30e anniversaire de l'IDU - Immobilier commercial volume 10 - numéro 6

30e ANNIVERSAIRE DE L'IDU

L’INSTITUT DE DÉVELOPPEMENT URBAIN DU QUÉBEC

CÉLÈBRE SES 30 ANS ADOBE STOCK PAR LUC

DOSSIER SPÉCIAL

PROPOS RECUEILLIS PAR JOHANNE LANDRY

C’est par l’Institut de développement urbain du Québec que l’industrie de l’immobilier commercial, joueur vital pour l’essor de l’économie, fait entendre sa voix, sa vision et ses opinions. Forte de ses 30 ans d’existence, l’association lobbyiste est plus visible que jamais.

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Institut de développement urbain du Québec (IDU) a souligné le 30 e anniversaire de sa création, le 12 décembre, sur la Jetée Alexandra du Vieux-Port de Montréal. Au cours de cette soirée commémo­ rative, l’organisation a relaté son évolution, présenté son orientation future et fait valoir sa participation majeure à l’essor d’une industrie qui constitue un véritable vecteur de croissance au Québec.

L’IDU s’est appuyé sur les résultats de la plus récente étude sur le sujet menée, à sa demande, par Jean-Pierre Lessard, économiste et associé fondateur de la firme Aviseo Conseil. « Nous avons calculé les impacts économiques de l’immobilier commercial dans l’ensemble de la province et plus spécifiquement dans les villes de Montréal et de Québec. Ils ont démontré une contribution de 12,4 milliards de dollars au produit intérieur brut québécois. L’autre fait marquant est que plus de 113 000 emplois sont soutenus annuellement par les activités de l’industrie, dont près de 65 000 emplois directs », expose Jean-Pierre Lessard.

D’autres chiffres percutants ? L’apport de l’immo­ bilier commercial au gouvernement du Québec en matière de revenus est de 3,6 milliards, dont 2,3 milliards sont issus de l’impôt sur le revenu. Au chapitre des impôts fonciers, ce sont 2,3 milliards qui reviennent à Montréal et 585 millions à Québec.

Par ailleurs, le secteur immobilier non résidentiel représente respectivement 53 % et 41 % des revenus fiscaux injectés dans les coffres des villes de Montréal et de Québec, ce qui constitue un financement de taille pour les services municipaux. « L’immobilier commercial permet à des entreprises et à des organisations d’occuper des espaces de production qu’elles n’auraient pas les moyens en capital de s’offrir », conclut Jean-Pierre Lessard, faisant aussi valoir les effets positifs sur l’image de marque des villes, la complémentarité de l’industrie avec les sièges sociaux ainsi que la contribution au développement des centres-villes.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2018

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28e Cocktail Immobilier annuel Fasken - 2 novembre 2017

FÉLICITATIONS À L’IDU POUR SON 30e ANNIVERSAIRE

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FAIRE DE L’IDU UN PARTENAIRE INCONTOURNABLE DES DÉBATS SUR L’URBANISME ET LE DÉVELOPPEMENT DES VILLES RENCONTRE AVEC ANDRÉ BOISCLAIR, PDG DE L’INSTITUT DE DÉVELOPPEMENT URBAIN DU QUÉBEC DEPUIS JUIN 2016 L’Institut de développement urbain du Québec (IDU) est un environnement dans lequel André Boisclair peut mettre à profit ses connaissances des secteurs public, communautaire et privé. « Je suis trilingue à cet égard, je parle les trois langages », lance-t-il à la blague pour expliquer que le poste de PDG de l’IDU le place bien dans son élément. C’est d’ailleurs la première raison qui l’a amené vers cette organisation. La seconde, c’est qu’il est amoureux des villes, profondément urbain, et qu’il s’est toujours intéressé aux enjeux d’aménagement du territoire.

«

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J’ai accepté ce défi de poursuivre le développement de l’IDU et je dois dire que j’ai eu pour prédécesseur le brillant économiste Mario Lefebvre qui a fait grandir la pertinence de l’organisation de façon remarquable », commente André Boisclair. Son mandat comme PDG ? Faire en sorte que l’IDU devienne un partenaire incontournable des diri­ geants gouvernementaux et municipaux des grandes régions de Montréal et de Québec.

UNE INDUSTRIE OÙ DOMINE LE RESPECT ENTRE LES JOUEURS Quand on lui demande quel a été son premier constat à son arrivée en poste, il reconnaît avec une certaine émotion que les gens qui travaillent en

immobilier commercial sont des personnes de cœur. « J’ai été frappé, ajoute-t-il, de voir que même s’ils sont des compétiteurs avec tout ce que le marché exige d’eux comme performances, ils font preuve d’un grand respect les uns envers les autres et ils sont capables d’être aussi d’éventuels partenaires.

Ce sont des gens d’une élégance remarquable. » Dans la même foulée, André Boisclair rend également hommage à l’ingéniosité des propriétaires et des promoteurs. « Ils font en sorte que l’on peut s’offrir, dans nos villes, des services publics de qualité, puisque notre industrie paie une grande part des taxes foncières versées aux municipalités.

