Immobilier commercial - volume 12 numéro 2

ÉDITION À CONSERVER

VOLUME 12 | NUMÉRO 2 | AVRIL – MAI 2019

NOS GRANDES ENTREVUES EXCLUSIVES (TROISIÈME PARTIE)

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MOT DE L’ÉDITEUR

ÉDITEUR Jacques Boisvert RÉDACTION Catherine Florès, Emmanuelle Gril, Yasmina El Jamaï et Johanne Landry

COLLABORATION À CE NUMÉRO Anthony Arquin, Jean Bouchard, Sylvie Bouvette, Frédéric Dufault, Brigitte Dupuis, Joanie Fontaine, Sonia Gagnon, Yves Godin, Laurent Laframboise, Paul Lewis, Luc Michaud, Julie Morin, Keven Muzellec, Alain Roy, Léopold Turgeon et Serge Vaugeois RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES Christine Barozzi, Catherine Faucher et Anne-Marie Trudel PRODUCTION Supervision : Edith Lajoie

POUR SAVOIR QUI FAIT QUOI ET QUI EST QUI !

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

RESPONSABLE DE LA QUALITÉ DES CONTENUS Johanne Landry

jacques.boisvert@jbcmedia.ca

Conception graphique et mise en page : Carole Bordeleau pour Carbodesign Annonces publicitaires : Lan Lephan PHOTOGRAPHES Denis Bernier et Roxane Paquet PHOTOS EN PAGE COUVERTURE © JBC Média par Denis Bernier et Roxane Paquet PUBLICITÉ Souk Vongphakdy Responsable des ventes Arianne Jobin-Chamberland Conseillère aux ventes Najat El Manir Responsable des projets spéciaux Québec 418 317-0669

Montréal 450 670-7770

ADMINISTRATION Edith Lajoie Responsable des opérations et de l'expérience client COMPTABILITÉ Catherine Faucher Philippe Bérubé CPA ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS Convention no PP 41614528 ADRESSE DE RETOUR 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 ABONNEMENTS abonnement@jbcmedia.ca www.jbcmedia.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009.

Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Immobilier commercial.

Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

La première page de ce magazine est habituellement consacrée à une personne du secteur de l’immobilier commercial ou du développement urbain qui se démarque. Pour les uns, il s’agit d’un compétiteur, pour d’autres, c’est un client actuel ou potentiel, un ami, un employeur, un mentor. Peu importe, il est toujours intéressant d’en apprendre davantage sur les influenceurs de notre industrie. Nos jeunes lecteurs, notamment, de même que les nouveaux joueurs de l’immobilier aiment beaucoup cette façon de pouvoir apprendre qui fait quoi et qui est qui.

Il y a quelques années, nous avons eu l’idée de regrouper, dans un même numéro à conserver, plusieurs de ces grandes entrevues, pour en faire un ouvrage de référence.

Cela fut très apprécié de notre lectorat, et c’est pourquoi nous renouvelons maintenant l’expérience tous les deux ou trois ans. Ce numéro constitue le troisième de cette série.

Nous recevons toujours plusieurs demandes pour obtenir les précédentes publications, mais elles sont malheureusement épuisées depuis longtemps. Toutefois, il est possible de les consulter en ligne (jbcmedia.ca, portfolio, Immobilier commercial).

Les grandes entrevues étant reprises de façon intégrale, il ne faut pas perdre de vue qu’un certain temps s’est écoulé entre le présent numéro et la parution initiale de l’article. Habituellement, cela ne change rien au parcours professionnel de la personne interviewée, mais il est bon de le garder en mémoire. Nous avons aussi repris les grandes lignes des portraits des femmes qui faisaient partie du dernier dossier spécial L’immobilier commercial au féminin.

L’éditeur se réserve le droit de refuser l’insertion de toute publicité.

ISSN 1916-6656

PARTENAIRE DE :

Le magazine Immobilier commercial est publié par JBC Média inc.

Président : Jacques Boisvert 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771 info@jbcmedia.ca

Au moment d’écrire ces lignes, j’arrivais du MIPIM 2019, un événement international phare pour les grands développeurs et investisseurs de l’immobilier sur l’échiquier mondial. J’ai le privilège d’y participer depuis 10 ans et je constate que la présence québécoise y est de plus en plus importante. Je vous invite à lire mon texte à ce sujet en page 80.

Ce numéro comprend également les chroniques habituelles que vous appréciez.

Bonne lecture !

Jacques Boisvert Éditeur

www.jbcmedia.ca

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2019

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SOMMAIRE : : VOLUME 12 | NUMÉRO 2

7 NATHALIE PALLADITCHEFF

LA QUÊTE DE SENS

17

DES PERSONNES D’EXCEPTION

Par Catherine Florès, Emmanuelle Gril, Yasmina El Jamaï et Johanne Landry

18 20 24 26 27 29 32 34 36 40 42 45 47 49

Normand Bélanger Francis Charron Stéphane Côté Alain Dumaine Benoit Lemieux Yves-André Godon Jean Laramée Danielle Lavoie Luc Maurice Roger Plamondon Valérie Plante Bernard Poliquin Laurence Vincent L’immobilier commercial au féminin

68 GÉNÉRATION MONTANTE 80 INTERNATIONAL Le magazine Immobilier commercial au MIPIM 2019 84 FOCUS Brivia et Tianqing amorcent la construction du projet de condominiums QuinzeCent 89 PHOTOREPORTAGE DU COCKTAIL IMMOBILIER DU CERCLE 13 92 BRÈVES IMMOBILIÈRES

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2019

80 2 DROITS ET OBLIGATIONS 1 La vente sans garantie légale met-elle fin à tous les recours ?

14 DONNÉES EN IMMOBILIER Le marché du multiplex au Québec en 2018 15 TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES, INDUSTRIELLES ET DE MULTIPLEX 61 QUÉBEC Survol du marché industriel de Québec 65 MOT DE L’IDU Règlement sur l’inclusion : le programme de l’IDU 66 MONDE MUNICIPAL Les toits végétalisés : leurs utilités dans un contexte de cadre bâti urbain 72 SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR Fiscalité foncière et perspectives à Montréal : une bonne nouvelle qui en cache une mauvaise...

78 TRANSPORT ET DÉVELOPPEMENT URBAIN Aimer l’hiver ?

83 DISPONIBILITÉ DES ESPACES 86 EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL La marque personnelle au service du développement d’affaires 88 COMMERCE DE DÉTAIL Changement de garde 90 ENVIRONNEMENT ET URBANISME Stationnement : comment s’attaquer à cet enjeu de développement durable ?

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Nathalie

PALLADITCHEFF

LA QUÊTE DE SENS

PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

Avant d’être recrutée par Ivanhoé Cambridge en 2015, Nathalie Palladitcheff affichait déjà une impressionnante feuille de route. Aujourd’hui, à titre de présidente du bras immobilier de la Caisse de dépôt et placement du Québec, elle continue à suivre le fil conducteur qui l’a guidée durant toute sa carrière : la quête de sens.

L

orsqu’on lui demande de résumer son par­ cours professionnel, Nathalie Palladitcheff souligne que celui-ci s’articule autour de quatre « C ». « Tout d’abord, C comme cœur, car j’ai toujours choisi mes emplois ou mes lieux de vie sur des coups de cœur.

Mais également C comme chance, car je suis née un vendredi 13 ! J’ajouterais C comme courage, car il en faut pour saisir les opportunités qui se présentent à nous. Enfin, C comme confiance, car j’ai tendance à faire confiance, à croire aux capacités de mes équipes et j’ai rarement été déçue », énumère-t-elle. Ces quatre « C » lui ont permis de mener sa barque dans un environnement d’affaires qui est pourtant hautement compétitif.

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2019

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UNE AVENTURE ÉNERGISANTE Avec une carrière de 29 ans à son actif, l’actuelle présidente d’Ivanhoé Cambridge a plusieurs cordes à son arc, comme en témoigne son cheminement professionnel. Après des études en finance et comptabilité à l’École supérieure de Dijon, en France, elle occupe des fonctions de gestion chez Coopers & Lybrand Audit, puis accepte le poste de directrice des affaires financières et du contrôle de la gestion à la Banque Française Commerciale Océan Indien, à l’île de la Réunion. En 2000, c’est le retour en France, comme directrice générale adjointe de la Société Foncière Lyonnaise de Paris. En 2006, elle fait le saut vers le secteur immobilier, à titre de directrice générale de Dolmea Real Estate, une société foncière spécialisée dans les actifs immobiliers résidentiels en région parisienne.

L’année suivante, elle rejoint les rangs d’Icade – un important groupe immobilier français, filiale de la Caisse des dépôts et consignations – d’abord comme responsable des finances, des affaires juridiques, de l’informatique et des services à l’immobilier, puis à titre de directrice générale par intérim.

Enfin, en 2015, le grand patron d’Ivanhoé Cambridge, Daniel Fournier, la convainc de déménager au Québec, pour occuper le poste de vice-présidente exécutive et chef des finances, respon­ sable du financement et de la planification stratégique, notam­ment. Nommée présidente en mars 2018, elle veille désormais à ce que la stratégie globale d’investissement permette d’atteindre les objectifs de croissance et de rendement d’Ivanhoé Cambridge.

Avec une grande franchise, elle concède qu’elle ne faisait pas partie de ces Français qui souhaitaient immigrer au Québec. « Je n’avais pas de plan en ce sens, mais j’ai eu un véritable coup de cœur pour le projet professionnel que m’a offert Daniel Fournier », se souvient-elle. Amenant dans ses bagages son mari et ses trois fils, âgés de 21, 16 et 14 ans, elle voit ce nouveau défi comme une « aventure énergisante », même si durant la première année elle a dû mettre les bouchées doubles et a remis en question certaines de ses façons de faire. « Ce n’était pas tant le contenu que le contenant, car je crois que les meilleures pratiques sont internationales et relativement standardisées, ici ou en Europe. C’est plutôt dans la gestion des équipes et dans les méthodes managériales que l’on observe d’importantes différences », dit-elle.

Elle a donc demandé l’aide d’un coach pour éviter les faux pas. « Je ne voulais pas commettre les mêmes erreurs que mes compatriotes qui, parce que l’on parle français au Québec, croient que l’on est en France… », dit-elle. Cet effort d’inté­-­ gra­tion lui a permis de gagner un temps fou.

Au bout du compte, cette expérience s’avère extrêmement stimulante et lui a même donné, selon ses dires, un « véritable coup de jeune ». « Cela m’a obligée à explorer d’autres terri­ toires, même sur le plan personnel », explique-t-elle.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2019

MOTIVER LES ÉQUIPES Comment voit-elle son rôle au sein d’Ivanhoé Cambridge ? « Notre organisation doit générer de la performance à long terme pour les Québécois. Je dois donc faire en sorte que cette mission soit accomplie.

Je m’assure aussi que les différentes équipes ont une bonne compréhension de cette grande responsabilité qui est la nôtre », fait-elle valoir.

Elle estime d’ailleurs que la motivation passe par la compréhension. « Lorsqu’on explique aux gens pourquoi ils font les choses, ils ont davantage envie de s’impliquer, ils s’épanouissent littéralement, car ils ont le sentiment de pouvoir faire une réelle différence », mentionne Nathalie Palladitcheff, soulignant que cette méthode de gestion est parti­ culièrement adaptée aux employés des nouvelles générations qui arrivent sur le marché du travail. « C’est la meilleure voie à suivre, et si l’on réussit, alors ils ne comptent pas leur temps ni leurs efforts », assure-t-elle.

CEO D’UN JOUR

UNE JOURNÉE PARTICULIÈRE Le programme CEOx1Jour, organisé par la firme Odgers Berndtson, a pour but de jumeler un haut dirigeant d’entreprise et un étudiant de troisième ou de quatrième année universitaire.

En février dernier, la présidente d’Ivanhoé Cambridge, Nathalie Palladitcheff, a accueilli André Dasté, étudiant à HEC Montréal.

La présidente applique aussi personnellement la même recette. « Pour avancer, j’ai besoin de savoir que ce que j’accomplis a un sens. Lorsque je sens que mon action est vaine, alors je préfère quitter l’orga­ nisation », dit-elle. Certes, cela demande un certain courage, mais c’est une qualité dont elle ne manque visiblement pas, si l’on se fie à sa feuille de route.

Le sens, elle le trouve aussi dans les projets immo­biliers, dans la mesure où ils constituent des inve­stissements durables, qui laissent une trace et qui devraient donc avoir un impact positif dans leur environnement. « Je dis souvent que l’immobilier, c’est le côté noble de la finance. Ce que j’ai appris dans ce domaine, je veux le mettre au service de la vie des gens, qui travaillent dans ces édifices ou y habitent. Il est possible de créer une convergence entre le vertueux et la performance.

Il n’y a pas d’antinomie entre la rentabilité, l’intégrité et la durabilité », assure-t-elle.

Elle considère également que les femmes devraient être plus nombreuses dans le secteur immobilier – elle en a d’ailleurs recruté plusieurs dans son équipe – où elles ont une place primordiale à occuper. « Rappelonsnous que les femmes représentent plus de 50 % de l’humanité ! Il serait bien illusoire de concevoir des espaces de vie où elles sont susceptibles d’habiter sans qu’elles puissent participer à leur conception », soutient Mme Palladitcheff. Elle prêche d’ailleurs pour une plus grande diversité dans ce champ d’activité, qu’il s’agisse d’hommes, de femmes, des nouvelles générations ou de groupes ethnoculturels. « C’est la meilleure manière de refléter la réalité du monde d’aujourd’hui », affirme-t-elle.

IVANHOÉ CAMBRIDGE

Quatre étudiants des universités McGill, Concordia et HEC Montréal ont eu la chance d’accompagner durant toute une journée l’un des chefs de la direction les plus en vue du monde des affaires. Même la mairesse Valérie Plante s’est prêtée au jeu, ainsi que Daniel Lamarre du Cirque du Soleil et Alexandre L’Heureux de WSP Global.

Ce programme de jumelage, mis sur pied par Odgers Berndtson, se déroule aussi à Toronto, Ottawa, Vancouver et Calgary et donne aux étudiants la possibilité de vivre une expérience de mentorat unique. Pour pouvoir y participer, les étudiants devaient se soumettre à un processus de sélection très rigoureux, visant à déterminer ceux qui affichent un talent de leadership exceptionnel.

UN HORAIRE BIEN REMPLI C’est André Dasté, 22 ans, étudiant en quatrième année du baccalauréat en technologies de l’information à HEC Montréal, qui a été jumelé à Nathalie Palladitcheff, présidente d’Ivanhoé Cambridge. « Je crois beaucoup au partage, au fait de rendre un peu de ce que l’on a reçu », IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2019

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IVANHOÉ CAMBRIDGE

souligne cette dernière, ajoutant que cette expérience l’a également incitée à s’interroger sur elle-même. « Il faut expliquer ce que l’on fait et de quelle façon on le fait. C’est une grande responsabilité d’être observée, cela oblige à se questionner sur l’image que l’on renvoie, sur son propre style de management », dit-elle.

L’horaire de la journée à laquelle André Dasté a participé était bien rempli, une rencontre succédant à une autre. « J’ai pu assister à plusieurs comités et même passer plus d’une heure avec le vice-président principal, Technologie de l’information de la compagnie », indique-t-il, soulignant que la réflexion effectuée par la présidente sur son propre rôle a permis d’élever la discussion avec elle à un autre niveau. « Elle a pris le temps de répondre à toutes mes questions et même de les devancer ! », note-t-il.

L’étudiant a aussi eu la chance d’être présent lors d’une séance d’un comité interne d’investissement, ainsi que pendant la rencontre avec un groupe d’investis­seurs français. « Cela n’était pas une journée artificielle, mais une journée de travail bien réelle », mentionne Mme Palladitcheff.

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UNE EXPÉRIENCE ENRICHISSANTE Grâce à cette expérience profitable, André Dasté a pu aussi en apprendre davantage sur un secteur qui ne lui était pas familier. « Je connaissais peu l’immobilier et j’ai été surpris de constater à quel point Ivanhoé Cambridge, une entreprise québécoise, s’étend dans le monde. J’ai compris que dans ce domaine, on ne peut pas toujours investir au Québec et qu’il faut dépasser les frontières », explique-t-il. Il souligne également qu’il a été impressionné de voir à quel point Nathalie Palladitcheff, en dépit des rencontres qui se succédaient, était capable de demeurer très concentrée et entièrement présente à ses interlocuteurs. « La présidente m’a aussi mentionné qu’il est important de trouver un sens à ce que l’on fait, et je crois qu’elle a parfaitement réussi à le transmettre aux membres de son équipe. On sent qu’ils partagent une passion commune, ils travaillent ensemble pour atteindre les sommets », remarque-t-il.

Pour sa part, cette journée a permis à Nathalie Palladitcheff de mieux voir de quelle façon la nouvelle génération s’inscrit dans l’environnement et le milieu de vie. « Ils seront les acteurs de nos immeubles de demain. C’est important d’apprendre à mieux les connaître », conclut-elle.

DROITS ET OBLIGATIONS

LA VENTE SANS GARANTIE LÉGALE MET-ELLE FIN À TOUS LES RECOURS ?

Me Sylvie Bouvette Experte invitée

Comme plusieurs d’entre vous le savent, un des buts que vise une personne qui vend une propriété sans garantie légale ou aux risques et périls de l’acheteur est de couper tout lien futur avec le vendeur. Ainsi, l’acheteur se retrouvera sans recours contre son vendeur en cas de découverte de vices cachés, principalement.

La décision rapportée ici vient plutôt démontrer que bien que les recours contre un vendeur dans ce cas puissent être inefficaces, l’acheteur pourrait conserver des droits contre les anciens propriétaires en titre de l’immeuble vendu.

Dans la décision de la Cour supérieure Dagenais c.

Pichette et al., du 14 novembre 20181, Geneviève Dagenais (« Mme Dagenais ») prétend qu’il y a présence d’un vice caché dans le triplex qu’elle a acheté en 2010 puisque le sol est instable, ce qui a causé des fissures importantes dans la fondation.

En l’espèce, l’immeuble a été construit en 1957.

De 1984 à 1989, Mario Di Rienzo en est le propriétaire et le revend à Jacinthe Pichette et Michel Lessard (« Pichette et Lessard ») qui, à leur tour, le revendent à Michel Dagenais en 2001.

Toutes ces ventes sont faites avec la garantie contre les vices cachés.

Me Sylvie Bouvette est avocate associée chez Borden Ladner Gervais LLP / S.E.N.C.R.L., S.R.L. Elle représente des vendeurs, des acheteurs, des coentrepreneurs, des prêteurs et des emprunteurs dans le cadre de transactions et de financements immo­ biliers. Elle a été sélectionnée par ses pairs pour figurer dans l’édition 2016 de The Best Lawyers in Canada® dans la catégorie droit immobilier.

Michel Dagenais revend ensuite la moitié indivise de son immeuble à son épouse, Céline Dubé, et ce, sans aucune garantie. Il lui revend

Les défendeurs, Pichette et Lessard, prétendent que le recours devrait être voué à l’échec puis­q u’il y a eu bris dans la chaîne de titres.

Mme Dagenais, quant à elle, base ses préten­ tions sur l’article 1442 du Code civil du Québec : « Les droits des parties à un contrat sont transmis à leurs ayants cause à titre particulier s’ils constituent l’accessoire d’un bien qui leur est transmis ou s’ils lui sont intimement liés. » La Cour souligne que comme il ne s’agit pas ici d’un recours contre un vendeur professionnel, seul l’article 1442 ci-dessus pourrait s’appliquer en l’occurrence.

De fait, le juge conclut que chaque sousacqué­r eur reçoit non seulement la garantie de son vendeur immédiat, mais également les garanties consenties, le cas échéant, par les vendeurs antérieurs. En conséquence, il est possible que lorsque les parties déclarent que la vente est faite sans garantie, leur intention ne soit pas par ailleurs d’exclure toutes les garanties qui leur ont été transmises des vendeurs antérieurs.

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1. 2018 QCCS 5285

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l’autre moitié subséquemment, également sans garantie. Finalement, en 2010, Céline Dubé, qui est aussi mère de la demanderesse, vend l’immeuble à sa fille, Mme Dagenais, mais cette fois avec garantie légale. Après la découverte du vice, Mme Dagenais poursuit non pas son vendeur, qui est sa mère, mais plutôt les défendeurs, soit Pichette et Lessard, qui ont vendu l’immeuble à son père Michel en 2001.

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Dans tous les cas, la Cour indique qu’il est important d’examiner l’intention des parties lors de chacune des ventes successives d’un immeuble pour établir si la décision du vendeur d’exclure la garantie vise aussi à priver les acheteurs subséquents d’un recours contre les vendeurs antérieurs.

En conséquence, la Cour rejette, à ce stade, la requête en irrecevabilité de la part de Pichette et Lessard qui voulaient que la demande principale soit rejetée immédiatement, faute de lien de droit entre Mme Dagenais et eux-mêmes. La Cour stipule plutôt que la détermination des droits contre Pichette et Lessard s’effectuera au moment de l’audition de la cause au mérite.

Il découle de ce qui précède que chaque situation est un cas d’espèce et que l’on ne peut pas conclure d’emblée que l’exclusion de la garantie légale par un vendeur prive nécessairement son acheteur des recours contre les vendeurs antérieurs.

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DONNÉES EN IMMOBILIER

LE MARCHÉ DU MULTIPLEX AU QUÉBEC EN 2018 Le marché immobilier résidentiel a été très dynamique en 2018, et le secteur du multi-

Joanie Fontaine Experte invitée

logement n’a pas fait exception. Entre 2015 et 2017, le nombre de ventes de propriété de 12 logements et plus avait peu fluctué et tournait autour de 400 transactions par année1.

En 2018, la situation a changé, et l’on a noté un bond important du nombre d’acquisitions.

Ce fut le plus fort gain parmi les différents types de bâtiments du secteur résidentiel.

La croissance dans ce marché provient princi­ palement des reventes et d’une demande probablement accrue en 2018 puisque peu de nouvelles constructions sont effectuées chaque année dans ce milieu en comparaison de celui de la copropriété.

Selon le ministère des Affaires municipales et de l’Habitation (MAMH), 18 129 propriétés de 10 logements et plus se situaient sur le terri­ toire québécois en 2018, soit une hausse de 1 % par rapport à 2017. Cette progression, bien que faible, constitue un regain pour le secteur puisqu’entre 2012 et 2017, la taille du parc immo­bilier pour ce type d’immeuble avait aug­ menté de seulement 2,3 % sur l’ensemble de la période. Néanmoins, la croissance demeure largement en dessous de celle observée pour les copropriétés où le nombre d’unités a bondi de 3,6 % entre 2017 et 2018. Économiste chez JLR et blogueuse pour le journal Les Affaires, Joanie Fontaine analyse le marché immobilier.

Ses études sont publiées sur blog.jlr.ca et citées régulièrement par d’importantes publications québécoises. Elle puise ses informations dans la base de données de JLR comptant plus de 7 millions de transactions immobilières analysées depuis 1986 et publiées au Registre foncier.

TENDANCES DU MARCHÉ DU MULTIPLEX EN 2018 Au total, 446 immeubles de 12 logements et plus ont été vendus en 2018 selon les données colligées par JLR société d’Equifax à partir du Registre foncier du Québec. Ce nombre de transactions est le plus haut enregistré depuis les cinq dernières années et il dépasse de 11 % celui observé en 2017.

En ce qui concerne le prix médian par logement, il a atteint 88 241 $ en 2018, ce qui représente une hausse de 6,1 % relativement à l’année dernière.

Cette augmentation importante témoigne également d’une forte demande sur le marché pour ce type d’immeuble. En 2017, le prix était plutôt demeuré stable par rapport à 2016.

Donc, une accélération du marché semble avoir été observée en 2018 après une année plus tranquille.

ÉVOLUTION DU NOMBRE DE VENTES ET DU PRIX MÉDIAN PAR LOGEMENT DES MULTIPLEX

1. En excluant les ventes liées, les ventes multiples, les ventes de reprises et les transactions de 200 000 $ et moins. À noter qu’il n’est pas rare qu’une entreprise vende l’ensemble de son parc immobilier. Ce genre de transaction n’est pas inclus ici.

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TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES* ADRESSE

ARRONDISSEMENT / VILLE

15-41, boul. Georges-Gagné

PROPRIÉTÉS COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES La plus importante transaction concerne un centre commercial de Delson en Montérégie.

Avec 20 locaux commerciaux, l’immeuble construit en 1990 a été vendu 22,5 M$ à une entreprise basée à Westmount. Au cours des deux derniers mois, 6 des 15 plus grosses transactions concernaient des propriétés situées à l’extérieur de l’île de Montréal, dont deux à Gatineau.

SECTEUR MULTIRÉSIDENTIEL Dans le cas des multiplex, seulement trois transactions concernent des immeubles situés à l’extérieur de l’île de Montréal, c’est-à-dire deux à Québec et un à Gatineau.

La plus importante transaction est associée à l’immeuble qui se trouve au 6700, The Avenue à Côte-Saint-Luc. L’immeuble de sept étages, récemment construit, est le deuxième comportant le plus d’unités dans le classement et aussi le troisième plus cher par unité. La propriété la plus chère par unité du classement est celle située au 440-454, rue du Champ-de-Mars, dans l’arrondissement Ville-Marie à Montréal avec un prix par unité de 392 857 $. Celle-ci se trouve toutefois au bas du classement puisqu’elle comporte seulement sept unités.

PRIX

Delson

22 500 000 $

Villeray / Saint-Michel / Parc-Extension, Montréal Villeray / Saint-Michel / Parc-Extension, Montréal

9190-9252, boul. Pie-IX 950-970, av. Beaumont

TAILLE (M2)

PRIX / M2

-

-

21 500 000 $

15 981

1 345 $

18 750 000 $

2 133

8 790 $

425, boul. Saint-Joseph

Gatineau

17 650 000 $

4 674

3 776 $

7900, rue Saint-Patrick

LaSalle, Montréal

14 000 000 $

10 135

1 381 $

470, boul. du Curé-Labelle

Blainville

14 000 000 $

-

-

2900, av. Marie-Curie

Saint-Laurent, Montréal

11 983 000 $

3 297

3 634 $

5101-5151, rue Buchan

Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce, Montréal

11 300 000 $

11 694

966 $

195-215, rue Bellehumeur

Gatineau

10 530 000 $

-

11625, 55e Avenue

Rivière-des-Prairies / Pointe-aux-Trembles, Montréal

10 500 000 $

11 934

1031, av. Victoria

Saint-Lambert

9 675 000 $

-

7250-7280, rue Saint-Zotique Est

Anjou, Montréal

9 000 000 $

881

10 215 $

539, rue Sainte-Catherine Ouest

Ville-Marie, Montréal

8 700 000 $

450

19 346 $

5435, rue Ferrier

Mont-Royal

7 000 000 $

3 732

1 875 $

765, rue du Marais

Québec

6 500 000 $

880 $ -

-

-

TOP 15 DES VENTES DE MULTIPLEX* ADRESSE

ARRONDISSEMENT / VILLE

6700, The Avenue 900, av. Rockland

5051, av. Clanranald

PRIX / PORTE

TAILLE (M2)

PRIX / M2

-

Côte-Saint-Luc

29 750 000 $

91

326 923 $

-

Outremont, Montréal

25 000 000 $

72

347 222 $

9167

2 727 $

19 300 000 $

104

185 577 $

9394

2 055 $

12 045 000 $

45

267 667 $

4585

2 627 $

11 700 000 $

41

285 366 $

3226

3 627 $

Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce, Montréal Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce, Montréal

6950, av. Fielding

NOMBRE DE LOGEMENTS

PRIX

4560, rue Sainte-Catherine Ouest

Westmount

14, rue Morin

Gatineau

8 984 717 $

49

183 362 $

3421, rue Durocher

Plateau-Mont-Royal, Montréal

6 585 000 $

32

205 781 $

2496

2 638 $

5471-5479, av. Westminster

Côte-Saint-Luc

5 575 000 $

43

129 651 $

3748

1 487 $

1230-1240, rue Beaubien Est

Rosemont / Petite-Patrie, Montréal

4 105 000 $

36

114 028 $

2238

1 834 $

2455-2461, rue Jean-Durand

Québec

3 475 000 $

32

108 594 $

4460, rue des Roses

Québec

3 275 000 $

45

72 778 $

4234

774 $

1030, rue Saint-Antoine

Lachine, Montréal

2 930 000 $

39

75 128 $

60

48 997 $

440-454, rue du Champ-de-Mars

Ville-Marie, Montréal

2 750 000 $

7

392 857 $

4586, boul. Décarie

Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce, Montréal

2 600 000 $

17

152 941 $

1528

1 702 $

785-795, 14e Avenue

Lachine, Montréal

2 360 000 $

32

73 750 $

1533

1 539 $

* janvier-février 2019

-

-

-

-

-

-

Note : Les ventes multiples, les ventes liées et les ventes indivises sont exclues de ces deux tableaux.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2019

15

DONNÉES EN IMMOBILIER

Les pressions à la hausse sur la demande de loge­ ments, causées par un marché du travail vigoureux et l’arrivée de plusieurs immigrants, ont contribué à la baisse du taux d’inoccupation. Ces facteurs devraient encore engendrer une croissance de la demande en 2019.

Malgré tout, l’augmentation du loyer moyen demeure modeste avec une hausse de 2,3 % pour l’ensemble de la province selon les estimations de la SCHL. Cette croissance excède tout de même l’inflation et peut aider à la rentabilité des immeubles acquis.

ADOBE STOCK PAR VOJTECH HEROUT

Le prix médian pour des immeubles de 12 loge­ments et plus vendus en 2018 atteignait 1 621 250 $, mais variait beaucoup selon le nombre de logements et la région.

TAUX D’INOCCUPATION ET LOYER Le taux d’inoccupation des logements locatifs s’éta­blissait à 2,3 % en 2018 selon les données publiées par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Ce taux constitue une baisse importante puisqu’il était de 3,4 % en 2017 et de 4,4 % en 2016. Le taux pour 2018 atteint même 1,5 % en ce qui concerne les unités de trois chambres et plus.

Comme mentionné précédemment, le nombre de logements locatifs a crû cette année ; toutefois, la hausse de la demande a été plus forte, ce qui a permis une diminution du taux d’inoccupation.

Une meilleure rentabilité peut non seulement faire grimper le prix des immeubles déjà présents sur le marché, mais également favoriser la construction de nouveaux immeubles.

TAUX D’INTÉRÊT Un autre facteur à considérer dans la rentabilité d’un immeuble est le coût du financement. Depuis la mi-2017, le taux directeur a connu cinq hausses.

Celles-ci ont eu pour effet, dans un premier temps, d’accroître le coût des emprunts hypothécaires seulement pour ceux ayant opté pour un taux d’intérêt variable et pour les nouveaux acheteurs.

Dans un second temps, ce sont ceux qui ont renouvelé leur prêt qui ont été touchés.

Néanmoins, les perspectives économiques ont changé, et les attentes quant aux augmen­tations de taux se sont grandement modérées. Un retarde­ment des hausses de taux favorisera la crois­sance des prix des propriétés multirésidentielles au cours de la prochaine année par rapport à ce que l’on aurait pu prévoir il y a quelques mois.

UN EMPLACEMENT

DE CHOIX NOUVEAU hall d’entrée NOUVELLE fenestration

n

n

NOUVEAUX services communs NOUVEAUX locataires

425, boul. De Maisonneuve O., Montréal n 514 906-2255 n lacapitale.com/425

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2019

RÉTROSPECTIVE

DES PERSONNES

D’EXCEPTION Acteurs et actrices de l’immobilier commercial d’ici, ces hommes et ces femmes de talent, issus de toutes les sphères de cet important secteur d’activité économique, se succèdent au fil des ans à la une du magazine. Leur trajectoire, souvent hors norme, nous permet de mieux connaître les idéaux, les buts et la vision qui les animent.

