Immobilier commercial volume 10 - numéro 6 by JBC Média inc.

VOLUME 10 | NUMÉRO 6 | DÉCEMBRE – JANVIER 2018

LES 30 ANS DE L’IDU 30 ANS D’IMMOBILIER COMMERCIAL Vu par Jean-Guy Bernard et ses collègues

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BERNARD POLIQUIN

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SOMMAIRE : : VOLUME 10 | NUMÉRO 6

5 MOT DE L’ÉDITEUR Les 30 ans de l'IDU 7 ENTREVUE Bernard Poliquin Travailler pour changer les choses

CHRONIQUES 47 QUÉBEC L’autocotisation à la TPS et à la TVQ d’un immeuble d’habitation locatif neuf 55 DONNÉES EN IMMOBILIER Des variations dans le nombre d’hypothèques légales émises en 2017 57 TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES, INDUSTRIELLES ET DE MULTIPLEX

58 TRANSPORT ET DÉVELOPPEMENT URBAIN Banlieues, centres-villes et transport collectif

L’INSTITUT DE DÉVELOPPEMENT URBAIN DU QUÉBEC Célèbre ses 30 ans

63 SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR Marché de l’immobilier à Montréal : la tendance est à l’optimisme !

37 30 ANS D'IMMOBILIER AU QUÉBEC Vu par Jean-Guy Bernard et ses collègues chez Altus

68 ANALYSE DE MARCHÉ Le marché immobilier industriel doit s’adapter aux exigences du commerce électronique

51 INTERNATIONAL Immobilier commercial à New York : les dernières technologies découvertes au MIPIM PropTech Summit 2017 60 GÉNÉRATION MONTANTE

70 DISPONIBILITÉ DES ESPACES 71 DROITS ET OBLIGATIONS Une préférence d’achat consentie il y a plus de 40 ans est-elle valide? 77 ENVIRONNEMENT ET URBANISME Les études environnementales de site 80 COMMERCE DE DÉTAIL Quand les actions suivent les paroles !

82 MONDE MUNICIPAL Airbnb : menace ou avantage pour les municipalités et les régions ?

GALA EXCELLENCE CREW M 2017 Nos félicitations aux gagnantes

84 BRÈVES IMMOBILIÈRES

IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2018

86 EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL Rayonnement de projet : l’innovation de l’image dans le marché de l’immobilier et de la construction

MOT DE L’ÉDITEUR

ÉDITEUR Jacques Boisvert RÉDACTION Catherine Florès, Emmanuelle Gril, Yasmina El Jamaï et Johanne Landry COLLABORATION À CE NUMÉRO Benoit Beauchemin, Marie-France Benoit, Jean Bouchard, Sylvie Bouvette, Frédéric Dufault, Joanie Fontaine, Caroline Gaudreault, Jérôme Lampron, Sylvain Leclair, Paul Lewis, Alain Roy et Léopold Turgeon RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES Christine Barozzi et Anne-Marie Trudel PRODUCTION Supervision : Edith Lajoie Conception graphique et mise en page : Carole Bordeleau pour Carbodesign

LES 30 ANS DE L'IDU

jacques.boisvert@jbcmedia.ca

Annonces publicitaires : Lan Lephan PHOTOGRAPHES Denis Bernier et Roxane Paquet PHOTOS EN PAGE COUVERTURE Bernard Poliquin : © JBC Média par Roxane Paquet Altus : © JBC Média par Denis Bernier PUBLICITÉ Montréal 450 670-7770 Souk Vongphakdy Responsable du développement des ventes internes Najat El Manir Responsable de la section Construire autrement Québec 418 317-0669 ADMINISTRATION Edith Lajoie Responsable des opérations et de l'expérience client COMPTABILITÉ Catherine Faucher Philippe Bérubé CPA ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS Convention no PP 41614528 ADRESSE DE RETOUR 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 ABONNEMENTS abonnement@jbcmedia.ca www.jbcmedia.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Immobilier commercial. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

L’éditeur se réserve le droit de refuser l’insertion de toute publicité. ISSN 1916-6656

PARTENAIRE DE :

Le magazine Immobilier commercial est publié par JBC Média inc. Président : Jacques Boisvert 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771 info@jbcmedia.ca

L’Institut de développement urbain du Québec (IDU) célèbre cette année son 30e anniversaire de fondation. Souligner le travail des membres des différents conseils d’administration qui s’y sont succédé au fil de ces trois décennies, rendre hommage à tous ces bénévoles qui ont donné de leur temps et mis à profit leur expertise pour l’avancement du secteur de l’immobilier commercial au Québec aurait nécessité la rédaction d’un ouvrage monumental, comptant plusieurs tomes. Un projet que j’aimerais bien réaliser pour le 50e anniversaire de l’Institut ! D’ici là, je crois que vous apprécierez notre dossier spécial soulignant le 30e, dans ce dernier numéro de l’année de votre magazine Immobilier commercial. Comme l’IDU est à la fois témoin privilégié et partie prenante du dévelop pement urbain au Québec, en complément à ce dossier spécial, nous avons demandé au « vétéran » Jean-Guy Bernard, premier vice-président chez Groupe Altus et administrateur à l’IDU, de nous raconter l’évolution de l’immobilier commercial au Québec, comme ses collègues et lui l’ont observée au cours de cette période. Mais avant, ne ratez pas la grande entrevue que nous a accordée Bernard Poliquin d’Ivanhoé Cambridge. Sa présence dans ces pages ne pouvait pas mieux tomber puisqu’il a lui-même été président du conseil d’administration de l’IDU, où il a notamment fait équipe avec l’économiste Mario Lefebvre comme PDG, un duo formidable, aux dires de tous. Tout cela sans compter qu’encore une fois, notre équipe de journalistes et d’experts invités s’est surpassée pour vous présenter un contenu varié, informatif et d’excellente qualité. En terminant, je profite de l’occasion pour vous souhaiter de très joyeuses fêtes, de même qu’une bonne, heureuse et prospère année 2018 !

Jacques Boisvert Éditeur

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2018

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ENTREVUE

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TRAVAILLER POUR CHANGER LES CHOSES PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

Un retour sur les 30 dernières années met en évidence les deux fils conducteurs de sa carrière : l’immobilier commercial d’abord, puis ses dispositions à être un agent de transformation. Rencontre avec Bernard Poliquin, vice-président principal, Bureaux, Québec, chez Ivanhoé Cambridge.

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

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ENTREVUE

ernard Poliquin a fait le saut en immobilier commercial parce qu’il aime la vitalité qui se dégage des centres-villes et que les grands édifices exercent une fascination sur lui. Alors qu’il travaillait en recherche et développement chez Dupont Canada, il a eu à conclure une transaction immobilière en tant que client à la recherche d’un local. Ce fut le déclic à l’origine d’un cheminement professionnel marqué par une progression rapide. UN PARCOURS ÉDIFIANT Agent, puis directeur de la location chez Propriétés Trizec, entreprise propriétaire de la Place Ville Marie (PVM) (c’était en 1992) et mandataire de la gestion du 1000, rue De La Gauchetière (alors propriété de BCE), il est promu directeur général de cet édifice quelques années plus tard quand BCE en rapatrie la gestion. Il devient par la suite vice-président de la gestion des actifs immobiliers de Bell Canada, par l’intermédiaire de sa filiale Gestion immobilière Nexacor. Lorsque Nexacor est vendue à Profac, Bernard Poliquin participe à la création du bureau québécois pour Services immobiliers commerciaux JLL et accède à la présidence canadienne de 2006 à 2008, avant de déménager en Australie pour diriger le bureau de Sydney. Survient la crise économique, qui entraîne beaucoup de changements pour Bernard Poliquin, dont un retour à Montréal. Après un passage comme président d’Avison Young Québec, il entre au Mouvement Desjardins comme

vice-président, immobilier corporatif et gestion immo bilière pour le Canada. Durant cette période, il vivra l’acquisition de la division canadienne de State Farm et la construction d’un nouveau siège social à Lévis. En 2015, il répondra à un appel de la haute direction d’Ivanhoé Cambridge qui lui offre la vice-présidence principale des immeubles de bureaux du Québec, parmi lesquels la PVM et le 1000, rue De La Gauchetière (deux édifices qu’il connaît bien) ; ainsi que le Centre de com merce mondial, l’Édifice Jacques-Parizeau et la Maison Manuvie, récemment inaugurée le 27 novembre. Parmi ses objectifs figure également une participation à la réalisation du Projet Nouveau-Centre (dont PVM est le cœur), un investissement global de 1 milliard de dollars d’Ivanhoé Cambridge pour le centre-ville de Montréal, une occasion qu’il ne pouvait pas laisser passer. « Elle marque la convergence de mon cheminement de carrière, de mon expérience et mes expertises, que je peux mettre au service de quelque chose de grandiose pour Montréal, un déploiement d’envergure qui va marquer le centre-ville », confie-t-il. Inaugurée il y a 55 ans, la PVM est l’édifice phare de la métropole, qui a mené au déplacement du quartier des affaires du Vieux-Montréal vers le centre-ville en 1962, rappelle Bernard Poliquin. PETITE HISTOIRE DE LA GRANDE PLACE C’est le Canadien National qui est à l’origine de PVM pour créer un pôle économique autour de la gare Centrale. À l’endroit où s’élève aujourd’hui l’édifice se trouvait une agglomération de voies ferrées à ciel ouvert. Il y a d’ailleurs toujours des trains et des rails sous la PVM qui vont de la gare Centrale vers le tunnel qui traverse le mont Royal, ainsi que des ateliers de réparation de trains, raconte Bernard Poliquin.

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ENTREVUE

Mais au moment de promouvoir cette réalisation pour Montréal, personne au Canada ne pouvait mener un projet aussi avant-gardiste. C’est donc au promoteur américain William Zeckendorf que le CN confie cette tâche, et ce dernier s’adjoint les services de deux jeunes architectes : Ieoh Ming Pei (à qui l’on doit la pyramide du Louvre) et Henry N. Cobb. Ce dernier, maintenant âgé de 91 ans, a participé à la réflexion pour redévelopper PVM et en faire évoluer l’intention d’origine, celle d’être un lieu de rassemblement, une grande place publique, civique et culturelle. LE PROJET NOUVEAU-CENTRE Sur la table à dessin depuis maintenant trois ans, le Projet Nouveau-Centre, déjà amorcé avec la rénovation de l’hôtel Fairmont Le Reine Elizabeth et l’ouverture de la Maison Manuvie, se poursuivra au début 2018 par la revitalisation de l’esplanade de PVM. L’objectif d’Ivanhoé Cambridge avec cet investissement de 200 M$ : rehausser l’expérience urbaine au cœur du centre-ville.

« Nous voulons que PVM demeure le point d’ancrage du centre-ville de Montréal et nous le ferons en répondant aux besoins de notre clientèle pour les 25 prochaines années », explique Bernard Poliquin. Ainsi, nous verrons bientôt apparaître sur l’esplanade un pavillon de verre qui marquera le point de départ du réseau souterrain (dont PVM a autrefois été l’instigatrice) et donnera accès à une offre commerciale renouvelée et jumelée à une programmation culturelle. « Nous aspirons à ce que l’endroit soit vivant et fréquenté aussi les soirs et les fins de semaine et qu’il retrouve sa vocation de grande place urbaine avec des îlots de verdure, des aires de repos et de rencontre, qu’il soit un lieu de rendez-vous. L’aménagement extérieur et intérieur sera accueillant et bien entendu aussi adapté pour la saison froide », ajoute M. Poliquin. La revitalisation de l’aire de restauration et l’élargissement de l’offre en ce domaine, ainsi que le déménagement de la succursale commerciale de la Banque Royale de la mezzanine du 1, Place Ville Marie vers les niveaux de la rue et de la promenade souterraine dans un espace de 40 000 pi2, entraîneront un mouvement dont Ivanhoé Cambridge entend profiter pour revoir le positionnement commercial de PVM afin qu’il soit mieux adapté à sa clientèle, annonce Bernard Poliquin, mentionnant que quelque 10 000 travailleurs fréquentent quotidiennement le lieu. « Ces gens ont besoin de se restaurer, de se ressourcer, de faire des emplettes, de rapporter des repas préparés à la maison; nous voulons répondre à tous ces besoins », poursuit-il. La venue de nouveaux locataires tels que WeWork et Sid Lee à PVM provoque également une réflexion sur l’offre commerciale, étant donné le profil plus jeune de cette clientèle. Suivra la rénovation du Centre Eaton, dont la fin des travaux est prévue pour 2020.

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ENTREVUE

« Les stratégies d’affaires sont souvent extrêmement porteuses sur papier, mais les faire arriver sur le terrain, concrétiser une nouvelle vision, un changement de culture demande énormément d’efforts, d’engagement et de détermination. » – Bernard Poliquin

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

« Ce que nous réalisons à Montréal fera notre fierté et servira de laboratoire à ce qu’Ivanhoé Cambridge peut faire partout dans le monde avec ses propriétés iconiques situées dans les grands centres-villes », expose Bernard Poliquin. UN AGENT DE TRANSFORMATION Au-delà des édifices dont il a géré la location, l’exploitation et les projets de construction tout au long de sa carrière, Bernard Poliquin se voit comme un agent de transformation. « Les stratégies d’affaires sont souvent extrême ment porteuses sur papier, mais les faire arriver sur le terrain, concrétiser une nouvelle vision, un changement de culture demande énormément d’efforts, d’engagement et de détermination. C’est une de mes forces, et j’y mets beaucoup d’énergie », confie le gestionnaire qui rappelle que les entreprises les plus performantes sont celles qui réussissent à créer un esprit d’équipe, un sentiment d’appartenance et de la mobilisation. Et par mobilisation, il entend le plaisir et la fierté de réaliser des projets. « C’est un trait de ma personnalité, poursuit-il. J’ai besoin de créer des environ nements où les gens sont appelés à réaliser des projets et à générer des résultats significatifs pour l’entreprise. » « C’est davantage un art qu’une science. Être à l’écoute et intuitif, faire preuve d’empathie sans jamais perdre de vue les objectifs d’affaires. Mettre 12

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ensemble les forces vives de chacun pour atteindre quelque chose de plus grand que soi », fait valoir M. Poliquin. De son mentor, il retient plusieurs leçons, mais la principale est que l’on choisit qui l’on est dans l’adversité. « Nous choisissons comment nous recevons la réalité, élabore-t-il. Devant un stress important, par exemple, choisir de demeurer ouvert et positif plutôt que de sombrer dans le négatif. » CONTINUER DE CHANGER LES CHOSES Avec le recul, Bernard Poliquin constate que tous les postes qu’il a occupés nécessitaient un changement organisationnel, opérationnel ou de culture d’entreprise avec un objectif d’amélioration de la performance. « C’est ma contribution. J’ai été particulièrement fier lorsqu’un ex-collègue en Australie m’a écrit récemment pour me remercier de l’avoir transféré à la tête d’un bureau en difficulté. C’était ardu pour lui d’accepter ce défi à l’époque. Il me mentionnait dans sa note que c’était la meilleure chose que j’avais pu faire pour lui person nellement, sa carrière et également sa famille. Il était tout simplement la bonne personne pour remplir cette mission. » Quand le Projet Nouveau-Centre sera terminé, Bernard Poliquin sait qu’il y en aura d’autres. Plusieurs autres. « J’ai encore des choses à appren dre, à partager et à réaliser au cours des prochaines années. Mon ambition est de faire une différence », conclut-il.

LE DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER EST AU CŒUR DU DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE Vice-président principal, Bureaux, Québec, chez Ivanhoé Cambridge, Bernard Poliquin a été président du conseil d’administration de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) de 2014 à 2016. « Cette expérience m’a apporté un sentiment d’accomplissement. La certitude que le temps que je consacre à ma carrière n’est pas seulement un travail, mais aussi l’occasion d’influencer des décisions, de promouvoir des projets qui auront un impact sur la ville, sur l’économie, sur la croissance des investissements en immobilier et sur le dynamisme de Montréal », confie-t-il. UNE ÉTUDE ÉCONOMIQUE SUR LES LOYERS L’étude sur l’évolution des taux de loyer dans les édifices de catégorie A du centre-ville au cours des 20 dernières années, réalisée par l’économiste Mario Lefebvre – alors PDG de l’IDU et aujourd’hui vice-président, Recherche, Marchés immobiliers mondiaux, chez Ivanhoé Cambridge – est une initiative menée au cours de son mandat dont il se montre particulièrement fier.

marché des investissements immobiliers. Il est important de soutenir cette tendance. » LA NOMINATION D’ANDRÉ BOISCLAIR C’est également durant le mandat à la présidence du conseil d’administration de l’IDU de Bernard Poliquin qu’André Boisclair a été nommé présidentdirecteur général de l’organisme. « Il était le candidat le plus rigoureux et le plus sérieux parmi ceux que nous avons rencontrés. Il avait lu et analysé tous les dossiers de l’IDU. Nous étions quatre personnes au comité de sélection et nous avons tous été impressionnés par sa préparation », souligne-t-il, ajoutant que depuis son entrée en poste en juin 2016, André Boisclair a réalisé un excellent travail, notamment en donnant une meilleure visibilité à l’Institut. « Le développement immobilier est au cœur du développement économique, et André Boisclair, par son parcours professionnel et ses qualités personnelles, nous a permis de poursuivre notre évolution », commente Bernard Poliquin.

« Durant des années, toute discussion à ce sujet demeurait dans une zone grise et ne s’appuyait que sur des impressions, et non sur des faits validés par des experts. L’étude réalisée par l’IDU, rigoureuse et basée sur des informations fournies par le Groupe Altus, a démontré, preuves à l’appui, que depuis 1990, les taux de loyer n’avaient connu que très peu de croissance, sauf celle qu’ont entraînée les augmentations de taxes foncières et des frais d’exploitation des édifices », souligne Bernard Poliquin.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

Qu’est-ce que cette étude a changé ? « Nous avons maintenant des arguments rationnels et basés sur une étude réalisée par un économiste de renom. Nous pouvons dorénavant discuter avec les autorités gouvernementales de l’impact des projets immobiliers faisant appel à des subventions ou à des congés de taxes à la location. Ces initiatives ont eu un effet sur le marché. Aujourd’hui, nous sortons de cette longue période. Il y a une progression des loyers et une évolution dans l’attractivité du

BERNARD POLIQUIN ET UNE PARTIE DES MEMBRES DU CONSEIL D’ADMINISTRATION DE L’IDU AU PRINTEMPS 2015

IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2018

MESSAGE DU PREMIER MINISTRE L’industrie de l’immobilier commercial génère pas moins de 100 000 emplois et 12 milliards de dollars en retombées économiques au Québec. Depuis trois décennies, l’Institut de développement urbain (IDU) se fait le porte-voix des forces vives de l’industrie, se consacrant à son progrès, pour notre développement urbain responsable. Ce 30e anniversaire est donc l’occasion de souligner non seule ment cette évolution spectaculaire du paysage urbain et de l’immobilier commercial au Québec, mais aussi le savoir-faire, la créativité et l’expertise des différents acteurs et travailleurs du milieu. Je souhaite donc rendre hommage aujourd’hui à leur esprit d’innovation et à ce constant souci d’excellence qui les animent dans leur apport inestimable à l’essor de nos villes. Je tiens enfin à mettre de l’avant l’énergie sans cesse renouvelée avec laquelle l’IDU s’emploie à rendre nos centres urbains attrayants, compétitifs et florissants, pour un secteur immobilier prospère, précieux legs pour le Québec de demain.

PHILIPPE COUILLARD

30e ANNIVERSAIRE DE L'IDU

L’INSTITUT DE DÉVELOPPEMENT URBAIN DU QUÉBEC

CÉLÈBRE SES 30 ANS ADOBE STOCK PAR LUC

DOSSIER SPÉCIAL

PROPOS RECUEILLIS PAR JOHANNE LANDRY

C’est par l’Institut de développement urbain du Québec que l’industrie de l’immobilier commercial, joueur vital pour l’essor de l’économie, fait entendre sa voix, sa vision et ses opinions. Forte de ses 30 ans d’existence, l’association lobbyiste est plus visible que jamais.

Institut de développement urbain du Québec (IDU) a souligné le 30 e anniversaire de sa création, le 12 décembre, sur la Jetée Alexandra du Vieux-Port de Montréal. Au cours de cette soirée commémo rative, l’organisation a relaté son évolution, présenté son orientation future et fait valoir sa participation majeure à l’essor d’une industrie qui constitue un véritable vecteur de croissance au Québec. L’IDU s’est appuyé sur les résultats de la plus récente étude sur le sujet menée, à sa demande, par Jean-Pierre Lessard, économiste et associé fondateur de la firme Aviseo Conseil. « Nous avons calculé les impacts économiques de l’immobilier commercial dans l’ensemble de la province et plus spécifiquement dans les villes de Montréal et de Québec. Ils ont démontré une contribution de 12,4 milliards de dollars au produit intérieur brut québécois. L’autre fait marquant est que plus de 113 000 emplois sont soutenus annuellement par les activités de l’industrie, dont près de 65 000 emplois directs », expose Jean-Pierre Lessard.

D’autres chiffres percutants ? L’apport de l’immo bilier commercial au gouvernement du Québec en matière de revenus est de 3,6 milliards, dont 2,3 milliards sont issus de l’impôt sur le revenu. Au chapitre des impôts fonciers, ce sont 2,3 milliards qui reviennent à Montréal et 585 millions à Québec. Par ailleurs, le secteur immobilier non résidentiel représente respectivement 53 % et 41 % des revenus fiscaux injectés dans les coffres des villes de Montréal et de Québec, ce qui constitue un financement de taille pour les services municipaux. « L’immobilier commercial permet à des entreprises et à des organisations d’occuper des espaces de production qu’elles n’auraient pas les moyens en capital de s’offrir », conclut Jean-Pierre Lessard, faisant aussi valoir les effets positifs sur l’image de marque des villes, la complémentarité de l’industrie avec les sièges sociaux ainsi que la contribution au développement des centres-villes.

