Immobilier commercial volume 2 - numéro 2

ILI I O COMMERCIAL

MONTRÉAL GARDE LE CAP

pas de récession pour les centres commerciaux

labâtir la confiance

Chez McMillan, vous trouverez des avocats qui connaissent bien le marché et la pratique du droit immobilier commercial. Qu’il s’agisse d’établir une entente de coentreprise, de concevoir une nouvelle transaction ou structure d’entreprise ou de réaliser un projet de copropriété commerciale ou résidentielle, nos experts chevronnés vous offriront les conseils judicieux dont vous avez besoin pour vous permettre de prendre les devants.

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BIENVENUEÀBROWNSÀLAGALERIEPLACEVILLEMARIE.

Avec plus de la moitié de nos avocats spécialisés en droit immobilier et en droit de la construction, notre cabinet est un chef de file dans le domaine au Québec. Et quand l’un de nos avocats prend un dossier en main, il s’en occupe personnellement du début à la fin. Ça donne envie d’avoir le dernier mot.

De Grandpré Chait, 1000, rue De La Gauchetière Ouest, bureau 2900 Montréal H3B 4W5 www.degrandpre.com

ILI I O COMMERCIAL

11UNE CONJONCTURE FAVORABLE... À L’INVESTISSEMENT

15MONTRÉAL GARDE LE CAP

21LE COURTAGE IMMOBILIER : TOUJOURS ACTIF

29Résidences pour retraités

Plusieurs projets à venir

35Les Bassins du Nouveau Havre

Développerune communauté en milieu urbain

7Mot du rédacteur en chef invité

9Mot de l’IDU

19Chronique municipale

27Vos droits et vos obligations

31Formation continue

33Entretien ménager commercial

37Gestion des matières résiduelles

38Nouvelles brèves

40En toute justice

42Marché immobilier de Québec

Luis Miranda Luc Maurice Michel Couillard

RÉALISER DES ÉCONOMIES

D’ÉNERGIE TOUT EN PROFITANT D’UN APPUI FINANCIER, C’EST

PLUS QU’UNE BONNE AFFAIRE.

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Pour vous aider à réaliser des économies d’énergie, Hydro-Québec vous offre trois programmes visant l’optimisation des performances énergétiques de votre entreprise. Vous pourriez obtenir des appuis financiers pour toutes les améliorations souhaitées.

Programme Optimisation énergétique des bâtiments

Programme Systèmes industriels

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Mot du rédacteur en chef invité

Brett Miller

Brett Miller agit à titre de vice-président exécutif et directeur régional pour l’Est du Canada de la firme CB Richard Ellis (CBRE) depuis 2005. Il assure la responsabilité des services de courtage et services financiers de quatre bureaux, préside l’équipe de propriétés d’investissement et est le contact principal pour plusieurs comptes corporatifs majeurs.

Avant de se joindre à la compagnie en 2001, à titre de premier vice-président pour le bureau de Montréal, M. Miller a travaillé pour News Corporation Limited à Londres comme directeur général de News Commercial Ventures (1999-2001). Il a aussi travaillé à Paris en tant que président et fondateur, directeur général de Nestor Services (1993-1999). Il a débuté sa carrière à Montréal chez Canderel, où il occupa plusieurs rôles exécutifs (1986-1992).

J’adore Montréal!

J’adore Montréal!

Mon épouse et moi avons décidé d’établir notre famille à Montréal, bien que nous ne soyons pas nés ici, que nous n’ayons ni famille ni obligations nous y rattachant, et malgré le fait que nous aurions pu choisir un endroit offrant davantage de perspectives de carrière.

J’ai vécu dans de nombreuses grandes villes autour du monde, j’en ai visité plusieurs autres et j’en suis venu à la conclusion que bien peu d’entres elles pouvaient rivaliser avec la qualité de vie, la joie de vivre, le métissage unique des cultures, des influences et des traditions qu’offre Montréal, sans compter la fierté que nous éprouvons et le culte collectif que nous vouons aux Canadiens de Montréal, peu importent nos origines respectives.

Lorsque j’ai été approché par Jacques Boisvert pour être le rédacteur en chef invité du magazine Immobilier Commercial de ce mois-ci, j’ai demandé à ce que le contenu puisse véhiculer un message positif concernant l’investissement à Montréal. En tant que fiers Montréalais, nous nous devons de porter la tête haute et de célébrer notre succès. Malgré les difficultés de l’économie mondiale, il y a ici des histoires de réussite. Montréal performe mieux que ses rivales et cette édition du magazine met en

ILI I O COMMERCIAL

Immobilier Commercial est publiépar

le Magazine Immobilier Commercial inc.

599, boulevard Sir-Wilfrid-Laurier

Belœil (Québec) J3G 4J1

Téléphone:450 446-2006

Sans frais: 1 866 446-3185

Télécopieur: 450 446-1442

info@jacquesboisvert.com www.immobilier-commercial.ca

lumière certains de nos plus récents succès de développement économique, notre habileté à attirer les investissements immobiliers et le rôle crucial des capitaux privés dans le secteur immobilier.

Le message de ce numéro se veut positif, sans toutefois se mettre la tête dans le sable quant aux défis locaux actuels auxquels nous sommes confrontés. Ensemble, nous pouvons faire beaucoup mieux pour améliorer la gestion de nos organisations, rassembler des joueurs importants autour d’objectifs communs, promouvoir Montréal à l’échelle internationale et attirer des capitaux d’investissement à la fois passifs et actifs. L’Institut de développement urbain du Québec m’a demandé de diriger un comité sur le développement économique, défi que j’ai accepté volontier. Les objectifs de ce comité seront de promouvoir le rôle d’influence des professionnels de l’immobilier sur la stimulation du développement économique et de s’assurer que l’IDU ait une voix auprès des agences de développement économique gouvernementaleset paragouvernementales. Je suis à votre entière disposition si vous avez des commentaires ou des suggestions à nous faire. Bonne lecture!

PRÉSIDENT ET ÉDITEUR:

Jacques Boisvert

RÉDACTEUR EN CHEF INVITÉ:

Brett Miller

ÉQUIPE DE RÉDACTION:

Marie Gagnon, Marie-Eve Jeannotte

COLLABORATION À CE NUMÉRO:

M Lise Bergeron, Jean-Guy Breton, Francine Forget, Steve Gilbert, Me James Papadimitriou, Julie Roy et Frédéric Saint-Mleux

RÉVISION ET CORRECTIONS D’ÉPREUVES:

Paul-André Giguère

RESPONSABLE DE LA QUALITÉ DES CONTENUS : Marie-Eve Jeannotte

DIRECTION ARTISTIQUE France Sévigny

PHOTOS : ©JBC par Denis Bernier, Denis Lemelin et Rosaire Turcotte (sauf indication contraire)

MAQUETTE EN PAGE COUVERTURE : Édifice Louis Bohème, courtoisie Ville de Montréal

RESPONSABLE DES VENTES INTERNES PAR INTÉRIM : Jacques Boisvert

PUBLICITÉ : Jean-Marc Beaulieu et Marie-Christine Béland

DISTRIBUTION EN KIOSQUES : Messageries de Presse Benjamin

DISTRIBUTION EN SALLES D’ATTENTE : Groupe Presse Commerce

ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS :

Convention no PP 41614528

ABONNEMENTS :

450 446-2006, 1 866 446-3185 ou www.immobilier-commercial.ca

Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque nationale du Québec, 2009.

La direction laisse aux auteurs l’entière responsabilité de leurs textes. Elle se dégage de toute responsabilité face au matériel non sollicité.

Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur.

ISSN 1916-6656 www.jacquesboisvert.com

IMPRESSION : Imprimeries Transcontinental S.E.N.C. 2850, rue Jean-Perrin, Québec (Québec) G2C 2C8

PHOTO: JBC PAR DENIS BERNIER

Mot de l’IDU en bonne position pour

PRÉPARER L’AVENIR

PRÉPARER L’AVENIR en bonne position pour

Une rencontre privilégiée intitulée Maintenir le cap sur le développement a récemment permis à l’Institut de développement urbain du Québec d’échanger avec les principaux décideurs de la Ville de Montréal.

En mars dernier, monsieur Pierre Bernardin, directeur général adjoint de la Ville de Montréal, responsable du Service de la mise en valeur du territoire et du patrimoine (SMVTP), et l’IDU, ont convoqué une rencontre des partenaires à laquelleont participé les élus membres du comité Montréal 2025 ainsi que des représentants de la direction du SMVTP et plus d’une trentaine des membres parmi les plus importants de l’IDU Québec. L’occasion s’est ainsi présentée d’échanger entre partenaires de haut rang sur le développement immobilier de Montréal. Une discussion prolifique et très ouverte a permis de traiter du cheminement de plusieurs projets d’envergure.

Cette rencontre démontre le lien de confiance qui s’est tissé entre la Ville et l’IDU. En effet, c’est à la demande du maire Tremblay, qui a tenu un discours visionnaire et rassurant sur l’avenir de Montréal et sur les projets mobilisateurs qui allaient s’y développer, que nous avons été interpellés. Il ne fait donc aucun doute que l’IDU est devenu un interlocuteur incontournable au sein de la Ville de Montréal. Il est très important pour nous, dans cette année électorale, d’être interpellés pour établir des projets clairement, ou inciter les partis à prendre des engagements électoraux.

De plus, la soirée Tapis Rouge organisée par l’IDU, ainsi que le 11e Sommet immobilier de Montréal, duquel nous sommes un partenaire principal, ont connu un véritable succès encore cette année. Le Sommet immobilier a été l’occasion pour nous de remettre les Prix d’excellence en immobilier 2009. En effet, nous trouvons qu’il est essentiel pour le rayonnement de l’industrie de continuer à souligner l’excellence de plusieurs acteurs importants du domaine de l’immobilier à Montréal, qui savent se démarquer par leur innovation et leur savoir-faire. Les séances de Gestion de l’actif immobilier sont également toujours très prisées. Ces sessions de formation continue attirent plusieurs membres et sont l’occasion d’assister à des conférences intéressantes et enrichissantes.

Dans le contexte économique que nous vivons actuellement, s’il est important de diriger nos actions avec prudence, il l’est tout autant de demeurer confiants. Ces événements nous permettent justement d’obtenir des informations complémentaires et souvent indispensables à l’analyse adéquate du marché. À cet effet, j’ajouterais que l’IDU n’est pas affecté par le contexte économique incertain que l’on vit présentement, comme en témoignent la participation aux évènements, le renouvellement des inscriptions et le recrutement de nouveaux membres. ,

JEAN LARAMÉE PRÉSIDENT DU CONSEIL D’ADMINISTRATION DE L’INSTITUT DE DÉVELOPPEMENT URBAIN (IDU) 2008-2010

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farorable... Une conjoncture

farorable... Une conjoncture

à l’investissement à l’investissement

Par Marie Gagnon

selon Michel Couillard, président et chef de la direction de Busac Immobilier, même si le ralentissement de l’économie risque de mettre à mal certains propriétaires, la conjoncture actuelle s’avère tout de même favorable aux acquisitions dans le secteur immobilier. À condition d’éviter le marché montréalais et de posséder des capitaux suffisants. «Contrairement aux autres grandes villes canadiennes, Montréal n’a pas connu de surévaluation de son marché immobilier, note-t-il. Bien que le ralentissement s’y fasse sentir, notamment à travers une hausse des taux d’inoccupation, le marché demeure relativement bon.»

