30 ANS
D’IMMOBILIER AU QUÉBEC VU PAR JEAN-GUY BERNARD ET SES COLLÈGUES CHEZ ALTUS PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE
En 30 ans, l’immobilier commercial a beaucoup évolué au Québec. Les crises économiques ont alterné avec les cycles de croissance, le tout ponctué de périodes de remise en question. À titre d’observateur privilégié, Jean-Guy Bernard, vice-président directeur Québec du Groupe Altus, a accepté de partager avec nous son analyse des trois dernières décennies. JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER
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ean-Guy Bernard est particulièrement bien placé pour faire un tour d’horizon du marché de l’immobilier commercial dans la province, puisque durant ses 40 ans de carrière, il a été le témoin de très nombreuses transactions. Pour tracer un portrait fidèle de cette évolution, il analyse trois grands blocs temporels : de 1987 à 1996, de 1997 à 2006 et enfin de 2007 à aujourd’hui. 1987-1996 : LA RÉCESSION FRAPPE L’euphorie du boom économique de la fin des années 1980 est suivie par une récession qui va considérablement freiner, voire stopper, les activités
JEAN-GUY BERNARD, VICE-PRÉSIDENT DIRECTEUR QUÉBEC GROUPE ALTUS
immobilières. « L’excès de confiance que l’on a connu au début de cette période a généré un surplus de construction. Plus de 5,3 millions de pieds carrés ont été livrés durant la période de 1987 à 1992, dont le 1250, boulevard René-Lévesque Ouest, le 1000, rue De La Gauchetière et le 600, boulevard De Maisonneuve Ouest, se rappelle Jean-Guy Bernard. Mais la crise économique et le krach immobilier qui ont suivi ont eu un effet dévastateur. Lorsque l’empire de développement immobilier Olympia & York s’effondre et fait faillite en 1992, les institutions financières vont perdre des plumes et se montrer beaucoup plus prudentes. »
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Résultat : prêteurs et institutions bancaires reprennent de nombreux actifs, et plusieurs propriétaires privés sont emportés par la tourmente, dans ce que l’on peut qualifier de période noire… Avec la récession, vient aussi la rationalisation. Ainsi, les employeurs suppriment des milliers de postes, réduisant d’autant le nombre de pieds carrés de leurs locaux pour bureaux. Il s’ensuit une chute généralisée des loyers dans les tours flambant neuves, d’autant plus que les entreprises commencent à se détourner du centre-ville de Montréal, trop coûteux, et évaluent les possibilités de s’installer en périphérie de celui-ci ou en banlieue. Des zones comme Laval, Saint-Laurent et la Rive-Sud voient dès lors se développer des pôles de bureaux sur leur territoire, faisant passer le taux d’inoccupation d’environ 10 % au début de la période à plus de 20 % à son terme. Du côté du marché immobilier de Québec, la situation est relativement identique. Là encore, la croissance économique génère des surplus de projets, en particulier dans le secteur Lebourgneuf à la suite de la construction des Galeries de la Capitale et dans la foulée des incitatifs fiscaux offerts par la municipalité sur les terrains à développer dans ce secteur. Le krach immobilier de 1992 a les mêmes répercussions dans cette région métropolitaine de recensement (RMR) que dans celle de Montréal, la rationalisation atteignant aussi la fonction publique. D’ailleurs, en 1995, la Société immobilière du Québec (aujourd’hui intégrée à la Société québécoise des infrastructures) entreprend un programme sans précédent de rationalisation des espaces occupés par ses clients, c’est-à-dire les ministères et agences gouvernementales – les plus importants locataires de bureaux de la capitale –, déstabilisant ainsi le marché pendant plusieurs années. « En trois ans à peine, la facture immobilière du gouvernement provincial a été réduite de 350 millions de dollars. Mais cela a fait grimper en flèche le taux d’inoccupation des bureaux à Québec », note Jean-Guy Bernard.