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28e Cocktail Immobilier annuel Fasken - 2 novembre 2017

FÉLICITATIONS À L’IDU POUR SON 30e ANNIVERSAIRE

Fasken et l’IDU, partenaires de votre succès depuis plus de 30 ans

Aux côtés de l’IDU depuis sa création et au service de la communauté immobilière depuis plus longtemps encore, l’équipe Immobilier Fasken est là pour vous appuyer dans la réalisation de vos projets immobiliers au Québec, au Canada et partout dans le monde. Comptez sur notre équipe pour concrétiser vos projets d’avenir. fasken.com

FAIRE DE L’IDU UN PARTENAIRE INCONTOURNABLE DES DÉBATS SUR L’URBANISME ET LE DÉVELOPPEMENT DES VILLES RENCONTRE AVEC ANDRÉ BOISCLAIR, PDG DE L’INSTITUT DE DÉVELOPPEMENT URBAIN DU QUÉBEC DEPUIS JUIN 2016 L’Institut de développement urbain du Québec (IDU) est un environnement dans lequel André Boisclair peut mettre à profit ses connaissances des secteurs public, communautaire et privé. « Je suis trilingue à cet égard, je parle les trois langages », lance-t-il à la blague pour expliquer que le poste de PDG de l’IDU le place bien dans son élément. C’est d’ailleurs la première raison qui l’a amené vers cette organisation. La seconde, c’est qu’il est amoureux des villes, profondément urbain, et qu’il s’est toujours intéressé aux enjeux d’aménagement du territoire.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

J’ai accepté ce défi de poursuivre le développement de l’IDU et je dois dire que j’ai eu pour prédécesseur le brillant économiste Mario Lefebvre qui a fait grandir la pertinence de l’organisation de façon remarquable », commente André Boisclair. Son mandat comme PDG ? Faire en sorte que l’IDU devienne un partenaire incontournable des diri geants gouvernementaux et municipaux des grandes régions de Montréal et de Québec. UNE INDUSTRIE OÙ DOMINE LE RESPECT ENTRE LES JOUEURS Quand on lui demande quel a été son premier constat à son arrivée en poste, il reconnaît avec une certaine émotion que les gens qui travaillent en

immobilier commercial sont des personnes de cœur. « J’ai été frappé, ajoute-t-il, de voir que même s’ils sont des compétiteurs avec tout ce que le marché exige d’eux comme performances, ils font preuve d’un grand respect les uns envers les autres et ils sont capables d’être aussi d’éventuels partenaires. Ce sont des gens d’une élégance remarquable. » Dans la même foulée, André Boisclair rend également hommage à l’ingéniosité des propriétaires et des promoteurs. « Ils font en sorte que l’on peut s’offrir, dans nos villes, des services publics de qualité, puisque notre industrie paie une grande part des taxes foncières versées aux municipalités. Nous sommes des partenaires du développement et IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2018

30e ANNIVERSAIRE DE L'IDU

« Il a fallu rapidement se mettre à l’œuvre, mobiliser nos partenaires, définir des positions communes, faire entendre notre voix dans les instances formelles de l’État. » – André Boisclair

des incontournables de la qualité de vie. » Car, souligne-t-il, la qualité de vie est fonction du niveau de services publics que l’on s’offre comme société, comme elle dépend aussi du type de communauté que l’on s’emploie à construire. FAIRE ENTENDRE LES PROPOS DE L’INDUSTRIE Son premier grand défi est venu des nombreuses initiatives législatives, comme la Loi augmentant l’autonomie et les pouvoirs de la Ville de Montréal, métropole du Québec ; la Loi sur la capitale nationale ; la Loi concernant le Réseau électrique métropolitain ; et le projet de révision de la Loi sur le courtage immobilier. Un ordre du jour intense qui allait avoir des impacts sur l’industrie immobilière, les plus significatifs étant les nouveaux pouvoirs de taxation des villes ainsi que la création d’un nouvel outil de financement d’infrastructure de transport public. « Il a fallu rapidement se mettre à l’œuvre, mobiliser nos partenaires, définir des posit ions communes, faire entendre notre voix dans les instances formelles de

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l’État et aussi dans les rencontres avec les différents représentants des dossiers », relate André Boisclair. Second défi : rappeler à l’industrie que si elle veut se faire entendre, elle doit mettre à jour ses stratégies et utiliser de nouveaux moyens. « Aujourd’hui, commente André Boisclair, quand il s’agit de développement urbain, il faut discuter avec le voisin, la communauté, les élus locaux, les élus de l’arrondissement, les responsables de la ville centre et, dans certains cas, avec les responsables dans l’entourage du maire et le maire lui-même. La conversation s’est complexifiée, et nous devons aussi porter nos messages et nos projets au grand public. » Pour relever ce défi, le PDG assurera la présence de l’organisation non seulement dans les officines des dirigeants, mais aussi près des gens, dans les médias sociaux et les différentes communautés. « Ce qui veut dire, poursuit-il, nous asseoir à la table avec nos parties prenantes et engager une conversation avec celles-ci en utilisant les technologies modernes, d’où l’image de

GETTY IMAGES PAR RAWPIXEL

marque que nous avons revue et rendue publique à l’occasion du 30e anniversaire de l’Institut. » La mission de l’organisme a également été revisitée. LES GRANDS DOSSIERS Quels sont les grands dossiers du moment ? Le premier est de voir comment les villes vont s’acquitter de leurs responsabilités à l’égard de leurs nouveaux pouvoirs fiscaux et de quelle façon elles vont s’en servir. Le deuxième est la question du logement social. « Nous sommes des partisans de la mixité sociale, et l’industrie souhaite participer, mais encore faut-il qu’elle soit capable de réaliser des projets en ce sens », commente André Boisclair. Le troisième concerne les redevances de développement, alors que l’industrie a accepté en commission parlementaire de contribuer au financement du Réseau élec trique métropolitain. « C’est la première fois qu’un tel outil va être utilisé. Nous nous entendons sur le principe, mais il faudra voir comment sa mise en œuvre va se faire », précise le PDG de l’IDU. Enfin, le quatrième dossier à suivre est celui de la déréglementation du secteur du courtage commercial, annoncé par le gouvernement du Québec, que l’IDU applaudit en partie tout en ne souhaitant pas une déréglementation totale. « Nous partageons les objectifs, mais nous émettons certaines réserves à l’égard du chemin que prend Québec », se positionne André Boisclair.

Lorsque 30 ans d’existence sont mis à l’honneur, nous sommes là. Norton Rose Fulbright félicite l’Institut de développement urbain pour sa grande contribution à la croissance de l’industrie immobilière commerciale du Québec. Avec plus de 65 professionnels en droit immobilier au Canada, notre équipe de conseillers juridiques de premier plan vous offre une approche multidisciplinaire et des solutions adaptées à vos enjeux.

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30e ANNIVERSAIRE DE L'IDU

L’IDU, PARTENAIRE INCONTOURNABLE L’IDU est comme une grande bibliothèque qui ne tire pas sa valeur du nombre de personnes qui y travaillent, mais bien de la qualité de ses collections, compare son PDG, ajoutant que la force de cette organisation tient dans la qualité de ses membres qui se donnent la main pour faire en sorte que le climat économique permette le développement de Montréal et de Québec.

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« Il va falloir faire comprendre quel est notre modèle d’affaires et toujours rappeler que les droits de toutes sortes et les responsabilités additionnelles qu’on voudrait imposer à l’industrie finissent par coûter quelque chose au consommateur en bout de course », rappelle André Boisclair, mentionnant l’étude d’Anne-Marie Hubert sur la fiscalité non résidentielle. « Dans cette conversation, nous avons fait le choix d’appuyer nos locataires, les petits commerces, et nous applaudissons la recomman dation de rééquilibrage des champs fonciers rési dentiels et non résidentiels », conclut-il.

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Roger

PLAMONDON PRÉSIDENT D’HONNEUR

L’IMMOBILIER COMMERCIAL, UNE INDUSTRIE STIMULANTE Président du Groupe Immobilier Broccolini, Roger Plamondon a accepté la présidence d’honneur des célébrations du 30 e anniversaire de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU). « Un plaisir pour moi », dit-il, se réjouissant du mariage parfait entre la thématique de l’événement et le quotidien qu’il vit dans le cadre de ses fonctions de planification stratégique des acquisitions et des projets de développement sur les trois territoires de Montréal, de Toronto et d’Ottawa, au sein d’une entreprise familiale de troisième génération.

Chez Broccolini, nous sommes axés sur la relève et nous trouvons important de lui donner les plateformes, les occasions et l’espace nécessaire afin que la nouvelle génération puisse prendre les commandes de l’entreprise », explique-t-il. Roger Plamondon trouve également intéressant de s’associer avec l’IDU, qui joue efficacement son rôle de chef de file et de représentation de l’industrie. « Je suis content de participer aux événements que l’Institut a mis sur pied et de me joindre au président du conseil d’administration Michel Dallaire pour l’occasion. Nous faisons un bon tandem », commente-t-il. UN PARCOURS QUI PASSE PAR LE COMMERCE DE DÉTAIL Roger Plamondon a commencé sa carrière en développe ment immobilier au Canadien National puis chez Steinberg, avant d’ouvrir les six premiers magasins Réno-Dépôt, puis de rejoindre Costco comme vice-président adjoint du développement des affaires juridiques, pour ensuite occuper le poste de vice-président régional à l’exploitation de la chaîne Home Depot, où il était responsable de 100 magasins à grande surface.

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30e ANNIVERSAIRE DE L'IDU

« L’immobilier commercial est un milieu qui propose des défis intéressants compte tenu de son évolution continuelle, mais qui génère également des occasions incroyables. » – Roger Plamondon

Après une courte retraite, il a replongé dans les affaires du Groupe Immobilier Broccolini, entreprise fondée en 1949 par Donato qui faisait alors de la construction résidentielle. C’est la deuxième génération, celle des fils John, Joseph et Paul, qui a amené l’entreprise à un autre niveau en intégrant le marché du bâtiment industriel et de la construction d’immeubles commerciaux. Quatre membres de la troisième génération sont aujourd’hui actifs dans l’entreprise. « Une belle réussite, fait valoir Roger Plamondon. Ils ont réussi non seulement à durer pendant près de 70 ans, mais également à assurer une transition harmonieuse entre les générations. » LA TECHNOLOGIE PORTEUSE D’AVENIR Comment Roger Plamondon, fort de sa longue expérience, voit-il l’avenir de l’industrie de l’immobilier commercial ? « C’est un milieu qui propose des défis intéressants compte tenu de son évolution continuelle, mais qui génère également des occasions incroyables », répond-il.

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Du côté du secteur industriel, par exemple, on voit émerger d’immenses centres de distribution qui viennent consolider les opérations de livraison avec des exigences de plus en plus pointues. « Chez Broccolini, nous sommes privilégiés à cet égard, relate M. Plamondon, car nous avons construit le centre de distribution de Canadian Tire à Coteau-du-Lac, un édifice de 1,6 million de pieds carrés ; et nous sommes présentement à construire celui d’Ikea à Beauharnois, d’une superficie de 1,2 million de pieds carrés et d’une hauteur de 118 pieds. Alors qu’il y a quelques années, il aurait été impensable de manipuler des objets placés en des endroits aussi élevés, aujourd’hui, avec les avancées technologiques, c’est monnaie courante. L’intégration des technologies aux bâtiments annonce un avenir prometteur. » Le président du développement immobilier et des acquisitions du Groupe Broccolini fait d’ailleurs remarquer que Montréal devient, avec son réseau universitaire, les coûts raisonnables de l’énergie et une main-d’œuvre qualifiée souvent bilingue, un terreau de plus en plus intéressant pour les entreprises. Roger Plamondon mentionne également la nouvelle Maison de Radio-Canada, qu’il qualifie de vision avant-gardiste illustrant comment la technologie continue d’évoluer, et il parle de la mutation de certains quartiers des centres-villes où l’on voit davantage de constructions résidentielles et de projets multifonctions. « En ce moment, conclut-il, nous sommes dans une situation où il est stimulant de faire partie de l’industrie de l’immobilier commercial. »

Michel

DALLAIRE PRÉSIDENT DU CA

PRÉPARER NOS IMMEUBLES ET NOS VILLES POUR DEMAIN Président du conseil et chef de la direction de Cominar et du Groupe Dallaire, Michel Dallaire entretient une véritable passion pour l’immobilier. « J’ai été élevé dedans, c’est ma vie », confie-t-il d’emblée. Il est président du conseil d’administration de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) depuis juin 2016. COMINAR

i l’IDU est une organisation qui représente l’industrie immobilière auprès des instances gouvernementales et municipales, une associa tion qui regroupe les acteurs du milieu et, donc, la voix qui défend les droits des propriétaires et promoteurs, elle joue également un rôle important dans la prise de conscience des transformations qui touchent l’industrie. « Pour se questionner et réfléchir où l’on s’en va », dit Michel Dallaire. L’un des meilleurs exemples, selon le président du CA de l’IDU, c’est le forum Québec 2050 tenu en mars 2015 pour rassembler les acteurs privés, gouvernementaux et communautaires

de la grande région de Québec autour de sept chantiers. L’exercice a donné lieu à une liste de priorités ainsi qu’à un plan d’action. Au cours d’une entrevue qu’il accordait au magazine Immobilier commercial, André Boisclair, PDG de l’IDU, a d’ailleurs souligné que le succès de Québec 2050 avait été tel qu’il entendait le rééditer à la fin de 2018 ou au début de 2019 et tenir aussi de semblables assises à Montréal. BIENTÔT DEMAIN Tous les secteurs de l’immobilier se trans forment, mais celui du commerce de détail est le plus touché, selon Michel Dallaire. « Personne ne peut nous dire ce qu’il en sera dans 15 ans »,

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« La montée du commerce électronique, en effet, exige des centres commerciaux qu’ils s’adaptent à cette nouvelle réalité. Même les foires alimentaires doivent se renouveler pour mieux répondre aux préoccupations santé d’une grande partie de la population. » – Michel Dallaire

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souligne-t-il. La montée du commerce électronique, en effet, exige des centres commerciaux qu’ils s’adaptent à cette nouvelle réalité. Même les foires alimentaires doivent se renouveler pour mieux répondre aux préoccupations santé d’une grande partie de la population. « Chez Cominar, nous avons interrompu des chantiers de foires alimentaires parce que nous étions en train de reproduire les choses comme nous avions l’habitude de les faire. Puisque nous investissons aujourd’hui pour les prochaines années, il faudra répondre aux besoins à venir, à ceux de demain, il faudra revoir nos investissements et faire de meilleurs choix », confie Michel Dallaire.

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« Un autre exemple, poursuit Michel Dallaire. Nous allons vers une ère où les voitures se conduiront seules. Imaginons des villes où des véhicules autonomes reconduisent les travailleurs au bureau puis repartent vers la maison. Que ferons-nous alors avec nos immenses stationnements souterrains ? Comment devrons-nous construire pour tenir compte de ce qui s’en vient ? Dans le secteur des tours de bureaux, nous construisons aujourd’hui des édifices dans lesquels nous investissons pour les 100 prochaines années et nous devons adapter nos façons de faire en fonction des réalités de l’avenir. » L’industrie de l’immobilier commercial requiert des capitaux importants, rappelle le président du CA de l’IDU. « Il nous faut prendre le temps de comprendre où l’on s’en va. Un immeuble n’est pas un dinosaure, il ne reste pas figé. Il a une vie qui se transforme à travers les besoins des gens qui le fréquentent », insiste-t-il. Pourquoi Michel Dallaire estime-t-il important de donner bénévolement du temps à l’IDU ? « Parce que je me passionne pour la transformation et le devenir de notre industrie. C’est la raison qui me motive. Parce que je veux partager cette vision selon laquelle il faut faire aujourd’hui les choses pour demain. Et parce que je ne peux pas partager une vision si je reste dans mon bureau. La seule façon d’avancer, c’est de communiquer et d’échanger », répond-il.

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LE CRQ ET L’IDU QUÉBEC

UNE VOIX PLUS FORTE POUR L’INDUSTRIE IMMOBILIÈRE DE QUÉBEC PROPOS RECUEILLIS PAR CATHERINE FLORÈS

Depuis 25 ans, André Pelchat, président-directeur général d’Immostar, un important promoteur et gestionnaire immobilier non résidentiel de Québec, s’engage auprès de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) et du Conseil régional de Québec (CRQ). Ce dernier agit comme instance consultative de l’IDU Québec et oriente les actions de l’Institut dans la région de la capitale. Pour M. Pelchat, l’effet rassembleur du CRQ et de l’IDU Québec sur la communauté immobilière locale contribue à la réalisation du potentiel de Québec comme ville d’avenir de premier plan au Canada.

NE VIGUEUR ÉCONOMIQUE QUI DOPE LE SECTEUR IMMOBILIER N’y voyez aucun chauvinisme, André Pelchat juge le marché de Québec plus sécurisant pour les promoteurs que celui de Montréal. « À Québec, nous bénéficions d’une administration stable depuis plusieurs années et d’une croissance économique plus régulière qu’à Montréal. »

La capitale a indéniablement gagné en attracti vité pour les entreprises et pour la population, qui s’enrichit de nouveaux arrivants et devrait atteindre un million de personnes en 2050. Ce sont des ingrédients qui stimulent la confiance des investisseurs. « Cette bonne santé de l’économie régionale encourage le développement de projets nouveaux, que ce soit dans les secteurs commer cial, résidentiel ou mixte », se réjouit le promoteur.

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En 2016, le secteur immobilier représentait 10,2 % du produit intérieur brut de la région métropolitaine de recensement de Québec, soit à peu près autant que les assurances et les services financiers, ce qui donne du poids à l’IDU pour défendre les intérêts de l’industrie auprès des décideurs publics. L’IDU QUÉBEC ET LE CRQ, DES VISIONNAIRES L’industrie immobilière de Québec est une commu nauté qui se serre les coudes. « À cet égard, le CRQ et l’IDU Québec jouent un rôle fédérateur et donnent à notre communauté plus de poids auprès des instances politiques », considère M. Pelchat. En exemple, celui-ci mentionne le recul de Québec quant au remplacement de la taxe d’affaires par une nouvelle taxe foncière municipale. « Chez les propriétaires et les promoteurs d’immeubles non résidentiels, cette hausse a provoqué une levée

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« Le CRQ a pressenti que les projets qui réunissent un volet commercial et volet résidentiel allaient devenir une tendance lourde sur le marché. Il ne s’est pas trompé. » – André Pelchat

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de boucliers. Moi-même, c’est ce qui m’a motivé à m’engager auprès de l’IDU Québec. Celui-ci a su faire valoir auprès de la Ville l’iniquité de cette mesure qui allait obliger ces propriétaires à payer une taxe pour les espaces vacants et qui pouvait leur faire courir des risques de liquidités insuffisantes. Finalement, la Ville a accepté un dégrèvement en fonction des espaces vacants. » D’autres victoires, selon M. Pelchat, sont la mise en place d’un guichet unique à la Ville de Québec pour simplifier les démarches administratives des promoteurs dans le cas du développement d’un projet de même que le renoncement in extremis par la Ville à un projet de taxe sur les stationne ments extérieurs des immeubles. Ces dernières années, le CRQ a consacré des efforts au recrutement de nouveaux membres représentant le secteur des immeubles mixtes. « Le CRQ a pressenti que les projets qui réunissent un volet commercial et volet résidentiel allaient devenir une tendance lourde sur le marché. Il ne s’est pas trompé », constate M. Pelchat.

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définit ses orientations autour de grands enjeux tels que la mobilité et les transports, la densification des quartiers centraux et le développement des banlieues, les impacts du vieillissement de la popula tion, le renforcement des pôles d’activités, l’accès au Saint-Laurent ou encore la ville intelligente et durable.

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UNE NOUVELLE IMAGE DE L’INDUSTRIE L’implication de l’IDU dans les grands dossiers qui dessinent l’avenir des villes contribuerait-elle à changer l’image de l’industrie immobilière ? 

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Actuellement, l’IDU Québec s’active aussi sur bien d’autres fronts, comme la question de la contribution aux fins de parcs exigible par les municipalités au moment de l’émission de permis de construction, le plan de développement et d’aménagement à Québec et à Lévis, l’enjeu de la relève en immobilier ou encore le Programme particulier d’urbanisme du secteur de l’entrée de ville. 

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LA FISCALITÉ, GRAND DÉFI ACTUEL DU SECTEUR NON RÉSIDENTIEL Aujourd’hui, la fiscalité foncière demeure une pierre d’achoppement pour l’industrie de l’immobilier de la région. « La situation est inéquitable, affirme M. Pelchat. Malgré leur valeur plus importante, les propriétés résidentielles contribuent moins aux revenus fiscaux que les propriétés non résidentielles, qui doivent assumer des taxes pouvant représenter de 50 à 65 % des frais totaux. L’IDU Québec dénonce ce transfert du fardeau fiscal vers le secteur non résidentiel. C’est un enjeu important pour la région, car une fiscalité trop lourde qui grève les revenus des propriétaires d’immeubles non résidentiels nuit à la prospérité des commerces. »

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Québec 2050 établit en effet les perspectives du développe ment immobilier et urbain de la région d’ici 2050. Le projet

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« Grâce au CRQ et aux actions de l’IDU Québec, les membres de notre communauté ont pu bâtir une vision d’avenir de la région métropolitaine de Québec. Il y a deux ans, l’IDU Québec a lancé officiellement le projet Québec 2050, dont le but est de concrétiser cette vision », rappelle André Pelchat.

Les promoteurs immobiliers ne sont plus vus comme de simples spéculateurs, croit M. Pelchat : « Notre métier est perçu aujourd’hui de façon favorable, en parti culier par les jeunes générations, en raison des impacts positifs que nos projets peuvent avoir sur la vie écono mique d’une ville et sur l’environnement des citoyens. »

NATHALIE ROUSSIN, PRÉSIDENTE DU CRQ DEPUIS SEPTEMBRE 2017

VEILLER À CONSERVER L’ATTRACTIVITÉ DE LA VILLE DE QUÉBEC PROPOS RECUEILLIS PAR CHRISTOPHE LEDUC

Présidente de la société Immeubles Roussin et figure bien connue du secteur immobilier à Québec, Nathalie Roussin est devenue présidente du Conseil régional de Québec (CRQ) pour l’IDU en septembre 2017. Au chapitre des enjeux pour la capitale nationale, Mme Roussin définit principalement deux axes de travail et deux visions à défendre pour l’avenir – déjà mises sur la planche à dessin depuis le colloque Québec 2050, organisé par le CRQ en 2015.

NATHALIE ROUSSIN

u premier chef vient la densification urbaine. « Québec est une ville d’emploi, une ville attractive », affirmet-elle d’emblée. Avec un taux de chômage très bas, la région doit se préparer à voir sa population augmenter constamment, posant un lot de défis à relever. « La densification et l’étalement urbain sont des enjeux, nous voulons nous assurer d’encourager la créativité des entreprises, de favoriser des projets innovants par la qualité de la construction, les bâtiments verts, la haute technologie, détaille la présidente du CRQ. Nous voulons nous assurer de bien faire comprendre que la solution n’est pas une ville plus grande, mais une ville mieux remplie sur les plans du travail, de l’habitat, des loisirs, des lieux communautaires. » Pour ce faire, le CRQ joue son rôle de veille de tendances et de force de proposition auprès de la Ville : « Nous effectuons des études, déposons des mémoires, formons des groupes de travail. Nous dialoguons avec la Ville pour nous assurer de garder un environnement économique et fiscal favorable. »

Mme Roussin insiste surtout sur l’autre grand enjeu présent et à venir de l’agglomération : le transport. « Pour les prochains mois, nous souhaitons travailler avec la Ville de Québec sur un projet de transport en commun structurant et rassembleur », expliquet-elle. En effet, corollaires de l’augmentation de la population et de l’étalement urbain, les problèmes de transport, et notamment la congestion routière, s’imposent chaque jour un peu plus dans la capitale. « Élargir les routes ne peut pas être la seule solution, résume la présidente du CRQ. La vision que nous défendons, c’est qu’il faut optimiser le transport en commun, investir dans un système pour le long terme, pour qu’il desserve les pôles de travail et les pôles de vie. » Là encore, l’organisme désire, selon elle, contribuer à la solution en créant des groupes de travail spécifiques. « Il faut veiller à conserver l’attractivité de la ville ! », résume d’une phrase Mme Roussin à propos du rôle du CRQ.

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PAR CHRISTOPHE LEDUC, JOURNALISTE

Afin de souligner les 30 ans de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU), Immobilier commercial s’est entretenu avec quelques-uns des anciens présidents du conseil d’administration et du Conseil régional de Québec (CRQ). Nous avons évoqué avec eux les défis et les enjeux qu’ils ont dû relever au cours de leurs présidences, ainsi que ce qu’a représenté pour eux le fait d’être à la tête d’un tel organisme. À chaque époque sa problématique, mais un objectif s’est imposé comme fil conducteur : faire croître l’IDU, son influence et sa crédibilité dans l’ensemble de la province. Petit retour sur le parcours et sur l’ère de gouvernance de personnalités qui ont participé à construire l’Institut.