Nous sommes des partenaires du développement et IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2018

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« Il a fallu rapidement se mettre à l’œuvre, mobiliser nos partenaires, définir des posi­tions communes, faire entendre notre voix dans les instances formelles de l’État. » – André Boisclair

des incontournables de la qualité de vie. » Car, souligne-t-il, la qualité de vie est fonction du niveau de services publics que l’on s’offre comme société, comme elle dépend aussi du type de communauté que l’on s’emploie à construire.

FAIRE ENTENDRE LES PROPOS DE L’INDUSTRIE Son premier grand défi est venu des nom­breuses initiatives législatives, comme la Loi augmentant l’autonomie et les pouvoirs de la Ville de Montréal, métropole du Québec ; la Loi sur la capitale nationale ; la Loi concernant le Réseau électrique métropolitain ; et le projet de révision de la Loi sur le courtage immobilier. Un ordre du jour intense qui allait avoir des impacts sur l’industrie immobilière, les plus significatifs étant les nouveaux pouvoirs de taxation des villes ainsi que la création d’un nouvel outil de financement d’infrastructure de transport public. « Il a fallu rapidement se mettre à l’œuvre, mobiliser nos partenaires, définir des posi­t ions communes, faire entendre notre voix dans les instances formelles de

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l’État et aussi dans les rencontres avec les diffé­rents représentants des dossiers », relate André Boisclair.

Second défi : rappeler à l’industrie que si elle veut se faire entendre, elle doit mettre à jour ses stratégies et utiliser de nouveaux moyens. « Aujourd’hui, commente André Boisclair, quand il s’agit de développement urbain, il faut discuter avec le voisin, la communauté, les élus locaux, les élus de l’arrondissement, les responsables de la ville centre et, dans certains cas, avec les responsables dans l’entourage du maire et le maire lui-même. La conversation s’est complexifiée, et nous devons aussi porter nos messages et nos projets au grand public. » Pour relever ce défi, le PDG assurera la présence de l’organisation non seulement dans les officines des dirigeants, mais aussi près des gens, dans les médias sociaux et les différentes communautés. « Ce qui veut dire, poursuit-il, nous asseoir à la table avec nos parties prenantes et engager une conversation avec celles-ci en utilisant les technologies modernes, d’où l’image de

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marque que nous avons revue et rendue publique à l’occasion du 30e anniversaire de l’Institut. » La mission de l’organisme a également été revisitée.

LES GRANDS DOSSIERS Quels sont les grands dossiers du moment ?

Le premier est de voir comment les villes vont s’acquitter de leurs responsabilités à l’égard de leurs nouveaux pouvoirs fiscaux et de quelle façon elles vont s’en servir.

Le deuxième est la question du logement social. « Nous sommes des partisans de la mixité sociale, et l’industrie souhaite participer, mais encore faut-il qu’elle soit capable de réaliser des projets en ce sens », commente André Boisclair.

Le troisième concerne les redevances de développement, alors que l’industrie a accepté en commission parlementaire de contribuer au financement du Réseau élec­ trique métropolitain. « C’est la première fois qu’un tel outil va être utilisé. Nous nous entendons sur le principe, mais il faudra voir comment sa mise en œuvre va se faire », précise le PDG de l’IDU. Enfin, le quatrième dossier à suivre est celui de la déréglementation du secteur du courtage commercial, annoncé par le gouvernement du Québec, que l’IDU applaudit en partie tout en ne souhaitant pas une déréglementation totale. « Nous partageons les objectifs, mais nous émettons certaines réserves à l’égard du chemin que prend Québec », se positionne André Boisclair.

Lorsque 30 ans d’existence sont mis à l’honneur, nous sommes là.

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L’IDU, PARTENAIRE INCONTOURNABLE L’IDU est comme une grande bibliothèque qui ne tire pas sa valeur du nombre de personnes qui y travaillent, mais bien de la qualité de ses collec­tions, compare son PDG, ajoutant que la force de cette organisation tient dans la qualité de ses membres qui se donnent la main pour faire en sorte que le climat économique permette le développement de Montréal et de Québec.

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« Il va falloir faire comprendre quel est notre modèle d’affaires et toujours rappeler que les droits de toutes sortes et les responsabilités additionnelles qu’on voudrait imposer à l’industrie finissent par coûter quelque chose au consommateur en bout de course », rappelle André Boisclair, mentionnant l’étude d’Anne-Marie Hubert sur la fiscalité non résidentielle. « Dans cette conversation, nous avons fait le choix d’appuyer nos locataires, les petits commerces, et nous applaudissons la recomman­ dation de rééquilibrage des champs fonciers rési­ dentiels et non résidentiels », conclut-il.

