Immobilier commercial volume 1 - numéro 2

COMMENTRÉUSSIRUNE CONSULTATIONPUBLIQUE?

POURUNEMEILLEURE CONNAISSANCEDE L’IMMOBILIER

EFFERVESCENCE

IMMOBILIÈRESURLA

RIVE-SUDDEQUÉBEC

MÉTAMORPHOSES

STRATÉGIQUES

15COMMENT UN PROMOTEUR PEUT-IL RÉUSSIR UNE CONSULTATION PUBLIQUE?

9POUR UNE MEILLEURE CONNAISSANCE DE L’IMMOBILIER

25EFFERVESCENCE IMMOBILIÈRE SUR LA RIVE-SUD DE QUÉBEC

36MÉTAMORPHOSES STRATÉGIQUES

L’ÉQUIPEDESÉVÉNEMENTS VOUSREMERCIEDEVOTRE PARTICIPATIONETDEVOTRE

CONTRIBUTIONAUGRANDSUCCÈS DESÉVÉNEMENTSDE2008!

Noustenonsàremercierspécialementnospartenaires:Aecon,StikemanElliott,AvisonYoungetHydro-Québec sansquicetteréussiteseraitimpossible. Pourvoirlesphotosdesévénements,consultezlewww.iduquebec.com.

Nousensommesàvousconcocteruneprogrammation2008-2009desplusintéressantes!

L’équiped’Altusvousprépareunévénementquinemanquera pasd’intérêt!Venezprendreconnaissancedesnouvelles réalitésdumarchéimmobilier,oùdesexpertsduQuébecet desÉtats-Unisinteragirontentreeuxàlamanièred’unpanel.

Cecolloqued’unejournéevousrenseignerasurlesdivers aspectsducadrejuridiqueàconsidérerpourbienaugmenter voschancesderéussite.

Encorecetteannée,l’IDUQuébecvousinviteàvenirrencontrer lesleadersdel’immobiliercommercialduQuébecdansundes endroitslesplusglamour!L’artetlesaffairesserontaurendez-vous!

Surveillezbienlesdates,lesinscriptionsdébuterontbientôt!

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DominiqueGagnon Directricedesévénements etdumarketing

CatherineThibault Coordonnatricedesévénements etdumarketing

Mot du rédacteur en chef

l’immobilier touche à plusieurs aspects de notre vie

Dans ce deuxième numéro du Magazine

Immobilier Commercial, nous nous sommes intéressés à l’immobilier en tant que secteur d’activité non seulement doté de dimensions économiques et techniques, mais qui interpelle les citadins dans leur quotidien. Comme l’indiquent les auteurs Jacques Saint-Pierreet Robert Sheitoyan, interviewésdans nos pages, les acteurs de l’immobilier ont tout intérêt à adopter une approche globale qui intègre les préoccupations des citoyens, des consommateurs et des autorités publiques afin de contribuer à la qualité de vie générale de l’environnement urbain.

ILI I O COMMERCIAL

Magazine Immobilier Commercial inc.

599, boulevard Sir-Wilfrid-Laurier

Belœil (Québec) J3G 4J1

Téléphone:450 446-2006

Sans frais: 1 866 446-3185

Télécopieur: 450 446-1442

info@jacquesboisvert.com

www.immobilier-commercial.ca

www.jacquesboisvert.com

Au-delà des tendances et des modes, l’immobilier est par définition une activité où le long terme doit l’emporter et où l’investissement dans la qualité offre de bonnes perspectives de rentabilité.

Vous pourrez également lire dans ce numéro l’article bien documenté de notre journaliste Louis Garneau sur la consultation publique en matière de projets immobiliers. Cauchemar pour les uns, passage obligé pour les autres, la consultation publique peut s’avérer un processus extrêmement constructif lorsqu’on sait en faire une occasion de bonifier un projet.

Grâce à nos collaborateurs réguliers qui continuent à nous faire profiter de leur expertise, je souhaite que ce deuxième numéro réussisse à répondre à certaines de vos questions. J’en profite pour remercier tous ceux et celles qui nous ont transmis leurs commentaires sur notre premier numéro paru en avril dernier. Un magazine, tout comme un projet immobilier, bénéficie toujours des commentaires et des conseils de ses utilisateurs.

Bonne lecture!

Charles Allain Rédacteur en chef

c.a@jacquesboisvert.com

PRÉSIDENT ET ÉDITEUR: Jacques Boisvert

RÉDACTEUR EN CHEF: Charles Allain

ÉQUIPE DE RÉDACTION:

Marie Gagnon, Louis Garneau et Marie-Eve Jeannotte

COLLABORATION À CE NUMÉRO:

Me Lise Bergeron, Steve Gilbert, Me James Papadimitriou et Frédéric Saint-Mleux

RÉVISION ET CORRECTIONS D’ÉPREUVES:

Paul-André Giguère et Marie-Eve Jeannotte

DIRECTION ARTISTIQUE:

France Sévigny

PHOTOS:

©JBC par Denis Bernier, Denis Lemelin et Rosaire Turcotte (sauf indication contraire)

ILLUSTRATIONS: (couverture, pages 3, 15 et 37) ©iStockphoto.com/artiste Russell Tate

DIRECTRICE DES VENTES INTERNES:

Geneviève Frégeau

PUBLICITÉ: Geneviève Frégeau et Krystel Verreault

IMPRESSION:

Imprimeries Transcontinental S.E.N.C. 2850, rue Jean-Perrin, Québec (Québec) G2C 2C8

ABONNEMENTS: 450 446-2006, 1 866 446-3185 ou www.immobilier-commercial.ca

La direction laisse aux auteurs l’entière responsabilité de leurs textes. Elle se dégage de toute responsabilité face au matériel non sollicité. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur.

ISSN 1916-6656

Le Magazine Immobilier Commercial est publiépar

Charles Allain Rédacteur en chef

Élurécemmentàlatêteduconseil d’administrationdel’Institutde développementurbain,JeanLaraméeest vice-présidentprincipal,Régiondel’Est chezIvanhoéCambridge.Ilvientde terminerunmandatdetroisanscomme directeurprovincial(Québec)de l’InternationalCouncilofShoppingCenters.

développement urbain

Pourlesdécideursdetouslespaliersdegouvernement,l’Institutdedéveloppementurbain représenteleregroupementlepluslargeetvariédesmultiplesintervenantsdansledomaine del’immobiliernon-résidentiel.

Aprèsavoirtraverséune périodeplusdifficileilya quelquesannées,l’Institutde développementurbain(IDU)amaintenantleventdanslesvoiles.En bonnesituationfinancière,l’IDUa accrusacrédibilitédanslesdivers dossiersimmobiliersgrâcenotamment àsalargereprésentativitéetàune plusgrandeouvertureaudialogueavec lesdécideurs.J’enprofited’ailleurs pourremerciermonprédécesseur DanielPeritz,quiadirigéleconseil d’administrationde2006à2008, d’avoirréussiàrepositionnernotre organismeauprèsdesdécideurs,et notammentceuxdelavilledeMontréal oùsontconcentréeslatrèsgrande majoritédesactivitésdenosmembres.

Membreducomitédefiscalitémunicipale(Montréal)del’IDUdepuis

deuxans,j’ail’intentiondecontinuer àveillerétroitementauxintérêtsdenos membresàcechapitre.Toutensaluant l’accordintervenuenjuindernierentre legouvernementduQuébecet Montréalconcernantlesdispositions delaloi22,l’IDUreconnaîtquesi Montréaldoitdiversifiersessourcesde revenus,ellenedoitpaslefaireaudétrimentdespropriétairesimmobiliers non-résidentiels:lepoidsfoncierdes immeublesnon-résidentielsestde19% alorsqu’ilsreprésententdéjàprèsde 40%desrevenusfiscauxdelamétropole.Noussommeségalementinquiets faceàl’éventualitéqueMontréaltaxeles stationnementshors-rueàmoyen terme.Ilestindispensableque Montréalsoitconscientedelanécessité derépartirdefaçonéquitablele fardeaufiscalentrelesdifférents contribuablesmontréalais.

