SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR
LOCAUX COMMERCIAUX :
LE TAUX DE VACANCE POURSUIT SA BAISSE DANS LA RMR DE MONTRÉAL
Jean-François Grenier, BSC, MSC
Le taux de vacance des locaux commerciaux dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal a poursuivi sa descente durant la dernière année. La faillite et la fermeture des magasins Sears viennent toutefois changer la donne dans certains secteurs. Le taux de vacance des locaux commerciaux dans la RMR de Montréal est passé de 8,4 % en 2016 à 6,5 % en 2017. Cette baisse s’explique en partie par la location d’anciens locaux de Target ; pensons par exemple au Centre Laval, dont une grande partie de la superficie est désormais occupée par Sportium et Avril. Sur un total de 43,9 millions de pieds carrés, cela représente donc 2,8 millions de pieds carrés de locaux commerciaux vacants comparativement à 3,7 millions à la même période en 2016. Mieux encore, si l’on exclut du portrait les principales artères commerciales de Montréal 1, le taux chute à 5,4 % !
Jean-François Grenier, directeur principal au Groupe Altus – Solutions de données, œuvre depuis 1982 en recherche commer ciale (localisation commerciale, développement de réseaux, modélisation et techniques d’analyse spatiale informatisée et tendances en commerce de détail).
Ces résultats sont tirés du recensement annuel effectué dans ce domaine depuis 2015 par Groupe Altus, un outil de choix pour prendre le pouls du marché. Néanmoins, les résultats sont contrastés en fonction des secteurs, et la faillite de Sears a un impact non négligeable sur ce bilan. Ainsi, lorsqu’on ajoute cette dernière donnée, le taux de vacance fait un bond de 3,8 points de pourcentage pour passer à 10,3 %, ce qui modifie considérablement le portrait initial. Car ces fermetures représentent un total de plus de 1,7 million de pieds carrés dans la RMR de Montréal, une vaste superficie qu’il ne sera pas aisé de combler. LE COMMERCE DE DÉTAIL EN MUTATION Au cours des 20 dernières années, aucune analyse exhaustive n’a porté sur le taux de vacance des locaux commerciaux dans la RMR de Montréal. Plusieurs études comprenant des échantillons très parcellaires qui provenaient de diverses sources ont souvent fait état d’un taux de vacance moyen d’environ 5 %, toutes
catégories de commerces et de lieux confondues. Jusqu’ici, ce pourcentage était donc considéré comme normal ou difficilement compressible. DES RÉALITÉS DISTINCTES Lorsqu’on analyse les résultats en tenant compte des différents secteurs géographiques et des diverses formes de structure commerciale, on constate que les bilans sont contrastés. Par exemple, ce sont les centres commerciaux super-régionaux qui obtiennent les taux de vacance les plus faibles en 2017 (3,5 %), en forte baisse par rapport à 2016 (6,4 %). Ils sont suivis par les power centers et les centres commerciaux de type lifestyle, qui affichent un taux de 4,2 %, comparativement à 5,7 % l’année précédente. Viennent ensuite les centres communautaires avec un taux de 5,8 % (7,3 % en 2016), puis les centres régionaux avec 8,5 % (13,9 % en 2016). Sans surprise, les artères commerciales de Montréal ferment la marche avec 10,7 %, un taux cependant en baisse par rapport à 2016 (11,8 %) et, enfin, les galeries marchandes du centre-ville avec 12,1 %, un taux d’ailleurs en augmentation par rapport à 2016 (11,1 %). Toutefois, si l’on tient compte des variations causées par les fermetures des magasins Sears, le portrait s’en trouve radicalement modifié. Ainsi, les centres super-régionaux font beaucoup moins bonne figure avec un taux de vacance de 14 %, alors que les centres régionaux grimpent à 22,1 %, le plus haut taux de tous les types de centres commerciaux. Les power centers et les centres commerciaux de type lifestyle affichent la meilleure position avec 5,8 %.
1. Les zones recensées couvrent certaines portions des artères commerciales suivantes : Crescent, du Parc, Fleury, Laurier, Masson, Monk, Mont-Royal, Notre-Dame, Ontario, Saint-Denis, Sainte-Catherine, Saint-Hubert, Saint-Laurent.