En voici plusieurs réunis dans cette troisième rétrospective à conserver des grandes entrevues d’Immobilier commercial. Veuillez prendre note que nous reprenons les entrevues intégrales et que certaines datent de deux ans déjà. Il ne s’agit donc pas d’un document d’actualité, mais d’une excellente source d’information sur leurs parcours respectifs. Nous n’avons pas repris l’entrevue que le président de Cogir, Mathieu Duguay, nous a accordée lors de l’acquisition de DevMcGill, étant donné qu’il faisait partie d’une rétrospective précédente.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2019

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RÉTROSPECTIVE

À LA DÉCOUVERTE DE PROJETS IMMOBILIERS RENTABLES ET DE

Normand

BÉLANGER PAR YASMINA EL JAMAÏ, JOURNALISTE

Qu’ont en commun la Tour des Canadiens, le quartier Griffintown, le premier hôtel-boutique à Montréal – Le Germain –, les tout premiers édifices en technologie de l’information (Cité multimédia, CDTI) et en biotechnologie (Centre de développement des biotechnologies de Laval et de Sherbrooke)? Ces projets connus ont bénéficié d’investissements et de l’expertise du Fonds immobilier de solidarité FTQ, le chef de file au Québec en matière de capital de développement. Vingt-cinq ans après sa fondation, le Fonds immobilier s’est associé à de nouveaux projets audacieux sous la gouverne dynamique et sereine de Normand Bélanger.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

Le Fonds immobilier, créé en 1991, a également pris part à la réalisation d’innombrables projets d’envergure, dont Technoparc Montréal et Parc technologique du Québec métropolitain, les premiers parcs technologiques à l’échelle provinciale. Outre ces projets rentables, le développement des premières résidences pour aînés comme Le Cherbourg à Brossard, Le Nobilis à Blainville et Le Cambridge à PointeClaire a été réalisé en collaboration avec le Fonds immobilier.

Sans compter sa contribution à l’édification de logements communautaires et abordables ; ces investissements s’élèvent à 59 M$ et ont permis de construire ou de rénover 2 756 logements de qualité.

UN INVESTISSEUR DE POIDS AU QUÉBEC Le Fonds immobilier participe également à la revitalisation de quartiers au Québec. Dans celui qui est devenu le plus branché à Montréal, Griffintown, l’appui financier du Fonds immobilier a été bénéfique notamment à Prével et Devimco, des partenaires pour la construction de grands ensembles résidentiels, dont le Lowney sur Ville, Bassins du Havre et District Griffin.

Outre la revitalisation de quartiers dans la métropole, le Fonds immo­bilier contribue à l’émergence de nouveaux secteurs ailleurs au Québec, comme à Charlesbourg où l’Arrondissement 74, 18

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2019

l’immeuble résidentiel de 92 unités, est construit en partenariat avec GCS Développement immobilier. Les copropriétés Les Haltes du Roi ont vu le jour dans le secteur Pointe-du-Lac à Trois-Rivières. Depuis 1991, une multitude de projets totalisant 6,5 G$ ont été développés au Québec avec l’appui du Fonds immobilier et des investissements de plus de 1,6 G$.

Conformément à la mission principale de l’organisation, qui consiste à créer des emplois grâce à la participation financière et stratégique à la réalisation de projets immobiliers rentables en partenariat avec des chefs de file du secteur immobilier, 54 500 emplois ont été générés.

UNE GOUVERNANCE AXÉE SUR LA RECHERCHE D’ÉQUILIBRE DANS LES INVESTISSEMENTS « Mon rôle est d’équilibrer le portefeuille du Fonds immobilier en investissant dans des projets partout au Québec », indique Normand Bélanger, le président-directeur général du Fonds immobilier, une entité créée par le Fonds de solidarité FTQ en 1991. « Avant mon entrée en fonction à la tête du Fonds immobilier en 2009, le portefeuille était presque exclusivement concentré dans les villes de Québec et de Montréal. Nous avons étendu avec succès les investissements du Fonds dans plusieurs régions de la province. Pour ce faire, nous sommes soutenus par le réseau régional du Fonds de solidarité FTQ

ABÉLANGERCDEFGHIJKLMNOPQRSTUVWXYZ

qui nous permet de rencontrer des promoteurs locaux comme à Val-d’Or, Lévis, Jonquière, Rimouski, Gatineau, etc. Aujourd’hui, le Fonds immobilier compte une cinquantaine de partenaires avec qui il conçoit ou réalise des projets partout au Québec.

Nous avons également diversifié nos investissements dans divers secteurs immobiliers de manière à en couvrir toutes les classes d’actifs », précise le dirigeant.

Ses 36 ans de carrière au Fonds de solidarité FTQ, durant lesquels il a occupé une variété de fonctions de direction, l’ont certaine­ ment aidé à remplir son mandat auprès du Fonds immobilier.

Normand Bélanger a grossi les rangs de la première équipe du Fonds de solidarité FTQ dès sa création en 1983 en participant aux différentes phases de son essor. En parallèle, il s’est perfectionné sur le plan de la formation en relations industrielles, en administration, en comptabilité et en finances.

Entre 1990 et 2000, il est passé de conseiller financier à directeur, puis de vice-président à vice-président principal. Ses qualités de négociateur, son sens des affaires et son leadership lui ont valu de mener plusieurs équipes d’investissement au Fonds de solidarité FTQ dans de nombreux secteurs tels que l’aérospatial, la construction, le transport, les exportations, en plus de celui des entreprises en redressement. « Après avoir passé dix ans à la barre du Fonds immobilier, je reste enthousiaste par rapport au secteur de l’immobilier qui m’anime tout autant qu’avant. Je ressens une grande fierté à contribuer à créer des emplois de qualité, à laisser notre marque dans le paysage urbain québécois et à permettre à des ménages à revenu modeste d’habiter un logement de qualité. C’est tout cela, la contribution du Fonds immobilier au développement économique du Québec », déclare Normand Bélanger avec ardeur.

En outre, les investissements dans les projets immobiliers porteurs ont généré année après année des rendements positifs au bénéfice des quelque 618 000 actionnaires du Fonds de solidarité FTQ. UNE ÉQUIPE D’EXPERTS CHEVRONNÉS Interrogé sur le secret de la réussite du Fonds immobilier, Normand Bélanger répond qu’il est dû à la qualité des membres de son équipe d’environ 40 professionnels et à la rigueur déployée pour gérer les projets. Il ajoute : « Nous avons acquis un savoir-faire reconnu dans le domaine immobilier comprenant le développement, la construction, la gestion et la vente des actifs. Notre équipe est composée d’experts en immobilier spécialisés en finances, en investissement, en comptabilité et en questions juridiques. Par conséquent, nos partenaires ainsi que les banques font confiance à notre équipe spécialisée, laquelle croit dur comme fer à la mission socioéconomique du Fonds immobilier. » Depuis quelques années, les perspectives sont favorables dans le secteur résidentiel puisque 36 100 emplois ont été créés en 2016, dont 28 000 sur l’île de Montréal, ce qui a eu un effet positif sur l’économie. La construction des deux projets phares HUMANITI et Espace Montmorency a été amorcée en 2017.

L’édifice HUMANITI, situé à l’angle de l’avenue Viger et de la

rue De Bleury, au cœur du centre-ville de Montréal, offrira une vue imprenable sur la place Jean-Paul-Riopelle. HUMANITI, développé par le Fonds immobilier en partenariat avec Cogir Immobilier, comportera un hôtel de 200 chambres, 350 apparte­­ments résidentiels locatifs, 140 copropriétés, 70 000 pi2 d’aires de bureaux et 20 000 pi2 de locaux commerciaux. Le projet Espace Montmorency, mis sur pied à Laval par le Fonds immobilier avec Montoni et Claridge, comptera un million de pieds carrés d’aire louable, dont un hôtel, des commerces, une résidence pour aînés et des aires publiques. Espace Montmorency sera adjacent à la Place Bell et au projet résidentiel Urbania 2, qui comportera, à terme, 6 bâtiments et 1 150 copropriétés construites en partenariat avec la Société de développement Urbania. « En amalgamant des classes d’actifs distinctes, nous augmentons la vitesse de développement et de rentabilité de ce type de projets », explique M. Bélanger.

Au 30 novembre 2016, le Fonds immobilier poursuivait la réalisation de 46 projets d’une valeur de 2,7 G$ qui créeront 22 000 emplois au Québec au cours des prochaines années.

Il avait à son actif 43 immeubles sous gestion et détenait 17 millions de pieds carrés de terrain à exploiter. « Cela contri­ buera à la vitalité économique du Québec, d’autant plus que les emplois dans le domaine de la construction sont bien rémunérés, notamment en raison des normes de certification élevées requises pour nos travailleurs », précise le dirigeant.

UN AVENIR ÉDIFIANT Le Fonds immobilier souhaite maintenir son rôle de facilitateur dans le démarrage de projets. « Outre l’ajout de solides partenaires à long terme, nous continuerons d’être à l’affût des dernières tendances dans le domaine immobilier. Dans cette veine, nous avions profité du boum du marché des copropriétés en 2010-2011 en y investissant massivement. Nous avons récemment défini de nouveaux besoins de la part de personnes de 55 ans et plus souhaitant résider plus librement dans un bel espace locatif, ce qui a engendré notre participation dans les bannières VivaCité et Lib Boisbriand. Nous explorons actuellement le créneau des résidences pour étudiants. Bref, nous effectuons une veille continue du marché immobilier partout au Québec. Nous privilégions aussi les projets écoresponsables ou visant une certification LEED® comme dans le cas des projets Vic&Lambert, Bassins du Havre et Espace Montmorency. « L’innovation est ma principale source d’inspiration ! Je suis à l’écoute des partenaires avec lesquels nous évoluons et saisissons des occasions pour créer de nouveaux secteurs, de nouvelles aires de vie et de travail. J’apprécie l’enthousiasme des entrepreneurs à vouloir créer, bâtir et innover ! Mon rôle est de matérialiser les choses dans les règles de l’art, selon les normes de l’industrie et dans le respect de notre mission et de nos valeurs, au bénéfice des actionnaires du Fonds immobilier.

Le volet social continuera à occuper une place importante, ce qui se traduira par la construction d’autres immeubles à vocation communautaire, sociale ou abordable », assure M. Bélanger.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2019

19

RÉTROSPECTIVE

Francis

CHARRON UN BÂTISSEUR INSPIRANT PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

Il entretient une véritable passion pour son entreprise, pour sa famille et pour la vie. La prévention du décrochage scolaire lui tient à cœur au point de donner régulièrement de son temps pour motiver les jeunes à continuer leurs études. Rencontre avec un homme d’affaires accompli, passionné et inspirant.

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

Alors qu’il était encore à l’école primaire, un enseignant lui a prédit qu’il ne finirait jamais ses études. Pourtant, il est bachelier en génie de la construction de l’École de technologie supérieure. Quand il a présenté son premier plan d’affaires, on l’a qualifié d’irréaliste et de rêveur. Depuis, les projets réalisés par EMD Construction et Bâtimo totalisent 500 M$, et ceux actuellement en développement ou en construction s’élèvent à 1,3 G$.

Pendant une crise de liquidités, on lui a dit qu’on attendait sa faillite pour racheter ses actifs à bon prix. Aujourd’hui, son portefeuille immobilier – qu’il détient à 50 % avec son associé Marc Dubuc – compte 68 entreprises qui emploient 422 personnes. Sa force, explique Francis Charron, il la trouve dans des associations stratégiques et dans sa capacité de penser « en dehors de la boîte » pour voir ce que les autres n’ont pas vu. « Quand on m’a dit, dans ma jeunesse et en début de carrière, " tu n’y arriveras pas ", j’ai pensé tasse-toi de là, tu vas voir ce dont je suis capable.

Au lieu de me décourager, ces prédictions négatives sont devenues mon fer de lance, ma motivation », confie-t-il.

APPRENDRE À LA DURE En 2001, Francis Charron quitte un emploi au service de la construction chez Costco pour s’associer avec son ami Marc Dubuc, un plombier de métier, un charpentier menui­sier et un entrepreneur général qui souhaite faire croître son entreprise. Une association qui a permis de générer 20

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2019

une croissance de 9 000 % sur 10 ans. Les deux jeunes hommes se sont connus par l’entremise de leurs épouses qui étaient des amies d’enfance. Bâtimo a vu le jour dans le sous-sol de Marc Dubuc. Premier projet : la résidence le Manoir L’Amitié n’a pas d’âge à Sainte-Thérèse, que Francis Charron qualifie d’épreuve tant la mise en marché s’est mal déroulée. Second projet : le salon de coiffure Le Sage au piano, également à Sainte-Thérèse et tout aussi désastreux. « Nous avions mal choisi nos premiers partenaires financiers. Notre bilan était au négatif de 4,2 M$. Nous avons appris à la dure », raconte Francis Charron. Mais, heureusement, le vent a tourné avec la construction du Nobilis, une résidence de 269 unités pour retraités à Blainville, avec, cette fois, le Fonds de solidarité FTQ comme partenaire financier. « Celui-là a été un succès. Nous avons racheté, depuis, les parts du Fonds de solidarité et nous détenons maintenant le Nobilis à 100 % », dit-il.

PROMOTEUR, CONSTRUCTEUR ET GESTIONNAIRE DE RÉSIDENCES POUR AÎNÉS Le Québec affiche le deuxième plus fort vieillissement démographique au monde après le Japon ; le créneau des résidences pour aînés est donc en développement.

La force de Bâtimo dans ce secteur, c’est d’abord son intégration verticale : promoteur / constructeur / gestion­ naire ; puis sa vision d’un continuum de services.

ABCHARRONDEFGHIJKLMNOPQRSTUVWXYZ

C’est le cas du Carrefour des générations, à Saint-Eustache, qui comporte des résidences pour aînés autonomes, une polyclinique médicale avec plusieurs spécialistes et une pharmacie, ainsi que des unités d’héber­ gement avec soins infirmiers pour les personnes en perte d’autonomie. « Si, dans un couple, l’un des deux a un accident et ne peut plus habiter dans l’appartement, il demeure dans le même secteur, dans un édifice administré par le même gestion­ naire », fait valoir Francis Charron.

« Quand on m’a dit, dans ma jeunesse et en début de carrière, " tu n’y arriveras pas ", j’ai pensé tasse-toi de là, tu vas voir ce dont je suis capable. Au lieu de me décourager, ces prédictions négatives sont devenues mon fer de lance, ma motivation. » – Francis Charron

Ce projet constitue un autre exemple où M. Charron a su voir autrement. Car, au moment de sa vente, le terrain était situé dans une zone industrielle. « Je me suis promené, j’ai regardé, c’est mon travail de voir cinq ans à l’avance, raconte-t-il.

Oui, d’un côté, il y avait un parc industriel.

Mais de l’autre… il y avait l’hôpital. J’ai fait l’association : hôpital, personnes âgées et besoin criant dans la région. » Il fallait, dans ce cas, établir un partenariat avec la Ville pour le développement du site : une rue qui débouchait vers la voie d’accès à l’auto­route 640 et des lampadaires pour éclairer rues et trottoirs. Bâtimo, pour sa part, investissait 110 M$ pour construire au total 836 unités d’habitation. Si, au départ, certains y ont vu un non-sens, l’administration municipale a emboîté le pas, et le projet s’est concrétisé. « Un autre succès », se réjouit Francis Charron.

DES ASSOCIATIONS GAGNANTES Le gestionnaire qui réussit est celui qui sait s’entourer de personnes compétentes dans différentes sphères d’activité, selon Francis Charron. C’est le cas de son association de longue date avec Marc Dubuc qui préside la division EMD Construction. « Si nous sommes, l’un et l’autre, de bonnes personnes et de bons entrepreneurs, la synergie entre nous contribue à nous conduire beaucoup plus loin. Moi, j’achète des terrains et je développe ; lui, il construit. Nous n’empiétons jamais dans la sphère de l’autre. Nous sommes complémentaires. J’aime la vente, le développement et la comptabilité, mais moins la technique ; Marc aime construire », explique le président de Bâtimo.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2019

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RÉTROSPECTIVE

Le partenariat réalisé en 2014 entre Bâtimo et Chartwell Retirement Residences, un autre joueur majeur dans ce créneau, constitue une alliance stratégique dont Francis Charron se montre particulièrement fier. « Chartwell est le plus grand gestionnaire de résidences pour personnes âgées au Québec et au Canada, dit-il. Le premier projet que nous avons développé ensemble est Le Teasdale, près de l’hôpital Pierre-Le Gardeur à Terrebonne. Il est le fruit de nos réflexions communes, et nous avons d’ailleurs reçu une mention d’excellence de l’Institut de développement urbain du Québec pour la mise en marché et le marketing de ce complexe. Cette alliance avec eux nous amène à un autre niveau. » Parmi les autres projets menés à bien par une alliance stratégique entre Bâtimo et Chartwell, mentionnons L’Unique et Les Monarques à Saint-Eustache, Le SaintGabriel à Saint-Hubert, le Prescott à Vaudreuil, ainsi que le Montcalm à Candiac, des projets qui totalisent plus de 2 600 unités.

À ses pairs qui se disent peu concernés par cette cause, il explique que bon nombre de jeunes ne terminent pas leur secondaire, qu’il en reste donc moins pour franchir les étapes du cégep puis de l’université. « Une fois sur le marché du travail, il faut qu’ils choisissent ton secteur d’activités, puis ton entreprise pour que tu puisses compter sur un nombre suffisant d’employés qualifiés.

Fouille dans les statistiques puis fais l’équation. Est-ce que ça vaut la peine de lutter contre le décrochage scolaire ? », leur demande-t-il.

Peu importe le métier choisi, c’est la passion que l’on éprouve qui dégage l’énergie qui mène au succès ; Francis Charron l’a constaté par sa propre expérience. C’est l’essentiel du message qu’il tente de livrer aux jeunes.

Au moment de l’entrevue en 2017, Bâtimo venait d’acquérir la salle de quilles Champion du boulevard Taschereau en face de l’hôpital Charles-Le Moyne pour y construire 346 unités en phase 1, puis 200 en phase 2 et faire revivre le salon de quilles en intégrant 24 allées au nouveau complexe.

Et l’obtention d’un diplôme donnera la possibilité de mener une carrière comme on l’aime afin que la vie professionnelle apporte autant de plaisir que la pratique d’un sport qu’on a choisi. Cet exemple est percutant, il le voit dans la réaction des élèves qui disent en avoir ras le bol de l’école.

Francis Charron poursuit : « Nous construisons également des résidences pour aînés avec différents groupes qui ne sont pas en compétition avec nos types de projets et qui ont une autre expertise que la nôtre et que celle de Chartwell. Ça nous apporte une façon différente de voir les choses. Je crois au pouvoir des bonnes pratiques. Il ne sert à rien de réinventer chaque fois le bouton à quatre trous. Que fait la compétition ? Qu’est-ce qui se fait dans d’autres types de marché ? Qu’avons-nous fait de bon ?

Sommes-nous capables de nous inspirer de ces meilleures pratiques et de les appliquer à notre produit ? »

L’autre analogie dont il se sert, c’est celle de la montagne à gravir. Par l’intermédiaire de l’organisme Persévérons ensemble dont il est le président fondateur, il part en montagne chaque année avec un groupe de jeunes pour monter jusqu’au sommet. Ça semble haut ? On n’y arrivera jamais ? Il leur apprend à découper la tâche en petites tranches, compter 100 pas par exemple ; se réjouir de les avoir franchis, puis en faire 100 autres. « Plusieurs jeunes ne savent pas ce qu’est un objectif, alors que le succès, c’est simplement un objectif qu’on a atteint. Changer la vie d’un adolescent, le voir bomber le torse et commencer à croire en ses possibilités, c’est pour moi une récompense qui n’a pas de prix », exprime Francis Charron.

Près de 80 % des immeubles construits par Marc Dubuc et Francis Charron demeurent dans le portefeuille immobilier de Bâtimo ; les autres 20 % le sont à titre d’entrepreneur général pour des entreprises clientes. Outre les résidences pour aînés, l’équipe Dubuc / Charron fait aussi dans le condominium standard, dans l’immeuble locatif, ainsi que dans le commercial et l’industriel, et elle vient de terminer l’Hôtel William Gray dans le Vieux-Montréal pour le Groupe Antonopoulos « un des hôtels les plus prestigieux de Montréal », commente Francis Charron.

ENCOURAGER LES JEUNES Si, aujourd’hui, Francis Charron est reconnu comme un leader performant dans son secteur d’activités, le p’tit gars qui en a arraché à l’école n’est jamais loin. Le président 22

de Bâtimo n’oublie pas d’où il vient et considère qu’il est important d’aider les jeunes à ne pas décrocher. Régu­ lièrement, il se rend dans les écoles secondaires pour les rencontrer.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2019

Cela fait partie de la différence entre réussir sa vie et réussir dans la vie, une notion qui revient souvent dans ses propos et qui le guide dans ses choix. Comme l’équilibre entre vie professionnelle et vie de famille qui, pour lui, est primordial. « On pourrait travailler huit jours par semaine et trente heures par jour, il y a toujours quelque chose à faire et de l’argent à gagner. Mais on ne peut pas manger huit steaks par jour », conclut-il. Aussi, malgré ses multiples occupations considère-t-il comme sacré de réserver à sa famille au moins deux soirées par semaine, tous les week-ends, ainsi qu’un voyage par année en amoureux avec son épouse et un autre en famille avec ses deux fils.

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RÉTROSPECTIVE

Stéphane

CÔTÉ

PRÉSIDENT DE DevMcGill PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

Visionnaire et attentif à l’évolution de Montréal, la ville qu’il a toujours habitée, le promoteur immobilier privilégie des projets qui modifient le visage d’un quartier et qui tracent l’avenir.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

« Je suis arrivé dans l’immobilier par hasard », confie d’entrée de jeu Stéphane Côté, président fondateur de DevMcGill. Alors qu’il était encore à l’université, en économie et en marketing, un ami – Philippe Boisclair – l’invite à s’associer avec lui dans l’achat de deux triplex sur le PlateauMont-Royal. Ensemble, ils les rénovent et les destinent à la location : « J’ai toujours été habile manuellement », souligne l’entrepreneur. Durant quelques années, ce sera un « à côté », car une fois ses études terminées, il occupera un emploi aux ventes et au marketing pour une papetière.

Puis la vie fera en sorte que son destin s’accomplisse.

Par ce qui a d’abord ressemblé à un coup dur : dans un immeuble de six logements, quatre locataires l’avisent qu’ils ne renouvelleront pas leur bail. « J’ai pensé que nous allions devoir remettre les clés, que c’était la fin », raconte Stéphane Côté. Ce moment sombre est de courte durée, car le visionnaire en lui reprend vite le dessus. C’était au milieu des années 1990, et le condo devenait un mode d’habitation de plus en plus populaire sur le Plateau. Stéphane Côté quitte son emploi, repasse par les bancs de l’école, obtient sa licence d’entrepreneur général, et les deux associés réaménagent l’immeuble vide pour le revendre en unités de copropriété.

C’est un succès, et ils récidivent à quelques reprises 24

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2019

selon les occasions qui se présentent. « C’est à ce moment que j’ai senti la piqûre de l’immobilier », ajoute-t-il.

Puis, le moratoire de la Ville, qui vient limiter les possibilités de conversion d’appartements locatifs en copropriétés, les conduit vers le Vieux-Montréal, un quartier peu résidentiel à cette époque, où les édifices commerciaux ou industriels s’avèrent des endroits intéressants pour des condos de style loft, avec de hauts plafonds, des murs de brique et de grandes fenêtres. Première réalisation d’envergure du tandem Boisclair / Côté : le 100, rue McGill, un ancien entrepôt de fourrures de la Compagnie de la Baie d’Hudson. C’est la naissance de DevMcGill.

D’une petite entreprise, le projet de Philippe Boisclair et de Stéphane Côté se structure ; se joignent à eux un troisième associé, Christian Dusablon, puis un comptable, puis des employés.

Un plan d’affaires dans les règles de l’art prend forme, et des partenaires financiers, dont Ipso Facto qui est d’ailleurs toujours là, les accompagnent.

DevMcGill DevMcGill a établi sa réputation dans le milieu et précisé son créneau, si bien que depuis sa création, l’entreprise a vendu quelque 2 500 unités d’une

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valeur moyenne de 350 000 $ ; un calcul rapide donne 875 M$ qui ont été brassés ou qui le seront sous peu. DevMcGill emploie mainte­ nant 35 personnes, Boisclair et Dusablon ont quitté la direction, mais sont demeurés des partenaires investisseurs. Au tableau des réalisations du promoteur immobilier figurent entre autres M9 dans la partie ouest du Vieux-Montréal – 450 unités –, NOCA dans Griffintown – près de 1 000 unités – et Le Castelnau, dans le quartier Villeray, qui a débuté avec quatre phases et qui en comptera huit à terme.

« C’est bien davantage que regarder un site et se demander quel immeuble on pourrait y bâtir. C’est anticiper la façon dont les citadins vont se déplacer, faire leurs courses et profiter de leurs moments de loisir. » – Stéphane Côté

La vision de Stéphane Côté, c’est de dévelop­p er des projets d’impact, c’està-dire des projets qui changent le visage d’un quartier, explique-t-il. « Prenons Le Castelnau, par exemple ; ce sont plus ou moins 1 000 nouveaux résidents qui vont arriver sur une période de quelques années, des gens qui choisissent ce quartier, qui vont encourager les petits commerces, se déplacer à vélo, profiter des parcs, ce qui va modifier la dynamique et laisser une empreinte. » En somme, c’est créer un petit quartier dans un quartier, une communauté où il fera bon vivre.

C’est d’ailleurs l’une de ses forces, a-t-il constaté au fil des expériences. Voir où en est la ville, comment évoluent les façons de vivre, pressentir ce que les gens veulent et savoir le projeter. « C’est bien davantage que regarder un site et se demander quel immeuble on pourrait y bâtir. C’est anticiper la façon dont les citadins vont se déplacer, faire leurs courses et profiter de leurs moments de loisir », ajoute Stéphane Côté.

S’il a développé sa fibre entrepreneuriale en gérant une école de ski de compétition au Mont Garceau à Saint-Donat, au temps de sa jeunesse universitaire, ce sport occupe encore une grande place dans sa vie, alors que ses trois enfants font à leur tour de la compétition. Il dévale lui-même toujours les pistes une cinquantaine de journées par année. En été, c’est son vélo qu’il enfourche ; au moment de l’entrevue, il était d’ailleurs à sillonner les routes d’Europe sur sa monture. « C’est une belle façon de visiter tout en gardant la forme », conclut-il.

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RÉTROSPECTIVE

Alain DUMAINE DÉVELOPPER LE SAVOIR

PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

Aucun doute possible : Alain Dumaine voit l’immobilier dans sa soupe ! Au début de sa carrière, le vice-président principal, allocation du capital et gestion du portefeuille global chez Ivanhoé Cambridge, avait pourtant un tout autre objectif professionnel.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

Attiré par la finance, le jeune Alain Dumaine cherchait le meilleur chemin pour pouvoir œuvrer dans ce secteur.

C’est pourtant au baccalauréat en comptabilité de l’École des sciences de la gestion de l’Université du Québec à Montréal (ESG UQAM) qu’il s’est finalement inscrit, sur les conseils de diplômés qui lui ont fait saisir l’avantage d’un titre comptable.

Son baccalauréat en poche, il décroche le titre de comp­ table agréé après son stage en 1993, puis celui de CFA (Chartered Financial Analyst) en 2002 et enfin de FRM (Financial Risk Manager) deux ans plus tard.

UNE PROGRESSION RAPIDE Le début de sa carrière se déroule au sein de deux cabinets comptables. « J’ai fait de la vérification et j’ai également eu des mandats d’accompagnement d’entreprises. Puis j’ai posé ma candidature à la Caisse de dépôt et placement du Québec (CDPQ), qui cherchait à pourvoir un poste en comptabilité d’entreprise », se rappelle Alain Dumaine.

Il y est embauché en 1995, alors même que cinq filiales de placement privées étaient mises en place. À l’occasion d’un congé de maternité d’une collègue, il est propulsé directeur, administration des placements privés par intérim durant quelques mois. « Cela m’a donné le goût de relever de nouveaux défis, et à la fin de ce remplacement en 1998, je suis parti à la Banque Lauren­ tienne du Canada où j’avais été engagé en tant que directeur adjoint, support aux opérations internationales », raconte-t-il.

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La CDPQ n’en avait toutefois pas fini avec lui, puisqu’au bout de six mois à peine, elle le sollicitait de nouveau. Il décline d’abord son offre, mais il l’accepte lorsqu’elle le recontacte quelques mois plus tard, cette fois pour lui proposer le poste de coordonnateur à l’administration des investissements. « C’était une période de forte croissance à la CDPQ. J’ai obtenu plusieurs promotions successives et, en 2005, je suis devenu le directeur principal du service.

Parallèlement, la Caisse a développé un volet en gestion de portefeuille immobilier. Puisque j’avais toujours eu de l’intérêt pour cette classe d’actifs, on m’a d’abord confié le poste de directeur puis celui de vice-président dans ce champ d’activité », se souvient Alain Dumaine. Sa mission ?

Créer une fonction Gestion de portefeuille en immobilier et élaborer des stratégies d’investissement et de gestion du portefeuille.

M. Dumaine va faire progresser cette fonction à un autre niveau, notamment en diversifiant le portefeuille avec des investissements à l’étranger, par exemple au Brésil, aux États-Unis et en Chine. Enfin, en 2011, il est nommé à son poste actuel de vice-président principal. Il pilotera l’intégration des activités de planification stratégique et de gestion de portefeuille à la suite de la fusion du groupe Immobilier de la Caisse, de SITQ et d’Ivanhoé Cambridge.

UN HOMME DE DÉFIS De l’avis de M. Dumaine, son métier demande de solides compétences financières, mais comporte aussi une bonne

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part de vigie : « Il faut être à l’affût de tout ce qui pourrait avoir un impact sur le secteur immobilier et demeurer vigilant par rapport aux différents enjeux et changements. Tout va très vite aujourd’hui, on doit garder l’œil ouvert. »

des risques, mais également des opportunités potentielles.

Au bout du compte, il faut réussir à équilibrer ces différents éléments au sein du portefeuille immobilier », estime-t-il, rappelant que chaque produit connaît aussi des cycles.

Par ailleurs, comment générer du rendement dans un contexte où les défis sont multiples et où le futur demeure incertain ? « De nombreuses questions se posent par rapport à l’évolution des conditions des marchés. On peut penser par exemple à l’ALÉNA chez nous ou au Brexit en Europe… Ou encore aux changements démographiques, à l’évolution des habitudes de consommation, à la croissance du commerce électronique, à la densification des espaces de travail, à la croissance de la demande en soins de santé : ces facteurs constituent

Sa passion pour l’immobilier en fait également un profes­ sionnel qui aime tout autant apprendre que transmettre ses connaissances. Il est d’ailleurs très impliqué au sein de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier à l’ESG UQAM et se réjouit que le savoir dans ce domaine ait atteint une masse critique au Québec. « Aujourd’hui, nous nous comparons aux meilleurs et possédons une expertise en immobilier de calibre mondial », affirme-t-il. Un savoir qu’il contribue à développer et à diffuser.

Benoit

LEMIEUX SUR TOUS LES FRONTS !

PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

Dès l’âge de 23 ans, Benoit Lemieux s’est vu confier un important projet immobilier. Mais l’expérience acquise sur le terrain durant ses jeunes années l’avait préparé à relever ce défi de taille. Portrait d’un passionné qui s’investit à fond dans tout ce qu’il entreprend.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

En 2017, Benoit Lemieux a parcouru près de 258 000 km en avion. Vietnam, Afrique du Sud, Turquie, Inde… Ce ne sont pas des voyages d’agrément, mais bien d’affaires, pour collecter des fonds auprès d’investisseurs étrangers et financer les projets immobiliers de sa compagnie, Surge Homes. Fondée en 2014 avec son associé Louis Conrad Migneault, un ami du cégep, l’entreprise basée à Houston, au Texas, bâtit des maisons en rangée, des unifamiliales et des copropriétés. Et avec succès !

En 2016, Surge Homes a remporté le prix du promoteur de l’année remis par l’Association des courtiers immobiliers de Houston ; en 2017, celui du Temple de la renommée pour l’excellence du design du magazine Builder ; et en 2018, l’un de ses ensembles résidentiels a terminé parmi les trois finalistes

dans la catégorie projet de condos de l’année, un prix décerné par la prestigieuse National Association of Homebuilders.