Aucoursdesdeuxprochainesannées, maprioritéseradem’assurerquele contexteéconomiqueurbainsoitfavorableàlacroissance.Pourcefaire,l’IDU disposedéjàd’excellentscanauxde communicationaveclesdécideurs. Comptetenudenotrecontribution financièresurleplanfiscal,ilest impératifquenoussoyonsconsultés lorsquedesloisetdesrèglementsont desimpactsimportantssurledéveloppementimmobilier.Cettepréoccupationseraaucœurdemonengagement commeprésidentduconseild’administrationdel’IDUdanslesmoisquiviennent.

Enterminant,jedésiresouhaiterlabienvenueàMichelBélanger,lenouveau présidentduConseilrégionaldeQuébec (CRQ)del’IDU,ainsiqu’àStéphaneDion, lenouveaudirecteurrégionalduCRQ, quiremplaceGuillaumeNeveu. ,

êtreuninterlocuteur incontournableenmatièrede

JacquesSaint-PierreetRobertSheitoyan JacquesSaint-PierreetRobertSheitoyan

connaissancedel’immobilier Pourunemeilleure

PubliérécemmentauxÉditionsGuérinUniversitaire, Lesterritoiresdel’immobilier:regardsàl’aubeduXXIsiècle proposeunvasteportraitdel’immobilierdestinéàenrichirlacompréhensiondecesecteuràtraversunlarge éventaildecaspratiquestirésdel’expériencemontréalaise.LeMagazineImmobilierCommercialarencontré sesauteurs,RobertSheitoyan,directeurduprogrammedeMBApourcadresenimmobilierdel’Université duQuébecàMontréal(UQAM)depuis1988,etJacquesSaint-Pierre,titulairedelachaireSITQdel’Écoledes sciencesdelagestionàl’UQAM(ESG-UQAM)etprofesseurdemarketingetdedéveloppementimmobilier.

MIC: Quelestvotreprincipal objectifenpubliantcelivre?

Àquiest-ilsurtoutdestiné?

JSPetRS:Nousavonsvouludiffuser auprèsd’unlargepublicdesanalyses etétudesfaisantétatdestendances actuellesenmatièreimmobilièreet desnouvellesconnaissancesquiont surgiaucoursdesdernièresannées. Bienquetoutlemondes’intéresse àl’immobilier,quecesoitcomme consommateur,clientouacteur,le livres’adresseprioritairementauxprofessionnelsdanscedomaine.Nous avonssouhaitédonnerdesoutilsde premierplanpourfairedel’immobilierunevéritablescience.Nous espéronsaussitouchertouslespromoteursetlesgestionnairesquisepréoccupentdevouloiraméliorerlaqualité deviedansleursimmeubles.

MIC: Quelprincipalbénéfice devraientenretirerleslecteurs?

JSPetRS:Lesétudesprésentéesdans cetouvragerésultentdesmeilleurs travaux,quenousappelonslesProjets intégrateurs,deplusde50diplômés duprogrammedeMBApourcadresen immobilier.Nousavonsretenules dossierslesplussusceptiblesdepérennité.Cesanalysesontuneportéequi dépassel’actualitéimmédiate; l’analysedecertainsprojetsenvoiede réalisationprésenteencoreunintérêt deparlaportéeméthodologiquede leurapproche.

Ajoutonsaussiqueplusieursentreprises immobilièresfontdesrecherchesque mêmenous,universitaires,neconnaissonspastoujours.Lesétudesdecasde notrelivre,enpuisantabondamment

danscesconnaissances,élargissentla conceptionhabituellequenouspouvonsavoirdel’immobilier.Cen’estpas seulementundomaineoùrègnentla briqueetleciment.L’immobilierestde plusenpluscomplexe,d’oùlanécessitépourlesprofessionnelsd’élargir leurvision.

MIC: Vousmentionnezdansvotre introductionqu’uneapprocheintégrativeestnécessairedansledomaine immobilier.Àvotreavis,est-ellebien compriseetpratiquéeauQuébec?

JSPetRS:L’approcheintégrativeen immobilierestunenécessitéaujourd’hui,cartouslesgrandsprojetsfont appelàunemultiplicitédedisciplines: gestion,droit,économie,design, finances,comptabilité,fiscalité,marketing,gestiondeprojet,urbanisme,etc.

ProposrecueillisparCharlesAllain

RobertSheitoyan etJacquesSaint-Pierre

Rencontre

Cesconnaissancesdoiventêtreassimilées parlesdécideursetacteursdeces projetsd’envergure.Bienqueplusieurs grandesentreprisesetorganisations l’aientcomprisauQuébec,ilrestebeaucoupàfaire,notammentauchapitrede l’éthiqueetdelaresponsabilitédes professionnelsquantàl’évolutionde leurspratiquesetàl’impactdesprojets surlaqualitédeviedeleursconcitoyens.

MIC: Quelssontlesprincipauxenjeux quivontmarquerlesecteurimmobilier aucoursdesprochainesannées?

JSP:L’industrieimmobilièredevras’efforcerdereleverlesdéfisliésàl’évolution desnouvellesgénérations,enparticulier lechangementdanslesstylesdeviedes consommateursetusagers.Pensonsàla flexibilitédeshorairesaveclesnouveaux outilsélectroniques,aucosmopolitisme etàlavariétédesgroupesethniqueset culturels,ouencoreauxvaleursenvironnementalesdeplusenplusimportantes.

RS:Laquestionducontrôledescoûts demeureunaspectfondamentalen immobilier.Danscedomaine,jecrois quelacapacitédegestionenimmobilier appartientdeplusenplusàdesentrepriseshautementspécialiséesqui,par leurexpertise,peuventrendredegrands servicesauxpropriétairesd’immeubles. J’ajoutequeledéveloppement durableetlespréoccupations

PHOTO:©ISTOCKPHOTO.COM/ARTISTEDANMOORE

Lesgens«aiment»unbelédifice,ilsontunerelationaffectiveavecleslieuxoùilsviventettravaillent.

environnementalesdeviennentvéritablementincontournables.

MIC: Commentdéfiniriez-vousles rapportsdugrandpublicquébécois aveclesecteurimmobilier?

JSPetRS:LeQuébecsesitueau confluentdescomportementsaméricain eteuropéen:onlaisseiciunegrande placeàlaconsultation,mêmesionne poussepasaussiloinlesconsensus urbainsqu’enEurope.Ondispose égalementd’unegrandemargede manœuvreentrepreneurialecomme auxÉtats-Unis,maisenfaisantpreuve d’uneplusgrandesensibilitéquant

auxprojets.Lepublicestdeplusen plusrenseignéetmoinsspéculatifque cequel’onretrouveausuddelafrontière.Lesgenssontengénéralplus conservateursetmoinsportésàprendredesrisques.

MIC: Lescitoyenssemblentsouvent trèsméfiantsparrapportauxprojets immobiliersd’envergure.Comment expliquez-vouslesproblèmesde communicationentrelespromoteurs immobiliersetlepublic?

JSP:Lacommunicationdesgrands projetsseheurtesouventautravail desgroupesdepressiondansnotre

sociétéquientendentjouerdeplus enplusungrandrôledansledébat public.Lespromoteursnetrouvent pasfacilementlejusteéquilibre entreunleadershipd’entrepreneur etuneporteouverteàtoutesles demandes,légitimesoupas.Le Québecsechercheunmodèleoriginalcommeonlevoitdansdesprojets commelaGareVigeretGriffintown. Detoutefaçon,l’interactionentre lesinvestisseursetlescorpspublics continueraettoutgrandprojetse doitd’utiliserlessynergiesinévitables entrelescorpsréglementaireset lesdéveloppeurs.

