Immobilier commercial volume 11 - numéro 3 - Savoir pour mieux investir

SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

INNOVER POUR MIEUX PERFORMER

Vincent Shirley, É. A.

Migration massive des capitaux vers des fonds propres, nouveaux modèles d’organisation et perspectives d’innovation sociale : le monde des affaires est en pleine mutation. C’était d’ailleurs l’un des thèmes de la septième édition de C2 Montréal, événement qui a eu lieu à la fin du mois de mai. L’impact social, cette tendance qui s’installe dans un air de changement, prend de l’ampleur un peu partout dans le monde et a fait des petits au Québec. Lumière sur l’investissement d’impact.

Représentant plusieurs centaines de milliards de dollars en actifs financiers avec une perspective de croissance prometteuse1, l’investissement d’impact change peu à peu le modèle d’affaires que l’on connaît et nous amène à reconsidérer nos pratiques. Mais d’où vient cette nouvelle façon de faire qui interpelle de plus en plus d’entreprises ?

financier, mais aussi d’atteindre des objectifs socio-économiques ou socio-environnementaux.

Le fait que nous faisons face à différents enjeux mondiaux qui doivent être considérés est sûrement en cause. Pensons notamment au secteur immobilier qui n’a d’autre choix que de s’adapter pour répondre aux besoins des citoyens de demain.

L’ÉVALUATION ET LA MESURE DE SON INVESTISSEMENT Comment peut-on mesurer la portée de ce type d’investissements ? Si le volet financier est relativement facile à évaluer grâce aux outils traditionnels – par exemple, le retour sur investissement –, il en va autrement pour l’impact social et environnemental.

Or, si la notion d’impact social séduit de plus en plus d’entrepreneurs et de grandes organisa­tions, la question de l’efficacité et du rendement – et donc de la mesure – des projets reste parfois vague.

Curieuse et ouverte sur le monde, la génération Y n’y est certainement pas étrangère non plus.

Sans doute ses membres sont-ils aussi plus sensibles aux questions sociales et environne­ mentales, ce qui les amène à innover.

Vincent Shirley, directeur de l’équipe résidentielle au Groupe Altus Montréal, cumule plusieurs années de compétence et d’expertise dans le domaine de l’évaluation immobilière.

Son champ d’expertise couvre particulièrement les études de marché afin de conseiller les développeurs et investisseurs dans leur processus décisionnel.

Certaines organisations se sont toutefois mobi­ lisées pour mieux les quantifier. Mentionnons, par exemple, le Global Impact Investing Network (GIIN) ou encore la B Corp, une certificationoctroyée aux entreprises répondant à des exigences sociétales et environnementales, de gouvernance et de transparence envers le public. Au Québec, on en trouve une quinzaine, alors qu’il en existe plus de 2 500 dans le monde.

L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER D’IMPACT, UN MOTEUR DE CRÉATION DE VALEUR Imaginez un projet de développement immo­bilier traditionnel, mais qui intègre en plus des éléments dont bénéficie directement la commu­ nauté locale. Imaginez-vous maintenant que votre retour sur investissement pour ce projet est maintenu.

Pensons notamment à l’entreprise torontoise TAS, qui œuvre en développement immobilier, à Danone, la compagnie d’envergure internationale de l’alimentation, ou encore à l’entreprise québé­coise GI Quo Vadis, qui se démarque par ses projets immobiliers novateurs et à caractère social.

Voilà ce qu’est l’investissement immobilier d’impact, où l’on acquiert ou développe des pro­priétés dans l’intention d’obtenir un rende­ment

Type d’investissement Investissement tradionnel

Rendement financier

Impact environnemental ou intégration des facteurs ESG*

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Investissement durable

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Investissement d’impact

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1. Global Impact Investing Network (2017). Annual Impact Investor Survey. The seventh edition. https://thegiin.org/assets/GIIN_AnnualImpactInvestorSurvey_2017_Web_Final.pdf

IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2018

Mesure de l’impact par un organisme tiers

* ESG : Facteurs environnementaux, facteurs sociaux et facteurs liés à la gouvernance

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Intention d’impact

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LES PROJETS D’UNE VISIONNAIRE L’immobilier joue un rôle clé dans le dévelop­pement d’un écosystème. Créer des liens entre la ville et ses citoyens, c’est le défi de Natalie Voland, présidente de GI Quo Vadis, qui gère aujourd’hui plus de 1,5 million de pieds carrés, notamment le Complexe Dompark, le Complexe du Canal Lachine, le Complexe Griffintown et Le Salon 1861, une ancienne église de la Petite-Bourgogne transformée en salle d’événement multifonctionnelle.

C’est d’ailleurs Quo Vadis qui est à l’origine du projet à impact social Legado. Ce nouveau complexe immobilier prévoit le réaménagement urbain de 27 000 m² dans le quartier Griffintown à Montréal, à l’angle des rues Guy et William.

