Immobilier commercial volume 1 - numéro 3

LES CONSEILS D’UN STRATÈGE AVERTI

LA DEUXIÈME VIE DES IMMEUBLES ANCIENS

PARTENARIAT

PUBLIC-PRIVÉ

BIEN RÉFLÉCHIR

AVANT DE S’ENGAGER

L’ÉQUIPE DES ÉVÉNEMENTS EST À VOUS CONCOCTER UNE PROGRAMMATION DES PLUS INTÉRESSANTES, RESTEZ À L'AFFÛT!

Formation de Gestion de l’actif immobilier: un investissement stratégique!

L’IDU Québec, en partenariat avec la Caisse de dépôt et placement du Québec, vous invite à participer à la toute nouvelle édition de sa Formation de Gestion de l’actif immobilier. Cette formation orientée sur la gestion de portefeuilles est composée de 5 conférences traitant des enjeux de l’heure et des sujets pertinents à l’immobilier commercial au Québec. Le comité de contenu a élaboré cette programmation avec le souci de vous permettre d’optimiser le rendement de votre portefeuille et de maximiser vos chances de réussite en ces temps de crise. Les cinq formations vous permettront de bien comprendre les enjeux actuels et vous donneront les outils pour faire face aux nouvelles réalités.

Séance 14 février 2009Les banquiers non traditionnels: Who’s open for business?

Séance 218 février 2009Le futur du financement

Séance 318 mars 2009Les tendances démographiques en immobilier

Séance 415 avril 2009La gestion de risques: Une option?

Séance 56 mai 2009L’urbanisme, la fiscalité et l’environnement

Lieu: Mount Stephen Club 1440, rue Drummond, Montréal

1010, rue De La Gauchetière Ouest, bureau 2115, Montréal (Québec) H3B 2N2

Téléphone: 514 866-3625 1 877 653-3136 1 800 653-3136

Télécopieur: 514 866-0166 www.iduquebec.com

Dominique Gagnon Directrice des événements et du marketing

Catherine Thibault Coordonnatrice des événements et du marketing

Mot du rédacteur en chef

le tandem qualité-rentabilité

Dans ce numéro du Magazine Immobilier Commercial, nos lecteurs feront plus ample connaissance avec deux bâtisseurs qui ont beaucoup en commun.

Charles Allain Rédacteur en chef

Georges Coulombe et JeanPaul L’Allier évoluent dans deux sphères différentes: le premier est promoteur et gestionnaire immobilier alors que le second est désormais consultant, ayant fait ses adieux à une vie politique bien remplie comme ministre provincial et maire de Québec de 1989 à 2005. Les deux hommes sont toutefois sur la même longueur d’onde quand il s’agit de développement urbain: la beauté et la qualité des projets, le respect du patrimoine et l’intégration

du bâti dans l’environnement sont pour eux les meilleurs garants d’une opération réussie. Alors que la crise financière risque de hausser la barre lorsqu’il s’agira d’évaluer des projets immobiliers, le moment est sans doute propice pour les considérer d’un autre œil. Non seulement les bailleurs de fonds, mais aussi les autorités et le grand public, vont de plus en plus exiger d’en avoir davantage pour leurs investissements, qu’ils soient privés ou publics.

Notre journaliste Louis Garneau est allé assister, dernièrement, au colloque sur la gestion immobilière dans le secteur public organisé à Montréal par l’Institut Canadien.Il nous en a rapporté

les fruits de la réflexion de quelques experts sur les partenariats public-privé dans le domaine immobilier. À lire soigneusement pour tous ceux et celles qui se sont déjà engagés dans cette avenue ou qui songent à le faire dans un proche avenir.

À nos chroniques régulières s’ajoute désormais une nouvelle chronique provenant de l’Union des municipalités du Québec, signée par M. Marc Gascon, maire de Saint-Jérôme. C’est un point de vue qui vient enrichir notre regard sur les enjeux qui interpellent le milieu immobilier. Bonne lecture!

Charles Allain Rédacteur en chef c.a@jacquesboisvert.com

PRÉSIDENT ET ÉDITEUR: Jacques Boisvert

RÉDACTEUR EN CHEF: Charles Allain

599, boulevard Sir-Wilfrid-Laurier

Belœil (Québec) J3G 4J1

Téléphone:450 446-2006

Sans frais: 1 866 446-3185

Télécopieur: 450 446-1442

info@jacquesboisvert.com

www.immobilier-commercial.ca

ÉQUIPE DE RÉDACTION:

Marie Gagnon, Louis Garneau et Marie-Eve Jeannotte

COLLABORATION À CE NUMÉRO:

Me Lise Bergeron, Marc Gascon, Steve Gilbert, M James Papadimitriou et Frédéric Saint-Mleux

RÉVISION ET CORRECTIONS D’ÉPREUVES:

Paul-André Giguère, Marie-Eve Jeannotte et Marie-Ève Lefebvre

PHOTOS:

©JBC par Denis Bernier, Denis Lemelin et Rosaire Turcotte (sauf indication contraire)

PHOTO EN PAGE COUVERTURE:

©JBC par Denis Lemelin

DIRECTRICE DES VENTES INTERNES: Geneviève Frégeau

RESPONSABLE DES VENTES INTERNES PAR INTÉRIM:

Yves Meunier

PUBLICITÉ: Marie-Christine Béland, Yves Meunier et Francine Turgeon

IMPRESSION:

DISTRIBUTION EN KIOSQUES:

Messageries de Presse Benjamin

DISTRIBUTION EN SALLES D’ATTENTE:

Groupe Presse Commerce

PUBLICATIONS:

ENVOI DE POSTE —

Convention no PP 41614528

ABONNEMENTS:

450 446-2006, 1 866 446-3185 ou www.immobilier-commercial.ca

Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque nationale du Québec, 2008.

La direction laisse aux auteurs l’entière responsabilité de leurs textes. Elle se dégage de toute responsabilité face au matériel non sollicité.

Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur.

ISSN 1916-6656

DIRECTION ARTISTIQUE: France Sévigny

Imprimeries Transcontinental S.E.N.C. 2850, rue Jean-Perrin, Québec (Québec) G2C 2C8

Décembre 2008 www.jacquesboisvert.com

PHOTO: JBC PAR ROSAIRE TURCOTTE

Jean Laramée est vice-président principal, Région de l’Est chez Ivanhoé Cambridge. Il vient de terminer un mandat de trois ans comme directeur provincial (Québec) de l’International Council of Shopping Centers.

GARDER LE CONTACT AVEC LE POULS DU MARCHÉ ET DE LA RÉGLEMENTATION

Entamée en 2006, la mise à jour de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme aura des répercussions positives sur le développement urbain des prochaines années. L’Institut de développement urbain (IDU) suit de près ce dossier.

Il y a quelques semaines, l’IDU était invité à rencontrer les responsables de la planification 2009-2013 du ministère des Affaires municipales et des Régions (MAMR) afin de faire valoir son point de vue sur les questions touchant de près ou de loin au développement immobilier non résidentiel. Sans être des interlocuteurs naturels du MAMR, qui s’adresse prioritairement aux autorités municipales, nous sommes évidemment concernés par l’évolution des dossiers qui touchent l’environnement des affaires en immobilier commercial, et notamment par la refonte de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme.

