Grande entrevue - Immobilier commercial volume 10 - numéro 4

ENTREVUE

COGIR ET DevMcGILL

L’UNION FAIT LA FORCE ET OUVRE LA PORTE DE LA CONSTRUCTION MULTIUSAGE PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

Deux complices de longue date font désormais équipe pour se propulser dans la cour des très grands. Le déclencheur : Humaniti, une tour multiusage (logements, condos, hôtel, commerces et bureaux), angle De Bleury et Viger, un projet COGIR auquel DevMcGill a contribué.

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STÉPHANE CÔTÉ ET MATHIEU DUGUAY IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2017

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a nouvelle a été annoncée à la fin du mois de juin : COGIR Immobilier a acquis le promoteur DevMcGill ; le fondateur, Stéphane Côté, a donc vendu 100 % de ses parts, mais il demeure le président de DevMcGill et devient associé chez COGIR. « Nous œuvrons dans un domaine à risques, com­ mente le président de DevMcGill, tant de facteurs indépendants de notre volonté peuvent influencer le cours des choses, que ce soit une récession économique ou les taux d’intérêt qui fluctuent, par exemple. Personnellement, pour ma famille et moi, cette transaction nous apporte la sécurité, et pour l’entreprise, elle ouvre des portes, car nous aurons davantage de moyens financiers, plus d’expertise et une meilleure force de frappe. Nos deux orga­ nisations ont bonne réputation, l’annonce a été bien reçue dans le marché, et je crois que notre union générera des occasions auxquelles je n’aurais pas eu accès tout seul. » Du côté de COGIR, Mathieu Duguay qualifie DevMcGill et son président d’atouts extraordinaires. « Stéphane est un spécialiste en concept immobilier et en mise en marché de condos résidentiels, et nous souhaitons utiliser ses forces de façon plus

large », dit-il, ajoutant que la mise en commun de leurs équipes, collaborateurs et partenaires respectifs créera un réseau enrichi d’une façon très intéressante.

L’AVENIR EST DANS L’IMMEUBLE À USAGE MIXTE Humaniti, une communauté verticale évoluée à grande valeur ajoutée pour les occupants, est le projet emblématique de l’union COGIR / DevMcGill, insiste Mathieu Duguay. « Notre croissance va passer par ce type de projets à Montréal et à l’extérieur du Québec », précise-t-il.

S’il est trop tôt pour dévoiler les détails des prochains projets, on peut déjà dire que les nouveaux parte­ naires regardent notamment du côté de l’Ontario ; COGIR y est déjà présent à Toronto, et DevMcGill y a obtenu les licences et les certifications néces­ saires et mené le projet ArtHaus à Ottawa : huit étages de condominiums résidentiels au-dessus d’un hôtel-boutique Le Germain.

Stéphane Côté, en effet, considère aussi que l’avenir est dans la construction à usage mixte. « Compter sur une équipe polyvalente qui s’y connaît à la

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HUMANITI

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fois dans le résidentiel locatif, dans le commercial et dans le condominium nous confère un haut niveau qui nous permettra de nous distinguer de nos concurrents », ajoute-t-il.

Qu’est-ce qui va changer chez DevMcGill ? « Peu de choses à court terme, répond Stéphane Côté. Nous gardons nos employés, notre raison sociale et nos bureaux et nous allons terminer les projets en cours. Par la suite, les nouveaux projets porteront la signature DevMcGill / COGIR ; c’est donc avec l’appui de l’équipe de COGIR que nous nous occuperons des partenariats, du financement et du capital. » DevMcGill devient donc la division condo­ minium qui construira les immeubles d’appartements en copro­priété et qui agira en soutien pour les autres projets de développement de COGIR.

Pourquoi avoir choisi DevMcGill ? « Je connais Stéphane depuis plus de 15 ans, socialement et professionnellement, répond Mathieu Duguay.

Nous avons colla­boré à différents dossiers et mis en commun nos équipes respectives avec succès.

J’ai d’ailleurs déjà habité au Caverhill, rue SaintPierre, un projet DevMcGill, et j’étais en admiration devant le style et la qualité de l’immeuble. C’était devenu naturel pour nous de travailler ensemble. »

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Et quels seront les changements chez COGIR ? « Il y a huit ans, nous avons amorcé nos activités de développeur / constructeur et l’avons fait de façon graduelle, explique Mathieu Duguay. L’acquisition de DevMcGill viendra diversifier nos axes de croissance.

