Immobilier commercial volume 11 - numéro 4

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VOLUME 11 | NUMÉRO 4 | AOÛT – SEPTEMBRE 2018

C2 MONTRÉAL UN CARREFOUR DE L’INNOVATION REGORGEANT D’IDÉES POUR L’INDUSTRIE IMMOBILIÈRE

LES 5 SECRETS DE L’ACCEPTABILITÉ SOCIALE EN IMMOBILIER TOP 15 DES VENTES D'IMMEUBLES

JEAN LARAMÉE SAISIR LES OPPORTUNITÉS POUR CRÉER DE LA VALEUR

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CRÉATEUR de milieux de vie

Inspiré par les gens, Cominar privilégie le bien-être de son capital humain, de ses clients et des communautés. Cominar donne le ton par l’aménagement de ses bureaux en espaces de travail collaboratif, situés à Montréal, Québec et Ottawa. Source d’attractivité de nouveaux talents, d’échange de connaissances et d’idées, ces lieux favorisent la créativité et la productivité et s’avèrent un laboratoire inspirant pour toute une industrie.

cominar.com  .  1 866 COMINAR

UNE ÉQUIPE FORTE POUR COMPRENDRE LES ENJEUX ET SAISIR LES OPPORTUNITÉS DU MARCHÉ

SOMMAIRE : : VOLUME 11 | NUMÉRO 4

5 MOT DE L’ÉDITEUR Deux ans déjà !

CHRONIQUES

7 ENTREVUE L’art de saisir les opportunités pour créer de la valeur Jean Laramée

17 DONNÉES EN IMMOBILIER Évolution des mauvaises créances en immobilier commercial

12 FOCUS C2 Montréal : un carrefour de l’innovation regorgeant d’idées pour l’industrie immobilière

19 TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES, INDUSTRIELLES ET DE MULTIPLEX

29 FOCUS Movin'On : l'immobilier, un élément à ne pas extraire du cadre de la mobilité durable

20 MOT DE L'IDU Du renouveau au conseil d’administration de l’IDU 22 SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR Le marché des locaux de type loft sur l’écran radar des investisseurs 27 EN TOUTE JUSTICE La réglementation entourant la location de courte durée de type Airbnb 39 QUÉBEC Bilan positif pour le Parc technologique du Québec métropolitain 53 COMMERCE DE DÉTAIL Un retour en force du brique et mortier

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TENDANCES Commerce de détail et immobilier commercial Le boom des données clients géolocalisées

PERSPECTIVES La pénurie de main-d’œuvre dans la région de Québec : bien plus qu’une problématique de ressources humaines !

44 GÉNÉRATION MONTANTE 47 FOCUS Conférence québécoise de l’ICSC : quoi de neuf du côté des centres commerciaux ?

55 EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL Les cinq secrets de l’acceptabilité sociale en immobilier 56 ANALYSE DE MARCHÉ Notre sécurité environnementale passe par le développement durable des villes 58 TRANSPORT ET DÉVELOPPEMENT URBAIN Transport collectif : quelles technologies privilégier ? 63 MONDE MUNICIPAL Les municipalités au cœur de la transition énergétique du Québec 64 ENVIRONNEMENT ET URBANISME Admissibilité au processus de déclaration de conformité : les terrains contaminés, vraiment ?

61 LE SAVIEZ-VOUS ? La première Chaire de recherche en actuariat au Québec est lancée à l’UQAM

66 DROITS ET OBLIGATIONS Un retour en force des servitudes de restriction d’usage ?

68 BRÈVES IMMOBILIÈRES

70 DISPONIBILITÉ DES ESPACES

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MOT DE L’ÉDITEUR

ÉDITEUR  Jacques Boisvert RÉDACTION Emmanuelle Gril, Yasmina El Jamaï, Johanne Landry et Christophe Leduc RESPONSABLE DE LA QUALITÉ DES CONTENUS Johanne Landry COLLABORATION À CE NUMÉRO  Anthony Arquin, Benoit Beauchemin, Marie-France Benoit, Jean Bouchard, Sylvie Bouvette, Frédéric Dufault, Brigitte Dupuis, Joanie Fontaine, Normand Hudon, Isabelle Landry, Michelle Laurendeau, Paul Lewis, Alain Roy, France Sigouin, Martine Sirois, Miguel Duarte e Sousa, Bruno Turcotte et Léopold Turgeon RÉVISION  ET CORRECTION D’ÉPREUVES Christine Barozzi, Catherine Faucher et Anne-Marie Trudel PRODUCTION Supervision : Edith Lajoie Conception graphique et mise en page : Carole Bordeleau pour Carbodesign Annonces publicitaires : Lan Lephan PHOTOGRAPHES  Denis Bernier, Alain Lambert et Roxane Paquet PHOTO EN PAGE COUVERTURE Jean Laramée © JBC Média par Roxane Paquet C2 Montréal © Arianne Bergeron PUBLICITÉ  Souk Vongphakdy Responsable des ventes Arianne Jobin-Chamberland Conseillère aux ventes Najat El Manir Responsable des projets spéciaux Québec 418 317-0669

Montréal 450 670-7770

ADMINISTRATION  Edith Lajoie Responsable des opérations et de l'expérience client COMPTABILITÉ Catherine Faucher Philippe Bérubé CPA ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS  Convention no PP 41614528 ADRESSE DE RETOUR  2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 ABONNEMENTS abonnement@jbcmedia.ca www.jbcmedia.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Immobilier commercial. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

L’éditeur se réserve le droit de refuser l’insertion de toute publicité. ISSN 1916-6656

PARTENAIRE DE :

Le magazine Immobilier commercial est publié par JBC Média inc. Président : Jacques Boisvert 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771 info@jbcmedia.ca

DEUX ANS DÉJÀ !

jacques.boisvert@jbcmedia.ca

Deux années se sont déjà écoulées depuis mon annonce enthousiaste aux acteurs de l’immobilier commercial de l’arrivée d’André Boisclair et de Michel Dallaire à la tête de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) ! La roue tourne, et voilà que M. Dallaire, après une présidence fort occupée, cède la place au nouvel élu, l’ingénieur Jean Laramée, vice-président exécutif, développement chez Cominar. Homme discret et cartésien, il n’en est pas moins l’un des grands leaders de l’industrie, expert en nouveaux projets de développement d’immeubles, d’agrandissement ou de repositionnement de propriétés existantes, et ce, dans toutes les classes d’actifs, qu’il s’agisse de bureaux, d’édifices commerciaux ou de bâtiments industriels. La journaliste Emmanuelle Gril l’a interviewé, et je suis certain que vous prendrez plaisir à en apprendre davantage sur celui qui préside maintenant le conseil d’administration de l’IDU pour une deuxième fois dans sa carrière. Il sera fort bien secondé. À ce propos, je vous invite à lire le Mot de l’IDU, signé par André Boisclair, en page 20. Récemment, la 7e édition de C2 Montréal, qui attirait 6 500 participants provenant de plus de 50 pays, a permis d’explorer une multitude de solutions novatrices dans le domaine du commerce, de la créativité et de l’innovation. Parmi les 109 conférenciers présents, notre journaliste Yasmina El Jamaï a sélectionné ceux qui pourraient inspirer nos lecteurs promoteurs immobiliers, architectes et urbanistes. Elle a également couvert pour vous la 2e édition de Movin’On, le Sommet mondial de la mobilité durable. La titulaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier et professeure à l’École des sciences de la gestion de l’Université du Québec à Montréal (ESG UQAM), Andrée De Serres, y a organisé une session de travail originale. Comment l’immobilier exerce-t-il une influence sur la mobilité durable (et inversement) ? Voyez ce qu’en pensent les participants à l’atelier. Pour leur part, nos auteurs de la chronique Génération montante présentent des modèles inédits d’aires de restauration dans le monde. Quelle belle occasion de souligner l’arrivée de Time Out Market, premier concept du genre au Canada, qui ouvrira ses portes à la fin de l’année 2019 au Centre Eaton. Du côté de la capitale nationale, la chronique Perspectives traite du problème de pénurie de main-d’œuvre, tandis que nos collaborateurs de chez Altus accordent un bilan positif au Parc technologique du Québec métropolitain. L’espace me manque pour énumérer tous les autres articles d’intérêt que contient ce numéro. Prenez le temps de les découvrir ! Bonne lecture !

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Jacques Boisvert Éditeur IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2018

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Vivez la différence GDI

un service impeccable. tous les jours. Hygiène et propreté Qualité de l’air Décontamination Optimisation des équipements techniques Restauration après sinistre

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ENTREVUE

L’ART DE SAISIR LES OPPORTUNITÉS POUR CRÉER DE LA VALEUR //

JEAN LARAMÉE VICE-PRÉSIDENT EXÉCUTIF, DÉVELOPPEMENT CHEZ COMINAR PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

Avec plus de 35 ans d’expérience dans le domaine immobilier, Jean Laramée affiche une impressionnante feuille de route. Avant son arrivée chez Cominar en 2014, il a en effet œuvré pour Ivanhoé Cambridge, Westcliff, Cadim et même Eurodisney en France ! Une belle école pour ce professionnel qui est passé maître dans l’art de saisir les occasions et de créer de la valeur.

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

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ENTREVUE

Jean Laramée connaît l’immobilier comme sa poche. Au fil des ans, l’actuel vice-président exécutif, dévelop­pement, Cominar, a fait sa marque chez plusieurs gros joueurs dans ce domaine. Mais c’est en tant qu’ingénieur qu’il a pourtant commencé sa carrière. « J’ai obtenu un baccalauréat en génie civil à l’Université McGill en 1981. Mais c’était une époque difficile pour le domaine immobilier : les taux d’intérêt avaient atteint des sommets, et la construction se trouvait au point mort », se souvient-il. C’est l’une des raisons pour lesquelles il a décidé de poursuivre ses études à l’Université Concordia où il a décroché une maîtrise en Building Engineering. Par la suite, il a intégré les rangs de SNC-Lavalin, au sein de la branche de gestion de projet. « C’est là que j’ai goûté à l’immobilier pour la première fois, notamment par l’intermédiaire de clients comme Provigo. Au bout de trois ans, j’avais toutefois l’impression d’avoir fait le tour du jardin et j’ai eu l’occasion de travailler pour Westcliff, où je suis resté durant cinq ans. Malgré mon jeune âge, on m’a confié beaucoup de responsabilités, dans la construction de centres commerciaux et d’édifices de bureaux par exemple », relate-t-il. Publicite_Coarchitecture_20180410-ret.pdf 4 2018-04-10 09:14:35

www.coarchitecture.com

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L’un des projets marquants pour lui fut celui des Promenades Cathédrale, en plein cœur du centreville de Montréal : « C’était un défi incroyable, une véritable prouesse technique ! Ce fut pour moi le baptême d’un centre commercial urbain avec des enjeux extrêmement complexes. Car il fallait aussi connecter les Promenades avec le métro, les magasins Eaton et La Baie… Quand j’y repense aujourd’hui, je me dis que j’étais bien jeune à l’époque pour un projet d’une telle envergure ! Mais nous avons réussi grâce à un solide travail d’équipe, tous les intervenants ont travaillé dans la même direction. » UNE CARRIÈRE RICHE C’est aussi chez Westcliff que Jean Laramée a commencé à œuvrer plus en amont, au montage de projet, passant ainsi de la construction pure au développement immobilier proprement dit. Entre-temps, il avait aussi terminé un MBA à l’Université McGill, une formation de pointe qui lui a été fort utile par la suite, notamment lorsque sa carrière a pris un virage inattendu en 1991. « Un ancien collègue avait été engagé chez EuroDisney à Paris et m’avait mentionné qu’ils cherchaient des gens ayant un profil comme le mien. J’ai obtenu les contacts nécessaires, passé les entrevues, et l’on m’a offert un poste. J’ai travaillé pour eux jusqu’en 1994, durant la première année sur la construction des hôtels près du parc, et par la suite sur la restructuration financière de la compagnie. J’ai même participé à des réunions en Californie avec Michael Eisner, le PDG de Walt Disney à l’époque, c’était assez surréaliste ! », raconte-t-il, soulignant qu’il s’agit d’une industrie aux enjeux très particuliers.

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De retour au Québec, Jean Laramée a progressi­ vement refait sa place sur le marché – qui avait beaucoup changé depuis son départ, notamment à cause d’une autre crise économique – puis a été embauché par Cadim, la filiale immobilière de la Caisse de dépôt et placement du Québec. Il est ensuite passé chez Ivanhoé Cambridge, de 1998 à 2014, où il a successivement occupé les postes de vice-président développement et cons­truction, puis de vice-président principal région de l’Est, de vice-président principal, porte­feuille Est de l’Amérique du Nord, et enfin de vice-président principal, capital immobilier Québec. « Lorsqu’Ivanhoé Cambridge a vendu des actifs à Cominar, nous avons eu des discussions à trois, et j’ai fait partie de la transaction », explique-t-il.

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«Il faut donc miser sur des projets rentables qui, aubout du compte, généreront plus de valeur qu’ils n’auront coûté. On parle de construction d’actifs, mais aussi de donner un second souffle à une propriété en perte de vitesse. » – Jean Laramée

GETTY IMAGES PAR NICOLASMCCOMBER

FAIRE PREUVE DE VISION Depuis son arrivée chez Cominar, Jean Laramée est responsable de tous les nouveaux projets de développement d’immeubles, d’agrandissement ou de repositionnement de propriétés existantes, et ce, dans toutes les classes d’actifs, qu’il s’agisse de bureaux ou d’édifices commerciaux ou industriels. « Mon rôle est d’appuyer les équipes de location et de réaliser des projets qui répondront aux besoins et aux attentes des locataires actuels ou futurs. Il peut aussi bien s’agir de nouvelles constructions sur un terrain vierge que de redéveloppement. Par exemple, il a fallu redéployer les anciens espaces occupés par Target et actuellement, nous travaillons sur quelques magasins Sears », dit-il. De plus, en tant que fiducie de placement immo­ bilier, Cominar doit réaliser des investissements qui créeront de la valeur pour les détenteurs de parts. « Il faut donc miser sur des projets rentables qui, au bout du compte, généreront plus de valeur qu’ils n’auront coûté. On parle de construction d’actifs, mais aussi de donner un second souffle à une propriété en perte de vitesse », illustre M. Laramée. Le vice-président explique que son travail est extrêmement stimulant, notamment parce qu’il n’y a pas de routine dans son champ d’activité. « Chaque journée est différente, on doit constamment faire

face à des imprévus et trouver des solutions. C’est extrêmement satisfaisant lorsqu’on a surmonté les difficultés et qu’on a réussi à attacher toutes les ficelles ensemble pour donner son envol à un projet », mentionne-t-il. Autre aspect qui le motive particulièrement : le côté tangible de l’immobilier, une attirance qui n’est peut-être pas étrangère à sa formation d’ingénieur. « Même si ce qui se trouve à l’intérieur se modifie, les édifices restent, ils perdurent dans le temps et peuvent même avoir une autre vie. Dans ce sens, on peut voir concrètement le résultat de son travail », se réjouit-il. Il raconte d’ailleurs une petite anecdote qui illustre bien ce principe de durée. « Lorsque j’étais employé d’Ivanhoé, j’ai été impliqué dans l’achat de l’édifice Eaton, qui est devenu le Complexe Les Ailes. Et 12 ans auparavant, j’avais œuvré à la construction des Promenades Cathédrale, de l’autre côté de la rue. J’ai revu passer des ententes sur lesquelles j’avais travaillé à l’époque, que j’avais négociées et sur lesquelles on voyait même ma signature ! », se souvient-il, amusé par cette coïncidence. S’il ne se définit pas comme un créatif, mais plutôt comme un cartésien, M. Laramée admet qu’il sait toutefois saisir les occasions : « Je suis capable de

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saisir et d’apprécier les idées, les tendances. Mon rôle est de les concrétiser et de les faire fructifier. Dans ce domaine, on doit être un peu visionnaire. »

d’en tirer de la valeur. Je me considère plutôt comme un rassembleur, quelqu’un qui peut faire arriver les choses grâce au travail d’équipe », analyse-t-il.

UN MARCHÉ IMMOBILIER EN EFFERVESCENCE Comment définit-il le marché montréalais actuel ? « Il y a une sorte de dichotomie : alors que certains domaines sont sous pression, d’autres offrent de belles perspectives. Par exemple, ce qui est lié au commerce de détail et à la façon dont les locataires utilisent les bureaux est en mutation. Cela peut devenir très insécurisant pour les propriétaires », témoigne-t-il.

Il pourra d’ailleurs mettre à l’œuvre son sens inné du leadership puisqu’il reprend les rênes, pour la deuxième fois après son mandat de 2008 à 2010, de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) à titre de président du conseil d’administration. « J’avoue que ce n’était pas prévu, mais beaucoup de gens au sein de l’IDU m’en ont parlé, et l’idée a fini par faire son chemin dans mon esprit… J’accueille cette nomination avec grand plaisir et de façon très humble. Ma priorité sera de faire en sorte que les positions de l’IDU soient représentatives de celles de nos membres. D’ores et déjà, il y a plusieurs dossiers sur lesquels il faut travailler, notamment ce qui touche à la réglementation municipale et influence donc indirectement la rentabilité des projets immobiliers », indique M. Laramée, qui se réjouit d’être entouré par la solide équipe que constitue la permanence de l’IDU.

De son côté, le secteur industriel présente de belles occasions : avec l’explosion du commerce électronique, les besoins sur le plan de la logistique et de l’entreposage sont très importants. « Aujourd’hui, tout va très vite, et l’on ne peut pas s’endormir sur ses lauriers. Le milieu s’est beaucoup complexifié : pour faire une transaction, on doit souvent en faire trois… En revanche, l’économie va bien, et les taux d’intérêt sont encore bas, les projets et les investissements vont bon train, il y a des capitaux. C’est une période littéralement fascinante », assure-t-il. Néanmoins, il concède que pour tirer son épingle du jeu, il faut avoir un certain flair et travailler dur. Modeste, il ne se voit toutefois pas comme un visionnaire. « Je crois que j’ai plutôt la faculté de voir et de matérialiser les occasions, 10

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Comment M. Laramée retrouve-t-il son souffle malgré ses nombreux engagements et sa vie professionnelle bien remplie ? « Je suis le père de quatre enfants. Cela permet de se rappeler ses priorités et de conserver un équilibre entre travail et vie personnelle. Ma famille est très importante. C’est là que je puise mon ressourcement », conclut-il.

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LA FORCE D’UN GROUPE

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FOCUS

C2 MONTRÉAL

UN CARREFOUR DE L’INNOVATION REGORGEANT D’IDÉES POUR L’INDUSTRIE IMMOBILIÈRE PAR YASMINA EL JAMAÏ, JOURNALISTE

Du 23 au 25 mai derniers, la 7e édition de C2 Montréal, qui a battu son plein en attirant à l’Arsenal 6 500 participants provenant de plus de 50 pays, a permis d’explorer une multitude de solutions innovatrices dans le domaine du commerce, de la créativité et de l’innovation. Parmi les 109 conférenciers présents, nous avons sélectionné ceux qui pourraient intéresser les promoteurs immobiliers, les architectes et les urbanistes. Le temps d’une lecture, transportez-vous dans leur univers inspirant, plusieurs projets prometteurs et concepts créatifs étant transposables à Montréal.

PLACE À L’INNOVATION ! Lors de l’événement, Corinne Vezzoni, fondatrice d’une agence d’architecture sise à Marseille et architecte en chef, a présenté le projet original situé dans le Sud de la France et baptisé thecamp. Ce campus de plus de six hectares est destiné à accueillir durant plusieurs semaines des incuba­ teurs d’entreprises en démarrage désireux de séjourner dans un lieu atypique inspirant. L’amé­ nagement particulier du campus est assujetti au respect intégral du paysage naturel, de sorte que les édifices sont intégrés comme s’il s’agissait de « parasols géants » pour ne nuire d’aucune manière au territoire naturel. En effet, l’espace d’habitation a été construit dans un lieu dénué d’arbres pour éviter d’en couper. La terre locale du sol est aussi employée en tant que système refroidissant ou chauffant. Le vitrage transparent procure aux occupants de la lumière naturelle en abondance et une expérience

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ARIANNE BERGERON

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nitialement imaginé par Sid Lee, une agence créative œuvrant à l’échelle mondiale, en collaboration avec le Cirque du Soleil, C2 Montréal a la particularité de faire vivre des expériences d’apprentissage originales et propices au changement en extirpant les participants de leur zone de confort. Les conférences combinées à de brèves performances artistiques regorgent d’idées ingénieuses trans­ mises avec audace pour susciter leur réflexion et les amener à sortir des sentiers battus et à devenir des acteurs du changement.