Tous les intervenants en matière municipale sont aujourd’hui bien conscients que la réglementation actuelle en matière d’urbanisme n’est pas adaptée à la réalité. Même dans le cas de projets qui font consensus, les mécanismes d’approbation sont à ce point lourds et

contraignants au Québec que les dossiers n’avancent qu’à pas de tortue. Tant chez les autorités municipales que chez les développeurs, cette situation engendre un climat qui est loin d’être propice. Il est à souhaiter qu’à cause des élections provinciales, ce dossier ne tombe pas entre deux chaises et soit mené à bon port dès que possible.

Les partenariats public-privé (PPP) sont un autre dossier entré en mode vigie au sein de l’IDU. Promis à un bel avenir au Québec, les PPP sont en voie de transformer en profondeur les rapports entre promoteurs et décideurs et notre façon de réaliser de grands projets institutionnels.

Dans l’agglomération métropolitaine, l’adoption du projet de loi 22 a accordé à Montréal de nouveaux moyens de taxation. La direction de l’IDU a rencontré les autorités municipales à la fin de l’été

dernier afin de faire valoir les attentes de ses membres face aux objectifs fort légitimes de financement de la Ville. La rencontre, très positive, nous permet d’affirmer que la communication demeure très bonne entre l’IDU et Montréal.

À l’aube de l’année 2009, l’IDU entreprend son exercice de planification stratégique triennale. Le milieu immobilier non résidentiel a considérablement changé au cours des dernières années, notamment à cause de la concentration des propriétaires et de la présence de plus en plus importante des grands investisseurs comme les caisses de retraite. Que tous ceux et celles qui veulent participer à l’élaboration de nos orientations n’hésitent pas à nous contacter; votre pratique quotidienne constitue le meilleur terreau où nous puissions puiser afin de répondre concrètement aux besoins de nos membres. ,

JEAN LARAMÉE PRÉSIDENT DU CONSEIL D’ADMINISTRATION DE L’INSTITUT DE DÉVELOPPEMENT URBAIN (IDU) 2008-2010

Maintenant conseiller stratégique en développement des affaires chez Langlois Krönstrom Desjardins et professeur invité à l’École supérieure d’aménagement du territoire et de développement régional de l’Université Laval, Jean-Paul L’Allier partage avec nous son expérience des relations entre développeurs et décideurs.

PHOTO: JBC PAR DENIS LEMELIN

LES CONSEILS D’UN stratège averti

Par Charles Allain

«La rentabilité et la qualité sont intimement liées.» D’entrée de jeu, Jean-Paul L’Allier insiste sur la nécessité pour les promoteurs et pour les décideurs de miser sur la qualité lorsqu’il s’agit de développer des sites en milieu urbain. Pour ce passionné de culture,la qualité ne s’exprime pas seulement par le choix des matériaux ou des finitions, elle se reflète aussi par une bonne insertion du bâti dans son environnement. «Le projet doit donner l’image d’un site gagnant, même si de nombreuses années se sont écoulées depuis sa réalisation. Dans le domaine de l’immobilier commercial, il faut que les entreprises aient envie de devenir locataires, qu’elles aient envie d’être là», ajoute-t-il.

Mais quelles sont, pour un promoteur, les règles fondamentales à suivre pour accoucher d’un projet gagnant?

1. Comme promoteur, informez-vous des priorités, des choix et des règles de la ville. Cette connaissance est indispensable dès l’étape du concept. Il ne sert à rien de proposer un projet qui n’aurait aucune chance de s’insérer dans un site que les autorités municipales désirent consacrer à un autre usage.

2. Assurez-vous d’avoir un interlocuteur unique au sein de l’appareil municipal. À la banque, on ne négocie pas un emprunt considérable au guichet. C’est la même chose à l’hôtel de ville: il est important de parler à quelqu’un qui

peut répondre clairement aux questions liées au développement urbain.

3. Présentez un projet de qualité. Il faut penser en fonction de la clientèle visée afin de lui donner le goût de s’y installer.

4. N’hésitez jamais à faire faire de bons croquis de vos projets. Les décideurs, tout comme le grand public, veulent «voir». On n’a jamais deux chances de faire une bonne première impression. Faites saliver ceux et celles que vous voulez convaincre en leur présentant un projet attrayant au premier coup d’œil.

5. Exigez des réponses claires des décideurs.

À quels délais d’acceptation peut-on s’attendre? Quelle réglementation s’applique?

Peut-elle changer en cours de route?

Robert Sheitoyan et Jacques Saint-Pierre

Maire de Québec de 1989 à 2005, Jean-Paul L’Allier a laissé en héritage un quartier revitalisé, le quartier Saint-Roch, qui a redonné un air de jeunesse au centre-ville de la Vieille Capitale.

Les efforts de Jean-Paul L’Allier ont permis une revitalisation majeure de plusieurs commerces du quartier Saint-Roch, dont le magasin de fourrures J.-B. Laliberté, en activité depuis 1867 et dont l’enseigne trône à l’angle des rues Lachapelle et Saint-Joseph.

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6. Comprenez les règles de la consultation publique. Le processus de consultation vise à informer le public et à aller chercher des recommandations qui permettront de bonifier le projet. Il ne s’agit pas d’obtenir un consensus, mais de finir avec le meilleur projet possible.

Selon Jean-Paul L’Allier, ce ne sont pas tous les promoteurs qui ont vraiment assimilé ces règles, qui leur éviteraient pourtant bien des obstacles en cours de route. «Il est possible aujourd’hui de s’entourer d’excellents professionnels: urbanistes, architectes, conseillers

juridiques. Il ne faut pas hésiter à y recourir.»

Mais le fardeau de la preuve ne repose pas que sur les épaules des promoteurs. Les autorités municipales doivent aussi faire leurs devoirs. Qu’en pense le maire qui a réussi à piloter avec succès le dossier de la «grande ville de Québec» lors des fusions-défusions municipales et qui a présidé la Communauté métropolitaine de Québec de 2001 à 2005?

1. Comprenez le projet avant de vous faire une idée. Rien de pire que les

préjugés pour faire dérailler un projet dès le départ. Il faut faire preuve d’ouverture.

2. Faites connaître clairement les orientations de la municipalité. Les promoteurs ont besoin de construire sur du solide. Les choses doivent être claires et transparentes.

3. Établissez un calendrier pendant lequel les règles ne changeront pas. Les règles ne doivent pas être soumises à l’arbitraire.

4. Confiez à une ou deux personnes le soin de suivre le dossier avec le promoteur. Il s’agit d’éviter que le projet soit constamment réexpliqué à chaque intervention,

car cela conduit à des interprétations et à des malentendus qui nuisent à la résolution de problèmes.

5. Faites-vous conseiller par vos experts. Les villes ont la chance de pouvoir

compter des professionnels qualifiés parmi leur personnel. Elles doivent s’en servir.

6. Enfin, misez sur des projets gagnants sur tous les plans. Personne n’aime être

associé à des projets imposés, perdants et mal-aimés, que l’on soit promoteur ou décideur. Il n’y a aucun mal à vouloir concilier l’intérêt public et la rentabilité d’un projet.

Maison Gomin: la restauration de l’ancienne prison des femmes de Québec

Après une saga qui aura duré plus de sept ans, la Maison Gomin, un complexe funéraire logé dans l’édifice néomédiéval de l’ancienne prison des femmes de Québec, a ouvert ses portes en octobre dernier, alors que les 72 condominiums voisins, édifiés par le promoteur Michel Boutin,

étaient tous en mode livraison aux acheteurs. «Le projet de Michel Boutin est l’exemple d’un projet qui a dû subir des contestations et une consultation publique beaucoup trop longue, commente Jean-Paul L’Allier, mais cela a tout de même permis de rendre le projet meilleur.»

