Québec - Immobilier commercial volume 11 - numéro 2

QUÉBEC

UNE NOUVELLE GÉNÉRATION D’IMMEUBLES DE BUREAUX POUR LES ENTREPRISES TECHNOLOGIQUES DE QUÉBEC Alain Roy, É.A. Expert invité

Après cinq années de hausses ininterrompues, le taux de disponibilité sur le marché des édifices de bureaux de Québec affiche enfin un repli. La discipline dont ont fait preuve les promoteurs de Québec en ralentissant la cadence de nouvelles constructions, conjuguée à une absorption positive de plus de 400 000 pi2 au cours de la dernière année, aura permis de ramener le taux global de disponibilité de 9,5 à 8,7 % en mars 2018. Étant donné que l’absorption annuelle moyenne sur le marché des immeubles de bureaux de Québec varie de 250 000 à 275 000 pi2, la crois­ sance aura donc été au rendez-vous en 2017.

L’économie de Québec se porte bien, et l’on pourrait s’attendre à ce que la demande reste soutenue pour 2018.

Titulaire de cette chronique depuis plusieurs années, Alain Roy est diplômé de la Faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval et membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec.

Il a rejoint les rangs du Groupe Altus en 2000 et a été nommé directeur général du bureau de Québec en 2011.

LE SECTEUR TECHNOLOGIQUE, CHEF DE FILE Cela dit, à la suite de l’annonce du gouvernement du Québec concernant son projet de moder­ nisation et de réaménagement des espaces de travail de ses fonctionnaires, il serait surprenant que cette demande accrue vienne du secteur public, sauf pour des besoins de courte durée (swing space). Le ministre responsable du dossier, Pierre Arcand, prévoit, selon les médias locaux, que cette cure de rajeunissement sur une période de 10 ans pourrait générer des écono­mies de loyer pouvant aller jusqu’à 40 %. Si l’objectif principal du gouvernement est d’abord d’améliorer la qualité des aires de travail, les efforts de modernisation se traduisent généralement par des réductions de superficies. À l’heure actuelle, c’est plutôt du côté des entre­ prises technologiques que la demande d’espace se manifeste. Mais au lieu de se tourner vers le marché locatif traditionnel pour satisfaire leur croissance, d’importants locataires optent Superficie nouvel immeuble (pi2)

pour des constructions sur mesure. Car en plus de bureaux traditionnels, ces entreprises peuvent avoir besoin d’espace de production et d’assemblage à aire ouverte, de salles à environnements contrôlés, de laboratoires, de vastes superficies de planchers et d’espaces d'expédition. La construction sur mesure leur permet de regrouper toutes ces activités.

Pour les entreprises qui deviennent propriétaires de leur nouvel immeuble sur mesure, ces nou­ veaux pieds carrés échappent aux statistiques d’absorption du marché locatif.

UNE VAGUE D’EXPANSION Et absorption il y a… Le tableau ci-dessous mon­tre que les entreprises qui ont emménagé dans un immeuble construit sur mesure ont augmenté leur superficie, du double, voire du triple. La compagnie Olympus, par exemple, a quitté des locaux de 100 000 pi2 dans un immeuble situé au Parc technologique du Québec métropolitain et appartenant à Cominar et occupe, depuis octobre 2017, un nouvel immeuble de 170 000 pi² sur le site d’innovation Michelet.

Cominar a depuis reloué la majorité des locaux laissés vacants par Olympus. Même chose pour les locaux laissés vacants par ABB dans un autre immeuble de Cominar, le 585, boulevard Charest, lequel est aujourd’hui entièrement loué.

