DONNÉES EN IMMOBILIER
LES PARTS DE MARCHÉ HYPOTHÉCAIRE Joanie Fontaine Experte invitée
Afin d’acquérir un immeuble, une entreprise ou un particulier doit dans une majorité de cas avoir recours à un emprunt hypothécaire. Les principaux prêteurs sont sensiblement les mêmes dans le secteur commercial et dans le secteur résidentiel ; toutefois, certains sont plus présents dans un marché que dans l’autre.
En 2017, selon les données colligées par JLR, 13 707 hypothèques ont été publiées au Registre foncier du Québec sur des immeubles à vocation semi-commerciale, commerciale, industrielle ou sur des multiplex de 12 logements et plus. Ce nombre surpasse de 4 % le résultat de l’année précédente. Toutefois, précisons que les renouvellements et les refinancements hypothécaires ne sont pas systématiquement publiés au Registre foncier du Québec, ce qui peut influencer le nombre d’actes colligés. Ainsi, cet article porte exclusivement sur les hypothè ques liées à l’acquisition d’une propriété. Cela permet d’éliminer le biais qu’apporte l’absence de publication au Registre foncier du Québec de certaines hypothèques.
Économiste chez JLR et blogueuse pour le journal Les Affaires, Joanie Fontaine analyse le marché immobilier. Ses études sont publiées sur blog.jlr.ca et citées régulièrement par d’importantes publications québécoises. Elle puise ses informations dans la base de données de JLR comptant plus de 7 millions de transactions immobilières analysées depuis 1986 et publiées au Registre foncier.
LES PRÊTEURS NON TRADITIONNELS En 2017, 5 303 hypothèques ont été contractées dans le but d’acquérir une propriété générant des revenus. Parmi celles-ci, 20 % ont été signées par des prêteurs autres que les sept grandes banques ou le Mouvement Desjardins. Ce type de prêteurs est plus présent dans ce marché comparativement à ceux de l’unifamiliale et de la copropriété. Pour l’ensemble des hypothèques publiées en 2017, les prêteurs non traditionnels représentaient seulement 12 % des bailleurs de fonds. Il faut dire que quelques créanciers comme la Banque de développement du Canada et Financement agricole Canada sont présents seulement dans certains secteurs commerciaux et n’ont pas pour objectif de prêter aux parti culiers voulant s’acheter une résidence. Ces deux institutions ont signé 9 % des hypothèques émises en 2017 pour l’acquisition d’une pro priété non résidentielle. Selon les années, ils sont responsables d’environ 40 à 50 % des prêts émis par des créanciers autres que les institutions financières traditionnelles.
PARTS DU MARCHÉ HYPOTHÉCAIRE EN 2017 POUR LES HYPOTHÈQUES ÉMISES DANS LE BUT D’ACQUÉRIR UNE PROPRIÉTÉ QUI GÉNÈRE DES REVENUS
DESJARDINS ET LES GRANDES BANQUES Desjardins a émis 48 % des hypothèques dans la catégorie de bâtiments regroupant les multiplex, les immeubles commerciaux, semicommerciaux et industriels. Ce pourcentage dépasse de 2 % celui de l’année dernière et surpasse largement sa part de marché de 41 % pour l’ensemble des hypothèques émises pour l’acquisition d’une propriété, quel que soit le type. Avec 48 % des hypothèques octroyées, le Mouvement Desjardins a réalisé sa meilleure performance des quatre dernières années. Quant aux sept principales banques canadiennes, elles ont toutes des parts de marché égales ou inférieures aussi bien dans le secteur comprenant les multiplex, les immeubles comm erciaux, semi-commerciaux et industriels que dans l’ensemble du marché en 2017. La différence
IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2018
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DONNÉES EN IMMOBILIER
est particulièrement marquée pour la Banque TD qui a octroyé 7 % des hypothèq ues émises pour l’acquisition d’une propriété en 2017, mais seulement 3 % pour le secteur des immeubles servant à générer un revenu. Seule la Banque Laurentienne a perdu 1 % ou plus de ses parts de marché par rapport à 2016. LES PROPRIÉTÉS INDUSTRIELLES ET LES MULTIPLEX Certains prêteurs se distinguent dans des secteurs bien précis des immeubles générant un revenu. Dans le secteur industriel, les prêteurs non traditionnels ont la cote. Ils ont signé le tiers des hypothèques liées à l’acquisition d’une propriété, un pourcentage analogue à celui de Desjardins pour cette catégorie d’immeuble. Pour la coopérative, il s’agit d’une performance largement en dessous de celle qu’elle a obtenue pour les autres types de bâtiments.
COMMERCIAL
INSTITUTIONNEL
Le portrait diffère complètement dans le multiplex. Desjardins y a souscrit 48 % des hypothèques octroyées pour l’acquisition d’une propriété de 12 logements et plus au Québec. Il s’agit d’une proportion importante, mais légèrement inférieure aux 52 % de parts de marché que la coopérative obtient pour les hypothèques émises sur des propriétés semi-commerciales. Quant aux prêteurs de la catégorie autre, ils affichent une meilleure performance dans le secteur du multilocatif, avec 22 % des parts de marché, que dans le semi-commercial où ils ont signé seulement 14 % des hypothèques émises pour l’achat d’un immeuble en 2017. Les prêteurs non traditionnels ont davantage la cote dans les secteurs non résidentiels, car ce sont parfois des emprunts plus risqués, un domaine où ce type de créancier se démarque.