Parallèlement, Benoit Lemieux est aussi président de Gestion immobilière BCL, un gestionnaire d’immeubles locatifs tant au Canada qu’aux États-Unis, dont le siège social est situé sur la Rive-Sud de Montréal.

L’APPRENTISSAGE SUR LE TERRAIN Présent sur tous les fronts, l’énergique homme d’affaires a fait ses premières armes dans l’entreprise familiale, le Groupe LSR, alors qu’il était encore adolescent. « Mon père voulait que je me familiarise avec tous les métiers au sein de sa compagnie », IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2019

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RÉTROSPECTIVE

se souvient-il. Maintenance, menuiserie, plomberie, élec­tricité, tout y est passé ! « Aujourd’hui, je suis très reconnaissant d’avoir pu bénéficier de cet apprentissage, car j’ai acquis une excellente compréhension de la réalité des sous-traitants dans les projets de construction, et cela me permet aussi de mieux gérer les attentes », dit-il.

Au début de la vingtaine, après avoir terminé son baccalauréat en administration à l’ESG UQAM, il va suivre une session d’anglais intensif à l’Université de Houston.

L’année suivante, en 1992, alors qu’il n’a que 23 ans, son père lui confie un projet de 2 M$ pour rénover 80 unités d’appartement dans la capitale texane. « C’était la première fois que je devais gérer des budgets, mais nous avons réussi à boucler le tout pour la somme de 1,8 M$ », se souvient Benoit Lemieux. Il souligne qu’à l’époque, on le surnommait The Tornado et The Running Kid sur les chantiers, tant il mettait du cœur et de l’énergie à l’ouvrage.

En 1993, après avoir œuvré pour une autre entreprise de construction, il se voit confier le poste de vice-président pour toutes les activités au Texas. « J’avais 24 ans et je supervisais environ 50 employés et 800 logements ! J’étais jeune, mais tout le monde disait que j’étais prêt. J’avais toujours été un homme de terrain, mais à partir de là, j’ai commencé à m’asseoir derrière un bureau et à utiliser les connaissances acquises au bac en administration », raconte-t-il.

UNE VISION NOVATRICE Le Groupe LSR ne s’était pas trompé, car depuis, Benoit Lemieux a démontré ses qualités de leader et de vision­ naire. Ainsi, il a diversifié et consolidé les actifs de la compagnie sur le territoire américain, en plus d’avoir montré un véritable flair pour reconnaître et saisir les bonnes occasions.

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Avec son associé Louis Conrad Migneault, il a par exemple mis en place un modèle prédictif novateur qui permet à Surge Homes de créer des produits immobiliers inédits dans un marché et de les commercialiser au moment opportun. « Notre approche consiste à tester des formules d’habitation ainsi que des designs intérieurs et extérieurs auprès de la clientèle potentielle. Un très grand nombre de consommateurs sont consultés, et l’analyse statistique des résultats nous permet ensuite de développer des projets uniques avec des architectes et des designers », résume-t-il. Avec cette méthode, les unités résidentielles de Surge Homes s’envolent comme des petits pains chauds, et en quelques semaines à peine, la majorité a généralement trouvé preneur. D’ailleurs, la compagnie a été désignée comme le vendeur le plus rapide de Houston et ses banlieues en mars 2016, alors même que cette ville représente le deuxième plus grand marché de maisons neuves aux États-Unis. « En allant chercher l’information en amont, on augmente les probabilités de succès, et cela nous rend meilleurs », mentionne Benoit Lemieux.

Il se trouve chanceux d’avoir pu bénéficier du soutien de sa femme et de ses trois enfants sans qui rien n’aurait été possible ; et malgré son agenda bien rempli, il trouve quand même le temps de s’investir au sein de la Fondation Hôpital Charles-LeMoyne, dont il est le président depuis 2015. Plusieurs activités visent à collecter des fonds pour la Fondation, comme la classique de golf et vélo SergeLemieux, nommée ainsi en l’honneur du père de Benoit. « Il a toujours été très engagé dans la Fondation, et peu avant son décès, il m’avait demandé de m’impliquer moi aussi, ce que j’ai fait à partir de 2012. Je m’estime privilégié, c’est ma façon de redonner à la communauté », conclut-il.

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BIENVENUE DANS UNE NOUVELLE ÈRE AXÉE SUR LES SERVICES QUI CARACTÉRISE L’IMMOBILIER COMMERCIAL //

YVES-ANDRÉ GODON PAR YASMINA EL JAMAÏ, JOURNALISTE

« L’immobilier commercial est devenu une industrie de services plutôt que de briques et de mortier. Nul ne peut plus négliger ce fait. » Telle est la conclusion d’Yves-André Godon au terme de près de 30 ans d’expérience cumulée au sein de l’industrie immobilière. Comme bien d’autres gestionnaires immobiliers, ce vice-président principal pour la région montréalaise de Bentall Kennedy s’applique à fournir les services prisés par les locataires d’immeubles et leurs employés et cherche à anticiper leurs besoins.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

PLACE AUX BESOINS DES OCCUPANTS !

Pour l’époux et père de trois enfants au sourire avenant, « le métier de gestionnaire immobilier s’est transformé, de sorte que la notion de service doit être présente au quotidien, et ce, à tous les stades qui composent l’expérience d’un individu qui entre dans des espaces commerciaux. En échange d’un loyer, les locataires souhaitent bénéficier d’un stationnement et d’ascenseurs propres et bien entretenus, d’un air de qualité et de locaux adéquatement chauffés ou climatisés. Il existe aussi tout un éventail de services supplémentaires à offrir aux occupants, que ce soit des services de lave-auto et de voiturier, des stationnements pour vélos, des douches, des restaurants et des services au rez-de-chaussée, des aires pour accueillir des cours de yoga, des conférences ou d’autres activités, etc. » Bref, le confort et le bien-être des occupants sont devenus primordiaux.

Les locataires sont plus avisés et plus exigeants de nos jours, notamment parce que les avantages qu’ils offrent à leurs recrues constituent un facteur de rétention de ces employés.

Fort de son expérience approfondie en location de locaux pour bureaux qui l’amène à interagir avec des locataires et des courtiers, M. Godon conseille aux gestionnaires de se rappeler cette réalité et de réagir rapidement pour remédier

aux problèmes qui peuvent survenir à tout moment dans les édifices. À l’affût des menus et grands changements qui remodèlent la façon dont les édifices sont administrés et bonifiés, Yves-André Godon a constaté que les acteurs de l’industrie de l’immobilier se sont adaptés plus rapidement qu’à l’accoutumée au cours de la dernière décennie en étant attentifs aux demandes des locataires. Ces derniers sont eux-mêmes influencés par les requêtes de leurs employés, lesquels aiment suivre les tendances qu’on observe ailleurs en Amérique du Nord ou en Europe. C’est comme si une réaction en chaîne s’était déclenchée pour rendre les immeubles de plus en plus innovateurs et dotés d’espaces plus conviviaux. Dans la course à laquelle se livrent les propriétaires immobiliers concurrents, les services spéciaux qu’ils offrent à leurs occupants constituent un facteur de démarcation de taille et un avantage comparatif. C’est d’autant plus justifié « qu’il est beaucoup moins cher de conserver un locataire existant que d’en dénicher un nouveau », comme le fait remarquer le vice-président, en toute connaissance de cause. Il gère effectivement l’exploitation immobilière, la location et la direction d’équipes montréalaises chez le spécialiste en services et en conseils immobiliers Bentall Kennedy après s’être démarqué en tant que vice-président exécutif pour IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2019

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la région de l’est du Canada, puis chef de l’exploitation chez Triovest, une société de gestion d’investissements et de gestion immobilière majeure au Canada.

Selon M. Godon, l’élargissement de l’éventail des services offerts dans des édifices montréalais est indéniable, à en juger par leur bonification : « Le complexe Les Ailes et le Centre Eaton sont en cours de rénovation, de même que la Place Ville Marie, dont les espaces communs sont en pleins travaux en vue du remplacement de l’aire de restauration par un rayon d’alimentation présentant une offre thématique basée sur des aliments plus frais, plus locaux, car beaucoup de consommateurs se préoccupent de la qualité et de la provenance de leur nourriture. » Ivanhoé Cambridge a pris les devants dans ce domaine en investissant massivement dans les trois complexes pour fournir une offre commerciale rehaussée et participer à la création d’une expérience de vie urbaine innovatrice.

J’AIME MONTRÉAL EN PLEIN ENVOL !

Une frénésie s’est emparée de l’immobilier commercial à Montréal. M. Godon la détecte dans toute l’industrie, incluant ses édifices commerciaux, ses tours multirésidentielles et à vocations multiples, ses centres commerciaux et ses bâtiments institutionnels. « Ce qui devient à la fois intrigant et déconcertant est la rapidité à laquelle les changements se produisent.

Impossible de nier actuellement, au Québec et surtout dans l’île de Montréal, que le nombre de projets de construction d’immeubles multilocatifs et d’appartements en copropriété depuis les 20 dernières années s’est multiplié. De plus, ces appartements se vendent à une vitesse fulgurante, comme cela a été le cas pour le projet immobilier mixte Humaniti, pour lequel l’équivalent de 50 M$ d’unités s’est écoulé en seulement une soirée ! Le nouveau quartier de Griffintown suscite aussi un engouement pour le moins étonnant de la part des plus jeunes et des investisseurs étrangers », fait remarquer M. Godon.

Il en conclut que Montréal se porte comme un charme : « Alors que Toronto et Vancouver étaient les références en immobilier pour les investisseurs canadiens et étrangers, l’intérêt de ces derniers s’est tourné vers Montréal. Les investissements dans la métropole étaient justifiés par les prix trop élevés à Vancouver, le contrecoup de la baisse des cours du pétrole à Calgary ; pour ce qui est de Toronto, les gens disposaient déjà de beaucoup de placements. Actuellement, Montréal est devenue prisée : y investir est jugé pertinent en raison d’avantages et d’occasions qui sont propres à la ville, d’autant plus que la santé financière du Québec est bonne et que les enjeux liés à sa souveraineté et à sa séparation ne sont plus dominants », avance l’expert en immobilier commercial, qui est également avocat et membre du Barreau depuis 1985 ainsi que courtier immobilier agréé.

UN AVENIR RADIEUX POUR MONTRÉAL Les actifs immobiliers sur le marché montréalais se vendent aussi bien qu’ailleurs ; des grues s’élèvent partout au centreville, et les différents produits immobiliers prolifèrent dans les domaines autant multirésidentiel et multilocatif qu’industriel. « Montréal est en pleine effervescence, et nous prévoyons que 30

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cette tendance s’accentuera : ses bâtiments et les technologies qui y sont greffées ont beaucoup évolué. Par ailleurs, des investissements massifs sont injectés dans les centres commer­ ciaux pour tenter de les réinventer en surpassant l’attrait du commerce électronique ; un nouvel édifice sera érigé à l’angle de la rue Saint-Jacques et du boulevard Robert-Bourassa où le nouveau siège social de la Banque Nationale sera situé », s’enthousiasme M. Godon.

L’ébullition immobilière à Montréal devrait perdurer surtout si les décideurs prennent en considération des enjeux latents qui suscitent des craintes de la part de propriétaires, de promoteurs et d’investisseurs dans le domaine immobilier.

Yves-André Godon expose les obstacles prioritaires à prendre en considération, soit le Réseau express métropolitain (REM), un projet qui permettra aux citoyens d’adopter le bon réflexe d’utiliser le transport en commun et qui redynamisera le développement immobilier. Néanmoins, sa construction générera son lot de défis caractérisés par des rues fermées et une circulation moins fluide. Sans compter que la nouvelle taxe sur le REM, en vigueur depuis mai dernier, est une redevance progressive sur le transport touchant les constructeurs immobiliers qui souhaitent bâtir de nouveaux bâtiments dans un rayon de 0,5 à 1 km d’une station du REM. Cet enjeu financier qui s’ajoute à celui des taxes foncières suscite de l’inquiétude de la part de M. Godon et des acteurs concernés par le développement immobilier : « Depuis 20 ans, les valeurs foncières ont beaucoup crû, et les propriétaires paient plus que leur quote-part des taxes foncières, déclare l’expert. Même si les décideurs de la Ville de Montréal ont fait des efforts depuis les dernières années pour rééquilibrer la situation, Montréal reste la deuxième ville canadienne la plus chère sur le plan des taxes foncières. Celles-ci étant déjà très élevées, le fardeau supplémentaire des taxes à prélever pour le futur REM n’est pas rassurant. En outre, la Ville de Montréal souhaite voir construire des logements locatifs sociaux, une initiative très louable, certes, mais il y a lieu de se demander qui absorbera ces coûts, d’autant plus que les prix des loyers ne peuvent pas monter continuellement sans faire fuir les locataires alléchés par les tarifs plus bas dans le Mile-End, par exemple. » Là où le bât blesse, selon M. Godon, est le fait que le fardeau composé des taxes foncières et des redevances endigue une partie de l’effervescence immobilière qui pétille à Montréal. Car les prix des loyers ne peuvent pas indéfiniment s’apprécier pour absorber cet ensemble de coûts, avertit-il.

L’expert en immobilier craint également que la réfection de la rue Sainte-Catherine, qui est absolument justifiée par le remplacement des aqueducs, ne freine l’arrivée de locataires au centre-ville. Sans compter, selon lui, que la volonté de rendre la rue piétonne et d’y éliminer les places de stationnement suscite des questions qui restent en suspens : comment va-t-on gérer le stationnement et les livraisons, d’autant plus que le centre-ville ne comporte pas une abondance de ruelles comme solution de rechange pour les livreurs ?

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RÉTROSPECTIVE

L’ART DE SAISIR LES OPPORTUNITÉS POUR CRÉER DE LA VALEUR //

JEAN LARAMÉE VICE-PRÉSIDENT EXÉCUTIF, DÉVELOPPEMENT CHEZ COMINAR PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

Avec plus de 35 ans d’expérience dans le domaine immobilier, Jean Laramée affiche une impressionnante feuille de route. Avant son arrivée chez Cominar en 2014, il a en effet œuvré pour Ivanhoé Cambridge, Westcliff, Cadim et même Euro Disney en France ! Une belle école pour ce professionnel qui est passé maître dans l’art de saisir les occasions et de créer de la valeur.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

Jean Laramée connaît l’immobilier comme sa poche. Au fil des ans, l’actuel vice-président exécutif, développement, Cominar, a fait sa marque chez plusieurs gros joueurs dans ce domaine. Mais c’est en tant qu’ingénieur qu’il a pourtant commencé sa carrière. « J’ai obtenu un baccalauréat en génie civil à l’Université McGill en 1981. Mais c’était une époque difficile pour le domaine immobilier : les taux d’intérêt avaient atteint des sommets, et la construction se trouvait au point mort », se souvient-il. C’est l’une des raisons pour lesquelles il a décidé de poursuivre ses études à l’Université Concordia où il a décroché une maîtrise en Building Engineering. Par la suite, il a intégré les rangs de SNCLavalin, au sein de la branche de gestion de projet. « C’est là que j’ai goûté à l’immobilier pour la première fois, notamment par l’intermédiaire de clients comme Provigo. Au bout de trois ans, j’avais toutefois l’impression d’avoir fait le tour du jardin et j’ai eu l’occasion de travailler pour Westcliff, où je suis resté durant cinq ans. Malgré mon jeune âge, on m’a confié beaucoup de responsabilités, dans la construction de centres commerciaux et d’immeubles de bureaux par exemple », relate-t-il.

L’un des projets marquants pour lui fut celui des Promenades Cathédrale, en plein cœur du centre-ville de Montréal : « C’était un défi incroyable, une véritable prouesse technique ! Ce fut pour moi le baptême d’un centre commercial urbain avec des enjeux extrêmement complexes. Car il fallait aussi connecter 32

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les Promenades avec le métro, les magasins Eaton et La Baie…

Quand j’y repense aujourd’hui, je me dis que j’étais bien jeune à l’époque pour un projet d’une telle envergure ! Mais nous avons réussi grâce à un solide travail d’équipe, tous les intervenants ont travaillé dans la même direction. » UNE CARRIÈRE RICHE C’est aussi chez Westcliff que Jean Laramée a commencé à œuvrer plus en amont, au montage de projet, passant ainsi de la construction pure au développement immobilier propre­ment dit. Entre-temps, il avait aussi terminé un MBA à l’Université McGill, une formation de pointe qui lui a été fort utile par la suite, notamment lorsque sa carrière a pris un virage inattendu en 1991. « Un ancien collègue avait été engagé chez Euro Disney à Paris et m’avait mentionné qu’ils cherchaient des gens ayant un profil comme le mien. J’ai obtenu les contacts nécessaires, passé les entrevues, et l’on m’a offert un poste. J’ai travaillé pour eux jusqu’en 1994, durant la première année sur la construction des hôtels près du parc, et par la suite sur la restructuration financière de la compagnie. J’ai même participé à des réunions en Californie avec Michael Eisner, le PDG de Walt Disney à l’époque, c’était assez surréaliste ! », raconte-t-il, soulignant qu’il s’agit d’une industrie aux enjeux très particuliers.

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De retour au Québec, Jean Laramée a progressivement refait sa place sur le marché – qui avait beaucoup changé depuis son départ, notamment à cause d’une autre crise économique – puis a été embauché par Cadim, la filiale immobilière de la Caisse de dépôt et placement du Québec. Il est ensuite passé chez Ivanhoé Cambridge, de 1998 à 2014, où il a successivement occupé les postes de vice-président développement et construction, puis de vice-président principal région de l’Est, de vice-président principal, portefeuille Est de l’Amérique du Nord, et enfin de vice-président principal, capital immobilier Québec. « Lorsqu’Ivanhoé Cambridge a vendu des actifs à Cominar, nous avons eu des discussions à trois, et j’ai fait partie de la transaction », explique-t-il.

FAIRE PREUVE DE VISION Depuis son arrivée chez Cominar, Jean Laramée est responsable de tous les nouveaux projets de développement d’immeubles, d’agrandissement ou de repositionnement de propriétés existantes, et ce, dans toutes les classes d’actifs, qu’il s’agisse de bureaux ou d’édifices commerciaux ou industriels. « Mon rôle est d’appuyer les équipes de location et de réaliser des projets qui répondront aux besoins et aux attentes des locataires actuels ou futurs. Il peut aussi bien s’agir de nouvelles constructions sur un terrain vierge que de redéveloppement. Par exemple, il a fallu redéployer les anciens espaces occupés par Target et actuelle­ ment, nous travaillons sur quelques magasins Sears », dit-il.

l’époque, que j’avais négociées et sur lesquelles on voyait même ma signature ! », se souvient-il, amusé par cette coïncidence.

S’il ne se définit pas comme un créatif, mais plutôt comme un cartésien, M. Laramée admet qu’il sait toutefois saisir les occasions : « Je suis capable de saisir et d’apprécier les idées, les tendances. Mon rôle est de les concrétiser et de les faire fructifier. Dans ce domaine, on doit être un peu visionnaire. » UN MARCHÉ IMMOBILIER EN EFFERVESCENCE Comment définit-il le marché montréalais actuel ? « Il y a une sorte de dichotomie : alors que certains domaines sont sous pression, d’autres offrent de belles perspectives. Par exemple, ce qui est lié au commerce de détail et à la façon dont les locataires utilisent les bureaux est en mutation. Cela peut devenir très insécurisant pour les propriétaires », témoigne-t-il.

De son côté, le secteur industriel présente de belles occasions : avec l’explosion du commerce électronique, les besoins sur le plan de la logistique et de l’entreposage sont très importants. « Aujourd’hui, tout va très vite, et l’on ne peut pas s’endormir sur ses lauriers. Le milieu s’est beaucoup complexifié : pour faire une transaction, on doit souvent en faire trois… En revanche, l’économie va bien, et les taux d’intérêt sont encore bas, les projets et les investissements vont bon train, il y a des capitaux.

C’est une période littéralement fascinante », assure-t-il.

De plus, en tant que fiducie de placement immobilier, Cominar doit réaliser des investissements qui créeront de la valeur pour les détenteurs de parts. « Il faut donc miser sur des projets rentables qui, au bout du compte, généreront plus de valeur qu’ils n’auront coûté. On parle de construction d’actifs, mais aussi de donner un second souffle à une propriété en perte de vitesse », illustre M. Laramée.

Néanmoins, il concède que pour tirer son épingle du jeu, il faut avoir un certain flair et travailler dur. Modeste, il ne se voit toutefois pas comme un visionnaire. « Je crois que j’ai plutôt la faculté de voir et de matérialiser les occasions, d’en tirer de la valeur. Je me considère plutôt comme un rassembleur, quelqu’un qui peut faire arriver les choses grâce au travail d’équipe », analyse-t-il.

Le vice-président explique que son travail est extrêmement stimulant, notamment parce qu’il n’y a pas de routine dans son champ d’activité. « Chaque journée est différente, on doit constamment faire face à des imprévus et trouver des solutions. C’est extrêmement satisfaisant lorsqu’on a surmonté les difficultés et qu’on a réussi à attacher toutes les ficelles ensemble pour donner son envol à un projet », mentionne-t-il.

Autre aspect qui le motive particulièrement : le côté tangible de l’immobilier, une attirance qui n’est peut-être pas étrangère à sa formation d’ingénieur. « Même si ce qui se trouve à l’intérieur se modifie, les édifices restent, ils perdurent dans le temps et peuvent même avoir une autre vie. Dans ce sens, on peut voir concrètement le résultat de son travail », se réjouit-il.

Il pourra d’ailleurs mettre à l’œuvre son sens inné du leadership puisqu’il reprend les rênes, pour la deuxième fois après son mandat de 2008 à 2010, de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) à titre de président du conseil d’administration. « J’avoue que ce n’était pas prévu, mais beaucoup de gens au sein de l’IDU m’en ont parlé, et l’idée a fini par faire son chemin dans mon esprit… J’accueille cette nomination avec grand plaisir et de façon très humble. Ma priorité sera de faire en sorte que les positions de l’IDU soient représentatives de celles de nos membres. D’ores et déjà, il y a plusieurs dossiers sur lesquels il faut travailler, notamment ce qui touche à la réglementation municipale et influence donc indirectement la rentabilité des projets immobiliers », indique M. Laramée, qui se réjouit d’être entouré par la solide équipe que constitue la permanence de l’IDU.

Il raconte d’ailleurs une petite anecdote qui illustre bien ce principe de durée. « Lorsque j’étais employé d’Ivanhoé, j’ai été impliqué dans l’achat de l’édifice Eaton, qui est devenu le Complexe Les Ailes. Et 12 ans auparavant, j’avais œuvré à la cons­truction des Promenades Cathédrale, de l’autre côté de la rue.

J’ai revu passer des ententes sur lesquelles j’avais travaillé à

Comment M. Laramée retrouve-t-il son souffle malgré ses nombreux engagements et sa vie professionnelle bien remplie ? « Je suis le père de quatre enfants. Cela permet de se rappeler ses priorités et de conserver un équilibre entre travail et vie personnelle.

Ma famille est très importante. C’est là que je puise mon ressourcement », conclut-il.

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RÉTROSPECTIVE

Danielle

LAVOIE

UN BEL EXEMPLE DE LEADERSHIP AU FÉMININ EN IMMOBILIER COMMERCIAL PAR YASMINA EL JAMAÏ, JOURNALISTE

Cela fait près de cinq ans que Danielle Lavoie s’active comme viceprésidente principale et directrice du portefeuille Est du Canada de Cadillac Fairview. Le parcours exceptionnel de cette motivatrice dans l’âme démontre qu’il est possible de tout réussir : sa carrière, sa relation amoureuse depuis plus de 25 ans et son rôle de mère, tout en allouant du temps à un engagement associatif et comme entraîneuse sportive. Danielle Lavoie nous révèle les qualités qui l’ont aidée à relever ses défis personnels et professionnels et traite des enjeux en immobilier dans son domaine d’expertise.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

LES DÉFIS D’UNE FONCEUSE Danielle Lavoie a la force tranquille de la femme accomplie qui combine harmonieusement son assurance en affaires avec sa personnalité altruiste et affable. Elle dirige toutes les activités de Cadillac Fairview pour l’est du Canada incluant le Québec, l’est de l’Ontario et le Nouveau-Brunswick. Elle chapeaute l’exploitation, la location, les finances et les affaires juridiques pour l’ensemble du portefeuille de centres commerciaux et d’immeubles de bureaux. « Mon emploi est très intéressant, car il couvre tous les aspects relatifs à l’exploitation des immeubles de bureaux et des centres commerciaux, sauf la construction, souligne-t-elle. J’aime élaborer la stratégie adéquate pour positionner les actifs dans un marché donné et y élargir la gamme de services. Mon rôle est de créer de la valeur pour Cadillac Fairview dans les régions qui m’incombent, tout en augmentant le taux de satisfaction de la clientèle. C’est en équipe que nous déterminons la stratégie optimale à adopter en répondant aux questions suivantes : quelle amélioration faut-il apporter, quelle stratégie doit-on privilégier : une expansion, une rénovation majeure ou un redéveloppement ? En parallèle, nous continuons d’exploiter les propriétés existantes. » La professionnelle cumule plus de 20 ans d’expérience dans le domaine immobilier et affectionne particulièrement deux volets de son travail. Elle considère d’abord que son emploi la conduit à laisser une marque dans la vie quotidienne d’une majorité d’individus, puisque la plupart d’entre nous sont amenés à fréquenter un bureau de travail et les centres 34

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commerciaux : « Tous les aspects de mon travail touchent la vie des personnes ainsi que l’amélioration de leur expérience axée sur le bien-être. L’autre aspect qui me passionne est la possibilité de travailler avec des collègues brillants appartenant à toutes les sphères d’activités comme des avocats, des financiers, des architectes et des designers. » Ce penchant pour la dimension multidisciplinaire du travail constitue une seconde nature pour Danielle Lavoie.

UN PARCOURS ATYPIQUE CONCLUANT D’abord avocate après ses études à l’Université McGill, Me Lavoie enrichit sa formation en raison de la récession des années 1990 et obtient un diplôme en comptabilité de l’Univer­ sité du Québec à Montréal et le titre CPA, CMA. Comptable, puis chef comptable chez Cadillac Fairview entre 1998 et 2003, elle occupe ensuite le poste de gestionnaire d’actifs pour l’est du Canada chez Desjardins de 2003 à 2005. Recrutée comme vice-présidente, service aux clients à la société immobilière Arcturus de 2005 à 2012, elle suit parallèlement un cours de courtier immobilier au Collège de l’immobilier du Québec. En 2012, elle est embauchée comme vice-présidente nationale, gestion immobilière, chez Strathallen Capital Corporation où elle s’affaire durant un an et demi avant de retourner à ses premières amours professionnelles, Cadillac Fairview. « Tout au long de mon parcours professionnel comportant quelques détours, je m’interrogeais sur le dénominateur commun de mes expériences de travail. En accédant à mon poste actuel chez Cadillac Fairview, je me suis rendu compte que c’est mon cheminement particulier composé d’expériences

A B C D E F G H I J K L AV O I E M N O P Q R S T U V W X Y Z

diversifiées qui me permet actuellement d’accomplir mon travail multidisciplinaire », confie Me Lavoie.

LE SENS DE L’ENGAGEMENT ENVERS LA COMMUNAUTÉ Membre du conseil d’administration de CREW M de 2005 à 2012, elle y a été trésorière de 2005 à 2009 et présidente en 2010.

Sa contribution à l’association vouée à la promotion et au soutien du succès des femmes en immobilier commercial a été riche d’enseignements. « J’ai pu y exercer mon leadership à plus petite échelle et rallier les bénévoles autour d’un projet commun en cherchant des moyens de les stimuler », souligne l’experte en immobilier. Danielle Lavoie a également été directrice du comité de programmes d’International Council of Shopping Centers (ICSC) Montréal de 2008 à 2010 et directrice provinciale du comité principal d’ICSC Québec de 2012 à 2014. « J’ai aussi été membre du comité exécutif de deux centres de petite enfance durant 13 ans et j’ai siégé au conseil d’adminis­ tration de deux clubs de patinage artistique où j’enseignais, ainsi qu’au comité immobilier du Musée McCord-Stewart. Je considère mon engagement en général comme absolument significatif », renchérit Me Lavoie.

Son engagement a été d’autant plus salutaire que c’est dans le contexte de son remplacement de dernière minute pour effectuer une présentation lors d’un congrès annuel de l’ICSC qu’elle se fait remarquer par son patron actuel. « C’est la preuve que les occasions de visibilité ouvrent beaucoup de portes.

Même si, en règle générale, il est plus probable de développer des relations authentiques avec des personnes au sein de comités qu’au cours d’événements », fait remarquer Me Lavoie.

On pourrait se demander avec raison comment une seule femme peut travailler à temps plein, participer à diverses associations et accompagner en patinage artistique une trentaine d’enfants et d’adolescents durant 10 ans. « J’ai eu la chance d’avoir un époux conciliant et une famille dévouée pour me soutenir lorsque je ne pouvais être à la maison certains soirs avec mes trois enfants », dévoile humblement la vice-présidente. En outre, Danielle Lavoie a toujours été pleine d’énergie. Elle a aussi déployé deux stratégies gagnantes avec constance : une discipline de fer et une gestion assidue des priorités, deux atouts qui lui ont probablement valu, en 2010, la désignation d’Incontournable en immobilier commercial au Québec de la part du magazine Premières en affaires et le Prix d’excellence pour son engagement auprès de CREW Montréal en 2012.

AVENIR ET DÉFIS DE CADILLAC FAIRVIEW Le plan de développement de 2 G$ sur 15 ans annoncé par Cadillac Fairview a déjà commencé à transformer le paysage du centre-ville montréalais avec l’édification de la Tour Deloitte et de la Tour des Canadiens. Quant à la Tour des Canadiens 2, sa construction sera terminée fin 2019. En tout, cinq nouvelles tours résidentielles et deux nouvelles tours de bureaux, dont le 750, rue Peel, auront vu le jour au centre-ville. De nouveaux com­merces, des locaux pour bureaux et des résidences ultramodernes ont été et seront construits sur une superficie supérieure à quatre millions de pieds carrés nommée Quad Windsor.

Par ailleurs, Danielle Lavoie travaille en équipe à la deuxième phase du développement de CF Prome­nades Saint-Bruno qui devrait être terminée avec l’ouverture des premières boutiques cette année.

Un autre projet de développement de commerces, d’immeubles de bureaux et d’immeubles résidentiels s’étendra sur sept millions de pieds carrés et créera le centre-ville de l’Ouest-de-l’Île à côté de CF Fairview Pointe-Claire. Ce projet majeur exécutable sur une période de 15 ans nécessitera près de 2 G$ d’investissements. Au moment de l’entrevue, en 2017, un projet de rénovation de CF Fairview Pointe-Claire évalué à 200 M$ était aussi en préparation.

Même si les ventes en ligne et la présence de détaillants inter­ nationaux dominants n’ont pas tué le commerce dans les centres commerciaux, cela dérange la façon dont les détaillants exploitent leur entreprise. Plusieurs faillites sont survenues au cours des cinq dernières années, selon Me Lavoie. « Cadillac Fairview se trouve aussi au cœur de ce défi. Nous travaillons de concert avec nos clients détaillants pour les aider à prospérer au sein de nos centres commerciaux. Nous concevons de nouvelles expériences de magasinage. Nous avons lancé l’application CF Texto Shopping pour être connectés à nos clients en tout temps, et le réseau sans fil existe dans chacun de nos centres commerciaux. L’application permet aux consommateurs d’envoyer un message texte au service à la clientèle pour obtenir des conseils et des suggestions pour des achats d’articles. Sans compter nos différentes activités ponctuelles pour rehausser les expériences des clients », explique la vice-présidente.

Elle ajoute que dans les environnements de bureau de Cadillac Fairview, les défis consistent notamment à rendre les bâtiments encore plus efficaces, verts et écoresponsables et à répondre aux besoins des milléniaux. Comment ? En créant des cours intérieures, des animations comme des pauses musicales, des cours de yoga ou du patinage à l’extérieur, dans la cour Rio Tinto, par exemple.