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Rencontre

RS:Lespromoteursetlesdéveloppeurs nepeuventescamoterleursresponsabilitéssociales,ilsdoiventaussisoigner leuroffreenproposantdesproduitsde bonnequalité.L’immobiliertoucheétroitementàlaqualitédeviedesgensetdes dimensionscommel’isolation,l’insonorisationetlatransparencesurleplan desmesuresdelasuperficiesontfondamentalespourlesconsommateurs.

MIC: Vousécrivezquelesacteursen immobilierdoiventêtreplusquedes professionnels,qu’ilsdoiventêtre

des«hommesdel’art».Qu’est-ceque vousentendezparlà?

JSP:L’immobilier,plusqu’unesimple technique,faitappelaussiàplusieurs sciencessocialescommelapsychologie etlacommunication.Iln’yapasde réponsetoutefaiteettouslesspécialistessontappelésàmettrelamainàla pâte.Aussiletravaildupromoteur immobilierest-ilplusceluid’unartiste queceluid’untechnologue.

RS:Lespromoteursetlesdéveloppeurs étantdesgensd’affaires,ilestnormal

qu’ilsveuillentfairedesprofits.Maisen immobilier,ilfautaussiêtresensibleà l’humain,etnonsimplementauxquestionsdecoûts.Danscedomaine,larègle destrois«P»(enanglais: People,Profit, Planet)s’applique.L’immobilierest essentiellementunsecteuràlongterme: ilfautbienfaireleschosesetagirde façonintègre.Ilnefautjamaisnégliger l’importancedel’esthétiqueetdudesign. Lesgens«aiment»unbelédifice,ilsont unerelationaffectiveavecleslieuxoùils viventettravaillent,toutcommeavec leurscollèguesetleursproches. ,

depuis 10 ans depu ans puis

AuQuébec,denombreusestransactionsimmobilières sontorganiséesdefaçonàcequeledroitdepropriété d’unimmeublesoitdétenuparunprête-nompourlecompte etaunomdupropriétairevéritable.Celacréedesobligations àl’égarddestiers,àlafoispourleprête-nometpourle propriétairevéritable,etplusparticulièrementenvers lescréanciershypothécaires.

Plusieursraisonspeuventmotiverle recoursàunprête-nom,parexemple:

a) lorsquelepropriétairevéritableest uneentitéjuridiquequinepossèdepas lacapacitéjuridiquepourdétenirun titreensonproprenom(unfondsde placementimmobilierouunfonds mutuel,parexemple);

b) lorsquelepropriétairenedésirepas révélerpubliquementsonidentité;

c) ouencore,lorsqu’ildésiretransférerla propriétédel’immeublehorstitreafin d’éviterlepaiementdedroitsdemutation.

Endroitquébécois,ilestdepuis longtempsétabliquelecontratdeprêtenomestuneformeadmiseducontratde mandat.Ilestdoncrégiparlesarticles du CodecivilduQuébec serapportantau mandatet,lorsqueleprête-nomne

révèlepassaqualité,parlesrèglesapplicablesàlacontre-lettre.Danslecasd’un mandattraditionnel,lemandatairese présenteauxtierscommelereprésentant dumandantdansl’accomplissement d’unactejuridique,alorsquedanslecas d’uncontratdeprête-nom,l’identitédu mandantetl’existenceducontratde mandatsonttoutesdeuxdissimuléesaux tiers.C’estpourquoionutilisesouvent l’expression«mandatclandestin»lorsque l’onparledescontratsdeprête-nom.

Pourlecréancierhypothécaire,ilestcrucialdeconnaîtrel’identitédupropriétairevéritabledel’immeubleafinqu’il puisses’assurerdelavaliditédessûretés quiluiserontoctroyées.D’unpointde vuepratique,dansunesituationdeprêt hypothécaireimpliquantunprête-nom,

ME JAMESPAPADIMITRIOUESTUNAVOCAT

SPÉCIALISÉENDROITCOMMERCIAL,ET PARTICULIÈREMENTENDROITIMMOBILIER ETENSERVICESFINANCIERS.ILESTASSOCIÉ AUSEINDUCABINETBLAKESÀMONTRÉAL.

l’impactdu recoursàunprête-nom pouruncréancier hypothécaire

ilestpréférablequeleprêtsoitaccordédirectementau propriétairevéritable,puisquec’estcedernierquiaun intérêtéconomiquedansl’immeuble.Encasderecours hypothécaire,leprêteurpréférerabénéficierdesengagementsduvéritablepropriétaire.Évidemment,leprête-nom pourratoujoursêtredésignécommeco-emprunteur,le prêteurbénéficiantainsidesengagementsdupropriétaire véritableetdesonprête-nom.

Parailleurs,puisqueleprête-nomestledétenteurenregistrédel’immeuble,c’estcelui-ciquidevrasigneretlivrer l’hypothèqueenfaveurduprêteur.Toutefois,ilfaudra s’assurerqueleprête-nomaétédûmentautoriséparlepropriétairevéritableàsigneretàlivrercettesûreté.Certains prêteursdemanderontaussiaupropriétairevéritablequ’il intervienneàl’hypothèqueetconsenteàêtresolidairement responsableavecleprête-nomdesobligationsetengagementsquiysontstipulés.Cettepratiqueoffreeffectivement plusdecertitudeauprêteursurlavaliditédesasûretésur l’immeubleetpermetdes’assurerquetouslesautresbiens grevésparl’hypothèque(lesloyersoulescontratsrelatifsà l’immeuble,parexemple)ontétédûmenthypothéqués, certainsconsidéranteneffetqueleprête-nomn’apasla capacitédedonnercesbiensengarantie.

Parcontre,alorsquelastructuredeprête-nomestsouvent miseenplacepouréviterderévélerl’identitédupropriétairevéritable,lorsquecedernierintervientà l’hypothèque,l’undespremierscontratssignéslorsde latransactiondévoilerasonnom,l'hypothèquedevant nécessairementêtrepubliéeaubureaudelapublicitédes droitsafindedeveniropposableauxtiers.Cependant, ànotreavis,unefoisquel’existenced’unestructurede prête-nomestdévoiléeàunprêteur,celui-cinepeutl’ignorer.Ildoitdoncexigerquecetteréalitésereflètedansla documentationetdemanderquelepropriétairevéritabledeviennepartieàlatransaction. ,

COMMENTUNPROMOTEUR PEUT-ILRÉUSSIRUNE

consultation publique

Danslafouléedesprojetsquiontfaitl’objet decritiquesenprovenancedediversgroupes d’intérêts,Devimco,lepromoteurde Griffintown,s’estillustréparsavolontéde recevoirlescommentairesetsuggestionsde lacommunauté.Aurait-ildécouvertlarecette gagnantepourrendresonprojetacceptable?

Aprèslescontestationsmajeuresquiont menéàl’abandondesprojetsdedéménagementduCasinodanslebassinPeel, deconstructiondelacentraleaugazduSuroîtou dedéveloppementrésidentieldansleParcdu Mont-Orford,lespromoteursimmobiliersont commencéàdouterdeleurcapacitédefaire accepterleursprojetsdedéveloppement,tandis quelarésistanceestapparuedemieuxenmieux organiséeauQuébec,cesdernièresannées.

Lasolutionàceproblèmerésidedansla façondontons’yprendpourconsulterles citoyensconcernésparlesprojets,selonAndré Delisle,anciencommissaireduBAPE(Bureau d'audiencespubliquessurl'environnement)et fondateurdelafirme TransfertEnvironnement,une sociétéspécialiséeencommunicationenvironnementaleetenparticipationdupublic.Consultant del’arrondissementduSud-Ouest,ilaétéresponsableduprocessusdeconsultationpubliquepour leprojetGriffintown.