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Du côté du commerce de détail, l’optimisme ambiant de la fin des années 1980 a aussi fait pousser de nouveaux mails comme le Centre Angrignon (1986) et les Galeries Laval (1987). C’est également durant cette décennie que le centreville de Montréal amorce sa renaissance avec l’ouverture ou la rénovation de plusieurs galeries marchandes, comme la Place Montréal Trust, les Promenades de la Cathédrale, les Cours Mont-Royal, les Ailes de la Mode et le Centre Eaton.
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ARCHIVES JBC MÉDIA
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Cette période constitue aussi la toile de fond de quelques événements notables dont les effets vont se faire sentir pendant longtemps. Ainsi, Walmart s’implante au Canada dès 1993 grâce au rachat de 120 magasins Woolco, dont une vingtaine au Québec. Ce qui avait à l’époque été perçu comme une « invasion » et causé bien des craintes aux détaillants qui appréhendaient une hécatombe dans le commerce de détail a, au bout du compte, surtout forcé plusieurs enseignes à se montrer plus compétitives et attrayantes pour leur clientèle. Certes, plusieurs y ont perdu des plumes et ont même disparu dans l’aventure, par exemple Eaton, K-Mart, Wise et Peoples. Simpsons, au centre-ville de Montréal, a aussi mis la clé sous la porte (redéveloppé en 1999 – Carrefour Industriel Alliance). Mais Walmart est loin d’être le seul responsable de ces fermetures ; le changement des habitudes de consommation a également eu un fort impact. Le lancement du site Amazon.com en 1995 est d’ailleurs le prélude à la révolution du commerce en ligne.
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1997-2006 : APRÈS LA PLUIE, LE BEAU TEMPS… MAIS ENCORE DES NUAGES! Heureusement, le marché immobilier allait repren dre du poil de la bête dès la décennie suivante. Les taux d’inoccupation des édifices de bureaux diminuent et atteignent leur plus bas niveau des 10 dernières années en 2001, à environ 8 %. On sent souffler un vent de reprise, et les taux de location se raffermissent. La décision du gouvernement du Québec en 1998 de soutenir le développement des entreprises à vocation technologique en subventionnant des emplois sur certains sites désignés crée toutefois une concurrence importante pour les sites qui ne l’étaient pas, entraînant un déséquilibre sur le marché, une augmentation de l’inoccupation à environ 11 %, ainsi qu’une stagnation des taux de location. « L’ajout d’un million et demi de pieds carrés de bureaux avec la Cité du multimédia et d’un million de pieds carrés supplémentaires avec la Cité du commerce électronique au centre-ville a fait mal. Au tournant du millénaire, la bulle technologique éclate, entraînant un nouveau ralentissement généralisé », illustre M. Bernard. Par conséquent, en dehors des deux projets soutenus par le gouvernement, seule une poignée d’autres voient le jour à Montréal, comme le 1500, boulevard Robert-Bourassa, le 3530, boulevard Saint-Laurent et l’Édifice Jacques-Parizeau. Dans le marché immobilier de la capitale, le soutien gouvernemental au développement d’entreprises technologiques permet l’émergence du Centre
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LA CITÉ DU COMMERCE ÉLECTRONIQUE IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2018
Le gouvernement québécois réoriente aussi sa stratégie immobilière, favorisant la détention plutôt que la location, mais sans réduire le nombre de pieds carrés occupés. Il acquiert par exemple la Place Québec en vue d’y construire une tour où seront installés des employés de la fonction publique. Tout comme à Montréal, on compte peu de nouvelles constructions durant cette période, ce qui fait plonger le taux d’inoccupation des édifices de bureaux sous la barre des 4 %. Devant cette pénurie de locaux, des tours de plus grande taille sont bâties sur le boulevard Laurier dans l’ancienne banlieue de Sainte-Foy, qui est désormais fusionnée. Le boulevard Laurier, qui permet de connecter la tête des ponts et la colline Parlementaire, prend progressivement la forme de nouveau quartier des affaires. En ce qui concerne le commerce de détail, c’est l’âge d’or des grandes surfaces et des mégacentres d’achat, principalement en banlieue. À Mascouche, Saint-Constant, Kirkland, Vaudreuil… ils poussent comme des champig nons ! « C’est aussi à ce moment-là qu’apparaissent les premiers centres de type lifestyle au Québec, le Centropolis à Laval par exemple, qui a amorcé le mouvement », souligne M. Bernard.