Dans la grande région métropolitaine, le taux de vacance a en effet légèrement grimpé dans le secteur des édifices à bureaux, s’établissant autour de 8,9% en mars dernier, toutes catégories d’édifices confondues, soit quelque 7,2 millions de pieds carrés disponibles sur un inventaire de 80,7 millions de pieds carrés. Ce qui, historiquement, est jugé positif pour le Grand Montréal. Quant au centre-ville, où l’on recense environ 50 millions de pieds carrés d’espaces à bureaux, le taux de vacance était de 7,2%.

Toutefois, pour le grand patron de Busac, c’est avant tout le phénomène de la sous-location qui explique cette légère hausse du taux d’inoccupation réel au centre-ville. «Certains baux commerciaux de bureaux incluent des possibilités de réduction d’espace en cas de ralentissement d’activité, rappelle-t-il. Selon l’entente négociée, les espaces sont remis sur le marché par le propriétaire ou ils sont sous-loués par le locataire.» Au cœur de la métropole, on estime entre 350000 et 500000 le nombre de pieds carrésqui seraient sous-loués à l’heure actuelle.

Alors que l’économie mondiale fait une pause, les bonnes occasions se multiplient dans le marché immobilier commercial. Avis aux investisseurs.

Michel Couillard, président et chef de la direction de Busac PHOTO: ARCHIVES BUSAC

Autre facteur qui joue en faveur du marché immobilier montréalais : son mix de locataires. Contrairement à Toronto, où se concentrent la majorité des entreprises manufacturières, dont l’industrie automobile, et des institutions financières, autant de secteurs durement touchés par la crise économique, Montréal compte, parmi ses plus importants locataires, des sociétés d’État et des agences gouvernementales,

jusqu’ici peu affectées par le ralentissement économique.

Le crédit se resserre Cependant, le marché immobilier de la métropole n’est pas immunisé pour autant contre un éventuel ralentissement. En effet, la plupart des analystes s’entendent pour dire que la crise sera longue et la reprise, tout aussi lente. Par consé-

quent, tous les secteurs économiques, y compris le marché immobilier commercial, risquent d’être touchés à plus ou moins brève échéance. Ce sont toutefois les incidences de la crise financière mondiale qui représentent la plus grande menace à l’heure actuelle. L’époque des prêts à des ratios de prêts/valeur élévés et sans recours semble en effet bel et bien révolue. Et lorsque les institutions financières ne refusent pas carrément le refinancement d’une hypothèque, elles imposent de nouvelles conditions, souvent difficiles pour les propriétaires.

«L’érosion des possibilités de financement commence à peser sur les propriétaires immobiliers, observe Michel Couillard. Les prêteurs sont devenus extrêmement

Le 1200, McGill College, l’une des nombreuses propriétés de Busac

ARCHIVES BUSAC

frileux, ils exigent non seulement une plus grande capitalisation pour renouveler une hypothèque, mais aussi plus de suretés et de conditions, parfois même des garanties personnelles. Il ne faudrait pas que la situation persiste trop longtemps.» Difficile également, dans un tel contexte, d’investir dans les améliorations locatives de son immeuble pour attirer de nouveaux occupants et, ainsi, éviter de tout perdre.

Cette situation pourrait toutefois créer d’excellentes perspectives d’investissement, à condition, bien sûr, de disposer d’importantes liquidités. «Actuellement, le marché est propice aux acquisitions, note le gestionnaire de Busac. Il est possible d’acheter d’excellentes propriétés, à des conditions plus qu’intéressantes. ,

DES SECTEURS EN CROISSANCE

En dépit du ralentissement économique, le marché immobilier commercial se porte plutôt bien à Montréal. Non seulement certains secteurs dits essentiels, comme ceux de l’habitation, de l’alimentation et de la santé, ont jusqu’ici été épargnés, certains affichent en outre une croissance. C’est le cas notamment du bâtiment multirésidentiel qui, malgré tout, continue de lever dans le centre-est de Montréal, entraînant dans son sillage l’essor des secteurs du commerce de détail et des aliments et boissons. «Sobeys vient d’inaugurer un supermarché de 40000 pieds carrés à la Place Dupuis, rapporte Michel Couillard, président et chef de la direction de Busac Immobilier. Ce nouveau IGA urbain répond à un besoin évident puisqu’il accueille plus de 4000 clients par jour.»

Une adresse de bureaux de prestige avec les avantages des sites de banlieue

Un accès direct au métro avec une multitude de services sur les lieux

Espaces de bureaux et de commerces au détail à louer

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LES PRIX D’EXCELLENCE EN IMMOBILIER DE L’IDU ONT FÊTÉ LEURS DIX ANS!

C’est dans le cadre du Sommet immobilier de Montréal que l’Institut de développement urbain du Québec a dévoilé les gagnants des Prix d’excellence en immobilier 2009. Le Campus Bell Canada de Canderel et les projets Trilogis Monkland et Côté Ouest dans le programme Accès Condos de la SHDM ont reçu les Prix d’excellence en immobilier 2009.

Félicitations aux gagnants!

Par cette occasion, IDU Québec tient à remercier sincèrement Hydro-Québec d’être avec eux depuis 10 ans, et Bélanger Sauvé de les soutenir depuis 4 ans déjà. Sans leur soutien financier et surtout leur grande implication au niveau de l’organisation, les Prix d’excellence de l’IDU Québec n’auraient jamais eu cette notoriété, cette reconnaissance et ce succès dans le monde de l’immobilier au Québec.

Pour cet anniversaire, une vidéo commémorative a été produite par HydroQuébec présentant les témoignages des anciens gagnants sur l’impact que les Prix ont eu pour leur organisation. Vous pouvez visionner cette vidéo en allant au www.iduquebec.com dans la section Prix d’excellence.

Hydro-Québec

Voilà déjà 10 ans qu’Hydro-Québec est partenaire de l’IDU et c’est toujours avec un plaisir renouvelé que j’accepte de m’impliquer. Puisque la réalisation de grands projets, l’innovation et les saines pratiques de gestion sont au cœur de nos préoccupations, HydroQuébec est fière de participer à la réalisation et au rayonnement de cet événement. C’est toujours un honneur pour moi d’être parmi vous et de remettre ce prix tant convoité aux individus qui sont responsables de réalisations d’excellence dans le milieu.

Bélanger Sauvé

L’équipe de droit immobilier de Bélanger Sauvé est, depuis 2005, fier partenaire de l’IDU pour la remise des Prix d’excellence en immobilier – projets à caractère résidentiel. L’équipe est composée de Me Pierre B. Paquin, qui agit à titre de président du Jury – prix résidentiel, ainsi que de Me Yves Bélanger, Me Chantal Bélanger, Me Sylvain Bélair, Me Catia Larose, Me Francine Pager, notaire et Me Michel Rocheleau.

L’expertise variée des professionnels de notre équipe de droit immobilier nous permet de vous accompagner dans toutes les étapes de vos projets immobiliers. Nous conseillons des propriétaires issus du secteur privé comme du secteur public. Nous sommes en mesure d’intervenir dans les différents aspects de l’immobilier et du développement incluant la planification, la gestionde projet, le droit de l’environnement, l’établissement des structures d’affaires et de partenariat, le financement, le droit transactionnel, la réglementation, les consultations publiques aussi bien que le droit de la construction.

1010, rue De La Gauchetière Ouest, bureau 2115, Montréal (Québec) H3B 2N2

Téléphone: 514 866-3625

1 877 653-3136

Télécopieur: 514 866-016 www.iduquebec.com

1 800 653-3136

Jocelyne Chevrier, Chef Ventes — Grandes entreprises

montréal

montréal

garde le cap

Par Marie Gagnon

Il ne faut pas se leurrer, Montréal n’est pas immunisé contre le virus de la crise économique. L’économie de la métropole, à l’instar de celles de Toronto, de New York et de Tokyo, recule. Le chômage augmente, la construction ralentit, les défaillances commerciales sont en hausse. Il n’empêche qu’au palmarès des grandes villes canadiennes Montréal ne fait pas si mauvaise figure.

D’abord parce que la ville aux cent clochers profite d’une économie diversifiée et bien équilibrée qui lui permet de mieux résister aux cycles économiques. À preuve, son marché immobilier s’est moins dévalué que celui de Toronto ou Calgary. Mieux encore, même si le taux de chômage a légèrement augmenté à Montréal au cours des douze derniers mois, sa croissance demeure inférieure à celle de Toronto.

On observe de plus une forte concentration d’entreprises dans les secteurs de la haute technologie, notamment l’aérospatiale, les sciences de la vie et les technologies de l’information et de la communication. Ces secteurs continuent de générer des investissements, malgré la tourmente économique.

«Grâce à CAE, Bombardier, Pratt & Whitney et Bell Helicopter, le Montréal métropolitain est un des grands centres mondiaux de l’aéronautique, avec Seattle et Toulouse, souligne Luis Miranda, responsable du développement économique de la Ville de Montréal. La récente implantation de la société française JPC Aviation à SaintLaurent témoigne d’ailleurs de la vigueur de ce secteur.»

Luis Miranda, responsable du développement économique de la Ville de Montréal

Faisant fi de la conjoncture actuelle, la métropole se maintient à flots en investissant massivement dans les infrastructures et le développement immobilier.

Moderniser les infrastructures

Cependant, la diversification de son économie ne suffit pas à elle seule à expliquer la santé relative de Montréal. La cohésion des axes d’intervention définis en 2005 dans le plan de développement Montréal 2025 y est également pour quelque chose, notamment sur le plan des infrastructures municipales, dont la mise à niveau était estimée à neuf milliards de dollars au cours des quinze prochaines années, soit près de 600 millions annuellement.

Avec l’aide, financière il va sans dire, du fédéral et du provincial, Montréal s’est depuis attelé à la tâche. En 2008, la Ville prévoyait dépenser 401 millions de dollars dans la réfection de ses rues, de ses ponts, de ses tunnels et de son réseau de conduites souterraines. Le 23 avril, c’est un budget de 608 millions de dollars qui était annoncé pour financer les chantiers d’infrastructures municipales. «Les installations sportives, comme les arénas, les piscines, les pistes cyclables, feront aussi l’objet d’interventions ciblées, grâce au programme Infrastructure de

loisirs du Canada, indique M. Miranda. Ces investissements dans les infrastructures municipales et de loisirs stimuleront l’économie régionale en créant des emplois. Sans compter qu’en contribuant à la qualité de vie de ses citoyens, ils renforceront le pouvoir d’attraction de Montréal, tant auprès des immigrants que des investisseurs étrangers.»

Vigueur immobilière

Mais Montréal n’est pas qu’une ville d’industrie et de commerce, c’est aussi une ville de culture. Parce qu’elles participent au rayonnement de l’agglomération métropolitaine, les entreprises culturelles contribuent en effet à la dynamique de son développement. Voilà pourquoi en dépit du déclin de l’économie, la Ville continue le renforcement des pôles culturels de la métropole.

Planifié dans la foulée de Montréal 2025, le Quartier des spectacles, un projet évalué à 147 millions de dollars, est d’ailleurs en voie

La mise en œuvre du Quartier des spectacles, un projet évalué à 147 M$, générera des retombées économiques importantes en plus de renforcer le pouvoir d’attraction de la métropole auprès des investisseurs étrangers.

avril 2009

: Statistique Canada

de réalisation. Ce méga chantier, qui consiste à aménager, d’ici quatre ans, les abords de la Place des arts par la création de plateaux de festivals, a déjà franchi plusieurs étapes. La construction imminente de son édifice phare, le 2-22 Sainte-Catherine, viendra à la fois consacrer la vocation culturelle du secteur et stimuler l’économie régionale grâce à un investissement de 16,5 millions.

