Immobilier commercial - volume 12 numéro 5

VOLUME 12 | NUMÉRO 5 | OCTOBRE – NOVEMBRE 2019

LE PROFESSEUR PAUL LEWIS TÉMOIN D’UNE VILLE EN MÉTAMORPHOSE

1111 ATWATER

UNE NOUVELLE ADRESSE DE PRESTIGE À MONTRÉAL

LE RETOUR AUX SOURCES DE

BRETT MILLER

PP 41614528

BIEN PLUS QU’UNE NOUVELLE AIRE DE RESTAURATION C’est un clin d’œil à la gastronomie, à la cuisine moderne, gourmande, conviviale et chaleureuse. À La Cuisine Rockland, on aime, on goûte et on savoure le meilleur de Montréal.

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Deux sommités en droit de l’environnement se joignent à BCF. Mes Anne-Frédérique Bourret et Jean Piette adjoignent leurs vastes expertises à celle de notre équipe en droit environnemental et administratif.

Leurs arrivées renforcent l’éventail des services offerts relativement aux aspects environnementaux et réglementaires liés aux fusions et acquisitions, aux développements de projets de même qu’en matière de négociations avec les autorités chargées de la protection de l’environnement et de litiges environnementaux.

Anne-Frédérique Bourret Associée, avocate anne-frederique.bourret@bcf.ca

Jean Piette, Ad. E. Avocat-conseil jean.piette@bcf.ca

bcf.ca

SOMMAIRE : : VOLUME 12 | NUMÉRO 5

5 MOT DE L’ÉDITEUR Effervescence immobilière à Montréal 7 ENTREVUE Brett Miller Retour aux sources 12 FOCUS La proptech, c’est pour maintenant !

CHRONIQUES 20 DONNÉES EN IMMOBILIER Transactions immobilières commercial et multirésidentiel

16 COUP D’ŒIL 1111 Atwater Une nouvelle adresse de prestige à Montréal

21 TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES, INDUSTRIELLES ET DE MULTIPLEX

22 ENTREVUE Le professeur Paul Lewis Témoin d’une ville en métamorphose

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EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL Transactions immobilières avec des non-résidents : une fiscalité spécifique

28 QUÉBEC Pas de ralentissement en vue pour le développement de résidences pour aînés à Québec

38 MONDE MUNICIPAL Inondations et aménagement du territoire : l’urgence de revoir nos façons de faire

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45 MOT DE L’IDU L’IDU fait rapport

DOSSIER SPÉCIAL

40 GÉNÉRATION MONTANTE Ressusciter le patrimoine religieux

46 COMMERCE DE DÉTAIL Cultiver son écosystème

48 SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR L’étalement urbain et son impact sur les pôles de développement immobilier

44 PHOTOREPORTAGE DU COCKTAIL IMMOBILIER DU CERCLE 13 55

FOCUS Colloque sur la gouvernance et la gestion de données numériques en immobilier : une nouvelle tendance à surveiller

60 BRÈVES IMMOBILIÈRES

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62 DISPONIBILITÉ DES ESPACES

MOT DE L’ÉDITEUR

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

ÉDITEUR Jacques Boisvert RÉDACTION Emmanuelle Gril, Catherine Florès et Johanne Landry RESPONSABLE DE LA QUALITÉ DES CONTENUS Johanne Landry COLLABORATION À CE NUMÉRO Anthony Arquin, Jean Bouchard, Brigitte Dupuis, Joanie Fontaine, Jean-François Grenier, Julie Guillemette, Vanessa Mueggler, Geneviève Paquin, Alain Roy, Yvon Rudolphe et Léopold Turgeon RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES Christine Barozzi, Catherine Faucher et Anne-Marie Trudel PRODUCTION Supervision : Edith Lajoie Conception graphique et mise en page : Carole Bordeleau pour Carbodesign Annonces publicitaires : Lan Lephan PHOTOGRAPHES Denis Bernier et Roxane Paquet PHOTOS EN PAGE COUVERTURE Paul Lewis et Brett Miller ©JBC Média par Denis Bernier 1111 Atwater ©JBC Média par Roxane Paquet PUBLICITÉ Souk Vongphakdy Responsable des ventes Montréal Québec 450 670-7770 418 317-0669 ADMINISTRATION Edith Lajoie Responsable des opérations et de l'expérience client COMPTABILITÉ Catherine Faucher Philippe Bérubé CPA ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS Convention no PP 41614528 ADRESSE DE RETOUR 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 ABONNEMENTS abonnement@jbcmedia.ca www.jbcmedia.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009.

Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Immobilier commercial.

Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

L’éditeur se réserve le droit de refuser l’insertion de toute publicité.

ISSN 1916-6656

PARTENAIRE DE :

Le magazine Immobilier commercial est publié par JBC Média inc.

Président : Jacques Boisvert 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771 info@jbcmedia.ca

www.jbcmedia.ca

EFFERVESCENCE IMMOBILIÈRE À MONTRÉAL

jacques.boisvert@jbcmedia.ca

Il y a quelques années, si l’on m’avait dit que des condos seraient offerts à Montréal à des prix allant jusqu’à 15 millions de dollars l’unité, je ne l’aurais jamais cru. Pourtant, nous voilà bel et bien rendus là, comme en témoigne le projet 1111 Atwater, du promoteur EMD-Bâtimo. Il s’agit d’un atout de plus pour Montréal, qui aligne ainsi son offre immobilière résidentielle très haut de gamme avec celle des grandes villes du monde. La nouvelle tour s’élèvera sur l’ancien site de l’Hôpital de Montréal pour enfants, plus exactement au-dessus de ce qui fut autrefois le bâtiment des infirmières, un édifice patrimonial qui sera préservé et qui donnera son caractère au lieu. La journaliste Emmanuelle Gril signe un article à ce sujet dans les pages de ce numéro.

Vous connaissez sans doute Brett Miller, à la une du magazine, qui a succédé à Jonathan Wener en début d’année, à titre de chef de la direction de Canderel. Nous l’avons rencontré pour vous, afin de discuter de son parcours professionnel et de ses projets pour Canderel. Une entrevue à ne pas manquer.

Notre collaborateur invité expert en développement urbain et transports au cours des dernières années, le professeur Paul Lewis, vice-recteur associé aux relations avec les diplômés, aux partenariats et à la philanthropie à la Faculté de l’aménagement de l’Université de Montréal, à l’aube d’une retraite bien méritée, nous accorde une entrevue ; il y fait un retour sur sa carrière et nous livre ses observations, notamment en ce qui concerne la rue Sainte-Catherine.

Villes et bâtiments intelligents, Internet des objets et utilisation des données massives sont en train de générer une véritable révolution. C’est pourquoi en août dernier, l’OCVI2, qui regroupe Ivanhoé Cambridge, Aéroports de Montréal, Fonds immobilier de solidarité FTQ et BOMA Québec, a organisé un colloque intitulé Gouvernance et gestion de données numériques en immobilier. Nous vous présentons un excellent compte-rendu de l’événement.

Luc Maurice déclarait récemment vouloir tripler le nombre de ses résidences pour aînés (RPA) d’ici 10 ans. Chose certaine, le marché affiche effectivement une forte progression dans la province. Une récente étude réalisée par le Groupe Altus estime qu’il faudra ajouter près de 45 000 places en résidences privées, 5 400 en ressources intermédiaires et 20 300 en centres d’hébergement et de soins de longue durée (CHSLD) pour combler les besoins des Québécois au cours des 10 prochaines années.

Pour en apprendre plus sur ce sujet d’actualité, je vous invite à lire la chronique signée par Alain Roy du Groupe Altus, à la page 28.

Bonne lecture !

Jacques Boisvert Éditeur IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2019

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Brett MILLER

RETOUR AUX SOURCES PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

En février 2019, Brett Miller a succédé à Jonathan Wener au poste de chef de la direction de Canderel.

S’il entend poursuivre le travail entrepris par le fondateur de la compagnie, il souhaite également lui donner une nouvelle impulsion. Rencontre avec un visionnaire qui a aussi les deux pieds sur terre.

P

lusieurs œuvres d’art, essentiellement canadiennes, ornent les bureaux de Canderel dans le centre-ville de Montréal.

La sculpture monumentale d’un ours en granite, pesant une tonne, attire le regard du visiteur. Rapporté d’un voyage à Vancouver par Jonathan Wener il y a quelques années, l’imposant animal de pierre a causé quelques sueurs froides à l’époque… « Il a fallu le hisser jusqu’au neuvième étage à l’aide d’une grue, car il était impossible de le transporter dans l’ascenseur. Au dernier moment, les JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

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ingénieurs de l’immeuble ont dû vérifier que la structure du bâtiment pouvait bel et bien supporter son poids. L’œuvre a finalement été déposée à un endroit précis du bureau, au niveau d’une poutre de soutien. Mais le temps que les spécialistes fassent leurs calculs, l’ours est demeuré suspendu dans les airs pendant quelques heures ! », raconte Brett Miller, amusé par l’anecdote. L’œuvre préférée du chef de la direction ? Un portrait de Leonard Cohen, une toile réalisée par le peintre André Monet, placée bien en vue au détour d’un couloir.

LE SENS DE L’ENTREPRENEURIAT Né en Afrique du Sud et arrivé au Canada à l’âge de 13 ans avec sa famille, Brett Miller est extrêmement attaché à la ville de Montréal. C’est de son père, un promoteur et l’un des fondateurs de CBRE Canada, qu’il tient sa passion pour l’immobilier. « Chez nous, il y avait toujours des discussions à ce sujet autour de la table. Très jeune, je savais que je voulais œuvrer dans ce champ d’activité », raconte-t-il.

Ce n’est donc pas une surprise s’il s’inscrit au bacca­lauréat en commerce avec spécialisation en immobilier à l’Université McGill. En 1986, à la fin de ses études, il commence à travailler chez Canderel.

Ce qui ne devait être qu’un emploi d’été s’est finalement transformé en poste à plein temps, le forçant à reléguer aux oubliettes le voyage de six mois en Europe qu’il avait projeté de faire une fois son diplôme en poche !

Embauché d’abord comme analyste financier, il occupe plusieurs postes de direction au sein de la compagnie, se familiarisant avec les différents secteurs de l’industrie. Mais en 1991-1992, la crise économique qui frappe le force à revoir ses plans. « C’était le calme plat pour les promoteurs immobiliers. J’ai donc décidé d’aller faire un MBA d’un an à l’Institut européen d’administration des affaires (INSEAD) de Fontainebleau, en France.

Avec Jonathan Wener, nous avions eu l’idée que je pourrais éventuellement lancer une antenne de Canderel Europe. Mais finalement, la situation étant aussi mauvaise de l’autre côté de l’Atlantique qu’ici, nous avons abandonné le projet », se souvient Brett Miller.

Qu’à cela ne tienne ! Grâce à son sens inné de l’entrepreneuriat et anticipant bien avant les Amazon de ce monde que la résidence allait devenir un lieu de consommation, il lance à Paris une entreprise spécialisée dans le nettoyage à sec avec services de livraison à domicile. Baptisée Nestor (du nom du maître d’hôtel de Moulinsart, 8

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Né en Afrique du Sud et arrivé au Canada à l’âge de 13 ans avec sa famille, Brett Miller est extrêmement attaché à la ville de Montréal. C’est de son père, un promoteur et l’un des fondateurs de CBRE Canada, qu’il tient sa passion pour l’immobilier.

clin d’œil à la bande dessinée Tintin), elle prend très vite de l’expansion. « On s’occupait du nettoyage de 25 000 chemises par semaine.

Mais la blanchis­serie est un champ d’activité difficile à gérer : vêtements tachés ou perdus, bouton égaré… J’ai décidé de faire autre chose de ma vie et je suis parti m’installer à Londres, où j’ai travaillé pour News Corpo­ ration Limited », dit-il.

financières qui investissent avec nous.

Depuis une dizaine d’années, les projets sont devenus si importants que nous ne pouvons plus les financer seuls à 100 %, et nous avons besoin de partenaires.

Jusqu’ici, nous ne voyions pas ces derniers

Au début des années 2000, Brett Miller est alors le père de trois enfants et réalise qu’il souhaite les élever au Canada. De retour à Montréal, il est embauché chez CBRE, où rapidement on lui confie le marché de tout l’est du pays. « Ce fut une très belle réussite.

En l’espace de 10 ans, CBRE est devenu le numéro un alors que c’était une marque presque inconnue ici. Puis, en 2012, JLL a frappé à ma porte pour m’offrir le poste de chef de la direction Canada. Malgré sa taille importante à travers le monde, l’entreprise était quasi inexistante chez nous. Mon côté entrepreneur a pris le dessus, et je me suis lancé dans l’aventure », se souvient-il. Et avec succès : en six ans, JLL Canada passe de 150 à 1 500 employés, devenant un très gros joueur du domaine. Mais en 2018, Brett Miller décide de relever un autre défi…

CANDEREL 2.0 « Durant 20 ans, Jonathan Wener et moi sommes toujours restés en contact. À plusieurs reprises, il a été question que je retourne chez Canderel, mais cela n’a pas fonctionné. C’était même devenu une blague entre nous. Je lui disais : " Je reviendrai quand tu prendras ta retraite, car je ne veux pas travailler pour toi ! " », raconte Brett Miller en riant. Mais l’an dernier, à l’âge de 69 ans, le fondateur de Canderel a décidé de prendre un pas de recul. Même s’il est encore très impliqué dans l’entreprise où il est toujours actionnaire principal et président du conseil d’administration, il a confié son poste de chef de la direction à Brett Miller. « Quand je suis revenu ici, l’une de mes premières questions a été : qui est le client de Canderel ? Certains ont répondu qu’il s’agissait des locataires de l’immeuble, d’autres, des ache­teurs de condo, d’autres encore estimaient que nous travaillions pour nous-mêmes… Or, de mon point de vue, nos clients sont les institutions

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JBC MÉDIA DENIS BERNIER

comme des clients, mais les choses vont changer.

Désormais, nous serons une entreprise de services qui a pour mission d’acheter, de gérer et de développer de l’immobilier à travers le Canada pour et avec des institutions financières », explique-t-il.

Cette vision stratégique transforme déjà les façons de faire à l’interne, où quatre divisions distinctes ont été mises sur pied, et les ressources humaines ont été réorganisées par centres de profit. Pour certains d’entre eux, la gestion immobilière deviendra le cœur de leurs activités.

Quant aux groupes s’occupant d’investissement, ils ont été invités à développer une théorie structurée et une approche réflexive au lieu d’être réactifs. « On est en pleine transformation, on l’appelle Canderel 2.0. Mais on travaille déjà sur la version 3.0, il faut être dans un processus de transformation continue », affirme M. Miller.

ASSURER LA STABILITÉ De propriétaire et promoteur immobilier, Canderel entreprend donc sa conversion vers l’entreprise de services. Derrière cette volonté se trouvent en filigrane les leçons du passé apprises par Brett Miller. « Le marché immobilier est cyclique. Depuis plusieurs années, nous sommes dans un cycle positif, mais de nombreux observateurs disent

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que cela va ralentir. Par conséquent, si Canderel agit uniquement à titre de promoteur, son activité va en pâtir, comme durant la crise de 1991-1992.

