futur, un thème très actuel, cher à BOMA Québec et à ses membres. Son président, Bruno Turcotte, et sa directrice générale, Linda Carbone, nous accordent une entrevue très enrichissante sur le sujet. Soyons réalistes : l’informatisation accrue des immeubles, la présence de nombreux capteurs et l’arrivée de l’intelligence artificielle, notamment, ne sont pas sans dangers sur le plan de la sécurité des systèmes et de l’information. Se prémunir contre les attaques cybernétiques constitue donc un enjeu d’une importance capitale. Être à l’abri de pertes de données et, surtout, ne pas faillir à la sécurité des locataires et des employés s’avère crucial. C’est pourquoi nous vous présentons, en complément, un grand dossier sur le sujet. Pour leur part, dans la chronique Savoir et formation, notre spécialiste Andrée De Serres, accompagnée de Sylla Maldini, traite des impacts de la numérisation, des mégadonnées et de l’intelligence artificielle sur les modèles d’affaires des acteurs en immobilier. Connaissez-vous Marie-Claude Lavoie ? Elle occupe le poste de vice-rectrice associée, Gestion immobilière, à l’Université Concordia. La journaliste Emmanuelle Gril l’a rencontrée pour discuter de son parcours professionnel et de son travail au quotidien. Le portefeuille immobilier de Concordia comprend 63 immeubles et près de 500 000 m2 de surface habitable. La gestion immobilière regroupe environ 175 employés, qui sont sous la responsabilité de cette professionnelle chez qui la « fibre universitaire » ne s’est jamais altérée ! Selon vous, combien coûte l’élimination de 450 grammes de saleté dans un immeuble ? Pour le savoir, ne manquez pas de lire la chronique de notre expert en hygiène du bâtiment, Serge Rioux. Si vous avez de l’argent à perdre, beaucoup d’argent à perdre, n’entretenez pas vos toitures. Guy Lalonde, architecte et expert en toiture depuis 25 ans, explique ce à quoi vous vous exposez si vous négligez l’inspection et l’entretien de la toiture de votre bâtiment. En complément au programme, un excellent article de la journaliste Catherine Florès sur les moisissures.

2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9

Prenez aussi connaissance de la chronique de notre collaboratrice Brigitte Dupuis, qui porte un regard à 360˚ sur les réseaux d’énergie. Un univers à explorer !

Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771

Bonne lecture !

info@jbcmedia.ca

www.jbcmedia.ca

Jacques Boisvert Éditeur MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : HIVER 2018

SOMMAIRE

14 5 BOMA QUÉBEC À quoi ressemblera l’immeuble du futur? Par Johanne Landry 10 SAVOIR ET FORMATION Vers la gestion globale des immeubles Par Andrée De Serres et Sylla Maldini 14 RENCONTRE AVEC MARIE-CLAUDE LAVOIE Continuer à apprendre Par Emmanuelle Gril 18 DOSSIER Comment réduire les risques d’attaques cybernétiques en gestion immobilière

Rédaction et synthèse par Yasmina El Jamaï 24 HYGIÈNE DU BÂTIMENT Plus de 500 $ pour éliminer 450 grammes de saleté ! Par Serge Rioux

26 MOT DU PRÉSIDENT DE BOMA QUÉBEC L'innovation comme moteur de changement

Par Bruno Turcotte

28 REGARD L’Internet des objets et l’intelligence artificielle s’invitent dans la gestion des immeubles Par Catherine Florès 31 TENDANCES ET INNOVATIONS Un regard à 360˚ sur les réseaux d’énergie

Par Brigitte Dupuis 4

MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : HIVER 2018

18 35 ENTRETIEN DES TOITURES Ce que vous avez à perdre lorsque la toiture de votre bâtiment n’est pas entretenue

Par Yasmina El Jamaï

38 LUTTE CONTRE LES MOISISSURES La solution la plus performante demeure votre vigilance

Par Catherine Florès

42 LÉGALISATION DU CANNABIS Les points à surveiller pour les propriétaires immobiliers

Par Emmanuelle Gril

44 GESTION D'UN CONTRAT D'ENTRETIEN Viser la performance

Par Sylvie Lemieux

46 LE SAVIEZ-VOUS ?

INDEX DES ANNONCEURS AESEQ 41

Lafleur & Fils inc. 43

Bitumar 36

Le Groupe Alfid inc. 34

BOMA Québec 7, 33

Le Groupe Charbonneau 27

Comité paritaire région de Québec 11

Les Services Ménagers Roy ltée 2

Conciergerie SPEICO inc. 25

Mat Tech 12

Le Groupe Gesfor Poirier, Pichin 8

Mikadoweb solutions inc. 23

GDI Services (Québec) SEC 48

Pompes & Moteurs MLV 29

Gestion Hygiène du Bâtiment inc. 17

Société en commandite Gaz Métro Plus 9

GSF Canada inc. 47

Toitures Raymond & Associés 37

BOMA QUÉBEC

À QUOI RESSEMBLERA L’IMMEUBLE DU FUTUR ? PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

Tourné vers un milieu de vie confortable et agréable, tous ses systèmes technologiquement branchés et reliés, blindé contre les cyberattaques, résilient lorsque surviennent des catastrophes et au point net zéro quant à sa consommation d’énergie : voilà les tendances de l’immobilier commercial.

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

leur retour de BOMEX Calgary, événement organisé par BOMA Canada cette année sur le thème « Embracing change », Linda Carbone et Bruno Turcotte, respectivement directrice générale et président de BOMA Québec, nous parlent des immeubles de demain dont il a été largement question au cours des diverses conférences. VERS DES SYSTÈMES CYBERBLINDÉS Avec les avancées de la technologie, nos immeubles sont de plus en plus branchés par l’intermédiaire de leurs différentes composantes et de leurs divers systèmes… qui deviennent autant de portes d’entrée pour les malveillants. Trente-trois points les rendent vulnérables, apprend-on dans le document Addressing cyber risks in commercial real estate building operations publié en ligne par BOMA Canada (voir notre article sur le sujet dans ce numéro). Bruno Turcotte rapporte l’exemple d’une cyberattaque qui s’est produite via le programme d’entretien d’un aquarium dans un hall d’entrée, par lequel la personne malveillante a eu accès au système global de l’immeuble et donc à la capacité technique de perturber MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : HIVER 2018

BOMA QUÉBEC

sous-sol, rendant ainsi l’édifice plus vulnérable en cas d’inondation, est un exemple. Nos façons de construire traditionnelles sont appelées à changer. Partout, on haussera les critères par rapport à l’étanchéité, à la résistance des toitures ou à la capacité des systèmes mécaniques et électriques de fonctionner même pendant des épisodes météorologiques intenses », rapporte M. Turcotte. « Dorénavant, les locataires demanderont aux propriétaires quel est leur plan de résilience en cas de catastrophe, car ils s’attendent à une reprise rapide de la capacité d’opération », ajoute Linda Carbone. CONSOMMATION ÉNERGÉTIQUE NETTE ZÉRO Des bâtiments à consommation énergétique nette zéro commencent à faire leur apparition. « Le Défi énergie que nous avons lancé au printemps dernier va dans cette orientation, celle de capter de l’énergie pour diminuer l’achat externe. C’est l’avenir », souligne Mme Carbone.

GETTY IMAGES PAR VIKTORCVETKOVIC

le fonctionnement de l’éclairage, des ascenseurs, de la climatisation ou des stationnements, entre autres. « Les immeubles du futur devront sécuriser leur réseau interne pour prévenir les intrusions », met-il en garde les gestionnaires. Ainsi, les entreprises de services qui ont accès à l’immeuble et aux systèmes dont elles assurent la maintenance devront enquêter davantage sur le personnel qu’elles embauchent. « C’est déjà commencé, les premiers qui ont eu à le faire sont les entreprises d’entretien ménager, car leurs employés ont accès à tous les bureaux, souvent le soir ou la nuit alors qu’ils sont seuls », rappelle Bruno Turcotte. CATASTROPHES NATURELLES ET RÉSILIENCE Ces dernières années, on a vu une augmentation des catastrophes naturelles – ouragans, tornades, inondations – qui pourraient d’ailleurs aller en s’intensifiant au fil des ans. « Les immeubles du futur devront avoir une conception qui diminuera le risque d’arrêt des systèmes ou d’empêchement d’utiliser le bâtiment. L’habitude de placer les entrées électriques et les transformateurs au 6

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Est-ce réaliste de penser qu’une grande majorité d’immeubles puisse atteindre une consommation énergétique nette zéro ? « Ce n’est pas pour demain matin, répond Linda Carbone. C’est probablement plus facile avec les constructions neuves qu’avec les anciens bâtiments. » Bruno Turcotte poursuit : « Ce sont des investissements, il faut sortir des sentiers battus. Mettre à profit les nouvelles technologies comme les panneaux solaires, utiliser les programmes gouvernementaux, il y en a toute une panoplie. Il faut obtenir la participation active des occupants qui doivent aussi gérer l’énergie qu’ils consomment. Éteindre les ordinateurs la nuit et la fin de semaine, fermer les lumières, optimiser le refroidissement de la salle des serveurs ou récupérer la chaleur en hiver ; s’ils ne le font pas, on ne peut pas arriver à réduire l’achat d’énergie de façon importante. » Comment un gestionnaire d’immeuble peut-il susciter cette collaboration ? « En démontrant aux locataires qu’ils y gagneront eux aussi, qu’ils en bénéficieront si les frais d’exploitation diminuent », répond Bruno Turcotte, faisant remarquer par ailleurs que le retour sur investissement est assez rapide. La technologie permet en outre aux locataires de gérer eux-mêmes leur environnement immédiat, de moduler l’éclairage ou la température, par exemple : laisser entrer plus ou moins de soleil, pour réduire les besoins de climatisation ou pour éclairer plus efficacement selon le moment de la journée. Mieux encore, des pellicules intelligentes sont actuellement en développement, rapporte Bruno Turcotte ; elles pourront servir de capteurs d’énergie, comme les panneaux solaires. « L’ensoleillement dans un grand bâtiment peut devenir une source extraordinaire de captation d’énergie », insiste-t-il.

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EXPERTISES DU GROUPE GESFOR › Programme de gestion de la qualité de l’air › Programme de gestion des dégâts d’eau › Programme d’inspection et d’entretien des systèmes de CVCA › Programme de gestion et de lutte contre la légionelle › Registre des matières dangereuses (amiante, moisissures, plomb, mercure, silice, BPC) › Analyse des lacunes (gap analysis) › Évaluation du radon et mesures d’atténuation › Évaluation de l'état de la propriété › Évaluations environnementales de site et audits environnementaux › Thermographie de la toiture et des façades

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L’INTELLIGENCE TECHNOLOGIQUE L’évolution technologique, on en parle, on la vit, on constate que ce qui semblait impossible hier est chose courante aujourd’hui. « La technologie devient intelligente. Elle va permettre d’augmenter la performance des bâtiments à plusieurs égards, le plus évident étant le volet opérationnel », commente Bruno Turcotte. En effet, un bâtiment intelligent améliore le fonctionnement général, la rapidité d’exécution et de réaction. « On pense parfois que ça demande d’énormes investissements, mais plus ça progresse, plus c’est facile de connecter ensemble des applications qui se parlent. L’intégration des systèmes constitue d’ailleurs le défi actuel. Nous sommes même rendus à avoir recours à des applications qui aident à gérer les tâches d’équipe. Dans nos bâtiments, nous sommes à tester des programmes simples qui utilisent les appareils cellulaires ; tous nos employés en ont un, les données se partagent, et chaque membre d’une équipe de maintenance, par exemple, sait sur quoi son collègue travaille et quelles situations il a réglées. Ça évite que deux personnes fassent la même chose et ça réduit les déplacements à l’intérieur de l’immeuble. Chacun reçoit un plan de travail sur son cellulaire, se connecte à ses tâches et change ses priorités si nécessaire », explique Bruno Turcotte, qui est aussi vice-président immobilier et ressources matérielles chez La Capitale assurances et services financiers. UN IMMEUBLE TENDANCE Dans le cadre du BOMEX Calgary, Bruno Turcotte a eu l’occasion de visiter The Edison, un bâtiment qui illustre bien la tendance en immobilier commercial : des investissements pour agrandir le hall d’entrée et ajouter un foyer et une bibliothèque ; et dans la tour, un gymnase, un espace lounge, des salles de conférence communes qui donnent aux locataires l’accès aux plus récentes technologies audiovisuelles, et même un espace pour les chiens sur la toiture, énumère-t-il. « La tendance est de créer une atmosphère détendue pour que les occupants y passent des journées agréables, d’un espace à l’autre, alors qu’ils

peuvent utiliser plusieurs endroits pour se ressourcer ou pour se rencontrer. Les réunions ailleurs que dans le bureau changent la dynamique. Oui, ce sont des investissements importants, oui, ça occupe des pieds carrés qu’on ne peut pas louer, mais ça rend le bâtiment plus attractif », soutient Bruno Turcotte. The Edison va plus loin encore grâce à un concept marketing qui crée une image de marque. Les aires communes, par exemple, sont aménagées dans un style qui s’harmonise avec le concept du nom, des pellicules sur les portes d’ascenseur les ornent de dessins d’ampoules ou de pièces d’ingénierie, bref, le design confère un caractère qui renforce cette image de marque. « Un reposition nement de bâtiment qui se rend jusque-là, c’est assez nouveau », commente Bruno Turcotte.