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Roger

PLAMONDON PRÉSIDENT D’HONNEUR

L’IMMOBILIER COMMERCIAL, UNE INDUSTRIE STIMULANTE Président du Groupe Immobilier Broccolini, Roger Plamondon a accepté la présidence d’honneur des célébrations du 30 e anniversaire de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU). « Un plaisir pour moi », dit-il, se réjouissant du mariage parfait entre la thématique de l’événement et le quotidien qu’il vit dans le cadre de ses fonctions de planification stratégique des acquisitions et des projets de développement sur les trois territoires de Montréal, de Toronto et d’Ottawa, au sein d’une entreprise familiale de troisième génération.

Chez Broccolini, nous sommes axés sur la relève et nous trouvons important de lui donner les plateformes, les occasions et l’espace nécessaire afin que la nouvelle génération puisse prendre les commandes de l’entreprise », explique-t-il.

Roger Plamondon trouve également intéressant de s’associer avec l’IDU, qui joue efficacement son rôle de chef de file et de représentation de l’industrie. « Je suis content de participer aux événements que l’Institut a mis sur pied et de me joindre au président du conseil d’administration Michel Dallaire pour l’occasion. Nous faisons un bon tandem », commente-t-il.

UN PARCOURS QUI PASSE PAR LE COMMERCE DE DÉTAIL Roger Plamondon a commencé sa carrière en développe­ ment immobilier au Canadien National puis chez Steinberg, avant d’ouvrir les six premiers magasins Réno-Dépôt, puis de rejoindre Costco comme vice-président adjoint du développement des affaires juridiques, pour ensuite occuper le poste de vice-président régional à l’exploita­tion de la chaîne Home Depot, où il était responsable de 100 magasins à grande surface.

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« L’immobilier commercial est un milieu qui propose des défis intéressants compte tenu de son évolution continuelle, mais qui génère également des occasions incroyables. » – Roger Plamondon

Après une courte retraite, il a replongé dans les affaires du Groupe Immobilier Broccolini, entreprise fondée en 1949 par Donato qui faisait alors de la construction résidentielle. C’est la deuxième génération, celle des fils John, Joseph et Paul, qui a amené l’entreprise à un autre niveau en intégrant le marché du bâtiment industriel et de la construction d’immeubles commerciaux. Quatre membres de la troisième génération sont aujourd’hui actifs dans l’entreprise. « Une belle réussite, fait valoir Roger Plamondon. Ils ont réussi non seulement à durer pendant près de 70 ans, mais également à assurer une transition harmonieuse entre les générations. » LA TECHNOLOGIE PORTEUSE D’AVENIR Comment Roger Plamondon, fort de sa longue expérience, voit-il l’avenir de l’industrie de l’immobilier commercial ? « C’est un milieu qui propose des défis intéressants compte tenu de son évolution continuelle, mais qui génère également des occasions incroyables », répond-il.

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Du côté du secteur industriel, par exemple, on voit émerger d’immenses centres de distribution qui viennent consolider les opérations de livraison avec des exigences de plus en plus pointues. « Chez Broccolini, nous sommes privilégiés à cet égard, relate M. Plamondon, car nous avons construit le centre de distribution de Canadian Tire à Coteau-du-Lac, un édifice de 1,6 million de pieds carrés ; et nous sommes présentement à construire celui d’Ikea à Beauharnois, d’une superficie de 1,2 million de pieds carrés et d’une hauteur de 118 pieds. Alors qu’il y a quelques années, il aurait été impensable de manipuler des objets placés en des endroits aussi élevés, aujourd’hui, avec les avancées technologiques, c’est monnaie courante. L’intégration des technologies aux bâtiments annonce un avenir prometteur. » Le président du développement immobilier et des acquisitions du Groupe Broccolini fait d’ailleurs remarquer que Montréal devient, avec son réseau universitaire, les coûts raisonnables de l’énergie et une main-d’œuvre qualifiée souvent bilingue, un terreau de plus en plus intéressant pour les entreprises.

Roger Plamondon mentionne également la nouvelle Maison de Radio-Canada, qu’il qualifie de vision avant-gardiste illustrant comment la technologie continue d’évoluer, et il parle de la mutation de certains quartiers des centres-villes où l’on voit davantage de constructions résidentielles et de projets multifonctions. « En ce moment, conclut-il, nous sommes dans une situation où il est stimulant de faire partie de l’industrie de l’immobilier commercial. »

Michel

DALLAIRE PRÉSIDENT DU CA

PRÉPARER NOS IMMEUBLES ET NOS VILLES POUR DEMAIN Président du conseil et chef de la direction de Cominar et du Groupe Dallaire, Michel Dallaire entretient une véritable passion pour l’immobilier. « J’ai été élevé dedans, c’est ma vie », confie-t-il d’emblée. Il est président du conseil d’administration de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) depuis juin 2016.

COMINAR

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i l’IDU est une organisation qui représente l’industrie immobilière auprès des instances gouvernementales et municipales, une associa­ tion qui regroupe les acteurs du milieu et, donc, la voix qui défend les droits des propriétaires et promoteurs, elle joue également un rôle important dans la prise de conscience des transformations qui touchent l’industrie. « Pour se questionner et réfléchir où l’on s’en va », dit Michel Dallaire.

