DONNÉES EN IMMOBILIER
LES PROPRIÉTÉS COMMERCIALES AU QUÉBEC, UN SECTEUR EN CROISSANCE
Experte invitée
Les immeubles à vocation commerciale au Québec revêtent diverses formes, de la tour de bureaux au centre-ville au dépanneur du coin. Même s’ils représentent, somme toute, une faible part des propriétés dans la province, leur importance reste indéniable.
LA VALEUR DE L’IMMOBILIER COMMERCIAL AU QUÉBEC Selon les données publiées par le ministère des Affaires municipales et de l’Occupation du territoire (MAMOT), il existe un peu plus de 85 000 immeubles commerciaux au Québec. Cette compilation inclut les propriétés abritant des commerces qui offrent des biens ou des services, les immeubles de bureaux et les hôtels. La valeur totale de ces immeubles, selon l’évaluation foncière uniformisée, atteint près de 115 G$. Ainsi, les propriétés à vocation commerciale représentent 2 % des immeubles imposables de l’ensemble du Québec, mais 11 % de la valeur totale de ceux-ci. La valeur moyenne pour un immeuble commercial au Québec se chiffre à 1,3 M$.
Économiste chez JLR et blogueuse pour le journal Les Affaires, Joanie Fontaine analyse le marché immobilier. Ses études sont publiées sur blog.jlr.ca et citées régulièrement par d’importantes publications québécoises. Elle puise ses informations dans la base de données de JLR comptant plus de 7 millions de transactions immobilières analysées depuis 1986 et publiées au Registre foncier.
Par rapport à 2017, le nombre d’immeubles commerciaux a augmenté de 0,8 %, alors que la valeur totale des bâtiments a grimpé de 2,7 %. Sur 10 ans, le nombre de propriétés de ce type a crû de 11 % pendant que leur valeur totale s’accroissait de 73 %. Depuis 2008, l’évaluation moyenne des immeubles a, quant à elle, monté de 56 %. La croissance du nombre d’immeubles commer ciaux au cours des 10 dernières années a été plus faible que celle du nombre de condominiums, un secteur qui avait le vent dans les voiles avec une hausse du nombre d’unités existantes de 75 %. La progression ressemble davantage à celle du marché de l’unifamiliale, où l’augmentation a été de 13 %. Un peu moins de 15 % des propriétés commerciales au Québec sont situées dans l’agglomé ration de Montréal ; toutefois, elles représentent 38 % de la valeur totale des immeubles commer ciaux. Sur l’île de Montréal, la valeur moyenne de ces derniers atteint 3,4 M$.
GETTYIMAGES PAR SVETAZI
LES VENTES DE PROPRIÉTÉS COMMERCIALES AU QUÉBEC Selon les statistiques compilées par JLR à partir des actes publiés au Registre foncier du Québec, 3 392 immeubles à vocation commerciale ont changé de propriétaire en 2017. Il s’agit du nombre le plus élevé des 10 dernières années, ce qui témoigne d’un marché très actif. Les transactions ont été 6 % plus nombreuses que l’année dernière. Le prix médian des immeubles vendus a atteint 320 000 $, soit 3 % de plus qu’en 2017. Les valeurs fluctuent grandement d’un bâtiment à l’autre, comme le montre le graphique suivant.
RÉPARTITION DES PROPRIÉTÉS COMMERCIALES SELON LE PRIX DE VENTE
PROPORTION DES IMMEUBLES COMMERCIAUX VENDUS
Joanie Fontaine
250 000 $ ou moins
250 000 $ 500 000 $ à 500 000 $ à 750 000 $
750 000 $ à 1 M$
Plus de 1 M$
PRIX DE VENTE
IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2018
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DONNÉES EN IMMOBILIER
Un peu plus de 40 % des bâtiments commerciaux ont été vendus moins de 250 000 $, et les deux tiers des transactions se font sous la barre du demi-million. Cela est loin de la valeur moyenne des immeubles qui s’établit à 1,3 M$ en 2018. La distribution des prix se révèle particulièrement marquée dans ce secteur où l’on trouve autant des propriétés d’une centaine de milliers de dollars que certaines de plusieurs millions. Il faut dire que les quelques importantes tours de bureaux et les centres commerciaux comptent pour une grande partie de la valeur totale des propriétés commerciales. À titre d’exemple, trois transactions de plus de 100 M$ ont été enregistrées en 2017, dont la plus grosse concernait une tour de bureaux du centreville de Montréal vendue plus de 173 M$. La valeur au rôle foncier de cette propriété (donc la valeur au 1er juillet 2015) frôlait les 100 M$. Ainsi, quelques bâtiments de la sorte font grimper rapidement
COMMERCIAL
INSTITUTIONNEL
la valeur totale des immeubles commerciaux au Québec, même si la majorité de ceux-ci sont vendus à des prix en deçà du demi-million. À SURVEILLER Actuellement, l’économie se porte bien, ce qui encourage la location et l’achat de propriétés commerciales. Cette tendance devrait se pour suivre en 2018. En revanche, les hausses de taux présagées au cours des deux prochaines années pourraient causer un ralentissement du marché à plus long terme. La rentabilité des immeubles commerciaux sera touchée par le coût du finance ment plus élevé. Par conséquent, les acheteurs risquent d’exiger de meilleurs taux globaux d’actualisation (TGA), ce qui pourrait limiter la croissance des prix. De plus, advenant une augmen tation des taux d’intérêt, les entreprises sont susceptibles de réduire leurs investissements et donc l’achat de nouvelles propriétés ou la location d’immeubles de plus grande taille.