Investissement

2015

ABB

86 000

20 M$

Espace d’innovation Michelet

2017

Olympus NDT Canada

170 000

37 M$

Espace d’innovation Michelet

2017

Eddify

13,75 M$

Espace d’innovation Michelet

2017

Creaforme

2018 (phase 1)

Endoceutics

2020

Medicago TOTAL :

53 820 (possibilité 80 000) 76 000

20 M$

Innoparc Lévis

500 000 (sur 4 phases)

80 M$

Ancienne-Lorette

475 000

450 M$

Espace d’innovation d’Estimauville

1 360 820 IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2018

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STEPHANE GROLEAU

ARCHITECTE : COARCHITECTURE

D’autres projets de construction sur mesure pour des chefs de file technologiques ont été annoncés récemment, dont celui de l’entreprise Endoceutics, qui a confirmé le début des travaux de construction de la phase 1 de son usine de production du médica­ ment qu’elle a développé, l’Intrarosamd, mieux connu comme le « Viagra féminin ». Le complexe qui regroupera le siège social de la compagnie et ses activités de production et de distribution sera développé en quatre phases d’une superficie totale d’environ 500 000 pi2.

En février 2018, après quelques délais, la société biopharmaceutique Médicago a confirmé qu’elle allait de l’avant avec la construction d’un complexe de 475 000 pi 2 regroupant son siège social, une usine de production de vaccins, une serre de 97 000 pi2 et un centre de recherche et de dévelop­ pement. Le projet occupera toute la superficie du site d’innovation d’Estimauville.

Les sites d’innovation Estimauville et Michelet, récemment développés par la ville de Québec pour pallier le besoin de croissance des entreprises technologiques, connaissent un succès supérieur aux attentes. En 2014, la Ville de Québec lançait le projet, un terrain de 1,8 million de pieds carrés qui devait être occupé par une dizaine d’entreprises sur un horizon de cinq à sept ans. Trois ans plus tard, il ne reste que deux terrains totalisant 800 000 pi² 40

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à vendre et, à maturité, l’ensemble du parc sera occupé par cinq entreprises sur des terrains d’une superficie moyenne de 350 000 pi².

Dans le but de pourvoir à la demande croissante de terrains à des fins industrielles, para-industrielles et de recherche, la Ville de Québec a récemment fait l’acquisition d’une partie d’un terrain appar­ tenant au Groupe Dallaire. Ce site, d’une superficie d’environ 3,5 millions de pieds carrés, est localisé dans le cadran nord-est de l’intersection de l’avenue Chauveau et de l’autoroute Henri-IV. Bien que 500 000 pi² de cet espace soient éventuelle­ ment occupés par le nouveau centre de distri­ bution et de logistique de la Maison Simons, le reste de la superficie pourrait être destiné, entre autres, à des entreprises technologiques.

De plus, la Ville dispose d’une option d’achat à l’égard d’une parcelle de terrain supplémentaire, dont la superficie sera déterminée à la suite des discussions avec le ministère du Développement durable, de l’Environnement et de la Lutte contre les changements climatiques. Avec cette acquisi­ tion, la Ville se donne donc une certaine latitude pour répondre à la demande croissante du marché industriel de tous types.

La croissance de ces entreprises a un impact sur le marché immobilier de Québec, que ce soit en ce qui concerne le déplacement de sièges sociaux vers les

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STEPHANE GROLEAU

25 000 pi2 Espaces bureaux disponibles

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sites d’innovation ou la pression qu’elles exercent sur les terrains à développer, surtout en périphérie et dans les zones industrielles. Afin de mettre ces projets en contexte, rappelons que la superficie moyenne des ententes de location qui se sont conclues sur le marché de bureaux de Québec au cours de la dernière année, en excluant les baux du gouvernement et les compagnies d’assurances, est de l’ordre de 6 000 à 6 500 pi2 pour les immeubles de catégorie A et de 3 000 à 4 000 pi² dans les immeubles B et C. Notons également que tous les projets mentionnés dans cet article visent une certification LEED élevée.

En somme, afin d’apprécier et de comprendre la vigueur de la demande et l’évolution de l’inventaire sur le marché des immeubles de bureaux de Québec, il faut prendre en considération toute l’activité, incluant celle provenant des entreprises technologiques, et non seulement le marché locatif traditionnel.

Philippe LeBel | 418 781.6300 plebel@groupedallaire.ca PROPRIÉTÉ DE

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