PRÉSIDENCE DU SOMMET IMMOBILIER DE MONTRÉAL Danielle Lavoie a présidé la 19e édition du Sommet immobilier de Montréal au Palais des congrès le 28 mars 2017. Rendezvous privilégié pour les promoteurs, courtiers et investisseurs en immobilier, l’événement a donné la possibilité aux participants d’échanger sur les raisons pour lesquelles Montréal devrait continuer d’attirer des investissements pour être une ville modernisée renouvelée.

Plus de 60 intervenants ont participé à cette édition du Sommet, par l’intermédiaire de présentations et de tables rondes proposant des sujets très diversifiés axés sur les solutions et les occasions favorables à la croissance montréalaise.

En présidant cet événement, Danielle Lavoie a confirmé son dyna­misme au sein de l’industrie. Et en travaillant pour Cadillac Fairview, un propriétaire, gestionnaire et promoteur d’immobilier commercial possédant un portefeuille de plus de 29 G$, une superficie locative de plus de 38 millions de pieds carrés et 73 propriétés au Canada, il n’y a aucun risque que Me Lavoie perde son ardeur.

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RÉTROSPECTIVE

Luc

MAURICE DÉVELOPPER DANS LE RESPECT DES PERSONNES RETRAITÉES PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

Luc Maurice, le fondateur du Groupe Maurice, résidences pour retraités, a sa propre concep­ tion des aînés. Pour lui, il ne s’agit pas d’une simple colonne dans les données de Statistique Canada, mais bien de personnes à part entière, aux besoins et aux réalités variés. Portrait d’un visionnaire qui a le cœur à la bonne place.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

« Vous savez, je suis rarement au bureau. Je m’y trouve aujourd’hui pour notre entrevue, mais sinon, je suis toujours sur le terrain », précise Luc Maurice au début de la rencontre. Sportif et énergique, débordant d’idées et de projets, le fondateur et président du Groupe Maurice n’en prend pas moins le temps de parler et d’écouter les retraités qu’il croise dans ses résidences. Il serre des mains, prend des nouvelles de la santé, règle des problèmes logistiques parfois aussi anodins que l’installation d’un parterre de tulipes… Des enjeux qui peuvent sembler banals, mais qui, aux yeux des résidents, revêtent une tout autre importance. « On a tendance à englober les personnes âgées dans un seul groupe. Or, les besoins et les aspirations des individus de 65 ans n’ont rien à voir avec ceux de 75 ans et encore moins avec ceux de 85 ans ! Et à l’intérieur de ces catégories, on trouve des gens aux centres d’intérêt variés. On a tort de généraliser, et tant et aussi longtemps que l’on fera ce genre d’amalgame et d’analyse grossière, voire barbare, la qualité de ce que l’on propose aux personnes âgées ne sera pas à la hauteur », affirme-t-il.

Cette philosophie est d’ailleurs le pivot de sa vision d’affaires : des complexes résidentiels d’avant-garde où tout est conçu pour assurer la liberté et un certain art de vivre aux retraités.

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UN PARCOURS ATYPIQUE Les grands-parents maternels ont occupé une place importante dans la vie du jeune Luc. Très engagés dans le développement de l’économie de leur région, ces aînés à la débrouillardise et à la culture entrepreneuriale solides l’ont profondément influencé. « C’était des gens brillants, pauvres, mais de grands leaders », se souvient-il. Son père, Robert Maurice, petit entrepreneur général, a également constitué une grande source d’inspiration et l’a initié à la construction.

C’est pourtant vers une carrière militaire qu’il s’oriente en étudiant au Collège militaire royal de Saint-Jean.

Pilote en chef d’une escadrille au sein des Forces armées canadiennes à Edmonton, il passe plusieurs années dans l’Ouest canadien. Durant cette période, il s’inscrit à l’Université d’Alberta où il obtient un MBA, avec une spécialisation en marketing et techniques quantitatives.

Un jour, en faisant son jogging, il aperçoit une résidence pour aînés en construction dont la qualité laissait grandement à désirer. « Cela avait l’air d’un poulailler ! », commente-t-il. Et c’est le déclic. Il décide donc que sa thèse portera sur l’optimisation du design pour résidences de retraités. Un signal annonciateur du tournant qu’allait prendre sa vie quelques années plus tard…

ABCDEFGHIJKLMAURICENOPQRSTUVWXYZ

À l’âge de 29 ans, il est recruté comme aide de camp par la gouverneure générale du Canada, Jeanne Sauvé. Durant cette période, il a l’occasion de croiser le chemin de grands noms du milieu des affaires comme Paul Tellier, et son projet entrepreneurial prend forme peu à peu. Il confie que cette étape de son existence a été très formatrice, Maurice Sauvé, homme d’affaires aguerri avec qui il avait beaucoup d’affinités, ayant été une sorte de mentor pour lui.

Il fait le saut en 1987, en créant Gestion Dali Management, une firme de consultation dans l’aménagement de résidences pour retraités. Il réalisera des études de marché dans 38 villes au pays. L’entreprise grossit, mais malheureusement, à la suite d’une mauvaise association et de déboires financiers, Luc Maurice doit repartir à zéro.

Il œuvre ensuite comme directeur de projets à Services gouvernementaux Canada, puis il devient le principal responsable de la Conférence d’études canadiennes du Gouverneur général. Deux ans plus tard, en 1995, il intègre CANAC International, une division d’ingénierie du CN, à titre de directeur général des affaires corporatives.

Ne parvenant pas à donner vie à sa vision et à ses idées, il quitte tout en 1997 et fonde le Groupe Maurice l’année suivante. « Mon besoin d’être entrepreneur, de réaliser des choses et de rendre les gens heureux, tant les clients que les employés, me hantait constamment », confie-t-il.

LA RECETTE DU SUCCÈS Aujourd’hui, Groupe Maurice compte à son actif 31 com­ plexes résidentiels pour personnes retraitées, 10 000 résidents et 1 800 employés. Avec un taux d’occupation de 98,3 %, le plus haut au Canada dans ce champ d’activité, quelle peut bien être la recette de Luc Maurice ? « J’ai compris qu’en travaillant sur cinq aspects précis, nous pourrions mieux réussir que la moyenne. C’est sans doute la raison pour laquelle nous avons pu percer plus vite que les autres », explique-t-il.

Le premier de ces éléments est simple, mais pourtant pas toujours compris ni appliqué par l’industrie : un aîné est une personne à part entière. « Selon moi, une personne âgée, plutôt que de penser seulement en termes de besoins et de sécurité, a le droit de réfléchir en termes

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RÉTROSPECTIVE

de life style, de plaisir. Comme vous et moi, elle veut avoir du fun dans la vie, dans la mesure de ses capacités.

D’ailleurs, des sondages nous ont révélé que 38 % des gens qui viennent s’installer chez nous le font non pas parce qu’ils sont malades, mais parce qu’ils désirent socialiser davantage », souligne M. Maurice, qui espère contribuer à recréer un environnement de vie pour ses résidents, les aider à se rebâtir une identité, en quelque sorte.

Cette notion d’aide est d’ailleurs ancrée au cœur de ses motivations : « Faire de l’argent, cela ne m’intéresse pas.

Construire un bâtiment pour en tirer une plus-value non plus. Certes, je n’ai pas à me plaindre, mais ce qui est important pour moi, c’est d’être utile. Quand j’étais pilote, je m’ennuyais, je ne réalisais rien. Aujourd’hui, j’ai un métier qui me permet de mobiliser les gens et d’essayer de les rendre heureux », affirme-t-il.

Deuxième aspect qui le préoccupe tout particulièrement : des statistiques qui ne sont pas représentatives de la réalité. « On entend dire que 18 % des personnes âgées vivent en résidence, qu’il faudra construire 6 000 nouvelles unités pour répondre à la demande… C’est bien beau, mais 6 000 quoi ? Des unités avec soins, sans soins ? En ville, à la campagne ? Il y a autant de différences possibles que de personnes. Pourquoi, à 75 ans, faudrait-il que nous ayons tous des goûts identiques ? », s’interroge M. Maurice.

C’est pour cela, précise-t-il, qu’il s’efforce d’offrir des complexes diversifiés, dans des secteurs variés, qui répondent réellement aux besoins et aux envies de ses résidents. « Nous les écoutons beaucoup, nous tenons des groupes de discussion, cela nous aide à connaître leurs désirs. Par exemple, nous avons fait partie des premiers à offrir des douches dans nos unités. Les gens venaient nous voir et nous disaient : “ On n’a plus de genoux, on ne veut pas de bains ! ”, alors nous avons modifié notre offre », illustre-t-il.

Cela rejoint d’ailleurs le troisième aspect mis de l’avant par M. Maurice. « Je ne veux pas avoir des clients satisfaits, mais plutôt des clients engagés ! Une personne engagée n’est pas quelqu’un qui endure ou qui subit quelque chose qui ne lui plaît pas. Elle va parler, faire connaître son désaccord, et c’est ainsi que nous pouvons nous ajuster et nous améliorer. Un client satisfait, lui, s’il ne l’est plus, ne dira rien et ira simplement s’installer chez un concurrent », indique M. Maurice qui insiste sur le fait qu’une personne engagée et heureuse est le meilleur ambassadeur qui soit !

UNE BASE SOLIDE Le fondateur de Groupe Maurice estime que pour pouvoir durer et proposer de la qualité, il est important de mettre en place une plate-forme de gestion solide, ce qui constitue d’ailleurs son quatrième point. « La vague 38

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institutionnelle dans le domaine des résidences pour aînés a fait en sorte d’instaurer une grande rigueur en matière de gestion. C’est une très bonne chose, car c’est la qualité de la plate-forme qui, globalement, permet de faire baisser les taux de capitalisation et donc la perception du risque par les investisseurs ; par le fait même, ils démontreront plus d’intérêt à s’investir dans cette superbe industrie », explique-t-il.

Cela dit, placer la profitabilité à court terme avant celle à long terme ne fait pas partie de sa philosophie. Il s’estime d’ailleurs très prudent dans sa gestion du risque tout comme dans ses décisions d’affaires, préférant pouvoir « dormir sur ses deux oreilles ». La profitabilité maximale n’est pas non plus une fin en soi pour Luc Maurice, qui distribue à la fin de chaque année financière 30 % de ses profits à ses plus proches collaborateurs, environ 25 personnes. Par ailleurs, Groupe Maurice remet 0,6 % de ses revenus bruts à la collectivité, ce qui représente annuellement de un à deux millions de dollars.

Cinquième aspect, et non le moindre : le savoir. « Quand j’ai démarré mon entreprise, je me suis dit que si je voulais réussir, je devais être celui qui en connaissait le plus sur ce domaine. Alors je suis allé voir les façons de faire dans plusieurs pays, je me suis informé, j’ai beaucoup appris.

Pour être un leader et regarder la compétition dans son rétroviseur, il faut constamment innover. On reste curieux, on va de l’avant tout en restant à l’écoute de la clientèle.

Les gens changent, il faut répondre à leurs attentes », croit-il. Pour faciliter la vie de ses résidents, les nouveaux complexes proposent d’ailleurs des milieux de vie où l’on trouve notamment des magasins et des supermarchés. « En pouvant aller faire leur épicerie à proximité, les aînés demeurent autonomes plus longtemps et ne dépendent de personne. Mon travail est de faire en sorte qu’ils se sentent plus libres… » Un objectif dont il s’efforce de se rapprocher un pas à la fois.

ARCHITECTURE ET URBANISME « Il est révolu le temps où l’on offrait aux personnes âgées des résidences de deuxième ordre. Nous construisons des bâtiments qui n’ont rien à envier à ce qui se fait pour toutes les autres strates d’âge. D’ailleurs, nos appartements se doivent d’être de qualité supérieure, car nos locataires y passent davantage de temps », affirme Luc Maurice.

Ces logements à la fenestration généreuse et situés dans des bâtiments en béton se prêteront d’ailleurs très bien aux éventuelles transformations que nécessitera la baisse de la demande, d’ici quelques années. « On pourra alors facilement en faire des appartements traditionnels. Mais ce n’est pas tout, car en plus de l’architecture, il faut aussi tenir compte de l’urbanisme. À ce chapitre, nos complexes résidentiels sont situés à proximité de plusieurs services utilitaires et commerciaux, ce qui facilitera encore davantage la transition de clientèle », ajoute M. Maurice.

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RÉTROSPECTIVE

LES NEUF VIES DE

ROGER PLAMONDON PRÉSIDENT, DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER ET ACQUISITIONS CHEZ BROCCOLINI PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

Passionné par son métier et présent sur tous les fronts à la fois, Roger Plamondon est une figure bien connue du domaine immobilier. Le président, Développement immobilier et acquisitions, chez Broccolini revient sur sa carrière et nous livre aussi quelques confidences.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

Sympathique et facile d’accès, Roger Plamondon bouillonne d’une énergie qui semble inépuisable. À preuve, son parcours professionnel et scolaire, puisqu’il a réussi à terminer son cégep et à obtenir un baccalauréat puis un MBA presque entièrement en cours du soir, et ce, tout en travaillant, en fondant sa famille et en s’impliquant dans son milieu. On pourrait presque croire qu’il a neuf vies, tant son existence est bien remplie ! ÉTUDIER TOUT EN TRAVAILLANT Lorsqu’on lui demande de raconter son cheminement, Roger Plamondon y va d’une plaisanterie. « C’est un peu comme le générique du début d’un film de Star Wars : A long time ago, in a galaxy far far far away… », dit-il en riant. Très humain et proche des gens, il sait comment détendre l’atmosphère et donner à l’entrevue un ton décontracté. C’est aussi un conférencier dont l’humour et le franc-parler sont très appréciés de ses auditoires.

Sa personnalité haute en couleur ne passe pas inaperçue dans l’industrie, où sa vaste expérience et sa connaissance du milieu sont reconnues à leur juste valeur.

Pourtant, il confie que c’est par hasard qu’il a commencé à travailler dans ce domaine. « Vers la fin de mon cégep, je ne savais pas trop vers quoi me diriger. J’étais indécis et j’ai déposé ma candidature pour un poste au Canadien National (CN).

Il y avait deux possibilités : travailler à la salle de courrier ou au service de taxation foncière. Je dois avouer que c’est le salaire qui a guidé ma décision et j’ai donc opté pour un poste à la taxation foncière », raconte-t-il.

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En 1973, Roger Plamondon fait donc ses premières armes comme commis responsable du classement… et chargé d’apporter le café ! Toutefois, cette incursion dans le monde de l’immobilier pique sa curiosité et l’incite à s’y intéresser davantage. Tout en travaillant le jour, il termine son cégep le soir, puis entame un baccalauréat en administration des affaires avec chemine­ment en sciences immobilières à l’Université du Québec à Montréal (UQAM). Son talent est déjà remarqué, et il reçoit la première bourse de la Fondation de l’UQAM. « Je me sens vieux quand je raconte ça ! », ajoute-t-il en riant. Plus sérieusement, il souligne qu’il a eu la chance d’avoir des professeurs jeunes, dynamiques, qui l’ont toujours poussé à parfaire ses connaissances, ce qui lui a permis de bénéficier d’une formation de grande qualité.

Parallèlement, il continue sa carrière au CN et gravit les échelons. Il passe au service des immeubles où il est chargé de faire la tournée des terrains en surplus de la compagnie dans toute la province. À la fin de son baccalauréat, Roger Plamondon ne s’arrête pas en si bon chemin et entame un MBA avec concentration en finances et une spécialité dans la PME à HEC Montréal, le soir et à temps partiel. Pour accélérer le processus, il effectue toutefois sa dernière session à temps plein en prenant un congé avec solde. « Cela faisait plus de 10 ans que je suivais des cours du soir, et j’avais hâte de terminer. J’avais aussi ma famille, et tout le mérite revient à mon épouse d’avoir maintenu le noyau familial intact pendant toutes ces années », constate-t-il.

ABCDEFGHIJKLMNOPLAMONDONQRSTUVWXYZ

CONTRIBUER À LA CROISSANCE Quelque temps après avoir obtenu son MBA, en 1986, Roger Plamondon est embauché par Les Supermarchés Steinberg à titre de gérant immobilier. « Cette compagnie avait une longue histoire derrière elle et était très avant-gardiste dans ses pratiques. C’est la première fois où je me suis frotté au côté exploitation du métier », relate-t-il. Là encore, il gravit les échelons et se retrouve directeur général du service immobilier.

Lorsque la compagnie est vendue, Roger Plamondon participe à la réouverture des baux des magasins Steinberg, afin de les ramener à leur valeur marchande. Tout un exercice qui fait appel à ses qualités de gestionnaire et de négociateur.

Néanmoins, il ne se retrouve pas dans la nouvelle administration de l’entreprise et décide de changer de voie. Pendant quelque temps, il prend alors les commandes d’une entreprise de prêt-à-porter pour femmes, qu’il est responsable de remettre sur les rails de la rentabilité. « Mes journées commençaient par un coup de téléphone de la banque pour faire le point sur les entrées et les sorties de fonds. C’est là que j’ai appris que chaque geste a un impact sur la ligne du bas, et qu’il faut toujours regarder les chiffres », fait-il valoir.

Après avoir redressé la compagnie, en 1991, Roger Plamondon est embauché comme directeur immobilier au sein d’une entreprise qui allait devenir Réno-Dépôt. Il voit au développe­ ment et à la construction des six premiers magasins de la chaîne, une occasion unique à une époque où la récession frappait fort et où les opportunités de croissance étaient rares. Par la suite, il passe chez la firme de courtage immobilier Northwest Atlantic Partners, pour laquelle il inaugure le bureau au Québec afin de permettre l’expansion de Costco dans la province. Durant cette période, il s’occupe aussi de l’établissement des huit premiers Future Shop à Montréal.

Recruté en 1996 par la directrice nationale de Costco Canada, Louise Wendling, il devient vice-président adjoint. « Puis, la compagnie a décidé de regrouper ses bureaux à Ottawa et de fermer celui de Laval. Je ne souhaitais pas m’installer dans la capitale, il a donc été convenu que je verrais au reclassement et au déménagement des employés. Cela a été une expérience stimulante, mais très exigeante sur le plan émotionnel. J’ai vu des couples se séparer, il a fallu aider les gens à vendre leur maison, trouver des chenils pour les animaux domestiques…

J’ai accompagné les employés là-dedans », se souvient-il, heureux que tout se soit bien déroulé, notamment grâce à la culture de Costco, orientée vers le bien-être de ses employés.

UN PROFOND ENGAGEMENT Après une pause de quelques mois, Roger Plamondon devient directeur régional de Home Depot pour le Québec, puis il est promu vice-président, Exploitation pour l’ensemble du Canada. Là encore, il contribue au déploiement de la bannière en ouvrant 30 magasins en Ontario, 8 dans les provinces de l’Atlantique et 16 au Québec. Soucieux de consacrer davan­ tage de temps à sa famille, il décide de quitter son emploi.

Il demeure cependant très actif, puisqu’il continue de siéger à de nombreux conseils d’administration. C’est aussi la période où il renoue avec John et Joseph Broccolini. « L’épouse de John avait fréquenté la même école secondaire que ma femme et moi. Nous avons développé des affinités, notamment autour des valeurs familiales. À un moment donné, il m’a demandé si je serais intéressé à travailler pour la compagnie, qui voulait diversifier ses activités. J’ai commencé tranquillement, une journée par semaine, afin qu’on apprenne à se connaître. De fil en aiguille, je suis entré au bureau tous les jours, et ça fait plus de 10 ans que je suis là. C’est une expérience formidable de voir une compagnie grandir », explique-t-il.

Aujourd’hui, Roger Plamondon se voit comme un « vieux sage », qui offre à la nouvelle génération des Broccolini ses conseils basés sur son riche parcours professionnel. Il s’occupe aussi de stratégie et d’acquisition de grandes propriétés.

Cela ne l’empêche pas de continuer à siéger à plusieurs conseils d’administration, de s’impliquer à l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) ainsi que dans son milieu. « Je viens de Saint-Henri, à Montréal, un quartier où il y a un fort taux de décrochage. À l’époque, j’aurais pu décrocher de l’école moi aussi, mais cela n’a pas été le cas. Je souhaite redonner à mon tour », mentionne-t-il. Ainsi, il a été trésorier de la Maison des jeunes de Ville-Émard, président du conseil d’administration du CLSC Saint-Henri, président et vice-gouverneur du Club Richelieu de Ville-Émard. En février 2018, M. Plamondon et son épouse ont d’ailleurs été choisis couple de l’année pour les activités de collecte de fonds dans le sud-ouest de Montréal.

Malgré son agenda bien rempli, il prend le temps de s’adonner à une autre de ses passions : la moto. « J’ai deux Harley-Davidson.

Au cours de l’été 2018, j’ai parcouru 17 000 kilomètres ! » S’estimant chanceux d’avoir une carrière si prolifique, enthou­ siaste dans tout ce qu’il entreprend, Roger Plamondon sait également prendre du recul par rapport à son parcours. « J’ai touché à énormément de choses dans ma vie et j’aime croire que l’ensemble de ces éléments contribue à ce que je suis aujourd’hui et à ce que je peux apporter à mon entreprise.

Aussi, je crois beaucoup aux gens, aux ressources humaines, à la force des équipes. Chaque personne est importante dans une organisation », affirme-t-il.

Si le marché immobilier de Montréal « est en feu » actuellement, selon ses propres termes, il invite toutefois l’industrie à faire preuve de prudence. « Il faut se rappeler que c’est un secteur cyclique et, pour se prémunir des mauvaises surprises, il vaut mieux ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier. La prise de risque doit être bien calculée », prévient-il. Quoi qu’il en soit, Roger Plamondon compte bien profiter pleinement de cette période de sa vie.

Qui sait, vous le croiserez peut-être à la belle saison, au guidon de sa Harley-Davidson…

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RÉTROSPECTIVE

LA MAIRESSE DE MONTRÉAL S’EXPRIME SUR SA VISION D’UN DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER OÙ CHACUN TROUVERAIT SON COMPTE PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

Une ville dotée de quartiers qui ont leurs particularités, qui offrent des milieux de vie riches et agréables et qui, surtout, accueillent une mixité de résidents de tous les âges, de toutes les cultures, de toutes les couches sociales et de tous les niveaux de revenus, voilà une plus-value pour la métropole du Québec, préconise Valérie Plante.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

Native de Rouyn-Noranda, Valérie Plante avait 19 ans lorsqu’elle a décidé de déménager à Montréal. Pourquoi ? « Parce que j’aime les grandes villes et que Montréal en est une à taille humaine, accessible, avec beaucoup de vie dans ses quartiers », répond-elle, ajoutant qu’elle a aussi vécu quelques mois à Paris et à Buenos Aires durant ses études. Détail surprenant, la mairesse de Montréal détient un baccalauréat en anthropologie, une maîtrise en muséologie ainsi qu’un certificat en intervention multiethnique. Comment ce parcours universitaire a-t-il mis la table pour sa carrière politique ? « Faire des études supérieures dans des disciplines qui relèvent des sciences humaines, c’est travailler en interdisciplinarité, avec des partenaires qui ont d’autres champs d’intérêt que les nôtres, d’autres perspectives, ce qui a formé ma façon de réfléchir. J’aime toujours m’entourer de gens qui ont des antécédents variés, des opinions différentes et des points de vue diversifiés qui amènent plus de richesse et de profondeur aux projets », explique-t-elle.

En début de carrière, Valérie Plante a travaillé sur le terrain dans des organismes communautaires et dirigé le réseau national de la Fondation Filles d’action, dont la mission est 42

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de renforcer la confiance et les compétences des jeunes femmes. En 2013, elle s’est présentée contre Louise Harel dans l’arrondissement Ville-Marie et a été élue conseillère municipale. « Je suis rapidement ressortie comme l’une des femmes de la relève de mon parti, je prenais ma place et j’avais une vision », relate celle qui parle d’intégrité, de famille et d’égalité quand on lui demande quelles sont ses valeurs, qui se dit féministe et qui définit une société juste comme un milieu de vie qui donne des occasions d’avancer à tout un chacun.

Mère de deux fils, Valérie Plante adore se promener à vélo. « J’ai traversé tous les quartiers de Montréal, à différents moments, juste pour m’imprégner de l’esprit de chacun », raconte-t-elle. La famille Plante-Harvey, qui habite le quartier Rosemont, ne possède d’ailleurs pas d’automobile et n’en ressent pas le besoin. Métro, autobus, Communauto, BIXI et taxi… « un cocktail de moyens de transport est disponible, nous ne nous privons pas de sortir et nous faisons tout ce que nous avons à faire », dit la mairesse, faisant valoir l’effet positif que peut avoir sur le budget l’élimination du poste de dépenses d’automobile.

ABCDEFGHIJKLMNOPLANTEQRSTUVWXYZ

BÂTIR DANS UNE VILLE EN SANTÉ Quelle part voit-elle pour l’immobilier dans le dévelop­pement économique de Montréal ? Importante, car les promoteurs immobiliers sont de grands investisseurs qui font en sorte que la ville se porte bien. « Une ville où l’on investit, où l’on bâtit est une ville en santé », affirme Valérie Plante, ouvrant la porte pour parler de mixité sociale et économique qu’elle considère comme cruciale pour la métropole. S’il s’agit d’un objectif prioritaire pour la mairesse, la mixité sert aussi les promoteurs, soutientelle : « Ce sera gagnant / gagnant d’arriver à un consensus, à des règles qui seront bonnes pour tout le monde, pour les promoteurs et la population montréalaise.

Si Montréal est reconnue dans le monde comme une ville accessible en regard de l’habitation, ça fera en sorte que plus de personnes voudront y vivre et qu’on construira davantage. »

« J’ai traversé tous les quartiers de Montréal (à vélo), à différents moments, juste pour m’imprégner de l’esprit de chacun. » – Valérie Plante

L’INCLUSION DES LOGEMENTS SOCIAUX Mais le gros point d’interrogation qui préoccupe nombre d’investisseurs immo­b iliers, c’est l’adoption prochaine d’un règlement qui obligera tous les projets de développement à inclure 20 % de logement social et communautaire, 20 % de logement abordable et 20 % de logement familial. « Ce 20 / 20 / 20 ne fera pas 60 % au total parce que les catégories se chevaucheront. En réalité, ce sera davantage 40 % », précise la mairesse.

Valérie Plante insiste, elle cherche une formule gagnante pour tous. « C’est sûr qu’il faudra jaser et s’entendre. Quand je rencontre les représentants de l’Institut de développement urbain du Québec, je leur réitère ma volonté de travailler ensemble en prévision des changements de la réglementation. Pas question que j’impose quelque chose sans avoir eu de discussions préalables et obtenu une étude d’impact.

C’est ce que je me suis engagée à faire, nous avons besoin de nous appuyer sur des données et des chiffres », dit-elle.

Cette étude d’impact, qui servira de base à l’élaboration d’un modèle, se mène

40 ans à bâtir montréal prevel.ca

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RÉTROSPECTIVE

en trois volets : d’abord, une estimation des coûts de construction, puis une analyse financière – ces deux volets ont été confiés à une firme externe. Enfin, un dernier volet découlera des deux premiers, soit les projections économiques des différents scénarios. « Mon leadership n’est pas de style bulldozer. Je suis une personne de consensus qui travaille en amont. Est-ce que ça veut dire que ça va toujours dans le sens des souhaits de chacun ? Non. Mais il y a toujours une grande recherche d’équilibre de ma part », soutient Valérie Plante.

Par ailleurs, la mairesse se dit à l’écoute des préoccupations des promoteurs immobiliers qui souhaitent savoir à l’avance ce qui va se passer et quelles seront les mesures transitoires.

L’étude d’impact, explique-t-elle, sera une espèce de structure dans laquelle on entrera des données comme le type et l’envergure du projet, la taille des unités ou sa situation en évaluant si le ratio sera le même au centreville ou ailleurs. « Il faut bien comprendre tous les aspects.

J’ai un objectif de 20 / 20 / 20, mais j’ai aussi le souci que ce soit faisable. Nous ne voulons pas précariser l’industrie immobilière, c’est notre partenaire », poursuit la mairesse.

COMPÉTITIVITÉ DES PRIX AVEC LA BANLIEUE Si des promoteurs immobiliers s’inquiètent, une fois le règlement sur l’inclusion adopté, que leurs unités d’habitation ne soient plus compétitives avec celles de la banlieue en regard du prix, la mairesse, pour sa part, dit ne pas être en compétition avec les banlieues. « Ailleurs dans le monde, des gens veulent venir s’installer à Montréal parce que, par exemple, elle est la seule métropole francophone en Amérique du Nord. Ces gens seront d’autant plus nombreux si nous leur offrons ce qu’ils veulent, c’est-à-dire la mixité dans les milieux de vie. » Comme présidente de la Communauté urbaine de Montréal, Valérie Plante fait aussi valoir que les autres municipalités membres attendent de voir le règlement de Montréal pour s’en inspirer.

Le règlement d’inclusion que la mairesse prévoit adopter aura-t-il pour effet d’harmoniser les pratiques entre les différents arrondissements ? « Oui, absolument, répondelle. Mais la ville de Montréal étant ce qu’elle est, il y a aussi des particularités. L’idée du règlement demeure d’en arriver à un modèle unique qui, avant d’être appliqué, tiendra compte du fait que, par exemple, les projets de plusieurs centaines d’unités sont plus nombreux au centre-ville qu’à Pointe-aux-Trembles. » Et le fonds d’inclusion mis en place en 2005, quel bilan Valérie Plante en fait-elle ? « Positif, mais étant donné qu’il ne s’applique que lorsqu’il y a demande de dérogation, 44

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sa portée demeure limitée. Il nous faut davantage pour nous assurer que la ville soutient la mixité sociale et économique. C’est avant-gardiste, oui, mais j’aime bien rappeler que Montréal se démarque justement par cette mixité. Quand je parle avec les maires de Toronto et de Vancouver, ils me disent avoir trop tardé pour instaurer des mécanismes qui assurent leur mixité à long terme et avoir manqué le bateau. » Autre point au chapitre des logements sociaux, le nombre d’unités Accès Logis autorisées, mais non construites, était de plus de 3 500 en mars 2018. Pourquoi ? « Nous avons reçu des pouvoirs et des sommes d’argent, mais nous avons un problème avec les seuils admissibles, ce qui bloque nos projets. Tranquillement, des unités sont cons­truites, mais ça ne va pas aussi vite que nous l’aimerions, et nous poursuivons la conversation avec les représentants du gouvernement provincial », dit Valérie Plante.

Parlant gouvernement, le fédéral a annoncé de nouveaux efforts en matière de logement social et abordable. Ne serait-il pas préférable d’attendre la conclusion d’une entente entre les instances canadienne et québécoise avant d’imposer des obligations au secteur privé montréalais ? « Les autres paliers de gouvernement sont aussi nos partenaires, mais ce n’est pas au gouvernement fédéral d’émettre des règles comme nous sommes en train de le faire avec notre projet de règlement sur l’inclusion. Le fédéral dit qu’il va consentir du financement pour rénover du logement abordable et social, et c’est une bonne nouvelle. Mais ce sont uniquement des sources de financement et non de la création de politique », rappelle la mairesse Plante.

ET LE FARDEAU FISCAL ?

Quels sont les objectifs de l’administration Plante en matière de rééquilibrage fiscal entre les secteurs résidentiel et non résidentiel ? « Nous souhaitons pouvoir donner une pause aux promoteurs, investisseurs et entrepreneurs, mais tant et aussi longtemps que notre budget de fonctionnement dépendra de la taxe foncière dans une proportion de 70 %, je n’ai pas la capacité de réduire les taxes. Il y a deux choses que je peux faire : limiter la hausse à l’inflation et continuer de talonner le gouvernement québécois pour demander un pacte fiscal qui nous donnera d’autres sources de financement. » En terminant, comment la première femme maire de Montréal voit-elle la ville idéale ? Elle est verte, sécuritaire, dynamique et inclusive, énumère-t-elle. « Ça a l’air tout simple, mais ça passe par des gestes forts. Il faut accélé­rer la cadence du développement économique, de l’habita­tion et de la mobilité, qui sont mes grands axes d’intervention, et je vais continuer sur cette voie », conclut Valérie Plante.

