DONNÉES EN IMMOBILIER
LE MARCHÉ DU MULTIPLEX AU QUÉBEC EN 2018 Le marché immobilier résidentiel a été très dynamique en 2018, et le secteur du multi-
Joanie Fontaine Experte invitée
logement n’a pas fait exception. Entre 2015 et 2017, le nombre de ventes de propriété de 12 logements et plus avait peu fluctué et tournait autour de 400 transactions par année1. En 2018, la situation a changé, et l’on a noté un bond important du nombre d’acquisitions. Ce fut le plus fort gain parmi les différents types de bâtiments du secteur résidentiel.
La croissance dans ce marché provient princi palement des reventes et d’une demande probablement accrue en 2018 puisque peu de nouvelles constructions sont effectuées chaque année dans ce milieu en comparaison de celui de la copropriété. Selon le ministère des Affaires municipales et de l’Habitation (MAMH), 18 129 propriétés de 10 logements et plus se situaient sur le terri toire québécois en 2018, soit une hausse de 1 % par rapport à 2017. Cette progression, bien que faible, constitue un regain pour le secteur puisqu’entre 2012 et 2017, la taille du parc immobilier pour ce type d’immeuble avait aug menté de seulement 2,3 % sur l’ensemble de la période. Néanmoins, la croissance demeure largement en dessous de celle observée pour les copropriétés où le nombre d’unités a bondi de 3,6 % entre 2017 et 2018. Économiste chez JLR et blogueuse pour le journal Les Affaires, Joanie Fontaine analyse le marché immobilier. Ses études sont publiées sur blog.jlr.ca et citées régulièrement par d’importantes publications québécoises. Elle puise ses informations dans la base de données de JLR comptant plus de 7 millions de transactions immobilières analysées depuis 1986 et publiées au Registre foncier.
TENDANCES DU MARCHÉ DU MULTIPLEX EN 2018 Au total, 446 immeubles de 12 logements et plus ont été vendus en 2018 selon les données colligées par JLR société d’Equifax à partir du Registre foncier du Québec. Ce nombre de transactions est le plus haut enregistré depuis les cinq dernières années et il dépasse de 11 % celui observé en 2017. En ce qui concerne le prix médian par logement, il a atteint 88 241 $ en 2018, ce qui représente une hausse de 6,1 % relativement à l’année dernière. Cette augmentation importante témoigne également d’une forte demande sur le marché pour ce type d’immeuble. En 2017, le prix était plutôt demeuré stable par rapport à 2016. Donc, une accélération du marché semble avoir été observée en 2018 après une année plus tranquille.
ÉVOLUTION DU NOMBRE DE VENTES ET DU PRIX MÉDIAN PAR LOGEMENT DES MULTIPLEX
1. En excluant les ventes liées, les ventes multiples, les ventes de reprises et les transactions de 200 000 $ et moins. À noter qu’il n’est pas rare qu’une entreprise vende l’ensemble de son parc immobilier. Ce genre de transaction n’est pas inclus ici.
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IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2019
TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES* ADRESSE
ARRONDISSEMENT / VILLE
15-41, boul. Georges-Gagné
PROPRIÉTÉS COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES La plus importante transaction concerne un centre commercial de Delson en Montérégie. Avec 20 locaux commerciaux, l’immeuble construit en 1990 a été vendu 22,5 M$ à une entreprise basée à Westmount. Au cours des deux derniers mois, 6 des 15 plus grosses transactions concernaient des propriétés situées à l’extérieur de l’île de Montréal, dont deux à Gatineau.
SECTEUR MULTIRÉSIDENTIEL Dans le cas des multiplex, seulement trois transactions concernent des immeubles situés à l’extérieur de l’île de Montréal, c’est-à-dire deux à Québec et un à Gatineau. La plus importante transaction est associée à l’immeuble qui se trouve au 6700, The Avenue à Côte-Saint-Luc. L’immeuble de sept étages, récemment construit, est le deuxième comportant le plus d’unités dans le classement et aussi le troisième plus cher par unité. La propriété la plus chère par unité du classement est celle située au 440-454, rue du Champ-de-Mars, dans l’arrondissement Ville-Marie à Montréal avec un prix par unité de 392 857 $. Celle-ci se trouve toutefois au bas du classement puisqu’elle comporte seulement sept unités.