Alfred CORRIVEAU 1996-1998

PROCHE DE L’IDU DE 1987 JUSQU’EN 2000 Retraité depuis 2010, Alfred Corriveau a été bien connu du monde de l’immobilier québécois et canadien sous le diminutif de « Fred ». Natif de l’Outaouais, il a œuvré dans l’ensemble du pays, notamment à Winnipeg et Toronto. Étant actif dans le développement résidentiel au cours des années 1970 et 1980, il a également été directeur de placement à la Great West. C’est toutefois surtout chez Bombardier qu’il a laissé sa marque de 1990 à 2010, en créant et en présidant Bombardier Immobilier, promoteur de projets d’envergure comme la réalisation de la piste de l’aéroport de Cartierville. « J’étais proche de l’IDU depuis ses débuts, en 1987, et sur le CA jusqu’en 2000 », précise d’emblée Fred Corriveau. À la tête de l’organisme de 1996 à 1998, l’ancien président a dirigé un Institut qui avait plus d’une dizaine d’années d’existence et qui devait

atteindre une certaine maturité. « L’IDU existait et était reconnu, mais il fallait s’assurer que tous les gens de l’immobilier en étaient membres pour être vraiment représentatifs de l’industrie. Il y avait surtout des gens de l’immobilier de bureaux ; il fallait élargir ça au commercial, à l’industriel, aux centres commerciaux. Nous sommes aussi allés chercher des membres par la bande, comme des courtiers, des avocats, des gens du génie-conseil, etc. », explique M. Corriveau. C’est également l’époque pendant laquelle la division de Québec a été établie. Cela a permis à l’IDU de « consolider et d’asseoir sa crédibilité pour tout le Québec », selon Alfred Corriveau. « C’est aussi sous "mon règne" qu’on a commencé à organiser les tournois de golf », se rappelle l’ancien dirigeant en souriant. Une activité devenue depuis une tradition. IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2018

30e ANNIVERSAIRE DE L'IDU

Daniel DOREY 2000-2002

DE L’IMPORTANCE DU LEADERSHIP Depuis plus de 10 ans managing partner de la société qu’il a luimême créée – OneCap Financial Corporation –, Daniel Dorey a commencé sa carrière dans le secteur banquier, la vérification opérationnelle et le financement. Il a ensuite été le créateur à succès de la firme de gestion immobilière Koral, dont Oxford s’est porté acquéreur avant de le nommer président pour le Québec et de lui confier la responsabilité de tout leur portefeuille de l’est du Canada et des États-Unis. C’est en 2003 qu’il a lancé OneCap qui finance, gère et accélère des projets d’infrastructure, notamment. Pour M. Dorey, sa présidence à l’IDU a constitué une expérience enrichissante à bien des points : « J’avais 43 ou 44 ans. C’était une consolidation de mon leadership, une opportunité d’être un leader dans un rôle public », explique-t-il.

Comme les autres dirigeants de l’IDU, Daniel Dorey a dû faire face à des problématiques complexes. « L’un des enjeux principaux à cette époque était de défendre les intérêts de l’industrie devant la compétition déloyale du gouvernement du Québec sur le projet de la Cité du commerce électronique », commente-t-il. Il se souvient, amusé, « d’un échange houleux avec Bernard Landry, tous les deux en train de "varger" sur le bureau. Ça a été l’élément déclencheur grâce auquel nous avons réussi à limiter les dégâts. » Pour M. Dorey, les défis à long terme d’un organisme comme l’IDU sont surtout la gouvernance et la vision : « La question du leadership est très importante pour l’IDU. Pour moi, il s’agissait de le positionner comme défenseur de l’industrie, mais en conservant une conscience sociale qui est essentielle au développement urbain équilibré et qui en limite l’étalement. »

Jean-Louis DUBÉ 2002-2004

COMME UN CHEF D’ORCHESTRE AVEC D’EXCELLENTS MUSICIENS Avant même d’être nommé président du CA de l’IDU en 2002, Jean-Louis Dubé s’était forgé une solide expérience. Depuis ses débuts dans le domaine des centres commerciaux en 1977 au Témiscouata, jusqu’à Montréal, en passant par le Saguenay, M. Dubé a exercé ses talents dans presque toute la province. Pendant près de 20 ans chez SITQ Immobilier, comme viceprésident Gestion d’actifs, puis chez Roche Groupe-conseil de 2006 à 2009 comme directeur Développement immobilier, il œuvre aujourd’hui en tant que directeur général Plans de garantie ACQ et Qualité Habitation. Pour M. Dubé, faire partie de l’IDU était une évidence : « L’IDU était une plateforme incontournable pour moi, étant donné son apport 32

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au développement immobilier. Il favorise les convergences, aide à comprendre les enjeux. C’était naturel comme rapprochement. » Sa période de gouvernance, Jean-Louis Dubé s’en souvient avec satisfaction comme d’une époque comportant son lot d’enjeux, mais également de coopération prolifique. « C’était la première fois que le gouvernement provincial voulait taxer les stationnements. On avait constitué un groupe de travail avec BOMA et les gestionnaires de stationnements et l’on a réussi à faire tomber le projet, évoque-t-il. Ça a ouvert des portes à la collaboration et à la continuité. On a montré que l’IDU était un organisme ouvert, à l’écoute de l’ensemble du milieu, avec beaucoup de leadership et de crédibilité. »

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30e ANNIVERSAIRE DE L'IDU

Daniel PERITZ 2006-2008

GARDER LES RANGS SERRÉS Après un début de carrière dans l’exploitation d’immeubles, pour une firme allemande notamment, Daniel Peritz a très rapidement trouvé la société où il a mené sa carrière, depuis 34 ans. C’est, en effet, en 1983 que la firme Canderel lui a permis d’enchaîner les postes à hautes responsabilités, pour être aujourd’hui viceprésident principal et responsable de ses activités pour Montréal et Ottawa.

d’habileté et de force de conviction : « Je suis allé parler avec tout le monde pour écouter les perspectives de chacun et faire valoir les avantages d’un IDU autonome. » Car s’il pense que les deux organismes ont leur utilité, l’IDU « traite d’enjeux plus généraux, plus transversaux et a une utilité sur le plan de la représentation gouvernementale. » Avoir réussi à « garder l’IDU intact et indé pendant » reste d’ailleurs une grande satisfaction à ses yeux.

Toujours administrateur au sein de l’IDU, M. Peritz a été le président de son conseil de 2006 à 2008, à un moment de turbulences. « Il y avait un mouvement à l’intérieur de l’IDU, des membres étaient mécontents, se rappelle-t-il. Certains souhaitaient fusionner l’IDU et BOMA. » Il lui a donc fallu faire preuve de sens de l’écoute,

La philosophie de sa présidence, Daniel Peritz l’a construite autour d’une ligne de conduite stricte : « J’ai toujours passé le message que, quand on est impliqué dans le conseil d’administration ou dans un groupe de travail, il faut laisser les objectifs personnels à la porte, pour le bien de l’industrie», fait-il valoir.

PIERRE SHOONER 1987-1988

JONATHAN WENER 1988-1990

IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2018

PAUL J. MASSICOTTE 1990-1992

CAMERON CHARLEBOIS 1992-1994

JEAN L. RICHARD 1994-1996

Jean LARAMÉE 2008-2010

LA CULTURE DU CONSENSUS Occasions de location stratégique Après l’obtention d’un baccalauréat en génie civil, d’un MBA de l’Université McGill et d’une maîtrise en ingénierie du bâtiment, Jean Laramée s’est rapidement tourné vers l’immobilier commercial. À la suite d’un passage chez Westcliff, il s’est expatrié en France pendant trois ans, afin de travailler sur le projet Disneyland Paris. L’essentiel de sa carrière, M. Laramée l’a toutefois effectué chez Ivanhoé Cambridge, de 1997 à 2014, où il a gravi divers échelons jusqu’à devenir vice-président principal, Ca pital immobilier, Québec. Depuis, il partage son expertise à titre de vice-président directeur Développement chez FPI Cominar. À son arrivée à la tête du CA de l’IDU, en 2008, la situation était particulière, se souvient-il : « C’était la période de la grande crise des papiers commer ciaux, une période où les vecteurs économiques étaient négatifs. […] L’IDU connaissait une petite crise relative à son membership. » Il y avait également une tension accrue dans le secteur immobilier à Montréal : « La Ville de Montréal avait obtenu des pouvoirs additionnels, dont celui d’imposer une nouvelle taxe sur le stationnement non résiden tiel. […] Il y avait de la pression ! », précise Jean Laramée. Fédérer les forces de l’industrie devenait donc un impératif : « Ça a été très mobilisateur pour tout le secteur et ça a permis à l’IDU de développer des liens dans toute la communauté. »

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Son style lui a également permis de garder le cap pour l’IDU, selon lui : « Je suis quelqu’un de consensuel, il est important pour moi d’avoir l’opinion de tout le monde. J’ai également essayé d’être rassembleur, car il fallait que les membres s’impliquent. Il m’a fallu élargir mes horizons, développer le côté politique et m’élever au-dessus de la mêlée pour montrer qu’on travaillait dans l’intérêt de tous. » Une expérience très bénéfique à ses yeux : « Je suis un meilleur gestionnaire maintenant. Et c’est très valorisant de savoir que l’IDU va dans le bon sens et qu’on y a participé ! », conclut-il.

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30e ANNIVERSAIRE DE L'IDU

DOUGLAS PASCAL 1998-1999

WILLIAM R.C. TRESHAM 1999-2000

MICHAEL MIKELBERG 2004-2006

GUY CHARRON 2010-2012

BERNARD POLIQUIN 2014-2016

Jacques MÉTIVIER 2012-2014

METTRE L’ACCENT SUR LE POLITIQUE Professionnel de l’immobilier commercial depuis les années 1970, Jacques Métivier est une figure bien connue du secteur, aussi bien à Montréal qu’à Québec. Diplômé de la Faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval, il a ensuite travaillé pour des sociétés réputées dans la province, comme Industrielle Alliance ou Trizec, dont il fut directeur principal de la gestion immobilière pour l’est du Canada de 1984 à 1989. Président de Métivier Services Immobilier depuis 28 ans, il a forgé son expertise et sa réputation grâce à des réalisations d’importance comme la rénovation et l’agrandissement du siège social de Québecor. Membre et acteur de nombreuses organisations, M. Métivier se trouve depuis longtemps dans le giron de l’IDU. « J’ai toujours été impliqué dans l’immobilier commercial à Montréal », commente-t-il. C’est donc logiquement qu’il a été sollicité pour la présidence en juin 2012.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2018

Cette fonction, Jacques Métivier l’avait axée autour d’une vision plus économique – avec le recrutement de Mario Lefebvre notamment –, mais aussi plus politique du rôle de l’IDU. « Nous avons réussi à impliquer les plus grands joueurs du secteur et également à prendre une place plus importante auprès des politiques. Nous étions écoutés et sollicités. […] J’ai contribué à ça et j’en suis fier ! », se rappelle-t-il. Avec une équipe de permanence renouvelée, il fallait affronter une période qui comportait son lot de défis. Mais, pour M. Métivier, elle fut surtout stimulante : « J’ai appris plus que j’ai amené […] notamment sur les grands enjeux économiques et politiques. […] On avait réuni et intéressé des joueurs de haut calibre, des personnes qui avaient de la profondeur de pensée, capables d’asseoir une vision. »

30 ANS

D’IMMOBILIER AU QUÉBEC VU PAR JEAN-GUY BERNARD ET SES COLLÈGUES CHEZ ALTUS PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

En 30 ans, l’immobilier commercial a beaucoup évolué au Québec. Les crises économiques ont alterné avec les cycles de croissance, le tout ponctué de périodes de remise en question. À titre d’observateur privilégié, Jean-Guy Bernard, vice-président directeur Québec du Groupe Altus, a accepté de partager avec nous son analyse des trois dernières décennies. JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

ean-Guy Bernard est particulièrement bien placé pour faire un tour d’horizon du marché de l’immobilier commercial dans la province, puisque durant ses 40 ans de carrière, il a été le témoin de très nombreuses transactions. Pour tracer un portrait fidèle de cette évolution, il analyse trois grands blocs temporels : de 1987 à 1996, de 1997 à 2006 et enfin de 2007 à aujourd’hui. 1987-1996 : LA RÉCESSION FRAPPE L’euphorie du boom économique de la fin des années 1980 est suivie par une récession qui va considérablement freiner, voire stopper, les activités

JEAN-GUY BERNARD, VICE-PRÉSIDENT DIRECTEUR QUÉBEC GROUPE ALTUS

immobilières. « L’excès de confiance que l’on a connu au début de cette période a généré un surplus de construction. Plus de 5,3 millions de pieds carrés ont été livrés durant la période de 1987 à 1992, dont le 1250, boulevard René-Lévesque Ouest, le 1000, rue De La Gauchetière et le 600, boulevard De Maisonneuve Ouest, se rappelle Jean-Guy Bernard. Mais la crise économique et le krach immobilier qui ont suivi ont eu un effet dévastateur. Lorsque l’empire de développement immobilier Olympia & York s’effondre et fait faillite en 1992, les institutions financières vont perdre des plumes et se montrer beaucoup plus prudentes. »

IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2018

30 ANS D'IMMOBILIER AU QUÉBEC

Résultat : prêteurs et institutions bancaires reprennent de nombreux actifs, et plusieurs propriétaires privés sont emportés par la tourmente, dans ce que l’on peut qualifier de période noire… Avec la récession, vient aussi la rationalisation. Ainsi, les employeurs suppriment des milliers de postes, réduisant d’autant le nombre de pieds carrés de leurs locaux pour bureaux. Il s’ensuit une chute généralisée des loyers dans les tours flambant neuves, d’autant plus que les entreprises commencent à se détourner du centre-ville de Montréal, trop coûteux, et évaluent les possibilités de s’installer en périphérie de celui-ci ou en banlieue. Des zones comme Laval, Saint-Laurent et la Rive-Sud voient dès lors se développer des pôles de bureaux sur leur territoire, faisant passer le taux d’inoccupation d’environ 10 % au début de la période à plus de 20 % à son terme. Du côté du marché immobilier de Québec, la situation est relativement identique. Là encore, la croissance économique génère des surplus de projets, en particulier dans le secteur Lebourgneuf à la suite de la construction des Galeries de la Capitale et dans la foulée des incitatifs fiscaux offerts par la municipalité sur les terrains à développer dans ce secteur. Le krach immobilier de 1992 a les mêmes répercussions dans cette région métropolitaine de recensement (RMR) que dans celle de Montréal, la rationalisation atteignant aussi la fonction publique. D’ailleurs, en 1995, la Société immobilière du Québec (aujourd’hui intégrée à la Société québécoise des infrastructures) entreprend un programme sans précédent de rationalisation des espaces occupés par ses clients, c’est-à-dire les ministères et agences gouvernementales – les plus importants locataires de bureaux de la capitale –, déstabilisant ainsi le marché pendant plusieurs années. « En trois ans à peine, la facture immobilière du gouvernement provincial a été réduite de 350 millions de dollars. Mais cela a fait grimper en flèche le taux d’inoccupation des bureaux à Québec », note Jean-Guy Bernard.

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Du côté du commerce de détail, l’optimisme ambiant de la fin des années 1980 a aussi fait pousser de nouveaux mails comme le Centre Angrignon (1986) et les Galeries Laval (1987). C’est également durant cette décennie que le centreville de Montréal amorce sa renaissance avec l’ouverture ou la rénovation de plusieurs galeries marchandes, comme la Place Montréal Trust, les Promenades de la Cathédrale, les Cours Mont-Royal, les Ailes de la Mode et le Centre Eaton.

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JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

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ARCHIVES JBC MÉDIA

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Cette période constitue aussi la toile de fond de quelques événements notables dont les effets vont se faire sentir pendant longtemps. Ainsi, Walmart s’implante au Canada dès 1993 grâce au rachat de 120 magasins Woolco, dont une vingtaine au Québec. Ce qui avait à l’époque été perçu comme une « invasion » et causé bien des craintes aux détaillants qui appréhendaient une hécatombe dans le commerce de détail a, au bout du compte, surtout forcé plusieurs enseignes à se montrer plus compétitives et attrayantes pour leur clientèle. Certes, plusieurs y ont perdu des plumes et ont même disparu dans l’aventure, par exemple Eaton, K-Mart, Wise et Peoples. Simpsons, au centre-ville de Montréal, a aussi mis la clé sous la porte (redéveloppé en 1999 – Carrefour Industriel Alliance). Mais Walmart est loin d’être le seul responsable de ces fermetures ; le changement des habitudes de consommation a également eu un fort impact. Le lancement du site Amazon.com en 1995 est d’ailleurs le prélude à la révolution du commerce en ligne.

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30 ANS D'IMMOBILIER AU QUÉBEC

1997-2006 : APRÈS LA PLUIE, LE BEAU TEMPS… MAIS ENCORE DES NUAGES! Heureusement, le marché immobilier allait repren dre du poil de la bête dès la décennie suivante. Les taux d’inoccupation des édifices de bureaux diminuent et atteignent leur plus bas niveau des 10 dernières années en 2001, à environ 8 %. On sent souffler un vent de reprise, et les taux de location se raffermissent. La décision du gouvernement du Québec en 1998 de soutenir le développement des entreprises à vocation technologique en subventionnant des emplois sur certains sites désignés crée toutefois une concurrence importante pour les sites qui ne l’étaient pas, entraînant un déséquilibre sur le marché, une augmentation de l’inoccupation à environ 11 %, ainsi qu’une stagnation des taux de location. « L’ajout d’un million et demi de pieds carrés de bureaux avec la Cité du multimédia et d’un million de pieds carrés supplémentaires avec la Cité du commerce électronique au centre-ville a fait mal. Au tournant du millénaire, la bulle technologique éclate, entraînant un nouveau ralentissement généralisé », illustre M. Bernard. Par conséquent, en dehors des deux projets soutenus par le gouvernement, seule une poignée d’autres voient le jour à Montréal, comme le 1500, boulevard Robert-Bourassa, le 3530, boulevard Saint-Laurent et l’Édifice Jacques-Parizeau. Dans le marché immobilier de la capitale, le soutien gouvernemental au développement d’entreprises technologiques permet l’émergence du Centre

LA CITÉ DU COMMERCE ÉLECTRONIQUE IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2018

Le gouvernement québécois réoriente aussi sa stratégie immobilière, favorisant la détention plutôt que la location, mais sans réduire le nombre de pieds carrés occupés. Il acquiert par exemple la Place Québec en vue d’y construire une tour où seront installés des employés de la fonction publique. Tout comme à Montréal, on compte peu de nouvelles constructions durant cette période, ce qui fait plonger le taux d’inoccupation des édifices de bureaux sous la barre des 4 %. Devant cette pénurie de locaux, des tours de plus grande taille sont bâties sur le boulevard Laurier dans l’ancienne banlieue de Sainte-Foy, qui est désormais fusionnée. Le boulevard Laurier, qui permet de connecter la tête des ponts et la colline Parlementaire, prend progressivement la forme de nouveau quartier des affaires. En ce qui concerne le commerce de détail, c’est l’âge d’or des grandes surfaces et des mégacentres d’achat, principalement en banlieue. À Mascouche, Saint-Constant, Kirkland, Vaudreuil… ils poussent comme des champig nons ! « C’est aussi à ce moment-là qu’apparaissent les premiers centres de type lifestyle au Québec, le Centropolis à Laval par exemple, qui a amorcé le mouvement », souligne M. Bernard.

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national des nouvelles technologies de Québec dans le secteur Saint-Roch, créant ainsi un nouveau pôle destiné au jeu vidéo et au multimédia, ce qui contribue à diversifier l’économie de la ville.

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DE 2007 À AUJOURD’HUI : CRISES DE CONFIANCE ET REPRISE FRILEUSE Le Québec n’est pas épargné par la tempête financière des subprimes (prêts à haut risque) qui balaie les États-Unis à partir de la moitié de 2006. Bien que les répercussions aient été moins désastreuses chez nous que pour nos voisins du Sud, il n’en reste pas moins que la récession qui s’ensuit entraîne l’immobilier dans une spirale descendante. Resserrement de l’accès au crédit, diminution du nombre de transactions et baisse des valeurs affectent négativement le marché.

COMMERCIAL

INSTITUTIONNEL

En Europe, les mauvaises nouvelles se succèdent, notamment avec la crise des dettes souveraines, dont l’impact s’est fait sentir jusqu’au Canada. Il faudra attendre 2010 pour que la confiance se rétablisse enfin… mais la chute vertigineuse du prix du pétrole en 2014 nous rappellera que le contrôle de certains enjeux macroéconomiques nous échappe toujours. Il aura fallu plus de 10 ans pour que quelques gros projets voient le jour à Montréal, par exemple la tour Aimia, la tour Deloitte et la Maison Manuvie (2015-2017). « Certes durant cette période, peu de projets ont vu le jour ; par contre, de

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nombreux lofts industriels ont été convertis en bureaux, offrant ainsi aux entreprises des locaux moins coûteux que ceux du centre-ville : en quelques années, près de 5,2 millions de pieds carrés ont été transformés », confirme Sylvain Leclair, vice-président directeur, Recherche, évaluation et services-conseils – Gestion des impôts fonciers chez Groupe Altus. « Le concept du Work-Live-Play fait également son chemin, remarque Jean-Guy Bernard. Avec les problèmes de congestion routière, certains reviennent aux principes de mixité urbaine, alors que d’autres préfèrent s’éloigner du centre-ville, devenu inabordable. Les projets de type TOD (transit-oriented development) ont aussi la cote. » Quant à elle, la région de Québec fait preuve d’un grand dynamisme : 11 sièges sociaux de compagnies d’assurances

s’y trouvent et détiennent 25 % du parc immobilier de bureaux. Quant au plus important locataire de la région, le gouvernement du Québec, il a consolidé ses espaces dans le secteur de la haute ville et s’est départi des plus petits baux. Construction et étalement urbain se poursuivent dans cette RMR, alors que les secteurs centraux comme Sainte-Foy sont très recherchés et se densifient. « Après d’importantes vagues de construction (2005-2009 et 2011-2014), on voit aussi émerger une tendance à la densification des espaces de travail et à la construction de projets sur mesure. De son côté, pour répondre à la demande croissante, la Ville de Québec développe des sites d’innovation qui trouvent preneurs auprès d’entreprises technologiques (ABB, Olympus, Medicago) qui y regroupent leurs activités », mentionne Alain Roy,

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tirer leur épingle du jeu. Pour survivre et assurer un bon volume de vente, il faut créer un environnement, avec les bonnes enseignes, ainsi que la facilité d’accès », fait valoir Jean-François Grenier, directeur principal, Solutions de données, chez Groupe Altus. LES TENDANCES À SURVEILLER Au cours des dernières années, de nouvelles tendances ont émergé dans le secteur immobilier. Ainsi, le transport des personnes et des marchandises est devenu un défi qui génère plusieurs enjeux en matière d’urbanisme. « Tout ce qui touche à la mobilité a désormais un impact sur l’attractivité des immeubles. Mentionnons par exemple l’accès au stationnement et au transport en commun, la proximité d’un bassin de main-d’œuvre, le développement de pôles satellites, l’intérêt pour le TOD, etc. », explique Jean-Guy Bernard.

