Immobilier commercial volume 2 - numéro 3

ILI I O COMMERCIAL

CONFESSION D’UN ÉVALUATEUR

Ni panique ni vente de feu

Lebourgneuf, la campagne devenue cité

labâtir la confiance

Chez McMillan, vous trouverez des avocats qui connaissent bien le marché et la pratique du droit immobilier commercial. Qu’il s’agisse d’établir une entente de coentreprise, de concevoir une nouvelle transaction ou structure d’entreprise ou de réaliser un projet de copropriété commerciale ou résidentielle, nos experts chevronnés vous offriront les conseils judicieux dont vous avez besoin pour vous permettre de prendre les devants.

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UNE PREUVE DE L’EXCELLENCE QUI NOUS HABITE.

Félicitations à Normand Laprise pour sa nomination à titre de Chevalier de l’Ordre national du Québec

Christine Lamarche et Normand Laprise, propriétaires du restaurant Toqué! Centre CDP Capital, Montréal

Immobilier Commercial est publiépar

le Magazine Immobilier Commercial inc.

599, boulevard Sir-Wilfrid-Laurier

Belœil (Québec) J3G 4J1

Téléphone:450 446-2006

Sans frais: 1 866 446-3185

Télécopieur: 450 446-1442

info@jacquesboisvert.com

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9 CONFESSION D’UN ÉVALUATEUR

20NI PANIQUE NI VENTE DE FEU

31ENTENTE HISTORIQUE

favorisant le travail d’arpentage

9 2031

5Mot du rédacteur en chef invité

7Mot de l’IDU

17Vos droits et vos obligations

28Entretien ménager commercial

29Chronique municipale

33Formation continue

34Gestion des matières résiduelles

37En toute justice

39Marché immobilier de Québec

44Nouvelles brèves

PRÉSIDENT ET ÉDITEUR: Jacques Boisvert

RÉDACTEUR EN CHEF INVITÉ:

Michel Bouchard

ÉQUIPE DE RÉDACTION:

Marie-Eve Jeannotte, Marie-Ève Lefebvre et François Perreault

COLLABORATION À CE NUMÉRO:

M Lise Bergeron, Jean-Guy Breton, Francine Forget, Steve Gilbert, Me James Papadimitriou, Julie Roy et Frédéric Saint-Mleux

RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES:

Marie-Ève Lefebvre

DESIGN GRAPHIQUE: Carole Bordeleau

PHOTOS : ©JBC par Denis Bernier, Denis Lemelin et Rosaire Turcotte (sauf indication contraire)

ILLUSTRATION EN PAGE COUVERTURE : Istockphoto par Miroslaw Pieprzyk

PUBLICITÉ : Marie-Christine Béland

DEMANDE D’ADHÉSION AU : CCAB –juin 2009

IMPRESSION : Imprimeries Transcontinental S.E.N.C. 2850, rue Jean-Perrin, Québec (Québec) G2C 2C8

DISTRIBUTION EN KIOSQUES : Messageries de Presse Benjamin

DISTRIBUTION EN SALLES D’ATTENTE : Groupe Presse Commerce

ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS :

Convention no PP 41614528

ADRESSE DE RETOUR : 599, boulevard Sir-Wilfrid-Laurier

Belœil (Québec) J3G 4J1

ABONNEMENTS : 450 446-2006, 1 866 446-3185 ou

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Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque nationale du Québec, 2009.

La direction laisse aux auteurs l’entière responsabilité de leurs textes.

Elle se dégage de toute responsabilité face au matériel non sollicité.

Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur.

ISSN 1916-6656

PHOTO: ISTICKPHOTO.COM PAR ADAM KORZEKWA

Mot du rédacteur en chef invité

Michel Bouchard

Michel Bouchard agit à titre de vice-président directeur, Québec, pour le Groupe Altus.

Depuis 1980, M. Bouchard travaille dans le domaine de l’évaluation immobilière et a été actif au sein de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec à titre d’enseignant en formation sur l’évaluation d’édifices de bureaux et de baux commerciaux, de rédacteur des normes de pratique en évaluation et de formateur quant à la vérification diligente.

Au cours des dernières années, M. Bouchard a développé un service de consultation immobilière et de vérification diligente. Il a notamment été impliqué dans plusieurs transactions importantes d’immeubles à revenus au Canada et en Europe.

Montréal

Montréal

– on y croit

– on y croit

Il y a presque 30 ans que je travaille dans le domaine immobilier, et principalement à Montréal. J’ai connu et subi plusieurs récessions dont celles du début des années 1980 et 1990. Celle que nous traversons actuellement est une des plus subites et des plus sévères que j’ai connues. Je dois cependant admettre que, contrairement aux crises précédentes, je demeure confiant que Montréal est bien positionnée pour surmonter les défis qui l’attendent, et ce, principalement parce qu’il n’y a pas de surconstruction, que la plupart des marchés sont en équilibre (sauf pour celui de l’industriel), que les propriétaires des grands immeubles sont majoritairement institutionnels, qu’il n’y a pas de vague de reprises massives par les prêteurs et que le coût de l’argent est relativement bas.

Par ailleurs, Montréal a subi, au cours des deux dernières décennies du XXe siècle, des changements structuraux importants à la suite de l’exode de plusieurs sièges sociaux et de la fermeture de nombreuses entreprises dans le domaine manufacturier. La métropole a su se redéfinir au tournant du siècle en tant que centre international de la nouvelle économie, confirmant du même coup ses assises en aéronautique, en biopharmaceutique, etc.

Plus encore, les différents paliers de gouvernement s’apprêtent à lui offrir une cure de rajeunissement grâce à la modernisation de ses infrastructures et de son système routier. De cette décision découlent deux grands avantages : tout d’abord, une création d’emplois en période de ralentissement économique et, ensuite, l’amélioration des déplacements routiers. Cependant, comme on le dit parfois : « Il faut souffrir pour s’embellir ». La patience est donc de mise, mais elle en vaudra la peine.

Alors que la récession a frappé plus rapidementet plus durement les villes plus à l’ouest du Québec, Montréal a été relativement épargnée jusqu’à présent. Il est toutefois faux de croire que nous éviterons les contrecoups de cette crise économique; nous recevons déjà quelques signaux de ralentissement de l’activité immobilière, sauf en ce qui concerne le secteur résidentiel. Mais même si nous serons probablement encore exposés à de mauvaises nouvelles touchant l’économie montréalaise au cours des prochaines semaines ou des mois à venir, je persiste à croire que Montréal sortira en tête de file des villes désignées comme place d’affaires et offrant une certaine stabilité au niveau de l’investissement.

Bonne lecture!

PHOTO: JBC PAR DENIS BERNIER

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Mot de l’IDU

SOUTENIR NOS MEMBRES ET EXPOSER NOS PRÉOCCUPATIONS

SOUTENIR NOS MEMBRES ET EXPOSER NOS PRÉOCCUPATIONS

Représentatif et à l’écoute de ses membres, l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) est une plate-forme de choix, permettant l’accès à des ressources de qualité et à des conseils judicieux.

Je suis membre de l’IDU depuis plus de 20 ans, je siège à son conseil d’administration depuis 2004 et j’ai accédé à sa présidence en 2008. Lorsque j’affirme qu’il s’agit d’un intervenant incontournable, d’un facilitateur pour l’industrie immobilière, qui défend constamment les intérêts de ses membres, je parle en toute connaissance de cause. L’institut s’exprime d’une seule et même voix et possède le pouvoir nécessaire pour s’adresser à des instances de haut niveau, à des décideurs d’importance, et accéder à certaines ressources difficilement accessibles. Sans prendre position en faveur d’un membre au détriment d’un autre, l’IDU se penche sur des questions qui affectent le secteur de l’immobilier en général et tente d’influencer des prises de décision et l’établissement de réglementations au niveau législatif.

D’ailleurs, la constance des échanges avec les autorités municipales demeure l’un des aspects primordiaux de l’association. Ainsi, il a récemment été possible de rencontrer, dans un contexte privilégié, le maire Tremblay et les

membres du comité exécutif, qui ont fait preuve d’ouverture et de transparence envers l’IDU, ainsi que de confiance à l’égard de l’industrie.

Fort de son rôle, une rencontre de l’IDU avec le parti municipal de Mme Louise Harel est également prévue afin de faire part des préoccupations de l’industrie. Une autre est à l’agenda avec le nouveau ministre des Affaires municipales, des Régions et del’Occupation du territoire, M. Laurent Lessard.

Parmi les autres bénéfices offerts aux membres de l’IDU, le réseautage demeure sans contredit l’un des plus considérables. En effet, lors des nombreux événements organisés par l’effectif de l’association, tels les déjeuners-causeries ou le tournoi de golf annuel, beaucoup d’échanges entre les leaders de l’industrie donnent lieu à de nouvelles opportunités d’affaires ainsi qu’à la progression de certains dossiers. L’Institut de développementurbain du Québec permet donc de se faire connaître, d’exposer son point de vue et d’avoir accès à des renseignements essentiels dans le domaine immobilier. ,

JEAN LARAMÉE PRÉSIDENT DU CONSEIL D’ADMINISTRATION DE L’INSTITUT DE DÉVELOPPEMENT URBAIN DU QUÉBEC (IDU) 2008-2010

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rc i e nvir o nn e m e n t.com

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MICHEL BOUCHARD VICE-PRÉSIDENT DIRECTEUR, QUÉBEC, GROUPE ALTUS.

CONFESSION D’UN ÉVALUATEUR

CONFESSION D’UN ÉVALUATEUR

Après plusieurs années durant lesquelles ma profession a su bénéficier d’un contexte favorable à l’investissement immobilier et où chaque transaction établissait un nouveau précédent au niveau des rendements, le contexte économique a brusquement bouleversé les fondamentaux de l’immobilier et rendu le travail des évaluateurs beaucoup plus difficile.

Survenus à la fin de 2008, ces changements structuraux se présentent presque au même moment où les grandes entreprises canadiennes s’apprêtent à adopter les normes internationales de comptabilité « International Financial Reporting Standards » ou IFRS.

Ces normes constituent un tout nouveau monde pour notre profession, non seulement en raison du potentiel de marché, mais aussi de la responsabilité qui croît de façon importante dans le cadre des normes IFRS. Il y a maintenant un ensemble inédit « d’utilisateurs prévus » de nos rapports, qui inclut les vérificateurs, les analystes de stocks et les gestionnaires de budgets avertis tout aussi bien que des investisseurs au détail non avertis.

Nous devons donc nous demander :

1) Est-ce que les investisseurs au détail non avertis connaissent vraiment la signification de la valeur marchande?

2) Comprennent-ils vraiment le contexte d’une estimation de valeur marchande dans le cadre d’un marché en croissance ou en décroissance?

3) Saisissent-ils vraiment à quel point une portée limitée du travail lors d’une évaluation peut avoir une incidence sur la confiance et la précision d’une estimation de valeur marchande?

Sur le plan culturel, notre profession est-elle vraiment prête à relever le défi et à prendre de difficiles décisions afin d’implanter efficacement et de façon sécuritaire les normes IFRS au Canada l’an prochain et aux É.-U. peu après?

Avant de répondre à cette question, je dois avouer que je suis un évaluateur passionné. Je suis fier de ma profession et de mes collègues.

Mon autre contrainte est que je suis catholique et, par conséquent, même si je suis fier de ma profession, il m’arrive régulièrement d’avoir besoin d’en confesser les fautes.

Je vous demande de faire preuve d’indulgence à mon égard et vous donne accès au confessionnal.

Bonjour, mon père!

Bonjour, mon fils!

