Québec - Immobilier commercial volume 12 numéro 4

QUÉBEC

Alain Roy, É.A.

LE NOUVEAU COMPLEXE HOSPITALIER DU CHU DE QUÉBEC-UNIVERSITÉ LAVAL SUR LE SITE DE L’HÔPITAL DE L’ENFANT-JÉSUS REDESSINE LE DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER À L’EST DU CENTRE-VILLE L’achèvement, au cours des six prochaines années, du nouveau complexe hospitalier sur le site de l’Hôpital de l’Enfant-Jésus, dont la première des deux phases sera terminée en 2020, provoque une vague de repositionnements de l’activité immobilière aux abords du boulevard Henri-Bourassa et de ses environs. Si la Ville de Québec a le mérite d’avoir déployé maints efforts au cours des dernières années pour revitaliser ce secteur délaissé et en rehausser l’attrait auprès des promoteurs, rien de tel qu’un investissement de près de deux milliards de dollars, le plus grand chantier à Québec en ce moment, pour créer un effet d’entraînement matériel.

Le projet regroupera l’ensemble des activités cliniques, de recherche et d’enseignement de l’Hôtel-Dieu de Québec combiné à celles de l’Hôpital de l’Enfant-Jésus. Concrètement, ce projet intègre près de 2,8 millions de pieds carrés en superficie, qui permettra annuelle­ment la prestation de 5 000 chirurgies addition­ nelles, 99 000 visites pour les cliniques de consultation externe, les consultations en oncologie, les examens en imagerie médicale de pointe et 6 000 traitements d’hématooncologie supplémentaires.

Titulaire de cette chronique depuis plusieurs années, Alain Roy est diplômé de la Faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval et membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Il a rejoint les rangs du Groupe Altus en 2000 et a été nommé directeur général du bureau de Québec en 2011.

Le développement du projet s’inscrit dans les meilleures pratiques, notamment la requa­lification des bâtiments hospitaliers centenaires.

Anne-Marie Blais et Rémi Morency, membres du consortium Groupe AES, consortium formé

des firmes d’architectes Groupe A, DMG, Lemay, JLP, GLCRM et NFOE, responsable en architecture de la réalisation du nouveau complexe, confirment que tout a été mis en œuvre pour intégrer à la trame urbaine existante ce grand projet, dont une des composantes atteindra jusqu’à 12 étages. Il fallait trouver un juste équilibre sur le plan de la facture architecturale, de la fonctionnalité, de l’acceptabilité sociale et de la qualité urbanistique. « Malgré l’envergure de ce nouveau complexe, la population en général accueille favorablement le déploiement de ce pôle universitaire d’importance en santé hospitalière.

Ce dernier a été étudié afin de minimiser les impacts sur le confort bioclimatique des espaces sur le site, mais aussi sur le voisinage immédiat apprécié des résidents et caractérisé, à l’est, par

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une trame urbaine ne dépassant pas trois étages. En effet, l’arrimage d’échelle, l’ensoleillement et les liens piétons ont été les principales sources de questionnement de la population locale. Les citoyens ont été rassurés lors des présentations publiques les informant de la planification en cours », explique Anne-Marie Blais.

Pour l’équipe de Groupe A, il était aussi primordial de préserver la perméabilité du site en encourageant les déplacements actifs dans le complexe. Ainsi, les quelque

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2 600 nouvelles cases de stationnement seront en grande partie intégrées en sous-sol, augmentant le potentiel de développement du site tout en diminuant l’effet d’îlot de chaleur. Les résidents du quartier Maizerets se déplacent aux abords de l’hôpital afin d’avoir accès au transport en commun le long du boulevard. Il a été proposé d’intégrer au site un passage public transversal à mi-chemin du complexe s’étendant sur plus de 600 mètres de longueur, sans lequel le complexe se dresserait comme une barrière urbaine infranchissable. Ces aménagements représentent

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une occasion de requalifier le secteur en lui conférant une nouvelle polarité, actuellement mal définie, entre Limoilou et Maizerets. À proximité du centre-ville et prochainement doté d’une certaine bonification des transports en commun, malgré le fait que le tramway ne desservira pas directement le site, le nouveau complexe hospitalier va transformer l’image du boulevard Henri-Bourassa et devrait générer des projets de dévelop­ pement et de redéveloppement. Le secteur compte d’ailleurs très peu de services de proximité, ce qui pourrait changer au cours des prochaines années.

L’ABOUTISSEMENT D’UNE DÉCENNIE DE PROJETS DE REQUALIFICATION URBAINE Il nous apparaît pertinent de souligner que les efforts déployés pour revitaliser le secteur à l’est du centreville ne datent pas d’hier et qu’il s’agit d’un exercice de longue haleine. En effet, en 2013, la Ville de Québec avait commandé une étude de requalification architecturale et urbaine visant à établir une stratégie d’intervention dans le secteur constitué par la zone industrielle de la Canardière, ainsi que les zones limitrophes résidentielles composées des secteurs du Vieux-Limoilou et de Maizerets.