ARCHIVES JBC MÉDIA

LES AILES DE LA MODE

directeur général, Recherche, évaluation et servicesconseils chez Groupe Altus. Pour le commerce de détail, cette décennie est celle de la consolidation et des fermetures : Ailes de la Mode, Future Shop, Target et récemment Sears… C’est un pan entier qui disparaît. Force est de constater que les grandes surfaces sont parvenues à maturité. Il y a peu de construction et, parallèlement, apparaît un phénomène de conversion et de « démaillage ». « La lutte est dure pour attirer les détaillants américains et européens les plus en vogue, et les centres commerciaux rivalisent d’imagination pour

Par ailleurs, les locataires se tournent vers des espaces de travail de plus en plus performants : au-delà des coûts, on recherche aussi l’efficacité, que ce soit sur le plan énergétique, de l’organisation du travail ou de la qualité de vie des employés. Ainsi, les certifications de bâtiment LEED, WireScore et WELL sont recherchées et répondent aux besoins d’occupants plus exigeants. « On remarque également que l’espace et l’immobilier servent à soutenir la marque des entreprises. Les services se diversifient – supports à vélo, douches, accès au bureau 24 heures – afin de s’adapter aux travailleurs d’aujourd’hui, qui peuvent désormais œuvrer de n’importe où grâce à la connectivité », note Jean-Guy Bernard. Ces nouvelles façons de travailler favorisent aussi l’émergence du cotravail, avec des locaux loués au mois, à la journée, ce qui constitue un autre type de défi pour les gestionnaires immobiliers.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2018

30 ANS D'IMMOBILIER AU QUÉBEC

Les trois dernières décennies ont aussi entraîné d’importants changements du côté des investisseurs. « Aujourd’hui, le marché est plus éduqué, plus informé, on y va moins au "pif" », constate Jean-Guy Bernard qui note également que les investisseurs institutionnels se sont multipliés. « La part des fonds en immobilier – fonds de fonctionnaires, fonds de pension, etc. – a aussi plus que doublé », dit-il. Par ailleurs, l’accès aux capitaux a été facilité par la titrisation (regroupement de créances sous forme de titres négociables)

TROIS DÉCENNIES

DE CONSTRUCTION COMMERCIALE COMMERCE DE DÉTAIL, RMR DE MONTRÉAL ET DE QUÉBEC* En jaune : RMR de Québec

DÉCENNIE 1987-1996 Galeries Laval Place Montréal Trust Promenades de la Cathédrale Les Cours Mont-Royal Le Centre Eaton Marché Central Place de la Cité Mégacentre Lebourgneuf

623 000 pi2 270 500 pi2 135 000 pi2 299 600 pi2 280 300 pi2 963 000 pi2 388 000 pi2 467 000 pi2

de la détention de biens immobiliers. « Avec les fiducies et les compagnies immobilières privées devenues publiques, l’investissement devient liquide, ce qui génère davantage de volatilité. De ce fait, il existe une certaine déconnexion entre les bases du marché immobilier et le marché de l’investissement en tant que tel », souligne Jean-Guy Bernard, qui conclut en constatant qu’il y a moins de joueurs dans le domaine de l’investissement, mais qu’avec les fusions et la mondialisation, ils accroissent sans cesse leur taille et leur influence.

DÉCENNIE 1997-2006 Mégacentre Mascouche Les Galeries de Lanaudière Mégacentre Laval-Ouest Mégacentre Complexe Angrignon Complexe les Ailes Mégacentre Saint-Constant Mégacentre Kirkland Forum de Montréal Carrefour de la Rive-Sud Mégacentre Notre-Dame Mégacentre Montréal-Nord Megacentre Saint-Bruno Mégacentre Blue Bonnets Mégacentre Vaudreuil Mégacentre Saint-Jean Mégacentre Val-des-Brises Laval Carrefour Lachenaie Saint-Jean SmartCentre Centropolis (premier lifestyle) Quartier DIX-30 Faubourg Boisbriand Mégacentre Des Sources Agrandissement du Carrefour Laval Mégacentre Rive-Sud Mégacentre Sainte-Foy

407 800 pi2 570 000 pi2 588 000 pi2 581 000 pi2 200 000 pi2 305 000 pi2 320 000 pi2 255 000 pi2 989 000 pi2 611 000 pi2 258 000 pi2 203 000 pi2 265 000 pi2 350 000 pi2 223 000 pi2 535 000 pi2 209 000 pi2 223 000 pi2 542 000 pi2 2 300 000 pi2 1 120 000 pi2 305 000 pi2 207 000 pi2 415 000 pi2

DÉCENNIE DE 2007 À AUJOURD’HUI * Seuls les centres commerciaux de 200 000 pi2 et plus ont été considérés. Les dimensions mentionnées sont celles d’aujourd’hui et ont fluctué au fil des ans.

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Premium Outlets Mirabel Mégacentre Blainville Rond-Point et Place Cité Vaudreuil SmartCentre Vaudreuil

366 000 pi2 207 000 pi2 347 000 pi2 526 000 pi2

BUREAUX, RMR DE MONTRÉAL ET DE QUÉBEC* En jaune : RMR de Québec

DÉCENNIE 1987-1996 1000, rue De la Gauchetière Centre de commerce mondial de Montréal 1250, boul. René-Lévesque Ouest Tour McGill College Tour Scotia Ltée Le 999 Tour du Faubourg Tour Bell Média Tour KPMG Place Félix-Martin - Phase 1 SSQ 2525 140, av. de la Grande Allée Édifice Hector Fabre Place de la Cité Tour 1 Les Façades de la Gare

897 970 pi2 522 998 pi2 1 005 756 pi2 406 296 pi2 331 456 pi2 215 203 pi2 208 700 pi2 506 495 pi2 507 531 pi2 430 325 pi2 292 148 pi2 178 000 pi2 202 843 pi2 678 780 pi2 252 500 pi2

DÉCENNIE 1997-2006

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1360, boul. René-Lévesque Ouest 1350, boul. René-Lévesque Ouest Édifice Jacques-Parizeau Le 1500 Édifice Roland-Giroux Édifice Saint-Vallier

401 772 pi2 535 124 pi2 567 977 pi2 527 604 pi2 242 780 pi2 227 732 pi2

* Seuls les projets de plus de 150 000 pi2 ont été considérés.

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30 ANS D'IMMOBILIER AU QUÉBEC

BUREAUX, RMR DE MONTRÉAL ET DE QUÉBEC* En jaune : RMR de Québec

DÉCENNIE DE 2007 À AUJOURD’HUI

GETTY IMAGES PAR SQUAREDPIXELS

Maison Manuvie

471 200 pi2

Tour Deloitte

513 317 pi2

Tour Aimia

240 425 pi2

725, boul. Lebourgneuf

230 000 pi2

Desjardins Cité de la Coopération

336 429 pi2

Complexe de la Capitale (Phase V)

160 000 pi2

La Capitale

324 742 pi2

Complexe Jules-Dallaire - Tour II

175 000 pi2

Complexe Jules-Dallaire - Tour I

300 000 pi2

Delta 3

154 873 pi2

Complexe Lebourgneuf - Phase 1

146 641 pi2

Place de l’Escarpement Promutuel Building

145 000 pi2

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QUÉBEC

L’AUTOCOTISATION À LA TPS ET À LA TVQ D’UN IMMEUBLE D’HABITATION LOCATIF NEUF Alain Roy, É.A. Expert invité

Vous désiriez investir en immobilier depuis longtemps ; après mûres recherches, votre choix s’est arrêté sur un projet locatif neuf. Aux termes de celui-ci, on vous demande de produire une autocotisation, mais vous n’avez aucune idée de ce que c’est… Cet article vous apportera un éclairage à ce sujet.

Comme il s’agit d’un produit neuf, l’immeuble est assujetti à l’application de la Loi sur la taxe d’accise (LTA) et de la Loi sur la taxe de vente du Québec (LTVQ) à l’égard des règles d’autocotisation.

Jérôme Lampron Expert invité

Titulaire de cette chronique depuis plusieurs années, Alain Roy est diplômé de la Faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval et membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Il a rejoint les rangs du Groupe Altus en 2000 et a été nommé directeur général du bureau de Québec en 2011. Œuvrant dans le milieu de l’évaluation depuis 2006 et agissant à titre d’évaluateur agréé chez Groupe Altus depuis 2009, Jérôme Lampron se spécialise dans l’évaluation de propriétés résidentielles, commerciales et industrielles. Il a agi à titre de témoin expert devant plusieurs tribunaux et a collaboré à de nombreux projets de développement actifs dans la grande région de Québec.

Dans les faits, deux situations peuvent déclen cher une autocotisation à la taxe sur les produits et services (TPS) et à la taxe de vente du Québec (TVQ), soit au moment de la construction ou de la rénovation majeure d’un immeuble d’habitation multiple et lorsqu’un constructeur transfère la possession d’une habitation neuve à une personne, que ce soit par un bail ou à la suite d’une vente. Dès lors, il convient de produire une déclaration et de transmettre à Revenu Québec les contri butions et les montants perçus à l’intérieur des délais prescrits, soit une autocotisation. Chaque contribuable a ainsi le droit et l’obligation de produire et de planifier son dossier afin de payer ce qui est légalement dû.

Dans le cadre de l’application de la LTA et de la LTVQ, le ministère des Finances du Canada a publié un document technique concernant la taxe sur les produits et services. L’intention du législateur relative aux règles de fourniture à soi-même est de soumettre le constructeur, qui bâtit lui-même ou qui fait construire un immeuble qu’il entend louer, au même régime qu’un contribuable qui achète un immeuble résidentiel neuf dans le but de le louer. À l’instar de l’ensemble des entreprises commerciales du Québec, les constructeurs d’habitation sont assujettis aux taxes fédérales et provinciales. Les taxes applicables doivent être calculées sur la base du prix de la transaction conclue entre l’acheteur et le vendeur. Il s’agit du principe fondamental de la démarche d’évaluation afin d’estimer la juste valeur marchande (JVM) d’une fourniture à soi-même.

Le document à produire vise à établir la base d’imposition sur laquelle seront calculés les montants de TPS et de TVQ en fonction de la fourniture construite, ainsi qu’à déterminer les remboursements pour immeubles d’habitation locatifs neufs prévus. On parle alors d’une fourniture à soi-même. DE QUELS IMMEUBLES S’AGIT-IL ? Les catégories d’immeubles d’habitation considérées à titre de fourniture à soi-même sont le logement unique, ou logement en copropriété, les logements multiples ainsi que les adjonctions (agrandissements) à des logements multiples. Des exceptions sont prévues en ce qui a trait aux logements pour utilisation personnelle, aux résidences étu diantes et aux organismes communautaires, mais cet article ne les examine pas.

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QUÉBEC

À QUELLE DATE L’AUTOCOTISATION DOIT-ELLE ÊTRE DÉTERMINÉE ? Étant donné que la fourniture taxable est l’immeu ble nouvellement érigé, le constructeur est réputé détenir les trois chapeaux, soit celui du fournisseur, celui du vendeur et celui de l’acheteur. Ainsi, il a été convenu que l’immeuble devient taxable le jour où il aurait normalement été vendu à l’acheteur et que les deux conditions suivantes sont réunies, à savoir le jour où les travaux sont achevés en grande partie et où la possession d’une première unité d’habitation est transférée à un locataire.

dans un immeuble non neuf en exploitation, lequel fait référence au marché secondaire.

Dans la pratique, il arrive que le premier locataire occupe les lieux avant que la construction ne soit terminée. Étant donné qu’il est difficile d’estimer le pourcentage d’achèvement exact des travaux à la date d’autocotisation, il revient aux comptables, fiscalistes, vérificateurs et avocats de faire les rajustements nécessaires dans le formulaire d’autocotisation si l’ouvrage n’est pas terminé. Le travail de l’évaluateur agréé est toutefois de déterminer la valeur de l’immeuble comme s’il était achevé.

Règle générale, un immeuble vendu dans le marché secondaire a déjà été assujetti à la TPS et à la TVQ, affiche un historique de revenus et de dépenses connus ainsi que les dépenses engagées pour louer les unités d’habitation dans l’immeuble afin que celui-ci atteigne une pleine occupation dans son marché.

LE TYPE DE MARCHÉ À CONSIDÉRER Considérant le contexte pour lequel l’auto cotisation est réalisée, l’objectif n’est pas de vendre l’ouvrage, mais plutôt de l’habiter ou de l’offrir en location. Il convient alors de simuler le prix de vente de l’immeuble en excluant l’utilisation projetée. En d’autres termes, il faut distinguer l’ouvrage nouvellement construit dans un marché primaire de la location d’unités résidentielles

Rappelons qu’un immeuble non neuf est exonéré des règles de fourniture à soi-même puisqu’il est soumis au régime fiscal traditionnel et assujetti aux règles de gains et de pertes en capital au moment d’une éventuelle revente. C’est donc dire que l’immeuble construit et conservé par un promoteur qui ferait l’objet d’une revente quelques années plus tard sera sujet à un gain ou à une perte en capital au moment de la disposition.

Intrinsèquement, la valeur du marché secondaire englobe ainsi le profit du promoteur, lequel est le bénéfice réalisé par l’entreprise qui loue des logements dans l’immeuble. Ce profit est donc inexistant au moment de l’autocotisation et ne doit pas être considéré dans la JVM de l’immeuble au sein du marché primaire. Par ailleurs, il faut convenir qu’à la date de l’autocotisation, la concrétisation de la rentabilité du projet demeure une expectative et que seules les forces du marché détermineront dans le futur la profitabilité du projet concerné. Ainsi, le marché primaire synthétise la valeur d’un bien en fonction de ses coûts de production directs et indirects, alors que le marché secondaire est quant à lui influencé par un ensemble de facteurs économiques externes aux composantes physiques qui sont tributaires de l’offre et de la demande.

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En outre, une importante décision relativement aux concepts applicables lorsqu’un constructeur d’un immeuble d’habitation à logements multiples doit s’autocotiser a été rendue par la Cour canadienne de l’impôt. Dans le dossier Claude Beaudet et Alain Saucier c. Sa Majesté la Reine, 2011-3600(GST)G, la Cour précise que l’immeuble doit être évalué dans le contexte d’un marché primaire et non pas dans celui d’un marché secondaire. De plus, comme les coûts réels étaient disponibles et honnêtes, ceux-ci se veulent les plus pertinents en vue d’établir la JVM de l’immeuble aux fins d’autocotisation puisqu’ils ne sont pas altérés par des paramètres économiques externes.

LA QUESTION DU COÛT DU PROJET Évidemment, la méthode implique régulière ment des ajustements qui peuvent être de nature physique, fonctionnelle ou écono mique. Chaque cas est unique et doit être traité distinctement. Des dépassements de coûts relatifs à une modification dans le choix de projet du promoteur, en passant par les surprises qui peuvent survenir en cours de construction jusqu’à la sélection des matériaux ou des installations requises en fonction du produit final envisagé peuvent avoir une incidence directe sur le coût de revient du projet. La question à se poser ici est la suivante : « Quel serait le coût du projet pour recons truire exactement le même bâtiment au même endroit et à pareille date en toute connaissance de cause ? » Certains intrants peuvent avoir exigé des dépassements de coûts imprévus, lesquels ne seraient pas considérés advenant une reconstruction de l’immeuble. C’est précisément ce coût de reconstruction qu’il faut estimer lorsque vient le temps de déterminer le coût de remplacement à neuf du bâtiment à la date d’autocotisation en vue de procéder à son évaluation par la méthode du coût. Dans le cas où la méthode du coût ne pourrait être utilisée pour estimer la JVM de l’immeuble dans un contexte d’autocotisation, il est toujours possible de se rabattre sur les deux autres méthodes reconnues en évaluation, soit la méthode du revenu et la méthode de comparaison. Toutefois, ces méthodes deviennent indirectes puisqu’elles découlent toutes deux du marché secondaire. Il convient d’évaluer l’immeuble dans un contexte où l’entreprise de location de logements à implanter doit être exclue de la JVM, de faire abstraction des dépenses de mises en marché pour permettre l’implantation de cette entreprise et atteindre une pleine occupation et un niveau de revenus et de dépenses stables dans l’immeuble, de retrancher le profit du promoteur ainsi que d’exclure la TPS et la TVQ de la valeur obtenue. Les paramètres d’évaluation usuels (multiplicateur de revenu brut [MRB], multiplicateur du revenu net [MRN], taux global d’actualisation [TGA], etc.) étant basés sur des reventes immobilières,

ils doivent être considérés avec parcimonie puisqu’ils découlent du marché secondaire. En conclusion, la méthode du coût basée sur les coûts directs et indirects rattachés au projet, dans un contexte où ceux-ci sont disponibles et honnêtes, tout en excluant le profit du promoteur de la base d’imposition recherchée, constitue la voie à préconiser dans le contexte des auto cotisations relativement aux immeubles d’habitations locatifs neufs.

UNE FIERTÉ AU CŒUR DE QUÉBEC Maintes fois primé, notre siège social situé en plein cœur de Québec s’est récemment illustré à l’échelle nationale en remportant le titre d’Immeuble corporatif de l’année attribué par Boma Canada.

Siège social de La Capitale 625, rue Jacques-Parizeau, Québec

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L’intensiﬁcation urbaine

L’essor de la ville

L’avenir des nations se joue principalement dans les villes. L’essor de la ville, c’est une prise de position forte en faveur d’un développement immobilier centré sur des espaces à forte teneur en activité humaine, où le mieux-être des personnes se conjugue avec croissance économique. L’IDU joue un rôle de premier plan en favorisant les échanges et la coopération. L’industrie qu’il représente, source de 100 000 emplois et de 12 milliards en retombées économiques, se présente ﬁèrement comme un incontournable de l’essor de la ville de demain.

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Solutions immobilières intelligentes

Médias

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IMMOBILIER COMMERCIAL À NEW YORK

LES DERNIÈRES TECHNOLOGIES DÉCOUVERTES AU MIPIM PROPTECH SUMMIT 2017 PAR YASMINA EL JAMAÏ, JOURNALISTE

Nul promoteur ou propriétaire ne peut plus se permettre d’ignorer la vague d’innovations technologiques qui déferle sur le secteur de l’immobilier. Même si les acteurs clés du domaine immobilier n’ont pas la réputation d’être les premiers à adopter les nouvelles technologies, une étude récente menée par The Global Real Estate Technology Confidence Index 2017 indique que l’industrie de la technologie en immobilier est arrivée à maturité rapidement.

n témoigne le Marché international des professionnels de l’immobilier (MIPIM) ProTech Summit, l’événe ment considéré comme le plus important au monde dans le domaine des technologies applic ab les à l’industrie immobilière, qui a accueilli 800 parti cipants, dont 500 sociétés issues de 33 pays, le 11 octobre dernier à New York. Immobilier commercial y a assisté pour vous mettre au fait des nouveautés en PropTech (un terme qui désigne les technologies innovantes dans le domaine immobilier). UN FUTUR RADIEUX Sur l’initiative du Reed MIDEM, leader mondial de l’organisation d’événements dans le secteur immo bilier, et de MetaProp NYC, premier incubat eur de jeunes entreprises PropTech, une soixantaine de conférenciers ont débattu des dernières tendances

et innovations technologiques dans le domaine de l’industrie immobilière et ont prédit son futur. Une étude de CBInsights prévoit que 2017 sera une année record en matière d’investissements dans l’industrie de la PropTech et devrait dépasser le record de l’an dernier de 2,6 G$ US pour 277 transactions. « New York est devenue la capitale mondiale de la PropTech – un secteur qui a connu une croissance rapide ces dernières années –, et c’est pourquoi il était essentiel de réunir pour la première fois les leaders internationaux de l’immobilier et de la technologie pour donner une nouvelle impulsion à ce mouvement », a déclaré Filippo Rean, directeur de la division immobilier chez Reed MIDEM. IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2018

INTERNATIONAL

VORNADO REALTY TRUST

ROBERT ENTIN Directeur des systèmes d’information Vornado Realty Trust MIPIMWORLD

LES FAITS SAILLANTS Les conférenciers et les participants ont été unanimes concernant les thématiques principales autour de la PropTech qui ont été abordées : l’expérience utilisateur, d’une part, et les données et leur analyse, d’autre part. Selon Marty Burger, chef de la direction de Silverstein Properties – la société qui possède la majeure partie du site du World Trade Center –, qui a présenté le discours inaugural du sommet, les individus sont au cœur de toute décision technologique prise par les promoteurs : « L’immobilier d’aujourd’hui ne se limite pas simplement aux bâtiments, il concerne notamment les individus et leur mode de vie. L’immobilier commence à être vu comme un service, du point de vue tant commercial que résidentiel, et ceux qui adoptent la technologie de manière responsable et stratégique tireront leur épingle du jeu. Ignorer la technologie, c’est mettre notre métier en péril », a-t-il signalé. Ces propos remportent l’adhésion de Chris Grigg, PDG de British Land, qui précise que « contrairement à Google et Facebook, qui ont une bonne longueur d’avance sur leurs utilisateurs puisqu’ils façonnent les besoins de ces derniers, les acteurs du secteur immobilier cernent les attentes existantes des clients et s’efforcent ensuite d’y répondre. Il faut considérer la situation de manière globale, ce qui consistera notamment à déterminer quelles technologies 52

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sont les plus stratégiques, et s’il s’agit de proposer simplement des fonctionnalités supplémentaires ou de repenser le système dans son intégralité ». PLEINS FEUX SUR L’INNOVATION Robert Entin, directeur des systèmes d’information chez Vornado Realty Trust, a une bonne perspective globale sur l’état de l’évolution des technologies en immobilier. Il souligne que la plupart des technologies émergentes ont trait à l’exploitation des propriétés de nos jours, alors que la cote était réservée à la gestion immobilière et à la comptabilité auparavant. Il estime que la mobilité constitue l’une des grandes tendances actuelles, avec le développement de logiciels pour l’entretien, ainsi que la traçabilité. Outre ces innovations à la fine pointe de la technologie, il anticipe que les capteurs apporteront une nouvelle vague de changements, qui n’en est qu’à ses débuts, à son avis. Il fait remarquer que les progrès en la matière restent limités puisque les capteurs sont loin d’être complètement intégrés au sein des édifices. Pour l’heure, ils sont utilisés de manière isolée pour déterminer la qualité de l’air, par exemple. Le pragmatisme de M. Entin ne l’empêche pas de rêver à l’avenir : « C’est dans 10 ans que des systèmes comportant la reconnaissance faciale permettront d’ident ifier chaque visiteur accédant à un édifice et de sélectionner automatiquement le bon étage, lequel sera programmé dès qu’il entrera dans un ascenseur. Dans les bureaux,

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la lumière s'allumera automatiquement, et le système de ventilation ou de chauffage se déclenchera de manière spontanée seulement dans les lieux que le visiteur fréquentera. Mais pour mettre en place ce processus qui permettra des économies considérables, l’intégration d’une multitude de systèmes dans un seul dispositif central sera requise. » Il mentionne également la vague de l’intelligence artificielle, qui modifiera de fond en comble la manière dont l’entretien de l’édifice est effectué. Toutefois, selon lui, nous ne voyons encore que la pointe de l’iceberg dans ce domaine qui fait tant parler de lui. LES JEUNES ENTREPRISES Pour l’heure, les entreprises en démarrage participant à l’événement et dont les innovations nous rapprochent de ces deux vagues technologiques sont les trois suivantes : VU.CITY, SmartPixel.tv et Leverton. La première prend des photographies en avion à l’aide de ses caméras et peut même enregistrer la hauteur de tous les édifices, comme cela a été le cas pour les villes de New York et de Londres. Par ailleurs, la qualité visuelle des modèles numériques et interactifs de villes en 3D de VU.CITY est d’une étonnante précision. « En visionnant le modèle 3D, nous pouvons voir le futur dans un quartier précis en fonction de paramètres déterminés. Les instances publiques, les architectes, les promoteurs immobiliers et les enquêteurs auront ainsi accès à une plateforme visuelle qui leur permettra de

WESLEY WEISS 2017

VU.CITY LTD

MM. JASON HAWTHORNE ET GORDON INGRAM, DIRECTEURS DE VU.CITY AU MIPIM PROPTECH DE NEW YORK.