Corinne Vezzoni, fondatrice d’une agence d’architecture

décloisonnée, la vue du paysage extérieur étant valorisée au maximum. Des impluvia récupèrent aussi les eaux de pluie à la manière des Romains d’antan. La vocation de ce campus insolite : être un modèle concret de conciliation entre les zones architecturales et les espaces naturels pour susciter la réflexion des membres des incubateurs sur la construction du monde de demain qui passe par l’absence de la surutilisation des ressources naturelles.

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Le campus thecamp démontre qu'on peut prioriser la beauté des lieux et y établir les humains dans un respect des territoires

CORINNE VEZZONI ET ASSOCIÉS

DES TESTS DE NOUVEAUX MATÉRIAUX POUR INNOVER Parmi les applications tirées du campus thecamp figure le projet des conceptrices Pauline Mure et Laureline De Leeuw; elles ont testé un matériau organique fait à base de coquilles d’huîtres à Marseille / Aix-en-Provence Métropole qui pourrait être intégré dans la composition des immeubles du futur. Le béton d’huître fabriqué à partir des coquilles aiderait à pallier la pénurie de sable qui sévit à l’échelle mondiale. Mme Mure conçoit très bien que le sable puisse être remplacé par les coquillages d’huîtres broyés et ajoutés à même le béton.

DES ÉDIFICES EN INTERACTION AVEC LES RÉSIDENTS L’architecte et designer brésilien Guto Requena est venu de Sao Paulo pour parler de ses projets architecturaux uniques, dont la fantastique créativité est au service du bien-être des citoyens de la mégapole brésilienne bondée. Il a ornementé la façade d’un édifice à l’aide de capteurs et de lumières LED colorées pour créer une expérience attrayante par l’intermédiaire de l’architecture et de la redéfinition de la vocation des espaces publics. Ce qui s’avère inusité dans la façade de l’édifice où se trouve l’hôtel WZ Jardins est que le revêtement esthétique composé de couches de métal bleues, grises et dorées devient aussi fonctionnel : les niveaux de bruit environnants sont analysés en temps réel à l’aide d’un logiciel paramétrable. Le soir, la façade est éclairée par

ARIANNE BERGERON

La designer Pauline Mure à la source de la matière organique produite à partir des coquilles d’huîtres, conjointement avec Laureline De Leeuw

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Des carreaux de ciment composés de coquilles d’huîtres que Mmes Mure et De Leeuw ont conçus pourraient également être utilisés pour décorer des espaces de travail ou d’autres lieux. Le projet de recherche prometteur s’appelle raWMaterial et prouve qu’il est possible de créer une ressource à partir de coquilles d’huîtres récupérées auprès de restaurateurs et d’écaillers régionaux qui, autrement, se seraient retrouvées dans la poubelle. La matière organique produite après réduction des coquilles en petites particules valorise par la même occasion le travail des ostréiculteurs. Le nouveau matériau donne lieu à une foule d’usages à inventer pour qu’il soit appliqué à l’intérieur ou à l’extérieur de bâtiments.

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CONÇUE POUR AUJOURD’HUI ET DEMAIN

Maison Manuvie est le premier édifice au Québec à obtenir la certification WiredScore Platine. En tant qu’ambassadeur du bureau du futur, Ivanhoé Cambridge comprend les besoins d’affaires de ses locataires et a pour mission d’offrir l’infrastructure de connectivité la plus fiable et la plus performante pour assurer le succès des entreprises qui choisissent ses espaces. Ivanhoé Cambridge est fier d’être le premier propriétaire à certifier WiredScore l’ensemble de ses immeubles de bureaux à Montréal.

Patrick Vallières | patrick.vallieres@ivanhoecambridge.com | 514 841-7699

Guto Requena est l’auteur de plusieurs autres réalisations innovatrices qui favorisent l’interaction entre les résidents et les bâtiments, une manière pour lui de rendre la cité de Sao Paulo plus humaine et d’influer ainsi de manière positive sur les interactions entre les citoyens. Toutes les méthodes ingénieuses employées par le jeune architecte visent à créer des ponts entre les citoyens médiés par la technologie et l’aménagement urbain.

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UN MUSÉE INTERACTIF EN CONSTRUCTION À DUBAÏ Le Musée du Futur de Dubaï consacré à l’innovation devrait ouvrir ses portes à la fin de 2019. Les visiteurs y découvriront des technologies futuristes axées sur de nouvelles manières de vivre dans les espaces urbains et d’interagir avec elles, nous apprend Noah Raford, COO et futuriste en chef à la Dubai Future Foundation.

La façade interactive de l’hôtel WZ Jardins

L’architecte affecté à la construction et au design de ce gigan­ tesque musée est le Sud-Africain Shaun Killa, dont la réputation est déjà établie en tant que concepteur d’édifices de haute taille à la fois créatifs et respectueux de l’environnement. La réalisation en cours de ce musée est son plus récent projet pour le moins original : de forme horizontale et elliptique, le bâtiment abritera des espaces inspirés de la philosophie du Feng Shui, dans le but d’harmoniser l’énergie environnementale des lieux. Ce musée sera le premier du genre dans le monde, Dubaï s’étant déjà démarquée avec la création du premier édifice à avoir été conçu au moyen d’une imprimante en 3D de plus de 6 m de hauteur. L’immeuble de bureaux de 250 m avait été bâti en seulement 17 jours et avait permis de diviser par deux la facture pour sa construction, si on la compare aux coûts requis pour l’édification d’immeubles classiques. DES MATÉRIAUX INTELLIGENTS Skylar Tibbits, codirecteur et fondateur du Self-Assembly Lab rattaché au Centre de design international du Massachusetts Institute of Technology (MIT), a abordé la révolution de l’impression 4D, dont les applications dans le domaine de la construction sont loin d’être fictives. Désormais, il existe une

GUTO REQUENA

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des motifs lumineux interactifs qui réagissent à plusieurs stimuli, dont le niveau sonore ambiant. La qualité de l’air, également mesurée, influe sur la couleur des lumières, qui sont visibles à perte de vue pour indiquer le degré de pollution aux résidents. En outre, une application mobile permet à n’importe quel usager d’interagir vocalement avec l’immeuble ou en clavardant.

Guto Requena, architecte et designer brésilien

< Noah Raford, COO et futuriste en chef à la Dubai Future Foundation ARIANNE BERGERON

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FOCUS

ribambelle de nouveaux matériaux, combinables à d’autres matières pour produire des créations aptes à s’adapter à leur environnement et à se transformer au contact de la chaleur, de l’eau et d’autres conditions atmosphériques ou induites. Les objets qui seront conçus grâce à ses recherches pourront s’adapter et se reconfigurer sans aucune intervention humaine en fonction de leurs propriétés inhérentes. Les possibilités sont illimitées !

ALLEN MCEACHERN

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Skylar Tibbits, codirecteur et fondateur du Self-Assembly Lab rattaché au Centre de design international du MIT

Parmi les différentes fonctionnalités intéressantes pour le secteur de la construction figurent la conception de briques qui se transforment pour répartir une pression optimale sur des murs et des tuyaux capables d’adapter leur diamètre au volume de liquide qui y est acheminé. La fabrication innovante de matériaux intelligents programmables composés de métaux, de fibres de carbone, de plastique ou d’hydrogel annonce la création de matériaux plus légers et plus flexibles réagissant de manière prévisible en fonction de la température et d’autres conditions atmosphériques. Ainsi, il sera possible de détruire des immeubles en un clin d’œil sans recourir à des explosifs ou à des grues. Il suffira d’exposer les composantes des immeubles en question à des degrés de température prédéterminés au lieu de recourir à leur coûteux démantèlement ou à leur destruction onéreuse. Au MIT, la programmation et l’impression de la matière sont déjà en cours pour l’édification d’immeubles du futur vraiment intelligents.

JIMMY HAMELIN

PHOTOS : ALLEN MCEACHERN

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DONNÉES EN IMMOBILIER

ÉVOLUTION DES MAUVAISES CRÉANCES EN IMMOBILIER COMMERCIAL Les propriétaires de bâtiments commerciaux (commerce, industrie et multiplex de quatre logements et plus) éprouvent parfois de la difficulté à payer leur créancier.

Joanie Fontaine

Dans le cas de non-paiements, ces derniers peuvent utiliser différents recours afin de recouvrer les montants dus.

Experte invitée

Plusieurs de ces recours entraînent la publica­tion d’un acte au Registre foncier du Québec ; ainsi, il est possible de suivre l’évolution des mauvaises créances sur les propriétés commer­ ciales dans la province. QUELLES SONT LES MAUVAISES CRÉANCES COMPTABILISÉES ? Le processus de reprise d’une propriété par un créancier est long et peut prendre différentes avenues selon les choix que fait ce dernier.

Économiste chez JLR et blogueuse pour le journal Les Affaires, Joanie Fontaine analyse le marché immobilier. Ses études sont publiées sur blog.jlr.ca et citées régulièrement par d’importantes publications québécoises. Elle puise ses informations dans la base de données de JLR comptant plus de 7 millions de transactions immobilières analysées depuis 1986 et publiées au Registre foncier.

Afin de procéder à la reprise d’une propriété, il faut généralement que le créancier ait précédem­ment émis une hypothèque sur celle-ci. Les prêteurs hypothécaires ont normalement publié un acte hypothécaire au moment de financer l’immeuble. D’autres acteurs tels que les cons­ truc­teurs, le gouvernement ou le syndicat de copropriété doivent tout d’abord émettre une hypothèque légale avant de pouvoir entre­ prendre un processus de saisie de propriété. La publication d’une hypothèque légale peut aussi se faire après un jugement de la Cour.

Si, après l’émission d’une hypothèque, le débiteur fait défaut de paiement, alors le créancier peut émettre un préavis d’exercice. Par ce type d’avis, le créancier avertit le propriétaire que son immeuble pourrait être saisi si les rembour­ sements ne sont pas effectués avant une certaine date, généralement 60 jours après la publication du préavis d’exercice. Lorsque l’immeuble visé est loué, le propriétaire reçoit parfois aussi un avis de retrait de percevoir les loyers. Ainsi, dès ce moment, les locataires paieront leur loyer au créancier ayant émis l’avis. Enfin, si la situation n’est pas résolue à la suite de l’émission du préavis d’exercice, le créancier pourra saisir la propriété et la mettre en vente. Dans cet article, seule l’évolution des préavis d’exercice est considérée puisque la publica­tion de ce type d’avis constitue souvent la première étape officielle annonçant des problèmes de la part du débiteur.

ADOBE STOCK PAR SVETAZI

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2018

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DONNÉES EN IMMOBILIER

ÉVOLUTION DES PRÉAVIS D'EXERCICE

700 600 500 400 300 200 100 0 2012

2013

2014

2015

Commerce et industrie

L’ÉVOLUTION DES PRÉAVIS D’EXERCICE EN BREF Depuis 2016, le nombre de préavis d’exercice est en diminution pour tous les types de propriétés confondus, et le secteur commercial n’échappe pas à cette tendance. Pour les bâtiments abritant des commerces ou des industries, 462 préavis d’exercice ont été publiés en 2017, soit 21 % de plus que l’année dernière. Pour les multiplex de quatre logements et plus, ce chiffre s’élève à 264 préavis d’exercice, soit 12 % de moins qu’en 2016. LES TENDANCES 2018 Entre janvier et juin 2018, le nombre de préavis d’exercice a continué à décliner pour l’ensemble des propriétés immobilières. La tendance a été la même dans le secteur des multiplex avec 97 préavis d’exercice émis au cours des 5 premiers mois de l’année, ce qui représente une baisse de 15 % par rapport à l’année dernière. Le portrait est toutefois différent dans le secteur des propriétés commerciales et industrielles où le nombre de préavis d’exercice au cours des 5 premiers mois de l’année est passé de 190 en 2017, à 221 en 2018, ce qui équivaut à un bond de 16 %. QUE NOUS RÉSERVE L’AVENIR ? Malgré l’augmentation des mauvaises créances dans le secteur des commerces et des industries, les statistiques concernant les ventes au détail

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2018

2016

2017

Multiplex

laissent présager une certaine amélioration. En fait, selon les données publiées par Statistique Canada, le montant total des ventes au détail était de 5,5 % plus élevé en 2018 qu’en 2017 au Québec. Cette hausse ressemble à celle de l’année précédente, mais est largement supérieure à la croissance de 1,9 % enregistrée en 2015. Ainsi, le secteur commercial de détail se porte bien au Québec depuis deux ans, ce qui devrait favoriser la diminution des mauvaises créances. Du côté des multiplex, le taux d’inoccupation des logements locatifs est passé de 4,3 % en octobre 2016 à 3,4 % en octobre 2017 selon les données publiées par la Société canadienne d’hypothèques et de logement. Ainsi, la plus faible proportion de logements vacants devrait réduire le nombre de propriétaires en difficultés financières. Bref, dans ce secteur, les projections sont encourageantes en ce qui a trait aux mauvaises créances. Même si plusieurs facteurs semblent indiquer que les préavis d’exercice devraient continuer de décroître, il existe certains facteurs de risque. En effet, les incertitudes par rapport à la montée du protectionnisme américain et les hausses possibles de taux d’intérêt pourraient nuire au marché immobilier et, par le fait même, faire augmenter le nombre de mauvaises créances.

TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES* ADRESSE

PROPRIÉTÉS COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES Seulement 5 des 15 plus grosses transactions concernent des immeubles de l’agglomération de Montréal. La plus importante transaction de l’année est celle de l’immeuble situé au 22002222, rue Sainte-Catherine Est. Cette bâtisse a été acquise par la Société québécoise des infrastructures d’une société par actions montréalaise.

ARRONDISSEMENT / VILLE

PRIX

TAILLE (M2)

PRIX / M2

1 448 $

2200-2222, rue Sainte-Catherine Est et autres

Ville-Marie, Montréal

31 000 000 $

21 405

160, rue Williams

Saint-Eustache

21 240 857 $

-

1900-1980, boul. Monseigneur-Langlois

Salaberry-de-Valleyfield

15 663 156 $

5 067

155-175, rue Notre-Dame

Repentigny

14 675 000 $

-

901-905, av. De Lorimier

Ville-Marie, Montréal

12 300 000 $

10 859

1500, rue des Tanneurs

Québec

11 750 000 $

-

5650, aut. Transcanadienne

Pointe-Claire

10 250 000 $

20 182

508 $

444, 5e rue de la Pointe

Shawinigan

9 085 000 $

8 057

1 128 $

10195, rue Lajeunesse

Ahuntsic / Cartierville, Montréal

8 250 000 $

2 345

3 518 $

9240-9300, boul. Langelier

Saint-Léonard, Montréal

8 000 000 $

22 879

350 $

175, boul. Bellerose Ouest

Laval

6 986 000 $

7 291

958 $

2047, rue Mansfield

Ville-Marie, Montréal

6 350 000 $

2 286

2 778 $

1337, boul. Iberville

Repentigny

6 250 000 $

-

360, montée Industrielle-et-Commerciale Rimouski

6 200 000 $

2 720

2 279 $

1200, boul. Alphonse-Desjardins

6 000 000 $

5 929

1 012 $

Lévis

3 091 $ 1 133 $ -

-

TOP 15 DES VENTES DE MULTIPLEX* SECTEUR MULTIRÉSIDENTIEL

La vente de l’immeuble situé au 1975, boulevard de Maisonneuve Ouest a été effectuée pour 48 M$, soit le quatrième montant le plus élevé déboursé pour acquérir une propriété multirésidentielle dans la première moitié de 2018 et le plus important au cours des deux derniers mois. Au total, 11 des 15 plus grosses transactions concernaient des immeubles situés sur l’île de Montréal.

ADRESSE

ARRONDISSEMENT / VILLE

PRIX

NOMBRE DE LOGEMENTS

PRIX / PORTE

TAILLE (M2)

PRIX / M2

1975, boul. De Maisonneuve Ouest

Ville-Marie, Montréal

48 000 000 $

229

209 607 $

13 229

3 628 $

55, rue Laframboise

Saint-Laurent, Montréal

24 100 000 $

143

168 531 $

16 503

1 460 $

55, ch. de la Côte-Sainte-Catherine Outremont, Montréal

19 100 000 $

97

196 907 $

8 584

2 225 $

205, rue Laurier

Gatineau

17 030 000 $

98

173 776 $

10 409

1 636 $

2105, rue Chomedey

Ville-Marie, Montréal

12 375 000 $

34

363 971 $

2 725

4 541 $

6820-6866, ch. de la Côte-Saint-Luc

Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal

9 000 000 $

80

112 500 $

-

-

111-115, boul. Johnny-Parent

Québec

7 100 000 $

84

84 524 $

-

-

3639-3641, rue Sainte-Famille

Plateau-Mont-Royal, Montréal

5 470 000 $

51

107 255 $

-

-

80-84, boul. Arthur-Sauvé

Saint-Eustache

4 150 000 $

35

118 571 $

-

-

38, boul. Brunswick

Dollard-Des Ormeaux

3 950 000 $

33

119 697 $

2 537

1 557 $

1312-1320, av. Bernard

Outremont, Montréal

3 750 000 $

15

250 000 $

1 463

2 563 $

1310, rue Alexandre-DeSève

Ville-Marie, Montréal

3 225 000 $

19

169 737 $

1 566

2 060 $

5353-5365, rue Berri

Plateau-Mont-Royal, Montréal

3 210 000 $

49

65 510 $

1 163

2 760 $

7955, av. Mountain Sights

Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal

3 150 000 $

32

98 438 $

1 377

2 288 $

1555-1580, rue de Dorval

Sherbrooke

3 067 000 $

64

47 922 $

* mai-juin 2018

-

-

Note : Les ventes multiples, les ventes liées et les ventes indivises sont exclues de ces deux tableaux. IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2018

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MOT DE L’IDU

André Boisclair

L'

DU RENOUVEAU AU CONSEIL D’ADMINISTRATION DE L’IDU assemblée générale des membres de juin a permis d’accueillir d’importants nouveaux membres au conseil d’administration de l’Institut de dévelop­pe­ ment urbain du Québec (IDU), mais ce fut d’abord et avant tout l’occasion de dire un sincère MERCI à celles et ceux qui étaient arrivés au terme de leur mandat.

aussi consenti d’importants efforts pour que les femmes soient mieux représentées dans des rôles de grande responsabilité au sein de notre industrie. Elle a certainement donné tout un exemple en pilotant deux des plus importantes transactions immobilières de la dernière année à Montréal pour le compte de GWL.

UN GRAND MERCI L’IDU tient à remercier très chaleureusement Michel Dallaire, président et chef de la direction du Groupe Dallaire, qui a brillamment présidé aux destinées de l’organisation au cours des deux dernières années. Michel Dallaire a offert une exceptionnelle disponibilité et a fait preuve d’un doigté hors du commun alors que le gouvernement engageait notre organisation dans un débat sur une nouvelle redevance de développement, que le monde municipal se voyait confier de nouvelles responsabilités et que les statuts de métropole et de capitale prenaient forme. La voix de notre organisation sur la question des référendums en matière d’aménagement de même que sur la sensible question de la protection des milieux humides n’aurait pas été la même si nous n’avions pu compter sur ses précieux conseils. Son mandat d’administrateur n’étant pas venu à terme, il pourra veiller à une harmonieuse transition.

Finalement, l’IDU ne serait pas ce qu’il est aujour­ d’hui si Martin Galarneau, associé chez TGTA, n’avait pas pendant les six dernières années offert tant de temps, fait preuve d’une si forte conviction et consacré autant d’énergie au progrès de la grande région métropolitaine et à la défense de l’industrie immobilière commerciale. Viceprésident du conseil de l’IDU, président du comité de développement économique, grand entre­ preneur, passionné de la ville, spécialiste de la conversation entre les secteurs public, privé et communautaire, Martin Galarneau, avec ses collègues du comité exécutif, a su mettre de l’avant un programme moderne pour notre orga­ni­­sation. Sa grande expérience nous aura permis de bien la guider, alors qu’une nouvelle administration s’installait à Montréal. Il laisse une organisation qui retiendra ses messages clefs : l’IDU aime les administrations municipales qui concentrent leurs efforts à offrir efficace­ment les services de base dont elles ont la responsa­bilité, qui veillent à maintenir leurs infrastructures en bon état, qui travaillent à diversifier leurs revenus afin de soulager les charges fiscales non résidentielles et qui voient intelligemment à la protection du patrimoine. Martin Galarneau restera actif à l’IDU à titre de membre du comité de développement économique et d’affaires urbaines. Il accompagnera donc Brian Salpeter, vice-président principal chez CF, le nouveau viceprésident du conseil et président du comité de développement économique et d’affaires urbaines dans la nécessaire transition.