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Bernard

POLIQUIN

TRAVAILLER POUR CHANGER LES CHOSES PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

Un retour sur les 30 dernières années met en évidence les deux fils conducteurs de sa carrière : l’immobilier commercial d’abord, puis ses dispositions à être un agent de transformation. Rencontre avec Bernard Poliquin, vice-président principal, Bureaux, Québec, chez Ivanhoé Cambridge.

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

Bernard Poliquin a fait le saut en immobilier commercial parce qu’il aime la vitalité qui se dégage des centres-villes et que les grands édifices exercent une fascination sur lui. Alors qu’il travaillait en recherche et développement chez Dupont Canada, il a eu à conclure une transaction immobilière en tant que client à la recherche d’un local. Ce fut le déclic à l’origine d’un cheminement professionnel marqué par une progression rapide.

UN PARCOURS ÉDIFIANT Agent, puis directeur de la location chez Propriétés Trizec, entreprise propriétaire de la Place Ville Marie (PVM) (c’était en 1992) et mandataire de la gestion du 1000, rue De La Gauchetière (alors propriété de BCE), il est promu directeur général de cet édifice quelques années plus tard quand BCE en rapatrie la gestion. Il devient par la suite vice-président de la gestion des actifs immobiliers de Bell Canada, par l’intermédiaire de sa filiale Gestion immobilière Nexacor. Lorsque Nexacor est vendue à Profac, Bernard Poliquin participe à la création du bureau québécois pour Services immobiliers commerciaux JLL et accède à la présidence canadienne de 2006 à 2008, avant de déménager en Australie pour diriger le bureau de Sydney.

Survient la crise économique, qui entraîne beaucoup de changements pour Bernard Poliquin, dont un retour à Montréal.

Après un passage comme président d’Avison Young Québec, il entre au Mouvement Desjardins comme vice-président, immobilier corporatif et gestion immobilière pour le Canada.

Durant cette période, il vivra l’acquisition de la division

canadienne de State Farm et la construction d’un nouveau siège social à Lévis.

En 2015, il répondra à un appel de la haute direction d’Ivanhoé Cambridge qui lui offre la vice-présidence principale des immeubles de bureaux du Québec, parmi lesquels la PVM et le 1000, rue De La Gauchetière (deux édifices qu’il connaît bien) ; ainsi que le Centre de commerce mondial, l’Édifice JacquesParizeau et Maison Manuvie, inaugurée le 27 novembre 2017.

Parmi ses objectifs figure également une participation à la réalisation du Projet Nouveau Centre (dont PVM est le cœur), un investissement global de 1 milliard de dollars d’Ivanhoé Cambridge pour le centre-ville de Montréal, une occasion qu’il ne pouvait pas laisser passer. « Elle marque la convergence de mon cheminement de carrière, de mon expérience et mes expertises, que je peux mettre au service de quelque chose de grandiose pour Montréal, un déploiement d’envergure qui va marquer le centre-ville », confie-t-il.

Inaugurée il y a 57 ans, la PVM est l’édifice phare de la métropole, qui a mené au déplacement du quartier des affaires du VieuxMontréal vers le centre-ville en 1962, rappelle Bernard Poliquin.

PETITE HISTOIRE DE LA GRANDE PLACE C’est le Canadien National qui est à l’origine de PVM pour créer un pôle économique autour de la Gare Centrale. À l’endroit où s’élève aujourd’hui l’édifice se trouvait une agglomération de IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2019

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RÉTROSPECTIVE

voies ferrées à ciel ouvert. Il y a d’ailleurs toujours des trains et des rails sous la PVM qui vont de la Gare Centrale vers le tunnel qui traverse le mont Royal, ainsi que des ateliers de réparation de trains, raconte Bernard Poliquin.

« Ce que nous réalisons à Montréal fera notre fierté et servira de laboratoire à ce qu’Ivanhoé Cambridge peut faire partout dans le monde avec ses propriétés iconiques situées dans les grands centres-villes », expose Bernard Poliquin.

Mais au moment de promouvoir cette réalisation pour Montréal, personne au Canada ne pouvait mener un projet aussi avant-gardiste. C’est donc au promoteur américain William Zeckendorf que le CN confie cette tâche, et ce dernier s’adjoint les services de deux jeunes architectes : Ieoh Ming Pei (à qui l’on doit la pyramide du Louvre) et Henry N. Cobb. Ce dernier, maintenant âgé de 92 ans, a participé à la réflexion pour redévelopper PVM et en faire évoluer l’intention d’origine, celle d’être un lieu de rassemblement, une grande place publique, civique et culturelle.

UN AGENT DE TRANSFORMATION Au-delà des édifices dont il a géré la location, l’exploitation et les projets de construction tout au long de sa carrière, Bernard Poliquin se voit comme un agent de transformation.

LE PROJET NOUVEAU CENTRE Sur la table à dessin depuis maintenant quatre ans, le Projet Nouveau Centre, déjà amorcé avec la rénovation de l’hôtel Fairmont Le Reine Elizabeth et l’ouverture de Maison Manuvie, se poursuit par la revitalisation de l’esplanade de PVM. L’objectif d’Ivanhoé Cambridge avec cet investissement de 200 M$ : rehausser l’expérience urbaine au cœur du centre-ville. « Nous voulons que PVM demeure le point d’ancrage du centreville de Montréal et nous le ferons en répondant aux besoins de notre clientèle pour les 25 prochaines années », explique Bernard Poliquin. Ainsi, nous verrons bientôt apparaître sur l’esplanade un pavillon de verre qui marquera le point de départ du réseau souterrain (dont PVM a autrefois été l’instigatrice) et donnera accès à une offre commerciale renouvelée et jumelée à une programmation culturelle. « Nous aspirons à ce que l’endroit soit vivant et fréquenté aussi les soirs et les fins de semaine et qu’il retrouve sa vocation de grande place urbaine avec des îlots de verdure, des aires de repos et de rencontre, qu’il soit un lieu de rendez-vous. L’aménagement extérieur et intérieur sera accueillant et bien entendu aussi adapté pour la saison froide », ajoute M. Poliquin.

La revitalisation de l’aire de restauration et l’élargissement de l’offre en ce domaine, ainsi que le déménagement de la succursale commerciale de la Banque Royale de la mezzanine du 1, Place Ville Marie vers les niveaux de la rue et de la promenade souterraine dans un espace de 40 000 pi2, entraîne­ront un mouvement dont Ivanhoé Cambridge entend profiter pour revoir le positionnement commercial de PVM afin qu’il soit mieux adapté à sa clientèle, annonce Bernard Poliquin, mention­nant que quelque 10 000 travailleurs fréquentent quotidiennement le lieu. « Ces gens ont besoin de se restaurer, de se ressourcer, de faire des emplettes, de rapporter des repas préparés à la maison ; nous voulons répondre à tous ces besoins », poursuit-il. La venue de nouveaux locataires tels que WeWork et Sid Lee à PVM provoque également une réflexion sur l’offre commerciale, étant donné le profil plus jeune de cette clientèle.

Suivra la rénovation du Centre Eaton, dont la fin des travaux est prévue pour 2020.

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« Les stratégies d’affaires sont souvent extrêmement porteuses sur papier, mais les faire arriver sur le terrain, concrétiser une nouvelle vision, un changement de culture demande énormément d’efforts, d’engagement et de détermination.

C’est une de mes forces, et j’y mets beaucoup d’énergie », confie le gestionnaire qui rappelle que les entreprises les plus performantes sont celles qui réussissent à créer un esprit d’équipe, un sentiment d’appartenance et de la mobilisation.

Et par mobilisation, il entend le plaisir et la fierté de réaliser des projets. « C’est un trait de ma personnalité, poursuit-il. J’ai besoin de créer des environnements où les gens sont appelés à réaliser des projets et à générer des résultats significatifs pour l’entreprise. » « C’est davantage un art qu’une science. Être à l’écoute et intuitif, faire preuve d’empathie sans jamais perdre de vue les objectifs d’affaires. Mettre ensemble les forces vives de chacun pour atteindre quelque chose de plus grand que soi », fait valoir M. Poliquin.

De son mentor, il retient plusieurs leçons, mais la principale est que l’on choisit qui l’on est dans l’adversité. « Nous choisissons comment nous recevons la réalité, élabore-t-il. Devant un stress important, par exemple, choisir de demeurer ouvert et positif plutôt que de sombrer dans le négatif. » CONTINUER DE CHANGER LES CHOSES Avec le recul, Bernard Poliquin constate que tous les postes qu’il a occupés nécessitaient un changement organisationnel, opérationnel ou de culture d’entreprise avec un objectif d’amélioration de la performance. « C’est ma contribution. J’ai été particulièrement fier lorsqu’un ex-collègue en Australie m’a écrit récemment pour me remercier de l’avoir transféré à la tête d’un bureau en difficulté. C’était ardu pour lui d’accepter ce défi à l’époque. Il me mentionnait dans sa note que c’était la meilleure chose que j’avais pu faire pour lui personnellement, sa carrière et également sa famille. Il était tout simplement la bonne personne pour remplir cette mission. » Quand le Projet Nouveau Centre sera terminé, Bernard Poliquin sait qu’il y en aura d’autres. Plusieurs autres. « J’ai encore des choses à apprendre, à partager et à réaliser au cours des prochaines années. Mon ambition est de faire une différence », conclut-il.

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FAIRE EN SORTE QUE LES GENS TOMBENT AMOUREUX DE LA MÉTROPOLE //

LAURENCE VINCENT COPRÉSIDENTE DU GROUPE PRÉVEL PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

Laurence Vincent ne se destinait pas du tout au secteur immobilier.

En fait, la fille du fondateur du groupe Prével se voyait plutôt œuvrer dans l’aide humanitaire. De fil en aiguille, elle en est pourtant venue à occuper le poste de coprésidente de l’entreprise familiale.

Portrait d’une femme de tête qui a aussi le cœur à la bonne place.

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

C’est une Laurence Vincent tout sourire qui nous accueille dans les locaux flambant neufs du groupe Prével, rue William à Montréal. Il faut dire qu’en peu de temps, ce quartier qui jouxte celui de Griffintown a bien changé, et pour le mieux. Les édifices de condominiums se sont multipliés, transformant de manière radicale ce secteur de la ville qui abritait majoritairement des bureaux ou des bâtiments désaffectés jusqu’à récemment.

Le dernier « bébé » de Prével, le 21e arrondissement, fait partie des projets qui vont amener des centaines de nouveaux résidents dans le secteur, mais il a aussi l’ambition de créer un véritable milieu de vie. Un petit supplément d’âme qui fait toute la différence dans un domaine où rien ne ressemble plus à une tour à condos qu’une autre tour à condos !

LE RÔLE CLÉ DU PROMOTEUR Même si elle préside aujourd’hui aux destinées de Prével fondé par son père Jacques en 1978, lorsqu’elle avait 20 ans, Laurence Vincent s’imaginait plutôt arpenter le monde et travailler pour des organismes humanitaires. Mais il faut croire que le fruit ne tombe jamais bien loin de l’arbre… Après un baccalauréat en histoire, elle prend une pause avant d’entreprendre une maîtrise en études internationales. « Je terminais mon bac à l’étranger et je m’ennuyais. Je voulais me reconnecter avec Montréal », se souvient-elle.

Preuve que le hasard fait parfois bien les choses, le père de Laurence lui demande alors de donner un coup de main sur le

chantier d’une résidence pour personnes âgées. « Plus jeune, j’avais déjà travaillé sur le terrain et j’avais beaucoup aimé l’expérience. C’est tellement vivant, les journées passent très vite, et il y a une belle camaraderie », explique-t-elle.

Un an plus tard, elle est ensuite responsable de voir au soutien après-vente du projet, puis elle fait le saut dans le service des ventes. « À cette époque, je ne savais plus exactement vers quoi je voulais me diriger. J’envisageais une maîtrise en journalisme ou en travail social… J’ai finalement opté pour un MBA intensif à HEC Montréal, une formation dont j’espérais qu’elle pourrait m’ouvrir beaucoup de portes », raconte-t-elle.

Son diplôme en poche, elle accepte alors la proposition de son père de parfaire son expérience pendant quelque temps encore au sein de l’entreprise familiale. Elle occupe alors des postes dans différents services de Prével et décide finalement d’y demeurer. « J’ai compris que j’aimais la compagnie, les gens que j’y côtoyais et les projets réalisés. Prével a toujours eu une excellente réputation non seulement auprès de ses clients, mais aussi auprès de ses partenaires et de la Ville, et j’étais fière de pouvoir en faire partie », dit-elle.

Celle qui, dans ses jeunes années, se considérait comme une idéaliste se retrouve donc à brasser des affaires. Oui, mais pas n’importe lesquelles ni dans n’importe quelles conditions.

Car tout comme son père, elle a une idée bien arrêtée du rôle que devrait jouer un promoteur immobilier dans une ville et, IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2019

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plus largement, au sein de la société. Son ambition ? Redorer l’image des promoteurs, en particulier celle des constructeurs de condos, qui ont parfois mauvaise presse.

Laurence Vincent a donc une vision très claire de sa mission : nouer le lien entre un Montréalais potentiel et son futur port d’attache, faire en sorte que les gens tombent amoureux de la métropole. « Le dynamisme de Montréal dépend de ses habitants. Ce sont eux qui l’arpentent chaque jour, qui font vivre ses commerces, qui mettent de la vie dans ses quartiers. Créer de l’emploi ne suffit pas pour stimuler l’essor d’une ville, il faut des citoyens pour l’animer, pour l’habiter. Ce n’est pas en passant chaque jour d’une ville-dortoir à un pôle d’emploi qu’on se crée un sentiment d’appartenance et un attachement envers sa ville », affirme la coprésidente. Car, selon elle, l’atta­chement est la clé : en créant de nouveaux Montréalais, le pro­moteur contribue donc au rayonnement et à la vigueur de la cité.

Mais pour cela, il faut développer des milieux de vie et pas seulement bâtir des logements. « Construire n’est pas suffisant.

Il faut avoir un impact positif sur la vie des gens et sur la ville.

Avec l’habitation, on peut avoir une réelle influence sur ces deux éléments et faire une différence. En tant que promoteur, on a la chance inouïe de pouvoir transformer l’expérience d’une agglomération, par exemple en amenant de nouveaux résidents dans un quartier où l’on ne trouvait rien auparavant », affirme-t-elle.

L’ACCÈS À LA PROPRIÉTÉ FACILITÉ Laurence Vincent est aussi bien consciente que l’achat d’une propriété constitue généralement la dépense la plus importante d’un ménage. « Ce sont les économies de toute une vie que les gens mettent dans leur logement, et cela constitue bien souvent leur fonds de retraite. Leur habitation va-t-elle bien vieillir et prendre de la valeur ? Les promoteurs ont une grande responsabilité, chaque décision en conception de projets aura des conséquences sur la valeur de la propriété. Cela confère à notre métier une dimension importante dans la mesure où l’on peut contribuer à améliorer la vie des individus », mentionne-t-elle.

C’est aussi l’une des raisons pour lesquelles la clientèle est une priorité pour Prével. Sondage, groupe de discussion, mais aussi certains événements permettent de mesurer son degré de satisfaction et de mieux connaître ses besoins. D’ailleurs, il n’est pas rare que Laurence Vincent dîne avec des copropriétaires résidant dans l’un ou l’autre des projets de l’entreprise. « Les rencontrer chez eux aide à réaliser certaines choses. Par exemple, que nos petites poignées de portes d’armoire de cuisine sont peut-être très esthétiques et design, mais pas nécessairement faciles à saisir pour des personnes vieillissantes.

C’est important d’en tenir compte et d’offrir différentes options mieux adaptées », souligne-t-elle.

Elle estime que retenir les familles dans les quartiers centraux de la métropole est également un enjeu majeur. « Montréal est une véritable pépinière à bébés ! Mais quand les enfants grandissent, les parents décident de déménager en banlieue pour avoir accès à une cour par exemple. Dans un tel contexte, comment réussir à les garder en ville ? » 48

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Pour répondre à ce défi, Prével offre des unités de trois ou quatre chambres dans certaines de ses tours, en plus de miser sur l’aspect modulaire des logements. « On prépare plusieurs plans pour un même espace, afin que le propriétaire puisse ajouter ou retirer des cloisons, selon ses besoins et l’évolution de la famille », explique-t-elle.

C’est le cas à Union sur le Parc par exemple, un projet en plein centre-ville de Montréal qui offre aussi un mini-gymnase destiné aux enfants, un espace créatif pour le bricolage et une cuisine collective. Des lieux qui favorisent le développement d’un sentiment d’appartenance et donc l’enracinement dans une communauté.

CAP SUR L’AVENIR Faciliter l’accès à la propriété fait aussi partie des chevaux de bataille de Laurence Vincent, qui estime que c’est une excellente façon de créer de nouveaux Montréalais. « Chez Prével, nous avons le souci de garder le marché de l’habitation accessible aux jeunes propriétaires. C’est pourquoi nous offrons également de petits condos plus abordables, pour les aider à mettre un pied dans l’immobilier, ce qui pourra éventuellement leur servir de levier afin d’acheter un logement plus spacieux par la suite. Cela contribue à faire de Montréal une ville dynamique et qui affiche une belle mixité », déclare-t-elle.

Parlant de mixité, Laurence Vincent est aussi largement favora­ ble à la construction de logements sociaux. Prével a d’ailleurs été parmi les premiers promoteurs à intégrer 15 % de ce type d’habitation dans ses projets, et ce, de façon volontaire. « Toutefois, je crois qu’il s’agit d’un enjeu de société auquel les différents acteurs devraient réfléchir ensemble. C’est une responsabilité partagée qui ne devrait pas reposer uniquement sur les épaules des acheteurs de condos neufs de l’île de Montréal », souligne-t-elle.

Enfin, si les tours à condos ont leurs détracteurs, elles sont pourtant, estime Laurence Vincent, une excellente façon de contrer l’étalement urbain et donc de répondre à certains enjeux environnementaux. « La population ne cesse d’augmenter, et pour éviter qu’elle quitte Montréal, il faut densifier davantage.

Certes, nous, les Nord-Américains, aimons l’espace, mais il est illusoire de croire que tout le monde peut s’offrir un duplex ou un triplex en ville. Ce n’est d’ailleurs pas souhaitable d’un point de vue environnemental. N’oublions pas que la densification peut être extrêmement positive lorsqu’elle est réalisée avec savoir-faire et doigté », affirme-t-elle.

Enfin, rappelons que Prével a fêté ses 40 ans d’existence en 2018.

Comment sa coprésidente entrevoit-elle les prochaines années ?

Elle espère que l’entreprise pourra continuer à mener à bien des projets importants et distinctifs tout en demeurant connectée aux besoins de sa clientèle. « Notre façon de voir l’avenir, ce n’est pas la croissance pour la croissance. Il est important de continuer à avoir du fun dans ce que l’on fait. D’ailleurs, j’ai toujours été convaincue que lorsqu’on a du plaisir, on fait bien les choses… », confie-t-elle. Assurément, il s’agit d’une recette gagnante pour Prével.

L’IMMOBILIER COMMERCIAL AU FÉMININ

FEMMES DE TÊTE ET DE TALENTS PAR CATHERINE FLORÈS, YASMINA EL JAMAÏ ET JOHANNE LANDRY, JOURNALISTES

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

Audacieuses, rigoureuses, inspirantes : les femmes qui accèdent à des postes décisionnels dans l’immobilier font preuve d’un leadership incontestable. Affirmant sans complexes leur propre style de gestion, elles contribuent de façon notable à la performance de leurs employeurs. Les portraits de femmes présentés dans ce dossier expriment la valeur de cette diversité. Notez que nous n’avons pas repris le court portrait de Nathalie Palladitcheff, puisqu’elle fait l’objet d’une grande entrevue dans ce numéro.

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RÉTROSPECTIVE

DANS L’IMMOBILIER DE PÈRE EN FILLE

A nnie Lemieux Présidente, LSR GesDev

Annie Lemieux navigue dans la sphère de l’immobilier depuis l’enfance, puisque son père a fondé le Groupe LSR, entreprise qu’elle a rejoint en 1996.

Après avoir obtenu un DES en gestion et bénéficié du mentorat de son père, elle a su évoluer dans l’entreprise familiale. C’est en 2014 qu’elle met en place LSR GesDev. Sa plus grande réussite, confie-t-elle, c’est d’avoir du plaisir à faire ce qu’elle aime avec les personnes qu’elle affectionne.

Considérant le travail comme important, mais jamais au détriment de ses proches, Annie Lemieux prône la recherche d’un équilibre entre les quatre parties prenantes, soit l’entreprise, les partenaires, les clients et la société.

Le projet Arbora à Griffintown symbolise une grande fierté, car c’est le premier qu’elle a entièrement conçu sans son défunt père, en gardant bien vivantes les valeurs de celui-ci.

Quant à la place des femmes dans l’immobilier commercial, Annie Lemieux témoigne de son évolution depuis les dernières années. À son avis, l’arrivée de plusieurs modèles féminins devrait accélérer la présence des femmes dans le domaine. Même si les hommes prennent généralement davantage de risques comme investis­seurs, Annie Lemieux a bon espoir qu’avec le temps, les femmes se démarqueront avec leur propre identité.

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BÂTISSEUSE ÉNERGIQUE

A nik Shooner

Architecte et cofondatrice de la firme Menkès Shooner Dagenais LeTourneux Architectes

Anik Shooner a concrétisé son rêve d’enfant de construire toutes sortes d’espaces. Elle cumule 30 ans d’expérience dans le domaine de l’immobilier commercial et chapeaute la conception de projets de grande envergure. Après avoir obtenu un diplôme professionnel d’architecture de l’Univer­sité de Montréal, elle a acquis une expérience multidisciplinaire à Montréal et à Toronto avant de se lancer en affaires à l’âge de 29 ans.

L’atteinte de l’excellence constitue la fierté d’Anik Shooner. La réalisation du YUL Condominiums, de la Maison du dévelop­ pement durable, du Complexe des sciences du campus MIL, de Maison Manuvie, ainsi qu’un projet en développement, le siège social de la Banque Nationale du Canada, pour ne nommer que ceux-là, lui donnent le sentiment d’être au cœur des grandes transformations architecturales de Montréal.

Globe-trotteuse friande de visites architecturales, philanthrope et férue de culture, adepte de ski et de moto, Anik Shooner donne aussi de son temps pour faire du mentorat auprès des jeunes. Très engagée dans la communauté d’affaires, elle est impliquée dans des domaines aussi diversifiés que le développement durable, l’innovation technologique ou la pratique professionnelle.

Elle souhaite que les femmes occupent une place de choix dans la société en prenant davantage de risques. Tout autant architecte que femme d’affaires, Anik Shooner se considère comme privilégiée de vivre sa passion quotidiennement, tout en contribuant à façonner la ville de Montréal.

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PAR ICI LES DÉFIS

L inda Rouleau

Directrice principale des centres commerciaux Cominar

FONCEUSE ET AUDACIEUSE

G uylaine Boivin

Directrice générale de la Tour Deloitte et de la Gare Windsor chez Cadillac Fairview

Toute jeune, elle voulait enseigner l’éducation physique, puis elle décide de réorienter stratégiquement ses études en marketing. Un jour, son frère lui fait part d’un poste d’adjointe en marketing vacant chez Cadillac Fairview. Elle tente sa chance, et sa candidature est retenue. C’est le début d’une carrière en gestion immobilière commerciale qui dure depuis plus de 20 ans.

Certains investissent le domaine immobilier comme d’autres embrassent une religion ; c’est justement le cas de Guylaine Boivin, qui considère n’avoir vraiment pas tout vu en immobilier commercial, même en 18 ans d’expérience. Elle estime que l’industrie est particulièrement en mouvement, ce qui nécessite, entre autres, de s’adapter à toutes les situations et d’innover continuellement.

Après un passage de 14 années chez Ivanhoé Cambridge, elle rejoint Cominar où elle supervise aujourd’hui un portefeuille de centres commerciaux au Québec en prônant l’écoute et la motivation de ses équipes à se dépasser. Linda Rouleau mentore également une jeune fille issue de la protection de la jeunesse ; elle l’encourage à poursuivre ses études en techniques d’architecture tout en lui donnant accès à son réseau de contacts.

Guylaine Boivin s’est réinventée lorsqu’elle a pris un nouveau départ à la suite d’un important changement dans sa vie personnelle. Elle a fait des études en administration des affaires, spécialisation en comptabilité, et a obtenu un baccalauréat de l’Université du Québec à Montréal, ce qui lui a permis de devenir comptable de propriétés.

Présidente sortante de CREW M, elle souhaite convaincre les sociétés immobilières de s’engager dans la parité hommes / femmes, reconnue d’ailleurs pour être profitable dans tous les milieux. Linda Rouleau recommande à ses consœurs de sortir de leur zone de confort et d’accéder à des postes de responsabilité.

Dans ses temps libres, Linda Rouleau continue de carburer à l’action et aux défis comme membre d’un club de triathlon ou au fil des voyages de ski alpin, de randonnées ou de vélo qu’elle fait avec son conjoint.

Quelques années plus tard, Guylaine Boivin a agi sur son destin en demandant à son ancien patron – devenu vice-président de l’exploitation chez RioCan – de lui donner l’occasion de gérer plusieurs centres commerciaux à ses côtés.

En tant que directrice générale, elle gère actuellement les budgets annuels et l’ensemble des activités de son équipe responsable des différentes opérations, tout en s’assurant de la rentabilité des actifs.

Très active au sein de CREW M depuis 2011, Guylaine Boivin caresse le rêve que d’autres femmes sortent de leur zone de confort et acceptent davantage de défis professionnels.

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RÉTROSPECTIVE

CHEF D’ORCHESTRE DES PROJETS DE BOMA

L inda Carbone

Directrice générale de BOMA Québec et présidente chez Gestion PGA

L’intérêt de Linda Carbone pour l’univers des grands immeubles remonte loin dans le temps : « Toute jeune, je rêvais de travailler à la Place Ville Marie dont j’avais vu la construction. Je n’avais pas de métier précis en tête, mais cette architecture moderne me fascinait. » Ce rêve d’enfance se réalise lorsqu’elle entre chez Via Rail en 1979, comme coordonnatrice du marketing et du service à la clientèle, poste qu’elle occupe pendant cinq ans. S’ensuit une autre expérience de cinq années en coordination du marketing et des ventes chez Alcan.

C’est à partir de 1988 qu’elle concrétise pleinement son potentiel de gestionnaire, en prenant les rênes de Gestion PGA, entreprise de services professionnels de gestion destinés aux associations et aux regroupements professionnels fondée par Nycol Pageau-Goyette, qui fut sa mentore. C’est ainsi qu’elle découvre BOMA, utilisateur des services de l’entreprise.

Se définissant comme une chef d’orchestre douée pour composer avec différentes personnalités, Linda Carbone est guidée dans son travail par ses valeurs d’éthique, de transparence et d’honnêteté. Il lui importe également d’encourager les femmes dans son domaine. « Le premier conseil que je leur donne, c’est de se bâtir un réseau professionnel solide. Les femmes sont encore souvent réticentes à s’investir dans les associations professionnelles. Or, c’est extrêmement payant de tisser des liens avec les joueurs de son domaine », souligne-t-elle.

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ENGAGÉE DANS LA SOCIÉTÉ

C arole Handfield Vice-présidente aux investissements Fonds immobilier de solidarité FTQ

Après plus de 36 années consacrées au développement des affaires et à la gestion de projets immobiliers, la vitalité et la passion de créer de Carole Handfield sont demeurées intactes. L’intérêt qu’elle porte à l’aspect humain des projets est ancré en elle depuis longtemps. C’est d’ailleurs poussée par cet intérêt qu’elle est partie vivre une extraordinaire expérience en Pologne en 1996. « Dans la Pologne postcommuniste de l’époque, l’accès difficile aux ressources perturbait la réalisation de ce projet d’une centaine d’unités d’habitation développé par un consortium québécois, la Kanada Polska Kabaty, en banlieue de Varsovie. Convaincue par les besoins énormes de la Pologne en matière de logements, j’ai décidé de relever le défi de mener le projet à terme », indique-t-elle.

Elle est demeurée 13 ans en Pologne à diriger divers projets résidentiels et commerciaux du consortium. Sous sa gouverne, une école technique a également été mise sur pied.

Aujourd’hui responsable de la croissance du portefeuille d’inves­ tissements dans le développement de projets du Fonds immobilier de solidarité FTQ, elle s’enthousiasme des évolutions qu’elle observe dans chacun de ses secteurs d’intervention. « Nous vivons actuellement un profond changement de culture dans le développement immobilier, estime-t-elle. Entre autres parce que les milléniaux nous arrivent avec de nouveaux besoins, générés par leur mode de vie axé sur la collectivité, la mixité des usages et la connectivité. » Carole Handfield a remporté le prix Excellence et leadership lors du gala Excellence 2018 de CREW M.

Broccolini est un chef de file en matière de construction, de développement et de services immobiliers. Notre entreprise dessert les marchés industriels, commerciaux, institutionnels et résidentiels au Canada. Broccolini propose un large éventail de services, agissant diversement comme entrepreneur général, gérant de construction, gérant de projet, gestionnaire de propriété et promoteur.

Montréal | Toronto | Ottawa

LE POUVOIR DE

RÉALISER w w w. b r o c c o l i n i . c o m

RÉTROSPECTIVE

UNE AVOCATE DANS LA COUR DES GRANDS DE L’IMMOBILIER COMMERCIAL

I sabelle Landry

Associée, cabinet BCF Avocats d’affaires

Spécialisée en droit municipal, administratif et immo­ bilier depuis 13 ans, M e Isabelle Landry apprécie particulièrement le dynamisme et le côté innovateur de l’immobilier commercial. Le développement et la gestion de projets immobiliers la passionnent, car cela lui permet de contribuer à la construction du Québec de demain.

C’est sur les conseils de son ancien patron et mentor qu’elle est devenue membre de l’Institut de dévelop­ pement urbain du Québec (IDU), auquel elle a proposé des articles pour le magazine Espace Québec, puis qu’elle a participé à différents sous-comités comme celui sur l’urbanisme. Elle s’est ainsi fait connaître dans le milieu immobilier et s’y est taillé une place, de sorte que sa candidature pour siéger au Conseil régional de Québec de l’IDU a été retenue en 2017. Sa présence à la table des grands joueurs de l’immobilier de la capitale lui permet de se pencher sur les enjeux importants de l’immobilier commercial à titre de représentante avocate.

Me Landry est également secrétaire de l’Association québécoise des lobbyistes et de l’Institut Canadien de Québec depuis 2017. De plus, elle présente régulière­ ment des conférences depuis 2011. Dans sa vie per­ sonnelle, elle est à la fois gastronome et cordon bleu.

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ASSURER LA CROISSANCE DE L’ENTREPRISE FAMILIALE

N athalie Roussin

Présidente, Les Immeubles Roussin ltée

Au décès de Maurice Roussin, fondateur des Immeubles Roussin, ses trois enfants Nathalie, Michèle et François se sont associés dans l’objectif de faire croître l’entreprise.

Ingénieure civile de formation et détentrice d’un MBA, Nathalie Roussin était au fait des enjeux de l’industrie immobilière et elle a su développer une vision d’affaires et de service à la clientèle efficace tout en se souciant de maintenir l’équilibre et, surtout, l’esprit familial de l’organisation.

Aux commandes des Immeubles Roussin à titre de présidente depuis 2010, Nathalie Roussin a mis en place une structure financière et opérationnelle permettant à l’entreprise d’attein­dre ses objectifs, notamment dans les domaines des condos locatifs et des résidences pour aînés avec soins.

Toujours en croissance, l’entreprise Les Immeubles Roussin travaille actuellement à accroître son parc immobilier rési­ dentiel, mais également commercial. À cet effet, un nouveau développement de trois millions de pieds carrés s’adressant aux entreprises manufacturières et technologiques verra bientôt le jour dans le secteur stratégique près du magasin Ikea.

Reconnue pour son professionnalisme et son engagement social, Mme Roussin a été nommée à la présidence du Conseil régional de l’Institut de développement urbain du Québec en 2018.

Soucieuse de donner un service à la clientèle irréprochable, Nathalie Roussin croit que l’apport féminin peut adoucir les communications au moment de la prise de certaines décisions organisationnelles importantes, ce qui se traduit par une meilleure adhésion d’équipe.

