Immobilier commercial - volume 12 numéro 3

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VOLUME 12 | NUMÉRO 3 | JUIN – JUILLET 2019

LES CENTRES COMMERCIAUX SONT LÀ POUR RESTER - Harley Oberfeld DE PLUS EN PLUS D’ACHETEURS ÉTRANGERS DE CONDOS À MONTRÉAL - Joanie Fontaine, JLR

L’ÉVOLUTION SPATIALE DES EMPLOIS DANS LE COMMERCE DE DÉTAIL - Jean-François Grenier, Altus

DOSSIER SPÉCIAL MIRABEL VISITE DE CHANTIER LA NOUVELLE MAISON DE RADIO-CANADA

PP 41614528 IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2019 1

Espaces éphémères pour donner vie à vos idées Cominar favorise et soutient une nouvelle génération d’entrepreneurs en démocratisant l’accès au centre commercial et en leur offrant des solutions qui les feront briller d’une façon nouvelle, inédite et emballante. Grâce à la plateforme Storefront, des entreprises locales et internationales peuvent bénéficier d’espaces polyvalents parmi le portefeuille de propriétés commerciales de Cominar.

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MOT DE L’ÉDITEUR

ÉDITEUR  Jacques Boisvert RÉDACTION Emmanuelle Gril, Yasmina El Jamaï et Johanne Landry

COLLABORATION À CE NUMÉRO  Loïc Angot, Anthony Arquin, Marie-France Benoit, Sylvie Bouvette, Alexandre Cusson, Andrée De Serres, Brigitte Dupuis, Joanie Fontaine, Jean-François Grenier, Stéphan Langevin, Paul Lewis, Luc Michaud, Émilie Therrien et Léopold Turgeon RÉVISION  ET CORRECTION D’ÉPREUVES Christine Barozzi, Catherine Faucher et Anne-Marie Trudel PRODUCTION Supervision : Edith Lajoie

IMMOBILIER ET COMMERCE DE DÉTAIL

Conception graphique et mise en page : Carole Bordeleau pour Carbodesign Annonces publicitaires : Lan Lephan PHOTOGRAPHES  Denis Bernier et Roxane Paquet PHOTOS EN PAGE COUVERTURE © JBC Média par Denis Bernier PUBLICITÉ  Souk Vongphakdy Responsable des ventes Arianne Jobin-Chamberland Conseillère aux ventes Najat El Manir Responsable des projets spéciaux Montréal Québec 418 317-0669 450 670-7770 ADMINISTRATION  Edith Lajoie Responsable des opérations et de l'expérience client COMPTABILITÉ Catherine Faucher Philippe Bérubé CPA ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS  Convention no PP 41614528 ADRESSE DE RETOUR  2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 ABONNEMENTS abonnement@jbcmedia.ca www.jbcmedia.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Immobilier commercial. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

RESPONSABLE DE LA QUALITÉ DES CONTENUS Johanne Landry

jacques.boisvert@jbcmedia.ca

Nous le savons tous, l’immobilier dans le secteur du commerce de détail représente des actifs colossaux. Les changements dans les habitudes de consommation exigent ajustements et créativité, tant du côté des propriétaires de centres commerciaux que des commerçants. Toute période de turbulence devient l’occasion d’innover et de penser autrement. La nécessité est souvent la mère de l’invention et à l’origine de nouvelles façons de faire. Il y a, et il y aura, beaucoup à dire sur le sujet au cours des prochaines années. Comme Immobilier commercial n’a jamais été une publication immobilière orientée sur le « brique et mortier », mais un magazine qui s’intéresse aux humains derrière des actifs et aux nouvelles façons de faire dans l’écosystème de l’immobilier, nous allons dorénavant accorder une place plus grande au secteur du commerce de détail. Pour ouvrir le bal, nous avons rencontré Harley Oberfeld, le PDG du courtier Oberfeld Snowcap, à la une de ce numéro. Lui-même, son père Ted, le fondateur de l’entreprise, et quelques dirigeants partagent leur perspective de l’état de santé des centres commerciaux canadiens, et ils nous racontent l’histoire de ce grand joueur du secteur du commerce de détail, qui célèbre son 40e anniversaire cette année. En complément sur le sujet, Jean-François Grenier, du Groupe Altus, traite dans sa chro­ni­que de l’évolution spatiale des emplois en commerce de détail dans la région de Montréal ; pour sa part, Léopold Turgeon, du Conseil québécois du commerce de détail (CQCD), annonce un changement important concernant l’événement eCommerce-Québec.

L’éditeur se réserve le droit de refuser l’insertion de toute publicité. ISSN 1916-6656

PARTENAIRE DE :

Le magazine Immobilier commercial est publié par JBC Média inc. Président : Jacques Boisvert 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771 info@jbcmedia.ca

www.jbcmedia.ca

Nous vous offrons plusieurs autres sujets d’intérêt, notamment une visite du chantier de la nouvelle Maison de Radio-Canada et un dossier spécial sur la région de Mirabel. En terminant, j’aimerais remercier sincèrement notre collaborateur expert invité Paul Lewis, qui signe sa dernière chronique dans ce numéro. Ces dernières années, nous avons été honorés d’accueillir dans nos pages le doyen de la Faculté de l’aménagement de l’Université de Montréal et chercheur à l’Observatoire Ivanhoé Cambridge du développement urbain et immobilier. Nous allons d’ailleurs publier un article consacré à sa carrière dans notre prochain numéro. Bonne lecture !

Jacques Boisvert Éditeur

IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2019

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SOMMAIRE : : VOLUME 12 | NUMÉRO 3

3 MOT DE L’ÉDITEUR Immobilier et commerce de détail 7 ENTREVUE L’entreprise de courtage Oberfeld Snowcap célèbre ses 40 ans dans un contexte qu’elle estime favorable aux centres commerciaux canadiens 15 LE SAVIEZ-VOUS ? Broccolini ouvre le chantier de la plus haute tour résidentielle à Montréal 23 DOSSIER SPÉCIAL Mirabel Une municipalité dynamique et en expansion

CHRONIQUES 12 DONNÉES EN IMMOBILIER Les copropriétés toujours plus populaires auprès des acheteurs étrangers 13 TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES, INDUSTRIELLES ET DE MULTIPLEX

16 SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR L’évolution spatiale des emplois dans le commerce de détail 20 TRANSPORT ET DÉVELOPPEMENT URBAIN La ville-confettis, et après 30 COMMERCE DE DÉTAIL Savoir quand changer 34 QUÉBEC Impact des nouvelles orientations du gouvernement du Québec sur le marché de bureaux de la capitale 42

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COUP D'ŒIL

Premium Outlets Montréal, un concept gagnant à Mirabel

38 GÉNÉRATION MONTANTE 48

VISITE DE CHANTIER La nouvelle Maison de Radio-Canada La construction de la bâtisse ultra-branchée va bon train

54 SOMMET IMMOBILIER DE MONTRÉAL

INNOVATIONS ET MODÈLES D’AFFAIRES EN IMMOBILIER Rencontre avec Normand Bélanger, PDG du Fonds immobilier de solidarité FTQ, et Michel Labrecque, PDG du Parc olympique

46 MOT DE L’IDU L’impérieuse question de la fiscalité au centre-ville 52

EXPERTISE DE FEMMES D'INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL Modifications aux termes initiaux d’un prêt : la caution demeure-t-elle tenue à ses obligations ?

56 MONDE MUNICIPAL Plateforme fédérale 2019 : pour un nouveau partenariat fédéral-municipal 58 DROITS ET OBLIGATIONS Pacta sunt servanda

60 BRÈVES IMMOBILIÈRES

62 DISPONIBILITÉ DES ESPACES

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN –JUILLET 2019

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L’ENTREPRISE DE COURTAGE OBERFELD SNOWCAP CÉLÈBRE SES 40 ANS DANS UN CONTEXTE QU’ELLE ESTIME FAVORABLE AUX CENTRES COMMERCIAUX CANADIENS PAR YASMINA EL JAMAÏ, JOURNALISTE

Le président actuel et chef de la direction, Harley Oberfeld, son père Ted, le fondateur et quelques dirigeants de l’entreprise partagent leur perspective de l’état de santé des centres commerciaux canadiens, et nous racontent l’histoire de ce grand joueur du secteur du commerce de détail. Qui aurait pensé qu’une entreprise née dans une maison à Dollard-desOrmeaux à l’initiative du couple Ted et Dena Oberfeld passerait aisément le cap des 40 ans ?

T

DES DÉBUTS PROVIDENTIELS ed Oberfeld a été plongé dans le monde des affaires dès son premier emploi à titre d’associé auprès d’une entreprise de chaussures, puis de gestionnaire et de superviseur. Cela lui a donné l’occasion de peaufiner l’art de la vente et d’établir un réseau de relations solide au fil de ses rencontres professionnelles. À la vente de chaussures a succédé l’aide au démarrage de magasins de détail en raison de coïncidences qui ont fait boule de neige. JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

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De gauche à droite :

Harley Oberfeld Sylvain Charron Luc Lavigne Ted Oberfeld JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

Ainsi, il est vrai qu’une rencontre peut changer une vie : le cadre d’un des promoteurs immobiliers les plus influents au Canada a inspiré à M. Oberfeld l’idée de représenter des locataires, un service dont Ted Oberfeld est devenu l’un des pionniers au Canada. Le cadre l’a ensuite présenté à certains clients qui souhaitaient ouvrir un magasin dans un centre commercial. Ted Oberfeld ayant réussi à remplir cette mission auprès de plusieurs clients dans les années 1970, il a pris la décision de devenir son propre patron en 1979 en créant Oberfeld Entreprises. LES RELATIONS : LA PRIORITÉ ! « Ma force est ma capacité à établir des relations privilé­ giées et à les maintenir. Le monde serait un meilleur endroit si les personnes savaient nouer des relations pour bâtir une entreprise », fait remarquer Ted Oberfeld. Tandis que l’industrie immobilière en était à ses balbutie­ments à Montréal, Ted Oberfeld a démarré son entre­ prise dans le confort de son foyer, accompagné de sa bienveillante épouse, qui s’occupait tour à tour de la comptabilité, de l’administration et de la coreprésentation lors de conférences et d’activités commerciales. Trois ans plus tard, Oberfeld Entreprises s’installait dans un bureau montréalais de l’Ouest-de-l’Île et engageait son premier employé temporaire, le fils du couple, Harley Oberfeld, qui avait grandi en écoutant ses parents échanger sur le monde des affaires autour de leurs repas. Une période soutenue de croissance pour Oberfeld Entreprises a suivi jusqu’en 1986, lorsque Harley Oberfeld s’est 8

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investi dans l’entreprise familiale, à l’âge de 20 ans, pour en prendre les rênes 10 ans plus tard. Il a, entre autres, procédé à une fusion judicieuse de Oberfeld Entreprises avec l’entreprise immobilière Snowcap Investments, ce qui a apporté plus de vigueur et de personnel. Aujourd’hui propulsée par plus de 50 employés s’affai­ rant dans les bureaux de Montréal, Toronto, Calgary et Vancouver, Oberfeld Snowcap est devenue une entreprise de services-conseils en immobilier commercial représentant plus de 250 des plus prestigieuses marques locales, nationales et internationales. Oberfeld Snowcap a maintenant 40 ans, ce qui constitue une fierté pour la famille Oberfeld, ainsi que ses employés, dont Luc Lavigne, vice-président, services clients, qui affirme : « Célébrer les 40 ans d’Oberfeld Snowcap n’est pas rien. Très peu de nos clients ont autant d’histoire. Pour la plupart, nous les avons vus naître et prospérer et les avons accompagnés dans les différentes étapes de leur succès. » LES INGRÉDIENTS DU SUCCÈS DE L’ENTREPRISE Pour Ted Oberfeld, l’engagement envers les clients et l’entreprise, la persévérance et une relation père-fils basée sur le respect sont au cœur de la réussite obtenue. Entre deux tournois de golf, il préside le conseil d’adminis­ tration de l’entreprise, visite régulièrement les bureaux montréalais, tout en faisant preuve de sa discrétion d’homme retraité. Après 60 ans d’expertise en immobilier commercial, il sauvegarde les relations interpersonnelles avec les clients.

Harley Oberfeld attribue le succès d’Oberfeld Snowcap à la compréhension globale du marché nord-américain de son équipe de professionnels à l’affût des nouvelles tendances, ainsi qu’à leur vision stratégique pour optimiser le rendement des transactions immobilières. Ainsi mue par la proactivité de son personnel, l’entreprise a développé une expertise dans le domaine des centres commerciaux, qu’elle compte bien continuer à exploiter en faisant preuve d’une créativité renouvelée.

nous recherchons donc activement ces entrepreneurs, incluant les startups. Nos conseillers en immobilier ont fait en sorte que Decathlon ouvre sa première boutique au Canada, soit au Mail Champlain à Brossard, à la suite d’une négociation avec Cominar. Plusieurs boutiques de Decathlon s’ensuivront. Idem pour BonLook, qui avait démarré en ligne, puis avait ouvert ses portes au centreville de Montréal avant de s’étendre à l’échelle du Canada. Notre plus récent modèle d’affaires stratégique consiste à dénicher des entreprises désireuses de s’établir dans des centres commerciaux et à bien les conseiller. Il arrive même que des propriétaires veuillent aider les détaillants à s’établir et à grandir. »

Selon Sylvain Charron, vice-président, services immobiliers, « après 40 ans, Oberfeld Snowcap continue d’évoluer et de s’accomplir. Nous avons encore un grand potentiel de croissance avec le développement de nouveaux services et marchés ». QUEL AVENIR ? Harley Oberfeld souhaite percer le marché américain en y fournissant stratégiquement des services qui font actuellement l’objet de réflexions au sein de son équipe, tout en renforçant l’offre de services existants en territoire canadien. La stratégie d’expansion est en pleine gestation. À la représentation des locataires, à la plani­­fi­ cation stratégique, à la location de propriétés ainsi qu’à la vente immobilière s’est ajoutée une initiative bonifiée axée sur les centres commerciaux. « Le commerce de détail a changé. De nos jours, ce qui prime est l’omnicanalité, le brique et mortier et les plateformes en ligne à cause de la révolution du commerce par Internet à l’échelle mondiale. En dépit de cela, les centres commerciaux physiques sont là pour rester. La quantité d’espaces requis a diminué, certes, mais les deux créneaux qui demeurent les plus profitables sont les ventes, ainsi que le bien immobilier », indique Harley Oberfeld. Selon lui, l’avenir des centres commerciaux est prometteur : « C’est le meilleur moment pour faire croître ses affaires au Canada. Les locataires n’ont jamais été aussi motivés, et les occasions d’expansion sont extraordinaires. Nous avons réalisé que beaucoup d’entre­ preneurs canadiens ne savent pas comment faire fructifier leur commerce dans les centres commerciaux existants. Depuis deux ans,

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« Les centres commerciaux physiques sont là pour rester. La quantité d’espaces requis a diminué, certes, mais les deux créneaux qui demeurent les plus profitables sont les ventes, ainsi que le bien immobilier. » - Harley Oberfeld

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

Harley Oberfeld estime que cette ouverture d’esprit de la part des propriétaires est manifeste depuis 2014. L’industrie connaît une véritable renaissance depuis les 12 derniers mois, d’après lui. « Cela démontre une bonne capacité à se restructurer, à se réinventer et à prendre des risques pour assurer la pérennité, voire l’essor du commerce de détail et des centres commerciaux. En dépit de la débandade de Target, et plus récemment celle de Sears, les occasions abondent pour les centres commerciaux à Montréal et au Canada, même s’il faut patienter durant quelques années avant que les nouvelles stratégies de développement portent des fruits en abondance. En outre, au Québec, le projet remarquable Royalmount, le redéveloppement de CF Fairview Pointe Claire et d’autres centres commerciaux démontrent bien que les propriétaires investissent massivement et sont optimistes. »

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De l’avis de Harley Oberfeld, les propriétaires des centres commerciaux ont fait preuve de plus de créativité, en misant sur la mixité fonctionnelle et distinctive des usages pour densifier les transactions mercantiles et valoriser leurs actifs. Il applaudit la tendance créée pour que les centres commerciaux soient perçus comme des destinations collectives, avec l’implantation d’une clinique, d’une bibliothèque publique ou d’un centre communautaire. Ce faisant, l’expérience dans les centres commerciaux est devenue plus attrayante pour les consommateurs. « En conclusion, en affaires, lorsqu’un défi se présente, il faut se remettre en question, devenir plus futé en restant centré sur le principe de responsabilisation et d’appropriation pour trouver des solutions », considèrent Ted et Harley Oberfeld.

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LES COPROPRIÉTÉS TOUJOURS PLUS POPULAIRES AUPRÈS DES ACHETEURS ÉTRANGERS Joanie Fontaine Experte invitée

Économiste chez JLR et blogueuse pour le journal Les Affaires, Joanie Fontaine analyse le marché immobilier. Ses études sont publiées sur blog.jlr.ca et citées régulièrement par d’importantes publications québécoises. Elle puise ses informations dans la base de données de JLR comptant plus de 7 millions de transactions immobilières analysées depuis 1986 et publiées au Registre foncier.

