Immobilier commercial volume 10 - numéro 4

VOLUME 10 | NUMÉRO 4 | AOÛT – SEPTEMBRE 2017

COUP D'ŒIL

ESPACES DE TRAVAIL MULTISENSORIELS

TRANSACTION DE MAÎTRE BENOIT POULIN CBRE

L’EXPROPRIATION :

UN PROCESSUS PARTICULIER TOP DES VENTES COMMERCIALES,

15 INDUSTRIELLES ET DE MULTIPLEX

COGIR ET DevMcGILL

DANS LA COUR DES TRÈS GRANDS

PP 41614528

PLACE LAVAL

UN MILIEU D’AFFAIRES STIMULANT Au

PLACE LAVAL est un complexe locatif complètement renouvelé, classé au premier rang des immeubles de bureaux sur le territoire de Laval et proposant un environnement de travail stimulant pour les petites, moyennes et grandes entreprises.

t.

tin

ar -M

int .S a ul

Bo

es

O

.I

tin

ul

ar

nd

t-

M

us tri el

l.

Sa

in

ie

r

POUR INFORMATION : GEORGE PAPADAKOS

us

596 pi2 à 26 900 pi2

u Bo

10

514 337-8151 Bo

u l.

du

uv So

e n ir

Bo

ul

.d

a el

Co

nc

or

de

O

PROPRIÉTAIRE ET GESTIONNAIRE D’ESPACES LOCATIFS BUREAU COMMERCIAL INDUSTRIEL

cominar.com

1 866 COMINAR

QUÉBEC ONTARIO PROVINCES ATLANTIQUES OUEST CANADIEN

au

tid

Bo

orb l. L e C

SUPERFICIE LOCATIVE DISPONIBLE

ne

en

440

pi

E

Pa

ur

-

e

La

an

oi

es

Je

av

.d

t.

Bou

Stationnement accessible Garderie CPE Clinique médicale Restaurants Boutiques Institution financière Bureau de change

Au

l-L

ul

Services et commodités dont :

ë No

Bo

440

Bienvenue au Quad Windsor Situé en plein cœur du Quartier de l'innovation, le Quad Windsor attire déjà plusieurs entreprises des secteurs de la créativité, de l'innovation et des technologies.

Fière partenaire du

Coveo révolutionne la façon dont les entreprises bâtissent les expériences numériques de leurs clients et employés en leur procurant proactivement, grâce à l’intelligence artificielle, l’information la plus pertinente à leur contexte.

SweetIQ aide de grandes entreprises à être efficacement répertoriées dans les annuaires clés et les moteurs de recherche tel que Google, Bing et Foursquare afin de se faire trouver par les consommateurs en ligne. Son ensemble de produits et services combiné à la réflexion stratégique de ses experts en marketing local aide à augmenter la connaissance de la marque par des commentaires, du contenu local à jour et le suivi des mots-clés.

La Factry est l’école des sciences de la créativité de Montréal et se veut un lieu de calibre international qui favorise les échanges entre les industries créatives, le monde des affaires, les jeunes et la collectivité. La Factry a comme mission de forger des esprits créatifs à trouver des solutions inédites aux défis contemporains.

Là où innovation et succès se rencontrent

SOMMAIRE : : VOLUME 10 | NUMÉRO 4

15

CHRONIQUES 19 DONNÉES EN IMMOBILIER Vendre avec ou sans garantie légale ?

Par Joanie Fontaine

20 TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES, INDUSTRIELLES ET DE MULTIPLEX

23 TRIBUNE D'EXPERTS Les risques environnementaux dans le secteur de l’immobilier… Un pensez-y-bien

Par Michel-Olivier Bruyère et Jean-François Bilodeau

26 MOT DE L'IDU L'IDU poursuit sa modernisation et célèbre ses 30 ans

Par André Boisclair

34 QUÉBEC L’expropriation : un processus particulier

Par Alain Roy

38 COMMERCE DE DÉTAIL S'adapter pour survivre

5 MOT DE L’ÉDITEUR Le retour au travail Par Jacques Boisvert

7 ENTREVUE COGIR et DevMcGILL L’union fait la force et ouvre la porte de la construction multiusage Par Johanne Landry 15 COUP D'ŒIL Espaces de travail multisensoriels : quand les sens favorisent la créativité et l’apprentissage Par Emmanuelle Gril 27 TRANSACTION DE MAÎTRE Transaction complexe pour un joyau du patrimoine immobilier montréalais Par Emmanuelle Gril 32 GÉNÉRATION MONTANTE L’engouement pour les magasins éphémères Propos recueillis par Yasmina El Jamaï

61 CLASSEMENT Les 100 plus importants entrepreneurs (employeurs) en construction au Québec 62 BRÈVES IMMOBILIÈRES

Par Léopold Turgeon

40 DISPONIBILITÉ DES ESPACES 42 ANALYSE DE MARCHÉ Les données ouvertes : des outils de développement et de planification pour les villes

Par Benoit Beauchemin

44 EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL L’avenir de la conception, de la construction et de l’exploitation des infrastructures passe par le numérique

Par Brigitte Dupuis

46 ENVIRONNEMENT ET URBANISME La réforme de la Loi sur la qualité de l’environnement Un pas dans la bonne direction ?

Par Frédéric Dufault

52 SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR Le marché immobilier industriel du Grand Montréal se porte bien !

Par Marc-André Lepage

56 TRANSPORT ET DÉVELOPPEMENT URBAIN Les artères commerciales : à la recherche d’un nouveau souffle Par Paul Lewis 58 MONDE MUNICIPAL Vers une approche moderne de la participation publique dans nos municipalités

Par Jean Bouchard

59 DROITS ET OBLIGATIONS Peut-on se sortir d’un pool de location ?

4

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2017

Par Me Sylvie Bouvette

MOT DE L’ÉDITEUR

ÉDITEUR Jacques Boisvert RÉDACTION Emmanuelle Gril, Yasmina El Jamaï et Johanne Landry COLLABORATION À CE NUMÉRO Benoit Beauchemin, Jean-François Bilodeau, Jean Bouchard, Sylvie Bouvette, Michel-Olivier Bruyère, Frédéric Dufault, Brigitte Dupuis, Joanie Fontaine, Marc-André Lepage, Paul Lewis, Alain Roy et Léopold Turgeon RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES Catherine Faucher et Anne-Marie Trudel PRODUCTION Supervision : Edith Lajoie Conception graphique et mise en page : Carole Bordeleau pour Carbodesign

LE RETOUR AU TRAVAIL

Annonces publicitaires : Lan Lephan PUBLICITÉ Montréal 450 670-7770 Souk Vongphakdy Responsable du développement des ventes internes Najat El Manir Responsable des projets spéciaux Québec 418 317-0669 ADMINISTRATION Edith Lajoie Responsable des opérations et de l'expérience client COMPTABILITÉ Catherine Faucher Philippe Bérubé CPA PHOTOGRAPHES Denis Bernier et Roxane Paquet PHOTOS EN PAGE COUVERTURE © JBC Média par Denis Bernier et Roxane Paquet (pour Benoit Poulin) ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS Convention no PP 41614528 ADRESSE DE RETOUR 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 ABONNEMENTS Buntha My Responsable de l’analyse des données abonnement@jbcmedia.ca www.jbcmedia.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009.

Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Immobilier commercial.

Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

L’éditeur se réserve le droit de refuser l’insertion de toute publicité.

ISSN 1916-6656

jacques.boisvert@jbcmedia.ca

Au retour des vacances estivales, nous sommes tous prêts à reprendre le travail avec enthousiasme et énergie. Tant de défis nous attendent d’ici la fin de 2017 ! Personnellement, il s’agit de la période de l’année que je préfère, tant sur le plan personnel que professionnel. Et pour exceller, il faut savoir prendre le temps de s’arrêter, pour voir ce que font les concurrents et nos partenaires. C’est exactement ce que vous faites puisque vous avez ouvert ce magazine. Vous ne serez pas déçu !

Tout d’abord, à la une, une très bonne nouvelle pour le dynamisme du secteur de l’immobilier commercial d’ici : deux complices de longue date, Mathieu Duguay et Stéphane Côté, font désormais équipe pour se propulser dans la cour des très grands. Apprenez-en davantage sur l’acquisition de Cogir Immobilier en parcourant l’article de la journaliste Johanne Landry, qui a rencontré les deux hommes pour vous.

Les pages suivantes du magazine vous offrent un contenu de qualité particulièrement généreux. La responsabilité personnelle en matière de risques environnementaux, la vente de son immeuble sans garantie légale, se sortir ou non d’un pool de location, la réforme de la Loi sur la qualité de l’environnement, le concept innovateur des espaces de travail multisensoriels, la norme BIM Niveau 2, le phénomène des magasins éphémères, le pourcentage à la hausse ou à la baisse des espaces disponibles à Montréal et à Québec, une approche moderne de la participation publique dans nos municipalités, le mot du PDG de l’IDU, l’expropriation, le marché immobilier industriel du Grand Montréal, une transaction de maître signée Benoit Poulin de chez CBRE et la recherche d’un nouveau souffle pour les artères commerciales sont les thèmes que vous présente notre équipe d’experts.

PARTENAIRE DE :

Je vous souhaite une bonne lecture et un excellent retour au travail !

Le magazine Immobilier commercial est publié par JBC Média inc.

Président : Jacques Boisvert 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771 info@jbcmedia.ca

Jacques Boisvert Éditeur

www.jbcmedia.ca

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2017

5

Plus qu’une vision.

Un centre-ville à la hauteur de vos ambitions !

> 3 G$ D’INVESTISSEMENTS

> 8 500

UNITÉS D’HABITATION

> 1,5 M pi2

D’ESPACES À BUREAUX

> 100 000 pi2

POUR LE COMMERCE DE DÉTAIL

Découvrez le centre-ville longueuil.quebec/centre-ville-2035

311

ENTREVUE

COGIR ET DevMcGILL

L’UNION FAIT LA FORCE ET OUVRE LA PORTE DE LA CONSTRUCTION MULTIUSAGE PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

Deux complices de longue date font désormais équipe pour se propulser dans la cour des très grands. Le déclencheur : Humaniti, une tour multiusage (logements, condos, hôtel, commerces et bureaux), angle De Bleury et Viger, un projet COGIR auquel DevMcGill a contribué.

>

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

STÉPHANE CÔTÉ ET MATHIEU DUGUAY IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2017

7

ENTREVUE

L

a nouvelle a été annoncée à la fin du mois de juin : COGIR Immobilier a acquis le promoteur DevMcGill ; le fondateur, Stéphane Côté, a donc vendu 100 % de ses parts, mais il demeure le président de DevMcGill et devient associé chez COGIR. « Nous œuvrons dans un domaine à risques, com­ mente le président de DevMcGill, tant de facteurs indépendants de notre volonté peuvent influencer le cours des choses, que ce soit une récession économique ou les taux d’intérêt qui fluctuent, par exemple. Personnellement, pour ma famille et moi, cette transaction nous apporte la sécurité, et pour l’entreprise, elle ouvre des portes, car nous aurons davantage de moyens financiers, plus d’expertise et une meilleure force de frappe. Nos deux orga­ nisations ont bonne réputation, l’annonce a été bien reçue dans le marché, et je crois que notre union générera des occasions auxquelles je n’aurais pas eu accès tout seul. » Du côté de COGIR, Mathieu Duguay qualifie DevMcGill et son président d’atouts extraordinaires. « Stéphane est un spécialiste en concept immobilier et en mise en marché de condos résidentiels, et nous souhaitons utiliser ses forces de façon plus

large », dit-il, ajoutant que la mise en commun de leurs équipes, collaborateurs et partenaires respectifs créera un réseau enrichi d’une façon très intéressante.

L’AVENIR EST DANS L’IMMEUBLE À USAGE MIXTE Humaniti, une communauté verticale évoluée à grande valeur ajoutée pour les occupants, est le projet emblématique de l’union COGIR / DevMcGill, insiste Mathieu Duguay. « Notre croissance va passer par ce type de projets à Montréal et à l’extérieur du Québec », précise-t-il.

S’il est trop tôt pour dévoiler les détails des prochains projets, on peut déjà dire que les nouveaux parte­ naires regardent notamment du côté de l’Ontario ; COGIR y est déjà présent à Toronto, et DevMcGill y a obtenu les licences et les certifications néces­ saires et mené le projet ArtHaus à Ottawa : huit étages de condominiums résidentiels au-dessus d’un hôtel-boutique Le Germain.

Stéphane Côté, en effet, considère aussi que l’avenir est dans la construction à usage mixte. « Compter sur une équipe polyvalente qui s’y connaît à la

>

LEMAY

8

HUMANITI

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2017

fois dans le résidentiel locatif, dans le commercial et dans le condominium nous confère un haut niveau qui nous permettra de nous distinguer de nos concurrents », ajoute-t-il.

Qu’est-ce qui va changer chez DevMcGill ? « Peu de choses à court terme, répond Stéphane Côté. Nous gardons nos employés, notre raison sociale et nos bureaux et nous allons terminer les projets en cours. Par la suite, les nouveaux projets porteront la signature DevMcGill / COGIR ; c’est donc avec l’appui de l’équipe de COGIR que nous nous occuperons des partenariats, du financement et du capital. » DevMcGill devient donc la division condo­ minium qui construira les immeubles d’appartements en copro­priété et qui agira en soutien pour les autres projets de développement de COGIR.

Pourquoi avoir choisi DevMcGill ? « Je connais Stéphane depuis plus de 15 ans, socialement et professionnellement, répond Mathieu Duguay.

Nous avons colla­boré à différents dossiers et mis en commun nos équipes respectives avec succès.

J’ai d’ailleurs déjà habité au Caverhill, rue SaintPierre, un projet DevMcGill, et j’étais en admiration devant le style et la qualité de l’immeuble. C’était devenu naturel pour nous de travailler ensemble. »

NOS SUPER-SOLUTIONS VOS SUPER-POUVOIRS

Et quels seront les changements chez COGIR ? « Il y a huit ans, nous avons amorcé nos activités de développeur / constructeur et l’avons fait de façon graduelle, explique Mathieu Duguay. L’acquisition de DevMcGill viendra diversifier nos axes de croissance.

Alors que nous étions originalement concen­trés dans des activités de gestion d’actifs, de gestion immobilière et d’inves­­tissements, nous voilà dorénavant pleinement structurés en cons­­truction et développement. Cette union nous permettra de déployer une plus grande vélocité dans l’analyse du potentiel d’un terrain et d’y mener des projets d’enver­gure, et cela à cause de la force de DevMcGill et de Stéphane Côté à cet égard. » Mathieu Duguay poursuit : « Les grands projets comme Humaniti requièrent l’achat d’espaces plus grands et plus chers. Voilà pourquoi la spécialité de Stéphane Côté dans la recherche et l’acquisition de terrains représente un atout important. DevMcGill et Stéphane viennent compléter notre capacité de mener des projets à usage mixte, et COGIR devient l’un des rares pro­moteurs au pays à être en mesure de faire l’ensemble de l’éventail des catégories d’actifs qu’un tel projet peut recevoir. »

Grâce à Collplan, consultez l’ensemble des transactions IC&I pour les régions de Montréal, Québec et le Centre du Québec.

• Chaque transaction est analysée et mesurée par un technicien en évaluation.

• Filtres de recherche basés sur l’usage du bien : foyers pour personnes âgées, banques, etc.

• Plus de 65 000 transactions compilées et documentées, et ce, depuis janvier 1994.

Votre super-partenaire pour la propulsion de votre intelligence d’affaires! info@jlr.ca

1 877 861-5134

collplan.ca

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2017

9

Vivez la différence GDI

un service impeccable. tous les jours.

Hygiène et propreté Qualité de l’air Décontamination Optimisation des équipements techniques Restauration après sinistre

gdi.com

Je suis toujours à l’écoute des besoins de nos clients, c’est pour ça que nous avons de bons résultats.

– Mylène, préposée à l’entretien ménager

ContaCtez-nous aujourd’hui pour vivre la différenCe Gdi MONTRÉAL – 695, 90 e Avenue, LaSalle (Québec) H8R 3A4 QUÉBEC – 1375, Frank-Carrel, bur. 16, Québec (Québec) G1N 2E7

 514 368-1504  418 688-1172

Mathieu DUGUAY PRÉSIDENT DE COGIR IMMOBILIER PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

P a s s i o n n é p a r l ’ i m m o b i l i e r, l e j e u n e gestionnaire et entrepreneur est la preuve vivante que la valeur n’attend point le nombre des années.

A

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

ssocié principal depuis 2005, Mathieu Duguay agit à titre de président de COGIR Immobilier. Dès l’adoles­ cence, il se passionne pour l’immobilier, prenant son père pour modèle et mentor. Ce dernier n’encouragera pourtant pas son fils à suivre ses traces dans ce domaine qu’il trouve difficile et parfois incertain. Tenace, le jeune Mathieu fera ses classes d’abord dans un centre com­ mercial géré par l’entreprise familiale puis en occupant différents postes au siège social de la Rive-Sud. Classée 58e au palmarès des 500 plus grandes sociétés au Québec, COGIR déploie ses activités dans différents créneaux, soit la gestion de plus de 150 propriétés situées au Québec, en Ontario et en Nouvelle-Écosse, totalisant environ 3,5 G$ d’actifs. La société administre plus de sept millions de pieds carrés de propriétés immobilières tant commerciales, industrielles que

de bureaux. Dans le secteur résidentiel, c’est plus de 17 200 logements situés au Québec et en Ontario, incluant un réseau de 40 résidences privées pour aînés sous les bannières AZUR et JAZZ. L’entreprise vise maintenant un nouvel objectif : devenir une société à couverture nationale.