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TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES* ADRESSE
PROPRIÉTÉS COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES Parmi les 15 propriétés les plus chères vendues au cours des deux premiers mois de l’année 2018, seulement deux se trouvaient à l’extérieur de la grande région de Montréal. Pour l’hôtel situé au 7900, rue Margot à Québec, la transaction s’est élevée à 11,2 M$, mais seulement 8,15 M$ ont été octroyés pour la bâtisse ; la somme restante a été accordée pour l’achat de l’entreprise.
ARRONDISSEMENT / VILLE
PRIX
TAILLE (M2)
PRIX / M2
5505-5559, av. Royalmount
Mont-Royal
39 000 000 $
29 925
1 303 $
1321, rue Sainte-Catherine Ouest
Ville-Marie, Montréal
25 000 000 $
889
28 118 $
7001, rue Saint-Jacques
Côte-des-Neiges / Notre-Damede-Grâce, Montréal
16 000 000 $
10 968
1 459 $
2770-2830, av. André
Dorval
12 300 000 $
9 983
1 232 $
1379-1381, rue Sainte-Catherine Ouest
Ville-Marie, Montréal
12 000 000 $
-
-
404, rue Saint-Jacques
Ville-Marie, Montréal
12 000 000 $
-
-
333, av. Avro
Pointe-Claire
11 892 464 $
7900, rue du Marigot
Québec
11 200 000 $
6000, aut. Transcanadienne
Pointe-Claire
10 400 000 $
5500, rue Yvon-Trudeau
Bécancour
10 200 000 $
-
360, boul. De Maisonneuve Ouest
Ville-Marie, Montréal
9 250 000 $
1 382
145, rue De La Fayette
Repentigny
9 000 000 $
-
12345, boul. Métropolitain Est
Rivière-des-Prairies / Pointe-aux-Trembles, Montréal
9 000 000 $
11 505
782 $
436-460, boul. Sir-Wilfrid-Laurier
Mont-Saint-Hilaire
8 200 000 $
3 304
2 482 $
2900-2914, boul. Curé-Labelle
Laval
7 350 000 $
3 114
2 361 $
619 $
19 206 -
916 $
11 350
6 691 $ -
TOP 15 DES VENTES DE MULTIPLEX* ADRESSE
SECTEUR MULTIRÉSIDENTIEL
La transaction au prix le plus élevé concerne un immeuble locatif situé dans l’arrondissement Ville-Marie. Avec 262 logements et 8 locaux non résidentiels, la propriété située au 3460, rue Peel est l’un des plus gros immeubles locatifs de la province. Parmi le top 15, il s’agit non seulement de la plus grande propriété, mais également de celle ayant été vendue le plus cher par logement. Toutefois, le prix payé par mètre carré le plus élevé concerne l’immeuble situé au 2087, boulevard De Maisonneuve Ouest, dans Ville-Marie.
ARRONDISSEMENT / VILLE
PRIX
NOMBRE DE LOGEMENTS
PRIX / PORTE
TAILLE (M2)
PRIX / M2
3460, rue Peel
Ville-Marie, Montréal
79 650 000 $
268
297 201 $
20 010
3 980 $
3015, rue Sherbrooke Ouest
Ville-Marie, Montréal
17 200 000 $
77
223 377 $
4 824
3 566 $
1600, boul. du Souvenir
Laval
15 500 000 $
171
90 643 $
4 669
3 320 $
3655, av. Ridgewood
Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal
8 000 000 $
48
166 667$
4 710
1 698 $
3454, rue Stanley
Ville-Marie, Montréal
6 100 000 $
24
254 167 $
1 669
3 656 $
2087, boul. De Maisonneuve Ouest
Ville-Marie, Montréal
5 700 000 $
13
438 462 $
1 293
4 408 $
2505, boul. Édouard-Montpetit
Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal
5 580 000 $
46
121 304 $
2 578
2 164 $
5775, av. Sir-Walter-Scott
Côte-Saint-Luc
5 250 000 $
48
109 375 $
3 877
1 354 $
1864, av. Victoria
Longueuil
3 720 000 $
31
120 000 $
1200, av. Borduas
Québec
3 484 000 $
43
81 023 $
525, rue du Roussillon
Longueuil
3 325 000 $
30
110 833 $
1407-1415, rue Aylwin
Mercier / HochelagaMaisonneuve, Montréal
3 200 000 $
22
145 455$
3034-3054, rue Lechasseur
Québec
3 150 000 $
37
85 135 $
1466, av. Ducharme
Outremont, Montréal
3 100 000 $
23
134 783 $
2 000
1 550 $
4216, av. De Lorimier
Plateau-Mont-Royal, Montréal
2 920 000 $
17
171 765 $
728
4 009 $
* janvier-février 2018
3746
930 $
1475
2 169 $
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Note : Les ventes multiples, les ventes liées et les ventes indivises sont exclues de ces deux tableaux. IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2018
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