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national des nouvelles technologies de Québec dans le secteur Saint-Roch, créant ainsi un nouveau pôle destiné au jeu vidéo et au multimédia, ce qui contribue à diversifier l’économie de la ville.
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LE CENTROPOLIS, À LAVAL
DE 2007 À AUJOURD’HUI : CRISES DE CONFIANCE ET REPRISE FRILEUSE Le Québec n’est pas épargné par la tempête financière des subprimes (prêts à haut risque) qui balaie les États-Unis à partir de la moitié de 2006. Bien que les répercussions aient été moins désastreuses chez nous que pour nos voisins du Sud, il n’en reste pas moins que la récession qui s’ensuit entraîne l’immobilier dans une spirale descendante. Resserrement de l’accès au crédit, diminution du nombre de transactions et baisse des valeurs affectent négativement le marché.
COMMERCIAL
INSTITUTIONNEL
En Europe, les mauvaises nouvelles se succèdent, notamment avec la crise des dettes souveraines, dont l’impact s’est fait sentir jusqu’au Canada. Il faudra attendre 2010 pour que la confiance se rétablisse enfin… mais la chute vertigineuse du prix du pétrole en 2014 nous rappellera que le contrôle de certains enjeux macroéconomiques nous échappe toujours. Il aura fallu plus de 10 ans pour que quelques gros projets voient le jour à Montréal, par exemple la tour Aimia, la tour Deloitte et la Maison Manuvie (2015-2017). « Certes durant cette période, peu de projets ont vu le jour ; par contre, de
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nombreux lofts industriels ont été convertis en bureaux, offrant ainsi aux entreprises des locaux moins coûteux que ceux du centre-ville : en quelques années, près de 5,2 millions de pieds carrés ont été transformés », confirme Sylvain Leclair, vice-président directeur, Recherche, évaluation et services-conseils – Gestion des impôts fonciers chez Groupe Altus. « Le concept du Work-Live-Play fait également son chemin, remarque Jean-Guy Bernard. Avec les problèmes de congestion routière, certains reviennent aux principes de mixité urbaine, alors que d’autres préfèrent s’éloigner du centre-ville, devenu inabordable. Les projets de type TOD (transit-oriented development) ont aussi la cote. » Quant à elle, la région de Québec fait preuve d’un grand dynamisme : 11 sièges sociaux de compagnies d’assurances
s’y trouvent et détiennent 25 % du parc immobilier de bureaux. Quant au plus important locataire de la région, le gouvernement du Québec, il a consolidé ses espaces dans le secteur de la haute ville et s’est départi des plus petits baux. Construction et étalement urbain se poursuivent dans cette RMR, alors que les secteurs centraux comme Sainte-Foy sont très recherchés et se densifient. « Après d’importantes vagues de construction (2005-2009 et 2011-2014), on voit aussi émerger une tendance à la densification des espaces de travail et à la construction de projets sur mesure. De son côté, pour répondre à la demande croissante, la Ville de Québec développe des sites d’innovation qui trouvent preneurs auprès d’entreprises technologiques (ABB, Olympus, Medicago) qui y regroupent leurs activités », mentionne Alain Roy,
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tirer leur épingle du jeu. Pour survivre et assurer un bon volume de vente, il faut créer un environnement, avec les bonnes enseignes, ainsi que la facilité d’accès », fait valoir Jean-François Grenier, directeur principal, Solutions de données, chez Groupe Altus. LES TENDANCES À SURVEILLER Au cours des dernières années, de nouvelles tendances ont émergé dans le secteur immobilier. Ainsi, le transport des personnes et des marchandises est devenu un défi qui génère plusieurs enjeux en matière d’urbanisme. « Tout ce qui touche à la mobilité a désormais un impact sur l’attractivité des immeubles. Mentionnons par exemple l’accès au stationnement et au transport en commun, la proximité d’un bassin de main-d’œuvre, le développement de pôles satellites, l’intérêt pour le TOD, etc. », explique Jean-Guy Bernard.