L’un des meilleurs exemples, selon le président du CA de l’IDU, c’est le forum Québec 2050 tenu en mars 2015 pour rassembler les acteurs privés, gouvernementaux et communautaires

de la grande région de Québec autour de sept chantiers. L’exercice a donné lieu à une liste de priorités ainsi qu’à un plan d’action. Au cours d’une entrevue qu’il accordait au magazine Immobilier commercial, André Boisclair, PDG de l’IDU, a d’ailleurs souligné que le succès de Québec 2050 avait été tel qu’il entendait le rééditer à la fin de 2018 ou au début de 2019 et tenir aussi de semblables assises à Montréal.

BIENTÔT DEMAIN Tous les secteurs de l’immobilier se trans­ forment, mais celui du commerce de détail est le plus touché, selon Michel Dallaire. « Personne ne peut nous dire ce qu’il en sera dans 15 ans »,

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« La montée du commerce électronique, en effet, exige des centres commerciaux qu’ils s’adaptent à cette nouvelle réalité. Même les foires alimentaires doivent se renouveler pour mieux répondre aux préoccupations santé d’une grande partie de la population. » – Michel Dallaire

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souligne-t-il. La montée du commerce électronique, en effet, exige des centres commerciaux qu’ils s’adaptent à cette nouvelle réalité. Même les foires alimentaires doivent se renouveler pour mieux répondre aux préoccupations santé d’une grande partie de la population. « Chez Cominar, nous avons interrompu des chantiers de foires alimentaires parce que nous étions en train de reproduire les choses comme nous avions l’habitude de les faire. Puisque nous investissons aujourd’hui pour les prochaines années, il faudra répondre aux besoins à venir, à ceux de demain, il faudra revoir nos investissements et faire de meilleurs choix », confie Michel Dallaire.

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« Un autre exemple, poursuit Michel Dallaire. Nous allons vers une ère où les voitures se conduiront seules. Imaginons des villes où des véhicules autonomes reconduisent les travailleurs au bureau puis repartent vers la maison.

Que ferons-nous alors avec nos immenses stationnements souterrains ? Comment devrons-nous construire pour tenir compte de ce qui s’en vient ? Dans le secteur des tours de bureaux, nous construisons aujourd’hui des édifices dans lesquels nous investissons pour les 100 prochaines années et nous devons adapter nos façons de faire en fonction des réalités de l’avenir. » L’industrie de l’immobilier commercial requiert des capitaux importants, rappelle le président du CA de l’IDU. « Il nous faut prendre le temps de comprendre où l’on s’en va. Un immeuble n’est pas un dinosaure, il ne reste pas figé. Il a une vie qui se transforme à travers les besoins des gens qui le fréquentent », insiste-t-il.

Pourquoi Michel Dallaire estime-t-il important de donner bénévolement du temps à l’IDU ? « Parce que je me passionne pour la transformation et le devenir de notre industrie. C’est la raison qui me motive. Parce que je veux partager cette vision selon laquelle il faut faire aujourd’hui les choses pour demain.

Et parce que je ne peux pas partager une vision si je reste dans mon bureau. La seule façon d’avancer, c’est de communiquer et d’échanger », répond-il.

LES RETRAITÉS NOUS HABITENT Depuis près de 20 ans, nous avons à cœur de contribuer au développement urbain en construisant des complexes résidentiels d’exception pour les retraités du Québec. De ce fait, Le Groupe Maurice est extrêmement heureux de souligner le 30e anniversaire de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU).

31 résidences au Québec.

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LE CRQ ET L’IDU QUÉBEC

UNE VOIX PLUS FORTE POUR L’INDUSTRIE IMMOBILIÈRE DE QUÉBEC PROPOS RECUEILLIS PAR CATHERINE FLORÈS

Depuis 25 ans, André Pelchat, président-directeur général d’Immostar, un important promoteur et gestionnaire immobilier non résidentiel de Québec, s’engage auprès de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) et du Conseil régional de Québec (CRQ). Ce dernier agit comme instance consultative de l’IDU Québec et oriente les actions de l’Institut dans la région de la capitale. Pour M. Pelchat, l’effet rassembleur du CRQ et de l’IDU Québec sur la communauté immobilière locale contribue à la réalisation du potentiel de Québec comme ville d’avenir de premier plan au Canada.

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NE VIGUEUR ÉCONOMIQUE QUI DOPE LE SECTEUR IMMOBILIER N’y voyez aucun chauvinisme, André Pelchat juge le marché de Québec plus sécurisant pour les promoteurs que celui de Montréal. « À Québec, nous bénéficions d’une administration stable depuis plusieurs années et d’une croissance économique plus régulière qu’à Montréal. »

La capitale a indéniablement gagné en attracti­ vité pour les entreprises et pour la population, qui s’enrichit de nouveaux arrivants et devrait atteindre un million de personnes en 2050. Ce sont des ingrédients qui stimulent la confiance des investisseurs. « Cette bonne santé de l’économie régionale encourage le développement de projets nouveaux, que ce soit dans les secteurs commer­ cial, résidentiel ou mixte », se réjouit le promoteur.

