QUÉBEC
SURVOL DU MARCHÉ INDUSTRIEL DE QUÉBEC Le marché industriel de la région de la Capitale-Nationale connaît plusieurs enjeux
Alain Roy, É.A.
Luc Michaud, É.A. Experts invités
Titulaire de cette chronique depuis plusieurs années, Alain Roy est diplômé de la Faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval et membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Il a rejoint les rangs du Groupe Altus en 2000 et a été nommé directeur général du bureau de Québec en 2011. Luc Michaud œuvre en évaluation immobilière depuis 2004. Ses champs de spécialisation comprennent l’évaluation de la valeur marchande de propriétés commerciales, industrielles et multirésidentielles à des fins d’investissement, de financement hypothécaire et transactionnelles.
qui lui sont propres. Terrains vacants de plus en plus rares, inventaire limité, loyers en hausse... Voici un portrait de la situation. Depuis plusieurs années, le marché industriel de Québec peine à répondre à la demande. Aujourd’hui, seulement 4,6 % de la superficie totale desservie de tous les parcs et des zones industrielles de la ville de Québec sont encore disponibles. Toutefois, malgré le manque criant de terrains, la politique tarifaire de la Ville est demeurée stable depuis 2015. Ainsi, à l’exception de ceux de l’Espace d’innovation Michelet qui ont même subi une légère baisse, les taux demandés varient donc de 6,25 $ à 11 $ / pi2. Notons malgré tout que les taux ont connu une forte augmentation par le passé : le prix d’un terrain en 2006 se négociait autour de 3 à 4 $ / pi2, alors qu’il est passé à un coût variant de 10 à 15 $ / pi2 en 2017. DES TERRAINS TROP RARES Pour faire face au problème de la rareté, la Ville a récemment créé un nouveau parc industriel de haute technologie dans une zone située à l’est de l’autoroute Henri-IV et au nord de l’avenue Chauveau, dans l’arrondissement de La HauteSaint-Charles. Le lancement de la première phase de l’Espace d’innovation Chauveau, dans la portion sud du site, représente près de 11,5 millions de pieds carrés bruts. D’ores et déjà, la Maison Simons y a acquis un terrain de deux millions de pieds carrés pour la somme de 15,3 M$, afin d’y établir son nouveau centre de distribution automatisé. Ces dernières années, compte tenu de la pénurie de terrains, Saint-Augustin-de-Desmaures a constitué une solution de rechange intéressante depuis l’agrandissement du Parc industriel François-Leclerc en 2014, situé près de l’auto route Félix-Leclerc, facilement accessible par l’autoroute 138 et la route de Fossambault. Mais cette zone commence elle aussi à se remplir rapidement, laissant de moins en moins de possibilités : ainsi, des 5,5 millions de pieds carrés offerts initialement, il n’en reste qu’un peu plus
STEPHANE GROLEAU
de 2,5 millions, dont près de 1,5 million pour lesquels des discussions avec des acquéreurs potentiels sont déjà entamées. Si toutes les transactions venaient à se concrétiser, il ne resterait qu’environ un million de pieds carrés disponibles. Les prix de ces terrains varient de 4 $ à 7 $ / pi2. UNE PRESSION SUR LES LOYERS Bien qu’il soit majoritairement composé d’immeubles occupés par les propriétaires eux-mêmes (propriétaire-occupant), le marché industriel de la ville de Québec demeure attrayant pour les investisseurs. Ainsi, les résultats du dernier sondage d’Altus InSite, au quatrième trimestre de 2018, indiquent un ratio des préférences acheteurs / vendeurs positif pour les propriétés industrielles multilocataires. Il en va de même pour les terrains à usage industriel et les prop riétés industrielles à locataire unique. D’ailleurs, ces catégories d’actifs occupent respectivement les trois premières positions des 16 catégories d’actifs sur lesquelles le sondage a été mené et constituent donc les propriétés les plus recherchées. IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2019
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QUÉBEC
BAROMÈTRE PAR GENRE DE PROPRIÉTÉ – TRIMESTRE EN COURS Q4 2018
Source : Altus InSite
Tous les produits disponibles
Cependant, la rareté des terrains et des espaces disponibles continue de générer une certaine pression sur les loyers nets demandés. En effet, qu’il s’agisse d’immeubles industriels à locataire unique ou à locataires multiples, ces actifs affichent tous une légère hausse, révèle encore le dernier sondage Altus InSite. Ils atteignent des moyennes de 7,20 $ /pi2 pour un immeuble à locataire unique et de près de 6,85 $ / pi² pour un immeuble à locataires multiples. Il s’agit d’une hausse de 5 % par rapport à la même période en 2017.
ADOBE STOCK PAR SERGEY
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IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2019
Ces loyers se situent d’ailleurs bien au-dessus de ceux recensés à Montréal, pour lesquels le sondage montre respectivement des taux de location de 6,20 $ / pi2 et de 6,04 $ / pi2. Ce phénomène est en partie causé par l’inventaire disponible plus limité à Québec et par la pénurie de terrains. Le graphique en page 63 présente les variations dans plusieurs grandes villes canadiennes pour les édifices à locataire unique. On constate que dans la région de Québec, la variation pour établir le loyer moyen est plus grande que dans d’autres grandes villes du pays, ce qui s’explique par la construction récente de bâtiments industriels « polyvalents » qui commande des loyers nets plus élevés.