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INTERFACE 3D INTERACTIVE, MULTITACTILE ET IMMERSIVE DE SMARTPIXEL.TV

répondre aux questions suivantes : que se passera-t-il si nous construisons un édifice à cet endroit ? Quels intervenants cela affectera-t-il et de quelle manière ? », explique le directeur Gordon Ingram. Non seulement le processus décisionnel pourra être amélioré grâce à cet outil, mais il constitue déjà un argument de vente efficace pour convaincre les différents partenaires de se mobiliser autour d’un projet en visualisant les répercussions de leur investissement dans un quartier et l’augmentation de sa valeur en fonction de différents paramètres. L’entreprise montréalaise SmartPixel.tv a présenté ses interfaces 3D interactives qui constituent l’allié idéal pour les spécialistes du développement de marché dans le domaine immobilier. L’outil immersif permet de visualiser l’intérieur et l’extérieur d’un bâtiment, ses environs et ses espaces communs et de filtrer les unités selon différents critères. Outre les détails de l’architecture, du décor et du fini intérieur dont on peut changer les couleurs et les motifs, l’interface interactive centralise l’ensemble des outils de vente et de gestion de client en une interface sur mesure. Abhinav Somani, agent en chef du revenu chez Leverton, s’occupe de la structuration des données à l’aide d’algorithmes d’apprentissage profond et d’un outil de reconnaissance qui peut même reconnaître du texte sur les images et les documents numérisés. Le service peut être fourni en 30 langues et est essentiellement destiné IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2018

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aux entreprises en immobilier. En bref, une fois que les données provenant de contrats de bail, d’informations financières ou d’autres documents utiles pour les professionnels de l’immobilier ont été colligées et entreposées, elles peuvent constituer une base de données et être utilisées en tant que statistiques ; l’analyse de corrélation sera aussi possible. En plus de remédier au problème de manque de données, ce service donnera aux propriétaires immobiliers la possibilité de déterminer pourquoi ils sont en mesure de louer dans telle région et pas dans une autre, afin de prendre de meilleures décisions à l’avenir. L’entreprise envisage aussi d’utiliser la chaîne de données (blockchain ethereum) pour accélérer le processus. AAERON AG Le Dr Imad Abdallah, chef de la stratégie du groupe chez Aaeron AG, le leader français des solutions logicielles spécialisées dans la gestion immobilière, a présenté son nouvel outil pour mettre en relation les gestionnaires d’immeubles, leurs locataires et les prestataires de services. « Le numérique doit être utilisé pour optimiser l’efficience des processus régissant la vie d’entreprises, et nous avons précisément développé une intelligence artificielle qui peut mettre en œuvre des usages pour qu’un gestionnaire immobilier gère les opérations à distance et envoie les quittances de loyer par courriel, par exemple. Notre entreprise fournit aussi des applications pour les locataires qui peuvent désormais effectuer leur paiement à partir d’une tablette électronique. En outre, un système informatique peut aider à prévenir des dégâts comme les fuites d’eau et les bris de chaudière à 54

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l’aide de capteurs qui analysent continuellement les conditions des systèmes et préviennent le gestionnaire en cas de risques potentiels, ce qui permet d’économiser. Un procédé consiste aussi à signaler au gestionnaire des problèmes une fois qu’ils se sont produits, notamment avec un système semblable à l’assistant Google. En cas de situation critique, ce dispositif pourra émettre un avertissement directement destiné à la personne concernée par la réparation pour qu’elle l'effectue rapidement ; le gestionnaire en sera avisé au même moment. À terme, le gestionnaire n’aura plus besoin d’employés pour établir un lien entre le locataire et le prestataire de services et gérer les problèmes. Nous avons déjà recouru à l’apprentissage du langage naturel à l’aide d’une plateforme d’intelligence artificielle entraînée pour gérer ces processus. Nous envisageons de commercialiser ce dispositif dans environ six mois une fois qu’il sera au point », précise M. Abdallah. « N’oublions pas que la technologie n’est pas une fin en soi : il faut toujours se demander quel usage en faire pour que tout le monde y trouve son compte, que ce soit le gestionnaire immobilier, le locataire et l’usager d’immeubles », rappelle-t-il à l’intention des concepteurs de technologies et des professionnels de l’immobilier. Les professionnels de l’immobilier auront donc tout intérêt à s’allier aux spécialistes des technologies pour stimuler leur créativité et leur inventivité en fonction des orientations qui sont les plus suscep tibles d’assurer le développement de l’immobilier axé sur les usages dans l’intérêt de tous les acteurs concernés.

DONNÉES EN IMMOBILIER

DES VARIATIONS DANS LE NOMBRE D’HYPOTHÈQUES LÉGALES ÉMISES EN 2017 Chaque année, plusieurs immeubles sont grevés d’une hypothèque légale dans le

Joanie Fontaine Experte invitée

but de protéger une créance contre un non-paiement. L’hypothèque légale offre une garantie aux créanciers contre un défaut de paiement du débiteur grâce à un bien immobilier. Celle-ci peut être émise par le gouvernement, par les entités ayant participé à la construction ou à la rénovation d’une propriété, par le syndicat des copropriétaires ou par un particulier au moyen d’un jugement de la cour. Si la dette visée par l’hypothèque légale n’est pas réglée par le débiteur, le créancier pourrait avoir recours à un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire, puis finalement saisir la propriété. Selon les données colligées par JLR à partir du Registre foncier, 1 044 hypothèques légales1 ont été émises sur des propriétés commerciales (commerces, tours de bureaux, bâtiments industriels, immeubles à revenu de quatre logements ou plus) au Québec entre janvier et septembre 2017, ce qui correspond à une baisse de 5 % comparativement à l’année dernière.

Le portrait est toutefois différent selon le type d’hypothèques légales. HYPOTHÈQUE LÉGALE DE CONSTRUCTION Les différents intervenants ayant contribué à la construction ou à la rénovation d’un immeuble peuvent publier une hypothèque légale au Registre foncier afin de se protéger contre le non-paiement des travaux effectués. L’émission de ce type d’hypothèque légale n’indique pas nécessairement qu’il y a eu un défaut de paiement. Le requérant peut seulement vouloir s’assurer du paiement des services rendus. Au cours des 9 premiers mois de 2017, 404 hypothèques légales de la construction ont été publiées au Québec, ce qui représente une diminution de 20 % par rapport à la même période l’an passé. Le montant total associé à ces créances est d’un peu plus de 68 M$, soit 16 % de moins qu’en 2016.

Économiste chez JLR et blogueuse pour le journal Les Affaires, Joanie Fontaine analyse le marché immobilier. Ses études sont publiées sur blog.jlr.ca et citées régulièrement par d’importantes publications québécoises. Elle puise ses informations dans la base de données de JLR comptant plus de 7 millions de transactions immobilières analysées depuis 1986 et publiées au Registre foncier. ISTOCK PAR ALPHANTRAN

1. Les hypothèques légales du syndicat de copropriété ont été exclues des compilations, car elles sont très peu nombreuses dans le domaine commercial.

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DONNÉES EN IMMOBILIER

GETTY IMAGES PAR DNY59

HYPOTHÈQUE LÉGALE ÉMISE PAR L’ÉTAT OU RÉSULTANT D’UN JUGEMENT Une hypothèque légale peut également être émise par les différents paliers gouvernementaux ou à la suite d’un jugement de la cour. Entre janvier et septembre 2017, 610 actes de ce type ont été envoyés. Il s’agit d’une augmentation de 10 % relativement à l’année dernière. Revenu Québec et l’Agence du revenu du Canada ont émis à eux seuls 368 hypothèques légales au cours des 9 premiers mois de 2017. Ce nombre représente une hausse de 13 % relativement à l’année précédente pour un montant total de près de 21 M$. Cette somme est inférieure à celle de plus de 30 M$ de l’année précédente. Toutefois, à cette époque, une créance de 10 M$ avait donné lieu à la publication d’un acte, ce qui a fait grimper le total. En 2017, le montant moyen des créances ayant fait l’objet d’une hypothèque légale de la part du gouvernement était d’un peu plus de 57 000 $. Hydro-Québec émet, chaque année, plusieurs hypo-thèques légales à la suite de retards de paiement. Depuis le début de 2017, la société d’État a envoyé 44 actes de ce type pour une créance totale de plus de 1,1 M$. Il s’agit d’un nombre et d’un montant inférieurs à ceux de l’année dernière pour la même période. 56

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La Commission des normes, de l’équité, de la santé et de la sécurité du travail (CNESST) envoie aussi plusieurs hypothèques légales afin de réclamer des montants dus en vertu de la Loi sur les accidents du travail et les maladies professionnelles. Entre janvier et septembre 2017, 18 hypothèques légales ont été publiées, dont la CNESST était le demandeur, pour une créance totale d’un peu moins de 1 M$. Ce sont majoritairement de petits montants, mise à part une créance de près de 700 000 $. DES PROBLÈMES FINANCIERS QUI SE POURSUIVENT À la suite de la publication d’une hypothèque légale, une majorité des créances sont payées ou sont abandonnées. Par contre, pour un peu plus de 2 % des hypothèques légales envoyées en 2016, un préavis d’exercice a été émis2 par l’intervenant ayant publié l’acte d’hypothèque légale puisque la dette n’avait toujours pas été réglée. Ce pourcentage est assez faible ; par contre, dans le cas de problèmes financiers, il n’est pas rare que plusieurs créanciers cherchent à être payés. Ainsi, environ 18 % des propriétaires ayant vu leur immeuble être grevé d’une hypothèque légale en 2016 ont reçu un préavis d’exercice provenant de l’émetteur de l’hypothèque légale ou d’un autre créancier par la suite. 2. Au plus tard le 30 septembre 2017.

TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES* ADRESSE

PROPRIÉTÉS COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES Contrairement aux ventes colligées en juillet et août, les plus grosses transactions des deux derniers mois concernaient principalement des immeubles situés à l’extérieur de l’île de Montréal. Au total, 8 des 15 ventes faisant partie du classement ci-contre concernent des propriétés à l’extérieur de la grande région de Montréal. Les deux transactions de plus de 15 M$ portent sur des immeubles abritant des magasins du secteur des ventes au détail.

ARRONDISSEMENT / VILLE

PRIX

TAILLE (M2)

PRIX / M2

1935-1965, rue Sherbrooke

Magog

21 500 000 $

500-510, rue des Forges

Drummondville

15 850 000 $

4355, aut. 440 Nord

Laval

14 000 000 $

9 068

1 544 $

2675, boul. du Royaume

Jonquière

13 325 000 $

5 752

2 317 $

1375, rue Newton

Boucherville

13 000 000 $

1215, ch. du Tremblay

Longueuil

12 890 000 $

6 090

3360, montée de la Baronnie

Varennes

11 250 000 $

89, boul. de Bromont

Bromont

11 188 500 $

2245, rue Théodore

Mercier / HochelagaMaisonneuve, Montréal

10 866 666 $

1 037

10 481 $

2707-2717, av. Dollard

LaSalle, Montréal

10 200 000 $

8905-8925, boul. Saint-Laurent

Ahuntsic -Cartierville, Montréal

9 700 000 $

8 064

375, boul. Jessop

Rimouski

9 100 000 $

2535, boul. Marcel-Laurin

Saint-Laurent, Montréal

8 240 000 $

435

18 929 $

412, route 117

Mont-Tremblant

8 200 000 $

3 531

2 323 $

455, boul. Jean-Paul-Vincent

Longueuil

7 250 000 $

2 117 $

1 203 $

TOP 15 DES VENTES DE MULTIPLEX*

ADRESSE

SECTEUR MULTIRÉSIDENTIEL Dans le secteur du multirésidentiel, l’arrondissement Ville-Marie continue de générer la majorité des transactions à prix élevé. En fait, les quatre immeubles qui figurent en tête du classement, tous dans Ville-Marie, ont été vendus par le Groupe immobilier Pertel Inc. Deux de ceux-ci ont été acquis par une entreprise dont le siège social se trouve à Ottawa, et les deux autres, par une entreprise située à Toronto. Il s’agit non seulement des immeubles parmi les plus gros quant au nombre de logements et à la taille, mais également des plus chers par unité en location.

ARRONDISSEMENT / VILLE

PRIX

NOMBRE DE LOGEMENTS

PRIX / PORTE

TAILLE (M2)

PRIX / M2

2121, rue Saint-Mathieu

Ville-Marie, Montréal

30 871 950 $

149

207 194 $

9324

3 311 $

2070, boul. De Maisonneuve Ouest

Ville-Marie, Montréal

23 148 554 $

113

204 854 $

9209

2 514 $

2255, rue Saint-Mathieu

Ville-Marie, Montréal

22 881 775 $

102

224 331 $

8132

2 814 $

2050, boul. De Maisonneuve Ouest

Ville-Marie, Montréal

20 097 721 $

207 193$

8710

2 307 $

3605, rue Saint-Urbain

Plateau-Mont-Royal, Montréal

15 000 000 $

131

114 504 $

8006

1 874 $

2705, rue Modugno

Saint-Laurent, Montréal

9 000 000 $

100 000 $

7377

1 220 $

25, av. Brittany

Mont-Royal

8 950 000 $

122 603 $

6128

1 460 $

7200-7238, av. Paul-Comtois

Québec

5 850 000 $

78 000 $

9225, rue Bayne

LaSalle, Montréal

5 325 000 $

79 478 $

4019

1 325 $

9205, rue Bayne

LaSalle, Montréal

5 325 000 $

80 682 $

4025

1 323 $

4615-4625, av. Bourret

Côte-des-Neiges/NotreDame-de-Grâce, Montréal

5 000 000 $

108 696 $

4336

1 153 $

1201, av. Hope

Ville-Marie, Montréal

3 850 000 $

71 296 $

1463

2 632 $

9199-9201, rue Airlie

LaSalle, Montréal

3 650 000 $

73 000 $

3201

1 140 $

2885, ch. Saint-Louis

Québec

3 072 000 $

80 842 $

1861

1 651 $

1185, rue Talon

Chambly

2 515 000 $

104 792 $

1626

1 547 $

* septembre-octobre 2017

Note : Les ventes multiples, les ventes liées et les ventes indivises sont exclues de ces deux tableaux. IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2018

TRANSPORT ET DÉVELOPPEMENT URBAIN

BANLIEUES, CENTRES-VILLES ET TRANSPORT COLLECTIF La banlieue continue de se développer. Surtout, elle se transforme, s’urbanise en quelque sorte. La banlieue n’est plus, depuis longtemps, que résidentielle, mais accueille maintenant une diversité de fonctions, que l’on retrouvait normalement au cœur des villes. Les différences entre la ville-centre et la banlieue sont maintenant moins nettes que par le passé ; toujours visibles, elles le sont moins dans la nature (de la banlieue et de la ville-centre) que dans l’intensité et dans les modèles d’occupation de l’espace. La banlieue est toujours moins compacte que la ville-centre, mais elle se densifie peu à peu, conséquence des changements démographiques, moins favorables aux maisons individuelles, et de la redistribution des activités économiques dans l’espace métropolitain.

Paul Lewis Expert invité

La mise en place de centres-villes de banlieue témoigne parfaitement de cette mutation en cours. Tant à Longueuil qu’à Laval, on s’est activé pour créer de véritables centres-villes, « où tout est à distance de marche pour travailler, habiter, étudier et se divertir ! », comme on peut le lire sur le site Web du projet Longueuil centre-ville 2035 (www.longueuil.quebec/fr/centre-ville-2035). Ces nouveaux centres-villes sont assez diffé rents des centres-villes traditionnels, ne serait-ce que parce qu’ils sont neufs, conçus en fonction de l’automobile. En même temps, on propose d’y installer une diversité de fonctions, avec une forte concentration d’emplois ; on y offre de la densité et de la compacité, pour assurer une mobilité active ; on manifeste un souci pour les espaces publics, essentiels pour faire d’un centre-ville un milieu de vie attrayant.

Tant à Longueuil qu’à Laval, le marché immobilier a largement anticipé les projets de centresvilles, qui sont déjà en construction depuis bon nombre d’années dans les deux cas. Les centresvilles de Longueuil et de Laval existent déjà, mais en partie seulement. La densité et la diversité ne sont pas encore tout à fait au rendez-vous pour en faire de vrais centres-villes. Surtout, c’est la cohérence d’ensemble qu’il faut assurer. Celle-ci ne peut venir que des administrations municipales, dont le rôle dans l’aménagement de vrais centres-villes est crucial. Un centre-ville dense et diversifié est incon tournable dans les villes de banlieue, pour leur permettre de jouer leur rôle. Laval rêve de se donner un centre-ville depuis de très nombreuses années, depuis sa création en fait, mais n’y

Paul Lewis est doyen de la Faculté de l’aménagement de l’Université de Montréal et chercheur à l’Observatoire Ivanhoé Cambridge du développement urbain et immobilier, dont il a été directeur jusqu’en 2012. Ses recherches portent principalement sur les transports, notamment la mobilité des jeunes, de même que la planification et la gouvernance des services de transport.

VILLE DE LONGUEUIL

LONGUEUIL CENTRE-VILLE 2035

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VILLE DE LAVAL

MÉTRO MONTMORENCY, À LAVAL

était encore jamais parvenu. À Longueuil, le centre-ville en fait aussi rêver plusieurs, depuis fort longtemps, peut-être depuis l’ouverture d’une station de métro en 1967, voilà déjà 50 ans. À Laval, l’arrivée du métro il y a 10 ans a modifié le regard que l’on porte sur le centre-ville et sur son développement. Dans les deux cas, les centres-villes jouissent d’une très bonne accessibilité automobile, sur laquelle ils se sont d’ailleurs constitués. Toutefois, pour assurer l’émergence d’un vrai centre-ville, dense et diversifié, le transport en commun s’avère une nécessité absolue. Cette densité, associée à la compacité, n’est possible qu’avec une bonne accessibilité en transport collectif, caractérisée par un haut niveau de service, comme le permettent le métro (ou d’autres transports sur rail) ou l’autobus express (service rapide par bus [SRB]). C’est ainsi que peuvent se développer les centres-villes dans toutes les agglomérations, grandes ou moyennes. Laval, tout comme Longueuil, ne peut y échapper : le transport collectif s’impose pour assurer le développement du centre-ville, mais également de la ville tout entière. Or, on note maintenant, en banlieue, un véritable intérêt pour le transport collectif, comme jamais auparavant. C’est que la mobilité basée sur l’automobile individuelle

a atteint ses limites. Reste à voir si cet intérêt peut se traduire par une demande véritable pour le transport collectif. La banlieue connaît des problèmes de congestion qui ne peuvent plus être résolus par l’ajout de nouvelles infrastructures routières. Il faut trouver d’autres solutions; le transport collectif est probablement la plus efficace, car il permet d’améliorer la fluidité de la circulation automobile, sans ajout de capacité routière. En ce sens, le transport collectif est un élément essentiel d’une stratégie visant l’amélioration de l’accessibilité, pour tous les modes, et c’est l’objectif que nous devons viser. Nous avons donc besoin d’un programme ambitieux pour développer l’offre de transport collectif, si nous voulons réussir à changer le rapport au transport. L’émergence de centres-villes conséquents en banlieue ne sera pas sans générer un impact sur la desserte en transport collectif, et elle pourrait même nuire à celui-ci, si les réseaux ne sont pas conçus en fonction d’une nouvelle réalité métropolitaine, à centres multiples. Mais une chose est certaine : des centres-villes dignes de ce nom sont impossibles si les populations des territoires qu’ils desservent ne peuvent y accéder en transport collectif de manière efficace et efficiente. IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2018

GÉNÉRATION MONTANTE

OLIVIER BOULVA

Directeur développement corporatif, Kevric

ANTHONY ARQUIN Avocat associé, Davies Ward Phillips & Vineberg

BRIGITTE DUPUIS

Directrice du développement des affaires, Bâtiment (Opsis) et Industriel (Tekno) membres du groupe Helios

MYRIAM BÉLANGER

Associée de développement Canderel

GABRIEL DUTIL

Vice-président Développement Guimond Construction

NICOLAS DÉSOURDY Vice-président Location Carbonleo

LES INCUBATEURS D’ENTREPRISES LES PLUS EN VUE DANS LE MONDE PROPOS RECUEILLIS PAR YASMINA EL JAMAÏ

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

Des centaines d’incubateurs d’entreprises existent au Québec, une province particulièrement proactive pour accueillir des organisations à but lucratif et stimuler leur innovation et leur développement. Maints secteurs de pointe sont prisés par les incubateurs sis dans la Belle Province, qu’il s’agisse de l’intelligence artificielle, du commerce en ligne, de la ville intelligente, des objets connectés, en passant par l’industrie des services et de la santé. Nos chroniqueurs ont sélectionné les incubateurs qui les ont le plus impressionnés ici et ailleurs.

« Pas besoin de chercher loin afin de voir des concepts plaçant les entreprises au cœur d’un réseau d’affaires propice à sa croissance. Prenez l’exemple de l’entreprise Quo Vadis, une compagnie montréalaise de développe ment immobilier spécialisée dans la rénovation de bâtiments historiques, dont la vision est de mettre sur pied des incubateurs », fait remarquer Gabriel Dutil. Son concept est simple : fournir sous un même toit des espaces clés en main à des entreprises en démarrage, tout en formant un réseau de partenaires (par exemple, la Banque de développement du Canada, des établissements d’éducation) afin de soutenir leurs activités. Quo Vadis fait aussi partie des « B Corps », un « mouvement utilisant les entreprises comme une force pour le bien collectif, avec un modèle basé sur le Profit, les Personnes et la Planète, ajoute M. Dutil. La certification B Corp, semblable à la dénomination " commerce équitable " ou " biologique ", 60

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a trait à l’évaluation de l’ensemble des aspects de l’entreprise. Les entreprises certifiées B Corp, comme les quelque 500 locataires de Quo Vadis, s’engagent à résoudre des problèmes sociaux et environnementaux tout en obtenant une croissance. Cette réussite axée sur une vision plus sociétale ne se limite aucunement aux profits ». Brigitte Dupuis a pour sa part découvert deux centres d’incubateurs intéressants à l’étranger : « Dubai Future Accelerators a été lancé en 2016 par le prince héritier de Dubaï et constitue le premier incubateur au Moyen-Orient. Ce projet est le fruit d’une initiative publique et de la collaboration de plusieurs ministères ; sa mission est d’imaginer, de concevoir et de créer l’avenir en facilitant des partenariats entre les

« Paris&Co accompagne au-delà de 300 entreprises annuellement depuis plus de 20 ans. En mars 2017, Paris&Co a lancé un nouveau programme d’incubateur d’entreprises adapté spécifiquement aux organisations du domaine immobilier qui innovent en créant un lien entre les start-up en immobilier et les grandes entreprises dans ce secteur. Par l’entremise de 13 entreprises reconnues, 8 partenariats institutionnels et une communauté d’acteurs actifs sur le marché, ces entreprises immobilières pourront optimiser leurs solutions axées sur la création d’emploi et l’innovation testées sur place avant d’être commer cialisées. Le programme favorise la numérisation du bâtiment, l’évolution des processus de conception et de construction, la modélisation des villes et des quartiers futurs, ainsi que les usages et l’interaction sociale. Les gestionnaires du programme veillent à trouver de nouveaux clients et à développer des liens entre les jeunes entreprises et les acteurs internationaux. Cette initiative

THEGREATMIDDLEEAST.COM

entrepreneurs avant-gardistes et le gouvernement. Le concept permet aux entrepreneurs d’utiliser la ville de Dubaï comme banc d’essai concret pour créer et implanter des solutions technologiques innovantes. » Entre autres, des programmes intensifs qui assurent la cohésion entre les ressources gouvernementales et les entrepreneurs sont fournis (des ateliers, un accès à des mentors et à des activités culturelles, etc.). « Le centre accorde une place particulière aux femmes et aux jeunes de moins de 35 ans, qui y ont accès en tout temps. Ce projet gouvernemental est l’un des plus innovants au monde, et toutes les parties concernées sont gagnantes : les entrepreneurs peuvent tester leurs initiatives et accéder à une autonomie au bout de neuf mois, tandis que Dubaï bénéficie de la mise en œuvre de leurs technologies innovantes », indique Brigitte Dupuis, qui s’est aussi penchée sur un incubateur d’entreprises parisien :

DUBAI FUTURE ACCELERATORS

donne des ailes aux entrepreneurs parisiens de demain et augmente leurs chances de réussite ! Ce programme inspirant devrait être reproduit au Québec ! » Toujours à Paris, Anthony Arquin a déniché Station F, le plus grand campus de start-up au monde, qui a été inaugurée en juin 2017 et a coûté 250 millions d’euros. Fruit des rénovations majeures d’un ancien bâtiment ferroviaire bâti en 1929 et classé monument historique en 2012, Station F occupe la surface impressionnante de 366 000 p2. « Elle accueille déjà un millier de jeunes pousses, et ses 3 000 stations de travail collaboratif affichent complet. L’incubateur d’entreprises abrite 26 programmes d’accompagnement international de start-up grâce à des partenaires tels que Microsoft, Thalès, Ubisoft et Facebook et prévoit ajouter des services connexes comme un bar-restaurant public de 1 000 places assises à la fin de l’année, ainsi que trois tours résidentielles à proximité qui compteront en 2018 une centaine d’appartements en colocation

STATIONF.CO

STATION F À PARIS IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2018

GÉNÉRATION MONTANTE

(600 places) pour les entrepreneurs. Un hôtel cinq étoiles et une auberge de jeunesse sont également prévus. À l’image de l’impressionnant MaRS de Toronto, Station F peut servir d’inspiration pour l’écosystème entrepreneurial montréalais, fragmenté en de nombreux lieux, à l’heure de l’émergence d’une grappe en intelligence artificielle », fait valoir M. Arquin. De son côté, Olivier Boulva s’est penché sur le plus grand complexe pour start-up d’Europe : le Factory de Berlin fondé en 2011 par les anges investisseurs JMES Investments et développé par s+p Real Estate :

FACEBOOK

« Son campus principal, ouvert en 2011, enjambe les anciens emplace ments du mur berlinois. Ce vaste immeuble comporte 170 000 p2 d’espace utile, un restaurant réputé, un gymnase et des saunas, ainsi qu’un auditorium pouvant accueillir plus de 400 personnes. Compte tenu de la réussite de ce projet unique en son genre, une collaboration avec d’anciens entrepreneurs en résidence au Factory mène à l’ouverture, en 2016, de la Silicon Allee, avec ses 80 000 p2 de bureaux, son café et ses populaires appartements abritant à court terme des entrepreneurs en visite. D’ici la fin de l’année, sera inaugurée au Factory une nouvelle construction située au milieu d’un quartier en plein embourgeoisement, comptabilisant plus de 150 000 p2 et comportant un restaurant, un café et une salle de yoga. J’estime que cette réhabilitation d’espaces au passé sombre ayant conduit à la concentration sans égale d’entreprises en plein essor à Berlin est brillante », affirme-t-il.