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En 2016, le secteur immobilier représentait 10,2 % du produit intérieur brut de la région métropolitaine de recensement de Québec, soit à peu près autant que les assurances et les services financiers, ce qui donne du poids à l’IDU pour défendre les intérêts de l’industrie auprès des décideurs publics.

L’IDU QUÉBEC ET LE CRQ, DES VISIONNAIRES L’industrie immobilière de Québec est une commu­ nauté qui se serre les coudes. « À cet égard, le CRQ et l’IDU Québec jouent un rôle fédérateur et donnent à notre communauté plus de poids auprès des instances politiques », considère M. Pelchat. En exemple, celui-ci mentionne le recul de Québec quant au remplacement de la taxe d’affaires par une nouvelle taxe foncière municipale. « Chez les propriétaires et les promoteurs d’immeubles non résidentiels, cette hausse a provoqué une levée

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« Le CRQ a pressenti que les projets qui réunissent un volet commercial et volet résidentiel allaient devenir une tendance lourde sur le marché.

Il ne s’est pas trompé. » – André Pelchat

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de boucliers. Moi-même, c’est ce qui m’a motivé à m’engager auprès de l’IDU Québec. Celui-ci a su faire valoir auprès de la Ville l’iniquité de cette mesure qui allait obliger ces propriétaires à payer une taxe pour les espaces vacants et qui pouvait leur faire courir des risques de liquidités insuffisantes. Finalement, la Ville a accepté un dégrèvement en fonction des espaces vacants. » D’autres victoires, selon M. Pelchat, sont la mise en place d’un guichet unique à la Ville de Québec pour simplifier les démarches administratives des promoteurs dans le cas du développement d’un projet de même que le renoncement in extremis par la Ville à un projet de taxe sur les stationne­ ments extérieurs des immeubles.

Ces dernières années, le CRQ a consacré des efforts au recrutement de nouveaux membres représentant le secteur des immeubles mixtes. « Le CRQ a pressenti que les projets qui réunissent un volet commercial et volet résidentiel allaient devenir une tendance lourde sur le marché.

Il ne s’est pas trompé », constate M. Pelchat.

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définit ses orientations autour de grands enjeux tels que la mobilité et les trans­ports, la densification des quartiers centraux et le développement des banlieues, les impacts du vieillissement de la popula­ tion, le renforcement des pôles d’activités, l’accès au Saint-Laurent ou encore la ville intelligente et durable.

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UNE NOUVELLE IMAGE DE L’INDUSTRIE L’implication de l’IDU dans les grands dossiers qui dessinent l’avenir des villes contribuerait-elle à changer l’image de l’industrie immobilière ? 

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Actuellement, l’IDU Québec s’active aussi sur bien d’autres fronts, comme la ques­tion de la contribution aux fins de parcs exigible par les municipalités au moment de l’émission de permis de construction, le plan de développement et d’aménagement à Québec et à Lévis, l’enjeu de la relève en immobilier ou encore le Programme particulier d’urbanisme du secteur de l’entrée de ville. 

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LA FISCALITÉ, GRAND DÉFI ACTUEL DU SECTEUR NON RÉSIDENTIEL Aujourd’hui, la fiscalité foncière demeure une pierre d’achoppement pour l’industrie de l’immobilier de la région. « La situation est inéquitable, affirme M. Pelchat. Malgré leur valeur plus importante, les propriétés résidentielles contribuent moins aux revenus fiscaux que les propriétés non résidentielles, qui doivent assumer des taxes pouvant représenter de 50 à 65 % des frais totaux. L’IDU Québec dénonce ce transfert du fardeau fiscal vers le secteur non résidentiel. C’est un enjeu important pour la région, car une fiscalité trop lourde qui grève les revenus des propriétaires d’immeubles non résidentiels nuit à la prospérité des commerces. »

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Québec 2050 établit en effet les perspectives du développe­ ment immobilier et urbain de la région d’ici 2050. Le projet

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« Grâce au CRQ et aux actions de l’IDU Québec, les membres de notre communauté ont pu bâtir une vision d’avenir de la région métropolitaine de Québec. Il y a deux ans, l’IDU Québec a lancé officiellement le projet Québec 2050, dont le but est de concrétiser cette vision », rappelle André Pelchat.