Pardonnez-moi, mon père, car j’ai péché. Voici quelles sont mes fautes :

Ma première faute est que durant les dernières années (avant l’automne 2008), lorsqu’il y a eu des prêts hypothécaires non garantis, avec des prêts élevés en proportion à la valeur, structurés ou à taux d’intérêt terriblement bas et avec remboursement du capital en option, j’ai omis d’inscrire dans mes rapports d’évaluation que, peut-être, ou fort probablement, l’environnement où l’argent était facile d’accès avait gonflé les prix de vente et les valeurs marchandes. Et que, peut-être, un retour à un environnement de financement immobilier plus « normal » serait susceptible de rendre irréalisable la valeur marchande énoncée dans mon rapport.

Ainsi, mon fils, votre première faute est que vous et votre profession n’avez pas mentionné à vos clients à quel point les pratiques de prêts absurdes avaient renforcé les valeurs d’actifs?

Oui, mon père.

Eh bien, mon fils, pour votre première faute, veuillez dire une prière.

D’accord, laissez-moi réfléchir.

Oh! mon Dieu, faites qu’il y ait une autre période de prospérité et je promets de ne pas la gaspiller cette fois-ci.

Ce n’est pas tout à fait ce que j’avais en tête, mon fils. Que diriez-vous de quelque chose d’un peu plus constructif?

Entendu, mon père. À l’avenir, lors de conditions de marché inhabituelles comme précédemment et dans l’environnement actuel, notre entreprise inscrira dans tous les rapports un commentaire sur la liquidité afin de donner au lecteur un aperçu de notre degré de confiance et, lorsque ce sera possible, du degré de risque relié à notre estimation de la valeur.

Très bien, mon fils. Quelle était votre deuxième faute?

Ma deuxième faute est qu’avec la façon dont les normes IFRS ont été implantées en Europe, ma profession a introduit d’énormes risques pour les investisseurs de FPI et de sociétés cotées en Bourse. Je crains que ce risque ne traverse la crique lorsque les IFRS seront établies au Canada, à compter de l’année prochaine.

Mon fils, quel est ce risque dont vous me parlez?

Lorsque les normes IFRS ont été instaurées en Europe, certains émetteurs ont été fâchés d’avoir à dépenser de l’argent pour la remise à niveau des valeurs marchandes de leurs portefeuilles immobiliers. Afin d’économiser, certains d’entre eux ont voulu que ma profession limite l’étendue du travail de leur évaluation en n’effectuant pas l’inspection de leurs propriétés et/ou simplement en prenant les renseignements financiers des gestionnaires sans toutefois effectuer de vérification.

Mon fils, cela semble tellement incorrect! Pourquoi votre profession n’a-t-elle pas mis fin à cette pratique?

Mon père, selon les Normes d’évaluation internationales, page 103, section 8, tant que les membres de ma profession « divulguent » la portée limitée du travail dans le cadre de

l’évaluation, ils peuvent en fin de compte faire tout ce que leur conscience leur permet.

Mais alors, mon fils, si votre profession permet cette pratique, en quoi cela serait-il une faute?

Eh bien, mon père, parce que je me sens coupable! Vous voyez, aucun ingénieur devant réviser les plans d’un pont en acier qui doit enjamber une rivière d’une largeur d’un mille n’accepterait de limiter la portée de ses travaux en ne vérifiant que les poutres d’acier, sans tester le tablier, les boulons et les écrous.

Dans le contexte de l’immobilier, considérez ce qui suit. Un développeur vient tout juste de terminer un nouveau mégacentre commercial. Il appelle l’évaluateur et lui dit qu’il voudrait une belle grosse évaluation à remettre à la Banque de Montréal pour obtenir du financement. Mais le développeur ajoute : « Alors voilà. Je ne veux pas que tu inspectes la pro-

priété. Je vais te donner mes prévisions financières, mais tu ne peux examiner aucun des baux, factures de taxes, coûts d’exploitation,etc. Rédige-moi simplement un rapport pour la banque. »

Alors les chances que l’évaluation soit acceptée par la banque se situent entre zéro et un beau gros nil. Cependant, cette portée des travaux est ce que certains émetteurs demandent pour les évaluations pour fins d’information financière et certaines personnes de ma profession acceptent de limiter la portée de leur travaux parce que les règles disent que s’ils « divulguent » cette limite, c’est acceptable.

Je me sens particulièrement coupable en ce qui a trait aux évaluations pour fins d’information financière, car les investisseurs au détail sans méfiance et non avertis, qui n’ont aucun espoir de comprendre le risque associé à une portée de travaux gravement limitée pour une évaluation, se fient à ces états financiers.

Mon fils, pourquoi vous inquiéter autant à propos d’investisseurs au détail non avertis? Tout le monde sait que ce sont les gros investisseurs institutionnels avertis tels que les gestionnaires de portefeuilles, de fonds de pension, de fonds de placements spéculatifs, etc., qui régissent le marché boursier. Ils doivent sûrement comprendre les risques associés à une portée limitée de travaux.

Mon père, j’ai bien peur que non. Vous voyez, il n’y a pas très longtemps, ici au Canada, nous avons vécu une « situation ».

Une « situation », mon fils?

Oui, mon père. Il y avait une agence de notation canadienne très reconnue et de très bonne réputation qui appliquait une portée limitée de travaux sur certains papiers commerciaux adossés à des actifs (PCAA), mais auxquels était néanmoins attribuée une cote AAA.

Mais, mon fils, les PCAA étaient principalement vendus à des investisseurs avertis; ils n’auraient sûrement pas été dupés par la portée limitée de travaux d’un fournisseur de service « indépendant ».

Cependant, mon père, ils ont pourtant bien été dupés. En fait, aujourd’hui, certains de ces mêmes participants avertis au marché de l’investissement disent que la production de rapports selon les normes IFRS, pour les FPI et les actions au Canada, représente une perte de temps et d’argent. Ils croient qu’en Amérique du Nord, les investisseurs dans les FPI sont accros aux rentrées de fonds trimestrielles et qu’ils ne se soucient pas des valeurs marchandes. En Europe, au contraire, les investisseurs prennent en considération une perspective à plus long terme et se concentrent intensément sur les valeurs d’actifs. Il s’agit d’une différence culturelle. Peut-être y a-t-il un tout petit doute qu’en surveillant les rentrées de fonds et les valeurs d’actifs, la communauté de l’investissement pourrait tirer avantage d’être en mesure d’évaluer et de rémunérer le rendement des directions selon l’état des résultats et celui des flux de trésorerie ainsi que le bilan. Peut-être que la transparence accrue aiderait à renforcer la confiance et l’assurance des investisseurs, deux qualités ayant été passablement compromises récemment.

Mon fils, comme pénitence pour la deuxième faute de votre profession, vous devez tenter de convaincre vos associations d’émettre un Bulletin technique énonçant les lignes de conduite pour une portée appropriée des travaux pour les évaluations externes servant à des fins d’information financière. De cette façon, les vérificateurs auront une norme adéquate à utiliser au moment d’effectuer leurs vérifications des évaluations des FPI et des sociétés cotées en Bourse.

Wow! mon père, c’est impressionnant! Avec l’aide de nos associations, je vais tenter de compléter le tout avant que les IFRS soient implantées au Canada, c’est-à-dire avant le 1er janvier 2010.

Est-ce tout pour ce qui est de vos fautes, mon fils?

Non, mon père.

Vraiment, mon fils? Vous avez une troisième faute?

Oui, mon père. Ma troisième faute est que ma profession et moi avons omis d’informer nos clients de ce que la « valeur marchande » signifie vraiment.

Mais, mon fils, en quoi est-ce une faute?

C’est que, mon père, dans l’environnement d’aujourd’hui, nous faisons souvent des rapports de valeur marchande dont les conclusions sont inférieures aux attentes de nos clients.

Sûrement que si vous complétiez une portée de travaux appropriée, cela ne constituerait pas une faute.

Non, mon père, ce n’est pas là la faute (bien que certains clients en soient persuadés). Certains clients disent que notre valeur doit être trop faible parce qu’ils ne vendraient jamais leur immeuble à la valeur marchande énoncée dans notre évaluation. D’autres croient que dans le monde d’aujourd’hui, aucun vendeur rationnel n’accepterait de vendre. Ainsi, toutes les ventes auxquelles je me suis référé pour mon évaluation doivent être des « ventes en situation de difficulté» ou des «ventes forcées».

Puisque je me suis basé sur des « ventes en situation de difficulté», les clients suggèrent que ma valeur marchande doit une fois de plus être trop faible.

Mais, mon fils, je ne vois vraiment pas de faute là.

Ma faute est que ma profession a omis d’expliquer clairement la signification d’une valeur marchande. Le fait qu’un propriétaire particulier puisse considérer une valeur marchande trop faible ou trop élevée peut avoir une influence sur ses décisions d’investissement, mais n’a aucun effet sur la valeur marchande.

Dans la société actuelle, certaines personnes qui ont des postes à protéger font valoir que les évaluateurs coupent

les valeurs de façon trop marquée alors que ceux qui ont de l’argent en réserve, ou alors les courtiers qui tentent de resserrer l’écart proposition/demande, allèguent que les évaluateurs ne les coupent pas assez. Nous devons effectuer un meilleur travail pour expliquer les concepts de valeur marchande aux deux camps.

Alors, mon fils, comment vous y prendriez-vous?

Tout d’abord, je dirais à mes clients que le prix de vente de chaque transaction est un fait. Toutefois, la valeur marchande est une estimation hypothétique de la valeur d’une propriété particulière, à une date donnée et en présumant une période d’exposition raisonnable. Par ailleurs, l’estimation de la valeur marchande présume également qu’il y ait acheteur et vendeur consentants.

Ainsi donc, mon fils, une valeur marchande est hypothétique?

Oui, mon père, lors de n’importe quelle journée donnée, une propriété pourra avoir plusieurs valeurs différentes. Parmi elles, la valeur marchande ne représente qu’un de ces types de valeur.

De quelles autres valeurs parlez-vous donc, mon fils?

Valeur subjective – la valeur d’une propriété pour un acheteur particulier ou un propriétaire existant qui considère la situation en regard des taxes foncières de cette personne en particulier, ou le fait que la personne possède la propriété adjacente, etc.

Valeur assurable – la valeur qu’une compagnie d’assurances paierait pour une perte totale en raison d’un sinistre.

Valeur imposable – la valeur aux yeux de l’évaluateur de l’impôt foncier qui peut, selon la juridiction, se fier ou ne pas se fier sur la valeur marchande.

Valeur « Go Dark » – sur laquelle les prêteurs se basent pour évaluer le risque de pertes en cas de déclin.

Valeur en usage – pensez à la valeur comme s’il s’agissait d’un vieil édifice utilisé par le propriétaire comme une allée de quilles.

Il y a également d’autres « valeurs »...

Ainsi donc, mon fils, simplement parce qu’un propriétaire ne veut pas vendre sa propriété au prix de la valeur marchande énoncée dans une évaluation, cela ne signifie pas de façon isolée que l’estimation de la valeur marchande est incorrecte.

ILLUSTRATION: ISTOCKPHOTO PAR DAWN JOHNSTON

Exact, mon père. Ce propriétaire fait référence à sa valeur subjective et non à la valeur marchande.

Certains propriétaires croient que l’évaluation au prix du marché est un mauvais système en raison du cercle de réactions négatives qu’elle peut engendrer dans un marché en déclin. Mais vous savez, mon père, à mon avis, c’est comme blâmer l’appareil desurveillance cardiaquepour la crise cardiaque. S’il y a maladie, elle y est, qu’on l’admette ou non.

L’évaluation au prix du marché est peut-être un système déficient, mais elle est tout de même préférable à l’alternative. En effet, Warren Buffet mentionnait un jour : « soit le prix du marché ou un prix au gré de la fantaisie ».