Pour éviter cela, il faut que les mandats de gestion deviennent un revenu récurrent et pas seulement une activité secondaire. Cela constituera les fonda­ tions de Canderel, la stabilité pour les périodes creuses », explique-t-il.

Autre argument de poids : les investissements en immobilier n’ont cessé de croître, car ce secteur est considéré comme un placement stable et rentable, comparativement aux places boursières très volatiles. Les investisseurs veulent donc faire des affaires avec des opérateurs qui disposent de plateformes nationales, avec une bonne gouvernance et une saine gestion. Exactement ce que Canderel propose de leur offrir.

Bien qu’il formule quelques bémols concernant l’impact de certaines politiques municipales sur les coûts de développement, Brett Miller demeure relativement confiant quant à l’avenir du marché immobilier. « Lorsqu’on regarde la courbe démo­ graphique, on peut se montrer optimiste : les villes sont en croissance. Dans les bonnes années, ce sont en moyenne de 30 000 à 40 000 personnes qui déménagent à Montréal. Cela représente 15 000 logements ! » Des occasions en or à saisir…

FAITES PARTIE DE LA RÉTROSPECTIVE IMMOBILIÈRE DE L’ANNÉE 2019 L’an dernier, nous avons publié la Rétrospective immobilière 2018, une revue de l’année de notre industrie. Devant le succès de ce numéro mémoire à conserver, nous avons décidé d’en faire une tradition.

Nous voilà donc déjà en préparation de la Rétrospective immobilière 2019.

Vous avez mis des projets en chantier ou terminé la construction d’un immeuble?

Vous avez levé une première pelletée de terre ou annoncé un grand projet à venir?

Faites-nous-en part en envoyant un courriel à johanne.landry@jbcmedia.ca, et nous communiquerons ultérieurement avec vous pour en connaître les détails.

Comme le domaine de l’immobilier est en effervescence, nous traçons la ligne aux projets qui dépassent les 20 M$ dans la région de Montréal et à 10 M$ ailleurs au Québec.

FOCUS

LA PROPTECH, C’EST POUR MAINTENANT !

GETTY IMAGES PAR TAMPATRA

PAR YVON RUDOLPHE, MBA FIN., É.A., CMC, F.ADM.A, COORDONNATEUR DE PROJETS, OBSERVATOIRE ET CENTRE DE VALORISATION DES INNOVATIONS EN IMMOBILIER, ESG UQAM

La proptech (contraction de property et de technology) vise l’intégration de la technologie dans toutes les sphères d’activité de l’immobilier. Elle attire de plus en plus l’attention des acteurs de l’industrie. La proptech, qu’on désigne aussi sous l’appellation RealEstech (une communauté d’entrepreneurs de la proptech) – les frontières de séparation entre les deux sphères d’activité demeurant floues et poreuses –, se rapproche en fait de la fintech (contraction de finance et de technologie) et de l’économie circulaire, dont elle complète bien les avancées dans le secteur immobilier. On y voit évoluer de jeunes entreprises innovantes, qui offrent un nouveau service ou un produit inédit à l’industrie, mais on y trouve aussi des acteurs plus traditionnels qui osent le changement et l’intégration dans leurs modèles d’affaires et leurs procédés de technologies numériques, de gestion de données et d’intelligence artificielle. Il ne faut pas non plus oublier l’entrée dans la sphère des activités immobilières de joueurs non traditionnels, petits ou grands.

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LA PROPTECH S’INVITE AU MIPIM engouement grandissant pour la proptech fait en sorte que, sans surprise, les organisateurs d’un des grands salons internationaux en immobilier, le MIPIM, s’y sont intéressés ; ils organisent maintenant divers événements à Paris, New York et Hong Kong. Ce qui s’est dit et traité au dernier MIPIM PropTech, tenu à Paris en juillet 2019, est représentatif de l’évolution de la proptech. Voici quelques sujets dont on a discuté durant les nombreuses séances de ce colloque et dans les salles d’exposition.

La première journée s’est amorcée avec une présentation de Kai-Uwe Bergmann, de la firme d’architecture BIG, sur la construction du siège social de Google dans la ville de Mountain View en Californie. Ce complexe immobilier ressemble étrangement à l’ex-pavillon de l’Allemagne de l’Expo 67, à l’exception du fait que la toiture est faite de panneaux photovoltaïques. Les statis­ tiques, les tableaux de bord décisionnels et les autres données font rêver tout entrepreneur ou

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tout promoteur qui cherchent à obtenir pour leur projet l’acceptation sociale et la collaboration de l’ensemble des parties prenantes ainsi que de la ville hôte du siège social de Google, ce monstre de données et d’informations. Construit en grande partie par des robots en assemblage modulaire, cet immeuble constitue la référence au chapitre de l’avancée technologique en bâtiment intelligent.

Les intervenants au colloque provenaient aussi des GAFAM (les géants du Web que sont Google, Apple, Facebook, Amazon, Microsoft) ; la présentation de Microsoft, qui discutait de la construction modulaire et du bâtiment intelligent pour concevoir et construire son campus immobilier à Redmond, a d’ailleurs impres­s ionné l’auditoire, tout en élevant les standards relativement au processus de conception-construction de bâtiment et à la qualité des espaces de travail pouvant être offerts aux employés !

Plusieurs présentations ont aussi fait référence au bien-être des personnes et à leur mobilité. On y mentionnait, entre autres, que les technologies privilégiaient la localisation des entreprises dans un milieu urbain principalement pour l’accès au bassin de main-d’œuvre qualifiée. Toutefois, selon les études de la firme Centric Lab, le stress causé par la circulation automobile provoquerait une perte de productivité étonnante et importante, notamment à cause du bruit, de l’éclairage et des odeurs provenant de la circulation urbaine.

Plusieurs de ces entreprises technologiques misent sur la créativité et sur la productivité par le mieux-être de leurs employés, en se concentrant sur l’environnement intérieur du bâtiment, mais elles omettent souvent de considérer la variable de l’environnement extérieur.

Par ailleurs, plusieurs proptechs avancent des solutions afin de mieux intégrer l’information des capteurs aux systèmes d’exploitation des immeubles. En effet, certaines proptechs propo­sent d’améliorer la gestion de l’immeuble par les « IoT » (Internet de l’objet) au moyen de la relation Who–Insights–How, se traduisant ainsi : qui occupe l’espace dans l’immeuble ; quelles sont les attentes et les perceptions du consommateur à l’égard de l’offre de services proposé dans l’immeuble en vue d’améliorer la qualité de l’environnement de travail ; la façon dont l’espace est utilisé et la fréquence d’utilisation.

Une autre présentation a porté sur les change­ ments technologiques ayant une influence sur l’immobilier ; on pense à Airbnb, Amazon, Priceline, Lennar-Opendoor, au coworking avec les centres comme WeWork, Regus, Wojo, Hanna, etc. Ce ne serait qu’un début, et d’autres changements influeraient sur l’immobilier, ces innovations provenant souvent de l’extérieur de l’industrie. On peut établir un parallèle avec l’industrie du taxi, qui a été perturbée par l’arrivée d’Uber et de Lyft.

En ce qui a trait à la fintech, et plus particulièrement à l’utilisation du « blockchain » en immobilier, très peu de nouveautés seraient apparues jusqu’à maintenant. En effet, selon un rapport Fibree, le développement est retardé en raison de la difficulté d’adaptabilité à la législation, soit par les systèmes légaux pour les transactions, l’enregistrement, l’exclusivité d’acte réservé et la transmission d’informations vers les différents paliers gouvernementaux. De plus, les transactions, entières ou partielles, en bitcoins par exemple, sont très peu fréquentes, et l’accueil réservé à ces technologies demeure mitigé.

L’investissement dans les proptechs progresse de façon fulgurante et a fait l’objet de plusieurs conférences : on constate l’intérêt pour cette nouvelle classe d’investissements en immobilier lorsqu’on sait que, selon les courtiers Bisnow et CREtech, la croissance des investissements aux

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FOCUS

États-Unis a été de 181 % au premier trimestre de 2019 pour un montant totalisant 54 G$ US. Et l’année devrait se terminer avec la première émission publique de WeWork à la Bourse de New York !

Les proptechs suggèrent également de nouvelles façons de financer les transactions immobilières : par exemple, la société Group­ Ladder permet de mettre en contact des personnes ou un groupe de personnes qui ont l’intention, d’une part, de financer l’acquisition d’un immeuble, et, d’autre part, d’acquérir un projet au financement difficile comme les organisations à but non lucratif.

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Le secteur de la construction occupait aussi une place de choix au MIPIM PropTech : le modulaire et le BIM (Building Information Modeling) étaient présents. En effet, la société GA Smart Building faisait la promotion de la construction modu­laire et du BIM. La performance organisa­ tion­nelle et environnementale ainsi que le rendement financier qui découle de la cons­ truction modulaire seraient sans pareil. On y rapportait des économies de plus de 35 % comparativement à la construction tradition­ nelle sur site.

UN PHÉNOMÈNE DURABLE La proptech est-elle un phénomène de passage ou un nouveau paradigme auquel devra s’adapter l’industrie ? Tout acteur immobilier devrait suivre de très près son évolution.

Nous pouvons résumer les propos tenus lors de ces deux jours de colloque par un constat commun des intervenants : l’immobilier, un des derniers secteurs d’activité dont la produc­ tivité reste à améliorer, devrait subir un changement rapide au cours des prochaines années. Les nouvelles technologies et les modèles d’affaires proptech et Real Estech, complétés par des technologies externes à l’immobilier traditionnel, comme la fintech et l’économie circulaire, font rapidement éclater les limites traditionnelles de cette industrie et défient les modèles d’affaires de tous ses acteurs. Les technologies modifient assurément les pratiques, et certains grands phénomènes bouleversent inévitablement les grandes villes du monde : l’urbanisation, les changements climatiques et les technologies.

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COUP D’ŒIL

1111 ATWATER

UNE NOUVELLE ADRESSE DE PRESTIGE À MONTRÉAL PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

EMD Construction-Bâtimo a récemment frappé un grand coup et lancé officiellement les 22 penthouses situés aux derniers étages de sa nouvelle adresse de prestige : le 1111 Atwater. Des propriétés haut de gamme réservées à une clientèle privilégiée pour qui le luxe est un mode de vie.

S

itués aux neuf derniers niveaux de la tour de 38 étages qui s’érigera d’ici l’été 2022 au 1111, avenue Atwater à Montréal, ces penthouses ont tout pour faire rêver. Ces 22 unités d’une superficie de 1 660 à 10 000 pi2 offrent des matériaux de finition de qualité supérieure, de vastes balcons, des murs rideaux, la technologie domotique, des planchers chauffants dans la salle de bain et des appareils électroménagers haut de gamme. Mais ce n’est pas tout : les copropriétaires pourront en effet personnaliser leur intérieur, en ayant recours aux services de leur propre designer ou encore à ceux d’Andres Escobar qui signe déjà les espaces situés dans l’entrée de l’immeuble. Le prix de ces petits bijoux ? De 2 à 15 millions de dollars.

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

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LE NEC PLUS ULTRA La nouvelle tour s’élèvera sur l’ancien site de l’Hôpital de Montréal pour enfants, plus exacte­ment au-dessus de ce qui fut autrefois le bâtiment des infirmières, un édifice patrimonial qui sera préservé et donnera son caractère au lieu.

Dès l’entrée, le ton est donné : un environnement luxueux accueille les résidents où un concierge les attend 24 heures sur 24, sept jours sur sept.

Les invités peuvent patienter dans un salon dont le mur et le sol sont en pierre naturelle et où les meubles portent la signature de la fameuse marque italienne Fendi, ou encore prendre un verre au bar à champagne situé de l’autre côté du hall de réception. Un piano à queue trône au milieu de ces vastes espaces de style hôtel palace.

Une fois dans leur nid de rêve, les propriétaires ont une vue à couper le souffle puisque Montréal se déploie à leurs pieds – le mont Royal, le fleuve, le centre-ville et le chic quartier Westmount – sans aucun obstacle visuel.

Ils pourront aussi profiter d’aires communes de haut standing comme le Sky Lounge, au 31e étage, un lieu tout désigné pour organiser cocktails et rencontres, que jouxte une piscine intérieure dont les baies vitrées peuvent s’ouvrir à la belle saison.

Si aucun détail n’a été négligé dans la conception des penthouses pour susciter l’intérêt des acheteurs fortunés, il en va de même pour la présentation qui a été entièrement pensée afin de retenir leur attention. « On s’adresse à une clientèle qui a déjà tout : des condos à Londres, Genève ou Paris...

Alors on s’est demandé ce qu’on pouvait faire pour les impressionner », a expliqué Francis Charron, président de Bâtimo et vice-président de EMD Construction, qui nous a fait visiter les lieux. Réponse : un dôme qui permet de vivre une expérience immersive de la future tour et de ses luxueuses unités, en particulier le spectaculaire panorama qui s’étalera sous leurs yeux. « Il s’agit d’une première en Amérique, on n’utilise cette technologie pour présenter un projet immobilier que dans la ville de Dubaï. On s’en sert habituellement dans le secteur événementiel, des courses de Formule 1 par exemple, pour faire vivre des sensations fortes. Lorsqu’on vend des condos

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FRANCIS CHARRON Président de Bâtimo Vice-président de EMD Construction

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COUP D’ŒIL

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dans ces fourchettes de prix, il faut proposer quelque chose de différent », ajoute Francis Charron.

L’expérience se poursuit d’ailleurs dans la salle de vente, alors que les futurs propriétaires ont accès à un large écran tactile donnant un aperçu dynamique et en 3D de leur futur penthouse, avec des vues différentes selon son positionnement et l’heure de la journée. Une fois les plans finalisés, il sera possible de les modéliser et de donner un aperçu très réaliste du condo avant même sa construction.

UN MOMENTUM POUR MONTRÉAL Malgré leur prix – environ 1 600 $ / pi2 en moyenne –, rien ne s’oppose à ce que ces 22 penthouses se vendent sans difficulté, de l’avis de Francis Charron.

D’ailleurs, une semaine après le lancement officiel du projet, 50 % avaient déjà été réservés, ce qui constitue d’ores et déjà une excellente réponse. Outre le côté unique de ces condos, puisqu’il n’y a pas d’équivalent à Montréal actuellement en dehors du Four Seasons, on vivrait également un momentum, croit M. Charron. « On sent que le marché est en transformation, on est vraiment " sur la map " aujourd’hui, ce qui n’était pas le cas il y a trois ans à peine. Avec les coûts élevés à Vancouver et à Toronto, Montréal se positionne bien. Il se passe quelque chose de grand et de gros ici, comme en témoigne la récente transaction du Groupe Maurice, avec un taux de capitalisation exceptionnel », dit-il.