ParLouisGarneau

«Uneconsultationpubliqueréussie comportetroisphasesbiendistinctes, préciseM.Delisle:unepremière étapesertàdonnerauxcitoyens toutel’informationpertinentesur leprojet;ladeuxièmeétapepermet aupromoteurdeprésentersonprojet etauxcitoyensdedemanderdes informationssupplémentairesau besoin;latroisièmeétapepermet auxindividusd’exprimerleursopinions etdedéposerleurmémoiresur leprojet.»

LENERFDELAGUERRE: L’INFORMATION

Toutaulongduprocessusdeconsultationpubliquesurleprojet Griffintown,quis’estdérouléde janvieràmars2008,beaucoupd’informationsontétérenduesdisponibles

danslescentresdeservicedela VilledeMontréal,lesbibliothèques municipales,lesbureauxd’arrondissementetlesiteInternetduprojet,oùtouteslesnouvellesdonnées étaientdéposéesquotidiennement: rapportsd’études,avisd’experts, modificationsapportéesparle promoteur,etc.

Laportionpubliquedelaconsultations’estdéployéesurplusieurs soirées,afindepermettreauxgensde s’approprierleprojet.Unrapportofficielprésentantl’ensembledesrecommandationsaensuiteétéacheminé auxautoritéspolitiquesdeMontréal, etlesnombreusesmodifications apportéesauprojetparlepromoteur ontpermisdeconclureunaccordde développementaveclavillecentre.

PHOTO:TRANSFERTENVIRONNEMENT

AndréDelisle

Cetypedeprocessuspermet-il invariablementdemettreaumonde desprojetsbonifiésetdavantage susceptiblesderépondreaux attentesdelamajorité?«Sansaucun doute!répondAndréDelisle.Avec unvraiprocessusd’ouvertureetdes débatsconstructifsentrelepromoteuretlacommunauté,leprojetne peutques’améliorer.»

Aujourd’hui,ledéveloppementnese gèreplusdelafaçontraditionnelle. Lesgenssonttrèssensibilisésàla qualitéetàlapréservationdeleur environnement.Ilsveulentqueles projetsquiontuneinfluencesur leurmilieudeviesoientdébattus publiquement,pourêtrecertains quecesonteffectivementles meilleursprojetsquisontretenus.

«Denosjours,lespromoteursnepeuventplussepermettred’agiren bulldozers enmettantlapopulationdevantlefait accompli,commenteAndréDelisle.Ils seprésententplutôtmodestement,en privilégiantledialogueaveclacommunauté.Ilsabordentdorénavantles mouvementsderésistancecomme autantd’outilsdecontrôledequalité allantdanslesensdel’intérêtcollectif etdurespectdel’environnement.Cette approcheestlefaitd’uneconscience rigoureusedesimpactsetdesrisques dedégradationdelaqualitédeviede leursconcitoyens.»

TRAVAILENAMONT

Luiaussianciencommissairedu BAPE,LucOuimetafondéleCentre deconsultationetdeconcertation en1995.EngagéparDevimcoafin

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Partenairedevotresuccès

PHOTO:CENTREDECONSULTATIONETDECONCERTATION

LucOuimet

d’informerlemilieuetdévelopper despartenariatsaveclacommunauté,ilaaidélepromoteurà rassemblerl’informationenvuedes consultationspubliques.

LucOuimettravaillelepluspossible enamontdel’élaborationdesprojets,afind’êtreeninteractionavecla populationdèsledébut,etainsi tenircomptedesespréoccupations danslecadredeleurélaboration.

«Lesprocessusdeconsultation publiqueformelsarriventlaplupart dutempsàlafindeladémarcheet

jouentparconséquentunrôle d’arbitrage,déploreM.Ouimet.C’est pourquoil’améliorationd’unprojet etsonacceptationparlapopulation doiventsurveniravantlatenuedu processusdeconsultationpublique, alorsqu’ilestencorepossibled’en modifierlesorientations.»

SelonLucOuimet,l’interactionavec lepublicconstituelefondement mêmedusuccèsdetoutprocessus deconsultation.Danstouslescas, plaide-t-il,lerespect,latransparenceetl’écoutesontessentielsà

PHOTO:©ISTOCKPHOTO.COM/ARTISTEDANMOORE

unebonnecompréhensiondes enjeuxdumilieu.Maissurtout,le promoteurdoitvéritablement prendreencomptelespréoccupationsdelacommunauté.«Lacrédibilitéetlerapportdeconfiance entrelepromoteuretlemilieuse construisentousedétruisentau furetàmesuredel’avancement duprojet.Silesgenssonten mesuredeconstaterquedes bonificationsetdesaméliorationssontapportéesauprojet, quedespartenariatssedéveloppententrelesparties,lesgens s’approprientleprojetety adhèrentpeuàpeu.»

Lesgroupesd’oppositionàun projetdéfendentsouventles intérêtsd’unsecteurtrèsspécifique.Certainssepréoccupent uniquementdel’environnement,d’autresseconsacrent exclusivementaulogement social,àl’aspectpatrimonialdu site,àl’impactéconomiquedu projet,etc.Touscesaspectssont généralementabordéssimultanément,etlesdifférentes facettesdelarésistancetrouvent habituellementleuréchomagnifiédanslesmédias.Or,l’impact médiatiquedescritiquessuffit souventàfairedéraperlesprojets.

C’estpourquoilesgestionnairesont toutavantageàgérereux-mêmesles risquesdenaturesociopolitiqueetles attentesdupublic.

Ungroupedetravailcomposéde représentantsdelavillecentre,de l’arrondissementetdupromoteura permisd’élaborerconjointementle

ÉCONOMISTESENCONSTRUCTIONETADMINISTRATEURSDEPROJETS

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SELONANDRÉDELISLE,VOICILESCINQCONDITIONSÀ RESPECTERDANSUNPROCESSUSDECONSULTATION

Lepromoteurdoitsemontrerouvertetrendre accessibletoutel’informationpertinenteafinqueles citoyenspuissentprendrepositionsurleprojetentoute connaissancedecause.

L’ensembledudéroulementdoitêtreannoncéetdécrit.

Ilfautlaisserauxintervenantsconcernésletempsdefaire connaîtreleurspositionsetdeposerleursquestions.

projetentenantcomptedessuggestionsdu milieu.Prèsd’unecentainederencontresavec lesdifférentsintervenantsontétéorganisées danslecadredecettephased’interactionavecle milieu,incluantdesorganismeslocaux,régionaux oumétropolitains,dontplusieursn’ontpas pignonsurruedansl’arrondissementdu Sud-Ouest.

Lesresponsablesdelaconsultationdoiventfairepreuve d’impartialitéetnefavoriser,niescamoteraucune despositionsexprimées.

Àlafinduprocessusdeconsultation,ilfautlaissersavoir auxparticipantscequ’ilestadvenudeleurspropositions etcommentellesontétéprisesenconsidération.

«Nousproposonsunprojeturbainuniqueaux Montréalais.Ilestdoncimportantd'associerles intervenantsdelaVilledeMontréaletdel'arrondissementduSud-OuestdeMontréalàl'atteinte desobjectifsd'excellenceetd'innovationendesign, enurbanismeetendéveloppementdurableque nousrecherchons»,adéclaréM.SergeGoulet, coprésidentdeDevimco.

Lebutdel’exerciceneconsistepasàobtenirl’unanimité,maisbienlepluslargeconsensuspossible. C’estainsiquecertainsintervenantsintéressésont choisidenepasappuyerleprojet,endépitdetoutes lesaméliorationsquiyontétéapportées.Malgrécela, LucOuimetn’hésitepasàdirequeleprojetaobtenu unlargeconsensus.Sescommentairessontd’ailleurs corroboréspardenombreuxparticipantsàla consultationpubliquedel’arrondissement,quise sontditsmajoritairementenfaveurduprojet.