COGIR emploie 2 700 personnes, dont 140 aux sièges sociaux et de services au Québec, en Ontario et en Nouvelle-Écosse. Au fil des ans, Mathieu Duguay a su s’entourer d’une équipe de spécialistes chevronnés, visant l’excellence. Il est d’ailleurs très fier que les membres de la haute direction soient dorénavant associés au sein de l’entreprise. Âgé de 38 ans, Mathieu Duguay est l’heureux papa d’un petit garçon.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2017

11

ENTREVUE

Stéphane CÔTÉ PRÉSIDENT DE DevMcGILL PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

Visionnaire et attentif à l’évolution de Montréal, la ville qu’il a toujours habitée, le promoteur immobilier privilégie des projets qui modifient le visage d’un quartier et qui tracent l’avenir.

« 12

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

Je suis arrivé dans l’immobilier par hasard », confie d’entrée de jeu Stéphane Côté, président fonda­teur de DevMcGill. Alors qu’il était encore à l’univer­sité, en économie et en marketing, un ami – Philippe Boisclair – l’invite à s’associer avec lui dans l’achat de deux triplex sur le Plateau-Mont-Royal.

Ensemble, ils les rénovent et les destinent à la location : « J’ai toujours été habile manuellement », souligne l’entrepreneur. Durant quelques années, ce sera un « à côté », car une fois ses études terminées, il occupera un emploi aux ventes et au marketing pour une papetière.

Puis la vie fera en sorte que son destin s’accomplisse.

Par ce qui a d’abord ressemblé à un coup dur : dans un immeuble de six logements, quatre locataires

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2017

l’avisent qu’ils ne renouvelleront pas leur bail. « J’ai pensé que nous allions devoir remettre les clés, que c’était la fin », raconte Stéphane Côté.

Ce moment sombre est de courte durée, car le visionnaire en lui reprend vite le dessus. C’était au milieu des années 1990, et le condo devenait un mode d’habitation de plus en plus populaire sur le Plateau. Stéphane Côté quitte son emploi, repasse par les bancs de l’école, obtient sa licence d’entrepreneur général, et les deux associés réaménagent l’immeuble vide pour le revendre en unités de copropriété. C’est un succès, et ils récidivent à quelques reprises selon les occasions qui se présentent. « C’est à ce moment que j’ai senti la piqûre de l’immobilier », ajoute-t-il.

Puis, le moratoire de la Ville, qui vient limiter les possibilités de conversion d’appartements locatifs en copropriétés, les conduit vers le Vieux-Montréal, un quartier peu résidentiel à cette époque, où les édifices commerciaux ou industriels s’avèrent des endroits intéressants pour des condos de style loft, avec de hauts plafonds, des murs de brique et de grandes fenêtres. Première réalisation d’envergure du tandem Boisclair / Côté : le 100, rue McGill, un ancien entrepôt de fourrures de la Compagnie de la Baie d’Hudson.

C’est la naissance de DevMcGill.

D’une petite entreprise, le projet de Philippe Boisclair et de Stéphane Côté se structure ; se joignent à eux un troisième associé, Christian Dusablon, puis un comptable, puis des employés. Un plan d’affaires dans les règles de l’art prend forme, et des partenaires financiers, dont Ipso Facto qui est d’ailleurs toujours là, les accompagnent.

DevMcGILL DevMcGill a établi sa réputation dans le milieu et précisé son créneau, si bien que depuis sa création, l’entreprise a vendu quelque 2 500 unités d’une valeur moyenne de 350 000 $ ; un calcul rapide donne 875 M$ qui ont été brassés ou qui le seront sous peu. DevMcGill emploie maintenant 35 personnes, Boisclair et Dusablon ont quitté la direction, mais sont demeurés des partenaires investisseurs. Au tableau des réalisations du promoteur immobilier figurent entre autres M9 dans la partie ouest du Vieux-Montréal – 450 unités –, NOCA dans Griffintown – près de 1 000 unités – et Le Castelneau, dans le quartier Villeray, qui a débuté avec quatre phases et qui en comptera huit à terme.

PHILIPPE BOISCLAIR Associé

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2017

13

ENTREVUE

La vision de Stéphane Côté, c’est de développer des projets d’impact, c’est à dire des projets qui changent le visage d’un quartier.

Ap rès -s in is tre

Sé curit é

servicesroy.com

14

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2017







  



   





  













S’il a développé sa fibre entrepreneuriale en gérant une école de ski de compétition au Mont Garceau à Saint-Donat, au temps de sa jeunesse universitaire, ce sport occupe encore une grande place dans sa vie, alors que ses trois enfants font à leur tour de la compétition. Il dévale lui-même toujours les pistes une cinquantaine de journées par année. En été, c’est son vélo qu’il enfourche ; au moment de l’entrevue, il était d’ailleurs à sillonner les routes d’Europe sur sa monture. « C’est une belle façon de visiter tout en gardant la forme », conclut-il. 

Ges ti on tech ni que



En treti en m énag er





C’est d’ailleurs l’une de ses forces, a-t-il constaté au fil des expériences. Voir où en est la ville, comment évoluent les façons de vivre, pressentir ce que les gens veulent et savoir le projeter. « C’est bien davantage que regarder un site et se deman­d er quel immeuble on pourrait y bâtir. C’est anticiper la façon dont les citadins vont se déplacer, faire leurs courses et profiter de leurs moments de loisir », ajoute Stéphane Côté.

 

Fiez-vous à une équipe attentionnée et bienveillante pour prendre soin de vos lieux de travail, partout au Québec. Roy. Une entreprise de confiance depuis plus de 60 ans.









La vision de Stéphane Côté, c’est de développer des projets d’impact, c’està-dire des projets qui changent le visage d’un quartier, explique-t-il. « Prenons Le Castelneau, par exemple ; ce sont plus ou moins 1 000 nouveaux résidents qui vont arriver sur une période de quelques années, des gens qui choisissent ce quartier, qui vont encourager les petits commerces, se déplacer à vélo, profiter des parcs, ce qui va modifier la dynamique et laisser une empreinte. » En somme, c’est créer un petit quartier dans un quartier, une communauté où il fera bon vivre.

COUP D’ŒIL

ESPACES DE TRAVAIL MULTISENSORIELS RÉUNION D SENS

QUAND LES SENS FAVORISENT LA CRÉATIVITÉ ET L’APPRENTISSAGE PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

Cour arrière gazonnée peuplée de chants d’oiseaux et de parfums subtils. Bibliothèque confortable aux rayonnages débordant de livres… Tels sont les nouveaux espaces de travail multisensoriels proposés par la firme Réunion D Sens. Petit tour du propriétaire…

A

u septième étage du pavillon des Sciences biolo­gi­ ques de l’Université du Québec à Montréal (UQAM), au cœur du Quartier des spectacles, se trouve une oasis de calme et de détente. Loin des bruits de la métropole et de l’agitation urbaine, paisible et ensoleillée, une cour arrière déploie son espace gazonné. Des tables et des chaises en bois de même qu’une petite cabane rustique semblent attendre les visiteurs… Des touffes de pissenlits parsèment la pelouse, un barbecue cache sous son couvercle une machine à café, et de doux effluves d’herbe fraîchement coupée, de fleurs blanches et de lavande chatouillent les narines…

Lorsqu’il pénètre dans cette salle de 120 m2, le participant sent littéralement le stress le quitter.

Le voilà prêt à commencer sa journée avec une énergie et une créativité renouvelées. Car la cour arrière est avant tout conçue pour être un espace événementiel ou de travail nouveau genre.

Une surprise nous attend derrière une porte camouflée en trompe-l’œil : une bibliothèque de 30 m2 aux murs tapissés de (faux) livres, à l’éclairage tamisé, offrant une vaste table et des fauteuils en cuir, mais aussi toutes les technologies moder­­ nes pour mener à bien une réunion productive.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2017

15

RÉUNION D SENS

COUP D’ŒIL

MARC-ANDRÉ LABELLE Fondateur et président Réunion D Sens

RÉUNION D SENS

Le parfum de cuir et de vieux livres (sans la poussière !), le bruit discret des pages feuilletées nous plongent aussitôt dans une ambiance propice au travail et à la collaboration.

UN CONCEPT NOVATEUR C’est dans l’esprit de Marc-André Labelle, fonda­ teur et président de Réunion D Sens, que cette idée novatrice a germé. « J’ai été directeur immobilier chez Ubisoft pendant 13 ans, et nous avions effectué divers tests qui nous ont permis de constater que les employés étaient plus productifs, plus concentrés, plus créatifs ou moins stressés lorsqu’ils étaient exposés à certaines odeurs ou à divers sons. J’ai donc décidé de pousser le concept plus loin et je suis venu rencontrer les gens de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier de l’ESG UQAM. Ils m’ont confirmé que les odeurs, les sons, les couleurs, etc., peuvent avoir un effet sur la créativité, le stress, la rétention des apprentissages, l’esprit de collaboration, notamment », explique M. Labelle.

Plusieurs études scientifiques viennent d’ailleurs confirmer cet état de fait. Par exemple, il a été démontré que les parfums d’orange et de lavande diffusés dans la salle d’attente d’un cabinet dentaire réduisent l’anxiété des patients1.

1. Lehner, J., Marwinski, G., Lehr, S., Johren, P. et Dreecke, L. (2005).

Ambient odors of orange and lavender reduce anxiety and improve mood in a dental office. Physiology & Behavior, 86(1-2), 92-95. University Clinic of Neurology, Medical University of Vienna, Autriche.

16

Un partenariat public-privé a donc été mis sur pied entre la Chaire et M. Labelle. L’UQAM a ainsi mis à sa disposition des locaux pour installer le centre de démonstration de Réunion D Sens. L’entreprise loue ses espaces à des fins événementielles ou d’affaires, pour des réunions, des lacs-à-l’épaule, des 5 à 7, des lancements, etc. Cela constitue

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2017

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

ANDRÉE DE SERRES Titulaire Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier ESG UQAM

aussi sa vitrine pour des clients qui souhaiteraient acheter le concept d’espaces de travail ou d’envi­ ronnement multisensoriel. La firme propose en effet 36 modèles différents en plus de la cour arrière et de la bibliothèque. « De nombreux clients ont montré leur intérêt, en particulier les propriétaires immobiliers pour leurs aires communes. Cela permet de créer une réelle valeur ajoutée pour leurs locataires. Les cliniques dentaires sont aussi très emballées par notre idée

1002 Sherbrooke Ouest

1000 Sherbrooke Ouest

au premier plan du centre-ville 514 933-3000 • www.monit.com

COUP D’ŒIL

pour aménager leur salle d’attente, afin de réduire le stress des patients, grâce à des parfums ou à des ambiances sonores. Des hôtels vont aussi l’utiliser pour leur lobby », énumère M. Labelle.

UN NOUVEAU CHAMP DE RECHERCHE En parallèle, des chercheurs issus de différentes disciplines viendront étudier les effets des stimulations multisensorielles dans le centre de démonstration de Réunion D Sens. « C’est un champ de recherche scientifique tout à fait nouveau. On sait qu’un son ou une odeur peut avoir un impact, mais ici, on tâche de déterminer si les stimulations provenant de plusieurs sources en même temps ont un effet cumulatif », explique Marc-André Labelle.

Diminution de l’anxiété, amélioration de l’esprit de collaboration ou de la rétention des appren­ tissages, stimulation de la créativité... Une foule d’effets bénéfiques potentiels sont étudiés.

Pour y parvenir, une salle pourvue des équipements les plus sophistiqués – notamment des caméras de très haute technologie permettant de capter des détails très précis – jouxte les installations du centre de démonstration. C’est de là que les cher­cheurs pourront observer les participants, évaluer et analyser leurs réactions à différents stimulus sensoriels. La professeure Andrée De Serres, titulaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier, mentionne que ces recherches permettront de développer des indicateurs et des outils de mesure visant à documenter les impacts d’un environne­ ment multisensoriel.

Des spécialistes en neuroéducation auront également la possibilité d’analyser les réactions du cerveau des participants, qui seront coiffés de casques munis de capteurs. L’ergonomie et l’activité physique seront aussi au menu des chercheurs, qui pourront par exemple analyser les déplacements dans les espaces multisensoriels. « Nous sommes véritablement des pionniers dans ce domaine.

Ce sont des recherches tout à fait novatrices », souligne Mme De Serres.

Elle ajoute que ce projet arrive à point nommé. « Une tendance lourde est en train de se dessiner avec l’émergence et la diversification de nouvelles façons de concevoir des lieux de travail consacrés au bien-être des occupants. On le voit avec les espaces de coworking et de créativité, notamment.

Les environnements multisensoriels sont un pas de plus dans cette direction », indique-t-elle.

En évaluant les impacts des différentes stimula­ tions sur les usagers et les travailleurs, on pourra aussi réfléchir en termes d’orientation stratégique. « Les applications sont multiples, aussi bien dans le secteur des immeubles commerciaux qu’institu­ tionnels. On pourrait penser par exemple à des écoles où l’environnement des salles de classe favo­riserait l’apprentissage, des bureaux où l’on stimulerait l’esprit de collaboration au sein des équipes, des studios inspirant la créativité des usagers qui y travaillent, etc. Les résultats des recherches à ce sujet permettront de formuler des recommandations aux gestionnaires immo­ biliers pour des usages précis et de repenser les espaces de travail », conclut Mme De Serres.

RÉUNION D SENS

18

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2017

DONNÉES EN IMMOBILIER

VENDRE AVEC OU SANS GARANTIE LÉGALE ?

Au Québec, un immeuble doit être vendu avec une garantie légale à moins qu’une mention

Joanie Fontaine

précise soit écrite dans le contrat notarié pour l’exclure de cette clause. La garantie

Experte invitée

l’immeuble et la garantie de qualité.

légale se divise en deux volets : la garantie concernant les titres de propriété de

Lorsque les deux types de garanties sont exclus, on parle d’une vente « aux risques et périls de l’acheteur ». Pour la présente analyse, seule la partie concernant la garantie légale de qualité est considérée. En vertu de celle-ci, le vendeur assure à l’acheteur que l’immeuble est exempt de vices qui le rendraient impropre à l’usage ou qui en diminueraient la jouissance à tel point que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou qu’il l’aurait fait à un prix plus bas s’il avait connu ces faits1.

Économiste chez JLR et blogueuse pour le journal Les Affaires, Joanie Fontaine analyse le marché immobilier.

Ses études sont publiées sur blog.jlr.ca et citées régulièrement par d’importantes publications québécoises. Elle puise ses informations dans la base de données de JLR comptant plus de 7 millions de transactions immobilières analysées depuis 1986 et publiées au Registre foncier.

LA GARANTIE LÉGALE DANS LE SECTEUR DU MULTILOCATIF Dans le secteur résidentiel, il est fréquent d’inclure une garantie légale de qualité au moment d’une vente. Seulement 21 % des ventes effectuées en 2015 et 2016 ne comportaient pas cette clause selon les données colligées par JLR à partir du Registre foncier du Québec. Le portrait semble très différent pour les immeubles acquis dans le but de générer un revenu. Ainsi, pour le multilocatif (quatre logements et plus), on augmente déjà à 30 % la proportion de ventes conclues sans garantie légale. En considérant seulement les propriétés vendues de 12 loge­ments et plus, le pourcentage grimpe même à

TYPE DE BÂTIMENT

POURCENTAGE DE VENTE SANS GARANTIE LÉGALE

Commercial

42 %

Industriel

52 %

Multilocatif

30 %

Résidentiel*

21 %

* La catégorie résidentielle inclut les maisons unifamiliales, les copropriétés, les duplex et les triplex.

33 %. Pour le multilocatif, cette même proportion est plus élevée lorsque les intervenants sont des entreprises. Dans le cas où le vendeur n’agit pas en son nom personnel, le nombre de ventes réalisées sans garantie légale grimpe à 39 %.

Si l’acheteur est une entreprise, la proportion est alors de 37 %.

LA GARANTIE LÉGALE POUR LES PROPRIÉTÉS À VOCATION COMMERCIALE OU INDUSTRIELLE Pour les propriétés à vocation commerciales, il est plus fréquent d’enlever la clause de garantie légale. Environ 42 % des ventes ne comportaient pas cette clause selon les données recueillies.

Toutefois, c’est dans le secteur industriel que la garantie légale de qualité est le plus souvent exclue. Pour ce type de bâtiment, elle ne semble pas être la norme puisqu’un peu plus de la moitié des ventes ne l’incluaient pas.

En considérant seulement le secteur non résidentiel, la proportion de ventes conclues sans garantie légale augmente pour les pro­ priétés de plus grandes valeurs. Ainsi, l’acte notarié indiquait que la clause était exclue dans 51 % des acquisitions d’immeubles à vocation commerciale pour un montant supérieur à un million de dollars. Cette proportion grimpe à 61 % pour les bâtiments industriels de la même gamme de prix. En ce qui concerne le multilocatif, la différence est moins marquée, mais on observe tout de même que dans le cas de transactions de plus d’un million, 33 % des vendeurs n’ont pas offert la garantie légale de qualité, soit trois points de pourcentage de plus que pour l’ensemble de la catégorie.

1. Source : Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) (2013). La garantie légale de propriété et de qualité.

Repéré à www.oaciq.com/fr/articles/garantie-legale-propriete-et-qualite

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2017

19

DONNÉES EN IMMOBILIER

TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES* ADRESSE

PROPRIÉTÉS COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES Le tiers des immeubles du classement sont des édifices de bureaux situés dans l’arrondissement Ville-Marie et ils occupent, entre autres, les trois premières positions du top 15.