Mais, mon fils, je lis les journaux, je sais à quel point les choses vont mal sur le plan de l’économie : le financement disponible est limité, etc. Pourquoi qui que ce soit pourraitilvouloir vendre sa propriété de façon volontaire sur le marché d’aujourd’hui? Les ventes actuelles ne sont-elles pas toutes des ventes en situation de difficulté ou forcées?

En réalité, il y a très peu de ventes forcées. Les marchés agissent de façon intermittente; il est très rare qu’ils soient décrits comme « normaux ». Typiquement, ils montent et baissent, poussés par la peur ou l’appât du gain, lesquels sont des éléments motivateurs « typiques » du marché. Souvenez-vous de ces taux d’actualisation de 5 % d’il y a environ un an; on pourrait faire valoir qu’ils ont été causés par des acheteurs en situation de difficulté qui étaient étouffés par un excès d’argent comptant. Personne ne soulevait que ces prix du marché et ces valeurs marchandes étaient « incorrects ».

Vous voyez, si toutes les conditions pour un prix du marché étaient réunies, soit une autonomie sans privilège ni lien, être averti, prudent, avoir de la valeur en espèces, et si le vendeur avait l’occasion d’inscrire la propriété avec mandat de vente auprès d’un courtier réputé et de l’exposer pendant une période de temps raisonnable, s’il était en mesure d’accepter le prix, assimilable aux espèces les plus élevées qui soient

disponibles, alors, le fait que le vendeur ait pu se trouver en « situation de difficulté » n’est plus pertinent. Dans une telle situation, celui-ci avait l’occasion de vendre au prix le plus élevépossible, ceci correspondant à la définition IVS d’une valeurmarchande. C’est une question de processus et non d’individu.

Mon père, il n’est écrit nulle part que le vendeur doit avoir le sourire.

Je vois, mon fils, mais si une banque vend une propriété, n’est-ce pas une vente forcée?

Mon père, il est rare que nous ayons à nous baser sur une vente forcée. Cependant, lorsque nous le faisons, mon point est, en fait, que la vente forcée ne devrait pas automatiquement être ignorée dans une analyse, parce que si le processus de vente est valide, bien que la vente ait une moins grande importance dans une analyse, celle-ci peut tout de même fournir une indication du marché. La raison est que les intermédiaires qui se chargent du processus de vente pour un propriétaire en situation de difficulté ont l’obligation fiduciaire de s’assurer d’obtenir le meilleur prix possible sur le marché après une période de promotion raisonnable. S’ils ne le font pas et que le propriétaire en situation de difficultéarrive à le prouver, les intermédiaires sont poursuivis en justice.

D’accord, mon fils, je comprends. En réalité, il y a très peu de ventes en situation de difficulté ou forcées et, par conséquent, la plupart des transactions sur le marché d’aujourd’hui sont pertinentes pour l’estimation d’une valeur marchande. Cependant, les journaux indiquent que le volume de transactions a chuté de façon marquée. Est-ce que cela ne rend pas votre travail plus difficile et les réponses, moins fiables?

Oui, mon père, la tâche de l’évaluateur est plus difficile et le degré de confiance quant à l’estimation d’une valeur est plus faible, mais nous pouvons mettre notre jugement et nos compétences à l’œuvre et continuer à faire des déductions à partir des indications de marchés fiables.

Mon père, il n’est écrit nulle part que le vendeur doit avoir le sourire.

Dans ce milieu à faible volume de transactions, la dernière vente, une fois déterminée indicateur approprié du marché, prend une très grande importance. En d’autres mots, trois ventes à un taux d’actualisation de 6 % il y a six mois ne signifient pas grand-chose et elles ne sont pas prises en considération pour faire une moyenne avec une vente actuelle à 7,5 %.

Nous considérons également la vente la plus récente selon le plan du contexte du marché :

a) Les retours selon l’IPD sur les plans national et international;

b) Les perspectives économiques sur les plans national et international;

c) Les prix des FPI, considérant que ces prix sont deux fois plus volatils que sur le marché privé par un effet de levier financier et le fait que le marché public déborde habituellement vers le haut ou vers le bas;

d) Notre expérience auprès d’acheteurs actifs dans le cadre d’acquisitions récentes à la suite d’une vérification diligente raisonnable;

e) Le calcul de l’impact de la disponibilité financière et des coûts ainsi que des taux d’actualisation en évolution (en supposant qu’il n’y ait aucun changement sur le plan des exigences du retour sur les capitaux propres avec facteur d’endettement);

f) Et, de façon éclairée, une lecture précise des « perceptions du marché ». Dans le monde réel, les acheteurs et les vendeurs se tournent vers l’avenir et non vers le passé lorsqu’il est question de décider de la somme à/pour laquelle ils vont vendre/acheter un immeuble. Les évaluateurs doivent comprendre le comportementdes intervenants du marché en mettant en œuvre leurs compétences, leurs connaissances et leur expérience, tout en sondant activement ces participants au marché.

Vous voyez, mon père, la valeur marchande est l’estimation d’un prix de vente.

Le concept devient complexe parce que des gens comme Warren Buffet disent qu’ils tentent d’acheter des actions en Bourse lorsque la peur est intense, à des prix de vente en baisse, et puis qu’ils attendent, parfois des années, pour que la valeur marchande initiale refasse surface.

La valeur marchande n’est pas une estimation de cette valeur potentielle future. Elle est une estimation de ce que Warren Buffet paierait aujourd’hui.

Ainsi donc, mon fils, je comprends que votre troisième faute est que vous et votre profession n’avez pas réussi à bien expliquer la véritable signification de la valeur marchande à vos clients et aux autres qui se fient à vos rapports.

C’est exact, mon père!

Mon fils, votre pénitence pour votre troisième faute est de communiquer avec vos clients et de participer aux séminaires sur les normes IFRS afin que vous puissiez passer le mot.

Merci, mon père, et merci pour tout ce temps d’écoute accordé à mes confessions d’évaluateur. ,

Vos droits et vos obligations

INCERTITUDE FINANCIÈRE ET IMPACT SUR LES BAUX COMMERCIAUX

INCERTITUDE FINANCIÈRE ET IMPACT SUR LES BAUX COMMERCIAUX

En cette période d’incertitude financière, tout locateur commercial se doit de faire preuve de vigilance. En effet, un nombre plus important de situations problématiques risque de se présenter, et le locateur qui fera preuve de prévoyance s’en trouvera gagnant.

Mais que faire devant des situations qui sont hors de son contrôle ? On ne saurait tout d’abord trop insister sur l’importance d’un suivi serré auprès de son locataire. En effet, trop souvent, certains défauts, ou même certaines situations de fait révélatrices, ne sont pris en compte que trop tard, et on se retrouve, au moment d’analyser les solutions possibles, devant un débiteur déjà mal en point. Eu égard aux circonstances économiques difficiles, il est d’autant plus important de réagir rapidement quand un locataire est en difficulté financière. Si, par exemple, les loyers sont périodiquement en retard, certains chèques ne sont pas honorés, le locataire a licencié certains employés ou s’il a diminué ses inventaires, le locateur averti devrait envisager de discuter avec le locataire de la situation financière de ce dernier pour en connaître l’état.

La prise de connaissance rapide par le locateur de l’état des affaires de son locataire lui permettra de considérer en temps opportun les options qui s’offrent à lui. En premier lieu, il devra revoir le bail.

Les manquements constatés constituentilsun défaut et, si oui, le bail peut-il être résilié de plein droit? Rappelons à ce sujet que la Cour d’appel a, le 1er avril 2003, dans la décision 9051-5909 Québec Inc. c. 9067-8665 Québec Inc., [2003] R.D.I. 225 (C.A.), confirmé la validité d’une clause de résiliation automatique de bail pour défaut de paiement, dans la mesure où le bail contient une clause spécifique à cet effet et où l’exercice des droits du locateur n’est pas abusif. Chose importante, la Cour a aussi statué qu’un recours en résiliation judiciaire faisait échec à la résiliation de plein droit, d’où l’importance de revoir le bail avant d’entreprendre des procédures pour choisir le recours adéquat.

La résiliation du bail permettra au locateur d’éviter, en cas d’avis d’intention ou d’une ordonnance similaire contre le locataire, l’incertitude de ces procédures.En effet, si le bail est résilié avant le dépôt d’un avis d’intention ou d’une faillite, la jurisprudence reconnaît que le locateur pourra procéder à l’expulsion du locataire.

ME JAMES PAPADIMITRIOU EST UN AVOCAT SPÉCIALISÉ EN DROIT COMMERCIAL, ET PARTICULIÈREMENT EN DROIT IMMOBILIER ET EN SERVICES FINANCIERS. IL EST ASSOCIÉ AU SEIN DU CABINET BLAKES, À MONTRÉAL.

Le bail peut aussi contenir une clause pénale applicable en cas de résiliation, laquelle permettra au locateur d’être payé un montant forfaitaire sans avoir à faire la preuve des dommages subis. Conséquemment, la pénalité sera payable même si le locateur reloue les lieux à l’intérieur du délai. Il est à noter que le juge saisi de la réclamation d’une pénalité dispose, selon l’article 1623 du Code civil du Québec, de la discrétion de la réduire s’il estime que celle-ci est abusive. En pratique, les juges accordent des pénalités de 6 à 12 mois dépendamment des circonstances particulières (e.g. durée du bail, difficulté à relouer, effet sur les autres locataires, etc.).

Évidemment, si le locateur ne désire pas résilier le bail (certaines situations peuvent encourager le maintien de la relation, comme l'impact de locaux vides dans un centre commercial), la prise de connaissance rapide des faits pourra lui permettre de négocier avec son locataire pour trouver d’autres solutions, dont l’octroi de sûretés additionnelles. Par exemple, une hypothèque sur les biens du locataire, notamment sur les biens détenus dans les lieux loués, ou le cautionnement d’une compagnie affiliée peuvent être envisagés pour donner du confort au locateur. L'hypothèque aura l'avantage de constituer une sûreté avant faillite, mais celle-ci a une utilité

douteuse en faillite à la suite de l'arrêt Restaurant Ocean Drive Inc. (Syndic de), [1998] R.J.Q.30 (C.A.), lequel a accordé au locateur le statut de créancier bénéficiant d’une priorité selon l’article 136 de la Loi sur la faillite et l’insolvabilité et non le statut de créancier garanti, et ce, même si ce dernier était titulaire d'une hypothèque conventionnelle (l’hypothèque peut cependant avoir une certaine utilité lorsque la restructuration est entreprise en vertu de la Loi sur les arrangements avec les créanciers des compagnies). L'hypothèque du locateur est aussi souvent subordonnée à celles des banquiers du locataire. Une lettre de crédit ou autre sûreté négociable pourrait donc offrir de meilleures protections. Le cautionnement, quant à lui, permettra d’obtenir une promesse de payer d’un tiers qui, idéalement, sera plus solvable que le locataire. Finalement, une autre solution que pourra envisager le locateur est la restructuration des paiements du loyer pour différer certains paiements du loyer de base à une date ultérieure.

Bref, devant l’incertitude financière que nous vivons, les locateurs devraient faire preuve de vigilance et surtout, de proactivité dans l’exercice de leurs droits à l’égard de leurs locataires. Un contrôle plus serré ne pourra qu’être bénéfique. ,

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Nous tenons à remercier tout particulièrement nos partenaires: Aecon, Stikeman Elliott, Avison Young et Hydro-Québec pour leur contribution à la réussite des événements. Venez voir les photos des événements au www.iduquebec.com.

Nous en sommes à vous concocter une programmation 2009-2010 des plus intéressantes!

