SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR
UNE NOUVELLE GÉNÉRATION DE PARCS INDUSTRIELS Marie-France Benoit, MBA Experte invitée
Marie-France Benoit est directrice principale, Altus Services-conseils, Groupe Altus. Elle se spécialise dans la recherche et la présentation d’information de marché et dans leur intégration à des plateformes destinées aux utilisateurs. Avec plus de 20 ans d’expérience dans le secteur de l’immobilier commercial, elle se concentre aujourd’hui sur le développement d’initiatives visant à valoriser l’information de marché issue des études et des rapports pour les clients de la division Évaluation et services-conseils.
Le marché immobilier industriel de Montréal est en plein bouillonnement. L’absorption reste positive, les loyers s’affichent à la hausse, et le marché transactionnel demeure actif. On associe souvent la vigueur récente de ce marché à l’essor du commerce électronique et aux besoins en entreposage et en distribution qu’il génère. Or, bien d’autres types d’activités économiques qui n’existaient pas lors de la création des premiers parcs industriels alimentent aujourd’hui la demande pour des espaces et des sites destinés à cette vocation : laboratoires et salles blanches, centres de données infonuagiques, méga-entrepôts entièrement robotisés, les usages évoluent à un rythme accéléré, propulsés par les avancées technologiques. En parallèle, des bâtisses et des zones industrielles d’une autre époque, ne répondant plus aux critères des entreprises de fabrication modernes, sont, dans le meilleur des scénarios, converties en vue d’un usage plus approprié ou, trop souvent, laissées à l’abandon et sousutilisées.
le voisinage les nuisances associées à l’activité manufacturière traditionnelle, tels la circulation de camions lourds, le bruit et la pollution. Conséquemment, ces zones sont aujourd’hui difficilement accessibles en transports en commun et se trouvent éloignées des services de proximité et d’autres fonctions urbaines.
LA REQUALIFICATION : UN POTENTIEL DE CRÉATION Cette situation n’est pas surprenante, étant donné le riche héritage industriel de Montréal et le déclin du poids économique du secteur manufacturier depuis un demi-siècle, au profit de celui des services. Plus récemment, avec les délocalisations d’activités manufacturières à faible valeur ajoutée vers les pays à moindres coûts de production et avec la création d’une nouvelle génération de pôles industriels près des axes autoroutiers en périphérie de Montréal, plusieurs zones industrielles de première génération sont aujourd’hui sous-exploitées et ont un grand besoin de requalification.
UN REPOSITIONNEMENT ET UN VIRAGE VERT Les centres de distribution tendent à s’éloigner de la ville principale pour se diriger vers les nouveaux pôles logistiques en périphérie comme Varennes / Contrecœur à l’est et Vaudreuil / Dorion à l’ouest, où les prix des terrains sont plus abordables et les accès routiers, plus fluides. Mais pour l’activité de fabrication axée sur l’économie du savoir et les avancées technologiques, la proximité d’un bassin de main-d’œuvre qualifiée est nettement plus importante que la fluidité du transport de marchandises. Une compagnie pharmaceutique qui produit des vaccins, par exemple, doit être accessible et attrayante pour les employés qualifiés : techniciens en laboratoire, chercheurs, personnel administratif. Pour offrir à ces employés un environnement de travail de qualité, des services et un accès convivial, les villes ont créé, dans les années 1990, des parcs scientifiques et technologiques, puisque le concept même du parc industriel traditionnel ne répondait pas aux exigences des centres de recherche et des entreprises manufacturières de l’économie du savoir (biotechnologie, agroalimentaire, optique-photonique, etc.).
La reconversion des sites désuets offre un énorme potentiel de création de valeur. Situés dans les secteurs plus matures où les terrains à développer sont de plus en plus rares, ces sites, une fois décontaminés, rezonés ou requalifiés, permettront de générer des environnements adaptés aux besoins des fabricants d’aujourd’hui. Cet effort de requalification n’est pas simple. À la base, le zonage des premiers parcs industriels visait à regrouper l’activité de fabrication et de distribution en un seul lieu pour l’isoler des autres fonctions urbaines, notamment résiden tielles et commerciales, afin de minimiser pour
Or aujourd’hui, il s’avère difficile de trouver une entreprise manufacturière en croissance qui n’a pas embrassé le virage technologique IMMOBILIER COMMERCIAL : : DÉCEMBRE – JANVIER 2019
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