ASCENSEUR
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QUAND LE TRANSPORT VERTICAL VA, TOUT VA ! PAR SYLVIE LEMIEUX, JOURNALISTE
Qui n’a jamais appuyé frénétiquement sur le bouton d’appel d’un ascenseur dans l’espoir qu’il arrive plus vite ? Un ascenseur trop lent ou qui tombe fréquemment en panne cause des désagréments majeurs aux occupants d’un immeuble. Les plaintes affluent lorsque l’interruption de service dure quelques semaines, voire quelques mois. Au-delà de la qualité du service, la sécurité des personnes est en jeu. L’entretien régulier des ascenseurs prend donc toute son importance.
L
e coût d’entretien des ascenseurs représente un poste de dépenses important pour les propriétaires immobiliers. « Il peut varier de 500 $ à 950 $ par mois par appareil », précise Carl Tremblay, président de JMCI, une firme de consultants en ascenseurs et escaliers mécaniques. Il va sans dire que plus l’ascen seur est sophistiqué et inclut des composantes électroniques, plus le coût d’entretien s’accroît. L’âge des appareils fait aussi gonfler la facture quand les réparations doivent être faites à répétition.
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CARL TREMBLAY Président JMCI
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Il n’y a pas que les bris mécaniques qui peuvent être à l’origine d’une panne. « Une roche coincée dans le seuil de la porte cause parfois des problèmes. Il faut se rappeler que les ascenseurs sont utilisés de façon intensive. C’est pourquoi leur entretien exige de la diligence et une attention régulière », explique Carl Tremblay. PLUS D’INTERVENTIONS D’URGENCE Il s’avère difficile d’obtenir des statistiques sur l’âge du parc des ascenseurs dans le secteur de l’immobilier commercial ou sur le nombre de pannes sur une base annuelle. Des données recueillies auprès du Service des incendies de Montréal (SIM) indiquent toutefois que les services d’urgence interviennent plus qu’avant pour libérer des personnes coincées dans un ascenseur. En 2018, le SIM a effectué 2 088 interventions (soit plus de cinq par jour) comparativement à 1 820 en 2017 et à 1 658 en 2016. Environ 80 % de ces interventions concernent des immeubles de sept étages ou plus. Cette croissance du nombre des interventions s’explique principalement par la forte activité dans la construction, les bâtiments en hauteur s’étant multipliés au centre-ville ces dernières années. Le portrait reste partiel puisque ces chiffres n’incluent pas les « sauvetages » réalisés par le concierge des immeubles et qui ne sont pas répertoriés. POPULAIRE, LE CONTRAT TOUT INCLUS Selon les exigences du Code de sécurité sur les ascenseurs, les monte-charges et les escaliers mécaniques, inclus dans le Code du bâtiment, tout propriétaire immobilier doit avoir un programme d’entretien adapté pour chaque appareil. Un registre des renseignements concernant les travaux de maintenance, les réparations effectuées et les
schémas électriques doit être tenu à jour et conservé dans la salle des machines. Le proprié taire immobilier doit également s’assurer que l’ascenseur est utilisé aux fins pour lesquelles il a été conçu. Il doit être maintenu en bon état de fonctionnement et de sécurité, et les correctifs nécessaires doivent être apportés dès l’apparition de conditions de fonctionnement dangereuses. Au Québec, l’entretien des ascenseurs doit être effectué par des mécaniciens d’ascenseurs possé dant leur carte de qualification délivrée par la Commission de la construction du Québec. Selon l’étendue de leur parc d’ascenseurs, certains propriétaires immobiliers développent cette exper tise à l’interne. Il est plus rentable pour eux d’avoir leur propre équipe vouée à l’entretien plutôt que de faire appel à un entrepreneur en ascenseurs ou au service de maintenance du fabricant. Des consultants spécialisés comme JMCI sont en mesure d’établir un devis d’entretien en fonction de l’âge et de l’état de l’ascenseur. C’est sur cette base que sera négocié le contrat d’entretien quant à la fréquence des visites, aux délais de réponse attendus, aux travaux préventifs, etc. Depuis quelques années, les contrats tout inclus ont la cote auprès des propriétaires immobiliers, selon Carl Tremblay. En plus des différentes clauses liées à l’entretien, ces contrats prévoient le remplacement des pièces aux frais de l’entre preneur en ascenseur. Leur coût est un peu plus élevé (10 % environ), mais ils permettent de mieux gérer le budget d’entretien. Dans les contrats partiels, certaines pièces peuvent être exclues de l’entente. En cas de bris, le client devra payer le coût de remplacement en plus de celui de la maind’œuvre. La facture peut être salée.