La venue d’acheteurs étrangers dans le marché immobilier canadien et québécois a fait couler beaucoup d’encre au cours des dernières années. Ceux-ci étaient si nombreux à Vancouver et à Toronto que les dirigeants de ces régions ont décidé d’imposer une taxe à ce type d’acheteurs. Depuis, plusieurs craignent que ces acquéreurs se tournent vers Montréal et envahissent le marché immobilier. Même si les acheteurs étrangers sont moins nombreux à Montréal qu’ils ne l’étaient à Vancouver et Toronto il y a encore peu de temps, l’intérêt des gens de l’extérieur du Canada pour le marché immobilier montréalais s’est accru grandement à partir de 2016. L’imposition de la taxe de 15 % pour les acquéreurs non résidents en vigueur à Vancouver depuis août 2016 et à Toronto depuis avril 2017 pourrait expliquer partiellement la hausse du nombre d’acheteurs.

un secteur où ils sont plus nombreux en pro­ portion. En 2018, 739 nouveaux propriétaires de condos sur l’île de Montréal ont déclaré une adresse de résidence à l’extérieur du pays sur l’acte de vente publié au Registre foncier du Québec et colligé par JLR, une société d’Equifax. Ce nombre représente une augmentation de 23 % par rapport à l’année dernière et constitue 4,9 % de l’ensemble des transactions de copro­ priétés dans l’agglomération de Montréal.

QUELLES PROPRIÉTÉS ACHÈTENT-ILS ? Au Québec, les acheteurs étrangers acquièrent principalement des propriétés situées sur l’île de Montréal. Ils préfèrent souvent la copropriété,

L’augmentation du nombre d’acheteurs étrangers cette année fait suite à quelques autres bonds importants au cours des trois dernières années.

ÉVOLUTION DU NOMBRE D’ACHETEURS ÉTRANGERS DE COPROPRIÉTÉ DANS L’AGGLOMÉRATION DE MONTRÉAL 800

6 %

700 5 % 600 4 %

500 100

3 %

300

2 %

200 1 %

100 0

0 % 2010

2011

2012

2013

2014

Proportion

12

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2015

2016

Nombre

2017

2018

TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES* ADRESSE

PROPRIÉTÉS COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES La plus importante transaction concerne la vente des actifs du 2400, autoroute Transcanadienne à Pointe-Claire de Placement immobilier Cominar à une entreprise enregistrée en Ontario. La deuxième transaction du classement touche également un immeuble de Pointe-Claire ; celui-ci a été vendu par une compagnie à numéro dont le siège social se trouve au Québec à une entreprise néo-écossaise.

ARRONDISSEMENT / VILLE

PRIX

TAILLE (M2)

PRIX / M2

2400, aut. Transcanadienne

Pointe-Claire

26 000 000 $

26 768

971 $

2751, aut. Transcanadienne

Pointe-Claire

23 000 000 $

21 910

1 050 $

4500, rue Hochelaga

Mercier / Hochelaga-Maisonneuve, Montréal

16 000 000 $

6056

2 642 $

14, place du Commerce

Verdun, Montréal

16 000 000 $

8606

1 859 $

7800, boul. Taschereau

Brossard

12 000 000 $

1700, ch. du Fer-à-Cheval

Sainte-Julie

11 800 000 $

5224

2 259 $

871, rue du Violoneux

Bromont

10 000 000 $

5977

1 673 $

205, av. Viger Ouest

Ville-Marie, Montréal

8 600 000 $

6597

1 304 $

6775, boul. Décarie

Côte-des-Neiges /  Notre-Dame-de-Grâce, Montréal

7 250 000 $

700

10 360 $

900, boul. Curé-Labelle

Laval

6 800 000 $

-

1224-1232, rue Stanley

Ville-Marie, Montréal

6 737 100 $

2028

3 322 $

400, rue La Salle

Rimouski

6 500 000 $

3231

2 012 $

860, av. Gabriel-Brissette

Berthierville

6 145 600 $

511-523, boul. Curé-Labelle

Laval

5 600 000 $

1325, boul. Mgr-Langlois

Salaberry-de-Valleyfield

5 350 000 $

-

-

-

- 3169

1 767 $

-

-

TOP 15 DES VENTES DE MULTIPLEX* ADRESSE

SECTEUR MULTIRÉSIDENTIEL Dans le cas des multiplex, il est intéressant de noter que deux immeubles situés dans la rue des Paysans à Sherbrooke ont fait l’objet d’une transaction. Les deux bâtiments regroupant un total de 78 logements ont été vendus par Gestion immobilière Rainville inc. à Consortium Richelieu, pour un montant cumulatif de plus de 4,3 M$. Par ailleurs, le prix le plus élevé par unité (155 571 $) a été observé à Hampstead pour un immeuble de 14 logements.

ARRONDISSEMENT / VILLE

PRIX

NOMBRE DE LOGEMENTS

PRIX / PORTE TAILLE (M2) PRIX / M2

5880, ch. de Chambly

Saint-Hubert

7 280 000 $

65

112 000 $

-

97, rue Saint-François

Rigaud

5 673 000 $

66

85 955 $

5 062

1 121 $

1734-1762, boul. des Laurentides

Laval

4 700 000 $

50

94 000 $

3 739

1 257 $

1105-1135, rue Marguerite-Bourgeoys Trois-Rivières

4 250 000 $

99

42 929 $

-

1500, route de l’Église

Québec

3 000 000 $

38

78 947 $

1 861

1 612 $

10, rue Plourde

Charlemagne

2 825 000 $

34

83 088 $

702

4 023 $

2160, rue de Salaberry

Ahuntsic / Cartierville, Montréal

2 650 000 $

31

85 484 $

1 332

1 990 $

6775, 21e Avenue

Rosemont / Petite-Patrie, Montréal

2 630 000 $

28

93 929 $

1 665

1 579 $

4465, boul. Rosemont

Rosemont / Petite-Patrie, Montréal

2 475 000 $

27

91 667 $

1 824

1 357 $

2180, rue de Salaberry

Ahuntsic / Cartierville, Montréal

2 425 000 $

33

73 485 $

1 399

1 733 $

1100, rue des Paysans

Sherbrooke

2 198 798 $

39

56 379 $

2 474

889 $

5785, ch. de la Côte-Saint-Luc

Hampstead

2 150 000 $

14

153 571 $

1 088

1 976 $

1150, rue des Paysans

Sherbrooke

2 119 978 $

39

54 358 $

2 474

857 $

730, ch. de Chambly

Longueuil

2 000 000 $

16

125 000 $

-

-

4840, av. Plamondon

Côte-des-Neiges / NotreDame-de-Grâce, Montréal

2 000 000 $

18

111 111 $

1 106

* mars 2019

-

-

1 808 $

Note : Les ventes multiples, les ventes liées et les ventes indivises sont exclues de ces deux tableaux. IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2019

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DONNÉES EN IMMOBILIER

incidence sur le prix des condos situés dans de tels projets et peut avoir grandement influencé la rentabilité de ces derniers et même leur viabilité. QUI SONT-ILS ? Par le passé, les acheteurs étrangers étaient majoritairement Français et Américains, mais la situation a changé depuis quelques années avec l’arrivée des acheteurs chinois. Entre 2010 et 2015, la proportion d’acheteurs étrangers provenant de la France variait de 26 à 29 %, selon les années, dans le marché montréalais de la copropriété. À ce moment, ils étaient alors plus nombreux que les acheteurs américains et chinois. Depuis, la proportion d’acheteurs en provenance de France a diminué, et leur nombre également. Ils étaient 117 en 2017, et ce nombre a baissé à 98 en 2018.

GETTY IMAGES PAR BAONA

Lorsque l’ensemble de l’île est considéré, la proportion d’acheteurs étrangers demeure somme toute modeste, mais en observant de plus près le centre-ville de Montréal, on perçoit une forte concentration de ceux-ci. Cela se traduit par le fait que sur certains marchés, les acheteurs étrangers peuvent avoir un impact sur la croissance des prix des propriétés. Dans l’arrondissement Ville-Marie, 11,8 % des acquisitions de copropriétés en 2018, pour un total de 372 achats, ont été effectuées par une personne résidant à l’extérieur du Canada au moment de la vente. En comparaison, la proportion était de 3,1 % en 2010 et de 7,8 % en 2016. En 2019, le pourcentage pourrait encore croître puisqu’au cours des trois premiers mois de l’année, il atteignait 14,5 %. Au total, 57 % des copropriétés achetées par des gens résidant à l’extérieur du Canada, entre janvier 2018 et mars 2019, étaient neuves. Le marché du neuf attire particulièrement cette clientèle, mais plus précisément certains projets. Dans quelques nouvelles tours à condos, plus de 50 unités ont été vendues à des gens déclarant résider à l’extérieur du Canada. Cela peut parfois représenter plus de 20 % des unités vendues. La présence de capitaux étrangers a donc une forte 14

IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN –JUILLET 2019

Puis de 2016 à 2017, ce sont les Américains qui ont dominé le classement des acheteurs étrangers, représentant 25 % et 24 % de ceux-ci. Bien qu’ils aient perdu le premier rang en 2018, leur nombre a continué de croître. La faiblesse du dollar canadien par rapport au dollar américain ces dernières années, comparativement à sa valeur entre 2010 et 2015, peut partiellement expliquer l’intérêt des Américains pour le marché montréalais. Depuis 2018, les Chinois sont les plus nombreux à faire des acquisitions de copropriétés dans l’agglo­ mération. Ils représentaient 30 % des acqué­reurs étrangers en 2018, alors qu’ils ne constituaient que 9 % de ceux-ci en 2016. Leur nombre a environ doublé chaque année entre 2015 et 2018. L’intérêt de la part des étrangers pour le marché immobilier est donc indéniable et en croissance. Cette tendance est à surveiller afin de limiter l’impact que ces derniers pourraient avoir sur les prix. Note : Le nombre d’acheteurs étrangers est compilé à partir des adresses qu’ils fournissent au moment de la transaction. Il ne s’agit pas de la citoyenneté de l’acquéreur ; par conséquent, les statistiques pourraient sous-estimer ou surestimer le portrait réel de la situation.

BROCCOLINI

LE SAVIEZ-VOUS ?

BROCCOLINI OUVRE LE CHANTIER DE LA PLUS HAUTE TOUR RÉSIDENTIELLE À MONTRÉAL

L

Le 30 avril dernier, en présence des dirigeants de Broccolini, de partenaires et de dignitaires, l’entrepreneur Broccolini a souligné par une pelletée de terre officielle le début des travaux de Victoria sur le Parc, qui deviendra la plus haute tour résidentielle à Montréal. e projet abritera dix étages de bureaux incluant un rez-de-chaussée commercial et s’érigera en plein cœur du Quartier international lorsque les travaux seront complétés en 2023. Ce projet et le 628 SaintJacques, dont Broccolini est promoteur, ainsi que celui du nouveau siège social de la Banque Nationale au 800, rue Saint-Jacques, dont Broccolini est l’entre­ preneur général, totalisent des investissements de près de 1,3 milliard de dollars dans le quartier. Le projet Victoria sur le Parc a suscité un intérêt spectaculaire de la part du public. « La vitesse avec laquelle les unités disponibles se sont envolées montre encore une fois combien les consommateurs ont confiance en l’expertise de Broccolini », a déclaré le chef de l’exploitation, Anthony Broccolini. En effet, plus de 300 unités résidentielles, ce qui représente 75 % des unités disponibles, ont trouvé preneur depuis le lancement des ventes en octobre dernier. « Cet enthousiasme nous permet de mettre la touche finale au redéveloppement de ce quadrilatère », a ajouté Roger Plamondon, président Développement immobilier et acquisitions. La tour de 58 étages, dessinée par les concepteurs d’IBI et de Béïque Legault Thuot, est destinée à devenir un véritable village vertical et sera bordée par un parc, dont l’aménagement a été confié à l’architecte Claude Cormier. Ce nouveau parc reliera le futur édifice au nouveau siège social de la Banque Nationale, qui s’installera à l’intersection de la rue Saint-Jacques et du boulevard Robert-Bourassa.

MÉLANIE DUSSEAULT

Robert Beaudry, conseiller du district de Saint-Jacques et responsable du développement économique et commercial, du design et de l’habitation au comité exécutif de la Ville de Montréal, a souligné l’importance du projet pour le district de Saint-Jacques : « L’arrivée de ce bâtiment distinctif vient vraiment consolider et dynamiser un secteur névralgique du Centre des affaires. Ce projet permet d’optimiser l’aménagement du territoire dans Ville-Marie par la densification et la création d’un nouveau parc qui bénéficiera à l’ensemble de la population », a-t-il déclaré. Le lancement de la construction de Victoria sur le Parc et du 700 Saint-Jacques survient alors que Broccolini amorce sa 70e année d’activité, une longévité excep­ tionnelle pour une entreprise familiale dans le secteur de la construction. IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2019

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SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

L’ÉVOLUTION SPATIALE DES EMPLOIS DANS LE COMMERCE DE DÉTAIL Jean-François Grenier

Le commerce de détail joue un rôle important dans nos vies de citoyens et de consommateurs. Il définit à bien des égards la qualité de vie de nos quartiers montréalais en offrant des lieux d’achats, d’échanges et de rencontres qui contribuent à la vitalité de nos différents milieux de vie.

La répartition géographique de ces commerces est cependant inégale sur le territoire de la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal, et ce, plus particulièrement pour les biens de comparaison (biens mode, meubles, automobiles, etc.), qui ont tendance à s’agglu­­tiner dans des pôles commerciaux régionaux ou suprarégionaux et qui permettent d’atteindre de vastes bassins de consommateurs. Inver­se­m ent, on parle souvent de la renaissance des commerces de proximité comme d’une tendance lourde qui contribue entre autres à limiter les déplacements automobiles et donc à diminuer la production de gaz à effet de serre (GES). Nous vous proposons de tenter de répondre essentiellement à deux questions : 1. La RMR de Montréal, sur le plan commercial, a-t-elle poursuivi un processus de polarisation au cours de la période allant de 2006 à 2016 ? Jean-François Grenier, directeur principal au Groupe Altus – Solutions de données, œuvre depuis 1982 en recherche commerciale (localisation commerciale, développement de réseaux, modélisation et techniques d’analyse spatiale informatisée ainsi que tendances en commerce de détail).

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2. Quels ont été les pôles gagnants et les pôles perdants durant cette même période ? PRENDRE LE POULS DES VENTES AU DÉTAIL Selon Statistique Canada, les ventes annuelles dans le commerce de détail pour la région métropolitaine de Montréal s’élevaient en 2016 à un peu plus de 54 milliards de dollars, soit une augmentation de 38 % (en dollars courants) par rapport à 2006 (39 milliards). Statistique Canada ne collige malheureusement pas de données qui permettraient un découpage géographique plus fin de ce territoire afin de voir, d’une part, comment se répartissent les ventes au détail dans les différentes composantes spatiales de la RMR de Montréal et, d’autre part, comment évoluent celles-ci dans le temps.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN –JUILLET 2019

Historiquement, deux méthodes permettent de faire une approximation de la répartition des ventes pour les différents sous-marchés de la RMR de Montréal. La première consiste à mesurer l’évolution des superficies commer­ ciales dans chacun des sous-marchés, et la seconde vise à comparer l’évolution de la popu­ lation à partir des données de différents recensements. Ces deux méthodes comportent cependant certaines lacunes. Les superficies commerciales sont difficiles à obtenir pour l’ensemble de l’armature commerciale d’un territoire comme la RMR de Montréal, et nous ne disposons pas de données historiques pour en analyser l’évolution dans le temps. Les données de population des recensements permettent de déterminer les zones en croissance et, conséquemment, une demande commerciale accrue, mais nous informent peu sur les lieux de magasinage des Montréalais. Nous proposons une troisième approche basée sur les emplois au lieu de travail. Ces données proviennent d’une compilation spéciale à partir des recensements de 2006 et de 2016 et nous permettent d’établir le nombre d’emplois dans le commerce de détail par secteurs de recensement et de mesurer la variation de ces emplois entre 2006 et 2016. Cette méthode comporte toutefois un léger biais puisqu’elle inclut également les emplois des sièges sociaux et de centres de distribution des entreprises œuvrant dans le commerce de détail. Nous estimons que l’analyse de l’évolution spatiale des emplois liée au commerce de détail permet de cerner correctement les secteurs géogra­ phiques qui ont gagné ou perdu en attractivité auprès des consommateurs montréalais.