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Dominique Felx Coordonnatrice des événements et du marketing

Catherine Thibault Directrice des événements et du marketing

Ni panique Ni panique ni vente de feu ni vente de feu

Le taux de vacance dans le secteur de l’immobilier commercial, qui se situait entre 5 % et 7 % ces dernières années, oscille maintenant autour de 9 % et même de 10 % dans la région de Montréal. Rien à voir avec les 23 % atteints au début des années 1990, alors que la crise économique de l’époque se combinait à un important accroissement de l’offre d’espaces, s’expliquant entre autres par l’érection de tours à bureaux au centre-ville sur une base spéculative. De plus, si l’on note maintenant une augmentation des espaces inoccupés (principalement en raison du délaissement de locaux ou de la souslocation), celle-ci est progressive, contrairement, par exemple, à ce qu’on observe dans l’Ouest du Canada, où, dans certaines villes, le taux de vacance a bondi de 2 % à 10 % dans une même année.

La crise économique actuelle ne devrait pas affecter le secteur de l’immobilier commercial au Québec autant que d’autres endroits au pays et en Amérique. Elle n’aurait surtout rien à voir avec celle du début des années 1990. C’est du moins ce que croient différents observateurs et experts.

Michel Bouchard, vice-président et directeur, Québec, du Groupe Altus.

JBC PAR DENIS BERNIER

Par François Perreault

« Montréal est moins dépendante du secteur manufacturier qu’autrefois. »

Devant une telle situation, plusieurs spécialistes et observateurs du milieu estiment que l’industrie québécoise de l’immobilier commercial devrait mieux traverser la crise que celles de l’Ontario et de l’Ouest canadien, deux régions durement affectées à l’heure actuelle. Michel Bouchard, vice-président et directeur, Québec, de la firme montréalaise de recherche, évaluation et services conseils Groupe Altus, fait partie de ceux qui émettent cette hypothèse. « D’abord, le domaine de l’automobile est peu présent dans l’économie du Québec, car on ne trouve essentiellement chez nous que des fournisseurs et des distributeurs de pièces. Par conséquent, les graves problèmes que vivent les fabricants nous touchent nettement moins qu’en Ontario, où l’on dépend beaucoup de ce qui se passe aux États-Unis. De la même façon, comme Montréal compte davantage de petits bureaux satellites que de sièges sociaux de grandes organisations, la ville est moins frappée que Toronto. »

À ce sujet, le spécialiste indique n’avoir jamais vu, en 30 ans de carrière, des régions comme Toronto, Calgary et Edmonton être atteintes aussi rapidement par une crise économique. « À Calgary, par exemple, plusieurs millions de pieds carrés d’espaces commerciaux ont déjà été mis en disponibilité ou le seront au cours des prochains mois, alors que la demande est en chute libre. »

Un contexte très différent

Paul Lewis, directeur de l’Observatoire SITQ du développement urbain et immobilier, et professeur d’urbanisme à l’Université de Montréal, juge lui aussi que la situation actuelle ne risque pas d’atteindre les mêmes proportions qu’il y a une vingtaine d’années. « Au début des années 1990, on construisait des espaces à bureaux sur des bases spéculatives en raison des taux de croissance élevés que prévoyaient les analystes. Aujourd’hui, on bâtit en fonction de la demande. » En somme, l’industrie de l’immobilier commercial favorise la prudence, à l’image de ce qu’on voit aujourd’hui dans l’immobilier résidentiel. « Par exemple, ajoute Paul Lewis, des développeurs d’édifices à condos ne

lancent les chantiers que s’ils vendent au moins 60 % ou 65 % de leurs espaces sur papier. »

« On ne construit plus des espaces à bureaux sur des bases spéculatives, mais en fonction de la demande. »

De son côté, Guy Charron, vice-président exécutif et chef de l’exploitation du Fonds immobilier Homburg, estime que l’éclatement de la bulle technologique, au tournant des années 2000, a causé davantage de dégâts que n’en fera la crise actuelle. « En mettant sur pied la Cité du multimédia, le gouvernement a déstabilisé le marché montréalais en créant de toutes pièces une offre additionnelle d’espaces à bureaux de plusieurs millions de pieds carrés, laquelle était en plus soutenue par des avantages fiscaux.»

Selon lui, non seulement les rapports actuels entre l’offre et la demande sont nettement mieux équilibrés, mais les décideurs

PHOTO: ARCHIVES SITQ

Paul Lewis, directeur de l’Observatoire SITQ du développement urbain et immobilier, et professeur d’urbanisme à l’Université de Montréal.

Les propriétaires d’aujourd’hui ont les moyens de soutenir un passage à vide.

dans les entreprises locataires ont aussi appris des leçons des crises précédentes. « Ils constatent qu’il y a un coût au déménagement et à la relocalisation du personnel. Plutôt que de diminuer l’effectif et l’espace de bureaux, plusieurs organisations

d’Immobilier Commercial, il n’y a pas lieu de paniquer, même s’il admet d’un même souffle sentir une certaine nervosité du marché, qui se traduit par des reports de décisions d’investissements à l’automne. «L’économie de Montréal repose beau-

économique incertain et, conséquemment, sur des suppressions d’emplois, certaines catégories d’entreprises affichent des rendements à la hausse. « Dans le commerce de détail, les magasins en escomptes se portent généralement bien, indique celui qui a œuvré dans ce secteur pendant de nombreuses années. Ainsi, dans l’un de nos centres commerciaux de Shawinigan, L’Aubainerie vient d’ouvrir une surface de 22 000 pieds carrés. Un autre détaillant, lui, a agrandi son espace de 2 000 à 6 000 pieds carrés. Et dans un registre similaire, Intersport et Atmosphère, des bannières du groupe albertain Forzani, doubleront leur superficie cet automne, passant de 5 900 à 11 500 pieds carrés. »

L’expert note d’autres éléments qui permettent de se montrer raisonnablement optimiste. « Alors qu’au début des années 1990, les propriétaires d’immeubles étaient principalement des développeurs privés dont plusieurs ont dû déclarer forfait, on note aujourd’hui un plus grand nombre de joueurs, comme des fonds de pension, des fonds de placements immobiliers ou encore des assureurs. Ces organisations ont les moyens de soutenir un passage à vide, car elles bénéficient d’une capitalisation très forte. »

préfèrent désormais réduire le nombre d’heures ou de jours de travail. Ce n’est plus vrai que quand on supprime 10 % des employés, on enlève automatiquement 10 % de l’espace de travail. »

La crise ne frappe pas partout

D’après Michel Bouchard, qui agit comme rédacteur en chef invité pour cette édition

coupmoins sur le secteur manufacturier qu’autrefois. Aujourd’hui, l’industrie du savoir et de l’intelligence y occupe une place majeure. Or, ce domaine continue de prospérer, ce qui est encourageant. »

Guy Charron ajoute, pour sa part, que même si les manchettes des derniers mois portaient principalement sur un contexte

Des ajustements en attendant la reprise

L’accessibilité du financement représente une autre source d’optimisme pour Michel Bouchard. « Les taux sont les plus bas en 20 ans, dit-il, traçant du même coup un parallèle avec le secteur de l’immobilier résidentiel. Un peu partout en

Guy Charron, vice-président exécutif et chef de l’exploitation du Fonds immobilier Homburg.

« L’éclatement de la bulle technologique, au tournant des années 2000, a causé davantage de dégâts que la crise actuelle. »

Amérique, le prix des maisons diminue, mais pas au Québec. Dans le commercial, l’argent est là, mais les décideurs préfèrent pour l’instant attendre avant d’investir. »

Cette prudence est aussi de mise chez les locataires, observe Guy Charron, en soulignant qu’ils considèrent désormais un plus grand nombre d’options, ne sachant pas quelle sera leur situation dans les 12 ou 24 prochains mois. « Cette crise, nous l’avons tous pressentie et nous nous y sommes tous ajustés. Ça fait quand même deux ans qu’on entend parler des problèmes financiers liés au papier commercial. Par conséquent, les

locataires, conscients des enjeux économiques actuels et futurs, préfèrent s’engager à court terme, quitte à devoir payer un peu plus quand viendra le temps de renouveler les ententes. De même, plusieurs, tant dans le commercial que l’industriel et l’espace à bureaux, recourent maintenant, au besoin, à la sous-location, chose qu’on voyait moins fréquemment autrefois. »

À ce chapitre, Michel Bouchard salue la souplesse dont font preuve les gestionnaires en adaptant leurs comportements au contexte économique fragile. « En plus d’accepter des baux de trois, deux et

même une seule année plutôt que des ententes de 10 ans, les décideurs n’hésitent pas à ajuster les montants des loyers. Ainsi, ils gardent leurs espaces bien occupés, ce qui leur permet de couvrir les coûts de détention. » ,

Les graves problèmes de l’industrie automobile nous touchent nettement moins qu’en Ontario.

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Bâtis-le Bâtis-le et ils viendront et ils viendront

e toute évidence, le paysage routier de la grande région de Montréal se transformera au cours des prochaines années : Prolongement de l’autoroute 30 entre la région de Valleyfield et la ville de Candiac, déploiement d’un pont reliant Montréal et l’est de Laval par l’autoroute 25, transformation de la rue Notre-Dame dans l’est de l’île, réfection de l’échangeur Turcot, etc. Les projets en chantier et sur papier sont majeurs, et ils devraient avoir un effet sur l’immobilier commercial.

L’un des observateurs les plus optimistes à ce propos est Michel Bouchard, viceprésident et directeur, Québec, du Groupe Altus. Selon lui, l’histoire démontre que les infrastructures routières génèrent de manière systématique le développement immobilier. « Regardez ce qui s’est produit lors de l’implantation de l’autoroute 640 sur la couronne nord de Montréal. Nombre d’entreprises s’y sont ensuite installées, suivies d’établissements de services, comme la Cité-de-la-Santé de

Laval et l’hôpital Legardeur. Le tout a incité des gens à s’y établir à leur tour, de sorte qu’aujourd’hui, la région s’est développée au point où elle est économiquement indépendante, car plusieurs y font tout sans jamais mettre les pieds à Montréal: résidence, travail, loisirs, magasinage, etc. Et cette densité démographique s’avère aussi un enjeu pour des entreprises intéressées à s’y baser, car elles savent qu’elles y trouveront facilement de la main-d’œuvre. »

Nouveaux joueurs ou entreprises en déplacement?

Interrogé afin de savoir si les nouvelles infrastructures routières ne font que créer un effet de déplacement, le spécialiste estime que même si c’était le cas, le départ d’industries, d’usines ou de bureaux vers l’autoroute 30 ou 25 procurerait de nouvelles possibilités. « Lorsque les usines du secteur Angus ont disparu, elles ont été remplacées par de nouvelles habitations ou des commerces. Plus à l’est, le secteur Viau est devenu très recherché

quand on a converti et substitué les anciennes usines par des immeubles à condos. » « C’est l’érection du pont Champlain, il y a une cinquantaine d’années, qui a véritablement marqué le début du développement de la Rive-Sud de Montréal », rappelle pour sa part Paul Lewis, directeur de l’Observatoire SITQ du développement urbain et immobilier, et professeur d’urbanisme à l’Université de Montréal.

Il arrive que la décision finale soit dictée par des critères très personnels.

Celui-ci juge que les nouvelles infrastructures routières auront un attrait évident pour l’industrie de l’immobilier commercial. « Plusieurs terrains à proximité de l’autoroute 25 et de son éventuel prolongement, tout comme ceux longeant le futur prolongement de la 50, entre Mirabel et l’Outaouais, ont été vendus de

Les nombreux chantiers routiers actuels et à venir auront-ils un impact significatif sur le parc immobilier de la région montréalaise? Immobilier Commercial en discute avec des experts.

