Québec - Immobilier commercial volume 12 - numéro 3

QUÉBEC

IMPACT DES NOUVELLES ORIENTATIONS DU GOUVERNEMENT DU QUÉBEC SUR LE MARCHÉ DE BUREAUX DE LA CAPITALE L’an dernier, le gouvernement du Québec a adopté de nouvelles orientations concernant

Marie-France Benoit, MBA

sa politique immobilière, qui devront être mises en œuvre par la Société québécoise des infrastructures. Quelles seront leurs répercussions sur le marché de bureaux de la capitale ?

Luc Michaud, É.A. Experts invités

Marie-France Benoit est directrice principale, Groupe Altus, et a été membre du conseil d’administration du Parc technologique du Québec métropolitain de 2014 à 2018.

Luc Michaud œuvre en évaluation immobilière depuis 2004. Ses champs de spécialisation comprennent l’évaluation de la valeur marchande de propriétés commerciales, industrielles et multirésidentielles à des fins d’investissement, de financement hypothécaire et transactionnelles.

La Société québécoise des infrastructures (SQI) a pour mandat de mettre en œuvre la Vision immobilière du Québec, déterminée pour la période 2018-2023. Dans le cadre de ce plan stratégique, plusieurs grandes orientations ont été dégagées, notamment celle d’accroître progressivement la part des locaux pour bureaux du gouvernement en propriété pour atteindre une proportion de 35 % d’ici le 31 mars 2023.

Le taux n’étant que de 28 % actuellement, cet objectif équivaudrait à transférer environ 1,25 million de pieds carrés en location vers des immeubles en propriété.

Conscient que la qualité des bureaux contribue à la productivité et à l’attractivité de la fonction publique, le gouvernement a également confié à la SQI la mission de développer de nouveaux concepts de bureaux polyvalents où travail collaboratif, innovation et créativité seront encouragés. S’inscrivant dans le cadre des nouvelles orientations gouvernementales, ces aménagements optimisés permettront, à

terme, de réduire la superficie occupée par les employés de l’État. En février 2018, l’ancien ministre et président du Conseil du trésor, Pierre Arcand, annonçait d’ailleurs dans les médias locaux espérer économiser ainsi 40 M$ par an en frais de loyer. D’ici 2023, ce nouveau concept sera implanté sur 50 % de la superficie globale des projets de réaménagement de plus de 1 000 m2.

DOIT-ON S’INQUIÉTER DES IMPACTS QUE POURRAIENT AVOIR CES POLITIQUES SUR LE MARCHÉ DE BUREAUX DE QUÉBEC ?

Tout d’abord, mentionnons qu’en excluant Lévis, la fonction publique occupe, sur le marché des bureaux de la capitale nationale, près de 8,3 millions de pieds carrés, dont 36 % en propriété et 64 % en location. Plus précisément, le gouver­ nement loue 5,3 millions de pieds carrés sur le marché privé et est propriétaire-occupant de près de 3 millions de pieds carrés. En gros, la SQI représente 29 % des superficies en location sur le marché immobilier de bureaux de la capitale.

RÉPARTITION DE LA SUPERFICIE LOUÉE PAR LA SQI SUR LE MARCHÉ LOCATIF INVENTAIRE LOCATIF LOUÉ À LA SQI (%) COLLINE PARLEMENTAIRE

63 %

SAINT-ROCH / VIEUX-QUÉBEC

12 %

COURONNE CENTRE-VILLE

28 %

CENTRE-VILLE

39 %

BOULEVARD LAURIER

26 %

PÉRIPHÉRIE SAINTE-FOY

50 %

(EXCLUANT LE 5800, RUE DE MARLY) SECTEURS NORD ET OUEST (LEBOURGNEUF, HENRI-IV / W-HAMEL, CHARLESBOURG / BEAUPORT

(21 %)

6 % Source : Altus InSite

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À titre de comparaison, sur le marché des édifices de bureaux d’Ottawa-Gatineau, le gouvernement fédéral occupe plus de 39 millions de pieds carrés, dont 56 % sont la propriété de la Couronne. L’espace loué par les ministères et les organismes représente 39 % de l’inventaire locatif.

Comme dans toutes les capitales, l’empreinte des locataires gouvernementaux varie énormément d’un secteur à l’autre. À Québec, ces proportions oscillent de 5 à 65 %, comme en témoigne le tableau en page 34.

La vision d’aménagement présentée dans le Programme particulier d’urbanisme de la Ville de Québec reconnaît la particularité du territoire de la colline Parlementaire comme siège de l’administration publique. La colline Parlementaire, où la SQI occupe 63 % de l’espace locatif en plus d’être propriétaire de plus de deux millions de pieds carrés, demeure névralgique pour les bureaux principaux des grands ministères compte tenu de leurs rapports étroits avec l’Assemblée nationale.