M. Boutin ajoute: «Il faut pouvoir circonscrire les consultations aux personnes qui sont réellement touchées par un projet. Mener à terme le projet de la Maison Gomin a demandé d’avoir les reins solides, mais je crois que le résultat est supérieur au projet tel qu’il était au départ.» ,

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le phénomène «pas dans ma cour» et ses impacts sur la gouvernance

À l’heure où la mise en œuvre de projets d’aménagement est de plus en plus susceptible de susciter le phénomène «pas dans ma cour», les élus locaux doivent relever d’importants défis en matière de gouvernance.

Le «pas dans ma cour» est apparu à la fin des années 1960 aux ÉtatsUnis à la faveur d’une méfiance chronique des citoyens et des petites collectivités face à l’État. Il tient ses origines de la naissance de l’urbanisme ségrégatif, caractérisé par des voisinages de plus en plus homogènes, distendus et éloignés, en réponse aux nuisances de la ville industrielle fortement contrastée avec ses mixités fonctionnelles et les rapports de proximité qui la caractérisaient.

Ce phénomène découle également de la manière dont les promoteurs et les décideurs ont accompagné les projets d’aménagement au fil des années. Il a aussi quelque chose à voir avec l’affirmation de la sensibilité environnementale et la préoccupation croissante de la population à l’égard de la qualité de vie. On y associe également quelques causes sociologiques et psychologiques comme

l’obsession de la sécurité, la crainte de l’inconnu, l’exagération des risques, la difficulté à saisir toutes les facettes d’un projet, la crainte d’être placé devant un fait accompli, etc.

Comment les élus locaux peuvent-ils composer avec des citoyens qui veulent la campagne sans odeur et sans bruit, avec ceux qui refusent systématiquement des équipements récréatifs dans un parc ou qui revendiquent la disparition d’usages ou d’équipements qui préexistaient dans un milieu donné avant leur arrivée?

ÉVITER LES SITUATIONS QUI NE SONT PAS CLAIRES

Les dérives actuelles du phénomène sont inquiétantes. Lorsque les règles du jeu en matière d’aménagement et de consultation ne sont pas claires ou que les nuisances s’accroissent, on a là tous les ingrédients pour que se multiplient les montées aux barricades.

MAIRE DE SAINT-JÉRÔME, MARC GASCON EST AUSSI LE PRÉSIDENT DE LA COMMISSION DE L’AMÉNAGEMENT ET DES TRANSPORTS DE L’UNION DES MUNICIPALITÉS DU QUÉBEC.

Le défi de l’élu est de trouver des avenues de solutions pour composer avec la résistance au changement et l’opposition aux projets que recouvre ce comportement afin d’en arriver à l’acceptabilité par la communauté, sans pour autant renoncer à l’enjeu collectif. La participation des citoyens au processus de décision fait partie intégrante de la nouvelle gouvernance.

LE TANDEM GAGNANT

À l’égard de cette nouvelle gestion publique, tous les pays de l’OCDE recherchent des moyens d’engager activement les citoyens dans le processus de décision. Il faut viser leur responsabilisation et développer, pour eux, des espaces de concertation et d’écoute. Si on décide de suspendre les mécanismes d’interaction entre l’administration publique et les citoyens, on risque alors de faire fausse route. Il est ainsi préférable de miser à fond sur la dynamique du tandem gouvernance/démocratie participative. Ses mécanismes privilégiés sont l’information et la consultation publique, mais peuvent en inclure d’autres selon les circonstances, comme la médiation, la conciliation et la mobilisation. Le principal défi est la recherche du juste équilibre à atteindre dans les rapports entre les décideurs et les intervenants du milieu.

Lorsque la gouvernance fait défaut, cela crée un environnement hostile au développement de projets dans une communauté. Certains sont particulièrement préoccupés par les meilleurs moyens à utiliser pour impliquer les citoyens dans leur municipalité et s’assurer de la collaboration des médias. Il n’y a pas de recette magique pour assurer une gouvernance efficace, mais il est primordial de prévenir la crise en réunissant dès le début tous les acteurs pour trouver les solutions aux problèmes. La place publique constitue un lieu exceptionnel pour clarifier le débat.

Comment faire face au phénomène du «pas dans ma cour» ?

C’est en misant sur la confiance, la transparence, l’honnêteté ainsi que sur la responsabilisation des promoteurs, des citoyens et des décideurs. Par la capacité à communiquer adéquatement et très rapidement les informations tout en privilégiant la planification concertante, les élus sont en meilleure posture pour relever les principaux défis de la gouvernance liée à la participation des citoyens. ,

immeubles des

Figure emblématique du marché immobilier montréalais, Georges Coulombe s’est vu décerner, récemment, le Prix d’excellence SITQ 2008 dans le cadre de la 18e édition de l’Opération patrimoine architectural de Montréal.

Par Marie Gagnon

Ce prix spécial, créé pour récompenser une personne ou un organisme ayant démontré son désir de contribuer à la préservation du patrimoine, souligne la contribution exceptionnelle de Georges Coulombe à la mise en valeur du patrimoine architectural de Montréal, en particulier dans le Vieux-Montréal. Nous devons notamment à M. Coulombe la restauration des anciens sièges sociaux de la Banque Royale, de la Banque Molson et de l’Insurance Exchange, rue Saint-Jacques. Entretien avec un homme au parcours atypique.

MIC : Comment vous est venu l’amour des vieilles pierres?

GC : J’ai toujours eu une attirance marquée pour les arts, entre autres pour les arts plastiques, comme la peinture et la sculpture. Cette attirance s’est d’abord exprimée dans ma vie professionnelle, à travers les arts graphiques. Originaire du Saguenay, j’ai d’ailleurs travaillé pendant 11 ans pour les services graphiques d’Alcan avant de me tourner vers la gestion et la restauration d’immeubles. Mais la frontière entre l’art et l’architecture n’est pas très marquée, et j’ai aussi toujours été très sensible au charme qui émane des vieilles maisons de pierre. Elles sont en quelque sorte les témoins silencieux de notre passé, une page de notre histoire. Restaurer un immeuble patrimonial, pour moi, c’est le faire

renaître, lui donner un second souffle. Bref, c’est une victoire sur le néant.

MIC : Quel a été votre premier projet de restauration d’un immeuble commercial?

GC : En plus d’être un passionné d’art et d’architecture, j’avais aussi le goût de l’aventure. C’est d’ailleurs ce qui m’a poussé à acheter, avec un ami, le 296, rue Saint-Paul Ouest, dans le quartier historique du Vieux-Montréal. Pendant quelques années, nous y avons exploité une galerie d’art et un service graphique. L’immeuble avait cependant été laissé à l’abandon et montrait plusieurs signes de détérioration. Comme nous ne roulions pas sur l’or, nous avons entrepris de le rénover par nos propres moyens. Un véritable coup de cœur!

Cette première restauration a marqué le

e nc o ntr e avec Georges Coulombe

Georges Coulombe

Rencontre avec Georges Coulombe

point de départ d’une série d’acquisitions et de restaurations, qui se poursuit maintenant depuis 30 ans. À ce jour, Gestion Georges Coulombe a restauré pas moins d’une cinquantaine de bâtiments. Nous en avons conservé 30, soit environ deux millions de pieds carrés, situés pour la plupart dans l’arrondissement historique du Vieux-Montréal.

MIC : Quel projet de restauration vous a plu le plus ou causé le plus de difficultés?