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Si l’on ventile les résultats en fonction de la situation géographique – en excluant les conséquences de la faillite de Sears –, on constate que le centre-ville de Montréal fait encore grise mine avec un taux de 12,1 %, comparativement à 11,1 % en 2016, qui était déjà à l’époque le pire résultat du palmarès. Le reste de l’île de Montréal obtient quant à lui un taux de vacance de 7,3 %. Laval, la Rive-Nord et la Rive-Sud continuent à améliorer leur position avec des taux respectifs de 6,1 %, 3,5 % et 5,5 %, des baisses appréciables par rapport à 2016 (respectivement de 7,1 %, 8,2 % et 6,9 %). Mais là encore, le facteur Sears vient ternir considérable ment le bilan. Ainsi, la Rive-Nord voit son taux passer à 13 %, le pire du classement, suivi par le reste de l’île de Montréal (10,6 %), Laval (9,4 %) et la Rive-Sud (8,4 %). Ces fermetures ont donc plombé les résultats de plusieurs points de pour centage. En revanche, le centre-ville de Montréal n’a pas été affecté, car aucun magasin de cette enseigne ne s’y trouvait. Par conséquent, son taux de 12,1 % demeure inchangé. Mentionnons que la RMR de Montréal comptait 8 Sears Décor en plus des 11 magasins Sears, dont 3 seulement se trouvaient dans des centres commerciaux. Ces commerces étaient généralement situés à proximité des centres sur des artères passantes, et non pas à l’intérieur de ceux-ci.
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MARCHÉ DES BUREAUX DU CENTRE-VILLE DE MONTRÉAL :
LA TENDANCE S’ESSOUFFLE, MAIS SE POURSUIT Martine Sirois, É. A.
Martine Sirois, directrice Recherche, évaluation et services-conseils Gestion des impôts fonciers au Groupe Altus, Montréal, évaluatrice agréée depuis plus de 15 ans, a participé à l’évaluation de nombreux portefeuilles immobiliers pour des fonds d’investissement immobilier (REIT) ainsi que pour des sociétés immobilières cotées en bourse.
Même si la tendance semble s’essouffler, le marché des bureaux profite encore d’une belle embellie au centre-ville de Montréal. Si les années difficiles accompagnées d’un taux de disponibilité croissant semblent être chose du passé, les résultats demeurent inégaux selon les secteurs. La plus récente enquête de Groupe Altus révèle que le taux d’inoccupation du marché des bureaux dans le centre-ville de Montréal, toutes classes confondues, est demeuré stable, passant de 11,9 % au quatrième trimestre (T4) de 2016 à 11,8 % à la même période en 2017. Rappelons que ce pourcentage était de 12,7 % au T4 de 2015.
décroît pour passer de 13,7 % au T4 de 2016 à 12,6 % à la même période en 2017. Le bilan s’est cependant dégradé du côté des immeubles de classe C (10 % au T4 2017 comparativement à 8,1 % au T4 de 2016), d’autant plus que l’inven taire a connu une diminution d’environ 5 %, que ce soit sur le plan du redéveloppement, du changement d’usage ou de classe d’immeuble.
La stabilité a donc perduré, malgré l’ajout de trois nouveaux immeubles à l’inventaire : l’Avenue au premier trimestre 2017, avec 76 000, pi2 dont 26,6 % sont encore disponibles au T4 de 2017 ; l’immeuble Sommer livré au troisième trimestre 2017 et dont seulement 7,6 % des 499 000 pi2 sont disponibles ; ainsi que la Maison Manuvie, dont 18,5 % des 471 200 pi2 livrés au T4 de 2017 demeurent libres. Le centre-ville a donc vu augmenter son inventaire de 412 500 pi2; si on considère le fait que certains immeubles ont quant à eux été retirés du lot, il a connu une absorption d’environ 400 000 pi2 au cours de la dernière année. Mais alors que certains quartiers se démarquent par leur dynamisme, d’autres font grise mine. Aperçu de ce bilan contrasté.
C’est le centre-ville et le Vieux-Montréal qui caracolent en tête de classement avec de très bas taux d’inoccupation, respectivement de 5,3 % et de 8,8 % au T4 de 2017. Cela constitue de légères augmentations par rapport à la même période en 2016, mais la situation demeure à leur avantage.