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STIMULÉE PAR LE DÉVELOPPEMENT DES AFFAIRES

N athalie Bédard Associée, Donati Maisonneuve

Depuis son admission au Barreau en 1988, Me Nathalie Bédard se spécialise en litige commercial et immobilier.

Elle aime régler les situations litigieuses et plaider devant un tribunal pour faire valoir les intérêts de ses clients. Son travail stressant la stimule, de même que le développement des affaires, confie-t-elle.

La rédaction de baux et de contrats, la négociation, la repré­ sentation de propriétaires et tous les aspects juridiques inhérents au domaine de l’immobilier n’ont plus de secrets pour celle qui considère chaque dossier et chaque situation comme uniques et intéressants. « En 2006, j’ai eu un coup de cœur pour CREW M. J’ai organisé de nombreux événements pour cette association, passé cinq années à son conseil, l’ai présidée en 2011 et je demeure impliquée à divers titres, dont le mentorat de jeunes femmes en immobilier commercial », écrit Me Bédard dans sa présentation sur le site du cabinet où elle est associée depuis 2002.

HEUREUX MARIAGE ENTRE ARCHITECTURE ET IMMOBILIER COMMERCIAL

A nnie Daniel

Associée Kiva Design + Architecture

En fin de session universitaire, alors qu’elle étudie en architecture, Annie Daniel travaille un moment comme adjointe au directeur des tours de bureaux du complexe Alexis Nihon.

Elle y découvre alors le monde de l’immobilier commercial. Son parcours de carrière passe ensuite par le bureau d’architecture Lemay, puis chez Redbourne où elle est directrice de la tour Telus, la ramène au complexe Alexis Nihon, dont elle sera directrice générale durant quatre ans, puis chez Cadillac Fairview comme directrice de propriété du Carrefour Laval pendant trois ans ; puis retour chez Lemay pour le projet du Royalmount.

En avril 2018, Annie Daniel acquiert Kiva Design et y greffe un service d’architecture dirigé par Marc Labrèque, un ancien collègue de travail chez Lemay. En même temps, elle fonde un laboratoire d’intelligence artificielle et de technologies BIM (Building Information Modeling). « Nos solutions technologiques propulsent notre design et notre architecture », souligne-t-elle.

Me Bédard consacre également du temps à des organi­ sations comme la Fondation immobilière de Montréal pour les jeunes où elle siège au conseil d’administration et préside le comité d’organisation de sa principale activité de financement.

Sa recette pour faire son chemin ? Donner l’heure juste et dire les vraies affaires au cours des échanges ; établir une camaraderie avec les collègues masculins comme ils le font entre eux. « On dirait que les femmes n’osent pas, commente Annie Daniel. Prenez votre place, affirmez-vous. Faites ce que vous avez à faire et développez des relations amicales autant avec les femmes qu’avec les hommes. »

Elle estime que les femmes doivent accéder aux plus hautes sphères de l’immobilier en occupant des postes clés dans la direction et dans les conseils d’administration des sociétés immobilières et des fonds de placement immobiliers.

Les femmes ont une vision à 360 degrés des situations qu’elles gèrent, fait-elle valoir. « Leur montée dans l’industrie de l’immobilier commercial crée une atmosphère qui se renouvelle, et je n’y vois que du bon. » IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2019

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RÉTROSPECTIVE

LA FIBRE D’UNE SUPERWOMAN

J ulie Doré

Associée, cabinet BCF Avocats d’affaires

ENTREPRENEURE INVÉTÉRÉE

S onia Gagnon

Présidente-directrice générale, agence SGM

Originaire du Lac-Saint-Jean, Julie Doré a intégré le cabinet d’avocats d’affaires BCF en 1997 alors qu’elle était étu­diante ; devenue avocate, elle s’est associée voilà 15 ans.

Fondatrice de l’agence de communication SGM, spécialisée dans le secteur de l’immobilier commercial, Sonia Gagnon est fière d’accepter, cette année, la présidence de CREW M.

Femme entière qui s’investit dans tout ce qu’elle fait, au travail comme dans sa famille, Me Doré a été sollicitée, il y a cinq ans, par un avocat pour mettre à profit ses compétences en droit commercial et transactionnel et développer une expertise en droit immobilier.

Le premier emploi de Sonia Gagnon, au centre commercial Fleur de Lys à Québec, est prémonitoire : il alliait le marketing et le développement des affaires, comme c’est le cas pour SGM. L’engouement de Sonia Gagnon pour l’immobilier commercial l’a amenée, en début de carrière, à occuper le poste de directrice en marketing chez Ivanhoé Cambridge durant 10 ans ; elle y a fait ses armes.

Depuis, Me Doré pilote des équipes multidisciplinaires qui accompagnent ses clients dans leurs projets en immobilier commercial et en coordonne les activités.

Convaincue que les femmes peuvent occuper tous les postes imaginables, y compris ceux de vice-présidente, de présidente et de propriétaire en immobilier, elle les encourage à se montrer ambitieuses et à croire que tout est possible. Julie Doré a d’ailleurs constaté un nombre plus important de femmes dans les domaines de l’investissement et de la finance. Elle ajoute que la valorisation des réussites féminines importe pour créer un effet d’entraînement. C’est avec humilité qu’elle accepte d’inspirer les femmes à suivre son exemple : un modèle de femme d’affaires ambitieuse, axée sur la famille et le sport. Une grande planification et le recours à l’aide disponible l’aident à garder l’équilibre dans toutes les sphères de sa vie.

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C’est par la suite qu’elle fonde son agence, qu’elle considère comme sa plus belle réussite professionnelle.

Sonia Gagnon a tout d’une entrepreneure : chef d’orchestre dirigeant et motivant les équipes, elle propulse son entre­ prise en scrutant de nouveaux marchés et en adoptant des technologies innovatrices au service de l’évolution de l’immobilier.

Selon un rapport des Autorités canadiennes en valeurs mobilières, seulement 37 % de femmes travaillent en immo­bilier commercial au Canada, et 12 % des sièges de conseils d’administration des sociétés inscrites à la Bourse de Toronto sont occupés par des femmes. Sonia Gagnon souhaite que les femmes foncent et développent leurs propres activités de réseautage pour en arriver à une meilleure représentativité hommes-femmes. Elle y participe, pour sa part, en encourageant la relève féminine par l’intermédiaire du mentorat.

L’EXCLUSIVITÉ DE LA VIE AU SOMMET, RÉSERVÉE À SEULEMENT 22 PRIVILÉGIÉS.

LANCEMENT OFFICIEL PRINTEMPS 2019

RÉTROSPECTIVE

SA VISION : AIDER LES FEMMES À CROIRE EN LEUR POTENTIEL

S téphanie Lincourt Associée, Richter

Au terme de quatre ans et demi au sein du conseil d’admi­ nistration de CREW M, dont trois comme présidente élue, présidente et présidente sortante, Stéphanie Lincourt vit aussi au cœur de l’immobilier commercial depuis près de 16 ans. Elle constitue un exemple prouvant qu’il est possible de détenir un poste de responsabilité tout en réussissant sa vie de famille et en inspirant d’autres femmes à poursuivre leurs ambitions.

Son adhésion au réseau CREW M il y a plus de 10 ans a d’ailleurs été une excellente décision puisque son parcours professionnel s’est enrichi au contact de femmes excep­ tionnelles et solidaires qui ont accru sa confiance en elle et l’ont incitée à se joindre au conseil d’administration de la section montréalaise de CREW Network. En tant qu’associée chez Richter, elle désire transmettre son expé­ rience et ses acquis à ses consœurs qui aspirent à gravir les échelons professionnels et qui ont besoin de conseils.

Stéphanie Lincourt préconise la mise en place d’outils pour accroître la confiance des femmes en leurs capacités et les inspirer afin qu’elles développent leur plein potentiel en vue d’une meilleure représentation féminine dans l’immobilier commercial et dans le monde des affaires.

Elle souhaite que plus de femmes fassent preuve d’audace et que davantage d’hommes les soutiennent dans cette voie pour qu’un plus grand nombre d’entre elles accèdent à des postes de direction.

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UNE STRATÈGE CRÉATIVE QUI RÉINVENTE LES CENTRES COMMERCIAUX

J ohanne Marcotte

Vice-présidente, Exploitation, centres commerciaux Ivanhoé Cambridge

Tombée toute jeune (avant 25 ans !) dans la marmite de la gestion de centres commerciaux, Johanne Marcotte supervise aujourd’hui l’ensemble des activités d’exploita­ tion des centres commerciaux d’Ivanhoé Cambridge à Québec, Montréal, Sherbrooke et Ottawa. À la tête d’une équipe d’une centaine d’employés, elle gère ainsi près de 5,5 millions de pieds carrés.

Cela fait près de trois décennies que Johanne Marcotte gère des centres commerciaux ; cette activité a-t-elle encore des secrets pour elle ? « On a toujours quelque chose à apprendre dans ce domaine ! Je suis à l’affût des besoins des détaillants et des consommateurs. Offrir une expérience client exceptionnelle est toujours d’actualité.

L’évolution des tendances en matière de magasinage suit un rythme accéléré aujourd’hui », indique-t-elle.

Quelle conclusion tire-t-elle de sa progression de carrière ? « Laisser place à son désir de se dépasser et ne pas avoir peur de frapper aux portes. Les promotions que j’ai obtenues dans ma carrière, c’est moi qui les ai sollicitées.

La crédibilité n’est pas un titre sur une carte profession­ nelle. Elle s’obtient dans l’action. »

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LE POINT DE VUE DES FEMMES DANS L’ÉCONOMIE IMMOBILIÈRE

L'expérience de l'immobilier DEPUIS 1983

-CS Gestion Immobilière

•

ô Construction Entretien Ménager

9 Sécurité

J oanie Fontaine

a

Courtage

Économiste, JLR Solutions foncières

Sa maîtrise en économie en poche, Joanie Fontaine a été engagée il y a cinq ans par JLR, fournisseur de données immobilières en Amérique du Nord, devenue une société d’Equifax Canada en décembre 2018. L’économiste de 27 ans collabore au magazine Immobilier commercial depuis 2016, blogue pour Les Affaires depuis 2014 et est souvent demandée en tant que conférencière.

Même si elle œuvre dans un marché de l’immobilier commercial largement masculin, Joanie Fontaine y baigne comme un poisson dans l’eau. Pendant ses études à l’Université de Sherbrooke, elle était déjà l’une des seules étudiantes. Elle perçoit même un avantage à être une femme, lorsqu’on la demande pour intervenir sur certains sujets précisément pour apporter un éclairage différent de celui des hommes.

Lorsqu’elle compile des statistiques, valide et interprète ses chiffres, c’est la passion d’économiste qui l’anime. Elle rédige et publie de l’information destinée aux entreprises ou au public dans un domaine qu’elle affectionne parti­ culièrement, alors que son insatiable curiosité la pousse à lire tout autant dans son champ de pratique que dans les autres secteurs de l’économie. Elle trouve doublement stimulant que toutes les variables soient interreliées en économie et que le secteur de l’immobilier ne puisse pas être analysé de façon isolée.

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RÉTROSPECTIVE

ACTRICE DU VIRAGE TECHNOLOGIQUE DANS LA GESTION DES ACTIFS

B rigitte Dupuis

Directrice, Développement des affaires ENGIE Services

Native de Bromont, Brigitte Dupuis a passé sa jeunesse à dévaler les pistes de ski, ce qui l’a formée en tant que personne. Les nombreuses compétitions auxquelles elle a participé lui ont appris à viser plus haut et à travailler très fort pour atteindre ses objectifs.

Détentrice d’un baccalauréat en communication de l’Université de Montréal, ainsi que d’un MBA obtenu en double diplomation de l’Université du Québec à Montréal et de l’Université Paris Dauphine, Brigitte Dupuis a démarré sa carrière de gestionnaire en 2004 comme directrice des communications et du marketing chez Ski Saint-Bruno. En 2007, elle a fait le saut dans le monde de la grande entreprise, en acceptant un poste chez SNC-Lavalin ; puis, elle est nommée directrice de la commercialisation et gestionnaire, marketing et gestion du savoir pour le secteur du bâtiment.

Aujourd’hui directrice du développement des affaires pour la province de Québec chez ENGIE Services, elle entend tirer profit de son réseau d’affaires et utiliser toutes ses compétences pour créer les solutions durables de demain.

Fervente adepte du virage technologique, Brigitte Dupuis pense que l’exploitation des mégadonnées pour la prise de décision rapide va profondément transformer le domaine de la gestion d’actifs : « La communauté d’affaires du secteur immobilier devra repenser la gestion du cycle de vie des actifs et les opérations de maintenance, ainsi que l’efficacité opérationnelle et énergétique. »

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QUAND FONCEUSE RIME AVEC HEUREUSE

A nnik Desmarteau

Vice-présidente par intérim, Bureaux, Québec Ivanhoé Cambridge

S’il est un verbe qu’Annik Desmarteau n’utilise jamais, c’est « se contenter ». « On ne peut pas juste se contenter de faire quelque chose, il faut se donner à 100 % ! Et particulièrement dans ce qui nous permet de contribuer à changer les choses. C’est ainsi qu’on se réalise dans la vie », affirme-t-elle.

Le grand tournant de sa carrière a eu lieu à la fin des années 1990 : alors adjointe à un vice-président, elle a été nommée à un poste de cadre intermédiaire.

Ses tâches actuelles lui évoquent celles d’un maire : « Un immeuble commercial, c’est comme un village à gérer. La qualité des relations interpersonnelles est fondamentale, alors je favorise les relations de partenariat réciproquement avantageux. Avec les employés, je mise sur le leadership situationnel, pour les encourager à donner le meilleur d’eux-mêmes. Je suis d’ailleurs transparente sur ce que j’attends d’eux : rien de moins que l’excellence. » Annik Desmarteau est convaincue que le plafond de verre est sur le point de se fissurer. « Les femmes doivent se débarrasser du syndrome de l’imposteur et foncer, car les mentalités changent », croit-elle. Un autre facteur à prendre en compte pour la réussite des femmes est, constate-t-elle, le partage des tâches familiales : « J’ai eu la chance d’avoir un mari très présent à la maison, ce qui m’a permis de m’impliquer à fond dans ma carrière. »

QUÉBEC

SURVOL DU MARCHÉ INDUSTRIEL DE QUÉBEC Le marché industriel de la région de la Capitale-Nationale connaît plusieurs enjeux

Alain Roy, É.A.

Luc Michaud, É.A. Experts invités

Titulaire de cette chronique depuis plusieurs années, Alain Roy est diplômé de la Faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval et membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Il a rejoint les rangs du Groupe Altus en 2000 et a été nommé directeur général du bureau de Québec en 2011.

Luc Michaud œuvre en évaluation immobilière depuis 2004. Ses champs de spécialisation comprennent l’évaluation de la valeur marchande de propriétés commerciales, industrielles et multirésidentielles à des fins d’investissement, de financement hypothécaire et transactionnelles.

qui lui sont propres. Terrains vacants de plus en plus rares, inventaire limité, loyers en hausse... Voici un portrait de la situation.

Depuis plusieurs années, le marché industriel de Québec peine à répondre à la demande.

Aujourd’hui, seulement 4,6 % de la superficie totale desservie de tous les parcs et des zones industrielles de la ville de Québec sont encore disponibles. Toutefois, malgré le manque criant de terrains, la politique tarifaire de la Ville est demeurée stable depuis 2015. Ainsi, à l’exception de ceux de l’Espace d’innovation Michelet qui ont même subi une légère baisse, les taux demandés varient donc de 6,25 $ à 11 $ / pi2. Notons malgré tout que les taux ont connu une forte augmentation par le passé : le prix d’un terrain en 2006 se négociait autour de 3 à 4 $ / pi2, alors qu’il est passé à un coût variant de 10 à 15 $ / pi2 en 2017.

DES TERRAINS TROP RARES Pour faire face au problème de la rareté, la Ville a récemment créé un nouveau parc industriel de haute technologie dans une zone située à l’est de l’autoroute Henri-IV et au nord de l’avenue Chauveau, dans l’arrondissement de La HauteSaint-Charles. Le lancement de la première phase de l’Espace d’innovation Chauveau, dans la portion sud du site, représente près de 11,5 millions de pieds carrés bruts. D’ores et déjà, la Maison Simons y a acquis un terrain de deux millions de pieds carrés pour la somme de 15,3 M$, afin d’y établir son nouveau centre de distri­bution automatisé.

Ces dernières années, compte tenu de la pénurie de terrains, Saint-Augustin-de-Desmaures a constitué une solution de rechange intéressante depuis l’agrandissement du Parc industriel François-Leclerc en 2014, situé près de l’auto­ route Félix-Leclerc, facilement accessible par l’autoroute 138 et la route de Fossambault.

Mais cette zone commence elle aussi à se remplir rapidement, laissant de moins en moins de possibilités : ainsi, des 5,5 millions de pieds carrés offerts initialement, il n’en reste qu’un peu plus

STEPHANE GROLEAU

de 2,5 millions, dont près de 1,5 million pour lesquels des discussions avec des acquéreurs potentiels sont déjà entamées. Si toutes les transactions venaient à se concrétiser, il ne resterait qu’environ un million de pieds carrés disponibles. Les prix de ces terrains varient de 4 $ à 7 $ / pi2.

UNE PRESSION SUR LES LOYERS Bien qu’il soit majoritairement composé d’immeu­bles occupés par les propriétaires eux-mêmes (propriétaire-occupant), le marché industriel de la ville de Québec demeure attrayant pour les investisseurs. Ainsi, les résultats du dernier sondage d’Altus InSite, au quatrième trimestre de 2018, indiquent un ratio des préférences acheteurs / vendeurs positif pour les propriétés industrielles multilocataires. Il en va de même pour les terrains à usage industriel et les pro­p riétés industrielles à locataire unique.

D’ailleurs, ces catégories d’actifs occupent respec­tivement les trois premières positions des 16 catégories d’actifs sur lesquelles le sondage a été mené et constituent donc les propriétés les plus recherchées.

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QUÉBEC

BAROMÈTRE PAR GENRE DE PROPRIÉTÉ – TRIMESTRE EN COURS Q4 2018

Source : Altus InSite

Tous les produits disponibles

Cependant, la rareté des terrains et des espaces disponibles continue de générer une certaine pression sur les loyers nets demandés. En effet, qu’il s’agisse d’immeubles industriels à locataire unique ou à locataires multiples, ces actifs affichent tous une légère hausse, révèle encore le dernier sondage Altus InSite. Ils atteignent des moyennes de 7,20 $ /pi2 pour un immeuble à locataire unique et de près de 6,85 $ / pi² pour un immeuble à locataires multiples.

Il s’agit d’une hausse de 5 % par rapport à la même période en 2017.

ADOBE STOCK PAR SERGEY

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Ces loyers se situent d’ailleurs bien au-dessus de ceux recensés à Montréal, pour lesquels le sondage montre respectivement des taux de location de 6,20 $ / pi2 et de 6,04 $ / pi2. Ce phénomène est en partie causé par l’inventaire disponible plus limité à Québec et par la pénurie de terrains. Le graphique en page 63 présente les variations dans plusieurs grandes villes canadiennes pour les édifices à locataire unique. On constate que dans la région de Québec, la variation pour établir le loyer moyen est plus grande que dans d’autres grandes villes du pays, ce qui s’explique par la construction récente de bâtiments industriels « polyvalents » qui commande des loyers nets plus élevés.

LOYERS NETS INDUSTRIELS Q3 2018

Source : Altus InSite

Industriel locataire unique

La rareté et la forte demande se reflètent aussi sur le taux d’inoccupation des immeubles industriels. Au troisième trimestre 2018, il s’élevait à 1,1 % sur un inventaire actif de plus de 20,3 millions de pieds carrés, selon la dernière publication de CBRE limitée. Il s’agit d’ailleurs d’un plancher record et du plus faible taux au Canada.

Mentionnons toutefois que cet inventaire exclut les immeubles qui ne sont pas offerts en location et qui sont donc occupés par leurs propriétaires. Il ne tient compte également que des parcs industriels de la ville de Québec, excluant ceux de Saint-Augustin-de-Desmaures et de Lévis.

LES PRINCIPALES TRANSACTIONS En 2018, on a recensé une dizaine de transactions de plus de 2 M$ dans la région de la Capitale-Nationale. Certaines concernent des immeubles industriels flex comptant une bonne proportion de bureaux, mais plusieurs autres portent sur des immeubles industriels purs (des propriétés industrielles localisées dans des parcs industriels organisés, où la proportion des aires aménagées en bureau ne dépasse habituellement pas 15 à 20 %).

Les six ventes les plus représentatives ont trait à des bâtiments dont la superficie varie d’un peu plus de

PHASE 5 Disponible immédiatement 3 000 – 15 000 pi2 (contigu) Commerce de détail

PHASE 6 Livraison 2019 • Bureaux • Commerce de détail

Philippe LeBel |

PROPRIÉTÉ DE

Directeur location

plebel@groupedallaire.ca | 418 781.6300

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2019

63

QUÉBEC

PRINCIPALES TRANSACTIONS DANS LE MARCHÉ INDUSTRIEL DE QUÉBEC EN 2018

DATE

SUPERFICIE DU BÂTIMENT

PRIX / PI2

390-420, rue Volta Québec-Les Rivières

Octobre 2018

2,3 M$

+ / - 31 000 pi2

+ / - 75 $

1029, rue du Parc industriel Lévis-Chutes-de-la-Chaudière-Ouest

Septembre 2018

3,1 M$

+ / - 43 000 pi2

+ / - 72 $

85, rue de Rotterdam Saint-Augustin-de-Desmaures

Juillet 2018

3,5 M$

1500, rue des Tanneurs Québec-Les Rivières Centre des tanneurs

Mai 2018

11,75 M$

+ / - 151 000 pi2

+ / - 78 $

2499, avenue Watt Québec–Sainte-Foy-Sillery-Cap-Rouge

Mars 2018

4,5 M$

+ / - 50 000 pi2

+ / - 90 $

380-384, rue Morse Québec-Les Rivières

Mars 2018

4,2 M$

+ / - 48 000 pi2

+ / - 88 $

30 000 pi² à environ 151 000 pi². Les taux de vente oscil­ lent quant à eux de 72 $ à 90 $ / pi2 de bâtisse avec une moyenne de 81 $. Ces taux incluent la valeur accordée au terrain, et il s’agit pour la plupart de propriétés construites il y a plusieurs années.

Toutefois, la transaction la plus importante date de décembre 2018 lorsque Skyline Commercial Real Estate Holdings inc. a acquis des actifs immobiliers de Congebec.

Il s’agit de ventes rétro-location où le vendeur demeure locataire pour une période de 20 ans, ce qui permet donc d’assurer une certaine stabilité des revenus. Cela concerne six propriétés dans la province, dont trois dans la région de Québec et trois autres dans la région de Montréal. Le montant total des transactions s’élève à plus de 95 M$, pour un taux d’environ 135 $ / pi2. Il s’agit de propriétés comptant une forte proportion d’espaces de congélation.

DES TAUX DE RENDEMENT STABLES Compte tenu des conditions du marché industriel de Québec, qu’en est-il des taux globaux d’actualisation (TGA) ?

Les derniers sondages d’Altus InSite révèlent une très légère hausse de ceux-ci pour les immeubles à locataire unique, s’établissant à 6,5 % au quatrième trimestre 2018. Pour les immeubles à locataires multiples, le TGA demeure stable à 6,5 %.

Malgré la légère hausse affichée pour la première caté­g orie d’actif, les rendements demeurent bas et continuent de soutenir des valeurs fortes. Il s’agit d’ailleurs d’une baisse globale de 30 points de base pour les deux catégories d’actifs (locataire unique et locataires multiples) depuis le quatrième trimestre 2017.

64

PRIX TOTAL

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2019

N/A

N/A

Que nous réserve l’avenir ? Un peu plus de 48 % des investisseurs sondés estiment que la situation demeurera stable, alors que près de 43 % s’attendent à une hausse des rendements. Seuls 8,4 % d’entre eux anticipent une baisse pour les immeubles multilocataires et 9 % le croient aussi en ce qui concerne les immeubles à locataire unique.

PERSPECTIVES D’INVESTISSEMENT Q4 2018

Industriel locataire unique

HAUSSE 42,9 %

AUCUN CHANGEMENT 48,1 %

BAISSE 9,0 % Source : Altus InSite

On constate que malgré la pénurie, le marché demeure actif, et les investisseurs sont toujours très friands d’immobilier industriel. C’est donc une bonne période pour les propriétaires. La situation devrait d’ailleurs demeurer relativement stable pour quelques années à venir.

Source : Altus InSite

PROPRIÉTÉ

MOT DE L’IDU

André Boisclair

C’

RÈGLEMENT SUR L’INCLUSION : LE PROGRAMME DE L’IDU est confirmé : en avril prochain, la Ville de Montréal déposera son projet de règlement sur l’inclusion. En préparation, l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) a défini sa vision qui, nous l’espérons, permettra de cadrer les échanges à venir avec la Ville.

Dans tous les cas, le projet de règlement fera l’objet d’une consultation à l’Office de consultation publique de Montréal (OCPM), possiblement dès juin prochain.

Notre programme en six points est clair, et il a fait l’objet de nombreuses discussions dans notre indus­ trie. Alors que nous nous approchons des échéances critiques, il m’importe de vous le faire connaître.

Premièrement, les membres de l’IDU recon­naissent qu’une politique d’inclusion bien faite contribue à la vitalité économique d’une ville.

Il faut toutefois que les gouvernements du Québec et du Canada contribuent à l’atteinte des objectifs de la Ville et donnent des signaux clairs dans les budgets à venir.

Si le programme Accès-logis, dont la Ville de Montréal a maintenant la garde, n’est pas revu et bonifié et si l’entente Canada-Québec en habitation tarde trop, un feu rouge clignotera de facto à l’hôtel de ville.

Cela a d’ailleurs été signifié au ministre des Finances du gouvernement du Québec ainsi qu’à la nouvelle ministre des Affaires municipales et de l’Habitation.

Faut-il rappeler qu’à Montréal seulement, près de 3 600 unités de logement social sont en attente de réalisation depuis de longues années ? Les Montréa­ lais à plus faibles revenus s’impatientent avec raison.

Nous espérons que les études de la Ville démontreront hors de tout doute que son projet de règlement sur l’inclusion contribuera à l’attractivité de Montréal, et non le contraire. De plus, il est nécessaire que la future réglementation soit résiliente aux cycles économiques.

Troisièmement, il est important de définir une période de transition avant l’entrée en vigueur du règlement.

Déjà, la Ville a écarté l’utilisation d’un règlement de contrôle intérimaire. Pour l’IDU, il est impératif que la période de transition débute après l’adoption du règlement. Au sujet de la durée de cette transition, les discussions doivent se poursuivre. Ce qui est sur la table ne s’avère pas satisfaisant.

Quatrièmement, il faut que les promoteurs qui respec­ tent le plan d’urbanisme, comme il existe à la date de la publication du règlement, soient exclus de l’application de celui-ci ou obtiennent une juste compensation.

Cinquièmement, au nom de l’équité, les acheteurs d’unités neuves ne doivent pas être les seuls à subir les effets de la politique à venir.

Sixièmement, la Ville doit reconnaître que l’offre de logements familiaux neufs, dans le marché actuel, sans autres considérations, n’a qu’un faible impact sur l’attraction ou sur la rétention des familles.

Voilà le programme qui a été communiqué à la Ville de Montréal.

C’est ainsi que l’IDU exerce une veille et agit dans ce dossier prioritaire.

Merci de nous appuyer dans nos efforts.

Deuxièmement, la prochaine politique de Montréal doit être viable. Pour l’IDU, cela signifie que la ville de Montréal doit demeurer attractive pour le dévelop­pement et ne doit pas faire abstraction de la compé­ tition que lui livrent les autres municipalités de la région métropolitaine.

André Boisclair, Adm.A Président-directeur général – IDU aboisclair@iduquebec.com

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MONDE MUNICIPAL

LES TOITS VÉGÉTALISÉS : LEURS UTILITÉS DANS UN CONTEXTE DE CADRE BÂTI URBAIN Jean Bouchard Expert invité

On le sait, l’urbanisation apporte son lot de défis, dont la densification du cadre bâti et la raréfaction des espaces verts. Parmi leurs conséquences directes figure évidemment la multiplication des îlots de chaleur, qui peuvent causer des désagréments, de l’inconfort, voire des décès dans les tranches de population les plus vulnérables, et contribuer à une hausse importante de la demande en énergie pour la réfrigération et le rafraîchissement ainsi qu’à l’augmentation de la demande en eau potable.

C’est dans ce contexte de santé publique et de problèmes environnementaux que les toits végétalisés sont de plus en plus utilisés un peu partout dans le monde. Utiles à l’échelle urbaine, ces toits « verts » se révèlent un inves­tissement intéressant, autant pour les bâtiments résidentiels que pour les bâtiments commerciaux et industriels.

Jean Bouchard est maire de Mirabel depuis 2013, après avoir été conseiller municipal de 2005 à 2013. Avant de se consacrer à la politique municipale, il a œuvré pendant 25 ans à titre d’urbaniste au sein tant de municipalités que de cabinets privés. Depuis 2015, il siège au conseil d’administration de l’Union des municipalités du Québec (UMQ) à titre de représentant de la Couronne Nord pour le Caucus des municipalités de la métropole. Il préside également, depuis 2016, la Commission de l’aménagement et des transports de l’UMQ. 66

La liste des avantages des toits végétalisés est longue et ne se limite pas aux îlots de chaleur.

Comme tout autre espace vert en milieu urbain, ils réduisent le ruissellement des eaux de pluie et l’engorgement des égouts, filtrent l’air, augmentent les surfaces de culture et offrent de nouveaux habitats à une faune utile comme les abeilles. L’agriculture urbaine a de belles perspectives devant elle. Et les effets bénéfiques ne s’arrêtent pas là. L’ensemble des citoyens, tout comme les commerces et les industriels, peut tirer profit de ces infrastructures vertes.

Agissant comme zone tampon, les toitures vertes tempèrent les bâtiments. Elles sont de vrais climatiseurs naturels l’été et d’efficaces isolants l’hiver. S’ajoutent aussi les économies d’énergie, la prolongation de la durée de vie d’une toiture et la diminution du bruit – des expériences ont démontré qu’un aménagement de 12 cm d’épaisseur réduit le niveau sonore de 40 décibels. Sans oublier qu’un toit végétalisé

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2019

ADOBE STOCK PAR VICTOR217

représente un lieu de détente et ajoute un réel agrément au patrimoine bâti.

Malgré tout, et en dépit de leur popularité en Europe, les toits végétalisés peinent à s’imposer sous nos froides latitudes. Dans la métropole par exemple, les toits représentent environ 85 km2, soit 16,9 % du territoire de l’agglomération montréalaise, selon la Direction de l’urbanisme de la Ville. Est-ce leurs coûts qui freinent leur prolifération au Québec ? Avec un coût très variable de 10 à 120 $ / pi2 selon le type de projet et de toiture d’après l’organisme Écohabitation, il est clair que certains investissements peuvent paraître importants. Dans sa forme la plus simple, il peut s’agir d’un simple tapis de verdure, et l’entretien s’avère facile. C’est un plus pour ceux qui souhaitent se lancer dans l’aventure.

Une chose est sûre : nous pouvons faire mieux.

Les milliers d’hectares de toitures plates disponibles et adéquates pour recevoir une structure végétalisée représentent une belle occasion à saisir. En cela, nous pouvons nous inspirer de nos voisins, comme la ville de Portland qui, pour réduire les effets négatifs du ruissellement des eaux de pluie, a adopté un programme promouvant l’utilisation des toits verts. Depuis 2001, des subventions d’au moins 5 000 $ US sont offertes pour ce type de projet. Plus loin, au Japon, le gouvernement métropolitain de Tokyo a mis en place un règle­ ment qui force la construction d’une toiture végétalisée sur au moins 20 % des nouveaux bâtiments privés de 1 000 m2 et plus, ainsi que sur les bâtiments publics de plus de 250 m2. En bref, avec un peu de volonté et d’imagination, le Québec peut lui aussi se doter d’un parc immobilier avec des toitures vertes. La ville de demain a compris que les toits verts font partie de la solution.

