Immobilier commercial volume 11 - numéro 3

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VOLUME 11 | NUMÉRO 3 | JUIN – JUILLET 2018

COMMERCE DE DÉTAIL BIENVENUE DANS UN SECTEUR D’AVENIR

FAUT-IL AVOIR PEUR DES PPP ?

LA TOUR DE MONTRÉAL ET LA

TRANSFORMATION D'UN QUARTIER

TOP 15 DES VENTES D'IMMEUBLES RÉSEAU DE TRANSPORT EN COMMUN STRUCTURANT À QUÉBEC

YVES-ANDRÉ GODON

LE NOUVEAU VICE-PRÉSIDENT PRINCIPAL RÉGION DE MONTRÉAL BENTALL KENNEDY

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UNE ÉQUIPE FORTE POUR COMPRENDRE LES ENJEUX ET SAISIR LES OPPORTUNITÉS DU MARCHÉ

SOMMAIRE : : VOLUME 11 | NUMÉRO 3

CHRONIQUES

5 MOT DE L’ÉDITEUR C'est le début d'un (autre) temps nouveau ! 7 ENTREVUE Bienvenue dans une nouvelle ère axée sur les services qui caractérise l’immobilier commercial Yves-André Godon

12 SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR Innover pour mieux performer 19 DONNÉES EN IMMOBILIER Les propriétés commerciales au Québec, un secteur en croissance 21 TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES, INDUSTRIELLES ET DE MULTIPLEX

15 FOCUS Faut-il avoir peur du partenariat public-privé ?

22 MOT DE L'IDU Avec le réseau structurant de transport en commun, la capitale nationale se met à la page 34 QUÉBEC Survol des conditions du marché de l’investissement de Québec 40 EN TOUTE JUSTICE Ce qu’il faut retenir des décisions récentes de la Cour suprême du Canada en droit administratif 43 MONDE MUNICIPAL Nouvelle économie et revenus municipaux : quel avenir pour l’impôt foncier ?

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PROVENCHER ROY

COUP D'ŒIL La Tour de Montréal et la transformation d’un quartier

29 PERSPECTIVES Projet de réseau de transport en commun structurant à Québec 37 LA SOIRÉE IMMOBILIÈRE DE L'IDU À QUÉBEC EN PHOTOS 39 JESSICA PARSONS, NOUVELLE ACTIONNAIRE CHEZ DROLET CONSTRUCTION 48 GÉNÉRATION MONTANTE 56 LE GRAND BAL FIMJ 2018 EN PHOTOS 60 BRÈVES IMMOBILIÈRES

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2018

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ENVIRONNEMENT ET URBANISME Acceptabilité sociale : indispensable pour la réputation des entreprises et le succès des projets

46 TRANSPORT ET DÉVELOPPEMENT URBAIN La rue Sainte-Catherine, nouvelle tentative 52 DROITS ET OBLIGATIONS Responsabilité professionnelle : le notaire n’est pas seul responsable de vérifier les informations essentielles d’un acte d’hypothèque, la banque doit aussi le faire ! 54 COMMERCE DE DÉTAIL Bienvenue dans un secteur d’avenir 57 EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL Urbania 2, le village urbain au cœur de Laval 58 ANALYSE DE MARCHÉ L’intelligence artificielle changera tout, notamment la gestion des immeubles 62 DISPONIBILITÉ DES ESPACES

MOT DE L’ÉDITEUR

ÉDITEUR  Jacques Boisvert RÉDACTION Emmanuelle Gril, Yasmina El Jamaï, Christophe Leduc et Sylvie Lemieux RESPONSABLE DE LA QUALITÉ DES CONTENUS Johanne Landry COLLABORATION À CE NUMÉRO  Anthony Arquin, Benoit Beauchemin, Catherine Béland, Jean Bouchard, Sylvie Bouvette, Frédéric Dufault, Brigitte Dupuis, Joanie Fontaine, Normand Hudon, Michelle Laurendeau, Paul Lewis, Simon Pelletier, Alain Roy, Vincent Shirley, Miguel Duarte e Sousa, Bruno Turcotte, Léopold Turgeon et Serge Vaugeois RÉVISION  ET CORRECTION D’ÉPREUVES Christine Barozzi, Catherine Faucher et Anne-Marie Trudel PRODUCTION Supervision : Edith Lajoie Conception graphique et mise en page : Carole Bordeleau pour Carbodesign Annonces publicitaires : Lan Lephan PHOTOGRAPHES  Denis Bernier et Roxane Paquet PHOTO EN PAGE COUVERTURE Yves-André Godon : © JBC Média par Denis Bernier Commerce de détail : © Gettyimages par hakule PUBLICITÉ  Souk Vongphakdy Responsable des ventes Arianne Jobin-Chamberland Conseillère aux ventes Najat El Manir Responsable des projets spéciaux Montréal 450 670-7770

Québec 418 317-0669

ADMINISTRATION  Edith Lajoie Responsable des opérations et de l'expérience client COMPTABILITÉ Catherine Faucher Philippe Bérubé CPA ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS  Convention no PP 41614528 ADRESSE DE RETOUR  2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 ABONNEMENTS abonnement@jbcmedia.ca www.jbcmedia.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Immobilier commercial. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

L’éditeur se réserve le droit de refuser l’insertion de toute publicité. ISSN 1916-6656

PARTENAIRE DE :

Le magazine Immobilier commercial est publié par JBC Média inc. Président : Jacques Boisvert 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771 info@jbcmedia.ca

C’EST LE DÉBUT D’UN (AUTRE) TEMPS NOUVEAU !

jacques.boisvert@jbcmedia.ca

Si vous aimez le statu quo et ne croyez pas trop aux possibilités associées aux changements, ce numéro n’est pas pour vous ! Bienvenue dans une nouvelle ère en immobilier commercial, souligne d’entrée de jeu Yves-André Godon, le nouveau vice-président principal pour la région montréalaise de Bentall Kennedy, qui présidait récemment le Sommet immobilier de Montréal. Notre journaliste Yasmina El Jamaï l’a interviewé pour vous. Migration massive de capitaux vers des fonds propres, nouveaux modèles d’organisation et perspectives d’innovation sociale : c’est tout le monde des affaires qui vit une forte mutation, rappelle très justement Vincent Shirley du Groupe Altus, dans une excellente chronique, inspirée par la septième édition de C2 Montréal. Vous avez déjà rêvé de parcourir Montréal / New York à la vitesse grand V avec le moyen de transport le plus vert, propre et efficace après le vélo ? Les auteurs Brigitte Dupuis et Anthony Arquin, appuyés par leurs invités de la génération montante, nous font découvrir des avancées spectaculaires en matière de transport collectif, accessibles plus vite que nous pourrions le croire. Par ailleurs, notre collaborateur expert invité Léopold Turgeon, PDG du Conseil québécois du commerce de détail, expose fort bien dans sa chronique pourquoi le commerce de détail offre d’excellentes perspectives d’avenir. De son côté, le consultant en analyse de marché et en intelligence d’affaires Benoit Beauchemin nous informe de changements en gestion d’immeubles, avec l’arrivée de l’intelligence artificielle. Voilà qui devrait satisfaire nos lecteurs avides d’information sur l’immobilier commercial en mutation ! Également à ne pas manquer, le Top 15 des ventes commerciales, industrielles et de multiplex et la chronique de Joanie Fontaine, économiste chez JLR, ainsi qu'un article de la journaliste Sylvie Lemieux sur la Tour de Montréal et l’activité économique qu’elle devrait générer dans l’est de la ville. La journaliste Emmanuelle Gril s’est pour sa part penchée sur l’avenir des partenariats public-privé. Notre section consacrée à l’immobilier commercial dans la région de la capitale nationale offre un bon survol des conditions du marché de l’investissement, préparé par notre fidèle collaborateur Alain Roy du Groupe Altus, pendant que l’équipe de la chronique Perspectives s’attarde notamment au projet de réseau de transport structurant à Québec. Tout cela enrichi de plusieurs autres textes d’intérêt. Sur ce, je vous souhaite un bel été, de bonnes vacances et je vous donne rendezvous vers la fin août, pour la publication de notre excellent numéro de la rentrée, dans lequel vous serez présent vous aussi, je l’espère ! Bonne lecture !

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Jacques Boisvert Éditeur IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2018

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ENTREVUE

BIENVENUE DANS UNE NOUVELLE ÈRE AXÉE SUR LES SERVICES QUI CARACTÉRISE L’IMMOBILIER COMMERCIAL //

YVES-ANDRÉ GODON PAR YASMINA EL JAMAÏ, JOURNALISTE

« L’immobilier commercial est devenu une industrie de services plutôt que de briques et de mortier. Nul ne peut plus négliger ce fait. » Telle est la conclusion d’Yves-André Godon au terme de 28 ans d’expérience cumulée au sein de l’industrie immobilière. Comme bien d’autres gestion­ naires immobiliers, ce vice-président principal pour la région montréalaise de Bentall Kennedy s’applique à fournir les services prisés par les locataires d’immeubles et leurs employés et cherche à anticiper leurs besoins. Bienvenue dans une nouvelle ère axée sur les services qui caractérise l’immobilier commercial !

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2018

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ENTREVUE

PLACE AUX BESOINS DES OCCUPANTS ! Pour l’époux et père de trois enfants au sourire avenant, « le métier de gestionnaire immobilier s’est transformé, de sorte que la notion de service doit être présente au quotidien, et ce, à tous les stades qui composent l’expérience d’un individu qui entre dans des espaces commerciaux. En échange d’un loyer, les locataires souhaitent bénéficier d’un stationnement et d’ascenseurs propres et bien entretenus, d’un air de qualité et de locaux adéquatement chauffés ou climatisés. Il existe aussi tout un éventail de services supplémentaires à offrir aux occupants, que ce soit des services de lave-auto et de voiturier, des stationnements pour vélos, des douches, des restaurants et des services au rez-de-chaussée, des aires pour accueillir des cours de yoga, des conférences ou d’autres activités, etc. » Bref, le confort et le bien-être des occupants sont devenus primordiaux.

l’exploitation chez Triovest, une société de gestion d’inves­tissements et de gestion immobilière majeure au Canada.

Les locataires sont plus avisés et plus exigeants de nos jours, notamment parce que les avantages qu’ils offrent à leurs recrues constituent un facteur de rétention de ces employés. Fort de son expérience approfondie en location de locaux pour bureaux qui l’amène à interagir avec des locataires et des courtiers, M. Godon conseille aux gestionnaires de se rappeler cette réalité et de réagir rapidement pour remédier aux problèmes qui peuvent survenir à tout moment dans les édifices.

J’AIME MONTRÉAL EN PLEIN ENVOL ! Une frénésie s’est emparée de l’immobilier commercial à Montréal. M. Godon la détecte dans toute l’industrie, incluant ses édifices commerciaux, ses tours multirésiden­ tielles et à vocations multiples, ses centres commerciaux et ses bâtiments institutionnels. « Ce qui devient à la fois intrigant et déconcertant est la rapidité à laquelle les changements se produisent. Impossible de nier actuelle­ment, au Québec et surtout dans l’île de Montréal, que le nombre de projets de construction d’immeubles multilocatifs et d’appartements en copropriété depuis les 20 dernières années s’est multiplié. De plus, ces apparte­ments se vendent à une vitesse fulgurante, comme cela a été le cas pour le projet immobilier mixte Humaniti, pour lequel l’équivalent de 50 M$ d’unités s’est écoulé en seulement une soirée ! Le nouveau quartier de Griffintown suscite aussi un engouement pour le moins étonnant de la part des plus jeunes et des investisseurs étrangers », fait remarquer M. Godon.

À l’affût des menus et grands changements qui remo­ dèlent la façon dont les édifices sont administrés et bonifiés, Yves-André Godon a constaté que les acteurs de l’industrie de l’immobilier se sont adaptés plus rapidement qu’à l’accoutumée au cours de la dernière décennie en étant attentifs aux demandes des locataires. Ces derniers sont eux-mêmes influencés par les requêtes de leurs employés, lesquels aiment suivre les tendances qu’on observe ailleurs en Amérique du Nord ou en Europe. C’est comme si une réaction en chaîne s’était déclenchée pour rendre les immeubles de plus en plus innovateurs et dotés d’espaces plus conviviaux. Dans la course à laquelle se livrent les propriétaires immobiliers concurrents, les services spéciaux qu’ils offrent à leurs occupants constituent un facteur de démarcation de taille et un avantage comparatif. C’est d'autant plus justifié « qu’il est beaucoup moins cher de conserver un locataire existant que d’en dénicher un nouveau », comme le fait remarquer le vice-président, en toute connaissance de cause. Il gère effectivement l’exploitation immobilière, la location et la direction d’équipes montréalaises chez le spécialiste en services et en conseils immobiliers Bentall Kennedy après s’être démarqué en tant que vice-président exécutif pour la région de l’est du Canada, puis chef de 8

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Selon M. Godon, l’élargissement de l’éventail des services offerts dans des édifices montréalais est indéniable, à en juger par leur bonification : « Le complexe Les Ailes et le Centre Eaton sont en cours de rénovation, de même que la Place Ville Marie, dont les espaces communs sont en pleins travaux en vue du remplacement de l’aire de restauration par un rayon d’alimentation présentant une offre thématique basée sur des aliments plus frais, plus locaux, car beaucoup de consommateurs se préoccupent de la qualité et de la provenance de leur nourriture. » Ivanhoé Cambridge a pris les devants dans ce domaine en investissant massivement dans les trois complexes pour fournir une offre commerciale rehaussée et participer à la création d’une expérience de vie urbaine innovatrice.

Il en conclut que Montréal se porte comme un charme : « Alors que Toronto et Vancouver étaient les références en immobilier pour les investisseurs canadiens et étrangers, l’intérêt de ces derniers s’est tourné vers Montréal depuis l’an dernier. Les investissements dans la métropole étaient justifiés par les prix trop élevés à Vancouver, le contrecoup de la baisse des cours du pétrole à Calgary ; pour ce qui est de Toronto, les gens disposaient déjà de beaucoup de placements. Actuellement, Montréal est devenue prisée : y investir est jugé pertinent en raison d’avantages et d’occasions qui sont propres à la ville, d’autant plus que la santé financière du Québec est bonne et que les enjeux liés à sa souveraineté et à sa séparation ne sont plus domi­nants », avance l’expert en immobilier

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

commercial, qui est également avocat et membre du Barreau depuis 1985 ainsi que courtier immobilier agréé. UN AVENIR RADIEUX POUR MONTRÉAL Les actifs immobiliers sur le marché montréalais se vendent aussi bien qu’ailleurs ; des grues s’élèvent partout au centre-ville, et les différents produits immo­biliers prolifèrent dans les domaines autant multirésidentiel et multilocatif qu’industriel. « Montréal est en pleine effervescence, et nous prévoyons que cette tendance s’accentuera : ses bâtiments et les technologies qui y sont greffées ont beaucoup évolué. Par ailleurs, des inves­tis­sements massifs sont injectés dans les centres com­ merciaux pour tenter de les réinventer en surpassant l’attrait du commerce électronique ; un nouvel édifice sera érigé à l’angle de la rue Saint-Jacques et du boule­vard Robert-Bourassa où le nouveau siège social de la Banque Nationale sera situé », s’enthousiasme M. Godon. L’ébullition immobilière à Montréal devrait perdurer surtout si les décideurs prennent en considération des enjeux latents qui suscitent des craintes de la part de propriétaires, de promoteurs et d’inves­tisseurs dans le domaine immobilier.

Yves-André Godon expose les obstacles prioritaires à prendre en considération, soit le Réseau express métropolitain (REM), un projet qui permettra aux citoyens d’adopter le bon réflexe d’utiliser le trans­port en commun et qui redynamisera le dévelop­pe­ment immo­bilier. Néanmoins, sa cons­truction générera son lot de défis caractérisés par des rues fermées et une circulation moins fluide. Sans compter que la nouvelle taxe sur le REM, en vigueur depuis mai dernier, est une redevance progressive sur le transport touchant les cons­tructeurs immobiliers qui souhaitent bâtir de nouveaux bâtiments dans un rayon de 0,5 à 1 km d’une station du REM. Cet enjeu financier qui s’ajoute à celui des taxes foncières suscite de l’inquiétude de la part de M. Godon et des acteurs concernés par le développe­m ent immobilier : « Depuis 20 ans, les valeurs foncières ont beaucoup crû, et les propriétaires paient plus que leur quote-part des taxes foncières, déclare l’expert. Même si les décideurs de la Ville de Montréal ont fait des efforts depuis les dernières années pour rééquilibrer la situation, Montréal reste la deuxième ville canadienne la plus chère sur le plan des taxes foncières. Celles-ci étant déjà très élevées, le fardeau supplémentaire des taxes à prélever pour le futur IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2018

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ENTREVUE

REM n’est pas rassurant. En outre, la Ville de Montréal souhaite voir construire des logements locatifs sociaux, une initiative très louable, certes, mais il y a lieu de se demander qui absorbera ces coûts, d’autant plus que les prix des loyers ne peuvent pas monter continuellement sans faire fuir les locataires alléchés par les tarifs plus bas dans le Mile-End, par exemple. » Là où le bât blesse, selon M. Godon, est le fait que le fardeau composé des taxes foncières et des redevances endigue une partie de l’effervescence immo­bilière qui pétille à Montréal. Car les prix des loyers ne peuvent pas indéfiniment s’appré­cier pour absorber cet ensemble de coûts, avertit-il. L’expert en immobilier craint également que la réfec­tion de la rue Sainte-Catherine, qui est absolument justifiée par le remplacement des aqueducs, ne freine l’arrivée de locataires au centre-ville. Sans compter, selon lui, que la volonté de rendre la rue piétonne et d’y éliminer les places de stationnement suscite des questions qui restent en suspens : comment va-t-on gérer le stationnement et les livraisons, d’autant plus que le centre-ville ne comporte pas une abondance de ruelles comme solution de rechange pour les livreurs ?