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« Nous n’avons pas de boule de cristal pour prédire ce que deviendront les immeubles du futur, mais on constate qu’ils ont de plus en plus d’espaces communs à la disposition des locataires, ou des endroits pour garer les vélos et des douches, par exemple, ce qu’on ne voyait pas il y a 10 ans seulement. Aujourd’hui, les gens à cravate roulent en BIXI, et les propriétaires d’immeubles doivent répondre à leurs nouveaux besoins. Quels seront ces besoins dans cinq ans ? Quelle sera la prochaine étape ? L’évolution technologique est extrêmement rapide et laisse entrevoir des possibilités qu’on peut à peine décrire », conclut Linda Carbone.

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SAVOIR ET FORMATION

VERS LA GESTION GLOBALE DES IMMEUBLES Andrée De Serres

Les impacts de la numérisation, des mégadonnées et de l’intelligence artificielle sur les modèles d’affaires des acteurs en immobilier.

Sylla Maldini

Andrée De Serres (Ph. D.), titulaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier et directrice de l’Observatoire et centre de valorisation des innovations en immobilier, ESG UQAM Sylla Maldini, étudiant à la maîtrise ès sciences de la gestion et assistant de recherche, Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier, ESG UQAM

omment la révolution 4.0 touche-t-elle les différents et nombreux acteurs qui évoluent dans l’écosystème immobilier ? Les innovations technologiques ouvrent la voie à de nouvelles possibilités pour les intervenants dans plusieurs phases du cycle de vie des immeubles. Ces innovations ont contribué à rendre les immeubles plus intelligents. Elles constituent la première génération d’innovations dont les impacts menacent les façons de faire et les modèles d’affaires traditionnels en construction et en exploitation d’immeubles tout en créant de nouvelles opportunités pour ceux qui savent les saisir. Le défi est d’apprendre comment bien jouer ses cartes dans ce nouvel univers numérisé. Il est urgent d’adapter ou de renouveler son modèle d’affaires, car une autre perturbation encore plus importante se profile déjà à l’horizon : celle de l’intelligence artificielle et de l’appren tissage profond des mégadonnées. La première génération d’innovations en ce qui concerne le bâtiment intelligent est née de deux séries d’évolutions. La première série a eu pour effet de transformer les modes de construction : • la construction industrialisée et la robo tisation : on produit de plus en plus des modules ou des parties du bâtiment en usine avec des personnes ou avec des robots ; par exemple, de grands immeubles sont maintenant produits module par module en usine et sont transportés sur le chantier ; • l’utilisation d’imprimantes 3D pour produire certaines parties ou certaines pièces des bâtiments ; on commence même à produire des bâtiments complets ;

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• l’utilisation d’outils logiciels de modélisation, comme BIM, REVIT, Autocad et autres, qui permettent de produire des maquettes ou des avatars numériques des plans des bâtiments. Une autre série d’innovations numériques touche plus particulièrement la phase d’exploi tation des immeubles qui profite aussi des avancées dans ce domaine. De nombreux syst èmes intelligents ont également été développés à différentes fins. Par exemple : • en gestion technique du bâtiment (GTB) ; • en efficacité écoénergétique ; • en maintenance assistée par ordinateur (GMAO) ; • en connectivité des objets (Internet des objets, IoT). Cependant, tout n’a pas pour autant été accompli à ce jour ! Une grande course est maintenant lancée pour développer et offrir de nouveaux services de gestion des bâtiments intelligents permettant d’intégrer les outils des phases de conception / construction à ceux de la phase d’exploitation. On vise concrètement la gestion intégrée et globale des propriétés immobilières. DES PRATIQUES INNOVATRICES L’utilisation de ces innovations technologiques implique des adaptations aux pratiques et aux modèles d’affaires par les différents acteurs qui interviennent à chacune des phases du cycle de vie des bâtiments et qui changent leurs relations. Elles représentent des sources d’importantes perturbations et remettent en question les chaînes de valeur traditionnelle.

Il faut maintenant réussir à transformer ces innovations technologiques en innovations managériales et organisa tionnelles si l’on veut parvenir à en capturer la valeur financière. La valorisation des innovations tech n o lo g i q u e s n é c e s s i t e s o u v e n t l e développement de nouvelles pratiques managériales et organisationnelles. Le développement de ces pratiques managériales innovatrices vise à intégrer de façon de plus en plus concrète les services de la phase de conception / construction à ceux de la phase d’exploitation. Cela va même plus loin : il faut se rapprocher de l’utilisateur final des espaces, le locataire, particulièrement dans le domaine des immeubles commerciaux.

VALORISER L’EXPÉRIENCE CLIENT Voilà que ces façons de faire semblent basculer sous l’influence des nouvelles technologies du bâtiment intelligent. Par exemple, les acteurs de la construction et des infrastructures de bâti ment retirent plusieurs avantages du fait de connaître à l’avance les attentes des occupants de l’immeuble : en développant une relation directe avec l’usager ultime des espaces, ils sont en

Le respect du décret, l’affaire de tous.

Cycle de valorisation des innovations

Le choix des systèmes et des équipements liés à l’exploitation des bâtiments est en général effectué sans l’implication directe des locataires ou des occupants. Dans le mode traditionnel, les décisions concernant les caractéristiques du bâtiment et de ses systèmes d’exploi tation, ou de tout ce qui fait partie de l’infrastructure, sont prises par les acteurs qui interviennent à la phase de conception-construction. Cette façon de faire est fortement influencée par le fait que c’est le propriétaire qui assume les investissements initiaux, l’occupant bénéficiant des choix effectués en amont du temps de son occupation des espaces, ou les subissant, sans être impliqué dans le processus de prise de décision.

RÉGIONS DESSERVIES BAS-SAINT-LAURENT

CÔTE-NORD

SAGUENAY-LAC-SAINT-JEAN

NORD-DU-QUÉBEC

CAPITALE-NATIONALE

GASPÉSIE-ÎLES-DE-LA-MADELEINE

MAURICIE

CHAUDIÈRE-APPALACHES

ESTRIE

CENTRE-DU-QUÉBEC

ABITIBI-TÉMISCAMINGUE

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cpeep.com MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : HIVER 2018

SAVOIR ET FORMATION

mesure de mieux répondre à ses attentes en adaptant l’infrastructure en conséq uence. Du même coup, ils améliorent leur positionnement pour capter une part de la valeur additionnelle pouvant être générée par le bâtiment intelligent. On entre dans l’ère de l’expérience client ! Suivre et mieux connaître les nouvelles attentes des futurs occupants et locataires des lieux est susceptible en effet d’influencer de façon significative les choix liés à la performance du bâtiment et à ses nombreux systèmes : système de sécurité, système d’accessibilité et de mobilité dans le bâtiment ; système d’efficacité énergétique ; système d’eau ; réseau de capteurs permettant de contrôler et d’ajuster les autres systèmes d’exploitation ; gestion de l’entretien et du maintien, etc. Pourquoi ne pas alors impliquer les occupants en tant que parties prenantes dans les comités de planification et participer du même coup avec le propriétaire de l’immeuble à la création et au développement d’une véritable expérience client ? Voici quelques exemples permettant de mieux comprendre l’utilité de cette consultation. L’efficience écoénergétique d’un bâtiment n’est plus uniquement une question de coûts : elle est devenue pour de nombreuses organisations du secteur public et du secteur privé un choix straté gique qui se reflète par l’adoption de pratiques responsables sur le plan social et sur celui du développement durable. Les espaces occupés

par ces organisations doivent respecter ces principes. Ils auraient avantage à être dotés de systèmes permettant de calculer leurs cibles écoénergétiques et leur amélioration année après année. Un bâtiment neuf sera certainement plus attirant s’il est déjà performant au chapitre énergétique et à celui du bilan carbone. Un bâtiment existant peut faire l’objet de rénovations pour répondre à ces attentes des clients. La performance écoénergétique doit être mesurée et démontrée à l’aide de système de contrôle et de surveillance. On peut évaluer la part de la consommation ou de la production de gaz à effet de serre (GES) attribuable à l’usage du locataire et lui en faire rapport pour qu’il puisse s’en servir pour sa propre stratégie de réduction de son empreinte carbone. Si c’est un bâtiment existant, on peut présenter au locataire les projets d’amélioration de l’efficacité énergétique et intégrer un bail vert au bail commercial. Il serait coûteux de modifier les systèmes de chauffage, ventilation et conditionnement de l’air (CVCA) d’un immeuble qui ne répond pas à ces attentes. Il s’avère aussi pertinent pour l’équipe de conception / construction de consulter le plus tôt possible le responsable ou le champion du développement durable de l’organisation qui occupera les lieux. Sa propre organisation lui aura probablement fixé des cibles de performance alignées avec l’usage des espaces : par exemple, le gestionnaire en développement durable peut avoir des cibles de réduction de GES à atteindre.

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Des employés heureux au travail sont plus enclins à être plus performants et à demeurer dans leur entreprise : se préoccuper de leur bien-être et de leur confort devient un élément important dans la stratégie des employeurs.

GETTY IMAQGES PAR RIDOFRANZ

On devrait aussi consulter le gestionnaire des ressources humaines à qui l’on a fixé des cibles liées cette fois à la performance et à la rétention des employés de l’organisation. Des employés heureux au travail sont plus enclins à être plus performants et à demeurer dans leur entreprise : se préoccuper de leur bien-être et de leur confort devient un élément important dans la stratégie des employeurs. On peut se référer aux nouvelles certifications de bâtiment durable, comme WELL et Fitwel, pour avoir plus d’information sur les façons testées pour mesurer le bien-être et le confort des occupants. Ces gestionnaires peuvent être intéressés par de nouveaux services et produits de connectivité. Ils pourraient aussi être consultés dès la phase de conception-construction. DES LOCATAIRES PLUS INTÉRESSÉS Les locataires veulent aussi que les espaces qu’ils occupent soient flexibles, dans le but de pouvoir les adapter selon leurs besoins appelés à évoluer. Cette tendance a bien été démontrée par le succès de WeWork, dont le modèle d’affaires s’appuie sur sa flexibilité et son agilité à pouvoir aménager ses espaces selon les besoins spécifiques et évolutifs de chacun des membres de sa commu nauté d’usagers. De même, un locataire pourra souhaiter suivre en continu le taux et le type d’occupation des espaces grâce à un réseau de capteurs dispersés à l’intérieur des espaces loués dans le but de maximiser l’efficacité de l’occupation. Les acteurs peuvent trouver des moyens innovateurs de

présenter le plus tôt possible au client la valeur de chaque espace utilisé dans le processus de décision concernant l’aménagement des espaces. On peut aussi mesurer l’obsolescence des installations et des équipements et planifier les interventions. En cas de projet de rénovation, les systèmes intelli gents peuvent contribuer à démontrer au client la valeur générée par les nouvelles installations. Il y a de multiples avantages à intégrer les parties prenantes dans le processus de prise de décision afin d’obtenir des informations précieuses et utiles pour orienter les choix associés à la performance du bâtiment et de ses systèmes. C’est une façon d’innover dans le développement de l’expérience client. C’est aussi une façon d’apprendre à optimiser l’usage des systèmes intelligents qu’on installe dans les bâtiments et d’en capturer une valeur additionnelle, qui peut se mesurer par la satis faction de ses locataires. Pour faciliter cette transition vers la numérisation, la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier de l’ESG UQAM a récemment créé l’ImmoLab 4.0, l’Observa toire et centre de valorisation des innovations en immobilier. Sa mission est d’accompagner les acteurs de l’écosystème de l’immobilier dans l’accélération de l’adoption des innovations technologiques et dans leur transformation en innovations managériales et organisationnelles permettant d’ajuster leurs pratiques et leurs modèles d’affaires en vue de développer leur propre façon de capturer la valeur ajoutée des innovations numériques. Y participerez-vous ? MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : HIVER 2018

RENCONTRE AVEC…

MARIE-CLAUDE LAVOIE CONTINUER À APPRENDRE PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

Soif d’apprendre, esprit curieux et remarquable polyvalence sont sans doute les caractéristiques qui représentent le mieux Marie-Claude Lavoie. Avec 22 ans d’expérience à sa feuille de route, elle relève depuis avril dernier de nouveaux défis à l’Université Concordia. JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

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arie-Claude Lavoie occupe le poste de vice-rectrice associée, Gestion immobilière, pour l’établissement d’enseignement. Un emploi qui vient stimuler sa « fibre universitaire », comme elle l’avoue elle-même. « Je crois beaucoup en l’éducation, d’ailleurs j’en bénéficie depuis plus de 20 ans ! C’est ce qui permet de former les générations de demain, le futur de la société. Travailler à Concordia est une sorte de retour aux sources pour moi », confie-t-elle. SE FORMER POUR PROGRESSER Il faut dire que Mme Lavoie a toujours eu sa propre formation à cœur. Après un DEC en mécanique du bâtiment obtenu au Cégep de Jonquière en 1995, elle commence sa carrière dans le domaine de la gestion immobilière. Issue d’un milieu d’entrepreneurs de la construction, elle a baigné depuis toujours dans cet univers. Pour elle, il a donc été tout naturel d’opter pour ce champ d’activité. Âgée de moins de 20 ans, elle fait ses premières armes en gérant un portefeuille immobilier commercial à la grandeur du Canada. Parallèle ment, tout en continuant à travailler et à enchaîner les postes de responsabilités, elle entame un baccalauréat en administration des affaires à l’Université du Québec à Montréal, puis une maîtrise en formation dans le même établissement. Elle termine aussi une maîtrise en génie de l’environnement à l’École de technologie supérieure, suivie d’un doctorat en ingénierie, pour lequel elle doit encore rédiger sa thèse. « J’aime apprendre et acquérir de nouvelles connaissances. Le savoir est le plus beau des cadeaux », soutient-elle. UNE CARRIÈRE DIVERSIFIÉE Sa soif d’apprentissage et de découverte, MarieClaude Lavoie l’a aussi transposée dans sa vie professionnelle. En effet, elle considère que seule la diversité des apprentissages permet de bien cerner les enjeux des différents portefeuilles immobiliers. « Je voulais toucher le maximum de secteurs possibles. Alors je me suis tournée vers le domaine de l’expertise dès 2000 et j’ai fait de la consultation dans le cadre de nombreux projets pour plusieurs clients, le Palais des congrès, la Place Montréal Trust, Loto-Québec, Place du Parc, etc. Dans ce contexte, je mettais sur pied les équipes techniques nécessaires pour réaliser le programme d’entretien préventif des immeubles », mentionne-t-elle.