Qui sont les acheteurs potentiels des penthouses du 1111 Atwater ? Sans doute quelques investisseurs étrangers attirés par l’effervescence du marché 18

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2019

immobilier montréalais et les nombreuses qualités de la métropole, mais aussi la crème du Québec inc., qui semble suffisamment fortunée pour s’offrir ce type de produit, note Francis Charron. D’ailleurs, François de Gaspé Beaubien aurait déjà mis la main sur tout un étage. « Il m’a dit avoir été extrêmement sollicité, mais c’est notre projet qu’il a choisi », se réjouit M. Charron.

Les copropriétaires auront une entrée distincte et deux ascenseurs à leur disposition, alors que les autres résidents pénétreront dans l’édifice par la rue Tupper, située de l’autre côté. Les étages inférieurs seront occupés par une résidence pour aînés (RPA) haut de gamme, en mode locatif, destinée aux personnes âgées autonomes, un projet qui sera annoncé d’ici un an environ. Rappelons que EMD ConstructionBâtimo est partenaire de Chartwell, un leader dans le domaine des résidences pour retraités. Enfin, un restaurant s’installera au rez-de-chaussée.

Le choix d’une RPA aux autres étages peut surprendre, mais Francis Charron estime qu’il s’agit de la meilleure option. « On aurait pu choisir le modèle hôtelier, mais cela génère beaucoup de va-et-vient. Même chose pour le bureau. Les copropriétés à des coûts moindres auraient aussi pu être envisagées, mais dans ce cas, les propriétaires des penthouses auraient dû composer avec des centaines d’autres copropriétaires. Ce n’est pas le modèle que nous souhaitions offrir », soulignet-il. Il espère d’ailleurs que cette RPA attirera la clientèle de Westmount, tout près, à la recherche d’une adresse dans le centre-ville et à proximité de tous les services.

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DONNÉES EN IMMOBILIER

TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES COMMERCIALES ET MULTIRÉSIDENTIELLES Joanie Fontaine Experte invitée

Économiste chez JLR et blogueuse pour le journal Les Affaires, Joanie Fontaine analyse le marché immobilier.

Ses études sont publiées sur blog.jlr.ca et citées régulièrement par d’importantes publications québécoises. Elle puise ses informations dans la base de données de JLR comptant plus de 7 millions de transactions immobilières analysées depuis 1986 et publiées au Registre foncier.

20

De juin à août dernier, selon les actes publiés au Registre foncier du Québec et colligés par JLR, société d’Equifax, 137 propriétés multirésidentielles ont été vendues à un prix égal ou supérieur à 1 M$. Au cours de la même période, 170 immeubles commerciaux ou industriels ont été acquis au Québec dans la même tranche de prix. Il s’agit d’une baisse de 5 % du nombre de transactions par rapport à l’année dernière. Les 15 ventes conclues aux montants les plus élevés sont présentées ici pour les propriétés à vocation commerciale ou industrielle ainsi que pour les immeubles à logements. Les résidences pour personnes âgées sont incluses dans les propriétés commerciales.

PROPRIÉTÉS COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES Pour la période analysée, la transaction la plus élevée a été enregistrée pour la vente du 700, rue De La Gauchetière Ouest. D’ailleurs, cette transaction sera probablement l’une des plus importantes en 2019. Cette tour de bureaux, construite en 1983, a été acquise par la compagnie Allied Properties REIT, une société cotée en bourse dont le siège social se trouve à Toronto. La deuxième plus importante transaction concerne l’immeuble voisin. À 187 M$, le 600, rue De La Gauchetière, connu sous le nom de Tour Banque Nationale, a été acquis par une société à numéro ayant pour actionnaire la Corporation immobilière montréalaise Kevric et PSP Investments.

IMMOBILIER COMMERCIAL OCTOBRE 33_Conciergerie SPEICO: :inc.indd 1 – NOVEMBRE 2019

SECTEUR MULTIRÉSIDENTIEL Les deux plus importantes transactions de l’été concernent des immeubles de l’arrondissement Plateau-Mont-Royal. Pour une somme de 69 M$, InterRent REIT a acquis le bâtiment situé au 205-245, rue Sherbrooke Ouest à Montréal, qui est constitué de 293 logements et quatre locaux commerciaux. La société a également acquis le 1023-1025, rue Sherbrooke Est pour une somme de 63 M$. Le propriétaire des immeubles situés au 125, avenue Dorval et au 155, avenue Dorval à Dorval a vendu ceux-ci pour une somme totale de 13,625 M$ à un seul acheteur, mais sous deux transactions distinctes.

18-10-12 10:17

TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES* ADRESSE

ARRONDISSEMENT / VILLE

PRIX

TAILLE (M2)

PRIX / M2

700, rue De La Gauchetière Ouest

Ville-Marie, Montréal

322 500 000 $

94 916

3 398 $

600, rue De La Gauchetière Ouest

Ville-Marie, Montréal

187 000 000 $

70 875

2 638 $

2045-2053, rue Peel

Ville-Marie, Montréal

63 000 000 $

10 630

5 927 $

1415, rue Saint-Hubert

Ville-Marie, Montréal

38 900 000 $

–

–

5875-6055, boul. Jean-XXIII

Trois-Rivières

26 500 000 $

–

–

6500, ch. de la Côte-de-Liesse

Saint-Laurent, Montréal

24 200 000 $

1230, rue Mansfield

Ville-Marie, Montréal

20 700 000 $

1700, rue Saint-Louis

Saint-Laurent, Montréal

16 700 000 $

12 711

1 314 $

19701, av. Clark-Graham

Baie-D’Urfé

14 000 000 $

13 655

1 025 $

153-155, rue Beaubien Ouest

Rosemont – La Petite-Patrie

13 850 000 $

8 285

1 672 $

2815, rue Sherbrooke Est

Plateau-Mont-Royal, Montréal

13 150 000 $

3 494

3 764 $

11519, av. Pelletier

Montréal-Nord, Montréal

12 900 000 $

13 775

936 $

2301, rue de Cannes-Brûlées

LaSalle, Montréal

12 800 000 $

7 971

1 606 $

1251-1275, ch. du Tremblay

Longueuil

12 000 000 $

–

1, av. Van Horne

Plateau-Mont-Royal, Montréal

12 000 000 $

14 588

16 502

1 467 $

–

–

– 823 $

TOP 15 DES VENTES DE MULTIPLEX* ADRESSE

ARRONDISSEMENT / VILLE

PRIX

NOMBRE DE LOGEMENTS

PRIX / PORTE

TAILLE (M2)

PRIX / M2

205-245, rue Sherbrooke Ouest

Plateau-Mont-Royal, Montréal

69 000 000 $

297

232 323 $

18 515

3 727 $

1023-1025, rue Sherbrooke Est

Plateau-Mont-Royal, Montréal

63 000 000 $

253

249 012 $

15 811

3 985 $

5457-5469, ch. Queen-Mary

Côte-des-Neiges – Notre-Dame-de-Grâce, Montréal

38 360 000 $

157

244 331 $

16 269

2 358 $

5599-5635, ch. de la Côte-Saint-Luc

Côte-des-Neiges – Notre-Dame-de-Grâce, Montréal

22 666 536 $

121

187 327 $

8 349

2 715 $

7350, av. Tisserand

Brossard

8 750 000 $

68

128 676 $

3440, av. Ridgewood

Côte-des-Neiges – Notre-Dame-de-Grâce, Montréal

7 434 407 $

46

161 618 $

5 098

1 458 $

155, av. Dorval

Dorval

7 125 000 $

63

113 095 $

5 114

1 393 $

125, av. Dorval

Dorval

6 700 000 $

61

109 836 $

5 465

1 226 $

265-285, carré Benoit

Saint-Laurent, Montréal

5 730 000 $

36

159 167 $

3 569

1 606 $

3231, ch. Sainte-Foy

Québec

5 525 000 $

36

153 472 $

2 974

1 858 $

140-160, carré Benoit

Saint-Laurent, Montréal

5 075 000 $

36

140 972 $

3 522

1 441 $

1290, av. des Pins Ouest

Ville-Marie, Montréal

5 000 000 $

5

1 000 000 $

606

8 248 $

777, 1re Avenue

Val-d’Or

4 400 000 $

60

73 333 $

3800, av. Dupuis

Côte-des-Neiges – Notre-Dame-de-Grâce, Montréal

4 200 000 $

32

131 250 $

2 475

1 697 $

1539-1551, rue Notre-Dame Ouest

Ville-Marie, Montréal

3 300 000 $

26

126 923 $

1 161

2 841 $

* juin-juillet-août 2019

–

–

–

–

Note : Les ventes multiples, les ventes liées et les ventes indivises sont exclues de ces deux tableaux.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2019

21

LE Pr PAUL LEWIS TÉMOIN D’UNE VILLE EN MÉTAMORPHOSE

PAR CATHERINE FLORÈS, JOURNALISTE

Les cartons qui jonchent le bureau de Paul Lewis à la Faculté de l’aménagement de l’Université de Montréal témoignent qu’une page est en train de se tourner pour le vice-recteur associé aux relations avec les diplômés, aux partenariats et à la philanthropie. À l’heure de prendre sa retraite, ce spécialiste des infrastructures de transport et de l’urbanisme commercial, qui collabore à Immobilier commercial depuis 2016, se confie sur sa passion pour la ville en tant que milieu de vie et sur les réflexions que lui inspirent les transformations de Montréal depuis les 20 dernières années, dont il a été l’observateur attentif.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

C 22

UN COLLABORATEUR ENTHOUSIASTE omment se sent un professeur universitaire lorsqu’on lui propose de prendre régulièrement la plume pour s’adresser au public du secteur de l’immobilier commercial ? « Ravi et honoré !

Je considérais comme une chance de pouvoir partager mes idées avec le lectorat d’Immobilier commercial. C’est une revue que je lis toujours avec grand intérêt, car on y apprend beaucoup sur les enjeux du secteur immobilier », témoigne-t-il.

Que l’éditeur lui ait confié une chro­nique démontre selon lui l’ouverture de son lectorat à des questions de société qui dépassent largement les aspects financiers et techniques du développement immobilier. « Je constate que les promoteurs se soucient de plus en plus de l’interaction entre le développement immobilier et l’urbanisme, la mobilité et le développement durable. D’ailleurs, les commentaires que j’ai reçus des lecteurs attestent de leur intérêt pour ces sujets », affirme le professeur.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2019

UNE CARRIÈRE CONSACRÉE À LA CONCILIATION DES ENJEUX IMMOBILIERS, URBAINS ET DE MOBILITÉ Doyen de la Faculté de l’aménagement de 2014 à 2018, puis vice-recteur associé aux relations avec les diplômés, aux partenariats et à la philanthropie, Paul Lewis détient une feuille de route déterminée par sa vision novatrice des enjeux de l’urbanisme. « Quand j’ai commencé comme professeur à l’École d’urbanisme et d’architecture de paysage, j’ai créé le cours sur les transports et services urbains.

Cette matière était enseignée pour la première fois à la Faculté de l’aménagement. La mobilité est demeurée un sujet central dans mes travaux », rapporte celui qui s’est également intéressé aux questions du développement urbain et immobilier, à l’aménagement du territoire, à la géographie du commerce et à l’urbanisme commercial.

Un des moments les plus marquants de sa carrière a été la création de l’Observatoire Ivanhoé Cambridge du développement urbain et immobilier, en 2006,

dont il est membre : « J’ai fait partie du groupe de chercheurs qui a proposé à Ivanhoé Cambridge de financer cet Observatoire. Le secteur immobilier est le principal moteur de la transformation de la ville, d’où l’importance pour nous de mieux comprendre ses impacts sur l’environnement urbain et réciproquement, de même que de reconnaître les facteurs de réussite ou d’échec des opérations de développement urbain. » Ces dernières années, Paul Lewis a également pris part à des projets transdisciplinaires consacrés aux impacts des infrastructures urbaines sur la santé et le bien-être, développant de ce fait une nouvelle expertise sur les liens entre la mobilité et la santé des citadins.

UN OBSERVATEUR DE LA TRANSFORMATION DE MONTRÉAL Le Pr Lewis est un amoureux de Montréal, qu’il ne se lasse pas de parcourir à pied, appareil photo en main. Il se réjouit de constater la transformation des quartiers centraux de la métropole après des décennies de morosité. Il impute une grande partie de ces changements au nouveau regard sur la ville adoptée aujourd’hui par les promoteurs immobiliers : « C’est caractéristique de ce qui se passe dans plusieurs villes d’Amérique du Nord, où le centre retrouve son attractivité après des années à tout miser sur la banlieue. » À cela s’ajoute l’intérêt renouvelé pour le transport collectif, qui a beaucoup contribué à l’attractivité du centre-ville. « Maintenant, il aide à dynamiser les centres-villes de Laval et de Longueuil. Et demain, l’arrivée du Réseau express métropolitain contribuera significativement à la densification du tissu urbain montréalais autour de nœuds de transport collectif, en appelant des projets immobiliers d’envergure et de qualité », se réjouit M. Lewis.

REM.INFO

Pont entre Montréal et l’Île-des-Sœurs IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2019

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REALISONSMTL.CA/SAINTECATH

Le Quartier des spectacles

REALISONSMTL.CA/SAINTECATH

Autre élément positif : l’importance accordée à l’amé­ nagement d’espaces publics de qualité, comme en témoigne, par exemple, le Quartier des spectacles. « Je crois que le fait que les gens voyagent beaucoup aujourd’hui leur ouvre les yeux sur d’autres façons d’aménager la ville. Ils aiment découvrir, en Europe notamment, des villes où l’on peut se déplacer à pied et où l’expérience des lieux publics est riche. Et puis, collectivement, nous avons pris conscience d’être arrivés au bout de ce que pouvait nous apporter l’auto.

Les Montréalais sont nombreux à souhaiter avoir leurs principales activités à distance de marche et attendent des espaces publics qu’ils deviennent des lieux de sociabilisation », estime le professeur.

Celui-ci se dit frappé de constater à quel point les grands promoteurs sont aujourd’hui préoccupés par la qualité des espaces qu’ils aménagent et des effets de ceux-ci sur la vie des citadins : « Même si leur appréciation de la qualité peut différer de celle des urbanistes, il est indéniable qu’ils veulent créer de la valeur par la qualité de leurs projets, en misant par exemple sur la mixité des usages. » L’OCCASION DE REPENSER LA RUE SAINTE-CATHERINE Les travaux de revalorisation actuels dans le centreville fournissent l’occasion rêvée de repenser l’une des artères les plus emblématiques de Montréal : la rue

La Sainte-Catherine

Sainte-Catherine, estime Paul Lewis : « On doit faire plus de place aux piétons sur Sainte-Catherine, avec, pourquoi pas, des tronçons piétonniers. Et la rendre agréable à la promenade, en y intégrant du mobilier urbain, des terrasses, des espaces verts, sur le modèle des slow cities. » Pour autant, le chercheur imagine mal de proscrire totale­ ment les autos des abords de Sainte-Catherine. « La très grande majorité des travailleurs ou des clients du centreville s’y rendent déjà en transport en commun. Cela dit, il faut malgré tout prévoir des stationnements de courte durée et de longue durée, idéalement souterrains, car le transport en commun peut s’avérer une option peu pratique dans certaines circonstances, ou pour les gens résidant loin du centre ou même pour les personnes plus âgées », précise-t-il.

