Génération montante - Immobilier commercial volume 12 - numéro 2

GÉNÉRATION MONTANTE

ANTHONY ARQUIN

Avocat associé, Davies Ward Phillips & Vineberg

BRIGITTE DUPUIS

Directrice, développement des affaires, ENGIE Services

TOURS DE BUREAUX :

INSPIRER L’INNOVATION PROPOS RECUEILLIS PAR EMMANUELLE GRIL

PHOTO DE BRIGITTE DUPUIS, JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

On est bien loin du temps où les tours de bureaux se ressemblaient toutes. Aujourd’hui, ces édifices se détachent avantageusement des paysages urbains, et leurs concepteurs multiplient les prouesses techniques.

L

a Place Manitoba Hydro, le siège social de la compagnie dans le centre-ville de Winnipeg, fait partie des 10 bâtiments les plus écoénergétiques au monde. Construit en 2009, cet édifice de 22 étages est homologué LEED Platine, le premier à avoir obtenu cette certification au Canada, explique Brigitte Dupuis, directrice, développement des affaires chez ENGIE Services. Avec son mur double, ses jardins d’hiver et son incroyable capacité à s’adapter au climat, cette tour a fracassé bien des records. D’ailleurs, son efficacité est 68 % supé­ rieure à ce que prescrit la norme Code modèle national de l’énergie pour les bâtiments (CMNÉB), et ce, malgré le fait que la température à Winnipeg grimpe jusqu’à 40 °C l’été et peut chuter à -50 °C l’hiver !

Construite au coût de 283 M$ et d’une superficie de 212 000 pi2, la Place Manitoba Hydro peut accueillir

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jusqu’à 2 200 personnes. L’équipe de conception, travaillant dans une optique de design intégré, a su minimiser le recours aux systèmes mécaniques afin de miser sur des solutions plus ingénieuses.

Par exemple, la qualité de l’air est exceptionnelle, puisque la ventilation naturelle minimise le recours à un système de circulation à air pulsé. L’air frais est tiré dans l’atrium sud et est climatisé pendant son ascension dans celui-ci. Puis, il circule à l’intérieur de l’immeuble grâce aux planchers surélevés et est finalement évacué par la cheminée solaire, haute de 115 mètres. Des fenêtres à châssis mobile dans le mur intérieur de la façade double améliorent encore davantage le processus de ventilation naturelle durant les saisons qui le permettent.

Le chauffage et la climatisation sont assurés par un système géothermique alors que de hauts plafonds optimisent l’exposition à la lumière du jour et réduisent les besoins en éclairage. Parions

que si vous avez l’occasion de visiter cette tour aux 1001 capteurs, elle restera longtemps gravée dans votre mémoire avec ses atriums, ses jardins d’hiver de six étages et ses chutes d’eau hautes de 24 mètres !

Le Hudson Yards constitue le plus grand projet de développement immobilier privé dans l’histoire des États-Unis, indique

viaires du Long Island Rail Road. La plateforme à l’ouest repose sur 300 caissons creusés entre les voies, alors que la plateforme à l’est pèse à elle seule 35 000 tonnes.

Cette prouesse d’ingénierie est d’autant plus complexe que les plateformes furent bâties sans interrompre le trafic sur les voies ferrées.

Le Shed, qui ouvrira au printemps 2019, est quant à lui un lieu artistique innovant de 200 000 pi2 pouvant accueillir 1 250 per­sonnes assises ou 2 700 debout. Son enveloppe extérieure rétractable, qui repose sur six énormes roues, peut être déployée en seulement cinq minutes sur une plaza extérieure. Le Shed constitue d’ailleurs l’une des attractions les plus attendues de Hudson Yards.

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Depuis plus de 45 ans, les conseillers immobiliers chez Devencore accompagnent leurs clients dans l’évolution de leur entreprise.

Ce projet, qui n’est pas sans rappeler – à plus petite échelle – la construction de la Place Bonaventure au-dessus des voies ferrées montréalaises, est une source d’ins­ piration pour la densification ingénieuse des centres-villes et l’utilisation optimale des infrastructures de transport public.

JULIETTE TREPPO

LAURENT LAFRAMBOISE Ingénieur PA LEED et associé Dupras Ledoux inc.

Anthony Arquin, avocat associé au sein du cabinet Davies Ward Phillips & Vineberg. La construction de ce complexe d’immeubles à usage mixte de 20 M$ US sur un terrain de plus de 1,2 million de pieds carrés à l’ouest de Manhattan a débuté en 2012 et abritera d’ici 2024 plus de 50 millions de pieds carrés de bureaux, de commerces, d’espaces résidentiels et hôteliers. À cela vont s’ajouter une école publique de 750 places, un centre artistique et plus de 600 000 pi2 d’espaces publics, ce qui fera de ce projet le véritable moteur de dévelop­ pement socioéconomique du nouveau quartier.

