DONNÉES EN IMMOBILIER
QUELLE PLACE OCCUPENT LES ACHETEURS ÉTRANGERS DANS L’IMMOBILIER COMMERCIAL AU QUÉBEC ? Joanie Fontaine Experte invitée
De plus en plus, les nouvelles affluent au sujet des acheteurs étrangers au Canada. La situation est surtout discutée pour le secteur résidentiel (maisons unifamiliales, copropriétés et petits plex). Voici les faits : à la suite d’une abondante venue d’investis seurs étrangers, les villes de Toronto et de Vancouver ont créé une taxe de 15 % applicable aux achats de ceux-ci afin de limiter la croissance fulgurante des prix de l’immobilier que ces villes subissaient. À Montréal, cette taxe n’existe pas. Les acquéreurs provenant de l’extérieur du Canada y sont moins nombreux, et les prix des résidences connaissent une augmentation plus modérée. Toutefois, il s’agit d’un élément à surveiller, car le nombre d’acheteurs étrangers a augmenté dans la dernière année.
De nombreuses informations circulent au sujet de ce type d’acheteurs, mais celles-ci touchent presque exclusivement le secteur résidentiel. Très peu de données ont été fournies en ce qui concerne leur présence dans l’achat de propriétés industrielles, commerciales, semicommerciales et multirésidentielles de quatre logements et plus, c’est-à-dire les immeubles commerciaux au sens large du terme.
Économiste chez JLR et blogueuse pour le journal Les Affaires, Joanie Fontaine analyse le marché immobilier. Ses études sont publiées sur blog.jlr.ca et citées régulièrement par d’importantes publications québécoises. Elle puise ses informations dans la base de données de JLR comptant plus de 7 millions de transactions immobilières analysées depuis 1986 et publiées au Registre foncier.
LES ACHETEURS ÉTRANGERS Aux fins de cette analyse, les ventes inférieures à 400 000 $1 ont été exclues, car elles sont moins populaires auprès des investisseurs étrangers. Entre janvier et août 2017, seule ment 17 immeubles commerciaux ont été acquis par des entreprises ou des individus déclarant une adresse hors du pays selon les données colligées par JLR à partir du Registre foncier. De ce nombre, 16 étaient situés dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal. Cela représente seulement 0,5 % des transactions pour ce type d’immeubles au Québec et 0,8 % pour la RMR de Montréal. Ce pourcentage est inférieur à celui de 1,4 % observé dans le secteur des propriétés rési dentielles (unifamiliales, copropriétés et multiplex de deux à cinq logements). Qui plus est, alors qu’une augmentation importante des acheteurs étrangers a été notée en 2016 et 2017 pour les propriétés résidentielles, aucune
tendance à la hausse ne semble se dessiner dans le secteur commercial. Depuis 2007, le pourcentage de transactions d’immeubles commerciaux dont les acheteurs sont étrangers varie de 0,3 à 1,0 % selon les années pour l’ensemble de la province. LES ACHETEURS CANADIENS DÉCLARANT UNE ADRESSE HORS DU QUÉBEC La très grande majorité des acquisitions de propriétés commerciales au Québec sont effectuées par des entreprises ou des individus ayant une adresse dans la province. Par contre, une part non négligeable des acheteurs provient d’ailleurs au pays. En effet, 2,3 % des acquéreurs de propriétés commerciales vendues à un montant supérieur à 400 000 $ au cours des huit premiers mois de 2017 indiquaient avoir une adresse dans une province canadienne autre que le Québec. Bien sûr, après la crise économique de 2007-2008, la tentation d’investir en immobilier à l’extérieur de sa province semble avoir été freinée, comme en témoigne la chute du nombre de transactions en 2008 et 2009. Puisque la récession était liée à un marché immobilier américain surévalué, il est normal que plusieurs aient voulu ralentir leur investissement immobilier après celle-ci. Néanmoins, les acquisitions faites par des acheteurs à l’extérieur du Québec semblent avoir repris en 2016.
1. Les ventes multiples, les ventes liées et les ventes de reprise ont également été exclues de l’analyse afin de permettre une comparaison avec les statistiques provinciales publiées par JLR.
IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2017
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DONNÉES EN IMMOBILIER
ÉVOLUTION DU NOMBRE D'ACHETEURS DÉCLARANT UNE ADRESSE AU CANADA À L'EXTÉRIEUR DU QUÉBEC POUR LES IMMEUBLES COMMERCIAUX 160 140 120 100 80 60 40 20 0 2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Les acheteurs canadiens, mais pas québécois, sont moins présents en proportion dans les acquisitions d’immeubles résidentiels de quatre logements et plus. Une fois ce type d’immeuble exclu, les investisseurs des différentes provinces canadiennes représentaient 3,2 % des acquéreurs de propriétés non résidentielles entre janvier et août 2017. Parmi ceux-ci, 56 % ont investi dans la RMR de Montréal et 16 % dans la RMR de Gatineau. Au cours des 10 dernières années, les acheteurs provenant de l’extérieur de la province ont représenté de 2,7 à 7,2 % des acheteurs de ce type d’immeubles.