Pour une métamorphose heureuse de Montréal, Paul Lewis en appelle à la collaboration étroite des promoteurs avec les urbanistes, la Ville et les citoyens. « Il faut encourager la créativité des promoteurs, premiers responsables du développement de la ville, rappelle-t-il. Loin de l’image de " bétonneurs " qu’on a pu leur coller autrefois, les promoteurs réfléchissent aux tendances actuelles et se montrent sensibles aux changements culturels. » Quant à lui, même à la retraite, il continuera à observer le développement de sa chère cité, à travers l’œil de son appareil photo…

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2019

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TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES AVEC DES NON-RÉSIDENTS :

UNE FISCALITÉ SPÉCIFIQUE Geneviève Paquin Experte invitée

Le marché immobilier canadien est devenu de plus en plus attrayant pour les investisseurs étrangers. Par conséquent, les transactions d’achat et de vente avec des non-résidents se sont multipliées. Mais quelles sont les répercussions fiscales pour les Canadiens qui transigent avec ces non-résidents pour acquérir un bien immeuble ?

Au cours des dernières années, le secteur immo­ bilier canadien a connu d’importantes mutations.

Parmi celles-ci, on remarque la présence grandis­s ante d’investisseurs étrangers, ce qui a d’ailleurs contribué à entraîner une surchauffe à Vancouver et Toronto et a même commencé à inquiéter certains observateurs du marché montréalais.

LES RÈGLES À CONNAÎTRE Il faut savoir que les transactions avec des nonrésidents ne sont généralement pas assujetties à la fiscalité canadienne lorsque ces personnes achètent un bien immobilier au Canada. Le portrait est toutefois différent lorsqu’un ressortissant étranger dispose de son bien immobilier.

Outre une hausse des prix, ce phénomène contribue également à augmenter la pression sur les différents intervenants impliqués dans des transactions immobilières avec des nonrésidents. Quelles sont leurs obligations et leurs responsabilités auprès des autorités fiscales ?

Ainsi, de façon générale, un non-résident est assujetti à l’impôt canadien lorsqu’il vend un bien canadien imposable (BCI). Puisqu’un bien immobilier au Canada ou des actions d’une société détenant des biens immobiliers se qualifient à titre de BCI, un non-résident devra

Geneviève Paquin travaille à titre de directrice au développement des affaires chez Andersen Tax, une firme internationale offrant des services fiscaux intégrés. Diplômée de HEC Montréal et de l’Université du Québec à Montréal (UQAM), elle est membre de CREW M depuis 2016 où elle a siégé à plusieurs comités. Cet article a été rédigé en collaboration avec Patrick Coutu, CPA, CGA, D. Fisc.

GETTY IMAGES PAR MOLCHANOVDMITRY

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2019

payer de l’impôt sur tout gain découlant de la vente de ce bien. Les lois fiscales canadiennes prévoient une retenue de 25 % au fédéral et de 12,875 % au Québec, calculée sur le prix de vente du BCI. Ces retenues à la source visent à faciliter la collecte par les autorités fiscales des impôts potentiels à payer par des ressor­ tissants étrangers.

ou d’une personne. De plus, quelle que soit l’insistance du vendeur, n’acceptez de réduire les retenues (calculées sur le gain au lieu du prix de vente) que lorsque vous aurez vu le certificat. Le délai d’émission de ce dernier peut parfois être long.

Pour plus d’information, n’hésitez pas à communiquer avec un professionnel d’Andersen Tax, membre d’Andersen Global.

Attention : le fardeau des retenues incombe à l’acheteur, qui en est person­nellement respon­sable. Au moment de la finalisation de la transaction, il devra effectuer les retenues au prix de vente du BCI – c’est généralement le notaire qui s’en charge – et remettre ces sommes aux autorités fiscales dans les 30 jours suivant la fin du mois durant lequel la trans­action a eu lieu.

L’OBTENTION D’UN CERTIFICAT DE CONFORMITÉ Les retenues que doit verser l’acheteur peuvent cependant être réduites ou évitées si le non-résident obtient préalablement un certificat de conformité relatif à la disposition d’un BCI. Ce certificat est émis par les autorités fiscales et remis au vendeur lorsqu’il les avise au moins 30 jours avant la vente du BCI et qu’il paie la retenue d’impôt applicable sur celle-ci. Dans ces conditions, la retenue sera calculée sur le gain réalisé par le vendeur et non sur le prix total de la vente. C’est pourquoi le non-résident aura généralement intérêt à obtenir ce certificat, puisque la retenue effectuée sera moins élevée.

Qu’en est-il s’il s’agit d’un don ? Les mêmes règles s’appliquent, car dans la Loi de l’impôt sur le revenu, faire une donation équivaut à disposer d’un bien. Comme dans le cas d’une vente, il sera possible pour le vendeur d’obtenir un certificat de conformité.

Toutefois, certificat ou pas, rappelez-vous qu’il revient toujours à l’acheteur de verser les retenues aux autorités fiscales.

En conclusion, sachez que vous vous expo­­s ez à un risque fiscal supplémentaire si vous achetez un bien immobilier d’un non-résident. Avant de finaliser la tran­ saction, rensei­gnez-vous sur la résidence du vendeur, qu’il s’agisse d’une société

Un quartier unique tourné vers l’avenir Bureaux et commerces à louer 10 000 à 450 000 pi ca technopoleangus.com IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2019

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QUÉBEC

PAS DE RALENTISSEMENT EN VUE POUR LE DÉVELOPPEMENT DE RÉSIDENCES POUR AÎNÉS À QUÉBEC Alain Roy, É.A.

Titulaire de cette chronique depuis plusieurs années, Alain Roy est diplômé de la Faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval et membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Il a rejoint les rangs du Groupe Altus en 2000 et a été nommé directeur général du bureau de Québec en 2011.

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Le marché des résidences pour aînés (RPA) est en forte progression dans la province. Une récente étude réalisée par le Groupe Altus estime qu’il faudra ajouter près de 45 000 places en résidences privées, 5 400 en ressources intermédiaires et 20 300 en centre d’hébergement et de soins de longue durée (CHSLD) pour combler les besoins au Québec au cours des 10 prochaines années. En outre, il faut aussi tenir compte des résidences qui ne répondent plus aux normes du marché. En effet, le Québec compte 30 000 unités en résidences privées construites avant 1990, ainsi que 27 500 unités construites entre 1990 et 1999. Une portion de ces unités devra nécessairement être remplacée au cours des prochaines années en raison de leur obsolescence : difficulté à répondre au cadre réglementaire plus exigeant, manque d’espaces communs, unités de petite superficie, corridors étroits, configuration non fonctionnelle pour le personnel et les occupants, etc.

Le créneau des résidences pour aînés autonomes au Québec est dominé par une poignée de promoteurs et de gestionnaires d’envergure, maîtres dans la sélection d’un site optimal et de l’analyse de marché. Les cinq principaux joueurs sur le marché – Chartwell, Réseau Sélection, COGIR, Le Groupe Maurice et Groupe Savoie – détiennent actuellement 32 % de l’ensemble des unités de RPA au Québec. Ces cinq mêmes joueurs ont ajouté 57 % des nouvelles unités construites en sol québécois depuis 2015. L’offre est donc fortement concentrée entre les mains de quelques acteurs. Notons également que la quasi-totalité (98 %) des unités détenues par ces cinq principaux joueurs fait partie de complexes de plus de 100 unités. Cette proportion est de 80 % dans les résidences de 200 unités et plus.

Le marché des RPA dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Québec suit la même tendance. À l’exception du Groupe Savoie, absent de ce marché, les principaux promo­ teurs de RPA sont propriétaires de 37 % des unités dans la RMR. La région de la CapitaleNationale compte aussi deux acteurs dominants, Château Bellevue et Résidences du Patrimoine, très présents et actifs à Québec en tant que propriétaires, gestionnaires et promoteurs.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2019

DES PROJETS DE PLUS EN PLUS IMPOSANTS Trois projets d’envergure, totalisant plus de 700 unités, ont été livrés dans la région de la capitale en 2018, soit le Château Bellevue de Val-Bélair (297 unités), le Sélection SaintAugustin (249 unités) et le Pavillon Sekoïa à Lévis (161 unités). D’autres imposants projets ont été livrés ou seront achevés cette année.

Il s’agit du projet Le Jules-Verne à L’AncienneLorette (319 unités), Humanitæ dans Lebourgneuf (164 unités), Résidence Margo à Lévis (305 unités) et L’Envol dans le secteur de Cap-Rouge (360 unités). C’est donc un total de 1 855 nouvelles unités qui s’ajoutent à l’inventaire dans le créneau des complexes haut de gamme offrant une grande diversité d’activités et de soins évolutifs à leur clientèle.

D’autres projets de même calibre sont actuellement en construction, sur les planches à dessin ou en voie d’obtenir leur permis de construction auprès des autorités municipales.

Parmi les plus importants, on compte Les Boisés Lebourgneuf (535 unités), un projet de Chartwell / Bâtimo à Charlesbourg (359 unités), le Faubourg du Moulin à Beauport (550 unités), le projet de Groupe LOKIA dans le quartier Saint-Sacrement (290 unités) et un projet dans

GETTY IMAGES PAR CECILIE_ARCURS

Lebourgneuf (375 unités), dont les détails ne sont pas encore publics. Selon nos informations, d’autres projets d’envergure n’ayant pas été encore annoncés publiquement sont prévus pour la RMR. En somme, on estime qu’environ 2 500 nou­velles unités pourraient être mises en chantier au cours des deux ou trois prochaines années.

Si les nouvelles résidences visent généralement une clientèle autonome, la plupart offrent égale­ ment des unités de soins permettant d’accueillir des aînés dont l’état de santé est évolutif. Ce dernier facteur devient un incitatif à la location auprès des familles, qui n’auront pas le souci et la responsabilité de trouver une nouvelle résidence à leurs proches advenant une détérioration de leur situation médicale.

19-1802_FR_PubImmoComm-OCT-19_Delta.indd 1

LE SPECTRE D’UNE OFFRE EXCÉDENTAIRE À long terme, le marché des RPA de Québec pourra-t-il absorber toutes ces nouvelles unités ?

Un survol de la situation dans la RMR de Québec nous permet d’établir un certain nombre de constats.

Le taux d’attraction est un indice déterminant de l’adéquation entre l’offre et la demande dans un secteur désigné. Il est particulièrement prisé par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) dans son processus décisionnel en vue d’assurer ou non un prêt. Par définition, le taux d’attraction pour une zone précise est le nombre de résidents de 75 ans et plus vivant dans des résidences privées et des organismes sans but lucratif (OSBL), divisé par la population totale des 75 ans et plus.

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QUÉBEC

En 2018, le taux d’attraction de la RMR était de 21 % et il est demeuré stable en 2019, tandis qu’au Québec, il est passé de 17,9 % en 2018 à 18,4 % en 2019. Ces indicateurs sont favorables à l’ajout de nouvelles unités, la majorité des projets étant lancée sur la base d’un taux d’attraction se situant entre 20 et 25 %.

Toujours selon l’étude de marché du Groupe Altus, 87 % des locataires dans les RPA de la RMR de Québec ont plus de 75 ans. Plus précisément, 39 % sont dans la tranche d’âge des 75 à 84 ans, et 48 % sont âgés de plus de 85 ans. Or, les données démographiques disponibles indiquent que la population des 75 ans et plus comptait 70 791 personnes en 2018. Cette population grimpera à environ 103 500 en 2028, soit une augmentation de près de 46 % en 10 ans. La croissance démo­ graphique est incontestablement favorable à l’ajout de nouvelles unités dans la région.

Toutes choses étant égales par ailleurs, et étant donné que le taux de pénétration observé sur le marché sera maintenu jusqu’en 2028, l’étude du Groupe Altus démontre que le marché de la RMR de Québec pourrait absorber environ 2 500 nouvelles unités d’ici 2023 et 5 600 d’ici 2028. Comme on l’a mentionné précédemment, des projets totalisant environ 2 500 unités sont prévus sur le territoire de la RMR de Québec au cours des prochaines années.

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L’adéquation entre l’offre, soit le nombre d’unités à construire connues à ce jour, et la demande, basée sur l’évolution de la population et un taux d’attraction de 21 %, semble donc en équilibre. Par contre, le rythme actuel devra ralentir quelque peu pour éviter une surchauffe.

Les hypothèses s’appuyant sur un taux d’attraction élevé doivent cependant demeurer prudentes. Il est risqué d’estimer la demande pour un nouveau projet en s’appuyant sur un taux d’attraction qui s’éloignerait de la moyenne provinciale (18,4 %).

En effet, plusieurs facteurs sur lesquels le promo­ teur n’a aucune emprise peuvent faire fluctuer le taux d’attractivité.

L’indicateur du taux d’attractivité prôné par la SCHL a par contre ses limites. D’une part, il ne tient pas compte de la demande concernant les solutions de rechange aux RPA telles que les nouveaux projets multilocatifs traditionnels avec services visant la clientèle des retraités ou la possibilité de voir des programmes bonifiés de maintien à domicile.

D’autre part, la situation physique, financière et matrimoniale des quelque 70 791 personnes âgées de 75 ans ou plus de la RMR de Québec varie énormément. Certaines personnes iront directe­ment vivre en CHSLD ou en ressources intermé­ diaires en raison de leur santé physique ou mentale.

La capacité de payer des personnes aînées varie

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selon les secteurs et influence la demande pour différents types de produits. Finalement, la présence d’un conjoint ou encore les résidences bigénérationnelles permettent à la famille de prendre soin de la personne plus longtemps avant que s’impose la nécessité d’habiter dans une RPA.

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En complément au taux d’attractivité, le Groupe Altus a développé le « taux de couverture de la demande (TCD) », un modèle statistique permettant de considérer tous les facteurs limitatifs du taux d’attractivité et ainsi de mieux mesurer le risque pour un projet précis. De cette façon, il est possible de bien cerner les demandes de la population dans un secteur donné, et ce, en fonction de l’offre actuelle et à venir.

En somme, le marché des RPA à Québec est actuelle­ment en bonne santé. La hausse des loyers et la baisse de l’inoccupation le démontrent.

Toutefois, le volume de construction actuel est élevé et devra ralentir quelque peu pour atteindre la cible dans 10 ans.

« On a senti que l’expertise de Devencore a été une collaboration complémentaire et non pas supplémentaire, ce qui est une grande force dans le projet. » - MATHIEU DESROSIERS DESJARDINS

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L’UMQ célèbre en 2019 son centième anniversaire de fondation.

Au fil des décennies, l’Union a crû au rythme de l’évolution de la société québécoise et du monde municipal pour se développer et assurer, sans interruption, une veille stratégique permettant de réagir et se mobiliser efficacement face aux initiatives des gouvernements qui touchent les responsabilités municipales.

