Québec - Immobilier commercial volume 11 - numéro 6

QUÉBEC

LE POINT SUR LE MARCHÉ DES IMMEUBLES DE BUREAUX DE QUÉBEC Les indicateurs de performance du marché des immeubles de bureaux de la capitale se sont avérés plutôt décevants pour 2015 et 2016, mais l’amélioration observée en 2017 laissait entrevoir une possibilité de reprise pour l’année 2018. Or, la plus récente étude annuelle du Groupe Altus sur le marché des bâtiments à usage de bureaux de Québec dresse un portrait plutôt mitigé de la situation, avec ses parts d’ombre et de lumière. En voici les principaux constats.

Alain Roy, É.A.

Luc Michaud, É.A.

L’ABSORPTION POSITIVE POURSUIT SUR SA LANCÉE Le retour de l’absorption positive enregistrée l’an dernier se poursuit en 2018, avec une crois­sance nette de l’espace occupé de 280 000 pi2 entre le 2e trimestre (T2) 2017 et le 2e trimestre de 2018. Par contre, seul le marché des immeubles de classe B affiche une absorption positive cette année, alors que les deux autres classes d’immeubles ont enregistré une absorption négative. Comme l’illustre le graphique suivant, pour une première fois en cinq ans, les immeubles

de catégorie A affichent une absorption négative.

Cette situation s’explique en partie par l’acti­ vité de construction. L’attrait des immeubles récents est indéniable, et ceux-ci se louent généralement bien à Québec, entraînant des changements de localisation à la livraison des nouveaux projets. À l’exception d’un projet à vocation partiellement médicale de 230 000 pi2 achevé au 2e trimestre 2017, tous les immeubles de bureaux construits entre T2 2017 et T2 2018 sont de catégorie B1, soit cinq projets totalisant plus de 350 000 pi2.

VARIATION DE L'ESPACE OCCUPÉ PAR CLASSE D'IMMEUBLE MARCHÉ DE QUÉBEC 800 000

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Superficie (pi2)

Titulaire de cette chronique depuis plusieurs années, Alain Roy est diplômé de la Faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval et membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Il a rejoint les rangs du Groupe Altus en 2000 et a été nommé directeur général du bureau de Québec en 2011.

500 000 400 000 342 085

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Luc Michaud œuvre en évaluation immobilière depuis 2004. Ses champs de spécialisation comprennent l'évaluation de la valeur marchande de propriétés commerciales, industrielles et multirésidentielles à des fins d’investissement, de financement hypothécaire et transactionnelles.

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Classe A

T2 2015 à T2 2016

Classe B

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T2 2017 à T2 2018

Classe C Source : Groupe Altus

1. Les catégories d’immeubles sont basées sur les définitions du guide de classification des immeubles de bureaux de BOMA Québec.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2019

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Encore cette année, c’est le secteur Nord et Ouest qui présente le plus haut taux d’inoccupation, atteignant 10,9 %. Rappelons que ce secteur a vu l’ajout de quatre des cinq projets livrés dans le courant de l’année, ce qui peut en partie expliquer cette situation.

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Comme tous les nouveaux projets, sauf un à Lévis, ont été construits dans le secteur de marché Nord et Ouest, c’est sans surprise que ce secteur présente le meilleur résultat au chapitre de la croissance de l’espace occupé, soit plus de 350 000 pi2. C’est aussi dans ce secteur qu’ont été livrés deux immeubles construits sur mesure pour un occupant unique (Olympus et Eddyfi).

Alors que le secteur Nord et Ouest accapare la croissance, celui du centre-ville fait moins bonne figure avec une diminution de l’espace occupé de près de 165 000 pi2.

PLUS D’OPTIONS POUR LES LOCATAIRES Après trois années de hausses consécutives, le taux d’inoccupation enregistrait enfin un léger repli en 2017. L’étude de 2018 révèle cependant une faible hausse de 0,6 % de l’inoccupation, ramenant le taux d’inoccupation au sommet de 2016, soit 9,0 %. Ce résultat se situe nettement au-dessus de la moyenne enregistrée des 10 dernières années, qui avoisine les 6,0 %. L’offre de locaux vacants est donc plus abondante que dans les années passées. Cette hausse touche essentiellement les immeubles de catégories A et B, l’inoccupation pour les immeubles de catégorie C étant relativement stable depuis un an (0,1 %).