Par ailleurs, la Ville vient d’octroyer un contrat de 10,5 millions de dollars pour les travaux d’aménagement, de génie civil et de gestion des sols contaminés en vue de la construction de l’Adresse symphonique. La nouvelle salle de concert de l’Orchestre symphonique de Montréal, dont les coûts s’élèvent à 105 millions, verra le jour d’ici 2011. La construction du Quadrilatère Saint-Laurent, un projet de requalification urbaine qui comprend la construction d’un immeuble à bureaux de 15 étages, ajoutera à l’effervescence du secteur. Près de

ET GESTION

160 millions seront investis dans ce vaste chantier, en incluant l’acquisition des terrains et les frais de décontamination.

Mais il n’y pas que le secteur public qui stimule l’économie montréalaise, les promoteurs privés aussi. Preuve que la confiance des Montréalais ne s’est pas effritée, le bâtiment multirésidentiel continue de progresser sur l’île, notamment sur la rue Sherbrooke. Avec l’achèvement du 400 Sherbrooke Ouest, un chantier de 35 millions de dollars, le centre-ville s’est enrichi de 221 nouvelleschambres d’hôtel et de 200 appartements en copropriété. Présentement en cours, la phase III du 333 Sherbrooke Est, un projet d’une valeur globale de 126 millions de dollars, ajoutera pour sa part 97 unités d’habitation au secteur.

Toujours au centre-ville, la construction du Louis-Bohème va également bon train. Lancé en 2007, le complexe situé à l’angle de la rue de Bleury et du boulevard de Maisonneuve, prévoit la construction de 282 logements en copropriété dans un édifice à deux paliers (27 et 14 étages). Les unités, dont le prix de vente varie de 185000 à 600000 dollars, se vendent bien. «À ce jour, 65% des logements sont vendus, indique Javier Planas, président de Sacresa Canada. Les acheteurs proviennent surtout de Montréal, mais aussi d’Asie, d’Europe et du nord-est des États-Unis.»

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VINCI Park, un leader mondial dans la conception, la construction, le financement et l’exploitation du stationnement public payant, exploite plus de 1 130 000 places de stationnement en Europe et en Amérique du Nord.

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QUÉBEC TORONTO OTTAWA CALGARY VANCOUVER

Soutenir les propriétaires

En plus d’activer la modernisation de ses infrastructures et de dynamiser les pôles culturels sur son territoire, Montréal investit dans la revitalisation de sites industriels, aujourd’hui désaffectés, en vue de leur donner un second souffle. La Ville a notamment consenti, l’an dernier, des investissements de 19,3 millions de dollars pour revamper le secteur l’Acadie-Chabanel, afin de le transformer en un pôle de développement d’avant-garde.

Mais il n’y pas que les friches industrielles qui profitent de la générosité de la Ville. Les propriétaires de bâtiments industriels aussi. «Le programme PRAM Industrie a été mis en place afin d’accélérer l’investissement immobilier à Montréal en maintenant une structure économique diversifiée, rappelle Luis Miranda. Dans le

même esprit, le PRAM Commerce vise certaines artères et certains secteurs névralgiques de la ville. Nous travaillons à faire en sorte que Montréal ne souffre pas trop de la conjoncture actuelle, de

manière à ce que, une fois la reprise amorcée, Montréal reprenne sa place sur la scène internationale et, qui sait, regagne le terrain perdu aux dépens de Toronto», conclut-il.

MONTRÉAL 2025, C’EST…

—130 projets et 76 milliards d’investissements publics et privés

—40 projets en voie de réalisation pour un total de 5 milliards d’investissement

—16 projets réalisés au cours des derniers mois au coût de 1,3 milliard de dollars.

En misant sur la requalification d’anciens quartiers industriels, comme le secteur l’Acadie-Chabanel, Montréal entend dynamiser son économie par la création de pôles de développement d’avant-garde.

Chronique municipale

MALBOUFFE: le zonage, oui, mais pas à toutes les sauces

MALBOUFFE: le zonage, oui, mais pas à toutes les sauces

Les municipalités ont un rôle important à jouer pour promouvoir de saines habitudes de vie et lutter contre les problèmes de poids. En utilisant les moyens à leur disposition, elles peuvent poser différents gestes concrets pour encourager une vie saine et active.

En décembre 2006, l’Union des municipalités du Québec adoptait une résolution pour devenir partenaire officiel de la Coalition québécoise sur la problématique du poids. L’Union adhère aux objectifs de base poursuivis par la Coalition voulant que les élus municipaux utilisent les moyens à leur disposition afin de favoriser des environnements sains sur leur territoire. Quels sont ces moyens?

Les municipalités ont la responsabilité de l’aménagement du territoire et de l’organisation des loisirs et des sports à l’échelle locale. Il est de leur ressort de mettre en place un environnement qui favorise un mode de vie actif. On pense bien sûr aux infrastructures de loisirs tels les parcs, les piscines, les centres communautaires et les arénas. L’Union fait d’ailleurs pression sur les autres paliers de gouvernement pour que les programmes d’infrastructures soient élargis afin d’inclure la construction et la rénovation de ces installations.

Les municipalités ont la possibilité de promouvoir le transport actif, par exemple en aménageant des pistes cyclables, des trottoirs sécuritaires et des corridors scolaires qui donnent le goût aux jeunes d’aller à l’école à pied ou à vélo. Aussi, le

développement d’une rue principale vivante et accueillante pour les piétons encourage la population à marcher pour faire ses courses. Bref, les municipalités disposent de différents moyens pour faire bouger les citoyens et citoyennes, un élément clé pour le contrôle du poids. L’autre élément clé se trouve bien sûr dans les assiettes. Et là encore, les municipalités peuvent agir.

Le premier geste à poser est bien sûr de bannir la malbouffe des édifices municipaux. L’instauration de marchés publics représente une autre initiative de choix. En amenant les gens à s’approvisionner directement des producteurs locaux, on favorise l’achat de produits frais et une saine alimentation, d’autant plus que les producteurs offrent des aliments variés et se font un plaisir de fournir à leurs clients des conseils sur les façons de les apprêter. Les municipalités en croissance disposent d’un atout supplémentaire : elles peuvent planifier le développement de nouveaux quartiers en évitant la construction d’écoles près de zones commerciales et mixtes afin d’éliminer les tentationspour les jeunes.

Par ailleurs, les municipalités devraientelles bannir les établissements de restauration rapide autour des écoles parce qu’ils servent de la malbouffe et

M. JEAN-GUY BRETON EST MAIRE DE LA MUNICIPALITÉ DE LAC-ETCHEMIN ET PRÉSIDENT DE LA COMMISSION DE L’AMÉNAGEMENT ET DES TRANSPORTS DE L’UNION DES MUNICIPALITÉS DU QUÉBEC.

des aliments contenant des gras trans? Dans sa résolution adoptée en février 2008, l’Union met en garde les conseils municipaux qui seraient tentés de le faire car ils s’exposent à des poursuites devant les tribunaux. En effet, le pouvoir de discriminer en fonction des aliments offerts aux menus des restaurants n’est pas inhérent au pouvoir de zoner. Juridiquement,les municipalités ne peuventintervenir sur la base des menus de restaurants et de la qualité de la nourriture servie, pas plus qu’elles ne peuvent régir la concurrence entre les types d’établissements,

incluant ceux en matière de restauration. Devrait-on modifier la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme pour étendre sa portée et donner aux municipalités une habilitation spécifique pour réglementer le domaine alimentaire et la santé? L’Union est d’avis que cette compétence relève du gouvernement provincial et doit le demeurer.

L’Union souhaite plutôt que le gouvernement du Québec s’inspire de ce qu’il a fait en adoptant la Loi sur le tabac qui interdit de fumer dans certains

lieux. Elle lui demande d’adopter une loi visant à éliminer les gras trans dans les aliments au menu des restaurateurs et des divers services alimentaires et de veiller à sa mise en application, en assumant les responsabilités de surveillance et de contrôle sur l’ensemble du territoire québécois.

La mise en œuvre d’une telle loi combinée aux différentes initiatives qui relèvent des municipalités fournissent les éléments nécessaires pour élaborer un plan d’action efficace pour le contrôledu poids. ,

le courtage immobilier :

le courtage immobilier :

toujours actif

Malgré la morosité économique ambiante, le secteur du courtage immobilier est loin d’être au point mort. Des transactions récentes en témoignent.

Par Marie Gagnon

Ces derniers mois, l’incertitude économique mondiale a considérablement nui aux activités immobilières dans la plupart des grands centres canadiens, Montréal y compris. Le volume de transactions est en baisse, les termes des baux raccourcissent, les locations temporaires se multiplient. Même si l’économie continuera de dicter l’évolution du marché d’ici la fin de l’année, la demande pour des locaux commerciaux et industriels ne devrait pas trop fléchir dans la Belle Province. «Malgré la déprime qui affecte l’ensemble des économies mondiales, le Québec demeure un terrain fertile pour les investisseurs, notamment en raison de son faible taux d’imposition foncier et de la solidité de ses institutions financières, souligne d’entrée de jeu Brett Miller. Même si des nuages obscurcissent l’horizon, l’économie ne se porte pas trop mal et l’on ne sent pas de détresse chez les consommateurs.»

Un signal positif

Quoique au ralenti, le marché immobilier québécois demeure donc plutôt sain et la demande pour des locaux commerciaux et industriels jusqu’à 25000 pieds carrés est toujours présente. Le Québec compte en

Brett Miller, vice-président exécutif et directeur régional pour l’Est du Canada de la firme CB Richard Ellis

effet sur quelques facteurs compensateurs pour stimuler son économie, dont une augmentation des dépenses d’investissement en immobilisations dans le secteur public.

À cet égard, le gouvernement provincial a d’ailleurs annoncé, dans sa mise à jour budgétaire de janvier, qu’il élargirait son plan quinquennal d’infrastructures. En conséquence, les dépenses liées aux routes, aux systèmes de transport en commun, aux établissements de soins de santé et d’enseignement de même qu’aux infrastructures municipales augmenteront de plus de 8% au cours du présent exercice financier. Les transferts de la taxe fédérale sur l’essence pour les infrastructures municipales continueront de leur côté de soutenir l’investissement dans ce secteur névralgique.

Il va sans dire que ces mesures de stimulation budgétaire profiteront autant aux firmes de professionnels de l’industrie de la construction qu’aux entrepreneurs généraux et spécialisés du secteur. L’entreprise Signotech, de l’arrondissement d’Anjou à Montréal, est de celles-là. Portée par la vigueur des investissements publics, la firme, qui fait dans

la fabrication de panneaux de signalisation et la gestion de la circulation sur les chantiers routiers, s’est soudainement trouvée à l’étroit dans les locaux qu’elle occupait, depuis 2003, sur la rue Claveau.

Signotech a donc décidé de transporter ses pénates dans un édifice industriel de la rue Secant, où elle profite maintenant de 37000 pieds carrés de plancher pour répondre à ses besoins de production et de plus de 100000 pieds carrés de cour pour entreposer son matériel. «Un autre facteur qui explique notre expansion, c’est qu’à la suite de la privatisation des activités du Centre de signalisation du ministère des Trans ports, Signotech est devenue, le 1 er janvier dernier, l’unique fournisseur de panneaux de supersignalisation au Québec», expose son président, Roch Legault.

«La fabrication de ces panneaux, qui mesurent 36 pieds de large par 16 pieds de haut, nous a amenés à revoir la planification de nos espaces. Nous en sommes arrivés à la conclusion que nous avions besoin d’un minimum de 25000 pieds carrés supplémentaires pour répondre, non seulement aux commandes du MTQ, mais aussi à la croissance de la demande en panneaux de signalisation en tous genres.»