LE SOMMET IMMOBILIER DE MONTRÉAL La revitalisation de la rue Sainte-Catherine a d’ailleurs été abordée par quatre membres de CREW M, dans le contexte d’une réflexion sur l’évolution du centre-ville au cours de la 20 e édition du Sommet immobilier de Montréal. Ce sommet a eu lieu le 28 mars dernier au Palais des congrès de Montréal dans une liesse générale, ainsi qu’en témoigne M. Godon, qui a présidé l’événement. Les 1 200 participants ont également pu écouter 75 confé­renciers qui se sont exprimés sur les innovations dans le domaine de l’immobilier commercial ainsi que sur les occasions à saisir. Parmi la vingtaine de thématiques abordées figure l’immigration, une solution envisagée par Mario Lefebvre, vice-président pour la recherche et les marchés immobiliers mondiaux chez Ivanhoé Cambridge, et Clément Gignac, vice-président principal et économiste en chef chez Industrielle Alliance, pour satisfaire la demande en futurs emplois à combler à Montréal. L’accueil de dizaines de milliers d’immigrants annuellement a été envisagé comme une composante clé de la croissance économique du Québec. Il faudra effectivement tenir compte du fait que les locataires des propriétaires immobiliers auront besoin que de nouveaux employés investissent leurs bureaux à l’avenir, compte tenu du dynamisme montréalais dans maints secteurs liés aux nouvelles technologies.

INFORMA CANADA

Yves-André Godon est ravi de constater la popularité croissante du Sommet immobilier de Montréal qui se hissera au rang de deuxième forum immobilier le plus couru au Canada à compter de 2019. Le prochain Sommet immobilier de Montréal est prévu le 3 avril 2019.

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MONTRÉAL

LA FORCE D’UN GROUPE

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SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

INNOVER POUR MIEUX PERFORMER

Vincent Shirley, É. A.

Migration massive des capitaux vers des fonds propres, nouveaux modèles d’organisation et perspectives d’innovation sociale : le monde des affaires est en pleine mutation. C’était d’ailleurs l’un des thèmes de la septième édition de C2 Montréal, événement qui a eu lieu à la fin du mois de mai. L’impact social, cette tendance qui s’installe dans un air de changement, prend de l’ampleur un peu partout dans le monde et a fait des petits au Québec. Lumière sur l’investissement d’impact. Représentant plusieurs centaines de milliards de dollars en actifs financiers avec une perspective de croissance prometteuse1, l’investissement d’impact change peu à peu le modèle d’affaires que l’on connaît et nous amène à reconsidérer nos pratiques. Mais d’où vient cette nouvelle façon de faire qui interpelle de plus en plus d’entreprises ?

financier, mais aussi d’atteindre des objectifs socio-économiques ou socio-environnementaux.

Le fait que nous faisons face à différents enjeux mondiaux qui doivent être considérés est sûrement en cause. Pensons notamment au secteur immobilier qui n’a d’autre choix que de s’adapter pour répondre aux besoins des citoyens de demain.

L’ÉVALUATION ET LA MESURE DE SON INVESTISSEMENT Comment peut-on mesurer la portée de ce type d’investissements ? Si le volet financier est relativement facile à évaluer grâce aux outils traditionnels – par exemple, le retour sur investissement –, il en va autrement pour l’impact social et environnemental.

Or, si la notion d’impact social séduit de plus en plus d’entrepreneurs et de grandes organisa­tions, la question de l’efficacité et du rendement – et donc de la mesure – des projets reste parfois vague.

Curieuse et ouverte sur le monde, la génération Y n’y est certainement pas étrangère non plus. Sans doute ses membres sont-ils aussi plus sensibles aux questions sociales et environne­ mentales, ce qui les amène à innover. Vincent Shirley, directeur de l’équipe résidentielle au Groupe Altus Montréal, cumule plusieurs années de compétence et d’expertise dans le domaine de l’évaluation immobilière. Son champ d’expertise couvre particulièrement les études de marché afin de conseiller les développeurs et investisseurs dans leur processus décisionnel.

Certaines organisations se sont toutefois mobi­ lisées pour mieux les quantifier. Mentionnons, par exemple, le Global Impact Investing Network (GIIN) ou encore la B Corp, une certificationoctroyée aux entreprises répondant à des exigences sociétales et environnementales, de gouvernance et de transparence envers le public. Au Québec, on en trouve une quinzaine, alors qu’il en existe plus de 2 500 dans le monde.

L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER D’IMPACT, UN MOTEUR DE CRÉATION DE VALEUR Imaginez un projet de développement immo­bilier traditionnel, mais qui intègre en plus des éléments dont bénéficie directement la commu­ nauté locale. Imaginez-vous maintenant que votre retour sur investissement pour ce projet est maintenu.

Pensons notamment à l’entreprise torontoise TAS, qui œuvre en développement immobilier, à Danone, la compagnie d’envergure internationale de l’alimentation, ou encore à l’entreprise québé­coise GI Quo Vadis, qui se démarque par ses projets immobiliers novateurs et à caractère social.

Voilà ce qu’est l’investissement immobilier d’impact, où l’on acquiert ou développe des pro­priétés dans l’intention d’obtenir un rende­ment

Type d’investissement Investissement tradionnel

Rendement financier

Impact environnemental ou intégration des facteurs ESG*

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Investissement durable

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Investissement d’impact

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1. Global Impact Investing Network (2017). Annual Impact Investor Survey. The seventh edition. https://thegiin.org/assets/GIIN_AnnualImpactInvestorSurvey_2017_Web_Final.pdf

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Mesure de l’impact par un organisme tiers

* ESG : Facteurs environnementaux, facteurs sociaux et facteurs liés à la gouvernance

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Intention d’impact

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LES PROJETS D’UNE VISIONNAIRE L’immobilier joue un rôle clé dans le dévelop­pement d’un écosystème. Créer des liens entre la ville et ses citoyens, c’est le défi de Natalie Voland, présidente de GI Quo Vadis, qui gère aujourd’hui plus de 1,5 million de pieds carrés, notamment le Complexe Dompark, le Complexe du Canal Lachine, le Complexe Griffintown et Le Salon 1861, une ancienne église de la Petite-Bourgogne transformée en salle d’événement multifonctionnelle. C’est d’ailleurs Quo Vadis qui est à l’origine du projet à impact social Legado. Ce nouveau complexe immobilier prévoit le réaménagement urbain de 27 000 m² dans le quartier Griffintown à Montréal, à l’angle des rues Guy et William. Natalie Voland a beaucoup réfléchi au sujet de l’impact social dans le cadre de sa charge professorale à l’Université Harvard, ainsi que lors de ses nombreuses collaborations avec les universités montréalaises. Elle a accepté de répondre à nos questions, au fil d’une entrevue visant à faire le point sur sa vision et ses projets. Q. Parlez-nous du projet Legado. Sera-t-il le premier à respecter les critères de l’investissement d’impact ? R. Ce sera mon sixième projet. Les projets précédents respectaient déjà ces critères, mais c’est la première fois qu’on se lance dans une construction neuve de cette ampleur. C’est une tout autre bataille ! Jusqu’à maintenant, notre expertise, c’était de reconvertir d’anciens immeu­­bles. Aujourd’hui, on est en train de démolir un site pour la première fois. On affronte donc plusieurs problèmes, notamment par rapport à la gestion des déchets. On a décidé de récupérer les briques et les pierres pour faire les pavés des espaces publics au lieu de les envoyer à la décharge. J’avouerai que plusieurs sont sceptiques par rapport à mon idée, mais ce ne sera pas une brique parfaite ; je ne suis pas parfaite moi non plus ! Nous avons travaillé là-dessus, dans le cadre d’un projet en collaboration avec des étudiants de Concordia.

Q. Quo Vadis est également certifiée B Corp. Pourquoi avoir choisi cette certification pour votre entreprise ? R. La principale problématique réside dans le fait que les certifications LEED et BOMA, par exemple, ne sont pas prévues pour des immeubles patrimoniaux. J’avais commencé à avoir des discussions avec des consultants dans ce domaine, mais pour me conformer à ces exigences, il aurait fallu que je remplace toutes les fenêtres d’origine et que je change le système de chauffage pour un chauffage électrique. Or, il y a énormément de structures en bois dans le bâtiment, et remplacer le chauffage à la vapeur par un chauffage très sec comme celui à l’électricité entraînerait de gros problèmes structuraux rapidement. C’est la raison pour laquelle nous avons opté pour B Corp. Q. Quels enjeux sociaux allez-vous viser avec Legado ? R. D’ores et déjà, nous avons décidé que les espaces publics seront littéralement au cœur du projet. Ils repré­ senteront environ la moitié du site et seront accessibles à la communauté par toutes les rues afin de créer des occasions d’échange. Nous discutons actuelle­m ent avec Vidéotron afin de trouver une façon d’y fournir une animation gratuite, soit en projetant des films dans les parcs ou encore en rendant le Wi-Fi accessible pour la communauté.

Q. Votre prochain projet mixte de Griffintown visera-t-il la certification LEED ?

QUO VADIS

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R. Pour notre projet Legado qui est en cours de réalisa­tion, nous voulons plutôt obtenir la certifi­cation BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method), une méthode d’évaluation de la performance environnementale des bâtiments. Il y a plusieurs types de certification, et c’est important de bien la choisir. Il faut prendre en considé­ration le projet dans son ensemble.

NATALIE VOLAND, PRÉSIDENTE DE GI QUO VADIS

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SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

QUO VADIS

Nous avons aussi intégré des habitations abordables dans nos édifices, habitations qu’il sera impossible de distinguer des autres. Nous allons construire une garderie qui contribuera à faire le lien avec le Quartier de l’innovation, les différentes écoles du quartier et même avec notre volet d’agriculture. Lorsque les locaux de la garderie ne seront pas utilisés, ils pourront être repris pour d’autres usages au bénéfice de la communauté. Des étudiants de Concordia et de McGill se penchent également sur la stratégie environnementale, par exemple en matière de circulation de l’air et de la lumière naturelle. L’Université du Québec à Montréal travaille avec nous pour réduire les îlots de chaleur et planter plus d’arbres. Nous travaillons aussi sur un programme d’agriculture urbaine et d’économie circulaire. Les locataires des magasins situés au rez-de-chaussée devront assurer que 20 % de leurs produits sont abordables afin que les résidents puissent les acheter chez eux. Q. Selon vous, est-il possible d’intégrer le rendement social et environnemental dans le rendement global d’un investissement immobilier ? R. Oui. De plus en plus d’organismes rassemblent des données afin de faire évoluer les principes d’évaluation et de démontrer aux promoteurs qu’il y a une valeur ajoutée à poser des gestes pour la communauté. Il existe de nombreux exemples de situations où, lorsque le promoteur a regardé en dehors de son îlot, les taux de profit et de rendement s’en sont trouvés augmentés. S’intéresser aux enjeux sociaux et environnementaux confère au projet une rentabilité supplémentaire. Je pense notamment à des tours résidentielles à Vancouver où le promoteur a assumé les coûts pour la cons­ truction d’une garderie. Les unités ont été vendues plus vite qu’ailleurs grâce à ça, ce qui a conféré une valeur ajoutée au projet immobilier. On pourrait aussi penser à la construction d’une patinoire, d’un terrain de jeu pour les enfants, d’un centre communautaire… Il y a tant de choses qui peuvent avoir un impact immédiat.

Le Salon 1861 QUO VADIS

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2018

FOCUS

FAUT-IL AVOIR PEUR DU PARTENARIAT PUBLIC-PRIVÉ? PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

Le partenariat public-privé (PPP) a eu bien mauvaise presse ces dernières années. Ce mode de réalisation de projets présente-t-il réellement autant de défauts que ceux qu’on lui prête ? Tour d’horizon.

S

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il faut en croire ses détracteurs, le parte­nariat public-privé traîne derrière lui un lourd passif. Une rapide revue de presse des dernières années montre qu’on l’accuse souvent de contribuer à la privatisation des services publics, d’occasionner des coûts de cons­truction plus élevés, tout en faisant payer les usagers des ponts et des auto­routes construits selon ce modèle. Quant au

scandale retentissant entourant les potsde-vin de 22 millions de dollars versés à l’ancien grand patron du Centre universitaire de santé McGill (CUSM), Arthur Porter, il n’a certes pas contribué à améliorer la réputation du PPP. Pas étonnant, donc, que plusieurs se montrent frileux, voire extrêmement critiques, à l’égard de ce mode de réalisation.

GETTYIMAGES PAR VASJAKOMAN

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FOCUS

UNE FAÇON DE FAIRE CONTRAIGNANTE ET PEU FLEXIBLE C’est le cas du professeur Pierre J. Hamel, chercheur en finances publiques à l’Institut national de la recherche scientifique, qui évalue que le Centre hospitalier de l’Université de Montréal (CHUM) aurait coûté 50 % moins cher pendant 30 ans aux Québécois – soit un milliard de dollars – si l’on avait opté pour un mode traditionnel. Selon lui, le financement privé d’un hôpital ou de tout autre PPP est au bout du compte plus onéreux pour les contribuables. « Le meilleur du talent du privé ne réside pas dans le financement, dit-il, le gouvernement pouvant emprunter à un bien meilleur taux. »

PIERRE J. HAMEL Chercheur en finances publiques Institut national de la recherche scientifique

Le manque de transparence et de souplesse du PPP est également montré du doigt par le professeur Hamel, pour qui ces ententes « coulées dans le béton » pour 20 ou 30 ans se prêtent mal à des projets où les changements technologiques, par exemple, nécessitent une régulière mise à niveau. Par ailleurs, il se montre méfiant envers les ententes à très long terme qui unissent les parties au contrat. Qu’adviendrait-il si, par exemple, l’entreprise privée chargée d’assurer l’entretien du bâtiment devait être vendue à une autre, laquelle offrirait une prestation de moins bonne qualité ? « Je pense aussi à un cas comme celui de la Ville d’Hamilton, en Ontario, qui, à l’époque, avait signé une entente avec le privé pour l’assainisse­ment des eaux sur son territoire. La compagnie qui devait fournir la prestation a été rachetée par une filiale d’Enron, et la municipalité n’a pas eu un mot à dire ! », s’insurge-t-il. Le PPP est en perte de vitesse partout dans le monde à quelques exceptions près, tranche le professeur Hamel, « sauf en Chine, au Viêt Nam et dans certains pays d’Afrique, où il a encore le vent dans les voiles, car il offre la sécurité d’un contrat très contraignant dont les partenaires ne peuvent pas s’extraire », souligne-t-il.

BLAKES

CLÉMENTINE SALLÉE Avocate associée Blakes

DES EXEMPLES DE RÉUSSITE Mais tout n’est pas si sombre au royaume du PPP. La Maison symphonique de Montréal, par exemple, est un modèle de réussite pour plusieurs, notamment pour Me Clémentine Sallée, associée au sein du cabinet d’avocats Blakes ; elle confie que cette réalisation est l’une de ses plus grandes fiertés professionnelles. « Le processus ainsi que les exigences techniques ont été longuement réfléchis et bien rédigés, de même que la répartition des risques vers la partie qui était la plus à même de l’assumer. Par exemple, compte tenu de la spécificité du bâtiment, le secteur public a conservé la maîtrise d’œuvre de l’acoustique », détaille-t-elle. Outre la Maison symphonique, Me Alain Massicotte, également avocat associé chez Blakes et qui a œuvré sur plusieurs PPP d’envergure, mentionne que le CHUM et son centre de recherche, les autoroutes 25 et 30, mais aussi la fameuse route « Sea-to-Sky » en Colombie-Britannique sont autant d’exemples de réussite de PPP.

BLAKES

ALAIN MASSICOTTE Avocat associé Blakes 16

IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2018

Il déplore cependant que ce que l’on a reproché aux PPP dans les médias – corruption, retards sur les échéanciers, augmentations des coûts – n’avait souvent rien à voir avec le PPP lui-même. « D’ailleurs, il faut savoir que le processus d’adjudication avec ce mode de réalisation est extrêmement rigoureux et exige une vérification des processus très serrée », dit-il, rappelant que quoi qu’il en soit, le secteur public devra toujours faire affaire avec le secteur privé dans ses projets de construction, en mode traditionnel ou autre.

BUSAC AMORCE UN NOUVEAU CHAPITRE

20 ANS D’INNOVATION ICI ET AILLEURS

DE SON HISTOIRE Cette année, BUSAC fête ses 20 ans et en profite pour présenter une nouvelle image de marque illustrant sa constante évolution, sa poursuite d’excellence et d’innovation ainsi que son engagement envers ses clients, actionnaires et partenaires, ici et ailleurs. Aux États-Unis, BUSAC consolide son rayonnement par la gestion d’importants portefeuilles et le développement de projets de premier plan. Au pays, elle continue d’offrir une foule de solutions immobilières innovantes et diversifiées. Grâce à son expérience des deux côtés de la frontière, BUSAC assoit sa position de leader nord-américain de l’industrie.

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FOCUS

LES INGRÉDIENTS DU SUCCÈS De l’avis des deux avocats de Blakes, pour qu’un PPP réussisse, il faut combiner des ingré­dients précis. En particulier, une planification minutieuse et une discipline sans faille, depuis les débuts du projet jusqu’à sa finalité, en passant par sa réalisation. « C’est cette discipline qui explique notamment le succès de la Maison symphonique », affirme Me Sallée.

Nicolas Vézeau, directeur des propositions PPP chez ENGIE Services, rappelle qu’avec le CUSM et le CHUM, le Québec a également eu l’occasion de déployer deux des plus grands projets PPP de l’histoire des infrastructures de santé en Amérique du Nord. « Des réalisations comme la Maison symphonique, les autoroutes 25 et 30, le pont Champlain et plusieurs autres de moins grande envergure, comme le CHSLD de Saint-Lambert, sont d’autres beaux exemples de l’expertise variée qui a pu être développée ici », souligne-t-il, déplorant que celle-ci ne commence à s’effriter si les PPP continuent d’être boudés. « Il y a une quinzaine d’années, le Québec avait une longueur d’avance sur les États-Unis et le reste du Canada dans ce domaine. Aujourd’hui, on semble avoir mis fin au modèle », mentionne-t-il. Yves Ouellet, PDG de la Société québécoise des infrastructures (SQI) – organisme provincial chargé de la gestion des bâtiments publics –, confirme qu’aucun nouveau projet en PPP n’est actuelle­ment dans les cartons. Il précise toutefois que cela n’empêche pas la SQI d’avoir recours à d’autres types de modes de réalisation : « Par exemple, nous sommes en train de démarrer le projet du centre hospitalier de Fleurimont, en Estrie, selon le mode conception-construction-financement. » Quelques autres projets du même genre seraient aussi en préparation.