DES ZONES GÉOGRAPHIQUES GAGNANTES ET PERDANTES En 2016, la RMR de Montréal comptait 262 560 emplois liés au commerce de détail (excluant la restauration et les services personnels), soit 26 000 de plus qu’en 2006, ce qui a repré­senté une croissance de 11 % des effectifs dans ce secteur d’activité. La Rive-Sud de Montréal a tiré profit des gains les plus impor­­tants, affichant une croissance de 25 %, soit environ 11 000 emplois de plus qu’en 2006. L’île de Montréal a presque fait du surplace avec un faible gain de 5 000 emplois durant cette période, soit seulement 4 % de croissance. Laval a quant à elle ajouté 2 600 nouveaux emplois sur son territoire, ce qui corres­ pond au taux de croissance de 11 % de la région métropolitaine. Finalement, la Rive-Nord a connu une croissance de 13 % qui s’est traduite par 7 600 emplois de plus entre 2006 et 2016.

EMPLOIS DANS LE COMMERCE DE DÉTAIL 2006

2016

112 095

117 050

4 955

RIVE-SUD

42 485

53 280

10 795

LAVAL

23 885

26 520

2 635

RIVE-NORD

58 110

65 710

7 600

236 575

262 560

25 985

ÎLE DE MONTRÉAL

TOTAL

DIFFÉRENCE

Source : Statistique Canada, Recensement 2006 et 2016, Compilation spéciale

RÉPARTITION DES EMPLOIS DANS LE COMMERCE DE DÉTAIL 2006

2016

CROISSANCE 2006-2016

ÎLE DE MONTRÉAL

47 %

45 %

4 %

RIVE-SUD

18 %

20 %

25 %

LAVAL

10 %

10 %

11 %

RIVE-NORD

25 %

25 %

13 %

100 %

100 %

11 %

TOTAL

Source : Statistique Canada, Recensement 2006 et 2016, Compilation spéciale

IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2019

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SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

Région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal

Lavaltrie L'Épiphanie

St-Sulpice

St-Jérôme 490

Ste-Anne-des-Plaines

St-Colomban

MONTREAL PREMIUM OUTLET

320

1†050

Mirabel

Laval

VaudreuilDorion

Hudson

FAIRVIEW POINTE-CLAIRE

Coteaudu-Lac

Les Coteaux

Senneville

320

915

460

390 320

535 2†190

2†090

MARCHÉ CENTRAL

305

Longueuil

ROYALMOUNT (PROJET…)

790

StLambert

350

GALERIES DES SOURCES

Mercier

St-Isidore

420

QUARTIER DIX30

Brossard

La Prairie

360

Carignan

Chambly

715

Baie-Comeau Jonquière

Val-d'Or

Rimouski

QUÉBEC

Gatineau

ONTARIO

CARREFOUR CANDIAC

Québec

Trois-Rivières

Richelieu

Candiac Delson St-Constant

Perte

NB: Les limites géographiques de la RMR de Montréal sont celles de 2006 et excluent les municipalités de St-Jean-sur-Richelieu et St-Lin–Laurentides qui en font désormais partie depuis 2016.

Beloeil

MontCARREFOUR DE LA RIVE SUD St-Hilaire St-Bruno-de- McMasterville Otterburn Montarville St-BasilePark le-Grand

RMR DE MONTRÉAL Gain 2006-2016 :+26 050

1 - 100

St-Mathieude-Beloeil

PROMENADES ST-BRUNO

3†120

Ste-Catherine

Ste-Julie

700

101 - 200

330

350

VaudreuilDorion

Beauharnois

201 - 300

St-Amable

Boucherville

Montréal

CôtePointeSt-Luc Claire Dorval Baie Beaconsfield SMARTCENTRES VAUDREUIL 530 d'Urfé 470 L'Île-Perrot 640 Kahnawake Pincourt N.-D.-del'Île-Perrot Châteauguay Les Cèdres Léry

St-Lazare

300 et + 630

620

CENTROPOLIS

585

Dollard-desOrmeaux

Différence 2016-2006

Verchères

615

St-Eustache CARREFOUR LAVAL 665 DeuxMontagnes

Oka

SMARTCENTRE LACHENAIE

345

405

1 650

Kanesatake

670

Varennes

Ste-Thérèse Rosemère

Boisbriand

St-Josephdu-Lac

380

3 120 -> Gain 2006-2016

Secteur industriel

CARREFOUR LACHENAIE

Terrebonne

960 FAUBOURG BOISBRIAND

Repentigny

GALERIES DE LANAUDIÈRE

305

Blainville

Centre commercial

Mascouche

MASCOUCHE SMARTCENTRE

375 410

St-Placide

Par secteur de recensement

470

P:\0_PrÈsentation\JF\Poles_Emplois_RMR_Montreal

Gore

DIFFÉRENCE DES EMPLOIS EN COMMERCE DE DÉTAIL ENTRE 2006 ET 2016

L'Assomption

Montréal Sherbrooke

Ottawa

ÉTATS-UNIS

St-Philippe 0

St-Mathieu

St-Zotique

2,5

5

1100, boulevard René-Lévesque Ouest Bureau 1600, Montréal, Québec H3B 4N4 Téléphone : 514 392-7700

Une analyse plus fine à l’échelle des secteurs de recensement révèle une tendance vers la polarisation des lieux de magasinage entre 2006 et 2016, particulièrement en périphérie des rives nord et sud de la région métropolitaine de Montréal. Les mégacentres, Outlets et Lifestyle centers, mais également les nouveaux centres de distribution (qui se sont déplacés en périphérie),

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ainsi que la montée en puissance du commerce électronique ont largement contribué à ces gains d’emplois dans le commerce de détail. La carte illustre bien cet état de fait puisque 27 245 emplois se sont rajoutés durant cette période (voir les secteurs en brun sur la carte), essentiellement dans des pôles commerciaux importants, anciens

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SECTEUR DE RECENSEMENT SELON LES GAINS / PERTES D’EMPLOIS ENTRE 2006 ET 2016

TOTAL DES GAINS D’EMPLOIS

300 ET +

27 245

201 À 300

7 065

101 À 200

7 960

1 À 100

11 885

PERTE

(28 105)

TOTAL RMR

26 050

et nouveaux, ainsi que des parcs industriels, princi­ palement en périphérie. À l’inverse, 50 % des secteurs de recensement ont connu une perte totale de 28 000 emplois ; ils sont majoritairement localisés dans les quartiers centraux ainsi que dans les banlieues de première couronne. Ces secteurs de recensement qui ont connu une perte d’emplois correspondent aux lieux de résidence de près de la moitié des habitants de la RMR de Montréal.

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TRANSPORT ET DÉVELOPPEMENT URBAIN

LA VILLE-CONFETTIS, ET APRÈS

Paul Lewis

Les grandes villes se sont beaucoup transformées au cours des 30 dernières années. Montréal n’échappe pas à ces transformations, les plus importantes étant sans doute l’intérêt pour le cœur de la région métropolitaine et, parallèlement, le renouvellement du discours sur la ville, mais également le transport collectif.

Expert invité

Le cœur de la région (le Vieux-Montréal, le centre-ville et les quartiers centraux) est redevenu attractif, il suscite un grand intérêt. Ainsi, ce secteur connaît une densification, ou plus justement une intensification. Le simple fait que la densification soit maintenant valorisée est un changement majeur du discours sur la ville : il y a quelques années à peine, elle était vue comme problématique. Ce n’est plus le cas aujourd’hui. D’ailleurs, la densification touche aussi la banlieue.

Paul Lewis est doyen de la Faculté de l’aménagement de l’Université de Montréal et chercheur à l’Observatoire Ivanhoé Cambridge du développement urbain et immobilier, dont il a été directeur jusqu’en 2012. Ses recherches portent principalement sur les transports, notamment la mobilité des jeunes, de même que la planification et la gouvernance des services de transport.

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aux problèmes de congestion ; il l’est aussi en banlieue, où il contribue aux projets de centresvilles à Laval et à Longueuil. Le Réseau express métropolitain (REM), dont la mise en service se fera à partir de 2021, pourrait avoir un impact analogue à celui du métro, mais à une autre échelle, métropolitaine celle-là.

Cette densification n’interdit toutefois pas la poursuite de l’étalement urbain, voire son accélération, aux confins du territoire de la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM), et au-delà, où les règles en matière d’aménagement ne visent pas les mêmes objectifs qu’à la CMM. La région montréalaise est ainsi constituée de deux grands ensembles, comme c’est le cas de nombreuses autres grandes villes : au cœur de la région, on cons­t ruit, et reconstruit, une ville relativement dense ; en périphérie s’aménage une ville moins dense. Dans ce vaste ensemble disparate, on trouve parfois des ensembles relativement denses, notamment à Longueuil et à Laval, où des centres-villes se mettent progressivement en place. Pour l’essentiel, la banlieue reste encore aménagée de manière discontinue à l’image d’une ville-confettis. Mais la banlieue aussi se transforme : peu à peu, elle se diversifie, se densifie ; plus étonnant, l’intérêt pour le transport collectif y est maintenant bien réel.

Pendant longtemps, on a négligé le transport collectif à Montréal : le développement de l’offre a été si lent que la part de marché du transport collectif a décliné. La région s’est alors peu à peu engluée dans une congestion quasi perma­ nente. L’automobile apparaît toujours, aux yeux de plusieurs, comme la seule véritable option pour se déplacer. Mais le rapport au transport collectif s’est transformé : autobus, métro, train, train léger, tramway sont maintenant vus comme des solutions aux problèmes de mobilité. Le transport collectif est (enfin) redevenu attractif. Le tournant a probablement été l’adoption du plan métropolitain et de développement de la CMM, qui affirmait la nécessité de penser le territoire et les infrastructures de transport collectif ensemble. Puis le REM a montré comment aménager du transport collectif à l’échelle métropolitaine. Depuis, de nombreux projets de transport collectif sont à l’étude ou en construction. Tous ne présentent pas le même intérêt du point de vue de la mobilité – il faudra établir les priorités –, mais tous témoignent d’une véritable rupture dans la façon de concevoir le développement de la région métropolitaine.

LA NOUVELLE IMAGE DU TRANSPORT COLLECTIF Le renouvellement du discours sur la ville, et sur le transport en commun, constitue donc l’autre changement majeur, apparu ces dernières années à Montréal. Le métro reste sans aucun doute le moteur d’une transformation de la ville, parce qu’il constitue une véritable solution de remplacement à l’utilisation de l’automobile et

Parallèlement, de nouveaux modes de transport sont apparus. Le transport par vélo a fait des gains importants, en partie grâce à BIXI, qui est un mode de transport distinct du vélo. Au départ confinée aux quartiers centraux, on voit la formule du vélo-partage se déployer sur un territoire plus vaste. Il y a aussi UBER, qui n’est pas tout à fait le taxi, mais qui a forcé toute une industrie à réexaminer ses pratiques.

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GETTY IMAGES PAR HOLGS

LA TECHNOLOGIE COMME ANTIDOTE À LA DÉPENDANCE AUTOMOBILE UBER a été rendu possible par la généralisation des téléphones intelligents. Le transport collectif pourra aussi profiter des nouvelles technologies. Le téléphone intelligent offre une foule de possibilités, auxquelles nous n’avions pas accès il y a quelques années seulement : trouver les trajets les plus efficients, connaître en temps réel le temps d’attente, payer son passage… Le transport collectif doit s’adapter à cette réalité, intégrer différentes technologies, pour rendre plus faciles les déplacements, notamment les déplacements inhabituels, les plus difficiles à concevoir pour qui n’est pas un usager accoutumé. Le téléphone permet de combiner différents modes de façon presque transparente, rendant accessible ce qu’on appelle le cocktail transport : la possibilité d’utiliser différents modes, en fonction des déplacements que l’on fait, ou encore de combiner plusieurs modes pour un même déplacement. Les gens ont plus de choix, ce qui permet de les libérer de la dépendance automobile.

Ces transformations sont plus profondes qu’il n’y paraît. Elles annoncent une région métropolitaine très différente de celle que nous connaissons. Plus conviviale, plus égalitaire en un sens, plus agréable aussi. Mais cela suppose que nous aménagions une région compacte qui soit une véritable transit metropolis, au sens que lui donne Cervero1, une région qui favorise véritablement le transport collectif. Il faut espérer que nous saurons collectivement y arriver. P.-S. Cette chronique est mon dernier texte. Je tiens à remercier le magazine Immobilier commercial, tout particulièrement son éditeur Jacques Boisvert, pour l’accueil qui m’a été réservé. C’était un honneur pour moi d’écrire dans les pages de ce formidable magazine. Je laisse maintenant à d’autres le soin de continuer à discuter des enjeux de transport et d’aménagement. 1. Robert Cervero (1998). The transit metropolis: A global inquiry. Washington, DC: Island Press.

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DOSSIER SPÉCIAL

MIRABEL

UNE MUNICIPALITÉ DYNAMIQUE ET EN EXPANSION PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

Mirabel a assurément le vent dans les voiles. Affichant une croissance rapide et un bas taux de chômage enviable, la municipalité exploite ses forces tout en développant de nouveaux champs d’activité. Tour d’horizon d’une ville qui sait tirer parti de ses atouts.

A

WIKIMEDIA COMMONS PAR P199

éronautique, commerce de détail, agroalimentaire, pharmaceutique… Sur son territoire de 487 km2, Mirabel déploie une vigoureuse activité écono­ mique. Son dynamisme se traduit tout d’abord par sa force de travail, puisque plus de 28 100 de ses citoyens occupent un emploi sur une population de 55 000 habitants. Au total, près de 2 000 entre­ prises sont implantées dans la municipalité et elles occupent plus de 21 400 personnes. « Selon l’Institut de la statistique du Québec, Mirabel affiche aussi la plus forte croissance du taux de travailleurs de 25 à 64 ans de tout le Québec », se réjouit Gilbert LeBlanc, directeur de Mirabel économique. La ville / municipalité régionale de comté (MRC) de Mirabel occupe également le deuxième rang parmi les 104 MRC de la province pour son indice de vitalité économique. UNE ÉCONOMIE SOLIDE Dans ces conditions, pas étonnant que Mirabel tire profit d’un taux de chômage de 4,8 %, bien en dessous de la moyenne provinciale de 5,4 %. L’économie locale est aussi très diversifiée. Le secteur primaire, essentiellement orienté vers

IVAN LABELLE / IMAGE 13

GILBERT LEBLANC Directeur Mirabel économique

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MIRABEL ÉCONOMIQUE

L’aéroport international de Mirabel fonctionne 24 heures sur 24, sans restriction d’heures, et offre deux pistes d’atterrissage de 12 000 pieds de long qui peuvent accueillir tous les types d’appareils, même les plus gros porteurs.

l’agroalimentaire, peut compter sur 336 produc­ teurs agricoles. Le territoire est d’ailleurs zoné agricole à 88 % ; c’est dire la place essentielle qu’il occupe. « Nous comptons de nombreux producteurs laitiers, de produits horticoles, bovins de boucherie, de fruits et de légumes, de grandes cultures céréalières et d’acériculture, etc. C’est bien simple : Mirabel est le véritable "garde-manger" du Grand Montréal », affirme Gilbert LeBlanc. Quant au secteur secondaire, il s’articule autour d’un important pôle aéronautique, de production de machinerie, d’équipements et de matériel de transport. « La zone industrialo-aéroportuaire de l’aéroport de Mirabel est de calibre international. Elle inclut l’aéroport, dont les activités sont essentiellement concentrées dans le transport de marchandises et la logistique aérienne. On y trouve d’ailleurs plusieurs gros joueurs dans ce domaine, comme Cargojet, UPS, Purolator, DHL, explique Gilbert LeBlanc qui souligne que peu de gens savent que les installations aéroportuaires de Mirabel sont encore en activité. Cet aéroport international fonctionne d’ailleurs 24 heures sur 24, sans restriction d’heures, et offre deux pistes d’atterrissage de 12 000 pieds de long qui peuvent accueillir tous les types d’appareils, même les plus gros porteurs. Un vaste complexe industriel regroupant une quarantaine d’entreprises œuvrant principalement en aéronautique et procurant près de 5 200 emplois directs jouxte les terrains de l’aéroport. Là encore, on y trouve des joueurs de poids : Pratt & Whitney, Airbus, Bombardier, L3Mas, Mecachrome, Nolinor, Avianor, ainsi que plusieurs compagnies actives dans d’autres industries (meuble, pharmaceu­­tique, etc.). Très vigoureux, le pôle aéronautique de Mirabel regroupe 6 000 emplois au sein de 30 entreprises, 24

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dont toutes ne sont toutefois pas installées dans la zone aéroportuaire (Bell Helicopter, Safran et Sonaca, par exemple). Bonne nouvelle pour ce secteur d’activité : en janvier dernier, Airbus a annoncé qu’une partie de l’assemblage des 90 avions A220 (anciennement CSeries) commandés par le transporteur américain Delta Airlines allait être effectuée dans ses installations de Mirabel. Lorsque l’usine aura atteint sa pleine capacité de production, les A220 devraient sortir de la chaîne de montage à une cadence de 10 appareils par mois. Deux immenses hangars ont d’ailleurs déjà été érigés à cette fin, au coût de quatre millions de dollars. « Le potentiel de Mirabel dans le secteur biophar­ maceutique est aussi en développement, avec des entreprises comme Cambrex, PAMA Manufacturing, Harmonium et Pro-Amino », mentionne Gilbert LeBlanc. Enfin, le secteur tertiaire génère près de 14 200 emplois, soit 66 % de ceux présents à Mirabel. L’industrie récréotouristique est en croissance et peut s’appuyer sur deux grands parcs régionaux (Parc régional Bois de Belle-Rivière et Parc du Domaine Vert), ainsi que sur une dizaine de terrains de golf et une vingtaine de cabanes à sucre. « Mirabel est aussi reconnue pour ses centres équestres », ajoute M. LeBlanc. C’est le commerce de détail qui tient toutefois le haut du pavé, en particulier grâce au mégacentre Premium Outlets Montréal, un centre commercial de magasins d’usine haut de gamme, comptant environ 85 boutiques, dont plusieurs marques connues et très courues. DU POTENTIEL À REVENDRE ! Comment se présente l’avenir pour Mirabel ? Assu­rément de façon très positive. En effet, plusieurs secteurs d’activité sont en croissance ou présentent de belles perspectives, comme l’aéronautique. « Les besoins mondiaux vont en augmentant, et l’arrivée d’Airbus va certainement générer de nouvelles opportunités et permettre d’attirer des sous-traitants d’Europe », explique Gilbert LeBlanc. La municipalité prévoit également miser sur le secteur des technologies de l’information, en particulier en travaillant à implanter des centres de R et D, en aéronautique et en transport intelligent, par exemple. Mirabel compte aussi miser sur la transformation des produits agroalimentaires, un mariage naturel dans cette région où la production

agricole est très active. « Cela aidera à compléter la chaîne de valeurs puisque les intrants se trouvent déjà à proximité », souligne M. LeBlanc.