Les promoteurs immobiliers ne sont plus vus comme de simples spéculateurs, croit M. Pelchat : « Notre métier est perçu aujourd’hui de façon favorable, en parti­ culier par les jeunes générations, en raison des impacts positifs que nos projets peuvent avoir sur la vie écono­ mique d’une ville et sur l’environnement des citoyens. »

NATHALIE ROUSSIN, PRÉSIDENTE DU CRQ DEPUIS SEPTEMBRE 2017

VEILLER À CONSERVER L’ATTRACTIVITÉ DE LA VILLE DE QUÉBEC PROPOS RECUEILLIS PAR CHRISTOPHE LEDUC

Présidente de la société Immeubles Roussin et figure bien connue du secteur immobilier à Québec, Nathalie Roussin est devenue présidente du Conseil régional de Québec (CRQ) pour l’IDU en septembre 2017. Au chapitre des enjeux pour la capitale nationale, Mme Roussin définit principalement deux axes de travail et deux visions à défendre pour l’avenir – déjà mises sur la planche à dessin depuis le colloque Québec 2050, organisé par le CRQ en 2015.

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NATHALIE ROUSSIN

u premier chef vient la densification urbaine. « Québec est une ville d’emploi, une ville attractive », affirmet-elle d’emblée. Avec un taux de chômage très bas, la région doit se préparer à voir sa population augmenter constamment, posant un lot de défis à relever. « La densification et l’étalement urbain sont des enjeux, nous voulons nous assurer d’encourager la créativité des entreprises, de favoriser des projets innovants par la qualité de la construction, les bâtiments verts, la haute technologie, détaille la présidente du CRQ. Nous voulons nous assurer de bien faire comprendre que la solution n’est pas une ville plus grande, mais une ville mieux remplie sur les plans du travail, de l’habitat, des loisirs, des lieux communautaires. » Pour ce faire, le CRQ joue son rôle de veille de tendances et de force de proposition auprès de la Ville : « Nous effectuons des études, déposons des mémoires, formons des groupes de travail. Nous dialoguons avec la Ville pour nous assurer de garder un environnement économique et fiscal favorable. »

Mme Roussin insiste surtout sur l’autre grand enjeu présent et à venir de l’agglomération : le transport. « Pour les prochains mois, nous souhaitons travailler avec la Ville de Québec sur un projet de transport en commun structurant et rassembleur », expliquet-elle. En effet, corollaires de l’augmentation de la population et de l’étalement urbain, les problèmes de transport, et notamment la congestion routière, s’imposent chaque jour un peu plus dans la capitale. « Élargir les routes ne peut pas être la seule solution, résume la présidente du CRQ. La vision que nous défendons, c’est qu’il faut optimiser le transport en commun, investir dans un système pour le long terme, pour qu’il desserve les pôles de travail et les pôles de vie. » Là encore, l’organisme désire, selon elle, contribuer à la solution en créant des groupes de travail spécifiques. « Il faut veiller à conserver l’attractivité de la ville ! », résume d’une phrase Mme Roussin à propos du rôle du CRQ.

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PAR CHRISTOPHE LEDUC, JOURNALISTE

Afin de souligner les 30 ans de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU), Immobilier commercial s’est entretenu avec quelques-uns des anciens présidents du conseil d’administration et du Conseil régional de Québec (CRQ). Nous avons évoqué avec eux les défis et les enjeux qu’ils ont dû relever au cours de leurs présidences, ainsi que ce qu’a représenté pour eux le fait d’être à la tête d’un tel organisme. À chaque époque sa problématique, mais un objectif s’est imposé comme fil conducteur : faire croître l’IDU, son influence et sa crédibilité dans l’ensemble de la province. Petit retour sur le parcours et sur l’ère de gouvernance de personnalités qui ont participé à construire l’Institut.

Alfred CORRIVEAU 1996-1998

PROCHE DE L’IDU DE 1987 JUSQU’EN 2000 Retraité depuis 2010, Alfred Corriveau a été bien connu du monde de l’immobilier québécois et canadien sous le diminutif de « Fred ». Natif de l’Outaouais, il a œuvré dans l’ensemble du pays, notamment à Winnipeg et Toronto. Étant actif dans le développement résidentiel au cours des années 1970 et 1980, il a également été directeur de placement à la Great West. C’est toutefois surtout chez Bombardier qu’il a laissé sa marque de 1990 à 2010, en créant et en présidant Bombardier Immobilier, promoteur de projets d’envergure comme la réalisation de la piste de l’aéroport de Cartierville. « J’étais proche de l’IDU depuis ses débuts, en 1987, et sur le CA jusqu’en 2000 », précise d’emblée Fred Corriveau. À la tête de l’organisme de 1996 à 1998, l’ancien président a dirigé un Institut qui avait plus d’une dizaine d’années d’existence et qui devait

atteindre une certaine maturité. « L’IDU existait et était reconnu, mais il fallait s’assurer que tous les gens de l’immobilier en étaient membres pour être vraiment représentatifs de l’industrie. Il y avait surtout des gens de l’immobilier de bureaux ; il fallait élargir ça au commercial, à l’industriel, aux centres commerciaux. Nous sommes aussi allés chercher des membres par la bande, comme des courtiers, des avocats, des gens du génie-conseil, etc. », explique M. Corriveau. C’est également l’époque pendant laquelle la division de Québec a été établie. Cela a permis à l’IDU de « consolider et d’asseoir sa crédibilité pour tout le Québec », selon Alfred Corriveau. « C’est aussi sous "mon règne" qu’on a commencé à organiser les tournois de golf », se rappelle l’ancien dirigeant en souriant.