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#100ansUMQ

DOSSIER SPÉCIAL

REVITALISER LES ARTÈRES COMMERCIALES PROPOS RECUEILLIS PAR JOHANNE LANDRY

Pouvoirs publics et citoyens ont un rôle à jouer dans la vitalité des artères commerciales en centre-ville dont ils retirent des avantages. Les premiers en raison de revenus fiscaux, les seconds pour la proximité des commerces dont ils ont besoin.

WIKIMEDIA COMMONS PAR MATIAS GARABEDIAN

La Promenade Wellington à Verdun IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2019

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DOSSIER SPÉCIAL UMQ

E

n ces temps où les gens magasinent de plus en plus en ligne, le commerce électronique a un impact important sur les revenus fiscaux, souligne Alexandre Cusson, président de l’Union des municipalités du Québec (UMQ) et maire de Drummondville. « En 2016, les investissements ont connu une baisse de trois milliards de dollars pour un impact sur les revenus fiscaux de 65 millions ; c’est comme si, cette année-là seulement, nous avions perdu 350 Walmart. Entre 2009 et 2016, les ventes en ligne ont grimpé de 14 %, celles en magasin, de 3,3 %. On dit même qu’elles pourraient doubler au cours des cinq prochaines années. Ce qui incite les villes à réfléchir au type de commerce qu’on devrait trouver sur nos artères commerciales », dit-il.

Et comment se portent-elles, les artères commerciales, à l’ère du commerce électronique ? « Elles vivent des virages et des bouleversements », répond Pier-Olivier Morissette, coordonnateur de projets pour l’organisme Rues principales, énumérant les facteurs en cause.

Bien entendu y figurent les achats en ligne, mais également le déplacement du pouvoir d’achat des baby-boomers vers les milléniaux, qui ont des valeurs et des comportements différents, notamment plus d’intérêt pour le transport actif et les petits commer­ ces authentiques. L’étalement de l’offre commerciale vient aussi jouer un rôle. « La population du Québec ne croît que faiblement, il en va de même pour le pouvoir d’achat, alors qu’avec la construction de mégacentres, la superficie commerciale, elle, augmente considé­ rablement. Il devient difficile d’en soutenir autant. Si l’on a longtemps pensé qu’on pouvait construire et que les consommateurs allaient venir, ce n’est plus aussi vrai », explique-t-il.

VILLE DE DRUMMONDVILLE

ALEXANDRE CUSSON Président de l’Union des municipalités du Québec (UMQ) et maire de Drummondville

DES ARTÈRES EN SANTÉ Pour attirer les consommateurs sur les artères com­ merciales, la voie de l’avenir sera de leur faire vivre une expérience, disent Alexandre Cusson et Pier-Olivier Morissette. « On ne va plus au centre-ville où il faut trouver et payer un stationnement, puis marcher pour acheter un objet simple que l’on offre dans une grande surface », ajoute le président de l’UMQ. Par contre, on ira volontiers pour un repas au restaurant, pour combiner magasinage et pause au salon de thé, ou encore pour visiter une galerie d’art, par exemple.

Parmi les conditions gagnantes, Pier-Olivier Morissette mentionne une offre commerciale concentrée que des parcs de stationnement, des terrains vacants ou des zones résidentielles ne viennent pas troubler ou entraver. Ainsi qu’une stratégie d’adaptation des locaux. Ceux laissés vacants par les grands magasins d’autrefois sont en dissonance, au chapitre de la superficie, avec les besoins des boutiques d’aujourd’hui qui n’entreposent plus des quantités importantes de

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PIER-OLIVIER MORISSETTE Coordonnateur de projets pour l’organisme Rues principales

marchandises. L’engagement de la commu­ nauté à magasiner dans le quartier est également requis. Hochelaga-Maisonneuve et la Promenade Wellington à Verdun réussissent bien à cet égard.

dépare la rue. S’ils ont besoin, par exemple, d’une boulangerie dans le secteur, ils vont le louer de façon à combler ce besoin. « Ils choisissent le commerce qu’ils veulent dans leur quartier », dit Pier-Olivier Morissette.

Du côté de l’UMQ, Alexandre Cusson parle d’échanges entre la municipalité, les commerçants et les consommateurs : « Aux gens qui déplorent la diminution du nombre de commerces au centre-ville, je réponds : " Mais qui les a fermés ? " C’est vous, en changeant vos habitudes, en achetant dans les grandes surfaces ou en ligne. Il faut que chacun prenne conscience de l’importance de s’engager, d’acheter local pour que nos artères commerciales soient rentables et viables pour les magasins. Elles présentent un volet historique et patrimonial qu’on ne retrouve pas ailleurs. »

« Il y a de beaux exemples, tant au Québec que partout dans le monde. À nous de nous en inspirer », conclut Alexandre Cusson.

Amener des résidents dans les centres-villes fait aussi partie de la solution. « Il y a des gens qui aiment vivre en appartement ou en condo en plein cœur de l’action. À Drummondville, nous sommes à planifier le développement d’un terrain d’un million de pieds carrés pour inciter une clientèle diversifiée à s’y installer », indique Alexandre Cusson. « Les artères de proximité s’en sortent bien, poursuit Pier-Olivier Morissette. Attirer les résidents est la stratégie la plus payante, mais peut-être la plus difficile à élaborer.

Il faut des programmes de rénovation de logements. Des maisons patrimoniales restaurées, moins grandes, peuvent devenir des premières maisons intéressantes pour les jeunes familles. » DE BONS EXEMPLES À Philadelphie, Jump Start Philly, un regrou­ pement de promoteurs immobiliers, aide de petits entrepreneurs. Quel est leur intérêt ? « Mettre au monde ces jeunes entreprises qui vont rénover les bâtiments autour de projets immobiliers d’envergure afin que le quartier et tous les édifices qui s’y trouvent prennent de la valeur. C’est un objectif de spéculation, mais certains quartiers sont en train de se revitaliser de cette façon », fait valoir Pier-Olivier Morissette.

Les coopératives sont un autre exemple.

Des citoyens créent un fonds commun pour acquérir un immeuble vacant qui

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DOSSIER SPÉCIAL UMQ

VILLES DE CENTRALITÉ

POSITIONNER LES SPÉCIFICITÉS D’UN TERRITOIRE PROPOS RECUEILLIS PAR JOHANNE LANDRY

Pour attirer les investisseurs immobiliers, de nouveaux citoyens ainsi que les touristes, des municipalités urbaines en territoire rural, qui sont aussi des pôles de développement pour une région, travaillent à améliorer leur positionnement et leurs efforts de marketing.

L’an dernier, une délégation du Caucus des villes de centralité de l’Union des municipalités du Québec (UMQ) s’est rendue en mission économique à New York pour assister au forum international City Nation Place Americas afin de s’informer sur les bonnes pratiques en matière de marketing et de positionnement territorial. « Nous avons entendu parler de cas inspirants », indique Jean-Maurice Matte, président du Caucus et maire de Senneterre. Des exemples ? New Rochelle, une municipalité d’environ 78 000 habitants un peu à l’ombre de la gigantesque New York à moins de 50 km, qui veut attirer les 25 à 34 ans avec des aménagements recherchés par ce type de clientèle ; ou La Nouvelle-Orléans qui s’est relevée après le passage de l’ouragan Katrina et qui envoie le message d’une ville bien vivante.

Au retour, le Caucus a commandé une étude au groupe Résonance. Menée auprès de 3 000 individus et 1 500 entreprises, elle a permis de dégager l’importance d’un milieu sécuritaire, un attribut souhaité par 57 % des citoyens quand vient le temps de choisir une ville où s’installer, par 53 % des investisseurs et 51 % des touristes.

Plus encore, au terme de l’étude déposée au printemps 2019, chacune des 62 municipalités de centralité du Québec a reçu son profil à partir duquel elle pourra maintenant peaufiner son positionnement et élaborer sa stratégie de marketing territorial. Il s’agit d’une analyse en regard de la qualité de vie, de l’offre de divertisse­ment, de l’économie, des infrastructures, ainsi que de la facilité des déplacements, entre autres. « L’objectif est d’outiller les municipalités de centralité dans une stratégie de marketing qui leur permettra de poser les bonnes actions afin d’attirer les promoteurs immobiliers, les entreprises et les travailleurs sur leur territoire », précise Jean-Maurice Matte.

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JEAN-MAURICE MATTE Président du Caucus et maire de Senneterre

TROUVER SES MARQUEURS IDENTITAIRES Le marketing territorial se fait à plusieurs échelles, explique pour sa part Myrabelle Chicoine, directrice générale de la municipalité régionale de comté (MRC) de L’Érable et formatrice en la matière auprès des municipalités membres de l’UMQ ainsi qu’à l’Université du Québec à Trois-Rivières et à l’Université Laval. On peut vouloir mettre en valeur, par exemple, un projet de

Des idées d’expansion ou de revitalisation ?

On a des solutions.

HÉLÈNE BOUFFARD

MYRABELLE CHICOINE Directrice générale de la municipalité régionale de comté (MRC) de L’Érable et formatrice en la matière auprès des municipalités membres de l’UMQ ainsi qu’à l’Université du Québec à Trois-Rivières et à l’Université Laval

développement immobilier, un quartier, une artère commer­ ciale, une ville ou une région administrative.

Nouveaux crédits de taxes aux entreprises pour accélérer vos projets immobiliers

« Je crois en la complémentarité des territoires qui ont tous leur ADN propre », explique-t-elle, parlant des marqueurs identitaires qui peuvent être un personnage réel ou fictif, une légende urbaine, une entreprise comme la crème glacée à Coaticook ou Volkswagen en Allemagne ; une architecture comme celle typiquement italienne des résidences du quartier Saint-Léonard à Montréal. Bref, un élément distinctif qui n’appartient qu’à ce territoire.

La qualité de vie, la proximité de la nature ou la diversité culturelle ne sont pas des éléments de distinction assez forts, rappelle Jean-Maurice Matte, parce qu’ils peuvent se retrouver à peu près partout. « Que fait la municipalité avec son beau paysage ou avec son lac ? Comment fait-elle vivre son slogan ?

C’est ce qui va la distinguer », ajoute Myrabelle Chicoine, donnant pour exemple l’énergie, marqueur de Shawinigan, les fjords pour le Saguenay ou l’église Saint-Séraphin-de-Sarov à Rawdon, fidèle réplique du bâtiment russe.

Si le marketing est souvent perçu comme un logo et un site Web, qui sont bien entendu des éléments indispensables autant que la présence sur les réseaux sociaux, il ne se limite pas à cela. « Le marketing n’est pas que visuel, il est aussi fait des outils et des politiques que les municipalités se donnent », poursuit Myrabelle Chicoine.

Parmi les bonnes pratiques, la plus importante, selon Mme Chicoine, c’est de s’adresser d’abord aux citoyens. « Celui qui est fier d’habiter quelque part deviendra le meilleur ambassadeur d’un territoire », conclut-elle.

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MONDE MUNICIPAL

INONDATIONS ET AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE : Jean Bouchard Expert invité

L’URGENCE DE REVOIR NOS FAÇONS DE FAIRE

Les événements climatiques extrêmes, tels que les crues printanières qu’a connues le Québec au cours des dernières années, exercent une pression de plus en plus importante sur les municipalités.

En plus d’adapter leurs infrastructures et leurs actions en sécurité civile pour faire face à des aléas climatiques de plus en plus récurrents, les élus et les gestionnaires municipaux doivent également repenser entièrement l’aména­ gement de leur territoire, une compé­t ence au cœur de leurs responsabilités. Comment alors concilier une organisation du territoire déjà existante tout en anticipant les besoins de demain ?

Jean Bouchard est maire de Mirabel depuis 2013, après avoir été conseiller municipal de 2005 à 2013. Avant de se consacrer à la politique municipale, il a œuvré pendant 25 ans à titre d’urbaniste au sein tant de municipalités que de cabinets privés.

Depuis 2015, il siège au conseil d’administration de l’Union des municipalités du Québec (UMQ) à titre de représentant de la Couronne Nord pour le Caucus des municipalités de la métropole. Il préside également, depuis 2016, la Commission de l’aménagement et des transports de l’UMQ.

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En juin dernier, la ministre des Affaires muni­ci­ pales et de l’Habitation, Andrée Laforest, a jeté les bases d’une réponse gouvernementale à cette question en annonçant l’adoption d’un décret instituant la zone d’intervention spéciale (ZIS) imposant un gel dans les secteurs situés en zone inondable et pour les secteurs inondés en 2017 et 2019. En parallèle, la ministre Laforest a créé le Groupe d’action ministériel en amé­ nagement du territoire, qui aura pour tâche d’élaborer un plan d’action sur les inondations en décembre 2019.

La ZIS constitue une mesure transitoire vers la mise en œuvre d’un nouveau régime de gestion des risques d’inondation par l’aménagement du territoire. Déjà, le Plan d’action en matière de sécurité civile relatif aux inondations, qui a suivi les inondations de 2017, a lancé un processus de mise à jour de la cartographie et du cadre normatif en zone inondable, qui devrait être terminé en 2020.

Dans l’intervalle, le caractère intérimaire de la ZIS génère une certaine incertitude chez les citoyens touchés, qui interpellent leur municipalité sur différentes questions : se retrouveront-ils en situation de droits acquis à la

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suite de l’entrée en vigueur du nouveau régime ?

Vaut-il la peine d’investir dans leur propriété (travaux, immunisation, etc.) ? Arriveront-ils à trouver un assureur ?

LE MILIEU MUNICIPAL EN ACTION C’est pourquoi l’Union des municipalités du Québec (UMQ) a annoncé, en mai dernier, la mise sur pied du Groupe municipal d’action sur les inondations (GMAI), composé de neuf mairesses et maires. Ce groupe est appuyé par un comité technique, qui travaille à l’élaboration de différentes options en vue de l’instauration d’un régime transitoire le plus rapidement possible afin de permettre aux citoyens de savoir à quoi s’en tenir.

L’Union tiendra également le 7 novembre pro­chain, à Québec, le Forum municipal « Inondations : Repensons notre territoire ». L’événement, organisé en collaboration avec Ouranos, réunira des acteurs municipaux, des scientifiques et des spécialistes, afin de discuter des moyens les plus efficaces pour gérer de manière intégrée et proactive les risques d’inondations et d’offrir un aperçu des stratégies gagnantes à mettre en œuvre à ce chapitre.

Bref, on peut s’attendre au cours des prochaines années à ce que les municipalités jouent un rôle accru par rapport à l’enjeu de l’aménagement du territoire relatif aux inondations. Le milieu municipal doit donc s’outiller dès maintenant pour mieux comprendre les choix auxquels il fait face et prendre les décisions qui s’imposent en la matière, en se basant sur des données scientifiques fiables et à jour et sur des instru­ ments de planification éprouvés.