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SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

MARCHÉ DE L’IMMOBILIER À MONTRÉAL :

LA TENDANCE EST À L’OPTIMISME ! Sylvain Leclair Vice-président exécutif Groupe Altus

Marie-France Benoit, MBA Directrice principale Groupe Altus

Malgré les hausses du taux directeur par la Banque du Canada, le marché immobilier de Montréal profite d’une belle embellie et jouit d’un climat de confiance. Après 10 années de faibles taux d’intérêt, le marché immobilier entre dans une nouvelle phase à la suite des récentes hausses du taux directeur par la Banque du Canada, portant celui-ci à 1 %. Les analystes s’attendent d’ailleurs à ce que ces augmentations soient suivies d’autres hausses, ce qui aura un impact sur le coût du crédit. Faut-il s’en inquiéter ? Pas nécessairement. Car aux yeux de la banque centrale, ces mesures sont justifiées par une performance de l’économie canadienne supérieure aux prévisions. Le Québec en particulier affichait un taux de chômage de 6 % en septembre 2017, soit le plus bas niveau depuis 1976 ! Ces bons résultats viennent dynamiser la confiance des ménages et des entreprises, qui se sentent également encouragés par l’assainissement des finances publiques. Résultat : malgré les hausses de taux, le marché immobilier montréalais profite lui aussi de ce bel élan d’optimisme. Tour d’horizon.

LE MARCHÉ DU BUREAU : DES SIGNES ENCOURAGEANTS L’activité d’investissement sur le marché des édifices de bureaux au cours de la dernière année montre que les bons actifs du centreville de Montréal sont toujours très prisés, si l’on se fie aux récentes transactions comme celles concernant l’Avenue (1265-1285, avenue des Canadiens-de-Montréal) et le 455, boulevard René-Lévesque Ouest (Place Félix-Martin). Les immeubles de classe B du centre-ville sont aussi recherchés, comme en témoignent la vente du Westmount Premier (4150, rue Sainte-Catherine Ouest) et celle du 1155-1185, boulevard RobertBourassa. Le taux de disponibilité des bureaux pour le Grand Montréal a légèrement fléchi depuis l’an dernier, passant de 15 à 14,5 % au troisième trimestre de 2017. La disponibilité a aussi reculé au centre-ville, où le taux de disponibilité des immeubles de catégorie A a baissé à 12,2 %, par rapport à 12,8 % l’an dernier. Or, avec

ADOBE STOCK PAR JOVANNIG

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SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

les constructions récentes et la tendance à la densification des espaces de travail, la disponibilité pour la catégorie A se situe encore au-dessus de sa moyenne historique de 7,8 %. On remarque également une baisse pour le marché des immeu bles de catégorie B. Elle est en grande partie attribuable à la conversion de l’édifice Sommer Building d’une classe C à B, un immeuble presque totalement occupé par Desjardins aujourd’hui. Autre signe encourageant : le marché de la souslocation au centre-ville s’est beaucoup resserré, passant de 19 % de la superficie totale disponible en 2014 à 4,3 % au troisième trimestre de 2017. Enfin, depuis les derniers mois, on assiste à un léger repli des incitations consenties aux locataires par les propriétaires, un indice que le vent commence à tourner en faveur de ces derniers. Toutefois, il faudra probablement attendre une baisse de la disponibilité d’au moins 200 points avant de voir remonter les loyers nets effectifs.

DES PERSPECTIVES DANS L’INDUSTRIEL Avec ses quelque 350 millions de pieds carrés, le marché industriel montréalais est le deuxième en importance au pays après celui de Toronto, et il représente presque 20 % de l’inventaire au Canada. De tous les types de propriétés, l’industriel est celui où les rendements sont les plus élevés et où les possibilités de création de valeur demeurent intéressantes. Quelques récentes transactions illustrent ce phénomène, notamment celle de l’ancien entrepôt Sobeys de MontréalNord acquis au coût de 54 $ / pi2 en mai 2015 et revendu, une fois totalement loué à, à 99 $ / pi2 en décembre 2016. Montréal compte beaucoup d’immeubles indus triels dont la vocation initiale ne correspond plus à la zone géographique dans laquelle ils sont situés. C’est le cas de plusieurs anciennes manufactures de textile, dont certaines ont été converties en espace lofts de bureaux ou même résidentiel.

ADOBE STOCK PAR BAKERJARVIS

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Ces conversions ont fait en sorte de réduire l’inventaire dans le secteur Midtown, soit le secteur en périphérie du centre-ville. Les nouvelles constructions de bâtiments industriels d’envergure s’éloignent de plus en plus de l’île pour s’installer près des autoroutes, là où les terrains sont disponibles, moins chers et où le taux de taxation est moins élevé. L’autoroute 30 a notamment favorisé cette tendance. Inversement, Dollarama a plutôt choisi de demeurer à Montréal pour installer son nouvel entrepôt, pour des raisons stratégiques et afin de rester à proximité de ses autres points de distribution.

Près de

25 000 propriétés commerciales à vendre et à louer.

LE MULTIRÉSIDENTIEL TOUJOURS EN DEMANDE Les mises en chantier d’appartements multilocatifs ont explosé, passant de 12 % de toutes les mises en chantier en 2011 à près de 40 % en 2016, surpassant même l’unifamilial qui a glissé à 23 %. De son côté, la frénésie du condo semble s’être calmée. Ce secteur, qui représentait 56 % du nombre de mises en chantier en 2011, comptait pour 38 % de l’activité en 2016. À lui seul, le centre-ville représente 40 % de l’offre totale de copropriétés neuves à Montréal, soit environ 7 600 unités. Le centre-ville ouest se démarque nettement avec près de 4 000 unités et 19 projets, notamment l’imposante phase 2 de la Tour des Canadiens. Suit Griffintown avec 2 500 unités et 20 projets. Pour sa part, le Vieux-Montréal est désormais un quartier mature offrant seulement cinq nouveaux projets pour un total de 500 unités. Quant au centre-ville est, on y compte aussi seulement cinq projets et 700 unités. Encore boudée, cette zone pourrait toutefois susciter l’intérêt grâce aux nombreux investissements publics visant à améliorer son environnement. L’année 2017 fracasse des records de ventes de condos neufs dans le centre-ville, avec plus de 700 unités écoulées durant les deux premiers trimestres. Pour l’année complète, on anticipe des ventes d’environ 2 700 unités, alors que la moyenne historique est de 1 700 ! Globalement, c’est toute la région métropolitaine de recensement qui affiche de bons résultats avec une croissance moyenne de 21 % des ventes par rapport à 2016, notamment grâce aux belles performances du centre-ville (+56 %), de l’île de Montréal (+7 %) et de la Rive-Sud (+13 %). Mais cette embellie n’a pas touché la Rive-Nord et Laval où les ventes stagnent : on s’y trouve encore en phase d’écoulement pour ces deux marchés où peu de nouveaux projets sont lancés, exception faite de certains projets riverains orientés vers une clientèle aisée et certains projets TOD (Transit-Oriented Development), tel le métro Montmorency.

Industriel Bureau Terrain Agricole À vendre À louer

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SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

UN STYLE DE VIE « CONDO » POUR LES RÉSIDENCES POUR AÎNÉS La vaste gamme de services que l’on trouve dans les complexes de condos séduit les locataires… jusque dans les résidences pour aînés (RPA). Afin d’offrir plus de services à même leur site et de rentabiliser les coûts, les projets de RPA deviennent de plus en plus imposants. Les promoteurs de ces projets recherchent des sites à proximité des services ou les développent sur place, afin que les résidents y aient accès sans avoir à utiliser leur automobile. Dans cette perspective, il n’est donc pas étonnant de voir de plus en plus souvent un volet RPA intégré à des centres commerciaux à redévelopper. Alors que depuis 10 ans on a assisté à une vague de projets de demalling visant à revitaliser des centres communautaires à mail fermé, aujourd’hui, le redéveloppement de centres commerciaux de quartiers est axé sur la densification et la mixité des usages comportant d’importantes composantes résidentielles, notamment des RPA. Le Carré Lucerne à Montréal et les Galeries Aylmer à Gatineau en sont de bons exemples. Le boom de l’offre dans le segment des RPA, lequel contribue à l’activité de construction dans le segment locatif, est directement lié au vieillissement de la population québécoise. Rappelons que selon Statistique Canada, en 2031, les personnes âgées de 65 ans et plus seront plus nombreuses que les 0-19 ans. La démographie oriente donc le développement immobilier ; la preuve en est que, selon une étude réalisée par le Groupe Altus en 2015 pour le compte du Regroupement québécois des rési dences pour aînés, 58 000 unités supplém entaires 66

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devront être construites d’ici 2025 pour maintenir le taux d’attraction actuel. LE SECTEUR COMMERCIAL : PRENDRE LE VIRAGE Le commerce en ligne ne cesse de progresser, même s’il ne représentait encore que 2 % des ventes totales selon les données de 2015 de Statistique Canada. En outre, de toutes les ventes en ligne enregistrées en 2015, 40 % des achats ont été effectués sur les sites trans actionnels de magasins traditionnels (Simons, La Baie, Aldo, etc.), ce qui constitue donc une bonne nouvelle pour ces détaillants. La situation est toutefois moins réjouissante pour les propriétaires de centres commer ciaux : leurs locataires dont les ventes en ligne augmentent pourraient avoir besoin d’une superficie moindre pour atteindre les mêmes résultats… Le commerce électronique est souvent pointé du doigt dès qu’on parle de fermetures de magasins. Et pourtant, la démographie et de nouvelles habitudes de consommation ont eu un impact bien plus déterminant que ce type de commerce dans le naufrage des grands magasins Eaton, Simpsons et plus récemment Sears, dont l’offre aux consommateurs semble figée dans le temps… Aux fermetures récentes des magasins Sears s’ajoute le défi de relouer les anciens locaux de Target, dont environ la moitié n’avait pas encore trouvé preneurs à la fin de 2016. Le secteur commercial semble toutefois reprendre de la vigueur en 2017. Surfant sur la confiance des consommateurs, les ventes au détail ont augmenté au Québec depuis l’an dernier. Signe de ce regain d’activité : selon le relevé sur le terrain réalisé chaque année par notre

Surfant sur la confiance des consommateurs, les ventes au détail ont augmenté au Québec depuis l’an dernier. Signe de ce regain d’activité : selon le relevé sur le terrain réalisé chaque année par notre équipe Recherche Marketing, l’inoccupation a baissé dans tous les types de centres commerciaux depuis l’été 2016.

GETTY IMAGES PAR RABBIT75_IST

équipe Recherche Marketing, l’inoccupation a baissé dans tous les types de centres commerciaux depuis l’été 2016. Elle a aussi diminué sur les artères commerciales, sauf dans la rue Sainte-Catherine où l’on observe plutôt une hausse de 8,2 à 13,3 % sur un an. Ce cas particulier résulte notamment de la forte augmentation des taxes foncières dans ce secteur depuis le dernier rôle, ce qui a exercé une pression à la hausse sur les loyers bruts. On note quelques transactions marquantes sur le marché des centres commerciaux au cours des 12 derniers mois, telles que la vente du Terrarium à Pointe-Claire, celle de la Place Vertu dans l’arrondissement SaintLaurent ainsi que 50 % du portefeuille de Sandalwood vendu à Nexus Reit en juin. La rue Sainte-Catherine a aussi été le théâtre de transactions intéressantes, notamment l’acquisition de l’immeuble Birks incluant le projet d’y loger un hôtel, l’acquisition du 1391-1397, rue Sainte-Catherine (angle Bishop) et celle de l’immeuble adjacent, sis au 1383-1389.

Une étoile montante fait rayonner Cain Lamarre. LE CABINET CAIN LAMARRE EST FIER DE COMPTER PARMI SES RANGS, Me CATHERINE BÉLAND, RÉCIPIENDAIRE DU PRIX ÉTOILE MONTANTE DU GALA EXCELLENCE CREW M 2017. Me Catherine Béland exerce la profession de notaire spécialisée en copropriété au bureau de Montréal de Cain Lamarre. En plus de ses fortes aptitudes en développement, son expertise et sa personnalité font d’elle une ressource indispensable pour ses clients et collègues, et ce, à travers le Québec.

Me CATHERINE BÉLAND

RÉCIPIENDAIRE DU PRIX ÉTOILE MONTANTE

L’année 2017 aura dépassé les attentes sur le plan de la performance économique au Québec, et les astres semblent bien alignés pour 2018. Les nouvelles concernant Montréal sont positives, et le message véhiculé dans les médias s’est amélioré depuis un an. Voilà une conjoncture certes favorable pour le marché immobilier de la métropole. IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2018

ANALYSE DE MARCHÉ

LE MARCHÉ IMMOBILIER INDUSTRIEL DOIT S’ADAPTER AUX EXIGENCES DU COMMERCE ÉLECTRONIQUE Benoit Beauchemin Expert invité

Quel est le lien entre la croissance du commerce électronique et la vigueur du marché immobilier industriel ? Observons d’abord quelques tendances du commerce en ligne. Selon une enquête du CEFRIO (Centre facilitant la recherche et l’innovation dans les organisa tions), le commerce électronique connaît un essor qui ne se dément pas au Québec. En 2016, 57 % des adultes québécois ont fait des achats en ligne. Cette proportion était de 58 % en 2015. Les dépenses totales d’achats en ligne en 2016 étaient en hausse et évaluées à 8,5 G$. La même enquête nous révèle que les jeunes âgés de 18 à 24 ans ont acheté en proportion très élevée sur Internet en 2016 (71 %). Les catégories d’achats en ligne « vêtements, chaussures, bijoux et accessoires » ainsi que « spectacles, sorties et restaurants » sont les plus importantes pour les Québécois. Les achats en ligne de matériel électronique ont grimpé de 4 % en 2016. Ces tendances sont également rapportées dans une étude réalisée par l’Autorité canadienne pour les enregistrements Internet (ACEI), datant de mars 2016 .

Diplômé des HEC, Benoit Beauchemin cumule 20 années d’expérience en recherche et analyse concurrentielle et stratégique. Il est consultant en analyse de marché et en intelligence d'affaires.

De plus, selon les prévisions d’eMarketer, le commerce électronique au Canada représentera 10 % du total des ventes au détail d'ici 2020. Voici ce qu’en dit l’analyste Paul Briggs, auteur de l’étude : « Alors que le Canada était à la traîne

GETTY IMAGES PAR MIKELAPTEV

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par rapport aux États-Unis et au Royaume-Uni dans le domaine du commerce électronique, il est maintenant en train de rattraper son retard avec une croissance à deux chiffres dans le secteur du commerce de détail. » Les achats en ligne atteignaient 29 G$ au Canada en 2015 ; ils devraient dépasser les 55 G$ en 2020. LE PARC IMMOBILIER INDUSTRIEL DE MONTRÉAL : SOUVENT MAL ADAPTÉ Cette croissance du commerce en ligne a plusieurs impacts sur le secteur immobilier. En effet, elle a déclenché une forte expansion dans le secteur de la logistique et de la distribution, ce qui crée un accroissement de la demande d’espaces industriels. C’est notamment le cas dans les grands centres urbains du pays. Les exigences du secteur de la logistique et de la distribution sont toutefois très précises. Les entreprises de ce secteur recherchent principalement des lieux disposant de hauts plafonds, de grandes baies de livraison et offrant plusieurs niveaux. Des installations hautement câblées sont également demandées pour soutenir des entrepôts et des centres de distribution de plus en plus automatisés. Il est certain que les grands marchés verront davantage d’espaces industriels développés pour répondre aux besoins des entreprises œuvrant sur le marché du commerce électronique. À cet égard, notons que le marché immobilier industriel de Toronto possède une longueur d’avance sur celui de Montréal. En 2015, les données du courtier Colliers International fai saient ressortir le faible rythme de croissance de l’inventaire industriel de Montréal. Au cours de la dernière décennie, les nouveaux bâtiments industriels de la métropole du Québec ont été érigés sur mesure pour satisfaire les besoins d’entreprises de taille moyenne, alors que le marché de Toronto voit apparaître d’imposants bâtiments multilocataires.

CATÉGORIE DE BÂTIMENT PAR SUPERFICIE (millier de pieds carrés)

PART DES BÂTIMENTS PAR CATÉGORIE SUR L'INVENTAIRE TOTAL

MONTRÉAL

TORONTO

87 %

83 %

100 - 200

9 %

11 %

200 - 300

2 %

3 %

300 - 400

0,64 %

1,15 %

400 - 1 million

0,81 %

1,23 %

1 million et +

0,08 %

0,15 %

0 - 100

Les données de Colliers International mettent en évidence le fait que la région de Toronto dispose, toute proportion gardée, d’une plus grande part de bâtiments de grande superficie, comme l’indique le tableau ci-dessus. Depuis 2010, le rythme de croissance du parc industriel de la région de Toronto est 7,6 fois plus rapide que celui de Montréal. Les bâtiments industriels torontois sont donc généralement plus récents, mais aussi plus hauts et plus grands. Nous retrouvons, dans la région de la Ville Reine, une plus grande proportion de bâtiments ayant une hauteur libre supérieure à 25 pieds (7,62 m). Les dimensions des bâtiments industriels torontois sont mieux adaptées aux besoins des grandes entreprises de distribution qui s’y établissent. Cette réalité a un impact sur la capacité concurrentielle des deux villes. Récemment, l’entreprise Amazon lançait un appel de candidature pour l’emplacement de son deuxième siège social de 8,5 millions de pieds carrés, nommé HQ2, en Amérique du Nord. Cet appel a soulevé l’intérêt de nombreuses villes nord-américaines, notamment Montréal et Toronto. Amazon promet un investissement de 5 G$ US et la création de 50 000 emplois hautement rémunérés. Bien qu’il ne s’agisse pas du seul critère de localisation, il n’en demeure pas moins que les caractéristiques de l’inventaire immobilier industriel et la dynamique de développement des espaces industriels de la ville de Toronto sont plus attrayantes. Pour tenter d’attirer Amazon, Montréal International a fait valoir des avantages déterminants tels que la qualité de la main-d’œuvre de la région métropolitaine, les nombreux établissements d’enseignement supérieur faisant de la métropole un pôle d’innovation, une taxation avantageuse, de nombreux crédits d’impôt, une politique d’immigration ouverte permettant le recrutement international, etc.

GETTY IMAGES PAR FATIHHOCA

LE COMMERCE EN LIGNE COMME MOTEUR DE DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER Les besoins des entreprises du secteur industriel ont passablement évolué au cours des 40 dernières années. À cet égard, la relative vétusté de l’inventaire immo bilier industriel de Montréal est perceptible pour les entreprises à la recherche de très grands espaces offrant une hauteur libre importante. L’essor du commerce en ligne, et donc des entreprises œuvrant dans le secteur de la logistique et de la distribution, pourrait servir de moteur de développement pour le renouvellement des vastes bâtiments industriels dans la grande région métropolitaine. IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2018

DISPONIBILITÉ DISPONIBILITÉDES DESESPACES ESPACES

Présentée par

MISE À JOUR SUR LA DISPONIBILITÉ À MONTRÉAL Source : Groupe Altus Solutions de données - novembre 2017

Marché de bureaux – Grand Montréal Tous les secteurs de marché ont enregistré une baisse de l'espace disponible depuis la publication de septembre, à l'exception de l'Est-de-l'Île (hausse de 2 000 pi2) et de l'Ouest-de-l'Île (hausse de 63 000 pi2). Pour l'ensemble de la région, l’espace total disponible à la location est passé sous le seuil de 14 millions de pieds carrés, et ce, pour la première fois depuis la fin de l’année 2015.

EST-DE-L'ÎLE LAVAL PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE

OUEST-DE-L'ÎLE

RIVE-SUD

Bureaux LAVAL

MONTRÉAL CENTRE-VILLE

DISPONIBILITÉ

pi2

15,7

665 050

11,8

6 202 680

OUEST-DE-L'ÎLE

EST-DE-L'ÎLE

DISPONIBILITÉ

21,4

2 077 029

pi2

16,4

398 800

PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE

RIVE-SUD

DISPONIBILITÉ

pi2

15,9

3 778 370

15,5

758 630

CENTRE-VILLE

Industriel LAVAL

EST-DE-L'ÎLE

DISPONIBILITÉ

Marché industriel – Grand Montréal

L'activité de location a été soutenue pour les marchés de l'Est-de-l'Île et de l'Ouest-de-l'Île, lesquels ont absorbé respectivement 485 000 pi2 et 520 000 pi2 de l'espace disponible depuis la publication de septembre! Le taux de disponibilité dans le secteur de l'Ouest-de-l'Île affiche la plus forte baisse, passant de 6,9 % à 5,7 % en seulement deux mois. Les secteurs de Lachine, Saint-Laurent et Midtown Nord ont enregistré une modeste hausse de la disponibilité. Le taux de disponibilité à Laval s’améliore de façon continue depuis le sommet de 11,3 % atteint au début de 2016.

DISPONIBILITÉ

pi2

7,2

1 375 240

4,7

3 640 940

OUEST-DE-L'ÎLE

MONTRÉAL SECTEUR NORD

DISPONIBILITÉ

pi2

5,7

2 644 890

5,0

2 617 100

SAINT-LAURENT

MONTRÉAL SECTEUR SUD

DISPONIBILITÉ

pi2

6,7

4 666 400

2,2

736 210

LACHINE

RIVE-SUD

DISPONIBILITÉ

EST-DE-L'ÎLE

LAVAL SAINT-LAURENT

MONTRÉAL SECTEUR NORD

OUEST-DE-L'ÎLE

DISPONIBILITÉ

pi2

7,0

1 752 690

8,1

1 544 460

DÉFINITIONS : TAUX DE DISPONIBILITÉ (%) RIVE-SUD

MONTRÉAL SECTEUR SUD

LACHINE

* Les données pour les marchés industriels de Lanaudière, des Laurentides et de Vaudreuil-Dorion sont disponibles en ligne sur www.altusinsite.com.