GC : Le bâtiment le plus agréable à restaurer… c’est toujours le prochain! Et, au moment où l’on se parle, il s’agit de l’édifice RCA Victor, dans le sud-ouest,

un bâtiment de 400000 pieds carrés construit autour des années 1920. C’est en effet dans le feu de l’action que je retire le plus de satisfaction de mes réalisations. Cela étant, disons que la restauration de l’ancienne Banque Molson représente un de nos plus beaux fleurons. À partir d’une photo, nous l’avons rénovée telle qu’elle était lors de son inauguration. Il y a aussi des projets plus difficiles que d’autres, et dont la réalisation nous fait grandir. Je pense entre autres à la Cité du Nouveau-Monde, qui réunit six immeubles historiques transformés en copropriétés et en commerces. Sa réalisation, qui s’est échelon-

née sur quatre ans, s’est avérée complexe à tous les niveaux, notamment en raison de travaux en sous-œuvre. Mais quelle réussite sur le plan architectural!

MIC : Quels sont les principaux obstacles à la restauration d’un édifice ancien?

GC : La restauration d’un bâtiment ancien représente en soi un défi immense. Il y a d’abord les techniques et les stratégies de restauration. Et ce n’est pas toujours évident, car les techniques de construction ont beaucoup évolué au cours des 100 dernières années. Comme il faut aussi satisfaire aux normes et à la réglementation en vigueur, on doit donc

Rencontre avec Georges Coulombe

trouver des façons de faire originales pour obéir au Code, sans dénaturer les lieux. C’est pourquoi nos projets débutent par une discussion avec des représentants de la Ville et du ministère de la Culture et des Communications, histoire de connaître, dès le départ, leurs exigences. Ensuite, il y a les défis relatifs à l’intégration de nouveaux espaces, fonctionnels et esthétiques, dotés des commodités modernes.

MIC : Est-il plus rentable de restaurer un bâtiment que de construire du neuf?

GC : Cela dépend de plusieurs facteurs. Le taux moyen de location qui prévaut

dans le secteur est un bon indicateur. S’il se situe entre 12 et 15 dollars le pied carré, inutile d’investir dans des rénovations qui le feront grimper à 200 dollars le pied carré, vous risquez de ne pas trouver preneur. Il faut que l’amortissement, sur 20 ans, du prix d’achat et du coût des rénovations, respecte une certaine fourchette. Cela étant, il est plus avantageux de rénover, ne serait-ce qu’en regard des coûts élevés que représente une construction neuve. Le hic, c’est de savoir s’y prendre pour minimiser les frais, c’est-à-dire planifier les différentes phases sans se priver de ses revenus de location.

MIC : Les vieux édifices sont-ils plus difficiles à louer que les neufs?

GC : Ce serait plutôt le contraire. De tout temps, les immeubles anciens ont exercé une certaine fascination. Ce sont des lieux magiques, qui évoquent une époque révolue à travers leur architecture, leurs riches boiseries. Les clients s’identifient à ces lieux. En ce qui nous concerne, nous possédons environ un million de pieds carrés d’espaces locatifs dans le Vieux-Montréal, mais nous n’avons aucun local vacant, c’est tout dire. On n’a pas besoin d’insister pour louer, il suffit de rassurer les clients sur les

Ancien siège social de la Banque Royale

commodités modernes qu’offre l’immeuble, comme le chauffage et la climatisation.

MIC : Comment voyez-vous l’évolution immobilière et urbanistique de Montréal au cours des prochaines années?

GC :Le développement durable a bonne presse ces temps-ci. Il va sans dire que sur le plan environnemental, il est plus avantageux de restaurer un bâtiment que de le raser pour reconstruire à neuf. À l’heure actuelle, il y aurait environ 15 millions de pieds carrés à restaurer à Montréal. Malheureusement, il y a beaucoup de spéculation. Les promoteurs attendent que leurs propriétés s’apprécient. Pendant ce temps, les édifices se détériorent et se vident. D’un autre côté, la débâcle des marchés financiers a resserré les conditions de financement. Plusieurs projets de développement immobilier ont été mis sur la glace. Et les banques sont encore plus frileuses lorsqu’il s’agit de projets de rénovation. Elles ne veulent pas rester avec un immeuble à moitié restauré sur les bras. Espérons que la crise se résorbera rapidement. ,

GESTION GEORGES COULOMBE, EN BREF

Fondation: 1976 Nombre d’employés:20 (direction: 4, administration: 9, service technique: 7)

Projet en cours: Édifice RCA Victor, 1001 Lenoir, Montréal, 400000 pieds carrés

Relève: Stéphann Coulombe, vice-président au développement Anne Coulombe, courtier en immobilier

Édifice de l’Insurance Exchange

Édifice de la Banque Molson

bâtiments «verts» et baux «verts»

Peut-on réconcilier développement durable et rentabilité?

L’immobilier résidentiel et commercial absorbe chaque année au Canada 40% de la consommation totale des matières premières du pays, 37% de son énergie primaire et est responsable de 30% des émissions de gaz à effet de serre. Il n’est donc pas surprenant que la demande pour des immeubles durables ou «verts» soit en constante augmentation.

Les bâtiments verts sont des édifices dotés de technologies et construits selon des techniques plus respectueuses de l’environnement. Aujourd’hui, il existe de nombreux programmes de certification qui facilitent la reconnaissance de tels bâtiments par le public. Le programme le plus connu est certainement la certification LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), géré au Canada par le Conseil du bâtiment durable. La certification LEED est un programme volontaire qui s’applique, pour le moment, uniquement aux immeubles neufs, aux rénovations majeures, à l’aménagement d’espaces intérieurs, aux immeubles résidentiels à logements multiples et aux campus et projets à bâtiments multiples. Afin de recevoir la certification, les constructions sont évaluées à l’aide d’un système de pointage qui englobe des éléments comme l’économie

d’eau potable, l’efficacité énergétique, l’utilisation de matériaux de construction recyclés et récupérés ou encore l’amélioration de l’environnement intérieur pour les employés.

L’évaluation mène à l’un des quatre niveaux de certification possibles selon le pointage obtenu: certifié, argent, or et platine. Si la certification LEED s’est imposée de manière à devenir la référence en matière de bâtiments verts neufs, il existe de nombreuses autres certifications environnementales, dont certaines portent sur l’évaluation d’immeubles existants, tel que le programme «Visez Vert» de BOMA Canada (Building Owners and Managers Association of Canada).Bien que de plus en plus d’études tendent à démontrer que les augmentations des coûts initiaux de construction reliés à l’incorporation de technologies et de

ME JAMES PAPADIMITRIOU EST UN AVOCAT SPÉCIALISÉ EN DROIT COMMERCIAL, ET PARTICULIÈREMENT EN DROIT IMMOBILIER ET EN SERVICES FINANCIERS. IL EST ASSOCIÉ AU SEIN DU CABINET BLAKES, À MONTRÉAL.

techniques de conception vertes sont rapidement récupérées par le biais d’une diminution des frais d’exploitation, la construction de bâtiments verts demeure encore l’exception. La majorité des entreprises résistent encore à réaliser les investissements initiaux nécessaires pour la construction de tels bâtiments. Par contre, il est intéressant de constater qu’au cours des dernières années de nombreuses entités gouvernementales se sont engagées à ne construire ou louer que des bâtiments verts. À titre d’exemple, le gouvernement du Canada a déclaré, en avril 2005, que tout nouvel édifice à bureaux du gouvernement du Canada serait construit en conformité avec la norme LEED or. Au cours de la même année, le gouvernement du Canada a adopté le programme «Visez Vert» de BOMA Canada pour la gestion de ses immeubles à bureaux existants.