32 millions de pieds carrés qui avaient été expropriés lors de la construction de l’aéroport de Mirabel, au début des années 1970.

La mise en place du Pôle régional d’innovation des Laurentides, visant à orienter les entrepreneurs actuels ou futurs vers un éventail de services d’accompagnement spécialisés pour les aider à saisir les occasions d’affaires, va certainement contribuer à faciliter l’installation et le dévelop­pement de nouvelles entreprises.

Pour continuer son expansion, la municipalité travaille actuellement sur plusieurs dossiers. En effet, certains défis restent à relever, comme répondre à la demande accrue de services et de commerces de proximité pour une population qui ne cesse de grandir. À cela s’ajoute la récente révision du schéma d’aménagement pour déterminer quelles seront les futures zones à développer. « Le périmètre urbain arrive à saturation. Nous avons commencé à densifier, mais au rythme où vont les choses, d’ici 5 à 10 ans, nous atteindrons probablement les limites. Nous réfléchissons à des pistes de solutions », assure Gilbert LeBlanc.

La municipalité possède aussi de nombreux atouts aux yeux des investisseurs potentiels, en commençant par son bassin de main-d’œuvre. Jeune – avec une moyenne d’âge de 36 ans –, la population croît très vite : depuis les 20 dernières années, elle a augmenté de 20 à 21 % tous les cinq ans. Une aubaine pour les organisations qui cherchent des ressources humaines en cette période où la pénurie de travailleurs va en s’accentuant partout au Québec. Située à 15 minutes de Laval et à 30 de Montréal, elle offre aussi l’avantage d’une taxation municipale parmi les moins élevées de la grande région métropolitaine, du point de vue tant industriel que résidentiel. Elle propose également cinq parcs industriels faciles d’accès, situés à proximité des grands axes routiers. « Uniquement dans la zone industrialo-aéroportuaire, nous disposons d’un potentiel de développement de 42 millions de pieds carrés », mentionne Gilbert LeBlanc, qui précise qu’Aéroports de Montréal a également recommandé au gouvernement du Canada de rétrocéder à la Ville

ON

L’amélioration de la desserte de transport en commun local et relié aux grands axes routiers, le prolongement de l’autoroute 13 entre l’A-640 à l’A-50, ainsi que l’élargissement des voies réservées sur l’autoroute 15 sont également des enjeux sur lesquels se penche Mirabel. L’arrivée à court terme d’une gare de train de banlieue dans le secteur de Saint-Janvier devrait contribuer à faciliter les déplacements des résidents vers Montréal et en provenance de la métropole. « Nous faisons aussi des démarches auprès du gouvernement afin de prolonger la ligne de desserte et d’implanter une station du Réseau express métropolitain près de la zone aéroportuaire », indique Gilbert LeBlanc. Pas de doute, Mirabel a tous les ingrédients nécessaires pour continuer à bâtir sa réussite !

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2019

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SYLVIANE ROBINI PHOTOGRAPHE

SYSCOMAX

30 ANS D’INNOVATION REPORTAGE PROMOTIONNEL

PROPOS RECUEILLIS PAR EMMANUELLE GRIL

Fondée il y a plus de 30 ans, Syscomax est une entreprise d’envergure aux valeurs familiales bien ancrées, qui a su perpétuer sa promesse d’intégrité et d’efficacité. Un gage de succès pour ses clients qui continuent de lui faire confiance, année après année.

E

ntrepreneur général œuvrant dans la construction commerciale et industrielle, Syscomax est devenu un leader dans son domaine. Avec plus de 700 projets à son actif dans des secteurs variés, l’entreprise sait faire preuve d’une grande polyvalence. UNE ÉQUIPE D’EXPERTS À L’INTERNE Quelle est la recette du succès de Syscomax ? De l’avis de Jean-Philip Robitaille, coprésident, développement

UNE SOLIDE RÉPUTATION Syscomax a construit des bâtiments dans des secteurs commercial, pharmaceutique, récréatif et résidentiel haute

la compétence de son équipe d’experts, entièrement vouée à l’atteinte des objectifs des clients. « Nous avons des architectes, des chargés de projet et des ingénieurs à l’interne, ce qui nous permet d’offrir une approche intégrée », explique-t-il.

« Par exemple, en agroalimentaire et en pharmaceutique, les usines doivent répondre à des normes très strictes.

Aucun projet de construction, même le plus complexe, n’est à leur épreuve. Ils développent le concept, étape par étape, cernent les problématiques et dégagent les solutions les plus appropriées. Après avoir arrêté les

Jean-Philip Robitaille.

à la réalisation de tout le projet de construction, jusqu’à son achèvement, et accompagne par la suite le client dans sa croissance future. Avec un seul chef d’orchestre à la tête des opérations qui sécurise l’ensemble du processus, les clients sont assurés 26

d’obtenir un résultat à la hauteur de leurs attentes et répondant aux critères de qualité les plus élevés. D’ailleurs, l’entreprise a reçu plusieurs prix et mentions à l’échelle locale et même internationale.

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nous sommes des experts du bâtiment, mais ce dernier doit répondre avant tout aux exigences et aux besoins de

Les clients ne s’y trompent pas, puisque certains d’entre

carnet de commandes provenait de clients récurrents », se réjouit M. Robitaille. La compréhension des enjeux ainsi que le respect du budget et des échéanciers sont au cœur des préoccupations de Syscomax, qui s’est bâti une solide réputation dans son domaine. L’entreprise peut aussi compter

COUP D’ŒIL

PREMIUM OUTLETS MONTRÉAL

UN CONCEPT GAGNANT À MIRABEL PAR YASMINA EL JAMAÏ, JOURNALISTE

Le deuxième centre de magasins de liquidation à avoir été créé en 2014 par la chaîne américaine Premium Outlets à Mirabel, a requis un investissement dépassant 125 millions de dollars et a généré des ventes au détail excédant 150 millions. Premium Outlets Montréal poursuit son ascension en attirant de grandes marques, dont la plus récente, le magasin The North Face, qui y occupe 5 630 pi2 depuis le 15 mars dernier.

’ C

HISTORIQUE est à la sortie 28 de l’autoroute 15, au coin du chemin Notre-Dame et du boulevard de Versailles à Mirabel, que le centre de magasins de liquidation a ouvert ses portes. Il s’est inspiré du succès remporté par le Premium Outlets Toronto, implanté en 2013 à Halton Hills, entre les villes de Toronto et de Guelph, le premier type de centre commercial de sa catégorie à voir le jour au Canada. Un centre de magasins de liquidation a aussi été érigé à Edmonton et à Vancouver.

PREMIUM OUTLETS MONTRÉAL

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COUP D’ŒIL

PREMIUM OUTLETS MONTRÉAL

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Dans le centre de magasins de liquidation situé à Mirabel, Premium Outlets Montréal accueille plus de 75 marques prestigieuses dans une superficie locative totale d’environ 365 973 pi2. Ces centres commerciaux appartiennent à Simon Property Group inc., un chef de file mondial possé­dant des centres immobiliers commerciaux, de restauration, de divertissement et des centres à vocations multiples, au fonds de placement immobilier Calloway, et à leur partenaire SmartCentres, un fournisseur de services immobiliers entièrement intégré doté d’une expertise dans l’acquisition, la gestion d’actifs, la planification, le développement, la location, l’exploitation, la gestion des biens immobiliers et la construction. Les mastodontes de l’immobilier ont à leur actif 92 centres commerciaux Premium Outlets dans le monde, dont 4 au Canada.

GETTY IMAGES PAR CARSTENHEYDE

Ces types de centres commerciaux sont considérés comme l’une des destinations de magasinage les plus productives pour les locataires, en dépit du fait qu’ils doivent rivaliser avec l’engouement pour le commerce en ligne. En témoigne l’agrandissement du centre de liquidation ontarien de 1 550 000 pi2, auxquels ont été ajoutés 3 767 360 pi2. De plus, 1 600 espaces de stationne­ ment supplémentaires ont été aménagés. LE MODÈLE D’AFFAIRES GAGNANT Le principe consiste à proposer des marques reconnues à un tarif privilégié pour que les consommateurs puissent acquérir, dans les boutiques, des vêtements de luxe et des articles pour la maison assortis de rabais qui oscillent entre 25 et 65 %. Davantage d’économies sont à la disposition des consommateurs qui adhèrent au Club Client VIP gratuitement et cela sous la forme de bons de réduction additionnels à utiliser sur place dans les magasins du centre commercial. Outre l’avantage financier pour les consommateurs, une expérience client renouvelée est au centre de la stratégie des tenants de Premium Outlets pour que les ventes de ses locataires soient stimulées. Il en résulte des milliards de dollars en ventes au détail pour l’ensemble des centres commerciaux. Le centre de magasins de liquidation à Mirabel a un design contemporain et sophistiqué, avec une architecture à ciel ouvert sur un étage qui inclut des cours piétonnières situées à l’extérieur et recouvertes de toitures. Parmi les marques de luxe disponibles à un prix plus abordable qu’à l’accoutumée figurent Hugo Boss, Kate Spade New York, Salvatore Ferragamo, Coach, Michael Kors, ou encore Polo Ralph Lauren, énumère Magdy Salib, directeur général de Premium Outlets Montréal à Mirabel.

« L’achalandage dans le centre est stable malgré la présence du commerce électronique. Cela n’est pas étranger au fait que le centre commercial soit familial et adapté à la communauté, ce qui se traduit par la présence d’un parc pour enfants, d’une aire de restauration, de sorte qu’il arrive à des visiteurs de passer toute leur journée au Premium Outlets Montréal », affirme le directeur général. Les attributs évoqués précédemment par M. Salib comprennent d’autres facteurs porteurs : « En plus d’offrir des articles de marques de luxe à des tarifs extraordinaires, notre centre est composé d’une bonne sélection de détaillants. De plus, nous restons toujours centrés sur une maintenance de niveau supérieur, tout en prenant soin de procurer de plus en plus de valeur ajoutée à nos clients. » UN DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER OPPORTUN Magdy Salib a signalé l’avènement providentiel de 2 000 nouvelles résidences bâties dans les environs du secteur commercial de Blainville / Mirabel, à proximité du centre de liquidation qu’il gère. Par ailleurs, 238 villas et des tours de condominiums de 3 à 15 étages ainsi que des maisons de prestige ont aussi été construites. Le Centre Q28 Blainville avoisinant, récemment bâti, a permis l’établissement de 20 détaillants, dont Walmart et Winners, ainsi que de restaurants dans une superficie de 139 930 pi2. Cela correspond à un afflux supplémentaire de visiteurs pour Premium Outlets Montréal. IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2019

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COMMERCE DE DÉTAIL

SAVOIR QUAND CHANGER

Léopold Turgeon Expert invité

Nos opérations quotidiennes en entreprise nous placent souvent devant des problèmes qui requièrent des ajustements, de nouvelles façons de faire, qui font en sorte que nous devons momentanément trouver une solution et l’appliquer. Ces changements ont un point en commun : ils sont souvent provoqués par une force externe, par un tiers qui, tout à coup, nous oblige à modifier nos habitudes. Mais qu’en est-il des transformations qui viennent de l’intérieur, de soi ? Pourquoi est-il important de savoir entreprendre soi-même un mouvement visant à se sortir de sa zone de confort ? Analyse d’une décision difficile. Avez-vous déjà remarqué à quel point nous sommes des êtres d’habitude ? Dans la mesure du possible, nous prenons toujours le même chemin pour nous rendre au travail, partons à la même heure, répétons le même rituel une fois rendu au travail, qui consiste à prendre le café, à discuter avec les collègues ou à consa­ crer quelques minutes à la consultation des quotidiens en ligne.

Président-directeur général du Conseil québécois du commerce de détail (CQCD), Léopold Turgeon est un conférencier aguerri et le spécialiste reconnu du secteur du commerce de détail au Québec. Sa motivation : aider les détaillants du Québec à trouver de nouvelles façons de se démarquer dans un secteur-clé de l’économie qui évolue à toute vitesse. Constamment en « mode solution », Léopold Turgeon est un commentateur fréquemment invité dans les médias afin de défendre les dossiers qui comptent pour les détaillants.

Dans nombre de cas, ces habitudes qui nous paraissent anodines au premier abord se transposent dans nos façons de faire au bureau. Comme nous avons appris à réaliser les tâches d’une façon, nous supposons qu’expérience aidant, le travail se fera plus rapidement. C’est ainsi que, progressivement, les processus

GETTY IMAGES PAR RADACHYNSKYI

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d’affaires d’une entreprise se confirment, voire se cimentent dans une manière bien précise de faire. L’ensemble de nos processus se standardise ensuite, chose qui s’avère fort utile dans les opérations quotidiennes. Si les habitudes de travail sont réconfortantes et utiles, elles ont toutefois un côté négatif, soit d’emprisonner toute velléité de changement. Il est éminemment difficile de remettre en jeu nos procédures, d’autant plus lorsque nous ne savons pas à l’avance si le changement sera porteur de succès ou d’échecs. Dans le doute, pourquoi ne pas essayer la nouveauté ? Nous aurons toujours le temps de revenir à des méthodes éprouvées, le cas échéant.

OSER LE CHANGEMENT J’aimerais vous donner un exemple concret d’un virage que nous avons entrepris au Conseil québécois du commerce de détail (CQCD). Plusieurs d’entre vous connaissent notre événement eCommerce-Québec. Il s’agit de notre grand rassemblement technologique qui se déroule à l’automne. Cet événement grandit depuis cinq ans. Année après année, nous ajoutons des confé­ renciers, nos espaces kiosques regorgent d’entreprises intéressantes, et le nombre de congressistes ne cesse d’augmenter. Bref, cet événement rodé fonctionne bien et est maintenant connu de l’écosystème du commerce de détail. Pourquoi vous parler de cet événement ? Parce que nous avons pris la difficile décision de procéder à un « rebranding » complet, touchant le contenu, la forme et même le nom.

et contagieux à préparer cet événement ? Comme si la nouveauté et la perspective de le conduire encore plus haut nous poussaient à nous dépasser.

Après cinq ans, le moment était simplement venu de hausser le tout à un autre niveau. Nous nous sommes rendu compte qu’avec le temps, les technologies ont énormément progressé de sorte que le nom nous semblait aujourd’hui bien restrictif : nous embrassons maintenant un registre beaucoup plus vaste de technologies allant des assistants person­ nels vocaux à la robotisation, en passant par l’analytique et l’intelligence artificielle. De manière à bien refléter cette évolution, le CQCD, en collaboration avec l’agence SID LEE, a remanié l’image de marque du eCommerce-Québec. L’événement sera dorénavant connu sous le nom de TAG – Le commerce à l’ère numérique. Vous aurez d’ailleurs l’occasion de vivre ce nouveau rassemblement les 1er et 2 octobre prochain au Palais des congrès de Montréal. Revenons à notre idée de départ : nous sommes des êtres d’habitude, et changer s’avère difficile. Aujourd’hui, nous devons redoubler d’ardeur pour faire connaître « TAG – Le commerce à l’ère numérique » et nous assurer que les congressistes seront encore présents en grand nombre. Nous préférons toutefois ce risque à l’inévitable usure du temps. Et savez-vous que nous prenons actuellement un plaisir renouvelé

Un quartier unique tourné vers l’avenir Bureaux et commerces à louer 10 000 à 450 000 pi ca technopoleangus.com IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2019

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La communauté se transforme. Les rénovations d’envergure en cours revitaliseront complètement l’expérience visiteur.

