Savoir pour mieux investir - Immobilier commercial volume 10 - numéro 4

SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

LE MARCHÉ IMMOBILIER INDUSTRIEL DU GRAND MONTRÉAL SE PORTE BIEN !

LES FACTEURS DE BONNE SANTÉ Plusieurs éléments concourent à assurer la bonne santé du marché industriel. L’emploi à Montréal poursuit sa croissance et affiche sa meilleure performance en 15 ans. La faiblesse du dollar canadien contribue au maintien plus ou moins stable du niveau des exportations, bien que l’on puisse craindre des politiques plus restrictives relatives aux échanges commerciaux avec les États-Unis, tandis que la croissance de l’économie locale progresse à bon rythme. Une faible croissance nette de l’inventaire industriel a de plus encouragé une réduction marquée de la disponibilité d’espace. Ces facteurs favorisent largement le marché immobilier industriel.

Avec 25 ans d’expé­rience en immobilier, Marc-André Lepage dirige l’équipe de la division industrielle (propriétés à revenus) du Groupe Altus Montréal à titre de chef d’équipe.

Il contribue également, avec les autres directeurs et chefs d’équipe, au développement de l’expertise en services-conseils, litiges, mandats spéciaux et en expropriation.

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Source : Groupe Altus

Marc-André Lepage, É.A.

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UNE TRANSITION NÉCESSAIRE Au cours des quatre dernières années, l’inventaire d’espace industriel de la grande région métropo­ litaine a cru de 1,4 % net, ce qui représente près de 4,9 millions de pieds carrés, dont les deux tiers au cours des deux dernières années.

Très peu de projets spéculatifs ont vu le jour.

Les principales régions responsables de cette croissance sont la Rive-Nord (+31 %), Laval (+24 %) et l'Est-de-l’Île (+18 %). Les chiffres ne tiennent pas compte des sous-marchés de « Midtown-Nord et Midtown-Sud » où, à l’inverse, on a connu une diminution de l’inventaire de 3,6 millions de pieds carrés durant les quatre

SECTEURS DE MARCHÉ AFFICHANT LA PLUS IMPORTANTE BAISSE DE DISPONIBILITÉ DEPUIS UN AN 15 %

dernières années par la transition des lofts indus­ triels vers d’autres usages comme résidences ou bureaux. Cela ne constitue pas pour autant une mauvaise nouvelle, mais plutôt le signe d’une modernisation de ces édifices et de ces quartiers.

C’est une tendance lourde qui s’explique aussi par la rareté des terrains constructibles à Montréal.

On s’attend donc à un rajeunissement du parc industriel montréalais qui facilitera les activités industrielles plus rentables, ce qui constitue en soi un bon indice de vigueur.

UN TAUX DE DISPONIBILITÉ EN BAISSE Quant à lui, le taux de disponibilité d’espace indus­ triel de la région métropolitaine a poursuivi son repli. Il est en effet passé de 6,9 % au deuxième trimestre 2016 à 6,1 % pour la même période en 2017, ce qui représente une réduction de 2,9 millions de pieds carrés en l’espace d’un an.

Les principaux sous-marchés responsables de cette réduction sont Laval (16 %), l’Est-de-l’Île (19 %) et surtout l’Ouest-de-l’Île (36 %). Étant donné que près de 40 % de l’inventaire se situe dans les arrondissements de l’Ouest-de-l’Île, c’est la diminution de 1,5 million de pieds carrés d’espace disponible dans ces marchés qui explique en grande partie la baisse globale du taux de disponibilité pour l’ensemble du Grand Montréal.