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IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2018
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TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES* ADRESSE
PROPRIÉTÉS COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES Parmi les 15 propriétés les plus chères vendues au cours des mois d’avril et de mai 2018, trois concernaient des hôtels, un situé dans l’arrondissement Ville-Marie, un à Laval et un autre à Québec. Dans ce palmarès, on trouve aussi une propriété à Saint-Charles-Borromée, près de Joliette. Il est plutôt rare que des propriétés en dehors des grands centres se hissent parmi les plus importantes ventes au Québec.
ARRONDISSEMENT / VILLE
PRIX
TAILLE (M2)
PRIX / M2
800, boul. Hymus
Saint-Laurent, Montréal
82 300 000 $
15 049
5 469 $
1050, rue De La Gauchetière Ouest
Ville-Marie, Montréal
65 000 000 $
44 950
1 446 $
2345, boul. des Sources
Pointe-Claire
26 275 000 $
-
-
1280, av. des Canadiens-de-Montréal
Ville-Marie, Montréal
24 900 000 $
-
-
5000, rue d’Iberville
Plateau-Mont-Royal, Montréal
21 000 000 $
20 077
1 046 $
704-710 B, rue Sainte-Catherine Ouest
Ville-Marie, Montréal
18 638 750 $
-
-
1600-1800 A, boul. de l’Avenir
Laval
17 050 000 $
7 977
2 137 $
1500, rue De Boucherville
Mercier / Hochelaga-Maisonneuve, Montréal
16 750 000 $
15 158
1 105 $
1248-1352, boul. De La Vérendrye Est
Gatineau
15 550 000 $
-
645-655, rue de la Visitation
Saint-Charles-Borromée
12 150 000 $
4 934
690, boul. René-Levesque Est
Québec
10 500 000 $
-
6200, boul. Métropolitain Est
Saint-Léonard, Montréal
10 000 000 $
4 734
860, boul. de l’Ange-Gardien Nord
L’Assomption
9 400 000 $
-
233-237, boul. Saint-Jean-Baptiste
Châteauguay
9 200 000 $
4 008
2 295 $
2035, boul. des Laurentides
Laval
8 650 000 $
6 756
1 280 $
2 462 $ 2 112 $ -
TOP 15 DES VENTES DE MULTIPLEX* SECTEUR MULTIRÉSIDENTIEL
Tous les immeubles multirésidentiels faisant partie du top 15 des deux derniers mois étaient situés dans la grande région de Montréal. En fait, tous sont localisés sur l’île de Montréal, contrairement à la propriété qui s’est vendue au prix le plus élevé qui, elle, se trouvait à Longueuil. La troisième propriété la plus chère est également celle dont le prix par logement et au mètre carré s’avère le plus faible. Il faut spécifier que cette transaction concerne une résidence de personnes âgées (le manoir Montefiore), dont la fermeture avait été annoncée par Réseau Sélection en juin 2015. Il sera intéressant de connaître le projet du nouvel acquéreur pour cette bâtisse.
ADRESSE
ARRONDISSEMENT / VILLE
PRIX
NOMBRE DE LOGEMENTS
PRIX / PORTE
TAILLE (M2)
PRIX / M2
-
-
3675, ch. de Chambly
Longueuil
21 475 000 $
121
177 479 $
6385, rue Sherbrooke Ouest
Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal
11 000 000 $
54
203 704 $
4 236
2 597 $
5885, boul. Cavendish
Côte-Saint-Luc
10 000 000 $
133
75 188 $
9 796
1 021 $
10231-10233, boul. Saint-Laurent
Ahuntsic / Cartierville, Montréal
9 670 000 $
105
92 095$
3 083
3 137 $
7070, ch. de la Côte-Saint-Luc
Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal
8 650 000 $
44
196 591 $
3 410
2 537 $
2900, ch. de la Côte-de-Liesse
Mont-Royal
8 250 000 $
58
142 241 $
5 296
1 558 $
4850-4860, av. Bourret
Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal
6 210 000 $
54
115 000 $
4 027
1 542 $
3512, rue Durocher
Plateau-Mont-Royal, Montréal
6 000 000 $
52
115 385 $
2 238
2 682 $
1275-1285, av. Bernard
Outremont, Montréal
5 250 000 $
14
375 000 $
1 619
3 244 $
5887-5899, av. Victoria
Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal
4 940 000 $
46
107 391 $
2 258
2 187 $
9801-9803, boul. Saint-Laurent
Ahuntsic / Cartierville, Montréal
4 225 000 $
54
78 241 $
2 360
1 790 $
4875, av. Bourret
Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal
4 140 000 $
36
115 000 $
3 084
1 343 $
6138-6142, ch. de la Côte-Saint-Luc
Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal
3 850 000 $
16
240 625 $
1 185
3 248 $
2980, rue Provost
Lachine, Montréal
3 750 000 $
36
104 167 $
2 568
1 460 $
288-320, rue Peel
Sud-Ouest, Montréal
3 500 000 $
22
159 091 $
1 124
3 115 $
* mars-avril 2018
Note : Les ventes multiples, les ventes liées et les ventes indivises sont exclues de ces deux tableaux. IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2018
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