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IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2017
UNE FORTE MAJORITÉ DE GROS INVESTISSEURS Les nouveaux propriétaires des autres provinces canadiennes sont majoritairement impliqués dans des transactions où les montants sont élevés. Ainsi, le prix médian pour les immeubles2 qu’ils ont acquis atteignait plus de 1,6 M$ entre janvier et août 2017, alors que pour l’ensemble des ventes de ce type de propriété, quelle que soit la provenance de l’acheteur, le prix médian se situait à 710 000 $. Il faut dire que pour les grosses transactions impliquant plusieurs millions de dollars, le marché des acheteurs potentiels est restreint, et ceux-ci couvrent généralement un large territoire qui ne se limite pas à une province ou même à un pays. Ce sont souvent des fonds communs de placement, des fonds d’investissement et de grandes entreprises qui acquièrent ce type d’immeubles. Bref, tout comme dans le secteur résidentiel, les acheteurs étrangers et canadiens, mais non québécois, sont plus présents dans le marché des propriétés plus chères que dans les immeubles d’entrée de gamme. 1. Seules les propriétés de 400 000 $ et plus sont retenues.
TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES* ADRESSE
PROPRIÉTÉS COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES Au total, 14 des 15 ventes faisant partie du classement ci-dessous concernent des propriétés dans la grande région de Montréal. Ce sont surtout les villes en périphérie qui ont contribué aux plus grosses transactions, puisque seulement trois des propriétés vendues sont situées dans la ville de Montréal.
ARRONDISSEMENT / VILLE
PRIX
TAILLE (M2)
PRIX / M2
5500, aut. Transcanadienne
Pointe-Claire
41 333 264 $
43 685
946 $
4126-4160, rue Sainte-Catherine Ouest
Westmount
37 600 000 $
14 549
2 584 $
1939-1979, rue F.-X.-Sabourin
Saint-Hubert
23 200 000 $
5 672
4 090 $
7101, rue Notre-Dame Est
Mercier / HochelagaMaisonneuve, Montréal
16 000 000 $
55 923
286 $
525-569, rue Principale
Saint-Amable
14 100 000 $
-
-
79-81 C, ch. de Lavaltrie
Lavaltrie
13 206 836 $
-
-
1350, rue Bouvier
Québec
12 400 000 $
-
-
7168-7172, rue Bombardier
Anjou, Montréal
11 500 000 $
-
-
1000, boul. Saint-Martin Ouest
Laval
11 000 000 $
-
-
3025, boul. Le Corbusier
Laval
9 650 000 $
6925, boul. Taschereau
Brossard
9 500 000 $
20, av. Guthrie
Dorval
9 000 000 $
450, rue Sainte-Hélène
Ville-Marie, Montréal
8 350 000 $
-
-
204, rue Durand
Saint-Jérôme
7 250 000 $
-
-
1113, boul. Curé-Labelle
Blainville
6 800 000 $
-
-
10 055
960 $
6 339
1 420 $
TOP 15 DES VENTES DE MULTIPLEX*
SECTEUR MULTIRÉSIDENTIEL Les trois immeubles vendus aux prix les plus élevés se trouvent tous dans l’arrondissement Ville-Marie. Ils sont aussi parmi les plus chers par porte. Seul l’immeuble situé au 152-156, avenue Mozart Est dans l’arrondissement Rosemont – La Petite-Patrie a été acquis pour un montant supérieur par porte. Les deux seuls immeubles dont le prix par porte est inférieur à 70 000 $ sont situés à l’extérieur de région métropolitaine de recensement de Montréal, soit à Québec et à Sherbrooke.
ADRESSE
ARRONDISSEMENT / VILLE
PRIX
NOMBRE DE LOGEMENTS
PRIX / PORTE
TAILLE (M2)
PRIX / M2
1400, boul. De Maisonneuve Est
Ville-Marie, Montréal
25 100 000 $
174
144 253 $
13 801
1 819 $
2166, boul. De Maisonneuve Ouest
Ville-Marie, Montréal
12 100 000 $
82
147 561 $
3 614
3 348 $
1433, rue Towers
Ville-Marie, Montréal
9 200 000 $
69
133 333 $
3 586
2 566 $
5252, rue Saint-Hubert
Plateau Mont-Royal, Montréal
5 225 000 $
62
84 274$
1 937
2 698 $
1497-1533, av. Dollard
LaSalle, Montréal
3 645 100 $
47
77 555 $
3 763
969 $
152-156, av. Mozart Est
Rosemont / Petite-Patrie, Montréal
3 450 000 $
20
172 500 $
1 390
2 482 $
66, boul. Saint-Joseph Est
Plateau Mont-Royal, Montréal
3 000 000 $
32
93 750 $
1 895
1 584 $
3214, ch. Sainte-Foy
Québec
2 930 000 $
42
69 762 $
85, rue Grant
Longueuil
2 600 000 $
32
81 250 $
1 936
1 343 $
4160, ch. du Souvenir
Laval
2 300 000 $
24
95 833 $
1 415
1 626 $
1610, boul. Henri-Bourassa Est
Ahuntsic / Cartierville, Montréal
2 242 000 $
20
112 100 $
1 386
1 618 $
4460, rue Ontario Est
Mercier / HochelagaMaisonneuve, Montréal
2 185 000 $
23
95 000 $
1 202
1 818 $
6500, av. Wilderton
Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal
2 103 000 $
17
123 706 $
1 512
1 391 $
10750, rue De Saint-Réal
Ahuntsic / Cartierville, Montréal
2 100 000 $
24
87 500 $
1 671
1 257 $
35, rue des Blés
Sherbrooke
2 050 000 $
32
64 063 $
*juillet-août 2017
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Note : Les ventes multiples, les ventes liées et les ventes indivises sont exclues de ces deux tableaux. IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2017
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