ENGIE SERVICES

NICOLAS VÉZEAU Directeur des propositions PPP ENGIE Services

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

YVES OUELLET Président-directeur général Société québécoise des infrastructures (SQI)

18

IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2018

« Notre responsabilité première est de nous assurer que l’on a recours au mode de réalisation approprié. Le PPP peut être intéressant à considérer dans le cadre de grands projets, ou encore pour des bâtiments complexes dans lesquels le secteur privé pourra déployer toute sa créativité et démontrer sa valeur ajoutée. Il ne faut pas être dogmatique ni en faire une religion : dans certains cas, le PPP peut être une option à évaluer, et dans d’autres, il faut penser à un mode de réalisation différent », fait-il valoir. LES BONS CÔTÉS DU PPP De son côté, Nicolas Vézeau considère que lorsqu’il est employé à bon escient, le PPP peut offrir plusieurs avantages. « Les risques en matière de dépassement de coûts et d’échéancier étant transférés au secteur privé, cela encourage fortement ce dernier à se conformer à ce qui a été prévu initialement », assure-t-il. Selon son analyse des projets supérieurs à 50 millions de dollars réalisés au cours des dernières années, il apparaît que les PPP auraient davantage respecté les échéanciers et les budgets que ceux effectués en mode traditionnel. « Les lourdes pénalités généralement prévues dans l’entente en cas de défaillance de la partie privée constituent un fort incitatif. Ce modèle protège assurément le public », évalue-t-il. La prévisibilité des coûts et l’efficience de la gestion des dépenses publiques qui en découlent en matière de maintenance préventive et prédictive sont aussi des arguments de poids à ses yeux. Par ailleurs, des gains de partage des revenus de péage plus importants que ceux initialement prévus peuvent aussi apparaître en cours de route, à l’avantage de la partie publique. « Par exemple, l’achalandage automobile sur l’autoroute 25 est bien plus élevé que ce que l’on avait prévu au départ. Résultat, le ministère des Transports profite d’un partage des revenus, et le gouvernement du Québec a reçu en 2015, soit la dernière année pour laquelle les données ont été publiées, plus de 15 millions de dollars », se réjouit-il.

DONNÉES EN IMMOBILIER

LES PROPRIÉTÉS COMMERCIALES AU QUÉBEC, UN SECTEUR EN CROISSANCE

Experte invitée

Les immeubles à vocation commerciale au Québec revêtent diverses formes, de la tour de bureaux au centre-ville au dépanneur du coin. Même s’ils représentent, somme toute, une faible part des propriétés dans la province, leur importance reste indéniable.

LA VALEUR DE L’IMMOBILIER COMMERCIAL AU QUÉBEC Selon les données publiées par le ministère des Affaires municipales et de l’Occupation du territoire (MAMOT), il existe un peu plus de 85 000 immeubles commerciaux au Québec. Cette compilation inclut les propriétés abritant des commerces qui offrent des biens ou des services, les immeubles de bureaux et les hôtels. La valeur totale de ces immeubles, selon l’évaluation foncière uniformisée, atteint près de 115 G$. Ainsi, les propriétés à vocation commerciale représentent 2 % des immeubles imposables de l’ensemble du Québec, mais 11 % de la valeur totale de ceux-ci. La valeur moyenne pour un immeuble commercial au Québec se chiffre à 1,3 M$.

Économiste chez JLR et blogueuse pour le journal Les Affaires, Joanie Fontaine analyse le marché immobilier. Ses études sont publiées sur blog.jlr.ca et citées régulièrement par d’importantes publications québécoises. Elle puise ses informations dans la base de données de JLR comptant plus de 7 millions de transactions immobilières analysées depuis 1986 et publiées au Registre foncier.

Par rapport à 2017, le nombre d’immeubles commerciaux a augmenté de 0,8 %, alors que la valeur totale des bâtiments a grimpé de 2,7 %. Sur 10 ans, le nombre de propriétés de ce type a crû de 11 % pendant que leur valeur totale s’accroissait de 73 %. Depuis 2008, l’évaluation moyenne des immeubles a, quant à elle, monté de 56 %. La croissance du nombre d’immeubles commer­ ciaux au cours des 10 dernières années a été plus faible que celle du nombre de condominiums, un secteur qui avait le vent dans les voiles avec une hausse du nombre d’unités existantes de 75 %. La progression ressemble davantage à celle du marché de l’unifamiliale, où l’augmentation a été de 13 %. Un peu moins de 15 % des propriétés commer­ciales au Québec sont situées dans l’agglomé­ ration de Montréal ; toutefois, elles représentent 38 % de la valeur totale des immeubles commer­ ciaux. Sur l’île de Montréal, la valeur moyenne de ces derniers atteint 3,4 M$.

GETTYIMAGES PAR SVETAZI

LES VENTES DE PROPRIÉTÉS COMMERCIALES AU QUÉBEC Selon les statistiques compilées par JLR à partir des actes publiés au Registre foncier du Québec, 3 392 immeubles à vocation commerciale ont changé de propriétaire en 2017. Il s’agit du nombre le plus élevé des 10 dernières années, ce qui témoigne d’un marché très actif. Les transactions ont été 6 % plus nombreuses que l’année dernière. Le prix médian des immeubles vendus a atteint 320 000 $, soit 3 % de plus qu’en 2017. Les valeurs fluctuent grandement d’un bâtiment à l’autre, comme le montre le graphique suivant.

RÉPARTITION DES PROPRIÉTÉS COMMERCIALES SELON LE PRIX DE VENTE

PROPORTION DES IMMEUBLES COMMERCIAUX VENDUS

Joanie Fontaine

250 000 $ ou moins

250 000 $ 500 000 $ à 500 000 $ à 750 000 $

750 000 $ à 1 M$

Plus de 1 M$

PRIX DE VENTE

IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2018

19

DONNÉES EN IMMOBILIER

Un peu plus de 40 % des bâtiments commerciaux ont été vendus moins de 250 000 $, et les deux tiers des transactions se font sous la barre du demi-million. Cela est loin de la valeur moyenne des immeubles qui s’établit à 1,3 M$ en 2018. La distribution des prix se révèle particulièrement marquée dans ce secteur où l’on trouve autant des propriétés d’une centaine de milliers de dollars que certaines de plusieurs millions. Il faut dire que les quelques importantes tours de bureaux et les centres commerciaux comptent pour une grande partie de la valeur totale des propriétés commerciales. À titre d’exemple, trois transactions de plus de 100 M$ ont été enregistrées en 2017, dont la plus grosse concernait une tour de bureaux du centreville de Montréal vendue plus de 173 M$. La valeur au rôle foncier de cette propriété (donc la valeur au 1er juillet 2015) frôlait les 100 M$. Ainsi, quelques bâtiments de la sorte font grimper rapidement

COMMERCIAL

INSTITUTIONNEL

la valeur totale des immeubles commerciaux au Québec, même si la majorité de ceux-ci sont vendus à des prix en deçà du demi-million. À SURVEILLER Actuellement, l’économie se porte bien, ce qui encourage la location et l’achat de propriétés commerciales. Cette tendance devrait se pour­ suivre en 2018. En revanche, les hausses de taux présagées au cours des deux prochaines années pourraient causer un ralentissement du marché à plus long terme. La rentabilité des immeubles commerciaux sera touchée par le coût du finance­ ment plus élevé. Par conséquent, les acheteurs risquent d’exiger de meilleurs taux globaux d’actualisation (TGA), ce qui pourrait limiter la croissance des prix. De plus, advenant une augmen­ tation des taux d’intérêt, les entreprises sont susceptibles de réduire leurs investissements et donc l’achat de nouvelles propriétés ou la location d’immeubles de plus grande taille.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2018

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TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES* ADRESSE

PROPRIÉTÉS COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES Parmi les 15 propriétés les plus chères vendues au cours des mois d’avril et de mai 2018, trois concernaient des hôtels, un situé dans l’arrondissement Ville-Marie, un à Laval et un autre à Québec. Dans ce palmarès, on trouve aussi une propriété à Saint-Charles-Borromée, près de Joliette. Il est plutôt rare que des propriétés en dehors des grands centres se hissent parmi les plus importantes ventes au Québec.

ARRONDISSEMENT / VILLE

PRIX

TAILLE (M2)

PRIX / M2

800, boul. Hymus

Saint-Laurent, Montréal

82 300 000 $

15 049

5 469 $

1050, rue De La Gauchetière Ouest

Ville-Marie, Montréal

65 000 000 $

44 950

1 446 $

2345, boul. des Sources

Pointe-Claire

26 275 000 $

-

-

1280, av. des Canadiens-de-Montréal

Ville-Marie, Montréal

24 900 000 $

-

-

5000, rue d’Iberville

Plateau-Mont-Royal, Montréal

21 000 000 $

20 077

1 046 $

704-710 B, rue Sainte-Catherine Ouest

Ville-Marie, Montréal

18 638 750 $

-

-

1600-1800 A, boul. de l’Avenir

Laval

17 050 000 $

7 977

2 137 $

1500, rue De Boucherville

Mercier / Hochelaga-Maisonneuve, Montréal

16 750 000 $

15 158

1 105 $

1248-1352, boul. De La Vérendrye Est

Gatineau

15 550 000 $

-

645-655, rue de la Visitation

Saint-Charles-Borromée

12 150 000 $

4 934

690, boul. René-Levesque Est

Québec

10 500 000 $

-

6200, boul. Métropolitain Est

Saint-Léonard, Montréal

10 000 000 $

4 734

860, boul. de l’Ange-Gardien Nord

L’Assomption

9 400 000 $

-

233-237, boul. Saint-Jean-Baptiste

Châteauguay

9 200 000 $

4 008

2 295 $

2035, boul. des Laurentides

Laval

8 650 000 $

6 756

1 280 $

2 462 $ 2 112 $ -

TOP 15 DES VENTES DE MULTIPLEX* SECTEUR MULTIRÉSIDENTIEL

Tous les immeubles multirésidentiels faisant partie du top 15 des deux derniers mois étaient situés dans la grande région de Montréal. En fait, tous sont localisés sur l’île de Montréal, contrairement à la propriété qui s’est vendue au prix le plus élevé qui, elle, se trouvait à Longueuil. La troisième propriété la plus chère est également celle dont le prix par logement et au mètre carré s’avère le plus faible. Il faut spécifier que cette transaction concerne une résidence de personnes âgées (le manoir Montefiore), dont la fermeture avait été annoncée par Réseau Sélection en juin 2015. Il sera intéressant de connaître le projet du nouvel acquéreur pour cette bâtisse.

ADRESSE

ARRONDISSEMENT / VILLE

PRIX

NOMBRE DE LOGEMENTS

PRIX / PORTE

TAILLE (M2)

PRIX / M2

-

-

3675, ch. de Chambly

Longueuil

21 475 000 $

121

177 479 $

6385, rue Sherbrooke Ouest

Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal

11 000 000 $

54

203 704 $

4 236

2 597 $

5885, boul. Cavendish

Côte-Saint-Luc

10 000 000 $

133

75 188 $

9 796

1 021 $

10231-10233, boul. Saint-Laurent

Ahuntsic / Cartierville, Montréal

9 670 000 $

105

92 095$

3 083

3 137 $

7070, ch. de la Côte-Saint-Luc

Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal

8 650 000 $

44

196 591 $

3 410

2 537 $

2900, ch. de la Côte-de-Liesse

Mont-Royal

8 250 000 $

58

142 241 $

5 296

1 558 $

4850-4860, av. Bourret

Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal

6 210 000 $

54

115 000 $

4 027

1 542 $

3512, rue Durocher

Plateau-Mont-Royal, Montréal

6 000 000 $

52

115 385 $

2 238

2 682 $

1275-1285, av. Bernard

Outremont, Montréal

5 250 000 $

14

375 000 $

1 619

3 244 $

5887-5899, av. Victoria

Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal

4 940 000 $

46

107 391 $

2 258

2 187 $

9801-9803, boul. Saint-Laurent

Ahuntsic / Cartierville, Montréal

4 225 000 $

54

78 241 $

2 360

1 790 $

4875, av. Bourret

Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal

4 140 000 $

36

115 000 $

3 084

1 343 $

6138-6142, ch. de la Côte-Saint-Luc

Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal

3 850 000 $

16

240 625 $

1 185

3 248 $

2980, rue Provost

Lachine, Montréal

3 750 000 $

36

104 167 $

2 568

1 460 $

288-320, rue Peel

Sud-Ouest, Montréal

3 500 000 $

22

159 091 $

1 124

3 115 $

* mars-avril 2018

Note : Les ventes multiples, les ventes liées et les ventes indivises sont exclues de ces deux tableaux. IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2018

21

MOT DE L’IDU

André Boisclair

A

AVEC LE RÉSEAU STRUCTURANT DE TRANSPORT EN COMMUN, LA CAPITALE NATIONALE SE MET À LA PAGE vant toute chose, il est intéressant de noter que le

Au moment où les gouvernements mettent à

projet présenté récemment par la Ville de Québec

la disposition des villes d’importantes sommes

s’inscrit en droite ligne avec les recommandations de

pour financer des projets de transport collectif,

l’Institut de développement urbain du Québec (IDU)

l’IDU souhaitait que la capitale se mette à la page.

qui, en mars 2015, conviait ses membres à un grand

Québec était la seule ville canadienne parmi les

exercice de définition d’une vision commune de

villes de semblable taille à ne pas avoir développé

développement de la région sous le thème Québec

une telle infrastructure. Le statu quo était à nos

2050. À cette occasion, les participants avaient

yeux devenu inacceptable. Le tir est maintenant

convenu de faire de la mobilité LA priorité de la

corrigé avec un projet moderne, intégré et qui rallie

région. Aujourd’hui, nous sommes d’avis que ce

la population. Nous l’applaudissons.

projet constitue une occasion à ne pas manquer afin de doter la capitale nationale d’un réseau de transport rassembleur et moderne. Ce dernier, constitué d’une infrastructure intégrée et étendue visant à réduire la congestion et à faciliter les déplacements des étudiants, des travailleurs et de la population en général, représente pour l’IDU un outil de

leurs que pour les touristes, ce projet enrichira assurément notre capitale nationale. Dorénavant, 85 % des entreprises de Québec seront desservies par le nouveau réseau structurant. Nous y voyons un important levier de développement.

développement économique qui favorisera le

Notre souhait : que ce projet rende la région encore

renouveau urbain.

plus attirante, notamment pour la main-d’œuvre,

À Québec, la congestion routière s’alourdit inexorablement. L’étalement urbain, qui se poursuit de manière constante depuis les dernières décennies, n’y est pas étranger. Le projet de réseau structurant permettra de capter le trafic induit par cet étalement et fournira à des gens des quartiers périphériques une offre en transport collectif qui se caractérisera par sa fiabilité, sa flexibilité et sa grande fréquence.

22

Attractif tant pour les investisseurs et les travail-

IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2018

et soit l’occasion de requalifier plusieurs artères et secteurs de la ville. Nous nous engageons à y travailler. André Boisclair, Adm.A Président-directeur général – IDU aboisclair@iduquebec.com

LA TOUR DE MONTRÉAL ET LA TRANSFORMATION D’UN QUARTIER PAR SYLVIE LEMIEUX, JOURNALISTE

La Tour de Montréal, au Parc olympique, accueillera son premier locataire, Desjardins, à la fin de l’été. Ce lieu emblématique de Montréal a fait l’objet d’importants travaux de réfection qui ont permis de créer de nouveaux locaux pour bureaux. Au-delà de 1 000 travailleurs investiront le quartier dans les prochains mois. Une bonne nouvelle pour les commerces et restaurants situés à proximité. Comment se préparent-ils à cette nouvelle effervescence ? Quel sera l’impact sur l’économie locale ? Tour d’horizon.

PARC OLYMPIQUE

IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2018

23

COUP D’ŒIL

Les travaux d’aménagement vont bon train dans les futurs bureaux de Desjardins à la tour olympique. Les employés de la division AccèsD y déménageront par vagues successives dès la fin de l’été. À terme, ce sont quelque 1 000 employés de Desjardins qui occuperont 7 des 12 étages de la tour du stade olympique, ce qui représente 80 % de la surface locative disponible. « Il reste un peu plus de 30 000 pieds carrés d’espaces à louer », précise Michel Labrecque, président-directeur général du Parc olympique. Des entreprises manifestent de l’intérêt pour venir s’installer dans la tour, des négociations sont en cours, mais aucune entente n’a été conclue pour le moment, selon M. Labrecque.

PARC OLYMPIQUE

MICHEL LABRECQUE Président-directeur général Parc olympique

UN QUARTIER QUI BOUGE Des centaines de travailleurs s’ajouteront donc à ceux de Desjardins à plus ou moins long terme. Leur venue attire les investisseurs. « Des commerçants nous appellent parce qu’ils veulent venir s’installer dans le quartier, affirme Jimmy Vigneux, directeur général de la Société de développement commercial (SDC) Hochelaga-Maisonneuve. Le quartier bouge. » Ce dynamisme se manifeste depuis quelques années déjà alors que l’arrondissement Mercier-Hochelaga-Maisonneuve attire de plus en plus les familles. De nouveaux commerces se sont établis dans les rues Ontario et Sainte-Catherine dans le secteur est. Le mix commercial s’est transformé avec l’ajout de détaillants, de bars et de restaurants qui attirent les clients, et pas seulement ceux de l’arrondissement. Autant de bonnes adresses à découvrir pour les travailleurs de la tour du stade, rebaptisée récemment la Tour de Montréal. « Le défi, ce sera de les attirer sur nos artères commerciales pour leur faire connaître le quartier, que ce soit pour le lunch ou après le travail », soutient M. Vigneux. En effet, l’accès demeure un enjeu. Il faut quelques minutes de marche pour se rendre du Parc olympique à la rue Ontario, un peu plus pour atteindre la rue Sainte-Catherine. Voilà un frein pour les travailleurs qui ont seulement une heure pour manger le midi. S’il est toujours possible de faire le trajet en autobus, en vélo, en Bixi ou même en voiture, d’autres solutions sont envisagées pour rendre les commerces des rues Ontario et Sainte-Catherine plus accessibles à partir du stade.

SDC HOCHELAGA-MAISONNEUVE

JIMMY VIGNEUX Directeur général Société de développement commercial (SDC) Hochelaga-Maisonneuve

24

IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2018

L’été dernier, un projet pilote de circuit de navette électrique autonome a été mené pour tester la technologie et l’intérêt des visiteurs du Parc olympique. La NÉA Easymile, exploitée par Transdev, une entreprise spécialisée dans le transport collectif, a transporté près de 900 personnes en seulement quatre jours de mise en service. L’expérience doit être répétée cet été sur une plus longue période et un plus long trajet.