LOYERS NETS INDUSTRIELS Q3 2018
Source : Altus InSite
Industriel locataire unique
La rareté et la forte demande se reflètent aussi sur le taux d’inoccupation des immeubles industriels. Au troisième trimestre 2018, il s’élevait à 1,1 % sur un inventaire actif de plus de 20,3 millions de pieds carrés, selon la dernière publication de CBRE limitée. Il s’agit d’ailleurs d’un plancher record et du plus faible taux au Canada. Mentionnons toutefois que cet inventaire exclut les immeubles qui ne sont pas offerts en location et qui sont donc occupés par leurs propriétaires. Il ne tient compte également que des parcs industriels de la ville de Québec, excluant ceux de Saint-Augustin-de-Desmaures et de Lévis.
LES PRINCIPALES TRANSACTIONS En 2018, on a recensé une dizaine de transactions de plus de 2 M$ dans la région de la Capitale-Nationale. Certaines concernent des immeubles industriels flex comptant une bonne proportion de bureaux, mais plusieurs autres portent sur des immeubles industriels purs (des propriétés industrielles localisées dans des parcs industriels organisés, où la proportion des aires aménagées en bureau ne dépasse habituellement pas 15 à 20 %). Les six ventes les plus représentatives ont trait à des bâtiments dont la superficie varie d’un peu plus de
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IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2019
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QUÉBEC
PRINCIPALES TRANSACTIONS DANS LE MARCHÉ INDUSTRIEL DE QUÉBEC EN 2018
DATE
SUPERFICIE DU BÂTIMENT
PRIX / PI2
390-420, rue Volta Québec-Les Rivières
Octobre 2018
2,3 M$
+ / - 31 000 pi2
+ / - 75 $
1029, rue du Parc industriel Lévis-Chutes-de-la-Chaudière-Ouest
Septembre 2018
3,1 M$
+ / - 43 000 pi2
+ / - 72 $
85, rue de Rotterdam Saint-Augustin-de-Desmaures
Juillet 2018
3,5 M$
1500, rue des Tanneurs Québec-Les Rivières Centre des tanneurs
Mai 2018
11,75 M$
+ / - 151 000 pi2
+ / - 78 $
2499, avenue Watt Québec–Sainte-Foy-Sillery-Cap-Rouge
Mars 2018
4,5 M$
+ / - 50 000 pi2
+ / - 90 $
380-384, rue Morse Québec-Les Rivières
Mars 2018
4,2 M$
+ / - 48 000 pi2
+ / - 88 $
30 000 pi² à environ 151 000 pi². Les taux de vente oscil lent quant à eux de 72 $ à 90 $ / pi2 de bâtisse avec une moyenne de 81 $. Ces taux incluent la valeur accordée au terrain, et il s’agit pour la plupart de propriétés construites il y a plusieurs années. Toutefois, la transaction la plus importante date de décembre 2018 lorsque Skyline Commercial Real Estate Holdings inc. a acquis des actifs immobiliers de Congebec. Il s’agit de ventes rétro-location où le vendeur demeure locataire pour une période de 20 ans, ce qui permet donc d’assurer une certaine stabilité des revenus. Cela concerne six propriétés dans la province, dont trois dans la région de Québec et trois autres dans la région de Montréal. Le montant total des transactions s’élève à plus de 95 M$, pour un taux d’environ 135 $ / pi2. Il s’agit de propriétés comptant une forte proportion d’espaces de congélation. DES TAUX DE RENDEMENT STABLES Compte tenu des conditions du marché industriel de Québec, qu’en est-il des taux globaux d’actualisation (TGA) ? Les derniers sondages d’Altus InSite révèlent une très légère hausse de ceux-ci pour les immeubles à locataire unique, s’établissant à 6,5 % au quatrième trimestre 2018. Pour les immeubles à locataires multiples, le TGA demeure stable à 6,5 %. Malgré la légère hausse affichée pour la première catég orie d’actif, les rendements demeurent bas et continuent de soutenir des valeurs fortes. Il s’agit d’ailleurs d’une baisse globale de 30 points de base pour les deux catégories d’actifs (locataire unique et locataires multiples) depuis le quatrième trimestre 2017. 64
PRIX TOTAL
IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2019
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Que nous réserve l’avenir ? Un peu plus de 48 % des investisseurs sondés estiment que la situation demeurera stable, alors que près de 43 % s’attendent à une hausse des rendements. Seuls 8,4 % d’entre eux anticipent une baisse pour les immeubles multilocataires et 9 % le croient aussi en ce qui concerne les immeubles à locataire unique.
PERSPECTIVES D’INVESTISSEMENT Q4 2018
Industriel locataire unique
HAUSSE 42,9 %
AUCUN CHANGEMENT 48,1 %
BAISSE 9,0 % Source : Altus InSite
On constate que malgré la pénurie, le marché demeure actif, et les investisseurs sont toujours très friands d’immobilier industriel. C’est donc une bonne période pour les propriétaires. La situation devrait d’ailleurs demeurer relativement stable pour quelques années à venir.
Source : Altus InSite
PROPRIÉTÉ