Alors que nous étions originalement concen­trés dans des activités de gestion d’actifs, de gestion immobilière et d’inves­­tissements, nous voilà dorénavant pleinement structurés en cons­­truction et développement. Cette union nous permettra de déployer une plus grande vélocité dans l’analyse du potentiel d’un terrain et d’y mener des projets d’enver­gure, et cela à cause de la force de DevMcGill et de Stéphane Côté à cet égard. » Mathieu Duguay poursuit : « Les grands projets comme Humaniti requièrent l’achat d’espaces plus grands et plus chers. Voilà pourquoi la spécialité de Stéphane Côté dans la recherche et l’acquisition de terrains représente un atout important. DevMcGill et Stéphane viennent compléter notre capacité de mener des projets à usage mixte, et COGIR devient l’un des rares pro­moteurs au pays à être en mesure de faire l’ensemble de l’éventail des catégories d’actifs qu’un tel projet peut recevoir. »

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Mathieu DUGUAY PRÉSIDENT DE COGIR IMMOBILIER PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

P a s s i o n n é p a r l ’ i m m o b i l i e r, l e j e u n e gestionnaire et entrepreneur est la preuve vivante que la valeur n’attend point le nombre des années.

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ssocié principal depuis 2005, Mathieu Duguay agit à titre de président de COGIR Immobilier. Dès l’adoles­ cence, il se passionne pour l’immobilier, prenant son père pour modèle et mentor. Ce dernier n’encouragera pourtant pas son fils à suivre ses traces dans ce domaine qu’il trouve difficile et parfois incertain. Tenace, le jeune Mathieu fera ses classes d’abord dans un centre com­ mercial géré par l’entreprise familiale puis en occupant différents postes au siège social de la Rive-Sud. Classée 58e au palmarès des 500 plus grandes sociétés au Québec, COGIR déploie ses activités dans différents créneaux, soit la gestion de plus de 150 propriétés situées au Québec, en Ontario et en Nouvelle-Écosse, totalisant environ 3,5 G$ d’actifs. La société administre plus de sept millions de pieds carrés de propriétés immobilières tant commerciales, industrielles que

de bureaux. Dans le secteur résidentiel, c’est plus de 17 200 logements situés au Québec et en Ontario, incluant un réseau de 40 résidences privées pour aînés sous les bannières AZUR et JAZZ. L’entreprise vise maintenant un nouvel objectif : devenir une société à couverture nationale.

COGIR emploie 2 700 personnes, dont 140 aux sièges sociaux et de services au Québec, en Ontario et en Nouvelle-Écosse. Au fil des ans, Mathieu Duguay a su s’entourer d’une équipe de spécialistes chevronnés, visant l’excellence. Il est d’ailleurs très fier que les membres de la haute direction soient dorénavant associés au sein de l’entreprise. Âgé de 38 ans, Mathieu Duguay est l’heureux papa d’un petit garçon.

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Stéphane CÔTÉ PRÉSIDENT DE DevMcGILL PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

Visionnaire et attentif à l’évolution de Montréal, la ville qu’il a toujours habitée, le promoteur immobilier privilégie des projets qui modifient le visage d’un quartier et qui tracent l’avenir.

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Je suis arrivé dans l’immobilier par hasard », confie d’entrée de jeu Stéphane Côté, président fonda­teur de DevMcGill. Alors qu’il était encore à l’univer­sité, en économie et en marketing, un ami – Philippe Boisclair – l’invite à s’associer avec lui dans l’achat de deux triplex sur le Plateau-Mont-Royal.

Ensemble, ils les rénovent et les destinent à la location : « J’ai toujours été habile manuellement », souligne l’entrepreneur. Durant quelques années, ce sera un « à côté », car une fois ses études terminées, il occupera un emploi aux ventes et au marketing pour une papetière.

Puis la vie fera en sorte que son destin s’accomplisse.