L’étude menée par François Courville, de la firme Coarchitecture, dépeint une zone peu accueillante, dont la trame urbaine est difficile à intégrer, présentant des lacunes importantes au chapitre de l’aménagement et une dégradation des installations et des sites à vocation industrielle. Selon les constats de l’étude, l’implantation de nouveaux projets résidentiels sur les terrains vacants et municipaux favoriserait la revitalisation du quartier et le développement de l’économie locale et sociale. En ce sens, Coarchitecture estimait que le terrain actuel de la

ville de Québec occupé par le garage municipal pouvait accueillir près de 500 nouvelles unités résidentielles.

Ce constat effectué, la Ville de Québec aura investi d’ici 2021 plus de 100 millions de dollars dans l’aména­ gement de bandes vertes le long du boulevard HenriBourassa, le verdissement du terrain de l’incinérateur de la ville, un centre de biométhanisation, qui sera construit entre l’incinérateur et le port de Québec dans le secteur de Maizerets d’ici 2022, et un aménagement donnant accès à la plage de la baie de Beauport. Quant à l’emprise du réseau de transport d’électricité d’Hydro-Québec le long du boulevard Henri-Bourassa, il a été enfoui en 2018 par la société d’État, améliorant l’image du secteur de façon importante. Quelques ensembles résidentiels récents permettent d’extrapoler la dynamique de marché pour le secteur à l’étude. L’îlot des Capucins et les Écopropriétés Habitus sont de bons exemples de densification intelligente, respectant le cadre bâti existant et les intérêts des résidents du secteur.

Depuis près de 10 ans, les investissements se sont succédé, sans toutefois créer un réel effet d’entraînement. En 2011, le gouvernement fédéral a déménagé une partie de ses effectifs dans un nouvel immeuble certifié LEED de près de 200 000 pi2 au 1550, avenue D’Estimauville et a pour­ suivi avec la construction en 2015 d’une tour voisine d’approximativement 120 000 pi2. Le projet d’écoquartier D’Estimauville tarde à prendre son envol. En 2012, la Ville de Québec annonçait la création de l’Espace d’innovation d’Estimauville, sur un vaste site vacant de près d’un million de pieds carrés devant accueillir plusieurs entreprises tech­nologiques. La société Médicago a finalement acquis le site au complet en 2015, mais il faudra attendre la

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livraison de l’imposant projet de 450 000 pi 2, prévue pour 2021, avant de voir s’y installer les centaines d’employés de la firme de production de vaccins.

Si la progression peut paraître lente, la tendance semble irréversible. La Société québécoise des infrastructures achève la construction du nouveau siège social de la Commission des normes, de l’équité, de la santé et de la sécurité au travail (CNESST) à l’inter­ section du boulevard Sainte-Anne et de l’avenue D’Estimauville, un immeuble de plus de 350 000 pi2 qui accueillera au-delà de 1 800 employés.

Plus récemment, le complexe de santé Synase, un investissement de 30 millions de dollars, a ouvert ses portes de biais avec le site du nouveau complexe hospitalier de Québec, entraînant une augmentation de consultations cliniques de l’ordre de 10 000 rendez-vous par année.

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Au mois de février dernier, le maire de Québec, Régis Labeaume, a annoncé la volonté de son admi­nistration de développer une nouvelle zone d’innovation industrielle située le long du littoral est qui occuperait une superficie de 3,9 km2 en parte­nariat avec l’Université Laval et Force Québec 4.0.

Le maire a expliqué en conférence de presse qu’il souhaitait que les résidents de Limoilou ne vivent plus avec un paysage industriel autour d’eux, mais avec des entreprises technologiques : « Il s’agit pour Québec d’un immense projet qui va changer le paysage de la Basse-Ville. » Dans le cadre de cette vision du secteur, dont la réalisation s’étendrait sur une décennie, le dépôt à neige du secteur D’Estimauville et le garage municipal seraient appelés à disparaître au profit de nouveaux projets permettant d’améliorer la qualité, l’attrait et la cohérence du cadre bâti. M. Labeaume souhaite attirer 280 entreprises et laboratoires dans cette nouvelle zone d’innovation, ce qui représenterait environ 15 000 emplois, soit un milliard de dollars par année en salaires.

D’ici là, les premières phases du nouveau complexe hospitalier sur le site de l’Hôpital de l’Enfant-Jésus seront livrées, ajoutant plusieurs centaines de travailleurs de la santé dans le secteur. La bonifi­ cation de la desserte en transport en commun et des aménagements, la croissance des pôles d’emplois et le remplacement progressif d’installa­ tions industrielles par des projets mieux adaptés devraient favoriser le développement immobilier résidentiel et l’ajout de services de proximité. Après un départ plutôt lent, la revitalisation du secteur D’Estimauville laisse entrevoir des occasions de repositionnement et de développement intéres­ santes, misant sur une densification harmonieuse et sur un milieu de vie et de travail plus vert, à proximité du centre-ville.

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