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Le suivi des travaux de maintenance par les gestionnaires de l’immeuble est primordial. Ils doivent s’informer de ce qui a été fait ou pas. « Une des principales lacunes, c’est le manque de communication entre le responsable de l’entretien et le client, estime Carl Tremblay. Le moindre bris doit être signalé pour éviter qu’il se transforme en problème majeur faute d’être réparé à temps. Cela peut entraîner des interruptions plus longues qui auraient pu être évitées. » QUAND FAUT-IL REMPLACER UN ASCENSEUR ? Les propriétaires immobiliers doivent moderniser leur parc d’ascenseurs tous les 25 ou 30 ans, selon Carl Tremblay. Ce moment arrive quand il devient difficile ou même impossible de trouver des pièces de remplacement, ce qui prolonge la durée des interruptions de service. Cela dit, un équipement plus récent n’est pas forcément immunisé contre les pannes de longue durée. Si les pièces de rechange doivent être commandées en Chine, le transport par bateau peut imposer un délai important. Le remplacement peut alors devenir une solution pour freiner l’augmentation de la facture et mettre fin aux désagréments pour les usagers. Le coût de la moder nisation par appareil peut varier de 150 000 $ à 300 000 $, et parfois plus. En 2014, Bentall Kennedy a procédé au remplacement des sept ascenseurs du 1600, boulevard René-Lévesque Ouest, un bâtiment de 18 étages. Des travaux rendus nécessaires en raison de la vétusté de l’équipement, ce qui causait des pannes à répétition. « Il était de plus en plus difficile de trouver des pièces de remplacement, explique Pierre Boudrias, gestionnaire immobilier principal chez Bentall Kennedy. Les ascenseurs avaient été remis à niveau il y a une trentaine d’années. Quant à l’ascenseur
PIERRE BOUDRIAS Gestionnaire immobilier principal Bentall Kennedy
qui mène au stationnement, il était d’origine. Le bâtiment a été construit il y a plus de 60 ans. » Le chantier, qui a nécessité un investissement d’un million de dollars, s’est étalé sur 12 mois. Il a exigé une planification rigoureuse pour réduire au minimum les désagréments pour les occupants. « Au début, nous avons remplacé un ascenseur à la fois. Par la suite, nous avons pu accélérer les travaux en en remplaçant deux en même temps », précise M. Boudrias. Les nouveaux ascenseurs ont pu être installés dans les gaines existantes qui avaient été remises aux normes quelques années auparavant. Les locataires ont maintenant accès à des ascenseurs plus rapides et dont la cabine offre plus d’espace. Ils sont aussi munis d’un système automatisé qui réduit le temps d’attente à l’appel. « Un logiciel positionne les ascenseurs aux étages où il est le plus susceptible d’y avoir de la demande, explique M. Boudrias. Le service est ainsi plus efficace. Ce sont aussi des appareils plus économes en énergie, car les anciennes génératrices ont été remplacées par des SCR, c’est-à-dire des régulateurs de courant en courant continu. »
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En plus de réduire les coûts d’exploitation, le remplace ment complet des ascenseurs permet d’augmenter la valeur des immeubles et de répondre aux exigences des occupants. Grâce aux travaux effectués, Bentall Kennedy a pu conserver son plus important locataire qui a renouvelé son bail sous condition de la modernisation des ascenseurs.