GÉNÉRATION MONTANTE

ANTHONY ARQUIN

Avocat associé, Davies Ward Phillips & Vineberg

BRIGITTE DUPUIS

Directrice, développement des affaires, ENGIE Services

RESSUSCITER LE PATRIMOINE RELIGIEUX PROPOS RECUEILLIS PAR EMMANUELLE GRIL

PHOTO DE BRIGITTE DUPUIS, JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

Depuis plusieurs années, le patrimoine religieux est déserté. De véritables bijoux patrimoniaux sont abandonnés et tombent en ruine. Mais des initiatives novatrices permettent de leur donner un second souffle et même de les ressusciter !

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nauguré en 2012, le projet Kaos Temple en Espagne, ou l’église de la planche à roulettes en français, démontre qu’il est possible de conjuguer patrimoine religieux avec espace communautaire, divertis­ sement et « art pop », explique Brigitte Dupuis, directrice, développement des affaires chez ENGIE. Construite en 1912, l’église Santa Barbara de Llanera fut jadis un bijou patrimonial, mais a été désertée dans les années 1930 durant la guerre civile. Depuis 2006, elle était littéralement à l’abandon et vouée à la destruction.

Le résultat est remarquable tant pour sa beauté extérieure que par son aménagement intérieur.

Avec le concours de l’artiste espagnol Okuda San Miguel, l’église est devenue « la chapelle Sixtine du Graffiti » avec ses fresques géométriques colorées aux allures psychédéliques, ornées de visages, de crânes et d’animaux sauvages. Le projet, qui a coûté seulement 40 000 $, a été terminé en une semaine par l’artiste, à raison de 12 heures de travail par jour.

L’ancienne église est maintenant devenue un lieu culte pour tous les amateurs d’arts de rue !

C’est grâce à des campagnes de financement participatif en ligne mises sur pied par un groupe d’amateurs de planche à roulettes, surnommé la Brigade de l’église, que le projet a pu voir le jour.

Leur rêve est devenu réalité grâce à la contribution financière de Red Bull.

Mais nul besoin d’aller aussi loin que l’Espagne… On peut aussi visiter la Maison des jeunes Laterrière à Chicoutimi, qui a également converti l’église SaintNom-de-Jésus en parc de planches à roulettes, ou encore l’Église Christ-Roi à Sherbrooke, transformée en salle d’escalade.

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Ouvert à l’automne 2018, l’hôtel boutique Hôtel Peter & Paul, situé dans le Faubourg Marigny à La Nouvelle-Orléans, était autrefois un complexe religieux constitué de quatre bâtisses construit dans les années 1860, mentionne Anthony Arquin, avocat associé au sein du cabinet Davies Ward Phillips & Vineberg. Sa reconversion a été menée sur quatre ans par ASH NYC et studioWTA. Cet ensemble comprenait une église catholique de près de 9 500 pi2 et un presbytère conçus par l’architecte néo-orléanais Henry Howard, ainsi qu’une école et un couvent pour les sœurs Marianites qui y enseignaient. L’école a fermé ses portes en 1993 et l’église, en 2001. L’Hotel Peter & Paul compte aujourd’hui 59 chambres, la réception et un lounge dans l’ancienne école ; cinq suites, une cour extérieure, un restaurant, un bar et un café dans le presbytère, ainsi que sept suites et une boutique dans le couvent. Fait rare dans de tels projets de reconversion, l’église a été préservée et sert d’espace événementiel public pour les clients ainsi que les résidents du quartier. On y offre par exemple des cours de yoga gratuits.

Les associés de ASH NYC ont meublé l’hôtel avec environ 770 antiquités acquises au fil de voyages en Europe, ce qui confère un magnifique cachet à l’hôtel. Pour la décoration intérieure, ils ont puisé leur inspiration dans le style suédois du 18e et du 19e siècle, ainsi que dans des peintures religieuses réalisées entre le 14e et le 18e siècle. Ces efforts ont été reconnus et récompensés lors du prestigieux AHEAD Americas Award de 2019, par un prix dans la catégorie Visual Identity of the Year.

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VANESSA MUEGGLER Directrice de la stratégie et du développement Gestion immobilière Quo Vadis

Au cours de la prochaine décennie, plus de 9 000 églises devraient fermer leurs portes au Canada, ce qui représente un tiers de toutes les bâtisses religieuses au pays, mentionne Vanessa Mueggler, directrice de la stratégie et du développement chez

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Membres du jury 2019

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Mario Bédard Vice-président, placements immobiliers IA Groupe financier

À L’ÉDIFICE JACQUES-PARIZEAU 1000, place Jean-Paul Riopelle, Montréal Afin de mettre de l’avant les femmes œuvrant dans le secteur de l’immobilier commercial, trois prix seront décernés dans les catégories suivantes :

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Gestion immobilière Quo Vadis. Malheureusement, les municipalités et les communautés locales sont souvent démunies devant les enjeux liés à la préservation des bâtiments historiques. « Chez GI Quo Vadis, nous avons réussi à relever ce défi avec l’église SaintJoseph, construite par les Sulpiciens en 1861 et située dans l’arron­dis­ sement Sud-Ouest de Montréal, fermée depuis huit ans. Après des années de discussions avec la communauté, un changement de zonage complexe et une approche innovante pour le financement et les travaux de rénovation, le Salon 1861 a enfin pu voir le jour », relate Mme Mueggler.

Ouvert en automne 2015, Le Salon 1861 est un espace multi-usage public de 35 000 pi2 qui renforce la collaboration entre les entreprises locales et les organismes communautaires. Il abrite notamment une salle événementielle, des bureaux en espace partagé ainsi qu’un restaurant classé parmi les 100 meilleurs au pays. « Il en va de notre responsabilité, tant comme développeurs que comme citoyens, de faire preuve de créativité afin de préserver et de trouver une nouvelle vocation à ces bâtiments historiques et patrimoniaux, afin de les faire vivre pour les générations à venir », estime Mme Mueggler. Le Salon 1861 a d’ailleurs été récompensé par le Prix Action culturelle 2017 aux prix mondiaux de l’innovation urbaine du journal Le Monde, en France, ainsi que par le prix de l’entreprise sociale de l’année au Québec en 2016, décerné par Startup Canada.

JULIE GUILLEMETTE Chargée de projet Gestion Georges Coulombe

En 2015, Georges Coulombe tombe sous le charme d’un bâtiment historique de Sainte-Agathe-desMonts, littéralement laissé à l’abandon depuis sept ans et ayant autrefois accueilli les frères Oblats avant d’être transformé en sanatorium. Cette majestueuse propriété offrant une vue imprenable sur le lac des Sables fut construite initialement en 1908 pour Douglas Lorne McGibbon, un riche Montréalais.

Aujourd’hui, StoneHaven Le Manoir a retrouvé sa splendeur d’antan, souligne Julie Guillemette, chargée de projet pour Gestion Georges Coulombe, une firme spécialisée dans la restauration d’édifices historiques, dont l’un des joyaux est la Banque Royale du Canada, dans le Vieux-Montréal.

Pour redonner vie à cette demeure, il aura fallu relever bien des défis architecturaux et investir plusieurs millions de dollars dans des rénovations majeures qui ont duré plus de trois ans. Désormais, le manoir compte 34 chambres, des salons, une salle de bal, un spa, une verrière et un ravissant jardin à l’italienne. Avec un mobilier déniché chez des antiquaires et soigneusement restauré, le retour dans le temps est assuré.

WIKIMEDIA COMMONS PAR JEAN GAGNON

L’église SaintJoseph à Montréal

Situé à un jet de pierre de sentiers de randonnée et surplombé par une montagne, le Manoir StoneHaven est assurément un lieu ressourçant dont la vocation hôtelière a su tirer parti des acquis du passé.

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COCKTAIL IMMOBILIER DU CERCLE 13

Le Cercle 13 proposait récemment à ses membres un cocktail de réseautage, accompagné d’une conférence avec Isabelle Fontaine, sous le thème Maximiser la portée de son impact.

L’événement s’est tenu le 24 septembre, au Karina’s Club Lounge, rue Crescent à Montréal.

AGENCE IMMOPHOTO-2019

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MOT DE L’IDU

André Boisclair

S

L’IDU FAIT RAPPORT ous le thème « L’essor de la ville », l’Institut de

L’IDU s’affiche ainsi dorénavant comme le chef

développement urbain du Québec (IDU) a récem-

de file de l’intensification urbaine et propose

ment publié son rapport triennal. Le document

de façon pressante aux autorités qui nous régle-

démontre à quel point la pertinence de l’IDU s’est

mentent de planifier le domaine public en amont

affirmée avec le temps.

du domaine privé, d’accroître les densités pour favoriser un milieu de vie complet, d’offrir de la

La crédibilité de ses administrateurs, le sérieux de ses prises de position, enracinées dans une vision de la ville documentée par l’expertise de

flexibilité dans la réglementation pour promouvoir l’expressivité et la qualité architecturale et de recourir à des mécanismes encourageant la qualité.

ses membres et de ses partenaires, font de notre Institut un interlocuteur incontournable pour

En dialogue avec les autorités publiques et les

les gouvernements et les villes. Intensifica-

organismes issus du milieu, nous avons le pou-

tion urbaine, fiscalité, investissements dans les

voir de définir la ville de demain. Ce pouvoir vient

infrastructures, durabilité, habitation : nos prises

aussi avec une responsabilité : celle, en toute

de position marquent les esprits et contribuent

transparence, de faire rapport à nos membres,

au développement des communautés métropo-

à nos partenaires et à toutes les personnes qui

litaines de Montréal et de Québec et des grandes

s’intéressent au développement des grandes

villes qui les composent.

villes des régions de Québec et de Montréal.

Derrière chaque position que nous dévelop-

C’est maintenant chose faite.

pons, chaque geste que nous posons, une idée domine : le succès d’une ville se mesure à sa capacité à attirer, dans le respect qu’impose la durabilité, une population riche de sa diversité et à proposer une qualité de vie qui se conjugue tant avec la mise en valeur de notre patrimoine et l’originalité de notre culture qu’avec une offre d’espaces et de services publics, ainsi que de

Nous vous invitons à prendre connaissance de ce rapport en visitant notre site Web à idu.quebec.

Nous espérons que ce document, qui traduit aussi l’expression de nos aspirations, soit l’occasion d’intensifier nos discussions avec vous.

commerces de quartier qui complémentent ceux des grands centres.

André Boisclair, Adm.A Président-directeur général – IDU aboisclair@iduquebec.com

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2019

45

COMMERCE DE DÉTAIL

CULTIVER SON ÉCOSYSTÈME

Léopold Turgeon Expert invité

Peu d’entre nous vivent, commercialement parlant, en complète autarcie. Nous dépendons tous de ces personnes et de ces entreprises qui gravitent dans notre environnement, le changent et contribuent à son évolution. Si la notion de biodiversité est omniprésente quand il s’agit de biologie et de botanique, nous pensons qu’il en est de même du point de vue organisationnel. La force d’une entreprise réside vraisemblablement dans tout ce que son écosystème lui apportera de différent. Analyse d’un phénomène bien naturel.

Les biologistes et autres botanistes vantent de plus en plus les vertus de la biodiversité. C’est dans l’air du temps. Il semble que l’enrichis­ sement vienne de ce qui est différent de soi, complémentaire, de ce qui fait appel à d’autres ressources et les utilise. L’on ajoutera du même souffle que chaque espèce apporte à l’ensemble une force qu’il n’aurait pas autrement.

Président-directeur général du Conseil québécois du commerce de détail (CQCD), Léopold Turgeon est un conférencier aguerri et le spécialiste reconnu du secteur du commerce de détail au Québec.

Sa motivation : aider les détaillants du Québec à trouver de nouvelles façons de se démarquer dans un secteur-clé de l’économie qui évolue à toute vitesse.

Constamment en « mode solution », Léopold Turgeon est un commentateur fréquemment invité dans les médias afin de défendre les dossiers qui comptent pour les détaillants.

46

Prenons un exemple tout simple pour illustrer notre propos : de plus en plus, les botanistes soutiennent qu’un gazon sera beaucoup plus fort et dense s’il est mélangé à des graminées de toutes sortes. Selon ces spécialistes, il faut s’éloigner de la pelouse parfaite, dont le bel état est souvent tributaire de l’utilisation de pesticides et d’engrais. Il faut désormais préconiser une approche qui repose sur la biodiversité et accepter que notre gazon n’ait pas l’aspect d’un vert de terrain de golf.

Nos entreprises fonctionnent sur un mode similaire. La richesse vient de l’écosystème, et, en tant qu’organisation, nous avons tout intérêt à constamment agrandir et diversifier cet écosystème. Dans notre cas, il est constitué de détaillants, bien entendu, mais aussi de fournisseurs de services, de firmes spécialisées en technologies, de grandes maisons d’ensei­ gne­ment. Notre écosystème comprendra aussi d’autres associations, des agences de publicité, des économistes et des spécialistes du marketing numérique. Bref, l’écosystème est vaste et diversifié, et vous comprendrez qu’il collabore de diverses façons à nos activités.

L’écosystème a un autre avantage : celui de permettre de multiplier les forces en présence.

Une entreprise qui ne peut compter que sur quelques clients importants pour assurer des rentrées d’argent sera certainement ébranlée lorsque l’un d’eux décidera d’effectuer ses

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2019

GETTY IMAGES PAR DRAGONIMAGES

achats ailleurs. Nous avons tous vu de tels exemples : lorsqu’il n’y a que quelques gros clients qui assurent les rentrées de fonds, cela a comme effet pervers de précariser l’organisation qui risque alors gros en cas de perte de contrat. Encore une fois, la diversité est souhaitée. Les fondements de l’entreprise doivent reposer sur plus de points de contact, il faut qu’elle se diversifie.

Au Conseil québécois du commerce de détail (CQCD), nous avons appris la valeur d’un écosys­ tème riche. C’est pourquoi nous n’hésitons pas à interpeller des entreprises qui, parfois, n’ont pas un rapport direct avec le secteur ou nos activités. Il nous arrive en effet d’inviter certains de leurs membres, par exemple, comme conférenciers dans le cadre de nos événements.

Ils nous transmettent alors un point de vue et un message à distance du nôtre. Et nous avons souvent à apprendre de quelqu’un qui fait les choses autrement, qui vit une réalité commerciale bien différente de la nôtre.

Tom Alexander, le président d’une start-up américaine, disait ceci : « La créativité et le génie ne peuvent s’épanouir que dans un milieu qui respecte l’individualité et célèbre la diversité. » Nous adhérons à sa pensée.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2019

47

SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

L’ÉTALEMENT URBAIN ET SON IMPACT SUR LES PÔLES DE DÉVELOPPEMENT IMMOBILIER

Jean-François Grenier

Le phénomène de l’étalement urbain résidentiel est bien connu et a fait l’objet de nombreuses études. La région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal ne fait pas exception à la règle, et l’île de Montréal a vu son poids relatif s’amenuiser au cours des 35 dernières années.