«Lesenjeuxetlescritiquesétaientnombreuxau départ,ajouteLucOuimet.LeprojetGriffintown n’auraitjamaispufranchirtouteslesétapes menantàsonacceptationparlemilieuet laVillesanslerigoureuxprocessusd’interaction aveclemilieudontilafaitl’objet.» ,

Pourquoi,pourunmêmeusage, devrait-ilyavoirunnombre différentdestationnements d’unarrondissementàl’autre? Pourquoiexiste-t-ilplusieurs définitionsd’unmêmeterme?

Danslafouléedesfusions municipalesquionteulieuen 2002,certainesgrandesvilles ontentreprisd’harmoniser leurréglementation…

L’HARMONISATION

LeschartesdesvillesdeQuébec, Montréal,LongueuiletLévisneprévoientpastouteslesmêmesdispositionsrelativementàl’harmonisation desrèglementsd’urbanisme.

ÀMontréaletàLongueuil,l’harmonisationsefaitparl’adoptionde règlesdanslepland’urbanisme. Précisonstoutefoisqu’unpland’urbanismeestunoutildeplanificationet d’orientationquinecomprendpas desdéfinitionsetdesnormesaussi

spécifiquesqu’unrèglementd’urbanisme (règlementdezonageoudelotissement).Lesrèglementsd’urbanisme doiventêtreconformesauplan

d’urbanisme,maisn’ontpasnécessairementàêtreuniformesentreeux.Ilpeut doncyavoirautantderèglements dezonage,comportantchacundes définitionsetdesnormes,qu’ilyaura d’arrondissements.

ÀQuébec,ilyauraadoption,parle conseildeville,d’unrèglementcadre incluantl’ensembledesdéfinitions etdesnormesgénéralesapplicables àlatotalitéduterritoiredelaville. Lesarrondissementsadopterontdes règlementscomportantchacunun plandécoupantleterritoireenzones etdesgrillesdespécifications déterminant,pourchacunedeces zones,quelsusagessontpermiset quellesnormesd’implantationdoivent êtrerespectées.

LachartedelaVilledeLévisneprévoit rienquantàl’harmonisationdesrèglementsd’urbanisme,puisquel’adoption detelsrèglementsrelèvedirectement duconseildeville,contrairement auxvillesdeQuébec,Montréalet Longueuil,oùlesconseilsd’arrondissementontdespouvoirsencette matière.S’ilveutharmoniserlesrèglementsd’urbanismeenplace,leconseil devilledeLévisdevralesremplacer parunouplusieursrèglements.

ME LISEBERGERON,ASSOCIÉEAUSEIN DELAFIRMESTEINMONASTS.E.N.C.R.L. DEQUÉBEC,ESTUNESPÉCIALISTEDUDROIT IMMOBILIER,ADMINISTRATIFETMUNICIPAL.

l’harmonisationdes règlementsd’urbanisme: uncasse-têtepour lespromoteurs

PHOTO:JBCPARDENISLEMELIN

MontréaletLongueuilontadoptéunpland’urbanisme contenantcertainesorientationsapplicablesàl’ensemble desarrondissements.Lesarrondissementsontbénéficié d’undélaipourrendreleurréglementationconformeau pland’urbanisme.Certainstravauxd’uniformisationseraient enpréparationàLongueuil,quoiqueencoreriend’officieln’aiteulieu.

LesarrondissementsdelaVilledeQuébecontadopté,le 17avril2008,unavisd’intentionconcernantl’harmonisationdesrèglementsd’urbanismeetontprocédéàdesassembléesdeconsultation.LaVilleprévoitpeaufinerlesprojets derèglementsdefaçonàcequedesavisdemotionsoient donnésetquelesrèglementsfassentl’objetdesconsultationsobligatoiresavantd’êtredéfinitivementadoptés, probablementendécembre2008,pourqu’ilspuissent entrerenvigueurle1er janvier2009.

QuantàLévis,leprocessusderévisiondesrèglements d’urbanismeexistantsvienttoutjustedecommencer.Ce travailseraeffectuéaucoursdesprochainesannées.Lorsque l’exerciceseracomplété,leprocessusd’adoptiond’un éventuelrèglementseraenclenché.

L’IMPACTDUPROCESSUS D’HARMONISATION

ÀQuébec,depuisl’adoptiondesavisd’intention concernantl’harmonisationdesrèglementsd’urbanisme,

toutedemandedepermisestsoumiseaudoubletestde conformité,c'est-à-direqueleprojetdoitêtreconformenon seulementauxrèglesactuellementenvigueur,maiségalementauxrèglesàêtreadoptées.Cetimpactcesserasiaucun avisdemotionn’estdéposéavantle150e joursuivant l’adoptiondel’avisd’intentionsusmentionné.

ÀLévis,ceneseraquelorsqu’unavisdemotionseradonné quel’effetdit«degel»prévuparla Loisurl’aménagementet l’urbanisme seraprovoqué,c'est-à-direqu’aucunpermisde constructionnidelotissementnepourraêtreémissile projetestcontraireauprojetderèglementpourlequelun avisdemotionauraétédonné.

ÀMontréaletLongueuil,iln’yapasd’effetdegelspécifiqueà l’harmonisation,maislesrègleseteffetsdela Loisurl’aménagementetl’urbanisme s’appliquentégalementàcesvilles.

LAVIGILANCEETLA

PARTICIPATIONS’IMPOSENT

Sivousdésirezdévelopperouredéployeràcourt,moyenou longtermedesterrainsoudesimmeublesàLongueuil, Montréal,QuébecouLévis,soyezvigilants.Unventde changementsoufflesurnosvilles.ÀQuébec,participezaux consultationsquiaurontlieucetautomne.Danslesautres villes,soyezattentifsauxprojetsderèglementsàvenir.N’hésitezpasàfairevaloirvotrepointdevue,carleschangements encoursaurontdesimpactsimportantsaucoursdes prochainesannées. ,

EFFERVESCENCE IMMOBILIÈRE SURLARIVE-SUD DEQUÉBEC

Iln’yapasqu’àQuébecqueseconstruisent denouveauximmeublesdebureaux.Ilexiste uneeffervescenceimmobilièreremarquablede l’autrecôtédufleuve,danslanouvellevilledeLévis.

Depuislesfusionsmunicipales,Léviscompteplusde 130000habitants,soit l’équivalentdelapopulationde Sherbrooke.Lavilleconnaîtunboom dedéveloppementsansprécédent alimentéparunefortecroissance démographiqueetunfaibletauxde chômage(3,6%!).Entantqueplus importantpôleurbaindelarégion Chaudière-Appalaches,bastionde l’entrepreneurshipquébécoiset châteaufortduPartiConservateurau Québec,Lévisaccapareunebonne partdesinvestissementsmajeurs annoncésdanslarégion,notamment

leprojetRabaska,larelancedes ChantiersDavieetlenouveauCentre decongrès.

Fruitdeplusieursannéesd’efforts concertés,letoutnouveauCentrede congrèsetd’expositionsdeLévis (CCEL)aétéinauguréle20mai dernierdansl’enthousiasmeetdes activitésysontplanifiéesjusqu’en 2012.Lesretombéesimmobilièresne sesontd’ailleurspasfaitattendre.En fait,nousassistonsàcequisemble êtreledébutd’unelonguelancéede projetsimmobiliers.