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laurierquebec.com 32

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QUÉBEC

IMPACT DES NOUVELLES ORIENTATIONS DU GOUVERNEMENT DU QUÉBEC SUR LE MARCHÉ DE BUREAUX DE LA CAPITALE L’an dernier, le gouvernement du Québec a adopté de nouvelles orientations concernant

Marie-France Benoit, MBA

sa politique immobilière, qui devront être mises en œuvre par la Société québécoise des infrastructures. Quelles seront leurs répercussions sur le marché de bureaux de la capitale ?

Luc Michaud, É.A. Experts invités

Marie-France Benoit est directrice principale, Groupe Altus, et a été membre du conseil d’administration du Parc technologique du Québec métropolitain de 2014 à 2018. Luc Michaud œuvre en évaluation immobilière depuis 2004. Ses champs de spécialisation comprennent l’évaluation de la valeur marchande de propriétés commerciales, industrielles et multirésidentielles à des fins d’investissement, de financement hypothécaire et transactionnelles.

La Société québécoise des infrastructures (SQI) a pour mandat de mettre en œuvre la Vision immobilière du Québec, déterminée pour la période 2018-2023. Dans le cadre de ce plan stratégique, plusieurs grandes orientations ont été dégagées, notamment celle d’accroître progressivement la part des locaux pour bureaux du gouvernement en propriété pour atteindre une proportion de 35 % d’ici le 31 mars 2023. Le taux n’étant que de 28 % actuellement, cet objectif équivaudrait à transférer environ 1,25 million de pieds carrés en location vers des immeubles en propriété. Conscient que la qualité des bureaux contribue à la productivité et à l’attractivité de la fonction publique, le gouvernement a également confié à la SQI la mission de développer de nouveaux concepts de bureaux polyvalents où travail collaboratif, innovation et créativité seront encouragés. S’inscrivant dans le cadre des nouvelles orientations gouvernementales, ces aménagements optimisés permettront, à

terme, de réduire la superficie occupée par les employés de l’État. En février 2018, l’ancien ministre et président du Conseil du trésor, Pierre Arcand, annonçait d’ailleurs dans les médias locaux espérer économiser ainsi 40 M$ par an en frais de loyer. D’ici 2023, ce nouveau concept sera implanté sur 50 % de la superficie globale des projets de réaménagement de plus de 1 000 m2. DOIT-ON S’INQUIÉTER DES IMPACTS QUE POURRAIENT AVOIR CES POLITIQUES SUR LE MARCHÉ DE BUREAUX DE QUÉBEC ? Tout d’abord, mentionnons qu’en excluant Lévis, la fonction publique occupe, sur le marché des bureaux de la capitale nationale, près de 8,3 millions de pieds carrés, dont 36 % en propriété et 64 % en location. Plus précisément, le gouver­ nement loue 5,3 millions de pieds carrés sur le marché privé et est propriétaire-occupant de près de 3 millions de pieds carrés. En gros, la SQI représente 29 % des superficies en location sur le marché immobilier de bureaux de la capitale.

RÉPARTITION DE LA SUPERFICIE LOUÉE PAR LA SQI SUR LE MARCHÉ LOCATIF INVENTAIRE LOCATIF LOUÉ À LA SQI (%) COLLINE PARLEMENTAIRE

63 %

SAINT-ROCH / VIEUX-QUÉBEC

12 %

COURONNE CENTRE-VILLE

28 %

CENTRE-VILLE

39 %

BOULEVARD LAURIER

26 %

PÉRIPHÉRIE SAINTE-FOY

50 %

(EXCLUANT LE 5800, RUE DE MARLY) SECTEURS NORD ET OUEST (LEBOURGNEUF, HENRI-IV / W-HAMEL, CHARLESBOURG / BEAUPORT

(21 %)

6 % Source : Altus InSite

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À titre de comparaison, sur le marché des édifices de bureaux d’Ottawa-Gatineau, le gouvernement fédéral occupe plus de 39 millions de pieds carrés, dont 56 % sont la propriété de la Couronne. L’espace loué par les ministères et les organismes représente 39 % de l’inventaire locatif. Comme dans toutes les capitales, l’empreinte des locataires gouvernementaux varie énormément d’un secteur à l’autre. À Québec, ces proportions oscillent de 5 à 65 %, comme en témoigne le tableau en page 34. La vision d’aménagement présentée dans le Programme particulier d’urbanisme de la Ville de Québec reconnaît la particularité du territoire de la colline Parlementaire comme siège de l’administration publique. La colline Parlementaire, où la SQI occupe 63 % de l’espace locatif en plus d’être propriétaire de plus de deux millions de pieds carrés, demeure névralgique pour les bureaux principaux des grands ministères compte tenu de leurs rapports étroits avec l’Assemblée nationale. La forte présence gouvernementale sur la colline Parlementaire fait en sorte qu’il y a peu d’espace disponible dans ce secteur, où le taux d’inoccupation n’est que de 5,1 %. Seuls quatre immeubles peuvent actuellement offrir plus de 10 000 pi2 de bureaux en location. Au fil des ans, des entreprises en expansion se sont déplacées ailleurs, sur le boulevard Laurier ou dans le quartier Saint-Roch par exemple. Dans un scénario où le gouvernement poursuit sa croissance naturelle sur la Colline, et ce, sans que de nouveaux projets soient construits, la demande excédentaire profitera aux autres secteurs de marché. Le secteur du boulevard Laurier a profité de cette demande, confirmant son statut de quartier des affaires pour les locataires à la recherche d’une solution de rechange de prestige. La clientèle de la SQI occupe néanmoins 26 % du

GETTY IMAGES PAR IVANASTAR

marché locatif sur le boulevard Laurier. En périphérie de Laurier, cette proportion est de 21 %, si l’on exclut l’imposant 3800, rue de Marly, détenu par l’Industrielle Alliance et occupé à 100 % par le ministère du Revenu. Dans les sous-secteurs de marché en périphérie (Lebourgneuf, Beauport, etc.), les clients de la SQI n’occupent que 5 ou 6 % de l’inventaire locatif. Les répercussions des orientations de la SQI y seront fort probablement mineures. PLUSIEURS FACTEURS À CONSIDÉRER Certes, la stratégie immobilière de la SQI n’aura pas le même impact selon le sous-secteur de marché. Or, si l’on considère le type d’actifs, là encore les scénarios varient. Cet actif peut-il répondre aux exigences dictées par la nouvelle vision immo­ bilière du gouvernement ? Repositionner un bâtiment une fois qu’un impor­tant locataire gouvernemental en est parti et y attirer de nouveaux locataires constitue tout un défi, en particulier si l’édifice est moins bien situé ou si sa configuration est peu adaptée aux nouveaux concepts d’espaces de travail collaboratif. La super­ ficie moyenne qu’occupe un locataire type de Québec tourne autour de 5 000 pi2. En revanche, pour une propriété plus

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QUÉBEC

WIKIMEDIA COMMONSPAR NICKHAM

TAUX D’INOCCUPATION, PRINCIPAUX PÔLES DE BUREAUX, QUÉBEC

Source : Altus InSite

compétitive, ce départ pourrait représenter l’occasion de repositionner la propriété pour la louer à des locataires privés à des taux plus élevés. La SQI doit réviser chaque année la planification des besoins immobiliers des ministères et orga­nismes gouvernementaux sur un horizon de 10 ans et proposer, d’ici 2020, un portrait de la composition optimale du parc immobilier et des conditions locatives les plus avanta­geuses pour les contribuables. Plusieurs options sont prises en considération à l’approche de l’échéance d’un bail : acquisition de propriétés où le gouvernement est locataire majoritaire, regroupement au sein d’un même espace de ministères et d’organismes répartis dans plusieurs immeu­ bles, densification des locaux existants. Notons aussi l’option de construction sur mesure, comme le nouveau siège social de la Commission des normes, de l’équité, de la santé et de la sécurité du travail (CNESST), dont le gouvernement sera propriétaire-occupant. La livraison de ce projet de plus de 350 000 pi2 en 2021 libérera des locaux ailleurs sur le marché. L’accroissement de la proportion d’immeubles dont la SQI est propriétaire, combiné à la réorganisation et à l’optimisation de ses espaces, devrait se traduire par une diminution de l’espace occupé par ses clients. Une baisse de 10 % de la superficie

totale de 5,3 millions de pieds carrés d’ici 2023 représenterait un peu plus de 500 000 pi2 sur cinq ans. L’absorption annuelle moyenne à Québec avoisine 250 000 à 300 000 pieds carrés par année. Il est toutefois imprudent de tirer des conclusions hâtives. D’abord, même si le gouvernement du Québec avance régulière­ ment l’idée de réduire sa taille, dans les faits, celle-ci ne cesse d’augmenter. Le quotidien La Presse faisait récemment état d’une hausse de plus de 9,5 % du personnel professionnel et de 6,6 % du personnel de bureau au sein de la fonction publique québécoise depuis trois ans. Seule la proportion de cadres est en baisse, de 1 %. Ensuite, Québec étant le siège du gouvernement provincial, d’autres villes pourraient être davantage touchées par les nouvelles orientations de la SQI. Les informations dont nous disposons ne permettent pas de cerner géogra­ phiquement l’application de la politique immobilière 20182023 du gouvernement. Cela dit, tout propriétaire ayant avec le gouverne­ment du Québec un bail associé à une superficie de plus de 10 000 pi2 qui arrive à échéance d’ici 2023 et pour lequel il ne semble pas y avoir de plans de réaménagement des locaux loués selon les nouvelles normes aura tout intérêt à se montrer proactif.

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L’intensification urbaine

L’essor de la ville

L’intensité urbaine vise à maximiser l’espace des centres urbains et à favoriser l’émergence de milieux de vie qui répondront aux besoins évolutifs des nouvelles générations. idu.quebec NOS PARTENAIRES Platine

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Avocat associé, Davies Ward Phillips & Vineberg

BRIGITTE DUPUIS

Directrice, développement des affaires, ENGIE Services

NOUVELLES TENDANCES DANS LES MATÉRIAUX PROPOS RECUEILLIS PAR EMMANUELLE GRIL

PHOTO DE BRIGITTE DUPUIS, JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

Le verre et l’acier ont longtemps remporté la faveur des constructeurs lorsque venait le temps d’ériger un nouveau projet. Aujourd’hui, la pierre, le cuivre, le bois et même des matériaux recyclés les détrônent peu à peu ! En voici quelques exemples inspirants.

L

e domaine des matériaux de construction n’échappe pas à l’effet de mode, et ce, malgré le fait que la durée de vie des bâtiments dépasse largement les tendances populaires. Après des années de glorification du verre, les tours reviennent aux matériaux solides, comme la pierre et le cuivre, explique Brigitte Dupuis, directrice, dévelop­ pement des affaires chez ENGIE Services. C’est le cas d’une paire de gratte-ciel revêtus de cuivre, dont la construction s’est achevée l’an dernier au bord de l’East River au 626, First Avenue à New York : The American Copper Buildings. Ce projet d’apparte­ments de luxe de 761 unités a été réalisé par la firme d’architectes SHoP Architects, reconnue pour l’usage de cuivre dans ses concepts. Ces tours sont devenues un repère visuel incon­tour­nable du quartier East Side de Manhattan avec leurs silhouettes courbées et leur pont aérien suspendu

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN –JUILLET 2019

à plus de 90 mètres. Mais c’est sans contredit leur riche couleur cuivrée qui fait craquer les amateurs d’architecture. Il a fallu plus de 4,25 millions de livres de cuivre brut pour recouvrir les gratte-ciel de près de 50 étages. Le cuivre, un matériau de construction respectueux de l’environnement, est écologique et présente l’un des taux de recyclage les plus élevés de tous les métaux techniques. Vous rêvez de vivre dans l’un de ces immeubles dorés ? Sachez que les prix pour un studio débutent à 4,2 millions de dollars. Le cuivre a aussi l’avantage d’évoluer avec le temps. Ainsi, lorsque les tours ont été inaugurées, elles avaient l’apparence d’un sou brillant ; aujourd’hui, elles sont d’un beau brun ; et au cours des pro­ chaines décennies, les bâtiments deviendront verts comme la statue de la Liberté !

Achevé en mars 2019, Mjøstårnet est le bâtiment en bois le plus haut du monde selon le Conseil sur les grands immeubles et l’habitat urbain, une organisation inter­ nationale non gouvernementale. D’une hauteur de 85,40 m (284 pi), Mjøstårnet se trouve dans la ville de Brumunddal en Norvège et constitue la troisième plus grande tour et la tour à usage multiple la plus élevée au pays, mentionne Anthony Arquin, avocat associé au sein du cabinet Davies Ward Phillips & Vineberg. Mjøstårnet représente la preuve éclatante que notre industrie peut construire des bâtiments de taille moyenne en utilisant des matériaux locaux et renouvelables. Les 18 étages du bâtiment ont été entièrement construits en bois lamellé-croisé (CLT), incluant les trois cages d’ascenseur et les deux cages d’escaliers, tandis que les murs porteurs, les colonnes et les poutres ont été réalisés en bois lamellé-collé (gluam). Le bois a été produit localement par le producteur Moelven Limtre. Conçu par la firme d’architecture norvé­ gienne Voll Arkitekter pour le développeur AB Invest, Mjøstårnet comprend 33 apparte­ments, un hôtel de 72 chambres, des bains publics avec deux piscines de 25 mètres, cinq étages de bureaux, une salle de réception et de conférence, ainsi qu’un restaurant. D’une dimension de 17 m (56 pi) de large et de 37,50 m (123 pi) de long, le bâtiment occupe une surface d’environ

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10 500 m2 (113 000 pi2), auxquels s’ajoutent 4 900 m2 (53 000 pi2) pour les bains publics. Mjøstårnet a reçu deux prix prestigieux en 2018 : le Norwegian Tech Award dans la catégorie Building and Construction, ainsi que le premier prix (Gold) aux New York Design Awards dans la catégorie Architecture-Mixed-Use-International. Autre bel exemple de l’utilisation du bois : le siège social de STGM Architectes, situé au 2980, boulevard Sainte-Anne à Québec. Car même si les tendances et les nouveautés en design sont parfois éphémères, l’urgence climatique nous force à faire une prise de conscience et à adopter des pratiques durables, rappelle Stéphan Langevin, associé principal et directeur création. Dans cette perspective, l’usage de matériaux écolo­ giques s’impose donc à tout designer et architecte soucieux de respecter l’environ­ ne­ment, et le bois trône au sommet de cette catégorie.

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LE SIÈGE SOCIAL DE STGM ARCHITECTES IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2019

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GÉNÉRATION MONTANTE

intrinsèque de séquestrer les molécules de carbone, véritable fléau et principale menace pour notre environnement. D’ailleurs, son utilisation dans la construction du siège social a grandement contribué à l’obtention de la certification LEED N / C niveau platine. Si nous avons le choix entre un polymère, du métal, du verre, du béton ou du bois, posons-nous la question : lequel de ces matériaux respectera le mieux notre environnement ? Il faut faire le bon choix non seulement pour nous, mais surtout pour ceux qui suivront. JULIEN LAUZON-FULLUM, LEMAY

LOÏC ANGOT, M. Sc, MBA, PA LEED BD+C Directeur Stratégies durables Lemay

En collaboration avec IDEA, sa compagnie sœur, STGM a acquis en 2014 un terrain dans le secteur d’Estimauville à Québec pour y ériger son siège social. Afin de réaliser un projet exemplaire sur le plan environnemental, la firme a choisi le bois comme matériau de construction. En plus de la structure, la matière ligneuse est mise en valeur dans les moindres détails. Mobilier fixe et sur mesure, au mur et au plafond, le bois est omniprésent dans le bâtiment. Pour les professionnels du design et de l’architec­ ture, le bois devrait toujours faire partie des premiers choix. Écologique, il a la propriété

La lutte contre les changements climatiques néces­ site de repenser la manière dont nous concevons, construisons et exploitons les bâtiments, afin de diminuer leur empreinte carbone. À cet égard, l’utilisation de matériaux recyclés devient une autre avenue intéressante à considérer pour réduire l’extraction de ressources non renouvelables. Conçu en 2015 par la firme Henning Larsen, le projet résidentiel Provianthuset est exemplaire en ce sens, souligne Loïc Angot, directeur Stratégies durables, firme d’architectes Lemay. Situé à Nordhavnen près de Copenhague au Danemark, il se distingue par le réemploi de briques dans la construction de son enveloppe. Selon les calculs réalisés pour le projet, la production d’une tonne de nouvelles briques émet 258 kg de dioxyde de carbone, comparativement à 2,7 kg pour les briques recyclées, soit une réduction de 95 %. Le processus de valorisation des briques recyclées nécessite la déconstruction d’un bâtiment existant, sur le site même du projet ou ailleurs, leur nettoyage et leur calibrage en usine, ainsi que leur transport vers le nouveau chantier. La firme d’architectes a eu recours à cette technique pour pas moins de cinq projets résidentiels et une école élémentaire, portant l’économie d’émissions de carbone à plus de 1,5 million de tonnes !

