BOMA Québec - Maintenance volume 8 - numéro 4

BOMA QUÉBEC

À QUOI RESSEMBLERA L’IMMEUBLE DU FUTUR ?

PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

Tourné vers un milieu de vie confor­table et agréable, tous ses systèmes technologiquement branchés et reliés, blindé contre les cyberattaques, résilient lorsque surviennent des catastrophes et au point net zéro quant à sa consommation d’énergie : voilà les tendances de l’immobilier commercial.

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

À

leur retour de BOMEX Calgary, événement organisé par BOMA Canada cette année sur le thème « Embracing change », Linda Carbone et Bruno Turcotte, respectivement directrice générale et président de BOMA Québec, nous parlent des immeubles de demain dont il a été largement question au cours des diverses conférences.

VERS DES SYSTÈMES CYBERBLINDÉS Avec les avancées de la technologie, nos immeubles sont de plus en plus branchés par l’intermédiaire de leurs différentes composantes et de leurs divers systèmes… qui deviennent autant de portes d’entrée pour les malveillants. Trente-trois points les rendent vulnérables, apprend-on dans le document Addressing cyber risks in commercial real estate building operations publié en ligne par BOMA Canada (voir notre article sur le sujet dans ce numéro).

Bruno Turcotte rapporte l’exemple d’une cyberattaque qui s’est produite via le programme d’entretien d’un aquarium dans un hall d’entrée, par lequel la personne malveillante a eu accès au système global de l’immeuble et donc à la capacité technique de perturber MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : HIVER 2018

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sous-sol, rendant ainsi l’édifice plus vulnérable en cas d’inondation, est un exemple. Nos façons de construire traditionnelles sont appelées à changer. Partout, on haussera les critères par rapport à l’étanchéité, à la résistance des toitures ou à la capacité des systèmes mécaniques et électriques de fonctionner même pendant des épisodes météorologiques intenses », rapporte M. Turcotte. « Dorénavant, les locataires demanderont aux propriétaires quel est leur plan de résilience en cas de catastrophe, car ils s’attendent à une reprise rapide de la capacité d’opération », ajoute Linda Carbone.

CONSOMMATION ÉNERGÉTIQUE NETTE ZÉRO Des bâtiments à consommation énergétique nette zéro commencent à faire leur apparition. « Le Défi énergie que nous avons lancé au printemps dernier va dans cette orientation, celle de capter de l’énergie pour diminuer l’achat externe. C’est l’avenir », souligne Mme Carbone.

GETTY IMAGES PAR VIKTORCVETKOVIC

le fonctionnement de l’éclairage, des ascenseurs, de la climatisation ou des stationnements, entre autres. « Les immeubles du futur devront sécuriser leur réseau interne pour prévenir les intrusions », met-il en garde les gestionnaires. Ainsi, les entreprises de services qui ont accès à l’immeuble et aux systèmes dont elles assurent la maintenance devront enquêter davantage sur le personnel qu’elles embauchent. « C’est déjà commencé, les premiers qui ont eu à le faire sont les entreprises d’entretien ménager, car leurs employés ont accès à tous les bureaux, souvent le soir ou la nuit alors qu’ils sont seuls », rappelle Bruno Turcotte.

CATASTROPHES NATURELLES ET RÉSILIENCE Ces dernières années, on a vu une augmentation des catastrophes naturelles – ouragans, tornades, inondations – qui pourraient d’ailleurs aller en s’intensifiant au fil des ans. « Les immeubles du futur devront avoir une conception qui diminuera le risque d’arrêt des systèmes ou d’empêchement d’utiliser le bâtiment. L’habitude de placer les entrées électriques et les transformateurs au 6

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Est-ce réaliste de penser qu’une grande majorité d’immeubles puisse atteindre une consommation énergé­tique nette zéro ? « Ce n’est pas pour demain matin, répond Linda Carbone. C’est probablement plus facile avec les constructions neuves qu’avec les anciens bâtiments. » Bruno Turcotte poursuit : « Ce sont des investissements, il faut sortir des sentiers battus. Mettre à profit les nouvelles technologies comme les panneaux solaires, utiliser les programmes gouvernementaux, il y en a toute une panoplie. Il faut obtenir la participation active des occupants qui doivent aussi gérer l’énergie qu’ils consomment. Éteindre les ordinateurs la nuit et la fin de semaine, fermer les lumières, optimiser le refroidissement de la salle des serveurs ou récupérer la chaleur en hiver ; s’ils ne le font pas, on ne peut pas arriver à réduire l’achat d’énergie de façon importante. » Comment un gestionnaire d’immeuble peut-il susciter cette collaboration ? « En démontrant aux locataires qu’ils y gagneront eux aussi, qu’ils en bénéficieront si les frais d’exploitation diminuent », répond Bruno Turcotte, faisant remarquer par ailleurs que le retour sur investissement est assez rapide.