Pourcentage de la superficie totale disponible à la location pour l'ensemble du marché, incluant les locaux à louer et à sous-louer.

L’inscription de vos locaux disponibles sur www.altusinsite.com est SANS FRAIS. Simplement communiquer avec Groupe Altus ou lui faire parvenir l’information à data@altusinsite.com

SUPERFICIE TOTALE DISPONIBLE (PI2)

Superficie totale disponible, pour occupation immédiate ou future.

Ces données sont protégées par droit d’auteur et ne peuvent être reproduites sans l’autorisation écrite du Groupe Altus ltée. 70

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DROITS ET OBLIGATIONS

UNE PRÉFÉRENCE D’ACHAT CONSENTIE IL Y A PLUS DE 40 ANS EST-ELLE VALIDE ? Me Sylvie Bouvette

En immobilier, les pactes de préférence, les options d’achat, les droits de premier refus sont des droits fréquemment octroyés, mais des décisions ont rarement été rendues à leur égard. Cette décision de la Cour supérieure 1, dont les faits se déroulent sur plus d’un demi-siècle, se prononce enfin sur cette question.

Experte invitée

En 1956, Robert Beaudouin (« Robert »), alors marié avec Georgette Rouleau-Beaudoin (« Georgette ») sous le régime de communauté de biens, acquiert de son parrain un terrain vacant à Montréal (le « Terrain »). U. Cayouette inc. (la « Compagnie ») exploite une quincaillerie située juste en face du Terrain depuis 1958. Les actionnaires de la Compagnie sont Robert et son frère, détenant chacun 49 % des actions, alors que leurs épouses, dont Georgette, en détiennent 1 % chacune. Le Terrain de Robert sert, de 1958 à 1971, à l’entreposage de matériaux nécessaires à la Compagnie. En janvier 1971, Robert vend le Terrain à la Compagnie pour une somme de 15 000 $, mais se réserve le privilège de s’en porter acquéreur

en cas de revente par la Compagnie, et ce, de préférence à tout autre proposant acquéreur sérieux, aux mêmes prix et conditions que ceux stipulés dans le contrat de vente du Terrain. On comprend donc que, dans l’hypothèse où la Compagnie mettrait le Terrain en vente, Robert aurait l’occasion de le racheter pour la somme de 15 000 $, et ce, en priorité par rapport à toute autre personne. Au fil des années, des hangars sont construits sur le Terrain pour le bénéfice de la Compagnie au vu et au su de Robert, alors toujours actif dans la Compagnie. En 1977, Robert vend la totalité de ses actions dans la Compagnie sans qu’il y ait aucune mention du pacte de préférence dans le cadre de cette vente.

Me Sylvie Bouvette est avocate associée chez Borden Ladner Gervais LLP / S.E.N.C.R.L., S.R.L. Elle représente des vendeurs, des acheteurs, des coentrepreneurs, des prêteurs et des emprunteurs dans le cadre de transactions et de financements immo biliers. Elle a été sélectionnée par ses pairs pour figurer dans l’édition 2016 de The Best Lawyers in Canada® dans la catégorie droit immobilier. FLICKR / VINTAGE CANADIAN SUPERMARKETS AND DISCOUNT STORES

1. U. Cayouette inc. c. Georgette Rouleau-Beaudoin – 12 juillet 2017 (2017 QCCS 3624).

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DROITS ET OBLIGATIONS

En 1984, un violent incendie détruit les hangars. La Compagnie entreprend alors d’urgence la construction, sur le Terrain, d’une bâtisse dont le coût est de 250 000 $. Robert, qui habite à côté, ne s’oppose pas à cette construction. En 1991, Robert décède et sa femme Georgette devient sa seule héritière. En 2013, les actionnaires de la Compagnie songent à vendre leurs intérêts dans celle-ci. Parmi les actifs de la Compagnie, outre la quincaillerie, se trouve le Terrain maintenant construit. L’examen des titres révèle l’existence du fameux pacte de préférence,

que les actionnaires considèrent comme caduc. Ils demandent quand même à Georgette de signer une renonciation au pacte de préférence consenti en faveur de son mari, mais elle refuse. Cinq mois plus tard, Georgette, par l’entremise de ses avocats, indique qu’elle veut acheter le Terrain pour 15 000 $. L’évaluation municipale s’élève alors à 260 700 $ pour le Terrain et à 151 100 $ pour le bâtiment, pour une valeur totale de 411 800 $. La Cour est saisie d’un recours en jugement déclaratoire afin de déterminer les droits respectifs des parties sur le Terrain ainsi que sur l’entrepôt. LE PACTE S’EST-IL TRANSMIS À LA SUITE DU DÉCÈS DE ROBERT ? Une des premières questions qui se posent est de savoir si le pacte de préférence consenti à Robert s’est transmis à son épouse, Georgette, au décès de son mari en 1991. La Cour indique que ce type de contrat, qui consiste en un droit de premier refus, n’est régi que par très peu de règles dont, toutefois, l’article 1397, paragraphe 2 du Code civil du Québec qui prévoit que si l’offrant n’informe pas le bénéficiaire de son intention de vendre et qu’il vend néanmoins le bien à un tiers, il s’expose à une condamnation en dommages et intérêts puisque le pacte confère des droits personnels à son bénéficiaire. Il est plaidé que le pacte en question aurait été consenti intuitu personae, soit personnellement à Robert, donc sans aucune transmission possible, même à son épouse, seule héritière. Sur la base de la preuve, la Cour déduit qu’il n’y a pas eu volonté d’exclure la transmissibilité du pacte de préférence compte tenu, notamment, de la relation des parties au moment de la transaction en 1971, et elle conclut que le pacte était bel et bien transmissible.

GETTY IMAGES PAR SJO

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LE PACTE EST-IL CADUC PAR LE SIMPLE ÉCOULEMENT DU TEMPS ? Par la suite, la Compagnie tente de démontrer que le simple écoulement du temps a rendu le pacte de préférence caduc. La Cour considère que toute renonciation doit plutôt être le résultat de gestes clairs, précis et non équivoques. La Cour est d’avis qu’il n’y a pas eu de telle renonciation en l’espèce.

GETTY IMAGES PAR PATTANAPHONG KHUANKAEW

LA CONSTRUCTION DE L’ENTREPÔT EMPÊCHE-T-ELLE L’APPLICATION DU PACTE ? Par ailleurs, il est allégué que les droits qui faisaient l’objet du pacte ont été modifiés étant donné la construction d’un entrepôt en 1984, ce qui rend impossible l’application du pacte. La Cour rappelle que, d’une part, l’article 6 de la Charte des droits et libertés de la personne confère au droit de propriété un statut « quasi constitutionnel » et que, d’autre part, Georgette ne peut prétendre avoir acquis à la fois le Terrain et l’entrepôt. Il en découle que la Compagnie n’avait aucune permission à demander à qui que ce soit pour construire d’abord les hangars puis l’entrepôt et que, dans la mesure où Robert était convaincu que son droit ne portait que sur le Terrain, il n’avait pas à manifester à la Compagnie une quelconque inquiétude quant à l’ajout du bâtiment. De plus, rien ne justifie que le pacte puisse s’appliquer à la fois au Terrain et à l’entrepôt, car le pacte de préférence ne peut avoir pour effet de créer un droit à l’expropriation de l’entrepôt en faveur de Georgette. De plus, dans le pacte de préférence, l’immeuble qui y était assujetti est décrit comme étant un emplacement vacant. Le Terrain, au moment de la signature du pacte, faisait déjà l’objet d’acti vités d’entreposage, et des abris sommaires s’y

trouvaient. Il est allégué par Georgette que son défunt mari tenait beaucoup au Terrain puisqu’il l’avait acquis de son parrain ; cela expliquerait pourquoi il voulait le racheter si jamais la Compagnie décidait de le vendre. La Cour déclare : « S’il est acceptable que Dame Georgette s’enrichisse en partie sur la valeur du terrain, dont la valeur a augmenté plus de 17 fois depuis la signature du pacte, car c’est là la façon dont les parties ont convenu à l’avance de régler les choses, conclure qu’elle pourrait obtenir en prime l’entrepôt construit sur ce terrain au coût de 250 000 $, qui vaut plus de 150 000 $ à l’évalua tion municipale, ne fait aucun sens avec les mots utilisés dans le contrat, ni avec l’intention des parties au moment de la conclusion du contrat et [U.] Cayouette [inc.] ne peut pas davantage la forcer à acquérir cet entrepôt, selon la preuve au dossier. » La Cour conclut que, dans le contexte, il ne saurait être question de forcer la Compagnie à morceler son actif entre l’entrepôt et le Terrain. En conséquence, en cas de vente du Terrain, la Compagnie devra verser à Georgette une somme d’argent correspondant à la différence entre la valeur marchande du Terrain au moment de la vente, établie par un évaluateur agréé, et la somme de 15 000 $. IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2018

GALA EXCELLENCE CREW M 2017

NOS FÉLICITATIONS AUX GAGNANTES ! PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

CREW M, un réseau professionnel qui fait la promotion de la diversité au sein des équipes de direction dans l’industrie de l’immobilier commercial, a tenu récemment la 9e édition de son gala Excellence et souligné les succès de trois femmes d’influence dans le milieu.

LE PRIX HOMMAGE REMIS À DANIELLE LAVOIE C’est à Danielle Lavoie, vice-présidente principale du portefeuille de l’est du Canada chez Cadillac Fairview, que le conseil d’administration de CREW M a remis le Prix Hommage pour reconnaître son expérience et sa contribution notable à l’avance ment de ses pairs dans l’industrie immobilière. Avocate, Me Danielle Lavoie a fait ses études de droit à l’Université McGill, puis y a ajouté une format ion en comptabilité à l’Université du Québec à Montréal. Elle détient les titres de CPA CMA et de courtier en immobilier. Danielle Lavoie a fait l’objet d’une grande entrevue qui relate son parcours exceptionnel dans ce magazine plus tôt cette année. Si vous avez raté cette édition, vous pouvez la consulter en ligne à l’adresse suivante : issuu.com/jbcom/docs/mic_v10n2

PRIX HOMMAGE 74

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DANIELLE LAVOIE Vice-présidente principale et directrice du portefeuille, Est du Canada Cadillac Fairview

PRIX EXCELLENCE ET LEADERSHIP SONIA RAINVILLE Associée, Fasken Martineau

LE PRIX EXCELLENCE ET LEADERSHIP REMIS À SONIA RAINVILLE Le Prix Excellence et leadership reconnaît le rayonnement et les qualités de chef de file, les réalisations concrètes récentes, un parcours de carrière exceptionnel ainsi que l’engagement dans le coaching et le mentorat auprès d’autres femmes. Il a été remis, cette année, à Sonia Rainville, associée au cabinet Fasken Martineau DuMoulin. Il y a un peu plus de 25 ans, détenant un baccalauréat en droit de l’Université de Sherbrooke et une formation en notariat, Me Sonia Rainville ouvre, sur la Rive-Sud de Montréal, son propre cabinet en immobilier, et cela, en période de récession! Du cran et du leadership, elle en a fait preuve également lorsque, encore en début de carrière, elle a soumis sa candidature pour agir dans un projet de vente de 250 unités de copropriété qui exigeait que tous les actes de vente soient rédigés en 60 jours, ce qu’elle a réussi ! Stimulée par l’envergure du projet, elle a voulu en faire son quotidien. Elle a rejoint, en 1999, le cabinet Watson, Venne, Turcot, Prévost au sein duquel elle pratiquait exclusivement en droit commercial. Puis, de 2005 à 2008, chez Stikeman Elliott, elle a acquis de plus amples connaissances en matière de structure complexe de détentions immobilières et elle a pris part à plusieurs dossiers d’acquisition et de financement immobilier. C’est là qu’elle a côtoyé, au fil de différents mandats, ses collègues de Fasken Martineau DuMoulin et intégré leur équipe en 2008. Parmi ses plus importantes réalisations immobilières : la réunification de l’immeuble Wilder et de la Maison du Jazz dans le quartier des spectacles; la création de L’AVENUE, une copropriété mixte avec une tour résidentielle de 49 étages ; ainsi que Aquablu, une copropriété résiden tielle en développement par phases avec un potentiel de 300 unités.

PRIX ÉTOILE MONTANTE CATHERINE BÉLAND Notaire, Cain Lamarre

LE PRIX ÉTOILE MONTANTE REMIS À CATHERINE BÉLAND Sont admissibles dans la catégorie Étoile montante les femmes de moins de 40 ans et de moins de 10 ans d’expé rience en immobilier commercial, dont les initiatives et le leadership leur permettront d’accéder éventuellement à un poste d’influence ou à un poste de direction. Cette année, c’est le potentiel de Catherine Béland que CREW M a reconnu. Elle a d’abord souhaité devenir enquêteuse, à l’époque de son adolescence, puis a vécu ses premières expériences de travail comme directrice adjointe chez Cineplex Odeon. Alors qu’elle suivait une formation collégiale en administration des affaires, elle a eu le coup de foudre pour le droit et le Code civil du Québec durant le seul cours du programme donné par une avocate. Quatre ans plus tard, avec un baccalauréat en droit de l’Université du Québec et un diplôme de droit notarial en poche, elle rejoignait une étude notariale en banlieue de Montréal. Parallèlement, elle ajoute une maîtrise en droit notarial de l’Université de Montréal à son bagage. Me Catherine Béland poursuit ensuite son parcours profes sionnel chez de Grandpré Joli-Cœur avant de se joindre à l’étude Cain Lamarre. Son objectif : atteindre le statut d’associée. Pour y parvenir, elle a convenu de rencontres semestrielles avec le directeur national du développement des affaires du cabinet, afin d’élaborer des stratégies de développement et de suivis de la clientèle ciblée. « Ces rencontres me permettent de réfléchir et d’élargir mon réseau de contacts tout en structurant mon approche », précise-t-elle. IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2018

LE GRAND BAL FIMJ 2018

Le jeudi 26 avril 2018 Membres fondateurs

Grand Salon du Fairmont Le Reine Élizabeth, Montréal

www.fimj.org

Pour devenir commanditaire officiel : Christopher Arnaoutelis 514 502-9490

UN GRAND MERCI À

ENVIRONNEMENT ET URBANISME

LES ÉTUDES ENVIRONNEMENTALES DE SITE

UNE QUASI-OBLIGATION POUR S’ASSURER DE NE PAS Y PERDRE AU CHANGE Frédéric Dufault

Les médias ont encore fait état, dans les dernières semaines, de citoyens sur

Expert invité

sur leur terrain… résidentiel1 !

l’île de Montréal qui sont aux prises avec un grave problème environnemental

Ces terrains, sur lesquels sont construites cer taines résidences depuis plusieurs décennies, se trouvent, pour la plupart, aux abords d’un parc. Or, surprise, les parcs en question sont d’anciens dépotoirs dont se dégagent des émanations de biogaz, de méthane et de gaz volatils issues de la dégradation des déchets. Il s’agit d’un grave problème ; on trouve même ces biogaz dans le sous-sol de certaines de ces résidences, à des concentrations qui pourraient être inquiétantes.

Frédéric Dufault, urbaniste, est évaluateur environ nemental de site agréé (EESA) et vérificateur environnemental agréé (VEA), agréments qui sont décernés par l’Association québécoise de vérification environnementale (AQVE). Il cumule plus de 15 années d’expérience dans le domaine de l’urbanisme et de la gestion immobilière et environnementale. Il est président de la firme Enviro 3D Conseils inc.

Les propriétaires sont donc acculés au pied du mur, puisqu’ils doivent entreprendre des travaux de décontamination, de ventilation active / passive de leur demeure ou prendre les moyens pour « sceller » leur résidence contre les émanations qui peuvent se révéler dangereuses et toxiques pour les occupants. Et c’est sans compter l’état des sols sous le bâtiment qui sont aussi fort probablement contaminés. Ces propriétaires se voient présentement refuser toute aide publique, et les institutions financières se montrent très réticentes à leur octroyer des prêts, puisqu’il devient très difficile d’évaluer la valeur foncière du bâtiment et du terrain. Il faut comprendre les institutions financières, qui devraient alors financer un projet dont le bâtiment et le terrain – la garantie de prêt – sont contaminés et associés à une problématique environnementale dont personne ne peut définir l’ampleur réelle. PEUT-ON PRÉVENIR DE TELS PROBLÈMES ? Quels sont les recours de ces propriétaires ? Seuls des juristes peuvent se risquer à émettre une opinion à ce sujet. Cependant, aurait-on pu éviter ces situations ? La réponse n’est pas tranchée, mais il existe des moyens pour mini miser les risques, dans le secteur tant résidentiel que commercial.

Dans une précédente chronique, j’ai déjà discuté de l’importance de procéder, entre autres, à des études environnementales avant de réaliser des travaux et des investissements immobiliers importants sur une propriété. Outre les institutions financières qui les exigent afin de se protéger d’éventuelles problématiques, les bailleurs de fonds et les promoteurs devraient aussi les demander pour s’en prémunir dans le futur. Il est clair que les institutions financières se protègent de possibles problèmes environnementaux dont elles deviendraient responsables advenant que leur client leur remette les clés de l’immeuble ou qu’il leur cède le terrain. Et, ce n’est pas un secret, les banques ont les poches assez profondes quand vient le temps de mobiliser les professionnels requis pour entreprendre des études coûteuses et des travaux de réhabilitation qui pourraient faire mal à n’importe quel état financier ! Mais quels sont les outils à la disposition du simple citoyen ? Un bon processus de diligence raisonnable permettra de trouver un peu d’information sur le terrain en cause. On ne parle pas ici d’une inspection préachat (qu’il faut faire, il va de soi), mais bel et bien d’une visite au service de l’urbanisme de la munici palité et d’une rencontre avec un professionnel qui saura retracer l’historique récent du terrain en question. L’ÉTUDE ENVIRONNEMENTALE PHASE 1 : DE QUOI S’AGIT-IL ? Une étude environnementale de site Phase I est également un bon outil pour détecter certains éléments environnementaux qui pourraient indiquer un risque réel ou potentiel associé à la propriété. Cette étude devient donc un

1. http://ici.radio-canada.ca/tele/la-facture/site/episodes/393213/sol-contamine-biogaz-methane-depotoir-ancien-garantie-legale

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ENVIRONNEMENT ET URBANISME

GETTY IMAGES PAR SAM EDWARDS

ACHETER UNE RÉSIDENCE À MONTRÉAL SITUÉE AUX ABORDS D’UN PARC REPRÉSENTE UNE BELLE VALEUR AJOUTÉE. TOUTEFOIS, COMME CERTAINS PARCS ONT ÉTÉ AMÉNAGÉS SUR DES TERRAINS QUI SERVAIENT AUTREFOIS DE DÉPOTOIRS, IL FAUT S’ASSURER QUE LE SOUS-SOL NE DÉGAGE PAS D’ÉMANATIONS TOXIQUES, AVANT DE CONCLURE LA TRANSACTION.

des instruments incontournables pour tous les projets d’acquisition de site ou pour établir si les lieux sont à risque en vue d’une location à long terme. Qu’il s’agisse d’un site commercial, industriel ou résidentiel, l’étude environnementale de site Phase I est une démarche non invasive (c’est-à-dire que l’on ne procède pas à un échantillonnage des sols et des matériaux, qu’il n’y a aucun trou à effectuer dans les sols ou les infrastructures telles que les dalles et les murs). La Phase I est plutôt une investigation portant sur l’historique du site et sur la situation actuelle. Le professionnel en environnement, idéalement un évaluateur environnemental de site agréé (EESA), certifié par l’Association québécoise de vérification en environnement (AQVE) se transforme, le temps de quelques jours, en Columbo environnemental et part à la recherche d’une mine d’informations qui pourraient lui révéler un indice quelconque sur l’état du site ou sur les fonctions occupées au fil du temps sur celui-ci. L’objectif d’une telle étude est de vérifier si des activités ayant eu lieu sur le ou les lots en question, ainsi que sur les propriétés voisines, sont susceptibles d’avoir causé un impact environnemental qui porterait un préjudice à la propriété à l’étude. Afin de connaître l’historique environnemental du lot ou du terrain en question, une étude Phase I comporte une 78

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recherche documentaire sur l’historique du site ainsi qu’une inspection des lieux et une rencontre avec le ou les propriétaires actuels afin de déceler les risques et la présence de contamination potentielle sur la propriété et sur les propriétés voisines. L’ensemble des activités et le rapport doivent respecter les principes de la norme publiée par l’Association canadienne de normalisation (CAN / CSA-Z768-01). Les frais associés à une étude environnementale de site Phase I ne sont pas très élevés dans le contexte métropolitain, étant donné le temps et les efforts déployés par le professionnel. La qualité et la rigueur sont quand même de mise : il faut bien choisir son professionnel et fixer des objectifs clairs. Afin d’éviter de mauvaises surprises, les quelques centaines de dollars investis sont un bon investissement pour le futur propriétaire ou loca taire afin d’obtenir une meilleure connaissance des lieux. LES MESURES À PRENDRE EN PRÉSENCE DE RISQUES Qu’arrive-t-il si des risques sont décelés ? Il revient à celui qui désire s’établir sur le site ou dans le bâtiment de déterminer s’il faut pousser plus loin la démarche. Le professionnel lui recommandera ou non de procéder à une étude environnementale de site Phase II et d’obtenir confirmation ou infirmation de la présence de contamination (une Phase II est une étude qui implique des

carottages et une vérification de façon invasive – au moyen de tranchées, de trous de forage, pour analyser la qualité des sols et de l’eau souterraine). Ou il peut être décidé de laisser tomber la transaction puisque le risque est trop important ; le propriétaire potentiel peut aussi se sentir apte à vivre avec le risque, si celui-ci n’est pas trop élevé, mais au moins, il pourra prendre une décision éclairée. Les propriétaires qui affrontent des problèmes environnementaux sous leur bâtiment ou sur leur terrain ne sont toutefois pas tous financièrement « prêts » à passer à travers cette tempête. Et les exigences gouvernementales et de la santé publique sont assez contraignantes lorsque vient le temps de réhabiliter les sols ou de mener des études de risques pour laisser le tout en place. En outre, il faut se méfier des belles promesses et de ceux qui laisseront entrevoir que tout est réalisable sans trop de frais… Une fois des études plus poussées entreprises, il devient parfois difficile d’arrêter le processus. Ce n’est pas lorsque l’entrepreneur découvre des surprises alors que le bâtiment se trouve sur pilotis ou que des travaux en sous-œuvre sont en cours qu’il est temps de remettre la démarche en question. Le choix des professionnels est donc très important pour les Phases I et II, et d’autant plus s’il faut par la suite procéder à une Phase III (étude plus poussée où l’on va effectuer une investigation plus précise afin de bien délimiter les zones problématiques) avant de se lancer dans la réhabilitation d’un site (Phase IV). Comme une inspection préachat est presque devenue la norme lorsque vient le temps d’acheter un bâtiment, une étude environnementale de site Phase I devrait également être un réflexe pour tout investisseur respon sable. Si le professionnel détecte un risque potentiel ou réel, il est préférable d’en savoir plus avant de procéder… Il se pourrait qu’au bout du compte, le tout coûte beaucoup moins cher qu’une surprise de dernière minute une fois le chantier en action !

AFIN D’ATTEINDRE L’OBJECTIF DE L’ÉTUDE ENVIRONNEMENTALE, LES ACTIONS SUIVANTES DEVRAIENT MINIMALEMENT ÊTRE ENTREPRISES PAR VOTRE PROFESSIONNEL AGRÉÉ AU COURS D’UNE ÉTUDE PHASE I.