Un dynamisme se manifeste depuis quelques années déjà, alors que l’arrondissement Mercier–HochelagaMaisonneuve attire de plus en plus de familles. De nouveaux commerces se sont établis dans les rues Ontario et Sainte-Catherine, dans le secteur est.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2018

25

COUP D’ŒIL

DESJARDINS

DESJARDINS

Desjardins a confié l’aménagement de ses nouveaux bureaux de la Tour de Montréal à la firme d’architectes Provencher Roy. En plus de la vue spectaculaire sur Montréal, les employés profiteront d’espaces de travail collaboratifs et d’une cafétéria.

26

IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2018

« Il faudrait davantage de commerces de proximité (dans la rue Sherbrooke) pour répondre aux besoins des travailleurs. »

Es

pa

ce

sà

lo

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r

– Christine Fréchette

CHAMBRE DE COMMERCE DE L’EST DE MONTRÉAL

CHRISTINE FRÉCHETTE Présidente-directrice générale Chambre de commerce de l’Est de Montréal

Actuellement, le parcours de la navette, un véhicule sans chauffeur qui fonctionne par repérage GPS, se limite au site olympique. La réglementation actuelle ne permet pas l’utilisation de véhicules autonomes sur les routes provinciales et municipales. Une refonte du Code de la sécurité routière est à l’étude, mais aucune date de mise en application n’est envisagée pour le moment. « Cela permettrait aux gens de se rendre plus facilement dans les restaurants et les commerces situés à proximité. Pour nous, c’est important d’établir un lien avec le quartier », soutient Michel Labrecque. Un développement commercial est aussi souhaitable du côté de la rue Sherbrooke, affirme Christine Fréchette, présidentedirectrice générale de la Chambre de commerce de l’Est de Montréal. « Il faudrait davantage de commerces de proximité pour répondre aux besoins des travailleurs. C’est une façon de s’assurer qu’ils passent plus de temps dans le quartier parce qu’ils auront envie de fréquenter les boutiques et les terrasses », dit-elle.

L’écoquartier idéal où travailler bureaux + habitations + commerces IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2018

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COUP D’ŒIL

DES PROJETS POUR BONIFIER L’OFFRE ALIMENTAIRE Les travailleurs de la tour olympique auront déjà accès à l’offre alimentaire présente sur le site notamment au Centre sportif et au Planétarium de Montréal. À l’été 2019, ils pourront aussi profiter de la nouvelle aire de restauration du Biodôme qui rouvrira ses portes après les travaux de rénovation en cours. Par ailleurs, chaque été depuis sept ans, une cinquantaine de camions de rue s’installent sur l’Esplanade Sun Life tous les premiers vendredis des mois de mai à octobre. Le site compte plus de 2 000 places assises et devient une grande terrasse éphémère fort populaire. Par ailleurs, le projet de modernisation de la station Viau mené par la Société de transport de Montréal (STM) pourrait engendrer plusieurs nouveautés. Les travaux devraient s’amorcer prochainement. « On travaille de concert avec la STM pour améliorer le lien entre la station de métro et le Planétarium, explique M. Labrecque. En plus de verdir cet espace, il est question d’ajouter une base programmatique multifonction semblable à celle que l’on trouve dans le Quartier des spectacles. Des bâtiments qui peuvent offrir des produits alimentaires ou même servir des repas viendraient s’installer sur le site. »

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2018

Le Parc olympique, qui génère plus de 2 500 emplois et accueille au-delà de 250 000 visiteurs chaque année, n’a donc pas fini de se transformer. L’arrivée des nouveaux occupants de la Tour de Montréal donne aussi une impulsion au développement immo­bilier qui affiche déjà une dynamique de croissance, selon Christine Fréchette. Il y a plusieurs projets immobiliers, notam­ment près du métro Assomption, où plus de 3 000 logements devraient être construits au cours des 20 prochaines années selon le plan d’urbanisme de l’arrondissement Mercier-Hochelaga-Maisonneuve.

LE MÉGACHANTIER DE LA TOUR DU STADE OLYMPIQUE Inoccupée depuis 1987, la tour du stade olympique renaît après 18 mois de travaux de rénovation et de mise aux normes, un investissement de 43,5 M$. Au bout du compte, ce sont près de 14 000 mètres carrés de locaux pour bureaux répartis sur 12 étages qui ont été construits. Desjardins, qui occupera sept étages, a pris en charge l’aména­ gement de ses bureaux. Les espaces locatifs peuvent aussi être livrés clés en main au choix du locataire. La proximité du transport en commun, des places de station­ne­ment en grand nombre, la présence de pistes cyclables, de nombreux espaces verts à quelques pas de marche font partie des avantages mis de l’avant pour attirer les entreprises en vue de s’installer dans la Tour de Montréal. Sans parler de la vue panoramique sur la métropole.

QUÉBEC

PERSPECTIVES BRUNO TURCOTTE, B.A.A., É.A.

Vice-président, immobilier et ressources matérielles La Capitale, Groupe financier

MICHELLE LAURENDEAU

Gestionnaire en immobilier, Coordonnatrice de secteur / Région de Québec Boardwalk REIT

NORMAND HUDON

Architecte associé Coarchitecture

MIGUEL DUARTE E SOUSA, ing. PA LEED

Président-directeur général Ambioner

PROJET DE RÉSEAU DE TRANSPORT EN COMMUN STRUCTURANT À QUÉBEC

PLUSIEURS RAISONS DE SE RÉJOUIR POUR LA CAPITALE NATIONALE PROPOS RECUEILLIS PAR CHRISTOPHE LEDUC

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

Espérée depuis plusieurs années, l’annonce par la Ville de Québec de la future mise en œuvre d’un réseau de transport structurant a été chaleureusement accueillie par la population et les principaux acteurs économiques – immobiliers particulièrement – de toute la capitale nationale. Au-delà de l’annonce qui a fait la manchette, nos chroniqueurs ont mis leur expertise à profit afin d’éclairer différents aspects de ce projet qui font de lui un axe de développement positif pour les années à venir. RÉDUIRE LA CONGESTION ROUTIÈRE ET OPTIMISER L’UTILISATION DES INFRASTRUCTURES EXISTANTES L’aspect principal et le plus évident de ce futur réseau de transport collectif est bien sûr la réduction de la congestion routière dans la région de Québec, comme le rappelle Normand Hudon, associé et architecte chez Coarchitecture : « Le projet va apaiser la souffrance des automobilistes sur les routes congestionnées. L’objectif est une augmentation de la part modale de 15 à 20 % des déplacements motorisés, ce qui contribuera à désengorger le réseau routier sans en augmenter la capacité, le tout aux frais des paliers supérieurs de gouvernement. En reliant les principaux pôles d’emploi avec un taux de 85 % de desserte et en planifiant l’aménagement du territoire

de façon cohérente, ce ne sont pas tant les 5 % de déplace­ ments additionnels visés aujourd’hui qui rendent le réseau nécessaire, mais ceux de demain qui évolueront avec la future démographie vers une plus grande part modale accordée au transport collectif. » Des propos appuyés par Bruno Turcotte, vice-président, immobilier et ressources matérielles à La Capitale, qui explique, en outre, qu’un réseau de transport en commun efficace favorisera également une meilleure utilisation des infrastructures existantes : « Le réseau structurant de transport permettra aussi d’accélérer l’intensification du développement immobilier. Un usage plus efficient des terrains et des immeubles sans créer une pression IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2018

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PERSPECTIVES

VILLE DE QUÉBEC

directement proportionnelle sur le réseau routier est souhaité. Cette intensification du développement immo­ bilier permettra d’utiliser les services et les réseaux d’utilité publique existants et réduira l’étalement urbain. » UN GRAND PAS VERS UNE MEILLEURE DENSIFICATION L’étalement urbain est un double problème à Québec, puisqu’il engendre l’utilisation accrue de véhicules individuels et multiplie les besoins en infrastructures. Le futur réseau de transport permettra une meilleure densification de la ville, réclamée par tous les profes­sion­ nels immobiliers, et limitera donc ces problématiques, comme le souligne M. Hudon : « En effet, la ville aura besoin de plus de densité le long de son réseau afin d’obtenir un nombre suffisant d’utilisateurs qui payeront leurs droits de passage pour absorber les coûts d’exploitation qui, eux, seront aux frais des contribuables municipaux. La Ville de Québec prévoit d’ailleurs adopter plusieurs Programmes particuliers d’urbanisme (PPU) dans les mois à venir pour encadrer la densification. En fait, un réseau structurant comme celui qui nous est proposé

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2018

changera significativement la donne en multipliant la densité permise sur certains sites. Pensez à un terrain où le zonage limite la hauteur à 2 étages et qui passera à 10 étages après l’adoption d’un PPU. On sait que les citoyens sont très sensibles à l’augmentation de la hauteur permise par le zonage, et les promoteurs en ont rare­­ment assez. Le dialogue permettra donc d’établir le juste milieu, et il faudra demeurer vigilant pour y prendre part au bon moment. » Cette meilleure densification urbaine et ce changement de paradigme constitueront également des éléments de dynamisme économique et de transformation dans l’approche de l’immobilier, comme l’explique M. Turcotte, exemple à l’appui : « L’objectif d’augmenter le nombre d’usagers du transport en commun devrait avoir, entre autres, l’impact de diminuer la demande de stationne­ments. Avec la densification des aménagements de bureaux, les propriétaires immobiliers sont confrontés à la hausse de la demande de stationnements. Cette demande excède régulièrement la capacité qu’ont les immeubles à la satisfaire. »

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VILLE DE QUÉBEC

UN LIANT SOCIAL ET UN ÉLÉMENT DE QUALITÉ DE VIE Ce futur réseau de tramway et de trambus générera d’autres aspects positifs pour la ville, sur le plan humain notamment, selon nos experts. « Dans les dernières années, le développement de la ville, et surtout celui de ses banlieues, a vu le trafic automobile augmenter considérablement et, avec lui, les désagréments qui y sont associés : stress accru, perte de temps, diminution de la qualité de vie et augmentation de la pollution atmosphérique. Il s’agit d’un projet primordial qui aura un impact très positif sur le tourisme, l’économie de la région, l’environnement et le bonheur de la population. En outre, la densification de l’aire urbaine s’en trouvera favorisée par rapport au développement des banlieues, ce qui influencera forcément le développement immobilier. Ce projet rassembleur, durable et résolument tourné vers l’avenir représente une occasion incontournable de mettre à profit les leçons apprises dans les dernières années, les connaissances des intervenants, professionnels et autres, et de faire partie des villes qui donnent l’exemple lorsqu’il est question de développement durable », explique Miguel Duarte e Sousa, ingénieur et PDG d’Ambioner. L’utilisation de l’automobile encourage en effet les comportements individualistes et une certaine forme d’isolement. Selon Michelle Laurendeau, gestionnaire en immobilier chez Boardwalk REIT, ce réseau de transport structurant produira aussi de grands bénéfices humains : « On nous parle souvent des avantages quantifiables d’un bon système de transport en commun comme une réduction du trafic, une diminution des gaz à effet de serre, la stimulation de la croissance économique de la ville… Mais qu’en est-il des facteurs humains ? Nous oublions souvent comment un bon transport en commun peut avoir un impact dans la vie sociale des citoyens. Selon l’Association québécoise des transports, il est démontré qu’un réseau de transport en commun bien garni favorise une meilleure cohésion sociale parmi les habitants. Le transport en commun va permettre aux citoyens de retrouver une certaine proximité, de même que de se reconnecter avec les aménagements urbains et les infrastructures qui influencent grandement les relations sociales. Une communauté moins stressée par l’efficacité de son système de transport et des gens plus ouverts sur le monde sont des éléments majeurs permettant de développer un sentiment d’appartenance. » Le futur réseau présenté n’aura donc que des aspects positifs pour nos experts, comme le résume Bruno Turcotte : « Ce projet majeur est bien reçu de la popu­ lation et devient un outil de création de richesse à tous les niveaux. Bravo à la Ville de Québec de se positionner avec un projet structurant et rassembleur qui soutiendra le développement de la capitale pour de nombreuses années. »

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QUÉBEC

SURVOL DES CONDITIONS DU MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT DE QUÉBEC

Alain Roy, É.A.

En mai dernier, plus de 500 acteurs de l’industrie immobilière se sont réunis au Centre des congrès de Québec pour participer au sixième Sommet immobilier de Québec. Organisé tous les deux ans, ce rendez-vous est un incontournable pour quiconque s’intéresse au marché de l’investissement immobilier de la capitale. Cette année encore, plus de 40 % des participants provenaient de l’extérieur de la région de Québec.

Expert invité

Le Groupe Altus a été invité à y présenter un survol des conditions du marché de Québec et de l’activité d’investissement. Cette chronique approfondit davantage le sujet. DES RENDEMENTS STABLES ET PRÉVISIBLES La courbe des tendances de rendements pour le marché de Québec est stable par rapport aux autres marchés canadiens, comme le démontre le tableau des résultats de notre sondage trimestriel sur les tendances d’investissement Altus InSite. La courbe de tendance des actifs de référence du sondage pour Québec suit de près celle de Montréal – avec un écart moyen d’environ 40 points en général. Cet écart donne un bon indice sur la prime des rendements exigés pour Québec par rapport au marché de Montréal.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2018

Notons également que la prime associée au marché de Québec varie d’un actif à l’autre. Les actifs de référence du sondage sont le multirésidentiel haute densité, le centre commercial supra régional, le bureau de catégorie AA au centre-ville et l’industriel à locataire unique. Pour l’immeuble de référence multirésidentiel haute densité, un produit considéré comme sûr et de qualité à Québec, le TGA moyen du sondage était à 5,0 % au 1er trimestre 2018, à peine 20 points de plus que celui de Montréal. Les tendances de TGA pour le centre commercial de niveau 1 (supra régional) étaient à 5,2 %, au 1er trimestre, ce qui se situe tout près de la moyenne des autres marchés canadiens.

TENDANCES TGA QUÉBEC – 4 PROPRIÉTÉS DE RÉFÉRENCES

SOURCE : GROUPE ALTUS

Titulaire de cette chronique depuis plusieurs années, Alain Roy est diplômé de la Faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval et membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Il a rejoint les rangs du Groupe Altus en 2000 et a été nommé directeur général du bureau de Québec en 2011.

Or, depuis 2016, le marché de Montréal suscite de plus en plus d’intérêt chez les investisseurs nationaux et internationaux à la recherche de stabilité et de rendements plus élevés. Au cours de la même période, l’écart entre les taux globaux d’actualisation (TGA) moyens du sondage Altus pour Québec et Montréal a augmenté à

50 points. Cette légère hausse reflète davantage l’intérêt augmenté des investisseurs pour le marché de Montréal qu’une perception accrue de risque pour Québec. En fait, les conditions du marché de l’investissement de Québec changent peu, à l’exception des facteurs plus macroéconomiques qui touchent tous les marchés, comme la hausse des taux d’intérêt.

Les courbes sont moins lisses, et les critères de rende­ment se révèlent plus élevés pour les actifs de référence des marchés de bureaux de catégorie A au centre-ville et pour l’industriel à locataire unique. Il y a peu de produits disponibles pour ces catégories d’actifs, donc un faible volume de transactions, ce qui limite l’analyse des tendances de marché. Ce sont également des marchés dont les particularités régionales s’avèrent plus accentuées.

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IDU

Du côté du marché industriel, celui des immeubles à revenu est limité. Selon la compilation de CBRE, sur un parc d’environ 40 millions de pieds carrés, près de la moitié des immeubles sont de type propriétaire occupant. Pour le marché des bureaux de catégorie A, en excluant la rive sud, la superficie totale du parc est détenue à 40 % par trois compagnies d’assurances – L’Industrielle Alliance, La Capitale et SSQ Groupe financier –, lesquelles occupent une portion importante de leurs immeubles. Aussi, l’inventaire d’immeubles de catégorie A sur le boulevard Laurier et celui du centre-ville (Haute-Ville / Saint-Roch / Vieux-Québec) sont de taille équivalente. Le boulevard Laurier est considéré par plusieurs comme le quartier des affaires. La dynamique diffère de celle des villes où la concentration d’édifices de catégorie A au centre-ville est clairement définie. D’ailleurs, quand le Groupe Altus compile toutes les transactions de 1 M$ et plus conclues en 2017 sur le marché de Québec, les marchés de bureaux et industriels ne représentent qu’un peu

NDLR : LA VEILLE DU SOMMET, L'IDU CONVIAIT CONFÉRENCIERS ET PARTICIPANTS À UNE SOIRÉE DE RÉSEAUTAGE, AFIN D'INAUGURER L'ÉDITION 2018 DU SOMMET IMMOBILIER DE LA CAPITALE NATIONALE. LES MEMBRES LES PLUS INFLUENTS DE L'INDUSTRIE ONT EU L'OCCASION DE SALUER LEURS PAIRS ET D’ALIMENTER L'ENTHOUSIASME QUI RÈGNE CHEZ TOUS CEUX QUI TRAVAILLENT À L'ESSOR DE CETTE VILLE.

plus de 10 % du volume total des transactions. Sur les 550 M$ de volume de transactions de 2017, les propriétés à vocation commerciale comptent pour 45 % du volume d’investissement. Outre quelques transac­t ions majeures (voir tableau des transactions), l’activité d’investissement des cinq dernières années à Québec a été essen­tielle­ment dominée par les investisseurs locaux, et elle compte plusieurs transactions de moins de 5 M$.

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QUÉBEC

Propriété

Description

Prix

CARREFOUR SAINT-ROMUALD

Centre commercial linéaire – 121 000 pi2 à Lévis (tête des ponts, adjacent Costco). Archambault, Avril, Michaels, Latulippe.

9302-5658 Québec inc. /  FPI BTB

297 $ / pi2

PLACE DE L’HÉTRIÈRE

Deux propriétés commerciales adjacentes situées à Saint-Augustin-de-Desmaures (36 348 pi2). Un des édifices a fait l’objet d’un curetage complet à la suite du départ du Metro en 2012.

Robert Amyot / Gestion Hétrière inc.

6 M$ 165 $ / pi2

PORTEFEUILLE PHARMAPRIX

Cinq immeubles où le locataire majeur est Shoppers qui occupe les lieux pour l’exploitation de Pharmaprix en vertu de baux d’une durée restante d’environ 10 ans.

