DONNÉES EN IMMOBILIER
DES VARIATIONS DANS LE NOMBRE D’HYPOTHÈQUES LÉGALES ÉMISES EN 2017 Chaque année, plusieurs immeubles sont grevés d’une hypothèque légale dans le
Joanie Fontaine Experte invitée
but de protéger une créance contre un non-paiement. L’hypothèque légale offre une garantie aux créanciers contre un défaut de paiement du débiteur grâce à un bien immobilier. Celle-ci peut être émise par le gouvernement, par les entités ayant participé à la construction ou à la rénovation d’une propriété, par le syndicat des copropriétaires ou par un particulier au moyen d’un jugement de la cour. Si la dette visée par l’hypothèque légale n’est pas réglée par le débiteur, le créancier pourrait avoir recours à un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire, puis finalement saisir la propriété. Selon les données colligées par JLR à partir du Registre foncier, 1 044 hypothèques légales1 ont été émises sur des propriétés commerciales (commerces, tours de bureaux, bâtiments industriels, immeubles à revenu de quatre logements ou plus) au Québec entre janvier et septembre 2017, ce qui correspond à une baisse de 5 % comparativement à l’année dernière.
Le portrait est toutefois différent selon le type d’hypothèques légales. HYPOTHÈQUE LÉGALE DE CONSTRUCTION Les différents intervenants ayant contribué à la construction ou à la rénovation d’un immeuble peuvent publier une hypothèque légale au Registre foncier afin de se protéger contre le non-paiement des travaux effectués. L’émission de ce type d’hypothèque légale n’indique pas nécessairement qu’il y a eu un défaut de paiement. Le requérant peut seulement vouloir s’assurer du paiement des services rendus. Au cours des 9 premiers mois de 2017, 404 hypothèques légales de la construction ont été publiées au Québec, ce qui représente une diminution de 20 % par rapport à la même période l’an passé. Le montant total associé à ces créances est d’un peu plus de 68 M$, soit 16 % de moins qu’en 2016.
Économiste chez JLR et blogueuse pour le journal Les Affaires, Joanie Fontaine analyse le marché immobilier. Ses études sont publiées sur blog.jlr.ca et citées régulièrement par d’importantes publications québécoises. Elle puise ses informations dans la base de données de JLR comptant plus de 7 millions de transactions immobilières analysées depuis 1986 et publiées au Registre foncier. ISTOCK PAR ALPHANTRAN
1. Les hypothèques légales du syndicat de copropriété ont été exclues des compilations, car elles sont très peu nombreuses dans le domaine commercial.
IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2018
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GETTY IMAGES PAR DNY59
HYPOTHÈQUE LÉGALE ÉMISE PAR L’ÉTAT OU RÉSULTANT D’UN JUGEMENT Une hypothèque légale peut également être émise par les différents paliers gouvernementaux ou à la suite d’un jugement de la cour. Entre janvier et septembre 2017, 610 actes de ce type ont été envoyés. Il s’agit d’une augmentation de 10 % relativement à l’année dernière. Revenu Québec et l’Agence du revenu du Canada ont émis à eux seuls 368 hypothèques légales au cours des 9 premiers mois de 2017. Ce nombre représente une hausse de 13 % relativement à l’année précédente pour un montant total de près de 21 M$. Cette somme est inférieure à celle de plus de 30 M$ de l’année précédente. Toutefois, à cette époque, une créance de 10 M$ avait donné lieu à la publication d’un acte, ce qui a fait grimper le total. En 2017, le montant moyen des créances ayant fait l’objet d’une hypothèque légale de la part du gouvernement était d’un peu plus de 57 000 $. Hydro-Québec émet, chaque année, plusieurs hypo-thèques légales à la suite de retards de paiement. Depuis le début de 2017, la société d’État a envoyé 44 actes de ce type pour une créance totale de plus de 1,1 M$. Il s’agit d’un nombre et d’un montant inférieurs à ceux de l’année dernière pour la même période. 56
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La Commission des normes, de l’équité, de la santé et de la sécurité du travail (CNESST) envoie aussi plusieurs hypothèques légales afin de réclamer des montants dus en vertu de la Loi sur les accidents du travail et les maladies professionnelles. Entre janvier et septembre 2017, 18 hypothèques légales ont été publiées, dont la CNESST était le demandeur, pour une créance totale d’un peu moins de 1 M$. Ce sont majoritairement de petits montants, mise à part une créance de près de 700 000 $. DES PROBLÈMES FINANCIERS QUI SE POURSUIVENT À la suite de la publication d’une hypothèque légale, une majorité des créances sont payées ou sont abandonnées. Par contre, pour un peu plus de 2 % des hypothèques légales envoyées en 2016, un préavis d’exercice a été émis2 par l’intervenant ayant publié l’acte d’hypothèque légale puisque la dette n’avait toujours pas été réglée. Ce pourcentage est assez faible ; par contre, dans le cas de problèmes financiers, il n’est pas rare que plusieurs créanciers cherchent à être payés. Ainsi, environ 18 % des propriétaires ayant vu leur immeuble être grevé d’une hypothèque légale en 2016 ont reçu un préavis d’exercice provenant de l’émetteur de l’hypothèque légale ou d’un autre créancier par la suite. 2. Au plus tard le 30 septembre 2017.
TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES* ADRESSE
PROPRIÉTÉS COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES Contrairement aux ventes colligées en juillet et août, les plus grosses transactions des deux derniers mois concernaient principalement des immeubles situés à l’extérieur de l’île de Montréal. Au total, 8 des 15 ventes faisant partie du classement ci-contre concernent des propriétés à l’extérieur de la grande région de Montréal. Les deux transactions de plus de 15 M$ portent sur des immeubles abritant des magasins du secteur des ventes au détail.
ARRONDISSEMENT / VILLE
PRIX
TAILLE (M2)
PRIX / M2
1935-1965, rue Sherbrooke
Magog
21 500 000 $
-
-
500-510, rue des Forges
Drummondville
15 850 000 $
-
-
4355, aut. 440 Nord
Laval
14 000 000 $
9 068
1 544 $
2675, boul. du Royaume
Jonquière
13 325 000 $
5 752
2 317 $
1375, rue Newton
Boucherville
13 000 000 $
-
-
1215, ch. du Tremblay
Longueuil
12 890 000 $
6 090
3360, montée de la Baronnie
Varennes
11 250 000 $
-
-
89, boul. de Bromont
Bromont
11 188 500 $
-
-
2245, rue Théodore
Mercier / HochelagaMaisonneuve, Montréal
10 866 666 $
1 037
10 481 $
2707-2717, av. Dollard
LaSalle, Montréal
10 200 000 $
-
-
8905-8925, boul. Saint-Laurent
Ahuntsic -Cartierville, Montréal
9 700 000 $
8 064
375, boul. Jessop
Rimouski
9 100 000 $
-
-
2535, boul. Marcel-Laurin
Saint-Laurent, Montréal
8 240 000 $
435
18 929 $
412, route 117
Mont-Tremblant
8 200 000 $
3 531
2 323 $
455, boul. Jean-Paul-Vincent
Longueuil
7 250 000 $
-
-
2 117 $
1 203 $
TOP 15 DES VENTES DE MULTIPLEX*
ADRESSE
SECTEUR MULTIRÉSIDENTIEL Dans le secteur du multirésidentiel, l’arrondissement Ville-Marie continue de générer la majorité des transactions à prix élevé. En fait, les quatre immeubles qui figurent en tête du classement, tous dans Ville-Marie, ont été vendus par le Groupe immobilier Pertel Inc. Deux de ceux-ci ont été acquis par une entreprise dont le siège social se trouve à Ottawa, et les deux autres, par une entreprise située à Toronto. Il s’agit non seulement des immeubles parmi les plus gros quant au nombre de logements et à la taille, mais également des plus chers par unité en location.
ARRONDISSEMENT / VILLE
PRIX
NOMBRE DE LOGEMENTS
PRIX / PORTE
TAILLE (M2)
PRIX / M2
2121, rue Saint-Mathieu
Ville-Marie, Montréal
30 871 950 $
149
207 194 $
9324
3 311 $
2070, boul. De Maisonneuve Ouest
Ville-Marie, Montréal
23 148 554 $
113
204 854 $
9209
2 514 $
2255, rue Saint-Mathieu
Ville-Marie, Montréal
22 881 775 $
102
224 331 $
8132
2 814 $
2050, boul. De Maisonneuve Ouest
Ville-Marie, Montréal
20 097 721 $
97
207 193$
8710
2 307 $
3605, rue Saint-Urbain
Plateau-Mont-Royal, Montréal
15 000 000 $
131
114 504 $
8006
1 874 $
2705, rue Modugno
Saint-Laurent, Montréal
9 000 000 $
90
100 000 $
7377
1 220 $
25, av. Brittany
Mont-Royal
8 950 000 $
73
122 603 $
6128
1 460 $
7200-7238, av. Paul-Comtois
Québec
5 850 000 $
75
78 000 $
9225, rue Bayne
LaSalle, Montréal
5 325 000 $
67
79 478 $
4019
1 325 $
9205, rue Bayne
LaSalle, Montréal
5 325 000 $
66
80 682 $
4025
1 323 $
4615-4625, av. Bourret
Côte-des-Neiges/NotreDame-de-Grâce, Montréal
5 000 000 $
46
108 696 $
4336
1 153 $
1201, av. Hope
Ville-Marie, Montréal
3 850 000 $
54
71 296 $
1463
2 632 $
9199-9201, rue Airlie
LaSalle, Montréal
3 650 000 $
50
73 000 $
3201
1 140 $
2885, ch. Saint-Louis
Québec
3 072 000 $
38
80 842 $
1861
1 651 $
1185, rue Talon
Chambly
2 515 000 $
24
104 792 $
1626
1 547 $
* septembre-octobre 2017
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Note : Les ventes multiples, les ventes liées et les ventes indivises sont exclues de ces deux tableaux. IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2018
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