EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL
MODIFICATIONS AUX TERMES INITIAUX D’UN PRÊT :
LA CAUTION DEMEURE-T-ELLE TENUE À SES OBLIGATIONS ?
Émilie Therrien Experte invitée
Dans le cadre de financements immobiliers, il est fréquent qu’un prêteur exige comme condition de l’octroi du prêt qu’une ou plusieurs personnes cautionnent les obligations de l’emprunteur. Ces personnes seront la plupart du temps les investisseurs au projet immobilier. De façon générale, les grandes lignes d’un cautionnement sont prévues dans la lettre d’offre ou la convention de prêt, et les cautions signent un document séparé incluant tous les détails du cautionnement. Il arrive parfois qu’à la suite de la mise en place du prêt, le projet immobilier subisse quelques changements qui nécessitent que les termes du prêt consenti par le prêteur soient modifiés en conséquence. Ces changements peuvent inclure notamment l’arrivée d’un nouvel investisseur, la modification de la taille du projet, etc. Le prêteur et l’emprunteur conviendront donc d’un ou de plusieurs amendements à la lettre d’offre ou à la convention de prêt. Qu’en est-il donc du cautionnement consenti antérieurement aux amendements ? Est-il encore valide ? Les cautions doivent-elles intervenir à l’amendement ?
Rappelons que le cautionnement ne se présume pas ; il doit être exprès1. Il ne peut non plus excéder ce qui est dû par le débiteur ni être contracté à des conditions plus onéreuses2. Par ailleurs, le cautionnement ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté3. Enfin, le créancier est tenu de fournir à la caution, à sa demande, tout renseignement utile sur le contenu et les modalités de l’obligation principale et sur l’état de son exécution4.
Émilie Therrien est avocate en droit immobilier chez Gascon & Associés et soutient ses clients dans le cadre de transactions, de financements et de développements immobiliers. Elle est membre de CREW M et fait partie du Comité des communications et des relations publiques. GETTY IMAGES PAR INDYSYSTEMHOTOGRAPHY
1. Article 2335 Code civil du Québec 2. Article 2341 Code civil du Québec 3. Article 2343 Code civil du Québec 4. Article 2345 Code civil du Québec
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Ainsi, il ne faudrait pas qu’une caution soit soumise à des engagements auxquels le débiteur principal n’a pas souscrit5. Par contre, ce ne sont pas toutes les modifications aux termes initiaux d’un prêt qui pourraient faire en sorte qu’une caution soit déchargée de ses obligations. Par exemple, si des conditions du prêt ont été modifiées à l’avantage de l’emprunteur, la caution ne pourra pas les invoquer pour réduire ou faire invalider son cautionnement6. De plus, des modifications qui visent le taux d’intérêt ou le terme du prêt seront considérées comme étant accessoires à l’obligation principale et n’auront pas pour conséquence de rendre un cautionnement plus onéreux7. Par ailleurs, l’obligation d’information du créancier sur demande de la caution implique, de
façon conséquente, que la caution a l’obligation de s’informer et de veiller à la conduite de ses affaires. Ainsi, une caution ne peut simplement attendre d’être informée éventuellement par un prêteur de l’état de ses obligations à titre de caution8. Des modifications aux termes initiaux d’un prêt qui se solderaient par de meilleures conditions pour l’emprunteur ou pour la caution ou qui seraient accessoires à l’obligation principale ne pourraient pas invalider le cautionnement. Toutefois, chaque cas étant un cas d’espèce, il demeure préférable que toute modification aux obligations principales initiales d’un prêt fasse l’objet d’un amendement à la lettre d’offre ou à la convention de prêt et que la caution y intervienne.
5. Caisse populaire Desjardins de New Richmond c. Cyr, 2001 CanLII 2977 (C.Q.), par. 12 6. Voir à ce sujet Caisse populaire Desjardins de New Richmond c. Cyr, 2001 CanLII 2977 (C.Q.) 7. Voir à ce sujet Caisse populaire de La Prairie c. Burrows, 2000 CanLII 17964 (C.S.) 8. Les Placements M.L. & H. Beaudoin inc. c. Construction Oregon inc., 2002 CanLII 41532 (C.S.)
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