9094-7508 Québec inc. /  Goldmanco

345 $ / pi2

PORTEFEUILLE ALLIED PROPERTIES

Cinq immeubles de bureaux et un rez-dechaussée commercial en condos situés dans le quartier Saint-Roch. Les immeubles totalisent 224 174 pi². Le taux d’inoccupation au moment de la vente est de plus de 50 %.

Groupe Mach / Allied REIT

24 M$ 107 $ / pi2

Même constat du côté du marché multirésidentiel, qui représente le tiers du volume des ventes en 2017, mais qui compte, sur un total de 57 trans­actions, 40 ventes de moins de 2 M$, impliquant généralement des investisseurs privés locaux, tant du côté des acheteurs que de celui des vendeurs. Les TGA pour les bons produits oscillent de 5,0 % à 5,5 %, avec multiplicateurs de revenus bruts variant de 11 à 13. Pour les produits supérieurs, nous anticipons des TGA en deçà de 5,0 %. UNE TRANSACTION MAJEURE Mais la plus importante transaction de 2017 s’est conclue en novembre dernier avec la fusion de deux importants portefeuilles, soit celui des Immeubles Trudel et celui d’Espacium. La valeur de la transaction dépasse 100 M$. Monté de toutes pièces par les frères Trudel, des promoteurs de Québec, le portefeuille des immeubles Trudel compte des immeubles de bureaux, commerciaux et indus­triels localisés dans la région immédiate de Québec. Le portefeuille d’Espacium, détenu par la famille Pomerleau, est basé en majeure partie à Saint-Georges de Beauce et inclut Place Centreville. Mais Espacium possède aussi des propriétés à Lévis, L’Ancienne-Lorette et Shawinigan.

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Vendeur / acheteur

IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2018

La nouvelle compagnie privée issue de cette fusion, Trudel Alliance, détient ainsi un portefeuille d’une superficie totale d’un peu plus de 575 000 pi², dont 56 % sont à usage commercial, 38 % logent des bureaux et 6 % sont à vocation industrielle. Les investisseurs institutionnels et nationaux n’ont pas été très actifs sur le marché de Québec au cours des dernières années, laissant la place aux investisseurs locaux. Il faut souligner également que les capitaux disponibles pour l’investissement immobilier sont davantage investis du côté de la promotion et du développement. Le territoire de Québec offre un important potentiel de redévelop­pement de la trame urbaine existante, et le projet de réseau de transport structurant aura un impact positif sur la maximisation du potentiel des sites sous-utilisés. Au-delà des transactions et des rendements, il faut retenir les mots développement et densification pour explorer toutes les occasions qu’offre le marché immobilier de la capitale.

SOURCE : GROUPE ALTUS

TABLEAU DES PRINCIPALES TRANSACTIONS – QUÉBEC 2017

IDU

LA SOIRÉE IMMOBILIÈRE DE L'IDU À QUÉBEC

IMMOBILIER IMMOBILIERCOMMERCIAL COMMERCIAL: : : JUIN JUIN––JUILLET JUILLET 2018

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JESSICA PARSONS, NOUVELLE ACTIONNAIRE CHEZ DROLET CONSTRUCTION

LE VENT DE LA RELÈVE SOUFFLE SUR LA DIRECTION PAR CHRISTOPHE LEDUC, JOURNALISTE

SURFER SUR LE HAUT DE LA VAGUE Si le fondateur Marc Drolet ouvre la porte de l’actionnariat à la jeune femme, c’est que la personnalité de l’intéressée correspond à sa vision. En effet, celle-ci partage avec son président la même passion de la construction, ainsi qu’un goût commun pour l’innovation et le développement. Ingénieure en construction, professionnelle accréditée LEED (PA LEED), Jessica Parsons s’est jointe à l’équipe de Drolet Construction comme chargée de projet en mars 2013. « Marc a tout de suite décelé mon esprit visionnaire et mes talents d’entrepreneure », explique-t-elle d’emblée. Son dynamisme et sa volonté de poursuivre la mission de l’entreprise avec un esprit d’amélioration continue lui ont valu la confiance de son mentor ; dès l’automne 2013, Mme Parsons a donc été promue directrice de la construction. « Marc est très ouvert d’esprit, il a toujours voulu faire les choses autrement », souligne-t-elle encore. Devenue vice-présidente de l’entreprise en 2016, c’est presque naturellement que M. Drolet l’a choisie pour non seulement reprendre le flambeau, mais aussi insuffler à l’entreprise l’audace nécessaire pour s’adapter aux nouvelles réalités. « J’apporte un vent de fraîcheur, un vent de renouveau », dit Jessica Parsons en souriant.

DROLET CONSTRUCTION

Président et unique actionnaire de Drolet Construction depuis sa fondation, Marc Drolet partagera prochainement sa gouvernance avec Jessica Parsons, la première coactionnaire. L’entrée au capital de la jeune profes­ sionnelle de 34 ans est le symbole de la volonté d’un dirigeant d’ouvrir son entreprise à la relève, à ses idées et ses façons de faire. Portrait de la nouvelle partenaire qui imprime sa marque depuis cinq ans au sein de l’entreprise.

FAIRE LES CHOSES AUTREMENT « Un entrepreneur doit voir loin, planifier et surtout innover », explique-t-elle. Depuis son arrivée chez Drolet Construction, Mme Parsons a fait de l’innovation son leitmotiv. Passionnée et déterminée, elle apporte sa touche d’analyse qui vise le développement continu des différentes tâches, des processus, etc. « J’ai entrepris de grands chantiers à l’interne depuis cinq ans, notamment en développant la gestion documentaire numérique. Cela nous permet de gagner du temps et d’améliorer les processus de gestion et la présentation des informations aux intervenants », énumère Mme Parsons. La viceprésidente a également mis en place des programmes de formation et d’amélioration des compétences des employés, ainsi que des outils qui augmentent l’efficacité et la productivité sur les chantiers. « Je crois au capital humain. Un bâtiment repose avant tout sur des fondations humaines », rappelle-t-elle. C’est d’ailleurs la marque qu’elle souhaite imprimer avec son engagement. « Nous construisons beaucoup plus que des immeubles, nous bâtissons pour changer la vie des gens, des clients et des employés. Nous voulons miser sur le bien-être des employés. Il faut continuer à construire l’entreprise de demain axée sur la qualité, la simplicité et l’innovation. Nous voulons établir un écosystème composé de gens passionnés et heureux de venir travailler », détaille la future actionnaire pour décrire l’ère de la relève qui s’ouvre chez Drolet Construction. IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2018

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EN TOUTE JUSTICE

CE QU’IL FAUT RETENIR DES DÉCISIONS RÉCENTES DE LA COUR SUPRÊME DU CANADA EN DROIT ADMINISTRATIF Me Simon Pelletier Expert invité

Les villes et les municipalités peuvent être soumises au contrôle judiciaire lorsqu’elles prennent des décisions, au moyen de règlements ou de résolutions, qui relèvent de leur pouvoir discrétionnaire. Le contrôle judiciaire des décisions de l’administration publique par les tribunaux judiciaires est un mécanisme nécessaire permettant d’assurer le respect du principe de la primauté du droit1. Par ce processus de révision, les tribunaux judiciaires vérifient que les décideurs administratifs exercent unique­ment les pouvoirs qui leur sont conférés par le législateur et peuvent, entre autres, invalider la décision de l’administration publique ou l’obliger à agir ou à ne pas agir2.

Dans le présent article, nous étudierons le processus de révision judiciaire applicable aux décisions prises par les villes et les municipalités à la lumière des jugements récents de la Cour suprême du Canada.

Simon Pelletier pratique en litige au sein de BCF Avocats d’affaires à Montréal et est responsable de l’équipe stratégique administratif, environnement et municipal. Il se spécialise dans les litiges techniques qui nécessitent l’intervention d’experts. Il concentre principalement sa pratique dans les domaines du droit de la construction et de la responsabilité civile. Il possède également une expertise en droit municipal, de l’environnement et administratif. M. Pelletier agit également à titre d’avocat-conseil pour d’autres bureaux d’avocats dans des litiges de longue durée.

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LA SIMPLIFICATION DES NORMES DE CONTRÔLE PAR L’ARRÊT DUNSMUIR 3 À la suite de l’arrêt Southam Inc.4, rendu en 1997, les juges des tribunaux judiciaires devaient choisir, lors de l’exercice du processus de révi­ sion judiciaire, la norme à appliquer parmi un ensemble de trois normes. En effet, cet arrêt était venu ajouter la norme de la décision raisonnable simpliciter aux normes de la décision correcte et de la décision manifestement déraison­ nable déjà en place. Ce modèle à trois normes a inévitablement causé beaucoup d’incertitude au sein des administrations et de difficulté aux tribunaux au moment de son application. De ce fait, en 2008, les juges de la Cour suprême du Canada, dans l’arrêt Dunsmuir, ont introduit un changement important au chapitre de la qualification des normes de contrôle afin de rendre le processus de contrôle judiciaire plus facile à appliquer. Le plus haut tribunal du pays a ainsi réduit le nombre de normes de contrôle à appliquer en fusionnant la norme de la décision raisonnable simpliciter et la norme de la décision

1. Dunsmuir c. Nouveau-Brunswick, 2008 CSC 9, paragr. 27 à 30. 2. Canada (Procureur général) c. TeleZone Inc., 2010 CSC 62, paragr. 26. 3. Supra note 1. 4. Canada (Directeurs des enquêtes et recherches) c. Southam Inc., [1997] 1 RCS 748. 5. Supra note 1, paragr. 47.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2018

manifestement déraisonnable pour en faire la norme de la décision raisonnable. Ainsi, le contrôle judiciaire des décisions administratives s’exerce à présent en fonction de deux normes, soit la norme de la décision raisonnable et celle de la décision correcte. Dans l’exercice d’un tel processus de révision, les juges déterminent d’abord laquelle des deux normes de contrôle entre en jeu. Ensuite, ils l’appliquent au cas en l’espèce. Dans les situations où il faut appliquer la norme de la décision correcte, la Cour refait le raisonnement de l’administration publique afin de confirmer qu’il s’agit bel et bien de l’unique bonne décision. En revanche, s’il est question de l’application de la norme de la décision raisonnable, la déférence sera de mise. La Cour verra plutôt à faire une analyse globale des motifs de la décision en portant une attention particulière à la justi­ fication, à la transparence et à l’intelligibilité du processus décisionnel afin de déterminer si la décision de l’administration publique appartient aux issues possibles acceptables pouvant se justifier en regard des faits et du droit5. Cependant, l’analyse des décisions incontour­ nables de la Cour suprême du Canada en droit administratif de 2017 et 2018 (en partie) permet de mettre en évidence deux constats importants.

L’ANALYSE DU TEST APPLIQUÉ PAR LES DÉCISIONS DE LA COUR SUPRÊME DU CANADA EN DROIT ADMINISTRATIF

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1. Détermination de la norme De façon générale, les juges ne s’entendent pas sur la norme de contrôle applicable. Malgré la mise en place d’une approche simplifiée par l’arrêt Dunsmuir, la très grande majorité des décisions de la Cour suprême entraînent systématiquement la rédaction de motifs dissi­ dents ou concurrents eu égard à la norme de contrôle appliquée aux faits en l’espèce. En effet, l’ensemble des juges de la Cour suprême s’entendait sur la norme à appliquer dans seulement deux des treize décisions analysées, soit la décision Ktunaxa Nation c. Colombie-Britannique 6 et Association des juristes de justice c. Procureur général du Canada 7. L’analyse de la norme à appliquer résulte, pour une majorité des décisions, de l’application de la présomption de déférence établie dans l’arrêt Dunsmuir. Par ailleurs, l’analyse des motifs dissidents ou concurrents illustre plutôt que les enjeux de compétence du décideur et l’interprétation de la loi habilitante sont régulièrement utilisés comme motifs afin d’appliquer la norme de la décision correcte.

2. Application de la norme Bien que mal établie, la méthode des issues possibles en faits et en droit est la plus utilisée. L’analyse des motifs eu égard à la raisonnabilité de la décision rendue résulte, dans une forte majorité, de l’application de la méthode établie dans l’arrêt Dunsmuir, soit la méthode des issues possibles en faits et en droit. Cependant, plusieurs des motifs, qu’ils soient dissi­dents, concurrents ou même majoritaires, se distinguent de la méthode de raisonnabi­lité préconisée dans Dunsmuir et utilisent une méthode alternative pour établir la déraisonnabilité. L’une des méthodes les plus souvent notées dans les décisions récentes de la Cour suprême consiste à établir que l’interprétation donnée par le décideur est tout simplement déraisonnable, sans analyser dans les faits si l’interprétation pourrait constituer autrement l’une des issues possibles en droit, conformément à la méthode établie dans Dunsmuir.

6. 2017 CSC 54. 7. 2017 CSC 55.

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EN TOUTE JUSTICE

sera grandement limité. Cela découle du principe que les législatures provinciales confèrent un large pouvoir discrétionnaire aux municipalités dans l’adoption de leurs règlements. L’arrêt de la Cour suprême dans Catalyst Paper Corp. c. North Cowichan 9 illustre bien ce principe. Faisant face à une demande de nullité d’un règlement municipal, la Cour a indiqué que, dans le cadre d’un contrôle judiciaire de ce type, les tribunaux judiciaires doivent prendre en considération non seulement les facteurs objectifs liés au règlement, mais également des facteurs plus généraux d’ordres social, économique et politique. Un règlement ne serait donc annulé que s’il n’avait pas pu être adopté, à la lumière de ces facteurs, par un organisme raisonnable. Dans cet arrêt, la Cour en est venue à la conclusion que l’adoption du règlement contesté par le conseil municipal s’inscrivait dans l’éventail des issues possibles. GETTYIMAGES PAR CHRIS RYAN

L’analyse de l’expertise entre le décideur et les tribu­­naux de droit commun se retrouve souvent au cœur des motifs dissidents. Finalement, mentionnons que l’analyse de ces décisions met également en évidence que certains motifs dissidents et concurrents semblent découler d’une analyse plus pointue de l’expertise requise pour accorder une déférence au décideur. Ces motifs se fondent sur une analyse de l’expertise relative entre le décideur et les tribunaux de droit commun, approche qui avait, à juste titre, été grandement utilisée dans les années 2000 à 2007 par la Cour suprême, notamment dans l’arrêt Pushpanathan 8. LA RÉVISION DES DÉCISIONS DES VILLES ET DES MUNICIPALITÉS Lorsqu’il est question de réviser une décision impliquant des pouvoirs discrétionnaires prise par une ville ou une municipalité, c’est habituellement la norme de la décision raisonnable que les tribunaux appliquent. Le juge qui révise cette décision doit donc exercer une certaine retenue et faire preuve de déférence à l’égard de la ville ou de la municipalité. Par exemple, le pouvoir d’un tribunal judiciaire d’annuler un règlement municipal 8. 9. 10. 11. 12.

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Toutefois, c’est la norme de la décision correcte qui sera applicable dans les cas où les tribunaux judiciaires auront à se positionner relativement à une question de compé­ tence. Il en va de même pour les questions en matière d’équité procédurale 10. En conclusion, malgré la tentative de la Cour suprême dans l’arrêt Dunsmuir de simplifier l’approche au moment de la révision d’une décision administrative, l’analyse des décisions récentes en droit administratif de cette Cour démontre encore plusieurs incertitudes quant aux normes et aux tests de raisonnabilité applicables dans un cas donné. Il faut retenir que les municipalités et les villes disposent d’un large pouvoir discrétionnaire en matière de régle­ mentation, lequel pouvoir conduit souvent les tribunaux judiciaires à faire preuve d’une grande déférence. Toutefois, les municipalités ne peuvent exercer que les pouvoirs qui leur sont expressément conférés par une loi provinciale 11, et ce, en conformité avec la Charte des droits et libertés de la personne 12. De ce fait, les tribunaux conservent toujours le pouvoir d’annuler les dispositions d’un règlement lorsque la municipalité excède ses pouvoirs habilitants.

Pushpanathan c. Canada (Ministre de la Citoyenneté et de l'Immigration), [1998] 1 RCS 982. Catalyst Paper Corp. c. North Cowichan, 2012 CSC 2. Nanaimo (Ville) c. Rascal Truckin Ltd., 2000 CSC 13. Immeubles Port Louis Ltée c. Lafontaine (Village), [1991] 1R.C.S. 326; Saint-Aubert (Municipalité de) c. Poitras, REJB 003 48413 (C.A.). Québec (Commission des normes, de l’équité, de la santé et de la sécurité du travail) c. Caron, 2018 CSC 3

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MONDE MUNICIPAL

NOUVELLE ÉCONOMIE ET REVENUS MUNICIPAUX :

QUEL AVENIR POUR L’IMPÔT FONCIER ? Jean Bouchard Expert invité

Depuis les dernières années, l’économie mondiale se transforme de façon importante. Informatisation, robotisation, numérisation, dématérialisation : autant de phénomènes qui touchent non seulement les entreprises et les consommateurs, mais également les différents paliers de gouvernement, les municipalités au premier chef.

Pourquoi ? C’est simple : les municipalités tirent actuellement près de 70 % de leurs revenus de l’impôt foncier. Or, ce modèle fiscal, qui repose sur le cadre bâti, date du XIXe siècle et ne convient plus ni aux réalités économiques actuelles ni aux responsabilités qui incombent aux gouvernements de proximité. Pire encore, il nuit à l’aménagement et au développement durable de nos communautés, en favorisant l’étalement urbain.

Jean Bouchard est maire de Mirabel depuis 2013, après avoir été conseiller municipal de 2005 à 2013. Avant de se consacrer à la politique municipale, il a œuvré pendant 25 ans à titre d’urbaniste au sein tant de municipalités que de cabinets privés. Depuis 2015, il siège au conseil d’administration de l’Union des municipalités du Québec (UMQ) à titre de représentant de la Couronne Nord pour le Caucus des municipalités de la métropole. Il préside également, depuis 2016, la Commission de l’aménagement et des transports de l’UMQ.