Seulement deux transactions concernent des bâtiments de l’extérieur de la grande région de Montréal et se situent plutôt dans la région de Québec.

ARRONDISSEMENT / VILLE

PRIX

455, boul. René-Lévesque Ouest

Ville-Marie, Montréal

173 225 000 $

1155-1185, rue Robert-Bourassa

Ville-Marie, Montréal

1800, av. McGill College

TAILLE (M2)

PRIX / M2

40 535

4 273 $

57 875 000 $

-

-

Ville-Marie, Montréal

35 000 000 $

-

-

10-18, place de la Triade

Pointe-Claire

21 900 000 $

-

-

100-180, rue Serge-Pépin

Belœil

14 075 000 $

-

-

7900A-7900E, boul. Taschereau

Brossard

12 900 000 $

12 902

1 000 $

235-245, boul. René-Lévesque Est

Ville-Marie, Montréal

10 250 000 $

5 467

1 875 $

1306, rue Basin

Sud-Ouest, Montréal

10 000 000 $

1 985

5 037 $

1100, boul. de la Chaudière

Québec

8 700 000 $

-

3737, boul. de la Côte-Vertu

Saint-Laurent, Montréal

8 700 000 $

15 045

578 $

900, rue Saint-Charles Est

Longueuil

6 982 024 $

7 816

893 $

2170, route des Rivières

Lévis

6 600 000 $

-

-

620-626, rue Saint-Jacques

Ville-Marie, Montréal

6 500 000 $

2 887

2 251 $

1991-1995, boul. Saint-Martin Ouest

Laval

6 500 000 $

1 480

4 392 $

2001, rue de l’Aviation

Dorval

6 350 000 $

7 278

873 $

-

TOP 15 DES VENTES DE MULTIPLEX* SECTEUR MULTIRÉSIDENTIEL La propriété du 5999, avenue de Monkland à Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce est la plus chère vendue entre mai et juin 2017. Par contre, au chapitre du prix par logement et local, le coût de la propriété situé au 5101-5111, avenue du Parc sur le Plateau-Mont-Royal est supérieur à 294 118 $ par porte. Il faut noter que cet immeuble compte 12 logements résidentiels et 5 locaux commerciaux. Cette bâtisse possède un plus grand nombre de locaux commerciaux, en proportion, que tous les autres édifices du classement.

ARRONDISSEMENT / VILLE

PRIX

NOMBRE DE LOGEMENTS

PRIX / PORTE

TAILLE (M2)

PRIX / M2

5999, av. de Monkland

Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal

46 400 000 $

174

266 667 $

15 348

3 023 $

5740-5742, boul. Cavendish

Côte Saint-Luc

23 500 000 $

251

93 625 $

21 933

1 071 $

3333-3335, rue de la Monnerie

Québec

6 300 000 $

92

68 478 $

6 262

1 006 $

204-226, boul. des Ormeaux

Longueuil

5 869 100 $

87

67 461$

5471-5479, av. Westminster

Côte Saint-Luc

5 100 000 $

43

118 605 $

3 748

1 361 $

25, av. des Pins Ouest

Plateau Mont-Royal, Montréal

5 050 000 $

49

103 061 $

1 203

4 197 $

5101-5111, av. du Parc

Plateau Mont-Royal, Montréal

5 000 000 $

17

294 118 $

1 861

2 686 $

999, boul. Bishop-Power

LaSalle, Montréal

4 602 200 $

43

107 028 $

3 001

1 534 $

4700, av. Bourret

Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal

3 803 717 $

36

105 659 $

3 076

1 236 $

1150, rue Marie-Anne Est

Plateau-Mont-Royal, Montréal

3 550 000 $

64

55 469 $

270, boul. Saint-Francis

Châteauguay

3 455 000 $

40

86 375 $

2 440

1 416 $

2855, rue Louis-Pare

Lachine, Montréal

3 400 000 $

40

85 000 $

3 348

1 016 $

5187, rue Berri

Plateau-Mont-Royal, Montréal

3 250 000 $

42

77 381 $

906

3 589 $

43-65, 90e Avenue

LaSalle, Montréal

3 200 000 $

31

103 226 $

2 393

1 337 $

1221-1227, rue Rachel Est

Plateau-Mont-Royal, Montréal

2 955 000 $

16

184 688 $

1 574

1 877 $

ADRESSE

*mai-juin 2017 20

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2017

Note : Les ventes multiples, les ventes liées et les ventes indivises sont exclues de ces deux tableaux.

-

-

-

-

CHOISIR LE LAVAL D’AUJOURD’HUI …

DES OPPORTUNITÉS DE DÉVELOPPEMENT EXCEPTIONNELLES

ADOBESTOCK PAR ANDY DEAN

LA VENTE DE REPRISE ET DE TRANSMISSION À la suite de la reprise d’une propriété par le créancier, il est assez habituel que celui-ci désire la revendre sans offrir de garantie légale. En fait, le créancier, maintenant propriétaire, ne connaît pas l’immeuble et souhaite, habituellement, se dégager de toute responsabilité.

Quelques exceptions existent, pour la plupart des prêteurs privés, mais la grande majorité des ventes effectuées à la suite d’un délaissement se fait sans garantie légale.

La même situation est observée dans le cas d’une trans­mission (succession). Généralement, les héritiers souhaitent davantage se dégager de toute responsabilité que lors­qu’une personne vend sa propre propriété. Bien entendu, ces cas sont beaucoup moins fréquents pour les bâtiments commerciaux, industriels et multirésidentiels que dans le secteur résidentiel, car ces types de propriétés sont majoritairement détenus par des entreprises et non par des particuliers. Pour les multiplex, le pourcentage de ventes réalisées sans garantie légale grimpe à 56 % lorsque la transaction fait suite à une transmission.

• Nouveau centre-ville • TOD Concorde et Cartier • Zones industrielles avec plus de 40 M de pieds carrés à développer POUR EN SAVOIR PLUS SUR NOS SERVICES, NOS INCITATIFS ET NOTRE PROGRAMME DE CRÉDIT DE TAXES :

lavaleconomique.com lavaleconomique@laval.ca | 450 978-5959

UNE TENDANCE À LA HAUSSE Les propriétaires semblent de plus en plus désirer vendre et avoir l’esprit libre en limitant les retours de la part de l’acheteur quant à de potentiels vices. En 2015-2016, 37 % des ventes de propriétés commerciales, industrielles et multilocatives ont été conclues en l’absence de garantie légale de qualité. Cette proportion était de 32 % en 2012-2013. L’exclusion de cette clause semble gagner rapidement en popularité puisque la proportion était encore plus faible dans le passé. Ce facteur est à surveiller, car l’absence de garantie influence souvent le prix de vente de l’immeuble à la baisse.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2017

21

NO U S C R É O N S

D ES E S PA C E S

V I VA N T S

C’EST ICI QUE JE TRAVAILLE

Jusqu’à 100 000 pi2 disponibles en 2017.

Le 1500 est un édifice patrimonial de classe A dont le cachet historique, le design moderne hors du commun et la luminosité exceptionnelle lui confèrent le statut de joyau dans le paysage montréalais. Situé au coeur du centre-ville avec un accès direct à la station de métro McGill, il comprend une splendide verrière et un jardin intérieur offrant un environnement de travail des plus agréables.

Certifié LEED® et BOMA BEST® Platine, Le 1500 dépasse les plus récentes normes en matière de gestion énergétique et de développement durable.

ICI, VOTRE ESPACE DE TRAVAIL PREND VIE.

Patrick Vallières | patrick.vallieres@ivanhoecambridge.com | 514 841-7699 www.le1500.com

TRIBUNE D'EXPERTS

Michel-Olivier Bruyère C.d'A.Ass., A.I.B., RIBO, CRM Vice-président, Leader développement des affaires Spécialiste invité

LES RISQUES ENVIRONNEMENTAUX DANS LE SECTEUR DE L’IMMOBILIER… UN PENSEZ-Y-BIEN Les risques relatifs au secteur immobilier deviennent de plus en plus complexes, mettant davantage l’accent sur la responsabilité environnementale, la responsabilité civile des administrateurs et des dirigeants et sur le respect des nouveaux règlements. Une couverture globale et intégrée d’assurance contre l’atteinte à l’environnement est un élément fondamental d’un programme de gestion des risques. Toutefois, les polices d’assurance traditionnelles comprennent des restrictions et des exclusions qui limitent la couverture pour diverses responsabilités environnementales ou incidences sur le milieu naturel, exposant ainsi les entreprises à des pertes financières significatives et à des préjudices quant à leur réputation. Votre responsabilité personnelle pourrait être engagée.

Jean-François Bilodeau Chargé de comptes développement des affaires Spécialiste invité

Ces deux courtiers en assurance de dommages chez Aon Risk Solutions / Conseillers en gestion des risques cumulent plus de 20 ans d’expérience en assurance.

Ils font partie d’une grande équipe spécialisée en courtage d’assurance environnementale et en défense des droits en cas de sinistre au Canada, offrant ainsi une vaste gamme de services diversifiés dans ce domaine.

SOLUTIONS PERSONNALISÉES Les entreprises du secteur immobilier sont exposées à des risques environnementaux dans leurs activités, leurs chantiers, leurs lieux d’entreposage et leurs pratiques d’élimination des déchets, ce qui pourrait compromettre leur réputation et leur santé financière. De nombreux contrats d’assurance ne contiennent pas de libellé propre à l’environnement, et la couverture applicable aux polluants et aux contaminants peut être limitée, voire exclue.

Des améliorations importantes de la garantie doivent être apportées afin de mieux protéger les entreprises contre ce genre de sinistre.

ASSURANCE DE LA RESPONSABILITÉ CIVILE DES ADMINISTRATEURS ET DES DIRIGEANTS La police d’assurance de la responsabilité des administrateurs et des dirigeants (A et D) typique ne couvre pas les frais de décontamination. Bien que les formulaires de ce contrat diffèrent d’un assureur à l’autre, les récentes améliorations qui ont été apportées atténuent les obstacles à la couverture ; une police A et D primaire n’assure pas une protection complète de la responsabilité découlant de la pollution sans modification supplémentaire à la police.

Élargissement de la couverture A et D primaire : • assouplissement de l’exclusion de la pollution ; • élimination de l’exclusion de la pollution dans son intégralité sur de nombreux formulaires ; • élimination de l’exclusion pour les coûts de se conformer à une ordonnance du gouvernement ; • assouplissement de l’exclusion des dom­ mages matériels en le rendant non absolu ; • élimination ou atténuation de la violation délibérée de l’exclusion légale.

GETTY IMAGES PAR SIMPLYCREATIVEPHOTOGRAPHY

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2017

23

ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DE L'ACCÉC À MONTRÉAL L’Association canadienne des consultants en économie de la construction (ACCÉC) a tenu dernièrement son assemblée générale annuelle à Montréal.

Présidée au cours du dernier terme par Louis yves LeBEAU, (président de la firme Macogep), l’ACCÉC représente les entreprises membres offrant des services en économie de la construction. Sa mission est de promouvoir l’industrie de l’économie de la construction au Canada.

Dans l’ordre habituel, première rangée, Anil Ramjee, Louis yves LeBEAU, Joe Pendlebury, Susan Neil et Bruce van Ryn-Bocking. Dernière rangée : Alan Hand, Donny Afonso, Dale Panday et Arif Ghaffur.

24

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2017

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

MOT DE L’IDU

L’IDU POURSUIT SA MODERNISATION ET CÉLÈBRE SES 30 ANS André Boisclair

A

u cours des derniers mois, l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) a une fois de plus démontré la pertinence, pour l’industrie, de pouvoir compter sur une voix forte et articulée. De la ques­tion de la taxe aux fins de parcs à celle du financement du Réseau électrique métropolitain (REM) en passant par l’abolition des référendums en matière d’urbanisme jusqu’à la création, à Québec, d’un groupe de travail sur l’environnement économique des entreprises, l’IDU s’est engagé et, dans bien des cas, s’est vu confirmer l’à-propos de ses demandes.

L’Institut, c’est toutefois bien plus. Nous formons un remarquable carrefour où les gens de l’industrie se rencontrent, échangent sur le marché ainsi que sur ses perspectives et soutiennent les membres de la relève. Nous constituons LE réseau par lequel les leaders de l’industrie des régions métro­politaines de Montréal et de Québec interagissent, qu’ils soient propriétaires, promoteurs, fournisseurs de services ou professionnels de l’industrie.

Nous travaillons ainsi à vous faciliter la vie en vous offrant un réseau performant en plus, nous l’espérons, de vous stimuler par la qualité des débats et des idées auxquels nous vous exposons.

La permanence de l’IDU, brillamment soutenue par les nombreux bénévoles membres des différents comités et conseils, rend le tout possible.

Qu’il me soit permis, un an après ma nomination à titre de PDG, de profiter de cette tribune pour le dire haut et fort, pour remercier toutes ces per-sonnes et pour souligner la qualité de leur travail.

26

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2017

D’ailleurs, inspirés par leurs propositions et vos commentaires, nous sommes heureux de vous annoncer que l’IDU poursuit sa modernisation.

Lors de la dernière réunion de notre conseil d’administration, nous avons convenu de revoir notre image de marque afin qu’elle reflète mieux les hauts standards de l’industrie. Notre site Internet est maintenant transactionnel et, d’ici la fin de l’année, il sera complètement mis à la page.

Cet automne, à l’occasion des célébrations de notre 30e anniversaire, nous lancerons cette nouvelle image et vous annoncerons comment, dans les prochaines années, nous souhaiterons contribuer encore plus efficacement à l’accélé­ration du développement des deux grandes régions métropolitaines de Montréal et de Québec. Voilà donc en substance de quelle manière nous poursuivons notre modernisation.

Vous l’avez donc compris : dans les prochains mois, nous aurons la tête à l’ouvrage, mais aussi le cœur à la fête ! Nous espérons qu’il en sera de même pour vous et que, plus que jamais, vous serez à nos côtés.

André Boisclair, Adm.A Président-directeur général – IDU aboisclair@iduquebec.com

TRANSACTION DE MAÎTRE

TRANSACTION DE MAÎTRE

TRANSACTION COMPLEXE POUR UN JOYAU DU PATRIMOINE IMMOBILIER MONTRÉALAIS PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

Tous les amateurs d’architecture connaissent le Westmount Square, cet ensemble immobilier dont les plans ont été signés par le célèbre architecte Mies van der Rohe. Benoit Poulin, de la firme de courtage CBRE, revient sur l’une des transactions marquantes des dernières années concernant ces tours iconiques.

E

>

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

BENOIT POULIN, CBRE

n 2014, Benoit Poulin et son équipe de CBRE ont réussi à conclure une remarquable transaction : la vente en bloc par ELAD Canada – filiale de la multinationale immobilière israélienne Tshuva Group – de 84 unités du Westmount Square pour environ 40 M$ à un groupe d’investisseurs privés. « Cette opération se démarquait par sa grande complexité, aussi bien du point de vue légal que sous l’angle de la négociation elle-même », se souvient le premier vice-président chez CBRE, qui dirige l’Équipe nationale d’investissement multirésidentiel.

UNE VENTE EN BLOC Depuis son inauguration en 1967, le Westmount Square était passé entre les mains de plusieurs propriétaires. Au début des années 2000, il faisait partie du portefeuille de la SITQ, la filiale immobilière de la Caisse de dépôt et placement du Québec à l’époque. C’est à ce moment-là que la multinationale ELAD a acquis les prestigieuses tours multirésidentielles. En 2013, sur 200 apparte­ments, elle possédait encore un bloc de 84 loge­ ments convertis en copropriété indivise dont elle souhaitait se départir. « J’avais déjà travaillé avec

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2017

27

TRANSACTION DE MAÎTRE

>

WIKIMÉDIA COMMONS PAR JEAN GAGNON

WESTMOUNT SQUARE

eux dans le cadre d’une autre transaction. ELAD m’a donc pressenti pour me confier ce mandat », raconte Benoit Poulin.

La multinationale n’en était pas à ses premières armes au Québec, puisqu’elle y avait acquis de nombreux immeubles lorsque le marché immobilier était au ralenti, au tournant du millénaire. Il faut se rappeler qu’à l’époque, une crise plombait lourdement l’écono­ mie québécoise et canadienne, entraînant à sa suite 28

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2017

la valeur de l’immobilier. « ELAD est un acheteur d’opportunité, mentionne M. Poulin. Ils prennent le pouls du marché, font des acquisitions lorsqu’il est bas et revendent au meilleur moment. Lorsqu’ils sont arrivés au Canada, ils achetaient des produits immobiliers dont le taux global d’actualisation était de 9 %, mais ils savaient que cela allait remonter.

Ils ont une vision à long terme. » De fait, lorsque ce fut le cas en 2010-2011, ELAD a commencé à se départir de plusieurs actifs.

C’est ce groupe qui a également vendu, en 2012, le Village olympique à un fonds de placement immobilier d’immeubles résidentiels, CAP Reit, pour 176 M$.

L’année suivante, ELAD lançait toutefois le vaste projet de copropriétés Le Nordelec, dans Griffintown, et celui de Cité nature, près du Village olympique.