Natalie Voland a beaucoup réfléchi au sujet de l’impact social dans le cadre de sa charge professorale à l’Université Harvard, ainsi que lors de ses nombreuses collaborations avec les universités montréalaises. Elle a accepté de répondre à nos questions, au fil d’une entrevue visant à faire le point sur sa vision et ses projets.

Q. Parlez-nous du projet Legado. Sera-t-il le premier à respecter les critères de l’investissement d’impact ?

R. Ce sera mon sixième projet. Les projets précédents respectaient déjà ces critères, mais c’est la première fois qu’on se lance dans une construction neuve de cette ampleur. C’est une tout autre bataille ! Jusqu’à maintenant, notre expertise, c’était de reconvertir d’anciens immeu­­bles. Aujourd’hui, on est en train de démolir un site pour la première fois. On affronte donc plusieurs problèmes, notamment par rapport à la gestion des déchets. On a décidé de récupérer les briques et les pierres pour faire les pavés des espaces publics au lieu de les envoyer à la décharge. J’avouerai que plusieurs sont sceptiques par rapport à mon idée, mais ce ne sera pas une brique parfaite ; je ne suis pas parfaite moi non plus ! Nous avons travaillé là-dessus, dans le cadre d’un projet en collaboration avec des étudiants de Concordia.

Q. Quo Vadis est également certifiée B Corp. Pourquoi avoir choisi cette certification pour votre entreprise ?

R. La principale problématique réside dans le fait que les certifications LEED et BOMA, par exemple, ne sont pas prévues pour des immeubles patrimoniaux. J’avais commencé à avoir des discussions avec des consultants dans ce domaine, mais pour me conformer à ces exigences, il aurait fallu que je remplace toutes les fenêtres d’origine et que je change le système de chauffage pour un chauffage électrique. Or, il y a énormément de structures en bois dans le bâtiment, et remplacer le chauffage à la vapeur par un chauffage très sec comme celui à l’électricité entraînerait de gros problèmes structuraux rapidement.

C’est la raison pour laquelle nous avons opté pour B Corp.

Q. Quels enjeux sociaux allez-vous viser avec Legado ?

R. D’ores et déjà, nous avons décidé que les espaces publics seront littéralement au cœur du projet. Ils repré­ senteront environ la moitié du site et seront accessibles à la communauté par toutes les rues afin de créer des occasions d’échange. Nous discutons actuelle­m ent avec Vidéotron afin de trouver une façon d’y fournir une animation gratuite, soit en projetant des films dans les parcs ou encore en rendant le Wi-Fi accessible pour la communauté.

Q. Votre prochain projet mixte de Griffintown visera-t-il la certification LEED ?

QUO VADIS

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R. Pour notre projet Legado qui est en cours de réalisa­tion, nous voulons plutôt obtenir la certifi­cation BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method), une méthode d’évaluation de la performance environnementale des bâtiments. Il y a plusieurs types de certification, et c’est important de bien la choisir. Il faut prendre en considé­ration le projet dans son ensemble.

NATALIE VOLAND, PRÉSIDENTE DE GI QUO VADIS

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QUO VADIS

Nous avons aussi intégré des habitations abordables dans nos édifices, habitations qu’il sera impossible de distinguer des autres. Nous allons construire une garderie qui contribuera à faire le lien avec le Quartier de l’innovation, les différentes écoles du quartier et même avec notre volet d’agriculture.

Lorsque les locaux de la garderie ne seront pas utilisés, ils pourront être repris pour d’autres usages au bénéfice de la communauté. Des étudiants de Concordia et de McGill se penchent également sur la stratégie environnementale, par exemple en matière de circulation de l’air et de la lumière naturelle. L’Université du Québec à Montréal travaille avec nous pour réduire les îlots de chaleur et planter plus d’arbres. Nous travaillons aussi sur un programme d’agriculture urbaine et d’économie circulaire. Les locataires des magasins situés au rez-de-chaussée devront assurer que 20 % de leurs produits sont abordables afin que les résidents puissent les acheter chez eux.

Q. Selon vous, est-il possible d’intégrer le rendement social et environnemental dans le rendement global d’un investissement immobilier ?

R. Oui. De plus en plus d’organismes rassemblent des données afin de faire évoluer les principes d’évaluation et de démontrer aux promoteurs qu’il y a une valeur ajoutée à poser des gestes pour la communauté. Il existe de nombreux exemples de situations où, lorsque le promoteur a regardé en dehors de son îlot, les taux de profit et de rendement s’en sont trouvés augmentés. S’intéresser aux enjeux sociaux et environnementaux confère au projet une rentabilité supplémentaire. Je pense notamment à des tours résidentielles à Vancouver où le promoteur a assumé les coûts pour la cons­ truction d’une garderie. Les unités ont été vendues plus vite qu’ailleurs grâce à ça, ce qui a conféré une valeur ajoutée au projet immobilier. On pourrait aussi penser à la construction d’une patinoire, d’un terrain de jeu pour les enfants, d’un centre communautaire… Il y a tant de choses qui peuvent avoir un impact immédiat.

Le Salon 1861 QUO VADIS

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