STEVEGILBERT Directeurgénéraletévaluateursénior, GroupeAltusQuébec

DEUXPÔLESIMMOBILIERS: Desjardins/Centredecongrès (EST)etTêtedesponts/Route Lagueux(OUEST)

DéveloppéparlasociétéimmobilièreSiteenpartenariatavecSOLIM, lenouveauCentredecongrèsvient consoliderlepôleéconomiquede l’arrondissementDesjardins.Situé danslesecteurEstdeLévis,nonloin duquaidutraversier,cetarrondissementgraviteautourdusiègesocialde

Desjardinsetdesesfilialesetdeson imposantcampusde800000pieds

carréssituéàquelquescentainesde mètresduCentredecongrès.

LesiteduCentredecongrèsdeLévis comprendégalementunhôtelFour PointsdeSheratonde150chambres,un futurmégacentre(actuellementen location)surunterrainde1,2millionde piedscarrésetunimmeubledebureaux de45000piedscarréslouéà75%.La ChambredecommercedeLévisyaménagerad’ailleursuncentred’affaireset deservicesaccessibleauxentreprises clientesduCentredecongrès.

Toujoursàproximitédusite,le longdesboulevardsWilfrid-Carrier, Alphonse-DesjardinsetPrésidentKennedy,leParcd’affairesAlphonse Desjardinsadébutésamiseenmarché. Développésurunsitede1,6millionde piedscarrés,leparccompterad’icicinq ansunedouzainedebâtimentspolyvalentsetécologiquestotalisant 350000piedscarrés.Unpremier immeublede35000piedscarréssera bientôtprêtpouroccupation.Les immeublesduparchébergerontdes bureaux,desentrepôtsetdescommerces

dedétail.Cetyped’immeublespolyvalentsconnaîtunfrancsuccèsauprèsdes locatairesdelarégiondeQuébec.

Àmoinsd’unkilomètredusite,sur larouteKennedy,lavilledeLévis auraaussisonparctechnologique, l’Innoparc,développésurunterrainde 5millionsdepiedscarrés.LeParc technologiqueduQuébecmétropolitain(PTQM)seragestionnaireetpromoteurdecenouveauparcdestinéaux entreprisesdel’économiedusavoir.

Onpeuts’attendreàunepelletéede terreinauguraledèsl’automne2008, marquantledébutdelaconstruction d’unpremierimmeublemulti-locatif pourl’InnoparcdeLévis.

LepôleEstcomprendégalementle campusdel’UniversitéduQuébecà Rimouskiinaugurél’andernier,ainsi qu’undéveloppementcommercialaux

abordsdelanouvellebretelledu boulevardWilfrid-Carrier.Enplusd’un nouvelhôteldeseptétages,cedéveloppementcommercialverras’implanter desbannièresconnuesdontBoston PizzaetTimHortons.

LesecteurOuestdeLévisn’estpasen resteaveclacréationd’unnouveau pôlecommercialetindustrielen borduredel’autorouteJean-Lesage,à lahauteurdel’échangeurdelaroute Lagueux,dansl’anciennevillede Saint-Nicolas.D’unesurfacedeplus de2millionsdepiedscarrés,le siteestsusceptibled’accueillirdes immeublespolyvalentsetdesindustrieslégères.

Enfin,l’activitéimmobilièreaconnu unessorimportantdansunsecteur stratégique,soitàlatêtedesponts, dansl’anciennevilledeSaint-Romuald.

Avecl’inaugurationen2006du MégacentreRive-Sudd’Ivanhoé Cambridge,unpôlecommercialde 400000piedscarrésdontlesoccupantsmajeurssontWal-Mart,Home DepotetCanadianTire,lavocation commercialedupointdeconvergence desautoroutes20et73s’estconfirmée.

Unteldéveloppementsemblerépondre àunedemandeconstanteetsoutenue pourdesbureauxsituésàlatêtedes ponts.LacourtedistanceàfranchirpouraccéderauboulevardLaurierattireles bureauxsatellites

LeCentredecongrèsetd’expositionsdeLévis

etlessuccursalesd’entreprisesdela région.D’ailleurs,lepromoteurLogisco aconstruit,surunebasepurement spéculative,unimmeublede50000pieds carrésàdeuxpasduMégacentre. Moinsd’unanaprèsledébutdes travaux,leComplexedesRivesest aujourd’huilouéàplusde75%àdes entreprisesdeservicesprofessionnels,dontlesprincipalessont GroupeGénivar,lescomptables beauceronsBlanchetVachonetle GroupeInvestors.Unedeuxième phaseestenpréparation.

UNMARCHÉDE BUREAUXFLORISSANT

Depuiscinqans,onavuapparaître denouveauxédificesàbureauxà Lévis,sibienquel’inventairetotalde superficiedebureauxatteintaujourd’huiprèsde1,5milliondepieds carrés.Silamoitiédecetespaceest détenueouoccupéeparDesjardins etsesfiliales,leplusimportant employeurprivédelarégiondu Québecmétropolitain,lerestede l’espaceestessentiellementoccupé parlesentreprisesdelarégion.

Lemarchédesimmeublesdebureaux deLéviscarbureessentiellementau développementdesentreprises privéesetlocales,leslocatairesgouvernementauxn’étantpasaussi présentssurlaRive-Sudquesurla Collineparlementaire.Alorsqu’on trouvaitdifficilementdeslocauxde bureauxdequalitéàloueràLévisilya àpeineunan,l’offres’estbeaucoup diversifiéedepuis,grâceauxdifférentsprojetsencours,dontplusieurs sontdéveloppéssurunebasespéculative,précisons-le!

Selonnotreenquêtedemarché,un peuplusde80000piedscarrésde bureauxsontactuellementdisponiblessurlemarchélocatifdeLévis, pouruntauxd’inoccupationà4,6%. Cetaux,quinetientpascomptedes projetsactuellementenpré-location, estcomparableàceuxobservéssur lesmarchésdebanlieuedeQuébec.

Ducôtédesloyersdemandésetdes coûtsd’occupation,ceux-cisont

équivalentsauximmeublescomparablesdelabanlieuedeQuébec.

VILLED’AFFAIRES ETMÉTROPOLERÉGIONALE

Silatendancesemaintient,destaux depré-locationélevésneserontpas uneconditionessentiellepourque lespromoteursimmobilierspoursuiventleursdéveloppements.Lemarché immobiliercommercialdelaRive-Sud

estdoncenpleineébullitiongrâce, entreautres,audynamismedesintervenantspolitiquesetàlavisiondes investisseursprivés.LaVilledeLévis, quesesagentsdedéveloppement économiqueprésententcommeville d’affairesetmétropolerégionalede Chaudière-Appalaches,amaintenant unparcimmobilierdignedeladevise quiapparaîtsurlesarmoiriesdelaville «Toujoursàl’avant-garde». , www.steinmonast.ca

Source:AltusInSiteetenquêteAltus,juin2008

le

développement

économique estenpleinessor

MIC: Ilsemblequeledéveloppement économiquesoitenpleinessorà Lévis.Est-ceexact?

PM:Effectivement,lesstatistiquessur l’émissiondespermisdeconstruction démontrentuneprogressiontrèssignificativedanslenombreetlavaleur desprojetsinitiésàLévisdepuis plusieursannées.De168millionsde dollarsen2002,lavaleurestpassée àunemoyennede270millionsentre 2004et2006,pouratteindreun recordde310millionsdedollars l’andernier!

MIC: Commentexpliquez-vous cetteeffervescencequel’on constatesurleterrain?

PM:Avecunpeuplusde132000résidants,Lévisseclasseau7e rangdes villeslespluspopuleusesduQuébec, unetailleoptimalequiluiconfèreune capacitéd’agirmaisaussideseretourner rapidementaubesoin.Parailleurs,

ProposrecueillisparMarie-EveJeannotte auprèsdePhilippeMeurant,directeurdu développementàlaVilledeLévis.

