ANALYSE DE MARCHÉ
LE MARCHÉ IMMOBILIER INDUSTRIEL DOIT S’ADAPTER AUX EXIGENCES DU COMMERCE ÉLECTRONIQUE Benoit Beauchemin Expert invité
Quel est le lien entre la croissance du commerce électronique et la vigueur du marché immobilier industriel ? Observons d’abord quelques tendances du commerce en ligne. Selon une enquête du CEFRIO (Centre facilitant la recherche et l’innovation dans les organisa tions), le commerce électronique connaît un essor qui ne se dément pas au Québec. En 2016, 57 % des adultes québécois ont fait des achats en ligne. Cette proportion était de 58 % en 2015. Les dépenses totales d’achats en ligne en 2016 étaient en hausse et évaluées à 8,5 G$. La même enquête nous révèle que les jeunes âgés de 18 à 24 ans ont acheté en proportion très élevée sur Internet en 2016 (71 %). Les catégories d’achats en ligne « vêtements, chaussures, bijoux et accessoires » ainsi que « spectacles, sorties et restaurants » sont les plus importantes pour les Québécois. Les achats en ligne de matériel électronique ont grimpé de 4 % en 2016. Ces tendances sont également rapportées dans une étude réalisée par l’Autorité canadienne pour les enregistrements Internet (ACEI), datant de mars 2016 .
Diplômé des HEC, Benoit Beauchemin cumule 20 années d’expérience en recherche et analyse concurrentielle et stratégique. Il est consultant en analyse de marché et en intelligence d'affaires.
De plus, selon les prévisions d’eMarketer, le commerce électronique au Canada représentera 10 % du total des ventes au détail d'ici 2020. Voici ce qu’en dit l’analyste Paul Briggs, auteur de l’étude : « Alors que le Canada était à la traîne
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par rapport aux États-Unis et au Royaume-Uni dans le domaine du commerce électronique, il est maintenant en train de rattraper son retard avec une croissance à deux chiffres dans le secteur du commerce de détail. » Les achats en ligne atteignaient 29 G$ au Canada en 2015 ; ils devraient dépasser les 55 G$ en 2020. LE PARC IMMOBILIER INDUSTRIEL DE MONTRÉAL : SOUVENT MAL ADAPTÉ Cette croissance du commerce en ligne a plusieurs impacts sur le secteur immobilier. En effet, elle a déclenché une forte expansion dans le secteur de la logistique et de la distribution, ce qui crée un accroissement de la demande d’espaces industriels. C’est notamment le cas dans les grands centres urbains du pays. Les exigences du secteur de la logistique et de la distribution sont toutefois très précises. Les entreprises de ce secteur recherchent principalement des lieux disposant de hauts plafonds, de grandes baies de livraison et offrant plusieurs niveaux. Des installations hautement câblées sont également demandées pour soutenir des entrepôts et des centres de distribution de plus en plus automatisés. Il est certain que les grands marchés verront davantage d’espaces industriels développés pour répondre aux besoins des entreprises œuvrant sur le marché du commerce électronique. À cet égard, notons que le marché immobilier industriel de Toronto possède une longueur d’avance sur celui de Montréal. En 2015, les données du courtier Colliers International fai saient ressortir le faible rythme de croissance de l’inventaire industriel de Montréal. Au cours de la dernière décennie, les nouveaux bâtiments industriels de la métropole du Québec ont été érigés sur mesure pour satisfaire les besoins d’entreprises de taille moyenne, alors que le marché de Toronto voit apparaître d’imposants bâtiments multilocataires.
CATÉGORIE DE BÂTIMENT PAR SUPERFICIE (millier de pieds carrés)
PART DES BÂTIMENTS PAR CATÉGORIE SUR L'INVENTAIRE TOTAL
PART DES BÂTIMENTS PAR CATÉGORIE SUR L'INVENTAIRE TOTAL
MONTRÉAL
TORONTO
87 %
83 %
100 - 200
9 %
11 %
200 - 300
2 %
3 %
300 - 400
0,64 %
1,15 %
400 - 1 million
0,81 %
1,23 %
1 million et +
0,08 %
0,15 %
0 - 100
Les données de Colliers International mettent en évidence le fait que la région de Toronto dispose, toute proportion gardée, d’une plus grande part de bâtiments de grande superficie, comme l’indique le tableau ci-dessus. Depuis 2010, le rythme de croissance du parc industriel de la région de Toronto est 7,6 fois plus rapide que celui de Montréal. Les bâtiments industriels torontois sont donc généralement plus récents, mais aussi plus hauts et plus grands. Nous retrouvons, dans la région de la Ville Reine, une plus grande proportion de bâtiments ayant une hauteur libre supérieure à 25 pieds (7,62 m). Les dimensions des bâtiments industriels torontois sont mieux adaptées aux besoins des grandes entreprises de distribution qui s’y établissent. Cette réalité a un impact sur la capacité concurrentielle des deux villes. Récemment, l’entreprise Amazon lançait un appel de candidature pour l’emplacement de son deuxième siège social de 8,5 millions de pieds carrés, nommé HQ2, en Amérique du Nord. Cet appel a soulevé l’intérêt de nombreuses villes nord-américaines, notamment Montréal et Toronto. Amazon promet un investissement de 5 G$ US et la création de 50 000 emplois hautement rémunérés. Bien qu’il ne s’agisse pas du seul critère de localisation, il n’en demeure pas moins que les caractéristiques de l’inventaire immobilier industriel et la dynamique de développement des espaces industriels de la ville de Toronto sont plus attrayantes. Pour tenter d’attirer Amazon, Montréal International a fait valoir des avantages déterminants tels que la qualité de la main-d’œuvre de la région métropolitaine, les nombreux établissements d’enseignement supérieur faisant de la métropole un pôle d’innovation, une taxation avantageuse, de nombreux crédits d’impôt, une politique d’immigration ouverte permettant le recrutement international, etc.
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LE COMMERCE EN LIGNE COMME MOTEUR DE DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER Les besoins des entreprises du secteur industriel ont passablement évolué au cours des 40 dernières années. À cet égard, la relative vétusté de l’inventaire immo bilier industriel de Montréal est perceptible pour les entreprises à la recherche de très grands espaces offrant une hauteur libre importante. L’essor du commerce en ligne, et donc des entreprises œuvrant dans le secteur de la logistique et de la distribution, pourrait servir de moteur de développement pour le renouvellement des vastes bâtiments industriels dans la grande région métropolitaine. IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2018
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