Une étude réalisée par la firme Aviseo Conseil et dévoilée lors des Assises 2018 de l’Union des municipalités du Québec (UMQ) démontre clairement la dégradation progressive de la base fiscale municipale. Le commerce électronique influe particulière­ ment sur les revenus fonciers. En 2016, les ventes en ligne des fournisseurs étrangers ont repré­ senté la perte de plus de 2 000 commerces et 3 G$ en valeur foncière. C’est l’équivalent de 350 magasins Walmart, et il s’agit de pertes fiscales, pour les municipalités québécoises, estimées à 65 M$ en 2016. Le secteur manufacturier n’est pas en reste. L’économie migre graduellement vers la pro­duc­tion de services et réduit la part du secteur de la fabrication dans celle-ci. Les municipalités du Québec ont ainsi vu la disparition de près de 1 800 établissements industriels depuis 2008. Non seulement ce secteur est-il en recul, mais l’automatisation et la robotisation permettront aux fabricants qui tirent leur épingle du jeu de croître sans agrandir leurs installations. Cette tendance limitera d’autant la croissance du cadre bâti industriel.

Ces deux exemples le démontrent, les munici­palités ne peuvent plus compter sur la croissance des revenus fonciers commerciaux et manufac­ turiers pour équilibrer leur budget. Il y a aussi une limite à la capacité de payer des contribuables, à même les taxes municipales. Pendant ce temps, les gouvernements de proximité doivent répondre à une demande croissante pour diversifier leur offre d’infrastructures et de services aux citoyens (sport et loisir, famille, développement communautaire, immigration, économie, environnement, etc.). Il est donc plus que temps de doter les gouver­ nements de proximité d’un modèle fiscal du XXIe siècle, adapté aux réalités de la nouvelle économie. L’impôt foncier demeure un moyen nécessaire de financement pour les municipalités et doit être maintenu, mais il ne peut plus cons­ tituer leur unique source de revenus. Le prochain gouvernement qui sera élu le 1er octobre devra par ailleurs poser des gestes concrets en faveur d’une plus grande justice fiscale pour les municipalités. Il devra entre autres s’engager à court terme, comme le réclame l’UMQ, à payer au complet les taxes foncières (en lieu de taxes) des immeubles gouvernementaux, à rembourser à 100 % la taxe de vente du Québec payée par les municipalités et à instaurer un véritable partage des redevances sur les ressources naturelles. À plus long terme, ce gouvernement devra s’asseoir avec les partenaires municipaux afin de négocier un accord de partenariat 20202023 qui contribuera à l’autonomie fiscale des gouvernements de proximité, puisque la présente entente viendra à échéance à la fin 2019. C’est l’ensemble de nos communautés qui en bénéficiera !

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ENVIRONNEMENT ET URBANISME

ACCEPTABILITÉ SOCIALE :

INDISPENSABLE POUR LA RÉPUTATION DES ENTREPRISES ET LE SUCCÈS DES PROJETS Frédéric Dufault

Certains projets de développement sont critiqués, malmenés ou carrément rejetés par la population. Pourquoi exactement ? Parce qu’ils ne sont pas acceptables socialement. Alors, que faire pour que les projets soient valables aux yeux des citoyens ? Il faut présenter de bons projets, évidemment. En préconisant une démarche d’acceptabilité sociale, les promoteurs ont plus de chances de réaliser de meilleurs projets et de répondre aux préoccupations de la population. À l’inverse, quelle que soit la démarche mise de l’avant, un mauvais projet ne pourra vraisemblablement jamais devenir acceptable.

Serge Vaugeois Experts invités

Frédéric Dufault, urbaniste, est évaluateur environnemental agréé (EESA) et vérificateur environ­ nemental agréé (VEA). Il est président de la firme Enviro 3D Conseils. Serge Vaugeois, urbaniste, détient une maîtrise en aménagement du territoire et développement régional (M. ATDR) et une maîtrise en montage et gestion de projets d’aménagement (M. Sc. A. MGPA). Il agit comme chargé de projet en urbanisme pour la firme Enviro 3D Conseils.

QU’EST-CE QUE L’ACCEPTABILITÉ SOCIALE ? Lorsqu’il s’agit d’acceptabilité sociale, de quoi parle-t-on exactement ? La définition suivante est largement répandue, soit « le résultat d’un processus par lequel les parties concernées construisent ensemble les conditions minimales à mettre en place, pour qu’un projet, programme ou politique s’intègre de façon harmonieuse, et à un moment donné, dans son milieu naturel et humain1 ». L’intégration harmonieuse d’un projet dans le milieu ne constitue pas une préoccupation nouvelle. Les études d’impact sur l’environ­ nement réalisées en vertu de la Loi sur la qualité de l’environnement, les activités du Bureau d’audiences publiques sur l’environnement (BAPE), les consultations tenues à l’occasion des modifications apportées aux règlements d’urbanisme et les politiques municipales de participation publique sont autant de mécanismes déjà prévus pour améliorer les projets et les rendre plus acceptables. Le grand mérite du concept d’acceptabilité sociale est qu’il suscite une meilleure réflexion sur les projets, en amont des échanges avec la population. Il donne lieu, par la suite, à une gestion structurée de toutes les étapes de travail requises pour la mise en œuvre et le

suivi des projets, permettant ainsi de répondre de façon continue aux préoccupations de la communauté. LA DÉMARCHE D’ACCEPTABILITÉ2 Selon l’envergure des projets, une démarche d’acceptabilité sociale peut se réaliser en cinq étapes. La première consiste à déterminer si le projet s’oppose aux valeurs ou aux préoccu­ pations du milieu. Pour ce faire, il faut effectuer certaines recherches pour connaître les parties prenantes, comprendre leurs inquiétudes et se familiariser avec le territoire dans lequel le projet serait implanté. C’est à cette étape que les échanges avec la communauté doivent débuter. Le promoteur doit démontrer son ouverture à concevoir et modifier le projet afin de répondre aux besoins du milieu et même à le retirer s’il est totalement inacceptable pour la population. La deuxième étape est celle de l’information, de l’évaluation et de la consultation. Il s’agit alors d’informer les parties prenantes sur le projet, d’en évaluer les impacts, les risques et les coûts. Pour le promoteur, c’est le moment d’exposer et d’expliquer le projet, mais surtout d’écouter la population. À la suite de cette étape, une série de modifications peuvent être intégrées au projet afin de le bonifier. Il est

1. Conseil patronal de l’environnement du Québec (2012). Guide de bonnes pratiques afin de favoriser l’acceptabilité sociale des projets. www.cpeq.org/files/guides/guide_bonnespratiques_web.pdf, p. 2. 2. Ibid. La qualité de la démarche proposée par le Conseil patronal de l’environnement du Québec nous incite à en faire bénéficier nos lecteurs en la présentant de façon synthétique.

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évident que toutes les demandes ne pourront pas être acceptées, car cela pourrait compromettre certains aspects du projet. De plus, si la situation s’y prête, cette étape pourrait être jumelée avec les consultations publiques effectuées par les villes ou des instances gouvernementales, ce qui rendrait le processus moins lourd pour les promoteurs. Dans la phase de réalisation du projet, la troisième étape, il faut tenir compte de tous les éléments discutés et acceptés lors des consultations publiques. Il importe de demeurer ouvert aux nouvelles préoccupations qui peuvent surgir et de continuer les échanges avec les parties prenantes afin de répondre aux interrogations soulevées. Par la suite, au moment de l’exploitation du projet, soit la quatrième étape, le promoteur doit maintenir une présence dans la communauté. Un suivi conjoint du projet permet de détecter de nouvelles problématiques et de les traiter de façon harmonieuse. Enfin, dernière étape, pour les projets à durée de vie limitée, il faut continuer à organiser l’après-projet, car en fonction de l’évolution des préoccupations, le plan de fermeture du projet pourrait devoir évoluer. LES LIMITES D’UNE DÉMARCHE D’ACCEPTABILITÉ SOCIALE Quelles que soient la démarche mise de l’avant par un promoteur et les modifications apportées au projet, il sera toujours difficile d’obtenir une accep­ tabilité sociale totale. Les valeurs de la population et les préoccupations des groupes d’intérêt sont tellement diverses et surtout divergentes que le consensus parfait ne pourra vraisemblablement jamais être atteint. Dans ce contexte, tout projet demeurera toujours imparfait.

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Enfin, tout bon gestionnaire doit considérer que l’acceptabilité sociale des projets constitue dorénavant un élément essentiel à la bonne réputation des entreprises et qu’elle témoigne pour la population de la qualité des projets qui seront réalisés dans son milieu de vie.

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TRANSPORT ET DÉVELOPPEMENT URBAIN

LA RUE SAINTE-CATHERINE, NOUVELLE TENTATIVE

Paul Lewis Expert invité

À la fin d’avril dernier, la Ville de Montréal dévoilait le nouveau concept d’aména­ gement de la rue Sainte-Catherine, pour le tronçon situé au cœur du centre-ville, entre les rues De Bleury et Mansfield. Le concept original, qui avait été annoncé par l’administration Coderre, marquait déjà une rupture, une amélioration par rapport à la situation actuelle. Le nouveau concept va plus loin que le précédent, surtout en ce qui concerne la place qui sera faite aux piétons.

La rue Sainte-Catherine court sur un peu plus d’une dizaine de kilomètres, traversant différents quartiers. Elle englobe en fait plusieurs rues distinctes, avec des fonctions et des clientèles précises, mais aussi avec des identités bien distinctes. La rue SainteCatherine dans le Village gai n’est pas la rue Sainte-Catherine Ouest, entre De Bleury et Mansfield. Plus à l’est, ou plus à l’ouest, la rue est également différente, davantage une artère de proximité, où sont offerts les biens de consommation courante.

Paul Lewis est doyen de la Faculté de l’aménagement de l’Université de Montréal et chercheur à l’Observatoire Ivanhoé Cambridge du développement urbain et immobilier, dont il a été directeur jusqu’en 2012. Ses recherches portent principalement sur les transports, notamment la mobilité des jeunes, de même que la planification et la gouvernance des services de transport.

Les différents tronçons ne peuvent être traités de la même façon. Il importe de respecter leur identité propre et de les concevoir en cohérence avec les quartiers qu’ils traversent. Le premier pas sera fait avec le réaménagement complet de la rue Sainte-Catherine, dans la partie centrale, pour en faire une rue d’exception. Il faudra poursuivre en ce sens, sur les autres tronçons, car Sainte-Catherine reste une rue importante, pour les Montréalais et les touristes, une artère qui définit l’identité de la ville. La rue Sainte-Catherine avait depuis longtemps besoin d’une sérieuse cure de rajeunissement, entre autres pour mieux accueillir les piétons, qui peinent souvent à circuler sur des trottoirs trop étroits compte tenu de l’usage qui en est fait. La congestion piétonne pose depuis des années un problème sérieux, que le réseau intérieur a, en partie, corrigé. Avec le nouvel aménagement, les piétons seront choyés, encore plus que ce que prévoyait le concept initial. Il faut dire que les automobilistes ne sont pas les premiers clients de la rue. En effet,

le mode privilégié d’accès au centre-ville est le transport collectif, et de loin : près des trois quarts des personnes qui se rendent au centreville le font en train, en métro ou en bus, selon ce qu’indiquent les données de l’Enquête originedestination de 20131. Automobilistes ou usagers du transport collectif, une fois arrivés au centre-ville, tous deviennent piétons. Aussi le nouveau concept place-t-il les piétons au cœur du dispositif ; l’intention est de leur offrir plus d’espace et surtout de leur proposer des lieux repensés, améliorés, des espaces de qualité, qui donnent envie de flâner, de s’arrêter, de passer du temps, de vivre la ville et son dynamisme. Ainsi, le stationnement sur rue sera complète­ment éliminé, dans le principal tronçon, l’espace de circulation sera réduit, et les trottoirs, élargis. La rue pourra même être complè­tement fermée à la circula­tion à l’occasion, comme le prévoyait aussi le précédent concept.

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1. Ministère des Transports du Québec, Secrétariat à la région métropolitaine, Agence métropolitaine de transport, Société de transport de Montréal, Communauté métropolitaine de Montréal, Réseau de transport de Longueuil, Société de transport de Laval et Association québécoise du transport intermunicipal et municipal (2013). Enquête origine-destination 2013. La mobilité des personnes dans la région de Montréal. Faits saillants. https://rtm.quebec/Media/Default/pdf/section8/enquete-od-2013-faits-saillants.pdf

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La rue Sainte-Catherine est une artère commerciale unique au Québec et, sans aucun doute, au Canada, par le nombre de commerces qu’on y trouve. Certains la comparent parfois à la rue Yonge à Toronto ; mais elle est nettement plus intéressante, et de loin, que cette dernière sur le plan de l’offre commerciale, surtout parce que les centres commerciaux du

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L’élément le plus marquant du nouveau concept est sans doute la transformation de l’avenue McGill College, qui deviendra, avec la rue Sainte-Catherine, un axe structurant du centre-ville. La ville aména­ gera, sur McGill College, une grande place publique, comparable à ce qu’on trouve dans plusieurs grandes cités du monde, par exemple à Barcelone ou à Copenhague. Montréal a retenu de ces deux villes les magnifiques espaces publics, aménagés pour les piétons, au cœur des centresvilles. Les Montréalais et les touristes trouveront, avec le réaménagement de l’avenue McGill College, des espaces entièrement piétonnisés, qui auront en plus l’avantage de mettre en valeur le mont Royal.

centre-ville de Montréal s’articulent mieux à la rue que réussit à le faire le Eaton Centre, à Toronto. Les nouveaux aménagements permettront à la rue Sainte-Catherine de renforcer son rôle comme lieu de convergence à la fois pour les Montréalais et les touristes.

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La disparition du stationnement dans Sainte-Catherine pourrait en déranger plusieurs, même si la ville proposera maintenant aux piétons – majoritaires – une rue à la convivialité améliorée. L’impor­tance du stationnement demeure au cœur des débats, s’agissant des artères commerciales, même si les consom­ma­teurs qui y viennent sont assez peu souvent automobilistes. Le stationne­m ent a suscité de nombreuses discussions, lorsque la reconstruction de la rue Sainte-Catherine a été envisagée ; il faut du stationnement même si les auto­ mobilistes ne sont pas majoritaires. L’accès en automobile n’est pas compromis par la réduction du nombre de places de stationnement sur rue. Une chose est sûre : ce sont les piétons qui doivent être priorisés, comme ils le sont au cœur des grands centres commerciaux.

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GÉNÉRATION MONTANTE

ANTHONY ARQUIN

Avocat associé, Davies Ward Phillips & Vineberg

BRIGITTE DUPUIS

Directrice du développement des affaires, ENGIE Services

HYPERLOOP, TRAMWAY ET TRANSPORT AUTOMATISÉ

DES SOLUTIONS DE MOBILITÉ INNOVANTES PROPOS RECUEILLIS PAR EMMANUELLE GRIL

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

Vous avez toujours rêvé de parcourir Montréal / New York en moins de 45 minutes ? Théoriquement, ce sera un jour possible ! Le 12 mai 2017, au milieu du désert du Nevada, Shervin Pishevar, le président cofondateur d’Hyperloop One, a gagné son pari. Son prototype a atteint une vitesse de 310 km / h. L’objectif ambitieux est de propulser la capsule aérodynamique à 1 200 km / h d’ici un an !

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n 2013, Elon Musk a imaginé une technologie qui permettrait de maintenir dans les airs et de projeter des capsules grâce à des aimants (sustentation électromagnétique) dans un tube à basse pression, explique Brigitte Dupuis, direc­trice du développement des affaires chez ENGIE Services. Cette nouvelle technologie changerait complète­m ent l’expérience du voyage. Elle serait plus sûre et moins coûteuse que l’avion ou le train. Le bilan énergétique de l’Hyperloop One devrait être positif puisqu’il serait alimenté à 100 % par des énergies renouvelables, notamment par des panneaux solaires. Autre avantage de cette nouvelle technologie : la gestion du système est nettement moins onéreuse que celle des divers modes de transport actuels. Le faible coût de maintenance découle du fait que la capsule est en sustenta­­tion

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électromagnétique, donc qu’il n’y a pas de frotte­ment ni de roues. Cette solution de transport sera la plus verte, la plus propre et la plus efficace, après la bicyclette et la marche ! Les promoteurs de l’Hyperloop One planifient déjà sa mise en service pour le transport de fret en 2019. Ils prévoient transporter des passagers en 2020. L’objectif premier de cette technologie est de connecter les villes entre elles. L’Hyperloop métamorphosera totalement l’économie mondiale et réduira notre empreinte environnementale tout en rapprochant les humains. De son côté, Seattle a mis en œuvre d’ambitieuses mesures au cours des dernières années pour combattre la congestion routière, mentionne Anthony Arquin, avocat associé au sein du cabinet Davies Ward Phillips & Vineberg.

En 2010, la ville a ainsi déployé le programme e-Park permettant aux propriétaires d’immeu­bles de bureaux du centre-ville d’afficher publiquement, en temps réel, leurs places de stationnement disponibles par l’intermédiaire d’un site Internet et d’une dizaine de panneaux dynamiques installés en des points straté­giques. Coût initial pour Seattle : 2 M$ US. Actuellement, il lui en coûte 300 000 $ US

de marche d’un transport en commun à haute fréquence est passée de 25 à 64 %. Le 2 avril 2018, le conseil municipal a adopté un règlement exemptant de ratio de stationnement minimum les bâtisses situées à proximité du transport en commun et augmentant le nombre de stationnements pour vélos. Seattle est un exemple inspirant du profond impact socioéconomique que peut générer l’amélioration du service de transport collectif. Quant à la Ville de Québec, elle propose différents éléments pour venir appuyer le tramway annoncé en mars 2018, souligne Thierry Paquet, travailleur autonome. C’est l’ensemble de ces derniers qui constituera le réseau de transport structurant, un projet ambitieux visant à améliorer la mobilité tout en minimisant l’augmentation du nombre de voitures sur les routes. La viabilité et le succès de ce projet reposent notamment sur les stationnements incitatifs. Conférant une bonne flexibilité au réseau, ils permettront aux résidents des secteurs plus éloignés d’y garer leur voiture gratuitement et de prendre le transport collectif vers des secteurs où la circulation est plus dense.