PHOTO:IMAGEST-JEAN

PhilippeMeurant,directeurdudéveloppementàlaVilledeLévis

n’ayantpasréellementaccèsauxmêmes avantages financiers que Québec et Montréal, nous nous devons d’être imaginatifs, voire créatifs dans nos façonsdefaire.Celasupposesouvent, pour l’administration municipale, de conjuguer les forces vives du milieu pourêtreenmesuredemeneràbien desprojetsoriginauxetnovateurs.C’est ainsi, par exemple, que Lévis se distingue de nos jours au Québec au chapitre des partenariats publicsprivés(PPP),quiconstituentdorénavant une de nos marques de commerce.

À preuve, le «soccerdôme» que nous avons réalisé en PPP en 2007, notre nouveauCentredecongrès,quiaété inauguréenmaidernier,ouencorela glace olympique en construction actuellement dans le quartier SaintÉtienne.Cettenouvellefaçondefaire a créé un élan auquel tous les intervenants ont désiré contribuer. Par ailleurs, ainsi que le prône notre mairesse, Mme Danielle Roy Marinelli, plutôt que de se poser la question du «pourquoi?»lorsqu’unpromoteurprivé nous avance un nouveau projet, nous

nousdemandonsdorénavant«etpourquoipas?»untelprojetàLévis.

MIC: Expliquez-nousdequelle façoncettesynergieajouédans votremilieu?

PM:L’exemplequimevienttoutdesuite àl’esprit,c’estleCentredecongrèset d’expositions de Lévis. C’est un projet réellement structurant et mobilisateur quiabénéficiéd’unsoutienexceptionnel à l’échelle locale et régionale. L’adhésion de tous a contribué de manièredécisiveàsaréalisation.

LeComplexeHonco,lestadeintérieurdesoccerdeLévis

PHOTO:VILLEDELÉVIS

L’UniversitéduQuébecàRimouski,campusdeLévis,unprojetde25millionsréaliséenPPP

MIC: Existe-t-ilunefaçondefaire typiquementlévisienne?

PM:Peut-être!Commejel’indiquais plustôt,lespartenariatsetla coopérationconstituentdeplusen plusnotremarquedecommerce. DanslecasduCentredecongrès, nousavonscomprisqueceprojet pouvaitavoiruneffetdelevierimportantsurl’économielocale.Nous avonsdoncveilléàcequeceteffet puisseserépercutersurtoutleterritoireetquel’investissementdela VilledeLévispuisseserentabiliserà partirdesrevenusdetaxesfoncières générésparlesautrescomposantes ducomplexeintégré(i.e.unhôtel 4étoilesde150chambresetunédificeàbureauxdeplusde40000p.c. deplanchers),d’oùl’impactnulsurle fardeaufiscaldesLévisiens.Aufinal, l’investissementde14,3millionsde dollarspourleCentredecongrès donneralieuàd’autresprojetsdansle

secteurimmédiat,estimésglobalementàplusde100millionsdedollars, sanscompterl’effetdynamisantsur leparchôtelierdel’ensembledu territoire,dontlacapacitétotale passerade314à798chambresenun anseulement!

MIC: Léviss’estfaitconnaître poursonrecourssystématiqueauPPP. Pourquoi?

PM:Danstousnosprojets,lesecteur privéoccupeuneplacecapitale. Comptetenudesbesoinsénormeset desmoyensfinancierslimitésau niveaumunicipal,Lévisdoitinnover enfaisantéquipeavecdespartenaires privés.LesprojetsdecetypeàLévis nesecomptentplus:campusuniversitaire,Centredecongrèsetmême desinfrastructuressportivescomme unstadeintérieurdesocceretune patinoirededimensionolympique. Decettemanière,nousdépendons

moinsdel’aidefinancièredesgouvernementssupérieursetpouvonsagirà l’intérieurdedélaistrèsserrés.Le stadedesocceraétéconçu,financé etconstruitenmoinsde12mois!

MIC: Commentlesmunicipalités etlespromoteurspeuvent-ils trouverleurcompteàl’intérieur d’unPPP?

PM:D’abord,nousrespectonsla capacitédepayerdescontribuables. Pourlespromoteurs,l’implicationde l’administrationmunicipalepermet d’atténuerlerisqueinhérentàtout projet.Ilyaunéquilibreimportantà maintenir.Maisaufinal,ilfautque chacunytrouvesoncompte.C’està cetteseuleconditionquel’onpeut réaliserdesPPP.C’estdumoinsl’avenuequiestprivilégiéeàLévis,une avenuequifonctionnebienetquia uneincidenceréellesurledéveloppementimmobilier. ,

1165,boulevardLebourgneuf,bureau300,Québec(Québec)G2K2C9Téléphone:418626-4141Télécopieur:418626-6276

LESFACTEURSDESUCCÈS D’UN SYSTÈMEDE RÉCUPÉRATIONPERFORMANT

Ya-t-ilunsystèmedegestiondesmatièresrésiduellesdans l’édificeoùlogevotreentreprise?Savez-vouscequevous pouvezrécupérer?Iln’yaplusd’excusespossiblespour qu’ungestionnairen’intègrepasunservicedecollectedes matièresrecyclablesdanssonbâtiment.

Lamiseenœuvred’unprogrammederécupérationetde sainegestiondesmatières résiduellesn’estpascompliquée,mais pourobtenirunebonneperformance, ilfauttenircomptedecertainsfacteurs desuccès.Ignoreroufaireabstraction del’undecesfacteurspeutcompromettrel’atteintedesobjectifsinitiaux, surtoutlorsqueceux-cisontambitieux etdémontrentunevéritablevolonté d’innovationetdeleadership.

1.L’ENGAGEMENT DELADIRECTIONOU DESPERSONNES RESPONSABLES

Cetaspectrevêtuneimportancecapitalepuisquecesontcespersonnesqui démontrerontàtousqueleviragevert delacompagnieestsérieux,etqui rendrontdisponiblel’investissement nécessaire.

2.L’IDENTIFICATIOND’UN PORTEURDEFLAMBEAU ESTESSENTIELLE

Cechargédedossier—qu’ils’agisse d’uncomitévertoud’unemployé—se doitdemenerledossieràtermeet d’êtrelaressourcedisponibleàl’internepourlesautresemployés.Ildoit jouird’uncertainpouvoirdécisionnel oudel’écoutedeladirectionpour apporterleschangementsrequisau niveaudesfaçonsdefaireoudeséquipements.Ildoitconnaîtrelacompagnie etlesemployésetêtrerespectéparses interlocuteurs.Deplus,entravaillant avecdesexpertsexternesàl’implantationdunouveauprogramme,ildirigera uneéquipecomplémentairequi,grâce àlaconnaissancedel’entrepriseetà celledel’industriedurecyclage,pourra indiquerdessolutionspotentiellesou déjàexistantes.

FRÉDÉRICSAINT-MLEUX,M.ENV. CONSULTANTETCONSEILLERENENVIRONNEMENTETENGESTIONDESMATIÈRES RÉSIDUELLES,RCIENVIRONNEMENTINC.

PHOTO:JBCPARDENISBERNIER

3.LESEMPLOYÉSAINSIQUE

LEPERSONNELD’ENTRETIEN, QU’ILSSOIENTDES MEMBRESDEL’ENTREPRISE OUDESTRAVAILLEURS

D’UNECOMPAGNIEPRIVÉE, DOIVENTÊTRECONSIDÉRÉS COMMELAPIERRE ANGULAIREDUPROJET

Lesuccèsdel’opérationreposeentre leursmains,carcesontcespersonnes quimanipulerontettrierontlesmatières résiduelles,puisendisposeront.Pource faire,ilsdoiventconnaîtrelesystème choisietyadhérer,nepasletrouver compliquéetl’utiliserconformément

auxattentes.Ilsdoiventégalementêtre sensibilisésauxaspirationsdelacompagnieainsiqu’audomainedurecyclage. Seuleleurimplicationdèsledébutdela procédure,jumeléeàunprogrammede formation,feraensortequechacun d’entreeuxsoutiendraleprocessus.