Que dire aussi du dévouement de Pascale Roy, vice-présidente, gestion de l’actif chez GWL, qui, au cours des six dernières années, a joué un rôle clef dans le renouveau de notre organisation en particulier à titre de membre de l’exécutif et trésorière de l’IDU. La qualité de la gestion de l’Institut et sa santé financière ont atteint le bon niveau grâce à son implication. Pascale Roy a aussi conduit au nom de nos membres le dossier de la déréglementation des sociétés de gestion. Il aurait été impossible de clore ce dossier à l’avantage des sociétés de gestion sans sa vigilance. Elle a

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UN VENT DE RENOUVEAU L’IDU accueille avec beaucoup d’enthou­ siasme Jean Laramée, vice-président exécutif, développement chez Cominar, à titre de président du conseil, et Martine Gaudreault, vice-présidente, financement immobilier, Québec et Est du Canada chez Otéra Capital, à titre de trésorière, tous deux devenant également membres du comité exécutif de l’IDU.

L’IDU tient finalement à remercier les membres sortants du conseil : Marie-France Benoit, Janina Francescutti, Philippe Krivicky et François H. Ouimet qui nous a si bien épaulés dans nos efforts visant à moderniser la gouvernance de l’IDU. L’automne s’annonce stimulant, pour vous autant que pour l’IDU, je l’espère. André Boisclair, Adm.A Président-directeur général – IDU aboisclair@iduquebec.com

Les personnes suivantes se joindront aussi à l’Institut et feront profiter le conseil d’administration de leur expé­ rience et de leur savoir-faire.



Yves-André Godon Vice-président principal, région de Montréal Bentall Kennedy (Canada) LP

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France Rodrigue Vice-présidente immobilier et ressources matérielles SSQ Assurance

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Roger Plamondon Président – Groupe immobilier Groupe immobilier Broccolini

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Nathalie Rousseau Vice-présidente, Investissements et gestion d’actifs, Québec – Service des investissements Ivanhoé Cambridge

Stéphane Côté Président, développement immobilier DevMcGill (division de Cogir immobilier) Josée Bérubé Associée, architecte urbaniste Provencher_Roy Yves Godin Vice-président directeur, Québec – Gestion des impôts fonciers Groupe Altus Nicholas Kassis Conseiller principal en location Immobilier Carbonleo

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Laurence Vincent Coprésidente Prével

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SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

LE MARCHÉ DES LOCAUX DE TYPE LOFT SUR L’ÉCRAN RADAR DES INVESTISSEURS

Martine Sirois, É. A.

L’inventaire des conversions d’anciennes manufactures en bureaux de type loft dépassera bientôt les 10 millions de pieds carrés à Montréal. Phénomène marginal au départ, les espaces lofts comptent aujourd’hui pour près de 10 % de l’inventaire locatif de bureaux de la métropole et suscitent de plus en plus l’intérêt des investisseurs.

Experte invitée

Selon un relevé du Groupe Altus, une quaran­ taine d’anciennes manufactures en périphérie du centre-ville ont été converties en bureaux depuis les années 1990. Or, l’inventaire total d’anciennes manufactures de textiles non converties à ce jour dépasse les 10 millions de pieds carrés, selon le même relevé. Tous les sites encore industriels n’offrent pas le même potentiel de redéveloppement, mais le succès de certaines conversions pourrait inciter d’autres promoteurs à se lancer. LA VALORISATION DE L’HÉRITAGE INDUSTRIEL UNIQUE DE MONTRÉAL Bien que le secteur tertiaire compte aujourd’hui pour 87 % des emplois dans la région métropo­li­ taine de recensement de Montréal1, la métropole demeure un pôle industriel névralgique. Son cadre bâti témoigne d’ailleurs de ce riche héritage industriel.

Martine Sirois, directrice Recherche, évaluation et services-conseils, Gestion des impôts fonciers au Groupe Altus, Montréal, évaluatrice agréée depuis plus de 15 ans, a participé à l’évaluation de nombreux portefeuilles immobiliers pour des fonds d’investis­sement immobilier (REIT) ainsi que pour des sociétés immobilières cotées en bourse.

À la fin des années 1930, le secteur manufacturier dominait l’économie montréalaise. L’industrie du textile et de l’habillement – la schmata business – représentait alors 40 % de tous les emplois manufacturiers au Québec, et elle demeurera le principal employeur manufacturier jusqu’aux années 1990. Cette concentration d’activité de fabrication et de distribution a fait de Montréal la capitale canadienne de l’industrie de la mode. Des années 1960 au milieu des années 1990, l’industrie du textile au Canada était protégée par les accords multifibres. Ces accords inter­ nationaux dérogatoires aux principes du GATT (General Agreement on Tarifs and Trade) visaient à protéger les industries textiles des pays développés de la concurrence des pays à

bas salaires. Le Canada a mis fin aux accords multifibres en 1995, réduisant progressivement, sur une période de 10 ans, les quotas imposés sur les importations de produits textiles. Dès 2005, l’abolition complète de ces accords a ouvert toute grande la porte au déferlement des produits textiles étrangers à bas prix. Ainsi, la proportion des importations en provenance de la Chine est passée de moins de 10 % en 1993 à près de 45 % en 20142. Au début des années 2000, plus de la moitié des manufactures de textiles au Québec avaient fermé leurs portes. Plusieurs fabricants ont délocalisé leurs centres de production ou se sont réorientés vers des marchés de créneau. L’emploi dans les usines de textiles de la province a reculé de 78 % depuis 20003. L’inoccupation dans les anciennes manufactures de textiles a grimpé en flèche. Les locaux étaient offerts à des loyers dérisoires à qui en voulait bien. Trouver de nouvelles industries pour occuper ces vastes bâtiments multiétages, situés au cœur d’anciens quartiers ouvriers, n’était pas une mince affaire, surtout en région. Par contre, les bâtisses industrielles des arrondissements centraux de Montréal se retrouvaient, plusieurs décennies plus tard, au cœur de quartiers en voie de gentrification et à proximité des transports en commun. UNE VAGUE DE CONVERSIONS Dès les années 1990, les propriétaires immo­ biliers d’anciennes manufactures ont fondé des sociétés immobilières proposant des environnements de travail et de coworking répondant aux besoins des locataires de

1. Source : Ministère de l’Économie, de la Science et de l’Innovation (2018). Montréal. Portrait régional. https://www.economie.gouv.qc.ca/fileadmin/contenu/documents_soutien/regions/portraits_regionaux/Montreal.pdf 2. Source : Gouvernement du Canada (2015). Usines de textiles, Usines de produits textiles. Québec. Horizon 2015-2017. http://www.edsc.gc.ca/img/edsc-esdc/jobbank/SectoralProfiles/QC/QC_SP20152017_313_314_Textiles_fr.pdf 3. Ibid.

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bureaux non traditionnels tels que les studios de création, les agences de publicité et de communication, les organismes à but non lucratif et les startups. C’est ainsi que des sociétés comme Antrev et Quo Vadis ont ouvert la voie en créant une nouvelle génération d’espace pour cette clientèle urbaine à la capacité de payer limitée. La vague de conversions s’est accélérée après 2005, une fois les quotas complètement éliminés. C’est d’ailleurs cette année-là que la fiducie de placement immobilier Allied Properties de Toronto a fait son entrée sur le marché de Montréal, avec une première acquisition : le 3575, boulevard Saint-Laurent. Les acquisitions se sont poursuivies avec, entre autres, l’édifice Ubisoft, les 54455455, avenue De Gaspé et, plus récemment, Le Nordelec.

Au fil de ces acquisitions, composées majoritairement d’édifices lofts, Allied est devenu le troisième propriétaire de bureaux de la métropole. La demande d'espaces de type loft étant en progression, des promoteurs locaux ayant une vision entrepreneuriale ont acquis d’anciennes manufactures pour les redévelop­per complètement en lofts de bureaux. Des manufactures vacantes ou presque, considérées comme un site à redévelopper, ont été négociées à seulement 50 à 60 $ le pied carré. Tous ces bâtiments n’offrent pas le même potentiel de transformation. Avec leurs planchers en bois d’origine, leur vaste fenestration et leurs murs en brique, les anciennes

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SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

manufactures construites en bordure du centre-ville avant la Seconde Guerre mondiale présentaient les qualités recherchées par une clientèle de créatifs. Les bâtisses plus récentes, érigées dans les années 1960, 1970 et 1980, sont plus imposantes et plus loin du centre-ville. Leur construction de béton n’offre pas le même cachet que les bâtiments construits avant la Seconde Guerre. Or, avec un investissement important, tels que des puits de lumière et des espaces communs de qualité, ces mastodontes se sont avérés d’excellentes solutions de rechange urbaines au traditionnel back-office de la banlieue. La Banque Royale du Canada a installé ses activités de soutien au 7101, avenue du Parc, redéveloppé en 2013 par Rosdev. Peu de temps après, la Banque TD a fait de

CONVERSION LOFTS BUREAUX 3 500

2 500 2 000 1 500

Source : Groupe Altus

Milliers de pi2

3 000

1 000  500 – 1995

2000

2005

2010

2015

2020

CONVERSION D'IMMEUBLES INDUSTRIELS EN ESPACE LOFT 25

Milliers de pi2

20

Source : Groupe Altus

15 10 5 – 1990

1995

Espace industriel

2000

2005

2010

2015

2020

Espace industriel converti en bureaux de type loft

même au 7250, rue du Mile-End, redéveloppé par Kevric. Ce dernier a vendu récemment son projet, complètement loué avec des baux à long terme, à un investisseur institutionnel. UNE OPTION URBAINE POUR LA CLASSE CRÉATIVE Les loyers abordables – autour de 12 à 23 $ bruts le pied carré pour des locaux convertis et encore moins pour des locaux non convertis – combinés à une situation géographique enviable près des transports en commun, du centre-ville et de quartiers résidentiels dans le vent ont séduit les acteurs de l’économie créative tels que les studios de production multimédia et du jeu vidéo. Le géant Ubisoft a été l’une des premières entre­ prises du domaine à s’établir, en 1998, dans une ancienne manufacture de textiles du Mile-End, la manufacture de chemises John W. Peck. Ubisoft regroupe plus de 3 000 employés à Montréal, ce qui en fait le plus important studio de production de jeu vidéo au monde4. Depuis, bien d’autres acteurs de la nouvelle économie, tels Gameloft et Moment Factory, sont venus grossir les rangs de la classe créative du Mile-End et du Mile-Ex, contribuant à en faire un secteur en effervescence et résolument branché. En début d’année, l’annonce selon laquelle l’Institut des algorithmes d’apprentissage de Montréal (MILA) installerait son centre de recherche en intelli­gence artificielle dans le O’Mile-Ex, une ancienne manufacture complètement redéveloppée, vient confirmer l’attrait qu’exercent les espaces de type loft de qualité auprès des travailleurs de l’économie du savoir. Le complexe de 400 000 pi2, acquis dans un but de redéveloppement par le promoteur TGTA, regroupera ainsi la plus importante concentration de chercheurs dans le domaine de l’intelligence artificielle au Canada. Le projet, qui comptait déjà parmi ses locataires, entre autres, la division multimédia du Cirque du Soleil et le laboratoire de recherche en neuro­ sciences Rogue Research, affiche déjà complet. UNE OFFRE DIVERSIFIÉE ET INCONTOURNABLE Le marché des édifices lofts a beaucoup évolué depuis 1995 et peut aujourd’hui se décliner en divers segments. Alors que certains immeubles proposent des locaux à moindre coût et à peine transformés où coexistent petits ateliers de fabrication, entre­pôts, studios de création de tout acabit et autres

4. Source : Ubisoft.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2018

BUSAC AMORCE UN NOUVEAU CHAPITRE

20 ANS D’INNOVATION ICI ET AILLEURS

DE SON HISTOIRE Cette année, BUSAC fête ses 20 ans et en profite pour présenter une nouvelle image de marque illustrant sa constante évolution, sa poursuite d’excellence et d’innovation ainsi que son engagement envers ses clients, actionnaires et partenaires, ici et ailleurs. Aux États-Unis, BUSAC consolide son rayonnement par la gestion d’importants portefeuilles et le développement de projets de premier plan. Au pays, elle continue d’offrir une foule de solutions immobilières innovantes et diversifiées. Grâce à son expérience des deux côtés de la frontière, BUSAC assoit sa position de leader nord-américain de l’industrie.

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avec 57 % du marché locatif de bureaux de la métropole, et attire lui aussi les entreprises de l’économie du savoir. Ajoutons qu’une part importante de l’attrait du Montreal Midtown réside, comme son appellation anglaise l’indique, dans sa proximité avec le Montreal Downtown, dont il est une extension naturelle et souhaitable, car il contribue à densifier les quartiers urbains. Au fil des conversions, les espaces lofts ont sensi­ blement augmenté l’offre de bureaux à Montréal. Il s’agit en fait de « grues invisibles » puisqu’aucune tour en hauteur n’émerge de terre. La construction se fait de l’intérieur, souvent un étage à la fois. Les fonctions de bureaux et industrielles peuvent coexister pendant plusieurs années avant que la vocation change définitivement.

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locataires non traditionnels, d’autres immeubles ont fait l’objet d’investissements majeurs, sont dotés de systèmes HVAC (chauffage, ventilation et climatisation) et électriques performants, offrent des espaces communs rivalisant avec ceux des tours de bureaux traditionnelles et sont même certifiés LEED. En outre, comme ces immeubles sont offerts sur le marché locatif de bureaux, leurs locataires s’attendent à y trouver tout un éventail de services : gymnase, garderie, restaurants, supports à vélos, etc. Cela dit, les espaces lofts ne conviennent pas à tous les locataires. Le centre-ville demeure dominant,

Nous estimons que près de 10 millions de pieds carrés d’anciennes manufactures ont été convertis en bureaux depuis la fin de l’accord multifibres en 1995. Notons également que le programme d’incitatif fiscal PR@M Industrie 5 a contribué à accélérer le rythme des conversions. De plus, des projets de conversions totalisant près de 800 000 pi 2 sont actuellement en phase de prélocation, et ce, malgré la fin du programme d’incitatif fiscal PR@M6. Étant donné l’inventaire d’anciennes manufactures de textiles non converties, situées en périphérie du centre-ville, ce type de redéveloppement devrait se poursuivre, quoique plus lentement. Le potentiel de création de valeur démontré par certains projets a toutefois retenu l’attention des investisseurs. Avec la collaboration de Marie-France Benoit, directrice principale, Groupe Altus

5. Programme incitatif (remboursement de taxe foncière) applicable à la conversion ou à la valorisation du cadre bâti industriel dans le cadre de la Stratégie de développement économique 2011-2017 de la Ville de Montréal. 6. Source: www.altusinsite.com

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EN TOUTE JUSTICE

LA RÉGLEMENTATION ENTOURANT LA LOCATION DE COURTE DURÉE DE TYPE AIRBNB1 Me Isabelle Landry Experte invitée

Tous connaissent la plateforme de location et de réservation Airbnb, laquelle permet d’afficher sa résidence, son condo, son appartement ou son chalet pour une location de courte durée. Toutefois, nombreuses sont les personnes utilisatrices de cette plateforme qui ignorent la réglementation entourant une telle location ; les propriétaires et les gestionnaires d’immeubles sont aussi nombreux à se questionner sur la façon de mieux gérer cette sous-location de court terme effectuée par leurs occupants.

L’ATTESTATION DE CLASSIFICATION La Loi sur les établissements d’hébergement touristique  2 et son règlement 3 imposent l’obli­g ation à toute personne exploitant un établissement d’hébergement touristique d’obtenir une attestation de classification, laquelle ne peut être délivrée sans un certificat de conformité à la réglementation municipale.

Me Isabelle Landry œuvre en droit municipal et immobilier (zonage et urbanisme), en droit de l’environnement et en droit public chez BCF Avocats d'affaires à Québec. Elle a une expertise en litige et travaille également en prévention de ces litiges en conseillant les divers organismes publics clients du cabinet dans leur gestion quotidienne. Elle conseille fréquemment des entreprises privées relativement à leurs droits et obligations dans leurs relations avec les divers organismes publics.

La définition d’établissement touristique inclut tout établissement dans lequel au moins une unité d’hébergement (chambre, lit, suite, appartement, maison, chalet, prêt-àcamper, site pour camper, etc.) est offerte en location contre rémunération pour une période n’excédant pas 31 jours, à des touristes, sur une base régulière d’une même année civile et dont la disponibilité est rendue publique. La notion de touriste, quant à elle, est plutôt large et vise une personne qui fait un voyage d’au moins une nuit et d’au plus un an, à l’extérieur de la municipalité où se trouve son lieu de résidence, à des fins d’agrément ou d’affaires. Il faut donc comprendre de la définition complète d’établissement touristique qu’une personne qui offre son appartement en location une seule fois par année pendant ses propres vacances estivales, par exemple, ne le fait pas sur une base régulière au cours d’une même année civile et n’est donc pas assujettie à l’obligation d’obtenir une attestation de classification.

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La notion de 31 jours et moins s’avère aussi importante. En effet, au-delà de cette durée, la jurisprudence a considéré qu’il ne s’agissait plus d’une activité commerciale de location, mais d’une intention d’y établir sa résidence, et donc d’un usage résidentiel. Finalement, l’affichage d’une offre de location est également un élément déterminant pour qu’une unité d’hébergement soit considérée comme un établissement touristique. Une personne qui louerait régulièrement son appartement, par bouche-à-oreille entre des connaissances, sans jamais l’afficher, ne serait pas dans l’obligation de détenir une telle attestation de classification.

1. Le présent article constitue un résumé de l’article complet rédigé par l’auteure et sa collègue Me Audrey-Anne Béland intitulé « La réglementation municipale à l’ère d’Airbnb» et publié dans les Développements récents en droit municipal 2018, lequel est accessible au https://edoctrine.caij.qc.ca/developpements-recents/442/368988864/#_Toc515025644 2. RLRQ, c. E-14.2 3. Règlement sur les établissements d’hébergement touristique, RLRQ, c. E-14.2, r. 1

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EN TOUTE JUSTICE

LA TAXE DE VENTE DU QUÉBEC ET LA TAXE SUR L’HÉBERGEMENT Afin de résoudre le problème d’iniquité soulevé par certains hôteliers jugeant que des proprié­ taires ou des locataires s’affichant sur Airbnb leur faisaient de la concurrence déloyale en n'exigeant pas les mêmes taxes qu’eux-mêmes devaient imposer à leurs clients, l’Entente de conformité fiscale relative à la taxe sur l’héber­ gement à l’égard des hôtes utilisant la plateforme « Airbnb » a été conclue le 21 juillet 2017. Cette entente prévoit que les hôtes n’ont pas à s’inscrire afin de percevoir les taxes applicables, mais qu’Airbnb doit le faire directement, par la plateforme au moment d’une réservation. Airbnb doit remettre les montants ainsi perçus à Revenu Québec quatre fois par année.

commerciale, ne pouvait pas l’être. D’autres villes, par exemple Montréal, sont venues contin­g enter cet usage en prévoyant une distance de 150 m minimum entre deux usages nommés « résidence de tourisme ». Et d’autres villes comme Québec sont en réflexion sur la façon dont elles désireront gérer de tels usages et ont adopté des règlements de contrôle intérimaire dans l’attente de prendre position.

LA RÉGLEMENTATION MUNICIPALE Comme il a été précédemment mentionné, la réglemen­tation municipale doit être respectée pour que les hôtes Airbnb puissent obtenir leur attestation de classification. Or, les municipalités ont utilisé plusieurs avenues distinctes pour régir un tel usage. Certaines plus petites munici­ palités n’ont pas encore modifié leur zonage pour tenir compte de cette nouvelle réalité. Il faut alors interpréter les règlements dans leur ensemble afin de déterminer si la location de courte durée est permise. De façon générale, la jurisprudence a déterminé que dans des zones où seuls des usages résidentiels étaient permis, la location de courte durée, usage de nature

EN CONCLUSION Les propriétaires et les gestionnaires d’immeu­bles peuvent s’appuyer sur la réglementation muni­ci­pale applicable et sur la loi provinciale afin de s’assurer que leurs occupants louent leur unité dans les règles. Au-delà de ce qu’ont prévu la législation et la réglementation, rappelons que le contrat est la loi des parties. En consé­ quence, il serait possible, dans une déclaration de copropriété, une servitude, un règlement de l’immeuble, d’interdire de telles locations de courte durée. Plusieurs exemples en juris­prudence ont démontré que de telles règles privées étaient valables, même quand la réglementation publique aurait pu permettre cet usage.

