EN TOUTE JUSTICE
Me Simon Pelletier Expert invité
LA PRESCRIPTION DE CERTAINS TYPES DE RECOURS EN DROIT MUNICIPAL : ANALYSE DE L’ARRÊT VILLE DE LORRAINE PAR LA COUR SUPRÊME DU CANADA1 Le 6 juillet 2018, la Cour suprême du Canada, sous la plume de l’honorable juge en chef Wagner, a réitéré que toute demande en nullité ou en inopérabilité présentée à l’encontre d’un règlement municipal pour cause d’expropriation déguisée doit être formée dans un délai raisonnable. Une telle demande doit également respecter la prescription de dix ans prévue à l’article 2922 du Code civil du Québec (le « C.c.Q. »)2. LES FAITS Le 7 juillet 1989, la société 2646-8926 Québec inc. (la « Société ») a acquis un terrain boisé (le « Terrain ») situé dans la ville de Lorraine (la « Ville ») dans le but d’y réaliser un lotissement domiciliaire dans un horizon d’une quinzaine d’années. Ce projet immobilier concordait avec la régle mentation municipale en vigueur à l’époque, laquelle autorisait la construction d’ensembles résidentiels sur le Terrain. GETTY IMAGES PAR OLIVERCHILDS
Associé chez BCF Avocats d’affaires à Montréal, Me Simon Pelletier se spécialise dans les litiges techniques qui nécessitent l’intervention d’experts. Il représente notamment des donneurs d’ouvrage, des entrepreneurs généraux, des professionnels et des entreprises spécialisées, ainsi que des entreprises du domaine des hautes technologies. Il concentre principalement sa pratique dans les domaines du droit de la construction et de la responsabilité civile. Il possède également une expertise en droit municipal, de l’environnement et en droit administratif.
Quelques années plus tard, soit le 23 juin 1991, la Ville adoptait le règlement U-91 (le « Règlement »), en vertu duquel plus de la moitié de la superficie totale du Terrain de la Société faisait désormais partie d’une zone de conservation, limitant ainsi les usages autorisés aux activités récréatives et de loisirs. Ce n’est que dix ans plus tard, soit vers la fin de l’année 2001 ou au début de l’année 2002, que la Société apprend l’existence du Règlement. La Société entreprend alors des démarches auprès de la Ville afin de faire modifier les restrictions de zonage visant le Terrain. En 2004, la Ville avise la Société que ces restrictions de zonage demeureraient inchangées. Alléguant avoir été victime d’une expropriation déguisée, la Société intente, en novembre 2007, une demande d’action en nullité du Règlement. Cette demande a été modifiée à deux reprises : une première fois, afin de demander la nullité du règlement 1002 de la Municipalité régionale
de comté de Thérèse-De Blainville (la « MRC »)3 ; et une seconde fois afin de demander la nullité du règlement URB03 adopté par la Ville en date du 13 juillet 2010, lequel avait pour but de remplacer le Règlement. Ces deux nouveaux règlements n’apportaient aucune modification aux usages autorisés sur le Terrain. L’HISTORIQUE JUDICIAIRE Le juge Emery de la Cour supérieure rejette la demande en nullité visant les trois règlements pour cause de tardiveté4. Selon lui, l’action n’a pas été intentée dans un délai raisonnable au cours de la période de prescription décennale. La Cour d’appel du Québec renverse cette décision en concluant que le juge Emery avait omis de considérer que la Société avait été victime d’une expropriation déguisée, laquelle constitue un abus de droit5. La tardiveté du recours ne pouvant être fatale, la Cour d’appel déclare que les règlements contestés sont inopposables à la Société.
1. Lorraine (Ville) c. 2646-8926 Québec inc., 2018 CSC 35. 2. Code civil du Québec, RLRQ, c. CCQ-1991. 3. Ce règlement avait pour but d’harmoniser le schéma d’aménagement et de développement de la MRC avec les restrictions de zonage établies par le Règlement. 4. 2015 QCCS 3135. 5. 2016 QCCA 1803.
IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2019
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