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ARCHIVES JBC MÉDIA
LES AILES DE LA MODE
directeur général, Recherche, évaluation et servicesconseils chez Groupe Altus. Pour le commerce de détail, cette décennie est celle de la consolidation et des fermetures : Ailes de la Mode, Future Shop, Target et récemment Sears… C’est un pan entier qui disparaît. Force est de constater que les grandes surfaces sont parvenues à maturité. Il y a peu de construction et, parallèlement, apparaît un phénomène de conversion et de « démaillage ». « La lutte est dure pour attirer les détaillants américains et européens les plus en vogue, et les centres commerciaux rivalisent d’imagination pour
Par ailleurs, les locataires se tournent vers des espaces de travail de plus en plus performants : au-delà des coûts, on recherche aussi l’efficacité, que ce soit sur le plan énergétique, de l’organisation du travail ou de la qualité de vie des employés. Ainsi, les certifications de bâtiment LEED, WireScore et WELL sont recherchées et répondent aux besoins d’occupants plus exigeants. « On remarque également que l’espace et l’immobilier servent à soutenir la marque des entreprises. Les services se diversifient – supports à vélo, douches, accès au bureau 24 heures – afin de s’adapter aux travailleurs d’aujourd’hui, qui peuvent désormais œuvrer de n’importe où grâce à la connectivité », note Jean-Guy Bernard. Ces nouvelles façons de travailler favorisent aussi l’émergence du cotravail, avec des locaux loués au mois, à la journée, ce qui constitue un autre type de défi pour les gestionnaires immobiliers.
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Les trois dernières décennies ont aussi entraîné d’importants changements du côté des investisseurs. « Aujourd’hui, le marché est plus éduqué, plus informé, on y va moins au "pif" », constate Jean-Guy Bernard qui note également que les investisseurs institutionnels se sont multipliés. « La part des fonds en immobilier – fonds de fonctionnaires, fonds de pension, etc. – a aussi plus que doublé », dit-il. Par ailleurs, l’accès aux capitaux a été facilité par la titrisation (regroupement de créances sous forme de titres négociables)
TROIS DÉCENNIES
DE CONSTRUCTION COMMERCIALE COMMERCE DE DÉTAIL, RMR DE MONTRÉAL ET DE QUÉBEC* En jaune : RMR de Québec
DÉCENNIE 1987-1996 Galeries Laval Place Montréal Trust Promenades de la Cathédrale Les Cours Mont-Royal Le Centre Eaton Marché Central Place de la Cité Mégacentre Lebourgneuf
623 000 pi2 270 500 pi2 135 000 pi2 299 600 pi2 280 300 pi2 963 000 pi2 388 000 pi2 467 000 pi2
de la détention de biens immobiliers. « Avec les fiducies et les compagnies immobilières privées devenues publiques, l’investissement devient liquide, ce qui génère davantage de volatilité. De ce fait, il existe une certaine déconnexion entre les bases du marché immobilier et le marché de l’investissement en tant que tel », souligne Jean-Guy Bernard, qui conclut en constatant qu’il y a moins de joueurs dans le domaine de l’investissement, mais qu’avec les fusions et la mondialisation, ils accroissent sans cesse leur taille et leur influence.