DES NÉGOCIATIONS SERRÉES Plusieurs facteurs ont concouru à rendre cette transac­ tion ardue, relate M. Poulin. Tout d’abord, sa grande complexité d’un point de vue légal. « Pour vendre quelque chose, il faut avant tout le comprendre et le connaître à fond. Il a donc fallu se plonger dans tous les documents juridiques et les étudier, aussi bien la convention de copropriété, le budget, les comptes rendus des rencontres, le rapport du syndic, l’offre d’achat, etc. » Un groupe d’investisseurs privés, Ghislain Leclerc et son fils Olivier, souhaitait vivement mettre la main sur le bloc de 87 unités. La ronde des négociations a alors commencé. « Nous avons réalisé plusieurs études de marché avant de proposer un prix au vendeur, que celui-ci a refusé. ELAD a effectué des études de son côté, nous avons discuté des prix, puis nous sommes tombés d’accord sur un montant », mentionne Benoit Poulin.

ESPACES À LOUER Porte d'entrée secteur Lebourgneuf Québec

> > > >

Espaces bureaux et commerce de détail disponibles

Emplacement stratégique Vaste stationnement Douches et vestiaires Nombreux services à proximité

Philippe LeBel | 418 781.6300 plebel@groupedallaire.ca

Propriété de

groupedallaire.ca

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2017

29

DISPONIBLE

EN VERSION

BRANCHÉE NUMÉRIQUE OU EN VERSION

ZEN DÉBRANCHÉE SANS PUBLICITÉ QUI CLIGNOTE, SANS LIEN POUR VOUS DIRIGER AILLEURS, SANS POP-UP !

jbcmedia.ca

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

Néanmoins, le syndic de la coopérative avait prévu que de coûteux travaux seraient nécessaires à court terme, notamment pour refaire la climatisation et apporter plusieurs améliorations à l’immeuble. Des sommes importantes que l’acheteur ne souhaitait pas avoir à assumer. « Là encore, la négociation a été serrée, mais finalement le vendeur a accepté de défrayer ces coûts », mentionne M. Poulin.

UNE TRANSACTION SATISFAISANTE POUR TOUS Au bout du compte, il a fallu neuf mois pour passer de l’étape de la lettre d’intention à celle de l’offre d’achat.

ELAD s’est avéré être un vendeur très intransigeant, avec lequel les négociations ont été ardues. « Cela dit, puis­que nous avions déjà collaboré dans le cadre d’un autre mandat, nous nous connaissions et avions développé un lien de confiance, ce qui a été très utile pour cette transaction », indique M. Poulin qui ajoute également qu’au terme du processus, tous se sont dits très satis­faits,

aussi bien le vendeur que l’acheteur. Immédiatement après son acquisition, Olivier Leclerc mentionnait d’ailleurs avoir déjà revendu une cinquantaine d’unités, avec profit.

Ghislain Leclerc et son fils Olivier, exploitaient à l’époque une compagnie spécialisée dans la conversion d’immeubles en copropriété. On leur doit par exemple les conversions de l’immeuble à appartements Gleneagles sur Côte-desNeiges et de l’immeuble Hampstead Court sur Queen-Mary, à Montréal. C’est aussi Olivier Leclerc qui, en 2015, mettra la main sur le couvent sis au 1420, boulevard Mont-Royal (connu comme l’ancienne maison-mère des Sœurs des Saints-Noms-de-Jésus-et-de-Marie et acquise par l’Université de Montréal en 2003) avec l’intention de le convertir en condominiums. Le projet de M. Leclerc n’a pu finalement voir le jour, puisqu’après une longue bataille avec des groupes de pression souhaitant préserver le bâtiment historique, la liquidation du promoteur immobilier forçait celui-ci à remettre l’édifice en vente en juin 2017.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2017

31

GÉNÉRATION MONTANTE

OLIVIER BOULVA

Directeur développement corporatif, Kevric

ANTHONY ARQUIN Avocat associé, Davies Ward Phillips & Vineberg

BRIGITTE DUPUIS

Directrice du développement des affaires, Bâtiment (Opsis) et Industriel (Tekno) membres du groupe Helios

MYRIAM BÉLANGER

Associée de développement Canderel

GABRIEL DUTIL

Vice-président Développement Guimond Construction

NICOLAS DÉSOURDY Vice-président Location Carbonleo

L’ENGOUEMENT POUR LES MAGASINS ÉPHÉMÈRES PROPOS RECUEILLIS PAR YASMINA EL JAMAÏ

Depuis le début des années 2000, le magasin éphémère (pop-up store), né aux États-Unis sous l’impulsion de grands distributeurs américains, continue d’être une approche marketing plus généralisée. L’accès à des produits éphémères dans un endroit fugace crée un sentiment d’urgence excitant chez les consommateurs, et les marques rivalisent donc d’ingéniosité pour les attirer dans des points de vente temporaires. Nos chroniqueurs se sont penchés sur cette tendance qui voue un culte à l’éphémère.

Brigitte Dupuis estime que « les entreprises de commerce de détail, telles que Tommy Hilfiger, sont celles qui recourent le plus au commerce éphémère, à cause de l’effet de nouveauté pour les visiteurs. Avec ses commerces éphémères extravagants, Tommy Hilfiger est passée maître dans l’art d’attirer l’attention à Paris, Londres, Madrid, Amsterdam, Milan et Tokyo pour lancer un nouveau produit ou pour vendre une édition limitée. La compagnie a fait partie des initiateurs de la tendance dans les années 2000 avec la construction de son "chalet de plage itinérante" de 800 pi2 complètement rétractable et muni d’une clôture blanche, d’une pelouse, de chaises longues et de parasols. Ce thème a été repris en avril dernier avec la création d’une île Pop-Up de 3 229 pi2 arborant une plage en sable avec, en plus de chaises longues, 32

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2017

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

des palmiers et des huttes de paille. Nos centres commerciaux devront s’adapter à cette tendance en intégrant la location d’espaces pour de courtes périodes », conseille-t-elle.

Gabriel Dutil fait remarquer que « Toronto exploite considérable­ ment le commerce éphémère dans le domaine de la mode, à tel point qu’elle est l’une des premières villes canadiennes à être touchée par cette vague. Pourquoi ? L’ouverture d’un emplacement pop-up durant une journée, une semaine ou un mois peut être effectuée par de grandes ou de petites marques pour attirer des publics cibles différents avec plus de créativité. Par exemple, en juin, à proximité du festival du film Oakville, une nouvelle boutique a cherché à vendre des vêtements et des accessoires rétro à un jeune public. » Selon lui, même si l’économie montre des signes de reprise, le commerce de détail connaît des taux d’inoccupation élevés, et les pop-ups permettent de produire des recettes pour les propriétaires, tout en revitalisant les communautés environnantes. « Les propriétaires immobiliers manifestent aujourd’hui plus de flexibilité et d’enthousiasme à l’égard des boutiques éphémères après avoir compris leur valeur ajoutée (augmentation de l’achalandage, attention médiatique accrue et gratuite, revenus

supplémentaires, etc.) », constate Myriam Bélanger.

Elle évoque l’exemple de la boutique montréalaise de vêtements et d’articles de fourrure recyclée, Harricana, qui présente depuis 2015 ses produits se substituant, de novembre à février, aux délicieux cornets du Glacier Bilboquet dans ses boutiques à Outremont, Westmount et au Quartier DIX30. Harricana tire son épingle du jeu en réalisant plus de ventes chez Bilboquet que dans son magasin fixe dans le Vieux-Montréal. Une bonne affaire aussi pour Bilboquet, puisque Harricana assume les coûts de loyer et recrute certains des employés du glacier durant l’hiver, période où celui-ci est fermé. Myriam Bélanger fait également remarquer qu’il existe plusieurs autres types de boutiques éphémères : boutique dans une boutique (par exemple, Harricana dans la boutique Ogilvy en 2014), espace galerie ou événementiel, espace tempo­ raire dans un centre commercial ou espace détail sur la rue.

Olivier Boulva a même déniché « le tout premier centre commer­c ial temporaire au monde : le Boxpark de Shoreditch (est de Londres) ouvert depuis 2011. Son fondateur, Roger Wade, innove autant sur le plan de la fonction que de la forme du centre commercial. Le Boxpark est une destination commerciale et touristique constituée d’une soixantaine d’anciens conteneurs maritimes remis en état pour accueillir les grands noms de la mode, de plus petits commerces indépendants, ainsi que des comptoirs de cuisine de rue et des bars animés du matin au soir. La méthode est avantageuse : coûts de construction réduits, rapidité d’exécution impressionnante et propriétés favorables à l’environnement ! » Anthony Arquin a découvert un autre type de commerce éphé­m ère : « À l’heure où les centres commerciaux deviennent des destinations communautaires et événe­ mentielles, FPI Cominar mise, entre autres, sur les maga­sins et événements éphémères, ainsi que sur les projets d’incubateurs d’entreprises afin de surprendre ses

clients et de soutenir la relève créatrice locale. Dans son Dixie Outlet Mall de Mississauga en Ontario, Cominar a ouvert, en avril dernier, le Dixie Living Room, espace communautaire multiusage destiné à des magasins éphémères. Le même mois, le Cabinet éphé­ mère a vu le jour au centre commercial Rockland pour mettre en vedette les collections d’une vingtaine de créateurs de mode québécois, dans un décor multisensoriel évoluant au fil des saisons. Cominar a également tenu cet été à Rockland une exposition présentant la mannequin Coco Rocha, ainsi qu’un défilé de mode dirigé par celleci. Cominar réinvente également l’espace traditionnel en proposant au Carrefour Charlesbourg L’Espace collectif et la boutique L’Éphémère. Le concept Womance fera l’objet d’une tournée exclusive au sein des propriétés de Cominar au cours des prochains mois afin d’offrir une vitrine à une nouvelle génération de créateurs locaux de vêtements et d’accessoires de mode. Ces initiatives illustrent le rôle-clé des commerces éphémères pour séduire une nouvelle clientèle et transformer les centres commerciaux en lieux de vie et de divertissement ». « J’ai eu l’occasion de visiter Bespoke Westfield, qui combine des espaces de travail collaboratif, une salle d’évé­nements et des salles de conférences transformées en pop-up shop », relate Nicolas Désourdy. Le concept est brillant, l’espace vacant ayant été réinventé pour laisser place à un lieu vibrant et créatif. Les entreprises en démarrage qui ont accès aux espaces collaboratifs sont tenues de travailler dans les domaines du commerce de détail ou des technologies. Bespoke Westfield leur permet d’échanger avec des collègues, d’améliorer leur produit, puis de le tester en temps réel dans les lieux réservés aux boutiques éphémères. En 2015, 100 000 visiteurs ont découvert ce concept innovateur, et 75 compagnies ont utilisé l’espace collaboratif, un succès qui contribue à faire avancer notre industrie et l’esprit entrepreneurial », conclut-il.

De Rico Laflamme Cassidy Perreault T 418-780-2330 1 877-780-2330 F 418-781-0728 Édifice Delta II, 2875, boulevard Laurier, bureau 650 Québec (Québec) G1V 2M2

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2017

33

QUÉBEC

L’EXPROPRIATION : UN PROCESSUS PARTICULIER L’expropriation constitue une entrave majeure au droit de propriété par sa faculté de contraindre un propriétaire à céder, contre son gré, une partie ou la totalité de son immeuble. Seuls l’État, un organisme public ou privé, spécifiquement autorisé par l’État, peut se prévaloir de ce pouvoir particulier. Nous pouvons facilement imaginer la réaction d’un propriétaire à l’annonce du processus de cession forcée de son bien.

Alain Roy, É.A. Expert invité

Le sujet est d’actualité puisque plus d’une centaine de propriétés, dont un certain nombre pourrait comprendre plus d’un locataire, seront expropriées pour faire place au Réseau électrique métropolitain (REM) projeté à Montréal ; en outre, une future implantation d’un transport collectif lourd pourrait aussi engendrer des acquisitions à Québec.

UN PROCESSUS ENCADRÉ PAR LA LOI Si un propriétaire peut difficilement se sous­ traire à ce processus forcé de vente ou de dépos­session en raison de son caractère légal, il existe heureusement plusieurs remparts législatifs pour protéger le droit de propriété ; ils prévoient en outre le versement d’une juste indemnité à son détenteur.

Titulaire de cette chronique depuis plusieurs années, Alain Roy est diplômé de la Faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval et membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Il a rejoint les rangs du Groupe Altus en 2000 et a été nommé directeur général du bureau de Québec en 2011.

34

Source : Caisse de dépôt et placement du Québec

La Loi sur l’expropriation a justement été créée en 1973 pour encadrer le processus d’acquisition

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2017

de tous les organismes agissant en territoire québécois. Et plus spécifiquement aujourd’hui, à l’article 58, le législateur établit le principe de base général selon lequel c’est une indemnité qui doit être versée au propriétaire forcé de se départir de son bien au bénéfice du bien commun.

Art. 58 « L’indemnité est fixée d’après la valeur du bien exproprié et du préjudice directement causé par l’expropriation. » Si cet article de loi semble simple d’application, notre expérience dans le domaine et notre lecture de la jurisprudence permettent de constater que la Loi a laissé place à un large corridor d’interprétation. De quelle valeur s’agitil lorsqu’on parle de « valeur du bien exproprié » ?

Quels « préjudices » peuvent faire l’objet d’une réclamation ?

L’INDEMNITÉ : COMMENT LA DÉTERMINER ?

En matière d’expropriation, l’objectif est de déterminer l’indemnité qui compensera la totalité du préjudice résultant de l’expropriation. La doctrine et la jurisprudence établissent que c’est la valeur au propriétaire qui doit alors être recherchée. Dans certains cas, il peut s’agir de la valeur marchande, mais cela peut être davantage lorsque le bien visé par l’expropriation a, pour son propriétaire, une valeur qu’elle n’aurait pas pour aucun autre qui en ferait le même usage.

le bien présente, pour le propriétaire ou pour l’occupant, une valeur dont ne tiendra pas compte le commun des acheteurs.

Dans l’établissement de l’indemnité, le propriétaire exproprié est donc en droit de recevoir la somme globale couvrant l’intégralité du préjudice subi. Cette somme est généralement obtenue en additionnant la valeur du bien ou du droit concerné (immeuble, terrain, servitude, etc.) et une somme équivalente aux différents dommages causés directement par l’expropriation. Et du fait qu’il s’agit d’un préjudice ciblé, c’est celui qui en subit les conséquences qui doit en faire la démonstration et le quantifier.

Pour octroyer une valeur de convenance, il faut que les caractéristiques du bien ou les comportements du propriétaire se démarquent des standards usuels du marché immobilier ; le bien possède alors un caractère matériel créé entre autres par :

Il s’agit donc d’une valeur personnelle, que ce soit au point de vue matériel ou de l’agrément, attribuée à l’immeuble par son propriétaire. Elle se rattache à des composantes de l’immeuble avantageuses pour ce dernier ; elle existe dès que, dans son ensemble ou dans l’une de ses parties,

• des aménagements particuliers et additionnels ; • une combinaison des lieux unique et correspondant au mode de vie des occupants ; • des commodités au service exclusif de l’exproprié.

Les effets de ces caractéristiques sont ressentis dans : • l’agrément particulier que fournissent les éléments de nature matérielle ; • l’intérêt particulier d’entretenir, d’améliorer et de profiter d’éléments de nature matérielle ; • le plaisir et la satisfaction particulière de vivre dans un environnement de son choix.

Source : Caisse de dépôt et placement du Québec

Le développement jurisprudentiel a rajouté deux concepts à prendre en considération au moment de déterminer l’indemnité, soit la valeur de convenance et la valeur économique spéciale. La valeur de convenance à l’exproprié est une valeur additionnelle à la valeur marchande, dans la mesure où elle correspond à un avantage propre au propriétaire-utilisateur et attribuable à son caractère.

Il ne faut pas confondre cette valeur de convenance avec la valeur créée par un avantage pour la propriété tel qu’une vue imprenable sur un cours d’eau, une localisation avantageuse loin du bruit ou d’autres éléments pris en compte dans l’établissement de la valeur du bien en suivant le processus d’évaluation par comparaison.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2017

35

QUÉBEC

Par exemple, un exproprié qui occupe deux propriétés limitrophes comme s’il s’agissait d’une seule pourrait voir disparaître de nombreux avantages intangibles s’il était impossible de le replacer dans la même situation après l’expropriation.

On devrait parler de valeur économique spéciale à l’expro­prié seulement lorsque la propriété, dans son ensemble ou pour l’une de ces composantes, possède un ou plusieurs éléments à caractère matériel, comme dans le cas de la valeur de convenance, qui a pour effet d’appor­ter un avantage additionnel à caractère écono­mique à l’exclusivité de l’exproprié.

Un exemple simple est celui d’un propriétaire qui possède une résidence sur un emplacement partagé avec un bâtiment dans lequel il exploite un commerce de détail avec la collaboration de membres de la famille. Dans ces genres de commerces, il arrive trop souvent que, pour maximiser les revenus, une présence continue soit nécessaire et, pour réduire les dépenses, que les membres de la famille participent activement aux activités de l’entreprise. Devant l’impossibilité de reproduire une telle situation, un exproprié pourrait se voir amputé d’une valeur économique spéciale.

LE BON MOMENT ET LE BON USAGE Sur un marché immobilier traditionnel, c’est le propriétaire qui décide de se départir de son bien et qui détermine à quel moment il l’offrira aux acheteurs potentiels. Dans un contexte d’expropriation, c’est tout le contraire : l’expropriant décide unilatéralement de s’approprier des biens nécessaires à la réalisation d’un projet public et, de surcroît, du moment où le bien sera versé dans le patrimoine de l’expropriant. À cet égard, le courant jurisprudentiel veut que dans la majorité des cas, la date de prise de possession légale, soit celle où l’expropriant devient propriétaire du bien exproprié par l’inscription d’un avis de transfert de propriété sur le registre foncier, se révèle être la date pertinente d’évaluation.

cas en espèce l’exige. En effet, il doit tenir compte de variantes que la jurisprudence a ajoutées pour statuer sur cet usage optimal, dont les attributs du propriétaire et les faits pertinents antérieurs à l’expropriation, générés par l’expropriant, qui pourraient avoir un effet négatif sur la valeur du bien.