En effet, celui-ci est passé de près de 60 % de la population de la RMR de Montréal (sur la base des limites géographiques de 2006) à un peu moins de 50 % en 2016, au profit essentiellement des banlieues plus éloignées de la Rive-Nord et de la Rive-Sud. De plus, ces pertes s’effectuent essentiellement auprès des jeunes familles ; les motifs de ces choix résidentiels les plus fréquemment mentionnés sont les suivants : un coût d’acquisition d’une propriété et des taxes foncières moins élevés qu’à Montréal et un meilleur cadre de vie pour élever ses enfants (maison individuelle avec cour, plus d’espace pour le même prix, etc.).

Jean-François Grenier, directeur principal au Groupe Altus – Solutions de données, œuvre depuis 1982 en recherche commerciale (localisation commerciale, développement de réseaux, modélisation et techniques d’analyse spatiale informatisée ainsi que tendances en commerce de détail).

LIMITES RMR MONTRÉAL 2006

Ces choix résidentiels en milieu périurbain de la part des ménages sont souvent mis en opposition avec des coûts de transport plus importants qu’en milieu urbain, mais surtout avec des temps de déplacement plus longs entre le lieu de résidence et le lieu de travail qui minent la qualité de vie des banlieusards.

Cette vision dichotomique traduit une représentation relativement simplifiée de la réalité en supposant que les migrations pendulaires (déplacements quotidiens maisontravail-maison) sont majoritairement du type périphérie vers le centre et que les travailleurs des banlieues doivent s’astreindre à des temps

Source : Groupe Altus

ÉVOLUTION DU POIDS RELATIF DES DIFFÉRENTES COMPOSANTES GÉOGRAPHIQUES DE LA RMR DE MONTRÉAL ENTRE 1981 ET 2016 RMR DE MONTRÉAL LIMITES 2006

POPULATION

ÎLE DE MONTRÉAL

1981

59,8 %

9,1 %

10,8 %

20,3 %

100 %

1991

55,0 %

9,7 %

13,6 %

21,6 %

100 %

2001

52,5 %

9,9 %

15,4 %

22,1 %

100 %

2006

51,0 %

10,1 %

16,3 %

22,6 %

100 %

2011

49,3 %

10,5 %

17,2 %

23,0 %

100 %

2016

48,8 %

10,6 %

17,4 %

23,2 %

100 %

LAVAL

Source : Statistique Canada Recensements 1981 à 2016 48

de déplacement de plus en plus longs. S’il est vrai que le choix de vivre en périphérie dans des milieux à faible densité résidentielle nécessite un usage accru de l’automobile, et ce, pour toutes les activités – travail, magasinage, études et loisirs –, est-il également vrai qu’une proportion de plus en plus importante des travailleurs résidant en banlieue doit subir des temps de déplacement de plus en plus longs pour se rendre dans le principal pôle d’emploi de la RMR qu’est l’île de Montréal ?

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2019

RIVE-NORD LIMITES 2006

RIVE-SUD LIMITES 2006

Pour que cet énoncé soit vrai, il faudrait que les lieux d’emplois soient statiques géographiquement ; mais est-ce vraiment le cas ?

Nous avons utilisé une compilation de Statistique Canada pour les recensements de 2006 et 2016 qui nous permet d’analyser l’évolution des emplois selon les secteurs d’activité et les lieux de travail.

Dans un premier temps, nous avons examiné l’évolution de l’emploi entre 2006 et 2016 pour l’ensemble de la RMR de Montréal (sur la base des limites de 2006) selon les différents secteurs d’activité.

Durant la période allant de 2006 à 2016 environ, 195 000 nouveaux emplois ont été créés dans l’ensemble de la RMR de Montréal, mais certains secteurs d’activité ont

EMPLOIS SELON LES SECTEURS D’ACTIVITÉ

DIFFÉRENCE ENTRE 2006 ET 2016 EN NOMBRE

∆%

SOINS DE SANTÉ ET ASSISTANCE SOCIALE

46 395

23,8 %

SERVICES PROFESSIONNELS, SCIENTIFIQUES ET TECHNIQUES

34 029

24,8 %

COMMERCE DE DÉTAIL

26 099

12,4 %

SERVICES D’ENSEIGNEMENT

25 482

20,7 %

HÉBERGEMENT ET SERVICES DE RESTAURATION

24 375

24,6 %

SERVICES ADMINISTRATIFS / SOUTIEN / GESTION DES DÉCHETS / ASSAINISSEMENT

13 751

24,1 %

FINANCE ET ASSURANCES

13 353

15,9 %

ADMINISTRATIONS PUBLIQUES

13 087

17,1 %

CONSTRUCTION

10 804

24,7 %

TRANSPORT ET ENTREPOSAGE

9 447

12,5 %

ARTS, SPECTACLES ET LOISIRS

9 418

32,9 %

AUTRES SERVICES (SAUF LES ADMINISTRATIONS PUBLIQUES)

4 757

6,1 %

INDUSTRIE DE L’INFORMATION ET INDUSTRIE CULTURELLE

4 490

7,4 %

SERVICES IMMOBILIERS ET SERVICES DE LOCATION ET DE LOCATION À BAIL

2 408

7,7 %

AGRICULTURE, FORESTERIE, PÊCHE ET CHASSE

586

9,2 %

EXTRACTION MINIÈRE ET EXTRACTION DE PÉTROLE ET DE GAZ

475

32,4 %

GESTION DE SOCIÉTÉS ET D’ENTREPRISES

115

4,6 %

SERVICES PUBLICS

(1 319)

-8,6 %

COMMERCE DE GROS

(4 123)

-4,4 %

FABRICATION

(37 824)

-16,1 %

TOTAL

195 805

11,8 %

Source : Statistique Canada Recensements de 2006 et 2016 (compilation spéciale)

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2019

49

SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

vu leurs effectifs décroître. Mentionnons entre autres les secteurs liés à la fabrication et au commerce de gros.

Essentiellement, deux phénomènes expliquent cette décroissance : l’automatisation et la robotisation, ainsi que la délocalisation de ce type d’emplois à l’étranger.

Ces pertes d’environ 42 000 emplois ont été largement comblées par le secteur des services, qu’ils soient à forte ou à faible valeur ajoutée. Les secteurs des soins de santé et des services sociaux, les services professionnels, scientifiques et techniques, le commerce de détail, les services d’enseignement ainsi que l’hébergement et la restauration ont à eux seuls généré plus de 156 000 nouveaux emplois.

L’analyse de l’évolution de l’emploi selon les différents secteurs d’activité et en fonction de la répartition géographique démontre que la part relative des emplois localisés sur l’île de Montréal par rapport au reste de la RMR a diminué au cours de la période 2006-2016, et ce, dans tous les secteurs d’activité. Le tableau ci-dessous révèle que la part globale des emplois sur l’île de Montréal est passée de 66 % en 2006 à 63 % en 2016. Près de 68 000 emplois ont été créés durant cette période sur l’île, soit le tiers de tous les emplois créés pendant ces 10 années.

Pour conserver sa part relative d’emplois de 2006, il aurait fallu que l’île de Montréal génère près de 63 000 emplois additionnels durant cette période.

ÉVOLUTION DE L’EMPLOI ENTRE 2006 ET 2016

SECTEUR D’ACTIVITÉ

PARTS RELATIVES DES EMPLOIS SUR L’ÎLE DE MONTRÉAL 2006

2016

ÎLE DE MONTRÉAL

RMR

GAINS ADDITIONNELS NÉCESSAIRES ÎLE DE MONTRÉAL

SOINS DE SANTÉ ET ASSISTANCE SOCIALE

67 %

62 %

18 608

46 395

12 296

SERVICES PROFESSIONNELS, SCIENTIFIQUES ET TECHNIQUES

75 %

73 %

20 905

34 029

4 737

COMMERCE DE DÉTAIL

53 %

50 %

4 969

26 099

8 950

SERVICES D’ENSEIGNEMENT

64 %

63 %

15 671

25 482

561

HÉBERGEMENT ET SERVICES DE RESTAURATION

62 %

60 %

12 649

24 375

2 358

SERVICES ADMINISTRATIFS / SOUTIEN / GESTION DES DÉCHETS

73 %

69 %

7 241

13 751

2 865

FINANCE ET ASSURANCES

80 %

78 %

9 144

13 353

1 505

ADMINISTRATIONS PUBLIQUES

69 %

67 %

6 892

13 087

2 161

CONSTRUCTION

45 %

43 %

3 728

10 804

1 093

TRANSPORT ET ENTREPOSAGE

74 %

68 %

1 977

9 447

5 047

ARTS, SPECTACLES ET LOISIRS

67 %

68 %

6 748

9 418

-467

AUTRES SERVICES (SAUF LES ADMINISTRATIONS PUBLIQUES)

63 %

61 %

1 361

4 757

1 641

INDUSTRIE DE L’INFORMATION ET INDUSTRIE CULTURELLE

87 %

85 %

2 547

4 490

1 351

SERVICES IMMOBILIERS ET SERVICES DE LOCATION

68 %

67 %

1 603

2 408

23

AGRICULTURE, FORESTERIE, PÊCHE ET CHASSE

19 %

21 %

245

586

-135

EXTRACTION MINIÈRE ET EXTRACTION DE PÉTROLE ET DE GAZ

50 %

49 %

225

475

13

GESTION DE SOCIÉTÉS ET D’ENTREPRISES

78 %

80 %

155

115

-66

SERVICES PUBLICS

73 %

72 %

-1 114

-1 319

146

COMMERCE DE GROS

70 %

64 %

-8 548

-4 123

5 667

FABRICATION

64 %

57 %

-37 026

-37 824

12 912

TOTAL

66 %

63 %

67 980

195 805

62 661

Source : Statistique Canada Recensements de 2006 et 2016 (compilation spéciale)

50

DIFFÉRENCE ENTRE 2006 ET 2016

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2019

ocean a l autre Investis d’un

Qu’il s’agisse de développer, de bâtir ou de gérer des propriétés et des partenariats à travers l’Amérique du Nord, nous nous sommes engagés à le faire de façon durable, créative et collaborative. Vous avez un projet immobilier résidentiel ou commercial ? Nous serions heureux de faire équipe avec vous dans cette prochaine aventure.

SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

Sans surprise, on observe que certains types d’activités nécessitant de grandes superficies de terrains et de bâtiments, tels que la fabrication et le commerce de gros ainsi que le transport et l’entreposage, ont subi un déclin relatif plus important sur l’île de Montréal. Or, on constate que même les secteurs des services à plus haute valeur ajoutée qui ont historiquement plutôt tendance à être localisés au centre ont également contribué à la baisse du poids relatif des emplois sur l’île. Les entreprises œuvrant dans les secteurs liés aux services professionnels, scientifiques et techniques ainsi que celles du secteur des finances et des assurances auraient dû générer environ 6 000 emplois de plus sur l’île de Montréal pour conserver leur poids relatif par rapport à 2006.

Plusieurs raisons ont concouru au desserrement de certaines activités économiques dans l’espace métro­ politain montréalais : • un coût foncier et des taxes moindres en périphérie ; • un accès au réseau autoroutier plus rapide et moins congestionné permettant aux activités de logis­tique de desservir les autres agglomérations plus rapidement ; • un parc immobilier industriel vieillissant dans les secteurs centraux et dont les coûts de réhabilitation ou d’agrandissement sont souvent prohibitifs comparativement à l’option d’un nouveau bâtiment en banlieue ; • l’introduction des technologies de l’information et de la communication qui rendent caduque la nécessité de la proximité physique de l’ensemble des services des grandes entreprises en permettant de déplacer certains d’entre eux (le back-office) en périphérie où les coûts des loyers sont moins élevés qu’au centre ; • la proximité nécessaire des bassins de clientèles résidentielles pour certaines activités économiques tels que le commerce de détail, les services d’enseignement, les services sociaux et de santé ; • la proximité et l’accès à un bassin de main-d’œuvre en croissance en périphérie qui facilitent la rétention des employés pour ces entreprises en diminuant les contraintes des temps de déplacement entre le lieu de résidence et le lieu de travail.

52

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2019

GETTY IMAGES PAR FANGXIANUO

Il semble donc clair que le processus d’étalement urbain touche non seulement le secteur résidentiel, mais également et de façon concomitante le desserrement géographique de l’emploi.

L’étalement urbain résidentiel aurait ainsi favorisé la croissance et la consolidation des pôles d’emplois en périphérie. On peut aussi se demander si l’offre immo­ bilière qui se déploie de façon concentrée autour des infrastructures de transport favorise à son tour l’étale­ ment urbain résidentiel. Dans une telle perspective, on peut envisager que le poids relatif de l’île de Montréal poursuivra son lent déclin.

IMMEUBLES À USAGE MIXTE

COMPLEXES POUR RETRAITÉS

CONSTRUCTIONS COMMERCIALES

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CLIENTS EMPLOYÉS PARTENAIRES COMMUNAUTÉS COMPLEXES LOCATIFS 55+

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COLLOQUE SUR LA GOUVERNANCE ET LA GESTION DE DONNÉES NUMÉRIQUES EN IMMOBILIER

UNE NOUVELLE TENDANCE À SURVEILLER

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

FOCUS

PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

Comme plusieurs autres secteurs d’activité, l’immobilier est touché par le phénomène de numérisation et des données numériques. Pour faire le point, le nouvel Observatoire et centre de valorisation des innovations en immobilier (OCVI2) de l’École des sciences de la gestion de l’Université du Québec à Montréal (ESG UQAM) a organisé un colloque sur la question. Aperçu des grands enjeux qui y ont été soulevés.

V

illes et bâtiments intelligents, Internet des objets et utilisation des données massives sont en train de générer une véritable révolution. C’est pourquoi en août dernier, l’OCVI2, qui regroupe Ivanhoé Cambridge, Aéroports de Montréal, Fonds immobilier de solidarité FTQ et BOMA Québec, a organisé un colloque intitulé Gouvernance et gestion de données numériques en immobilier. Andrée De Serres, professeure et titulaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier de l’ESG UQAM, qui a créé et qui dirige l’OCVI2, souligne que l’immobilier n’échappe pas à cette grande tendance. « Il était donc nécessaire de se pencher sur les bonnes pratiques en matière de gouvernance, de gestion et de conservation des données, mais aussi sur les risques qui y sont liés. Le but du colloque était de donner la parole à des experts à la fois du milieu universitaire et de terrain. Il a été très riche en enseignements », se réjouit Mme De Serres.

DES AXES DE RÉFLEXION À EXPLORER Durant le colloque, plusieurs grands axes ont été abordés. Dans un premier temps, les intervenants ont défini les différentes catégories de données numériques concernant l’immobilier, notamment celles ayant trait au cycle transactionnel immo­ bilier, qui émanent par exemple des courtiers, évaluateurs, inspecteurs, etc. « Ces informations sont sensibles, mais leur potentiel suscite beaucoup d’intérêt, notamment de la part de grands acteurs institutionnels comme la Ville de Montréal ou Statistique Canada. Elles nécessitent aussi la mise en place d’un solide système de protection et de gestion de risque », prévient Mme De Serres.

