Transaction de maître - Immobilier commercial volume 10 - numéro 4

TRANSACTION DE MAÎTRE

TRANSACTION DE MAÎTRE

TRANSACTION COMPLEXE POUR UN JOYAU DU PATRIMOINE IMMOBILIER MONTRÉALAIS PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

Tous les amateurs d’architecture connaissent le Westmount Square, cet ensemble immobilier dont les plans ont été signés par le célèbre architecte Mies van der Rohe. Benoit Poulin, de la firme de courtage CBRE, revient sur l’une des transactions marquantes des dernières années concernant ces tours iconiques.

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BENOIT POULIN, CBRE

n 2014, Benoit Poulin et son équipe de CBRE ont réussi à conclure une remarquable transaction : la vente en bloc par ELAD Canada – filiale de la multinationale immobilière israélienne Tshuva Group – de 84 unités du Westmount Square pour environ 40 M$ à un groupe d’investisseurs privés. « Cette opération se démarquait par sa grande complexité, aussi bien du point de vue légal que sous l’angle de la négociation elle-même », se souvient le premier vice-président chez CBRE, qui dirige l’Équipe nationale d’investissement multirésidentiel.

UNE VENTE EN BLOC Depuis son inauguration en 1967, le Westmount Square était passé entre les mains de plusieurs propriétaires. Au début des années 2000, il faisait partie du portefeuille de la SITQ, la filiale immobilière de la Caisse de dépôt et placement du Québec à l’époque. C’est à ce moment-là que la multinationale ELAD a acquis les prestigieuses tours multirésidentielles. En 2013, sur 200 apparte­ments, elle possédait encore un bloc de 84 loge­ ments convertis en copropriété indivise dont elle souhaitait se départir. « J’avais déjà travaillé avec

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WESTMOUNT SQUARE

eux dans le cadre d’une autre transaction. ELAD m’a donc pressenti pour me confier ce mandat », raconte Benoit Poulin.

La multinationale n’en était pas à ses premières armes au Québec, puisqu’elle y avait acquis de nombreux immeubles lorsque le marché immobilier était au ralenti, au tournant du millénaire. Il faut se rappeler qu’à l’époque, une crise plombait lourdement l’écono­ mie québécoise et canadienne, entraînant à sa suite 28

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la valeur de l’immobilier. « ELAD est un acheteur d’opportunité, mentionne M. Poulin. Ils prennent le pouls du marché, font des acquisitions lorsqu’il est bas et revendent au meilleur moment. Lorsqu’ils sont arrivés au Canada, ils achetaient des produits immobiliers dont le taux global d’actualisation était de 9 %, mais ils savaient que cela allait remonter.

Ils ont une vision à long terme. » De fait, lorsque ce fut le cas en 2010-2011, ELAD a commencé à se départir de plusieurs actifs.

C’est ce groupe qui a également vendu, en 2012, le Village olympique à un fonds de placement immobilier d’immeubles résidentiels, CAP Reit, pour 176 M$.

L’année suivante, ELAD lançait toutefois le vaste projet de copropriétés Le Nordelec, dans Griffintown, et celui de Cité nature, près du Village olympique.

DES NÉGOCIATIONS SERRÉES Plusieurs facteurs ont concouru à rendre cette transac­ tion ardue, relate M. Poulin. Tout d’abord, sa grande complexité d’un point de vue légal. « Pour vendre quelque chose, il faut avant tout le comprendre et le connaître à fond. Il a donc fallu se plonger dans tous les documents juridiques et les étudier, aussi bien la convention de copropriété, le budget, les comptes rendus des rencontres, le rapport du syndic, l’offre d’achat, etc. » Un groupe d’investisseurs privés, Ghislain Leclerc et son fils Olivier, souhaitait vivement mettre la main sur le bloc de 87 unités. La ronde des négociations a alors commencé. « Nous avons réalisé plusieurs études de marché avant de proposer un prix au vendeur, que celui-ci a refusé. ELAD a effectué des études de son côté, nous avons discuté des prix, puis nous sommes tombés d’accord sur un montant », mentionne Benoit Poulin.

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Néanmoins, le syndic de la coopérative avait prévu que de coûteux travaux seraient nécessaires à court terme, notamment pour refaire la climatisation et apporter plusieurs améliorations à l’immeuble. Des sommes importantes que l’acheteur ne souhaitait pas avoir à assumer. « Là encore, la négociation a été serrée, mais finalement le vendeur a accepté de défrayer ces coûts », mentionne M. Poulin.

UNE TRANSACTION SATISFAISANTE POUR TOUS Au bout du compte, il a fallu neuf mois pour passer de l’étape de la lettre d’intention à celle de l’offre d’achat.

ELAD s’est avéré être un vendeur très intransigeant, avec lequel les négociations ont été ardues. « Cela dit, puis­que nous avions déjà collaboré dans le cadre d’un autre mandat, nous nous connaissions et avions développé un lien de confiance, ce qui a été très utile pour cette transaction », indique M. Poulin qui ajoute également qu’au terme du processus, tous se sont dits très satis­faits,

aussi bien le vendeur que l’acheteur. Immédiatement après son acquisition, Olivier Leclerc mentionnait d’ailleurs avoir déjà revendu une cinquantaine d’unités, avec profit.

Ghislain Leclerc et son fils Olivier, exploitaient à l’époque une compagnie spécialisée dans la conversion d’immeubles en copropriété. On leur doit par exemple les conversions de l’immeuble à appartements Gleneagles sur Côte-desNeiges et de l’immeuble Hampstead Court sur Queen-Mary, à Montréal. C’est aussi Olivier Leclerc qui, en 2015, mettra la main sur le couvent sis au 1420, boulevard Mont-Royal (connu comme l’ancienne maison-mère des Sœurs des Saints-Noms-de-Jésus-et-de-Marie et acquise par l’Université de Montréal en 2003) avec l’intention de le convertir en condominiums. Le projet de M. Leclerc n’a pu finalement voir le jour, puisqu’après une longue bataille avec des groupes de pression souhaitant préserver le bâtiment historique, la liquidation du promoteur immobilier forçait celui-ci à remettre l’édifice en vente en juin 2017.

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