Analyse de marché - Immobilier commercial volume 10 - numéro 5

ANALYSE DE MARCHÉ

Benoit Beauchemin Expert invité

QU’ON SE LE DISE : LA CROISSANCE DÉMOGRAPHIQUE ET L’ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE DE MONTRÉAL SE PORTENT PLUTÔT BIEN L’habitant type de Montréal est une femme de 40 ans. C’est ce que nous révèlent les plus récentes données du recensement 2016, qui dévoilent le visage changeant de Montréal, métropole et moteur économique du Québec.

UNE DÉMOGRAPHIE EN CROISSANCE L’agglomération de la grande région de Montréal a enregistré une croissance démographique de 2,9 % entre 2011 et 2016, ce qui porte sa population totale à 1 942 044 personnes. Il s’agit d’un gain de 55 563 personnes par rapport aux données du recensement précédent.

La population de l’agglomération de Montréal connaît une croissance continue depuis le recensement de 1986, qui marquait la fin d’un déclin démographique amorcé au début des années 1970. La population actuelle de la grande région de Montréal est donc proche de celle qu’elle était en 1971. Cette tendance démographique est identique à celle de la ville de Montréal, bien que la croissance démo­graphique de celle-ci soit supérieure à celle de

l’agglomération depuis 2011. En effet, la ville de Montréal a enregistré une croissance démo­ graphique de 3,3 % entre 2011 et 2016, ce qui porte sa population totale à 1 704 694 habitants. Cette croissance est la plus impor­ tante progression enregistrée depuis 1966.

L’agglomération a connu une croissance démo­ graphique de 7,6 % depuis 2006.

L’étalement urbain est une réalité depuis plusieurs décennies. On associe souvent cette tendance à un déclin relatif de la ville-centre au détriment des banlieues. Toutefois, la bonne croissance démographique des 20 dernières années fait en sorte que la population de la ville de Montréal se densifie, ce qui constitue un indicateur de la bonne santé économique de la métropole.

POPULATION TOTALE, AGGLOMÉRATION DE MONTRÉAL 1966-2016 2 000 000

Diplômé des HEC, Benoit Beauchemin cumule 20 années d’expérience en recherche et analyse concurrentielle et stratégique. Il est consultant en analyse de marché et en intelligence d'affaires.

1 950 000 1 900 000 1 850 000 1 800 000 1 750 000 1 700 000 1 650 000 1 600 000 1966

1971

1976

1981

1986

1991

Source : Statistique Canada, recensement de la population 1966-2016

1. Bilan économique 2016, Agglomération de Montréal, Ville de Montréal, Mars 2017

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2017

1996

2001

2006

2011

2016

POPULATION ACTIVE, AGGLOMÉRATION DE MONTRÉAL 2006-2016 (MILLIERS DE PERSONNES) 1 120 1 100 1 080 1 060 1 040 1 020 1 000 980 960 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Source : Institut de la statistique du Québec

Ses 1 704 694 habitants sont répartis sur un territoire couvrant une superficie totale de 365,2 km, soit une densité de population de 4 668 habitants / km2. En compa­raison, on dénombrait 4 517,2 personnes / km2 en 2011 et 4 437,8 habitants/km2 en 2006.

UN MARCHÉ DE L’EMPLOI SAIN Les développements démographiques positifs de l’agglomération et de la ville de Montréal concordent en fait avec l’évolution de l’emploi à l’échelle de l’agglo­­m ération. Le nombre d’emplois de même que la population active connaissent une tendance positive depuis une décennie. Le taux de chômage à Montréal (8 % en juillet 2017) est à son plus bas en 10 ans, alors que le taux d’activité et le taux d’emploi atteignent des sommets depuis 2007. En 2016, le niveau de vie des Montréalais s’est amélioré de 0,6 %, alors que le produit intérieur brut (PIB) par habitant est passé de 60 039 $ en 2015 à 60 384 $ en 2016. En une décennie, on note une croissance de plus de 21 % du PIB par habitant sur l’île de Montréal.

En 2016, 997 000 Montréalais occupaient un emploi, ce qui constitue une performance record depuis que de telles statistiques sont compilées, soit depuis 1987.

L’AMÉLIORATION DES INDICATEURS DU MARCHÉ IMMOBILIER La situation s’est améliorée sur le marché des bureaux en 2016, alors que le taux d’inoccupation s’est établi à 10,6 % dans le quartier central des affaires, soit un repli de 0,6 % par rapport à la fin de 2015. L’absorption des espaces disponibles s’est poursuivie au cours de l’année,

et l’offre de grands locaux pour bureaux contigus de plus de 50 000 pi2 est en baisse dans le quartier des affaires. Le taux d’inoccupation des espaces industriels dans la couronne centrale s’est établi à 4,7 % lors du quatrième trimestre de 2016, soit 0,6 % inférieur à ce qu’il était à la fin de 2015, alors qu’il atteignait 5,3 %. Ce nouveau dynamisme de l’immobilier industriel s’explique par une activité économique qui reprend de la vigueur, particulièrement dans le secteur manufacturier. Ajoutons que le faible volume de nouveaux espaces contribue à l’absorption des locaux existants.

La valeur des permis de construction du secteur industriel s’est repliée de 2 % en 2016, atteignant 206 M$, la valeur des projets de nature commerciale a frôlé 1,1 G$, en hausse de 19 %. La plus forte progression a été observée dans le secteur institutionnel, qui a doublé sa valeur par rapport à 2015, pour s’établir à 766 M$.

UN VENT D’OPTIMISME Les données statistiques sur l’état de la population et de l’activité économique de la ville et de l’agglomération de Montréal nous révèlent un portrait objectif de la situation globale de la métropole du Québec. Bien que tout ne soit pas parfait, notamment sur le plan des transports, de l’état de certaines infrastructures et de la lutte contre la pauvreté et l’exclusion, on ne peut nier que les progrès sont réels en ce qui a trait à l’évolution du niveau de vie des Montréalais. Ce bref constat ne fait que mettre en lumière quelques-uns des aspects positifs de la réalité urbaine des Montréalais.

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