En plus des locaux vacants, l’étude annuelle du Groupe Altus recense les locaux occupés faisant l’objet d’une mise en marché pour occupation ultérieure, ce qui permet de comptabiliser tous les locaux à louer sur le marché, pour occupation immédiate ou future. La somme des locaux dispo­ nibles à la location, occupés ou non, se traduit par le taux de disponibilité.

Depuis l’étude du Groupe Altus de 2017, le taux de disponibilité s’est amélioré dans l’ensemble, mais a augmenté pour les immeubles de classe A, plus particulièrement dans les sous-secteurs de marché Saint-Roch et couronne centre-ville, qui ont perdu des locataires au profit de Lebourgneuf, un secteur dont l’offre de commodités (stationnement, restau­ ration, etc.) se bonifie continuellement avec chaque nouveau projet.

Au 2e trimestre 2018, le marché de Québec offrait 1 730 870 pi2 à la location pour un taux de disponi­ bilité de 8,6 %. Le taux d’inoccupation plus élevé au 2e trimestre 2018, à 9,0 %, s’explique par une superficie totale de 82 315 pi2 vacants, mais loués pour occupation future. Cet écart laisse présager une baisse du taux d’inoccupation pour les prochains trimestres.

Toujours au chapitre de la disponibilité, on remarque cette année une baisse du nombre d’options de location de blocs d’espace contigus sur le marché, comme en témoigne le graphique qui suit.

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NOMBRE D'ÉDIFICES TOUTES CATÉGORIES POUVANT OFFRIR 10 000 PI2 CONTIGUS (INCLUANT LES ÉDIFICES EN CONSTRUCTION) 60

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Immeubles offrant plus de 10 000 pi2 contigus

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Source : Groupe Altus

Nombre d'édifices

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Immeubles offrant plus de 50 000 pi2 contigus

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bureaux étaient en cours de réalisation, dont un a qui été achevé depuis (Édifice Mica) et l’autre qui devrait être livré sous peu (Sodicor II). Ces deux projets ajouteront un peu plus de 117 000 pi2 à l’offre de locaux pour bureaux d’ici la fin de 2018. La majorité de cette superficie est déjà louée. Notons qu’un autre projet de 110 000 pi 2 serait sur le point de débuter, soit celui du Groupe Mach rue Saint-Paul, mais aucune date n’a encore été avancée.

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En effet, le nombre d’immeubles pouvant offrir plus de 10 000 pi2 contigus est passé de 32 à 28 entre le T2 2017 et T2 2018. Pour les immeubles proposant plus de 50 000 pi2 contigus, l’offre s’est resserrée encore davantage puisqu’aucun immeuble n’affichait cette possibilité en 2018. Une première depuis que nous analysons cette donnée.

ET POUR 2019…

Devant une demande qui fait du surplace, les promoteurs de la capitale demeurent prudents, comme à leur habitude. Au moment de la publication de l’étude annuelle d’Altus, en septembre dernier, seulement deux projets de

Les prévisions économiques du Conference Board (Note de conjoncture métropolitaine printemps 2018 2) sont encourageantes en ce qui concerne la croissance des emplois de bureaux, à 2,3 % d’augmentation en 2018 et, dans une perspective à plus long terme, au sujet du taux de croissance annuel moyen des emplois de bureaux estimé à 1,35 % pour les années 2018 à 2022.

Quoi qu’il en soit, l’absorption toujours positive et le peu de nouveaux projets en cours ou sur le point de démarrer sont autant d’indicateurs de stabilité. La conjoncture économique de la ville de Québec demeure favorable. En nous basant sur nos prévisions d’absorption, les superficies des nouveaux projets confirmés étant légèrement en deçà de la croissance estimée de la demande, nous pouvons penser que le taux d’inoccupation et l’offre de locaux disponibles devraient se resserrer au cours de la prochaine année ou, au pire, rester stables.

Encore une fois cette année, nos prévisions de croissance demeurent positives, mais modestes. La prudence reste de mise pour les promoteurs afin d’éviter de créer une situation de surconstruction.

2. https://www.conferenceboard.ca/e-library/abstract.aspx?did=9582&AspxAutoDetectCookieSupport=1

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