Il est important de souligner que puisque la location de courte durée est considérée comme un usage commercial, la fiscalité municipale s’en trouvera affectée en ce que les établissements détenant leur attestation de classification ne seront plus considérés comme résidentiels et seront alors taxés en conséquence.

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L’IMMOBILIER, UN ÉLÉMENT À NE PAS EXTRAIRE DU CADRE DE LA MOBILITÉ DURABLE

ANDRÉE DE SERRES Titulaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier et professeure à l’École des sciences de la gestion de l’Université du Québec à Montréal (ESG UQAM)

PAR YASMINA EL JAMAÏ, JOURNALISTE

Lors de la 2e édition de Movin’On, le Sommet mondial de la mobilité durable qui s’est déroulé en sol montréalais du 30 mai au 1er juin, la titulaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier et professeure à l’École des sciences de la gestion de l’Université du Québec à Montréal (ESG UQAM), Andrée De Serres, a organisé une session de travail originale. Cet atelier-conférence qu’elle a dirigé a été fructueux, une quarantaine de participants ayant été interpellés sur leur vision d’un immeuble du futur et sur la manière dont l’immobilier influence la mobilité, et inversement. Une fois les données colligées, l’Observatoire et centre de valorisation des innovations en immobilier de l’ESG UQAM associé à la Chaire dévoilera les idées et les concepts les plus porteurs qui ont été imaginés par les intervenants.

POURQUOI UN ATELIER SUR L’IMMOBILIER DURABLE ? La session de travail intitulée « Immobilier durable et Mobilité » constitue la première matérialisation du nouveau projet de recherche lancé par les chercheurs et les collaborateurs de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier et de l’Observatoire et centre de valorisation de l’ESG UQAM. Mme De Serres en explique les tenants et les aboutissants : « Nous voulions profiter de la présence d’experts en mobilité provenant de tous les coins du monde pour recueillir plus d’informations nous permettant de mieux comprendre les contraintes et les facteurs associés à l’implantation de nouveaux projets de mobilité impliquant les infrastructures urbaines et les bâtiments.

Les autres buts étaient d’explorer des approches transversales innovantes facilitant le développement de la mobilité et de coconstruire, avec les participants des autres secteurs d’activité clé, une approche écosystémique de la mobilité des grandes villes. » La volonté de mieux comprendre le rôle des acteurs de l’immobilier dans la concrétisation de la mobilité durable a également animé les quatre experts présents, soit Andrée De Serres, la dirigeante du projet, Alain Dumaine, vice-président principal, Allocation du capital et Gestion du portefeuille global chez Ivanhoé Cambridge, Josée Chiasson, directrice de la mise en valeur des pôles économiques à la Ville de Montréal, et Pierre Romelaer, professeur émérite, de l’Université Paris-Dauphine-PSL. LA PAROLE AUX EXPERTS ! Andrée De Serres recommande aux acteurs de l’industrie de la mobilité de prendre en considération les joueurs de l’immobilier, notamment dans les centres-villes, où les géants silencieux que consti­tuent les édifices existants doivent être adaptés aux nouveaux projets de mobilité. Selon l’experte, cette adaptation à laquelle les propriétaires et les promoteurs d’immeubles devront concourir présuppose une meilleure compréhension de la vitesse des changements technologiques à venir, d’une part. D’autre part, les répercussions sur l’usage et la fréquentation des immeubles doivent être clarifiées. En d’autres termes, les acteurs de l’immo­ bilier gagneraient à remettre leurs pendules à l’heure IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2018

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pour être au fait de la manière dont les avancées de l’industrie de la mobilité influeront sur l’industrie dans laquelle ils évoluent.

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« Les acteurs de l’immobilier agissent actuellement comme si tous les autres éléments de l’économie, incluant la mobilité, allaient s’adapter à un immeuble, une fois ce dernier construit », fait remarquer Mme De Serres. Elle estime que le temps est venu pour que les usagers d’immeubles, dont les mentalités et les comportements évoluent, ainsi que les acteurs des secteurs public, privé

L’écoquartier idéal où travailler bureaux + habitations + commerces 30

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et de l’économie sociale et tous les partenaires concernés par le cycle de vie d’un immeuble participent à la conception des projets. Selon Josée Chiasson, les villes doivent effectivement jouer un plus grand rôle ; elle applaudit le fait que « le gouvernement du Québec ait alloué cinq millions de dollars à Montréal pour la réalisation de projets pilotes en transport électrique et intelligent qui devraient être dévoilés prochaine­ment ». Elle ajoute « que la session de travail " Immobilier durable et Mobilité " pourra servir de source d’inspiration sur la manière de concevoir un développement immo­ bilier durable capable de répondre aux besoins de la mobilité de demain. Fin juin, la Ville de Montréal dévoilera son plan d’action en développement économique du territoire qui com­portera des programmes spéciaux pour soutenir l’immobilier durable autant en mobilité qu’en dévelop­ pement immobilier, le tout pour favoriser l’accessibilité aux pôles d’emploi ». Pour sa part, Alain Dumaine expose les liens de plus en plus ténus entre l’immobilier et la mobilité, à plus forte raison parce que « l’immobilier est un point d’ancrage qui devient de moins en moins statique en raison des déplacements requis du domicile au travail. La navette effectuée par les employés entre leur domicile et les lieux de travail ainsi que le transport en automobiles autonomes accélèrent les changements qui se font sentir en immobilier. Les places de stationnement pour automobiles à l’intérieur des édifices finiront par être moins requises. Le travail à distance se traduira par une plus forte densification des bureaux. Nos villes connectées favoriseront aussi le partage d’automobiles et de vélos ainsi qu’une logistique plus efficace à l’intérieur des villes et entre ces dernières », prévoit M. Dumaine.

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Pierre Romelaer présente les enjeux de la mobilité dans plusieurs villes du monde, tout en recommandant de ne pas oublier que les différents acteurs qui gravitent autour des sphères de la mobilité et de l’immobilier ont des besoins distincts. Explorant un lien possible entre les deux secteurs, il fournit l’exemple d’un propriétaire immobilier qui pourrait réserver une partie de son bien immobilier pour en faire une desserte de transport de colis accessible à tous les locataires par l’intermédiaire de véhicules électriques. Ce nouveau service toujours disponible serait un exemple de valeur ajoutée pour les occupants. ZOOM SUR LES PARTICIPANTS Durant la session de travail, le premier exercice auquel se sont adonnés les participants réunis en sept groupes a consisté à représenter individuellement sur une table de dessin l’image d’un édifice de l’avenir à l’aide de feutres effaçables, à justifier leurs projets, à effectuer des exercices et à imaginer ensemble différents scénarios du futur faisant intervenir divers types d’acteurs de l’immobilier et de la mobilité durable.

SUIVEZ-NOUS SUR

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ANDRÉE DE SERRES, DIRIGEANTE DU PROJET, JOSÉE CHIASSON, DIRECTRICE DE LA MISE EN VALEUR DES PÔLES ÉCONOMIQUES À LA VILLE DE MONTRÉAL, ALAIN DUMAINE, VICE-PRÉSIDENT PRINCIPAL, ALLOCATION DU CAPITAL ET GESTION DU PORTEFEUILLE GLOBAL CHEZ IVANHOÉ CAMBRIDGE, ET PIERRE ROMELAER, PROFESSEUR ÉMÉRITE, DE L’UNIVERSITÉ PARIS-DAUPHINE-PSL.

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FOCUS

Des sondages à remplir sur place, des questions et des outils de réflexion en groupe pour faciliter les débats sur les liens entre l’immobilier et la mobilité durable ont également été donnés aux participants. Une fois analysés, les résultats de ces outils devraient être employés pour développer un baromètre permettant de mesurer comment la mobilité plurielle réunissant tous les secteurs commence à être intégrée à l’immobilier. Les résultats seront diffusés par l’Observatoire et centre de valorisation des innovations en immobilier de l’ESG UQAM, dont la mission est de créer des communautés d’échange entre experts pour déterminer et évaluer les changements et obtenir des perspectives variées sur la façon d’appréhender l’importance et la vitesse des innovations touchant l’industrie immobilière.

RAISON D’ÊTRE DE L’ATELIER Andrée De Serres indique que la prolifération des moyens de communication associés aux technologies de l’information, des techniques de visualisation et de modélisation des maquettes permet de faire valider un projet immobilier en faisant collaborer toutes les parties prenantes avant plutôt qu’après l’élaboration des projets. Elle rappelle que certains projets paraissent attrayants une fois couchés sur le papier, mais qu’ils peuvent requérir des investissements considérables. En outre, mesurer tous les impacts d’un projet est nécessaire. En ce sens, la session de travail constitue un prototype qui pourrait être appliqué pour évaluer un véritable projet immobilier.

QUELQUES IDÉES ISSUES DES PARTICIPANTS : • la notion de village dans la ville incluant l’agriculture urbaine pour réduire les besoins en mobilité • quels sont les édifices les plus à même de protéger leurs occupants contre les effets du changement climatique • édifices transformables à souhait en fonction de leurs vocations changeantes

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TENDANCES

COMMERCE DE DÉTAIL ET IMMOBILIER COMMERCIAL

LE BOOM DES DONNÉES CLIENTS GÉOLOCALISÉES PAR CHRISTOPHE LEDUC, JOURNALISTE

La précision des données clients a toujours été un enjeu majeur pour les entreprises. Avec des industries commerciales de plus en plus centrées sur le client, les données locales et précises, agrégées notamment grâce à Internet et aux réseaux sociaux, sont devenues une mine d’or qui change même l’approche marketing, comme nous l’explique Rodolphe Barrere, cofondateur et coprésident de POTLOC. Spécialisée dans la recherche consommateur géolocalisée, la startup montréalaise s’est tournée vers le marché du commerce de détail et de l’immobilier commercial pour proposer une nouvelle approche marketing et une petite révolution dans les façons de faire de l’industrie.

RODOLPHE BARRERE et LOUIS DELAOUSTRE Cofondateurs et coprésidents de POTLOC POTLOC

LES DONNÉES, UNE MINE D’OR L'un des plus grands enjeux des entreprises commer­ ciales de notre époque demeure le comportement des clients, peu importe le domaine. Alors que nous vivons une ère où le consommateur s’est changé en zappeur, les données locales sur ses comporte­ ments et ses habitudes d’achat sont devenues d’une importance stratégique pour pouvoir s’adapter en permanence à ses besoins en constante évolution. « Les données sont la mine d’or du 21e siècle ! », commente d’ailleurs d’emblée Rodolphe Barrere. D’autant que nombre d’entreprises ont effectué un virage stratégique « centré-client » qui doit bien sûr s’appuyer sur des données plus fiables, plus précises et plus probantes que celles disponibles jusqu’à présent. C’est à partir de ce constat que les deux anciens étudiants de HEC Montréal, Rodolphe

Barrere et Louis Delaoustre, ont vu jaillir l’idée qui les conduirait à créer POTLOC. « Tout est parti d’un jeu, explique M. Barrere, nous jouions à prédire la survie ou la mort des commerces de notre quartier. Après quelques mois, nous avons réalisé que nous avions presque tout le temps raison dans nos prédictions ! C’est ainsi que nous avons réalisé la puissance du savoir local. » Tablette à la main, les deux compères d’affaires sont partis sonder les résidents et les consommateurs des rues où ils demeuraient. Décelant l’intérêt des commerçants et des acteurs immobiliers pour des informations aussi précises, ils ont fini par mettre au point, en 2014, une technologie permettant une nouvelle approche de sondage client automatisé et géolocalisé par Internet qui apparaît maintenant comme une petite révolution dans le métier. IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2018

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TENDANCES

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DES ENQUÊTES CONSOMMATEURS NOUVEAU GENRE L’innovation est double puisque POTLOC propose d’abord une méthode différente qui permet d’obtenir un degré de précision des informations inédit jusque-là et complémentaire aux méthodes traditionnelles. « Jusqu’à présent, les études de marché se faisaient toujours à l’échelle d’une province ou d’une région, par exemple. Notre méthode nous permet de mener des sondages sur un périmètre aussi petit qu’un kilomètre autour du projet », explique Rodolphe Barrere. Pour ce faire, l’entreprise a mis au point une méthode d’échantillonnage des personnes interrogées basé sur un système de marketing géociblé. « Grâce à la géolocalisation des téléphones cellulaires, des ordinateurs portables ou des tablettes, on est capable de géocibler les résidents, les travailleurs ou les gens qui passent dans une rue ou un quartier. On leur propose ensuite une publicité pour un sondage sur leur fil d’actualité Facebook. On ne parle aux gens que de projets immobiliers ou d’offre commerciale dans leur quartier, on leur demande de donner leur avis », détaille M. Barrere. Ainsi s’ouvre la possibilité d’interroger le panel sur des questions très précises quant aux habitudes de consommation, aux raisons qui font que tel ou tel commerce est fréquenté ou non, ou aux préférences d’aménagement d’un immeuble ou d’un quartier. Croisées avec d’autres données, comme les profils sociodémographiques, les analyses marketing peuvent alors mesurer non seulement le marché potentiel d’une enseigne, mais également le désir des citoyens qu’elle s’y installe, l’endroit de la rue où elle devrait s’établir ou les solutions pour améliorer l’expérience d’achat. « On peut même interroger les non-clients », commente encore Rodolphe Barrere. Les possibilités sont multiples.

« Aujourd’hui, les gens ne veulent plus subir des décisions, ils veulent y participer et avoir une influence. C’est ce qu’on voit avec la démocratie participative. Là, c’est un peu le commerce participatif ! » – Rodolphe Barrere

DES APPLICATIONS POUR LE COMMERCE DE DÉTAIL ET L’IMMOBILIER COMMERCIAL « Ce qui nous différencie, c’est que nous apportons quelque chose que personne ne sait faire. Aussi, nous travaillons seulement avec le retail et l’immo­ bilier commercial », explique encore M. Barrere. En effet, pour le commerce de détail, ces inform­a­tions venues directement de ses clients locaux sont bien sûr extrêmement précieuses, surtout au regard du taux de survie des nouveaux commerces.

location avec une garderie et une salle de sports », relate M. Barrere.

Pour le secteur de l’immobilier commercial, l’impli­cation est double. Côté promoteurs, sonder le bassin de population concerné par un projet ou un aménagement permet de faire les bons choix et facilite les autorisations et l’acceptation. « Avoir ces données en amont leur permet d’être en adéquation avec les besoins de la population », précise le coprésident de POTLOC. Pour les loca­teurs, c’est l’occasion de bien cibler les marques au meilleur potentiel pour un centre commercial, de sécuriser leurs futurs locataires ou de sonder les clientèles sur les améliorations et les aménagements à effectuer en priorité pour toujours rester attractifs. L’exemple du Faubourg Carignan, effectué pour le Groupe Mach, est éloquent. « Il s’agissait de la deuxième phase. On a interrogé 3 000 personnes et l’on avait déterminé des besoins pour une garderie et une salle de sports. Et les promoteurs ont pu sécuriser la

VERS LE « COMMERCE PARTICIPATIF » Pour expliquer le succès de participation du public aux sondages en ligne de sa société (bien qu’il n’y ait rien à gagner, 10 % des personnes qui voient la publicité pour un sondage local y répondent), Rodolphe Barrere évoque plusieurs raisons : « Aujourd’hui, il y a plus de gens qui ont un compte sur un réseau social qu’une ligne téléphonique. Quand vous faites défiler votre fil d’actualité Facebook, cela signifie que vous avez quelques minutes à " perdre " et donc que vous avez une plus grande propension à répondre à un sondage. Et l’on demande aux personnes de donner leur avis sur leur quartier. Aujourd’hui, les gens ne veulent plus subir des décisions, ils veulent y participer et avoir une influence. C’est ce qu’on voit avec la démocratie participative. Là, c’est un peu le commerce participatif ! »

Les gros joueurs de ces deux secteurs ne s’y sont pas trompés, et beaucoup de projets sont sur la table pour POTLOC qui affiche de grands noms dans son carnet de commandes – même à l’international. L’entreprise vient de réussir une collecte de fonds de 2,5 M$ pour soutenir son développement à Toronto et en France.

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QUÉBEC

PERSPECTIVES BRUNO TURCOTTE, B.A.A., É.A.

Vice-président, Immobilier et ressources matérielles La Capitale, Groupe financier

MICHELLE LAURENDEAU

Gestionnaire en immobilier, Coordonnatrice de secteur / Région de Québec Boardwalk REIT

NORMAND HUDON

Architecte associé Coarchitecture

MIGUEL DUARTE E SOUSA, ing. PA LEED

Président directeur-général Ambioner

LA PÉNURIE DE MAIN-D’ŒUVRE DANS LA RÉGION DE QUÉBEC

BIEN PLUS QU’UNE PROBLÉMATIQUE DE RESSOURCES HUMAINES! PROPOS RECUEILLIS PAR CHRISTOPHE LEDUC

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S’il est une problématique commune à toutes les entreprises de la région de Québec – et de l’ensemble de la province – , c’est bien la pénurie de main-d’œuvre qualifiée. Tous les employeurs semblent éprouver de grandes difficultés à trouver et garder les employés leur permettant de soutenir leur croissance. Nos experts de la capitale nationale ont mis les choses en perspective et ont fait le point sur les solutions possibles pour les entreprises, mais aussi pour la ville, à ce problème qui doit se traiter de manière globale. D’emblée, Bruno Turcotte, vice-président, immobilier et ressources matérielles à La Capitale, résume le constat de nos quatre chroniqueurs : « Au premier trimestre de 2018, le taux de chômage à Québec est à 3,6 %, et la création d’emplois se maintient, ce qui rend le recrutement difficile. » Des propos appuyés par Normand Hudon, associé et architecte chez Coarchitecture : « La majorité des entreprises établies dans la région de Québec sont actuellement ralenties dans leur croissance par la difficulté à pourvoir les postes ouverts ainsi que par des taux de roulement de personnel plus élevés que par le passé. Les employeurs doivent donc faire preuve d’imagination pour se rendre attractifs. »

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UNE APPROCHE GLOBALE REPENSÉE Pour ce faire, les entreprises doivent entreprendre une mutation de fond, sur tous les aspects du travail et pas seulement au sujet du recrutement, selon M. Turcotte : « L’utilisation des services d’affichage des corporations et des associations professionnelles pour joindre directement leurs membres maximise la diffusion des offres auprès de l’expertise visée. La diffusion sur les sites de recherche d’emploi et sur les réseaux sociaux permet de maximiser ses résultats. Certains critères soutiennent l’effort de recrute­ ment, comme la qualité de l’environnement de travail qui est devenu un critère important à ce chapitre. »

Pour lui, même l’organisation et les méthodes de travail doivent évoluer en vue de proposer un environnement idéal. « De plus, l’évolution des processus de travail, qui est de plus en plus poussée vers la collaboration, augmente l’efficacité et l’agilité des équipes. Cette évolution a un impact positif sur le recrutement et particulièrement chez les milléniaux. On ne peut considérer le recrutement comme une tâche isolée. L’image de l’entreprise, l’organisation du travail, le dynamisme des dirigeants, les services offerts aux employés et le sentiment de communauté sont des éléments importants », insiste M. Turcotte.

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L’ADOPTION D’UNE STRATÉGIE DU CONFORT Normand Hudon s’inscrit dans la même ligne et pousse encore la logique plus loin. Il voit dans ces mutations d’entreprises la perspective de répercussion jusque dans les rapports des employeurs à l’immobilier. « Une bonne façon de se rendre plus attractif sur le marché de l’emploi est d’offrir un milieu de travail distinctif qui motivera l’employé à y rester ou à venir s’y établir. Bien orchestrée, une telle stratégie peut être rentabilisée rapidement. Certains grands employeurs de type propriétaires occupants comme Desjardins ou des organismes publics optent pour la rénovation de leurs espaces en cours d’occupation de leurs immeubles. C’est habituellement long, pénible et coûteux. Voilà pourquoi les locataires choisissent de plus en plus de profiter d’une fin de bail pour déménager dans un local vacant qui aura été rénové de façon efficiente. Bailleurs et employeurs ont donc intérêt à se démarquer dans le marché des milieux de travail. Pour y arriver, le concept le plus important à retenir est celui du confort, car il permettra de développer des stratégies où l’employé et l’employeur trouveront tous deux leur compte. » Ainsi, le défi déborde le cadre de l’innovation d’une entreprise, puisque le relever requiert une stratégie globale et planifiée : « Pour pouvoir établir un plan d’action sur la base d’un concept aussi vaste que le confort, on doit le décliner en trois branches : le confort physique, le confort fonctionnel et le confort psychologique. Couplé à des défis stimulants pour les employés, à des processus clairs et à une bonne culture d’entreprise, un environnement de travail misant sur le confort atténue la pression à la hausse sur les salaires. C’est un outil essentiel pour permettre aux meilleurs employeurs de garder le cap sur la croissance dans un marché de l’emploi qui avantage les employés », détaille l’architecte.