Poursuivant sur sa lancée, elle devient en 2003 directrice des opérations dans le cadre d’un contrat de BLJC avec la Banque Royale pour la région du Québec et de l’Atlantique. Elle est responsable de la gestion et du rendement financier et opérationnel de 325 édifices représentant 2,8 millions de pieds carrés pour un budget de 90 M$. « Il fallait effectuer une gestion très énergique du point de vue des coûts d’exploitation, car nous étions comparés à d’autres régions du Canada. Ce fut un très beau défi », se souvient-elle. En 2005, elle passe au service de l’Université de Montréal, où elle va assurer la gérance et l’inten dance du secteur centre, composé de 14 pavillons, en plus de voir à la gestion des baux et des ententes de location. « Je devais notamment m’occuper du rectorat, c’est-à-dire du pavillon Roger-Gaudry. J’ai eu un coup de foudre instantané pour ce bâtiment ! », avoue-t-elle. Toujours à l’affût de nouvelles occasions d’appren dre, Marie-Claude Lavoie accepte en 2008 le poste de chef aux infrastructures et directrice de projets-agrandissement du garage à la direction de l’entretien et de l’ingénierie de la Société de transport de Laval. Cet emploi lui permet de mieux connaître le secteur des bâtiments industriels. Ensuite, en 2010, elle est recrutée par la Société québécoise des infrastructures (autrefois appelée Société immobilière du Québec) ; elle y assure la direction immobilière pour la Rive-Sud et l’est de Montréal. « J’étais responsable de la gestion d’un parc d’immeubles gouvernemental composé d’édifices variés comme des postes de police, notamment le quartier général de la Sûreté du Québec, des palais de justice, des tours de bureaux, des centres de transport, etc. », énumère-t-elle. Transférée aux projets majeurs pour tout l’est du Québec, elle supervise dès lors la rénovation d’hôpitaux et la construction de nouvelles prisons – celles de Sorel et d’Amos, par exemple –, des projets dont la valeur tourne aux alentours de 300 M$. En 2015, c’est la Ville de Montréal qui sollicite son expertise, une offre qu’elle ne peut refuser. « Je suis une Montréalaise d’adoption et de cœur, j’aime ma ville. J’y ai vu une belle façon d’apporter ma contribution », explique-t-elle. À titre de directrice du Service de la gestion et planification immo bilière, elle hérite d’un vaste mandat : elle est MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : HIVER 2018

RENCONTRE AVEC MARIE-CLAUDE LAVOIE

« Cela a été un privilège pour moi d’accepter ce poste. J’ai eu un coup de cœur pour cette organisation, dont je partage entièrement les valeurs. Les gens que j’y rencontre et avec qui je travaille sont extraordinaires. » – Marie-Claude Lavoie

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

responsable d’un parc comptant 674 immeubles sur tout le territoire de l’île de Montréal. L’hôtel de ville, mais aussi des bâtiments administratifs, patrimoniaux, des bibliothèques, des postes d’incendie, des centres de traitement de matières résiduelles, etc. Elle gère aussi une équipe de plus de 700 personnes, incluant directeurs, chefs de division et de section, contremaîtres, profes sionnels, techniciens, ouvriers spécialisés. Au total, elle assure la gestion d’un budget annuel de fonctionnement de 163 M$ et de 130 M$ de projets. « Ce fut mon mandat le plus difficile sur le plan de la gestion des ressources humaines et de la complexité. C’est également durant cette période que j’ai eu l’occasion de travailler en étroite collaboration avec le palier politique de la ville. Ce fut une expérience extrêmement intéressante, j’ai vu à la construction de bibliothèques, de piscines, d’arénas, bref, de structures destinées aux citoyens », se rappelle-t-elle. LE RETOUR AUX SOURCES En avril 2018, elle répond à l’appel de l’Université Concordia, ce qui constitue pour elle une sorte de retour aux sources compte tenu de son vif intérêt pour le milieu de l’éducation. « Cela a été un privilège pour moi d’accepter ce poste. J’ai eu un coup de cœur pour cette organisation, dont je partage entièrement les valeurs. Les gens que j’y rencontre et avec qui je travaille sont extra ordinaires », affirme Mme Lavoie. Le portefeuille immobilier de Concordia comprend 63 immeubles et près de 500 000 m2 de surface 16

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habitable. La gestion immobilière compte environ 175 employés, qui sont sous sa responsabilité. Marie-Claude Lavoie supervise toutes les unités de la gestion immobilière, notamment le Département de la planification et du développement, la gestion des propriétés, la gestion de projets, les services administratifs et tous les programmes connexes, y compris la performance des bâtiments. Parmi les importants projets qui apparaissent sur son écran radar figure un nouveau pavillon des sciences sur le campus Loyola, qui sera consacré à la recherche. Mais elle doit aussi travailler à réduire le déficit d’entretien des bâtiments de l’Université, un enjeu récurrent dans tous les parcs immobiliers publics. « Ce faisant, on s’assure que les bâtiments auront la durée de vie la plus longue possible », dit-elle. Heureuse de travailler avec une équipe qu’elle qualifie de passionnée, de compétente et de très engagée, elle se dit privilégiée d’évoluer dans un tel environnement. Elle y trouve l’inspiration qui la pousse à aller plus loin tout en continuant à cultiver sa passion pour son métier. « Ce que j’adore dans mon domaine, c’est la diversité des dossiers. Lorsque j’arrive le matin au travail, bien sûr j’ai ma programmation, mais je ne sais jamais ce qui va arriver : un problème sur un chantier, un locataire qui éprouve une difficulté, un dégât d’eau… Ce n’est jamais pareil, c’est une sorte de désorganisation organisée ! On œuvre dans un milieu vivant, chaque bâtiment a sa propre person nalité, avec ses bonnes et ses mauvaises journées.

On apprend à le connaître et à travailler avec lui », analyse-t-elle.

espaces d’enseignement traditionnels en lieux d’apprentissage collaboratif.

DES DÉFIS À LA PELLE Comment voit-elle les défis qui attendent le porte feuille immobilier de Concordia et des universités en général ? « Le déficit d’entretien et la nécessité de maintenir les actifs sont des problématiques importantes, mais également l’offre d’espaces répondant aux besoins de notre clientèle, et ce, dans le respect des meilleures pratiques. En tant qu’établissement d’enseignement, nous nous devons de donner l’exemple, de bâtir des édifices responsables, de réduire la production de gaz à effet de serre, la consommation énergétique, etc., puisqu’on le sait, le secteur du bâtiment est un joueur important », affirme-t-elle.

En ce qui concerne précisément la profession de gestionnaire immobilier, elle estime que plus que jamais, elle doit rester à l’affût de ce qui se fait ailleurs. « Les modèles et les références ne sont plus uniquement locaux, mais mondiaux. On se doit d’assurer une certaine vigie du marché pour faire en sorte d’utiliser les meilleures technologies et les meilleures pratiques, pour faire avancer notre domaine », conseille-t-elle. Pour demeurer compétitif, il faut aussi être en mesure d’offrir des immeubles présentant une flexibilité accrue sur le plan des usages. « Puisqu’on construit un édifice pour 30 ou 40 ans, on doit être capable de prévoir ses futurs usages sans avoir à tout défaire et tout reconstruire. Cela nécessite de constamment pousser la réflexion plus loin afin de devancer les besoins », assure-t-elle. Pas de doute, Marie-Claude Lavoie a encore une foule de défis à relever et aura de nombreuses occasions d’apprendre.

Autre enjeu majeur selon elle : répondre aux besoins croissants de la recherche universitaire, qui nécessite des infrastructures particulières. Il faut aussi amorcer la transition et transformer les

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CYBERATTAQUES

DOSSIER

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COMMENT RÉDUIRE LES RISQUES D’ATTAQUES CYBERNÉTIQUES EN GESTION IMMOBILIÈRE RÉDACTION ET SYNTHÈSE PAR YASMINA EL JAMAÏ

Un guide pour améliorer la sécurité cybernétique a été conçu par BOMA Canada pour aider les propriétaires de bâtiments et les gestionnaires immobiliers à avoir plus de contrôle dans un contexte où les cybermenaces et les cyberattaques battent leur plein. Les faits saillants du guide vous sont présentés ici pour que vous puissiez agir dès maintenant.

a sécurité cybernétique constitue un enjeu d’une importance capitale pour les acteurs de l’industrie immobilière, compte tenu des conséquences fâcheuses qui découlent des cybermenaces. Être à l’abri de pertes de données, ne pas faillir à la sécurité des locataires et des employés est crucial pour les responsables de l’industrie, car la compétitivité et la réputation des organisations en dépendent. À QUELS RISQUES VOTRE BÂTIMENT EST-IL EXPOSÉ EN MATIÈRE DE SÉCURITÉ ? Les systèmes intelligents et les dispositifs connectés à l’Internet facilitent incontestablement la gestion des bâtiments et augmentent l’efficacité de l’exploitation immobilière commerciale et institutionnelle. L’une de leurs valeurs ajoutées a trait à l’amélioration de l’efficience 18

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des systèmes d’ascenseurs et au contrôle de la perfor mance des systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation. Mais ces optimisations comportent leur lot de risques. Le piratage de données, les logiciels malveillants et les autres facteurs de risques affectant les systèmes d’infor mation des immeubles sont alarmants. L’engouement pour les bâtiments et les dispositifs intelligents laisse présager que les incidents cybernétiques pourraient avoir des conséquences substantielles sur les propriétés elles-mêmes et sur leur exploitation. L’Internet industriel des objets, que l’on trouve dans les systèmes commerciaux intelligents, est un bon exemple de tendance en vogue. Il s’agit d’outils connectés à Internet

et de plateformes d’analyses sophistiquées qui traitent les données produites. Or, beaucoup de données sont fréquemment collectées sans que les exploitants et les gestionnaires de bâtiments en aient toujours conscience. Les systèmes se trouvent donc exposés à des risques, comme tout ordinateur de bureau, à la différence que la cybersécurité de ces systèmes n’a pas été sauvegardée avec autant de soin, souvent par manque d’information sur les dangers réels encourus. De plus, la priorité actuelle est d’optimiser l’Internet industriel des objets afin d’en accroître la valeur pour les usagers. Plus vite l’Internet industriel des objets est adopté, plus les risques cybernétiques croissent. Pour couronner le tout, les initiateurs d’attaques informatiques deviennent plus tenaces et patients en vue d’obtenir une rançon ou de causer d’autres dommages. Outre les pirates informatiques qui attaquent par hameçonnage ou avec un logiciel rançonneur (ransomware) pour causer des dommages potentiels, des menaces à l’échelle internationale existent, rendant tout secteur d’activité vulnérable.

VOICI LA LISTE DES ÉLÉMENTS À RISQUES DANS VOS BÂTIMENTS QUI SONT ASSOCIÉS À L’UTILISATION DE SYSTÈMES INTELLIGENTS : 1. Les portes automatiques 2. Les lecteurs de cartes 3. Les contrôles de la gestion d’accès 4. Le contrôle chimique de l’eau 5. Les refroidisseurs et les chaudières 6. Les pompes 7. La salle d’informatique pour le traitement de l’air 8. Le poste de l’opérateur 9. Les panneaux d’alarme d’incendie 10. Les Rack / Serveur IDF > PDU 11. L’accès au garage 12. Les thermostats / humidistats 13. Les systèmes d’eau 14. Les distributeurs automatiques 15. L’électricité, le gaz, le chauffage 16. Les caméras 17. Les diffuseurs 18. Les unités VAV 19. Le système au halon 20. Les unités de chauffage 21. L’éclairage 22. La zone de contrôle des panneaux 23. Les ascenseurs 24. Les tours de refroidissement 25. Les détecteurs de fumée 26. Les panneaux solaires 27. Les ventilateurs d’évacuation 28. Les ventilateurs 29. Les serpentins de refroidissement 30. Les contrôles du traitement de l’air 31. Les filtres d’air

A AN AC

32. Les services de la qualité de l’air intérieur 33. Les registres

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CYBERATTAQUES

SCÉNARIO 1 UTILISATION DE DONNÉES À DES FINS D’EXTORSION

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LES EFFETS SUR VOTRE ORGANISATION DES INCIDENTS DE SÉCURITÉ N’importe quel incident malveillant lié à un contrôle externe de systèmes informatiques de votre bâtiment peut avoir des retombées mineures ou catastrophiques. Une attaque de n’importe lequel de vos systèmes pourrait mettre en péril les personnes concernées et causer un dommage à votre propriété ; vous pourriez être soumis à une demande de rançon sans pour autant que les pirates informatiques ne règlent le problème même après avoir été payés. Les systèmes intelligents peuvent aussi constituer une porte d’accès aux systèmes de données de votre bâtiment et des bureaux loués, exposant ainsi l’information liée aux individus et aux compagnies à des abus. Des données compromises ou non acheminées à cause de défaillances de systèmes auraient aussi des conséquences sur votre réputation. La perte de confiance de vos locataires et consommateurs aurait une incidence sur vos revenus. Vous seriez tenu responsable de l’usage abusif des données de particuliers ou d’organisations ; vous pourriez être passible de poursuites judiciaires et devoir assumer tous les coûts requis pour remédier aux brèches de sécurité. Sans oublier les coûts liés aux dommages de la propriété qui vous incomberaient. L’ampleur des problèmes de cybersécurité majeurs survenus à l’échelle mondiale a été évaluée à 3,86 millions de dollars américains par organi sation selon l’étude de Ponemon sur les coûts des brèches de sécurité menée en 2018. Cela représente une augmentation de 6,4 % par rapport à 2017. Voici trois scénarios tirés de cas réels pour vous aider à visualiser les risques. 20

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À la suite de l’ouverture par un employé d’une facture en format PDF jointe à un courriel, le système d’une compagnie a été infecté par un fichier malveillant. Une fois le paiement effectué par l’employé imprudent, les pirates ont accédé à son ordinateur, ce qui leur a permis d’utiliser ses mots de passe pour accéder au réseau de la compagnie. Les pirates ont alors effacé toutes les sauvegardes existantes, puis ont désactivé le système. Tous les écrans d’ordinateur de la compagnie ont affiché leur demande de rançon, ce qui a créé une vague de panique au sein de la compagnie. Cette dernière, qui n’avait aucun plan de réponse en cas d’incident informatique, a dû payer une somme astronomique en guise de rançon pour que ses systèmes informatiques clés fonctionnent de nouveau. Depuis, elle a mis en place un plan de réponse aux incidents et elle forme ses usagers en matière de cybersécurité.