Un secteur en escalade

Propulsée par l’engouement populaire à l’endroit de l’activité physique en général, l’industrie de l’escalade intérieure stimule également la demande en locaux commerciaux. Chef de file de ce marché, l’entreprise Allez-up vient d’ailleurs justement de se porter acquéreur des silos Redpath, situés à proximité du canal de Lachine.

«Jusqu’ici nous n’avons pas ressenti les effets de la récession, signale Jean-Marc De Laplante, vice-président du centre d’escalade. Au contraire, depuis que nous avons racheté le centre, en 2003, nous avons connu une hausse constante de notre achalandage. De 17000 grimpeurs accrédités, nous sommes passés à 38000 en l’espace de cinq ans. On est loin de connaître un ralentissement de nos activités.»

Cette augmentation soutenue de la fréquentation du centre a amené les dirigeants de l’entreprise familiale à revoir leur mode d’exploitation. Jusque-là installés au Nordelec, où ils louent des espaces, ils envisagent maintenant l’achat d’un édifice. C’était il y a dix-huit mois. «C’est notre courtier, Mike Jagger, de

PHOTO: ARCHIVES SIGNOTECH

Roch Legault, président de Signotech

CB Richard Ellis, qui a eu l’idée des silos, mentionne M. De Laplante. Leur hauteur, qui fait 120 pieds, est idéale pour ce genre d’activité.»

La confiance des dirigeants d’Allez-up est telle qu’ils prévoient déjà agrandir leur nouveau centre d’escalade. Les quatre silos, qui totalisent quelque 3500 pieds carrés de superficie, verront leur espace bonifié par l’ajout d’une construction d’environ 8000 pieds carrés qui offrira aux passionnés de l’escalade des murs de 50 à 60 pieds de hauteur. Le concept, qui se précise un peu plus chaque jour grâce au concours des architectes Smith Vigeant et de l’entrepreneur eSpace, visera une certification LEED (Leadership in Energy and Environmental Design). Par ailleurs, la viabilité d’Allez-up semblant

PHOTO: JBC PAR DENIS BERNIER

Jean-Marc De Laplante, vice-président d’Allez-up

assurée, le financement du projet, dont les coûts totaux sont évalués à 3 millions de dollars, ne semble pas poser de problème particulier. La Banque Royale et la Banque de développement du Canada ont d’ailleurs manifesté leur intérêt aux propriétaires de l’entreprise.

Le décollage de l’aérospatiale

Par ailleurs, l’attrait de Montréal auprès des investisseurs étrangers ne se dément toujours pas, récession ou pas. Il faut dire que le Grand Montréal affiche des coûts totaux d’exploitation d’une entreprise parmi les plus compétitifs en Amérique du Nord. Un avantage qui s’explique notamment par des coûts d’électricité et de main-d’œuvre inférieurs à la moyenne nordaméricaine ainsi que des taux d’imposition sur les sociétés et des incitatifs fiscaux à la R&D des plus concurrentiels.

Montréal, au 1er rang en Amérique du Nord

COÛTS D’EXPLOITATION D’UNE ENTREPRISE

Si bien qu’en 2008, en comparaison avec les principales villes canadiennes et américaines, le Grand Montréal se maintenait dans le peloton de tête, malgré la hausse du dollar canadien par rapport à la devise américaine.

«De plus, Montréal est reconnue pour son expertise dans les secteurs de l’aérospatiale et des technologies de l’information et des télécommunications», fait valoir Brett Miller.

À preuve, l’implantation récente, à Montréal, d’importants joueurs étrangers du secteur de l’aéronautique. Au début de mars, la société française JPC Aviation annonçait son atterrissage en sol montréalais, une étape charnière dans sa stratégie de pénétration du marché nord-américain. JPC Aviation, qui conçoit et fabrique des feux de navigation et des feux anticollision destinés aux industries de l’aéronautique, de la défense et du balisage routier, a choisi de se poser dans l’arrondissement Saint-Laurent, sur le boulevard Henri-Bourrassa.

Quelques semaines plus tôt, Epsilon, chef de file français de l’architecture de systèmes de haute technologie pour les filières aéronautique, aérospatiale et des systèmes embarqués, s’associait à une nouvelle société privée de propriété canadienne, Epsilon RTO. La nouvelle entité a pignon sur rue à Montréal, au 1095, côte du Beaver Hall. Enfin, en novembre dernier, Amesys, une autre société française, celle-ci spécialisée dans l’architecture de systèmes de sécurité pour les secteurs de l’aéronautique, des télécoms, du transport et de l’énergie, a choisi Montréal comme porte d’entrée sur le continent.

Avantage de Montréal par rapport à la moyenne des villes américaines

Note : 1$ US = 1$ CAN Source : KPMG, Choix concurrentiels 2008

Si, comme on l’a vu précédemment, le courtage immobilier continue de profiter d’investissements dans certains secteurs clés, la construction d’édifices commerciaux et industriels, autre baromètre économique, a beaucoup ralenti ces derniers mois.

Pierre Shoiry, président et directeur général de Genivar, en fait le constat : «Bien que le Québec soit moins touché que les autres

provinces canadiennes, on note une forte diminution de la demande pour de nouveaux immeubles commerciaux, observe-t-il. Tous les projets qui nécessitent des investissements importants sont sur la glace à l’heure actuelle, faute d’accès au financement. Cependant, certains secteurs résistent toujours à la tourmente. Je pense entre autres aux industries pharmaceutique et des télécommunications, mais aussi aux secteurs de la vente au détail et de l’alimentation, où des projets d’agrandissement et de rénovation sont régulièrement annoncés. La chaîne Walmart, notamment, s’est lancée dans l’agrandissement de ses magasins à l’échelle nationale.»

Malgré les aléas de l’économie, l’industrie touristique, surtout au niveau international, continue de faire bonne figure en suscitant d’importants investissements. La firme de génie-conseil, qui a des ramifications jusque dans les Caraïbes et en Afrique du Nord, vient justement de terminer la construction de complexes hôteliers à Trinidad-Tobago et en Algérie.

Conséquence de la nouvelle réglementation visant l’élimination du fréon dans les systèmes de réfrigération, les installations sportives, telles que les arénas, génèrent beaucoup d’activité à l’heure actuelle. Ce secteur profite également des subsides du Fonds pour le développement du sport et de l’activité physique, mis sur pied en 2006 par le gouvernement québécois.

«À la faveur de la reprise prévue, d’ici la fin de l’année, aux ÉtatsUnis et en Ontario, on est en droit de s’attendre à un redressement général de la performance économique de la province en 2010, estime M. Shoiry. Le climat d’incertitude fera progressivement place à un climat de confiance qui favorisera les dépenses des consommateurs comme des entreprises. Le secteur immobilier regagnera alors de la vigueur.» ,

Pierre Shoiry, président et directeur général de Genivar

prix d’excellence de l’idu

prix d’excellence de l’idu CANDEREL ET LA SHDM SE DISTINGUENT

Le Campus Bell Canada de Canderel et les projets Trilogis Monkland et Côté Ouest dans le programme Accès Condos de la SHDM ont reçu les Prix d’excellence en immobilier de l’IDU.

C’est dans le cadre du Sommet immobilier de Montréal que l’Institut de développement urbain du Québec (IDU Québec) a dévoilé les gagnants des Prix d’excellence en immobilier 2009. Pour sa dixième édition, 13 candidatures ont été soumises dans deux catégories : le prix à caractère commercial, commandité par Hydro-Québec, et le prix à caractère résidentiel, commandité par le cabinet d’avocats Bélanger Sauvé.

caractère commercial. Le choix du jury s’est porté sur ce projet principalement en raison de l’emplacement du site et de son aménagement paysager exceptionnel, de la rapidité avec laquelle un projet de cette ampleur a été livré, de ses nombreuses caractéristiques environnementales et des impacts positifs qu’il a eu

C’est le Campus Bell Canada de Canderel, situé sur l’Île-des-Sœurs, qui a remporté le prix pour la catégorie à

sur la Ville de Montréal. «Ce qui nous démarque sans doute, c’est la taille du projet, soit 840000 pi2, et sa rapidité d’exé-

cution. De plus, nous sommes actuellement en démarche pour obtenir une certification LEED. Je tiens toutefois à souligner l’immense collaboration de la Ville de Montréal pour la réalisation des infrastructures, et de notre partenaire Proment, qui réalise 2000 logements à proximité du Campus, et qui a su s’ajuster et prendre des décisions très rapidement pour le bon déroulement du projet. Sans eux, rien de tout cela n’aurait été possible», soutient Daniel Peritz, le récipiendaire du prix. Q Suite page 28

Par Marie-Eve Jeannotte

Jocelyne Chevrier (Hydro-Québec), Daniel Peritz (Gestion Canderel)

PHOTO: LE PIED CARRÉ

PHOTO: ARCHIVES CANDEREL

Le Campus Bell Canada de Canderel

CES OFFRES QUE L’ON NE SAURAIT PUBLIER

Vos droits et vos obligations CES OFFRES QUE L’ON NE SAURAIT PUBLIER

Selon l’article 1887 du Code civil du Québec, la publication d’un bail au registre foncier permet de rendre celui-ci opposable à l’acquéreur subséquent, lequel ne pourra pas procéder à sa résiliation suite à l’acquisition. Une offre de bail peut-elle bénéficier du même privilège?

Malheureusement, il semble que non. Trois importantes décisions de nos tribunaux ont discuté de la possibilité de publier des offres de bail et de la conséquence de leur non publication. Dans une décision rendue le 21 janvier 2004, la Cour supérieure de Montréal dans Guzzo c. Fiducie Immobilière M.C.M. (C.S. Montréal, 500-05-060554-001), a rejeté la prétention du locataire selon laquelle l’acheteur d’un centre était lié par une offre de location signée par le propriétaire précédant ayant été publiée au titre (sans le consentement du propriétaire) préalablement à la vente.

Concernant la question à savoir si l’offre de bail constitue une entente exécutoire de bail comportant l’obligation de signer un bail formel ou simplement une promesse constituant un bail par tolérance jusqu’à la signature du bail formel, la Cour a statué que cette question avait été résolue par deux décisions de la Cour d’appel du Québec, soit Industries Ultratainer c. Rosenberg [2001]

R.D.I. 15, (C.A.) et Sobeys Québec Inc. c. 3764681 Canada Inc., J.E. 2002-415 (C.A.),

selon lesquelles une offre ne peut constituer un bail liant les parties, et conséquemment n’est pas susceptible de publicité au registre foncier et n’est pas opposable à un acquéreur subséquent de l’immeuble.

Dans Ultratainer, la Cour a conclu que l’acheteur de la propriété immobilière n’était pas lié par une offre non publiée, laquelle, du point de vue de la Cour, était une promesse de bail. Cependant, le locataire a eu droit de réclamer des dommages contre le propriétaire, le vendeur de la propriété, mais n’a pas eu le droit de forcer la signature du bail suite à la vente de la propriété immobilière.