Par François Perreault

façon spéculative et au prix du marché agricole il y a très longtemps. Il est donc clair que ces gens s’attendent à une demande industrielle lorsque les infrastructures seront en place, d’autant plus qu’elles sont toutes très proches de la ville. » Pour lui, il est cependant faux de penser que toutes les nouvelles routes vont générer un intérêt équivalent. « Les entreprises s’installent en bordure des routes avec des buts précis. Par exemple, des détaillants de meubles comme Ikea et JC Perreault ont érigé des centres de distribution le long de l’autoroute 30 parce que cela les rapprochait des autoroutes 10 et 20. Du côté commercial, les détaillants vont plutôt favoriser le croisement

d’autoroutes, comme le montre le récent exemple du Quartier Dix30, à Brossard, ou encore la proximité d’un échangeur, comme dans le cas du Centre Rockland ou du Marché Central, tous deux proches de l’échangeur l’Acadie. »

Le cas de Bell

Selon lui, la décision de s’installer en périphérie a toutefois un coût. « S’éloigner d’une ville complique à la fois le recrutement d’employés futurs et les déplacements du personnel actuel. De plus, il faut généralement investir dans des services connexes, comme un vaste stationnement. »

À ce chapitre, l’enseignant s’interroge d’ailleurs sur la décision de Bell de quitter

son édifice de la rue De La Gauchetière, au centre-ville de Montréal, pour s’établir au pied du pont Champlain, sur l’Île-desSœurs. Il définit l’endroit comme étant en constante congestion et mal desservi par les transports en commun, n’étant pas accessible par le métro ou le train. « La direction de Bell devra sans doute conclure des ententes avec les responsables du transport en commun, comme l’ont fait les dirigeants de Bombardier dans les années 1990 pour leurs installations de Saint-Laurent. »

Outre la possibilité d’y rassembler des employés autrefois répartis dans divers bâtiments, Paul Lewis estime que l’initiative de Bell repose essentiellement sur des objectifs de notoriété. « Alors que son logo était autrefois difficile à voir, car situé tout en haut de sa tour à bureaux, il est désormais parfaitement visible à quiconque emprunte le pont Champlain. » (NDLR : 57,1 millions d’automobilistes, selon Les Ponts Jacques Cartier et Champlain Incorporée.)

Guy Charron, vice-président exécutif et chef de l’exploitation du Fonds immobilier Homburg, rappelle que Bell a agi de la sorte dans d’autres villes canadiennes. « Ici, ses dirigeants ont clairement favorisé la qualité de vie, avec un campus vert, à l’accessibilité des lieux. » Faut-il s’attendre à ce que d’autres joueurs imitent le géant des télécommunications et profitent des travaux routiers actuels et à venir pour s’établir en périphérie? « Ce ne sont pas les mêmes organisations qui s’installent au centre-ville et en banlieue, explique-t-il.

Celles qui favorisent la périphérie vont par contre s’intéresser aux nouvelles routes dans la mesure où elles trouveront

loyers à Montréal sont très stables depuis plusieurs années. »

Au-delà des considérations économiques et logistiques, Guy Charron évoque le facteur humain, qui, manifestement, joue un rôle bien plus important qu’on le pense dans les choix des décideurs.

des services de qualité dans les environs. »

Michel Bouchard, de son côté, ne s’inquiète pas d’un éventuel étalement. « Les coûts du pied carré en ville et en banlieue ne diffèrent plus tellement. De fait, les

« Même pour des baux valant des milliers, voire des millions de dollars, il arrive que la décision finale soit simplement dictée par des critères très personnels. Ainsi, certains de nos locataires ont basé leur choix sur la faible distance entre l’usine et la résidence du président, ou encore sur la perspective d’avoir des bureaux dont les fenêtres donnent sur un boisé. »

Il y aura une demande industrielle forte lorsque les infrastructures seront en place, car elles sont proches de la ville.

»

Entretien

ménager commercial

AU QUÉBEC, SYNDIQUÉS OU NON, LES TRAVAILLEURS EN ENTRETIEN MÉNAGER COMMERCIAL ONT LES MÊMES CONDITIONS DE TRAVAIL

CONDITIONS DE TRAVAIL

Dans notre secteur d’activité, nos employés se voient confier les clés des établissements où ils travaillent et nous devons leur faire confiance. Un haut taux de roulement ne rassure évidemment pas nos clients et c’est grâce, entre autres, au décret que nous pouvons les rassurer.

Le décret de l’entretien ménager permet au Comité paritaire de l’entretien de la région de Montréal d'appliquer l’essentiel des clauses d'une convention collective sectorielle à toutes et tous les salariés des employeurs professionnels de l'industrie de l'entretien ménager dans les édifices publics.

Ce qu’il faut retenir, c’est qu’au Québec, tous les employés de l’entretien ménager ont les mêmes conditions de travail, qu’ils soient ou non syndiqués. En fait, non seulement le décret en entretien ménager ne se retrouve pas dans les autres provinces canadiennes, mais il est unique au monde !

Notre taux de roulement est beaucoup plus bas que celui de notre industrie en Ontario. Conséquemment, la qualité de l’entretien offert est supérieure, et ce, à un coût comparable. Je ne vous apprendrai rien en vous disant que former constamment de nouveaux employés coûte une fortune et que par contre, un employé bien formé est plus motivé et plus productif.

Le fait d’offrir une rémunération supérieure nous donne accès à beaucoup plus de

candidats intéressants. Alors que l’entretien ménager n’est souvent qu’un emploi à temps partiel pour un Ontarien, c’est le gagne-pain principal, sinon unique, de notre employé québécois.

Les entreprises qui paient au noir et exploitent de pauvres gens, généralement des personnes immigrantes, en leur sous-traitant l’entretien d’une bâtisse pour un montant ridicule, sont plus souvent qu’autrement démasquées par le Comité paritaire de l’entretien d’édifices publics de la région de Montréal. Ses inspecteurs s’affairent quotidiennement à identifier ces tricheurs.

Lors d’appels d’offres publics, le certificat de conformité du Comité paritaire (gage du respect des règles) est d’ailleurs de plus en plus exigé. Il est valide pour un an et peut être révoqué en cours d'année si l'employeur cesse de se conformer aux critères d'octroi du certificat. En tout temps, un appel au Comité paritaire vous permettra de vous assurer de la validité du certificat qui vous est présenté par un entrepreneur.

N’hésitez pas à le faire ! ,

AU QUÉBEC, SYNDIQUÉS OU NON, LES TRAVAILLEURS EN ENTRETIEN MÉNAGER COMMERCIAL ONT LES MÊMES

ma ville en toute confiance L’AMÉNAGEMENT URBAIN PENSÉ POUR LES FEMMES

Chronique municipale ma ville en toute confiance L’AMÉNAGEMENT URBAIN PENSÉ POUR LES FEMMES

Il existe un consensus international quant au rôle central que doivent jouer les municipalités dans la prévention de l’insécurité urbaine et de la criminalité. D’ailleurs, le gouvernement du Québec a clairement mis en évidence la place des municipalités dans la prévention du crime dans sa politique ministérielle en la matière.

Dans le cadre des dernières assises annuelles de l’Union des municipalités du Québec, la mairesse de Drummondville et présidente du comité Femmes et gouvernance locale de l’UMQ, Mme Francine Ruest Jutras, a lancé la brochure Ma ville en toute confiance : Guide des meilleures pratiques pour un aménagement sécuritaire destiné aux municipalités et à leurs partenaires. Ce guide s’adresse aussi à tous ceux et celles qui travaillent à la conception, à l’aménagement et à la gestion des espaces publics.

Réalisé en collaboration avec le Secrétariat à la condition féminine du ministère de la Culture, des Communications et de la Condition féminine, ce guide présente des moyens simples et efficaces de rendre l’aménagement urbain sécuritaire et de permettre aux femmes, et à tous les citoyens et citoyennes, de se promener en toute confiance dans les rues de leur ville ou de leur village.

Pratique et bien illustré, il présente une approche fondée sur six principes d’aménagement sécuritaire pour

prévenir la criminalité et réduire le sentiment d’insécurité dans les lieux publics : la signalisation, la visibilité, l’achalandage, la surveillance formelle et l’accès à l’aide, l’aménagement d’un lieu et son entretien de même que la concertation municipale et la participation de la communauté.

L’origine de l’approche consacrée à la prévention du crime par des interventions sur l’aménagement physique remonte à la fin des années 1980, au moment où la Ville de Toronto et les groupes de femmes associés au Metropolitan Action Committee on Public Violence against Women and Children (METRAC) mènent des travaux sur le sujet. S’inspirant de la stratégie intitulée Prévention du crime par l’aménagement du milieu (PCAMCPTED) élaborée dans les pays anglosaxons, le METRAC et la Ville tablent alors sur l’expertise des femmes et sur le potentiel de l’environnement bâti pour diminuer l’insécurité dans certains lieux publics.

Leur analyse révèle que la signalisation, la visibilité des personnes et l’entretien

M. JEAN-GUY BRETON EST MAIRE DE LA MUNICIPALITÉ DE LAC-ETCHEMIN ET PRÉSIDENT DE LA COMMISSION DE L’AMÉNAGEMENT ET DES TRANSPORTS DE L’UNION DES MUNICIPALITÉS DU QUÉBEC.

des lieux constituent des principes déterminants d’un aménagement sécuritaire. Toutefois, à l’identification de ces paramètres doit s’ajouter une volonté de faire participer les femmes à l’analyse de la sécurité de leur milieu pour bénéficier de leurs expériences. C’est dans cet esprit que la technique de la marche exploratoire a été conçue.

L’application des six principes d’aménagement sécuritaire mène à une approche de prévention inclusive qui intègre à la base une analyse différenciée selon les sexes. Les enquêtes montrent en effet que les femmes éprouvent souvent un sentiment d’insécurité dans les lieux publics. Pour comprendre le phénomène de la sécurité dans ces endroits très fréquentés, il faut donc adapter ses actions aux différentes réalités que vivent les hommes et les femmes sur un même territoire.

Ainsi, l’étude des sites doit accorder une large place aux réalités qu’expérimentent les femmes et les groupes plus vulnérables. Les solutions préconisées doivent être pragmatiques et contribuer à améliorer l’aménagement des lieux pour éliminer les principales lacunes quant à la sécurité.

La mise en œuvre des principes d’aménagement sécuritaire génère un environnement bâti propice à l’autonomie des femmes, certes, mais aussi des personnes âgées ou handicapées et des enfants. Et, en fin de compte, c’est toute la population qui gagne à vivre dans un milieu bâti où les risques de crimes, d’actes de vandalisme et de manque de civisme sont faibles.

L’approche des six principes d’aménagement sécuritaire s’intègre aisément à la planification et à la gestion des espaces publics. Elle permet de bonifier les pratiques actuelles des municipalités en apportant une vision intégrée de l’aménagement et de la prévention de la criminalité, tout en s’appuyant sur une analyse différenciée selon les sexes et en facilitant la collaboration entre les services municipaux.

Une marche exploratoire consiste à examiner un site en petits groupes pour déterminer les caractéristiques de l’environnement qui peuvent entraîner de l’insécurité. Basée sur les principes d’aménagement sécuritaire, cette technique simple est devenue, au fil du temps, une pratique reconnue lorsqu’il est question de juger des facteurs susceptibles d’entraver la sécurité des personnes dans un espace public.

Cette approche peut s’appliquer à une variété de projets. En effet, elle offre un cadre d’analyse et d’action flexible sur lequel peuvent se baser les partenaires municipaux pour créer un milieu de vie où toute la population se sentira en sécurité.