PRIX
Delson
22 500 000 $
Villeray / Saint-Michel / Parc-Extension, Montréal Villeray / Saint-Michel / Parc-Extension, Montréal
9190-9252, boul. Pie-IX 950-970, av. Beaumont
TAILLE (M2)
PRIX / M2
-
-
21 500 000 $
15 981
1 345 $
18 750 000 $
2 133
8 790 $
425, boul. Saint-Joseph
Gatineau
17 650 000 $
4 674
3 776 $
7900, rue Saint-Patrick
LaSalle, Montréal
14 000 000 $
10 135
1 381 $
470, boul. du Curé-Labelle
Blainville
14 000 000 $
-
-
2900, av. Marie-Curie
Saint-Laurent, Montréal
11 983 000 $
3 297
3 634 $
5101-5151, rue Buchan
Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce, Montréal
11 300 000 $
11 694
966 $
195-215, rue Bellehumeur
Gatineau
10 530 000 $
-
11625, 55e Avenue
Rivière-des-Prairies / Pointe-aux-Trembles, Montréal
10 500 000 $
11 934
1031, av. Victoria
Saint-Lambert
9 675 000 $
-
7250-7280, rue Saint-Zotique Est
Anjou, Montréal
9 000 000 $
881
10 215 $
539, rue Sainte-Catherine Ouest
Ville-Marie, Montréal
8 700 000 $
450
19 346 $
5435, rue Ferrier
Mont-Royal
7 000 000 $
3 732
1 875 $
765, rue du Marais
Québec
6 500 000 $
880 $ -
-
-
TOP 15 DES VENTES DE MULTIPLEX* ADRESSE
ARRONDISSEMENT / VILLE
6700, The Avenue 900, av. Rockland
5051, av. Clanranald
PRIX / PORTE
TAILLE (M2)
PRIX / M2
-
Côte-Saint-Luc
29 750 000 $
91
326 923 $
-
Outremont, Montréal
25 000 000 $
72
347 222 $
9167
2 727 $
19 300 000 $
104
185 577 $
9394
2 055 $
12 045 000 $
45
267 667 $
4585
2 627 $
11 700 000 $
41
285 366 $
3226
3 627 $
Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce, Montréal Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce, Montréal
6950, av. Fielding
NOMBRE DE LOGEMENTS
PRIX
4560, rue Sainte-Catherine Ouest
Westmount
14, rue Morin
Gatineau
8 984 717 $
49
183 362 $
3421, rue Durocher
Plateau-Mont-Royal, Montréal
6 585 000 $
32
205 781 $
2496
2 638 $
5471-5479, av. Westminster
Côte-Saint-Luc
5 575 000 $
43
129 651 $
3748
1 487 $
1230-1240, rue Beaubien Est
Rosemont / Petite-Patrie, Montréal
4 105 000 $
36
114 028 $
2238
1 834 $
2455-2461, rue Jean-Durand
Québec
3 475 000 $
32
108 594 $
4460, rue des Roses
Québec
3 275 000 $
45
72 778 $
4234
774 $
1030, rue Saint-Antoine
Lachine, Montréal
2 930 000 $
39
75 128 $
60
48 997 $
440-454, rue du Champ-de-Mars
Ville-Marie, Montréal
2 750 000 $
7
392 857 $
4586, boul. Décarie
Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce, Montréal
2 600 000 $
17
152 941 $
1528
1 702 $
785-795, 14e Avenue
Lachine, Montréal
2 360 000 $
32
73 750 $
1533
1 539 $
* janvier-février 2019
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Note : Les ventes multiples, les ventes liées et les ventes indivises sont exclues de ces deux tableaux. IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2019
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DONNÉES EN IMMOBILIER
Les pressions à la hausse sur la demande de loge ments, causées par un marché du travail vigoureux et l’arrivée de plusieurs immigrants, ont contribué à la baisse du taux d’inoccupation. Ces facteurs devraient encore engendrer une croissance de la demande en 2019. Malgré tout, l’augmentation du loyer moyen demeure modeste avec une hausse de 2,3 % pour l’ensemble de la province selon les estimations de la SCHL. Cette croissance excède tout de même l’inflation et peut aider à la rentabilité des immeubles acquis.
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Le prix médian pour des immeubles de 12 logements et plus vendus en 2018 atteignait 1 621 250 $, mais variait beaucoup selon le nombre de logements et la région. TAUX D’INOCCUPATION ET LOYER Le taux d’inoccupation des logements locatifs s’établissait à 2,3 % en 2018 selon les données publiées par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Ce taux constitue une baisse importante puisqu’il était de 3,4 % en 2017 et de 4,4 % en 2016. Le taux pour 2018 atteint même 1,5 % en ce qui concerne les unités de trois chambres et plus. Comme mentionné précédemment, le nombre de logements locatifs a crû cette année ; toutefois, la hausse de la demande a été plus forte, ce qui a permis une diminution du taux d’inoccupation.
Une meilleure rentabilité peut non seulement faire grimper le prix des immeubles déjà présents sur le marché, mais également favoriser la construction de nouveaux immeubles. TAUX D’INTÉRÊT Un autre facteur à considérer dans la rentabilité d’un immeuble est le coût du financement. Depuis la mi-2017, le taux directeur a connu cinq hausses. Celles-ci ont eu pour effet, dans un premier temps, d’accroître le coût des emprunts hypothécaires seulement pour ceux ayant opté pour un taux d’intérêt variable et pour les nouveaux acheteurs. Dans un second temps, ce sont ceux qui ont renouvelé leur prêt qui ont été touchés. Néanmoins, les perspectives économiques ont changé, et les attentes quant aux augmentations de taux se sont grandement modérées. Un retardement des hausses de taux favorisera la croissance des prix des propriétés multirésidentielles au cours de la prochaine année par rapport à ce que l’on aurait pu prévoir il y a quelques mois.
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