La Cour, dans Sobeys, a conclu que l’acheteur de la propriété immobilière n’était pas lié par une offre non publiée et qu’une clause dans l’offre de bail (laquelle n’avait pas été reproduite dans le projet de bail qui n’a jamais été signé) interdisant au propriétaire de céder ses droits et ses obligations sans le consentement préalable du locataire n’empêche pas la vente de la propriété sans le consentement préalable du locataire,

ME JAMES PAPADIMITRIOU EST UN AVOCAT SPÉCIALISÉ EN DROIT COMMERCIAL, ET PARTICULIÈREMENT EN DROIT IMMOBILIER ET EN SERVICES FINANCIERS. IL EST ASSOCIÉ AU SEIN DU CABINET BLAKES, À MONTRÉAL.

bien que la Cour ait reconnu que l’ancien propriétaire avait contrevenu à cette clause. Dans cette décision, il a été conclu que même si l’acheteur était au courant de l’offre et de la clause interdisant la cession, il n’avait pas agi d’une manière à encourir une responsabilité pour bris de contrat, puisqu’il n’avait pas agi de mauvaise foi. La Cour a également conclu que l’offre ne pouvait être inscrite au registre foncier par le locataire puisqu’il ne s’agissait pas d’un bail véritable au sens de la loi, mais bien d’une simple promesse de bail acceptée.Ces décisions montrent l’importance pour les locataires d’accélérer le processus de signature et de publication du bail préalablement à la prise de possession des lieux et avant d’encourir des coûts significatifs relativement aux nouveaux locaux, incluant, tel qu’il était le cas dans Guzzo, des coûts de construction importants. On peut prévoir qu’il n’y aura pas d’occupation des locaux, ni paiement de loyer, jusqu’à la signature du bail.

Une autre solution, la validité de cette dernière n’ayant pas à notre connaissance été analysée par la Cour, serait d’inclure dans l’offre de bail une disposition selon laquelle, pour les fins de publication, l’offre vaudra et sera considérée comme un bail. Une telle clause ne changerait toutefois pas la nature de l’entente, et il restera à voir si nos tribunaux seraient enclins à lui reconnaître la portée escomptée. On peut se demander aussi si le propriétaire sera d’accord pour l’ajout d’une telle clause, puisque la reconnaissance de sa validité rendrait l’offre de bail publiée opposable aux tiers, ce qui pourrait dans certains cas ne pas lui convenir. ,

Suite de la page 26

Le prix dans la catégorie à caractère résidentiel a quant à lui été décerné aux projets Trilogis Monkland et Côté Ouest dans le Programme Accès Condos de la SHDM, situés dans l’arrondissement Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce. Le gagnant, la Société d’habitation et de développement de Montréal (SHDM),

s’est démarqué par sa formule novatrice d’accession à la propriété, ses critères d’admissibilité ciblés, son architecture moderne, son entente de développement unique et la revitalisation de quartiers défavorisés. «Nous sommes particulièrement fiers de cette reconnaissance. Deux éléments majeurs font la force de notre programme d’habitation :la qualité architecturale des bâtiments et notre capacité à proposer des logements abordables grâce au concept unique du programme Accès Condos, qui offre un crédit à l’achat de 10% de la valeur de l’unité, pouvant servir de mise de fonds. La meilleure reconnaissance est tout de même de voir la satisfaction des locataires», affirme Frédéric Deslongchamps, le lauréat. ,

Guy Hébert (SHDM), Frédéric Deslongchamps (SHDM), Pierre B. Paquin (Bélanger Sauvé)

Le projet Côté Ouest du programme Accès Condos

PHOTO: ZJN PHOTO, JIANGNAN ZHOU

prix d’excellence de l’idu

Résidences pour retraités Résidences pour retraités

Plusieurs projets à venir

Malgré une baisse des mises en chantier dans le secteur des résidences pour retraités, plusieurs nouvelles réalisations verront le jour cette année. La situation économique actuelle favorisera même une rationalisation de l’industrie.

sur un terrain près du Quartier Dix30 à Brossard. Il s’agit sans doute d’un des secteurs commerciaux les plus populaires par les temps qui courent, et qui offre une foule de services pouvant satisfaire les personnes âgées. Un établissement à Mont-Saint-Hilaire, à proximité des services et en lien étroit avec le centre communautaire de la Ville, a aussi récemment été complété.

Bien qu’il soit plus difficile d’obtenir du financement des institutions bancaires cette année pour les promoteurs de ce secteur, plusieurs projets sont sur les tables à dessin ou carrément en chantier. C’est le cas notamment chez le Groupe Maurice où trois projets

majeurs de résidences pour retraités seront en cours de réalisation cet été.

Les résidences de Vaudreuil et Granby, avec respectivement 304 et 272 unités, sont déjà à l’étape de la construction.

De plus, l’édification d’un bâtiment comportant 330 unités, dont plusieurs condominiums, sera entreprise cet été

Il est tout de même certain que la prudence est de mise durant cette période d’incertitude économique. «Le milieu financier est beaucoup plus discipliné qu’il ne l’était. Mais je crois que ça va aider l’industrie à long terme. Ce contexte nous incite à être plus prudent dans nos décisions et à effectuer une gestion des risques de façon plus adéquate. Les résultats ne pourront qu’être positifs», soutient M. Luc Maurice, président du Groupe Maurice. Le principal frein dans l’industrie des résidences pour retraités est d’ordre financier. En effet, obtenir un financement est un travail beaucoup plus long qu’avant, mais encore très réalisable. Bien évidemment, la réalité du vieillissement de la population étant toujours présente, les complexes seront toujours nécessaires. «Toutefois, certains joueurs de l’industrie ne seront plus en mesure de concurrencer», prévient M. Maurice.

Par Marie-Eve Jeannotte

PHOTO: JBC PAR ROSAIRE TURCOTTE

Luc Maurice, président du Groupe Maurice

Il y a encore sept ou huit mois, la facilité à obtenir du financement faisait en sorte que les barrières à l’entrée dans l’industrie étaient trop peu nombreuses. Elle se dirigeait inévitablement vers un gouffre où il allait y avoir beaucoup trop

de joueurs, à la grande satisfaction de la clientèle toutefois, à qui un plus grand choix s’offrait effectivement. Les gestionnaires de résidences pour retraités, eux, devaient être très concurrentiels. De plus, les hausses prévisibles du coût

des terrains et des frais de construction allaient augmenter considérablement les loyers, ce qui, considérant la capacité des locataires de payer, aurait fragilisé le marché. «La crise économique est donc, en quelque sorte, une bénédiction pour notre industrie. Un certain équilibre pourra être créé entre les principaux joueurs», poursuit M. Maurice.

Chez le Groupe Maurice, plus de 100 millions de dollars sont investis chaque année dans différents complexes, dont il demeure toujours propriétaire. Selon Luc Maurice, l’avenir de l’industrie des résidences pour retraités pourrait annoncer des partenariats intéressants entre le public et le privé. En effet, il étudie diverses possibilités de travailler avec le réseau de la santé afin d’assurer

une excellente qualité de soins à moindre coûts tant pour le public que le privé. Ainsi, beaucoup de gens pourraient demeurer quelques années de plus dans le milieu non-institutionnel,ce qui diminuerait les coûts pour le gouvernement qui n’aurait pas à les prendre en charge complètement dans des établissements publics appelés à déborder. De tels projets annoncent un avenir prometteur à cette industrie qui demeure en solide position pour poursuivre sa croissance. ,

La résidence pour retraités de Mont-Saint-Hilaire, récemment complétée

Le complexe de Vaudreuil, une résidence pour retraités comportant 304 unités, est déjà à l’étape de la construction.

PHOTOS: ARCHIVES GROUPE MAURICE

Formation continue

le défi : rester un

le défi : rester un

EXPERT RECONNU

EXPERT RECONNU

En parcourant le dernier rapport de l’Institut de la statistique du Québec, j’ai été attirée par cet énoncé, qui représente, à mes yeux, un fait indéniable. Il s’avère davantage quand le climat économique semble plus instable, comme c’est le cas présentement.

La formation continue est un atout pour cultiver ses compétences et demeurer un expert crédible dans son domaine. L’immobilier commercial ne fait pas exception à la règle. Pourtant, nos actions prouvent souvent que nous n’en sommes pas totalement convaincus. Combien de fois avons-nous remis à demainnotre participationà une activité de perfectionnement?

«Pas le temps»; «ily a d’autres priorités à traiter»; «ce n’est pas une obligation», etc. : toutes les raisons sont bonnes pour se défiler. Pourtant, la formation continue est essentielle. Les technologies se développent à une vitesse folle, le marché est inondé de nouveaux produits et la pratique en immobilier commercial requiert de fréquentes mises à jour des connaissances.

Le rapport de l’Institut de la statistique du Québec nous apprend que, heureusement, nous sommes de plus en plus conscients de l’importance de parfaire constamment notre formation sur une base régulière. Pour le faire, plusieurs options s’offrent à nous : des activités de

formation ou séminaires – ils prennent souvent la forme de cours de courte durée –, des ateliers – axés sur la pratique –, et des activités de réflexion – les colloques et conférences en sont de bons exemples. Sans oublier les cours en bonne et due forme, pour lesquels on peut obtenir des crédits, et qui peuvent nous conduire à l’obtention d’un diplôme.

Par ailleurs, les moyens de perfectionnement conviennent de plus en plus à nos contraintes de temps et d’organisation. La formation à distance, virtuelle ou plus traditionnelle, est bien adaptée à nos exigences. Notre expérience au Collège de l’immobilier du Québec, où notre clientèle est essentiellement composée d’adultes, nous montre que, d’annéeen année, la formation à distance a de plus en plus d’adeptes : une croissance d’au moins 50% depuis deux ans. Et pourquoi opte-t-on pour cette approche? «Pour une meilleure gestion de son temps», «parce qu’aucun déplacement physique n’est requis» et «pour un apprentissage à son rythme» sont les raisons les plus souvent invoquées. Fait intéressant et non négligeable, le taux de réussite dans les cours crédités est plus élevé qu’en classe etle taux d’abandon, plus faible. Avec de tels moyens, il n’y a donc plus de prétexte possible pour reporter la formation prévue ou oublier de la noter à son agenda. ,

FRANCINE FORGET EST DIRECTRICE GÉNÉRALE DU COLLÈGE DE L’IMMOBILIER DU QUÉBEC.

«La formation acquise tout au long de la vie permet l’adaptation des adultes à l’environnement social et économique1 ».

Institut de la statistique du Québec, Données sociales du Québec. Gouvernement du Québec, édition 2009, p. 80.

lauréats des prix

lauréats des prix BOMA 2009-2010

L’Association des propriétaires et administrateurs d’immeubles du Québec (BOMA Québec) a dévoilé les récipiendaires des différentes catégories des PRIX BOMA 2009-2010 au cours de son prestigieux gala qui se tenait récemment au Cabaret du Casino de Montréal, sous la présidence d’honneur de Monsieur Jean-Claude Champagne, ing. arch., vice-président corporatif, Immobilier, Loto-Québec.

Les gagnants deviennent éligibles au volet national du concours qui se tiendra dans le cadre du congrès de BOMA Canada qui aura lieu du 22 au 24 septembre prochain à Montréal.

Le Prix Édifice de l’année reconnaît les étoiles de l’industrie de l’immobilier commercial qui se sont démarquées notamment par l’excellence de la gestion, la qualité des opérations, leur préoccupation pour la conservation des ressources et par leur conscience environnementale. Le titre de l’Édifice de l’année est la plus prestigieuse reconnaissance de l’industrie de l’immobilier commercial en Amérique du Nord.