En résumé, l’indemnité à verser au propriétaire est celle qui compense la valeur du bien exproprié et le préjudice résultant de l’expropriation, ce qui comprend : • l’indemnité immobilière : la valeur marchande : terrain, améliorations au sol, bâtiments et dépendances ; • l’indemnité accessoire :

Dans le domaine de l’immobilier, tous les contributeurs de cette activité savent que la notion de valeur repose sur le principe fondamental de l’utilité du bien. Que ce soit le détenteur du droit immobilier ou son acquéreur potentiel, les deux sont constamment à la recherche de l’usage le meilleur et le plus profitable, celui qui leur est le plus favorable, c’est-à-dire celui qui leur permet d’en retirer le plus d’avantages possible.

Toutefois, il faut être conscient que dans un contexte d’expropriation, l’expert doit s’adapter au moment de déterminer l’usage le meilleur et le plus profitable, si le 36

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2017

le préjudice engendré directement par l’expropriation, dont les pertes de convenance et économique spéciale.

Ces éléments doivent être déterminés : à la date retenue pour fixer l’indemnité ; selon l’usage le meilleur et le plus profitable établi en fonction de toutes les particularités liées au contexte d’expropriation.

L’évaluateur agréé est appelé à jouer un rôle extrêmement important dans le processus de détermination d’une juste indemnité pour le propriétaire, d’autant plus que les dossiers litigieux pourraient ultimement faire l’objet d’une audition devant le Tribunal administratif du Québec. À ce dernier niveau, l’évaluateur a la responsabilité d’éclairer les membres du Tribunal ; de là toute l’importance pour lui de soumettre une opinion objective et crédible.

Pour en apprendre davantage sur les différents concepts entourant cet aspect de l’immobilier, nous vous suggé­ rons de consulter ce nouvel ouvrage qui sera offert sous peu : L’expropriation, la réserve pour fins publiques et l’expropriation déguisée : procédures et principes d’indemnisation www.cch.ca/produit.aspx?webid=5086&tid=37.

ADOBESTOCK PAR BIKER3

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2017

37

COMMERCE DE DÉTAIL

S'ADAPTER POUR SURVIVRE

Léopold Turgeon

Nous entendons parfois des personnes annonçant la mort imminente du commerce de détail. Une mort anticipée qui refait inévitablement surface chaque fois que les médias évoquent la fermeture d’un commerce. Nous en avons récemment été les témoins privilégiés. Désolé de vous détromper, mais le commerce de détail ne se meurt pas, il est seulement en transformation. Réflexion sur un secteur en pleine mutation.

Expert invité

Président-directeur général du Conseil québécois du commerce de détail (CQCD), Léopold Turgeon est un conférencier aguerri et le spécialiste reconnu du secteur du commerce de détail au Québec.

Sa motivation : aider les détaillants du Québec à trouver de nouvelles façons de se démarquer dans un secteur-clé de l’économie qui évolue à toute vitesse.

Constamment en « mode solution », Léopold Turgeon est un commentateur fréquemment invité dans les médias afin de défendre les dossiers qui comptent pour les détaillants.

38

Les dernières statistiques sont formelles : le consommateur québécois est assurément au rendez-vous, et nous en avons pour preuve la hausse de 5,4 % des ventes au cours des quatre premiers mois de 2017 par rapport à la même période l’an dernier. Essentiellement, différents facteurs concourent à cet état de choses : tout d’abord, la valeur du dollar canadien en regard de la devise américaine. Les Québécois choisissent de voyager davantage au Québec, et le taux de change favorise la venue des Américains chez nous. Ajoutons que le prix de l’essence contribue également, selon ses fluctuations, à laisser plus d’argent dans les poches du consommateur. Tous ces facteurs favorisent le commerce de détail. Ne perdons pas de vue, aussi, que le consommateur aime encore toucher les produits qu’il achète, les voir, les sentir et discuter avec un vendeur.

Si les performances de ventes sont meilleures, nous sommes donc loin du prétendu respirateur artificiel trop facilement brandi par les médias, de cette mort que l’on annonce trop facilement.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2017

Pourquoi alors y a-t-il une telle disparité entre la réalité et les perceptions ? La réponse est double : le commerce de détail se porte bien, mais son environnement d’affaires demeure tout de même très fragile. Au deuxième chef, ce secteur est en pleine transformation, ce qui peut altérer notre perception de la réalité.

PARLONS DE DARWIN Le commerce de détail se transforme. Nous en sommes tous témoins. Mais prenons un instant pour observer ce qui se passe. D’un côté, des détaillants ferment leurs portes tandis que d’autres ouvrent de nouveaux points de vente ou encore lorgnent de nouveaux marchés pour favoriser leur expansion. Il ne s’agit pas d’un simple jeu de l’un qui ferme et de l’autre qui ouvre. C’est beaucoup plus nuancé.

La situation actuelle ressemble à s’y méprendre à ce qu’avait soutenu Charles Darwin relative­ ment à l’évolution des espèces animales : seuls les sujets les plus aptes à s’adapter pourront survivre. Et ceux qui parviennent à subsister vont

présenter des caractéristiques favorables qui feront progresser toute l’espèce. Nous pourrions dire exactement la même chose du secteur du commerce de détail. Devant ce nouveau consommateur branché, infidèle et fort bien informé, le détaillant qui ne saura s’adapter éprouvera de la difficulté à survivre. Nous assistons donc à une trans­ formation en profondeur du commerce de détail, car c’est maintenant le consommateur qui dicte les règles, qui possède un pouvoir résolument déterminant.

Il n’y a donc pas de surprise à ce que certains commerces ferment leur porte. Ils n’auront pas su lire à temps les changements et s’adapter en conséquence. Voilà une leçon à retenir. Que vous soyez un détaillant, un fournisseur de service ou encore un promo­ teur immobilier, le défi reste essentielle­ment le même : cibler et connaître votre client, en comprendre l’essence et savoir déterminer où il en est rendu dans ses expériences d’acheteur.

Il est tout à fait possible que votre client soit une boutique qui loue un local dans votre centre commercial et dont, sans qu’il y paraisse trop, 40 % du chiffre d’affaires se réalise maintenant en ligne. Ce client ne serait-il pas rendu à un point de bascule qui le conduira à quitter son local pour un espace de type « entrepôt » ? Il ne faut pas voir le commerce comme un simple locataire, mais comme un partenaire à part entière qui contribue lui aussi à faire déplacer les gens vers le centre commercial.

Donc, contrairement à une certaine per­ ception, le commerce de détail n’est pas en voie de mourir. Il vit une mutation. Une transformation qui, certes, provoquera des fermetures dans son sillage, mais qui, ce faisant, redéfinira de nouveaux modèles, de nouvelles façons de faire. La question reste maintenant à savoir de quel côté vous vous situerez.

Occasions de location stratégique IMMEUBLES DE BUREAUX ET INDUSTRIELS – QUÉBEC

Place Innovation

400, rue Marie-Curie

3600, rue F.-X.-Tessier

22401, chemin Dumberry

10555, boulevard Henri-Bourassa

1340-1384, boulevard Dagenais Ouest

3400, rue Raymond-Lasnier

1450-1490, boulevard Dagenais Ouest

4015-4045, rue Garand

Lina Frascione placeinnovation@morguard.com 514 334-4545 GETTY IMAGES PAR IGPHOTOGRAPHY

26_Morguard_MIC.indd 1

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE17-02-03 2017 39 15:43

DISPONIBILITÉ DISPONIBILITÉDES DESESPACES ESPACES

MISE À JOUR SUR LA DISPONIBILITÉ MONTRÉAL ET QUÉBEC Marché de bureaux Québec métropolitain Le taux de disponibilité sur le marché locatif de bureaux de Québec a peu bougé au cours des dernières semaines à l’exception des secteurs Nord et Ouest, lesquels ont accaparé toute l’activité de nouvelle construction.

SECTEURS NORD ET OUEST

CENTRE-VILLE

SECTEURS NORD ET OUEST DISPONIBILITÉ

SAINTE-FOY

%

pi

14,8

632 117

2

RIVE-SUD

CENTRE-VILLE DISPONIBILITÉ %

pi2

8,3

645 340

SAINTE-FOY DISPONIBILITÉ %

pi2

8,8

441 711

Marché de bureaux Grand Montréal La superficie totale disponible au centre-ville et dans le secteur en périphérie (Midtown) a grimpé de 73,000 pieds carrés entre juin et juillet 2017. Ces deux secteurs représentent plus de 70% de toute la superficie à louer pour Montréal.

RIVE-SUD DISPONIBILITÉ %

pi2

5,4

109 180

LAVAL DISPONIBILITÉ %

pi2

16,8

711 215

OUEST-DE-L'ÎLE DISPONIBILITÉ %

pi2

21,1

2 021 721

PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE DISPONIBILITÉ %

pi2

17,0

4 033 875

CENTRE-VILLE

EST-DE-L’ÎLE LAVAL

DISPONIBILITÉ

PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE

CENTRE-VILLE

pi2

12,2

6 415 782

EST-DE-L'ÎLE RIVE-SUD

OUEST-DE-L’ÎLE

%

DISPONIBILITÉ %

pi2

16,1

398 510

RIVE-SUD DISPONIBILITÉ

40 40

IMMOBILIERCOMMERCIAL COMMERCIAL: :: :AOÛT AOÛT – SEPTEMBRE 2017 IMMOBILIER – SEPTEMBRE 2017

%

pi2

14,8

708 414

Présentée par

Source : Altus InSite - juillet 2017 Marché industriel - Grand Montréal*

La disponibilité totale sur le marché industriel du Grand Montréal a enregistré une baisse de 89 000 pieds carrés par rapport à la superficie disponible en juin. Le secteur de l’Ouest-de-l’Île affiche la plus importante baisse de superficie disponible (108 000 pi2).

Les variations des autres secteurs de marché sont modestes et le taux de disponibilité global est resté stable, à 6,1%.

EST-DE-L’ÎLE LAVAL

MONTRÉAL SECTEUR NORD

RIVE-SUD

SAINT-LAURENT

OUEST-DE-L’ÎLE LACHINE

MONTRÉAL SECTEUR SUD

* Les données pour les marchés industriels de Lanaudière, les Laurentides et Vaudreuil Dorion sont disponibles en ligne sur www.altusinsite.com. Les données pour le marché industriel de Québec sont disponibles sur demande.

LAVAL DISPONIBILITÉ

EST-DE-L'ÎLE

DÉFINITIONS :

DISPONIBILITÉ

TAUX DE DISPONIBILITÉ (%)

%

pi2

%

pi2

8,0

1 542 349

5,2

4 178 276

OUEST-DE-L'ÎLE

MONTRÉAL SECTEUR NORD

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

SUPERFICIE TOTALE DISPONIBLE (PI2)

%

pi2

%

pi2

6,5

3 004 452

5,0

2 631 621

SAINT-LAURENT

MONTRÉAL SECTEUR SUD

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi2

%

pi2

6,0

4 107 649

2,4

750 846

LACHINE

Pourcentage de la superficie totale disponible à la location pour l'ensemble du marché, incluant les espaces à louer et à sous-louer.

Superficie totale disponible, pour occupation immédiate ou future.

L’inscription de vos locaux disponibles sur www.altusinsite.com est SANS FRAIS. Simplement communiquer avec Groupe Altus ou leur faire parvenir l’information à data@altusinsite.com

RIVE-SUD

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi2

%

pi2

8,3

2 058 228

8,4

1 597 169

Ces données sont protégées par droit d’auteur et ne peuvent être reproduites sans l’autorisation écrite du Groupe Altus ltée.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2017

41

ANALYSE DE MARCHÉ

LES DONNÉES OUVERTES : DES OUTILS DE DÉVELOPPEMENT ET DE PLANIFICATION POUR LES VILLES Benoit Beauchemin Expert invité

La révolution numérique amorcée il y a plus de 20 ans s’insère désormais dans presque tous les aspects de nos vies, et ce, de multiples façons. Il est parfois difficile de s’en rendre compte.

Une de ses manifestations concerne notamment ce que nous appelons les données ouvertes (open data), c’est-à-dire l’accès à des données numériques dont l’utilisation est laissée libre aux usagers. Elles peuvent être d’origine publique ou privée, produites notamment par une collec­ tivité, un service public ou une entreprise. Elles sont diffusées de manière structurée, garan­tis­sant un libre accès et leur réutilisation par tous, sans restriction technique, juridique ou financière.

L’ouverture des données est à la fois un mouve­ ment, une philosophie d’accès à l’information et une pratique de publication de données librement accessibles et surtout exploitables.

Elle s’inscrit dans une tendance qui considère l’information publique comme un bien commun, dont la diffusion est d’intérêt public et général.

Tout type de données numériques peut théori­ quement être ouvert, par exemple des données sur le transport, la cartographie, les statistiques, la géographie, la sociologie, l’environnement ou encore le domaine juridique.

Diplômé des HEC, Benoit Beauchemin cumule 20 années d’expérience en recherche et analyse concurrentielle et stratégique. Il est consultant en analyse de marché et en intelligence d'affaires.

Les autorités publiques, notamment les villes les plus développées en Europe et en Amérique du Nord, participent de plus en plus à ce mouve­­ment afin de favoriser non seulement la trans­ parence des administrations, mais également pour stimuler le développement de nouvelles applications susceptibles de contribuer à la gestion de divers aspects de la vie urbaine, que ce soit le transport, l’aménagement urbain ou l’accès aux services publics. Les États membres du G8, lors de leur sommet de 2013, ont signé la Charte du G8 pour l’ouverture des données publiques. En Europe et ailleurs dans certains pays, des directives et des lois imposent aux collectivités de publier certaines données publiques sous forme numérique.

1. www.ouvert.canada.ca/fr 2. www.donneesquebec.ca/fr

42

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2017

Historiquement, ce sont les États-Unis qui, les premiers, ont lancé un large processus de libération des données publiques depuis la loi intitulée Freedom of Information Act de 1966.

Mais les facilités offertes par Internet lui ont valu un regain d’intérêt de la part du secteur public depuis 2009.

Dans le monde, des mesures en faveur d’une plus grande transparence vis-à-vis des citoyens se multiplient, et les données ouvertes appa­ raissent comme l’un des moyens de satisfaire leur volonté de participer à la vie de la communauté et d’exercer leur droit d’être informés en asso­ ciant un principe des externalités positives à celui de la donnée publique considérée comme bien commun.

Le Canada n’est pas en reste. Au fédéral, depuis 2011, les données ouvertes sont regroupées au sein du portail Gouvernement ouvert 1. Il est possible pour les citoyens d’avoir accès à un ensemble de données brutes de nature écono­ mique et sociale et portant sur l’utilisation des services publics. Ces informations s’ajoutent à la mine de données quantitatives découlant des enquêtes de Statistique Canada.

En avril 2016, le gouvernement du Québec lançait le portail Données Québec 2, qui réunit les données ouvertes de plusieurs grandes villes de la province. Ce nouvel outil a pour objectif de faciliter le développement d’applications pour les citoyens, les entreprises et les municipalités.

Les villes de Québec, Montréal, Laval, Gatineau, Sherbrooke, Blainville, Repentigny, Longueuil et Rimouski prennent part au projet. Ce portail comprend actuellement près de 844 jeux de données touchant différents secteurs, dont l’environnement, le transport, l’économie, les

infrastructures et la sécurité publique.

Au lancement du portail le 5 avril 2016, Rita De Santis, ministre responsable de l’Accès à l’information et de la Réforme des institutions démocratiques a déclaré que l’avenir des services publics passe par la réutilisation, l’analyse et le croisement de données ouvertes produites par nos différentes administrations et leur libre accès par les citoyens et les entreprises. À terme, Données Québec doit permettre à un maximum de municipalités de rendre leurs données ouvertes accessibles. Les données disponibles pourront aussi être utilisées par les citoyens et les chercheurs universitaires, entre autres, pour produire des analyses.

doit être maximisée, non seulement afin d’accroître la rentabilité de leurs propres opérations, mais aussi pour mieux contribuer à notre constante réflexion sur l’aménagement du territoire.

La politique de données ouvertes de la Ville de Montréal repose sur le concept d’ouver­ ture par défaut. Montréal a l’intention de rendre disponible la majorité de ses données d’ici la fin 2018. Cette initiative s’inscrit dans le Plan d'action Montréal, ville intelligente et numérique 2015-20173. Les données de la Ville de Montréal sont disponibles dans le portail Données ouvertes 4.

Le portail Données Québec peut constituer un outil de développement et de gestion important pour le secteur immobilier. On y trouve, par exemple, un accès à 159 jeux de données relatives aux infrastructures.

Ces données concernent l’ensemble des équipements collectifs de base nécessaires à la vie économique : routes, ponts, voies ferrées, canaux, ports, réseaux de télécom­mu­nication, d’énergie, gestion de l’eau.

Elles représentent une source d’intérêt, notamment pour les promoteurs immo­ biliers. Ces derniers ont soif d’information sur l’accessibilité et l’état des infrastructures en périphérie de leurs propriétés. Ces données offrent également un regard sur la perspective des travaux nécessaires à la réfection et à l’entretien des infrastructures dont dépendent bon nombre de bâtiments commerciaux et industriels.