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PERSPECTIVES

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UNE PROBLÉMATIQUE QUI DÉPASSE L’ENTREPRISE Pour Miguel Duarte e Sousa, ingénieur et PDG d’Ambioner, cette problématique impose d’abord aux entreprises de changer de paradigme : « Chez Ambioner, nous sommes en constante remise en question dans le but de garder le " bonheur " au travail et d’améliorer l’attractivité des talents qui partagent notre vision et notre mission. » Mais il souhaite aussi que la perspective soit élargie, car les entreprises ne peuvent espérer résoudre seules une problématique sociétale, voire mondiale. « La compétition pour la main-d’œuvre qualifiée n’est toutefois pas seulement une affaire qui touche les entreprises, il s’agit maintenant d’une question de premier plan pour les villes, et même les pays. Le vieillissement de la population, les départs à la retraite et la mobilité de la maind’œuvre font en sorte que le recrutement est devenu le principal enjeu des entreprises ! Celles-ci doivent mettre à profit leur imagination pour attirer les talents et les garder, mais il s’agit d’un défi de société qui ne doit absolument pas être négligé par tous les paliers gouvernementaux. Les villes doivent être attirantes et miser sur leurs atouts afin de soutenir la croissance de leurs entreprises », explique l’ingénieur. UNE AFFAIRE DE SÉDUCTION Michelle Laurendeau, gestionnaire en immobilier chez Boardwalk REIT, partage ce point de vue ; elle souhaite voir une gestion plus intégrée du problème de la main-d’œuvre. Mme Laurendeau relève d’ailleurs quelques initiatives locales inspirantes : « Depuis 2011, la municipalité régionale de comté 38

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de Val-d’Or a développé le " fonds de séduction ", une enveloppe de 150 000 $ répartie par tranche de 1 500 $ pour répondre à la pénurie de maind’œuvre. Le fonds vise à aider au recrutement de gens provenant de l’extérieur de la région. Ce montant peut couvrir les frais pour inviter un candidat à une visite exploratoire des lieux afin de découvrir les attraits et de " vendre la ville ". De plus, ces sommes servent aussi à couvrir une partie des frais d’emménagement, et un montant dit de rétention se trouve réservé si le candidat est demeuré dans l’entreprise 90 jours après l’embauche. » « À Beauceville, un montant de 9 000 $ est offert par la communauté en chèques-cadeaux pour chaque nouvelle construction résidentielle sur son territoire. Dans d’autres coins du monde, des programmes d’apprentissage ou de mentorat sont développés dans l’entreprise ; en contrepartie, des incitatifs de taxe sont reçus », expose-t-elle. Pour Mme Laurendeau, les instances municipales et régionales doivent être proactives dans une compétition qui les concerne aussi : « Les villes doivent collaborer avec les recruteurs afin d’attirer une main-d’œuvre qualifiée qui répondra aux demandes du marché. C’est d’ailleurs une colla­ boration avantageuse puisque ces nouveaux citoyens ne vont pas seulement dépenser leur salaire ici, mais ils deviendront eux-mêmes nos ambassadeurs. » Et elle conclut en lançant la question : « Qu’est-ce que la Ville de Québec est prête à faire maintenant afin d’attirer de nouveaux citoyens ? »

QUÉBEC

BILAN POSITIF POUR LE PARC TECHNOLOGIQUE

DU QUÉBEC MÉTROPOLITAIN

Alain Roy, É.A.

Le Parc technologique du Québec métropolitain (PTQM) regroupe la plus importante concentration d’entreprises technologiques de la capitale. Chaque jour, plus de 6 000 travailleurs de l’économie du savoir s’activent au sein de la centaine d’entreprises internationales et centres de recherche qui y ont élu domicile depuis sa création en 1988. Aujourd’hui, le territoire du Parc techno est presque entièrement développé. Les propriétés construites ont une valeur au rôle de plus de 460 millions de dollars. Il s’agit de l’un des plus importants parcs scientifiques en Amérique du Nord, offrant une vitrine exceptionnelle sur la qualité de l’écosystème d’innovation de Québec.

Marie-France Benoit, MBA Experts invités

En mai dernier, la Corporation du Parc techno­ logique du Québec métropolitain, l’organisme privé sans but lucratif ayant pour mission de soutenir le développement et la rétention des investisseurs et des talents au sein du parc, a annoncé qu’elle tirait sa révérence. Après 30 années jalonnées de succès, l’équipe du Parc techno a rempli son mandat avec brio et passe le flambeau à la Ville de Québec en ce qui a trait à la prise en charge et au développement de ses quelques terrains encore vacants.

La conservation, la mise en valeur et la vente des terrains du PTQM seront désormais gérées par le Service du développement économique et des grands projets de la Ville de Québec, à l’instar des autres parcs industriels et espaces d’innovation sur le territoire de la capitale. La volonté de la Ville est de s’assurer de la poursuite de la mission de la corporation du Parc techno, à savoir de favoriser l’innovation et la croissance des PME technologiques à caractère scientifique, ainsi que de poursuivre le développement du territoire du parc. PREMIER PARC TECHNOLOGIQUE ET SCIENTIFIQUE AU CANADA Le PTQM a joué un rôle de premier plan dans la diversification de l’économie régionale de la Capitale-Nationale et l’émergence de pôles d’excellence issus de l’activité de recherche privée, publique et universitaire.

Alain Roy est diplômé de la Faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval et membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Il a rejoint les rangs du Groupe Altus en 2000 et a été nommé directeur général du bureau de Québec en 2011. Marie-France Benoit est directrice principale, Groupe Altus, et a été membre du conseil d’administration du Parc technologique du Québec métropolitain de 2014 à 2018. PARC TECHONOLOGIQUE DU QUÉBEC MÉTROPOLITAIN

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QUÉBEC

À la fin des années 1980, le virage vers l’économie du savoir passe par la commercialisation des découvertes scientifiques. Afin de favoriser l’entrepreneuriat dans les milieux de la recherche, toutes les régions du globe développent des parcs industriels à vocation scientifique, ou technopôles, intrinsèquement associés au monde de la recherche universitaire. Les premiers parcs scientifiques conçus autour de la recherche universitaire, notamment le Research Triangle Park en Caroline du Nord ou la Technopole Sophia-Antipolis en France, préconisent le regroupement de centres de recherche, d’incubateurs et d’entreprises en démarrage sur un même campus, de façon à favoriser l’innovation au moyen de la fertilisation croisée. À une époque où le monde n’était pas connecté comme aujourd’hui, la proximité physique demeurait alors le principal moyen de favoriser les échanges, l’innovation et l’essaimage dans les secteurs de pointe. Se doter d’un parc technologique de classe mondiale était la pierre d’assise d’une stratégie de diversification économique de la capitale nationale axée sur la valorisa­ tion de l’activité de recherche et de développement de la

région. Né d’une volonté des milieux politiques, d’affaires et universitaires, le PTQM est créé en 1988 et géré par une société d’État. Or, 10 ans après sa création, le parc tarde à prendre son envol. En 1999, une corporation privée à but non lucratif, la corporation du PTQM, est formée afin d’en accélérer le développement et d’agir comme catalyseur d’innovation. Son conseil d’administration est présidé par le recteur de l’Université Laval et compte des représentants d’entreprises, du secteur public et de la recherche. La société d’État est dissoute, et le gouvernement du Québec lègue à la nouvelle corporation une banque de terrains de sept millions de pieds carrés à développer. La vente des terrains allait permettre au Parch techno de financer ses activités et de réaliser sa mission de conduire le parc à son plein potentiel. Dès sa première année d’activité, la nouvelle corporation privée vend plusieurs terrains et lance des projets innovateurs. Elle renforce ses liens avec l’International Association of Science Parks et favorise la collaboration avec d’autres parcs scientifiques dans le monde.

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Avant la fin de son premier plan quinquennal de développement (1999/2004), la corporation du PTQM avait déjà dépassé son objectif, ayant vendu 2,2 millions de pieds carrés de terrains. Le nombre de travailleurs passe à 3 500, et le site regroupe une centaine d’organisations. Des entreprises de niche issues de l’activité de recherche universitaire suscitent l’intérêt de sociétés multinationales, lesquelles établissent leur présence à Québec par l’intermédiaire d’acquisitions.

VITRINE DES PÔLES D’EXCELLENCE DE L’ÉCONOMIE DE LA CAPITALE Plusieurs chercheurs et entrepreneurs de la région ont fait leurs débuts dans les laboratoires, les facultés et les centres de recherche de l’Université Laval. Pour plusieurs, le Parc techno était la suite naturelle entre le monde de la recherche universitaire et celui des affaires. Les liens entre le PTQM, ses occupants et les milieux universitaires et de recherche sont tricotés serrés.

La croissance s’est poursuivie. Aujourd’hui, le Parc techno compte toujours une centaine d’organisa­ tions, mais plusieurs d’entre elles ont pris de l’expansion, et le nombre d’emplois est passé à 6 000. Il ne reste que trois terrains à développer, d’une superficie totalisant environ un million de pieds carrés.

Le PTQM compte la plus importante concentration d’entreprises technologiques de la région. Il demeure le point d’ancrage de l’activité de R et D et un pôle emblématique de la communauté d’affaires scientifique et universitaire de Québec. Certaines entreprises qui s’y sont d’abord établies, telles que Médicago et Eddiffy, poursuivent aujourd’hui leur

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QUÉBEC

LOCAUX DISPONIBLES AU PARC TECHNOLOGIQUE Adresse

Superficie bureaux (pi2)

Année de construction

Étage type (pi2)

Superficie de bureaux disponible (pi2)

505, BOULEVARD DU PARC-TECHNOLOGIQUE

104 070

2001

52 000

15 570

1400, BOULEVARD DU PARC-TECHNOLOGIQUE

29 903

1996

14 950

14 925

2750, RUE EINSTEIN

42 420

1996

14 140

9 040

350, RUE FRANQUET

48 318

1990

48 318

1 075

2800, RUE LOUIS-LUMIÈRE

46 907

2008

15 000

32 529

Source : Groupe Altus

expansion à l’extérieur de celui-ci, sur de nouveaux sites d’innovation pouvant mieux répondre à leur besoin de croissance. On ne peut que se réjouir de constater l’essor de ces entre­prises de pointe et leur besoin grandissant de sites plus vastes. Malgré le peu de terrains vacants encore dispo­ nibles au Parc techno, son aménagement de style campus, une formule préconisée à l’époque de sa création, offre un potentiel d’intensification urbaine extrêmement intéressant. Dans la mesure où les normes d’implantation en vigueur étaient révisées et adaptées afin de permettre plus de densité, de hauteur et de mixité des usages, le parc pourrait connaître une deuxième phase de croissance axée sur le développement durable, une valeur commune à ses résidents. Dirigeants d’entreprises et employés du parc ont d’ailleurs lancé différentes initiatives en ce sens.

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De plus, comme il a été suggéré lors de l’atelier Québec 2050 organisé par l’Institut de développe­ ment urbain du Québec (IDU) sur les parcs industriels et technologiques, si on favorise la diversification de l’offre de services et la mixité des usages du parc et si on investit dans les transports alternatifs et l’aménagement urbain de façon à décloisonner le campus et l’ouvrir sur son voisinage, ce site, qui jouit d’un emplacement central exceptionnel, pourrait profiter à l’ensemble de la population, et plus parti­ culièrement aux résidents du secteur Les Saules. Sur les bases solides laissées en héritage par l’équipe du Parc techno et ses partenaires, conjuguées à la volonté de la Ville de Québec d’assurer la pérennité de la mission initiale, ce parc technologique est bien positionné pour amorcer une nouvelle étape d’un développement immobilier durable et urbain favorisant la croissance et le rayonnement des leaders technos de Québec.

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Médias

GÉNÉRATION MONTANTE

ANTHONY ARQUIN

Avocat associé, Davies Ward Phillips & Vineberg

BRIGITTE DUPUIS

Directrice du développement des affaires, ENGIE Services

LES TENDANCES EN AMÉNAGEMENT D’AIRES DE RESTAURATION PROPOS RECUEILLIS PAR EMMANUELLE GRIL

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

Le Centre Eaton deviendra assurément la nouvelle destination gastronomique de Montréal avec l’arrivée du Time Out Market, premier concept du genre au Canada, qui ouvrira ses portes à la fin de l’année 2019.

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vanhoé Cambridge a voulu enrichir l’expérience client du Centre Eaton en ajoutant à son offre de magasinage une attraction gastronomique et culturelle : le Time Out Market. Au menu, on trouvera 16 zones de restauration, une cuisine de démonstration, une académie culinaire, une boutique, une scène culturelle et même deux bars pour déguster les cocktails les plus audacieux de la métropole, le tout sur plus de 36 000 pi2. Le projet s’inscrit dans le plan de redéveloppement du centre commercial avec un investissement de 200 M$, indique Brigitte Dupuis, directrice du développement des affaires chez ENGIE Services. Ainsi, le Centre Eaton deviendra le passage obligé pour découvrir les nouvelles tendances culinaires ou même bavarder avec les plus grands mixologues de la ville.

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Le Time Out Market est un concept éprouvé qui a fait sa marque à Lisbonne avec le Time Out Group, une firme internationale spécialisée dans les médias et le divertissement. Ouvert en 2014, le marché a connu un succès foudroyant en devenant la destination la plus courue du Portugal. La formule a ensuite été reproduite à New York, Miami, Boston et Chicago. Aux yeux de plusieurs Montréalais, le Centre Eaton était déjà perçu comme le cœur de Montréal avec ses 30 millions de visiteurs par année. Avec l’arrivée du Time Out Market, il sera assurément au sommet du palmarès des attractions incon­tour­nables de la ville. Un projet ambitieux qui entrera dans la signature de Montréal, déjà considéré comme la capitale culturelle du Canada.

Nicholas Kassis, conseiller principal en location, Restauration et divertissement, chez Carbonleo, souligne d’ailleurs que la restauration occupe une place grandissante. Ainsi, aux États-Unis, plus de la moitié du revenu familial consacré à l’alimentation est dépensé à l’extérieur de la maison1, une situation comparable au Canada. Cette tendance a généré une augmentation importante de l’offre de restaurants, de bars, de marchés publics, d’épiceries, etc.

IVANHOÉ CAMBRIDGE

Parmi les concepts proposés dans cet univers figurent les food halls. Selon les courtiers et consultants en immobilier Cushman Wakefield, qui viennent de publier leur troisième édition du rapport Food Halls of North America , leur nombre devrait tripler d’ici 2020, pour atteindre 300 en Amérique du Nord. Le food hall est un « one stop shop » qui propose de nom­ breux choix aux consommateurs, puisque le bailleur occupe une grande surface et peut donc attirer un nombre élevé de clients. Par exemple, le Urbanspace Vanderbilt est situé tout près de Grand Central à New York, une gare qui accueille en moyenne 750 000 personnes par jour. Ouvert en septembre 2015, cet emplacement de restau­ ration de 12 000 pi2 comprend 20 commerces très variés. L’aménagement du lieu a permis de créer une ambiance chaleureuse grâce aux kiosques qui l’entourent et aux tables communes placées en son centre. RALPH THOMPSON

NICHOLAS KASSIS Conseiller principal en location, Restauration et divertissement Carbonleo

Par ailleurs, l’équipe de Urbanspace a utilisé une approche différente, car on ne retrouve dans ce food hall aucune grande bannière, mais, au contraire, de petits restaurants qui ont fait leur marque, par exemple l’iconique établis­se­­ment de Brooklyn, Roberta’s Pizza. Plusieurs petits joueurs

1. National Restaurant Association (2017). Facts at a Glance. https://www.restaurant.org/News-Research/Research/Facts-at-a-Glance

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GÉNÉRATION MONTANTE

Les parois intérieures de l’arche sont rehaussées d’une fresque numérique haute en couleur composée de plus de 4 000 panneaux perforés en aluminium, signée Arno Coenen et Iris Roskam. Cette œuvre d’art magistrale, l’une des plus grandes au monde, a nécessité l’aide du studio Pixar et a valu au Markthal le surnom de Chapelle Sixtine de Rotterdam.

JONATHAN DENIS-JACOB

JONATHAN-DENIS JACOB Associé-directeur Colliers International Singapour

qui étaient initialement des camions de rue ou qui évoluaient dans des lieux éphémères sont maintenant des restaurants permanents dans le Urbanspace Vanderbilt. Outre son vaste choix de nourriture et l’ambiance convi­ viale qui y règne, le succès du Urbanspace Vanderbilt repose en grande partie sur son efficacité opérationnelle. Malgré la forte affluence, les restaurateurs sont en mesure d’offrir un service rapide à la clientèle, même aux heures de pointe. Ce food hall connaît une telle réussite qu’il devrait servir de modèle et de référence en la matière ! Pour sa part, Anthony Arquin, avocat associé au sein du cabinet Davies Ward Phillips & Vineberg, cite en exemple le Markthal de Rotterdam aux Pays-Bas. Inauguré en 2014, cet impressionnant marché couvert qui a coûté 175 millions d‘euros regroupe une centaine d’étalages de produits frais, une vingtaine de magasins, huit restaurants, un supermarché et un stationnement souterrain de 1 200 places. Ce vaste emplacement de 120 mètres de long, 70 mètres de large et 40 mètres de haut est surplombé par une arche géante abritant 226 appartements en location et condominiums, dont la majorité offre une vue sur le marché. Le Markthal attire huit millions de visiteurs chaque année, qui y passent en moyenne 45 minutes et y dépensent 17 euros, a estimé la firme Strabo au printemps 2018. Fait intéressant : 47 % des visiteurs résident hors de la région métropolitaine de Rotterdam, ce qui démontre la forte attractivité du site.

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Ce projet à usage mixte a reçu de nombreux prix interna­ tionaux prestigieux, notamment le ICSC VIVA Award dans la catégorie « Design and Development » en 2017, le « Best Shopping Centre Award » au MIPIM 2015 et le « Best Retail Urban Project Award » au MAPIC 2015. Il a aussi obtenu le niveau « très bon » de la certification environnementale BREEAM. Le OUE Re:Store est un autre beau modèle d’aire de restau­ration nouveau genre, indique Jonathan Denis-Jacob, associé-directeur chez Colliers International Singapour. Il comprend une centaine de casiers de collecte de repas automatisés ainsi qu’une zone de coliving au design contemporain où les clients peuvent déguster leur dîner tout en socialisant avec leurs collègues et leurs amis. Pour recevoir un repas, il suffit de passer une commande par l’intermédiaire d’une application mobile au moins une heure auparavant. Au menu, une vingtaine de plats typiques locaux et régionaux, confectionnés par quatre chefs renommés. Les mets sont préparés sur place dans une cuisine adjacente reliée au système de distribution. Ce concept novateur, qui se veut un lieu à la fois fonc­tionnel et convivial, a été développé pour répondre à plusieurs besoins. Notamment pour réduire la congestion des aires de restauration et les longues files d’attente à l’heure du dîner dans le quartier des affaires de Singapour, une source de frustration récurrente chez les travailleurs. Le désir des employés du centre-ville, en particulier des milléniaux branchés, de fréquenter des emplacements offrant des expériences uniques tout en permettant de socialiser, constitue aussi une source d’inspiration. Enfin, la pénurie de main-d’œuvre dans le secteur de la restauration à Singapour force également les entreprises de cette industrie à faire preuve de créativité et à se tourner vers les nouvelles technologies et l’automatisation.