LA TENDANCE EST AUX «BAUX VERTS»

De telles initiatives vont certainement inciter de nombreux développeurs à incorporer des technologies vertes dans leurs

édifices, ce qui fera augmenter le nombre de bâtiments verts disponibles sur le marché. Une autre tendance qui risque de contribuer à la prolifération des bâtiments verts est, sans contredit, la demande croissante des utilisateurs pour la conclusion de baux verts. Un bail vert est essentiellement un contrat de bail qui tient compte de diverses considérations environnementales, telles que la consommation d’énergie, la conservation d’eau potable, la qualité de l’air ou encore le recyclage des déchets. Il peut être conclu pour la location de locaux dans un bâtiment vert mais aussi pour des bâtiments traditionnels. Ce type de bail se rencontrera de plus en plus souvent, car un nombre croissant d’utilisateurs cherchent à louer des lieux moins coûteux en énergie. En outre, de nombreuses études ont démontré que les employés qui bénéficient d’un lieu de travail qui est bon pour l'environnement et qui offre un confort accru et meilleur pour leur santé voient leur productivité augmenter de façon importante. ,

UNE EXPERTISE INTERNATIONALE EN STATIONNEMENT

VINCI Park, un leader mondial dans la conception, la construction, le financement et l’exploitation du stationnement public payant, exploite plus de 1 090 000 places de stationnement en Europe et en Amérique du Nord.

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1165, bou lev ard Lebou rgn euf, bureau 170, Québec (Québec) G 2K 2C9

PERSONNE-RESSOURCE : JEAN-FRANÇOIS CARON TÉL. : 418 628-6852

le marché immobilier de québec à l’abri de la crise financière?

Le tumulte qui secoue les marchés financiers mondiaux depuis septembre marque la fin de huit années de croissance soutenue des valeurs immobilières au Canada.

Dans le contexte actuel d’incertitude, il semble que le marché immobilier de Québec, à l’instar de celui d’Ottawa, sera moins touché par la crise que celui d’autres villes canadiennes.

La crise n’a toutefois pas provoqué de chutes dramatiques des valeurs, car la plupart des investisseurs semblent garder confiance quant aux perspectives du marché immobilier canadien. En outre, selon les observations du Groupe Altus, les taux globaux d’actualisation pour les propriétés de première catégorie n’ont grimpé en moyenne que d’environ 25 points de base depuis le début de la crise et suscitent toujours la convoitise de ceux qui peuvent encore se permettre les plus beaux trophées.

Par rapport à la volatilité des marchés boursiers, les propriétés bien louées, bien gérées, les mieux situées et générant des revenus stables font figure de valeur refuge. Malgré cette relative confiance des investisseurs immobiliers, les graphiques inclus dans les pages suivantes montrent que l’attitude a changé depuis un an. Par rapport à l’an dernier, les répondants au sondage trimestriel Altus InSite sur les tendances du marché de l’investissement se montrent moins optimistes face à la hausse des valeurs pour les propriétés de première catégorie, tels que

STEVE GILBERT Directeur général et évaluateur sénior, Groupe Altus Québec

les immeubles à bureaux de classe «AA». Quant aux produits de deuxième catégorie, comme un centre commercial de quartier avec épicerie, seule une poignée de répondants croit encore possible de voir les valeurs augmenter.

Dans le contexte actuel, les investisseurs immobiliers se tournent vers les centres-villes des grandes villes canadiennes, perçus comme plus sûrs. Or, au moment d’écrire ces lignes, l’ampleur des conséquences de la crise du crédit sur l’économie reste inconnue. Nous sommes toutefois portés à croire que le marché immobilier de Québec, à l’instar de celui d’Ottawa, sera moins touché par la crise que celui d’autres villes canadiennes. En effet, les cycles immobiliers de ces deux villes sont davantage tributaires des orientations gouvernementales, lesquelles, en temps de crise, favorisent l’investissement dans l’économie.

Par ailleurs, ce n’est pas un hasard si le baromètre du sondage Altus InSite de ce trimestre classe les marchés des édifices à bureaux de classe «A» de Québec et d’Ottawa au premier rang en termes de préférence des investisseurs, avec un ratio de quatre acheteurs potentiels pour chaque vendeur à Québec et de 3,3 pour 1 à Ottawa.

PHOTO: ©ISTOCKPHOTO.COM

3e trimestre 2008 (août 2008)

Bureaux classe «AA» centre-ville

UNE BASE ÉCONOMIQUE STABLE

Le statut de capitale confère à Québec une base économique plus stable. En plus de compter sur la présence du gouvernement, dont les trois paliers représentent près de 13% des emplois dans la région (par rapport à 4% pour Montréal),

3e trimestre 2007 (août 2007)

l’économie de Québec est essentiellement axée sur les services. Selon les dernières données du Conference Board, le pourcentage des emplois de bureaux s’élève à 43% dans la capitale, contre 37% pour la métropole. Et selon l’ISQ, l’administration publique, la santé et l’enseignement

représentent près de 30% de la production totale de biens et services. Les secteurs de la finance, de l’assurance et de l’immobilier comptent pour 19% de la production. On retrouve d’ailleurs à Québec les sièges sociaux d’institutions majeures dans ce domaine, notamment

Des experts complices de votre réussite en affaires.

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Qu 2

Croissance du PIB Québec 3

de chômage Québec 4

du PIB Montréal

Desjardins et ses filiales, l’Industrielle Alliance, La Capitale MFQ, SSQ Groupe financier, le Groupe Promutuel et l’Union Canadienne. Ces compagnies sont d’importants promoteurs, propriétaires, occupants et locataires d’espaces de bureaux de la région de Québec. À cause de la structure de son économie, Québec est moins touchée par la mondialisation et la hausse du dollar. Aussi, le secteur de la fabrication ne compte que pour 11,4% de la production et 14% des emplois (par rapport à 19% pour Montréal). La base industrielle sur la Rive-Nord s’articule autour de l’entreposage et la distribution, la fabrication dans les secteurs technologiques et le manufacturier léger. Mis à part l’usine de Crocs, qui a fermé ses portes l’an dernier, et certains manufacturiers dans la région de Chaudière-Appalaches, sur la Rive-Sud, le secteur de la fabrication peut être considéré en bonne santé dans les circonstances. Enfin, puisque la vigueur du marché immobilier est étroitement liée à celle de

la création ou la perte d’emplois, Québec fait également bonne figure, avec l’un des taux de chômage les plus faibles au pays. Le problème de pénurie de main-d’œuvre qualifiée occupe encore aujourd’hui plus de place dans les manchettes que celui des mises à pied.

Le Conference Board prévoit également que le taux de chômage à Québec oscillera entre 4,9% et 5,2% d’ici 2012, restant l’un des plus faibles au Canada. On peut dire que très peu de gens à Québec craignent de perdre leur emploi.

DES MARCHÉS IMMOBILIERS

MOINS TOUCHÉS

Considérant la structure de l’économie de la capitale, le marché industriel est moins affecté. Un sondage réalisé par Altus en avril 2008 établit le taux d’inoccupation des édifices industriels à 3,6%. Jusqu’à tout récemment, on observait une pénurie de terrains industriels disponibles sur la Rive-Nord, au point où la Ville envisageait

d’agrandir le périmètre urbain pour accommoder ce type de développement. Notons également que les loyers nets des édifices industriels récents de type polyvalent peuvent atteindre 8,50$ le pied carré. Ces loyers élevés s’expliquent par la clientèle variée qui recherche ce type de locaux.