SCÉNARIO 2 BRÈCHE D’INFORMATION PAR L’INTERMÉDIAIRE D’UN ENTREPRENEUR EN CVC Un détaillant majeur a subi une brèche à grande échelle, par l’intermédiaire d’un entrepreneur externe en chauffage, ventilation et climatisation (CVC) dont la connexion au système informatique était compromise par des pirates. Une fois l’entrepreneur branché au système du commerce, les pirates s’y sont introduits à leur tour. En l’absence d’une séparation adéquate entre les systèmes de réseaux du commerce, les pirates ont aisément accédé à ses systèmes de paiement où les données des clients étaient entreposées. C’est seulement après le vol d’information de millions de cartes de crédit d’individus que le détaillant s’est rendu compte de la brèche de sécurité. Le mal était déjà fait. Le détaillant a fait face à plusieurs procès au terme desquels il a dû débourser plus de 18 millions de dollars américains, ce qui a été largement relayé par les médias et a affecté la confiance des consommateurs et nui à la réputation du détaillant.

SCÉNARIO 3 BRÈCHE DE SÉCURITÉ DANS LES SYSTÈMES DE BÂTIMENTS AYANT COMPROMIS LA SÉCURITÉ Un pirate a exploité la vulnérabilité d’un serveur Web destiné au public d’une entreprise en y accédant. Cela a amené le pirate à découvrir, entre autres, des systèmes d’exploitation du bâtiment. Le pirate a précisément accédé au système de contrôle industriel des ventilateurs récemment automatisés du garage de stationnement. Il a ensuite envoyé un courriel aux dirigeants de l’entreprise pour leur demander une rançon en bitcoins, ce qui a permis à l’entreprise de se rendre compte du piratage. Pour y remédier, elle a contacté le fournisseur de ventilateurs pour retrouver l’accès au système de contrôle des ventilateurs, ainsi que la firme de cybersécurité disposant d’une copie de sauvegarde de son système. Une fois la brèche contenue, la firme a immédiatement procédé à une enquête pour repérer toutes les autres vulnérabilités de sécurité des systèmes de l’entreprise et y a remédié. Ce qu’il faut retenir, c’est que l’entreprise a pu prendre le contrôle de la situation sans subir de dommage important, car elle avait été bien préparée à l’éventualité d’un incident.

PRENEZ LA SÉCURITÉ DE VOS BÂTIMENTS EN MAIN ! Compte tenu des préoccupations grandissantes du public et d’actionnaires, les conseils d’administration de sociétés faisant appel à l’épargne des citoyens exigent plus de suivi sur la reddition de comptes cybernétique, tout comme les compagnies d’assurance. Des prescriptions réglementaires ayant trait à la confidentialité des données personnelles identifiables (DPI) existent aussi et sont en cours de développement au Canada. Cela touchera vos bâtiments si vous stockez de l’information sur vos clients, vos locataires, vos employés, etc. Il est plus prudent de comprendre les risques liés à la violation des renseignements personnels, d’autant plus qu’un signalement obligatoire devrait être exigé prochainement, en vertu de la Loi sur la protection des renseignements personnels et les documents électroniques (LPRPDE), en plus de nouvelles exigences en matière de conservations des archives. Le Règlement général sur la protection des données (RGPD) de l’Union européenne, de portée mondiale, sera probablement à prendre en considé ration par les organisations.

ÉTAPE I : PRÉPAREZ-VOUS La phase de préparation a pour objet de vous inviter à prendre des mesures proactives permettant d’éviter un incident et de vous aider à affronter tout problème qui pourrait survenir. Cette phase cruciale est celle qui vous prendra le plus de temps à réaliser. Elle comporte trois niveaux – de base, fondamental et organisationnel – pour vous permettre de déterminer celui qui correspond à votre situation et de vous procurer, en définitive, la protection et les plans adéquats.

NIVEAU DE BASE Évaluez et comprenez votre responsabilité et les risques particuliers que court votre bâtiment, puis énumérez les risques potentiels. Répondez à la liste complète des questions proposées dans le guide1 pour vous aider à envisager tous les risques de cybersécurité possibles auxquels votre organi sation pourrait s’exposer. EXEMPLES D’ACTIONS : À qui incombe la cybersécurité ? Quel est le niveau de conscientisation à l’égard des cybermenaces ? Faites l’inventaire de tous les systèmes infor matiques associés aux bâtiments et évaluez leur niveau de protection. Quelles données sont collec tées ? Vérifiez les risques liés aux accès à distance. OUTILS DE CYBERSÉCURITÉ Il existe de nombreux types d’outils différents pour protéger les systèmes connectés par réseaux des cybermenaces, parmi lesquels figurent la sécurité des points d’accès, les pare-feu, l’antivirus et les logiciels contre les programmes malveillants. 1. Le guide Adressing cyber risks in commercial real estate building operations

En étant bien préparé, vous pouvez réduire les risques en matière de cybersécurité. Voici une liste de vérification pour vous aider à remédier aux vulnérabilités cybernétiques les plus courantes liées à l’exploitation de bâtiments. La liste de vérification comprend trois phases : la préparation, l’action et le compte-rendu. GETTY IMAGES PAR YOUR_PHOTO

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CYBERATTAQUES

NIVEAU FONDAMENTAL

NIVEAU ORGANISATIONNEL

À ce stade, rassemblez les ressources vous permettant de concevoir un plan robuste et remédiez aux déficiences dénichées. En cas de besoin, pensez à recourir à un consultant spécialisé en cybersécurité pour vous orienter.

Au niveau organisationnel, créez un plan robuste et soyez prêt à faire face à tout incident de cybersécurité potentiel.

EXEMPLES D’ACTIONS : Passez en revue les contrats avec vos fournisseurs pour déterminer leur conformité aux politiques de cybersécurité relatives aux assurances, à la vie privée, etc. Établissez le budget de cybersécurité relatif à votre propriété. Renseignez-vous sur les standards ISO / CEI 27000 et sur ceux du National Institute of Standards and Technology (NIST) ou du Center for Internet Security (CIS), tous deux américains. Créez une liste de tout votre capital de données et incluez-y l’information sur les administrateurs responsables et les mots de passe à entreposer de manière sécuritaire. Cartographiez le niveau d’impact de tous ces systèmes en cas de brèche de sécurité. Installez tous les logiciels et les outils pour vous en prémunir. Créez des sauvegardes récentes. Déterminez les systèmes d’intelligence artificielle qui pourraient vous aider à détecter des incidents.

EXEMPLES D’ACTIONS : Formez vos employés pour réduire les risques et les aider à gérer les brèches de sécurité. Possédez-vous une cyberassurance ? Priorisez tous les risques pour la cybersécurité en fonction de leur gravité. Prévoyez vos réponses à des incidents et les personnes à informer le cas échéant. Ayez une procédure d’escalade prédéfinie et un processus de récupération. Effectuez des tests pour mesurer la robustesse du plan de sécurité cybernétique et remédiez aux problèmes découverts. L’INTELLIGENCE ARTIFICIELLE POUR DÉTECTER LES BRÈCHES DE SÉCURITÉ Les organisations déploient habituellement des procé dures manuelles pour détecter les brèches de sécurité cybernétique, ce qui est fastidieux. L’intelligence artifi cielle peut améliorer les détections des failles et être appliquée à chaque bâtiment concerné, en fonction des requêtes uniques des organisations. Ces systèmes basés sur l’intelligence artificielle sont toujours actifs dans les systèmes et évoluent pour mieux détecter les risques cybernétiques et les attaques. LA CYBERASSURANCE : QUE COUVRE-T-ELLE ? Idéalement, la cyberassurance devrait être adaptée au profil unique de votre organisation et du risque cybernétique auquel elle est exposée, et ce, en fonction des éléments suivants : l’utilisation de la technologie par la firme quant à son exploitation, les interactions avec les vendeurs, les fournisseurs, les clients et les tierces parties. La manière dont la firme collecte les informations, les traite et transmet les renseignements confidentiels doit également être prise en considération. La plupart des politiques cybernétiques comprennent une gamme de couvertures d’assurance de base et peuvent être personnalisées pour que soient incluses des protections additionnelles relatives aux dommages physiques ou corporels résultant d’un événement cybernétique dommageable pour les systèmes d’exploitation. De plus, les assurés peuvent accéder à des services de conseils techniques ou à des recommandations en vue de l’atténuation de risques, de même qu’à des outils de détection de la vulnérabilité, à de la cyberéducation et à une planification de réponse aux incidents.

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Chaque entreprise devrait avoir une stratégie de gestion des risques cybernétiques exhaustive et la cyberassurance pourrait en faire partie.

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ÉTAPE II : RÉAGISSEZ ET RÉCUPÉREZ Malgré vos meilleurs efforts et votre atténuation des risques, il se pourrait que vous deviez faire face à des incidents de sécurité cybernétique. Le cas échéant, vous devez être prêt à agir immédiatement et à minimiser les impacts. Tout délai ou toute inefficacité peut avoir des répercussions substantielles. À cette étape, apprenez à gérer un incident de manière systématique. EXEMPLES D’ACTIONS : Déterminez les systèmes atteints et ceux qui peuvent subir des répercussions en cascade. Utilisez le plan que vous avez créé durant l’étape I et établissez les priorités et la bonne stratégie de réponse à adopter. Informez toutes les personnes et les équipes qui doivent être mises au courant du problème. Procédez à la déconnexion et à l’isolation du système ; passez en mode manuel si possible. Priorisez la sécurité des individus. Contactez les personnes et les équipes identifiées dans votre plan (juristes, assureur, etc.).

Plus vite vous aurez entamé le processus, plus vous aurez la possibilité d’atténuer les risques de cybermenaces et d’être prêt à y faire face. En utilisant la bonne approche, le soutien adéquat et en faisant preuve de diligence, vous pourrez avoir des systèmes plus sécuritaires et résilients, ainsi qu’un plan de réponse efficace. Nous remercions BOMA Canada et ses commanditaires MNP LLP, QuadReal et CAPREIT de nous avoir accordé l’autorisation de synthétiser le guide Adressing cyber risks in commercial real estate building operations.

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ÉTAPE III : ÉLABOREZ UN COMPTE-RENDU ET PALLIEZ LES LACUNES Une fois la brèche de sécurité contenue et la récupération en cours, il est temps d’examiner les bons et les mauvais coups, pour mieux planifier la situation à l’avenir. EXEMPLES D’ACTIONS : Réunissez les personnes concernées et évaluez pourquoi le problème est survenu. Améliorez votre planification de manière à prévenir toute brèche de sécurité similaire. Évaluez toute lacune et votre réponse à l’incident pour déterminer s’il est possible de l’améliorer en cas de nouvel incident. Consignez les leçons apprises et partagez-les avec toutes les parties concernées.

• Audits qualité • Gestion pro-active des travaux périodiques

• Gestion en temps réel des routes de travail • Maintien des actifs immobiliers

CONCLUSION Même si la création d’un plan de sécurité cybernétique pour votre bâtiment semble laborieuse, elle est requise pour vous aider à réduire vos risques dans le monde d’aujourd’hui. MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : HIVER 2018

HYGIÈNE DU BÂTIMENT

PLUS DE 500 $ POUR ÉLIMINER 450 GRAMMES DE SALETÉ !

Serge Rioux

La saison automnale bat son plein, et avec elle les tapis extérieurs et intérieurs reprennent leur place à vos portes ! Le Conseil du bâtiment durable du Canada recommande l’utilisation de carpettes d’entrée (certains tapis d’entrée peuvent vous faire obtenir jusqu’à deux crédits LEED). Encore faut-il s’assurer de choisir des tapis qui respectent les standards de haute qualité et qui remplissent bien leur fonction. es avantages que procure un tapis d’entrée sont fort nombreux. Outre le fait qu’il sert d’abord à protéger les planchers de vos édifices, il améliore la qualité de l’air en emprisonnant les particules fines et diminue les risques de chutes et d’accidents ; certaines surfaces comme le marbre ou le travertin deviennent en effet très glissantes une fois mouillées.