La brochure Ma ville en toute confiance : Guide des meilleures pratiques pour un aménagement sécuritaire destiné aux municipalités et à leurs partenaires est disponible sur le site Internet de l’UMQ à l’adresse www.umq.qc.ca, à la rubrique Publications. ,

Entente historique favorisant le travail d’arpentage

Entente historique favorisant le travail d’arpentage

Un accord entre l’Ordre des arpenteurs-géomètres du Québec et l’Ordre des géomètres-experts français permet de faciliter l’accès à l’exercice de la profession des ressortissants de la France et du Québec.

à cette pénurie de main-d’œuvre », affirme M. Luc St-Pierre, a.-g., directeur général et secrétaire de l’ordre.

En effet, le président de l’Ordre des arpenteurs-géomètres du Québec, M. Jacques Patenaude, et le président de l’Ordre des géomètres-experts français, M. Pierre Bibollet, ont récemment signé un arrangement de reconnaissance mutuelle (ARM) des qualifications professionnelles. Cette entente historique permet de définir les modalités nécessaires afin qu’un géomètreexpert français puisse exercer sa profession au Québec, et vice versa. Pour se familiariser aux lois et réglementations, il sera nécessaire que le géomètre-expert travaille un an sous la supervision d’un arpenteur-géomètre et qu’il suive quelques cours de formation durant cette même période.

«La moyenne d’âge des arpenteurs-géomètres du Québec se situe à 50 ans et ne cesse d’augmenter depuis les dernières années. Nous vivons ainsi la problématique des baby-boomers, puisque les nouveaux professionnels ne compensent pas pour les départs. Nous avons donc bon espoir que l’entente permettra de répondre

Pour les promoteurs immobiliers, il s’agit d’une excellente nouvelle. Compte tenu du volume de travail à faire et du manque de professionnels, les délais nécessaires à la réalisation des travaux des arpenteurs-géomètres se situent aux alentours de quatre semaines depuis environ huit ans. Une augmentation de la main-d’œuvre faciliterait sans doute la diminution des délais de moitié et l’accélération de la mise en chantier des projets de développement. L’arpenteur-géomètre est en effet consulté très tôt dans le processus d’élaboration d’un projet afin de délimiter le terrain et de le subdiviser, de vérifier s’il est assujetti à certaines contraintes et, finalement, d’implanter le bâtiment. De plus, l’accord conclu légitimerait la combinaison des expertises françaises et québécoises, ce qui serait bénéfique pour les clients, qui se verraient offrir des services professionnels innovateurs.

Depuis l’annonce de la signature de l’entente, l’Ordre des arpenteursgéomètres du Québec a noté un intérêt marqué des Français pour la profession. « De cinq ou six par année, les demandes d’informationsont passées à cinq ou six par semaine. Plusieurs étudiants françaiset professionnels d’expérience sont attirés par le Québec », conclut M. St-Pierre. ,

Par Marie-Eve Jeannotte

Luc St-Pierre, a.-g., directeur général et secrétaire de l’ordre

PHOTO J.D BILLAUD NAUTILUS, NANTES

M. Jacques Patenaude, président de l’Ordre des arpenteursgéomètres du Québec et M. Pierre Bibollet, président de l'Ordre des géomètres-experts de France.

la formation sur mesure: UN ATOUT POUR LE DÉVELOPPEMENT DE VOS AFFAIRES

Formation continue la formation sur mesure: UN ATOUT POUR LE DÉVELOPPEMENT DE VOS AFFAIRES

La formation sur mesure : encore un autre terme du jargon propre au secteur de l’éducation? Dans un sens, oui.

Nonobstant l’appellation, ce type de formation constitue un outil efficace de développement de vos affaires parce qu’il va de pair avec l’identité de votre entreprise. La formation sur mesure, comme son nom l’indique, est en effet unique à votre entreprise. Élaborée en fonction de la nature, la culture et le fonctionnement de votre organisation, elle s’appuie sur votre plan de développement, vos objectifs annuels ou sur un diagnostic précis que vous posez à un moment donné.

Prenons pour exemple deux dossiers qui vous interpellent directement : l’immobilier commercial prend définitivement un virage vert, et les médias sociaux, comme Twitter, Facebook et LinkedIn, peuvent remettre en cause certaines approches de marketing pratiquées dans votre milieu.

Dans ces cas, si vous optez pour une approche de formation sur mesure, l’établissement d’enseignement auquel vous aurez fait appel vous associera à

une démarche simple et efficace qui vous amènera à analyser la situation en fonction de vos objectifs d’affaires, à définir les compétences que vous souhaitez accroître chez votre personnel, à élaborer les activités d’apprentissage en conséquence et à prévoir des mécanismes d’évaluation et de suivi.

Fait intéressant, les séminaires peuvent se donner dans vos locaux, au moment qui vous convient, car il vous revient de choisir le cadre et l’horaire des activités.

Lorsque la nouvelle loi sur le courtage immobilier sera en vigueur – certains parlent de l’automne 2009 –, le concept de formation sur mesure sera aussi utile à tous ceux qui travaillent déjà en immobilier commercial et qui voudront parfaire leurs compétences avant de passer l’examen de l’organisme responsable d’émettre les permis de pratique (l’actuelle ACAIQ). Ils pourront suivre un programme préparatoire adapté à leur scolarité et leur expérience, conçu en fonction de leurs besoins particuliers. ,

Gestion des matières résiduelles RÉSIDUS ORGANIQUES!

RÉSIDUS ORGANIQUES!

votre prochaine étape vers un développement durable

votre prochaine étape vers un développement durable

Les matières organiques sont une part importante des résidus d’une entreprise. Pour certains secteurs d’activité dont la restauration et l’alimentation, il s’agit même de la plus grande partie de leurs rejets.

Cela implique que pour les entreprises qui désirent obtenir une certification environnementale,solutionner ce problème s’impose. Rappelons que ces matières sont, après les matières dangereuses, la principale source de préoccupations environnementales associées aux sites d’enfouissement, à cause des émissions de biogaz, constitué principalement de méthane, un gaz à effet de serre, et de lixiviat. Évidemment, les sites d’enfouissement sont maintenant munis d’installations pour capter et valoriser, ou alors traiter, ces contaminants et minimiser tout impact sur l’environnement.

Les moyens de traiter les matières organiques ne sont pas légion, toutefois plusieurs d’entre eux sont disponibles. D’ici quelques années, de nouvelles technologies de valorisations énergétiques ou agronomiques devraient améliorer l’accessibilité à la troisième voie. L’état des discussions concernant une potentielle augmentation de la

redevance à l’enfouissement incite au développement de ces nouvelles filières.

Les solutions à votre situation dépendent de plusieurs facteurs dont votre région, vos activités et vos infrastructures. Dans un premier temps, vous pouvez dès maintenant adhérer à une collecte organisée destinée aux matières organiques par une entreprise de gestion de matières résiduelles.

La seconde option est d’implanter des installations de traitement des résidus à même vos établissements. Différents types et formats de composteurs existent, aux capacités variées de traitement, comme certains modèles électriques dont l’efficacité reste à déterminer. Cette option nécessite toutefois une plus grande participation de la part de votre personnel.

N’hésitez pas à communiquer avec moi pour de plus amples détails ou pour identifier les solutions accessibles et adaptées à votre situation. ,

FRÉDÉRIC SAINT-MLEUX,M. ENV. CONSULTANT ET CONSEILLER EN ENVIRONNEMENT ET EN GESTION DES MATIÈRES RÉSIDUELLES, RCI ENVIRONNEMENT INC.

Un rendez-vous Un rendez-vous À NE PAS MANQUER!

Du 22 au 24 septembre prochains, au Palais des Congrès de Montréal,se tiendra l’événement BOMEX 2009. Cette rencontre majeure, qui en est à sa 19e édition, réunit annuellement les plus importants intervenants de l’industrie de l’immobilier au Canada.

C’est un véritable honneur pour Montréal, qui est le siège d’une importante communauté immobilière, d’accueillir l’événement cette année »,

de dire d’emblée Mme Sonia Trudel, présidente de BOMA Québec et directrice générale, division immobilière, de la Société Radio-Canada. En effet, ce sera l’occasion pour plus de 800 professionnels du milieu d’établir de nouvelles opportunités d’affaires, mais aussi de discuter de la gestion et du développement de l’industrie dans une réalité économique difficile et, ainsi, d’élaborer des solutions pour mieux y faire face.

Une programmation qui interpelle tous les intervenants Réunissant quelque 90 exposants, l’événement propose également de nombreuses conférences et ateliers, dont un déjeuner-causerie avec M. Jeff Rubin, économiste réputé. La particularité de la rencontre est qu’elle s’adresse véritablement à tous les intervenants du milieu, puisque son contenu a été « adapté à chacun des types de profil de la clientèle intéressée », souligne M. Nicolas Valence, président du comité organisateur de BOMEX 2009 et directeur principal, performance et gestion de contrats, de SNC-Lavalin ProFac. Des sujets aussi divers que la planification stratégique, les nouvelles normes comptables, les solutions

gagnantes en efficacité énergétique, les ressources humaines ou les solutions pour les gestionnaires d’immeubles dans le présent contexte économique seront abordés. « Ainsi, l’ensemble des professionnels œuvrant dans l’industrie de l’immobilier y trouvera son compte : les gestionnaires d’immeubles à bureaux ou d’immeubles commerciaux, les développeurs, les architectes, les gestionnaires de projets, les responsables de location d’espaces, les gens de finance et de comptabilité, les propriétaires, précise Mme Trudel. On discutera, par exemple, de comment mieux gérer les clients, on présentera les nouveaux produits de construction découlant de la nanotechnologie, on élaborera sur le renouvellement des contrats ainsi que la certification BOMA BESt. »

« Nous avons mis l’accent sur la qualité de la programmation, poursuit pour sa part M. Valence. Plusieurs entreprises remettaient en question, en 2009, les présences à des conférences. Nous voulions nous assurer que les gens invités percevraient l’événement comme un investissement.» Il mentionne d’ailleurs que le comité organisateur, depuis le début de la préparation de

Mme Sonia Trudel, présidente de BOMA Québec et directrice générale, division immobilière, de la Société Radio-Canada.

« Tous les professionnels de l’immobilier commercial y trouveront leur compte. »

PHOTO: BOMA QUÉBEC

Par Marie-Eve Lefebvre

l’événement, vise la thématique de l’établissement des relations durables. «Il faut bâtir des relations durables, mais “bâtir” dans le sens de mettre en place des outils qui, peu importe le contexte ou les modes de fonctionnement, permettent de passer à travers un contexte économique comme celui que l’on vit en ce moment. » L’objectif principal est donc de permettre aux professionnels de l’immobilier commercial d’être mieuxoutillés pour gérer plus adéquatement et efficacement.

La promotion de l’excellence et les possibilités de réseautage BOMEX 2009 sera également l’occasion de souligner l’excellence au niveau de la gestion d’immeubles lors du gala des Prix TOBY. Durant cette soirée, une cinquantaine de finalistes, lauréats des concours provinciaux, seront en lice pour l’attribution de l’un des prestigieux prix TOBY, dont le fameux Earth Award, dans une quinzaine de catégories différentes, qui proviennent de l’ensembledes provinces du Canada. Les critères de sélection de ces prix nationaux sont principalement

axés sur l’environnementet englobent la qualité de la gestion, l’économie d’énergie, l’impactsur la communauté ainsi que la relation avec les locataires et les occupants.

L’aspect environnemental, qui est une caractéristique déterminante dans l’industrie, vient par ailleurs colorer cette 19e édition qui, pour la toute première fois, sera écoresponsable.

Il faut aussi souligner que d’autres activités seront offertes aux participants dans le cadre de l’événement, dont la possibilité de prendre part au tournoi de golf prévu au Golf Le Maître de Mont-Tremblant, où il sera possible de se détendre dans un cadre enchanteur tout en échangeant sur les nouvelles tendances de l’industrie.