GETTY IMAGES PAR LESSANDRO2802

40

IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN –JUILLET 2019

Au-delà de la réduction de l’impact carbone, avec cette démarche, les architectes ont souhaité préserver l’identité du quartier. Ainsi, en pensant la ville comme une réserve de ressources dont les designers peuvent s’inspirer pour créer ou rénover des bâtiments, cette approche concilie habilement une sensibilité patrimoniale avec les impératifs de développement durable.

Broccolini est un chef de file en matière de construction, de développement et de services immobiliers. Notre entreprise dessert les marchés industriels, commerciaux, institutionnels et résidentiels au Canada. Broccolini propose un large éventail de services, agissant diversement comme entrepreneur général, gérant de construction, gérant de projet, gestionnaire de propriété et promoteur.

Montréal | Toronto | Ottawa

LE POUVOIR DE

RÉALISER w w w. b r o c c o l i n i . c o m IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2019

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INNOVATIONS ET MODÈLES D’AFFAIRES EN IMMOBILIER

RENCONTRE AVEC NORMAND BÉLANGER, PDG DU FONDS IMMOBILIER DE SOLIDARITÉ FTQ ET MICHEL LABRECQUE, PDG DU PARC OLYMPIQUE Andrée De Serres Experte invitée

À VOIR SUR jbcmedia.TV

Comment les dirigeants des entreprises du domaine de l’immobilier réussissent-ils à adapter leur modèle d’affaires aux nombreuses innovations et aux changements qui perturbent leurs activités ? Normand Bélanger répond aux questions d’Andrée De Serres, titulaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge (ESG UQAM), dans le cadre de la série Innovations et modèles d’affaires en immobilier, diffusée sur jbcmedia.TV.

Employé du Fonds immobilier de solidarité FTQ depuis 30 ans et président-directeur général de l’institution depuis 10 ans, Normand Bélanger a pour mission d’investir dans l’immobilier québé­ cois. Comment décrire le modèle d’affaires ? En résumé, le mandat est de créer de l’emploi, ce qui se fait en construisant de nouveaux édifices, en établissant des partenariats avec des développeurs et en demeurant actifs dans le projet par l’implication d’équipes spécialisées dans les différents secteurs d’activité. Par la suite, une fois l’actif stabilisé, il sera transféré à une équipe de gestion. « En matière de modèle d’affaires, il y a peu d’équivalents au Québec dans notre sphère d’activité », précise Normand Bélanger. Le Fonds immobilier de solidarité FTQ détient actuellement trois milliards de dollars d’actifs en construction dans toutes les classes : résidentiel, condo et locatif, commercial, bureau, industriel. Pour chacune, les objectifs de rendement diffèrent en fonction d’un équilibrage du portefeuille.

Andrée De Serres, LL.L., MBA, Ph. D., est titulaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier, ESG UQAM.

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Aujourd’hui, tout dossier d’investissement doit être examiné en fonction de ce qu’il apporte dans le quartier. Normand Bélanger parle également de nouvelles classes d’actifs comme les bâtiments scolaires et municipaux auxquels le Fonds ne touchait pas et pour lesquels il y a des besoins. « Nous avons développé un modèle d’affaires que nous faisons autoriser par le ministère des Finances pour aller vers ce type d’investissement, et le Fonds nous a accordé une enveloppe de 400 millions de dollars. Une municipalité qui veut construire un aréna, une bibliothèque ou un centre aquatique pour retenir ses citoyens peut nous présenter le projet », explique-t-il.

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NORMAND BÉLANGER Président-directeur général Fonds immobilier de solidarité FTQ

« Le Fonds joue un rôle de plus en plus intéressant dans l’économie du Québec, et nous devons continuer en ce sens. Nous avons aussi un rôle fiduciaire. Il nous faut donc surveiller les taux d’intérêt pour faire en sorte que l’équation économique tienne la route. Nous devons être partout au Québec parce que nous avons des actionnaires dans toutes les régions. Nous devons détenir des classes d’actifs différentes, pas uniquement de type Tour des Canadiens ou du logement abordable, mais plutôt une mixité d’actifs, développer un quartier pour que tout le monde puisse y trouver son compte », expose le PDG. Son principal enjeu ? Favoriser une concertation entre les parties prenantes dans le déploiement des projets et des quartiers. « Nous avons le privilège d’être présent dans toutes les classes d’actifs avec à peu près tous les développeurs,

FTQ

nous les appuyons, mais il faut pousser un cran plus loin pour nous demander comment penser ce nouveau développement », dit-il, donnant pour exemple Blue Bonnet où il faudra régler un problème de circulation puis réfléchir au genre d’actifs propices à y attirer les gens.

Puisque ce sujet vous intéresse, ne manquez pas de visionner l’émission intégrale sur jbcmedia.tv.

MICHEL LABRECQUE, JADIS CONTRE LA CONSTRUCTION DU STADE OLYMPIQUE, EST DEVENU SON PLUS GRAND AMBASSADEUR Mû par un profond désir de mettre en valeur le patrimoine bâti québécois, Michel Labrecque partage sa vision du leadership au cours d’une entrevue qu’il a accordée à Andrée De Serres, dans le cadre de la série Innovations et modèles d’affaires en immobilier, que l’on peut voir sur JBCMEDIA.TV. Avant de présider aux destinées du Parc olympique, Michel Labrecque a passé une vingtaine d’années à Vélo Québec, puis il a démarré le festival Montréal en lumière avec l’équipe Spectrum et le conseil d’adminis­ tration de Tourisme Montréal ; il a été conseiller municipal dans son quartier ; puis président de la Société de transport de Montréal (STM).

Ce poste de PDG du Parc olympique, que le gouvernement lui a proposé il y a cinq ans, l’a intéressé en grande partie parce qu’il n’accepte pas – et il ne l’acceptait pas non plus à la STM – que l’on n’entretienne pas correctement nos bâtiments publics. L’étude commandée à Docomomo (Université du Québec à Montréal) a d’ailleurs reconnu que le Stade olympique, sa tour, son architecture, sa

Soulignons le travail des préposés à l’entretien sanitaire dans nos bureaux Le samedi 15 juin est la Journée internationale des préposés en entretien sanitaire. Profitons tous de cette période de l’année pour les remercier et valoriser leur travail. Habituellement discrets et effacés, ces personnes n’en jouent pas moins un rôle essentiel.

N’oublions pas de leur sourire, de leur adresser la parole en leur montrant notre appréciation !

IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2019

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INNOVATIONS ET MODÈLES D’AFFAIRES EN IMMOBILIER

Michel Labrecque nous apprend également (ce que plusieurs d’entre nous ignorent) que la Ville de Montréal a posé sa candidature à cinq reprises avant d’obtenir les Jeux olympiques, en 1928, 1944, 1956, 1972 et 1976. Il raconte bien d’autres anecdotes à propos de l’histoire du stade et de sa construction et explique également les défis rencontrés lors de la transformation de la tour en locaux pour bureaux, alors qu’elle avait été initialement conçue pour abriter des gymnases. MICHEL LABRECQUE Président-directeur général Parc olympique

RIO

symbolique et son histoire ont une valeur patrimoniale contemporaine. « Ce n’est pas vrai qu’on va attendre que la tour soit effritée et que le stade tombe pour le démolir. Nos parents ont travaillé pour le construire, nos grandsparents et nos parents ont payé pour cela », dit-il. Parlant du stade qu’il a appris à aimer et pour lequel il voit un avenir intéressant, Michel Labrecque en explique les atouts que sont la tour et ses trois composantes, l’Institut national des sports à sa base, les étages de bureaux occupés par Desjardins, puis l’observatoire et ses salons qui reçoivent 200 000 touristes chaque année ; le stade de 60 000 places ; un stationnement souterrain de 40 000 places, le plus grand au Canada ; ainsi qu’une immense centrale thermique qui alimente le stade, la tour, le centre sportif, les Pyramides olympiques, le Centre Pierre-Charbonneau et l’aréna Maurice-Richard.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : JUIN –JUILLET 2019 33_Conciergerie SPEICO: inc.indd 1

Son rôle de PDG du Parc olympique comporte un aspect de promoteur, parce qu’il lui faut occuper les lieux, accroître les recettes autonomes, construire et rénover, comme ce fut le cas pour la tour, un investissement de 100 M$. Et un aspect de développeur, dans le sens d’une symbiose à maintenir avec le quartier, d’un travail étroit avec les deux arrondissements voisins, la Ville et la STM. Pour son cinquantième anniversaire, le Stade olympique sera plus en forme que jamais, promet Michel Labrecque. Sur un cycle de 10 ans, rapporte-t-il, c’est une somme de 1 G$ qui sera injectée, non seulement dans le stade, mais également dans la réfection de l’avenue Pierre-De Coubertin, ainsi que des stations de métro Viau et Pie-IX. « Le potentiel dans l’est de Montréal est incroyable, fait-il valoir. La quantité de terrains, la capacité de monter en hauteur autour des stations de métro, d’avoir de la mixité commerciale dans les offres. » Voilà autant d’aspects sur lesquels le PDG du Parc olympique entend travailler dans son plan stratégique et avec les différents partenaires du quartier, afin que le stade joue pleinement son rôle de leader économique.

18-10-12 10:17

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MOT DE L’IDU

André Boisclair

A

L’IMPÉRIEUSE QUESTION   DE LA FISCALITÉ AU CENTRE-VILLE vec empressement, l’IDU a répondu à l’invi­tation de la Ville de Montréal qui, pour la première fois, conviait ce mois-ci ses partenaires à une consultation prébudgétaire. Après le rapport Hubert (2016) et le rapport Cormier (2018), l’IDU croit qu’il est temps que la Ville, dans son prochain budget, aborde l’impérieuse question de la fiscalité au centre-ville. Pourquoi ? Parce que la pression fiscale exercée sur les immeu­ bles non résidentiels est devenue extrêmement forte, notamment lorsque l’on compare Montréal aux villes de la région métropolitaine de recense­ ment (RMR), mais aussi aux autres grandes villes canadiennes. L’Institut de développement urbain du Québec (IDU) reconnaît et salue les efforts déployés par la Ville pour diminuer l’écart de fardeau fiscal entre les secteurs non résidentiels et résidentiels. Cependant, à la lumière des disparités importantes qui subsistent avec plusieurs villes de la RMR et des

De Rico Laflamme Cassidy Perreault T 418-780-2330 1 877-780-2330 F 418-781-0728 Édifice Delta II, 2875, boulevard Laurier, bureau 650 Québec (Québec) G1V 2M2

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN –JUILLET 2019

stratégies plus énergiques adoptées notamment par Toronto et Vancouver, cela reste insuffisant à notre avis pour renforcer, voire pour préserver la compétitivité de Montréal. L’IDU recommande d’abord une meilleure gestion des dépenses afin que celles non liées aux immobilisations ne croissent pas plus vite que l’inflation. De 2014 à 2019, les dépenses de la Ville auront augmenté en moyenne de 3,8 % par année. En excluant le service de la dette et le paiement comptant des immobilisations, la hausse moyenne est de 5,3 %. Pour la même période, l’indice des prix à la consommation (IPC) de la région de Montréal n’aura augmenté en moyenne que de 1,4 %. Ensuite, l’IDU recommande de réduire davantage et plus rapidement l’écart entre les taux de taxation non résidentiels et résidentiels. Un objectif raisonnable serait un ratio taux non résidentiel / taux résidentiel de 3,0, ce qui placerait

RÉPARTITION DE L’INVENTAIRE DES PÔLES COMMERCIAUX DANS LA RMR DE MONTRÉAL LOCALISATION DES PÔLES COMMERCIAUX

SUPERFICIE (OOO PIEDS CARRÉ) 1980

RÉPARTITION EN %

19801989

19901999

20002009

20102015

1980

19801989

19901999

20002009

20102015

VARIATION 1980-2015 (POINTS DE %)

CENTRE-VILLE DE MONTRÉAL

3 980

4 660

5 000

4 560

4 560

21,7 %

19,3 %

17,3 %

10,7 %

10,2 %

-11,5 %

RESTE DE L’ÎLE DE MONTRÉAL

6 470

9 530

11 190

14 420

14 660

35,4 %

39,4 %

39,5 %

33,7 %

32,9 %

-2,5 %

RIVE-NORD

5 110

6 230

7 570

13 970

14 700

27,9 %

25,7 %

26,7 %

32,7 %

33,0 %

5,0 %

RIVE-SUD

2 740

3 780

4 570

9 780

10 680

15,0 %

15,6 %

16,1 %

22,9 %

23,9 %

9,0 %

18 300

24 200

28 330

42 730

44 600

100 %

100 %

100 %

100 %

100 %

TOTAL RMR DE MONTRÉAL

... Source : Groupe Altus

Montréal à peu près au niveau actuel de Laval et de Longueuil. Toutes choses égales par ailleurs, cet objectif pourrait être atteint en une dizaine d’années si les charges fiscales non résidentielles augmentaient de 0,6 point pour chaque point de hausse des charges résidentielles. L’IDU note aussi que l’activité commerciale de la RMR tend d’ailleurs à se déplacer hors de l’île de Montréal et surtout du centre-ville. Ainsi, comme l’illustre le tableau ci-dessus, le pourcentage de la superficie des locaux commerciaux de la RMR situés respectivement au centre-ville et dans le reste de l’île a diminué, entre 1980 et 2015, de 11,5 % et de 2,5 % respectivement dans l’inventaire total, alors que la part des locaux situés sur la Rive-Nord et sur la Rive-Sud a augmenté respectivement de 5,0 % et de 9,0 % de ce même inventaire. L’IDU recommande donc que la Ville demande au gouvernement du Québec la création d’un groupe de travail conjoint Ville-gouvernement ayant pour

mandat d’examiner la possibilité et les éventuelles modalités d’une modification législative visant à octroyer à la Ville le pouvoir d’instaurer un taux non résidentiel différencié et réduit pour le centre-ville. Nous espérons que le président du comité exécutif de la Ville, Benoît Dorais, saisisse la main tendue de notre industrie afin qu’ensemble nous puissions, comme la Ville le souhaite, « Accélérer Montréal » et faire en sorte que le centre-ville maintienne sa place prépondérante dans l’économie métropolitaine. D’ici là, je vous invite à consulter notre mémoire que vous trouverez sur notre site Web à l’adresse www.idu.quebec/fr/memoires-et-publications. André Boisclair, Adm.A Président-directeur général – IDU aboisclair@iduquebec.com

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LA NOUVELLE MAISON DE RADIO-CANADA

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LA CONSTRUCTION DE LA BÂTISSE ULTRA-BRANCHÉE VA BON TRAIN PAR YASMINA EL JAMAÏ, JOURNALISTE

Une visite du chantier de la nouvelle Maison de Radio-Canada à la fin du mois d’avril a permis de constater les progrès majeurs réalisés pour sa construction, de sorte que tous les échéanciers ont été respectés par les employés du Groupe immobilier Broccolini, le maître d’œuvre et propriétaire qui a injecté 100 M$ pour la construction de la bâtisse. Au 1000, rue Papineau, deux tours de quatre et sept étages seront érigées sur 418 000 pi2 et comporteront plusieurs caractéristiques distinctives. UN ÉDIFICE À LA FINE POINTE DE LA TECHNOLOGIE Tout respire l’innovation dans l’édifice, en commençant par la centrale d’équipement technique (CET), qui suscitera l’admiration des autres diffuseurs publics sur la planète une fois achevée – sa finalisation est prévue cet été et son exploitation planifiée au début de 2020. L’infrastructure de production et de diffusion préconisée par Radio-Canada est la technologie IP, qui permettra d’assurer la captation, la production et la diffusion numérique, mais aussi celles de la radio et de la télévision par Internet sur l’ensemble des plateformes du diffuseur, selon Michel Bissonnette, 48

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vice-président principal de CBC / Radio-Canada. Il s’agira d’une première pour un diffuseur public dans le monde. François Vaillant, directeur général, Solutions d’ingénierie, Infrastructure et Services technologiques médias de CBC / Radio-Canada a affirmé que la CET importe pour l’avenir de l’industrie de la diffusion et qu’elle place le diffuseur «  au premier rang mondial de l’innovation tech­no­ logique » dans ce domaine. Outre le fait que l’architec­ture réseau du CET est équivalente à celles de Microsoft, de Google et d’Amazon, son utilisation permettra des éco­ nomies d’espace considérables grâce à la possibilité de

RADIO-CANADA

VISITE DE CHANTIER

De gauche à droite :

Michel Bissonnette, vice-président principal de CBC / Radio-Canada Roger Plamondon, président, développement immobilier et acquisition chez Broccolini François Vaillant, directeur général, Solutions d’ingénierie, Infrastructure et Services technologiques médias de CBC /Radio-Canada RADIO-CANADA

RADIO-CANADA

réduire jusqu’à trois fois le volume d’équipements et de câbles. Seulement 150 cabinets de serveurs seront requis au lieu des 465 existants, d’une part. Dans la même veine, le nouveau bâtiment de Radio-Canada sera trois fois plus petit que celui qui abrite actuellement les quelque 3 000 employés, et 19 studios seront aménagés au lieu des 24 qui sont utilisés dans la tour de Radio-Canada. D’autre part, la consommation d’énergie électrique sera moindre. LA PRIORISATION DE LA LOCATION Au lieu de rénover la tour actuelle au coût estimé de 171 M$, Radio-Canada a porté son choix, sur une location négociée à un tarif fixe durant 30 ans, de manière à privilégier l’investissement technologique. Radio-Canada avait annoncé dès 2015 sa volonté de se départir de certains de ses biens immobiliers. La stratégie divulguée consistait à réduire de 50 % ou d’environ deux millions de pieds carrés, d’ici 2020, la superficie des immeubles lui appartenant. Selon cette logique, c’est la location des espaces qui a la cote, avec un déménagement dans des lieux plus restreints comme dans le cas de la nouvelle Maison de Radio-Canada, ou encore la vente des installations.