FOCUS

CONFÉRENCE QUÉBÉCOISE DE L’ICSC

QUOI DE NEUF DU CÔTÉ DES CENTRES COMMERCIAUX ? PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

La venue des halles gastronomiques et les impacts de la légalisation du cannabis ont été parmi les sujets abordés. JBC MÉDIA PAR ALAIN LAMBERT

D

u 11 au 13 juin dernier s’est tenue au Palais des congrès de Montréal la conférence québécoise de l’International Council of Shopping Centers (ICSC), ce regroupement de 70 000 membres dont le siège social est à New York, et qui veille à la reconnaissance du secteur commerce de détail de l’immobilier commercial. Éric Fortier, directeur principal de la location chez Cadillac Fairview, a été le président du comité de 18 bénévoles, tous issus de l’industrie de l’immobilier commercial québécois, qui ont travaillé à l’élabora­tion du programme des conférences. Plus de 1 000 personnes ont fréquenté l’événement, dont des détaillants, des bailleurs, des avocats, des courtiers, des développeurs, des directeurs d’opé­r ations, venus d’abord pour stimuler les affaires, rencontrer des clients et des partenaires ou conclure des transactions, mais aussi pour assister à différentes conférences et se renseigner sur ce qui se passe dans l’industrie afin de demeurer à l’affût des tendances. AGENCE IMMOPHOTO / CAROLINE 2018

« L’ICSC, précise Éric Fortier, est un regroupement mondial de développeurs commerciaux, bailleurs et détaillants, et c’est notre communauté. Notre engagement constitue une façon d’y participer

ÉRIC FORTIER Directeur principal de la location Cadillac Fairview

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FOCUS

activement, d’apporter une valeur ajoutée et une couleur locale. Les membres du comité organisa­ teur de la section québécoise sont des compétiteurs dans le quotidien des affaires ou encore des clients les uns des autres, et nous avons décidé de travailler ensemble pour faire rayonner le Québec au sein de cette organisation internationale. » Claude Sirois, membre du conseil d’administration de la division canadienne de l’ICSC et président des centres commerciaux chez Ivanhoé Cambridge, a fait un tour d’horizon de l’industrie. Il a notamment parlé des enjeux du commerce outre-frontière et de l'importance pour les bailleurs de se tenir au courant des comportements et des besoins des consommateurs des nouvelles générations. Il a aussi traité des impacts des achats en ligne, de la baisse de profitabilité pour les entreprises dont le modèle d'affaires est exclusivement sur Internet étant donné le coût des transports, puis de la complémentarité entre technologie et « brique et mortier ».

Trois thèmes principaux ont été abordés cette année. En voici un survol. L’ARRIVÉE AU QUÉBEC D’UN MAGASIN DÉCATHLON Tristan Vendé de Décathlon Canada a prononcé une conférence intitulée L’arrivée de Décathlon au Canada, une expérience de magasinage et technologique repensée. Ce détaillant européen d’articles de sport et de loisir présent dans plus de 40 pays avec quelque 1 275 magasins et qui affiche un chiffre d’affaires mondial excédant les 15 milliards de dollars canadiens a, en effet, ouvert un magasin au Mail Champlain de Brossard en avril. Tristan Vendé a parlé de l’effervescence dans le domaine du sport et expliqué les défis et les enjeux d’intégration de l’entreprise en Amérique du Nord. L’ouverture d’un premier magasin s’est faite à la suite d’un long processus, une analyse de marché qui a demandé deux années, rapporte Éric Fortier, ajoutant que le succès est tel que Décathlon Canada ouvrira prochainement d’autres magasins ; des négociations sont présentement en cours avec des bailleurs de Montréal et de Québec. Éric Fortier n’entrevoit pas d’impact négatif sur les autres détaillants du domaine des articles de sport déjà présents dans les centres commerciaux. « Le concept et l’expérience de magasinage de Décathlon sont complètement différents, dit-il. C’est unique et c’était intéressant pour notre auditoire d’en entendre parler. »

DECATHLON.FR

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BIENTÔT DES BOUTIQUES DE PRODUITS DU CANNABIS Nick Pateras, vice-président de Growth, Lift & Co., Michael Elkin, vice-président chez Cannabis Compliance inc., Trina Fraser, associée chez Brazeau Seller Law (cabinet d’Ottawa), et Boris Giller, directeur général de 180 Smoke Vape Store, ont participé à la table ronde L’industrie canadienne du cannabis : possibilités et défis. « Nous n’en sommes plus aux joints qui se fumaient à Woodstock dans les années soixante ou soixante-dix, fait remarquer Éric Fortier. Nous voilà rendus à un autre genre d’expérience avec une variété de produits comme des huiles pour les salades ou pour aromatiser thés et cafés, selon les experts réunis. Dans un avenir prochain, la consommation du cannabis à des fins récréatives sera une habitude acceptable comme l’est devenue celle de l’alcool. »

« Il y a également l’aspect légal. Pourrions-nous, par exemple, ouvrir une boutique de cannabis tout à côté du magasin d’un locataire existant ? Comment nos locataires sont-ils protégés à cet égard ? Les gens auront-ils le droit de fumer de la marijuana à neuf mètres d’une de nos portes ? Au nom de quelle loi un bailleur pourrait-il interdire à un consommateur de boire une boisson contenant du cannabis à l’intérieur du mail ? »

L’objectif de cette table ronde était de démystifier le sujet et d’ouvrir les yeux et les horizons des bailleurs, donc de les informer sur ce qui s’en vient et sur les enjeux des centres commerciaux à cet égard. Dès octobre 2018, la consommation du cannabis à des fins récréatives sera autorisée, et la Société québécoise du cannabis – filiale de la Société des alcools du Québec – ouvrira des magasins, rapporte Éric Fortier, ajoutant que le secteur de la restauration, entre autres, sera aussi concerné. « On peut penser, dit-il, à des chaînes qui pourraient offrir des cafés avec une infusion de cannabis. » Éric Fortier poursuit : « Il y a également l’aspect légal. Pourrions-nous, par exemple, ouvrir une boutique de cannabis tout à côté du magasin d’un locataire existant ? Comment nos locataires sont-ils protégés à cet égard ? Les gens auront-ils le droit de fumer de la marijuana à neuf mètres d’une de nos portes ? Au nom de quelle loi un bailleur pourrait-il interdire à un consommateur de boire une boisson contenant du cannabis à l’intérieur du mail ? Ce seront les lois municipales qui s’appliqueront, selon les explications des conférenciers. »

– Éric Fortier

Le directeur principal de la location chez Cadillac Fairview parle d’une évolution, voire d’une révo­ lution dans les habitudes. « Nous allons regarder ce que les lois vont réglementer et la façon dont elles le feront. Notre objectif est de réinviter un ou deux de ces spécialistes l’an prochain pour faire le point sur ce qui se sera passé ainsi que sur les effets, qu’ils soient positifs ou négatifs », souligne-t-il.

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FOCUS

LES HALLES GASTRONOMIQUES À MONTRÉAL Jean Landry, vice-président, location, centres commerciaux chez Ivanhoé Cambridge, Sylvain Boissy, directeur du développement des affaires et des franchises chez Groupe MTY, Mario Paladin, directeur du marché Artisans du Fairmont Le Reine Elizabeth, et Ivan Boulva, vice-président, développement est du Canada, Corporation Cadillac Fairview, ont animé la table ronde intitulée Les halles gastronomiques et les marchés : que se passe-t-il à Montréal ? Il s’agit, en effet, d’un concept en pleine effervescence provenant d’Europe, qui est maintenant présent aux États-Unis et qui arrive au Québec. Du côté de Cadillac Fairview, Ivan Boulva a parlé du Marché des Promenades du CF Promenades Saint-Bruno, un projet de 60 000 pi2 de producteurs locaux, de restaurants ainsi que d’une brasserie locale, qui ouvrira en 2020 ; et chez Ivanhoé Cambridge, Jean Landry a entretenu l’auditoire de la venue prochaine de Time Out Market qui s’installera au Centre Eaton à l’automne 2019. JEAN LANDRY Vice-président, location, centres commerciaux Ivanhoé Cambridge

« Pour nous, Time Out Market devient le poumon du Centre Eaton, car cet espace sera en plein cœur de notre propriété renouvelée par la fusion du Centre Eaton et du Complexe Les Ailes qui deviendront un seul immeuble et feront l’objet d’un redéveloppement, un investissement de 200 millions de dollars », explique Jean Landry. Time Out Market, dont on parle beaucoup dans l’actualité immobilière ces temps-ci, est un concept originaire de Lisbonne au Portugal qui a ouvert ses portes là-bas en 2014 et a servi, en 2017, 3,6 millions de clients. Time Out Market est une division commerciale de Time Out Group, une multinationale des médias et du divertissement présente dans 108 villes et 39 pays, qui mise sur un important contenu en ligne ainsi que sur des applications mobiles et une présence sur les réseaux sociaux pour son rayonnement international. « Ils ont également un magazine mensuel, ajoute Jean Landry. L’idée est de développer un magazine montréalais pour Time Out Market dans lequel on pourra traiter des nouvelles tendances de la ville ainsi que de celles de la restauration, de l’offre culinaire ; une extraordinaire plateforme de visibilité si l’on en juge par ce qui se passe ailleurs. »

SYLVAIN BOISSY Directeur développement des affaires et des franchises Groupe MTY

Le Time Out montréalais du Centre Eaton occupera 36 000 pi2 et proposera 16 aires de restauration, deux bars, une cuisine de démonstration, une académie culinaire, une boutique et une scène culturelle. « Nous allons travailler avec Time Out pour la démarche de recherche de locataires. Le côté éphémère est intéressant, ajoute Jean Landry. Les ententes de location de ce secteur seront, en effet, plus courtes que dans les foires alimentaires traditionnelles afin d’avoir une rotation et d’assurer une offre souvent renouvelée. » Sylvain Boissy a quant à lui exprimé le point de vue d’un grand détaillant de la restauration. « J’ai opposé un contrepoids à la vision très positive des bailleurs. Les nouveautés internationales attirent les promoteurs immobiliers qui les implantent dans nos marchés. Mais si on les multiplie jusqu’à ce qu’il y en ait partout, l’effet innovateur sera noyé dans la masse », expose-t-il, donnant pour exemple la Rive-Sud où les projets

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IVANHOÉ CAMBRIDGE

des Promenades Saint-Bruno, du Quartier DIX30 en mutation et du Solar Uniquartier se traduisent pour lui en un questionnement vis-à-vis de la capacité du marché d’accueillir ce type de projet. Il poursuit : « Nous, les locataires dans les foires, supportons des bailleurs depuis plusieurs années, nous avons signé des baux de 10 ans et nous voyons arriver des restaurants qui ont aussi des entrées extérieures. Il faut que tout le monde prenne en considération la structure d’affaires déjà en place et les liens existants », commente-t-il.

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S’il soulève de grandes questions quant à l’avenir des foires alimentaires traditionnelles, Sylvain Boissy reconnaît aussi que les bailleurs demeurent attentifs à la façon dont les marchés vont absorber les nouveautés. Si son bémol veut exprimer que la restauration n’est pas la panacée à tous les problèmes de vacances et que diviser la tarte des dépenses des consomma­ teurs en de multiples pointes diminue la taille de chaque portion, il conclut sur une note positive en rappelant que l’introduction de nouveaux éléments dans un marché demande toujours un certain temps avant de se stabiliser. « Tout cela va devoir s’harmoniser », insiste-t-il. Du côté d’Ivanhoé Cambridge, Jean Landry souligne que la venue du Time Out Market a justement pour objectif d’élargir le profil des consommateurs et que tous profiteront d’un achalandage accru. « Halles gastronomiques et foires alimentaires sont complémentaires », affirme-t-il.

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Qu’il s’agisse de conclure de nouvelles ententes dans les salons de travail ou d’assister à des séances de formation stimulantes axées sur les affaires, le marketing ou l’exploitation, ces conférences vous aideront, vous et votre entreprise, à vous y retrouver dans le secteur de l’immobilier de détail.

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COMMERCE DE DÉTAIL

UN RETOUR EN FORCE DU BRIQUE ET MORTIER Léopold Turgeon Expert invité

Depuis quelques années, il a beaucoup été question de l’importance des nouvelles technologies pour le commerce de détail. Et nous sommes aux premières loges lorsqu’il faut inciter les détaillants à adopter le virage technologique. Toutefois, l’envers de la médaille nous apparaît tout aussi fondamental et digne de mention : les technologies, elles aussi, dépendent énormément du brique et mortier. De plus en plus, les exemples nous montrent que chacun a finalement besoin de l’autre, sinon pour vivre, du moins pour se démarquer et prospérer. Réflexion sur le thème. Nous avons souvent entendu des spécialistes déclarer que les technologies allaient venir au secours des commerçants. Que le salut, dans un univers dominé par les tablettes et cellulaires, passerait inévitablement par les technologies. Aussi, nombreux sont ceux qui prétendent qu’il importe pour le détaillant de se tailler une place en ligne tout juste à côté des grands du numérique.

Président-directeur général du Conseil québécois du commerce de détail (CQCD), Léopold Turgeon est un conférencier aguerri et le spécialiste reconnu du secteur du commerce de détail au Québec. Sa motivation : aider les détaillants du Québec à trouver de nouvelles façons de se démarquer dans un secteur-clé de l’économie qui évolue à toute vitesse. Constamment en « mode solution », Léopold Turgeon est un commentateur fréquemment invité dans les médias afin de défendre les dossiers qui comptent pour les détaillants.

À bien y penser, l’analyse n’est pas fausse du tout. Les technologies soutiennent en effet les commerçants surtout depuis quelques années, alors que le consommateur a considérablement changé. Ce dernier est branché en permanence, il demeure informé, il possède désormais un sens aigu de la recherche. Quelques statistiques tirées d’un récent sondage de Postes Canada sur le commerce en ligne et les cyberacheteurs sont révélatrices à cet égard : 80 % des Canadiens ont magasiné en ligne au cours de la dernière année. De ce nombre, 22 % sont des acheteurs fréquents (de 7 à 12 achats), 11 % constituent de grands acheteurs (de 13 à 24 achats), et 10 % peuvent être qualifiés d’hyperacheteurs (25 achats ou plus). Ce sondage permet en outre de constater que les cyberacheteurs se répartissent maintenant dans tous les groupes d’âge et ne sont pas seulement l’apanage d’une jeune génération ; 45 % sont des hommes et 55 % des femmes, et près de la moitié des cyberacheteurs habitent la ville (48 %)1. Donc les technologies nous servent à mieux atteindre ce consommateur, soit par des offres personnalisées, exclusives ou encore par une

GETTY IMAGES PAR DOLGACHOV

expérience qui sera hautement appréciée tant elle s’inscrit dans les préférences du client. La technologie fait office de pont dans une communication vers le consommateur. Si nous reconnaissons que les technologies servent bien les commerçants, l’inverse est actuellement aussi vrai : le commerce de détail sert fort bien les technologies. Le brique et mortier devient le support, le substrat d’une technologie qui ne demande qu’à trouver des applications concrètes. Imaginez la plus magnifique plateforme « POS » sans magasins. Imaginez une expérience en réalité virtuelle entièrement dénuée du contact humain pour en apprécier toute la valeur. Pour avoir l’occasion de rencontrer souvent des entrepreneurs de startups, je constate que

1. Postes Canada (2016). Accroître le cybercommerce au Canada. Découvrir tout le potentiel du cyberacheteur. https://www.canadapost.ca/web/assets/pdf/blogs/canada-post-growing-e-commerce-in-canada-2016_fr.pdf

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COMMERCE DE DÉTAIL

leur plus grande difficulté n’est pas dans la programmation ou dans la vulgarisation de ce que fait leur plateforme. Non, la question problématique est la suivante : « Avez-vous déjà testé votre solution chez un détaillant ? » Nous devons nous rendre à l’évidence : la relation entre les technologies et les détaillants est interdépendante, voire symbiotique. L’un ne connaîtra pas d’essor véritable sans l’autre. La technologie sert bien l’entreprise brique et mortier, mais c’est toutefois par celle-ci que les technologies peuvent vraisemblablement s’exprimer et gagner en popularité. Il faut donc raffiner son point de vue quand il est question de toute l’expérience client : le savant dosage entre une technologie parfaitement maîtrisée et une nécessaire présence humaine dans un magasin demeure essentiel. ADOBE STOCK PAR WRIGHTSTUDIO

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C’est précisément la raison pour laquelle nous mettons tant d’efforts à rallier ces deux commu­ nautés. Dans le cadre de nos événements, nous mettons en effet tout en œuvre pour faciliter et favoriser les rencontres entre détaillants et fournisseurs. Pour que l’un, justement, puisse se nourrir de l’autre ; un B2B (business to business) qui, ultimement, sert tout l’écosystème du commerce de détail.

EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL

LES CINQ SECRETS DE L’ACCEPTABILITÉ SOCIALE EN IMMOBILIER France Sigouin Experte invitée

La densification et la requalification des espaces urbains sont aujourd’hui des incontournables du développement immobilier. L’acceptabilité sociale est au cœur de la réussite de ces projets immobiliers qui soulèvent fréquemment des craintes de la part du voisinage et de groupes locaux. Fière de contribuer au succès des projets de ses clients, Englobe vous partage cinq secrets de l’acceptabilité sociale (ASOC) en immobilier tirés de nos plus récentes expériences de travail.

France Sigouin, membre de CREW M, œuvre dans l’industrie de la Science du bâtiment depuis 1997. D’abord technicienne de chantier au sein d’une firme de génie-conseil spécialisée, elle devient chargée de projet. Son Baccalauréat en ingénierie en poche, elle s’investit chez un entrepreneur, ce qui lui permet d’assimiler les enjeux et la réalité vécue des deux côtés de l’industrie de la construction. Elle effectue ensuite un retour aux firmes de génie-conseil au sein de l’entreprise LVM, maintenant devenue Englobe Corp. où elle occupe, depuis 2016, le poste de directrice du service de Science du Bâtiment pour l’ensemble du Canada.

1. N’IDÉALISEZ PAS VOTRE PROJET L’ASOC est souvent abordée tardivement, c’est-à-dire lorsque le projet est bien défini (lieu, vocations, hauteurs, aménagements) et que sa faisabilité technique, économique ou environnementale se trouve confirmée. À ce stade, vous pourriez être convaincu de son bienfondé et de ses retombées positives. Peut-être devenez-vous alors davantage en mode commu­ nication et vente de votre projet plutôt que de vous montrer à l’écoute du milieu et des solutions possibles. 2. PENSEZ À ÉVITER PLUTÔT QU’À GÉRER En démarrant votre démarche ASOC avant même que le projet ne soit clairement défini et en mobilisant votre équipe de gestion de projet, vous serez en mesure d’agir de façon proactive pour éviter un maximum d’enjeux d’acceptabilité sociale, au lieu d’avoir à les gérer après coup. 3. DEMEUREZ EN TOUT TEMPS EN CONTRÔLE DE VOS DÉMARCHES Malgré des apparences de simplicité, ne vous fiez pas à d’autres pour planifier ou réaliser vos démarches. Les processus municipaux obligatoires de consultation interviennent souvent beaucoup trop tard dans la réalisation du projet et génèrent une tension inutile pour le promoteur ou pour la population. Amorcez en amont des démarches plus flexibles et qui vous offrent de meilleures marges de manœuvre.

4. SOYEZ CONSTANT L’information, instantanée, circule à une vitesse fulgurante aujourd’hui. Un mauvais coup passé, une réputation négative sur un ancien projet pourraient vous nuire à long terme. Pensez à votre image continuellement, faites valoir vos bons coups et cherchez à vous démarquer constamment. 5. VISEZ LA PRÉVISIBILITÉ L’analyse d’intégration sociale est un nouvel outil utilisé par Englobe pour vous permettre de mener de façon systématique et ordonnée une réflexion sur les enjeux ASOC de votre projet. Des questions simples et certains indi­ cateurs stratégiques doivent être documentés et analysés dès que vous avez en tête l’idée de votre projet. Des actions claires, précises, appuyées et prévisibles seront déterminées pour vous permettre d’agir en plein contrôle et de maîtriser votre échéancier. Ces secrets vous aideront à réduire les risques financiers bien réels associés à l’ASOC : des délais de réalisation du projet (retard dans la rentabilisation de l’investissement), une réduction tardive de l’ampleur du projet (et des revenus), des coûts additionnels pour des mesures d’atténuation imprévues au départ, une augmentation des frais des professionnels impliqués ou encore une réputation entachée pour des projets à venir. Il n’est jamais trop tard pour accélérer ses efforts en ASOC. Englobe a été en mesure de proposer des approches gagnantes et d’accom­ pagner avec succès des promoteurs à toutes les phases de leur projet (développement interne, consultations publiques, processus référendaire, négociations, etc.). Avec la mise en œuvre des nouvelles politiques obligatoires de participation citoyenne dans les villes, vous ne pourrez échapper à ce défi ! IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2018

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ANALYSE DE MARCHÉ

NOTRE SÉCURITÉ ENVIRONNEMENTALE PASSE PAR LE DÉVELOPPEMENT DURABLE DES VILLES Benoit Beauchemin Expert invité

Il est difficile de s’en rendre compte de nos jours tellement nous tenons pour acquis leurs rôles dans nos sociétés modernes, mais les villes ont été, dans l’histoire de l’humanité, des pôles de créativité et des accélérateurs de développement économique, politique et culturel. L’émergence des villes est l’une des conséquences du développement de l’agriculture et de la sédentarisation des populations. Les cités sont devenues un moyen de concentrer le pouvoir intellectuel de ces populations et ont ainsi favorisé de nombreuses innovations et découvertes majeures. Les villes ont rendu possibles la naissance des États, la croissance du commerce et le déploiement des empires. Alors que les effets structurants de la ville ont longtemps été mal étudiés ou compris, la réflexion consciente sur les manières d’utiliser ses pouvoirs afin d’infléchir le développement des sociétés demeure une idée relativement récente. Cette réflexion est rendue plus que jamais réelle grâce à la mondialisation des échanges. Il est désormais possible d’échanger rapidement et efficacement sur la manière de gérer nos villes, d’en orienter le développement et de maximiser leurs bienfaits collectifs tout en minimisant leurs externalités négatives. Le concept de développement urbain durable fait maintenant partie intégrante des stratégies de développement des villes, autant dans les pays développés que dans les pays en développement.

