Focus Assurance titres - Immobilier commercial volume 10 - numéro 5

FOCUS

L’ASSURANCE TITRES : POUR QUI, POURQUOI ?

PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

Comment se protéger contre des complications d’ordre légal qui peuvent finir par coûter cher?

A

VALÉRIE MAC-SEING Avocate Mc Carthy Tétrault

SSURANCE TITRES 101 Que faut-il savoir au sujet de l’assurance titres ? « Il s’agit d’une assurance de dommages, explique Me Mac-Seing. Ce n’est donc pas le titre de propriété lui-même qui est assuré, mais bien les dommages subis par le bénéficiaire à la suite d’un problème de titre assuré ; mais elle n’est pas la panacée à tous les maux. Lorsqu’on acquiert un immeuble, il faut considérer cet outil parmi d’autres, en l’occurrence l’obtention d’une opinion sur les titres et un certificat de localisation à jour adressés à l’acheteur, tout cela en tenant compte notamment de sa stratégie de détention et de l’usage prévu de la propriété, des projets d’agrandissement, du besoin ou non de financement, ou de la connais­sance d’un vice de titre. Dans certainescircons­ tances, l’assurance titres est d’emblée la solution à privilégier. » Pourquoi contracter une assurance titres ? « Parce que le certificat de localisation n’est pas à jour ou pour se protéger contre les erreurs qui ont pu être commises au cours des ans, parce que le prêteur hypothécaire le demande, pour se prémunir contre les hypothèques légales de la construction, ou pour pouvoir procéder à la transaction sans

FABIENNE BENOIT Avocate Vice-présidente, Souscription – Solutions commerciales, Québec First Canadian Title IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2017

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avoir à régler un problème qui ne peut se corriger rapidement alors que d’autres transactions en découlent », énumère Me Julie Lévesque, notaire, vice-présidente division Canada et directrice des opérations Québec de la Compagnie d’assurance titres Stewart. Un exemple ? L’achat d’une propriété en hiver, alors que l’arpenteur-géomètre ne pourra pas nécessairement localiser les empiétements des structures dans les assiet­tes de servitude à cause de la neige, d’où un délai pour émettre un nouveau certificat de localisation, mentionne Me Fabienne Benoit. « Avec une assurance titres, l’acheteur sera protégé comme s’il avait un nouveau certificat en main », fait-elle valoir, ajoutant que ce type d’assurance couvre également la non-conformité au règlement de zonage, aux règlements municipaux en matière d’usage ainsi qu’au ratio du nombre de places de station­nement dans un immeuble com­mercial, entre autres. Brigitte L. Beauchesne, notaire et vice-présidente, Souscription nationale pour la Compagnie d’assurance titres de Chicago, poursuit : « Ces polices protègent le détenteur contre toute fraude comme une fausse

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BRIGITTE L. BEAUCHESNE Notaire Vice-présidente, Souscription nationale Compagnie d’assurance titres Chicago

procuration ou une usurpation d’identité qui auraient été utilisées pour conclure une transaction. » ASSURANCE TITRES ET OPINION SUR LES TITRES Va-t-on de l’avant avec une assurance titres ou avec une opinion sur les titres accompagnée d’un certificat de localisation à jour? Voilà la grande question que doit se poser l’acquéreur d’un immeuble commercial, résume Me Mac-Seing.

Rappelons que l’opinion sur les titres est un examen fait par un notaire ou un avocat qui émet une confirmation que le vendeur ou l’emprunteur détient un droit de propriété bon et valable, non seulement lui, mais aussi ses prédécesseurs ; car s’il y a un problème quelconque dans la chaîne, le dernier propriétaire en hérite. « Cet examen peut coûter des dizaines de milliers de dollars selon la complexité de la chaîne des titres ou de la période d’examen requise, et prendre quelques semaines avant d’être achevé », dit l’avocate. Voilà deux facteurs importants de l’équation.