Depuis 2009, Serge Rioux œuvre au démarrage d’entreprises spécialisées en hygiène et salubrité. À titre de président de Gestion Hygiène du Bâtiment, il implante et conçoit les protocoles de travail, élabore les programmes en santé et sécurité en plus de voir au développement des affaires. Son implication l’a mené jusqu’en Chine pour trouver des solutions novatrices afin d’éliminer l’apparition et la prolifération des bactéries.

PRÉVENIR LES CHUTES La Commission de la sécurité au travail et de l’indemnisation des travailleurs (CSTIT) rapporte que les trébuchements et les chutes sont les principales causes d’accident en milieu de travail. Les risques sont plus élevés de l’automne au printemps, puisque la plupart des incidents se produisent en hiver. De fait, pendant la saison froide, la CSTIT reçoit en moyenne une demande d’indemnisation par jour, et il y

a au moins un incident avec perte majeure de capacité par mois en raison d’un glissement. Au Canada, plus de 42 000 travailleurs subissent une blessure à la suite de trébuchement. Ce nombre représente 18 % des réclamations annuelles, avec perte de temps, acceptées par les diverses commissions d’accidents du travail au pays, et ce, selon les statistiques de l’Association des commissions des accidents du travail du Canada pour l’année 2016 seulement. L’un des moyens de prévention recommandés par les diverses instances gouvernementales est l’installation de carpettes et de paillassons dans des endroits stratégiques. De plus, les tapis rehaussent l’apparence des lieux ; un sondage mené par la firme Mat Tech, a démontré que près de 50 % des gens jugent un édifice par la propreté de ses sols.

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FACILITER L’ENTRETIEN En outre, les tapis réduisent considérablement les coûts d’entretien en laissant la saleté et l’eau à l’entrée de l’immeuble. Un va-et-vient quotidien de 1 000 personnes sur une période de 20 jours de travail peut faire pénétrer environ 10 kilos de saleté dans un bâtiment par la porte principale uniquement. Or il en coûte 500 $ pour nettoyer et éliminer 450 grammes de saleté !

Les gestionnaires en hygiène de bâtiment sont des experts qui peuvent vous prodiguer de judicieux conseils quant à un aménagement de tapis approprié à vos besoins, qui soit à la fois performant et qui aura les heureuses conséquences de réduire considérablement vos frais annuels de maintenance, d’assurer la propreté des espaces communs et la sécurité de tous ceux qui fréquentent vos édifices. Gardons en tête ces adages : nous n’aurons jamais une deuxième chance de faire une bonne première impression, et il vaut mieux prévenir que guérir !

Laissé sans protection, le fini d’un plancher peut d’ailleurs subir une détérioration de 42 %. Il va sans dire que les carpettes constituent une solution simple et économique permettant de minimiser l’accumulation de la saleté et de diminuer les risques de trébuchements. En tant que première ligne de défense, les tapis représentent un excellent moyen de réduire les frais d’entretien. À titre d’exemple, un agencement adéquat de 15 pieds linéaires (5 mètres) de tapis d’entrée performants empêcherait jusqu’à 85 % de la poussière, des gravillons, du calcium et du sable de se propager un peu partout dans le bâtiment. À CHAQUE ESPACE SON TAPIS Pour optimiser les résultats, il est recommandé d’utiliser une combinaison de trois types de carpettes anti-salissures : d’abord, un gratte-pieds, conçu pour une utilisation tant extérieure qu’intérieure, à surface de grattage rugueuse capable de retenir la majorité des débris transportés sous les souliers et les bottes. Bien qu’il ne soit pas idéal pour absorber l’humidité, il possède l’avantage d’être d’entretien facile. Ensuite vient le tapis d’entrée à surface irrégulière qui emprisonne les saletés modérées ayant résisté à la première étape ; il peut être installé à l’extérieur ou entre deux portes, car il retient modérément l’eau et l’humidité. Vient enfin l’essuie-pieds d’usage intérieur, qui joue un rôle majeur pour la rétention de l’eau et des fines particules de poussière ; il permet également de minimiser les risques de chutes dans les entrées et les corridors mouillés et, ainsi, contribue à assurer des allées et venues pleinement sécuritaires.

Source : www.mattech.ca/tapis_entree.php www.solatheque.com/produits/tapis-entree-hiver Source additionnelle : www.wscc.nt.ca/fr/documents/ glissements-trébuchements-et-chutes www.cchst.ca

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MOT DU PRÉSIDENT

Bruno Turcotte

L’INNOVATION COMME MOTEUR DE CHANGEMENT a rentrée est toujours une période d’effer vescence pour notre secteur d’activité. BOMEX compte certainement parmi les raisons de cette mobilisation. Nous sommes quelques-uns à avoir assisté à l’édition 2018 de ce grand rendez-vous de l’industrie, dont la thématique centrale était axée sur le changement, sur l’importance de s’y adapter et d’intégrer l’innovation technologique en immobilier. En cette ère de la numérisation des bâtiments, des proptechs (ces startups de l’industrie immobilière orientées vers le numérique et l’intégration des innovations technologiques) et des nouveaux métiers de l’immobilier, voilà certes un sujet fort à propos. Je vous invite à lire l’entrevue, présentée dans cette édition, réalisée avec Linda Carbone, directrice générale de BOMA Québec, et moi-même sur ce sujet. DES OCCASIONS D’INNOVER, D’AFFICHER VOTRE LEADERSHIP ET DE RAYONNER : SAISISSEZ-LES ! Je veux attirer votre attention sur deux importants programmes portés avec énergie par l’équipe de BOMA Québec et qui vous offrent l’occasion de positionner votre organisation de façon fort positive : le Défi énergie en immobilier (DÉI) et le concours des Prix BOMA. DÉFI ÉNERGIE EN IMMOBILIER Après plusieurs mois de travail, la version intégrale du site Web du DÉI est maintenant en ligne! Parmi les ajouts, un blogue, la présentation des participants, une foire aux questions, ainsi que la nouvelle Zone Participants, où les gestionnaires peuvent

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gérer leur profil, ajouter des immeubles et télécharger la Trousse du participant. Cette trousse comprend tous les outils marketing pour rayonner et faire connaître l’engagement de l’entreprise : bannières pour site Web et réseaux sociaux, affiche autoportante, décalque pour portes, lettre d’information et de mobilisation des locataires, etc. Alors que les changements climatiques sont sur toutes les lèvres, le DÉI est une occasion de positionner le secteur de l’immobilier commercial comme un chef de file de la transition énergétique au Québec. Il demande une implication réelle, mais combien impor tante pour faire évoluer notre industrie ! Faites partie de ce changement et inscrivez vos immeubles. C’est complètement gratuit. Visitez defienergie.ca. CONCOURS DES PRIX BOMA L’appel aux dossiers de candidature est lancé, et je vous recommande fortement de participer à cette aventure. Les deux entreprises gagnantes du concours inter national – Édifice Sun Life et Aéroport de Montréal – sont une très éloquente démonstration que ce parcours constitue une vitrine exceptionnelle sur les talents de notre secteur. Comme gestionnaire, c’était une grande fierté pour moi que le siège social de Québec de La Capitale assurances et services financiers figure parmi les finalistes de ce concours d’envergure mondiale. Je vous encourage vivement à oser et à y impliquer vos équipes. C’est une expérience positive sur tous les plans.

La clé du succès ? Bien planifier et coordonner cette colla boration interne et s’accorder le temps nécessaire pour bâtir son dossier de candidature. Chaque année, nous sommes impressionnés par la qualité des dossiers que nous recevons et fiers de constater le dynamisme des immeubles du Québec. Cette nouvelle édition ne fera sûrement pas exception. Les entreprises doivent confirmer leur participation le plus rapidement possible. La date limite de remise des dossiers de candidature est le 7 mars 2019. LE CALENDRIER DES ACTIVITÉS DE BOMA QUÉBEC Comme toujours, BOMA Québec vous propose un calendrier d’activités variées qui, nous l’espérons, interpellera chacun d’entre vous. Parmi les événements à venir, je pense à la conférence animée par Louis Trudel, directeur immobilier chez CDPQ Infra, qui nous permettra d’en apprendre plus sur le projet de Réseau express métropolitain (REM) et les retombées des grands projets de transport collectif sur le développement urbain. Nous espérons aussi vous rencontrer au cours des soirées de remise des certifications BOMA BEST® à Montréal et Québec. Sans oublier notre désormais célèbre dîner de Noël, qui aura lieu le 19 décembre prochain à la gare Windsor. Gardez un œil sur le calendrier d’activités disponible sur le site Web de BOMA Québec. Les événements prévus à l’hiver et au printemps commencent à y être dévoilés. MERCI À DES PARTENAIRES EN OR Le 25 septembre dernier avait lieu la soirée annuelle réunissant les partenaires de BOMA Québec. Cet événement est bien entendu l’occasion de leur témoigner toute notre gratitude pour leur fidélité et leur soutien, mais aussi de leur partager notre vision des grands enjeux qui touchent notre industrie et

STEPHAN POULIN

qui mobilisent les forces vives de l’Association. Je tiens à les remercier de nouveau et à souligner l’engagement de nos plus fidèles alliés : Ivanhoé Cambridge, GDI Services aux immeubles, Bee-Clean Services d’entretien, Cadillac Fairview, Indigo Parc Canada, Groupe Atwill-Morin, FCR Management Services, Citron Hygiène et Fonds immobilier de solidarité FTQ. Je vous souhaite à tous une excellente saison, de belles rencontres et beaucoup de succès dans vos projets ! Bruno Turcotte Président BOMA Québec

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SERVICE

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ANNIVERSAIRE

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REGARD

L’INTERNET DES OBJETS ET L’INTELLIGENCE ARTIFICIELLE S’INVITENT DANS LA GESTION DES IMMEUBLES GETTY IMAGES PAR :JOEYCHEUNG

PAR CATHERINE FLORÈS, JOURNALISTE

L’arrivée à maturité de l’Internet des objets (IdO) et de l’intelligence artificielle transforme en profondeur la maintenance et se profile comme levier majeur de la création de valeur du secteur immobilier. Êtes-vous prêts pour cette révolution?

DE LA MAINTENANCE PRÉDICTIVE À LA MAINTENANCE PRESCRIPTIVE a maintenance d’un bâtiment se conçoit sur le mode prédictif, avec un plan d’intervention établi en fonction de l’état supposé des équipements ainsi que de la disponibilité des techniciens. Or, ce remplacement systématique de composantes ne tient pas compte de leur état réel, qui ne présente pas toujours de signes d’usure. Cependant, cette approche de la maintenance se transforme grâce à l’IdO, qui englobe une combinaison de technologies (réseaux sans fil, détecteurs, nuagique et applications logicielles).

« Les composantes des appareils de climatisation, de chauffage, d’éclairage ou de sécurité peuvent désormais être équipées de capteurs reliés à des logiciels qui effectuent l’analyse de l’état fonctionnel de ces composantes, explique Robert Desroches, ingénieur de projets chez SNC-Lavalin et chargé de cours de régulation automatique à Polytechnique Montréal. De tels systèmes IdO fournissent en temps réel des informations prescriptives. On peut désormais anticiper les défaillances et intervenir avant qu’elles ne se produisent, en remplaçant uniquement les composantes concernées. La planification devient dynamique, et l’on augmente la durée de vie des équipements. » 28

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ROBERT DESROCHES Ingénieur de projets SNC-Lavalin

Les gestionnaires sont désormais capables d’accéder à un niveau de connaissances inégalé de leurs immeubles.

DES PROBLÈMES D’EAU POTABLE ? NOUS AVONS LA SOLUTION !

LA RATIONALISATION DES DÉPENSES ÉNERGÉTIQUES ET L’OPTIMISATION DES ESPACES « L’IdO augmente aussi l’efficacité énergé tique des bâtiments, en permettant de mesurer et de contrôler à distance les systèmes de chauffage, de climatisation ou d’éclairage, en fonction des horaires, de la météo et du taux d’occupation », ajoute M. Desroches. L’expert souligne que l’usage de ces technologies s’est démocratisé. Les grands joueurs comme Honeywell, Siemens, Schneider, Delta, etc., de même que de nombreuses startups, offrent aujourd’hui des produits robustes, performants et accessibles. Les gestionnaires sont désormais capables d’accéder à un niveau de connaissances inégalé de leurs immeubles. Les systèmes IdO peuvent leur fournir, pour chaque zone, un bilan détaillé de l’éclairage, de la consommation d’eau, ou encore de l’utili sation des stationnements, entre autres. Les gestionnaires peuvent aussi prendre de meilleures décisions quant à l’optimisation des espaces. Par exemple, ils pourront décider d’agrandir ou de réduire des locaux en fonction de leur taux d’occupation quoti dienne, voire d’ajouter ou de réduire le nombre de sièges dans une salle.

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REGARD

L’INTÉGRATION DE L’IDO DANS LA MODÉLISATION DES DONNÉES DU BÂTIMENT L’intégration de l’IdO devrait aujourd’hui être pensée depuis la phase de conception de l’immeuble. La modélisation des données du bâtiment (Building Information Modeling ou BIM) évolue de façon à intégrer la consommation énergétique ou des données plus évoluées comme celles générées par les capteurs de température, d’éclairage ou de présence. « Cela demande une réflexion au propriétaire et au gestionnaire, qui doivent décider quelles données ils souhaiteront collecter pour optimiser le cycle de vie du bâtiment », commente le Pr Bendavid.