L’une des innovations-clés du Hudson Yards fut la construction de deux gigantesques plateformes au-dessus des 30 voies ferro­-

Située au cœur du centre-ville sur l’avenue des Canadiens-de-Montréal, la tour signa­ture L’Avenue est un édifice de 50 étages à usage mixte, indique Laurent Laframboise, ingénieur PA LEED et associé de la firme d’ingénierie en électromécanique du bâti­ ment Dupras Ledoux. L’ingénieur a été chargé de la réalisation de ce projet certifié LEED Argent, de 2012 à 2016. La silhouette dis­tinc­­tive de cette tour signature compo­ sée de trois volumes rectilinéaires repose sur un podium de huit étages. Dans ce dernier se trouvent 120 000 pi2 de bureaux et de commerces, alors que les autres étages abritent 300 condominiums et penthouses.

Les projets actuels exigent de maximiser chaque pied carré, alors que la mixité des usages du bâtiment, de plus en plus fréquente dans les tours, a demandé une remarquable coordination et une grande flexibilité pour s’adapter aux différents espaces. Les contraintes structurales et les aires restreintes ont constitué des défis dans l’implantation des systèmes électromécaniques. Pour y parvenir, l’équipe a d’ailleurs appliqué des solutions d’optimisation du noyau du bâtiment.

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GÉNÉRATION MONTANTE

MARTINE DOUCET

JULIE MORIN Architecte et associée Menkès Shooner Dagenais LeTourneux Architectes

De plus, les clients exigent des infrastruc­tures mécaniques et électriques polyvalentes ou indépendantes afin de pouvoir remplir des fonctions différentes, selon les besoins des locataires par exemple. De cette façon, on peut répondre aux demandes variées de façon simultanée, alors que le client dispose d’un meilleur contrôle et d’un suivi serré des systèmes.

Dans le projet de L’Avenue, la conception mécanique permet d’effectuer un transfert d’énergie vers les différents utilisateurs par l’intermédiaire d’une boucle d’eau mitigée ainsi que par l’utilisation de thermopompes hybrides. L’apport en air frais est contrôlé par des ventilateurs à vitesse variable alors que des roues thermiques assurent la récupération de chaleur. L’équipe d’ingénierie, en collaboration avec le promoteur Broccolini, s’est assurée d’installer des systèmes à la fois performants et faciles à utiliser. Ainsi, les systèmes conçus s’inscrivent dans la lignée des bâtiments dits « intelligents » avec contrôle centralisé d’accès, de surveillance, de sécurité et de gestion de l’énergie pour les services communs ; le tout est accessible par le Web et compatible avec les téléphones intelligents.

Située au 900, boulevard De Maisonneuve Ouest, la Maison Manuvie se démarque par sa transparence, souligne Julie Morin, architecte et associée chez Menkès Shooner Dagenais LeTourneux Architectes. Composé notamment d’une tour de bureaux de 27 étages AAA certifiée LEED - CS OR, ce projet innove tant sur le plan architectural que dans l’aménagement des espaces.

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IVANHOÉ CAMBRIDGE PAR STÉPHAN POULIN

Avec un noyau de circulation vertical efficace et compact, il a été possible d’obtenir un ratio de superficie rentable optimal et de concevoir une structure permettant toute la flexibilité que requièrent des bureaux actuels, plus ouverts que fermés.

Dans le projet de la firme EY, locataire de Maison Manuvie, l’aménagement tient compte du type d’activités mis en valeur (idéation, création, innovation), proposant des bureaux avec cloisons en verre au centre de l’édifice et des aires de travail ouvertes et collaboratives vitrées sur façade. La transparence est constamment privilégiée, offrant un maximum d’accès à la vue sur la ville et une lumière naturelle abondante.

L’ouverture, la transparence, l’aménagement de l’espace incitent aussi les occupants à être actifs pendant les heures de bureau, par exemple en empruntant les escaliers plutôt que les ascenseurs. En outre, il a fallu donner une identité locale aux espaces aménagés, afin que la culture de la ville s’y reflète.

Les aménagements contemporains sont désormais orientés vers la réduction de l’espace personnel au profit de nouveaux espaces de travail, individuels ou groupés, mieux adaptés à des tâches précises et offrant une ergonomie accrue selon les activités. Ces environnements permettent aux employés d’accomplir leurs tâches dans un contexte plus stimulant, moins statique, en favorisant les échanges, les apprentissages croisés et la polyvalence.