Ilexisteégalementbiend’autresélémentsquipermettentdemaximiser l’efficacitéd’unsystèmederécupération. Parexemple,l’identificationetlamiseen œuvredesolutionssimplesetadaptées, laformationetlasensibilisationdes

utilisateurs,lesuivietl’amélioration continueoul’éliminationdetoutetentationsusceptibledeprovoquerdes comportementsdérogatoires,telsque l’existencedepoubellesorphelinesau lieud’îlotsdecontenantsmultimatières. Cesontautantd’élémentsàconsidérer lorsdel’implantationd’unprogramme derécupération.

Croyez-vousmaintenantdisposerd’un systèmederécupérationperformant?

Sicen’estpaslecas,lemomentestvenu del’exiger! ,

Métamorphoses stratégiques

ParMarieGagnon

Le repositionnement et la rénovation d’immeubles commerciaux s’avèrent une avenue lucrative pour les propriétaires et les gestionnairesd’immeublesderapport.

Entre autres, parce qu’ils permettent d’attirer des locataires de prestige et, par ricochet, de bonifier les taux de location au pied carré. Surtout sur le marchéimmobiliermontréalais,oùles locaux à bureaux commencent à se fairerares.Maisencorefaut-ilmisersur les bons éléments pour réussir, et rentabiliser, une métamorphose souventcoûteuse.

Eneffet,ilnesuffitpasdetransformer unédificeindustrielenimmeubleà bureauxdecatégorie«A»ou«B»pour récupérer sa mise. Pour éviter la déconfiture, non seulement faut-il se

PHOTO:JBCPARROSAIRETURCOTTE

GeorgesRenaud,vice-présidentduGroupeimmobilierdeMontréal(GIM)

livreràuneréflexionapprofondieavant d’entreprendrelerepositionnement d’actifspeuperformants,maiségalementprocéderàuneplanification

rigoureuse.«Ilfautéviterdeselancer têtebaisséedansuneaventurerisquée, prévientGeorgesRenaud,vice-président duGroupeimmobilierdeMontréal (GIM).Lestauxd’inoccupation,l’emplacementdel’édificeàrénoveretles

attentesdeslocatairessontautant d’élémentsàprendreenconsidération.»

VUEDUMARCHÉ

Unpremiercoupd’œilsurlemarché immobiliercommercialpermetde constaterqu’àl’heureactuelleilest favorableauxtransformationsextrêmes.Comptetenudelastabilitééconomiquequisemaintient,depuisprès decinqans,àl’échellenationale,les

locauxcommerciauxsontabsorbésde façonconstantedanstouslesgrands centresurbains.Montréaln’échappe pasàcettetendancefavorable.Bien queletauxd’inoccupationdes immeublesàbureauxdecatégories «A »et«B»ducentre-villecontinue d’êtrelégèrementplusélevéquela moyennenationale—ilsesituait autourde7%àlafindel’andernier— l’absorptionpositivedesespaces disponiblestémoignedelavigueur économiquelocale.

Aussi,deuxprojetsmajeurs(enphasede planificationdepuisquelquesannées), totalisantquelque750000pieds carrésaucentre-villedeMontréal,ne sonttoujourspassortisdeterre,faute d’avoiratteintunemassecritiquede locatairespourêtremisenchantier.

«Ilfautdirequed’importantestransactionsimmobilières,réaliséesdansle sillagedel’annoncedelaphaseIIdu campusdeBellCanadaàl’Île-desSœurs,sontvenuesmodifierladonne, préciseGeorgesRenaud.Toutefois,en l’absencedenouveauxgrosprojetsde constructiondansl’immédiat,la disponibilitédeslocauxàbureaux devraitcontinueràseresserreraucours desprochainsmois.»

LESCONDITIONSGAGNANTES

Latableestdoncmisepourlerepositionnementd’édifices.Àcondition, biensûr,desavoirtenircomptedes prioritésdeslocataires.Carsilarénovationdesespacescommunsetla remiseàneufdescomposantesdésuètes d’unédifice,commelesdispositifsde sécuritéetd’incendie,lessystèmes

Lerepositionnementdesimmeubles commerciaux,unesolutionaumanquedelocaux àlouerdansunmarchécompétitif.

électromécaniques, les ascenseurs et la fenestration,suffisentpourrehausser la catégorie d’un immeuble, il en va autrement lorsqu’il s’agit d’aménagement intérieur. «Les locataires sont aujourd’hui très exigeants en matière de design, note le vice-président du GIM. Ils recherchent le style loft, des hallsd’entréeprestigieux,dessallesde toilettesophistiquées.»

Cette tendance s’est dessinée sous l’influenced’entreprisesdusecteurdu multimédia, telles Research in Motion, UbisoftetDiscreteLogic.Lesimmeu-

bles à vocation industrielle, comme ceux du Vieux-Montréal et ceux du quartier de la «guenille», sont ainsi très en vogue. Les quartiers très branchés, qui attirent une faune urbainequichercheàconciliertravail ethabitat,connaissentaussiuneforte demande. «Le marché cible n’est plus le seul critère dans le choix d’un emplacement,ontientdeplusenplus comptedelarelationimmédiateavec samain-d’œuvre,observeceluiquiest égalementagentimmobilieraffilié.La proximité des transports en commun pèse également dans la balance, sans

oublier les concepts écologiques et durables,deplusenplusrecherchés.»

ORDREETMÉTHODE

Cependant, pour éviter les dépassements budgétaires, mieux vaut bien planifier le repositionnement de son édifice.Carsilesbâtimentsindustriels se prêtent naturellement à l’aménagement de lofts, il en va autrement lorsqu’il s’agit de la transformation d’un immeuble commercial existant. L’élimination de plafonds suspendus, par exemple, suppose l’installation de nouveauxsystèmesdeventilationet,par

IvanhoéCambridgeestfièredecontribuerau dynamisme immobilier grâceàsonportefeuilledecentrescommerciauxrégionaux etsuper-régionaux situés en milieu urbain.

L’édificeSunLifeaétécomplètementrénové,sectionparsection,toutenmaintenantleslocataires,quiétaientdéplacéssurunétagevacantpendantlestravaux.

conséquent,descoûtssupplémentaires. Parcontre,uneconfigurationàaire ouvertepermettraaulocatairedemaximiserladensitéd’occupationenfonctiondel’espaceloué.

Sil’idéalseraitd’évincerleslocataires avantderénoverunédifice,c’estlàune

TROISCONDITIONSGAGNANTES

solutionrarementapplicable.Mieux vautprocéderparphase,unétageàla fois.«C’estlaméthodeemployéeparles gestionnairesdel’édificeSunLifepour remettreàneufprèsdeunmillionde piedscarrésdelocauxàbureauxet commerciaux,illustreM.Renaud. L’édificeaétécomplètementrénové,

sectionparsection,toutenmaintenant leslocataires,quiétaientdéplacéssur unétagevacantpendantlestravaux.» Unebonnefaçonégalementdes’assurer desrevenuspendanttouteladuréede lamétamorphose. ,

514363-4151

ILI I O

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Avec plus de la moitié de nos avocats spécialisés en droit immobilier et en droit de la construction, notre cabinet est un chef de file dans le domaine au Québec. Et quand l’un de nos avocats prend un dossier en main, il s’en occupe personnellement du début à la fin. Ça donne envie d’avoir le dernier mot.

De Grandpré Chait, 1000, rue De La Gauchetière Ouest, bureau 2900 Montréal H3B 4W5 www.degrandpre.com