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GÉNÉRATION MONTANTE

ANTHONY ARQUIN

Avocat associé, Davies Ward Phillips & Vineberg

BRIGITTE DUPUIS

Directrice, développement des affaires, ENGIE Services

TOURS DE BUREAUX :

INSPIRER L’INNOVATION PROPOS RECUEILLIS PAR EMMANUELLE GRIL

PHOTO DE BRIGITTE DUPUIS, JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

On est bien loin du temps où les tours de bureaux se ressemblaient toutes. Aujourd’hui, ces édifices se détachent avantageusement des paysages urbains, et leurs concepteurs multiplient les prouesses techniques.

L

a Place Manitoba Hydro, le siège social de la compagnie dans le centre-ville de Winnipeg, fait partie des 10 bâtiments les plus écoénergétiques au monde. Construit en 2009, cet édifice de 22 étages est homologué LEED Platine, le premier à avoir obtenu cette certification au Canada, explique Brigitte Dupuis, directrice, développement des affaires chez ENGIE Services. Avec son mur double, ses jardins d’hiver et son incroyable capacité à s’adapter au climat, cette tour a fracassé bien des records. D’ailleurs, son efficacité est 68 % supé­ rieure à ce que prescrit la norme Code modèle national de l’énergie pour les bâtiments (CMNÉB), et ce, malgré le fait que la température à Winnipeg grimpe jusqu’à 40 °C l’été et peut chuter à -50 °C l’hiver !

Construite au coût de 283 M$ et d’une superficie de 212 000 pi2, la Place Manitoba Hydro peut accueillir

68

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2019

jusqu’à 2 200 personnes. L’équipe de conception, travaillant dans une optique de design intégré, a su minimiser le recours aux systèmes mécaniques afin de miser sur des solutions plus ingénieuses.

Par exemple, la qualité de l’air est exceptionnelle, puisque la ventilation naturelle minimise le recours à un système de circulation à air pulsé. L’air frais est tiré dans l’atrium sud et est climatisé pendant son ascension dans celui-ci. Puis, il circule à l’intérieur de l’immeuble grâce aux planchers surélevés et est finalement évacué par la cheminée solaire, haute de 115 mètres. Des fenêtres à châssis mobile dans le mur intérieur de la façade double améliorent encore davantage le processus de ventilation naturelle durant les saisons qui le permettent.

Le chauffage et la climatisation sont assurés par un système géothermique alors que de hauts plafonds optimisent l’exposition à la lumière du jour et réduisent les besoins en éclairage. Parions

que si vous avez l’occasion de visiter cette tour aux 1001 capteurs, elle restera longtemps gravée dans votre mémoire avec ses atriums, ses jardins d’hiver de six étages et ses chutes d’eau hautes de 24 mètres !

Le Hudson Yards constitue le plus grand projet de développement immobilier privé dans l’histoire des États-Unis, indique

viaires du Long Island Rail Road. La plateforme à l’ouest repose sur 300 caissons creusés entre les voies, alors que la plateforme à l’est pèse à elle seule 35 000 tonnes.

Cette prouesse d’ingénierie est d’autant plus complexe que les plateformes furent bâties sans interrompre le trafic sur les voies ferrées.

Le Shed, qui ouvrira au printemps 2019, est quant à lui un lieu artistique innovant de 200 000 pi2 pouvant accueillir 1 250 per­sonnes assises ou 2 700 debout. Son enveloppe extérieure rétractable, qui repose sur six énormes roues, peut être déployée en seulement cinq minutes sur une plaza extérieure. Le Shed constitue d’ailleurs l’une des attractions les plus attendues de Hudson Yards.

WWW.DEVENCORE.COM

Depuis plus de 45 ans, les conseillers immobiliers chez Devencore accompagnent leurs clients dans l’évolution de leur entreprise.

Ce projet, qui n’est pas sans rappeler – à plus petite échelle – la construction de la Place Bonaventure au-dessus des voies ferrées montréalaises, est une source d’ins­ piration pour la densification ingénieuse des centres-villes et l’utilisation optimale des infrastructures de transport public.

JULIETTE TREPPO

LAURENT LAFRAMBOISE Ingénieur PA LEED et associé Dupras Ledoux inc.

Anthony Arquin, avocat associé au sein du cabinet Davies Ward Phillips & Vineberg. La construction de ce complexe d’immeubles à usage mixte de 20 M$ US sur un terrain de plus de 1,2 million de pieds carrés à l’ouest de Manhattan a débuté en 2012 et abritera d’ici 2024 plus de 50 millions de pieds carrés de bureaux, de commerces, d’espaces résidentiels et hôteliers. À cela vont s’ajouter une école publique de 750 places, un centre artistique et plus de 600 000 pi2 d’espaces publics, ce qui fera de ce projet le véritable moteur de dévelop­ pement socioéconomique du nouveau quartier.

L’une des innovations-clés du Hudson Yards fut la construction de deux gigantesques plateformes au-dessus des 30 voies ferro­-

Située au cœur du centre-ville sur l’avenue des Canadiens-de-Montréal, la tour signa­ture L’Avenue est un édifice de 50 étages à usage mixte, indique Laurent Laframboise, ingénieur PA LEED et associé de la firme d’ingénierie en électromécanique du bâti­ ment Dupras Ledoux. L’ingénieur a été chargé de la réalisation de ce projet certifié LEED Argent, de 2012 à 2016. La silhouette dis­tinc­­tive de cette tour signature compo­ sée de trois volumes rectilinéaires repose sur un podium de huit étages. Dans ce dernier se trouvent 120 000 pi2 de bureaux et de commerces, alors que les autres étages abritent 300 condominiums et penthouses.

Les projets actuels exigent de maximiser chaque pied carré, alors que la mixité des usages du bâtiment, de plus en plus fréquente dans les tours, a demandé une remarquable coordination et une grande flexibilité pour s’adapter aux différents espaces. Les contraintes structurales et les aires restreintes ont constitué des défis dans l’implantation des systèmes électromécaniques. Pour y parvenir, l’équipe a d’ailleurs appliqué des solutions d’optimisation du noyau du bâtiment.

SUIVEZ-NOUS SUR

Devencore ltée Agence immobilière

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2019

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GÉNÉRATION MONTANTE

MARTINE DOUCET

JULIE MORIN Architecte et associée Menkès Shooner Dagenais LeTourneux Architectes

De plus, les clients exigent des infrastruc­tures mécaniques et électriques polyvalentes ou indépendantes afin de pouvoir remplir des fonctions différentes, selon les besoins des locataires par exemple. De cette façon, on peut répondre aux demandes variées de façon simultanée, alors que le client dispose d’un meilleur contrôle et d’un suivi serré des systèmes.

Dans le projet de L’Avenue, la conception mécanique permet d’effectuer un transfert d’énergie vers les différents utilisateurs par l’intermédiaire d’une boucle d’eau mitigée ainsi que par l’utilisation de thermopompes hybrides. L’apport en air frais est contrôlé par des ventilateurs à vitesse variable alors que des roues thermiques assurent la récupération de chaleur. L’équipe d’ingénierie, en collaboration avec le promoteur Broccolini, s’est assurée d’installer des systèmes à la fois performants et faciles à utiliser. Ainsi, les systèmes conçus s’inscrivent dans la lignée des bâtiments dits « intelligents » avec contrôle centralisé d’accès, de surveillance, de sécurité et de gestion de l’énergie pour les services communs ; le tout est accessible par le Web et compatible avec les téléphones intelligents.

Située au 900, boulevard De Maisonneuve Ouest, la Maison Manuvie se démarque par sa transparence, souligne Julie Morin, architecte et associée chez Menkès Shooner Dagenais LeTourneux Architectes. Composé notamment d’une tour de bureaux de 27 étages AAA certifiée LEED - CS OR, ce projet innove tant sur le plan architectural que dans l’aménagement des espaces.

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IVANHOÉ CAMBRIDGE PAR STÉPHAN POULIN

Avec un noyau de circulation vertical efficace et compact, il a été possible d’obtenir un ratio de superficie rentable optimal et de concevoir une structure permettant toute la flexibilité que requièrent des bureaux actuels, plus ouverts que fermés.

Dans le projet de la firme EY, locataire de Maison Manuvie, l’aménagement tient compte du type d’activités mis en valeur (idéation, création, innovation), proposant des bureaux avec cloisons en verre au centre de l’édifice et des aires de travail ouvertes et collaboratives vitrées sur façade. La transparence est constamment privilégiée, offrant un maximum d’accès à la vue sur la ville et une lumière naturelle abondante.

L’ouverture, la transparence, l’aménagement de l’espace incitent aussi les occupants à être actifs pendant les heures de bureau, par exemple en empruntant les escaliers plutôt que les ascenseurs. En outre, il a fallu donner une identité locale aux espaces aménagés, afin que la culture de la ville s’y reflète.

Les aménagements contemporains sont désormais orientés vers la réduction de l’espace personnel au profit de nouveaux espaces de travail, individuels ou groupés, mieux adaptés à des tâches précises et offrant une ergonomie accrue selon les activités. Ces environnements permettent aux employés d’accomplir leurs tâches dans un contexte plus stimulant, moins statique, en favorisant les échanges, les apprentissages croisés et la polyvalence.

SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

FISCALITÉ FONCIÈRE ET PERSPECTIVES À MONTRÉAL : UNE BONNE NOUVELLE QUI EN CACHE UNE MAUVAISE… Yves Godin, É.A. AACI

Dans son dernier budget, l’administration Plante semble avoir entendu les demandes des acteurs de l’immobilier non résidentiel en posant deux gestes qui permettront de réduire le taux de taxation dans ce secteur. Cette bonne nouvelle en cache pourtant une autre beaucoup moins réjouissante pour le centre-ville de Montréal.

Il faut souligner les efforts accomplis par la Ville de Montréal afin de soulager le fardeau fiscal qui pèse sur les épaules des propriétaires et locataires de bâtiments non résidentiels sur l’île.

Kevin Muzellec

Yves Godin, vice-président directeur, Gestion des impôts fonciers au Groupe Altus, Montréal, fournit expertise et conseils en ce qui touche une grande variété de propriétés non résidentielles et d’autres biens immobiliers.

Après avoir obtenu une double maîtrise en comptabilité / finance, Kevin Muzellec a choisi d’orienter sa carrière en évaluation immobilière.

Analyste principal, Gestion des impôts fonciers au Groupe Altus, il consacre désormais ses efforts dans l’analyse des valeurs aux fins de taxation et dans l’analyse du marché immobilier non résidentiel au Québec.

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Ainsi, dans son budget 2019, l’administration municipale a instauré un taux réduit de taxation pour ces immeubles sur la première tranche de 500 000 $ d’évaluation. Ce changement avait d’ailleurs été proposé par deux rapports, l’un du Comité de travail sur la fiscalité non rési­ dentielle et le développement économique1 l’autre émanant du Comité consultatif sur le « Plan commerce » de la Ville de Montréal2.

Résultat : 90 % des immeubles non résidentiels situés sur le territoire vont voir leurs taxes municipales diminuer jusqu’à 10 % en 2019. Par exemple, pour un édifice évalué à 450 000 $, c’est

14 471 $ qu’il faudra payer en 2019 compara­ tivement à 16 191 $ en 2018 (excluant la taxe scolaire), ce qui représente une baisse de 10,6 %.

En revanche, plus la valeur est élevée et moins l’économie s’avère substantielle. En effet, pour un immeuble non résidentiel de 1 M$, la diminu­ tion de la taxe municipale n’est plus que de 4,6 % et d’à peine 0,6 % pour un édifice évalué à 3 M$.

Parallèlement, la Ville a adopté une stratégie prévoyant une croissance des charges fiscales pour les immeubles non résidentiels qui sera 25 % moins rapide que celle applicable au résidentiel, et ce, jusqu’en 2023. Cette mesure vise à rééquilibrer le poids des taxes foncières et à réduire l’écart entre les deux secteurs. C’est une excellente nouvelle, car Montréal est la ville canadienne où le ratio de taxation foncière taux commercial / taux résidentiel est le plus haut, si

RATIO DE TAXATION FONCIÈRE TAUX COMMERCIAL / TAUX RÉSIDENTIEL | CANADA – 2018

Toronto avait un ratio de 3,81 et Vancouver de 4,88 en 2017. Montréal demeure stable (3,77 en 2017) Source : Analyse comparative des taux de taxation foncière au Canada, Groupe Altus limitée (2018) 1. Comité de travail sur la fiscalité non résidentielle et le développement économique (2016). Pour une métropole en affaires. http://ville.montreal.qc.ca/pls/portal/docs/PAGE/PRT_VDM_FR/MEDIA/DOCUMENTS/RAPPORT_POUR_UNE_METROPOLE_EN_AFFAIRES_VFINALE.PDF?utm_ source=referral&utm_medium=lickstats&utm_campaign=VDM-MetropoleEnAffaires&utm_term=&clickthrough_id=5a57a689bfeb1824d6cfafed 2. Comité consultatif sur le « Plan commerce » de la Ville de Montréal (2018). Renouer avec le commerce sur rue, un chantier prioritaire. https://blogues.desjardins.com/communiques-de-presse/strategie-plan-commerce-synthese-fr.pdf

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2019

TAXES FONCIÈRES PAR PIED CARRÉ 2019 REZ-DE-CHAUSSÉE DES IMMEUBLES COMMERCIAUX

68,76 $

Rue Sainte-Catherine

10,00 $

9,57 $

Rue Masson

Rue Fleury

8,33 $

7,54 $

Avenue du Mont-Royal Rue Saint-Hubert

6,11 $

5,37 $

Rue Wellington

Rue Ontario

Source : Groupe Altus (2019)

l’on exclut Vancouver où les conditions du marché font en sorte qu’il existe une distorsion. Actuellement, la moyenne canadienne de ce ratio est de 2,90. Or, il grimpe à 3,78 dans la métropole québécoise, un taux équivalent à celui de Toronto.

Même si la Ville Reine et Vancouver ont entrepris de faire baisser ces ratios, passant respectivement de 3,81 en 2017 à 3,78 en 2018 et de 4,88 en 2017 à 4,40 en 2018, il n’en est rien du côté de Montréal où le ratio est demeuré stable (3,77 en 2017). La mesure adoptée par l’administration Plante va donc dans le bon sens, même si elle demeure timide par rapport à ce qui se fait dans une ville comme Toronto où l’on souhaite réduire le ratio à 2,5 dès 2023.

LA PROBLÉMATIQUE DU CENTRE-VILLE Ces nouvelles dispositions sont favorables aux proprié­ taires et locataires d’immeubles non résidentiels… sauf à ceux du centre-ville. Pour financer ces mesures, le taux de taxation excédant la première tranche de 500 000 $ a en effet été relevé. Or, la valeur des immeubles est très

haute dans le centre-ville ; le taux réduit ne les avantagera donc pas.

En fait, on constate une réduction ou un maintien des taxes foncières dans toutes les rues commerciales de Montréal, sauf la rue Sainte-Catherine qui affiche plutôt une augmen­tation annuelle de 10 % depuis les trois dernières années (en vertu de la croissance progressive des valeurs due à l’étalement).

Ainsi, en 2019, les taxes foncières par pied carré sont de 5,37 $ dans la rue Ontario, de 8,33 $ sur l’avenue Mont-Royal, de 10 $ dans la rue Masson, alors que dans la rue SainteCatherine, le coût explose à 68,76 $ le pied carré pour des espaces commerciaux au rez-de-chaussée. Cette énorme distorsion nous pousse à nous interroger à propos de la capacité de survie du commerce de détail sur cette artère commerciale emblématique de Montréal qui, par ailleurs, connaîtra des travaux intensifs étalés sur plusieurs années. Notons également que le taux de vacance y augmente de façon préoccupante, passant de 8,7 % en 2015 à 13,2 % en 2018. Si l’on continue dans cette

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SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

voie, il y a fort à parier que seules les grandes bannières qui souhaitent conserver une vitrine rue Sainte-Catherine seront capables d’y demeurer, alors que les autres commerces périront.

RATIO TAXES FONCIÈRES / LOYER NET

Mais ce n’est pas tout, car le marché du bureau paye aussi le prix fort au centre-ville. Si l’on prend l’exemple des immeubles de bureaux de classe A, le taux moyen des taxes foncières est de 11,80 $ / pi2 dans l’arrondissement Ville-Marie, soit le même qu’au centre-ville de Toronto.

Ces prix dépassent largement ceux observés dans les autres villes canadiennes, même Ottawa (9,70 $ / pi2) et Vancouver (8,50 $ / pi2).

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Si l’on se penche sur le ratio taxes foncières / loyer net, les nouvelles ne sont pas bonnes, puisqu’il atteint 57,6 % dans le centre-ville de la métropole québécoise, un record qui surpasse largement Toronto (32,8 %), Ottawa (43,3 %) et Vancouver (25,8 %). Là encore, on peut s’interroger sur les effets pervers d’un tel niveau de taxation. Supposons qu’une multinationale souhaite s’établir au Canada ; quelle grande ville sera-t-elle portée à choisir pour installer son siège social ? Si les coûts par pied carré sont les mêmes à Montréal qu’à Toronto, parions qu’à tout prendre, elle optera pour cette dernière.

Les chiffres sont clairs à cet égard : depuis les cinq dernières années, le budget municipal a grimpé de 4,21 % en moyenne par an. Si l’on exclut le service de la dette et le paiement au comptant des immobilisations, cette augmentation représente malgré tout 2,90 % annuellement en moyenne. Alors que sur la même période, l’indice des prix à la consommation dans la région de Montréal n’a crû que de 1,34 %, en moyenne.

DES RECOMMANDATIONS Dans ces conditions, comment alléger le fardeau fiscal des immeubles non résidentiels, en particulier dans le centre-ville ? À cet égard, nous avons quelques recommandations à formuler. Tout d’abord, ralentir la croissance des dépenses de la Ville afin de réduire la pression exercée sur le budget de fonctionnement.

C’est à partir de 2008 que les dépenses de la Ville ont commencé à devenir incontrôlables. Pour contrebalancer la diminution des valeurs engendrée par la crise économique de l’époque, Montréal a fait grimper son taux de taxation foncière non résidentiel. La plupart des autres villes canadiennes ont depuis réduit ce taux progressivement, mais Montréal ne leur a pas emboîté le pas. Quand on

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Voici une idée pour réduire les dépenses de fonctionnement de la Ville tout en diversifiant les sources de revenus : procéder à une tarification de l’eau, selon le principe de l’utilisateur-payeur, pour l’ensemble des catégories d’immeubles. Cette mesure a déjà été adoptée par Toronto où, en dépit d’une augmentation constante de la population, la consommation d’eau a diminué de 20 %. Une facture plus salée pour le citoyen fait en sorte qu’il a tendance à moins gaspiller cette ressource. On pourrait penser à une solution identique pour les ordures ménagères, une pratique là aussi adoptée par la Ville Reine.

GETTY IMAGES PAR LAVI37

sait que les taxes municipales représentent plus de 67 % du budget de la métropole québécoise, on comprend mieux pourquoi elle rechigne à restreindre ses ambitions. Or, que se passera-t-il si une autre récession fait chuter les valeurs immobilières ? Les taux de taxation foncière sont déjà très élevés à Montréal ; va-t-on les augmenter encore davantage pour combler le manque à gagner ? C’est la raison pour laquelle il est indis­ pensable que la Ville freine ses dépenses, dont la croissance dépasse déjà largement le taux d’inflation.

Le contexte économique actuel serait la période idéale pour le faire, car Montréal se porte bien, et les sources de revenus se sont multipliées ces dernières années. Le marché est très actif, la cons­ truction résidentielle bat son plein, et les taxes de mutation viennent gonfler les caisses de la Ville.

De Rico Laflamme Cassidy Perreault T 418-780-2330 1 877-780-2330 F 418-781-0728 Édifice Delta II, 2875, boulevard Laurier, bureau 650 Québec (Québec) G1V 2M2

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2019

Autre voie à explorer : continuer à réduire l’écart entre la fiscalité des immeubles résidentiels et non résidentiels. Aujourd’hui, la part du non résidentiel représente 56,1 % des taxes municipales alors qu’elle ne constitue que 26,1 % de l’assiette fiscale.

L’administration Plante a déjà posé des gestes en ce sens, mais il faut poursuivre les efforts, en s’inspirant d’expériences comme celles de Toronto et de Vancouver.

Enfin, il est essentiel de réduire la pression fiscale exercée sur le centre-ville, sous peine d’affaiblir dramatiquement celui-ci. Actuellement, les taxes foncières y ont atteint un niveau insoutenable, le taux d’inoccupation dans la rue Sainte-Catherine est trop élevé, alors que celui des locaux pour bureaux augmentera dans les années à venir compte tenu du poids de la fiscalité municipale.

Le taux de taxes non résidentiel dans Ville-Marie ne pourrait-il pas être différencié ou réduit ? Est-ce faisable sur le plan juridique ? Cela reste à vérifier, mais la question mérite d’être posée.

L’intensification urbaine

L’essor de la ville

L’avenir des nations se joue principalement dans les villes.

L’essor de la ville, c’est une prise de position forte en faveur d’un développement immobilier centré sur des espaces à forte teneur en activité humaine, où le mieux-être des personnes se conjugue avec croissance économique.

L’IDU joue un rôle de premier plan en favorisant les échanges et la coopération. L’industrie qu’il représente, source de 100 000 emplois et de 12 milliards en retombées économiques, se présente èrement comme un incontournable de l’essor de la ville de demain. idu.quebec NOS PARTENAIRES Platine

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TRANSPORT ET DÉVELOPPEMENT URBAIN

AIMER L’HIVER ?

Paul Lewis Expert invité

L’hiver qui s’achève aura été particulièrement difficile, pour les automobilistes et les piétons : les chutes et les accidents ont été nombreux ; et la circulation était assez souvent ardue. Pire, des personnes à mobilité réduite ont parfois été confinées dans leur logement, parce que les trottoirs devenaient impraticables et que les services de transport adapté étaient limités. Déjà que leurs déplacements s’avèrent souvent compliqués en temps normal…

D’où d’incessantes critiques de la part de citoyens exaspérés par l’incapacité des villes à bien entretenir les infrastructures. Nombreux sont ceux qui estimaient que les équipes affectées au déneigement – et au déglaçage – faisaient preuve d’incompétence. Il est sans aucun doute aisé de critiquer la qualité du travail fait par les villes, mais il faut reconnaître qu’il était particulièrement difficultueux, compte tenu des grandes variations de température, sur de très courtes périodes de temps : neige, pluie et glace se succédaient et compliquaient le travail du personnel de la voirie.

Paul Lewis est doyen de la Faculté de l’aménagement de l’Université de Montréal et chercheur à l’Observatoire Ivanhoé Cambridge du développement urbain et immobilier, dont il a été directeur jusqu’en 2012. Ses recherches portent principalement sur les transports, notamment la mobilité des jeunes, de même que la planification et la gouvernance des services de transport.

Reconnaissons également que nos exigences collectives sont très élevées et peut-être irréa­ listes : tout se passe comme si nous n’acceptions pas l’hiver, que nous cherchions à en effacer les traces, le plus rapidement possible. Pourtant, un petit retour en arrière, de quelques décennies, nous permet de comprendre que, si des amé­lio­­ra­tions sont toujours possibles, les inconvé­nients sont moindres aujourd’hui… Nos pratiques de

déneigement et de déglaçage devront cependant être revues, pour favoriser la mobilité et la sécu­rité de tous. Toutefois, malgré tous les efforts consentis par les villes, les conditions de circula­ tion hivernales continue­ront d’être laborieuses dans les années à venir, conséquence des change­ments climatiques.

REPENSER NOTRE RAPPORT À L’HIVER Il faudra tout particulièrement se préoccuper des infrastructures pour les piétons, alors que tous s’entendent sur la nécessité de réduire notre dépendance à l’égard de l’automobile et de favoriser le transport collectif. Dans la Politique de mobilité durable1 adoptée en 2018, le gouvernement du Québec s’engageait à « investir dans les infrastructures qui favorisent le transport collectif et actif ». Cela vaut notam­ ment pour l’hiver. Les infrastructures actuelles sont loin d’être suffisantes en temps normal pour assurer un report modal de l’automobile vers le vélo et la marche ou le transport collectif. L’hiver, la situation est encore pire : à

GETTY IMAGES PAR PATRICIAD

1. Ministère des Transports, de la Mobilité durable et de l’Électrification des transports (2018). Transporter le Québec vers la modernité.

Politique de mobilité durable – 2030. https://www.transports.gouv.qc.ca/fr/ministere/role_ministere/DocumentsPMD/politique-mobilite-durable.pdf

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2019

l’insuffisance des infrastructures s’ajou­ tent les difficultés d’entretien, ou même l’absence d’entretien, comme c’est le cas dans de nombreuses villes, où les trottoirs sont carrément abandonnés, pour des raisons budgétaires.

Les paysages hivernaux, très différents de ceux qui s’offrent à nous le reste de l’année, sont pourtant tout aussi magnifiques. Les valoriser, pour permettre aux citoyens d’en profiter, c’est très certainement l’une des approches à envisager pour nous permettre de mieux accepter et apprécier l’hiver, malgré tous les désagréments qui l’accompagnent.

Les hivers du futur seront différents de ceux que nous avons connus jusqu’à mainte­nant. Les stations de ski, par exemple, sont les premières concernées par les change­ ments qui s’annoncent : elles devront faire face à des hivers plus courts, à moins de neige et à davantage de pluie. Elles conti­ nueront d’accueillir les skieurs, mais elles devront changer leurs pratiques, si elles veulent continuer de se développer.

Nos villes ne sont pas pensées pour célébrer l’hiver et elles négligent le potentiel que présente la saison froide. Toutes nos réflexions sur la ville sont faites en fonction de l’été, comme si l’hiver n’existait pas, comme si nous ne voulions pas qu’il existe.

Il suffit pour s’en convaincre d’examiner des documents d’aménagement urbain : la neige est rare, pour ne pas dire inexistante, sur les plans ou les illustrations.

Il est grand temps de repenser notre rapport à l’hiver. Le guide Ville d’hiver, que vient de publier Vivre en Ville, offre des pistes de réflexion particulièrement intéressantes à cet égard. Il faut cesser de subir l’hiver ; il nous faut plutôt célébrer notre hivernité, même si notre hiver se transforme rapidement, pour en profiter davantage. Comment ? En nous préoccu­ pant d’abord du confort des usagers, par exemple en maximisant l’ensoleillement des espaces publics (en nous rappelant que, l’hiver, le parcours du soleil n’est pas le même qu’en été) et en gérant les couloirs de vents, qui peuvent considérablement refroidir les passants.

Ensuite, il importe de concevoir les espaces publics en pensant à leur utilisation durant la saison froide, de façon à les rendre plus attractifs, comme ils le sont le reste de l’année. Il faut par exemple offrir davan­ tage d’activités hivernales, pour encou­ rager les citoyens à profiter pleinement de l’hiver.

Un quartier unique tourné vers l’avenir Bureaux et commerces à louer 10 000 à 450 000 pi ca technopoleangus.com IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2019

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INTERNATIONAL

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2019

LE MAGAZINE IMMOBILIER COMMERCIAL

AU MIPIM 2019

PAR JACQUES BOISVERT, ÉDITEUR

Les grands acteurs québécois du secteur de l’immobilier commercial sont décidément de plus en plus nombreux à se rendre au MIPIM, le rendez-vous annuel international des investisseurs, promoteurs et professionnels de l’immobilier commercial, qui avait lieu à Cannes dernièrement, célébrant sa 30e édition.

P

our une deuxième année d’affilée, la région de la Capitale-Nationale était présente avec son propre kiosque, alors que le Regroupement Montréal, un vétéran de l’événement, y faisait belle figure, avec son stand dynamique agrandi, grâce à la participation d’un plus grand nombre d’entreprises et au soutien du Service du développement économique de la Ville de Montréal ; rien à voir toutefois avec les grandes capitales européennes qui investissent parfois des sommes colossales pour se distinguer.

Cependant, l’écran tactile géant de la firme Smart Pixel était impressionnant et efficace pour faire voir les projets montréalais. Nos publications annuelles Montréal économique et Montréal Economic Powerhouse ont attiré l’attention de plusieurs centaines d’investisseurs étrangers, qui s’intéressent de plus en plus aux investissements immobiliers chez nous, la conjoncture étant plus favorable actuellement. Nos magazines étaient offerts aux côtés des meilleures publications du secteur de l’économie et de l’investissement immobilier dans le monde, un bel honneur pour nous. En déclin, les publications spécialisées ?

Pas en immobilier commercial !

Les participants québécois au MIPIM ne font pas tous partie des regroupements de Montréal ou de Québec. Plusieurs s’inscrivent simplement à titre de visiteurs. Rencontré sur place par hasard, Francis Charron, président de Bâtimo et vice-président de EMD Construction, me confiait qu’il est inspirant pour lui d’aller voir ce qui se fait de mieux ailleurs. Il s’agit aussi de belles occasions de réseauter avec des leaders de l’industrie d’ici, qui sont difficilement acces­ sibles en temps normal. J’ai justement profité de ma rencontre fortuite avec Francis Charron pour l’inviter à participer à la nouvelle série d’émissions d’Andrée De Serres, titulaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier de l’École des sciences de la gestion de l’Université du

LE MIPIM 2019 A REÇU CETTE ANNÉE 26 800 PROFESSIONNELS DU SECTEUR DE L’IMMOBILIER, DES COLLECTIVITÉS LOCALES ET DES GOUVERNEMENTS, DONT 5 400 INVESTISSEURS ET 560 PERSONNALITÉS POLITIQUES DE PLUS DE 100 PAYS.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2019

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INTERNATIONAL

Québec à Montréal (ESG UQAM), Innovations et modèles d’affaires en immobilier, à titre d’expert en résidences privées pour aînés (RPA). Une semaine plus tard, nous étions dans les studios de l’UQAM ! Vous aurez l’occasion de visionner cette excellente entrevue en ligne, sur JBCMEDIA.TV, très prochainement.

Pour revenir au MIPIM, bien que le projet montréa­ lais Humaniti n’ait pas remporté la première place dans la catégorie des projets futuristes, il nous a quand même fait honneur, ayant été sélectionné comme finaliste, avec quelques projets seulement, parmi les 200 soumis à l’échelle mondiale. Honnête­ ment, pour sa taille, le Québec fait belle figure, non seulement au Canada, mais parfois aussi à l’international. Pensons notamment au modèle d’affaires québécois très avant-gardiste des RPA. Voilà un bon thème à suggérer au jury des MIPIM Awards 2020 !

Bref, nous avons assisté à une 30e édition plus que réussie pour le MIPIM 2019, qui a réuni 26 800 professionnels du secteur de l’immobilier, des collectivités locales et des gouvernements, dont 5 400 investisseurs et 560 personnalités politiques de plus de 100 pays. Rendez-vous l’année prochaine pour le MIPIM du 10 au 13 mars 2020 !

LES MEMBRES DU JURY POUR LES MIPIM AWARDS 2019 N’ONT PAS EU LA TÂCHE FACILE.

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DISPONIBILITÉ DES ESPACES

DISPONIBILITÉ DES ESPACES

Présentée par

MISE À JOUR SUR LA DISPONIBILITÉ À MONTRÉAL Source : Groupe Altus Solutions de données - mars 2019

Marché de bureaux – Grand Montréal Le taux de disponibilité sur le marché des immeubles de bureaux du Grand Montréal est resté relativement stable en mars à 13,7 % par rapport à 13,5 % lors de la publication de janvier. Le taux de disponibilité a augmenté modestement au centre-ville (30 points de pourcentage) et de façon un peu plus substantielle en périphérie du centre-ville (70 points ou 400 000 pi2).

Les autres sous-secteurs de marché affichent des baisses du taux de disponibilité. À noter, l’amélioration graduelle des conditions de marché dans le secteur Ouest-de-l’Île, dont le taux de disponibilité a cumulé une baisse nette de 2,5 % depuis le pic de 24,1 % atteint en septembre.