10,5 % 10 %

8,0 %

9,1 % 6,5 %

5 %

5,9 %

5,2 %

0 %

Laval

Ouest-de-l'Île 2016

Est-de-l'Île

2017

Source : Groupe Altus

Notons qu’il y a bien des façons d’interpréter l’inoccu­pation et que les statistiques globales ne reflètent pas nécessairement la vigueur du marché montréalais. Près de 70 % des locaux inoccupés se trouvent dans des bâtiments dont les hauteurs libres sont inférieures à 24 pieds, alors que les bâtiments d’une hauteur libre de 32 pieds et plus présentent un taux d’inoccupation de seulement 2,5 %. Selon les données du site Altus InSite, on recense seulement une dizaine de bâtiments à louer de 100 000 pi2 et plus ayant une hauteur libre de 26 pieds ou plus. Cette rareté a nécessairement un impact sur les loyers demandés pour ce segment de marché, et elle pousse aussi les utilisateurs de ce type d’espaces à faire construire les bâtiments dont ils ont besoin. En revanche, la hausse des loyers d’immeubles plus âgés ayant une hauteur libre de 24 pieds ou moins devrait être moindre, sinon nulle, compte tenu de la très grande disponibilité de ces locaux.

GETTYIMAGES PAR BRENDANHUNTER

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Source : Groupe Altus

DES DÉMÉNAGEMENTS IMPORTANTS La Rive-Sud de Montréal s’est distinguée récemment en raison de plusieurs déménagements de centres de distribution importants. Après Jean Coutu, qui a déplacé son siège social et son centre de distri­ bu­tion de Longueuil à Varennes, c’est au tour de Costco de déménager son centre de distribution de Saint-Bruno à Varennes. La proximité de l’autoroute 30, l’agrandissement du port de Contrecœur, qui représente un atout important pour le rôle de Montréal comme centre logistique international, et la grande disponibilité de vastes terrains prêts au développement industriel, comparativement à plusieurs autres parcs indus­ triels déjà bien établis, ne sont sans doute pas étrangers à ces décisions. Quant à IKEA, il a récem­ ment acquis un terrain à Beauharnois afin d’y construire un centre de distribution d’un million de pieds carrés. Notons que le centre de distribution d’IKEA est actuellement situé à Brossard.

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La délocalisation des grands centres de distribution à l’extérieur de Montréal constitue une autre tendance lourde qui attire notre attention. Elle s’explique par la rareté de terrains de grande taille sur le territoire montréalais, mais aussi par le fait que les terrains industriels sont plus abordables en périphérie. Le taux de taxation y est également moins élevé, et les usagers peuvent en plus contourner une certaine partie de la congestion urbaine.

UN SECTEUR RECHERCHÉ Dans le domaine industriel, les secteurs de SaintLaurent et de l’Ouest-de-l’Île devraient demeurer très demandés, en particulier pour les entreprises œuvrant dans le domaine des technologies et celui de la recherche et développement. On pense par exemple à des compagnies comme Erickson, ABB, Green Cross, qui y ont toutes élu domicile.

Par ailleurs, l’arrivée du Réseau électrique métropolitain (REM), dont la mise en service est

prévue pour 2020, aura assurément un impact sur la popularité des zones industrielles de l’Ouestde-l’Île, puisque son tracé traverse ces secteurs de part en part.

UN TAUX GLOBAL D’ACTUALISATION FAVORABLE ET DU FINANCEMENT ABORDABLE Enfin, selon le dernier sondage Altus InSite sur les édifices industriels à locataire unique, au premier trimestre 2017, le taux global d’actualisation (TGA) dans le Grand Montréal était de 5,75 à 7 %. À Toronto, on vient toutefois d’observer des ventes d’immeubles industriels affichant des TGA de 4 à 4,5 %. Un tel écart devrait donc accroître l’intérêt des investisseurs pour le marché de Montréal.

Chaque fois qu’une propriété industrielle est mise en vente dans la région métropolitaine, beaucoup d’investisseurs de l’extérieur se manifestent. C’est un bon signe : Montréal demeure sur le radar !

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ISABELLA LONGONI Coordonnatrice des baux et location 514 284.0014 location@busac.com BUSAC.COM

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