Calgary Halifax Vancouver Québec Ottawa

Toronto Edmonton Montréal

Taux de chômage et croissance du PIB

SOURCE: ALTUS INSITE © 1999-2008 ALTUS GROUP LIMITED

commerciale du côté du Méga Parc. Au niveau du marché multifamilial, Québec affiche le deuxième plus faible taux d’inoccupation au Canada, après Vancouver. De plus, les loyers moyens ont presque rejoint ceux de Montréal en 2007. L’inoccupation est en deçà de 1,6% depuis l’an 2000.

Enfin, les fêtes du 400e anniversaire de la fondation de Québec ont attiré plus de deux millions de visiteurs cette année et la ville s’est embellie de nouvelles places publiques, jardins et fontaines qui sont là pour rester. Une manne pour l’industrie touristique et hôtelière. Plus de 500 nou-

velles chambres se sont d’ailleurs ajoutées sur le marché hôtelier de Lévis, dans la foulée du développement du nouveau Centre des congrès.

LE MARCHÉ DES ESPACES DE BUREAUX EN SURCHAUFFE

Au cours de l’année 2009, plus d’un million de nouveaux pieds carrés de bureaux

actuellement en construction seront livrés sur le marché de la capitale. Dans un marché qui compte un peu plus de 15 millions de pieds carrés locatifs (en incluant Lévis), cet ajout d’inventaire peut susciter des craintes de voir se dessiner une offre excédentaire.

Il est important de souligner, par contre, que les derniers projets d’envergure remontent à 2004-2005. En outre, le taux d’inoccupation à Québec est inférieur à 4% depuis 2004, tandis que la superficie totale d’espace de classe « A» disponible dans l’ensemble du marché de Québec pour la même période n’a

JUIN 2009

jamais dépassé 180000 pieds carrés, répartis dans plusieurs immeubles. La bonne performance de l’économie de Québec au cours des cinq dernières années a favorisé une baisse constante de l’inoccupation de bureaux et une absorption positive moyenne de 300000 pieds carrés par année. Avec le ralentissement de la croissance économique, nous estimons que l’absorption sera beaucoup moins importante au cours des prochaines années. Selon un scénario basé sur une absorption annuelle de 175000 pieds

carrés par année, et en présumant que la vague de construction actuelle ne sera pas suivie d’autres projets, nous prévoyons que le taux d’inoccupation sur le marché des immeubles à bureaux de Québec devrait retrouver l’équilibre, autour de 7%, d’ici 2011.

Évidemment, il est difficile en ce moment de prévoir quoi que ce soit et ces scénarios seront revus au cours des prochains mois. On peut néanmoins avancer que le marché de Québec n’ayant que rarement

fait l’objet de spéculations intenses, la pente à descendre, s’il y en avait une, ne risque pas d’être trop à pic. Ceux qui connaissent bien ce marché savent que les hauts sont moins hauts et les bas, moins bas.

La faible inoccupation et l’absence de surconstruction qui perdurent à Québec constituent, certes, un gage de stabilité. Le portrait n’est cependant pas complètement rose. Le facteur le plus problématique pour le marché immobilier de Québec réside dans la faible croissance des loyers, ceux-ci accusant un retard considérable par rapport aux autres marchés canadiens. Cet écart est particulièrement criant dans le secteur des édifices à bureaux. Si les faibles loyers ont le mérite de limiter la surconstruction et la spéculation, ils ne laissent pas beaucoup de marge de manœuvre aux propriétaires quand les temps sont difficiles. Ceux de la capitale pourront vous le confirmer. ,

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UN IMMEUBLE PROTÉGÉ OU CLASSÉ: UN AVANTAGE OU UNE

CATASTROPHE ?

Tous ont déjà entendu parler de biens culturels. La Loi sur les biens culturels (LBC )ne vise pas que les collections muséales; elle comporte des mesures de protection pour les monuments et sites historiques, les aires de protection des monuments historiques et les arrondissements historiques et naturels. Des immeubles peuvent ainsi être touchés de diverses façons par des mesures de protection du patrimoine.

Qu’est-ce qu’un bien culturel? Au sens de cette loi québécoise, cela inclut notamment des biens, monuments et sites historiques et des biens et sites archéologiques.

DES CONTRAINTES IMPORTANTES

Un bien culturel peut être reconnu ou classé, ce qui implique des procédures et restrictions particulières avant de procéder à l’aliénation, l’altération, la réparation, la restauration, la modification ou la démolition (en tout ou en partie). Un droit de préemption est prévu en faveur du ministre pour ces biens.

La découverte d’un site archéologique à l’occasion de travaux peut entraîner des délais et des maux de tête au promoteur affecté: obligation de dénoncer la découverte,

suspension de chantier plus ou moins prolongée, fouilles archéologiques…

Les arrondissements historiques et naturels et les sites historiques bénéficient aussi de mesures protectrices. Toute opération cadastrale ou tout projet de construction ou de réfection relative à l’apparence extérieure des immeubles doit être autorisé par le ministre, engendrant ainsi des procédures administratives et des délais.

Quant aux monuments historiques, leur protection passe par la délimitation d’une aire de protection qui entraîne des mesures similaires à celles des arrondissements historiques.

LES POUVOIRS DE PROTECTION DES MUNICIPALITÉS

Les municipalités peuvent citer les monuments historiques situés sur leur territoire. Elles peuvent également déclarer certains immeubles «Sites du patrimoine». Tant les monuments historiques cités que les sites du patrimoine sont soumis à des normes municipales de conservation, en plus de la LBC et de toute la réglementation municipale applicable.

ASSOCIÉE AU SEIN DE LA FIRME STEIN MONAST S. E. N. C. R. L. DE QUÉBEC ET PREMIÈRE CONSEILLÈRE AU BARREAU DE QUÉBEC, ME LISE BERGERON EST UNE SPÉCIALISTE DU DROIT IMMOBILIER, ADMINISTRATIF ET MUNICIPAL.

Évidemment, un même immeuble pourrait se voir affubler de quelques appellations et être visé par plusieurs mesures de protection. Ainsi, pour éviter la multiplication de celles-ci, le législateur a prévu des dispositions pour régir ou éviter le cumul des protections.

QUÉBEC: UNE VILLE À FORT CONTENU PATRIMONIAL

La Ville de Québec, aux termes de son Schéma d’aménagement , a identifié plusieurs territoires d’intérêt écologique, esthétique, historique et culturel. De plus, dans son Plan directeur d’aménagement et de développement (PDAD), la Ville de Québec a énoncé de nombreuses

intentions relatives à la protection du patrimoine, tant naturel qu’historique. Le Schéma et le PDAD sont deux outils de planification urbanistique qui vont façonner, pour les années à venir, la conservation et la mise en valeur du patrimoine

QUEL EST L’IMPACT DE CES MESURES SUR LA VALEUR DES IMMEUBLES?