Diplômé des HEC, Benoit Beauchemin cumule 20 années d’expérience en recherche et analyse concurrentielle et stratégique. Il est consultant en analyse de marché et en intelligence d'affaires.

LA VILLE AU CŒUR DES ENJEUX DE DÉVELOPPEMENT DURABLE Depuis les années 1980, le développement durable fait partie du discours courant. En juin dernier, Montréal accueillait le Congrès mondial ICLEI (International Council for Local Environmental Initiatives ou Conseil international pour les initiatives écologiques locales). L’ICLEI est un réseau mondial de plus de 1 500 villes, villages et régions d’une centaine de pays parta­ geant les meilleures pratiques en matière de gestion durable. Ce congrès, qui se tient tous les trois ans depuis 1990, permet de faire le point sur les avancées réalisées par les gouver­ nements locaux et régionaux en matière de développement urbain durable dans le monde. Ce congrès international a toujours porté un regard critique sur les questions les plus

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pertinentes et les plus pressantes de durabilité urbaine. Chaque rencontre est l’occasion pour les membres du réseau de se rassembler et d’échanger sur les grands enjeux du dévelop­ pement urbain. Le congrès réunit des maires, gouverneurs, hauts fonctionnaires, représentants d’organisations internationales, entreprises et chercheurs. Il permet aux parti­cipants de nouer des liens avec leurs pairs et leurs partenaires stratégiques et fournit une plateforme de discussion pour éclairer et appuyer leur travail. En matière d’environnement par exemple, nous savons que l’immobilier est responsable d’environ 30 % des émissions de gaz à effet de serre (GES) et que les émissions dues au transport sont causées en grande partie par les déplacements des populations urbaines, notamment le transit des travailleurs entre leur lieu de travail et leur résidence. L’atteinte des cibles de réduction des GES passe donc par une meilleure gestion des activités et des infrastructures urbaines. Les acteurs locaux que sont les villes se trouvent souvent sur la ligne de front en matière de lutte contre les changements climatiques. Les villes hébergent un peu plus de la moitié de la population planétaire et elles utilisent les deux tiers de l’énergie produite. Les efforts de concertations des villes sont d’autant plus importants que les objectifs de réduction des GES s’avèrent ambitieux et toujours difficiles à atteindre. Rappelons, par exemple, que le gouvernement du Québec s’est engagé à réduire de 20 % les émissions de GES de la province d’ici 2020 par rapport au niveau de 1990. Les données issues du bilan

GETTY IMAGES PAR PETMA

mi-parcours du Plan d’action 2013-2020 sur les changements climatiques (PACC 2013-2020) indiquent que le taux de réduction atteignait alors 8 %, mais aussi que ce bilan ne montrait pas de progression globale significative dans les réductions d’émissions de GES réalisées au Québec. Les objectifs de réduction des GES sont encore plus ambitieux pour 2030 et 2050, ce qui nécessitera une « décarbonisation » importante de l’économie du Québec. Pour placer le Québec sur la voie de cette nécessaire « décarbonisation », il importe d’agir rapidement dans le secteur des transports, qui compte à lui seul pour 41 % des émissions de GES. D’où la priorité des gouvernements de développer le transport en commun et l’électrification des transports. Les villes québécoises et canadiennes peuvent également s’inspirer des meilleures pratiques des autres villes dans le monde afin d’atteindre ces objectifs. DES ACTIONS BASÉES SUR L’INFORMATION Les questions environnementales ne sont pas les seuls enjeux qu’affrontent les administrations municipales. L’accès à des données probantes sur la portée des problè­mes urbains est essentiel à une prise de décision éclairée

en matière de développement durable. C’est dans cette perspective que la Déclaration d’Edmonton, rédigée conjointement par la Ville d’Edmonton et par la Convention des maires pour le climat et l’énergie, a été présentée aux congressistes réunis à Montréal. La Déclaration vise une meilleure collaboration entre les gouvernements locaux et la communauté scientifique afin de concevoir un plan de recherche et d’innovation pour orienter les politiques et les investissements permettant de répondre le plus adéquatement possible aux risques climatiques. Les maires du monde entier ont été invités à la signer. À une certaine époque, les villes-États pouvaient s’affronter militairement. Aujourd’hui, elles demeurent en concur­ rence sur le plan économique afin d’attirer les meilleurs investissements. Néanmoins, les villes et les nations ne peuvent affronter seules les défis posés par les change­ ments climatiques. Elles doivent également collaborer afin d’échanger sur les meilleurs moyens de faire face à la complexité de leur développement. En fondant leurs décisions sur les données probantes et en travaillant conjointement, les intervenants locaux et nationaux partagent des idées menant à des solutions durables. IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2018

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TRANSPORT ET DÉVELOPPEMENT URBAIN

TRANSPORT COLLECTIF : QUELLES TECHNOLOGIES PRIVILÉGIER ?

Paul Lewis Expert invité

Paul Lewis est professeur à la Faculté de l’aménagement de l’Université de Montréal, dont il a été doyen de 2014 à 2018 ; il est également chercheur à l’Observatoire Ivanhoé Cambridge du développement immobilier. Ses recherches portent principalement sur la mobilité, notamment celle des jeunes, de même que sur la planification et la gouvernance des services de transport.

Le gouvernement du Québec a rendu publique, en avril dernier, sa politique de mobilité durable, à l’horizon 2030, pour « transporter le Québec vers la modernité ». Cette politique, qui marque un tournant dans nos approches face à la mobilité, se démarque par la volonté de réduire la consommation de ressources et d’espace consacrés à la mobilité, tout en améliorant l’accessibilité pour tous. Ce qui signifie qu’il faudra offrir davantage de transport collectif structurant. Sur ce plan, il y a consensus au Québec. Les possibilités sont nombreuses. Mais quelle technologie de transport collectif doit-on privilégier ? Là, le consensus s’estompe rapidement. Chaque technologie a ses partisans et ses détracteurs. Dans les prochaines lignes, nous nous intéressons aux différentes technologies de transport collectif, ainsi qu’à leurs avantages respectifs. LES PRINCIPAUX MODES DE TRANSPORT COLLECTIF STRUCTURANT Nous pouvons distinguer deux grands ensembles de technologies de transport collectif structu­rant : les systèmes sur rail et les systèmes sur pneu. Ces deux familles présentent des avantages distincts et peuvent être considérées comme complémentaires. Dans la première famille, on trouve les métros, les tramways et les autres systèmes légers sur rail (SLR), qui tiennent un peu des uns et des autres. Dans la seconde figurent les systèmes d’autobus express, électriques ou non. L’exemple le plus connu de système rapide par bus (SRB) est probablement celui d’Ottawa, mis en place dès 1983, le Transitway. Une vingtaine d’années plus tard, de l’autre côté de la rivière des Outaouais, Gatineau a aussi mis

en place un système similaire, le Rapibus. Le SRB d’Ottawa utilise des autobus qui roulent à la fois sur voies réservées et en site propre, ce qui lui permet d’atteindre des vitesses élevées, comparables à celles qu’offrent les systèmes sur rail. Mais la capacité des SRB est moindre que celle de ces derniers, si bien qu’Ottawa a aussi choisi de développer un système de train léger, le O-Train ; la première ligne est en service, la seconde devrait l’être bientôt et sera en partie souterraine. Les systèmes sur rail sont généralement plus coûteux à construire que les SRB, surtout s’ils doivent rouler en mode souterrain, mais ils présentent beaucoup d’avantages, notamment un grand confort (les rails ne connaissent pas

GETTY IMAGES PAR SLADIC

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Près de

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propriétés commerciales à vendre et à louer.

TRAMWAY, DANS LE CENTRE-VILLE DE TORONTO

les nids-de-poule…). Les tramways roulent au milieu de la circulation, parfois sur des voies partagées, comme c’est le cas à Toronto. Ils peuvent aussi rouler sur des voies qui leur sont exclusives, pour permettre d’atteindre de plus grandes vitesses, afin d’en améliorer l’attractivité en comparaison de l’automobile. Les métros roulent en site propre, en mode souterrain, au niveau du sol ou en mode aérien. Sous terre, ils peuvent s’affranchir de la géographie du réseau routier. Ce n’est pas ainsi que le métro de Montréal a été conçu, mais c’est l’une des caractéristiques de la portion est du projet de ligne rose, afin de réduire les temps de déplacement pour les personnes qui habitent entre Montréal-Nord et le Plateau-Mont-Royal et qui se dirigent vers le centre-ville. L’IMPACT DES MODES DE TRANSPORT SUR LES VILLES Pour plusieurs, l’intérêt premier des modes structurants sur rail est ailleurs : dans l’impact sur la forme urbaine et sur le marché immobilier. Les stations de métro ou de SLR auraient le potentiel de générer de la densité, davantage que les systèmes par bus, même s’ils sont rapides, pour l’essentiel à cause d’un achalandage plus grand. C’est ce qu’on appelle l’argument des effets structurants. Mais les données empiriques colligées un peu partout sur la planète ne soutiennent pas ces prétentions. Il suffit pour s’en convaincre de voir ce qui s’est passé autour des stations de métro de Montréal. À proximité de certaines stations, même achalandées, il ne s’est rien passé, ou presque. Dans certains cas, il a fallu attendre des décennies avant qu’une quelconque activité survienne. Ailleurs, on a bien observé de nouvelles constructions, mais il n’est pas toujours possible de les attribuer à l’arrivée d’une nouvelle ligne de transport sur rail. Elles s’expliqueraient plutôt par la dynamique du marché immobilier, auquel contribue l’accessibilité en transport collectif ; mais ce dernier n’est jamais le seul facteur.

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Il y a toutefois une grande exception : le métro (et les lignes de trains et d’autobus express) a puissamment contribué au dynamisme du centre-ville ; il a notamment participé au succès de la ville intérieure. Mais les volumes de passagers qui se destinent au centre-ville et qui prennent le transport collectif sont conséquents, des conditions que l’on ne retrouve nulle part ailleurs dans la région métropolitaine. Le choix d’un mode de transport collectif n’est pas chose simple. Il doit d’abord se faire en fonction du bénéfice pour les usagers ; surtout, les nouveaux investissements doivent être conçus pour renforcer la logique de l’ensemble du réseau et la cohérence. C’est sur le long terme qu’il doit être évalué. Le moins cher n’est pas nécessairement le meilleur choix.

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LE SAVIEZ-VOUS ?

LA PREMIÈRE CHAIRE DE RECHERCHE EN ACTUARIAT AU QUÉBEC EST LANCÉE À L’UQAM PAR YASMINA EL JAMAÏ, JOURNALISTE

Le 30 mai, la Chaire de recherche Co-operators en analyse des risques actuariels (CARA) a été lancée dans le cadre de la campagne majeure « 100 millions d’idées » de la Fondation de l’UQAM (Université du Québec à Montréal). Les recherches de la Chaire seront menées durant au moins cinq ans pour rendre compte des retombées financières de risques comme les catastrophes naturelles.

C

ompte tenu des changements climatiques et de l’augmentation conséquente des inon­ dations, des feux de forêt, des ouragans et des tremblements de terre à l’échelle de la planète, les industries doivent pouvoir anticiper les risques qui y sont associés. Les chercheurs réunis autour de la CARA souhaitent concevoir une batterie d’outils d’analyse pour quantifier les risques de catastrophes naturelles, le fardeau financier étant lourd à porter par les industries lorsqu’elles surviennent.

Le titulaire de la Chaire et professeur au Départe­ment de mathématiques de l’UQAM, Jean-Philippe Boucher, explique que « la recherche universitaire est compatible avec les défis pratiques de l’industrie. Les larges bases de données du monde de l’assurance contiennent énormément d’informations pouvant être utilisées par des modèles avancés de prévision, pour mieux segmenter les risques selon les assurés. Utiliser ces sources de façon optimale est l’un des défis majeurs de l’actuariat

CATHERINE MOUNIER, vice-rectrice à la Recherche et à la création ; JEAN-PHILIPPE BOUCHER, titulaire de la Chaire Co-operators en analyse des risques actuariels ; CARL LAMBERT, vice-président, intelligence d'affaires et chef des données et de l'analytique chez Co-operators ; et PIERRE BÉLANGER, directeur général de la Fondation de l'UQAM.

NATHALIE ST-PIERRE UQAM

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LE SAVIEZ-VOUS ?

pour les prochaines années ». M. Boucher précise que la « CARA est la première structure en actuariat à avoir pris naissance au Québec et qu’elle donnera lieu à plusieurs recherches potentielles, dont l’actuariat en assurance de dommages centrée sur des modèles de tarification de segmentation et de provisionnement ». Il ajoute que l’expertise de Co-operators, qui a injecté 500 000 $ pour la création de la CARA, permettra d’effectuer des recherches sur des assurances moins traditionnelles, d’une part. D’autre part, toutes les activités possibles dans le domaine de l’assurance pourront être modélisées. Cela devrait donner lieu au développement de nouveaux produits d’assurance et à une analyse de la profitabilité à long terme de clients. Carl Lambert, vice-président, intelligence d’affaires et chef des données et de l’analytique chez Co-operators, a rappelé que cette coopérative de propriété canadienne est la première organisation à avoir donné accès à une assurance inondation au Canada, et ce, dans toutes les régions du pays. Il avertit que Co-operators envisage de développer davantage de

couvertures d’assurance. « Les modèles de segmen­ tation sophistiqués élaborés par l’équipe de la Chaire permettront de proposer des plans de tarification statistiquement plus équitables et plus justes. En outre, une identification précise des causes probables des sinistres ouvrira la voie à un travail de prévention plus efficace. Les mégadonnées (big data) issues de la télémétrie, de la biométrie et d’Internet créeront de nouvelles possibilités d’analyse de données et de segmentation des risques », prévoit M. Lambert. Dans le domaine immobilier, les chercheurs de la CARA se poseront ce type de questions : qu’est-ce qui influence la probabilité d’avoir une inondation dans des endroits précis ? Qu’est-ce qui influe sur le montant des dommages consécutifs à une inonda­tion ? Quels sont les bâtiments dont les risques de dom­mages seront plus faibles ou plus élevés ? Cela pourra aider les acteurs du domaine immobilier à mieux gérer leurs niveaux de risques devant des cas de force majeure et à faire des choix plus avertis.

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MONDE MUNICIPAL

LES MUNICIPALITÉS AU CŒUR DE LA TRANSITION ÉNERGÉTIQUE DU QUÉBEC Jean Bouchard Expert invité

Au cours des dernières années, le Québec s’est résolument engagé dans la voie de la transition énergétique, souhaitant ainsi contribuer davantage à la lutte mondiale contre les changements climatiques et au développement de milieux de vie plus sains et durables, pour l’ensemble des citoyens. Les municipalités, à titre de gouvernements de proximité, sont des partenaires de premier ordre de ce mouvement et elles contribuent, par leurs actions locales, à l’atteinte des objectifs ambitieux que la société québécoise s’est donnés, entre autres par l’intermédiaire de la Politique énergétique 2030.

Jean Bouchard est maire de Mirabel depuis 2013, après avoir été conseiller municipal de 2005 à 2013. Avant de se consacrer à la politique municipale, il a œuvré pendant 25 ans à titre d’urbaniste au sein tant de municipalités que de cabinets privés. Depuis 2015, il siège au conseil d’administration de l’Union des municipalités du Québec (UMQ) à titre de représentant de la Couronne Nord pour le Caucus des municipalités de la métropole. Il préside également, depuis 2016, la Commission de l’aménagement et des transports de l’UMQ.

Les questions d’approvisionnement, de distri­bution, de réduction et de conversion de l’énergie concernent grandement les municipalités du Québec. Celles-ci réservent d’ailleurs un pour­ centage non négligeable de leur budget à la consommation énergétique. Selon une étude de l’Union des municipalités du Québec (UMQ) réalisée en 2015 sur la situation fiscale et financière des municipalités, celles-ci ont consacré, en 2013, 247 millions de dollars en approvisionnement en électricité. L’AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE COMME OUTIL DE TRANSITION ÉNERGÉTIQUE Dans une précédente chronique, j’ai abondam­ ment discuté de la contribution inestimable des municipalités à la lutte contre les changements climatiques à l’aide d’un service de transport collectif accessible, performant et fiable. Or, il ne s’agit pas du seul levier à la disposition des municipalités. À titre de responsables de l’aménagement du territoire, les élus locaux ont en effet une influence importante sur la consommation énergétique globale au Québec. C’est pourquoi il est nécessaire de les encourager en ce sens et de les accompagner vers une transi­tion énergétique réussie, en s’assurant de tenir compte des réalités à la fois urbaines et rurales. Parmi les pistes à explorer, il serait par exemple pertinent d’envisager la mise sur pied d’un fonds complémentaire au Fonds municipal vert de la Fédération canadienne des municipalités (FCM) afin de soutenir les municipalités dans la requali­ fication de certains secteurs du territoire et dans la création d’écoquartiers favorisant un milieu

GETTY IMAGES PAR VOJTECH HEROUT

de vie sobre en carbone. En effet, le fonds pourrait être consacré à la fois à la revitalisation des quartiers et des noyaux villageois, des friches industrielles et commerciales et au développement de nouveaux espaces de vie. Québec élaborera prochainement ses orien­ tations gouvernementales en aménagement du territoire (OGAT) pour le développement durable des milieux de vie dans toutes les régions de la province. Il y a lieu d’arrimer les objectifs de ces orientations avec ceux du plan directeur de Transition énergétique Québec, qui sera déposé sous peu. De cette façon, les municipalités participeront pleine­ ment à la gestion spatiale de leur territoire et assumeront un rôle central sur les plans social, environnemental et urbanistique. Les municipalités peuvent par ailleurs utiliser d’une façon accrue leurs pouvoirs fiscaux pour soutenir la mobilité durable. Pour ce faire, il est essentiel qu’elles soient pleinement autonomes dans l’exercice de ces pouvoirs. Bref, les municipalités sont des partenaires incontournables de la transition énergétique dans laquelle le Québec s’est engagé. Mises ensemble, les décisions que prendront les élus locaux en cette matière au cours des prochaines années auront des impacts positifs non seulement pour leur communauté, mais pour l’ensemble de la société québécoise. IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2018

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ENVIRONNEMENT ET URBANISME

ADMISSIBILITÉ AU PROCESSUS DE DÉCLARATION DE CONFORMITÉ

LES TERRAINS CONTAMINÉS, VRAIMENT ? Frédéric Dufault

La nouvelle Loi sur la qualité de l’environnement (LQE) (Loi modifiant la Loi sur la qualité de l’environnement afin de moderniser le régime d’autorisation gouvernementale et modifiant d’autres dispositions législatives notamment pour réformer la gouvernance du Fonds vert) étant en vigueur depuis le mois de mars 2018, le nouveau régime ne permet pas encore de saisir la pleine portée de cette loi, puisqu’il reste 22 des 24 règlements qui doivent être adoptés dans le courant de l’automne 2018. Cependant, l’un d’eux, entré en vigueur depuis, est le règlement sur le régime des autorisations gouvernementales.

Ce nouveau règlement permet une modulation du régime d’autorisation en fonction du risque environnemental. Comme il a été mentionné dans un article précédent, la catégorisation des projets se fera en fonction du risque environ­ nemental, classant ceux-ci sur une échelle précisant les risques : négligeable, faible, modéré ou élevé.

Frédéric Dufault, urbaniste, est évaluateur environ­ nemental de site agréé (EESA) et vérificateur environnemental agréé (VEA), agréments qui sont décernés par l’Association québécoise de vérification environnementale (AQVE). Il cumule plus de 15 années d’expérience dans le domaine de l’urbanisme et de la gestion immobilière et environnementale. Il est président de la firme Enviro 3D Conseils inc.