La technologie permet en outre aux locataires de gérer eux-mêmes leur environnement immédiat, de moduler l’éclairage ou la température, par exemple : laisser entrer plus ou moins de soleil, pour réduire les besoins de climatisation ou pour éclairer plus efficacement selon le moment de la journée. Mieux encore, des pellicules intelligentes sont actuellement en développement, rapporte Bruno Turcotte ; elles pourront servir de capteurs d’énergie, comme les panneaux solaires. « L’ensoleillement dans un grand bâtiment peut devenir une source extraordinaire de captation d’énergie », insiste-t-il.

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L’INTELLIGENCE TECHNOLOGIQUE L’évolution technologique, on en parle, on la vit, on constate que ce qui semblait impossible hier est chose courante aujourd’hui. « La technologie devient intelligente.

Elle va permettre d’augmenter la performance des bâtiments à plusieurs égards, le plus évident étant le volet opérationnel », commente Bruno Turcotte. En effet, un bâtiment intelligent améliore le fonctionnement général, la rapidité d’exécution et de réaction. « On pense parfois que ça demande d’énormes investissements, mais plus ça progresse, plus c’est facile de connecter ensemble des applications qui se parlent. L’intégration des systèmes constitue d’ailleurs le défi actuel. Nous sommes même rendus à avoir recours à des applications qui aident à gérer les tâches d’équipe. Dans nos bâtiments, nous sommes à tester des programmes simples qui utilisent les appareils cellulaires ; tous nos employés en ont un, les données se partagent, et chaque membre d’une équipe de maintenance, par exemple, sait sur quoi son collègue travaille et quelles situations il a réglées. Ça évite que deux personnes fassent la même chose et ça réduit les déplacements à l’intérieur de l’immeuble. Chacun reçoit un plan de travail sur son cellulaire, se connecte à ses tâches et change ses priorités si nécessaire », explique Bruno Turcotte, qui est aussi vice-président immobilier et ressources matérielles chez La Capitale assurances et services financiers.

UN IMMEUBLE TENDANCE Dans le cadre du BOMEX Calgary, Bruno Turcotte a eu l’occasion de visiter The Edison, un bâtiment qui illustre bien la tendance en immobilier commercial : des investissements pour agrandir le hall d’entrée et ajouter un foyer et une bibliothèque ; et dans la tour, un gymnase, un espace lounge, des salles de conférence communes qui donnent aux locataires l’accès aux plus récentes technologies audiovisuelles, et même un espace pour les chiens sur la toiture, énumère-t-il. « La tendance est de créer une atmosphère détendue pour que les occupants y passent des journées agréables, d’un espace à l’autre, alors qu’ils

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peuvent utiliser plusieurs endroits pour se ressourcer ou pour se rencontrer. Les réunions ailleurs que dans le bureau changent la dynamique. Oui, ce sont des investissements importants, oui, ça occupe des pieds carrés qu’on ne peut pas louer, mais ça rend le bâtiment plus attractif », soutient Bruno Turcotte.

The Edison va plus loin encore grâce à un concept marketing qui crée une image de marque. Les aires communes, par exemple, sont aménagées dans un style qui s’harmonise avec le concept du nom, des pellicules sur les portes d’ascenseur les ornent de dessins d’ampoules ou de pièces d’ingénierie, bref, le design confère un caractère qui renforce cette image de marque. « Un reposition­ nement de bâtiment qui se rend jusque-là, c’est assez nouveau », commente Bruno Turcotte.

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« Nous n’avons pas de boule de cristal pour prédire ce que deviendront les immeubles du futur, mais on constate qu’ils ont de plus en plus d’espaces communs à la disposition des locataires, ou des endroits pour garer les vélos et des douches, par exemple, ce qu’on ne voyait pas il y a 10 ans seulement. Aujourd’hui, les gens à cravate roulent en BIXI, et les propriétaires d’immeubles doivent répondre à leurs nouveaux besoins. Quels seront ces besoins dans cinq ans ? Quelle sera la prochaine étape ? L’évolution techno­logique est extrêmement rapide et laisse entrevoir des possibilités qu’on peut à peine décrire », conclut Linda Carbone.

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