RADIO-CANADA

La vente de la tour de Radio-Canada en 2017 lui avait permis d’engranger 42 M$ ; 21 M$ par an seront alloués à la location de la Maison de Radio-Canada, ce qui n’inclut pas les frais d’aménagement intérieur, dont les chiffres n’ont pas encore été dévoilés. Les employés travailleront désormais dans des aires favorisant la collaboration qui sont mieux adaptées à la limitation des espaces.

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VISITE DE CHANTIER

La Société en commandite La Nouvelle Maison, chapeautée par le Groupe Broccolini, est formée de quatre sociétés principales qui assurent la construction et la conception du projet. Il s’agit de Broccolini, de Béïque Legault Thuot Architectes (BLTA), de Dupras Ledoux ingénieurs et de Quadrangle Architects Limited.

RADIO-CANADA

LE CONCEPT ARCHITECTURAL L’édifice sera moderne, laissera entrer beaucoup de lumière naturelle et offrira à ses locataires une belle vue sur le pont Jacques-Cartier, tout en permettant aux promeneurs de voir les employés de Radio-Canada à l’œuvre à certains endroits. Les aires aux abords de la tour qui laisseront place à la nouvelle Maison de Radio-Canada seront égale­ ment reverdies.

UN EMPLACEMENT STRATÉGIQUE La nouvelle Maison de Radio-Canada s’inscrit dans le mégaprojet du Quartier des lumières qui sera construit par le Groupe Mach sur une superficie de plus de 4,5 millions de pieds carrés d’ici 2020. En ce sens, le réaménagement des installations de Radio-Canada fait partie des initiatives musclées visant à revitaliser le secteur insuffisamment exploité du Centre-Sud de Montréal et à prolonger le centre-ville de la métropole. La conception du village urbain du Quartier des lumières devrait se traduire par un essor économique dans le secteur actuellement occupé par les espaces de stationnement avoisinant la tour de Radio-Canada, ainsi que dans le périmètre inexploité entre le boulevard René-Lévesque Est, l’avenue Viger Est, et ce, jusqu’à la rue Wolfe.

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EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL

MODIFICATIONS AUX TERMES INITIAUX D’UN PRÊT :

LA CAUTION DEMEURE-T-ELLE TENUE À SES OBLIGATIONS ?

Émilie Therrien Experte invitée

Dans le cadre de financements immobiliers, il est fréquent qu’un prêteur exige comme condition de l’octroi du prêt qu’une ou plusieurs personnes cautionnent les obligations de l’emprunteur. Ces personnes seront la plupart du temps les investisseurs au projet immobilier. De façon générale, les grandes lignes d’un cautionnement sont prévues dans la lettre d’offre ou la convention de prêt, et les cautions signent un document séparé incluant tous les détails du cautionnement. Il arrive parfois qu’à la suite de la mise en place du prêt, le projet immobilier subisse quelques changements qui nécessitent que les termes du prêt consenti par le prêteur soient modifiés en conséquence. Ces changements peuvent inclure notamment l’arrivée d’un nouvel investisseur, la modification de la taille du projet, etc. Le prêteur et l’emprunteur conviendront donc d’un ou de plusieurs amendements à la lettre d’offre ou à la convention de prêt. Qu’en est-il donc du cautionnement consenti antérieurement aux amendements ? Est-il encore valide ? Les cautions doivent-elles intervenir à l’amendement ?

Rappelons que le cautionnement ne se présume pas ; il doit être exprès1. Il ne peut non plus excéder ce qui est dû par le débiteur ni être contracté à des conditions plus onéreuses2. Par ailleurs, le cautionnement ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté3. Enfin, le créancier est tenu de fournir à la caution, à sa demande, tout renseignement utile sur le contenu et les modalités de l’obligation principale et sur l’état de son exécution4.

Émilie Therrien est avocate en droit immobilier chez Gascon & Associés et soutient ses clients dans le cadre de transactions, de financements et de développements immobiliers. Elle est membre de CREW M et fait partie du Comité des communications et des relations publiques. GETTY IMAGES PAR INDYSYSTEMHOTOGRAPHY

1. Article 2335 Code civil du Québec 2. Article 2341 Code civil du Québec 3. Article 2343 Code civil du Québec 4. Article 2345 Code civil du Québec

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Ainsi, il ne faudrait pas qu’une caution soit soumise à des engagements auxquels le débiteur principal n’a pas souscrit5. Par contre, ce ne sont pas toutes les modifications aux termes initiaux d’un prêt qui pourraient faire en sorte qu’une caution soit déchargée de ses obligations. Par exemple, si des conditions du prêt ont été modifiées à l’avantage de l’emprunteur, la caution ne pourra pas les invoquer pour réduire ou faire invalider son cautionnement6. De plus, des modifications qui visent le taux d’intérêt ou le terme du prêt seront considérées comme étant accessoires à l’obligation principale et n’auront pas pour conséquence de rendre un cautionnement plus onéreux7. Par ailleurs, l’obligation d’information du créancier sur demande de la caution implique, de

façon conséquente, que la caution a l’obligation de s’informer et de veiller à la conduite de ses affaires. Ainsi, une caution ne peut simplement attendre d’être informée éventuellement par un prêteur de l’état de ses obligations à titre de caution8. Des modifications aux termes initiaux d’un prêt qui se solderaient par de meilleures conditions pour l’emprunteur ou pour la caution ou qui seraient accessoires à l’obligation principale ne pourraient pas invalider le cautionnement. Toutefois, chaque cas étant un cas d’espèce, il demeure préférable que toute modification aux obligations principales initiales d’un prêt fasse l’objet d’un amendement à la lettre d’offre ou à la convention de prêt et que la caution y intervienne.

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PARTICIPATION RECORD AU SOMMET IMMOBILIER DE MONTRÉAL PAR JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

Tenu le 17 avril sous la coprésidence de Martin Galarneau, associé chez TGTA, et de Laurence Vincent, coprésidente de Prével, le Sommet immobilier de Montréal 2019 a confirmé que le marché montréalais continue de faire preuve d’une vigueur qui dépasse les attentes.

I

ls étaient plus de 75 intervenants à entretenir les quelque 1 400 dirigeants d’entreprise du secteur immobilier, notamment sur les moteurs économiques qui soutiennent la croissance de Montréal, ainsi que sur les principales tendances en matière d’investissement, de location et de développement.

« Montréal est désormais reconnue comme étant le marché canadien suscitant le plus d’intérêt de la part des investisseurs étrangers », ont souligné les organisateurs du Sommet en se réjouissant d’une assistance record à l’événement.

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MONTRÉAL, UNE VILLE EN PLEIN ESSOR QUI SÉDUIT LES INVESTISSEURS La métropole, en effet, attire de plus en plus l’atten­ tion des entreprises nationales et internationales, grâce aux nombreuses possibilités qu’elle offre et à sa qualité de vie exceptionnelle. Mario Lefebvre, vice-président, Recherche, Marchés immobiliers mondiaux, Ivanhoé Cambridge, a passé en revue les principaux facteurs qui contribuent à l’expansion de son économie et à son avantage concurrentiel. Parmi les bonnes nouvelles, il a rappelé que l’éco­ nomie montréalaise vient de connaître deux années

INFORMA MARKETS

SOMMET IMMOBILIER

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

MARTIN GALARNEAU Associé TGTA

phénoménales, puisque 155 000 emplois y ont été créés récemment et que le taux de chômage de la métropole se situe sous la moyenne canadienne. Toutefois, le défi démo­graphique demeure entier, et l’industrie immobilière a un rôle à jouer à cet égard, a-t-il aussi mentionné. L’AVENIR DU COMMERCE DE DÉTAIL Aucune autre catégorie d’actifs immobiliers n’a fait couler plus d’encre que celle de la vente au détail. Autrefois apprécié par les investisseurs, ce marché fait maintenant face à de nombreux défis et questionnements. Une séance de travail animée par Denis Paquin, associé chez Fasken, et à laquelle ont participé Rodolphe Barrere, cofondateur et chef de la direction de Potloc, Julie Martineau, présidente, Services immobiliers chez Oberfeld Snowcap, Linda Rouleau, directrice principale, Opérations, Centres commerciaux, FPI Cominar, et Jean-François Grenier, directeur principal chez Altus, a été consacrée aux mythes et aux réalités concernant le marché de la vente au détail à Montréal, du point de vue des investisseurs, des développeurs et des détaillants.

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

MARIO LEFEBVRE Vice-président, Recherche, Marchés immobiliers mondiaux Ivanhoé Cambridge

LAURENCE VINCENT Coprésidente Prével

Au cours de sa présentation, Jean-François Grenier a mentionné que malgré les nom­ breuses fermetures de commerces de détail, de nouveaux joueurs sont apparus, comme Uniqlo, Miniso, Decathlon ou Canada Goose. « Les ventes en ligne expliquent seulement une partie des problèmes auxquels font face les commerces traditionnels », a-t-il égale­ ment rappelé, parlant du vieillissement de la population, de la stagnation des salaires et du pouvoir d’achat ainsi que de la hausse de la dette des ménages. Parmi les nombreux autres sujets abordés, Mike Jager, directeur principal, Développe­ ment des affaires chez Montoni, a parlé de l’avenir de Montréal et de son véritable potentiel ; les participants à une table ronde animée par Marie-France Benoit, directrice principale chez Altus, ont par ailleurs discuté de l’impact des changements dans le monde du travail sur les immeubles de bureaux. Enfin, au cours d’une autre conférence animée par Rosanna Musto, directrice nationale, Servicesconseils PWC, on a abordé les conséquences des transformations technologiques sur le marché immobilier.

JEAN-FRANÇOIS GRENIER Directeur principal Altus

IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2019

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MONDE MUNICIPAL

PLATEFORME FÉDÉRALE 2019 : POUR UN NOUVEAU PARTENARIAT FÉDÉRAL-MUNICIPAL Alexandre Cusson Expert invité

Alexandre Cusson est président de l’Union des municipalités du Québec (UMQ) depuis novembre 2017. Maire de Drummondville depuis novembre 2013, il a auparavant été directeur général du Collège Saint-Bernard et y a enseigné durant près de 25 ans. M. Cusson est détenteur d’une maîtrise en éducation, profil administration scolaire, de l’Université de Sherbrooke. Il a également obtenu un baccalauréat en administration des affaires, concentration finances, à l’Université du Québec à Montréal.

Les élections fédérales du 21 octobre prochain seront l’occasion, pour les Canadiens d’un océan à l’autre, de débattre des enjeux prioritaires quant à l’avenir de leur communauté. Le Québec, avec ses réalités et spécificités, sera évidemment partie prenante de cette grande discussion, et les choix électoraux de ses citoyens exerceront un impact majeur sur la composition de la prochaine législature et du futur gouvernement à Ottawa. C’est dans cette optique que l’Union des muni­ cipalités du Québec (UMQ) a lancé, le 11 mai dernier, dans le cadre de ses Assises 2019, sa plateforme fédérale 2019. Le document énonce 14 propositions des élus municipaux québécois par rapport à trois enjeux prioritaires : les change­ments climatiques, le développement économique intelligent et durable des commu­ nautés et le respect de l’autonomie municipale.

C’est pourquoi l’UMQ invite les chefs des partis politiques fédéraux à se prononcer par rapport à trois mesures-clés :

CHANGEMENTS CLIMATIQUES Les gouvernements de proximité sont en première ligne pour observer et gérer les impacts sociaux, économiques et environnementaux causés par les changements climatiques. Ils contribuent par ailleurs, en tant que partenaires prioritaires, à l’atteinte des objectifs globaux de réduction des émissions de gaz à effet de serre (GES) du Canada et ont un rôle important à jouer en matière d’adaptation climatique.

• une stratégie fédérale de réduction des émissions de GES qui accorde une place importante aux municipalités ;

IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN –JUILLET 2019

• des investissements massifs dans la mobilité durable partout sur le territoire, en y incluant les coûts d’exploitation des réseaux de transports collectifs. DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE La plateforme fédérale 2019 de l’UMQ presse également les principales formations politiques fédérales de reconnaître le rôle de moteurs de création de richesse et d’occupation dynamique du territoire que jouent les municipalités et de leur donner les moyens nécessaires à cette fin. La plateforme propose notamment : • la réduction des délais de délivrance des visas de travail pour les travailleurs qualifiés, une meilleure harmonisation des systèmes québécois et canadiens d’immigration et des mesures fiscales pour encourager les travailleurs expérimentés à demeurer sur le marché du travail ;

GETTY IMAGES PAR DMEPHOTOGRAPHY

56

• la bonification importante et une meilleure flexibilité des programmes fédéraux exis­ tants, dont le plan Investir dans le Canada phase 2 et le Fonds d’atténuation et d’adap­ tation en matière de catastrophe ;

• des investissements importants dans des programmes souples et flexibles d’infra­ structures répondant aux besoins municipaux, notamment l’élargissement et le maintien du parc locatif abordable ;

• l’accélération du déploiement d’Internet haute vitesse et de la téléphonie cellulaire partout sur le territoire ; • des garanties de protection du secteur du bois d’œuvre et métallurgique dans les prochaines rondes de négociations d’accords de commerce international ; • des investissements massifs dans les infrastruc­ tures de transport ferroviaire et aérien ; • la délégation des ports et quais sous respon­ sabilité fédérale aux municipalités avec un financement correspondant ; • un équilibre entre la valorisation des ressources naturelles et la protection des écosystèmes. AUTONOMIE MUNICIPALE Enfin et surtout, la plateforme fédérale 2019 de l’UMQ insiste sur la nécessité de renforcer le parte­ nariat fédéral-municipal et d’établir une véritable relation de gouvernement à gouvernement, alors que le gouvernement du Québec a reconnu l’autonomie des municipalités et leur a accordé le statut de gouver­ nement de proximité. Pour ce faire, l’Union propose la mise en œuvre de différentes actions, dont :

Des idées d’expansion ou de revitalisation ? On a des solutions.

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• la possibilité de conclure des ententes directes entre les municipalités et le gouvernement fédéral ; • le respect des compétences municipales en matière d’aménagement du territoire, de terrains, lacs, rivières et de protection de l’environnement ; • l’augmentation des pouvoirs sur la navigation de plaisance des municipalités ; • le partage des revenus liés à la légalisation du cannabis. Les demandes prioritaires énoncées ci-dessus devront faire l’objet d’engagements clairs et fermes de la part des chefs fédéraux. Plusieurs d’entre eux ont d’ailleurs déjà eu l’occasion, lors de la tribune qui leur a été offerte durant les Assises 2019, de présenter leurs propositions. Nous veillerons cependant, d’ici les élections fédérales, à ce que la plateforme fédérale de l’UMQ et les enjeux prioritaires déterminés par les élus municipaux soient à l’ordre du jour de la campagne électorale.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2019

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DROITS ET OBLIGATIONS

PACTA SUNT SERVANDA Me Sylvie Bouvette Experte invitée

Vous vous interrogez sur le sens de cette maxime ? Cette décision de la Cour supérieure1 vous l’apprendra bientôt !