Bref, BOMEX 2009 est une rencontre incontournable auquel il faut s’assurer de participer. Pour s’inscrire, ou pour obtenir de plus amples renseignements, les professionnels peuvent consulter le site de l’événement à l’adresse suivante : www.bomex.ca. ,

Partenaire de votre succès

M. Nicolas Valence, président du comité organisateur de BOMEX 2009 et directeur principal, performance et gestion de contrats, de SNC-Lavalin ProFac.

« L’événement BOMEX 2009 est avant tout un investissement. »

PHOTO: BOMA QUÉBEC

rue Metcalfe, bureau 55, Montréal (Québec) H3B 2V6 514.393.8820 www.bentall.com

En toute justice

VENDEUR PROFESSIONNEL?

VENDEUR PROFESSIONNEL?

Le statut de vendeur professionnel entraîne plusieurs différences juridiques. Quelles sont-elles?

L’intérêt pour l’acheteur de qualifier son vendeur de « professionnel » est d’abord de tirer profit d’une présomption créée par le Code civil du Québec à l’effet que si le bien acheté se détériore prématurément par rapportà d’autres biens identiques, l’existence d’un vice au moment de la vente est présumée.

De plus, le vendeur professionnel ne peut vendre « aux risques et périls » de l’acheteur et peut plus difficilement limiter la garantie légale contre les vices cachés puisqu’il est présumé connaître les vices pouvant affecter le bien vendu ou, à tout le moins, supposé ne pouvoir les ignorer.

Évidemment, un vendeur professionnel bénéficie de certains moyens de défense, par exemple la démonstration que la détérioration du bien est due à une mauvaise utilisation du bien par l’acheteur. Dans certains cas, tout dépendamment de la spécialisation du vendeur et du courant jurisprudentiel retenu par le juge, le vendeur peut se défendre en faisant la démonstration de son ignorance véritable du vice1

Le législateur s’est gardé de définir ce qu’est un vendeur professionnel, peut-être pour permettre une meilleure «adaptabilité» de cette notion avec l’évolution des façons de faire au fil du temps. N’oublions pas que le code précédent a été en vigueur de 1866 à 1994!

Toutefois, lors de l’adoption du Code civil duQuébec, le ministre a formulé un commentaire définissant le vendeur professionnel comme étant la personne qui a pour occupation habituelle la vente de biens.

Les auteurs et tribunaux ont été d’avis que cette définition était bien incomplète et ont tenté d’ajouter d’autres éléments de réponse.

Certains, à l’instar de la jurisprudence établie sous le Code civil du Bas-Canada, ont cru important que le vendeur soit spécialisé dans la vente spécifique du bien vendu. Ceci aurait comme impact d’exclure, à titre de vendeurs professionnels, les magasins à grande surface offrant un vaste choix d’articles. Pourtant, l’acheteur s’attend à la même qualité en se procurant dans un magasin à grande surface un bien d’une marque donnée qu’en achetant le même bien dans une boutique spécialisée.

D’autres ont voulu accoler la qualification de « vendeur professionnel » à l’entreprise qui vend certains de ses biens, au motif qu’elle est spécialisée dans son domaine et se trouve donc la mieux placée pour connaître la qualité de ses biens. Toutefois, la tendance a été de regarder si l’entreprise faisait le commerce de la vente de biens ou non2

Il est également tentant, surtout dans un contexte de récession économique,

ME LISE BERGERON, ASSOCIÉE AU SEIN DE LA FIRME STEIN MONAST S. E. N. C. R. L. DE QUÉBEC ET BÂTONNIÈRE DU BARREAU DE QUÉBEC, EST UNE SPÉCIALISTE DU DROIT IMMOBILIER, ADMINISTRATIF ET MUNICIPAL.

1– Attention toutefois aux ventes entre commerçant et consommateur; la Loi sur la protection du consommateur interdit pareille défense – Art. 53 L.p.c.

2– Lire par exemple Petro-Canada c. Mabaie Construction, JE 2003-437 (CA)

alors que les institutions financières réalisent leurs garanties et reprennent les immeubles hypothéqués pour les revendre par la suite, de vouloir qualifierces institutions financières de « vendeursprofessionnels ». En effet, celles-ci ne connaissentelles pas la valeur de leurs garanties et donc la qualité des biens hypothéqués? La Cour du Québec avait d’abord accédé à cet argument dans un dossier mettant en cause une banque3 Toutefois, par la suite, dans un autre dossier, la Cour d’appel avait rejeté l’argument et avait statué que les institutions financières sont spécialiséesdans le financement hypothécaire et non pas dans la vente d’immeubles 4

Le contexte de la vente peut également s’avérer important. Ainsi, le courtier immobilier engagé par un entrepreneur pour vendre des maisons construites par ce dernier pourrait plus difficilement échapper à la qualification de vendeur professionnel. Par contre, ce même courtier, s’il vend sa propre résidence, pourrait ne pas être ainsi qualifié puisqu’il agirait non pas dans le cadre de sa profession, mais à titre personnel 5

La vérification diligente d’un acheteur, que nous présumons consciencieuse et sérieuse, n’empêche pas l’application de la garantie légale si, lors de cette vérification, il n’a pas été possible de constater les vicesou malfaçons, ou des indices de ceux-ci.

CONCLUSION

On peut sans se tromper affirmer qu’une personne ou une entreprise vendant exclusivement un type de bien spécifique sera aisément qualifiée de vendeur professionnel lorsqu’elle vendra ce type de bien. Par contre, une zone grise se dessine quant au reste. Tout pourra dépendre du contexte de la vente, du degré de spécialisation du vendeur, du bien vendu et, bien évidemment, de la preuve offerte.

Prenons ainsi bien garde de définir chaque aspect d’une transaction avant de l’effectuer. C’est un gage de satisfaction et de qualité.

3– De Castris c. Banque nationale du Canada, [2000] RDI 140 (CQ)

4– Roussel c. Caisse Desjardins de Sainte-Foy, JE 2004-2010 (CA)

5–Rivest c. Vachon, JE 2006-882 (CS)

«Notre entreprise est détenue à 100% par la haute direction. Nos relations directes avec nos clients, notre esprit d’entrepreneurship et notre passion nous aident à tenir notre promesse de maximiser la valeur de leurs actifs immobiliers.»

Geoffrey J. Harrison Président et chef de la direction

lebourgneuf,

LA CAMPAGNE DEVENUE CITÉ LA CAMPAGNE DEVENUE CITÉ

La petite histoire veut qu’en 1971, un homme d’affaires d’origine roumaine, établi à Québec depuis le début des années 1950, examine la carte de la ville et pose son doigt en plein milieu, où se trouve un champ immense et désert.

Marcel Adams fait l’acquisition de ce champ au cœur de nulle part, persuadé qu’un jour des milliers de familles recherchant la quiétude de la banlieue viendront s’y installer. En 1981, Développement Iberville, la société de M. Adams, érige sur ce terrain de 11 millions de pieds carrés, à l’angle sudest des autoroutes 40 et du Vallon (rebaptisée, en 2006, autoroute Robert-Bourassa), un vaste centre commercial qu’il baptise Les Galeries de la Capitale. En 1988, il y ajoute le Méga Parc, le deuxième plus important parc récréatif intérieur en Amérique du Nord après celui du West Edmonton Mall, qui a d’ailleurs inspiré le promoteur.

La croissance démographique et l’étalement urbain ont vite fait de concrétiser la vision de M. Adams, qui a réussi à créer, dans ce no man’s land, un

endroit conjuguant divertissement familial et magasinage, et ce, 30 ans avant l’avènement des lifestylecentre. Aujourd’hui, Les Galeries de la Capitale demeurent une destination incontournable, avec plus de 1,5 million de pieds carrés de surface commerciale. Et ce n’est pas fini! Un projet d’agrandissement de 100 000 pieds carrés est en phase de planification afin d’accueillir trois autres commerces à grande surface.

Au début des années 2000, Wal-Mart, l’un des plus importants locataires du centre, quitte son local à l’intérieur du mail fermé pour s’installer dans un édifice free standing de l’autre côté du boulevard Lebourgneuf, sur un terrain appartenant à Développement Iberville. Cette relocalisation jette les bases du Power Centre des Galeries de la Capitale, entraînant dans son sillon la construction d’autres édifices

STEVE GILBERT DIRECTEUR

GÉNÉRAL ET ÉVALUATEUR SÉNIOR, GROUPE ALTUS QUÉBEC.

autonomes, qui ont poussé comme des champignons autour du bâtiment principal pour accueillir Future Shop, Golf Town, Bouclair, Archambault et bien d’autres commerces spécialisés. En parallèle, un autre important pôle commercial émerge à l’extrémité est de Lebourgneuf, à l’angle de l’autoroute Laurentienne, soit le Méga Centre Lebourgneuf, développé par GPG Devimco et vendu, en 2005, au FPI RioCan.

Le tronçon du boulevard Lebourgneuf bordé par ces deux mégapôles commerciaux se développe à un rythme soutenu depuis le début des années 2000. On a vu s’y installer les succursales de toutes les grandes banques, plusieurs détaillants, de nouveaux édifices à bureaux et, plus récemment, trois projets de résidences pour personnes âgées : le Jazz, le Sax et Les Jardins Lebourgneuf. À deux pas de Lebourgneuf, sur le boulevard des Galeries, le nouvel hôtel Times vient compléter la gamme de services offerts et connaît un franc succès.

Le prolongement, en 2006, de l’autoroute Robert-Bourassa en boulevard urbain au nord de Lebourgneuf a fait naître un nouveau secteur résidentiel de plus de 5 000 unités d’habitation de faible et moyenne densité, incluant condos, maisons de ville et appartements. Entre 2001 et 2006, la population du secteur a crû de 9,5% (par rapport à 3,1% pour la région de Québec) et compte aujourd’hui près de 25 000 personnes.

Cette forte croissance de la population alimente la mise sur pied de nouveaux projets. En plus des deux principaux projets résidentiels en cours, soit le Faubourg St-Raphaël et le développement Les Méandres, la firme Beaudet et Saucier a annoncé récemment la construction dans cette zone des Jardins de Vérone, deux projets de condos totalisant plus de 600 unités. Le complexe résidentiel déborde aujourd’hui au nord du boulevard Robert-Bourassa, alors que le promoteur Logisco lance l’un des plus imposants projets multilocatifs de la région, Les Boisés de la Colline. Cette expansion résidentielle entraîne à son tour l’essor des services: un nouveau IGA vient d’ouvrir ses portes à l’angle des boulevards Robert-Bourassa et Chauveau et d’autres commerces viendront bonifier l’offre aux résidants.

Place de l’Escarpement du promoteur Immostar.

Les Jardins de Vérone seront érigés par la firme Beaudet et Saucier.

UN SECTEUR PROPICE AU DÉVELOPPEMENT DE BUREAUX

À la fin des années 1980, en plein boom immobilier, des promoteurs locaux lancentune première vague de construction d’édificesà bureaux sur les terrains en friche à proximitédes Galeries de la Capitale. Entre 1988 et 1991, l’inventaire total d’espaces de bureaux a plus que doublé, passant de 500 000 pieds carrés à plus de 1,2 million de pieds carrés.Attirés par les coûts d’occupation abordables, la disponibilité du stationnementet la facilité de l’accès autoroutier, les locataires sont au rendez-vous.