DES RÉSULTATS VARIABLES Malgré une légère perte de vitesse par rapport à l’année précédente, les immeubles de classe A sont encore bien positionnés, affichant un taux d’inoccupation de 11,3 % au T4 de 2017, comparativement à 10,9 % à la même période en 2016. La situation semble donc s’améliorer si l’on tient compte du nouvel inventaire en 2017, surtout si l’on se rapporte à celle qui existait il y a deux ans (13,2 % au T4 de 2015).
Enfin, le centre-ville sud se situe entre ces deux pôles avec un taux de 10,4 %, là aussi en hausse par rapport à l’année précédente (9,6 % au T4 de 2016).
Du côté des immeubles de classe B, le portrait s’est bonifié puisque le taux d’inoccupation
En queue de peloton arrivent le centre-ville ouest avec 17 % (en hausse par rapport à 16,9 % au T4 de 2016) et le noyau central du centre-ville avec 14,5 % (en baisse par rapport à 15,6 % au T4 de 2016). Rappelons qu’avec ses 21 millions de pieds carrés, ce dernier représente près de 41 % de l’inventaire total de 52 millions de pieds carrés du marché de bureaux du centre-ville.
DES AMÉLIORATIONS DES LOYERS NETS EFFECTIFS Lorsque l’absorption va bon train, cela se reflète nécessairement dans les taux de location. Ainsi, même si le loyer net effectif (LNE) moyen 1 d’immeubles de classe A au centre-ville centre a grimpé d’environ 13 % (tous types d’ententes confondus : nouveau, renouvellement et
1. Le loyer net effectif (LNE) se compose de la valeur présente des flux monétaires générés par le bail, tant pour les loyers de base que pour les coûts de location, le tout amorti sur la durée du bail. Les LNE excluent les coûts aux propriétaires et sont actualisés en utilisant un taux annuel de 10 % composé mensuellement.
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agrandissement) par rapport à l’année précédente, il demeure encore relativement bas, s’établissant à 13,99 $ / pi2 (il était de 12,32 $ / pi2 en 2016). Ce LNE est presque équivalent à celui de 2012, alors qu’il atteignait 13,92 $ / pi2. Le loyer de base moyen à cinq ans est demeuré stable depuis 2015 ; toutefois, il faut savoir que c’est une diminution des montants d’incitatifs à la location qui rend cette hausse du LNE possible. Ainsi, ils sont passés de 51,10 $ / pi2 en 2016 à 47,84 $ / pi2 en 2017, ce qui représente une chute de 6,4 % ! La plus forte baisse s’observe dans les nouvelles ententes de location où les montants ont décru de 77,79 $ / pi2 à 57,07 $ / pi2. Lorsqu’elles changent de locaux, on observe aussi que les entreprises optent pour la densification, prévoyant moins de pieds carrés par employé. D’ailleurs, des locaux pour bureaux neufs, fonctionnels et offrant plus d’aires communes facilitent la concentration de la main-d’œuvre dans un espace moindre et permettent du même coup aux locataires de réaliser des économies.
UNE ABSORPTION POSITIVE En définitive, pour 2017, l’absorption a été positive malgré l’ajout d’inventaire au centre-ville. Il est encore trop tôt pour savoir comment va évoluer la situation, mais notons qu’il y a actuellement trois immeubles en construction totalisant environ 475 000 pi2, dont les livraisons sont prévues pour 2018 et 2019. Par ailleurs, l’annonce récente de la construction d’une tour de bureaux pour le nouveau siège social de la Banque Nationale, en partenariat avec Broccolini, ralentira certainement la décroissance de la disponibilité, d’autant plus que cela viendra libérer de vastes blocs contigus dans quelques grandes tours du centre-ville sud. Ce nouvel édifice devrait être achevé en 2022. Mentionnons également que l’on trouve actuellement dans le centre-ville de Montréal 12 immeubles de classe A et 7 de classe B offrant plus de 50 000 pi2 d’espace contigu. En tout, 13 immeubles proposent plus de 100 000 pi2, dont 9 de classe A et 4 de classe B. Cela représente une superficie totale disponible de 2,5 millions de pieds carrés.
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