La LBC prévoit, à l’article 33, une exemption de taxes partielle pour les biens culturels immobiliers classés qui ne sont pas exploités à des fins commerciales. Pour les autres immeubles affectés par les mesures protectrices de la LBC ou des dispositions réglementaires municipales particulières, les processus administratifs,

plus lourds et plus lents, peuvent décourager certains promoteurs d’investir dans un immeuble classé ou inclus dans une aire de protection, un site du patrimoine ou autrement protégé. D’autres y verront une belle occasion de créer un immeuble signature ou une adresse de prestige susceptible de générer des loyers supérieurs, étant donné l’importance des investissements consentis. Chose certaine, la valeur d’un immeuble est toujours affectée par l’imposition de mesures de protection et de conservation. Toutefois, la preuve de la modulation de la valeur à cause de ces mesures n’est pas toujours aisée! ,

La Ville de Québec, aux termes de son Schéma d’aménagement, a identifié plusieurs territoires d’intérêt écologique, esthétique, historique et culturel.

IL N’Y A PLUS DE LIMITE À LA RÉCUPÉRATION ET AU RECYCLAGE!

Pour une entreprise, une institution ou un immeuble à bureaux, il ne suffit plus de recourir à un simple service de cueillette de déchets. Même si la plupart des municipalités au Québec n’ont adopté aucune législation à ce sujet, pour qu’une entreprise puisse être considérée comme responsable, elle se doit d’être en mesure de récupérer ses résidus recyclables.

Pour certaines, toutes les raisons de ne pas le faire sont bonnes: manque d’espace, changements de procédures, contraintes syndicales, risque de frais supplémentaires, etc. Pourtant, à l’ère du développement durable, les entreprises de gestion de matières résiduelles identifient et implantent de nouvelles solutions pour être en mesure de s’adapter aux particularités de chacun de leurs clients et de tenir compte des contraintes auxquelles ils sont soumis.

Une première formule est la collecte des matières recyclables pêle-mêle. Il s’agit d’un service de collecte qui accepte papier, carton, plastique, verre, métal et bois, selon les entreprises, dans un même conteneur. Comme à la maison. Si ce type de collecte n’est pas parfait, il possède des avantages. Par exemple, celui de rentabiliser adéquatement l’espace, qui fait souvent défaut. Dans certains cas, un

seul conteneur segmenté permet de bénéficier de services multiples, soit la cueillette des déchets et la récupération.

Un bon système de gestion de matières résiduelles au sein d’une entreprise ne devrait cependant pas se limiter aux matières conventionnelles nommées plus haut. Les responsables des infrastructures ou de l’environnement devraient penser à centraliser les informations de gestion de matières résiduelles en un seul lieu, autour d’une seule personne ou d’une division. Des procédures de gestion des résidus de construction ou de rénovation, du matériel informatique et électronique, des matières dangereuses et de toute autre matière qui pourrait se trouver dans l’entreprise devraient être prévues et faire l’objet d’une communication efficace dans le milieu.

Pour ce faire, il est primordial d’identifier et d’analyser au préalable les matières dont on aurait à se défaire et de rechercher des solutions potentielles avant d’y être obligé. Que faire, par exemple, des tapis, du vieux mobilier, des filtres à air ou des gallons de peinture si on se lance dans des projets de rénovation? Les solutions existent, il s’agit d’y réfléchir avant de se mettre à jeter sans réflexion! ,

FRÉDÉRIC SAINT-MLEUX, M. ENV. CONSULTANT ET CONSEILLER EN ENVIRONNEMENT ET EN GESTION DES MATIÈRES RÉSIDUELLES, RCI ENVIRONNEMENT INC.

Je vous invite à me faire parvenir vos communiqués et nouvelles concernant l’immobilier commercialà m.j@jacquesboisvert.com

Mise en chantier du 2.22 Sainte-Catherine Est au printemps 2009

Les travaux de construction de l'immeuble à vocation culturelle du 2.22 Sainte-Catherine Est débuteront en mai prochain. L’inauguration de l’édifice est prévue pour mai 2010.

Cet immeuble, qui s’élèvera à l'angle de la rue SainteCatherine et du boulevard Saint-Laurent, accueillera notamment la Vitrine culturelle de Montréal, la Société de musique contemporaine du Québec et la librairiebistro Olivieri. La Ville de Montréal, qui a récemment approuvé l'octroi d'une somme de 5M$ à la Société de développement Angus, promoteur du projet, a déjà investi 2,5M$ pour l'expropriation, l'acquisition du terrain et du bâtiment ainsi que la démolition de ce dernier, ce qui porte le financement public à un total de 7,5M$.

Pour sa part, le président-directeur général de la SDA, M. Christian Yaccarini, a annoncé que le Fonds Immobilier Angus (FIA), la Caisse Solidaire Desjardins et la Banca Etica d'Italie financent le projet à hauteur de 9M$.

La construction et la gestion de l’édifice seront réalisées par la SDA avec l’objectif d’obtenir les certifications LEED or et Visez vert plus, ainsi que l'attestation Ici on recycle! ,

Vente

de

la première phase du Campus Bell

La première phase du Campus Bell, à l’Île-des-Sœurs, constituée de trois immeubles totalisant 605000 pieds carrés, a été vendue cet automne à KanAm Grund, un fonds d’investissement immobilier allemand, pour la somme de 185 M$.

«La réalisation du Campus Bell a été un défi de taille. Lors de la première rencontre d’élaboration du projet en avril 2006, rien n’était prêt: le terrain, les services, le système routier, le zonage, tout était à faire. Avoir été capable de livrer l’immeuble dans les temps relève de l’accomplissement majeur», explique M. Daniel D. Peritz, vice-président principal de Canderel.

Malgré tout ce qui a été dit, Canderel n’avait pas prévu construire le Campus Bell dans l’objectif de le vendre. «Lors de la planification de projets, nous prenons toujours pour acquis d’être propriétaire de l’immeuble à long terme, puisque nous ignorons si le marché sera favorable ou pas à la vente lors de la fin des travaux, précise M. Peritz. Pendant la

construction et le développement, un intérêt a été démontré par différents acheteurs, et la vente à KanAm Grund s’est avérée une solution avantageuse. En regard de l’économie actuelle, c’était sans doute une bonne décision.»

Canderel, très satisfait de la tournure des événements, prévoit également vendre à KanAm Grund la deuxième phase du projet de 240000 pieds carrés dont les travaux doivent se terminer bientôt, soit le 1er février 2009. ,

Daniel D. Peritz

Par Marie-Eve Jeannotte

PHOTO: JBC PAR ROSAIRE TURCOTTE

SEPT AIRES DE SERVICE RÉALISÉES EN PPP

Une entente pour la réalisation d’un premier partenariat public-privé (PPP) avec le gouvernement provincial a récemment été signée par André Pelchat, président-directeur général d’Immostar de Québec et la ministre des Transports du Québec, Julie Boulet, pour l’exclusivité d’exploitation et de commercialisation de sept aires de service à travers le Québec. La mise en opération devrait être complétée d'ici trois ans.

