QUÉBEC
LE POINT SUR LE MARCHÉ DES IMMEUBLES DE BUREAUX DE QUÉBEC Alain Roy, É.A.
Après deux années en eaux troubles, où les taux d’inoccupation et de disponibilité étaient en hausse et où la superficie occupée diminuait, le marché des immeubles de bureaux semble reprendre de la vigueur. La plus récente analyse du Groupe Altus sur le marché des édifices de bureaux de Québec révèle de bien meilleurs résultats cette année. La bonne performance du marché de l’emploi et de l’économie de la capitale semble donc avoir porté des fruits.
Expert invité
Conseiller en immobilier
Titulaire de cette chronique depuis plusieurs années, Alain Roy est diplômé de la Faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval et membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Il a rejoint les rangs du Groupe Altus en 2000 et a été nommé directeur général du bureau de Québec en 2011. Luc Michaud œuvre en évaluation immobilière depuis 2004. Ses champs de spécialisation comprennent l'évaluation de la valeur marchande de propriétés commerciales, industrielles et multirésidentielles à des fins d’investissement, de financement hypothécaire et transactionnelles.
C’est sans surprise le secteur de Lebourgneuf qui présente le meilleur résultat à ce chapitre. À lui seul, il est responsable de plus de 58 % de l’absorption. Ce phénomène est en grande partie causé par la bonne performance du seul immeuble de bureaux qui a été livré dans la dernière année, soit le Complexe Vision qui affiche un taux de location avoisinant les 80 %. Toutefois, le secteur du boulevard Laurier fait moins bonne figure avec une diminution de l’espace occupé de près de 50 000 pi2.
VARIATION DE L’ESPACE OCCUPÉ PAR CLASSE D’IMMEUBLE MARCHÉ DE QUÉBEC 800 000
762 980
700 000 600 000 500 000 SUPERFICIE (PI 2)
Luc Michaud
LE RETOUR D’UNE ABSORPTION POSITIVE À la suite de deux années consécutives d’absorption négative, c’est-à-dire où l’espace total occupé réduisait d’une année à l’autre, c’est le retour de l’absorption positive. En effet, selon les données d’Altus Insite, on compte 372 000 pi2 de locaux pour bureaux occupés de plus au 2e trimestre de 2017 comparativement à la même date l’année dernière. Comme l’illustre le graphique suivant, ces nouveaux pieds carrés se répartissent presque également entre les immeubles de classe « A » et les immeubles de classe « B ». Seuls les immeubles de classe « C » présentent une absorption négative, ce qui laisse transparaître une migration de la clientèle vers de meilleurs actifs.
400 000
357 548
300 000
234 940 215 066
200 000 100 000
65 739
61 315
26 086
4 921
(100 000)
(11 831)
(18 753) (25 164)
(56 944) (149 184)
(200 000) T2 2012 à T2 2013
Source : Groupe Altus
(77 908)
(94 217)
T2 2013 à T2 2014
Classe A
T2 2014 à T2 2015
Classe B
T2 2015 à T2 2016
T2 2016 à T2 2017
Classe C
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LE TAUX D’INOCCUPATION EN LÉGÈRE BAISSE Un autre élément important à analyser est le taux d’inoccupation. Ce dernier indicateur, en hausse depuis les deux dernières années, a atteint un sommet l’année dernière à 9,0 %. Il affiche, au 2e trimestre de 2017, un taux de 8,4 %, ce qui signifie une première diminution depuis trois ans. Bien que ce résultat se situe nettement au-dessus de la moyenne enregistrée des 10 dernières années, qui avoisine 5,5 %, il démontre que la discipline habituelle des promoteurs de la Capitale devant les risques de surconstruction a permis de rétablir un sain équilibre. Ainsi, la livraison de nouveaux projets de bureaux pour la période 2014-2016 représentait une moyenne d’environ 240 000 pi2 par année, alors que la moyenne se situait autour de 600 000 pi2 annuellement entre 2011 et 2013. Sur une période de 10 ans, la moyenne de la nouvelle offre en pieds carrés de bureaux représente par contre 380 000 pi2 par année. La légère baisse de l’inoccupation a plutôt profité aux immeubles de classe « A » et « B » alors que ceux de classe « C » affichent une hausse du taux d’inoccupation, ce qui n’est pas surprenant si l’on considère l’absorption négative soulignée un peu plus tôt.