L’utilisation des données ouvertes par les divers intervenants du secteur immobilier

Nouveau bâtiment multi-locatif

RUE MOLSON

76 500 pi 2 locatifs Encore 40 000 pi 2 disponibles pour votre entreprise Stationnements en sous-sol

Occupation / décembre 2018

Garderies Clinique médicale Centre sportif Restaurants et cafés Passeport mobilité

Information : Martine Rochon 514 528-5230 # 248

3. www.villeintelligente.montreal.ca/plan-action-2015-2017 4. www.donnees.ville.montreal.qc.ca

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2017

43

EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL

L’AVENIR DE LA CONCEPTION, DE LA CONSTRUCTION ET DE L’EXPLOITATION DES INFRASTRUCTURES PASSE PAR LE NUMÉRIQUE Brigitte Dupuis Experte invitée

Il est encore difficile de convaincre les propriétaires immobiliers et les gestionnaires de parcs d’investir dans les nouvelles technologies de l’information et dans la gestion structurée des actifs. Au Québec, rares sont les offres de services ayant des exigences propres à la gestion des données des actifs. L’Europe est à l’avant-garde dans ce domaine avec les exigences de la norme BIM Niveau 2, PAS 1192-2014 qui deviendra d’ici 2018 la norme internationale ISO 19650. L’investissement dans ce domaine en vaut-il la chandelle ?

L’approche BIM Niveau 2 (Building Information Modeling) a pour objectif de capturer tous les types de données nécessaires à la gestion des infrastructures. Il a été démontré que l’appli­ cation des principes BIM Niveau 2 assure une réduction notable des coûts de cons­truction, la diminution des délais de cons­truction et du coût du cycle de vie et l’optimisation de l’efficacité opérationnelle.

Spécialisée dans le domaine du bâtiment, Brigitte Dupuis s’intéresse à la gestion des actifs, au BIM (Building Information Modeling), à l’efficacité énergétique, au développement durable et à l’ensemble du cycle de vie d’une installation.

Bâtisseuse, Mme Dupuis a acquis une vaste expérience en planification stratégique, marketing, relations publi­ques et gestion du savoir.

Elle a développé une expertise dans le dévelop­ pement de stratégies de commercialisation.

Elle s’est récemment jointe au Groupe Hélios comme directrice, développement des affaires d’Opsis.

44

Le premier avantage d’un modèle d’information des actifs (Asset Information Model) pour la gestion immobilière est l’accès rapide à l’information.

Ainsi, les données centralisées et intégrées au modèle d’information des actifs permettent d’accéder en tout temps aux données contrac­tuelles, aux manuels d’exploi­tation, aux routines de maintenance, à l’inté­gration des normes et des lois, à la durée des garanties, à l’identifi­ cation des dangers au niveau de la santé et de la sécurité, au rappel de maintenance préventive et prédictive, aux données opérationnelles et aux références spatiales (modèle 3D et SIG) au moyen d’une technologie mobile.

Le deuxième avantage pour les propriétaires est la gestion de la performance des systèmes et des équipements. Les modèles d’information des actifs permettent entre autres d’analyser la donnée d’exploitation à valeur ajoutée telle que l’optimisation de la vie utile des actifs et de la performance énergétique. Sur le plan opérationnel, les avantages sont nombreux ; par exemple, la gestion du remplacement des composantes d’un système est basée sur l’utilisation et les conditions opérationnelles.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2017

On peut ainsi déterminer les fins de vie utile de façon plus précise.

Un modèle d’information des actifs bien alimenté dans la phase d’exploitation devient également un moteur pour la gestion des inventaires, la gestion des CAPEX (capital expenditure ou dépenses d’investissement) et des OPEX (operational expenditure ou dépenses d’exploitation) et l’optimisation de la durée de vie des systèmes d’actifs. Il favorise aussi la mise en marché d’une infrastructure, car l’acheteur peut se fier à des données à jour sur la performance énergétique, le degré de vétusté de ses équipements et sur toutes les données nécessaires à l’analyse du bâtiment.

Un autre avantage pour le propriétaire est la transparence quant à la gestion de l’exploita­ tion, par un accès en temps réel à l’information.

Ce modèle dépasse grandement les données qu’offrent les systèmes de gestions de la mainte­nance par ordinateur (GMAO), étant donné qu’il intègre les données pertinentes à la gestion des actifs provenant de systèmes variés (GMAO, système financier, SCADA, IoT, etc.).

L’approche BIM Niveau 2 au Québec fait son entrée par un projet d’envergure, le Réseau électrique métropolitain de CDPQ Infra. Qu’on le veuille ou non, cette approche deviendra la norme dans les prochaines années. Les entreprises devront donc se doter de technologies numé­riques évoluées si elles veulent demeurer compétitives. C’est aussi un des préalables pour réaliser de façon cohérente la ville intelli­gente du futur, la Smart City.

nt

20

17

e ts n e ne m a e l n br nti i g o a toCo v c g é D es 9 o ter l 1 n éa d le l’I tr à on M

: a nt

l

En partenariat avec

U N PR I X P O U R C H AC U N E D E S C AT É G O R I E S C I - D E SS O US (En cas d’usage mixte, c’est l’usage prédominant qui détermine la catégorie du projet.)

Co m m e rcial

M u lt irésid e nt ie l

Locaux pour bureaux, commercial, etc.

Locatif ou condos

Coûts de construction inférieurs à 50 millions de dollars Coûts de construction supérieurs à 50 millions de dollars

Coûts de construction inférieurs à 50 millions de dollars Coûts de construction supérieurs à 50 millions de dollars

B â t im e nt int é gré, in d ust r ie l et d e R& D

S e r v ices p u b lic s Hôpital, clinique, parc, bibliothèque, caserne de pompiers, etc.

Campus, centres intégrés, centres de recherche et/ou développement, de distribution, sièges sociaux, etc.

J e u n e b â t isse u r Individu de la relève âgé de 40 ans et moins

S O U M E T T E Z V O T R E C A N D I D AT U R E AVA N T L E 1 5 S E P T E M B R E : P R I X I N O VA - I D U .CO M IDU Québec 1010, r u e D e L a G a u ch e ti è r e O u e s t , b ur e a u 2 11 5 M o nt r é a l (Q u é b e c) H 3 B 2 N 2

Platine

Or

Argent

Bronze

Té l . : 5 14 8 6 6 -3 6 2 5 Té l é c . : 5 14 3 6 6 - 016 6

Médias

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2017

45

ENVIRONNEMENT ET URBANISME

LA RÉFORME DE LA LOI SUR LA QUALITÉ DE L’ENVIRONNEMENT UN PAS DANS LA BONNE DIRECTION ?

Frédéric Dufault Expert invité

Le 23 mars dernier, l’Assemblée nationale a adopté le projet de loi no 102, intitulé « Loi modifiant la Loi sur la qualité de l’environnement afin de moderniser le régime d’autorisation environnementale et modifiant d’autres dispositions législatives notamment pour réformer la gouvernance du Fonds vert ».

Le site du ministère du Développement durable, de l’Environnement et de la Lutte contre les changements climatiques (MDDELCC) en énonce l’objectif principal : « La nouvelle loi est basée sur une vision, soit de doter le Québec d’un régime d’autorisation clair, prévisible, optimisé, et ce, tout en maintenant les plus hautes exigences en matière de protection de l’environnement1. » Mais au-delà de cette intention, quel sera l’impact réel pour les propriétaires fonciers, les promoteurs et les gestionnaires de projets immobiliers ?

Frédéric Dufault, urbaniste, est évaluateur environ­ nemental de site agréé (EESA) et vérificateur environnemental agréé (VEA), agréments qui sont décernés par l’Association québécoise de vérification environnementale (AQVE). Il cumule plus de 15 années d’expérience dans le domaine de l’urbanisme et de la gestion immobilière et environnementale.

Il est président de la firme Enviro 3D Conseils inc.

Avec cette loi, le MDDELCC adopte une approche basée sur le niveau de risque pour l’environne­ ment que comporte le projet en question. Ainsi, le Ministère espère être en mesure de libérer des ressources qui, auparavant, analysaient l’ensemble des projets soumis pour autorisation ou pour l’obtention d’un certificat d’autorisation et de consacrer ces ressources à l’étude des dossiers plus à risque. Il souhaite ainsi améliorer la réponse à la clientèle tout en réduisant les temps d’attente. Présentement, selon la région administrative du MDDELCC, on peut attendre de 6 à 18 mois pour l’obtention d’un certificat d’autorisation ou d’une autorisation, le temps que l’analyste évalue le dossier, retourne des questions au gestionnaire du projet et que cette longue démarche soit complétée. Le Ministère espère donc être en mesure de diminuer consi­ dé­ra­blement le temps requis pour l’obtention des permis et des autorisations et de rendre le processus plus efficace et plus prévisible pour les gestionnaires de projets. On mentionne

Les grandes lignes de la Loi, dont certains aspects n’entreront en vigueur qu’au mois de mars 2018 et d’autres, plus tard, sont les suivantes : • une modulation du régime d’autorisation en fonction du risque environnemental ; • des autorisations simples, des processus prévisibles et des délais réduits ; • un équilibre entre les responsabilités du Ministère et celles des initiateurs de projets ; • un grand accès à l’information et plusieurs occasions de participer pour le public ; • une intégration des 16 principes de la Loi sur le développement durable ; • la prise en compte de la lutte contre les changements climatiques dans les processus d’autorisation ; • une meilleure internalisation du coût des autorisations environnementales et des activités qui en découlent.

Concrètement, pour les entreprises, les pro­ prié­­taires et les promoteurs, cela signifie que certains projets, dont les risques environne­ mentaux sont considérés comme faibles, seront

1. Ministère du Développement durable, de l’Environnement et de la Lutte contre les changements climatiques (MDDELCC) (s.d.).

Une nouvelle loi pour faire avancer le Québec de façon responsable au bénéfice de tous. Repéré à www.mddelcc.gouv.qc.ca/lqe/autorisations/feuillet-info.pdf 2. Ibid.

46

que le tout « s’inscrit dans une perspective de cohérence, de simplification et d’efficience2. »

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2017

CLASSEMENT DES PROJETS EN FONCTION DU RISQUE ENVIRONNEMENTAL RISQUE ÉLEVÉ Procédure d’évaluations et d’examen des impacts sur l’environnement – p. ex., barrage hydroélectrique, éolienne, cimenterie, transformation, métaux, etc.

RISQUE MODÉRÉ Autorisation ministérielle – obtention d’un certificat d’autorisation ou d’une autorisation comme le prévoyait le régime précédent de la Loi sur la qualité de l’environnement (LQE) – p. ex., industrie d’usinage métallique, peinture industrielle, produits chimiques, etc.

RISQUE FAIBLE Déclaration de conformité – nouveau processus où un consultant en environnement pourra émettre une déclaration de conformité à soumettre au MDDELCC et à la municipalité et procéder à la mise en chantier du projet 30 jours après la soumission.

RISQUE NÉGLIGEABLE Exemption – autorisation ou certificat d’autorisation non nécessaire. Le Ministère va déterminer au courant des prochains mois les usages et les activités qui se classent dans cette catégorie.

ADOBESTOCK PAR KOZOROG

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2017

47

ENVIRONNEMENT ET URBANISME

GETTYIMAGES PAR MOXUMBIC

éventuellement exemptés d’obtenir un certificat d’auto­ risation. Une simple déclaration de conformité de la part du consultant en environnement sera alors nécessaire, et le projet pourra être enclenché dans les 30 jours suivant le dépôt de la déclaration au MDDELCC. Surtout, un certificat de conformité municipale ne sera plus nécessaire pour ce type de projet, mais les municipalités devront être avisées du projet, avec le dépôt de la déclaration, en même temps que le Ministère.

GHD EST L’UNE DES PRINCIPALES ENTREPRISES

DE SERVICES PROFESSIONNELS AU MONDE ET EXERCE UNE FORTE PRÉSENCE AU QUÉBEC AVEC PLUS DE 500 EMPLOYÉS ET 17 PLACES D’AFFAIRES. n

ÉVALUATION ET RESTAURATION DE L’ENVELOPPE DU BÂTIMENT

n

TOITURE ET SYSTÈMES D’ÉTANCHÉITÉ-THERMOGRAPHIE

n

INSPECTION DE FAÇADES ET STATIONNEMENTS ÉTAGÉS

n

CONCEPTION DE PROTECTION CATHODIQUE

n

ÉVALUATION DES CONDITIONS PHYSIQUES DE LA PROPRIÉTÉ

n

FONDS DE PRÉVOYANCE

n

AMIANTE ET HYGIÈNE INDUSTRIELLE

Toutefois, pour le moment, seulement trois types d’activités sont admissibles au processus : • certains prolongements de réseaux d’aqueducs et d’égout ; • certains travaux de réhabilitation, effectués uniquement par excavation, dont le volume des sols à traiter est inférieur à 10 000 m³ ; ces sols doivent être acheminés vers un centre autorisé ; • l’établissement et l’exploitation subséquente d’une usine de béton bitumineux à certaines conditions.

WWW.GHD.COM EAU | ÉNERGIE ET RESSOURCES | ENVIRONNEMENT | BÂTIMENTS ET PROPRIÉTÉS | TRANSPORT

48

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2017

D’ici mars 2018, le Ministère publiera une liste d’autres activités considérées comme à risques faibles et négli­ geables. De plus, une seule déclaration de conformité, et

ce, même si le projet devrait comporter plusieurs types de demande (demande de certificat d’autorisation et demande d’autorisation en vertu des articles 32 ou 48 de la LQE) sera nécessaire.

En outre, dans le cas de changement ou de vente de site et d’entreprise, la question de la cession des certificats d’autorisation ne sera plus une tâche ardue. La cession sera acceptée de plein droit lorsque l’entreprise ou les équipements seront vendus, et le MDDELCC n’aura plus à autoriser la « transaction ».

MAIS ATTENTION… Les nouvelles dispositions de la LQE comportent cependant un aspect que ne devront pas négliger les propriétaires, les gestionnaires de projets et les promoteurs. La nouvelle Loi prévoit que les demandes d’autorisation, et autres demandes ou déclarations, y compris les renseignements et les documents soumis par les parties pour l’obtention des autorisations en question, ont dorénavant un caractère public. À l’exception de certains renseignements confidentiels ou de secrets industriels, n’importe quel citoyen ou organisme ou toute entreprise pourra faire une demande d’accès à l’information en vertu de l’article 118.5 de la LQE et obtenir l’ensemble des informations accessibles concernant un projet ou un site.

Le milieu agricole et le milieu municipal ne sont pas en reste avec le nouveau projet de loi. Cependant, la fin de l’obligation d’obtenir un certificat de conformité auprès de la municipalité où sera situé le projet viendra alléger la lourdeur administrative des demandes, ce qui occasionnait beaucoup de délais dans le traitement de ces dernières (les Villes pouvaient prendre parfois jusqu’à deux ou trois mois pour émettre les certificats en question). Cependant, il est à prévoir que certaines municipalités vont remettre en question cette perte de pouvoir et contesteront sûrement le dépôt d’avis de projet lorsque viendra le temps d’entreprendre les projets qui pourraient avoir un impact sur la qualité de leur « environnement » bâti ou foncier.

L’environnement n’est plus un aspect à négliger, et malgré les modifications législatives, il est toujours assez difficile pour un non-initié de s’y retrouver dans toute cette joute administrative. Prévoir les aspects environnementaux de votre projet et avoir à vos côtés un expert « expérimenté » dans le domaine des demandes ministérielles et qui connaît les processus peut s’avérer un atout important. Malgré certains coûts, cette démarche vous aura fait épargner temps et argent lorsque le ruban rouge sera coupé !

De plus, le Ministère pourra exiger des études de carac­ térisation dans le cadre d’une demande d’autorisation (certificat ou autorisation) s’il croit que le site pourrait être contaminé à la suite des activités antérieures sur le site ou avoisinant celui-ci. Ainsi, afin d’obtenir les autorisations nécessaires, le promoteur ou le chargé de projet pourra avoir à soumettre les mesures prévues pour remédier à la situation en fournissant les études environnementales de site Phases I-II-III requises et un plan de réhabilitation, si cela s’avère nécessaire.

Les entreprises dont les usages sont listés dans le Règle­ment sur la protection et la réhabilitation des terrains, Annexe III, devront transmettre un avis de cession au Ministère, comme le requiert la réglementation en vigueur depuis plusieurs années. Le MDDELCC accorde cependant la possibilité aux municipalités, où une cessation d’usage a eu lieu, de prévoir une réhabilitation, aux frais de celui qui a cessé ses activités si ce dernier ne se conforme pas à ses obligations en vertu de la réglementation et de la législation. Ainsi, afin de s’assurer que les entreprises à risque voient à leurs obligations, le MDDELCC exigera une garantie ou une assurance responsabilité qui couvrira les frais inhérents aux travaux de réhabilitation pour la délivrance de l’approbation (art. 31.51.0.1 et 31.51.0.2 LQE).

Ainsi, le Ministère pourra se retrouver avec de nombreux sites orphelins, comme c’est présentement le cas.

Hygiène et propreté

¤

iques Ser vices techn

Siège social de GSF Canada 4705, rue Louis-B.-Mayer Laval (Québec) H7P 6G5 T. 450 686-0555

¤

e réaménagement Tr a v a u x d

Ce qui fait la force du Groupe GSF : 32 000 employés à l’international ¤ Croissance organique depuis plus de 53 ans ¤ Services intérieurs/extérieurs des bâtiments ¤ Capacité d’adaptation et d’innovation ¤

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2017

49

SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

LE MARCHÉ IMMOBILIER INDUSTRIEL DU GRAND MONTRÉAL SE PORTE BIEN !