Ces aires offriront un service alimentaire 24h, du carburant où cela est permis, de l’eau potable, des services d’information touristique, des aires de pique-nique et des services sanitaires. Le consortium composé d’investisseurs privés, sous la gouverne d’Immostar, un solide promoteur et

Ces sites stratégiques sont les suivants:

—SAINT-JÉRÔME:

«Porte-du-Nord», sortie 51 de l’autoroute 15;

—RIGAUD:

«Olivier-Guimond», porte d’entrée du Québec, sortie 12 de l’autoroute 40 Est;

—RIVIÈRE-BEAUDETTE:

«Des Pionniers», porte d’entrée du Québec, autoroute 20 Est;

—MAGOG:

«Magog», sortie 115 de l’autoroute 10;

—MELBOURNE:

«Canton-de-Melbourne», à l’intersection de l’autoroute 55 et de la route 243;

—MASKINONGÉ:

«Baie-de-Maskinongé», porte d’entrée de la Mauricie, autoroute 40 Est;

—SAINT-AUGUSTIN-DE-DESMAURES:

«Cap-de-Pierre», porte d’entrée de la Capitale-Nationale, autoroute 40 Est.

gestionnaire immobilier spécialisé dans le développement d’immeubles non résidentiels, investit 35M$ pour la réalisation de cette première au Québec. Pour assurer le succès de ce projet, Immostar s’entoure de partenaires réputés, tels que St-Hubert , Couche-Tard , McDonald’s et Tim Hortons ,

Grand Prix Ernst& Young pour Marie-Claude Houle

Lors du 15e Gala du Grand Prix de l’Entrepreneur 2008 d'Ernst & Young du Québec, Marie-Claude Houle, présidente de EBC inc., a remporté les honneurs dans la catégorie Immobilier et construction. L’entreprise, dont le siège social est situé à L’AncienneLorette, agit depuis 40 ans comme entrepreneur général en construction. Le Prix vient reconnaître la qualité de la direction de Mme Houle, qui a triplé le chiffre d’affaires de l’entreprise depuis 1999. ,

PARTENARIAT

Depuis la création de l’Agence des partenariats public-privé du Québec, en 2005, les investisseurs immobiliers doivent s’adapter aux conditions propres à cette nouvelle approche de gestion des projets gouvernementaux.

LAgence des partenariats public-privé du Québec (PPP Québec) a pour mission de contribuer au renouvellement des infrastructures publiques, dans le but d’améliorer la qualité des services aux citoyens. Toutefois, indique Me Ilan Dunsky, associé et coresponsable de la pratique nationale en infrastructures et PPP chez Heenan Blaikie, il ne faut pas confondre cette formule avec une privatisation ou uncontrat de gestion.

Me Ilan Dunsky

Par Louis Garneau

Les projets immobiliers gérés en PPP peuvent sembler plus complexes à concevoir et à réaliser que des projets du domaine du transport, par exemple, où l’achalandage est un enjeu majeur. De plus, les obligations à l’égard de l’entretien et du maintien de l’actif peuvent poser des défis particuliers. Les partenaires privés participent habituellement à la conception, au financement, à la construction et à l’exploitation des projets en PPP. Leur rémunération est cependant conditionnelle au respect d’un certain nombre de critères de performance, à défaut de quoi des pénalités financières peuvent leur être imposées.

LES PPP EN IMMOBILIER

Selon madame Johanne Mullen, directrice générale de PricewaterhouseCoopers, «on recourt généralement à la formule de partenariat public-privé dans le cadre du développement de bâtiments à vocation institutionnelle».

Johanne Mullen

Dans un projet en PPP, la rémunération du partenaire privé prend habituellement la forme d’un paiement de disponibilité, car les projets institutionnels ont un faible potentiel commercial, en particulier lorsqu’il s’agit d’écoles ou d’hôpitaux. Par ailleurs, les PPP immobiliers se caractérisent par des composantes techniques plus complexes pour le maintien et l’entretien des lieux que d’autres types d’infrastructures.

Lorsque les partenaires signent une entente de partenariat public-privé, ils ne doivent pas oublier que la performance du bâtiment à long terme influence fortement la conception du projet. C’est pourquoi il est nécessaire que le partenaire public développe une vision approfondie de ses besoins par le biais de critères de performance. C’est la condition pour que les candidats comprennent bien les besoins du partenaire public et soient en mesure de lui livrer une infrastructure répondant à ses attentes.

Cette approche permet au partenaire privé de mettre à profit son expérience, sa créativité et ses idées innovatrices. À titre d’exemple, comme c’est le cas à Montréal, les projets de CHUs ont été lancés selon cette approche. Toutefois, il existe plusieurs précédents au Canada où le partenaire public a lancé un appel de propositions pour un projet en PPP après que les plans et devis détaillés aient été développés. Dans ce cas, le partenaire privé s’en tient à la construction à partir du concept développé par le partenaire public.

Les partenaires d’un projet en PPP se doivent de bien comprendre les priorités du mandat dès le début des travaux. L’expérience internationale montre en effet qu’il vaut mieux être bien préparé avant de s’engager dans un partenariat public-privé. Le processus requis semblera donc plus lourd qu’en mode traditionnel. L’étape la plus cruciale est sans contreditla conception du projet. Dans le cas de grandes rénovations, par exemple, les candidats doivent

pouvoir évaluer les risques. Dans l’éventualité d’un transfert au client, ils doivent savoir si le bâtiment est à vocation unique ou s’il y a des possibilités de transformation au bout des 30 ans réglementaires du partenariat. De plus, il est primordial pour le partenaire privé de connaître la nature des risques que l’autre partenaire cherchera à lui transférer. Il faut également porter une attention particulière au chevauchement des responsabilités.

LE CAS DE LA SALLE DE L’OSM

Pour Guy Choinière, vice-président, PPP Québec, les partenariats public-privé sont des contrats à long terme visant, entre autres, à éviter les dépassements budgétaires et les délais de livraison. C’est pourquoi le gouvernement a opté pour cette formule dans le cadre de la construction de la nouvelle salle de concert de l’Orchestre symphonique de Montréal.

Comme on le sait, la maison de l’OSM sera construite sur l’esplanade de la Place des Arts, ce qui implique des efforts de mise en commun et de cohabitation. À titre d’exemple, c’est la Place des Arts qui fournira l’énergie au partenaire privé, qui sera aussi le propriétaire de la salle durant l’entente de partenariat. Les conséquences de ces choix doivent être bien évaluées par les parties à cause de leur impact sur les coûts de développement du projet.

En plus de permettre un meilleur contrôle du coût de construction et des échéanciers de livraison, les contrats de partenariats public-privé prévoient des déductions aux paiements qui seront faits au partenaire privé si le niveau de performance attendu n’est pas atteint. Ils prévoient également un mécanisme de remise en bon état des actifs du projet à la fin du contrat.

L’IMPORTANCE DE RÉPARTIR LES RISQUES

« La répartition contractuelle des risques d’un PPP fait en sorte que chaque risque est assumé par la partie la mieux placée pour le gérer, ce qui a pour effet de diminuer les coûts à long terme, explique Me Ilan Dunsky. Cette répartition des risques s’effectue même en vertu des dispositions contractuelles visant la résiliation d’un contrat en PPP.» Le cas échéant, une

indemnité est versée au partenaire privé afin de rembourser les frais encourus, notamment les coûts de construction et de financement. Le montant de l’indemnité varie selon la cause de la résiliation: l’indemnité est plus élevée advenant un défaut du partenaire public, moins élevée dans le cas d’un défaut du partenaire privé, et entre les deux s’il s’agit d’une résiliation éventuelle en raison d’un cas de force majeure. Dans tous les cas de défaut, les droits des créanciers

d’intervenir dans le projet afin de s’assurer de sa survie sont prioritaires aux droits de résiliation. Pour développer le plein potentiel des PPP, les contrats de partenariat dans le secteur immobilier doivent bien définir le modèle organisationnel attendu et prévoir comment la relation d’affaires peut évoluer entre les différents intervenants sur une période de 20 ou 30 ans. C’est là une des conditions essentielles au succès de tout projet immobilier géré en PPP. ,

©ISTOCKPHOTO.COM/ ANDREW JOHNSON

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