DONNÉES EN IMMOBILIER
ÉVOLUTION DES MAUVAISES CRÉANCES EN IMMOBILIER COMMERCIAL Les propriétaires de bâtiments commerciaux (commerce, industrie et multiplex de quatre logements et plus) éprouvent parfois de la difficulté à payer leur créancier.
Joanie Fontaine
Dans le cas de non-paiements, ces derniers peuvent utiliser différents recours afin de recouvrer les montants dus.
Experte invitée
Plusieurs de ces recours entraînent la publication d’un acte au Registre foncier du Québec ; ainsi, il est possible de suivre l’évolution des mauvaises créances sur les propriétés commer ciales dans la province. QUELLES SONT LES MAUVAISES CRÉANCES COMPTABILISÉES ? Le processus de reprise d’une propriété par un créancier est long et peut prendre différentes avenues selon les choix que fait ce dernier.
Économiste chez JLR et blogueuse pour le journal Les Affaires, Joanie Fontaine analyse le marché immobilier. Ses études sont publiées sur blog.jlr.ca et citées régulièrement par d’importantes publications québécoises. Elle puise ses informations dans la base de données de JLR comptant plus de 7 millions de transactions immobilières analysées depuis 1986 et publiées au Registre foncier.
Afin de procéder à la reprise d’une propriété, il faut généralement que le créancier ait précédemment émis une hypothèque sur celle-ci. Les prêteurs hypothécaires ont normalement publié un acte hypothécaire au moment de financer l’immeuble. D’autres acteurs tels que les cons tructeurs, le gouvernement ou le syndicat de copropriété doivent tout d’abord émettre une hypothèque légale avant de pouvoir entre prendre un processus de saisie de propriété. La publication d’une hypothèque légale peut aussi se faire après un jugement de la Cour.
Si, après l’émission d’une hypothèque, le débiteur fait défaut de paiement, alors le créancier peut émettre un préavis d’exercice. Par ce type d’avis, le créancier avertit le propriétaire que son immeuble pourrait être saisi si les rembour sements ne sont pas effectués avant une certaine date, généralement 60 jours après la publication du préavis d’exercice. Lorsque l’immeuble visé est loué, le propriétaire reçoit parfois aussi un avis de retrait de percevoir les loyers. Ainsi, dès ce moment, les locataires paieront leur loyer au créancier ayant émis l’avis. Enfin, si la situation n’est pas résolue à la suite de l’émission du préavis d’exercice, le créancier pourra saisir la propriété et la mettre en vente. Dans cet article, seule l’évolution des préavis d’exercice est considérée puisque la publication de ce type d’avis constitue souvent la première étape officielle annonçant des problèmes de la part du débiteur.
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IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2018
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DONNÉES EN IMMOBILIER
ÉVOLUTION DES PRÉAVIS D'EXERCICE
700 600 500 400 300 200 100 0 2012
2013
2014
2015
Commerce et industrie
L’ÉVOLUTION DES PRÉAVIS D’EXERCICE EN BREF Depuis 2016, le nombre de préavis d’exercice est en diminution pour tous les types de propriétés confondus, et le secteur commercial n’échappe pas à cette tendance. Pour les bâtiments abritant des commerces ou des industries, 462 préavis d’exercice ont été publiés en 2017, soit 21 % de plus que l’année dernière. Pour les multiplex de quatre logements et plus, ce chiffre s’élève à 264 préavis d’exercice, soit 12 % de moins qu’en 2016. LES TENDANCES 2018 Entre janvier et juin 2018, le nombre de préavis d’exercice a continué à décliner pour l’ensemble des propriétés immobilières. La tendance a été la même dans le secteur des multiplex avec 97 préavis d’exercice émis au cours des 5 premiers mois de l’année, ce qui représente une baisse de 15 % par rapport à l’année dernière. Le portrait est toutefois différent dans le secteur des propriétés commerciales et industrielles où le nombre de préavis d’exercice au cours des 5 premiers mois de l’année est passé de 190 en 2017, à 221 en 2018, ce qui équivaut à un bond de 16 %. QUE NOUS RÉSERVE L’AVENIR ? Malgré l’augmentation des mauvaises créances dans le secteur des commerces et des industries, les statistiques concernant les ventes au détail
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IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2018
2016
2017
Multiplex
laissent présager une certaine amélioration. En fait, selon les données publiées par Statistique Canada, le montant total des ventes au détail était de 5,5 % plus élevé en 2018 qu’en 2017 au Québec. Cette hausse ressemble à celle de l’année précédente, mais est largement supérieure à la croissance de 1,9 % enregistrée en 2015. Ainsi, le secteur commercial de détail se porte bien au Québec depuis deux ans, ce qui devrait favoriser la diminution des mauvaises créances. Du côté des multiplex, le taux d’inoccupation des logements locatifs est passé de 4,3 % en octobre 2016 à 3,4 % en octobre 2017 selon les données publiées par la Société canadienne d’hypothèques et de logement. Ainsi, la plus faible proportion de logements vacants devrait réduire le nombre de propriétaires en difficultés financières. Bref, dans ce secteur, les projections sont encourageantes en ce qui a trait aux mauvaises créances. Même si plusieurs facteurs semblent indiquer que les préavis d’exercice devraient continuer de décroître, il existe certains facteurs de risque. En effet, les incertitudes par rapport à la montée du protectionnisme américain et les hausses possibles de taux d’intérêt pourraient nuire au marché immobilier et, par le fait même, faire augmenter le nombre de mauvaises créances.
TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES* ADRESSE
PROPRIÉTÉS COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES Seulement 5 des 15 plus grosses transactions concernent des immeubles de l’agglomération de Montréal. La plus importante transaction de l’année est celle de l’immeuble situé au 22002222, rue Sainte-Catherine Est. Cette bâtisse a été acquise par la Société québécoise des infrastructures d’une société par actions montréalaise.
ARRONDISSEMENT / VILLE
PRIX
TAILLE (M2)
PRIX / M2
1 448 $
2200-2222, rue Sainte-Catherine Est et autres
Ville-Marie, Montréal
31 000 000 $
21 405
160, rue Williams
Saint-Eustache
21 240 857 $
-
1900-1980, boul. Monseigneur-Langlois
Salaberry-de-Valleyfield
15 663 156 $
5 067
155-175, rue Notre-Dame
Repentigny
14 675 000 $
-
901-905, av. De Lorimier
Ville-Marie, Montréal
12 300 000 $
10 859
1500, rue des Tanneurs
Québec
11 750 000 $
-
5650, aut. Transcanadienne
Pointe-Claire
10 250 000 $
20 182
508 $
444, 5e rue de la Pointe
Shawinigan
9 085 000 $
8 057
1 128 $
10195, rue Lajeunesse
Ahuntsic / Cartierville, Montréal
8 250 000 $
2 345
3 518 $
9240-9300, boul. Langelier
Saint-Léonard, Montréal
8 000 000 $
22 879
350 $
175, boul. Bellerose Ouest
Laval
6 986 000 $
7 291
958 $
2047, rue Mansfield
Ville-Marie, Montréal
6 350 000 $
2 286
2 778 $
1337, boul. Iberville
Repentigny
6 250 000 $
-
360, montée Industrielle-et-Commerciale Rimouski
6 200 000 $
2 720
2 279 $
1200, boul. Alphonse-Desjardins
6 000 000 $
5 929
1 012 $
Lévis
3 091 $ 1 133 $ -
-
TOP 15 DES VENTES DE MULTIPLEX* SECTEUR MULTIRÉSIDENTIEL
La vente de l’immeuble situé au 1975, boulevard de Maisonneuve Ouest a été effectuée pour 48 M$, soit le quatrième montant le plus élevé déboursé pour acquérir une propriété multirésidentielle dans la première moitié de 2018 et le plus important au cours des deux derniers mois. Au total, 11 des 15 plus grosses transactions concernaient des immeubles situés sur l’île de Montréal.
ADRESSE
ARRONDISSEMENT / VILLE
PRIX
NOMBRE DE LOGEMENTS
PRIX / PORTE
TAILLE (M2)
PRIX / M2
1975, boul. De Maisonneuve Ouest
Ville-Marie, Montréal
48 000 000 $
229
209 607 $
13 229
3 628 $
55, rue Laframboise
Saint-Laurent, Montréal
24 100 000 $
143
168 531 $
16 503
1 460 $
55, ch. de la Côte-Sainte-Catherine Outremont, Montréal
19 100 000 $
97
196 907 $
8 584
2 225 $
205, rue Laurier
Gatineau
17 030 000 $
98
173 776 $
10 409
1 636 $
2105, rue Chomedey
Ville-Marie, Montréal
12 375 000 $
34
363 971 $
2 725
4 541 $
6820-6866, ch. de la Côte-Saint-Luc
Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal
9 000 000 $
80
112 500 $
-
-
111-115, boul. Johnny-Parent
Québec
7 100 000 $
84
84 524 $
-
-
3639-3641, rue Sainte-Famille
Plateau-Mont-Royal, Montréal
5 470 000 $
51
107 255 $
-
-
80-84, boul. Arthur-Sauvé
Saint-Eustache
4 150 000 $
35
118 571 $
-
-
38, boul. Brunswick
Dollard-Des Ormeaux
3 950 000 $
33
119 697 $
2 537
1 557 $
1312-1320, av. Bernard
Outremont, Montréal
3 750 000 $
15
250 000 $
1 463
2 563 $
1310, rue Alexandre-DeSève
Ville-Marie, Montréal
3 225 000 $
19
169 737 $
1 566
2 060 $
5353-5365, rue Berri
Plateau-Mont-Royal, Montréal
3 210 000 $
49
65 510 $
1 163
2 760 $
7955, av. Mountain Sights
Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal
3 150 000 $
32
98 438 $
1 377
2 288 $
1555-1580, rue de Dorval
Sherbrooke
3 067 000 $
64
47 922 $
* mai-juin 2018
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Note : Les ventes multiples, les ventes liées et les ventes indivises sont exclues de ces deux tableaux. IMMOBILIER COMMERCIAL : : AOÛT – SEPTEMBRE 2018
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