Le Prix Environnement vise à accroître la sensibilisation en regard du rôle

Les lauréats sont :

Catégorie Édifice de 500000 à 1 million de pi2

CITÉ DU COMMERCE ÉLECTRONIQUE

Catégorie Édifice de 250000 à 499999 pi2

2001 UNIVERSITY

Catégorie Édifice de 100000 à 249999 pi2

6505 TRANS CANADA

Catégorie Édifice de moins de 100000 pi2

CENTRE RÉGIONAL DE MONTRÉAL ET DU NORD-OUEST

Catégorie Édifice rénové

COMPLEXE DOMPARK

Catégorie Édifice corporatif

LE 500 SHERBROOKE OUEST

que nous jouons tous quant aux questions environnementales et à souligner l’importance des approches de gestion et de communication en cette matière. Le Prix Environnement honore l’immeuble où les considérations environnementales sont de la plus haute importance.

Les Prix Pinacle reconnaissent l’importance de l’excellence en matière de service à la clientèle dans notre industrie dans trois catégories : Service à la clientèle, Innovation et Service exceptionnel. Pour qu’une entreprise soit reconnue comme offrant un service à la clientèle hors pair, elle doit avant tout démontrer de la constance, de la créativité, de l’intégrité et s’appliquer quasi religieusement pour que tout soit parfait. ,

Catégorie Édifice historique ÉDIFICE JEAN-BAPTISTE-DE LA SALLE

Complexe d’édifices à bureaux en périphérie CENTRE DE LA CITÉ POINTE-CLAIRE

Prix Environnement

COMPLEXE MULTIFONCTIONNEL LOTO-QUÉBEC

Prix PINACLE – Catégorie Innovation SITQ

Prix PINACLE – Catégorie Service à la clientèle LOTO-QUÉBEC

Entretien ménager commercial

VIRAGE VERT

VIRAGE VERT

L’industrie du nettoyage commercial, industriel et institutionnel a été identifiée comme l’une de celles où les problèmes liés à la santé, la sécurité et l’environnement devaient et pouvaient être résolus. Mais comment?

est bien beau le côté vert, mais avouons que nous demeurons souvent sceptiques. Combien avons-nous été à regarder notre vaisselle de tous bords tous côtés la première fois que nous l’avons sortie du lave-vaisselle avec détergent écolo? Pourtant, dans notre secteur d’activités, croiriez-vous que certains produits écologiques ont dépassé la performance des produits chimiques? Et qu’ils sont toujours plus faciles à utiliser que leurs prédécesseurs?

C’est parce qu’il était urgent de résoudre des problèmes d’environnement que sont venus la recherche, le développement et une collaboration sans précédent entre les entreprises et les manufacturiers de produits. Conséquemment, les gens de l’industrie ont changé radicalement leurs méthodes de travail et formé leurs employés.Chaque fois que des problèmes nous étaient rapportés, nous allions inspecter la dilution mais surtout la techniquede travail. Et c’est souvent en développant cette fameuse technique que nous avons développé un nouvel outil. Et cet outil a été ajusté et réajusté. C’est le cas, notamment, du nettoyage de tapis à la vapeur pour lequel on a besoin aujourd’hui de très peu d’un produit (écologique de surcroît!) qui vient pourtant à bout des pires taches.

Mais avant d’en arriver là, il a fallu éviter des pièges, le premier étant que ce n’est

pas parce que l’appellation d’un produit comporte le mot Éco qu’il est écologique. Ensuite, il ne fallait surtout pas faire l’erreur de croire que parce qu’un élément de la gamme de produits d’un même fournisseur est écologique, c’est le cas de toute la gamme.*

Ce qui m’amène à vous parler de l’importance de vérifier le sérieux de votre entrepreneur en matière écologique en lui posant quelques questions telles : «Comment faites-vous vos choix de produits environnementaux?», «Comment faites-vous pour développer des nouvelles techniques en rapport avec ceux-ci?», «Comment faites-vous pour juger de l’efficacité de vos produits?» et «Comment faitesvous pour contrôler les dilutions utilisées?»

L’écologie sans la performance, peu de gens achètent! Ce qu’on ne soupçonnait pas, c’est qu’on révolutionnerait tout. Les usagers des édifices profitent aujourd’hui d’un environnement de travail plus sain, les employés d’entretien ménager travaillent plus efficacement et à moindre risque pour leur santé, les meubles et les surfaces ne risquent pas d’être abîmés et dans certains cas, le résultat est même supérieur. Qui dit mieux? ,

*Les sites Ecologo.org et GreenSeal.org sont des sources fiables pour vérifier si un produit est véritablement certifié sans danger pour l’environnement.

JULIE ROY,M.SC. FINANCE, EST VICE-PRÉSIDENTE EXÉCUTIVE DES SERVICES MÉNAGERS ROY LTÉE ET DU GROUPE SMR.

ERRATA

Quelques erreurs se sont malheureusement glissées dans le répertoire des membres de l’IDU 2009. Nous tenons à nous excuser pour les inconvénients encourus.

— À la page 5, Mme Marie-Josée Turmel, membre du conseil d’administration de l’IDU, aurait dû être présentée comme œuvrant au sein de Marchés mondiaux CIBC.

— À la page 6, le nom de M. Guy Charron du Fonds immobilier Homburg aurait dû se retrouver dans la liste des membres du comité de Fiscalité Municipale (Montréal).

— À la page 34, le titre de Michal P. Kuzmicki de Groupe financier immobilier Brookfield Limitée aurait dû être Managing Partner et son adresse de courrier électronique aurait dû se lire mkuzmicki@brookfieldfinancial.com.

—À la page 38, les adresses de courrier électronique de Site Alpha inc. auraient dû se lire @sitealpha.ca.

—BCF S.E.N.C.R.L. aurait dû se retrouver dans la section Avocats.

Nous vous remercions de votre compréhension, IDU Québec

Partenaire de votre succès

1155, rue Metcalfe, bureau 55, Montréal (Québec) H3B 2V6 514.393.8820 www.bentall.com

Développer une communauté en milieu urbain

Par Marie-Eve Jeannotte

C’est en avril 2007 que le Gouvernement du Canada annonce un important projet rassemblant six de ses terrains surplus, situés dans le havre de Montréal. Le mandat de le réaliser est alors confié à la Société immobilière du Canada. En effet, cette société développe les propriétés surplus du Gouvernement fédéral, dont la valeur financière et communautaire doit être optimisée. «Jusqu’à maintenant, nous sommes propriétaire du site de l’ancien centre de tri de Postes Canada dans l’arrondissement Sud-Ouest, un bâtiment de 600000 pi2 que nous avons acquis au coût de 18 millions de dollars.

À terme, le projet des Bassins du Nouveau Havre aura nécessité des investissements publics et privés de 750000 millions de dollars», explique M. Basil Cavis, directeur général, Immobilier, Québec.

En consultation avec les groupes et citoyens du secteur, la Société immobilière du Canada a compris que les nouveaux bâtiments devraient venir en complément de ce qu’offrent déjà les quartiers existants. Elle s’est donc donné un double mandat : répondre aux besoins de la communauté, et rappeler l’histoire des bassins. En effet, le projet nécessitera la mise en valeur des vestiges des quatre bassins qui ont été construits au moment de l’élargissement du canal de Lachine en 1850, et qui ont été remblayés lors de la construction du métro.

Le Plan directeur, réalisé en collaboration avec le Groupe Cardinal Hardy, a été déposé en début d’année. Le projet est donc entre les mains de la Ville, qui doit modifier le plan d’urbanisme et les règlements de zonage. Une fois ces règlements adoptés, les travaux de préparation du site pourront débuter.

Développer une communauté en milieu urbain Printemps 2009 — IMMOBILIER COMMERCIAL 35

Basil Cavis, directeur général, Immobilier, Québec, de la Société immobilière du Canada

Pour ce faire, la Société immobilière du Canada est actuellement en processus d’appel de soumissions publiques pour donner le contrat de déconstruction du centre de tri postal, qui devra être effectuée en récupérant ou recyclant une grande quantité des matériaux. Cette étape sera suivie par des travaux d’infrastructures.

Une rue traversera le site d’est en ouest et plusieurs accès piétonniers feront le lien du nord au sud.

Ensuite débuteront les appels d’offres pour déterminer les pro moteurs des différentes phases du site à vocation résidentielle, où commerces, espaces vertset bureaux s’intégreront au quar tier environnant. Un établissement d’hébergementtouristique abordable, une cité des artistes et des locaux pour bureaux pour les organismes du secteur sont au nombre des constructions envisagées. Environ 2000 habitations seront disponibles, dont 20% de logements sociaux et 10% de logementsabordables. «Il s’agit certes d’un projet d’envergure, mais la diversité de l’offre qui vas’y retrouver et le développement qui s’étalera sur 10 ans permettent d’espérer une pleine occupation», soutient M. Aldo Sylvestre, arch., MBA, directeur, Immobilier, Québec.

Le développement durable sera la trame de fond de tout le projet. En effet, la Société immobilière du Canada vise l’obtention de la certification LEED-ND (Neighborhood Development), qui a pour objectif de développer un standard de conception de quartiers basé sur les principes du développement durable et sur la construction de bâtiments écologiques. De plus, selon une clause du règlement de zonage, les toits devront être végétalisés ou de matières réfléchissantes. La gestion des eaux de pluie sera également assurée par un bassin de biorétention.

Malgré la situation économique actuelle, M. Cavis est très confiant quant à l’avenir du projet. «Puisque nous avons un délai d’un an pour assurer la déconstruction du site existant, puis six à neuf mois pour réaliser les infrastructures, près de deux ans s’écouleront avant de procéder à la vente des lots à des promoteurs privés. De plus, la mixité des produits d’habitation va satisfaire à toutes les demandes. En raison des coûts actuels d’entretien et de sécurité ainsi que des taxes, il s’avère très coûteux de ne rien faire. Le développement est donc primordial.» ,

Le projet des Bassins du Nouveau Havre, en bordure du canal de Lachine

Aldo Sylvestre, arch., MBA, directeur, Immobilier, Québec, de la Société immobilière du Canada

PHOTO: JBC PAR ROSAIRE TURCOTTE

Gestion des matières résiduelles festivités et événements au moindre impact

moindre impact

OU ZÉRO DÉCHET

OU ZÉRO DÉCHET festivités et événements au

L’été est synonyme de festivités et de rassemblements en tout genre. Mariages, bals et congrès ne sont que quelques exemples. Organisés à l’extérieur ou à l’intérieur, ces événements ont en commun le fait de générer des déchets et des matières recyclables en grandes quantités.

Au sein d’un édifice, de tels rassemblements ont également tendance à venir perturber les pratiques courantes de récupération et de cueillette des matières résiduelles mais également de tout autre aspect environnemental. C’est pourquoi depuis plusieurs années, les concepts d’événement «Zéro déchet», «carboneutre» et «écoresponsable» sont de plus en plus répandus dans le langage des organisateurs.

Au sein d’un immeuble, deux options se présentent aux organisateurs d’événement qui veulent minimiser les rejets dirigés vers l’élimination. La première, qui peut également s’appliquer aux événements dans les lieux publics, est de développer un projet de programme de récupération temporaire avec l’aide spécialisée d’une entreprise œuvrant dans le domaine. Celle-ci, sous mode clés en main, peut fournir une gamme de bacs de récupération spécialisés, une équipe d’intervenants en charge de coordonner le projet et même assurer l’entretien des lieux. Afin de maximiser

le succès et la performance de l’événement, le tri des matières peut être réalisé in situ ou ex situ. Pour compléter le projet, un rapport de performance peut ensuite être transmis aux organisateurs.