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THIERRY PAQUET Travailleur autonome

par an pour mener à bien ses opérations. Aujourd’hui, 16 garages participent au pro­ gramme, ce qui représente 8 000 places contribuant à l’optimisation d’espace et des déplacements. Seattle a aussi adopté un plan d’investissement de 54 G$ US en 2016 pour augmenter le nombre de circuits et la fréquence de trains légers sur rail et de bus. Les résultats sont impressionnants : bien que l’on évalue à 60 000 le nombre de travailleurs supplémentaires (+ 29,7 %) au centre-ville de 2010 à 2017, les automobilistes voyageant seuls ont diminué (4 500 de moins) et ne représentent plus que 25 % des travailleurs. Les autres employés utilisent le transport en commun (48 %) ou le covoiturage (10 %). Par ailleurs, entre 2015 et 2017, la proportion de résidents de Seattle vivant à 10 minutes

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Cet aspect, bien souvent oublié lors des discussions, est pourtant crucial. Si certains automobilistes ne semblent pas apprécier ce projet, les stationnements incitatifs seront pourtant mis en place pour leur permettre de concilier autonomie et déplacements responsables. Il est d’ailleurs important de noter que la fluidité des déplacements pour chaque type d’usager sera améliorée ou protégée grâce à la diversification des modes de transport. Si les étudiants sont souvent montrés du doigt pour les embouteillages matinaux dans le secteur de Sainte-Foy, ceux prenant l’autobus ou, du moins, faisant du covoiturage réduisent le nombre de voitures présentes sur la route et par conséquent la durée des déplacements et la frustration des automobilistes.

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GUILLAUME CLOUTIER Directeur Finance Bombardier Transport Amérique

Il apparaît donc nécessaire de protéger ce type d’action collective en encourageant la culture du transport intelligent. Cela afin d’assurer l’efficacité des déplacements pour tous malgré le développement continu de la ville de Québec et des environs. Pour sa part, Bombardier Transport fait partie du partenariat (LINXS) qui pilotera l’audacieux projet du nouveau système de transport automatisé (APM) de l’aéroport de Los Angeles, indique Guillaume Cloutier, directeur Finance chez Bombardier Transport Amérique.

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Ce système permettra de transporter 10 000 passagers à l’heure, de façon sûre et fiable d’ici 2023. L’objectif est d’atteindre près de 90 millions de passagers annuellement dans un aéroport en pleine effervescence, ce qui nécessite une solution sur mesure et clé en main. La formule proposée par Bombardier comprend les voitures, le centre des commandes, le système de portes sécurisées à l’embarquement, le pilotage automatisé et l’intégration aux nouvelles infrastructures, incluant l’apport et la consommation énergétique nécessaires au fonctionne­ ment du système. Avec ses partenaires, Bombardier Transport fournira aussi les mesures de financement pour soutenir le développe­ ment économique de l’aéroport. La compagnie sera impliquée dans le projet pendant 30 ans, afin d’assurer les opérations et la maintenance du système. Le défi est énorme, car il s’agit de transporter en toute sécurité, fluidité et ponctualité les utilisateurs du deuxième aéroport le plus achalandé des États-Unis. Un enjeu majeur, certes, mais grâce auquel Bombardier Transport pourra démontrer qu’il offre non seulement de l’équipement ferroviaire, mais aussi des solutions au chapitre de la mobilité.

L’intensification urbaine

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Se traduit par la participation constructive de l’industrie immobilière aux processus de consultation adoptés par les villes dans le cadre du développement de leur aménagement urbain.

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DROITS ET OBLIGATIONS

Me Sylvie Bouvette Experte invitée

RESPONSABILITÉ PROFESSIONNELLE : LE NOTAIRE N’EST PAS SEUL RESPONSABLE DE VÉRIFIER LES INFORMATIONS ESSENTIELLES D’UN ACTE D’HYPOTHÈQUE, LA BANQUE DOIT AUSSI LE FAIRE ! Une notaire instrumente un acte de vente le 20 mars 2007. Concurremment à la vente, un financement sous forme de prêt à terme de 125 000 $ est octroyé à l’acheteur, Larry Daigneault (« Daigneault »). Par ailleurs, la Banque Nationale du Canada (la « Banque ») avait confié à la même notaire le mandat de mettre en place une hypothèque immobilière contre l’immeuble ainsi acheté pour garantir ledit financement.

Dans la comparution, tant de l’acte de vente que de l’acte d’hypothèque, la notaire décrit l’acquéreur et le débiteur comme « Piscine Bel’eau, une compagnie légalement constituée ». Or, Piscine Bel’eau n’existe pas comme compagnie. Il s’agit plutôt d’un nom d’affaires ou de la raison sociale d’une entreprise personnelle de Daigneault. Après cette transaction, Daigneault fait cons­ truire une bâtisse et exploite son commerce dans l’immeuble acheté et hypothéqué. Me Sylvie Bouvette est avocate associée chez Borden Ladner Gervais LLP / S.E.N.C.R.L., S.R.L. Elle représente des vendeurs, des acheteurs, des coentrepreneurs, des prêteurs et des emprunteurs dans le cadre de transactions et de financements immo­ biliers. Elle a été sélectionnée par ses pairs pour figurer dans l’édition 2016 de The Best Lawyers in Canada® dans la catégorie droit immobilier.

À compter de 2012, tout se précipite. D’abord, les autorités fiscales publient des avis d’hypo­ thèque légale contre l’immeuble en question. Ensuite, en 2014, Daigneault fait défaut de paiement en vertu de l’hypothèque en faveur de la Banque. Ce n’est toutefois qu’au moment d’intenter les procédures que la Banque constate que la comparution était erronée. La Banque demande à la notaire de corriger la situation, mais peu de temps après, Daigneault fait faillite. Toutes les démarches de la notaire sont alors suspendues. La Banque adopte la position selon laquelle sa garantie est nulle et ne dépose aucune réclamation auprès du syndic de faillite. La municipalité publie par la suite un avis de vente pour défaut de paiement de taxes, et la Banque n’intervient pas. L’immeuble est vendu 12 000 $

1. Banque Nationale du Canada c. Me Rachel Durocher, 2018 QCCS 1304.

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par la municipalité pour taxes. Mais Daigneault, un an plus tard, soit en 2015, exerce son droit de retrait et récupère ainsi l’immeuble pour 13 200 $. Cette fois-ci, il déclare l’acquérir sous son nom personnel faisant affaire sous la raison sociale de « Piscine Bel’eau ». Le 1er mai 2015, la Banque intente un recours contre la notaire. Il est à noter que l’hypothèque en faveur de la Banque est demeurée tout ce temps inscrite au registre foncier. La Cour supérieure 1 conclut que la notaire a manqué à son devoir de prudence et de diligence et a commis une faute professionnelle en ne vérifiant pas l’identité de l’entité devant se porter acquéreur de l’immeuble et devant grever celui-ci d’une hypothèque. La Cour se demande ensuite si la Banque a commis une faute contributoire. La Cour déclare que la Banque a également l’obligation de s’assurer, avant de signer l’acte notarié, que son débiteur y est correctement identifié conformément au mandat confié à la notaire. La Banque, étant une entité sophistiquée et informée, se doit d’être vigilante et de vérifier les informations consignées à l’acte. La Banque ne pouvait se fier aveuglément à la professionnelle. La Cour conclut que la Banque a donc commis une faute contributoire en l’espèce.

Pour avoir droit à la réparation du préjudice, la Banque doit démontrer que celui-ci est une suite directe et immédiate de la faute commise (article 1607 du Code civil du Québec). Il s’agit d’une question de fait laissée à l’appréciation du tribunal. Celui-ci, en l’occurrence, conclut que la comparution des actes de vente et d’hypothèque est imparfaite, mais cette imperfection ne les invalide pas. La Cour n’est pas convaincue que si la Banque avait plutôt adopté la position d’ignorer l’erreur de comparution, de publier un préavis d’exercice et de faire valoir ses droits, on lui aurait valablement opposé la comparution erronée. La Banque n’a pas pu démontrer par prépondérance de preuve que la cause directe et immédiate de son dommage est l’erreur de comparution résultant de la faute de la notaire. La Banque avait aussi de son côté l’obligation de minimiser ses dommages. Dans cette optique, le tribunal indique que la Banque aurait tout

simplement pu prendre une procédure consistant en une demande de « déclaration de faux », laquelle s’applique si un notaire, par erreur ou inadvertance, a omis de produire avec exactitude la volonté exprimée par les parties ou les faits qu’il a pour mandat de constater, par exemple l’identité des parties. Cela n’a pas été fait. De plus, l’hypothèque est toujours publiée contre le titre. Le tribunal en conclut donc que la Banque a échoué à démontrer que la perte qu’elle a subie résulte directement de la faute de la notaire et, en conséquence, il rejette l’action. Malgré cette conclusion, le tribunal analyse les dommages réclamés par la Banque, soit le montant de sa créance correspondant à 107 254,46 $, et ce, sans aucunement produire d’évaluation de valeur marchande de l’immeuble alors que la seule valeur de celui-ci au dossier de la Cour est le montant de 12 000 $. En conséquence, le tribunal rejette la demande.

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COMMERCE DE DÉTAIL

BIENVENUE DANS UN SECTEUR D’AVENIR Léopold Turgeon Expert invité

Président-directeur général du Conseil québécois du commerce de détail (CQCD), Léopold Turgeon est un conférencier aguerri et le spécialiste reconnu du secteur du commerce de détail au Québec. Sa motivation : aider les détaillants du Québec à trouver de nouvelles façons de se démarquer dans un secteur-clé de l’économie qui évolue à toute vitesse. Constamment en « mode solution », Léopold Turgeon est un commentateur fréquemment invité dans les médias afin de défendre les dossiers qui comptent pour les détaillants.

Le commerce de détail est présentement celui qui offre les meilleures perspectives pour l’avenir. Dans son actuelle métamorphose, il devient en effet le point névralgique où se réunissent plusieurs des innovations technologiques. Les startups sont nombreuses à développer aujourd’hui des plateformes qui trouveront leurs applications et leur raison d’être dans le commerce de détail. En raison de ce fait, il faut que les instances économiques et politiques sortent du « catégorisme économique » et commencent à plus sérieusement considérer ce secteur en émergence. Regard sur une effervescence en devenir. Positionnons un fait d’entrée de jeu : nous préco­nisons la fin du « catégorisme économique »1, cette vue de l’esprit en fonction de laquelle certains secteurs de notre activité économique ont davantage voix au chapitre et obtiennent plus de considération que d’autres. Dans le cadre de consultations prébudgétaires, l’économiste Pierre Emmanuel Paradis explique le concept : « Depuis 2000, la contribution économique du commerce de détail a crû plus rapidement que la moyenne de l’économie, aussi bien pour le produit intérieur brut que l’emploi et l’inves­tis­sement. Notamment, l’évolution positive du commerce de détail se compare avantageuse­ ment à celle du secteur chouchou des gouver­ nements, soit la fabrication. » Selon nous, segmenter les secteurs n’est plus une stratégie viable de la part de nos instances économiques et gouvernementales. Depuis trop longtemps, le commerce de détail a été exclu d’un ensemble de programmes gouverne­ mentaux. Au cours des deux dernières années, des avancées ont été réalisées, notamment par l’accès aux détaillants à certains programmes du ministère de l’Économie, de la Science et de l’Innovation (MESI). Toutefois, nous sommes encore loin d’avoir accès à des programmes ainsi qu’à un équivalent des sommes d’argent investies dans le secteur manufacturier. Si l’on observe de près la situation du commerce de détail, il est clair que ce secteur sera domi­nant dans les décennies à venir. Cela parce qu’actuelle­m ent, c’est celui qui connaît le plus de transformations en profondeur vers

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le numérique. Le commerce de détail est la plateforme parfaite par où s’exprimeront toutes les technologies. Nous assisterons donc à un bouleversement majeur : de secteur négligé qu’il était, le commerce de détail figurera aux premières loges sur le plan technologique. Sa transformation est d’ailleurs commencée. Pensons simplement à ce que le court terme nous réserve en magasin : assistants vocaux person­nels, dont les fonctions favorisent l’aisance d’achat, la réalité virtuelle et augmentée qui amène le consommateur dans un univers expérientiel inédit, mais combien riche en informations sur les produits ; les robots qui vont aider le détaillant à la fois auprès des clients, mais aussi pour tout ce qui touche à la gestion des stocks sur les tablettes et dans les entrepôts. Et ce n’est qu’un début : l’exploitation des données massives, les objets connectés comme les miroirs intelligents dans les cabines d’essayage et les

1. Le concept de catégorisme économique nous a été proposé par Pierre Emmanuel Paradis, économiste et président de la firme Appeco.

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nombreuses applications de l’intelligence artificielle dans un but commercial sont à notre portée.

des avancées technologiques, le secteur s'ouvrira désormais à l’exportation.

Nous ne faisons qu’entrevoir ici tout le potentiel technologique du commerce de détail. Et, au bout du compte, n’oublions pas que le secteur se mon­ dialise aussi et s’ouvre sur de nouveaux marchés, car les détaillants sont de plus en plus nombreux à investir la vente en ligne transactionnelle dans le but de vendre leurs produits à l’extérieur. Au-delà

Revenons donc à notre point de départ : il faut mettre fin au « catégorisme économique » qui favorise les investissements massifs auprès de certains groupes, car en raison des technologies, les secteurs se valent bien lorsqu’il est question de contribution. Ils concourent à parts égales à la vitalité économique du Québec et de ses régions.

Un seul mot : Excellence. Nous bâtissons des stratégies solides qui nous placent au cœur des grands projets immobiliers du Québec.

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EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL

URBANIA 2, LE VILLAGE URBAIN AU CŒUR DE LAVAL Catherine Béland Experte invitée

Me Catherine Béland exerce à titre de notaire chez Cain Lamarre et est membre de CREW M, qui lui a d’ailleurs remis le prix Étoile montante en 2017. Elle possède une expertise reconnue dans la mise en place de copropriétés et accompagne plus particulièrement les promoteurs dans le développement de leurs projets immobiliers. En parallèle, elle s’implique aussi dans le milieu de la copropriété en donnant diverses conférences sur le sujet.

Fort du succès obtenu avec le projet Urbania à Laval, Sébastien Lessard, promoteur immobilier, a choisi de poursuivre l’aventure sur le terrain adjacent en développant, en collaboration avec le Fonds immobilier de solidarité FTQ, le projet Urbania 2. UNE MÉTHODE DE DÉVELOPPEMENT PARTICULIÈRE Situé à proximité d’un emplacement de choix près du métro Montmorency, cet ambitieux projet intégré devrait comprendre, à terme, cinq bâtiments d’habitation résidentielle et locative, de bureaux et d’usage commercial comportant de 10 à 32 étages chacun, pour un total de plus de 1 500 unités.

extérieurs que pour le garage, lequel sera agrandi au fur et à mesure de l’érection des bâtiments afin de ne constituer physiquement qu’un seul et même grand garage, il y avait lieu d’autoriser et de réglementer le maintien et la pleine exploitation de ceux-ci dans tous les aspects de leur coexistence après le para­ chèvement de leur construction. Ainsi, diverses servitudes ont dû être constituées.

Les livraisons des quelque 225 unités d’habita­tion résidentielle du premier bâtiment étant presque terminées, le promoteur envisage d’entreprendre celles du second bâtiment au printemps 2019. La construction est d’ailleurs amorcée depuis quelques mois déjà.

L’objectif principal de ces servitudes consiste principalement à assurer aux futurs copro­ priétaires, propriétaires et locataires l’accès aux divers espaces « communs » du projet tels que les sentiers pédestres, les aménagements extérieurs, les lieux de détente, les voies de circulation, l’entrée principale du garage, etc., mais également l’utilisation, le partage et le maintien d’éléments d’ingénierie entre les divers bâtiments.

C’est en outre afin d’assurer la fluidité dans le déploiement et l’intégration de chacun des bâtiments du projet, ainsi que de respecter la réglementation municipale en vigueur, notam­ment quant aux marges latérales et de recul, qu’il a été convenu d’avoir recours à une méthode particulière de développement. Effectivement, plutôt que d’assujettir la totalité du site à une déclaration de copropriété initiale (ou horizontale) en prévoyant dès le départ l’emplacement et la superficie des lots sur lesquels devrait être érigé chacun des immeubles – comme dans la plupart des projets intégrés –, les divers bâtiments du projet Urbania 2 seront assujettis à leur propre déclaration de copropriété ou demeureront des immeubles relativement indépendants.

Évidemment, un mode particulier de répartition des frais afférents à l’exercice des servitudes, notamment les frais d’électricité, d’alimen­­t ation en eau et en gaz, de nettoyage, de déneige­ment, d’entretien, d’inspection, de réparation et de remplacement partiel ou total des espaces partagés, a été prévu à l’acte de servitudes.

Ce faisant, la gestion de chaque bâtiment sera autonome, et le promoteur bénéficiera d’une plus grande latitude sur le plan de la densité constructible et de la destination qu’il souhaite donner à chaque phase du projet.

Finalement, une servitude visant à conserver dans leur intégrité architecturale l’apparence des bâtiments, après leur construction originale, a été constituée. Ce faisant, il ne pourra être procédé à aucune modification, altération ou réparation des portions extérieures des bâtiments sans que ces travaux respectent le langage architectural de la construction d’origine, à moins d’entente préalable et écrite entre les propriétaires et les syndicats du projet Urbania 2.

DES SERVITUDES SUR MESURE Malgré cela, et étant donné l’évolution et l’aména­­gement projetés tant pour les espaces

C’est ainsi que le promoteur pourra assurer la pérennité et la conservation de l’image et de sa vision du projet. IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2018

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ANALYSE DE MARCHÉ

L’INTELLIGENCE ARTIFICIELLE CHANGERA TOUT, NOTAMMENT LA GESTION DES IMMEUBLES Benoit Beauchemin Expert invité

Les changements qu’apportera le développement de l’intelligence artificielle (IA) sont à ce point dynamiques et rapides qu’il s’avère difficile d’en mesurer l’impact sur nos vies et celles de nos communautés. Il n’est pas exagéré de parler d’une révolution. La place qu’occupera l’IA est en fait une extension des révolutions numérique et informatique qui touchent nos vies et nos économies, de façon si profonde, depuis plusieurs décennies. Le domaine de l’IA est encore difficile à définir, tellement le terme est nouveau et en constante évolution. Les origines et implications de l’intelligence artificielle furent clairement exposées par les groupes de travail de France Intelligence Artificielle, en 2017. Souvent classée dans le groupe des sciences cognitives, elle fait appel à la neurobiologie computationnelle, à la logique mathématique et à l’informatique. Elle recherche des méthodes de résolution de problèmes à forte complexité logique ou algorithmique. Elle désigne les dispositifs imitant ou remplaçant l’homme dans certaines mises en œuvre de ses fonctions cognitives1.

Diplômé des HEC, Benoit Beauchemin cumule 20 années d’expérience en recherche et analyse concurrentielle et stratégique. Il est consultant en analyse de marché et en intelligence d'affaires.