YGAL BENDAVID Professeur et directeur du Laboratoire Internet des Objets École des sciences de la gestion de l’Université du Québec à Montréal

LES IMMEUBLES S’ADAPTENT AU COMPORTEMENT DES USAGERS Le Pr Ygal Bendavid, directeur du Laboratoire Internet des Objets de l’École des sciences de la gestion de l’Université du Québec à Montréal, affirme qu’on peut aller beaucoup plus loin maintenant dans le monitorage : « Avec l’IdO et l’intelligence artificielle, on est capable d’observer en temps réel les déplacements et les comportements des occupants et leurs interactions avec les objets qui les entourent, dans le but d’adapter l’environnement à leurs besoins et d’automatiser divers processus. Aujourd’hui, c’est le système lui-même qui va prendre des décisions à partir de toutes les informations recueillies. Il peut, par exemple, détecter qu’un filtre est encrassé dans un équipement et envoyer un technicien pour le changer. » Avec toutes ces données, on se dirige de plus en plus vers de l’analyse prédictive pour agir avant même qu’un problème ne survienne. Dans son laboratoire équipé de toute une batterie d’équipements de détection, de géolocalisation d’objets et de personnes, ou encore de communication de données par la lumière avec le LiFi, le Pr Bendavid crée des environ nements connectés afin de mieux comprendre le potentiel des technologies développées par ses partenaires technologiques. Parmi ces technologies étudiées, on trouve Pareto, une plateforme développée par la startup québécoise reelyActive, qui observe les comportements de personnes et leurs interactions avec des objets et qui importe ces données en temps réel vers le Web. 30

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LES PRÉOCCUPATIONS DES GESTIONNAIRES D’IMMEUBLES Les gestionnaires peuvent trouver difficile de faire un choix parmi la pléthore de solutions IdO qui naissent actuellement et dont certaines ne seront pas pérennes. De plus, ces solutions font appel à des protocoles de communication de données différents : Bluetooth, RFID passive et active, WiFi, LiFi, BLE, etc., ce qui peut causer quelques soucis quant à leur intégration à l’échelle d’un bâtiment ou d’un ensemble d’immeubles. « On va toutefois vers plus d’interopérabilité entre les systèmes, grâce à des solutions logicielles servant d’interfaces de communication », indique Ygal Bendavid. Les gestionnaires peuvent aussi craindre de ne pas disposer des ressources humaines ou informatiques nécessaires pour faire fonctionner ces solutions de façon optimale. En réponse, les fournisseurs proposent dorénavant un modèle de distribution nuagique, appelé SaaS (Software as a Service ou logiciel en tant que service), offert sous forme d’abonnement. Les applications sont hébergées par le fournisseur de service, ce qui élimine les coûts d’acquisition d’installation ou de soutien technique. L’accès aux fonctionnalités est adapté selon les besoins. En outre, les applications SaaS sont accessibles par Internet depuis n’importe quel appareil connecté et de n’importe quel lieu. L’inconvénient majeur d’un tel modèle est la dépendance du gestionnaire au fournisseur externe. Autre préoccupation importante : la sécurité. « Avec la multiplication d’objets connectés, le nombre de cas de piratage pourrait certainement augmenter, car les risques ne sont jamais nuls », estime le Pr Bendavid. Divers enjeux sont également liés à la transparence des technologies de l’IdO et de l’intelligence artificielle, dont le comportement décisionnel tient parfois de la boîte noire. Demain, les immeubles se passeront-ils des gestionnaires ? « Il n’y a pas d’inquiétude à avoir, croit le chercheur. L’intelli gence humaine demeurera irremplaçable pour prendre les meilleures décisions. »

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

TENDANCES ET INNOVATIONS

Brigitte Dupuis

UN REGARD À 360˚ SUR LES RÉSEAUX D’ÉNERGIE Les réseaux d’énergie, soit chaud, froid et eau mitigée, sont reconnus pour être beaucoup plus efficaces énergétiquement que les systèmes de chauffage traditionnels. Plus verte et plus sécuritaire, cette solution n’est pourtant pas courante dans les projets d’envergure au Québec. Faisons le tour de la question.

e plus en plus d’investisseurs immo biliers se tournent vers un concept de réseau d’énergie pour bénéficier des avantages suivants : une réduction des émissions de dioxyde de carbone, une inclusion des énergies renouvelables, une diminution de l’empreinte environnementale, une baisse de la consom mation énergétique (jusqu’à 35 % de moins par rapport aux systèmes traditionnels), une réduction du bruit et une optimisation de l’espace nécessaire aux systèmes techniques. En prime, l’utilisation d’un réseau d’énergie permet d’intégrer facilement dans la durée de nouvelles technologies plus efficaces lorsque celles-ci deviendront disponibles. Quand devrait-on opter pour l’implantation d’un réseau d’énergie dans un projet par rapport à la mise en place d’une approche plus traditionnelle ? C’est une question que plusieurs investisseurs étudient dans un marché québécois qui effectue ses premiers pas en la matière. Brigitte Dupuis, directrice du développement des affaires pour la province de Québec chez ENGIE Services, a fait sa marque en gestion des actifs, BIM, efficacité énergétique, développement durable et s’intéresse plus particulièrement à la gestion du cycle de vie d’une installation. Elle cherche constamment à promouvoir les technologies qui soutiendront la révolution énergétique de demain.

hors pointe, etc. doivent être envisagés. Il y aura une centralisation non seulement de la production de chaud et de froid, mais aussi de la distribution électrique, de l’eau domestique, des égouts sanitaires et de l’éclairage. Une approche globale favorise l’implantation d’un système d’automatisation unique pour tous les bâtiments, de même qu'une centralisation des technologies des bâtiments intelligents telles que le Wi-Fi, le contrôle d’accès, la vidéosurveillance, etc. QUELS SONT LES FACTEURS PROPICES À L’IMPLANTATION D’UN RÉSEAU D’ÉNERGIE ? Cette solution énergétique est étudiée par les promoteurs pour les projets de construction neuve. Elle est cependant moins courante pour les projets de réhabilitation d’une infrastructure existante. Cette solution intéresse plus parti culièrement les promoteurs qui envisagent les coûts d’un projet en fonction de l’ensemble de son cycle de vie.

Quelle est la meilleure solution énergétique pour un projet ? La réponse sera probablement différente en fonction de l’interlocuteur. Mais qui a raison ? QU’EST-CE QU’UN RÉSEAU D’ÉNERGIE ? Qu’il s’agisse d’un projet d’écoquartier ou d’un autre de plus grande envergure, l’énergie se voit mutualisée par l’implantation d’un réseau d’énergie raccordant tous les bâtiments. L’impor tant est d’avoir des bâtiments qui ont des profils énergétiques différents, mais complémentaires, et qui peuvent s’échanger de l’énergie. La production d’appoint de chaud et de froid doit aussi pouvoir provenir de plusieurs sources afin d’optimiser le mixage énergétique selon les besoins et les saisons. La géothermie, l’énergie solaire, l’aérothermie, le gaz naturel, l’électricité

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TENDANCES ET INNOVATIONS

L’intérêt du promoteur est d’analyser les coûts d’OPEX (dépenses d’exploitation)/CAPEX (investissement) plutôt que la période de retour sur l’investissement (PRI) en bénéficiant d’une vision globale et à long terme, en accord avec les professionnels pour la conception du site dès le démarrage du projet. Le réseau d’énergie doit donc être au cœur du projet dès le départ, et tous les acteurs majeurs doivent être inclus et adhérer à la vision du projet architectural dans son ensemble. Une approche innovatrice respectueuse de l’environnement, économiquement rentable et évolutive est possible. QUEL TYPE D’INFORMATION LE PROMOTEUR DOIT-IL POSSÉDER AVANT D’ENTREPRENDRE L’IMPLANTATION D’UN RÉSEAU D’ÉNERGIE ? Avant de se lancer dans un tel projet, le promoteur doit s’assurer que la vision est partagée par toutes les parties prenantes et fait l’objet d’un consensus unanime auprès des acteurs majeurs. Les projets de réseau d’énergie sont souvent des projets à usage mixte (propices à la récupération d’énergie), dans un paysage urbain densifié et où il existe une volonté de s’inscrire dans une démarche de développement durable. L’analyse du concept mécanique et électrique des futurs bâtiments à raccorder au réseau est essentielle pour bien comprendre la répartition de la charge, le coût du cycle de vie du projet et ses impacts environnementaux. Pour que le projet soit viable économiquement, un minimum de 75 % de la charge de l’ensemble des bâtiments devra être raccordé au réseau. Dans l’implantation d’un réseau d’énergie, les impacts financiers ne doivent pas être négligés. Il faudra prévoir le coût d’analyse de faisabilité initiale pour évaluer celui des équipements, mais aussi le coût de production

énergétique pour déterminer la valeur de l’énergie. Ce calcul permettra de comparer la valeur des coûts anticipés à une solution plus traditionnelle. Un projet de réseau d’énergie nécessite également un montage financier qui se projette dans le temps (un terme d’environ 20 à 25 ans). QUELS SONT LES AVANTAGES D’UN RÉSEAU D’ÉNERGIE ? Traditionnellement, les raisons principales pour lesquelles les investisseurs privilégient un réseau d’énergie dans leur projet sont la simplification des systèmes électro mécaniques dans les bâtiments raccordés au réseau et la réduction du coût de design, de construction et d’exploitation. Les bénéfices résident dans la réduction de la consommation énergétique à long terme, car le réseau permet une récupération d’énergie entre les différents bâtiments qui y sont raccordés et l’optimisation du mixage énergétique. Aujourd’hui, les entreprises se tournent vers les réseaux d’énergie pour avoir plus de flexibilité dans l’intégration des sources d’énergie renouvelables du futur. Ces nouvelles sources d’énergie telles que l’hydrogène, le solaire et la géothermie vont de plus en plus conquérir le marché dans les années à venir. De plus, le réseau d’énergie centralise les informations énergétiques, permettant ainsi une grande capacité d’analyse. Dans d’autres cas, les investisseurs se tournent vers les réseaux d’énergie pour une question d’espace. Cette solution permet de réduire considérablement l’espace requis dans un projet immobilier et évite l’installation de tours de refroidissement sur les toitures. Le réseau d’énergie assure également une meilleure gestion de

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TENDANCES ET INNOVATIONS

L'EXPÉRIENCE DE L'IMMOBILIER DEPUIS 1983

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l’appel de puissance globale et une réduction des émissions de dioxyde de carbone. Le site jouit donc d’une belle image de marque, facilitant ainsi l’obtention de certifications environnementales.

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Le réseau d’énergie peut également intégrer des équipements décentralisés pour être plus modulaires et évoluer dans le temps en suivant les différentes phases du projet. LES BARRIÈRES À L’ENTRÉE Au Québec, le concept de réseau d’énergie est souvent boudé, principalement parce que l’électricité est complètement décarbonée (elle n’émet pas de dioxyde de carbone) et que les tarifs demeurent extrêmement attractifs. Les tarifs de l’énergie produite par un réseau d’énergie sont souvent analogues à une solution de chauffage traditionnel par bâtiment. Il est cependant possible de concurrencer un système traditionnel dans certaines conditions. Grâce à leur simplicité électromécanique, les réseaux d’énergie ont leur place dans le contexte québécois. UNE SOLUTION D’AVENIR L’implantation d’un réseau d’énergie est une solution à considérer dans tout projet où les besoins énergétiques sont importants et où ils seront amenés à évoluer. Cette solution s’avère particulièrement intéressante pour intégrer un mix d’énergies renouvelables telles que la géothermie, le solaire et la biomasse, et dans une démarche à long terme où les coûts opérationnels sont plus faibles grâce à une diminution des risques de bris et à une augmentation de la durée de vie, et ce, malgré un investissement important au démarrage du projet.

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Grâce à une électricité verte et peu coûteuse au Québec, un réseau d’énergie avec intégration de boucles en eau chaude alimentées par des sources de géothermie et des pompes à chaleur réversibles chaud / froid représente une solution intéressante pour un promoteur en quête d’investissements à long terme. Un réseau d’énergie peut produire un coût d’énergie comparable à celui de l’industrie, voire plus rentable si on projette les coûts sur une longue période. Dans un contexte de changements climatiques et de crise environnementale, le réseau d’énergie représente une solution prometteuse au Québec. Plus verte, plus économique et plus durable, cette option permet aux investisseurs et aux promoteurs de participer activement à la transition énergétique tout en bénéficiant d’une rentabilité et d’une belle image de marque pour leur projet. Et vous, avez-vous bien évalué le potentiel d’un réseau d’énergie dans votre prochain projet de construction ?

ENTRETIEN DES TOITURES

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CE QUE VOUS AVEZ À PERDRE LORSQUE LA TOITURE DE VOTRE BÂTIMENT N’EST PAS ENTRETENUE PAR YASMINA EL JAMAÏ, JOURNALISTE

Ne pas entretenir votre toiture vous expose à plusieurs problèmes faciles à éviter. Guy Lalonde, architecte et expert en toiture depuis 25 ans et cadre de l’Association des maîtres couvreurs du Québec (AMCQ) durant 15 ans, a vu des toits dans tous leurs états. Il vous fait part des déboires qui vous attendent si vous ne procédez pas à l’inspection régulière de la toiture de vos propriétés.