Une activité devenue depuis une tradition.

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30e ANNIVERSAIRE DE L'IDU

Daniel DOREY 2000-2002

DE L’IMPORTANCE DU LEADERSHIP Depuis plus de 10 ans managing partner de la société qu’il a luimême créée – OneCap Financial Corporation –, Daniel Dorey a commencé sa carrière dans le secteur banquier, la vérification opérationnelle et le financement. Il a ensuite été le créateur à succès de la firme de gestion immobilière Koral, dont Oxford s’est porté acquéreur avant de le nommer président pour le Québec et de lui confier la responsabilité de tout leur portefeuille de l’est du Canada et des États-Unis. C’est en 2003 qu’il a lancé OneCap qui finance, gère et accélère des projets d’infrastructure, notamment.

Pour M. Dorey, sa présidence à l’IDU a constitué une expérience enrichissante à bien des points : « J’avais 43 ou 44 ans. C’était une consolidation de mon leadership, une opportunité d’être un leader dans un rôle public », explique-t-il.

Comme les autres dirigeants de l’IDU, Daniel Dorey a dû faire face à des problématiques complexes. « L’un des enjeux principaux à cette époque était de défendre les intérêts de l’industrie devant la compétition déloyale du gouvernement du Québec sur le projet de la Cité du commerce électronique », commente-t-il. Il se souvient, amusé, « d’un échange houleux avec Bernard Landry, tous les deux en train de "varger" sur le bureau. Ça a été l’élément déclencheur grâce auquel nous avons réussi à limiter les dégâts. » Pour M. Dorey, les défis à long terme d’un organisme comme l’IDU sont surtout la gouvernance et la vision : « La question du leadership est très importante pour l’IDU. Pour moi, il s’agissait de le positionner comme défenseur de l’industrie, mais en conservant une conscience sociale qui est essentielle au développement urbain équilibré et qui en limite l’étalement. »

Jean-Louis DUBÉ 2002-2004

COMME UN CHEF D’ORCHESTRE AVEC D’EXCELLENTS MUSICIENS Avant même d’être nommé président du CA de l’IDU en 2002, Jean-Louis Dubé s’était forgé une solide expérience. Depuis ses débuts dans le domaine des centres commerciaux en 1977 au Témiscouata, jusqu’à Montréal, en passant par le Saguenay, M. Dubé a exercé ses talents dans presque toute la province.

Pendant près de 20 ans chez SITQ Immobilier, comme viceprésident Gestion d’actifs, puis chez Roche Groupe-conseil de 2006 à 2009 comme directeur Développement immobilier, il œuvre aujourd’hui en tant que directeur général Plans de garantie ACQ et Qualité Habitation.

Pour M. Dubé, faire partie de l’IDU était une évidence : « L’IDU était une plateforme incontournable pour moi, étant donné son apport 32

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au développement immobilier. Il favorise les convergences, aide à comprendre les enjeux. C’était naturel comme rapprochement. » Sa période de gouvernance, Jean-Louis Dubé s’en souvient avec satisfaction comme d’une époque comportant son lot d’enjeux, mais également de coopération prolifique. « C’était la première fois que le gouvernement provincial voulait taxer les stationnements. On avait constitué un groupe de travail avec BOMA et les gestionnaires de stationnements et l’on a réussi à faire tomber le projet, évoque-t-il. Ça a ouvert des portes à la collaboration et à la continuité. On a montré que l’IDU était un organisme ouvert, à l’écoute de l’ensemble du milieu, avec beaucoup de leadership et de crédibilité. »

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30e ANNIVERSAIRE DE L'IDU

Daniel PERITZ 2006-2008

GARDER LES RANGS SERRÉS Après un début de carrière dans l’exploitation d’immeubles, pour une firme allemande notamment, Daniel Peritz a très rapidement trouvé la société où il a mené sa carrière, depuis 34 ans. C’est, en effet, en 1983 que la firme Canderel lui a permis d’enchaîner les postes à hautes responsabilités, pour être aujourd’hui viceprésident principal et responsable de ses activités pour Montréal et Ottawa.

d’habileté et de force de conviction : « Je suis allé parler avec tout le monde pour écouter les perspectives de chacun et faire valoir les avantages d’un IDU autonome. » Car s’il pense que les deux organismes ont leur utilité, l’IDU « traite d’enjeux plus généraux, plus transversaux et a une utilité sur le plan de la représentation gouvernementale. » Avoir réussi à « garder l’IDU intact et indé­ pendant » reste d’ailleurs une grande satisfaction à ses yeux.