L’alternative est d’intégrer aux activités courantes de l’établissement un programme de récupération performant permanent. Faire de son édifice un endroit ZÉRO DÉCHET implique que les événements qui s’y tiendront le seront tout autant. Pour ce faire, il faut implanter une solution pour les matières organiques, identifier des voies de réduction, modifier certaines acquisitions et évaluer la performance du système. On s’assure ainsi que tous les rouages sont en place pour accueillir les événements désireux du moindre impact environnemental. Vous constaterez que ce ne sont pas encore tous les organisateurs qui l’exigent, cependant si cette préoccupation est intégrée de façon permanente à vos activités, et l’environnement et votre établissement y gagneront. ,

FRÉDÉRIC SAINT-MLEUX,M. ENV. CONSULTANT ET CONSEILLER EN ENVIRONNEMENT ET EN GESTION DES MATIÈRES RÉSIDUELLES, RCI ENVIRONNEMENT INC.

PHOTO: JBC PAR DENIS BERNIER

Par Marie-Eve Jeannotte

Je vous invite à me faire parvenir vos communiqués et nouvelles concernant l’immobilier commercialà m.j@jacquesboisvert.com

Les employés de CONTROLNET viennent en aide à Candlelighters CONTROLNETServices d’Entretien d’Immeublesinc. tient à féliciter toute l’équipe de Montréal, et celle d’Ottawa, pour avoir participé à une autre campagne de financement au profit de Candlelighters, une fondation offrant du soutien aux familles dont un enfant est atteint du cancer. L’entreprise est très fière du résultat, ainsi que reconnaissante envers ses employés qui ont donné de leur temps avec cœur. Bravo!

Tournoi de golf au Mirage

Le 1er tournoi de golf de la Fondation du Collège de l’immobilier aura lieu au prestigieux Club de golf Le Mirage le lundi 5 octobre 2009. Il n’est pas facile de jouer sur ce terrain, qui est l’un des plus beaux du Canada. Les places sont rares, réservez dès maintenant!

Trois prix prestigieux d’ingénierie pour le projet du Centre communautaire

de Mistissini

Le projet du Centre communautaire de Mistissini, réalisé pour la Nation Crie de Mistissini, a remporté plusieurs prestigieuses distinctions en ingénierie et enefficacité

énergétique. Conçu par la firme d’ingénierieconstruction Dessau, le projet s’est mérité le Prix d’excellence des Grands Prix du génieconseilquébécois, décerné par l’Association des ingénieurs-conseils du Québec (AICQ), le Prix d’excellence des Prix canadiens du génie-conseil, décerné par l’Association des firmes d’ingénierie du Canada (AFIC), ainsi que le prix international en génie du bâtiment, le Technology Award 2009 (niveau national et international), décerné par l’American Society of Heating, Refrigerating and Air-conditioning Engineers (ASHRAE). Ces distinctions visent à souligner, entre autres, l’excellence des systèmes électromécaniques, l’efficacité énergétique, la qualité de l’air, la facilité d’opération ainsi que l’impactenvironnemental.

Nouveau siège social pour ECGL

La firme d’évaluation immobilière ECGL prépare le déménagement de son siège de Québec dans le secteur commercial très dynamique de Lebourgneuf. À compter du 1er juillet 2009, ses nouveaux bureaux seront situés au 1305, boulevard Lebourgneuf, bureau 500, Québec. En forte croissance, ECGL poursuit son expansion en se positionnant stratégiquement dans un secteur d’affaires effervescent de la grande ville de Québec.

Stikeman Elliott certifié carboneutre

Après avoir recueilli des données concrètes sur la réduction des déchets et les améliorations de l’efficacité et avoir investi dans certains programmes de compensation de carbone centrés sur l’énergie durable, Stikeman Elliott a obtenu sa certification de carboneutralité en avril 2009, une première pour un cabinet d’avocats canadien. Son programme Virage vert, introduisant des mesures conçues pour réduire les déchets, accroître le recyclage et améliorer l’efficacité énergétique, a été adopté et appuyé par ses membres dans tout le pays.

De nouveaux bureaux pour Inspec-Sol

Inspec-Sol a procédé récemment à l’ouverture de deux nouveaux bureaux, l’un à Rivière-au-Renard en Gaspésie et l’autre à Cap-aux-Meules aux Îles-de-la-Madeleine. Le responsable de ces nouveaux emplacements est M. Guy Dionne, ing., M.Sc., Vice-président pour l’est du Québec. Inspec-Sol emploie plus de 500 personnes et possède maintenant 26 emplacements d’affaires, soit 16 au Québec, 8 en Ontario, un en Nouvelle-Écosse et un dans l’état du Michigan aux États-Unis. L’ajout de ces deux places d’affaires permettra à InspecSol de mieux desservir sa clientèle dans ces régions du Québec.

Un IGA «urbain» à Place Dupuis

BUSAC est fière d’annoncer l’ouverture récente d’un IGA «urbain» à Place Dupuis. Plus de 40000 pieds carrés d’espace de vente d’une qualité exceptionnelle en tout point : aménagement, personnalité, ambiance, etc. ont été aménagés pour les besoins spécifiques du IGA de Mme Louise Ménard, une habituée du centre-ville. Un détour s’impose!

Acquisition de la deuxième phase du Campus Bell à l’Île-des-Sœurs : c’est fait.

Le 25 mars dernier, KanAm Grund Kapitalanlagegesellschaft mbH, agissant pour le compte de KanAm Grundinvest Fonds, un fonds de placements immobiliers allemand parrainé par KanAm Grund Kapitalanlagegesellschaft mbH, a acquis deux édifices ayant une superficie de 235736 pi2, pour un prix total de 71,8 millions

PHOTO: JBC PAR ROSAIRE TURCOTTE

de dollars. Ce complexe abrite la deuxième phase du nouveau siège social de Bell Canada situé sur l’Île-des-Sœurs. Ce projet a été nommé le développement commercial de l’année par l’Institut de développement urbain du Québec. Blake, Cassels & Graydon S.E.N.C.R.L./s.r.l. a agi pour le compte de l’acheteur.

RSM Richter Chamberland au Sommet immobilier de Montréal

Monsieur Raymond Massi, associé chez RSM Richter Chamberland, a récemment animé une conférence au Sommet immobilier de Montréal. Sa présentation, intitulée «Stratégies relatives à la faillite, à l’insolvabilité et à la gestion des locataires en situation de crise» est maintenant disponible au www.rsmrichter.com/immobilier_construction.aspx.

La SIQ décroche le «Prix Visionnaire»

Lors de la 7e édition des Grands Prix du génie-conseil québécois, la Société immobilière du Québec s’est vu décerner le «Prix Visionnaire» pour son projet d’optimisation du groupe électrogène qui alimente un ensemble de bâtiments servant de camp de base du ministère des Transports pour l’entretien des routes et les services ambulanciers dans la Réserve faunique La Vérendrye. Ce projet innovateur consistait à adapter et à optimiser des générateurs diesels traditionnels qui alimentent quatre bâtiments en y intégrant des batteries de haute puissance Ni-MH permettant l’arrêt des génératrices pendant les périodes de faible consommation ainsi que la possibilité d’ajouter d’autres sources d’énergie renouvelables.

Une année sous le signe des 25 ans de SITQ

L’année 2009 est l’occasion de souligner l’évolution, les réalisations et les perspectives d’avenir de SITQ, créée en 1984 par la Caisse de dépôt et placement du Québec et sept autres institutions québécoises. En fait, cet anniversaire est célébré tout au long de l’année, à travers les activités habituelles organisées à l’intention des locataires et occupants, des employés et des gens d’affaires, qui sont teintées de rappels historiques visant à évoquer les étapes charnières de la Société. De plus, un livre, publié au printemps, dresse le portrait de l’entreprise au fil des ans, en mettant en lumière les activités, décisions, transactions, changements et étapes importantes qui ont marqué sa vie.

Profitez d’un nouveau programme pour réduire les émissions de GES

L’Agence de l’efficacité énergétique offre un nouveau programme visant à réduire les émissions de GES dans les installations réfrigérées des supermarchés du Québec : le programme Optimisation en réfrigération (OPTER) — volet supermarchés. Renseignez-vous, vous pourriez recevoir du soutien technique et une aide financière pour installer un système de réfrigération performant et plus respectueux de l’environnement!

Devencore et Newmark Knight Frank forment le nouveau Groupe des services mondiaux

Devencore, la plus importante firme canadienne de conseil et de courtage immobilier, a annoncé récemment qu’elle avait conclu un partenariat avec la société Newmark Knight Frank, l’une des plus importantes firmes de services immobiliers indépendantes de l’échiquier mondial.

L’entente procure à Devencore et à ses clients un accès intégral aux marchés immobiliers partout sur la planète et à Newmark Knight Frank, une solide présence sur le marché immobilier commercial canadien.

Inauguration de nouvelles installations aux Services après-sinistre Roy

Le Groupe SMR recevait récemment à ses bureaux de nombreux clients, fournisseurs et partenaires. La haute direction, dont le président, M. Jean-Yves Roy et sa fille Julie, vice-présidente exécutive et auteure de la chronique dédiée à l’entretien ménager commercial dans nos pages, a profité de l’occasion pour faire l’inauguration officielle des Services après-sinistre Roy et présenter leurs nouveaux services ainsi que leurs plus récentes techniques de travail encore plus écologiques. Jacques Boisvert, propriétaire du magazine Immobilier Commercial, était sur place et il s’est dit impressionné par le sentiment d’appartenance exceptionnel envers l’entreprise qu’il a observé en conversant avec plusieurs employés qui cumulaient souvent de 20 à 25 années d’ancienneté et même plus. Gaétan Laliberté, vice-président aux opérations, lui a fourni l’explication suivante : «Nous travaillons pour une entreprise familialede trois générations et croyez-moi, avec les années, nous en venons à avoir l’impression de faire véritablement partie de la famille. Cela explique probablement notre attachement, notre motivation et notre respect envers la famille Roy qui pour nous, est bien plus qu’un employeur.» C’est tout dire! ,

Julie et Jean-Yves Roy

En toute justice

baisse d’achalandage :

baisse d’achalandage :

À QUI LA FAUTE? À QUI LA FAUTE?

Des locaux vacants ou délabrés sont vos voisins, les aires communes laissent à désirer… avez-vous un recours contre votre bailleur?

La Cour supérieure, dans l’affaire 2020 University Associates s.e.c. c. Riouchi1, a récemment rendu un jugement mitigé, compte tenu de la preuve offerte devant elle. Le bailleur poursuivait le locataire pour arrérages de loyer. Le locataire, en défense et demande reconventionnelle, réclamait une somme très importante à titre de perte de revenus, d’honoraires extrajudiciaires en plus de la résiliation du bail.

Le locataire dans cette affaire soumettait que, vu l’état des aires communes et des locaux vacants voisins, le bailleur avait failli dans l’accomplissement de sa principale obligation, soit celle de procurer la jouissance paisible du local. La preuve a révélé que le bailleur avait négligé l’entretien et la propreté des aires communes et que la façon de «placarder» les locaux vacants donnait un air de négligence et d’abandon aux galeries marchandes. Le Tribunal a accepté de réduire le loyer en conséquence de la perte de jouissance des lieux loués due à cet état des lieux.

Par contre, le Tribunal n’a pas condamné le bailleur à rembourser quelconque perte de revenus puisqu’il n’a pas été convaincu que la baisse de revenus était tributaire de la baisse d’achalandage;

il a plutôt retenu que cette perte était de plus longue date et résultait d’un litige entre le locataire et son franchiseur.

Au cours de ce dossier, les parties se sont entendues sur la résiliation du bail. La Cour n’avait donc plus à se prononcer sur une question très importante, à savoir : est-ce que les gestes et omissions du bailleur justifiaient également la résiliation du bail à partir d’une date donnée ou est-ce que la réduction du loyer était une mesure suffisante de compensation du locataire?