LES FACTEURS DE BONNE SANTÉ Plusieurs éléments concourent à assurer la bonne santé du marché industriel. L’emploi à Montréal poursuit sa croissance et affiche sa meilleure performance en 15 ans. La faiblesse du dollar canadien contribue au maintien plus ou moins stable du niveau des exportations, bien que l’on puisse craindre des politiques plus restrictives relatives aux échanges commerciaux avec les États-Unis, tandis que la croissance de l’économie locale progresse à bon rythme. Une faible croissance nette de l’inventaire industriel a de plus encouragé une réduction marquée de la disponibilité d’espace. Ces facteurs favorisent largement le marché immobilier industriel.

Avec 25 ans d’expé­rience en immobilier, Marc-André Lepage dirige l’équipe de la division industrielle (propriétés à revenus) du Groupe Altus Montréal à titre de chef d’équipe.

Il contribue également, avec les autres directeurs et chefs d’équipe, au développement de l’expertise en services-conseils, litiges, mandats spéciaux et en expropriation.

52

Source : Groupe Altus

Marc-André Lepage, É.A.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2017

UNE TRANSITION NÉCESSAIRE Au cours des quatre dernières années, l’inventaire d’espace industriel de la grande région métropo­ litaine a cru de 1,4 % net, ce qui représente près de 4,9 millions de pieds carrés, dont les deux tiers au cours des deux dernières années.

Très peu de projets spéculatifs ont vu le jour.

Les principales régions responsables de cette croissance sont la Rive-Nord (+31 %), Laval (+24 %) et l'Est-de-l’Île (+18 %). Les chiffres ne tiennent pas compte des sous-marchés de « Midtown-Nord et Midtown-Sud » où, à l’inverse, on a connu une diminution de l’inventaire de 3,6 millions de pieds carrés durant les quatre

SECTEURS DE MARCHÉ AFFICHANT LA PLUS IMPORTANTE BAISSE DE DISPONIBILITÉ DEPUIS UN AN 15 %

dernières années par la transition des lofts indus­ triels vers d’autres usages comme résidences ou bureaux. Cela ne constitue pas pour autant une mauvaise nouvelle, mais plutôt le signe d’une modernisation de ces édifices et de ces quartiers.

C’est une tendance lourde qui s’explique aussi par la rareté des terrains constructibles à Montréal.

On s’attend donc à un rajeunissement du parc industriel montréalais qui facilitera les activités industrielles plus rentables, ce qui constitue en soi un bon indice de vigueur.

UN TAUX DE DISPONIBILITÉ EN BAISSE Quant à lui, le taux de disponibilité d’espace indus­ triel de la région métropolitaine a poursuivi son repli. Il est en effet passé de 6,9 % au deuxième trimestre 2016 à 6,1 % pour la même période en 2017, ce qui représente une réduction de 2,9 millions de pieds carrés en l’espace d’un an.

Les principaux sous-marchés responsables de cette réduction sont Laval (16 %), l’Est-de-l’Île (19 %) et surtout l’Ouest-de-l’Île (36 %). Étant donné que près de 40 % de l’inventaire se situe dans les arrondissements de l’Ouest-de-l’Île, c’est la diminution de 1,5 million de pieds carrés d’espace disponible dans ces marchés qui explique en grande partie la baisse globale du taux de disponibilité pour l’ensemble du Grand Montréal.

10,5 % 10 %

8,0 %

9,1 % 6,5 %

5 %

5,9 %

5,2 %

0 %

Laval

Ouest-de-l'Île 2016

Est-de-l'Île

2017

Source : Groupe Altus

Notons qu’il y a bien des façons d’interpréter l’inoccu­pation et que les statistiques globales ne reflètent pas nécessairement la vigueur du marché montréalais. Près de 70 % des locaux inoccupés se trouvent dans des bâtiments dont les hauteurs libres sont inférieures à 24 pieds, alors que les bâtiments d’une hauteur libre de 32 pieds et plus présentent un taux d’inoccupation de seulement 2,5 %. Selon les données du site Altus InSite, on recense seulement une dizaine de bâtiments à louer de 100 000 pi2 et plus ayant une hauteur libre de 26 pieds ou plus. Cette rareté a nécessairement un impact sur les loyers demandés pour ce segment de marché, et elle pousse aussi les utilisateurs de ce type d’espaces à faire construire les bâtiments dont ils ont besoin. En revanche, la hausse des loyers d’immeubles plus âgés ayant une hauteur libre de 24 pieds ou moins devrait être moindre, sinon nulle, compte tenu de la très grande disponibilité de ces locaux.

GETTYIMAGES PAR BRENDANHUNTER

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2017

53

SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

Source : Groupe Altus

DES DÉMÉNAGEMENTS IMPORTANTS La Rive-Sud de Montréal s’est distinguée récemment en raison de plusieurs déménagements de centres de distribution importants. Après Jean Coutu, qui a déplacé son siège social et son centre de distri­ bu­tion de Longueuil à Varennes, c’est au tour de Costco de déménager son centre de distribution de Saint-Bruno à Varennes. La proximité de l’autoroute 30, l’agrandissement du port de Contrecœur, qui représente un atout important pour le rôle de Montréal comme centre logistique international, et la grande disponibilité de vastes terrains prêts au développement industriel, comparativement à plusieurs autres parcs indus­ triels déjà bien établis, ne sont sans doute pas étrangers à ces décisions. Quant à IKEA, il a récem­ ment acquis un terrain à Beauharnois afin d’y construire un centre de distribution d’un million de pieds carrés. Notons que le centre de distribution d’IKEA est actuellement situé à Brossard.

54

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2017

La délocalisation des grands centres de distribution à l’extérieur de Montréal constitue une autre tendance lourde qui attire notre attention. Elle s’explique par la rareté de terrains de grande taille sur le territoire montréalais, mais aussi par le fait que les terrains industriels sont plus abordables en périphérie. Le taux de taxation y est également moins élevé, et les usagers peuvent en plus contourner une certaine partie de la congestion urbaine.

UN SECTEUR RECHERCHÉ Dans le domaine industriel, les secteurs de SaintLaurent et de l’Ouest-de-l’Île devraient demeurer très demandés, en particulier pour les entreprises œuvrant dans le domaine des technologies et celui de la recherche et développement. On pense par exemple à des compagnies comme Erickson, ABB, Green Cross, qui y ont toutes élu domicile.

Par ailleurs, l’arrivée du Réseau électrique métropolitain (REM), dont la mise en service est

prévue pour 2020, aura assurément un impact sur la popularité des zones industrielles de l’Ouestde-l’Île, puisque son tracé traverse ces secteurs de part en part.

UN TAUX GLOBAL D’ACTUALISATION FAVORABLE ET DU FINANCEMENT ABORDABLE Enfin, selon le dernier sondage Altus InSite sur les édifices industriels à locataire unique, au premier trimestre 2017, le taux global d’actualisation (TGA) dans le Grand Montréal était de 5,75 à 7 %. À Toronto, on vient toutefois d’observer des ventes d’immeubles industriels affichant des TGA de 4 à 4,5 %. Un tel écart devrait donc accroître l’intérêt des investisseurs pour le marché de Montréal.

Chaque fois qu’une propriété industrielle est mise en vente dans la région métropolitaine, beaucoup d’investisseurs de l’extérieur se manifestent. C’est un bon signe : Montréal demeure sur le radar !

DES SOLUTIONS TAILLÉES SUR MESURE Depuis près de 20 ans, BUSAC poursuit le même objectif; offrir des services de qualité adaptés à la personnalité de ses clients quel que soit leur secteur d’activité. Qu’il s’agisse de besoins locatifs classiques ou répondant aux entreprises à vocation technologique, nous savons nous réinventer pour proposer des solutions taillées sur mesure pour votre entreprise.

ISABELLA LONGONI Coordonnatrice des baux et location 514 284.0014 location@busac.com BUSAC.COM

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2017

55

TRANSPORT ET DÉVELOPPEMENT URBAIN

LES ARTÈRES COMMERCIALES : À LA RECHERCHE D’UN NOUVEAU SOUFFLE Paul Lewis Expert invité

Paul Lewis est doyen de la Faculté de l’aménagement de l’Université de Montréal et chercheur à l’Observatoire Ivanhoé Cambridge du développement urbain et immobilier, dont il a été directeur jusqu’en 2012. Ses recherches portent principalement sur les transports, notamment la mobilité des jeunes, de même que la planification et la gouvernance des services de transport.

56

Les dernières années ont été difficiles pour les artères commerciales montréalaises.

C’est notamment le cas de la rue Saint-Denis, laquelle a fait l’objet de travaux importants en 2016, qui ont entraîné des entraves majeures pendant plusieurs mois.

De nombreux commerces ont ainsi fermé leurs portes ou sont partis chercher leur bonheur ailleurs. La rue Saint-Denis est aujourd’hui l’ombre de ce qu’elle fut jadis, une artère de destination qui exerçait un grand pouvoir d’attraction. Dans d’autres rues, les difficultés sont peut-être moins évidentes, mais demeurent bien réelles.

UN DÉCLIN À PRENDRE AU SÉRIEUX La rue Sainte-Catherine, la grande artère com­ merciale du centre-ville, va bien, si l’on en juge par les taux d’inoccupation. Les clients y sont nombreux, en semaine comme le week-end.

Ailleurs, les taux d’inoccupation sont parfois très élevés et accélèrent la fuite de la clientèle.

Ces forts taux peuvent sans doute s’expliquer de différentes façons ; mais de toute évidence, le coût de faire des affaires, compte tenu des ventes potentielles, est maintenant trop élevé pour de nombreux commerçants. De plus, l’offre commerciale est peut-être trop abondante et trop éparpillée dans les quartiers centraux.

Une réflexion s’impose sur l’offre commerciale, surtout que les années à venir s’annoncent encore plus difficiles que les dernières pour les commerçants.

Déjà, dans les années 1980, ce déclin était bien amorcé : la plupart des artères commerciales d’Amérique du Nord éprouvaient des problèmes importants, notamment celles des quartiers centraux des grandes villes. À l’époque, on accusait les centres commerciaux d’être responsables de ce fléchissement, ce qui n’est pas entièrement faux. D’ailleurs, les Montréalais demeurent nombreux à effectuer une partie de leurs achats hors de l’île : ils y trouvent ce qu’ils cherchent, ils profitent de la facilité d’accès et du stationnement, abondant et surtout gratuit…

Le gouvernement et les villes ont beaucoup investi pour revitaliser les artères et les rendre plus attractives. Avec les résultats que l’on sait : le déclin s’est poursuivi. Plusieurs artères ont

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2017

toujours besoin d’être revitalisées, malgré les efforts consentis au cours des ans, signe que le problème n’était pas là où l’on pensait.

INTERNET : PAS LE SEUL COUPABLE Aujourd’hui, c’est Internet qu’on accuse de nuire aux artères commerciales : les concurrents sont partout et forcent tous les commerçants, même ceux des centres commerciaux, à se redéfinir, parfois dans la douleur.

L’augmentation rapide des superficies commer­ ciales et l’utilisation croissante d’Internet par les consommateurs ont certainement un rôle à jouer dans le déclin des artères commerciales.

Mais leurs difficultés s’expliquent sans aucun doute autrement. Et si l’on avait tenu les consommateurs pour acquis ? Les artères commerciales doivent s’adapter à un nouveau contexte. Ce n’est pas toujours simple, et les actions des commerçants ne s’avèrent pas toujours cohérentes. Le rôle des sociétés de développement commercial est, à cet égard, déterminant ; mais ces sociétés manquent encore de moyens pour vraiment faire une différence, surtout devant les grandes entreprises com­ merciales multinationales.

LES COMMERCES DE PROXIMITÉ ONT LA COTE Les artères commerciales peuvent offrir une expérience unique que ne permettent pas Internet ou les centres commerciaux de banlieue. Elles offrent une ambiance qui n’est pas que commerciale, qu’on ne trouve nulle part ailleurs. Ainsi, ce n’est pas sans raison que certains centres commerciaux, comme le DIX30,

>

WIKIMEDIA PAR JEAN GAGNON

RUE SAINT-DENIS, MONTRÉAL

ont tenté de recréer cette ambiance, cet environnement. Mais sur ce plan, les artères commerciales traditionnelles conservent une longueur d’avance.

Toutes les rues commerciales montréalaises ne sont pas en mauvaise posture.

Certaines artères secondaires, comme Saint-Viateur ou Fairmount, semblent aller mieux que jamais, peut-être parce qu’elles se trouvent au cœur d’un quartier qui connaît une véritable renaissance, mais également parce qu’elles sont en phase avec les gens qui l’habitent. Elles témoignent ainsi d’une approche renouvelée du commerce de proximité.

Les artères commerciales peuvent difficilement s’imposer autrement que comme artères de proximité. Sauf pour Sainte-Catherine, et quelques artères commerciales situées au centre-ville ou dans le Vieux-Montréal, qui peuvent prétendre à un marché régional, parce qu’elles jouissent de conditions exceptionnelles d’accessibilité. Mais pour les autres, c’est une tout autre histoire. Pour réussir, elles doivent d’abord compter sur la clientèle de leurs quartiers respectifs : les résidents et, dans une moindre mesure, les travailleurs qui y sont présents tous les jours. Bien sûr, certaines d’entre elles (Saint-Laurent, Mont-Royal, Laurier Ouest…) attirent des clients de la grande région montréalaise, voire des touristes. Mais les ventes à ces clients ne comptent que pour une faible partie des ventes.

Les artères commerciales jouent un rôle déterminant, au cœur des quartiers montréalais, et contribuent à définir la qualité de vie de la métropole. Elles sont en attente de gestes forts de l’administration municipale pour en assurer la pérennité. Le temps d’un nouveau plan de développement du commerce à Montréal serait-il venu ?

Vision. Stratégie. Productivité.

AU-DELÀ DE L’IMMOBILIER Faites de votre vision une réalité en tirant avantage de ce levier d’affaires largement inexploité au sein de votre entreprise.

Devencore ltée. Agence immobilière www.devencorenkf.com

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2017

57

MONDE MUNICIPAL

VERS UNE APPROCHE MODERNE DE LA PARTICIPATION PUBLIQUE DANS NOS MUNICIPALITÉS Jean Bouchard Expert invité

Jean Bouchard est maire de Mirabel depuis 2013, après avoir été conseiller municipal de 2005 à 2013. Avant de se consacrer à la politique municipale, il a œuvré pendant 25 ans à titre d’urbaniste au sein tant de municipalités que de cabinets privés.

Depuis 2015, il siège au conseil d’administration de l’Union des municipalités du Québec (UMQ) à titre de représentant de la Couronne Nord pour le Caucus des municipalités de la métropole. Il préside également, depuis 2016, la Commission de l’aménagement et des transports de l’UMQ.

58

Le projet de loi no 122 reconnaissant les municipalités comme des gouver­ nements de proximité, adopté en juin dernier, redéfinira le rôle et les responsabilités des municipalités au cours des années à venir. En offrant davantage d’autonomie aux gouvernements locaux, il fournira aux élus les outils nécessaires pour contribuer au développement de leur communauté et à la qualité de vie des citoyens.

L’un des grands changements introduits par cette pièce législative concerne les pouvoirs dévolus aux municipalités en matière d’aména­ gement du territoire. En effet, celles-ci auront désormais la possibilité de s’affranchir du pro­ cessus d’approbation référendaire prévu en vertu de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme, en se dotant d’une politique de participation publique. Les municipalités qui le souhaitent pourront décider d’inclure un processus réfé­ rendaire à leur politique, mais celui-ci aura alors un caractère consultatif et non décisionnel.

ADOBESTOCK PAR CONTRASTWERKSTATT

Les municipalités devront bien sûr être accom­ pagnées adéquatement afin de se doter d’une politique de participation publique et de la mettre en œuvre. C’est pourquoi l’Union des municipalités du Québec (UMQ) a annoncé, en avril dernier, un partenariat à cet effet avec l’Institut du Nouveau Monde (INM).

D’ici septembre prochain, cette collaboration permettra de créer un cadre de référence en participation publique, énonçant les principes, les règles de l’art et de l’éthique reconnus dans ce domaine, les conditions de succès et les grandes lignes d’une politique de participation publique. Il visera également à produire un guide d’élaboration et de mise en œuvre d’une telle politique, en présentant les étapes d’élaboration, le cheminement critique vers son adoption, incluant les processus d’information et de consultation des citoyens.

Cette importante étape se déroulera en complé­ mentarité avec la démarche entreprise par l’UMQ en 2012 dans la production d’un guide pour l’élaboration d’une politique d’information et de consultation publique municipale, et dans les travaux récemment entrepris par plusieurs

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2017

municipalités, dont Québec, Gatineau et Laval, pour se doter d’outils pour accroître et baliser le dialogue avec les citoyens.

Afin de concevoir des outils qui répondent aux réalités de chaque région et de chaque milieu, cette démarche se fera en étroite collaboration avec un comité relevant de la Commission de l’aménagement et des transports de l’UMQ, présidé par la mairesse de Châteauguay, Nathalie Simon, et regroupant des officiers municipaux et des praticiens de la consultation citoyenne.

Bref, cette réforme majeure, qui répond à une demande de longue date du milieu municipal, contribuera à moderniser les processus de participation publique dans les municipalités, tout en valorisant le rôle des citoyens et des élus. En misant sur la consultation citoyenne en amont des projets et des décisions, les municipalités pourront désormais instaurer localement une dynamique de collaboration plutôt que de confrontation, et ce, dans une perspective visant à favoriser l’intérêt de tous les citoyens, et pas seulement celui d’une minorité.