Par ailleurs, si le vendeur détient une opinion sur les titres – même si elle date de plusieurs années –, l’acheteur pourra en demander une copie. Comme elle ne lui est pas adressée personnellement, elle ne lui donne aucun droit

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de poursuite pour faute professionnelle envers le juriste. Pour se protéger contre d’éventuels dommages, il pourrait plutôt contracter une assurance titres (la compagnie d’assurances acceptera la copie de l’opinion sur la foi du travail bien fait sans qu’elle ait à lui être adressée). « Il se peut que l’assurance titres soit moins chère que l’opinion sur les titres, élabore Me Mac-Seing.

Le coût n’est toutefois pas le seul facteur déter­ minant. Une opinion sur les titres a une valeur intrinsèque et peut être utile dans le futur dans le cadre d’une revente ou d’un refinancement. En effet, l’obtention d’une lettre de réadressement, qu’on appelle reliance letter, coûte moins cher qu’une nouvelle opinion. » « Au Québec, ajoute Me Benoit, certains juristes effectuent encore des vérifications jusqu’au cadastre, c’est-à-dire au 19e siècle pour la région de Montréal, ce qui peut être long et onéreux.

Comme émetteur d’une assurance titres, nous allons demander une période précise en fonction du montant de la transaction et réduire ainsi le délai des recherches. » ASSURANCE PRÊTEUR ET ASSURANCE PROPRIÉTAIRE Il existe deux types d’assurance titres : l’assurance propriétaire et l’assurance prêteur hypothécaire.

Pour le premier, la prime est unique et payée au moment de l’achat de l’immeuble. Elle est établie en fonction de la valeur de celui-ci, généralement le prix d’achat. L’assurance restera en vigueur aussi longtemps que la personne en est propriétaire.

La plupart des prêteurs hypothécaires deman­ deront une assurance titres qui leur garantira de récupérer la somme prêtée malgré un problème lié au titre de propriété qui viendrait réduire la valeur marchande de l’immeuble au moment d’une éventuelle reprise. Sa prime (également unique) est établie en fonction du montant de l’hypothèque, et l’assurance demeure valable jusqu’à la radiation de l’hypothèque. Elle sera toutefois payable à nouveau pour chaque refinancement ou prêt pour agrandissement ou rénovations, par exemple. « Le prêteur ne pourra réclamer que le moins élevé entre le solde de l’endettement, les dommages

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subis en regard du problème assuré ou le montant de la couverture », précise Me Valérie Mac-Seing. « La plupart des prêteurs privilégient l’assurance titres plutôt que l’opinion sur les titres, car elle constitue, pour eux, une meilleure protection.

La majorité d’entre eux ont déjà convenu avec les compagnies d’assurance d’un gabarit de police qui inclut la liste des avenants requis, qui s’applique à tous leurs dossiers commerciaux et leur garantit une uniformité dans le traitement. Ils sont en terrain connu. Si c’est l’option de l’opinion sur les titres et du certificat de localisation à jour qui est privilégiée, l’opinion devra avoir été émise par un conseiller juridique approuvé par eux. Pour les prêts de plusieurs millions, les créanciers font généralement affaire avec les grands bureaux nationaux qui détiennent des assurances responsabilité plus élevées, mais dont les tarifs sont aussi en conséquence. L’emprunteur devra faire le calcul de l’option la plus rentable », conseille Me Valérie Mac-Seing. Dans un contexte de financement, et surtout de refinancement, ajoute-t-elle, où l’on a rarement le luxe du temps, l’assurance titres est plus rapide à obtenir. Elle va couvrir non seulement les dommages résultant d’un défaut de titres décelé dans le dernier certificat de localisation disponible, mais aussi les dommages résultant d’un avis de non-conformité qui aurait été découvert si une demande d’accès à l’information sur le bâtiment avait été faite. « Comme assureur, nous avons l’obligation de défen­dre les intérêts de l’assuré, et les frais juridiques engagés ne sont pas limités par le montant de la police. Prenons l’exemple d’un litige où le voisin soutient qu’une bande de deux pieds de terrain lui appartient et porte la cause devant les tribunaux.

Si l’assuré est couvert pour cinq millions en regard de ses titres de propriété, les frais de l’avocat engagé pour le défendre ne viendront pas gruger ce montant. Par ailleurs, s’il s’agit d’un dommage découlant d’une erreur commise par un profes­ sionnel dans un long historique de titres et de transactions, l’assuré n’a pas à le retrouver ni à le poursuivre, l’assurance titres va l’indemniser ; ce sont deux autres avantages importants de ce type d’assurance », précise Me Brigitte Beauchesne.