EST-DE-L'ÎLE

Bureaux LAVAL

MONTRÉAL CENTRE-VILLE

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi2

%

pi2

15,2

668 350

11,9

6 272 950

OUEST-DE-L'ÎLE

EST-DE-L'ÎLE

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi

21,6

2 288 410

2

%

pi2

15,2

379 980

PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE

RIVE-SUD

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi2

%

pi2

13,5

3 610 050

14,9

786 720

LAVAL PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE OUEST-DE-L'ÎLE

Industriel

RIVE-SUD

CENTRE-VILLE

LAVAL

EST-DE-L'ÎLE

DISPONIBILITÉ

Marché industriel – Grand Montréal* Le taux de disponibilité global sur le marché industriel du Grand Montréal est resté relativement stable, passant de 4,3 % en janvier à 4,4 % en mars.

La variation de la superficie totale louée depuis la publication de janvier a augmenté de façon notable dans les marchés de Laval (+238 000 pi2), Lachine (+251 000 pi2) et de la Rive-Sud (+322 000 pi2). La hausse du taux de disponibilité sur la Rive-Sud et pour le secteur Sud de Montréal est relativement modeste (10 points de pourcentage). Pour le secteur Saint-Laurent, la hausse de 4,8 % à 5,5 % au cours des deux derniers mois est essentiellement attribuable à la mise sur le marché de la location, à la fin de février, d’une bâtisse de plus 500 000 pi2 pour date d’occupation future.

%

pi

4,6

923 840

OUEST-DE-L'ÎLE DISPONIBILITÉ

MONTRÉAL SECTEUR NORD

RIVE-SUD

OUEST-DE-L'ÎLE LACHINE

MONTRÉAL SECTEUR SUD

* Les données pour les marchés industriels de Lanaudière, des Laurentides et de Vaudreuil-Dorion sont disponibles en ligne sur www.altusinsite.com.

pi2

2,5

1 582 500

=

DISPONIBILITÉ

%

pi2

%

pi2

4,4

2 021 200

4,3

2 168 210

SAINT-LAURENT

=

MONTRÉAL SECTEUR SUD

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi2

%

pi2

5,5

3 674 930

4,2

1 308 740

LACHINE

RIVE-SUD

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi2

%

pi2

4,2

974 750

5,3

1 059 090

TAUX DE DISPONIBILITÉ (%) SAINT-LAURENT

%

MONTRÉAL SECTEUR NORD

DÉFINITIONS :

EST-DE-L'ÎLE

LAVAL

DISPONIBILITÉ 2

Pourcentage de la superficie totale disponible à la location pour l'ensemble du marché, incluant les locaux à louer et à sous-louer.

L’inscription de vos locaux disponibles sur www.altusinsite.com est SANS FRAIS. Simplement communiquer avec Groupe Altus ou lui faire parvenir l’information à data@altusinsite.com

SUPERFICIE TOTALE DISPONIBLE (PI2)

Superficie totale disponible, pour occupation immédiate ou future.

Ces données sont protégées par droit d’auteur et ne peuvent être reproduites sans l’autorisation écrite du Groupe Altus ltée.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2019

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FOCUS

BRIVIA ET TIANQING AMORCENT LA CONSTRUCTION DU PROJET DE CONDOMINIUMS QUINZECENT PAR YASMINA EL JAMAÏ, JOURNALISTE

Le premier jour du printemps, les travaux de construction du QuinzeCent au 1500, boulevard René-Lévesque Ouest ont officiellement commencé.

A

GROUPE BRIVIA

insi, 36 étages accueilleront 428 unités comptant de une à trois chambres ; l’immeuble sera édifié au centre-ville de Montréal au terme du projet qui s’échelonnera jusqu’en 2022. Le QuinzeCent comportera également des penthouses, ce qui est rare à Montréal.

Kheng Ly, président et directeur général du Groupe Brivia, a fait cette annonce : « Avec déjà plus de 50 % des unités du QuinzeCent vendues, le Groupe Brivia concrétise un quatrième projet d’envergure au centre-ville de Montréal en moins de cinq ans et poursuit la valorisation d’un secteur long­ temps abandonné au chapitre du développement immobilier. » Outre la tour en verre QuinzeCent, les autres projets majeurs du Groupe Brivia sont les Tours I et II de YUL, NEST et Stanbrooke. L’investisseur et promoteur immobilier a le vent en poupe et est appuyé par le partenaire Gansu Tianqing Group Real Estate Co. Ltd, qui constitue la plus importante société immo­ bilière de la province de Gansu en Chine.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2019

« C’est avec enthousiasme que nous poursuivons notre collaboration avec le Groupe Brivia, a déclaré Han Qing, président, Gansu Tianqing Group Real Estate Co. Ltd, une filiale du Tianqing Investment Group. Le QuinzeCent est un projet unique situé à proxi­m ité de deux grandes universités qui possède plusieurs attraits qui sauront certes susciter l’intérêt, particulièrement des étudiants internationaux. » L’édifice de prestige comportera des espaces com­ merciaux situés dans ses étages inférieurs, d’une part. D’autre part, il offrira un hall de luxe, une piscine intérieure, un bain vapeur et un sauna, un jardin, un espace lounge ainsi qu’une salle d’entraînement.

La firme Menkès Shooner Dagenais LeTourneux Architectes, qui s’est également occupée de la conception du YUL Condominiums, se chargera du concept architectural du QuinzeCent.

Un autre gratte-ciel viendra donc s’ajouter à la ligne d’horizon de Montréal !

NDLR : Tianqing Investment Group est la filiale canadienne de Gansu Tianqing Group Real Estate Co. Ltd, la plus importante société immobilière de la province de Gansu en Chine. Fondée en 2000, la société a connu 18 ans d’expansion rapide et cumule maintenant des projets dans 11 villes chinoises, dont Beijing, Shanghai, Shenzhen, Suzhou et Zhuhai, ainsi qu’aux États-Unis et au Canada. Elle compte plus de 2 000 employés dans le monde entier, et ses projets créent environ 10 000 emplois chaque année. Elle a reçu de nombreux prix et plusieurs distinctions en Chine, dont un classement au palmarès des 500 principales sociétés immobilières chinoises. Le QuinzeCent sera le troisième projet de Tianqing à Montréal, une ville d’une importance stratégique pour son expansion outremer.

Fondé à Montréal en 2000, le Groupe Brivia est une société d’investissement et de développement immobilier en forte croissance qui compte à son actif un nombre grandissant de projets dans la région. Sa filiale Brivia Management est une firme intégrée de services professionnels en gestion du développement.

GROUPE BRIVIA

Menkès Shooner Dagenais Letourneux Architectes (MSDL) est l’une des plus importantes firmes d’architecture et de design au Canada. Réalisant des projets dans les domaines institu­tion­n el, commercial, culturel et résidentiel, elle constitue une référence en conception, en réalisa­tion et en gestion de projet. S’appuyant sur une équipe expé­ rimentée de plus de 115 profes­sion­nels, elle est reconnue pour l’excellence de son approche et sa vivacité à concevoir des réponses architecturales créatives et innovantes.

De gauche à droite :

Fangfei Wang Banque de Chine, bureau de Montréal John Marcovecchio Magil Construction Anik Shooner MSDL Sing Yip Chee Les Aliments Kim Phat Kheng Ly Groupe Brivia Zehua Han Tianqing Group Wenjian Xing Consulat général de la Chine à Montréal Mike Beg Banque de Montréal Charles Trudel Banque de Montréal GROUPE BRIVIA

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EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL

LA MARQUE PERSONNELLE AU SERVICE DU DÉVELOPPEMENT D’AFFAIRES Sonia Gagnon Experte invitée

ADOBE STOCK PAR THANKSFORBUYING

Sonia Gagnon est présidente de SGM, une des seules agences au Québec à se spécialiser en retail et en marketing des lieux commerciaux. Femme au leadership naturel, elle a ce flair pour trouver les occasions d’affaires et rassem­ bler les bonnes personnes autour d’idées fortes pour les concrétiser. Et ce n’est certainement pas un hasard si elle se trouve aujourd’hui présidente de CREW M, un incubateur incontournable à Montréal, qui fait la promotion des femmes en immobilier commercial.

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On parle de plus en plus de la marque personnelle de l’individu, aussi appelée branding personnel. Mais de quoi s’agit-il exactement ?

Le branding en général, c’est l’image qu’une entreprise construit autour de ses services ou de ses produits et qu’elle souhaite véhiculer auprès de ses clients ou des consommateurs. L’image de marque résulte de ce branding ainsi que de la satisfaction du client à l’égard de l’entreprise.

On pourrait la résumer à la réputation de la marque qui permet au consommateur de l’asso­ cier rapidement à des caractéristiques et à une qualité données.

Le branding personnel fonctionne de la même manière. Il est la somme de la reconnaissance de vos compétences par vos pairs – véhiculée par le bouche-à-oreille et par votre réputation numérique – et de toutes vos actions de visibilité dans votre industrie : prise de parole dans les médias (articles, publications et partages dans les médias sociaux, interventions vidéo, etc.) et dans les événements de l’industrie (réseautage, conférences, tables rondes, etc.).

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2019

Comment construit-on une marque per­ sonnelle ?

Les maîtres mots sont authenticité et visibilité !

Facile pour le premier, puisqu’il s’agit simple­ ment de mettre en valeur vos forces et de vous appuyer sur vos compétences distinctives. Votre présentation doit refléter la couleur de votre personnalité. Pas question de faire semblant, vos communications doivent vous être fidèles et faire ressortir les qualités et le parcours qui vous différencient.

Le deuxième, la visibilité, demande évidemment de l’implication et du travail, mais en choisissant bien vos interventions, vous bâtirez une expertise solide qui vous sera très profitable pour l’avenir et vous donnera confiance en vos compétences. Pour assurer une bonne visibilité, il faut multiplier les médias dans lesquels vous apparaissez : événements de l’industrie, presse, LinkedIn, etc.

Le résultat de vos efforts sera finalement l’évocation que votre nom suscitera parmi vos pairs. Si on l’associe à une expertise, à

un domaine particulier ou même à une industrie, c’est que vous avez déjà fait une grande partie du travail.

Les marques personnelles ne concur­rencent-elles pas l’image de l’entreprise ?

Bien au contraire ! En développant sa marque personnelle, un employé va renforcer la crédibilité de l’entreprise dans son ensemble et contribuer à la bonne réputation de celle-ci. L’image de marque de l’entreprise est alors bonifiée par la somme des marques personnelles des individus qui la composent.

C’est gagnant-gagnant : le professionnel se recentre sur ses qualités distinctives, il bâtit sa compétence à partir d’expertises-clés et devient une référence dans l’indus­trie ; l’entreprise gagne en crédibilité avec des experts connus et reconnus à son bord, et ces talents vont lui apporter une valeur ajoutée sur le marché. Enfin, cela multiplie les portes d’entrée pour les nouveaux clients.

Certains viendront pour la réputation de l’entreprise, et d’autres contacteront la personne qu’on leur a recommandée pour son expertise reconnue dans un domaine donné.

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Et le mot de la fin… Osez !

En osant prendre la parole, vous vous poserez en expert de l’industrie et en ambassadeur de votre entreprise, et votre contribution ira bien au-delà de la seule crédibilité professionnelle que vous en retirerez. L’organisation et l’industrie profiteront de ce partage de compétences.

Je ne saurais que vous encourager à rendre visible ce qui vous anime au quotidien. Sur cette thématique d’Oser dire oui, je vous invite justement à inscrire à votre agenda le 22 octobre 2019, date à laquelle CREW M organisera une table ronde animée par Marie Grégoire avec, entre autres invitées, Marie-France Benoit, directrice principale chez Altus, et Nathalie Palladitcheff, présidente d’Ivanhoé Cambridge.

D’ici là, osez dire oui et prenez la parole à l’occa­ sion d’événements pertinents. Vous et votre marque aurez tout à y gagner !

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COMMERCE DE DÉTAIL

CHANGEMENT DE GARDE

Léopold Turgeon Expert invité

Le commerce de détail, nous le mentionnons souvent, est en pleine mutation. Les transformations sont nombreuses : enjeux en développement durable, recrutement et rétention de main-d’œuvre, introduction de nouvelles technologies qui viennent bousculer toutes les sphères de l’activité commerciale, clientèle rajeunie qui est branchée, bien informée et généralement très sensible aux impacts de nos actions sur l’environnement. Un autre changement émerge toutefois et s’avère un peu moins perceptible : nous assistons à la montée d’une jeune génération de gestionnaires, d’entrepreneurs et de décideurs qui arrivent au pouvoir avec des façons de faire inédites. Portrait d’un changement de garde au profit d’une nouvelle génération.

Il fut une époque pas si lointaine où une personne pouvait entrer dans une entreprise et y passer toute sa vie de travailleur. Dans nombre de cas, ces employés pouvaient, au fil des ans, se déplacer, toucher à tout dans l’entreprise et gravir progressivement les échelons. Nous avons aussi été les témoins privilégiés d’entreprises dont les fondateurs ont consacré toute leur carrière au développement de leur commerce.

Aujourd’hui, nous sommes à l’aube d’une nouvelle ère, car pour ces travailleurs, l’heure de la retraite a sonné et avec elle l’entrée en poste d’une jeune génération de gestionnaires.

Président-directeur général du Conseil québécois du commerce de détail (CQCD), Léopold Turgeon est un conférencier aguerri et le spécialiste reconnu du secteur du commerce de détail au Québec.

Sa motivation : aider les détaillants du Québec à trouver de nouvelles façons de se démarquer dans un secteur-clé de l’économie qui évolue à toute vitesse.

Constamment en « mode solution », Léopold Turgeon est un commentateur fréquemment invité dans les médias afin de défendre les dossiers qui comptent pour les détaillants.

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Cet état de fait se remarque dans toutes les sphères socioéconomiques : en politique par exemple, nous avons assisté à un changement de garde par l’élection de plusieurs jeunes députés si bien qu’aujourd’hui, nombre de nos décideurs ont moins de 40 ans. Il en va de même pour la culture, les arts ou le commerce de détail : une nouvelle génération est appelée à occuper l’espace décisionnel. Dans notre secteur, pensons à des fleurons comme Ameublements Tanguay, Lozeau, Tristan, La Cordée, Multi Luminaire, Nero Bianco, Brault et Martineau, Clément, Oberson, Setlakwe, pour ne nommer que ces quelques exemples de commerces qui ont pris le virage jeunes gestionnaires.

Les retombées d’un changement de garde sont résolument positives. Au premier chef, nous parlerions d’ouverture. Nos jeunes ont effectivement un accès sur le monde et une conscien­ tisation d’enjeux qui n’est pas que commerciale.

Le nouveau gestionnaire est préoccupé par les questions de développement durable et d’environnement tout comme il s’intéresse à l’équilibre travail-famille. Il a un intérêt souvent marqué pour les nouvelles technologies et il aura très certainement des carrières et vivra

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des expériences différentes dans toute sa vie de travailleur. Dans ses façons de faire, les réseaux sociaux constituent déjà un moyen privilégié de communication. Dans un contexte de mondialisation où les frontières ne sont plus clairement définies, les notions de changement et d’adaptation ne lui font pas peur.

Nous le voyons, ce type de gestionnaire possède les caractéristiques et est en somme tout désigné pour favoriser la transition d’une entreprise, c’est-à-dire la faire progressivement évoluer d’un modèle de fonctionnement plus traditionnel vers un modèle qui incorpore les technologies à sa portée et en tire profit. Cet élément devient encore plus fondamental quand on sait que les technologies vont demeurer, voire se développer encore plus. La nouvelle génération de gestionnaires est donc parfaitement positionnée pour faire prendre ce virage aux entreprises.

Nous sommes dans une ère de changement salutaire, car nous mettons aujourd’hui à la barre de nos entreprises des gestionnaires de nouvelle génération qui devront assumer les enjeux de demain.

COCKTAIL IMMOBILIER DU CERCLE 13

LIEU SECRET DÉCOUVERT Le 37 cocktail du Cercle 13 s’est tenu le jeudi 28 février dernier, comme à l’habitude, dans un lieu gardé secret, connu des membres seulement. Les rencontres de ce club privé de l’immobilier sont toujours agrémentées d’échanges et de confidences favorisant un réseautage efficace. Ne reculant devant aucun effort, Souk Vongphakdy de JBC Média a réussi à trouver le lieu mystère ! Il s’agissait du Bord’Elle Whiskey Parlor au 390, rue Saint-Jacques Ouest à Montréal. e

ELIZABETH DUFORT POUR LE CERCLE 13

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ENVIRONNEMENT ET URBANISME

STATIONNEMENT :

COMMENT S’ATTAQUER À CET ENJEU DE DÉVELOPPEMENT DURABLE ?

Frédéric Dufault

Le stationnement préoccupe, à juste titre, les propriétaires de commerces et d’entre­prises, car les clients et les employés se déplacent beaucoup en automobile. Cependant, en voulant offrir le plus d’aires de stationnement possible, les zones commerciales sont devenues de vastes zones de béton bitumineux, des « mers d’asphalte ». Ces stationnements constituent, et c’est là le problème, des îlots de chaleur qui contribuent aux changements climatiques. En vertu de leur responsa­bilité sociale, les entreprises devraient s’attaquer à cet enjeu en tentant de réduire la superficie des zones de stationnement et de mieux les aménager. Le présent article propose quelques pistes de solutions.

Serge Vaugeois Experts invités

Frédéric Dufault, urbaniste, est évaluateur environnemental agréé (EESA) et vérificateur environ­ nemental agréé (VEA).

Il est président de la firme Enviro 3D Conseils.

Serge Vaugeois, urbaniste, détient une maîtrise en aménagement du territoire et développement régional (M. ATDR) et une maîtrise en montage et gestion de projets d’aménagement (M. Sc. A. MGPA).

Il agit comme chargé de projet en urbanisme pour la firme Enviro 3D Conseils.

UNE APPROCHE STRATÉGIQUE DE LA QUESTION DU STATIONNEMENT Dans une perspective de développement durable, le premier geste à poser consiste à évaluer les besoins en stationnement pour limiter le nombre de cases à construire. Ainsi, la question de l’accessibilité dans les choix de localisation d’un commerce ou d’une entreprise est primordiale. La présence de transport collectif pourrait constituer un élément positif pour la clientèle, favoriser l’achalandage de l’établissement et surtout permettre de réduire les besoins en stationnement.

L’influence du commerce électronique devrait aussi être analysée. Les possibilités d’utiliser des stationnements existants ou d’en partager certains avec d’autres entreprises font aussi partie de l’équation. Enfin, question d’image, du stationnement souterrain couplé à des aménagements paysagers en surface est susceptible de rehausser la perception de l’entreprise par sa clientèle.

LA RÉGLEMENTATION MUNICIPALE Au moment de l’obtention des autorisations pour la construction ou l’agrandissement d’un bâtiment, des exigences sont souvent formulées par les villes pour le stationnement, et ce, en vertu de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (RLRQ, chapitre A-19.1, art. 113).

Les municipalités peuvent fixer le nombre de cases nécessaires (selon la zone, l’usage ou la combinaison d’usages), la dimension des cases, l’obligation d’en offrir un certain nombre à l’intérieur, l’aménagement des cases, etc.). Un plan d’implantation et d’intégration architecturale (PIIA) présentant l’aménagement du stationnement peut même être requis dans certaines municipalités.

Les normes municipales sont mises de l’avant dans une perspective de développement durable, ce qui constitue un bon point de départ.

Il peut arriver que le nombre requis de cases soit trop élevé par rapport aux besoins évalués par l’entreprise. Il sera possible d’en discuter avec la municipalité pour trouver des solutions. Enfin, autre élément d’intérêt, dans bon nombre de villes, la question du stationnement est en évolution. Les normes minimales de cases de stationnement diminuent, et des normes maximales sont fixées. À certains endroits, les quotas minimums sont même abolis, comme dans l’arrondissement Ville-Marie de Montréal1.

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1. Cambron-Goulet, D. (2018). Fini les quotas minimums de stationnement dans Ville-Marie. Journal Métro, 10 septembre. http://journalmetro.com/actualites/montreal/1786307/fini-les-quotas-minimums-de-stationnement-dans-ville-marie/

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UN MEILLEUR AMÉNAGEMENT DES STATIONNEMENTS Dans la littérature, un document produit par le Bureau de la normalisation du Québec (BNQ)2 se distingue en présentant en détail la façon d’aménager des aires de stationnement dans une perspective de lutte contre les îlots de chaleur.

Les paragraphes qui suivent s’inspirent de son contenu.

Ainsi, quatre grandes catégories de solutions existent pour mieux aménager des stationnements, soit : 1. réduire la superficie de l’aire de stationnement, le nombre ou la taille des cases de stationnement ; 2. verdir les aires de stationnement et les environs, en conservant les espaces verts existants et en plantant différents types de végétaux, plus particulièrement des arbres à grand déploiement pour créer de l’ombrage à l’intérieur du stationnement et réduire la chaleur ambiante.

Les toits verts et les murs végétalisés s’inscrivent aussi dans cette catégorie ; 3. gérer les eaux de pluie sur le site, en favorisant leur infiltration dans le sol ou dans les surfaces perméables, en créant des zones d’accumulation des eaux de pluie souterraines ou en surface ; 4. utiliser des surfaces de revêtement qui conservent peu la chaleur (tuile de béton blanche, béton blanc neuf, pavés de calcaire, etc.). Les possibilités d’avoir recours à l’une ou l’autre des solutions dépendent évidemment des caractéristiques de l’aire de stationnement.

UNE ATTESTATION DE STATIONNEMENT ÉCORESPONSABLE Fait intéressant à souligner, une entreprise située sur l’île de Montréal, qui souhaite se démarquer en aménageant ou en

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réaménageant son stationnement, peut obtenir une attesta­ tion à cet effet qui est décernée par le Conseil régional de l’environnement de Montréal.

L’Attestation Stationnement écoresponsable3 a été articulée à partir de la norme du BNQ dont nous avons parlé plus haut, tout en ayant été développée plus à fond par un comité d’experts.

Les critères établis comprennent entre autres : l’augmentation et la diver­sification de la canopée et le verdissement général ; l’aménagement de biorétention ; l’installation de revêtement de sol perméable ; l’installation de mobilier ou d’espaces sécuritaires pour les piétons et les cyclistes ; l’aménagement de cases préférentielles pour véhicules électriques ou en covoiturage, ainsi que l’optimisation des options de transport actif et collectif. Pour une entreprise, l’obtention d’une telle attestation constitue une reconnaissance de ses efforts de développement durable.

LES EFFETS SUR L’IMAGE DES ENTREPRISES Il est évident qu’une entreprise qui aménagera ou réamé­nagera son stationnement pour lutter contre les îlots de chaleur en fera bénéficier toute la société. Elle offrira aussi à sa clientèle une image forte de son respect pour l’environnement et sa participation à un développement plus durable.

2. Bureau de la normalisation du Québec (2013). Norme 3019-190 / 2013, Lutte aux îlots de chaleur urbains – Aménagement des aires de stationnement – Guide à l’intention des concepteurs, Québec, 90 pages.

[En ligne]. https://www.bnq.qc.ca/fr/normalisation/environnement/lutte-aux-ilots-de-chaleur-urbains.html 3. Conseil régional de l’environnement de Montréal (s.d.). Stationnement écoresponsable. [En ligne]. https://stationnementecoresponsable.com/

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ALFID SERVICES IMMOBILIERS LTÉE CÉLÈBRE EN GRAND !

AVIS DE NOMINATION

Le 28 février dernier, le Groupe Alfid a organisé un cocktail réunissant plus de 110 clients et partenaires d’affaires du monde de l’immobilier pour célébrer l’inauguration de ses nouveaux bureaux.

Ce fut un moment important pour le plan d’expansion du groupe qui célèbre ses 35 années de service dans le milieu.

NORMAN S. LAFF NOMMÉ VICE CHAIRMAN, COLLIERS INTERNATIONAL CANADA

Norman S. Laff, SIOR, reçoit le titre de Vice Chairman après 30 années chez Colliers International, chef de file en services immobiliers commerciaux et gestion des investissements.

Norm a joué un rôle primordial dans l’implantation de Colliers à Montréal. Il a été l’un des partenaires fondateurs de Colliers Pierremont en 1990 et a mené son intégration formelle au sein de Colliers International quelques années plus tard.

Félicitations à Norm pour cette nomination !

19-03-15 15:22

DANIEL PRIMEAU NOMMÉ PRÉSIDENT-DIRECTEUR GÉNÉRAL DE LA SOCIÉTÉ QUÉBÉCOISE DES INFRASTRUCTURES

Andrée De Serres, titulaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier ESG UQAM, et Jacques Boisvert, éditeur de magazines spécialisés chez JBC Média, collaborent à une nouvelle série d’émissions Web, nommée Innovations et modèles d’affaires en immobilier. Diffusée prochainement notamment par JBCMEDIA.TV, l’émission recevra de grands gestionnaires du secteur de l’immobilier et de la construction au Québec. M. Normand Bélanger, présidentdirecteur général du Fonds immo­bilier de solidarité FTQ, fut le premier à accorder une entrevue de fond à Andrée De Serres, suivi de M. Michel Labrecque, présidentdirecteur général du Parc olympique.

Le 13 mars dernier, M. Daniel Primeau a été promu au poste de président-directeur général de la Société québécoise des infrastructures. M. Primeau assurait déjà l’intérim de ce poste depuis l’automne dernier. À noter qu’il est à l’emploi de l’organisation depuis 1999 et il possède une vaste expérience dans la gestion de projets d’infrastructures publiques au Québec.

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COMENCO Services aux immeubles inc. est heureux d’annoncer la venue de M. Alain Rousseau au sein de son équipe à titre de Directeur, développement des affaires, pour l’ensemble du Québec.

M. Rousseau, ancien président de l’APCHQ provincial, possède une forte expérience de plus de 35 ans en entreprise de services spécialisés.

SQI

JBC MÉDIA

NOMINIS AJOUTE 130 000 INSCRIPTIONS COMMERCIALES À SA BASE DE DONNÉES

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DU NOUVEAU CHEZ COMENCO INC.

COMENCO

TOURNAGE D’UNE SÉRIE D’ÉMISSIONS WEB POUR LES PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER

Jacques Boisvert, Andrée De Serres et Michel Labrecque

LE GROUPE ALFID

100_Colliers International (Québec) inc.indd 1

Plutôt ce mois-ci, Nominis a annoncé l’ajout de plus de 130 000 inscriptions commerciales d’actions en justice et de comptes en recouvrement à sa base de données qui contenait déjà plus de 5 millions de trans­a ctions immobilières au Québec.

Nominis se positionne à titre de facilitateur de recherche d’informations commerciales afin d’optimiser la gestion de risques de crédit et le développement des affaires de ses clients.

LA SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE IMSO INC. FAIT DE NOUVELLES ACQUISITIONS La Société Immobilière Imso inc. vient de terminer l’acquisition de deux immeubles de bureaux portant ainsi à 14 le nombre total d’immeubles à son portfolio. Imso a récemment réorganisé sa structure de financement et recherche activement à augmenter son portfolio par l’acquisition d’actifs immobiliers de bureaux ou industriels sur la Rive-Sud de Montréal.

MARK SINNETT À LA TÊTE DU GROUPE DES MARCHÉS CAPITAUX À MONTRÉAL DE JLL CANADA

Joël Chareyron se joint au Groupe Alfid en tant que Directeur commercial, marketing et relations publiques.

JLL CANADA

JLL Canada a annoncé que Mark Sinnet aura un rôle plus étendu au sein de JLL et prendra les rênes de son équipe des Marchés des capitaux à Montréal. M. Sinnet a rejoint JLL en 2014 et a depuis conseillé ses clients sur des trans­actions d’une valeur ­ totale de plus de 2 G$, dont 620 M$ réalisés en 2018 seulement.

AVIS DE NOMINATION

Cumulant 20 ans d’expérience en développement commercial en Europe, ancien chef d’entreprise, il aura la responsabilité des actions commerciales visant à atteindre les objectifs du Groupe Alfid d’ici 2023, soit une progression de 25 % du parc sous gestion.

Alfid Services Immobiliers

101_Le Groupe Alfid.indd 1

19-03-15 13:47

Dans le but de poursuivre sa croissance, Groupe ABS acquiert Solum Environne­ment inc., une entreprise de premier plan dans le domaine du traitement des sols. Soucieux de contribuer concrètement à la lutte contre les changements climatiques, Solum Environnement a décidé de mettre sur pied son Objectif Vert Zéro, qui consistera à planter quelque 1 000 arbres chaque fois que 20 000 tonnes de sols seront décontaminés sur son site.

En s’associant à Arbre-Évolution, Solum Environnement compensera l’empreinte carbone du transport des sols contaminés grâce au Programme de Reboisement SocialTM.

LES RÉSIDENCES SOLEIL – GROUPE SAVOIE NOMMÉ COMME ÉTANT L’UNE DES SOCIÉTÉS LES MIEUX GÉRÉES AU CANADA Les Résidences Soleil - Groupe Savoie a été reconnu pour une 16e année consécutive parmi les sociétés les mieux gérées au Canada, dans la plus haute catégorie, soit celle de membre Platine. La famille Savoie tient à remercier l’ensemble de ses résidents, leurs proches, ainsi que tous ses employés et ses collaborateurs pour leur confiance et leur support depuis maintenant plus de 30 ans.

SYLVAIN FORTIER NOMMÉ CHEF DE L’INVESTISSEMENT ET DE L’INNOVATION CHEZ IVANHOÉ CAMBRIDGE

IVANHOÉ CAMBRIDGE

GROUPE ABS ACQUIERT SOLUM ENVIRONNEMENT, CRÉE OBJECTIF VERT ZÉRO ET S’ASSOCIE À ARBRE-ÉVOLUTION

Sylvain Fortier est responsable de veiller à la mise en œuvre et au suivi de l’ensemble des stratégies d’investisse­ ment. Dans le cadre de son nouveau poste, il collaborera avec les partenaires d’Ivanhoé Cambridge afin d’identifier des opportunités d’investissement innovantes et d’approfondir la vision d’Ivanhoé Cambridge sur le futur de l’immobilier.

RÉSIDENCES SOLEIL

Changement à la prési­dence du Groupe Résidences des Bâtisseurs : M. Sébastien Gauthier, gestionnaire d’expé­rience en financement immobilier, succède à M. Pierre L. Michaud, qui était à la tête de l’entreprise depuis 2003. M. Michaud demeurera président du conseil de Gestion Résidences des Bâtisseurs, dont il est un des trois actionnaires.

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GROUPE RÉSIDENCES DES BÂTISSEURS

UN NOUVEAU PRÉSIDENT POUR LE GROUPE RÉSIDENCES DES BÂTISSEURS

FAITES-LE SAVOIR AUX PRINCIPAUX ACTEURS DE L’IMMOBILIER COMMERCIAL

RÉSERVEZ CET ESPACE POUR ANNONCER VOS PROCHAINS AVIS DE NOMINATION OU POUR FAIRE DIFFUSER UN MESSAGE AVIS À TOUS !

PAR COURRIEL AUX ABONNÉS DU BULLETIN D'INFORMATION L’INFORMATEUR IMMOBILIER COMMERCIAL.

Depuis le 4 mars 2019, les bureaux du Fonds immobilier de solidarité FTQ sont situés au : 255, boulevard Crémazie Est, bureau 300, Montréal. Les coor­données téléphoniques demeu­rent inchangées.

ERRATUM Une erreur s’est glissée dans notre dernière rétrospective annuelle, alors que le nouveau siège social de la Banque Nationale a été identifié par une maquette du 700, rue Saint-Jacques. Voici le visuel qui aurait dû apparaître. Nos excuses.

ATWILL-MORIN

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BENDER ET ASSOCIÉS

LE FONDS IMMOBILIER DE SOLIDARITÉ FTQ A DÉMÉNAGÉ

Le Groupe Atwill-Morin a annoncé un premier investissement de 10 M$ pour la phase I de la construction de son nouveau siège social, dans le secteur industriel du Plateau-Est du Plateau-Mont-Royal, qui était laissé pour compte depuis plusieurs années. C’est le visage même et l’ADN du secteur industriel qui seront entièrement changés, à la suite de ce projet de revitalisation.

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Mme Maëlle Bergeron et M. Eric Marquis se sont joints à l’agence immobilière Bender et associés, affiliée à Devencore, au sein de l’équipe de Développement des affaires à Québec. Bender et associés accompagne depuis maintenant plus de 20 ans ses clients dans leurs démarches immobilières.

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