La société 9127-6519 Québec inc. (« 9127 ») exploite, en vertu d’un bail, un comptoir de restauration dans un édifice, propriété de la Société du Vieux-Port de Montréal inc. (« SVPM »). Son bail n’expire qu’en 2019. Or, 9127 lui demande de quitter les lieux avant terme, ce à quoi SVPM s’oppose. Le bail a été conclu en décembre 2009 pour l’exploitation d’un comptoir de restauration offrant de la cuisine libanaise au Centre des sciences de Montréal durant la saison estivale. Ce comptoir est l’un des huit restaurants offrant un tel type de service alimentaire. Le 9 mars 2015, les parties renouvellent leur bail jusqu’au 30 novembre 2019, essentiellement aux mêmes conditions.

Me Sylvie Bouvette est avocate associée chez Borden Ladner Gervais LLP / S.E.N.C.R.L., S.R.L. Elle représente des vendeurs, des acheteurs, des coentrepreneurs, des prêteurs et des emprunteurs dans le cadre de transactions et de financements immo­ biliers. Elle a été sélectionnée par ses pairs pour figurer dans l’édition 2016 de The Best Lawyers in Canada® dans la catégorie droit immobilier.

Le bail prévoit une obligation d’exploiter le comptoir de façon continue et active durant le bail complet et notamment pendant les heures d’ouverture en vertu d’une clause qui se lit comme suit :

Or, 9127 prétend qu’il lui est devenu impossible d’exploiter son comptoir notamment en raison du déplacement d’amuseurs publics, de la modification de la circulation provenant des bateaux de croisière et de l’apparition de camions de cuisine de rue. L’ensemble de ces facteurs contribue au déplacement de la clientèle potentielle, faisant en sorte que le comptoir est déficitaire depuis bientôt trois ans. Dans les circonstances, SVPM présente une demande d’injonction interlocutoire pour enjoindre 9127 à exploiter son commerce de façon continue.

« 9.3 Opération continue Le Locataire est tenu pour la Durée complète du Bail, d’exercer ses activités de façon continue et active dans les lieux loués durant les heures d’ouverture fixées à chaque année par le Bailleur. Plus particulièrement, le Locataire doit pendant la Durée complète, être ouvert pour affaires, être pourvu d’un personnel et de stocks suffisants, de même que d’aménagements de la meilleure qualité, il doit exercer ses activités de manière continue, activement et avec diligence à l’intérieur de la surface totale des Lieux loués, d’une manière qui soit moderne et honorable et qui convienne aux Espaces commerciaux dont fait partie les lieux loués. (sic) »

1. Société du Vieux-Port de Montréal inc. c. 9127-6519 Québec inc. 2018 QCCS 1406

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En août 2017, 9127 met en demeure SVPM et lui reproche plusieurs actions et omissions qui ont eu pour effet de diminuer de manière consi­ dérable l’achalandage du restaurant ainsi que de la foire alimentaire. De manière provisoire, 9127 établit ses dommages à 120 000 $. De son côté, SVPM, qui réfute les reproches de 9127, fait part du défaut de celle-ci de payer son loyer et lui exige tous les loyers dus et frais d’administration qui s’élèvent à plus de 25 000 $.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN –JUILLET 2019

La Cour examine les trois critères d’injonction interlocutoire. L’APPARENCE DE DROIT À ce propos, 9127 s’est engagée non seulement à louer l’espace, mais à l’exploiter de manière active et continue. Le libellé du bail est clair à cet égard et ne prête pas à interprétation. LE PRÉJUDICE IRRÉPARABLE Ici, le tribunal conclut que la synergie au chapitre de la variété des produits et services offerts est importante, comme c’est souvent le cas dans le cadre d’un centre commercial. D’ailleurs, selon une jurisprudence constante, le déguerpissement prématuré d’un locataire,

GETTY IMAGES PAR ELI RATNER

en présence d’une obligation explicite d’utiliser les lieux, constitue en soi un préjudice irréparable.

loués en faisant abstraction de ses engagements contractuels.

LA PRÉPONDÉRANCE DES INCONVÉNIENTS Chacune des parties a à perdre si la décision d’injonction interlocutoire n’est pas rendue en sa faveur. Dans le cas de SVPM, celle-ci subirait un manque à gagner et aurait à combler un espace vide ; il lui faudrait aussi effectuer des démarches d’urgence pour trouver un locataire remplaçant. Quant à 9127, elle serait obligée de continuer ses activités commerciales à perte, quitte à obtenir réparation au terme du processus judiciaire. Au bout du compte, le tribunal estime que le critère favorise légèrement SVPM puisque le maintien du statu quo est demandé, alors que la décision unilatérale de 9127 vise plutôt à lui faire quitter les lieux, ce qui se solde par un bouleversement des rapports contractuels existants de manière constante depuis 2009. Par ailleurs, 9127 n’a soumis aucun bilan, budget, aucune prévision ni information d’ordre financier ou commercial au soutien de ses prétentions.

Le tribunal rappelle que la maxime pacta sunt servanda est toujours valable, c’est-à-dire, comme l’énonce l’article 1458 du Code civil du Québec, que « toute personne a le devoir d’honorer les enga­gements qu’elle a contractés ». Par consé­ quent, il n’y a pas lieu de cautionner la décision d’un locataire de cesser unilatéralement ses activités malgré son engagement formel de les maintenir pendant tout le terme du bail, d’autant plus que cet engagement a été repris lors du renouvelle­ ment du bail.

Même si SVPM avait agi de manière fautive, les droits et obligations ne seront déterminés que dans le cadre de la décision sur le fond. Ici, 9127 ne cherche pas à obtenir la résiliation judiciaire avant le terme de son bail, mais plutôt à quitter les lieux

En conséquence, la demande d’injonction inter­ locutoire est accueillie. Le tribunal ordonne donc à 9127, jusqu’au jugement définitif, d’exercer ses activités de façon continue et active dans les lieux loués et durant les heures fixées. Plus précisément, le tribunal va même plus loin en ordonnant à 9127, comme le prévoit la clause de son bail, d’ouvrir pour affaires, d’être pourvu d’un personnel et de stocks suffisants de même que d’aménagements de la meilleure qualité, à l’intérieur de la surface totale des lieux loués d’une manière qui convient aux espaces commerciaux dont font partie les lieux loués. IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2019

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L’HÔTEL WILLIAM GRAY A REÇU LE PRIX D’EXCELLENCE EN ARCHITECTURE

NOMINATION CHEZ ROY ROY est fier d’annoncer la nomination de Véronique Allard à titre de Vice-présidente Communications et Marketing. Cumulant plus de 20 ans d’expérience en marketing stratégique et en gestion de marques, Mme Allard a occupé des postes clés auprès de grandes entreprises et agences de publicité. Stratège intelligente et douée, elle est reconnue dans l’industrie pour ses idées novatrices et pour avoir contribué à la croissance exponentielle de plusieurs organisations.

19-05-03 13:54

C’est dans le cadre du Symposium énergie de BOMA Québec tenu le 25 avril qu’ont été reconnus, au terme de l’année 1 du Défi énergie en immobilier, les 157 immeubles inscrits provenant de 39 organisations issues de l’industrie de l’immobilier commercial.

BÉÏQUE LEGAULT THUOT ARCHITECTES

102_Les Services Ménagers Roy ltée.indd 1

LE DÉFI ÉNERGIE EN IMMOBILIER

Le 5 avril dernier, l’Hôtel William Gray a été récompensé par le Prix d’excellence en architecture de l’Ordre des architectes du Québec dans la catégorie Mise en valeur du patrimoine. Béïque Legault Thuot Architectes partage cet honneur avec Le Groupe Antonopoulos ainsi qu’avec toute l’équipe du projet !

MACH ACQUIERT CARREFOUR DE L’ESTRIE

BOMA QUÉBEC

Le centre commercial de 1,2 million de pieds carrés est situé à Sherbrooke et accueille plus de 7 millions de visiteurs annuellement. Il réunit plus de 150 commerces de renom. En plus de conserver tous les emplois du centre commercial, MACH nourrit déjà de grands projets pour cette nouvelle acqui­siti on : « Nous prévoyons investir des dizaines de millions de dollars afin de rehausser la qualité du Carrefour et amé­liorer l’expérience-client, notamment par l’ajout de nouveaux locataires dans l’espace de l’ancien Sears », confirme Vincent Chiara, président de MACH.

Le Village de Senneville, fleuron de l’Ouest-de-l’Île, s’est récemment doté d’un Guide des principes architecturaux, afin d’encadrer et de stimuler un développement immobilier inspirant et respectueux du contexte naturel et bâti du Village. Le nouveau projet immo­bilier Senneville-sur-le-Parc s’inscrit dans la continuité du village moderne. Le projet accueillera un quartier de 84 maisons unifamiliales. Il s’agit du plus important dévelop­ pement de l’histoire récente du Village, qui compte actuellement 340 habitations.

MACH

LE VILLAGE DE SENNEVILLE SE DOTE D’UN GUIDE DES PRINCIPES ARCHITECTURAUX

Le 30 avril a eu lieu le dévoilement des trois projets lauréats de cette 13e édition du Gala de reconnaissance en environnement et développement durable de Montréal (Gala Montréal durable), organisé par le Conseil régional de l’environnement de Montréal (CRE-Montréal), en collaboration avec la Ville de Montréal. Plus de 500 représentantes d’organisations de l’île de Montréal, des instances municipales et d’un grand nombre d’élues des différents paliers de gouver­ ne­ment ont échangé, se sont inspirés et ont acclamé les trois organisations lauréates de 2019. 60

IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN –JUILLET 2019

CRE-MONTRÉAL

GALA MONTRÉAL DURABLE 2019 : LES TROIS LAURÉATS INSPIRANTS RÉCOMPENSÉS !

LES CONSULTANTS AMMCO ATTEIGNENT LEUR MAJORITÉ !

AVIS DE NOMINATION

Les consultants Ammco inc., société de conseil en ingénierie de la maintenance, ont annoncé leur 18e anniversaire d’existence. Depuis 2001, Ammco accompagne les gestionnaires immobiliers pour optimiser leur gestion de maintenance et en implan­ tant des plans de maintenance clés-en-main pour leurs bâtiments.

La direction de BUSAC est heureuse d’annoncer les nominations de Farid Nujaim, Stéphane Daoust et Valérie Boisvert, respectivement à la vice-présidence Finance et gestion d’actifs, Exploitation et construction, ainsi que Marketing et communications. Par ces nominations, BUSAC souligne le parcours remarquable de ses cadres supérieurs, tout en reconnaissant leurs solides compétences et expériences de l’industrie immobilière. Grâce à leur gestion rigoureuse et à leur professionnalisme, Farid, Stéphane et Valérie contribuent à l’expansion de l’entreprise, et à son enviable réputation. Félicitations pour leur engagement exemplaire ! Depuis plus de 20 ans, le groupe immobilier BUSAC joue un rôle de premier plan au Canada et aux États-Unis et offre des solutions personnalisées innovantes.

DE VACANT À LOUÉ En trois ans, IMSO a réussi à transformer deux de ses nouveaux achats à Saint-Bruno et Boucherville, qui avaient respectivement 33,47 % et 21,80 % de vacance, en immeu­­bles loués à 100 % et à 94,3 %.

Farid Nujaim

IMSO

NOUVEAU MANDAT DE GESTION POUR LE GROUPE ALFID Le Groupe Alfid Services immobiliers a annoncé l’obtention d’un nouveau mandat de gestion, l’Îlot Balmoral. Situé sur un emplacement de choix joux­t ant la place des Festivals, l’im­ meuble ajoutera plus de 340 570 pi2 au portefeuille du Groupe Alfid en plus de donner la chance de participer à la démarche de certification LEED Or que vise l’édifice.

PATRICE BOURBONNAIS NOMMÉ PRÉSIDENT ET CHEF DE L’EXPLOITATION DE GROUPE PETRA

GROUPE ALFID

Le Groupe Petra a annoncé la nomination de Patrice Bourbonnais au poste de prési­d ent et chef de l’exploi­tation. M. Bourbonnais s’est joint au Groupe Petra en avril 2017 à titre d’adjoint au président.

Valérie Boisvert

ASSISTANCE OFFERTE POUR VOS PROJETS DE STATIONNEMENTS ÉCORESPONSABLES Le CRE-Montréal offre un accompagnement gratuit aux propriétaires, gestionnaires, promoteurs et firmes pour l’aménagement et la gestion écoresponsable de leurs aires de stationnement. Visitez le site stationnementecoresponsable.com.

UNE SUBVENTION DE 600 000$ POUR ARCHIDATA Archidata a obtenu une subvention dans le cadre du programme EUREKA-Eurostars pour le développement d’une plateforme Web permettant de visualiser les mégadonnées de l’Internet des objets du bâtiment sur une maquette 3D en y ajoutant une variable de temps (4D).

KF CONSTRUCTION PARTICIPE AU PROJET MÉTAMORPHOSE DE L’INSECTARIUM DE MONTRÉAL

KUEHN MALVEZZI + PELLETIER DE FONTENAY + JODOIN LAMARRE PRATTE ARCHITECTES

GROUPE PETRA

Stéphane Daoust

KF Construction amorce les travaux d’un contrat de presque 27 M$ pour la construction du nouveau bâtiment, qui vise la certification LEED Or. KF agit à titre d’entrepreneur général pour ce projet phare, qui positionnera l’Insectarium de Montréal comme l’un des plus importants complexes en sciences de la nature au Canada. Le concept du projet Métamorphose a gagné en décembre 2018 un prix d’excellence du magazine Canadian Architect.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN – JUILLET 2019

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DISPONIBILITÉ DES ESPACES DISPONIBILITÉ DES ESPACES

Présentée par

MISE À JOUR SUR LA DISPONIBILITÉ À MONTRÉAL Source : Groupe Altus Solutions de données - mai 2019

Marché de bureaux – Grand Montréal Le taux de disponibilité sur le marché des immeubles de bureaux du Grand Montréal a modestement reculé en mai, à 13,5 % par rapport à 13,7 % lors de la publication de mars. On observe également une baisse de 20 points du taux de disponibilité au centre-ville, sur la rive sud et à l’ouest de l’île pour la même période. Les baisses sont plus marquées pour les secteurs de marché de l’Est-de-l’Île (230 points) et, dans une moindre mesure, de Laval (-60 points) alors que le taux de disponibilité en périphérie est demeuré inchangé.

EST-DE-L'ÎLE LAVAL PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE OUEST-DE-L'ÎLE

Bureaux LAVAL

MONTRÉAL CENTRE-VILLE

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi2

%

pi2

14,6

641 670

11,7

6 154 380

OUEST-DE-L'ÎLE

EST-DE-L'ÎLE

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi2

%

pi2

21,4

2 262 910

12,9

321 790

PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE

RIVE-SUD

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi2

13,5

3 614 140

RIVE-SUD

=

LAVAL

LAVAL SAINT-LAURENT

%

pi

4,5

978 070

OUEST-DE-L'ÎLE

RIVE-SUD

OUEST-DE-L'ÎLE LACHINE

MONTRÉAL SECTEUR SUD

%

pi2

2,5

1 904 540

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi2

%

pi2

4,1

1 896 960

4,5

2 212 820

SAINT-LAURENT

MONTRÉAL SECTEUR SUD

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi

5,3

3 508 300

2

LACHINE

%

pi2

4,4

1 265 010

RIVE-SUD DISPONIBILITÉ

%

pi2

%

pi2

4,1

857 650

3,9

1 046 270

TAUX DE DISPONIBILITÉ (%)

Pourcentage de la superficie totale disponible à la location pour l'ensemble du marché, incluant les locaux à louer et à sous-louer.

L’inscription de vos locaux disponibles sur www.altusinsite.com est SANS FRAIS. Simplement communiquer avec Groupe Altus ou lui faire parvenir l’information à data@altusinsite.com

SUPERFICIE TOTALE DISPONIBLE (PI2) * Les données pour les marchés industriels de Lanaudière, des Laurentides et de Vaudreuil-Dorion sont disponibles en ligne sur www.altusinsite.com.

Superficie totale disponible, pour occupation immédiate ou future.

Ces données sont protégées par droit d’auteur et ne peuvent être reproduites sans l’autorisation écrite du Groupe Altus ltée. 62

IMMOBILIER COMMERCIAL : : JUIN –JUILLET 2019

=

MONTRÉAL SECTEUR NORD

DÉFINITIONS :

MONTRÉAL SECTEUR NORD

780 190

DISPONIBILITÉ 2

DISPONIBILITÉ

EST-DE-L'ÎLE

14,7

EST-DE-L'ÎLE

DISPONIBILITÉ

Le taux de disponibilité global sur le marché industriel du Grand Montréal est stable depuis le début de l’année, passant de 4,3 % en janvier à 4,4 % en mars et à 4,3 % en mai. Tous les secteurs de marché affichent un recul du taux de disponibilité d’au moins 10 points, sauf pour les secteurs Midtown nord et sud, où la disponibilité est en hausse. La taille de l’inventaire industriel dans les secteurs centres continue de diminuer au profit des conversions d’immeubles tandis que l’inventaire industriel en banlieue prend de l’expansion.

pi2

Industriel

CENTRE-VILLE

Marché industriel – Grand Montréal*

%

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