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Dans le cas des risques négligeables, aucune autorisation ne sera nécessaire, et le ministère du Développement durable, de l’Environne­ment et de la Lutte contre les changements climatiques (MDDELCC) est encore à déterminer les usages et les activités qui se classent dans cette catégorie. Là où ce règlement devient intéressant pour certains promoteurs, c’est dans le cas d’un risque faible et de la réhabilitation de terrain contaminé, où un professionnel reconnu, idéale­ment membre d’un ordre professionnel, pourra émettre une déclaration de conformité qui sera transmise au MDDELCC et à la munici­ palité pour révision et commentaires. Ces derniers auront alors 30 jours pour étudier le dossier, faute de quoi le promoteur du projet pourra entreprendre ses travaux et considérer que le tout est conforme.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2018

QUATRE TYPES D’ACTIVITÉS SONT ADMISSIBLES AU PROCESSUS

• Projet relatif à la réhabilitation d’un terrain contaminé qui répond aux conditions imposées par l’article 268 de la LQE modifiée

• Projets relatifs aux travaux d’aqueduc, d’égout, d’assainissement des eaux usées et de production d’eau potable

• Projet relatif à l’établissement et à l’exploitation d’une usine de béton bitumineux située à plus de 800 m d’une habitation ou d’un lieu visé

• Projet de relocalisation d’une usine de béton bitumineux dans un lieu situé à 800 m ou moins d’une habitation ou d’un lieu visé

Le Ministère a donc prévu que certaines réhabilitations environnementales pourront être exemptées de la nécessité d’obtenir un certificat d’autorisation. L’article 268 de la LQE modifiée spécifie ces cas, en mentionnant que « 1⁰ la réhabilitation du terrain est effectuée uniquement par excavation des sols dont la concentration de contaminants excède les valeurs limites réglementaires et ces sols sont tous acheminés dans un lieu autorisé mentionné au deuxième alinéa de l’article 6 du Règlement sur le stockage et les centres de transfert de sols contaminés (chapitre Q-2, r. 46), dans la mesure où ces lieux peuvent les recevoir ; 2⁰ la quantité de sols contaminés à excaver est d’au plus 10 000 m3 ; 3⁰ l’étude de caractérisation révèle : a) l’absence, dans le terrain, de matières résiduelles dange­ reuses, de composés organiques volatils chlorés et de liquides immiscibles mesurables ; b) en ce qui a trait à la gestion des eaux, seule la récupération des eaux s’accumulant dans l’excavation est requise dans le cadre des travaux de réhabilitation. » De plus, pour la réhabilitation qui implique la nappe phréatique, cet article précise qu’il faut s’assurer : « c) que les eaux souterraines récupérées seront rejetées vers un ouvrage municipal d’assainissement des eaux ou seront transportées dans un lieu autorisé par le ministre d) qu’aucun suivi de la qualité des eaux souterraines n’est requis après la réalisation des travaux. » Pour ce faire, le promoteur doit avoir en main les études environnementales de sites (ÉES), Phases I-II, et possi­ blement III, qui auront déterminé les volumes de sols contaminés, l’état de la nappe phréatique, le type ou la nature de la contamination et la présence de matières résiduelles dangereuses. Ces ÉES, effectuées idéalement par des professionnels reconnus par l’Association québécoise de vérification environnementale (AQVE), permettront de valider le respect des critères du MDDELCC par le projet et permettront, possiblement, de mettre celui-ci sur la « voie rapide » s’il est admissible. En procédant ainsi, le Ministère désire accélérer le processus de réalisation de certains projets et, par le fait même, alléger la charge de travail des fonctionnaires et des promoteurs qui ne devront pas présenter une demande complète dans le cas de petits projets. Pour les projets de plus grande envergure, le processus restera toutefois

ADOBE STOCK PAR ALPHASPIRIT

le même. Les fonctionnaires du Ministère devraient cependant être plus disponibles pour aider les porteurs de projet à mieux préparer leur demande et les documents afférents à celle-ci. Malgré la bonne volonté du MDDELCC avec cette nouvelle approche, un petit bémol est de mise. On met de côté la volonté de l’approche souvent négligée, c’est-à-dire l’approche par « étude de risques », et les approches par traitement des sols sur place. Depuis quelques années, le Ministère fait preuve d’une volonté de procéder par valorisation des sols, de traitement sur place au lieu de procéder à la manière dig and dump. Les objectifs sont louables, étant donné que les sites acceptant les sols contaminés sont de plus en plus restreints et que les prix sont à la hausse sur un marché de plus en plus difficile. Alors, pourquoi ne pas favoriser les projets qui mettent de l’avant une valorisation des sols contaminés ou une utilisation sur place ? Une valorisation sur place ou une étude démontrant clairement que la contamination n’a pas d’impacts immédiats et à long terme sur les usagers immédiats et voisins du site ne serait-elle pas encore plus durable comme approche ? Cependant, rien n’empêche un propriétaire ou un promoteur de procéder ainsi ; mais ce dernier devra être patient et faire preuve d’une volonté de fer, car il reste encore du travail à accomplir dans les bureaux régionaux du MDDELCC. En effet, les analystes responsables des dossiers préfèrent encore la bonne vieille méthode du dig and dump lorsque vient le temps de présenter un projet de réhabilitation. IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2018

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DROITS ET OBLIGATIONS

UN RETOUR EN FORCE DES SERVITUDES DE RESTRICTION D’USAGE ? Me Sylvie Bouvette Experte invitée

Les servitudes de restriction d’usage ont fait couler beaucoup d’encre au cours des dernières décennies. Depuis plusieurs années, la plupart des praticiens avisent systématiquement leurs clients de la validité douteuse des servitudes de non-concurrence, le tout à la lumière d’une série d’arrêts de principe ayant été rendus sur le sujet. Ainsi, l’ancienne pratique qui faisait en sorte de créer de telles servitudes s’est peu à peu estompée. Voici une décision qui pourrait faire revivre cette pratique et relancer le débat sur la question1.

Me Sylvie Bouvette est avocate associée chez Borden Ladner Gervais LLP / S.E.N.C.R.L., S.R.L. Elle représente des vendeurs, des acheteurs, des coentrepreneurs, des prêteurs et des emprunteurs dans le cadre de transactions et de financements immo­ biliers. Elle a été sélectionnée par ses pairs pour figurer dans l’édition 2016 de The Best Lawyers in Canada® dans la catégorie droit immobilier.

La demanderesse, Société immobilière Duguay inc. (« SID »), détient plusieurs immeubles dans la région de Trois-Rivières et du Cap-de-laMadeleine. Les défenderesses (au nombre de cinq) sont aussi propriétaires de nombreux immeubles au Cap-de-la-Madeleine. En 2012, SID acquiert un immeuble rue Barkoff à TroisRivières de Claude Croteau et filles inc. Cette dernière entreprise avait antérieurement acquis cet immeuble en 1998 de Les Immeubles Plaza Z-Corp inc., l’une des défenderesses, en l’espèce, aux termes de deux actes de vente qui contiennent une servitude réelle et perpé­tuelle de restriction d’usage interdisant « l’entreprise ou le commerce de vente au détail vendant exclusivement des vêtements pour les familles (hommes, femmes, garçons, filles et enfants) de la même catégorie de prix que celle des vêtements actuellement vendus par le concessionnaire et ayant un mode d’opération identique à celui du cessionnaire (tel que Aubaines Choc, JVS, Aubainerie Croteau) ». Une servitude réelle et perpétuelle a donc été consentie à cet effet en faveur de l’immeuble vendu contre les immeubles de la défenderesse comme fonds servants. Dans le même acte, une seconde servitude a été créée cette fois-ci contre l’immeuble vendu au profit des immeu­bles des défendeurs prohibant l’utilisation de

GETTY IMAGES PAR A-DIGIT

Il s’agit, en l’espèce, d’une demande en radiation d’une servitude de restriction d’usage. Cette demande se base sur les jugements de principe rendus antérieurement qui invalidaient ce type de servitude. Les faits pertinents en l’espèce sont les suivants.

l’emplacement vendu aux fins d’une « épicerie et / ou magasin d’alimentation, pharmacie, magasin de sport, station d’essence, fabrication et / ou vente de beignes, cinéma et restaurants ». La position soutenue par SID est celle-ci : les servitudes grevant son immeuble ne constituent pas des servitudes réelles puisqu’elles sont établies au bénéfice exclusif de Les Immeubles Plaza Z-Corp inc. et non au bénéfice des fonds dominants. Le tribunal rappelle les principes applicables pour qu’une servitude soit considérée comme réelle, à savoir : 1) la présence de deux fonds de terre ; 2) que ces deux fonds appartiennent à des propriétaires différents; 3) que les deux fonds soient voisins ; 4) que la servitude consiste en un avantage pour le fonds dominant ; 5) qu’elle oblige le propriétaire du fonds asservi à souffrir et à ne pas faire quelque chose ; et 6) que la servitude soit de nature perpétuelle.

1. Société immobilière Duguay inc. c. 547264 Ontario Limited (Cour supérieure, le 9 mai 2018 – 400-17-003897-150)

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2018

En l’espèce sur les points 1) et 2), la Cour conclut qu’il s’agit de deux fonds appartenant à des propriétaires différents. Par ailleurs, sur le point 3), elle déclare que les fonds n’ont pas besoin d’être voisins, mais que ceux-ci doivent suffisamment être rapprochés pour que la servitude apporte un avantage au fonds servant. En ce qui concerne le point 4), le représentant des défenderesses indique que le développement du secteur a été longuement réfléchi pour assurer un « mix commercial » afin d’offrir une variété de services à la population de sorte que l’ensemble forme un tout cohérent. Les quelques ventes de terrains qui ont été faites à des tiers n’ont été réalisées qu’avec l’objectif de s’assurer du maintien du « mix commercial », d’où la création de servitudes réelles et réciproques. De l’avis du tribunal, l’avantage conféré au fonds dominant est économique, puisque les défenderesses voulaient s’assurer du maintien de ce « mix commercial »

du secteur ainsi que de sa pérennité pour son bénéfice. Ainsi constituées, telles que libellées, les servitudes sont liées à l’avantage des fonds dominants et non à l’avantage personnel d’une personne désignée ici ; il y a donc un caractère de stabilité et de pérennité du fonds dominant. Sur le point 6), le tribunal constate que le libellé de la servitude en fait clairement une servitude réelle et perpétuelle. Quant à l’intention des parties, celle-ci était de créer des servitudes réelles et perpétuelles réciproques au profit de leur fonds respectif, et ce, afin de définir la vocation commerciale de leur fonds, quels qu’en soient les locataires ou les occupants. Dans les circonstances, le tribunal est d’avis qu’il s’agit bel et bien d’une servitude réelle et perpétuelle valide. La demande de radiation est donc rejetée.

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POTLOC , la startup montréalaise de sondages consommateurs géolocalisés, conclut une nouvelle ronde de financement de 2,5 M$. Menée par le Fonds Ecofuel, la ronde se termine avec une sursouscription dépassant de cinq fois le montant initial fixé. POTLOC attire des investisseurs notables comme Desjardins Capital et Cap Horn Invest. Les investisseurs initiaux, BDC Capital et des anges investisseurs de renom tels que Robert Dutton, ex-PDG de RONA, réaffirment leur confiance dans la startup. Grâce à ce financement, POTLOC agrandit son équipe et investit massivement en R et D. La startup ouvrira de nouveaux bureaux à Paris et à Toronto, en plus de ceux déjà existants à Montréal et Lille. L’entreprise prévoit déjà une Series A plus ambitieuse à venir en 2019.

BEL AIR RESORT & RESIDENCES, UN STYLE DE VIE D’EXCEPTION

L'ESPACE 30 BEAUHARNOIS : OUVERTURE D'UN PÔLE COMMERCIAL DE 55 MILLIONS DE DOLLARS SUR L'AUTOROUTE 30

Mandevco se prépare à la construction d’un nouvel immeuble commercial au cœur de Châteauguay. Situé tout près de l’hôpital à l’angle des boulevards René-Lévesque et Brisebois, le site va accueillir une stationservice avec dépanneur et des espaces commerciaux pour service, commerce au détail ou restauration rapide.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2018

Maison Manuvie, un immeuble de 27 étages de catégorie AAA au centre-ville de Montréal, est désormais certifié LEED ® Or dans la catégorie noyau et enveloppe (NE) par le Conseil du bâtiment durable du Canada. Les critères d’évaluation LEED® comprennent notamment l'efficacité énergétique et la qualité de l'air, la gestion de l'eau et sa consommation, ainsi que l'aménagement écologique des sites extérieurs. L’immeu­ble est conçu par la firme architecturale Menkès Shooner Dagenais LeTourneux et détenu par Ivanhoé Cambridge en partenariat avec Manuvie.

LES IMMEUBLES MANDEVCO PROPERTIES INC.

MAISON MANUVIE CERTIFIÉE LEED® OR

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NOUVEL IMMEUBLE COMMERCIAL AU CŒUR DE CHÂTEAUGUAY

BEL AIR RESORT & RESIDENCES

La première phase d'un vaste projet commercial de plus de 55 M$ a été inaugurée à Beauharnois en bordure de l'autoroute 30. L'Espace 30 Beauharnois est une réalisation du consortium formé du Groupe Custeau, du Groupe Lagacé Immobilier et du Fonds immobilier de solidarité FTQ. Ce pôle commercial régional comprend notamment plusieurs commerces et services. Les premiers occupants seront Financement agricole Canada (FAC) et les bureaux de Massicotte Dignard Taillefer Patenaude, atelier d'architecture inc. Sans aucun doute, ce projet commercial établi sur un terrain de plus de 1,4 million de pieds carrés rayonnera sur l'ensemble de la grande région montréalaise.

POTLOC

Bel Air Resort & Residences offre l’opportunité de vivre au cœur du site exceptionnel de Bel Air à huit minutes des pistes de ski de Mont Tremblant. Après avoir conçu des projets à Miami, Paris, New York ou encore aux Bahamas, Eric Harari crée un projet comprenant 137 maisons au design unique, 86 chalets hôteliers aux lignes modernes avec une vue à 360 degrés sur la montagne. M. Harari précise : « J’ai voulu créer une véritable vie en communauté plus qu’une résidence immobilière. En maximisant l’espace, l’idée est de créer une atmosphère d’apaise­ment. » Bel Air Resort & Residences est le seul projet à offrir des maisons unifamiliales en location court terme.

LANCEMENT OFFICIEL DU PROJET MAISON WICKHAM À SAINT-LAMBERT

FAITES-LE SAVOIR AUX PRINCIPAUX ACTEURS DE L’IMMOBILIER COMMERCIAL

Le 9 juillet dernier avait lieu la première pelletée de terre officielle sur le site de cons­truction du projet Maison Wickham, situé au 652, avenue Victoria à Saint-Lambert. Ce tout nouveau bâtiment comportant 5 685 pi2 d’espaces de commerces, 13 708 pi 2 de bureaux et 18 logements de haute qualité, devrait ouvrir ses portes au printemps 2019.

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La présidente et fondatrice de l’agence SGM, Sonia Gagnon, est fière d’annoncer la nomination d’Anissa Errai à titre de vice-présidente, service-conseil afin qu’elle puisse contribuer activement au développement de l’agence, qui célèbre cette année son 15e anniversaire. Dans le cadre de ses fonctions, Mme Errai assumera la responsabilité du service-conseil pour l’ensemble du portfolio de SGM, appuyée par une équipe de directrices et de gestionnaires spécialisés. Elle cumule près de 15 années d’expérience en communication, ayant occupé des postes divers, principalement en France où elle a travaillé au sein de différentes agences, dont Publicis, sur des comptes retail et centres commerciaux.

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MACOGEP CONCLUT L’ACQUISITION DE LA FIRME LYONNAISE KEEPING

DÉPART À LA RETRAITE DE JEAN-PIERRE MORIN

Macogep vient de compléter l’acquisition de Keeping, une firme lyonnaise spécialisée en économie de la construction et en maîtrise d‘œuvre d’exécution. Elle réalise notamment des projets dans le secteur des bâtiments multi-résidentiels. Macogep France bénéficiera de l’expertise de Keeping et assurera son développement local par le renforcement de sa présence dans la région Auvergne-Rhône-Alpes. Grâce aux synergies d’affaires des équipes de Lyon et de Paris, Macogep France sera en mesure d’offrir à ses clients une gamme complète de services en maîtrise d’ouvrage déléguée, assistance à la maîtrise d’ouvrage, maîtrise d’œuvre d’exécution et économie de la construction.

Il a connu le pigeon, la poste, le Télex, le télécopieur, le courriel, les textos ! Peu importe la technologie, il a su enrichir les relations interpersonnelles tout au long de sa riche carrière. MFCI Capital souhaite une bonne retraite à M. Jean-Pierre Morin !

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L’AGENCE SGM ACCÉLÈRE SON DÉVELOPPEMENT ET NOMME ANISSA ERRAI AU POSTE DE VICE-PRÉSIDENTE, SERVICE-CONSEIL

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Quintcap est heureux d’annoncer la construction de son nouveau bâtiment commercial et industriel situé au 8845, boulevard du Quartier à Brossard. Les travaux ont débuté en mai 2018 et l’immeuble sera prêt pour occupation à la fin 2018. Cet immeuble jouira d’une visibilité exceptionnelle, étant le dernier site avant le secteur du Quartier DIX30. Un édifice idéal pour une bannière de prestige !

QUINTCAP

NOUVEAU BÂTIMENT INDUSTRIEL SUR LE BOULEVARD DU QUARTIER À BROSSARD

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2018

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DISPONIBILITÉ DISPONIBILITÉDES DESESPACES ESPACES

Présentée par

MISE À JOUR SUR LA DISPONIBILITÉ À MONTRÉAL Source : Groupe Altus Solutions de données - juillet 2018

Marché de bureaux – Grand Montréal L’espace total disponible a augmenté de près de 250 000 pieds carrés sur le marché de bureaux de Montréal entre les mois de mai et de juillet. La hausse est plus marquée au centre-ville, avec la mise sur le marché du 425, avenue Viger, une propriété redéveloppée par Allied Properties, pour occupation en janvier 2020. Le secteur Midtown affiche également une hausse de la disponibilité totale à la suite de l’ajout sur le marché de locaux industriels convertis en lofts de bureaux. La disponibilité est demeurée stable dans les autres secteurs, sauf dans l’Ouest-de-l’Île où elle a reculé de plus de 1 %.

Bureaux LAVAL

MONTRÉAL CENTRE-VILLE

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi2

%

pi2

17,3

700 300

12,7

6 631 950

OUEST-DE-L'ÎLE

EST-DE-L'ÎLE

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi

21,8

2 194 550

2

%

pi2

17,3

425 850

PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE

RIVE-SUD

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi2

%

pi2

15,2

3 830 450

16,1

792 950

EST-DE-L'ÎLE LAVAL PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE OUEST-DE-L'ÎLE

Industriel

RIVE-SUD

EST-DE-L'ÎLE

LAVAL

CENTRE-VILLE

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ %

pi2

%

pi2

5,3

1 039 400

4,1

3 122 850

OUEST-DE-L'ÎLE

Marché industriel – Grand Montréal

*

Le marché locatif industriel de Montréal continue de se resserrer. Seul le marché de la Rive-Sud affiche une hausse de la disponibilité depuis la publication de mai. Dans l’ensemble, le marché a absorbé plus de 800 000 pieds carrés d’espace disponible, essentiellement attribuable à la bonne performance des sous-secteurs de Saint-Laurent et de l’Ouest-de-l’Île. Le taux de disponibilité pour les huit secteurs de marché est à 4,7 %.

MONTRÉAL SECTEUR NORD

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi2

%

pi2

4,0

1 806 950

4,0

2 049 250

SAINT-LAURENT

MONTRÉAL SECTEUR SUD

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi2

%

pi2

5,7

3 791 400

4,3

1 345 650

DISPONIBILITÉ

%

pi2

%

pi2

4,5

1 058 150

8,1

1 562 190

EST-DE-L'ÎLE

LAVAL

DÉFINITIONS : MONTRÉAL SECTEUR NORD

TAUX DE DISPONIBILITÉ (%) RIVE-SUD

OUEST-DE-L'ÎLE

MONTRÉAL SECTEUR SUD

Pourcentage de la superficie totale disponible à la location pour l'ensemble du marché, incluant les locaux à louer et à sous-louer.

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LACHINE

SUPERFICIE TOTALE DISPONIBLE (PI2) * Les données pour les marchés industriels de Lanaudière, des Laurentides et de Vaudreuil-Dorion sont disponibles en ligne sur www.altusinsite.com.

Superficie totale disponible, pour occupation immédiate ou future.

Ces données sont protégées par droit d’auteur et ne peuvent être reproduites sans l’autorisation écrite du Groupe Altus ltée. 70

=

RIVE-SUD

LACHINE DISPONIBILITÉ

SAINT-LAURENT

=

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