Après une période d’accalmie, le développement de bureaux reprend de plus belle entre 2005 et 2009. Des promoteurs locaux ont ajouté plus de 500 000 pieds carrés d’aire locative de bureaux le long du boulevard Lebourgneuf et des boulevards adjacents. Immostar a érigé une tour de 145 000 pieds carrés, Société Immobilière Site a pour sa part fait bâtir un édifice de complices

Des experts

PLACE D’AFFAIRES STE-FOY 2511, chemin Sainte-Foy Québec (Québec) G1V 1T7 418 650-0221

PLACE D’AFFAIRES L’ORMIÈRE 4805, boulevard de l’Ormière Québec (Québec) G1P 1K6 418 380-2888

PLACE D’AFFAIRES PORTNEUF 101, rue Provencher Portneuf (Québec) G0A 2Y0 418 286-7380

À VOTRE SERVICE EN DROIT IMMOBILIER

Lise Bergeron

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Louis P. Huot

Richard Laflamme

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Édifice Stein Monast, 70, rue Dalhousie, bureau 300 Québec (Québec) G1K 4B2

www.steinmonast.ca

de votre réussite en affaires.

50 000 pieds carrés et le Groupe De Bertin a construit une troisième phase des Espaces Trois A de 45 000 pieds carrés.De plus, la compagnie Construction et Gestion JCC inc. vient de remporter deux appels d’offres du gouvernement fédéral pour la construction sur mesure, à l’angle des boulevards Lebourgneuf et des Galeries, de deux édifices. Le premier, d’une superficie de 40 000 pieds carrés sur quatre étages, sera livré en 2010 et le deuxième, un bâtiment de 55 000 pieds carrés avec entrepôts, sera prêt en 2011.

Le promoteur Cagim fait figure de proue du développement du secteur. En moins de trois ans, il a érigé trois imposants complexes multifonctionnels (bureaux, entrepôts et commerces) totalisant plus d’un demi-million de pieds carrés. En partenariat avec la firme Urban Intensification Fund, Cagim constitue le plus important propriétaire immobilier commercial du secteur Lebourgneuf (35 % des espaces). En 2009, la construction, à un jet de pierre des Galeries de la Capitale, de

Place de l’Escarpement, une imposante tour de 145 000 pieds carrés qui est également l’un des premiers projets de Québec à viser la certification LEED OR, change complètement l’allure du quartier. La décision de la compagnie d’assurances Promutuel d’y établir son siège social, sur 90 000 pieds carrés, et celle de la firme DMR, qui y emménagera dans des locaux de 60 000 pieds carrés, lancent un signal clair quant au positionnement et au potentiel du secteur. La compagnie d’assurances quitte en

Projet Complexe Lebourgneuf du promoteur Guy Boutin de Cagim.

effet la Haute-Ville pour l’édificePlace de l’Escarpement, alors que DMR laisse des locaux sur le boulevard Laurier.

AVENIR PROMETTEUR

Il reste encore de l’espace au développement dans cette zone mixte de la ville de Québec. D’ailleurs, à l’angle sud-ouest de l’intersection Robert-Bourassa et Lebourgneuf, un vaste terrain de plus d’un million de pieds carrés est toujours en friche et attend d’être exploité.

Nombre Aire totaleSuperficieTaux total d’immeublesde bureau (pi2)totale d’espaces disponible (pi2)disponible(%)

Ce terrain au fort potentiel appartient à la Ville de Québec. Celle-ci préconiserait un projet de type campus technologique, réalisé selon les nouvelles tendances en matière de développement durable. Ce projet pourrait prendre du temps à se concrétiserpuisque des problèmes d’accès au secteur sud du boulevard Robert-Bourassa doivent être étudiés avec le ministère des Transports.

Nouveauté Nouveauté

La firme lavalloise Logiciel fiscal VL a procédé il y a quelques mois au lancement d’Odotrack, un progiciel en ligne qui permet la saisie et la compilation du kilométrage effectué à des fins professionnelles ou commerciales. « Destiné à l’usage des employés, des employeurs, des professionnels et des travailleurs autonomes appelés à se déplacer dans l’exercice de leurs fonctions, Odotrack facilite la gestion des déplacements et maximise les déductions fiscales découlant de l’utilisation d’un véhicule à moteur», déclare Martin Turcotte, président de l’entreprise et instigateur de cet outil technologique.

Pour déduire de vos revenus, ou de ceux de votre entreprise, les dépenses liées à vos déplacements, la loi sur l’impôt vous oblige à tenir un registre de chacun de ceux-ci. Vous pouvez donc dire adieu à la tâche fastidieuse qui consiste à noter manuellement, dans un registre, les kilomètres parcourus en relation avec vos responsabilités ou votre emploi.

Il suffit en effet de brancher le GPS ODO-10 dans l’allume-cigare de la voiture, de l’activer et de sélectionner le type de déplacement – affaires ou personnel – pour qu’Odotrack compile, automatiquement le kilométrage effectué.

Peu importe, le chemin parcouru depuis la vision de M. Adams jusqu’à aujourd’hui laisse entrevoir un avenir prometteur pour le secteur de Lebourgneuf. ,

Vous n’avez plus qu’à accéder à votre compte en ligne pour générer des rapports fiscaux, analyser les données financières liées à vos déplacements ou vérifier l’état de vos enregistrements. Rendezvous au www.odotrack.ca pour plus d’information. ,

Source : Altus InSite

Outil technologique pour faciliter la gestion des frais reliés à vos déplacements automobiles pour affaires

Gildas Poissonnier accrédité LEED chez Deloitte

Deloitte a le plaisir d’annoncer que Gildas Poissonnier, de son service Responsabilité d’entreprise et développement durable (RE&DD), a récemment obtenu le titre de professionnel agréé LEED de la part du Conseil du bâtiment durable du Canada. L’équipe de RE&DD de Deloitte est donc encore mieux outillée pour traiter les questions de développement durable en matière d’immobilier.

Le pdg de l’IDU au Marathon de golf SP

M. Raymond C. Bouchard, président-directeur général de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU), a récemment participéau 14e Marathon de golf SP, organisé par la Division du Québec de la Société canadienne de la sclérose en plaques. M. Bouchard a pris part à cet événement dans le but d’appuyer son fils François, chez qui la maladie a été diagnostiquée il y a maintenant 10 ans, ainsi que toutes les personnes atteintes. Lors de cette occasion, M. Bouchard et quelque 80 autres passionnés de golf ont tous joué 100 trous en une seule journée en parcourant les verts des clubs de golf Château Bromont et Waterloo. Leur objectif était d’amasser des fonds pour la recherche et pour le maintien des services destinés aux personnesatteintes de SP et leur famille. Leurs efforts ont donné d’excellents résultats puisqu’ils ontamassé 400 000$, ce qui élève le montanttotal recueilli par le biais du Marathon de golf SP depuis sa mise sur pied à plus de 2 515 000 $.Nous leur souhaitons un pareil succès pour les années à venir !

Avison Young continue sa croissance au Québec

Me Catherine Grenier chez Stikeman Elliott

Le bureau de Montréal de Stikeman Elliott est fier d’accueillir Catherine Grenier, avocate, au sein du groupe du droit immobilier et du droit bancaire.

L’entreprise de services immobiliers et de courtage Avison Young, qui emploie 500 personnes dans 12 marchés à travers le Canada et à Chicago, désire quadrupler ses activités au Québec par le biais d’embauches et d’acquisitions d’entreprises. Depuis janvier, Bernard Poliquin, Carole Arbour et Frédéric Seigneur se sont joints à l’équipe du Québec, qui possède des bureaux à Montréal et à Québec. Bernard Poliquin, ancien président de Jones Lang LaSalle pour le Canada, est revenu au Québec pour diriger Avison Young après deux ans à la direction de Jones Lang LaSalle à Sydney, en Australie. Carole Arbour, anciennement de CIM et directrice de l’exploitation pour la Place Ville Marie, à Montréal, a été embauchée pour développer et diriger les services de gestion immobilière au Québec. Avison Young gère déjà plus de 28 millions de pieds carrés pour divers investisseurs à travers le Canada. Frédéric Seigneur, quant à lui, se joint à l’équipe des investissements du Québec à titre d’agent après quelques années chez Jones Lang LaSalle. M. Poliquin invite les agents qui ont plus de trois années d’expérience en location de bureaux, commerciale ou industrielle, de même que ceux qui œuvrent en investissement et qui désirent se joindre à une entreprise en pleine croissance au Québec, à prendre contact avec lui. www.avisonyoung.com

Nouvelles compétences à la Société de développement Angus

L’expansion des activités de la Société de développement Angus (SDA), notammentdans le Quartier des spectacles, amène le développeur à s’adjoindre de nouvelles compétences. La SDA compte maintenant parmi ses rangs Mme Geneviève Lefebvre à titre de conseillère, développement – innovation, Mme Christine Lamarre à titre d’architecteconseil, M. Jean-Sébastien Talbot, qui agira comme conseiller au développement, et Mme Marie-Claude Tellier, directrice location.

PHOTO: IDU

QUÉBEC

PHOTO: DELOITTE

PHOTO: STIKEMAN ELLIOTT

Nomination de Me Lise Bergeron à titre de bâtonnière de Québec

Le Barreau de Québec est fier d’annoncer la nomination de Me Lise Bergeron à titre de bâtonnière du Barreau de Québec pour l’exercice 20092010. Diplômée en droit de l’Université Laval en 1986, Me Lise Bergeron a été admise au Barreau du Québec en 1987. Associée du bureau Stein Monast s.e.n.c.r.l., elle pratique en droit immobilier et en fiscalité municipale, plus particulièrement en évaluation foncière et expropriation. Elle œuvre également en droit des affaires, acquisitions et réorganisation d’entreprise.

Très impliquée socialement, Me Bergeron est notamment membre de la Société du centre des congrès de Québec, du conseil d’administration de l’IDU (Institut de développement urbain du Québec), de même que de divers autres comités, sociétés et conseils d’administration d’organismes à but non lucratif. Elle est également l’auteure de la chronique En toute justice, publiée dans Immobilier Commercial.

Membre du Conseil du Barreau de Québec et impliquée au sein du Comité sur la justiceadministrativedu Barreau du Québec depuis quelques années, Me Bergeronprésidera les destinées du Barreau de Québecet les séances du conseild’administration. Elle siégera également au Conseil général, au Comité exécutif et au Comité des finances du Barreau du Québec. Toutes nos félicitations!

Une entente entre Relotech et Hypertec

Relotech, une entreprise offrant des servicesde relocalisation d’équipements informatiques, a récemment signé une entente de service avec Hypertec ayant pour but de fournir des services de relocalisation des infrastructures technologiques dans ses locaux.

Le Groupe Maurice entame un nouveau complexe

C’est avec plaisir que le Groupe Maurice annonce la réalisation de son 15e complexe résidentiel pour retraités, L’Avantage. En effet, la construction de cet édifice de cinq étages débutera dès l’automne 2009 à Brossard, à proximité du Quartier Dix30. Le complexe devrait accueillir ses premiers résidants au printemps 2011.

Des bureaux LEED pour Arcturus

La Société immobilière Arcturus a récemment emménagé dans ses nouveaux locaux au 4100, rue Molson. Arcturus a opté pour l’environnement LEED du Technopôle Angus et sollicite une certification LEED-CI (Commercial Interior) pour ses aménagements intérieurs. L’équipe Arcturus de l’Est du Canada gère près de 7 millions de pieds carrés et compte une cinquantaine d’employés, dont 14 sont installés dans les nouveaux locaux, sous la direction de Me Danielle Lavoie, vice-présidente, service aux clients.

Nous vous invitons à nous faire parvenir vos communiqués et nouvelles brèves concernant l’immobilier commercialà nouvelles@jacquesboisvert.com

PHOTO: JBC PAR DENIS LEMELIN

PHOTO: ARCTURUS

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599, boulevard Sir-Wilfrid-Laurier, Belœil (Québec) J3G 4J1

Téléphone :450446-2006 Sans frais: 186 6 446-3185

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