Toujours administrateur au sein de l’IDU, M. Peritz a été le président de son conseil de 2006 à 2008, à un moment de turbulences. « Il y avait un mouvement à l’intérieur de l’IDU, des membres étaient mécontents, se rappelle-t-il. Certains souhaitaient fusionner l’IDU et BOMA. » Il lui a donc fallu faire preuve de sens de l’écoute,

La philosophie de sa présidence, Daniel Peritz l’a construite autour d’une ligne de conduite stricte : « J’ai toujours passé le message que, quand on est impliqué dans le conseil d’administration ou dans un groupe de travail, il faut laisser les objectifs personnels à la porte, pour le bien de l’industrie», fait-il valoir.

PIERRE SHOONER 1987-1988

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JONATHAN WENER 1988-1990

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PAUL J. MASSICOTTE 1990-1992

CAMERON CHARLEBOIS 1992-1994

JEAN L. RICHARD 1994-1996

Jean LARAMÉE 2008-2010

LA CULTURE DU CONSENSUS Occasions de location stratégique Après l’obtention d’un baccalauréat en génie civil, d’un MBA de l’Université McGill et d’une maîtrise en ingénierie du bâtiment, Jean Laramée s’est rapidement tourné vers l’immobilier commercial. À la suite d’un passage chez Westcliff, il s’est expatrié en France pendant trois ans, afin de travailler sur le projet Disneyland Paris. L’essentiel de sa carrière, M. Laramée l’a toutefois effectué chez Ivanhoé Cambridge, de 1997 à 2014, où il a gravi divers échelons jusqu’à devenir vice-président principal, Ca pital immobilier, Québec. Depuis, il partage son expertise à titre de vice-président directeur Dévelop­pement chez FPI Cominar. À son arrivée à la tête du CA de l’IDU, en 2008, la situation était particulière, se souvient-il : « C’était la période de la grande crise des papiers commer­ ciaux, une période où les vecteurs économiques étaient négatifs. […] L’IDU connaissait une petite crise relative à son membership. » Il y avait également une tension accrue dans le secteur immobilier à Montréal : « La Ville de Montréal avait obtenu des pouvoirs additionnels, dont celui d’imposer une nouvelle taxe sur le stationnement non résiden­ tiel. […] Il y avait de la pression ! », précise Jean Laramée. Fédérer les forces de l’industrie devenait donc un impératif : « Ça a été très mobilisateur pour tout le secteur et ça a permis à l’IDU de développer des liens dans toute la communauté. »

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Son style lui a également permis de garder le cap pour l’IDU, selon lui : « Je suis quelqu’un de consensuel, il est important pour moi d’avoir l’opinion de tout le monde. J’ai également essayé d’être rassembleur, car il fallait que les membres s’impliquent. Il m’a fallu élargir mes horizons, développer le côté politique et m’élever au-dessus de la mêlée pour montrer qu’on travaillait dans l’intérêt de tous. » Une expérience très bénéfique à ses yeux : « Je suis un meilleur gestionnaire maintenant. Et c’est très valorisant de savoir que l’IDU va dans le bon sens et qu’on y a participé ! », conclut-il.

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30e ANNIVERSAIRE DE L'IDU

DOUGLAS PASCAL 1998-1999

WILLIAM R.C. TRESHAM 1999-2000

MICHAEL MIKELBERG 2004-2006

GUY CHARRON 2010-2012

BERNARD POLIQUIN 2014-2016

Jacques MÉTIVIER 2012-2014

METTRE L’ACCENT SUR LE POLITIQUE Professionnel de l’immobilier commercial depuis les années 1970, Jacques Métivier est une figure bien connue du secteur, aussi bien à Montréal qu’à Québec. Diplômé de la Faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval, il a ensuite travaillé pour des sociétés réputées dans la province, comme Industrielle Alliance ou Trizec, dont il fut directeur principal de la gestion immobilière pour l’est du Canada de 1984 à 1989. Président de Métivier Services Immobilier depuis 28 ans, il a forgé son expertise et sa réputation grâce à des réalisations d’importance comme la rénovation et l’agrandissement du siège social de Québecor.

Membre et acteur de nombreuses organisations, M. Métivier se trouve depuis longtemps dans le giron de l’IDU. « J’ai toujours été impliqué dans l’immobilier commercial à Montréal », commente-t-il. C’est donc logiquement qu’il a été sollicité pour la présidence en juin 2012.

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Cette fonction, Jacques Métivier l’avait axée autour d’une vision plus économique – avec le recrutement de Mario Lefebvre notamment –, mais aussi plus politique du rôle de l’IDU. « Nous avons réussi à impliquer les plus grands joueurs du secteur et également à prendre une place plus importante auprès des politiques. Nous étions écoutés et sollicités. […] J’ai contribué à ça et j’en suis fier ! », se rappelle-t-il. Avec une équipe de permanence renouvelée, il fallait affronter une période qui comportait son lot de défis. Mais, pour M. Métivier, elle fut surtout stimulante : « J’ai appris plus que j’ai amené […] notamment sur les grands enjeux économiques et politiques. […] On avait réuni et intéressé des joueurs de haut calibre, des personnes qui avaient de la profondeur de pensée, capables d’asseoir une vision. »