Étant donné l’ajout de plusieurs pieds carrés dans le sous-secteur Lebourgneuf, ce dernier présente le taux d’inoccupation le plus élevé des principaux pôles de bureaux, se situant maintenant au-dessus de 13 %. Bien que le tout nouveau Complexe Vision ait déjà loué plusieurs de ses locaux lors de son inauguration ce printemps, on dénombre dans tout ce sous-secteur près de 400 000 pi2 vacants, soit environ 24 % de tous les espaces vacants répertoriés sur le marché alors que ce secteur compte pour 14 % de l’inventaire de bureaux de Québec. LA STABILITÉ DE LA DISPONIBILITÉ Alors que le taux d’inoccupation mesure la proportion de pieds carrés inoccupés sur l’ensemble de l’inventaire locatif, l’indice du taux de disponibilité traduit la proportion de pieds carrés disponibles, c’est-à-dire à louer, sur le marché. Ces locaux peuvent faire l’objet d’une mise en marché pour occupation future, même si leurs occupants n’ont pas encore quitté les lieux. Cette distinction entre un local physiquement vacant et un local annoncé sur le marché comme étant à louer nous permet de voir la différence entre le taux d’inoccupation et le taux de disponibilité. Tout comme l’inoccupation, cet indicateur était également en hausse depuis 2014, atteignant un sommet en 2016 à 9,6 %. Le résultat au 2e trimestre de 2017 affiche, quant à lui, 9,5 %, un taux en légère baisse. Cette statistique, bien qu’elle ne démontre pas clairement que la panne d’activité de location sur le marché des immeubles de bureaux au cours des deux dernières années est derrière nous, suggère le début d’une reprise et peut-être la fin de la hausse de la disponibilité; voilà un autre signe encourageant. La stabilité de la disponibilité transparaît également dans les options de location pour de gros blocs d’espace, comme en témoigne le graphique qui suit. La situation pour les immeubles offrant plus de 10 000 pi2 contigus s’est donc améliorée durant les dernières années, passant de 37 à 32 immeubles, ce qui se rapproche de la moyenne historique. Cependant, pour les immeubles offrant plus de 50 000 pi2 contigus, c’est la situation inverse qui se présente avec quatre immeubles offrant cette superficie, dont un est en construction. Les années présentant le moins de construction (2014 et 2015) ont effectivement induit une baisse des espaces contigus de plus de 50 000 pi2 disponibles.
GETTY IMAGES PAR NICOLASMCCOMBER
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GETTY IMAGES PAR NICOLASMCCOMBER
NOMBRE D’ÉDIFICES TOUTES CATÉGORIES POUVANT OFFRIR 10 000 PI2 CONTIGUS (INCLUANT LES ÉDIFICES EN CONSTRUCTION)
39
NOMBRE D'ÉDIFICES
40
30
30
36 32
30
29
27
26
37
20
10 5
3
3
2
2
1
2
3
4
Q2 2017
Q4 2016
Q2 2016
Q42015
Q2 2015
Q4 2014
Q2 2014
Q4 2013
Q2 2013
0
Source : Groupe Altus
Immeubles offrant plus de 10 000 pi2 contigus
Immeubles offrant plus de 50 000 pi2 contigus
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GETTY IMAGES PAR LEONID ANDRONOV
QUE NOUS RÉSERVE 2018 ? Malgré les résultats encourageants, les promo teurs semblent encore prudents. Au moment de la publication de l’étude annuelle d’Altus, en septembre, seulement trois projets de bureaux étaient en cours de réalisation, dont la Phase V de l’Espace Lebourgneuf du Groupe de Bertin qui a depuis été achevée. Ces trois projets ajouteront un peu plus de 150 000 pi2 à l’offre de locaux pour bureaux d’ici la fin de 2018. La majorité de cette superficie est par contre déjà louée (près de 80 %). Le taux d’inoccupation ne devrait donc pas subir une hausse majeure. Quant à la disponibilité, certains de ces pieds carrés disponibles sont déjà comptabilisés, car ils représentent les locaux que les locataires des nouveaux projets vont délaisser, au profit de ces derniers. Elle ne devrait donc pas subir une hausse non plus. Les prévisions économiques du Conference Board (Note de conjoncture métropolitaine printemps 2017) ne sont pas des plus encourageantes en ce qui concerne la croissance des emplois de bureau. En effet, bien que les prévisions pour 2017 se situent à 3,2 % d’augmentation du nombre d’emplois, dans une perspective à plus long terme, le taux de croissance moyen des emplois de bureau pour les années 2018 à 2021 est estimé négativement à -1,0 %. Cet élément pourrait rebuter certains promoteurs, mais rappelons que, selon les résultats publiés par le Conference Board, le 60
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nombre d’emplois de bureau est en baisse depuis 2013 pour la ville de Québec. Le marché des bureaux a tout de même absorbé annuellement en moyenne 260 000 pi2 durant cette période. Sur une note plus positive, la croissance du produit intérieur brut (PIB) réel de Québec devrait s’accé lérer pour passer de 1,6 % en 2016 à 1,9 % en 2017 et en 2018. Quoi qu’il en soit, après la hausse importante des taux d’inoccupation et de disponibilité en 2016, il semble que le marché des immeubles de bureaux se soit stabilisé durant la dernière année, faisant en sorte que la disponibilité est restée relativement stable et que l’inoccupation a légèrement baissé. Le ralentissement du rythme de la construction des dernières années a permis d’absorber en partie les pieds carrés excédentaires qui s’étaient accumulés rapidement dans les années précédentes. Le retour de l’absorption positive en 2017 fait suite à deux années consécutives d’absorption négative sur le marché locatif, ce qui n’avait encore jamais été observé depuis que nous publions l’étude annuelle sur le marché des bureaux (2005). La conjoncture économique de la ville de Québec est somme toute favorable, exception faite des prévisions négatives du Conference Board en ce qui concerne la création d’emplois de bureau. Par conséquent, nos prévisions de croissance demeurent positives, mais nous estimons que la nouvelle demande restera modeste.