DÉCENNIE 1997-2006 Mégacentre Mascouche Les Galeries de Lanaudière Mégacentre Laval-Ouest Mégacentre Complexe Angrignon Complexe les Ailes Mégacentre Saint-Constant Mégacentre Kirkland Forum de Montréal Carrefour de la Rive-Sud Mégacentre Notre-Dame Mégacentre Montréal-Nord Megacentre Saint-Bruno Mégacentre Blue Bonnets Mégacentre Vaudreuil Mégacentre Saint-Jean Mégacentre Val-des-Brises Laval Carrefour Lachenaie Saint-Jean SmartCentre Centropolis (premier lifestyle) Quartier DIX-30 Faubourg Boisbriand Mégacentre Des Sources Agrandissement du Carrefour Laval Mégacentre Rive-Sud Mégacentre Sainte-Foy
407 800 pi2 570 000 pi2 588 000 pi2 581 000 pi2 200 000 pi2 305 000 pi2 320 000 pi2 255 000 pi2 989 000 pi2 611 000 pi2 258 000 pi2 203 000 pi2 265 000 pi2 350 000 pi2 223 000 pi2 535 000 pi2 209 000 pi2 223 000 pi2 542 000 pi2 2 300 000 pi2 1 120 000 pi2 305 000 pi2 207 000 pi2 415 000 pi2
DÉCENNIE DE 2007 À AUJOURD’HUI * Seuls les centres commerciaux de 200 000 pi2 et plus ont été considérés. Les dimensions mentionnées sont celles d’aujourd’hui et ont fluctué au fil des ans.
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Premium Outlets Mirabel Mégacentre Blainville Rond-Point et Place Cité Vaudreuil SmartCentre Vaudreuil
366 000 pi2 207 000 pi2 347 000 pi2 526 000 pi2
BUREAUX, RMR DE MONTRÉAL ET DE QUÉBEC* En jaune : RMR de Québec
DÉCENNIE 1987-1996 1000, rue De la Gauchetière Centre de commerce mondial de Montréal 1250, boul. René-Lévesque Ouest Tour McGill College Tour Scotia Ltée Le 999 Tour du Faubourg Tour Bell Média Tour KPMG Place Félix-Martin - Phase 1 SSQ 2525 140, av. de la Grande Allée Édifice Hector Fabre Place de la Cité Tour 1 Les Façades de la Gare
897 970 pi2 522 998 pi2 1 005 756 pi2 406 296 pi2 331 456 pi2 215 203 pi2 208 700 pi2 506 495 pi2 507 531 pi2 430 325 pi2 292 148 pi2 178 000 pi2 202 843 pi2 678 780 pi2 252 500 pi2
DÉCENNIE 1997-2006
GETTY IMAGES PAR EVA-KATALIN
1360, boul. René-Lévesque Ouest 1350, boul. René-Lévesque Ouest Édifice Jacques-Parizeau Le 1500 Édifice Roland-Giroux Édifice Saint-Vallier
401 772 pi2 535 124 pi2 567 977 pi2 527 604 pi2 242 780 pi2 227 732 pi2
* Seuls les projets de plus de 150 000 pi2 ont été considérés.
De Rico Laflamme Cassidy Perreault T 418-780-2330 1 877-780-2330 F 418-781-0728 Édifice Delta II, 2875, boulevard Laurier, bureau 650 Québec (Québec) G1V 2M2
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BUREAUX, RMR DE MONTRÉAL ET DE QUÉBEC* En jaune : RMR de Québec
DÉCENNIE DE 2007 À AUJOURD’HUI
GETTY IMAGES PAR SQUAREDPIXELS
Maison Manuvie
471 200 pi2
Tour Deloitte
513 317 pi2
Tour Aimia
240 425 pi2
725, boul. Lebourgneuf
230 000 pi2
Desjardins Cité de la Coopération
336 429 pi2
Complexe de la Capitale (Phase V)
160 000 pi2
La Capitale
324 742 pi2
Complexe Jules-Dallaire - Tour II
175 000 pi2
Complexe Jules-Dallaire - Tour I
300 000 pi2
Delta 3
154 873 pi2
Complexe Lebourgneuf - Phase 1
146 641 pi2
Place de l’Escarpement Promutuel Building
145 000 pi2
*Seuls les projets de plus de 150 000 pi2 ont été considérés.
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