Il aurait été intéressant de connaître la décision du Tribunal sur cette question vu le nombre relativement peu important de jugements rendus en pareille matière. Un parallèle peut toutefois être dressé entre ce jugement et l’arrêt de la Cour d’appel dans l’affaire 126232 Canada inc. c. 2957-8705 Québec inc (Forêt du dollar)2. Dans ce dossier, la Cour avait résilié le bail à compter d’une date donnée en plus de réduire le loyer pour une période antérieure à la résiliation et ce, vu le défaut du bailleur de prendre les mesures requises pour redonner au centre commercial l’achalandage perdu suite au départ d’un locataire majeur.

ME LISE BERGERON, ASSOCIÉE AU SEIN DE LA FIRME STEIN MONAST S. E. N. C. R. L. DE QUÉBEC ET PREMIÈRE CONSEILLÈRE AU BARREAU DE QUÉBEC, EST UNE SPÉCIALISTE DU DROIT IMMOBILIER, ADMINISTRATIF ET MUNICIPAL.

CONCLUSION

Bien que chaque cas soit un cas d’espèce et que le résultat dépende de la preuve offerte, il n’en demeure pas moins que ce jugement, jumelé à l’arrêt de la Cour d’appel traité précédemment, donne un message clair aux bailleurs : ne soyez pas négligents dans l’administration de votre propriété, surtout lorsqu’il y a des vacances importantes, soit par leur nombre, soit par l’importance du local vacant et du dernier locataire l’ayant occupé. Prenez les moyens pour contrôler ce qui est de votre responsabilité : relouez vos locaux vacants dans les meilleurs délais, enjolivez-les en attendant, si vous pouvez

forcer le maintien dans les lieux d’un locataire majeur, prenez les mesures raisonnables pour le faire, assurez le maintien de la qualité des aires communes, etc. À défaut par vous de ce faire, il y a de fortes chances que le loyer soit réduit et même que la résiliation du bail soit déclarée.

Évidemment, le locataire ne pourra pas «refiler» au bailleur toute perte qu’il subit, même s’il y a baisse d’achalandage et défaut du bailleur. Encore faut-il qu’il soit en mesure de démontrer que ces pertes résultent du défaut du bailleur et non pas d’un problème au niveau des opérations du commerçant.

Locataires, ne soyez pas négligents de votre côté. Si vous constatez une baisse d’achalandage qui ne vous est pas attribuable, n’attendez pas avant d’en faire part au bailleur et de discuter de mesures compensatoires avec lui.

Morale de l’histoire : soyez raisonnables et vigilants de part et d’autre, il semble que ce soit ce qui fasse défaut dans bien des cas, dont dans l’affaire Riouchi. ,

1— CSM 500-17-029519-066, 23 décembre 2008, JE 2009-269

2— CAM 500-09-012196-028, 13 février 2004, JE 2004-491

PHOTO: ISTOCKPHOTO.COM PAR MIGUEL LAMIEL

pas de récession pour les centres commerciaux de la capitale

Le Soleil titrait en gros caractères : «Le commerce au détail s’écroule au Canada

On peut citer d’autres grands titres récents du cahier Affaires de ce quotidien tels «Québec, le village gaulois» (2 mars), «Québec tire son épingle du jeu» (7 mars) et, plus récemment, «Québec, championne de l’emploi au pays» (10 avril). De tels énoncés rassurent, même s’il est utopique de penser que la Capitale ne ressentira aucunement l’impact de la crise économique mondiale. Cela dit, dans la vie de tous les jours, quand un automobiliste arrive à Québec en provenance de l’autoroute 20, que voit-il tout juste à la sortie du pont PierreLaporte, de part et d’autre du boulevard Laurier? Des grues…

Avec le 2e plus faible taux de chômage de toutes les RMR au pays, soit 4,0%, un dixième de point de plus que le taux à Regina (3, 9%), peu de gens à Québec vivent dans la crainte de perdre leur emploi. La vigueur du marché de l’emploi de la région de Québec continued’attirer les jeunes des régions de l’est du Québec et même un peu plus d’immigrants, soutenant la croissance démographique de la RMR qui, en 2009, rejoint la moyenne nationale.

Il n’est donc pas surprenant que les centres commerciaux continuent de voir leurs ventes progresser. Les fleurons du commerce au détail de la

STEVE GILBERT Directeur général et évaluateur sénior, Groupe Altus Québec

En première page du cahier Affaires de son édition du 24 février dernier, le quotidien

–La région de Québec résiste à la tempête»

région y vont même de projets d’expansion. Le magasin Simons de Place Sainte-Foy est d’ailleurs en plein travaux d’agrandissement de 60000 pieds carrés de sa surface de vente, un investissement de 50 millions de dollars. Aux Galeries de la Capitale, un projet d’agrandissement de 150000 pieds carrés est en planification pour un investissement total de 100 millions, incluant les aménagements. Les nouveaux locaux à louer seront occupés par trois magasins de grandes surfaces.

Quelques entretiens auprès des gestionnaires des principaux centres commerciaux de Québec corroborent les grands titres des quotidiens. Yves Bois, directeur des Galeries de la Capitale, nous a confirmé que l’achalandage reste bon dans son centre et que les ventes continuent à progresser. «Les nouveaux projets d’édifices de bureaux et les développements domiciliaires (plus de 5000 unités au nord de Lebourgneuf) entourant le centre commercial favorisent l’achalandage dans tout le secteur.» En ce début d’année, la direction du centre commercial estime que les ventes pourraient augmenter de 3% en 2009.

Même son de cloche de Pierre Léveillé, directeur du centre commercial Laurier. «La situation est très différente des récessions précédentes en ce sens qu’on ne voit pas de faillites ou de locataires en difficulté comme par le passé. Je regarde les chiffres – l’achalandage, les ventes – et ne vois aucun signe de ralentissement pour le moment. Nos ventes de cartes cadeaux ont même bondi de 19% par rapport à mars 2008, ce qui laisse entrevoir une progression des ventes pour 2009.»

RÉPARTITION

Il faut dire que l’année 2008 a été exceptionnelle pour Québec en termes d’achalandage. Les Fêtes du 400 e anniversaire ont attiré une manne de touristes, dont 7 sur 10 proviennent du Québec. La concentration de 2 millions de pieds carrés de commerces de détail sur le boulevard Laurier, soit plus de 600 magasins répartis entre Laurier, Place de la Cité et Place Sainte-Foy, est une destination touristique courue à Québec. Il y a fort à parier également que les visiteurs de 2008 auront envie de revenir pour revoir le Moulin à images ou voir le Cirque du Soleil qui présentera tout au long de l’été 2009 un nouveau spectacle gratuit dans le Vieux-Port.

PAS DE NOUVELLES IMPLANTATIONS AMÉRICAINES

Selon Altus InSite, la superficie totale de vente de commerces au détail dans la région de Québec est évaluée à 10,9 millions de pieds carrés, soit 9,2 sur la Rive-Nord et 1,7 sur la Rive-Sud, incluant les édifices free standing Les centres suprarégionaux et régionaux dominent le marché tandis que l’offre sur les artères commerciales demeure marginale, si on compare à des villes comme Montréal ou Toronto. Malgré la progression des ventes dans les centres commerciaux majeurs, il est peu probable de voir de nouvelles bannières s’établir à Québec.

DE LA SUPERFICIE COMMERCIALE À QUÉBEC (PI.CA.)

Centres suprarégionaux et régionaux

«Les détaillants majeurs ne sont pas en mode expansion, même dans les marchés qui vont bien,» explique Jean-François Grenier d’Altus Géocom, la division du Groupe Altus spécialisée dans le secteur du commerce de détail. Des détaillants américains majeurs se seraient même désistés d’ententes qu’ils avaient signées avec des centres commerciaux de Québec. Les difficultés financières des détaillants au sud de la frontière limitent leur capacité à attaquer de nouveaux marchés, même dans une ville comme Québec où les consommateurs continuent, du moins pour le moment, à dépenser.

En fait, selon un sondage sur les intentions d’achat des consommateurs québécois réalisé récemment par Altus Géocom pour le Conseil québécois du commerce de détail, la proportion de répondants qui considère que la situation financière de son ménage s’est améliorée au cours des 12 derniers mois est plus importante à Québec qu’ailleurs au Québec. L’indice de confiance des consommateurs est également plus élevé à Québec qu’ailleurs dans la province, quoique plus faible que dans la région de Montréal. Les répondants les plus optimistes se retrouvent parmi les jeunes (18-44 ans) et les ménages avec des revenus de 80 000 $ et plus.

HAUSSE DES ATTENTES DE RENDEMENT MALGRÉ LA BONNE SANTÉ DU MARCHÉ

Du côté de l’investissement immobilier, en dépit de la bonne performance relative des centres commerciaux de Québec, les résultats du sondage Altus InSite sur les tendances du marché de l’investissement immobilier au 1er trimestre 2009 indiquent que les critères de rendement des investisseurs sont en hausse pour toutes les catégories de centres commerciaux, tant à Québec que dans le reste du Canada. Aussi, malgré des ventes au pied carré équivalentes dans les centres commerciaux de Québec et de

Des experts

Lise

Karine Dionne

Sylvie Drouin

Maxime Duval-Charland

Jean-François Emond

Richard

Anne-Julie Lapointe

Pierre Pelletier

Bergeron

Édifice Stein Monast, 70, rue Dalhousie, bureau 300 Québec (Québec) G1K 4B2 www.steinmonast.ca

Louis P. Huot

Laflamme

PLACE D’AFFAIRES STE-FOY 2511, chemin Sainte-Foy Québec (Québec) G1V 1T7 418 650-0221

PLACE D’AFFAIRES L’ORMIÈRE 4805, boulevard de l’Ormière Québec (Québec) G1P 1K6 418 380-2888

PLACE D’AFFAIRES PORTNEUF 101, rue Provencher Portneuf (Québec) G0A 2Y0 418 286-7380

Montréal, une prime de risque par rapport au marché de Montréal est toujours associée au marché de Québec. Cet écart varie de 30 à 80 points de base selon le type de produit.

Toujours selon les opinions exprimées dans le cadre du sondage Altus InSite sur les tendances du marché de l’investissement, le TGA (taux global d’actualisation) attendu pour un centre commercial du calibre de Laurier ou des Galeries de la Capitale est passé de 6,3% au 1er trimestre 2008 à 7,2% aujourd’hui. Rappelons que le Fonds de pension du Canada s’est porté acquéreur, en 2006, des Galeries de la Capitale pour un prix de vente de 360 millions de dollars, à un TGA de 6,3%. Il s’agissait alors de la plus importante acquisition pour des fins d’investissement sur le marché de Québec à une époque où le mot crise financière n’avait pas encore été prononcé.

Bref, la pénurie de financement immobilier disponible pour de nouveaux projets et la récession américaine limiteront à la fois le nombre de transactions et les nouveaux développements de centres commerciaux et de méga-centres. Le fait de limiter l’offre aura l’avantage d’aider les commerçants établis à mieux faire face à une éventuelle tempête.

D’ici là, restons vigilants!

SITUATION FINANCIÈRE DU MÉNAGE QUI S’EST AMÉLIORÉE AU COURS DES 12 DERNIERS MOIS Régions

CRITÈRES DE RENDEMENT

Source : Altus Géocom

Source : Altus InSite, Sondage sur les tendances du marché de l’investissement, 1er trimestre 2009

ILI I O

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