> Recherche des titres au Bureau de la publicité des droits et du rôle d’évaluation > Consultation des répertoires d’information environnementale (si disponibles) • Inventaire national des rejets de polluants (Environnement Canada) • Système d’information hydrogéologique (SIH) du ministère du Développement durable, de l’Environnement et de la Lutte contre les changements climatiques (MDDELCC) • Liste des titulaires de permis d’utilisation d’équipements pétroliers à risque élevé (Régie du bâtiment du Québec [RBQ]) • Registre canadien d’évaluation environnementale • Registre public des évaluations environnementales du MDDELCC • Registres publics du MDDELCC – SAP/Sanctions, etc. • Répertoire des dépôts de sols et de résidus industriels (MDDELCC) • Répertoire des terrains contaminés du gouvernement fédéral • Répertoire des terrains contaminés (MDDELCC) > Demande d’accès à l’information auprès de la Ville, du ministère de l’Environnement du Canada, de la RBQ, ainsi qu’au MDDELCC afin d’obtenir toutes les informations et tous les dossiers pertinents > Entrevue avec une personne connaissant le site et les activités qui s’y sont déroulées (si possible, propriétaire, contremaître, employé, etc.) > Examen des documents cartographiques trouvés et disponibles > Examen des photographies aériennes disponibles et pertinentes pour l’historique du site > Revue des rapports antérieurs disponibles (études environnementales de site Phases I, II ou III, rapports géologique et géotechnique, permis de construction/démolition) ainsi que tout autre document fourni par le client ou le propriétaire actuel ou précédent > Examen des rapports d’inspection et des plans d’assurance incendie (si disponibles) > Visite d’inspection du site

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COMMERCE DE DÉTAIL

QUAND LES ACTIONS SUIVENT LES PAROLES ! Léopold Turgeon Expert invité

Nous avons maintes fois réitéré que les détaillants accusent un retard dans l’appropriation des nouvelles technologies et qu’un virage s’impose désormais, à la fois pour augmenter leur présence en ligne, mais aussi pour qu’ils soient de connivence avec un consommateur qui, manifestement, est rendu là. Le constat étant posé, nous avons voulu agir et nous vous présentons aujourd’hui les grandes lignes d’un projet concret qui peut intéresser certains d’entre vous. LE CONTEXTE En mars dernier, le Conseil québécois du commerce de détail (CQCD), en collaboration avec le ministère de l’Économie, de la Science et de l’Innovation (MESI), lançait un ambitieux projet visant à accompagner 1 325 détaillants dans leur migration vers la vente en ligne transactionnelle. Il s’agit pour le CQCD d’un projet porteur ayant des ramifications partout au Québec et qui nous permet d’aider concrè tement plusieurs PME dans leurs projets numériques.

Président-directeur général du Conseil québécois du commerce de détail (CQCD), Léopold Turgeon est un conférencier aguerri et le spécialiste reconnu du secteur du commerce de détail au Québec. Sa motivation : aider les détaillants du Québec à trouver de nouvelles façons de se démarquer dans un secteur-clé de l’économie qui évolue à toute vitesse. Constamment en « mode solution », Léopold Turgeon est un commentateur fréquemment invité dans les médias afin de défendre les dossiers qui comptent pour les détaillants.

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Le programme vise donc à offrir à des détaillants qui désirent vendre en ligne un accompagnement par un conseiller spécialisé en commerce électronique du CQCD. Nous avons remarqué qu’un élément problématique qui freine l’appropriation des technologies est le fait que le détaillant se fait proposer des solutions par tout un chacun, allant du beaufrère au voisin en passant par le fournisseur qui publie une annonce dans le journal local. Chacun y va de son grain de sel sans jamais poser la bonne question : quel est le portrait numérique du détaillant et quels sont ses objectifs d’affaires ? Il faut que la solution choisie parte de la situation du détaillant et non l’inverse.

UN PROGRAMME SIMPLE ET EFFICACE Lorsqu’un détaillant entrera dans le programme, on lui assignera un unique conseiller qui deviendra son point de contact pour la durée de l’accompagnement. Le tout se déroulera ensuite en trois étapes toutes simples. Premièrement, le conseiller prendra le temps de poser un diagnostic clair de la situation du détaillant. Il voudra savoir, par exemple, s’il possède déjà une boutique en ligne ou encore s’il est présent sur les réseaux sociaux. Dispose-t-il d’une base de données de ses clients ou est-il actif auprès de sa communauté ? Bref, un diagnostic complet constitue la première étape afin de bien saisir sa situation, d’une part, et de comprendre quels sont ses objectifs d’affaires, d’autre part. La deuxième étape consiste en la remise au parti cipant d’un plan d’action conçu spécifiquement à son intention par son conseiller. Nous parlons ici d’un document simple à comprendre, concret, facile à utiliser et qui guidera le détaillant dans sa migration vers la vente en ligne. Fait important à noter, le conseiller est toujours présent et prendra le temps de présenter le plan puis d’en discuter avec son détaillant. Nous voulons ainsi mettre toutes les chances du côté du commerçant pour qu’il puisse poser les bases menant à des succès tangibles. Le troisième et dernier élément de l’accompa gnement est unique à notre programme : il s’agit d’une formation d’une journée et demie portant sur la commercialisation de la boutique en ligne. Trop souvent, les détaillants en ont déjà une, mais ils éprouvent des difficultés quand vient le temps de la faire connaître et de la publiciser. Le programme prévoit donc une formation en commercialisation développée par le CQCD (en collaboration avec le Cégep André-Laurendeau) qui sera donnée aux commerçants au cégep le plus accessible pour eux. UN DÉPART À LA HAUTEUR DES ATTENTES Dès la phase initiale, laquelle devait nous servir en fait à peaufiner notre intervention en point de vente, les demandes ont afflué. Aujourd’hui, le programme est même en plein déploiement, et nos conseillers en transformation numérique accompagnent des détaillants aux profils variés qui se situent un peu partout sur notre vaste territoire.

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Je désire d’ailleurs prendre un instant pour remercier très sincèrement toutes les instances économiques locales qui nous ont soutenus et qui ont colla boré avec nous dès les premiers instants : villes, municipalités, chambres de commerce, sociétés de développement commercial, associations de marchands et promoteurs immobiliers. UN MOYEN SIMPLE DE S’INSCRIRE Toujours concernant ce programme, nous profitons de cette tribune pour annoncer la mise en ligne du site Web du projet, qui non seulement fournira toutes les informations relatives au programme, mais permettra à vos détaillants de directement s’y inscrire. C’est un outil additionnel, convivial et facile à utiliser, que nous mettons à la disposition de toutes les entreprises et des promoteurs immobiliers. Partagez ce lien auprès de votre communauté d’affaires pour en faire profiter vos détaillants. Visitez le www.leviragenumerique.com. IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2018

MONDE MUNICIPAL

AIRBNB :

MENACE OU AVANTAGE POUR LES MUNICIPALITÉS ET LES RÉGIONS ? Jean Bouchard Expert invité

Depuis quelques années, la location de logements en ligne par l’intermédiaire du « modèle Airbnb » ne cesse de gagner en popularité partout sur la planète, et le Québec n’y fait pas exception. Depuis sa création à San Francisco en 2008, cette plateforme communautaire payante de location et de réservation de logements de particuliers a révolutionné le marché de l’hébergement touristique.

Elle permet en effet à n’importe qui dans le monde de louer, en tout ou en partie, sa propre habitation comme logement d’appoint. Par l’entremise d’un site Web et d’une application mobile, un vacancier à la recherche d’un hébergement temporaire peut ensuite chercher et réserver un logement, à un prix convenu avec le particulier offrant la location. Depuis près de 10 ans, pas moins de 3 millions de locations ont ainsi été offertes sur Airbnb dans 65 000 villes réparties dans 191 pays. Jean Bouchard est maire de Mirabel depuis 2013, après avoir été conseiller municipal de 2005 à 2013. Avant de se consacrer à la politique municipale, il a œuvré pendant 25 ans à titre d’urbaniste au sein tant de municipalités que de cabinets privés. Depuis 2015, il siège au conseil d’administration de l’Union des municipalités du Québec (UMQ) à titre de représentant de la Couronne Nord pour le Caucus des municipalités de la métropole. Il préside également, depuis 2016, la Commission de l’aménagement et des transports de l’UMQ.

Ce modèle suscite évidemment certains ques tionnements, entre autres en ce qui a trait à l’équité fiscale par rapport à l’industrie de l’hébergement touristique traditionnelle, qui doit percevoir des taxes sur les locations de chambres qu’elle vend à sa clientèle. C’est d’ailleurs pourquoi le gouvernement du Québec a adopté, en 2015, la Loi visant principalement à améliorer l’encadrement de l’hébergement touristique et à définir une nouvelle gouvernance en ce qui a trait à la promotion internationale. Cette nouvelle loi modifie la Loi sur les établissements d’hébergement touristique en obligeant tous les exploitants d’un tel établissement à obtenir une attestation de classification de la Corporation de l’industrie touristique du Québec (CITQ). Selon la Loi, un établissement d’hébergement touristique est un établissement dans lequel au moins une unité d’hébergement est offerte en location contre rémunération, pour une période n’excédant pas 31 jours, à des touristes sur une base régulière au cours d’une même année civile et dont la disponibilité de l’unité est rendue publique. Ainsi, les établissements de type Airbnb se trouvent visés par la Loi.

L’entrée en vigueur de cette nouvelle obliga tion constitue une bonne nouvelle pour les municipalités, puisqu’elle se traduira, à terme, par un élargissement de leur assiette foncière non résidentielle. Les municipalités appliquant un taux de taxe non résidentiel pourront doré navant inclure ces établissements touristiques dans leur catégorie d’immeubles non résidentiels en leur appliquant une classe de mixité. L’évaluateur municipal devra alors déterminer le pourcentage que représente, par rapport à la valeur imposable totale de l’unité, la valeur imposable de l’ensemble des immeubles non résidentiels compris dans l’unité. L’évaluateur municipal pourra y parvenir en fonction de la superficie occupée à des fins touristiques ou encore de la période d’exploitation. Cette régularisation du statut des établissements de type Airbnb aura aussi un impact positif pour le développement économique des régions. Une entente conclue en août dernier entre le gouvernement du Québec et l’entreprise et en vigueur depuis le 1er octobre dernier amènera dorénavant cette dernière à percevoir la taxe sur l’hébergement (TSH) sur l’ensemble des

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locations dès la première nuitée, pour les séjours de 31 jours et moins, et à l’acheminer à Revenu Québec trimestriellement. L’entreprise devra également transmettre à Revenu Québec les informations relatives aux montants perçus pour chacune des régions touristiques. Déjà prélevée par l’industrie hôtelière, la TSH, qui représente 3,5 % du prix de la nuitée, contribue à la promotion et au développement de l’offre touristique, et ce, partout au Québec, en finançant les associations touristiques régionales. Depuis son implantation en 1997, la TSH a récolté, en revenus nets, plus de 641 M$ pour 21 des 22 régions touristiques, dont 64,2 M$ en 2016-2017. Bref, même si le modèle d’affaires d’Airbnb a bouleversé les façons de faire de l’hébergement touristique traditionnel, les municipalités et les régions pourront profiter des avantages fiscaux et économiques qu’il permettra de générer, au bénéfice de l’ensemble de leurs citoyens.

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BRÈVES IMMOBILIÈRES

SQUARE CHILDREN'S : ESTWEST VEND 95 % DES CONDOS DE SA PHASE 1, LA TOUR « EST », EN QUELQUES SEMAINES

IVANHOÉ CAMBRIDGE ET SID LEE

Ivanhoé Cambridge et Sid Lee sont heureux d’annoncer une entente à long terme pour le déménagement de Sid Lee au 1, Place Ville Marie, à Montréal. Dès le début 2019, les 350 employés de Sid Lee occuperont des espaces transformés sur un campus d’une superficie totale d’environ 5666 mètres carrés (61 000 pieds carrés). Le campus de Sid Lee comprendra des locaux pour bureaux collaboratifs et les employés disposeront d’un nouvel espace multifonctionnel et d’un bistrot unique.

FUSION DES PARCS IMMOBILIERS TRUDEL ET DE LA FAMILLE POMERLEAU : UN ACTIF DE PLUS DE 100 M$ Les frères William et Jonathan Trudel et la famille Pomerleau allient leurs forces sous la nouvelle entité Trudel Alliance en créant un important parc immobilier commercial privé, un actif de plus de 100 M$. Cette transaction permet également la mise en place d’un nouveau fonds immobilier commercial d’acquisition, de développement et de croissance dont les capitaux seront consacrés à une expansion rapide et soutenue au cours des dix prochaines années.

Devant la forte demande des acheteurs pour la tour « EST », première phase du projet de condominiums ESTWEST, situé au cœur du Square Children'sMC, Devimco Immobilier annonce la mise en vente de la deuxième phase comprenant plus de 300 unités. Ayant vendu plus de 95 % des condos de la tour « EST » du projet ESTWEST en quelques semaines seulement, le promoteur a décidé de devancer la mise en marché de la deuxième phase, la tour « WEST ». « La presque totalité des 307 unités de la première phase a trouvé preneur et la construction n'est pas encore commencée. »

PRIX INOVA DE L’IDU : L’EXPERTISE DE MONTONI PRIMÉE POUR UNE SECONDE ANNÉE CONSÉCUTIVE Pour une deuxième année consécutive, à l'occasion du 17e gala des Prix INOVA, le Groupe Montoni s’est vu décerner le Prix Magazine Immobilier commercial, dans la catégorie Bâtiment intégré, industriel et de R&D, pour la construction du siège social du Groupe Lumenpulse. Cette distinction, remise par l'Institut de développement urbain du Québec (IDU), a été attribuée au regard de critères rigoureux tels que la qualité de la conception, l’intégration au milieu, l’innovation et la considération pour le développement durable.

RÉSEAU SÉLECTION REMPORTE DEUX PRIX INTERNATIONAUX À LONDRES À L'OCCASION DU GALA THE GLOBALS 2017

GROUPE CNW TELBEC

Le chef de file canadien Réseau Sélection vient de recevoir deux reconnaissances d'envergure mondiale à Londres, à l'occasion de l'édition 2017 de l'évènement The Globals Over 50's Housing Healthcare, destiné à célébrer et à récompenser l'excellence dans le domaine, notamment, des résidences pour aînés. L'entreprise québécoise s'est en effet vu décerner le prix du Most Outstanding Vertical Retirement Living Project of 2017 pour le complexe Sélection Panorama Prestige de Laval, et celui du Most Outstanding Senior Rental Housing of 2017 pour le Sélection Vaudreuil Signature.

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BTB ANNONCE L'ACQUISITION DE DEUX IMMEUBLES DE BUREAUX Fonds de placement immobilier BTB est heureux d'annoncer l'acquisition de deux immeubles de bureaux de classe A situés à Montréal, dans l'arrondissement de Saint-Laurent (Québec). Ces acquisi tions, d'une valeur totale de 35,1 M$ excluant les frais de transaction, portent à 73 le nombre de propriétés constituant le portefeuille immobilier du Fonds. Ces propriétés sont stratégiquement situées à proximité du Réseau électrique métropolitain (REM) qui sera mis en fonction dans les prochaines années. Le taux d'occupation combiné est 98,4 % et le prix d'achat est calculé selon un taux de capitalisation de 7 % sur le RNE « en place ». GROUPE CNW/FONDS DE PLACEMENT IMMOBILIER BTB

SID LEE CHOISIT PLACE VILLE MARIE

ENGIE SERVICES MANDATÉE POUR EFFECTUER LA GESTION TECHNIQUE DE MAISON MANUVIE Située au 900, boul. De Maisonneuve Ouest, à Montréal, Maison Manuvie est une copropriété de Manuvie et Ivanhoé Cambridge. Cette tour de bureaux comporte 27 étages et une superficie locative totale d’environ 486 500 pieds carrés. En effet, ce sont deux spécialistes d’ENGIE Services qui effectuent sur place l’opération et l’entretien des salles et des systèmes électromécaniques de cet immeuble de classe AAA. À ceci s’ajoutent une surveillance continue à distance et l’implantation du logiciel de gestion de la maintenance assistée par ordinateur (GMAO) Planon.

AVIS DE NOMINATION

FINANCIÈRE FIRST NATIONAL ACCUEILLE UN NOUVEAU MEMBRE Robert St-Pierre est fier d’annoncer que M. Benoit Allaire a rejoint son équipe depuis le mois d’août dernier. M. Allaire a occupé divers postes au sein de la SCHL pendant 15 ans. Au cours des 12 dernières années, en tant qu’analyste, approbateur, gestionnaire ou directeur du développement des affaires, il a développé son expertise dans le financement d’immeubles multirésidentiels au Québec. Robert et Benoit travaillent ensemble en véritable partenariat. Ensemble, ils offrent une fusion unique d’expertise de marché et de la SCHL qui est inégalée dans l’industrie.

CHEF DE FILE - INDUSTRIE HYPOTHÉCAIRE COMMERCIALE Michel Durand de Multi-Prêts Commercial a obtenu la nomination de meilleur courtier hypothécaire commercial pour une 4e année d’affilée. Avec 3,5 milliards déboursés en prêts à travers le Canada et 13 années de service, cela nous fera plaisir de vous assister dans tous vos projets de financement multilogements et commerciaux à travers le Canada.

Président – Michel Durand

Robert St-Pierre

Benoit Allaire

FINANCIÈRE FIRST NATIONAL

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LANCEMENT DE LA CHAIRE FAYOLLE-MAGIL CONSTRUCTION EN ARCHITECTURE, BÂTIMENT ET DURABILITÉ

LANCEMENT DES VENTES DE LA PHASE 2 DU PROJET IMMOBILIER LAURENT & CLARK LE LUXE DE VIVRE MONTRÉAL

LES BUREAUX EXP DE MONTRÉAL OBTIENNENT LA CERTIFICATION LEED EXP, l’une des plus grandes firmes d’architecture et d’ingénierie nord-américaines annonce que ses bureaux situés à Montréal ont obtenu la certification LEED, décernée par le Conseil du bâtiment durable du Canada (CBDCa). La certification LEED offre une vérification par un tiers indépendant qui atteste que l’aménagement a été conçu et construit au moyen de stratégies et de matériaux visant à favoriser la santé humaine et la qualité de l’environnement.

Rachel Julien lancera officiellement les ventes de la phase 2 du projet immobilier Laurent & Clark. Situé au cœur du Quartier des spectacles, ce prestigieux projet comprendra 175 unités offrant une vue inég alée sur la ville. Des condos d'une chambre à coucher de 507 pieds carrés aux penthouses de plus de 2000 pieds carrés, la phase 2 du Laurent & Clark offrira une multitude de possibilités pour répondre aux besoins de tous et pour toutes les bourses.

LAURENT & CLARK – (GROUPE CNW RACHEL JULIEN)

CHAIRE FAYOLLE-MAGIL CONSTRUCTION

Le doyen de la Faculté de l’aménagement, Paul Lewis, et le directeur de l’École d’archi tecture de l’Université de Montréal, Jacques Lachapelle, ont inauguré la Chaire FayolleMagil Construction en architecture, bâtiment et durabilité. Trois objets d’études seront examinés : les projets d’architecture et de rénovation, la construction d’un cadre bâti résilient au Québec et ailleurs, et les méthodes et outils pour la collaboration et l’innovation dans le domaine de la construction. Ces objets d’études seront analysés à travers trois lentilles : la performance, les processus et l’éthique du projet, créant ainsi une vision holistique des changements nécessaires dans le contexte actuel de l’architecture et de la construction.

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EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL

RAYONNEMENT DE PROJET :

L’INNOVATION DE L’IMAGE DANS LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER ET DE LA CONSTRUCTION

Caroline Gaudreault

Bien que l’expression « rayonnement de projet » semble de plus en plus utilisée, elle suscite un questionnement. De quoi parle-t-on exactement ?

Gestionnaire efficace, orientée vers les résultats, Caroline Gaudreault possède près de 10 ans d’expérience dans la gestion de l’image d’entreprise. Elle a su développer son expertise dans les différents secteurs organisationnels, notamment le développement commercial, la gestion des ressources humaines, la négociation de contrats, d’ententes de partenariat et d’alliances stratégiques, le soutien logistique et administratif auprès de la haute direction et la gestion de projets spéciaux. En plus de siéger à différents comités d’organisations, elle offre sa vision stratégique en permettant à sa clientèle de compter sur un allié solide afin de bonifier son offre de visibilité. 86

LA FORCE DE L’IMAGE Un programme de rayonnement de projet comme celui que nous présentons à nos clients permet à l’entreprise de montrer concrètement en images toute son expertise, son talent, les solutions qu’elle avance dans la réalisation de ses projets et qui permettent à ses équipes de marketing comme des ventes ou de l’administration de profiter d’un accès à cette information visuelle et descriptive en tout temps. Cette approche créative présente notamment les différentes étapes de réalisation de votre projet sous un angle technique, informatif et esthétique. Elle simplifie la recherche des supports visuels, accélère les montages de documents de vente ou de présentation, vous permet de former vos équipes sur les méthodes, concepts et solutions, resserre la gestion du risque concernant les garanties, les assurances et même l’aspect légal. Vous y gagnez en temps, en argent et en visibilité. Vous renforcez la crédibilité de l’entreprise auprès de votre clientèle actuelle et future. Innovatrice et avant-gardiste, cette approche saura mettre en lumière autant vos projets que l’entreprise elle-même et intégrer ces outils de communication à toute votre équipe, tout en les faisant connaître à vos partenaires et collaborateurs afin de bonifier votre position nement sur le marché et d’augmenter vos ventes. DES BÉNÉFICES SUR TOUS LES PLANS Voilà un potentiel à saisir immédiatement dans cette ère du numérique et du virtuel. Il n’y a pas de limite géographique au rayonnement d’un projet, sauf celle que vous vous imposez. Selon le territoire, c’est l’intelligence d’affaires de vos équipes marketing et des ventes qui en adapte le message. Dans notre programme de rayonnement, nous réalisons du matériel visuel et descriptif qui se retrouvera dans une banque de données structurée, organisée et gérée quotidiennement pour vos équipes.

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Experte invitée

Nous entrons dans une ère du big data. La gestion de l’information permet aux entreprises de se démarquer, de se positionner. L’information est au cœur de nos entreprises, et celle qui en sait le plus prend de l’avance. La difficulté est de trouver rapidement cette information visuelle afin de répondre à vos clients, à vos équipes, à vos partenaires. Le potentiel du programme permet d’accéder à cette connaissance, à cette gestion de l’information visuelle de vos projets. Les bénéfices sont nombreux et profitables pour l’entreprise, tant sur le plan financier et communicationnel que sur celui des ventes, du marketing, du volet légal ou de la gestion de risques. Le programme s’intègre facilement dans l’entreprise et permet aux différentes équipes de partager le budget de réalisation, d’augmenter le rendement et les ventes. Ce programme est collaboratif, et l’expansion de la visibilité de vos réalisations et de votre entreprise marquera à coup sûr l’intérêt de vos clients, partenaires et collaborateurs. Soyez créatif, audacieux et précurseur, donnezvous les moyens, les outils pour rivaliser avec les meilleurs. Vous les possédez sans doute déjà. Il vous faut juste donner une impulsion, un coup d’éclat à votre entreprise pour la positionner à l’avant-scène.

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INVESTIR ET BÂTIR ENSEMBLE Le Fonds immobilier de solidarité FTQ, en partenariat avec des leaders du secteur, réalise des projets immobiliers rentables, créateurs d’emplois et socialement responsables depuis plus de 25 ans. C’est en participant financièrement et stratégiquement à leur succès que le Fonds immobilier contribue à l’émergence d’une vision moderne du développement urbain qui sait FAIRE TOURNER L’ÉCONOMIE D’ICI.

PROJET : SQUARE CHILDREN'S, MONTRÉAL PARTENAIRES :