Lorsqu’une toiture n’est pas bien entretenue, des dommages peuvent survenir non seulement à la couverture elle-même de vos bâtiments, mais aussi à l’intérieur, affirme Guy Lalonde. Il arrive même que les deux types de problèmes se produisent. Moins on inspecte sa toiture et plus élevée est la probabilité de subir des dommages – qui peuvent se répercuter sur des marchandises ou des équipements qui se trouvent à l’intérieur des bâtiments. Sans compter que les coûts de réparation ou de remplacement de la toiture peuvent être de l’ordre de quelques milliers de dollars et atteindre plusieurs dizaines de milliers ! » M. Lalonde fait remarquer que l’investissement requis pour faire inspecter les toitures et le coût des travaux préventifs à effectuer sont largement inférieurs aux montants à assumer pour remédier aux dommages. Pour lui, ne pas entretenir sa toiture reviendrait à faire rouler son véhicule sur la neige sans pneus d’hiver et ainsi s’exposer aux risques associés.

AMCQ

GUY LALONDE Architecte et expert en toiture Cadre de l'Association des maîtres couvreurs du Québec

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ENTRETIEN DES TOITURES

Or, la couverture d’un bâtiment n’étant pas visible à partir du sol, plusieurs omettent de s’en occuper, alors que sa durée de vie moyenne est de 15 à 25 ans, au terme desquels des interventions plus massives et un remplacement sont nécessaires. Plus les membranes sont en bon état, moins elles sont affectées par les conditions climatiques hivernales. La qualité des installations et des matériaux utilisés est un autre facteur à prendre en considération. LES TYPES DE DOMMAGES À COURT TERME Certains problèmes qui peuvent se produire rapidement ont trait à l’accumulation de débris et de feuilles obstruant les drains. Le cas échéant, l’écoulement de l’eau sera entravé, la neige et la glace surchargeront la toiture, ce qui engendrera des dommages importants. Si les drains ne sont pas fonctionnels, l’accumulation d’eau et de glace caractéristique des températures rigoureuses aggravera la détérioration de la toiture. La glace accumulée peut alors se fissurer et entraîner le craquellement des membranes. Même les surfaces de couverture de bardeaux peuvent se fendiller dans ces conditions.

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Les joints d’étanchéité peuvent aussi se dégrader d’une année à l’autre ; ils doivent donc être surveillés de près lors des inspections. Il en va de même pour les joints de la membrane, lesquels, une fois ouverts, font courir un risque d’infiltration, surtout en présence de plissements sur la toiture. LES TYPES DE DOMMAGES À MOYEN TERME Des problèmes sont susceptibles de se produire, comme des boursouflures et des plissements, qui font onduler la membrane de la toiture, dont l’étanchéité peut être réduite par l’exposition au soleil et par l’alternance de la chaleur et du froid. Si le plissement est important, la membrane sera forcément fragilisée ; les risques qu’elle se rompe et que l’eau s’y infiltre augmentent alors. À l’inverse, remédier aux plissements et aux boursouflures problématiques grâce à une inspection réalisée avant l’accumulation de la neige et de la glace est un geste sensé et économique. En cas d’infiltrations et en l’absence d’interventions adéquates, l’eau contaminera les autres matériaux comme les panneaux de fibre de bois et la perlite, qui ont un effet absorbant. S’il y avait eu une inspection préventive, les correctifs requis auraient été apportés, et ces dégâts, évités. LES DÉBRIS Lorsque des ouvriers travaillent sur la toiture, des débris provenant de clous ou de vis peuvent s’accumuler. La membrane peut aussi être perforée par des trous ou par un scellement piètrement réalisé qui nuit à son étanchéité. Une crépine brisée ou déplacée, dont la fonction est d’empêcher les débris de pénétrer dans le drain, augmente également les dégâts. Si les débris ne sont pas nettoyés, l’écoulement d’eau de la surface de la couverture est entravé, et la glace s’accumule de plus belle.

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Bref, en l’absence d’inspection et de correctifs peu onéreux, les problèmes méconnus rendent la couverture beaucoup plus vulnérable aux aléas de l’hiver. Les correctifs à apporter lorsque la neige ou la glace couvre la toiture sont bien plus compliqués et plus coûteux que s’ils sont effectués avant la période de gel. Il ne faut donc pas reporter l’inspection aux calendes grecques. La période maximale pour ce faire est le milieu ou la fin de décembre.

desquelles les détériorations de la couverture pourraient entraîner une perte de productivité et engendrer des effets néfastes sur la santé des occupants. Le site de l’AMCQ propose une liste de maîtres couvreurs et de membres de bureaux de contrôle. Le manuel d’entretien de l’Association est téléchargeable gratuitement ici : www.amcq.qc.ca/devis-publications/manuel-entretien.

LA MOISISSURE Négliger la membrane de la couverture limite les capacités d’intervention pour cause d’infiltrations d’eau, ce qui contaminera les autres matériaux organiques présents dans la toiture et dans l’édifice. À l’intérieur du bâtiment, les murs, les divers recouvrements, les carreaux de plafond acoustique, les tapis et d’autres matériaux peuvent être atteints par la moisissure. Il faudra absolument décontaminer les lieux et remplacer les matériaux nuisibles à la santé des occupants, ce qui n’aurait pas été nécessaire si le problème avait été démasqué à temps. M. Lalonde recommande de faire inspecter ses toitures par des experts exerçant à Montréal et dans la province pour préserver la couverture le plus longtemps possible. Un rapport détaillé vous sera alors fourni pour vous donner l’heure juste sur l’état et le bon fonctionnement des éléments de votre toiture. Si vous ne faites pas inspecter votre toiture au moins deux fois par an, comme le recommande M. Lalonde, l’AMCQ, l’Association canadienne des entrepreneurs en couverture et d’autres associations provinciales, vous vous exposez à des dégradations incommodantes. Les meilleures pratiques à mettre de l’avant consistent à effectuer une inspection des toitures en décembre, avant que la neige ne s’y accumule, ainsi qu’au mois d’avril, à la suite du dégel. Il s’agit de précautions minimales, en l’absence

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LUTTE CONTRE LES MOISISSURES

LA SOLUTION LA PLUS PERFORMANTE DEMEURE VOTRE VIGILANCE PAR CATHERINE FLORÈS, JOURNALISTE

À l’heure actuelle, la lutte contre les moisissures se gagne d’abord grâce aux soins apportés à la maintenance, à l’entretien et aux réparations des immeubles.

DES MICROORGANISMES OMNIPRÉSENTS DANS NOTRE ENVIRONNEMENT Le terme moisissures désigne plusieurs types de microorganismes jouant un rôle essentiel dans la décomposition des matières organiques. Présents en abondance dans l’environnement, ils produisent des spores qui peuvent flotter dans l’air ambiant ou se déposer sur divers matériaux. Il leur est donc facile de pénétrer dans les immeubles, sans compter que nous pouvons en transporter nous-mêmes sur nos vêtements », rapporte Pierre Chevalier, conseiller scientifique spécialisé à la Direction de la santé environnementale et de la toxicologie de l’Institut national de santé publique du Québec (INSPQ). Sous l’influence d’une teneur élevée d’humidité et d’une température ambiante de 10 à 40 degrés Celsius, les moisissures peuvent rapidement proliférer sur les cloisons, les planchers ou les plafonds. Elles libèrent 38

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potentiellement une forte concentration de spores dans l’air. « Les moisissures peuvent notamment utiliser la cellulose contenue dans des matériaux comme le bois, le revêtement cartonné des panneaux de placoplâtre, certains isolants, les papiers peints, etc. Ce sont des supports très accueillants pour elles », indique M. Chevalier. LES RISQUES POUR LA SANTÉ DES OCCUPANTS « Les connaissances scientifiques actuelles ne permettent pas de définir une concentration limite établissant un seuil d’exposition aux moisissures en milieu intérieur acceptable pour la santé, mais le risque n’est jamais à prendre à la légère, mentionne le conseiller scientifique. La sensibilité varie en fonction des individus et des espèces de moisissures auxquelles ils sont exposés. » Les problèmes les plus fréquents associés à la présence de moisissures sont des irritations des voies respiratoires, des symptômes s’apparentant à ceux des rhumes ou à ceux des grippes récurrents. « Des sujets asthmatiques ou

allergiques peuvent voir leurs troubles s’aggraver. Certaines personnes fortement exposées ou exposées à répétition souffrent parfois de réactions toxiques consécutives à la présence de mycotoxines dans l’air intérieur », précise Pierre Chevalier. « L’âge d’un bâtiment n’est pas déterminant. Par exemple, un vieil édifice inspecté régulièrement et bien entretenu présenterait moins de risques qu’une construction récente plus étanche dont la ventilation serait défaillante », indique Jean-Marc Leclerc, responsable de l’équipe sur l’air intérieur à la Direction de la santé environnementale et de la toxicologie à l’INSPQ. L’HUMIDITÉ, L’ENNEMI NUMÉRO UN DES BÂTIMENTS La moindre fuite ou infiltration d’eau doit faire l’objet de mesures de réparation immédiates ; une inspection des surfaces touchées par l’humidité s’impose également, selon Robert Labrecque, vice-président Santé, sécurité et hygiène du travail de Groupe GESFOR Poirier, Pinchin, une firme réputée d’experts-conseils spécialisée en hygiène industrielle, environnement et science du bâtiment, établie partout au Canada. « Il est possible d’éviter les moisissures en appliquant un plan de gestion adéquat des dégâts d’eau, qui encadre les actions à poser pour éviter la contamination fongique, ajoute M. Labrecque. L’entretien rigoureux de l’immeuble ainsi que des systèmes de ventilation et de chauffage est indispensable également, de même que l’inspection régulière de la structure de l’immeuble. Enfin, un taux d’humidité inférieur à 65 % devrait y être maintenu. »

JEAN-MARC LECLERC Responsable de l’équipe sur l’air intérieur à la Direction de la santé environnementale et de la toxicologie Institut national de santé publique du Québec

LES OBLIGATIONS DU LOCATEUR Quelles sont les obligations du locateur en cas de contamination fongique dans un immeuble de location non résidentielle ? « Le Code civil du Québec indique que le locateur a l’obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux loués à son locataire pendant toute la durée du bail, répond Me Julie Grondin, membre du cabinet d’avocats Lavery. Il s’agit là d’une obligation fondamentale et essentielle du locateur envers le locataire. C'est également une obligation de résultat, et le locateur ne peut s’exonérer qu’en prouvant la force majeure ou la faute d’un tiers. Il est important de savoir que la jouissance paisible s’apprécie en tenant compte de la nature des lieux loués. La jouissance d’un entrepôt n’est pas celle d’un établissement offrant des services médicaux, et le respect ou non de l’obligation de la jouissance paisible s’appréciera en conséquence. » Ainsi une contamination fongique mal traitée ou ignorée, qui représente alors des risques pour la santé des occupants, peut entraîner la diminution notable de jouissance des lieux, ce qui cause un grave préjudice au locataire. « Dans ce cas, si le locateur n’exécute pas son obligation de corriger le problème malgré la dénonciation du trouble de jouissance par le locataire, les tribunaux peuvent justifier, dans certaines circonstances, que le locataire abandonne les lieux loués, le bail ayant été résilié de plein droit », souligne Me Grondin. Il existe toutefois certaines nuances, selon les clauses du bail commercial à l’égard de l’obligation de faire les réparations nécessaires aux lieux loués. Par ailleurs, la dénonciation du trouble de jouissance doit s’assortir d’un délai raisonnable pour permettre au locateur de remédier à la situation, avec obligation de résultat. Le locateur doit cependant agir très rapidement si la santé des occupants est en jeu. « Lorsque la santé des occupants et l’exploitation des activités dans les lieux loués sont compromises par la présence de moisissures, non seulement le locataire peut

ROBERT LABRECQUE Vice-président Santé, sécurité et hygiène du travail Groupe GESFOR Poirier, Pinchin

être justifié d’abandonner les lieux loués, mais les tribunaux considèrent aussi qu’il peut être en droit de réclamer à son locateur tous les dommages résultant de l’inexécution de l’obligation de procurer la jouissance paisible des lieux loués dont, notamment, les frais engagés pour la délocalisation des activités du locataire », signale Me Grondin. MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : HIVER 2018 39

LUTTE CONTRE LES MOISISSURES

Me JULIE GRONDIN Avocate Lavery

GABRIEL BÉLANGER SAUVAGEAU Fondateur de l’Institut de la qualité de l’air du Québec (IQAQ)

LES SOLUTIONS DU CÔTÉ DES TECHNOLOGIES DE DÉCONTAMINATION « Depuis des générations, on tente de réinventer la roue en matière de déconta mination, pourtant la procédure la plus efficace est déjà mentionnée dans la Bible ! »1, souligne Gabriel Bélanger Sauvageau, fondateur de l’Institut de la qualité de l’air du Québec (IQAQ) et jusque tout récemment référence technique pour le réseau de franchisés Steamatic au Canada et superviseur du service de restauration après-eau et responsable des opérations moisissures pour le siège social à Montréal. Celui-ci critique l’usage de biocides, contenant par exemple du chlore ou de l’urotropine, parfois proposés pour décontaminer : « On se fie beaucoup trop à ces agents chimiques qui ne font que scinder les moisissures sans leur enlever leurs propriétés toxigènes. » L’inhalation de ces produits représente en outre un risque pour la santé, particulièrement chez les sujets allergiques.

