Droits et obligations - Immobilier commercial volume 10 - numéro 5

DROITS ET OBLIGATIONS

GUERRE DE TERRITOIRE : COMPAGNIES D’ASSURANCES TITRES CONTRE CHAMBRE DES NOTAIRES ET BARREAU DU QUÉBEC 1

Me Sylvie Bouvette Experte invitée

La Chambre des notaires du Québec (« CNQ ») et le Barreau du Québec (« BQ ») ont déposé une demande de jugement déclaratoire et d’injonction permanente contre plusieurs compagnies d’assurances titres leur demandant de cesser de poser des gestes réservés aux notaires et aux avocats.

La Cour supérieure rappelle que l’assurance titres est fréquemment obtenue par des institutions prêteuses ou par des propriétaires afin de couvrir la validité juridique et l’intégrité du titre de propriété et compenser la perte de dommages subis par telle institution ou tel propriétaire si le titre est entaché d’un vice ou si la garantie hypothécaire n’est pas opposable contre le titre.

Plusieurs services connexes sont aussi offerts par les compagnies d’assurances titres, notam­ ment un service de traitement de données et de documents.

Me Sylvie Bouvette est avocate associée chez Borden Ladner Gervais LLP / S.E.N.C.R.L., S.R.L. Elle représente des vendeurs, des acheteurs, des coentrepreneurs, des prêteurs et des emprunteurs dans le cadre de transactions et de financements immo­ biliers. Elle a été sélectionnée par ses pairs pour figurer dans l’édition 2016 de The Best Lawyers in Canada® dans la catégorie droit immobilier.

La CNQ et le BQ se sont adressés à la Cour supérieure pour faire déclarer que certains actes posés constituent un exercice illégal de la profession de notaire ou d’avocat. Ces actes reprochés sont les suivants : a) la rédaction et la préparation d’actes de prêt hypothécaire et d’actes de prêt à des fins de subrogation et quittance ; b) les vérifications de titres de propriété ; c) les avis et les consultations d’ordre juridique ; et d) le contrôle de l’entièreté du processus de préparation et de rédaction d’actes juridiques en cause.

Les compagnies d’assurances titres considèrent que le recours intenté n’a pas pour objectif de protéger le public, comme le prétendent la CNQ et le BQ, mais plutôt de faire avancer l’intérêt économique de leurs membres.

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La Cour cite les dispositions de la Loi sur le notariat et de La loi sur le Barreau, en particulier celles faisant en sorte que certains actes sont du ressort exclusif du notaire ou de l’avocat et que quiconque usurpe les fonctions de ces derniers exerce illégalement ces professions.

Les compagnies d’assurances titres ont déclaré — et la Cour supérieure a confirmé — qu’elles ne rédigent ni ne préparent les actes qui sont réservés aux notaires et aux avocats. Elles possèdent plutôt une banque de données de contrats types et elles ont pu démontrer que les contrats qu’elles rédigent constituent un travail plutôt administratif visant à remplir les blancs et non un travail de nature légale ou notariale. De plus, après avoir rempli les blancs, les formulaires sont envoyés à un notaire pour vérification, attestation et publication.

1. Chambre des notaires du Québec c. Compagnie d’assurance FCT Ltée/FCT Insurance Company Ltd. et al. [2017] QCCS 3388.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2017

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Les modèles utilisés par les compagnies d’assu­ rances titres comportent une clause limitant la portée de leur mandat explicitement en excluant les recherches, les vérifications de titres et les gestes qui sont réservés exclusivement aux notaires. La Cour conclut que les compagnies d’assurances titres n’agissent pas de telle manière qui permettrait à une partie de croire qu’elles sont autorisées à offrir des services juridiques et notariaux.

ADOBE STOCK PAR ROMASET

Il est intéressant de noter que le tribunal fait état de la position d’un ancien président de la CNQ selon laquelle le notaire risquait d’être relégué en un simple distributeur de l’assurance titres, ayant plutôt un rôle de figurant dans les transactions immobilières impliquant l’assurance titres, ce qui ferait en sorte que le notaire perde le contrôle de ces transactions, ce qui irait à l’encontre de l’inté­ rêt des notaires, mais aussi contre la protection du public.

Dans le cadre de la décision, le tribunal se penche sur des questions comme la signification des expressions « recevoir », « dresser », « préparer » ou « rédiger » qui sont utilisées dans les lois précitées par rapport aux gestes reprochés et en conclut que le notaire peut recevoir la signature d’une personne en regard d’un acte qu’il n’a pas luimême rédigé, mais qui peut avoir été préparé par la compagnie d’assurances titres.

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La CNQ et le BQ reprochent aussi aux compagnies d’assurances titres d’offrir des consultations d’ordre juridique. Or, le tribunal considère que tel n’est pas le cas puisque les avis donnés aux institutions prêteuses consistent à fournir les raisons pour lesquelles une police ne peut être émise et à offrir des options.

En conséquence, la Cour rejette la demande de la CNQ et du BQ qui perdent donc cette bataille, confirmant que les assureurs titres n’accomplissent pas, en ce qui concerne les actes reprochés susmentionnés, des actes réservés aux notaires et aux avocats.

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> Si le sujet vous intéresse, voir l’article de Johanne Landry en page 41.