QUÉBEC
SURVOL DU MARCHÉ INDUSTRIEL DE QUÉBEC Le marché industriel de la région de la Capitale-Nationale connaît plusieurs enjeux
Alain Roy, É.A.
Luc Michaud, É.A. Experts invités
Titulaire de cette chronique depuis plusieurs années, Alain Roy est diplômé de la Faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval et membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Il a rejoint les rangs du Groupe Altus en 2000 et a été nommé directeur général du bureau de Québec en 2011. Luc Michaud œuvre en évaluation immobilière depuis 2004. Ses champs de spécialisation comprennent l’évaluation de la valeur marchande de propriétés commerciales, industrielles et multirésidentielles à des fins d’investissement, de financement hypothécaire et transactionnelles.
qui lui sont propres. Terrains vacants de plus en plus rares, inventaire limité, loyers en hausse... Voici un portrait de la situation. Depuis plusieurs années, le marché industriel de Québec peine à répondre à la demande. Aujourd’hui, seulement 4,6 % de la superficie totale desservie de tous les parcs et des zones industrielles de la ville de Québec sont encore disponibles. Toutefois, malgré le manque criant de terrains, la politique tarifaire de la Ville est demeurée stable depuis 2015. Ainsi, à l’exception de ceux de l’Espace d’innovation Michelet qui ont même subi une légère baisse, les taux demandés varient donc de 6,25 $ à 11 $ / pi2. Notons malgré tout que les taux ont connu une forte augmentation par le passé : le prix d’un terrain en 2006 se négociait autour de 3 à 4 $ / pi2, alors qu’il est passé à un coût variant de 10 à 15 $ / pi2 en 2017. DES TERRAINS TROP RARES Pour faire face au problème de la rareté, la Ville a récemment créé un nouveau parc industriel de haute technologie dans une zone située à l’est de l’autoroute Henri-IV et au nord de l’avenue Chauveau, dans l’arrondissement de La HauteSaint-Charles. Le lancement de la première phase de l’Espace d’innovation Chauveau, dans la portion sud du site, représente près de 11,5 millions de pieds carrés bruts. D’ores et déjà, la Maison Simons y a acquis un terrain de deux millions de pieds carrés pour la somme de 15,3 M$, afin d’y établir son nouveau centre de distribution automatisé. Ces dernières années, compte tenu de la pénurie de terrains, Saint-Augustin-de-Desmaures a constitué une solution de rechange intéressante depuis l’agrandissement du Parc industriel François-Leclerc en 2014, situé près de l’auto route Félix-Leclerc, facilement accessible par l’autoroute 138 et la route de Fossambault. Mais cette zone commence elle aussi à se remplir rapidement, laissant de moins en moins de possibilités : ainsi, des 5,5 millions de pieds carrés offerts initialement, il n’en reste qu’un peu plus
STEPHANE GROLEAU
de 2,5 millions, dont près de 1,5 million pour lesquels des discussions avec des acquéreurs potentiels sont déjà entamées. Si toutes les transactions venaient à se concrétiser, il ne resterait qu’environ un million de pieds carrés disponibles. Les prix de ces terrains varient de 4 $ à 7 $ / pi2. UNE PRESSION SUR LES LOYERS Bien qu’il soit majoritairement composé d’immeubles occupés par les propriétaires eux-mêmes (propriétaire-occupant), le marché industriel de la ville de Québec demeure attrayant pour les investisseurs. Ainsi, les résultats du dernier sondage d’Altus InSite, au quatrième trimestre de 2018, indiquent un ratio des préférences acheteurs / vendeurs positif pour les propriétés industrielles multilocataires. Il en va de même pour les terrains à usage industriel et les prop riétés industrielles à locataire unique. D’ailleurs, ces catégories d’actifs occupent respectivement les trois premières positions des 16 catégories d’actifs sur lesquelles le sondage a été mené et constituent donc les propriétés les plus recherchées. IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2019
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