Par ce qui a d’abord ressemblé à un coup dur : dans un immeuble de six logements, quatre locataires

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l’avisent qu’ils ne renouvelleront pas leur bail. « J’ai pensé que nous allions devoir remettre les clés, que c’était la fin », raconte Stéphane Côté.

Ce moment sombre est de courte durée, car le visionnaire en lui reprend vite le dessus. C’était au milieu des années 1990, et le condo devenait un mode d’habitation de plus en plus populaire sur le Plateau. Stéphane Côté quitte son emploi, repasse par les bancs de l’école, obtient sa licence d’entrepreneur général, et les deux associés réaménagent l’immeuble vide pour le revendre en unités de copropriété. C’est un succès, et ils récidivent à quelques reprises selon les occasions qui se présentent. « C’est à ce moment que j’ai senti la piqûre de l’immobilier », ajoute-t-il.

Puis, le moratoire de la Ville, qui vient limiter les possibilités de conversion d’appartements locatifs en copropriétés, les conduit vers le Vieux-Montréal, un quartier peu résidentiel à cette époque, où les édifices commerciaux ou industriels s’avèrent des endroits intéressants pour des condos de style loft, avec de hauts plafonds, des murs de brique et de grandes fenêtres. Première réalisation d’envergure du tandem Boisclair / Côté : le 100, rue McGill, un ancien entrepôt de fourrures de la Compagnie de la Baie d’Hudson.

C’est la naissance de DevMcGill.

D’une petite entreprise, le projet de Philippe Boisclair et de Stéphane Côté se structure ; se joignent à eux un troisième associé, Christian Dusablon, puis un comptable, puis des employés. Un plan d’affaires dans les règles de l’art prend forme, et des partenaires financiers, dont Ipso Facto qui est d’ailleurs toujours là, les accompagnent.

DevMcGILL DevMcGill a établi sa réputation dans le milieu et précisé son créneau, si bien que depuis sa création, l’entreprise a vendu quelque 2 500 unités d’une valeur moyenne de 350 000 $ ; un calcul rapide donne 875 M$ qui ont été brassés ou qui le seront sous peu. DevMcGill emploie maintenant 35 personnes, Boisclair et Dusablon ont quitté la direction, mais sont demeurés des partenaires investisseurs. Au tableau des réalisations du promoteur immobilier figurent entre autres M9 dans la partie ouest du Vieux-Montréal – 450 unités –, NOCA dans Griffintown – près de 1 000 unités – et Le Castelneau, dans le quartier Villeray, qui a débuté avec quatre phases et qui en comptera huit à terme.

PHILIPPE BOISCLAIR Associé

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La vision de Stéphane Côté, c’est de développer des projets d’impact, c’est à dire des projets qui changent le visage d’un quartier.

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S’il a développé sa fibre entrepreneuriale en gérant une école de ski de compétition au Mont Garceau à Saint-Donat, au temps de sa jeunesse universitaire, ce sport occupe encore une grande place dans sa vie, alors que ses trois enfants font à leur tour de la compétition. Il dévale lui-même toujours les pistes une cinquantaine de journées par année. En été, c’est son vélo qu’il enfourche ; au moment de l’entrevue, il était d’ailleurs à sillonner les routes d’Europe sur sa monture. « C’est une belle façon de visiter tout en gardant la forme », conclut-il. 

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C’est d’ailleurs l’une de ses forces, a-t-il constaté au fil des expériences. Voir où en est la ville, comment évoluent les façons de vivre, pressentir ce que les gens veulent et savoir le projeter. « C’est bien davantage que regarder un site et se deman­d er quel immeuble on pourrait y bâtir. C’est anticiper la façon dont les citadins vont se déplacer, faire leurs courses et profiter de leurs moments de loisir », ajoute Stéphane Côté.

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La vision de Stéphane Côté, c’est de développer des projets d’impact, c’està-dire des projets qui changent le visage d’un quartier, explique-t-il. « Prenons Le Castelneau, par exemple ; ce sont plus ou moins 1 000 nouveaux résidents qui vont arriver sur une période de quelques années, des gens qui choisissent ce quartier, qui vont encourager les petits commerces, se déplacer à vélo, profiter des parcs, ce qui va modifier la dynamique et laisser une empreinte. » En somme, c’est créer un petit quartier dans un quartier, une communauté où il fera bon vivre.