DROITS ET OBLIGATIONS

PEUT-ON SE SORTIR D’UN POOL DE LOCATION ?

Me Sylvie Bouvette Experte invitée

L’arrêt de la Cour d’appel du Québec dont il est question ici1 s’intéresse à toute la question de ces arrangements fréquents en usage dans les centres de villégiature, par lesquels les propriétaires de condominium doivent utiliser les services d’un pool de location commun pour louer leurs unités.

Les faits sont les suivants : plusieurs coproprié­ taires de condominiums du projet Ermitage du Lac, situé à Mont-Tremblant, sont liés par un contrat en faveur de Station Mont-Tremblant, société en commandite (« SMT ») qui fournit des services de location à des fins hôtelières à l’égard de chacune des unités qui avaient été ainsi achetées. En l’espèce, le regroupement de copropriétaires est toutefois insatisfait des services de gestion hôtelière rendus par SMT, qu’il cherche donc à remplacer.

La structure de détention s’organisait ainsi : chacun des copropriétaires fait l’achat d’un appartement qui est assujetti à une déclaration de copropriété et, concurremment à cet achat, par la signature d’un bail (qui ne compte que 6 pages) avec SMT d’une durée initiale de 20 ans auquel est annexé une « Convention régissant le syndicat de location » (qui compte 30 pages), dont l’exploitant est SMT.

Me Sylvie Bouvette est avocate associée chez Borden Ladner Gervais LLP / S.E.N.C.R.L., S.R.L. Elle représente des vendeurs, des acheteurs, des coentrepreneurs, des prêteurs et des emprunteurs dans le cadre de transactions et de financements immo­ biliers. Elle a été sélectionnée par ses pairs pour figurer dans l’édition 2016 de The Best Lawyers in Canada® dans la catégorie droit immobilier.

Il ressort clairement de la déclaration de copro­ priété que le projet doit demeurer un hôtel de villégiature et que chaque fraction doit demeurer une unité participant à un syndicat de location.

Diverses servitudes ont été créées, notamment en faveur d’immeubles appartenant à SMT, selon lesquelles chaque condominium doit être utilisé strictement comme une unité d’hébergement d’hôtel de villégiature participant au syndicat de location. Il est par ailleurs interdit de vendre une unité sans d’abord l’offrir à SMT, qui bénéficie d’un droit de premier refus sur chacune d’elles.

Le bail qui a été signé se trouve au cœur du litige. Chaque propriétaire de condominium l’a signé avec SMT comme locataire. Il prévoit un loyer à 1,00 $, majoré d’une certaine quote-part.

La question en litige est la suivante : ce document constitue-t-il vraiment un bail ou s’agit-il plutôt d’un contrat de service ? La différence est

GETTY IMAGES PAR VM

1. Station Mont-Tremblant, société en commandite c. Banville-Joncas 2017 QCCA 939

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2017

59

DROITS ET OBLIGATIONS

importante puisqu’un contrat de service peut être résilié de manière unilatérale, comme le prévoit le Code civil du Québec, ce qui n’est pas le cas pour un bail.

La Cour supérieure2 conclut en première instance qu’il s’agit d’un contrat de service, car le bail est jugé l’acces­soire de la convention régissant le syndicat de location. L’appelante plaide que ce jugement a des conséquences « apocalyptiques » pour le modèle d’affaires.

La Cour d’appel infirme cette décision. Elle porte d’abord son analyse sur le but qui a présidé à la signature du contrat, soit l’exploitation d’un hôtel de villégiature, lequel est sans équivoque, puis sur la raison d’une telle signature. Cette raison, selon SMT, était d’assurer une stabilité de l’exploi­tation d’un hôtel de villégiature par une entente à long terme, alors que pour les copro­priétaires, il s’agissait de confier leur unité à un gestionnaire, sans plus.

La Cour constate que tous étaient motivés par la même raison et le même but qu’on appelle la « cause », soit investir dans l’exploitation d’un hôtel de villégiature ; cette cause est reflétée à la fois dans le prospectus initial, dans l’offre d’achat, dans la déclaration de copropriété et dans les servitudes. La Cour conclut que l’opération juridique envisagée visait à inclure chaque condominium dans un syndicat de location. Si le but se limitait à confier l’unité à un gestionnaire, il y aurait plutôt eu lieu d’acheter une unité dans un immeuble quelconque. Ici, la situation est différente, et les intimés ont choisi d’investir dans un hôtel de villégiature avec un partenaire, en l’occurrence SMT. La Cour d’appel conclut donc qu’il s’agit d’un bail.

En conséquence, les propriétaires n’ont pas le droit de résilier unilatéralement ce contrat de location.

2. Banville-Joncas c. Station Mont-Tremblant, société en commandite 2016 QCCS 416

Votre partenaire en assurance titres commerciale

En choisissant Stewart Title, vous optez pour un partenaire d’affaires offrant des protections et un service de souscription satisfaisant les exigences de vos transactions les plus complexes.

Apprenez en plus sur notre niveau de service, appelez au (866) 235-9152 ou visitez www.stewart.ca

© 2017 Stewart.

Tous droits réservés.

60

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2017

Les 100 plus importants entrepreneurs (employeurs) en construction au Québec NOM DE L’EMPLOYEUR

RÉGION DE LA PLACE D’AFFAIRES

Toutes catégories confondues *Source: Magazine Champions de la construction, JBC Média

NOM DE L’EMPLOYEUR

RÉGION DE LA PLACE D’AFFAIRES

1- TRANSELEC COMMON

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

51- LES PEINTURES PREMIÈRE

MONTRÉAL

2- POMERLEAU

QUÉBEC

52- NAVADA

MONTÉRÉGIE

3- TBC CONSTRUCTIONS

QUÉBEC

53- LES SERVICES ENVIRONNEMENTAUX DELSAN-A.I.M.

MONTRÉAL

4- LA CIE ÉLECTRIQUE BRITTON

MONTRÉAL

54- ÉLECTRICITÉ GRIMARD

SAGUENAY – LAC-SAINT-JEAN

5- SIGNATURE SUR LE ST-LAURENT CONSTRUCTION

MONTRÉAL

55- I.T.R. ACOUSTIQUE MONTRÉAL INC.

MONTÉRÉGIE

6- KPH TURCOT

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

56- GROUPE ATWILL-MORIN

MONTRÉAL

7- DALCON

QUÉBEC

57- LES COFFRAGES C.C.C.

MONTRÉAL

8- GASTIER M.P.

MONTRÉAL

58- CONSTRUCTION MICHEL GAGNON

QUÉBEC

9- GROUPE TNT

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

59- C.C.R. MÉCANIQUE

MONTRÉAL

10- BLACK & MCDONALD

MONTRÉAL

60- ACIER G.P.

MONTÉRÉGIE

11- GROUPE PAQUETTE MÉCANIQUE DU BÂTIMENT

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

61- GROUPE CRH CANADA

MONTÉRÉGIE

12- GUAY

QUÉBEC

62- TELECON

MONTRÉAL

13- COFFRAGES ATLANTIQUE

LAVAL– LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

63- MÉTIER-PLUS

MONTRÉAL

14- EUROVIA QUÉBEC CONSTRUCTION

MONTÉRÉGIE

64- BRUNEAU ÉLECTRIQUE

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

15- LAMBERT SOMEC

QUÉBEC

65- DEXTER QUÉBEC

CÔTE-NORD

16- STRUCTURES SANTCO FORME

MONTRÉAL

66- REVENCO

QUÉBEC

17- LES CONSTRUCTIONS L.J.P.

LAVAL–LAURENTIDES–LANAUDIÈRE

67- HYDRO-QUÉBEC DIVISION ÉQUIPEMENTS

MONTRÉAL

18- ASCENSEURS THYSSENKRUPP (CANADA)

QUÉBEC

68- MACO MÉCANIQUE

MAURICIE – BOIS-FRANCS

19- COFFRAGES SYNERGY

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

69- PLOMBERIE DANIEL CÔTÉ

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

20- GANOTEC

MAURICIE – BOIS-FRANCS

70- GROUPE PRO-B

MAURICIE – BOIS-FRANCS

21- KONE

QUÉBEC

71- VENTILABEC

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

22- ROXBORO EXCAVATION

MONTRÉAL

72- VENTILATION G.R.

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

23- RÉGULVAR

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

73- J.P. LESSARD CANADA

MONTRÉAL

24- GYPTECH ACOUSTIQUE

QUÉBEC

74- COENTREPRISE TRANSELEC-ARNO

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

25- COFFRAGES L.D.

QUÉBEC

75- ONDEL

QUÉBEC

26- CONSTRUCTION M.G.P.

QUÉBEC

76- LES HABITATIONS LEBLANC

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

27- ALSTOM ÉNERGIES RENOUVELABLES CANADA

MONTÉRÉGIE

77- ISOLATION ALERTE

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

28- LES ENTREPRISES DE CONSTRUCTION REFRABEC

MONTÉRÉGIE

78- HAMEL CONSTRUCTION

QUÉBEC

29- HAMEL-CRT

QUÉBEC

79- PROTECTION INCENDIE VIKING

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

30- ARNO ÉLECTRIQUE

MAURICIE–BOIS-FRANCS

80- PYRAMIDES ÉLECTRIQUES, DIVISION INDUSTRIELLE

MONTÉRÉGIE

31- ARMATURES BOIS-FRANCS

MAURICIE–BOIS-FRANCS

81- NEOLECT

MONTÉRÉGIE

32- SINTRA - ÉNERGIE

QUÉBEC

82- VITRECO

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

33- ALUMA SYSTEMS

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

83- ALLEN ENTREPRENEUR GÉNÉRAL

QUÉBEC

34- EBC

QUÉBEC

84- ÉLECTRICITÉ TRI-TECH

MONTRÉAL

35- SINTRA, DIVISION EST

QUÉBEC

85- CONSTRUCTION VALARD

MAURICIE – BOIS-FRANCS

36- CONSTRUCTION SOREL

MONTÉRÉGIE

86- COUVERTURE MONTRÉAL-NORD

MONTRÉAL

37- CEGERCO

SAGUENAY – LAC-SAINT-JEAN

87- SINTRA, DIVISION CENTRE

MAURICIE – BOIS-FRANCS

38- THIRAU

MAURICIE–BOIS-FRANCS

88- RGF ÉLECTRIQUE

MAURICIE – BOIS-FRANCS

39- J.Y. MOREAU ÉLECTRIQUE

ABITIBI-TÉMISCAMINGUE

89- LEPROHON

ESTRIE

40- DAHARPRO CONSTRUCTION

QUÉBEC

90- REKO

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

41- ALUFORME

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

91- CLERMONT

MONTÉRÉGIE

42- LES INDUSTRIES FOURNIER

QUÉBEC

92- I.T.R. ACOUSTIQUE MONTRÉAL S.E.N.C.

MONTÉRÉGIE

43- L.A. HÉBERT

MONTÉRÉGIE

93- GROUPE LESSARD

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

44- TYCO FEU ET SÉCURITÉ INTÉGRÉS CANADA

MONTRÉAL

94- CONSTRUCTION DEMATHIEU & BARD (CDB)

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

45- LES ENTREPRISES DE RÉFRIGÉRATION L.S.

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

95- SINTRA, DIVISION OUEST

MONTÉRÉGIE

46- SYSTÈMES INTÉRIEURS BERNARD MNJ ET ASSOCIÉS

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

96- MOFAX ÉLECTRIQUE

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

47- THOMAS O'CONNELL

MONTRÉAL

97- GAMMA MURS ET FENÊTRES INTERNATIONAL

QUÉBEC

48- OTIS CANADA

MONTRÉAL

98- EXCAVATION LOISELLE

MONTÉRÉGIE

49- OSLO CONSTRUCTION

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

99- MÉCANIQUE CNC

MONTÉRÉGIE

50- LE GROUPE GUFORT

LAVAL – LAURENTIDES – LANAUDIÈRE

100- RÉFRIGÉRATION NOËL

QUÉBEC

* Selon le nombre d’heures travaillées au cours de l’année 2016, compilées par la CCQ.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2017

61

GETTY IMAGES PAR GREGORBISTER

CLASSEMENT 2017

BRÈVES IMMOBILIÈRES

NOMINATION CHEZ IMMODEV M a r c V a d e b o n c œ u r, p r é s i d e n t d e IMMODEV, a le plaisir d'annoncer la nomination de Sam El-Mashtoub à titre de courtier immobilier commercial. Il a une vaste expérience du commerce et de l’immobilier commercial. Spécialiste des propriétés inves­tisse­ments, il dessert aussi une clientèle industri­elle et commerciale.

FAITES-LE SAVOIR AUX PRINCIPAUX ACTEURS DE L’IMMOBILIER COMMERCIAL

RÉSERVEZ CET ESPACE

IMMODEV

POUR ANNONCER VOS PROCHAINS AVIS DE NOMINATIONS ET / OU POUR FAIRE DIFFUSER UN MESSAGE AVIS À TOUS !

PAR COURRIEL AUX ABONNÉS DE L’INFOLETTRE L’INFORMATEUR IMMOBILIER COMMERCIAL. INAUGURATION DU PROJET M MONTRÉAL-EST

BOIVIN & ASSOCIÉS SE JOINT À THERRIEN COUTURE

ME EDITH BONNOT SE JOINT À L’ÉQUIPE DE JOLI-CŒUR LACASSE AVOCATS

Après 14 années de partenariat avec l’APCHQ Provinciale, Boivin & Associés s.e.n.c.

Avocats prend un nouveau virage. Le cabinet composé de Mes Natacha Boivin, Isabelle Labranche et Joanie Talbot se joint à Therrien Couture pour démarrer une toute nouvelle place d’affaires à Montréal. Les services juridiques offerts sont au niveau des droits de la construction, de la médiation, des successions, du litige de même que du droit corporatif et des affaires.

Me Éric Beauchesne, président de Joli-Cœur Lacasse Avocats, est fier d’annoncer l’arrivée de Me Edith Bonnot au sein de l’équipe d’avocats du bureau de Montréal. Le droit de la famille et des personnes domine sa pratique. Son expertise s’ajoute à l’offre globale de services juridiques efficaces et personnalisés du cabinet Joli-Cœur Lacasse Avocats, lequel compte près d’une centaine d’avocats à Québec, Trois-Rivières et Montréal.

NOUVEL IMMEUBLE MULTILOCATIF AU TECHNOPÔLE ANGUS Le Technopôle Angus annonce la construction d’un bâtiment locatif LEED pour occupation en décembre 2018. Ce bâtiment de 5 étages, dont 4 hors-sol, un toit-terrasse vert et un stationnement de 50 espaces sera d’une superficie de 76 500 pieds carrés, dont 40 000 pieds carrés sont encore disponibles.

Lors de la 33e édition du Gala Alpha 2017 de la Chambre de commerce et d’indus­trie de Saint-Laurent–Ville-Mont-Royal, deux entreprises du Technoparc se sont méritées des trophées distincts.

Il s’agit de Genetec qui a reçu le trophée « Hommage à la grande entreprise » et de Green Cross Biothérapeutiques qui s’est mérité le trophée « Mérite du français en entreprise ».

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2017

TECHNOPARC MONTRÉAL

GALA ALPHA 2017

TECHNOPÔLE ANGUS

62

GROUPE MAGMA

450 670-7770 418 317-0669 1 866 446-3185

JOLI-CŒUR LACASSE AVOCATS

RÉGION DE MONTRÉAL : RÉGION DE QUÉBEC : AILLEURS :

L’inauguration des travaux de construction avait lieu le 15 juin dernier. Ce projet immo­bilier, d’une valeur de 35 M$ comportera 93 unités d’habitation de 739 à 1 615 pieds carrés. Les résidents du M Montréal-Est bénéficieront d’un stationnement intérieur, de deux ascenseurs, d’une salle d’entraînement, d’un lounge et d’une salle de réception. Ils pourront également profiter d’une terrasse commune de plus de 15 000 pieds carrés sur le toit, des spas, des coins foyers et une piscine. La livraison des unités d'habitation se fera en automne 2018.

6400, av. Auteuil, Brossard > Jusqu’à 4 300 pi2 contigus > À 2 minutes à pied du Terminus d’autobus Panama reliant le centre-ville > Nouvel éclairage écoénergétique > Espaces communs modernisés

UN CHOIX VARIÉ D’ESPACES DE QUALITÉ, POUR RÉPONDRE À TOUS VOS BESOINS 6300, av. Auteuil, Brossard > > > >

Près du Mail Champlain À 10 minutes du centre-ville Nouvellement rénové

Nouvel éclairage écoénergétique

2120, av. Victoria Greenfield Park > Jusqu’à 2 000 pi2 contigus > Intérieur de l’édifice

nouvellement rénové

Olivier Coulombe 450 671-6300, poste 23 ocoulombe@immocredit.ca

Notre nouveau projet à Brossard n’attend que vous…

Bureaux à louer www.immocredit.ca Agence Immobilière

fondsimmobilierftq.com

ICI, L’AVENIR SE CONSTRUIT.

INVESTIR ET BÂTIR ENSEMBLE Le Fonds immobilier de solidarité FTQ, en partenariat avec des leaders du secteur, réalise des projets immobiliers rentables, créateurs d’emplois et socialement responsables depuis plus de 25 ans. C’est en participant financièrement et stratégiquement à leur succès que le Fonds immobilier contribue à l’émergence d’une vision moderne du développement urbain qui sait FAIRE TOURNER L’ÉCONOMIE D’ICI.

PROJET : HUMANITI, MONTRÉAL

PARTENAIRE :