AVANT LA PULVÉRISATION À LA GLACE SÈCHE ET LE NETTOYAGE

Pour la décontamination du bois, il existe aujourd’hui un procédé par glace sèche (glace carbonique) qui désincruste les moisissures par abrasion douce et qui peut s’employer à proximité d’installations électriques. « Cette technique respecte davantage le matériau, mais demande autant de préparation que le jet de sable. Elle s’emploie sous pression d’air à 200 PSI, avec confinement et pression négative. Un nettoyage final avec aspirateurs HEPA doit suivre, pour laisser l’environnement libre de poussières visibles. C’est pourquoi on l’utilise dans des zones contaminées à moyenne et grande échelle. Elle n’évite pas le retrait des matériaux poreux humides », précise M. Bélanger Sauvageau. Apparu depuis peu, un outil appelé WallChek propose de faciliter les tests de qualité de l’air. Il permet de prélever un échantillon d’air dans une cavité en perçant un trou du diamètre d’un stylo. « Les données peuvent être difficiles à interpréter en raison des poussières qui, parfois, contaminent l’échantillon et rendent la lecture difficile, commente M. Bélanger Sauvageau. Toutefois, pour les cavités difficiles d’accès, c’est une solution de rechange intéressante à l’utilisation d’une caméra boroscopique ou à une inspection visuelle. » BIENTÔT UNE NOUVELLE NORME POUR ENCADRER LES INTERVENTIONS CONTRE LES MOISISSURES M. Bélanger Sauvageau a collaboré à l’élaboration de la nouvelle norme sur les moisissures actuellement développée par le Bureau de normalisation du Québec (BNQ). Très attendue par les professionnels de la santé et de la sécurité publique ou de l’hygiène des bâtiments, ainsi que par les gestionnaires d’immeubles, cette norme BNQ 3009-600 devrait entrer en vigueur en 2019. « Elle fournira un cadre pour l’inspection, le diagnostic et les mesures de déconta mination dans les bâtiments résidentiels ; ce cadre pourra aussi s’appliquer dans des immeubles commerciaux », conclut le fondateur de l’IQAQ.

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APRÈS LA PULVÉRISATION ET LE NETTOYAGE

1. Un passage du Lévitique (13:47-59) prescrit la procédure à suivre en cas d'apparition de moisissures sur un vêtement, elle est très proche de celle appliquée de nos jours lors de contamination dans les bâtiments.

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LÉGALISATION DU CANNABIS

GETTY IMAGES PAR FATCAMERA

LES POINTS À SURVEILLER POUR LES PROPRIÉTAIRES IMMOBILIERS PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

Le 17 octobre dernier, le Canada a légalisé l’usage du cannabis à des fins récréatives. Cet important changement a des répercussions sur de nombreux aspects de notre société, et les questions en suspens demeurent nombreuses. Gros plan sur ses impacts en matière d’immobilier commercial.

a légalisation du cannabis à des fins récréatives a fait émerger plusieurs enjeux juridiques et pose aussi de nouvelles problématiques en matière de location d’édifices dans le secteur de l'immobilier commercial. Me Daniel Ferreira, associé, groupe immobilier commercial au sein du cabinet d’avocats Blakes, souligne que cela peut concerner autant les propriétaires que les locataires d’immeubles commerciaux. Voici ses conseils pour éviter les embûches. ANALYSE DES BAUX Vous êtes propriétaire d’un édifice commercial ; un producteur ou un transformateur de cannabis souhaite-t-il louer l’un de vos locaux commerciaux ? Avant toute chose, vérifiez l’existence éventuelle de clauses interdisant ce type d’activité dans le bail qui vous lie aux autres locataires du même bâtiment. « Il faut s’assurer que les autres baux ne comportent pas de restrictions empêchant le propriétaire de louer ses locaux à des entreprises liées au cannabis. Le non-respect de ce type de clause permettrait aux locataires concernés de prendre des recours contre le propriétaire », prévient Me Ferreira. Soyez également très vigilant en ce qui a trait aux contrats d’assurance de vos locaux commerciaux, qui pourraient aussi contenir des clauses restrictives concernant les activités liées au cannabis. Autrement dit, ce type d’activité pourrait faire en sorte que les polices d’assurance soient annulées, et, en cas de dommage, les conséquences pourraient s’avérer catastrophiques pour le propriétaire de l’immeuble. 42

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Me DANIEL FERREIRA Associé, groupe immobilier commercial Blakes

VÉRIFIER LE ZONAGE À l’inverse, le producteur ou le trans formateur de cannabis qui est sur le point de signer un bail avec le propriétaire d’un immeuble commercial aura tout intérêt à s’assurer que le zonage de la municipalité où il souhaite installer ses activités autorise de telles opérations dans l’édifice. Comme ce n’est pas toujours le cas, ce point demeure important à valider.

Par exemple, les locaux à louer sont-ils sécuritaires ? Des mesures de protection qui peuvent se révéler très coûteuses devront être prises à l’égard du cannabis. Les parties à un bail devront désigner clairement le responsable de la protection et de la sécurité des lieux loués et des améliorations aux locaux qui en découlent. Mais il n’y a pas que l’aspect commercial qui devrait être analysé ; des questions environnementales peuvent aussi se poser, concernant l’utilisation d’eau et de pesticides, ainsi que la contamination potentielle de l’environnement.

« Plusieurs villes à l’extérieur de Montréal ont déjà un zonage qui le permet, mais il est important de le vérifier », conseille Me Ferreira. Il ajoute que se fier unique ment au fait que certains exploitants sont déjà installés dans la municipalité – par exemple, des serres de culture hydroponique de cannabis – peut induire en erreur. « Il pourrait s’agir d’une production à des fins médicales, ce qui entre dans une autre catégorie de zonage », fait valoir l’avocat. Par ailleurs, si plusieurs investisseurs étrangers ont déjà fait savoir leur intention de se lancer dans la culture de cannabis, Me Ferreira souligne toutefois qu’au Québec, il existe un certain nombre de barrières légales interdisant à un non-résident d’acquérir des terres agricoles. « Même s’il y a certaines exceptions, il risque d’être difficile, voire impossible d’acheter de grandes superficies de terres agricoles », prévient-il. CONSEILS À SUIVRE • Consultez un conseiller juridique avant de signer tout contrat ou toute entente. Ce conseil est valable autant pour les locateurs et les locataires de bâtiments que pour les acheteurs ou les vendeurs de terrains. • Assurez-vous d’obtenir un conseil juridique qui fait le tour de la question. « Cette nouvelle industrie entraîne son lot de questionnements, des enjeux complexes et bien souvent interreliés. C’est pourquoi, dans mon cabinet, nous travaillons en équipe multidisciplinaire : droit immobilier, droit commercial, droit environne mental, etc. On peut ainsi aborder le dossier sous différents angles, et cela évite de négliger un aspect », dit Me Ferreira. MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : HIVER 2018

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

GESTION D’UN CONTRAT D’ENTRETIEN

VISER LA PERFORMANCE PAR SYLVIE LEMIEUX, JOURNALISTE

La gestion des contrats de nettoyage donne souvent des maux de tête aux gestionnaires immobiliers. Un devis technique trop général, une absence de contrôles adéquats font partie des éléments qui les empêchent souvent d’atteindre les résultats escomptés autant d’un point de vue qualitatif que financier. Pour y remédier, il importe de mettre en place des outils de suivi des prestations de nettoyage. Les Européens étant en avance sur le Québec dans ce domaine, la firme d’experts-conseils Gestion Hygiène du bâtiment a récemment invité deux formateurs belges à donner une formation qui a permis aux participants de s’inspirer des meilleures pratiques et d’en apprendre plus sur les audits de propreté. 44

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talée sur trois jours, la formation a couvert deux volets essentiels, soit la gestion d’un contrat de nettoyage et la réalisation d’un document d’appel d’offres en nettoyage. « Une bonne gestion du nettoyage doit s’appuyer sur un bon contrat, et celui-ci s’appuie sur un bon document d’appel d’offres », explique Benoit de Dorlodot, associé chez IPSO, une firme belge qui se spécialise dans le domaine de l’hygiène et de la propreté, et l’un des deux formateurs invités. UN CONTRAT DE PERFORMANCE Selon lui, le document d’appel d’offres doit permettre la mise en place d’un contrat avec obligation de résultat. Cela nécessite d’y insérer non seulement des clauses détaillant les moyens à mettre en œuvre (heures minimales requises, travaux périod iques, etc.), mais aussi une description du résultat à atteindre ainsi que de la manière dont celui-ci sera jugé. Les résultats doivent donc être

DE GAUCHE À DROITE : M. BENOIT DE DORLODOT, ASSOCIÉ CHEZ IPSO, M. SERGE RIOUX, PRÉSIDENT DE GESTION HYGIÈNE DU BÂTIMENT, ET M. PASCAL LE DÉODIC, FONDATEUR ET CONSULTANT SENIOR CHEZ IPSO. JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

mesurables de façon objective. C’est souvent là où le bât blesse. « Des contrats sont établis sans y inclure d’éléments mesurables. Les clients se disent satisfaits ou non du travail exécuté, mais jamais sur la base d’une valeur, d’une démarche structurée », déplore Benoit de Dorlodot.

ne doit pas relâcher les contrôles. Une situation peut dégénérer sans qu’on s’en aperçoive sur le coup. Il faut alors mettre beaucoup d’énergie et consacrer un investissement important pour régler la situation qui aurait pu être évitée à l’aide de suivis réguliers. »

Pour combler cette lacune, IPSO a développé un système de mesure de l’état de propreté. « Nous avons réussi à mettre une valeur sur quelque chose de subjectif. Nous avons élaboré une façon de faire au moyen d’un système de calcul de points qui permet de documenter les résultats sur une durée. Les gestionnaires peuvent ainsi avoir une meilleure vision de l’efficacité de l’entretien et maintenir un niveau de propreté », explique l’expert.

Il existe différents outils de contrôle à commencer par l’inspection visuelle jusqu’à l’utilisation d’appareils tels qu’un bassoumètre (qui mesure l’empoussière ment d’un sol de manière reproductible) en passant par les contrôles bactériologiques.

UNE SURVEILLANCE CONTINUE La démarche d’IPSO a été validée par un organisme officiel belge qui certifie les systèmes de qualité. Comme elle se base sur des normes européennes, cette certification n’est pas reconnue au Québec. Il reste que les propriétaires immobiliers gagnent à mettre en place une telle procédure de contrôle. « Il s’agit de se doter d’un système qui assure un équilibre dans la performance, explique Pascal Le Déodic, fondateur et consultant senior chez IPSO, qui était formateur invité. L’entretien est une tâche qui demande une surveillance continue. On

Si les résultats mesurés se situent en dessous des attentes, des amendes pourraient être imposées au prestataire de services, tout comme un boni pourrait lui être offert s’ils dépassent les objectifs. Les moyens de sanction ou de bonification devront être clairement définis et précisés dans le document d’appel d’offres, rappelle M. de Dorlodot. Il est certain que l’implantation d’un audit de propreté vient bousculer les façons de faire. « Le but n’est pas que les gens y mettent beaucoup plus d’efforts, mais, au contraire, qu’ils soient plus efficaces grâce aux outils en place. Il faut se rappeler qu’en plus de la qualité accrue de l’entretien, la mise en place d’un bon suivi engendre aussi des économies », conclut M. de Dorlodot. MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : HIVER 2018

LE SAVIEZ-VOUS ?

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Mme Sophie Lalonde est directrice du Service de la gestion et de la planification immobilière (SGPI) de la Ville de Montréal depuis le 10 septembre dernier. Ingénieure et gestionnaire d'expérience, Mme Lalonde dirige une équipe multidisciplinaire spécialisée dans la gestion des immeubles nécessaires aux opérations des services et des arrondissements de la Ville.

Présent dans plus de 220 stationnements au Québec, Globatech, le seul fabricant canadien d’équipement de stationnement, a présenté cette année sa nouvelle gamme ParkNet. Ce produit hautement technologique comprend désormais des bornes de recharge entièrement intégrées à sa solution et compatibles avec les différents systèmes de gestion de l’économie d’énergie.

IMPLANTER LA GESTION DE L’ÉNERGIE DANS LES IMMEUBLES Le guide « Comment implanter la gestion de l’énergie dans les immeubles » a pour but de présenter les avantages de la gestion de l’énergie et de décrire la démarche d’intégration de la gestion de l’énergie au processus de gestion immobilière. Rendez-vous au transitionenergetique.gouv.qc.ca pour le consulter.

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NOMINATION DE SOPHIE LALONDE À TITRE DE DIRECTRICE DU SGPI

POUR VOS PROBLÈMES ACOUSTIQUES SÉCURITÉ DE LA VILLE DE SAINTE-ANNE-DE-BELLEVUE La société Sécurité Alfid ltée a signé un contrat avec la Ville de Sainte-Anne-de-Bellevue afin de fournir les services d’agence de sécurité pour la Patrouille municipale pour une durée de 4 ans. Sécurité Alfid ltée, c’est 35 ans d’expérience en sécurité, plus de 79 000 heures de gardiennage par an, un service 7 jours et plus de 100 agents titulaires d’un permis d’agence en règle.

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L’entreprise familiale Maheu&Maheu, chef de file de la gestion parasitaire au Québec, souffle ses 85 bougies cette année. Afin de lancer les festivités, tous les employés et leurs familles se sont joints aux membres de la Famille Maheu à l’Hôtel Valcartier plus tôt cette année. Ils étaient donc plus de 350 au banquet du Gala des Horace, cérémonie annuelle de remise des reconnaissances pour les employés dont 80 sont actionnaires de l’entreprise.

VOUS AVEZ UNE NOUVELLE BRÈVE INTÉRESSANTE ? Faites-la-nous parvenir à nouvelles@jbcmedia.ca . Si elle est retenue, elle sera publiée dans notre prochain numéro.

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