L‘émergence de l’IA était presque inéluctable tellement la masse de données générées par nos sociétés est devenue ingérable. Les acteurs de cette industrie nous rappellent que le monde produit en deux jours plus de données qu’il ne l’a fait depuis le début de l’humanité jusqu’en 2003. L’évolution fulgurante de l’informatique et de l’algorithmique permet l’exploitation de cette masse d’information qui, autrement, ne serait qu’un amas de données inutiles. MONTRÉAL EST AU CŒUR DE LA RÉVOLUTION Une fois pleinement développée, l’IA sera un moteur de croissance important de l’économie mondiale à court terme, soit d’ici une décennie. Cette croissance s’appuiera sur des gains de productivité des travailleurs et des entreprises, la mise au point de produits plus performants et la création de nouveaux modèles d’affaires2. Il est estimé que l’IA générera une appréciation du produit intérieur brut (PIB) mondial de 14 %,

notamment en raison d’une augmentation de la demande et des gains de productivité. Environ 20 % des investissements en IA dans le monde sont effectués à Montréal, qui se trouve en effet au cœur de cette révolution. La métropole du Québec est un pôle d’expertise remarquable en IA, en partie grâce au travail réalisé par le plus grand et le plus prestigieux groupe de chercheurs en apprentissage profond dans le monde, soit l’Institut des algorithmes d’apprentissage de Montréal (MILA). L’Institut de valorisation des données (IVADO) de l’Université de Montréal et ses écoles associées est à la fine pointe de la recherche visant à maximiser le potentiel économique découlant de l’exploitation des données massives (big data ) dans de nombreux secteurs. Une masse critique de sommités mondiales œuvre au sein de la communauté universitaire de Montréal, qui compte plus de 250 chercheurs et doctorants dans des domaines liés à l’IA, soit la plus grande communauté universitaire dans ce secteur au monde. Montréal est également reconnue pour ses chercheurs émérites en reconnaissance automatique de la parole, en vision par ordinateur, en traitement du langage naturel et en apprentissage par renforcement. Le talent de ces chercheurs et les investissements importants réalisés par les gouvernements dans le domaine de l’IA attirent également l’intérêt du secteur privé : les entreprises DeepMind, Facebook, Google, Microsoft, Samsung et Thales, entre autres, se sont en effet tournées vers le secteur montréalais de l’IA.

1. Voir France Intelligence Artificielle. Groupes de travail (2017). Rapport de synthèse. https://cache.media.enseignementsup-recherche.gouv.fr/file/Actus/86/1/Conclusions_Groupes_Travail_France_IA_738861.pdf 2. Chambre de commerce du Montréal métropolitain, Montréal International (2018). L’intelligence artificielle : un pilier de développement économique pour la métropole.

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GETTYIMAGES PAR SASINPARAKSA

L’IA permettra d’en apprendre davantage sur le comportement des locataires des bâtiments. Ces données seront reliées à d’autres, comme la circulation dans la ville, les chantiers de construction à proximité ou la météo. Les algorithmes contri­ bueront à améliorer l’utilisation de l’espace d’un immeuble afin de la maximiser. Les perspectives offertes par l’IA, en matière de gestion immobilière, sont quasi infinies.

L’IA trouvera des applications dans plusieurs sphères d’activité. Certaines auront une influence directe sur la manière de fonctionner de nos villes et de nos entreprises. C’est notamment le cas dans le secteur du transport et de la logistique. L’IA accroîtra l’efficacité du transport des marchandises et des personnes permettant ainsi des gains de temps et de productivité. La mise en place d’applications intelligentes favorisera une gestion optimale du trafic. Cette révolution technologique stimulera de façon importante le développement économique en modifiant les modèles d’affaires. Les entreprises seront mieux outillées pour planifier la demande de leurs produits et mieux gérer leurs stocks, accélérer les innovations, personnaliser leurs produits et optimiser la tarification. L’INTELLIGENCE ARTIFICIELLE ET L’ÉMERGENCE DU BÂTIMENT INTELLIGENT L’IA contribuera à optimiser l’occupation du territoire par une meilleure utilisation des moyens de communication et par la revalorisation de certains segments du parc immobilier. Par exemple, le Mile-End à Montréal, jadis le cœur du secteur du textile, s’impose depuis quelques années comme principal pôle d’attraction des entreprises œuvrant dans le domaine de l’IA3. Le parc immobilier industriel et manufacturier de Montréal connaît une réelle transformation depuis plusieurs années, et certains de ses vieux bâtiments font l’objet de conversion par le secteur technologique. Le domaine de l’IA est donc la tête de pont d’une revalorisation immobilière.

À moyen terme, nous serons donc les témoins d’une profonde transformation dans la manière de fonctionner des entreprises et des consommateurs, mais également des structures qui Publicite_Coarchitecture_20180410-ret.pdf 4 2018-04-10 09:14:35 les abritent.

www.coarchitecture.com

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À plus long terme, l’IA fera naître une nouvelle génération d’immeubles intelligents. Ceux-ci seront équipés de capteurs accumulant les données relatives à leur utilisation. Ces données seront analysées en temps réel, et l’immeuble pourra ainsi effectuer une analyse intelligente et autonome de son fonctionnement. Ces analyses permettront de réaliser un autodiagnostic et de lancer des actions correctrices. L’immeuble sera capable de modifier le comportement de ses usagers et la gestion effectuée par son administrateur.

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3. Mentionnons principalement : MILA (80 000 pi2), Element AI (65 000 pi2), Thales (20 000 pi2), l'Institut de valorisation des données IVADO (8 000 pi2) et Borealis AI (7 000 pi2).

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BRÈVES IMMOBILIÈRES

NOUVEL ASSOCIÉ CHEZ GASCON

Normand Bélanger, président-directeur général du Fonds immobilier de solidarité FTQ, est heureux d’annoncer la nomination de Stéfanie Pelletier, CPA, CA au poste de vice-présidente Finances. À ce titre, Mme Pelletier siège au comité de direction et participe au comité d’audit et de gestion intégrée des risques, de même qu’au conseil d’administration. Elle collabore à l’élabora­ tion des stratégies entourant la croissance de l’entreprise et gère les activités financières et comptables, la gestion des risques, la fiscalité et la trésorerie, ainsi que la comp­tabilité des projets où le Fonds immobilier détient des participations.

Le cabinet est heureux d’annoncer la nomination de Me Nicolas Lanthier à titre d’associé. Gascon souligne également l’ajout à son équipe de Mes Jean-Sébastien Élie et Louise Bouchard, notaires, de même que Mes Pierre-Marc Lemire et Jon Mechanic, avocats.

Le groupe Immobilier de Fasken s’agrandit ! Mes Marjolaine Arès, Marie-Andrée Thibault et Catherine-Anne Goldrick se joignent à l’équipe du bureau de Montréal. Leur expertise combinée en droit immobilier s'ajoute à la profondeur et à la force de la plus grande équipe spécialisée dans le secteur immobilier au Québec.

Développement Lachine Est inc. VillaNova annonce la construction de trois tours de 10 étages qui offriront 177 condos et un rez-de-chaussée commercial de 22 000 pi2. Le projet propose une nouvelle ville de plus de 4 000 habitations à la croisée des écluses historiques du Canal-de-Lachine et de la gare à Lachine Est offrant un trajet rapide au centre-ville en moins de 20 minutes. Ces habitations seront modernes et conviviales en joignant les meilleures technologies de maison intelligente, lumières d'ambiance, électroménagers haut de gamme et les matériaux les plus fins. La date de livraison aux premiers clients est prévue pour septembre 2019.

LES PREMIÈRES PHASES DU PROJET ESTUAIRE SERONT LIVRÉES CE PRINTEMPS

PROJET ESTUAIRE

Dès ce printemps, les premières phases du projet immobilier Estuaire situé à Pointeaux-Trembles accueilleront leurs premiers résidents. La phase 1 compte 60 unités et la phase 2 en comprendra 54. À partir de cet été, il sera possible de visiter ces 3 modèles de copropriétés (1 CÀC, 3 CÀC et 1 maisonnette). L’architecture du projet Estuaire est signée par TLA Architectes et le design d’intérieur du bureau des ventes et de l’unité modèle est signé par Michael Godmer et Dany Durand Courchesne Architecte.

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JAKARTO, LE NOUVEAU PROJET DE JLR DE MODÉLISATION DES VILLES EN 3D, EST EN NOMINATION AUX OCTAS DANS LA CATÉGORIE STARTUP Grâce à ses unités de captation mobile combinant la vidéo HD 360°, la géolocalisation et la technologie LIDAR, Jakarto s’assure de capter et de livrer des jeux de données numériques. Ceux-ci reproduisent fidèlement, en 3D et à quelques centimètres près, l’aspect, la dimension et le positionnement de tous les éléments physiques détectés lors des parcours routiers effectués par une unité mobile, à partir de la voie publique.

ENGIE SERVICES DÉMÉNAGE ! L’entreprise intègrera ses nouveaux bureaux au 1001, boul. De Maisonneuve Ouest à compter du 7 juillet 2018. Cette nouvelle adresse lui permettra d'être plus efficace et ainsi de mieux servir sa clientèle et attirer de nouveaux talents ! Les numéros de téléphone et adresses courriel demeurent inchangés. DÉVELOPPEMENT LACHINE EST INC.

VILLANOVA : TROIS NOUVELLES TOURS AU PROJET DE LACHINE

GROUPE IMMOBILIER DE FASKEN

NOUVEAUX VISAGES CHEZ LE GROUPE IMMOBILIER FASKEN

GRAPH SYNERGIE DÉVELOPPE EN FLORIDE Graph Synergie, agence créative spécialisée en immobilier, s’attaque au marché de la Floride. Ayant perçu un potentiel notable dans cet État américain, l’entreprise de Québec travaille au développement d’un réseau solide de partenaires et de clients. Après plusieurs mandats avec d’importants promoteurs immobiliers de Miami, s’est présentée l’occasion d’améliorer les services, grâce aux apprentissages des meilleures pratiques floridiennes.

IMAGE ET CONCEPTION – GRAPH SYNERGIEPROJET MIAMI CENTRAL PAR ALL ABOARD FLORIDA

FONDS IMMOBILIER DE SOLIDARITÉ FTQ

STÉFANIE PELLETIER SE JOINT À L’ÉQUIPE DU FONDS IMMOBILIER DE SOLIDARITÉ FTQ

Visuel à 100% UN COMITÉ CONSULTATIF EST FORMÉ POUR LE PLAN COMMERCE DE LA VILLE DE MONTRÉAL La Ville de Montréal a dévoilé la composition du comité consultatif de son futur Plan Commerce. Avec des ventes au détail annuelles de plus de 40 milliards de dollars, Montréal est le deuxième pôle commercial canadien en importance. Dans le cadre de sa Stratégie de développement économique, la Ville de Montréal met sur pied un comité consultatif pour l'élaboration du plan d'action pour le commerce. Celui-ci aura pour mandat de soumettre des pistes d'action autour de quatre grands thèmes : offrir une réponse performante à la problématique des chantiers ; soutenir la création et le développement des entreprises commerciales ; soutenir la transformation numérique des commerces ; assurer et pérenniser la dynamisation des artères commerciales.

AVIS DE NOMINATION MICHAEL C. WILLIAMS, UN VÉTÉRAN DU MARCHÉ QUÉBÉCOIS DES PRÊTS IMMOBILIERS COMMERCIAUX, SE JOINT À FIRST NATIONAL First National, le plus important prêteur hypothécaire commercial au Canada, a le plaisir d’annoncer la nomination de Michael C. Williams au poste de vice-président, Prêts hypothécaires commerciaux pour le Québec. Michael est un cadre ayant fait ses preuves en matière de financement d’immobilier commercial. Il apporte à cet important rôle au sein de l’équipe de direction de First National une combinaison unique de compétences, de relations et d’expérience. Titulaire d’un MBA de l’Université McGill, Michael est investi d’un mandat manifestement axé sur la croissance pour First National au Québec. Il compte 16 années d’expérience en financement commercial pour le compte de deux grandes banques canadiennes.

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Cette importante nomination reflète notre profond engagement à l’égard du Québec en matière de prêts conventionnels ou assurés par la SCHL, tant pour le financement de construction, le repositionnement d’actifs ou les prêts de long terme. Pour joindre Michael : michael.williams@firstnational.ca ou 514 499-7920.

NOMINATION CHEZ MAGIL CONSTRUCTION

Corporation immobilière DELMA, une filiale de Groupe DELMA inc., est fière d'annoncer l'acquisition d’un immeuble de bureaux de six étages comptant quelque 56 000 pi2, sise au 185, avenue Dorval, au centre-ville de Dorval, une transaction évaluée à 10,4 M$. L’immeuble comprend un terrain excédentaire qui permettra à Corporation immobilière DELMA d’y développer un nouveau pôle mixte commercial et multirésidentiel. L’entreprise est d’ailleurs déjà dans le processus d’approbation pour un projet d’usages mixtes. Groupe DELMA compte y aménager son siège social en juillet 2018.

Groupe Mach est devenu, avec les années, un véritable chef de file du monde de l’immobilier et un symbole d’innovation, d’expertise et d’inspiration. Cette même inspiration est la source de la nouvelle identité graphique que MACH dévoilait récemment. Le nouveau logo affiche des lignes pures et un style intemporel.

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GROUPE DELMA DÉVELOPPERA UN NOUVEAU PÔLE COMMERCIAL ET RÉSIDENTIEL AU CENTRE-VILLE DE DORVAL

John Marcovecchio, chef de la direction, est heureux d'annoncer la nomination de Josée Plourde au poste de vice-présidente stratégie et rayonnement. À ce titre, elle veillera à unifier et consolider les stratégies du groupe, en termes de développement de marchés et définir une vision holistique pour l’entreprise. Diplômée de HEC Montréal, Josée a bâti son réseau d’affaires dans diverses sphères d’activités depuis plus de 25 ans, particulièrement dans les domaines de l’immobilier commercial et de la construction.

UNE NOUVELLE IMAGE POUR MACH

HENRI B, UN PROJET IMMOBILIER ALLIANT URBANITÉ ET NATURE, REVITALISERA LE SITE DE L’ANCIEN TERMINUS DE LA STL DANS AHUNTSIC-CARTIERVILLE TGTA ET LORACON

Un nouveau projet immobilier en deux phases de plus de 200 unités des promoteurs TGTA et LORACON répondant aux plus hauts standards architecturaux et écologiques s’érigera aux abords de la station de métro Henri-Bourassa, dans l’arrondissement Ahuntsic-Cartierville. Dès l’automne prochain, la construction du Henri B débutera, donnant un nouveau souffle au site vacant de l’ancien terminus de la société de transport de Laval. Le projet imaginé par l’équipe de Provencher-Roy proposera des condominiums, des penthouses ainsi que des maisons en rangée. IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2018

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DISPONIBILITÉ DES ESPACES DISPONIBILITÉ DES ESPACES

Présentée par

MISE À JOUR SUR LA DISPONIBILITÉ À MONTRÉAL Source : Groupe Altus Solutions de données - mai 2018

Marché de bureaux – Grand Montréal L’activité de location affiche une saine performance depuis la parution de mars. En effet, le taux de disponibilité pour l’ensemble des marchés est resté inchangé, à 14,4 % malgré un ajout de plus de 600 000 pi2 à l’inventaire. Ce qui nous indique que la nouvelle offre a été presque complètement absorbée. Pour que le taux de disponibilité baisse, il faudrait que le volume d’activité de location dépasse largement l’ajout de nouveaux pieds carrés à l’inventaire.

EST-DE-L'ÎLE LAVAL PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE OUEST-DE-L'ÎLE

Bureaux LAVAL

MONTRÉAL CENTRE-VILLE

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DISPONIBILITÉ

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732 260

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6 363 600

EST-DE-L'ÎLE

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

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22,9

2 342 270

2

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17,5

426 450

PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE

RIVE-SUD

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi2

%

pi2

15,0

3 699 800

15,6

766 570

RIVE-SUD

CENTRE-VILLE

Industriel LAVAL

EST-DE-L'ÎLE

DISPONIBILITÉ

Marché industriel – Grand Montréal

*

Quatre secteurs de marché affichent des baisses de l’espace total disponible par rapport aux données du mois de mars. L’espace disponible à Lachine a diminué de près de 200 000 pi2, ce qui représente 17 % de la disponibilité dans ce secteur. Les autres secteurs qui affichent des réductions de l’espace total à louer sont Laval (50 pts), suivi du secteur Nord de Montréal, ou Midtown, (40 pts), et de l'Ouestde-l'Île (20 pts). Malgré les hausses de disponibilités ailleurs, le bilan est positif dans l’ensemble, quoique modeste, sur le plan de la croissance de l’occupation. Notons cependant que le secteur de marché des Laurentides (non visible sur la carte) affiche aussi une forte augmentation de l’occupation (+200 000 pi2), ce qui a fait baisser le taux de disponibilité de 8,4 à 4,7 %.

EST-DE-L'ÎLE

LAVAL SAINT-LAURENT

%

pi2

6,2

1 212 570

4,3

3 218 880

OUEST-DE-L'ÎLE

MONTRÉAL SECTEUR NORD

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi2

%

pi2

5,0

2 259 430

4,0

2 077 720

SAINT-LAURENT

MONTRÉAL SECTEUR SUD

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi2

%

pi2

6,0

4 037 670

4,3

1 353 640

LACHINE

RIVE-SUD

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi

4,6

1 107 200

2

TAUX DE DISPONIBILITÉ (%) RIVE-SUD

LACHINE

pi2

DÉFINITIONS :

MONTRÉAL SECTEUR NORD

OUEST-DE-L'ÎLE

DISPONIBILITÉ

%

MONTRÉAL SECTEUR SUD

Pourcentage de la superficie totale disponible à la location pour l'ensemble du marché, incluant les locaux à louer et à sous-louer.

%

pi2

7,2

1 381 730

L’inscription de vos locaux disponibles sur www.altusinsite.com est SANS FRAIS. Simplement communiquer avec Groupe Altus ou lui faire parvenir l’information à data@altusinsite.com

SUPERFICIE TOTALE DISPONIBLE (PI2) * Les données pour les marchés industriels de Lanaudière, des Laurentides et de Vaudreuil-Dorion sont disponibles en ligne sur www.altusinsite.com.

Superficie totale disponible, pour occupation immédiate ou future.

Ces données sont protégées par droit d’auteur et ne peuvent être reproduites sans l’autorisation écrite du Groupe Altus ltée. 62

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