SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR
LOCAUX COMMERCIAUX :
LE TAUX DE VACANCE POURSUIT SA BAISSE DANS LA RMR DE MONTRÉAL
Jean-François Grenier, BSC, MSC
Le taux de vacance des locaux commerciaux dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal a poursuivi sa descente durant la dernière année. La faillite et la fermeture des magasins Sears viennent toutefois changer la donne dans certains secteurs. Le taux de vacance des locaux commerciaux dans la RMR de Montréal est passé de 8,4 % en 2016 à 6,5 % en 2017. Cette baisse s’explique en partie par la location d’anciens locaux de Target ; pensons par exemple au Centre Laval, dont une grande partie de la superficie est désormais occupée par Sportium et Avril. Sur un total de 43,9 millions de pieds carrés, cela représente donc 2,8 millions de pieds carrés de locaux commerciaux vacants comparativement à 3,7 millions à la même période en 2016. Mieux encore, si l’on exclut du portrait les principales artères commerciales de Montréal 1, le taux chute à 5,4 % !
Jean-François Grenier, directeur principal au Groupe Altus – Solutions de données, œuvre depuis 1982 en recherche commer ciale (localisation commerciale, développement de réseaux, modélisation et techniques d’analyse spatiale informatisée et tendances en commerce de détail).
Ces résultats sont tirés du recensement annuel effectué dans ce domaine depuis 2015 par Groupe Altus, un outil de choix pour prendre le pouls du marché. Néanmoins, les résultats sont contrastés en fonction des secteurs, et la faillite de Sears a un impact non négligeable sur ce bilan. Ainsi, lorsqu’on ajoute cette dernière donnée, le taux de vacance fait un bond de 3,8 points de pourcentage pour passer à 10,3 %, ce qui modifie considérablement le portrait initial. Car ces fermetures représentent un total de plus de 1,7 million de pieds carrés dans la RMR de Montréal, une vaste superficie qu’il ne sera pas aisé de combler. LE COMMERCE DE DÉTAIL EN MUTATION Au cours des 20 dernières années, aucune analyse exhaustive n’a porté sur le taux de vacance des locaux commerciaux dans la RMR de Montréal. Plusieurs études comprenant des échantillons très parcellaires qui provenaient de diverses sources ont souvent fait état d’un taux de vacance moyen d’environ 5 %, toutes
catégories de commerces et de lieux confondues. Jusqu’ici, ce pourcentage était donc considéré comme normal ou difficilement compressible. DES RÉALITÉS DISTINCTES Lorsqu’on analyse les résultats en tenant compte des différents secteurs géographiques et des diverses formes de structure commerciale, on constate que les bilans sont contrastés. Par exemple, ce sont les centres commerciaux super-régionaux qui obtiennent les taux de vacance les plus faibles en 2017 (3,5 %), en forte baisse par rapport à 2016 (6,4 %). Ils sont suivis par les power centers et les centres commerciaux de type lifestyle, qui affichent un taux de 4,2 %, comparativement à 5,7 % l’année précédente. Viennent ensuite les centres communautaires avec un taux de 5,8 % (7,3 % en 2016), puis les centres régionaux avec 8,5 % (13,9 % en 2016). Sans surprise, les artères commerciales de Montréal ferment la marche avec 10,7 %, un taux cependant en baisse par rapport à 2016 (11,8 %) et, enfin, les galeries marchandes du centre-ville avec 12,1 %, un taux d’ailleurs en augmentation par rapport à 2016 (11,1 %). Toutefois, si l’on tient compte des variations causées par les fermetures des magasins Sears, le portrait s’en trouve radicalement modifié. Ainsi, les centres super-régionaux font beaucoup moins bonne figure avec un taux de vacance de 14 %, alors que les centres régionaux grimpent à 22,1 %, le plus haut taux de tous les types de centres commerciaux. Les power centers et les centres commerciaux de type lifestyle affichent la meilleure position avec 5,8 %.
1. Les zones recensées couvrent certaines portions des artères commerciales suivantes : Crescent, du Parc, Fleury, Laurier, Masson, Monk, Mont-Royal, Notre-Dame, Ontario, Saint-Denis, Sainte-Catherine, Saint-Hubert, Saint-Laurent.
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IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2018