La forte présence gouvernementale sur la colline Parlementaire fait en sorte qu’il y a peu d’espace disponible dans ce secteur, où le taux d’inoccupation n’est que de 5,1 %. Seuls quatre immeubles peuvent actuellement offrir plus de 10 000 pi2 de bureaux en location. Au fil des ans, des entreprises en expansion se sont déplacées ailleurs, sur le boulevard Laurier ou dans le quartier Saint-Roch par exemple. Dans un scénario où le gouvernement poursuit sa croissance naturelle sur la Colline, et ce, sans que de nouveaux projets soient construits, la demande excédentaire profitera aux autres secteurs de marché.

Le secteur du boulevard Laurier a profité de cette demande, confirmant son statut de quartier des affaires pour les locataires à la recherche d’une solution de rechange de prestige. La clientèle de la SQI occupe néanmoins 26 % du

GETTY IMAGES PAR IVANASTAR

marché locatif sur le boulevard Laurier. En périphérie de Laurier, cette proportion est de 21 %, si l’on exclut l’imposant 3800, rue de Marly, détenu par l’Industrielle Alliance et occupé à 100 % par le ministère du Revenu.

Dans les sous-secteurs de marché en périphérie (Lebourgneuf, Beauport, etc.), les clients de la SQI n’occupent que 5 ou 6 % de l’inventaire locatif. Les répercussions des orientations de la SQI y seront fort probablement mineures.

PLUSIEURS FACTEURS À CONSIDÉRER Certes, la stratégie immobilière de la SQI n’aura pas le même impact selon le sous-secteur de marché. Or, si l’on considère le type d’actifs, là encore les scénarios varient. Cet actif peut-il répondre aux exigences dictées par la nouvelle vision immo­ bilière du gouvernement ?

Repositionner un bâtiment une fois qu’un impor­tant locataire gouvernemental en est parti et y attirer de nouveaux locataires constitue tout un défi, en particulier si l’édifice est moins bien situé ou si sa configuration est peu adaptée aux nouveaux concepts d’espaces de travail collaboratif. La super­ ficie moyenne qu’occupe un locataire type de Québec tourne autour de 5 000 pi2. En revanche, pour une propriété plus

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TAUX D’INOCCUPATION, PRINCIPAUX PÔLES DE BUREAUX, QUÉBEC

Source : Altus InSite

compétitive, ce départ pourrait représenter l’occasion de repositionner la propriété pour la louer à des locataires privés à des taux plus élevés.

La SQI doit réviser chaque année la planification des besoins immobiliers des ministères et orga­nismes gouvernementaux sur un horizon de 10 ans et proposer, d’ici 2020, un portrait de la composition optimale du parc immobilier et des conditions locatives les plus avanta­geuses pour les contribuables. Plusieurs options sont prises en considération à l’approche de l’échéance d’un bail : acquisition de propriétés où le gouvernement est locataire majoritaire, regroupement au sein d’un même espace de ministères et d’organismes répartis dans plusieurs immeu­ bles, densification des locaux existants. Notons aussi l’option de construction sur mesure, comme le nouveau siège social de la Commission des normes, de l’équité, de la santé et de la sécurité du travail (CNESST), dont le gouvernement sera propriétaire-occupant. La livraison de ce projet de plus de 350 000 pi2 en 2021 libérera des locaux ailleurs sur le marché.

L’accroissement de la proportion d’immeubles dont la SQI est propriétaire, combiné à la réorganisation et à l’optimisation de ses espaces, devrait se traduire par une diminution de l’espace occupé par ses clients. Une baisse de 10 % de la superficie

totale de 5,3 millions de pieds carrés d’ici 2023 représenterait un peu plus de 500 000 pi2 sur cinq ans. L’absorption annuelle moyenne à Québec avoisine 250 000 à 300 000 pieds carrés par année.

Il est toutefois imprudent de tirer des conclusions hâtives.

D’abord, même si le gouvernement du Québec avance régulière­ ment l’idée de réduire sa taille, dans les faits, celle-ci ne cesse d’augmenter. Le quotidien La Presse faisait récemment état d’une hausse de plus de 9,5 % du personnel professionnel et de 6,6 % du personnel de bureau au sein de la fonction publique québécoise depuis trois ans. Seule la proportion de cadres est en baisse, de 1 %. Ensuite, Québec étant le siège du gouvernement provincial, d’autres villes pourraient être davantage touchées par les nouvelles orientations de la SQI. Les informations dont nous disposons ne permettent pas de cerner géogra­ phiquement l’application de la politique immobilière 20182023 du gouvernement.

Cela dit, tout propriétaire ayant avec le gouverne­ment du Québec un bail associé à une superficie de plus de 10 000 pi2 qui arrive à échéance d’ici 2023 et pour lequel il ne semble pas y avoir de plans de réaménagement des locaux loués selon les nouvelles normes aura tout intérêt à se montrer proactif.

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