CAS VÉCUS Quoi de mieux pour bien comprendre la portée de l’assurance titres que d’examiner des cas vécus (en préservant la confidentialité des parties) où elle s’est avérée utile ? En voici cinq.

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La transaction englobait plusieurs immeubles situés dans quatre provinces. Or, les enregistrements ne sont pas publiés à la même vitesse sur tous les territoires. Dans un tel cas, l’assurance titres protège l’acquéreur à partir de la date où les documents sont signés plutôt qu’à la date de l’enregistrement.

Cette protection l’a rassuré suffisamment pour que la transaction soit conclue. C’est ce qu’on appelle la protection intérimaire.

Le propriétaire d’un terrain vacant le vend cinq ans après son acquisition. En procédant à la transaction, le notaire découvre qu’une partie du terrain appartient à un ministère. Une multitude de démarches juridiques sont requises pour corriger la situation. L’assurance titres les a payées.

Un lot est enclavé, si bien qu’il faut passer sur un chemin privé pour atteindre la voie publique. Après sa vente, le propriétaire du chemin privé, en désaccord avec le nouvel acheteur, en bloque l’accès et refuse de négocier. Il faut donc construire un nouveau chemin vers la voie publique. L’assurance titres en couvre les coûts.

Au moment de la vente d’un immeuble, on découvre qu’il n’est pas conforme au zonage municipal, car il a deux étages de trop. Le bâtiment a déjà plusieurs années d’existence, la ville tolère la situation et le taxe comme s’il avait la hauteur réglementaire. Le nouveau propriétaire n’est pas à l’aise avec le risque d’une volte-face. L’assurance titres accepte de couvrir ce risque connu, et la vente peut avoir lieu.

Neuf ans après l’achat d’un terrain, le propriétaire reçoit une lettre d’un ministère qui se dit propriétaire d’une partie du terrain en vertu d’un acte signé en 1945 qui n’avait jamais été mentionné dans le certificat de localisation. L’assurance titres l’a dédommagé selon la valeur marchande de la partie perdue du terrain.

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Ajoutons à cette liste un autre exemple hypo­ thétique mais réaliste qui aide à mieux comprendre ce produit d’assurances. Un promoteur acquiert un terrain pour y bâtir une résidence pour aînés. Une servitude de passage le traverse en plein centre.

Plus de 1 000 voisins en sont bénéficiaires. Que ferait un assureur dans un tel cas ? « Nous pourrions examiner les lieux, sur place ou à l’aide de photos, explique Me Fabienne Benoit, et questionner le propriétaire du terrain sur certains faits en lien avec l’utilisation de la servitude. Si elle est utilisée régulièrement, nous n’accepterions pas ce dossier.

Mais si nous constatons que les herbes sont hautes et que personne n’est passé par là depuis plusieurs années, nous irions probablement de l’avant en offrant au prêteur une couverture comme si la servitude n’existait pas. Quant au propriétaire, sa couverture serait limitée, et nous assurerions, entre autres, sa défense si un bénéficiaire de la servitude venait éventuellement réclamer son droit de passage. »

MONTRÉAL OU RÉGIONS, DES CONTEXTES DIFFÉRENTS Montréal étant un marché où les transactions immobilières commerciales sont les plus nom­breuses, c’est aussi celui où la demande d’assu­ rance titres est la plus élevée. Les investisseurs de l’extérieur du Québec sont aussi plus nombreux à acheter dans la métropole, et, pour eux, l’assu­ rance titres est presque un automatisme. Mais des marchés tels que celui de la ville de Québec et ceux des régions plus éloignées s’intéressent de plus en plus à ce type d’assurance, selon Me Fabienne Benoit. « Dans ces régions éloignées, nous assurons souvent des sites miniers ou d’énergie, ou encore des chemins de fer en plus des transactions habituelles. En droit minier, par exemple, les recherches sont souvent complexes et incertaines, et l’assurance titres offre une protection supplémentaire », conclut-elle.

> Si le sujet vous intéresse, ne ratez pas la chronique de Me Sylvie Bouvette en page 73.

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