Deuxième axe de réflexion : la question des données relatives au cycle de vie des immeubles (conception, construction, exploitation, déconstruction), incluant celles ayant trait au bâtiment lui-même (Building IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2019

55

FOCUS

Information Modeling [BIM], plan en 3D, etc.) ou encore celles produites par l’Internet des objets. « Ces informations stratégiques nécessitent beaucoup de précautions, car elles font partie de la sécurité de l’immeuble et des usagers ou elles relèvent des données personnelles des occupants », fait valoir Andrée De Serres.

Le troisième grand axe a porté sur le cycle de vie des données elles-mêmes. Ici, le défi consiste à rassembler des données fiables et validées, de les conserver dans des infrastructures sûres et de développer de nouveaux outils grâce à elles, notamment en ayant recours à l’intelligence artificielle et à l’apprentissage profond. « En tout état de cause, tant les entreprises que les gouvernements doivent entrer de plain-pied dans ce nouveau cycle économique, que l’on peut qualifier d’industrie 4.0 », indique Andrée De Serres.

LA SÉCURITÉ DES DONNÉES ET LA VIE PRIVÉE Plusieurs intervenants ont partagé leur expertise sur les bonnes pratiques en gestion de données, notamment les responsables de grandes structures universitaires, comme Stéphane Talbot, directeur des Services informa­tiques de l’Université du Québec à Montréal. « Sur le terrain, nos équipes spécialisées en sécu­rité des données sont à l’œuvre. Nous accompagnons également les groupes de recherche, observatoires, chaires, etc. Par exemple, pour assurer la conservation et la sécurité de leurs données, pour les échanger, effectuer des copies de sauvegarde, etc. », énumère-t-il.

Le stockage des données représente aussi un défi, dans la mesure où les volumes générés par la recherche sont énormes et nécessitent de nouer des collaborations avec des partenaires externes, comme Calcul Québec et Calcul Canada.

Il y a aussi un travail de mise en commun, afin de maximiser les infrastructures et les ressources, une pratique qui, selon M. Talbot, pourrait inspirer l’entreprise privée et qui s’inscrit bien dans le mouvement d’ouverture des données.

Les participants ont également pu assister à l’intervention d’Éric Rancourt, directeur général de la Direction de la métho­-

dologie chez Statistique Canada, qui détient déjà beaucoup de données indispensables à la prise de décision des acteurs de l’immobilier. Ce dernier a rappelé que la protection de la vie privée est une préoccupation constante au sein de son organisation. « Nous avons pour mandat de fournir de l’infor­mation qui aide à la prise de décision. Cela repose toutefois sur la confiance des Canadiens, et, en ce sens, nous avons mis en place une série de mécanismes permettant d’assu­ rer la stricte confidentialité des données et la protection de la vie privée », dit-il. Par exemple, le cryptage et le chiffrage des données, la gouvernance serrée pour l’accès aux fichiers, etc. Il ajoute que Statistique Canada effectue de la recherche pour toujours être à l’avant-garde dans ce domaine et qu’il est même un chef de file. « Nous sommes en contact avec des chercheurs de partout dans le monde afin d’élargir et de moderniser constamment nos pratiques et pour que notre gestion de la vie privée soit ancrée dans une approche scientifique », souligne-t-il.

L’ENTREPRISE IMMOBILIÈRE DE DEMAIN Alain Dumaine, vice-président principal et chef des risques chez Ivanhoé Cambridge, a également pris la parole pour expliquer comment les nouvelles tendances technologiques ont un impact sur les modèles d’affaires des investisseurs en immobilier et sur leurs façons de fonctionner. « Les capa­cités numériques ouvrent la voie à une plus grande rentabilité grâce à l’analyse des données et aux processus automatisés.

La transformation numérique va d’ailleurs bien au-delà de la mise en application des technologies : il s’agit de définir la vision à long terme de ce que sera l’entreprise de demain et la manière de gérer les risques associés à ces nouvelles pratiques. Car les technologies modifient le comportement des usagers dans nos espaces, ce qui nous oblige à nous réinventer », fait-il valoir.

Par ailleurs, si l’utilisation plus fréquente de données améliore l’efficacité, elle implique aussi des changements organi­ sationnels importants au chapitre des infrastructures en technologies de l’information et de la communication, de la gouvernance, de la sécurité, ainsi que du développement de nouvelles méthodes de traitement des données.

DREC.CA

De Rico

Laflamme

Cassidy

Perreault

T 418-780-2330 | 1-877-780-2330 | F 418-781-0728 650-2875, boulevard Laurier, Delta 2 Québec (Québec) G1V 2M2

56

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2019

AU SERVICE DE VOS VALEURS!

L’intensification urbaine

L’essor de la ville L’avenir des nations se joue principalement dans les villes.

L’essor de la ville, c’est une prise de position forte en faveur d’un développement immobilier centré sur des espaces à forte teneur en activité humaine, où le mieux-être des personnes se conjugue avec croissance économique.

L’IDU joue un rôle de premier plan en favorisant les échanges et la coopération.

L’industrie qu’il représente, source de 100 000 emplois et de 12 milliards en retombées économiques, se présente fièrement comme un incontournable de l’essor de la ville de demain.

idu.quebec

MERCI À NOS PARTENAIRES ANNUELS Platine

Or

Argent

Grand partenaire du Réseau des Jeunes Ambassadeurs

Bronze

Média

Fournisseur privilégié

De gauche à droite : Yanis Semsari, assistant de recherche, OCVI², ESG UQAM, Elia Duchesne, gestionnaire de projets de recherche, OCVI², ESG UQAM, Alain Dumaine, vice-président principal et chef des risques, Ivanhoé Cambridge, Andrée De Serres, titulaire, Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier et directrice, OCVI2, ESG UQAM, François William Croteau, maire de l’arrondissement Rosemont – La Petite-Patrie et membre exécutif – ville intelligente, technologies de l’information, innovation, performance organisationnelle et enseignement supérieur, Ville de Montréal, Komlan Sedzro, doyen, ESG UQAM, Pierre Romelaer, professeur émérite, Université Paris Dauphine – PSL

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

58

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2019

Mais au bout du compte, les retombées positives de l’utilisation sécuritaire et raisonnée de ces informations sont nombreuses pour les acteurs du secteur immobilier. « Nous pourrons déceler plus rapidement les tendances dans le marché, gérer notre portefeuille en ayant une vue globale, administrer les actifs activement, créer de la valeur et adopter de nouveaux modèles d’affaires », indique M. Dumaine.

DÉVELOPPER UNE CULTURE DES DONNÉES C’est le maire de l’arrondissement Rosemont–La Petite-Patrie, François William Croteau, également responsable de la ville intelligente, des technologies de l’information, de l’inno­vation, de la performance organisationnelle et de l’enseignement supérieur à la Ville de Montréal, qui a clôturé le colloque. Il a rappelé que la Ville pouvait jouer un rôle de catalyseur d’innovation et qu’à cet égard, la démarche « Montréal numérique » avait été mise en place. « Audacieuse et structurante, elle permettra à la Ville d’être plus performante, de renforcer son attractivité et de mieux comprendre la perspective des citoyens quant à la transformation numérique », explique-t-il.

En ligne dès le

16 octobre

Le maire Croteau a également mentionné que la Ville de Montréal avait adhéré au réseau Cities for Digital Rights et

qu’une charte des données numériques allait être déposée cet automne.

Plusieurs actions concrètes ont été posées par la Ville, notamment en ce qui concerne le déploiement du 5G et du réseau de fibre optique. Elle est aussi devenue propriétaire des serveurs où sont stockées les données, afin de pouvoir en assurer la gestion, le contrôle et la sécurité. « L’urgence est donc de se doter d’une véritable culture de la donnée », a ajouté le maire Croteau. À l’instar des autres experts qui ont participé à l’événement, il a soutenu que les enjeux en matière de gouvernance sont énormes, en particulier parce que le processus décisionnel des élus sera transformé, car ils auront des données à leur disposition.

Alors, doit-on avoir peur des données ? À cet égard, le mot de la fin revient à Andrée De Serres : « Non, mais les acteurs de l’immobilier doivent apprendre à mieux les connaître afin de mieux les gérer et d’en générer de la valeur complémentaire à ce qu’ils font déjà, notamment en soutenant le développement d’applications innovatrices en proptech. » C’est d’ailleurs la mission du nouvel OCVI2 : faciliter la transition numérique de ses partenaires.

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LE PLUS GRAND « HUB » D’INTELLIGENCE ARTIFICIELLE AU CANADA, LE O MILE-EX, CHANGE DE MAINS

MANULIFT INVESTIT PRÈS DE 12 M$ DANS SON EXPANSION DU CÔTÉ ONTARIEN MANULIFT de Montréal vient de lancer un nouveau centre opérationnel de 12 M$, à Stoney Creek (Hamilton), Ontario afin de conquérir le grand marché du Toronto métropolitain.

Cette expansion assurera la croissance des ventes et fera passer à 200 M$ le volume d’affaires actuel de 100 M$. Avec ce nouveau site, le nombre d’employés passe à 300.

MANULIFT

Le O Mile-Ex, une des grandes réussites immobilières montréalaises des dernières années, a été vendu à Spear Street Capital, un fonds immobilier de San Francisco actif notamment dans le développement d’immeubles accueillant des entreprises évoluant dans les secteurs technologiques.

L’annonce a été faite le 26 août dernier par Martin Galarneau, associé chez TGTA et développeur du projet ainsi qu’un des quatre propriétaires de cet ensemble de deux édifices. Parmi les autres propriétaires de l’immeuble se trouvent entre autres Fondaction et les Régimes de retraite de la Ville de Québec.

DEVIMCO IMMOBILIER

MAESTRIA : DÉBUT DES TRAVAUX DU PLUS IMPORTANT PROJET RÉSIDENTIEL JAMAIS CONSTRUIT À MONTRÉAL

60

Le 26 septembre dernier, Devimco Immobilier, le Fonds immobilier de solidarité FTQ et Fiera Immobilier ont levé la première pelletée de terre du plus grand projet résidentiel à usage mixte jamais construit à Montréal. La première des deux tours du projet de 57 et 61 étages totalisant 1 750 unités s’élèvera sur le terrain d’un ancien lieu mythique montréalais, le Spectrum de Montréal.

Le projet, situé au cœur du Quartier des spectacles, est évalué à plus de 700 M$.

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ROLAND CHARNEUX REÇOIT LE PRIX DU PIONNIER EN BÂTIMENT DURABLE Roland Charneux, figure de proue du développement durable et de l’efficacité énergétique, a récemment reçu le Prix du pionnier en bâtiment durable remis par le Conseil du bâtiment durable du Canada (CBDCa). Ce prix récompense un individu qui fait preuve d’une approche innovante pour soutenir et faire progresser l’industrie du bâtiment durable.

CBDCA

EMD-Bâtimo est fier d’annoncer avoir remporté pour une deuxième année consécutive les honneurs aux Canadian Property Awards. Après avoir remporté le meilleur développement résidentiel au Canada pour le projet Chartwell L’Envol de Québec en 2018, EMD-Bâtimo et ses partenaires Claridge et Les Immeubles High-Rise Montréal, ont reçu à Toronto deux distinctions pour le projet du 1111 Atwater à Montréal le 3 octobre dernier. Le 1111 Atwater a fait sa marque cette année comme meilleur développe­ment tour résidentielle et meilleur développement marketing au Canada et se propulse maintenant vers de nouveaux sommets avec ses deux nominations pour le volet Amérique du concours International Property Awards de Londres.

TGTA

EMD-BÂTIMO À L’HONNEUR

AU SENS PROPRE DU TERME, UN PARTENARIAT GAGNANT-GAGNANT Les deux firmes de consultation en gestion de la propreté SANIGESCO PLUS inc. et Salubri-Ressources inc. sont heureuses de fêter le premier anniversaire de leur partenariat. Salubri-Ressources inc. a conçu et développé deux logiciels d’avant-garde (Qualubre et Salubres) qui sont, à ce jour, installés dans plus de 500 immeubles.

UN NOUVEAU MANDAT DE GESTION POUR GROUPE ALFID Le Groupe Alfid Services immobiliers est fier d’annoncer l’obtention d’un nouveau mandat de gestion : Le Complexe Chaussegros-de-Léry ou plus communément appelé Complexe CDL qui se situe au 303, rue Notre-Dame Est à Montréal. Le Complexe est composé de deux édifices distincts, soit un immeuble de bureaux et un édifice com­mercial et résidentiel. En charge de la gestion de l’édifice et de l’entretien ménager, le Groupe Alfid Services immobiliers est heureux de compter ce nouveau bâtiment dans son portfolio qui ajoute plus de 242 435 pi² au portefeuille du Groupe Alfid.

LA RÉSIDENCE POUR RETRAITÉS CHARTWELL L’ENVOL DÉPLOIE SES AILES ET CÉLÈBRE L’ARRIVÉE DE SES PREMIERS RÉSIDENTS

L’ÉDIFICE SUN LIFE OBTIENT LA CERTIFICATION LEED® PLATINE DU CONSEIL DU BÂTIMENT DURABLE DU CANADA

LANCEMENT DE LA PHASE II DU PROJET IMMOBILIER LOGGIA SAINT-LAMBERT Annie Lemieux, présidente de LSR GesDev, Lucie Laliberté, vice-présidente, Développement et construction de LSR GesDev, et Éric De Léry, vice-président Investissement chez IPSO FACTO, ont procédé le 26 septembre dernier au lancement officiel de la phase II du projet immobilier Loggia Saint-Lambert. Ce lancement a eu lieu en présence de Pierre Brodeur, maire de Saint-Lambert, et de Valérie Maltais, athlète olympique en patinage de vitesse et ambassadrice de Loggia Saint-Lambert.

STEPHAN POULIN

Le Conseil du bâtiment durable du Canada a décerné à l’Édifice Sun Life la certification LEED® Platine (bâtiment existant), soit le plus haut niveau de reconnaissance des bâtiments écologiques LEED®, une marque d’excellence reconnue internationalement.

En recevant cette distinction, l’Édifice Sun Life devient ainsi le premier édifice centenaire en Amérique du Nord à obtenir une triple certification Platine pour son excellence en matière de performance environnementale et de connectivité numérique. Soulignons que l’Édifice détient déjà les certifications BOMA BEST Platine de BOMA Canada et WIRED Platine de WiredScore.

LOGGIA SAINT-LAMBERT

Alain Durand Président Salubri-Ressources

EMD-BATIMO

Michel Landry Président SANIGESCO PLUS

Le 20 août dernier, les représentants de Chartwell et de son partenaire constructeur et promoteur EMD-Bâtimo ont marqué le coup d’envoi du tout nouveau complexe évolutif pour retraités Chartwell L’Envol, à Cap-Rouge. Quelque 250 invités dont plusieurs personnalités et membres de la communauté étaient présents pour découvrir en avant-première ce projet unique dans le quartier, dont l’aboutissement est le fruit d’une collaboration réussie entre plusieurs acteurs pour le bien-être des retraités de la région.

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DISPONIBILITÉ DES ESPACES DISPONIBILITÉ DES ESPACES

Présentée par

MISE À JOUR SUR LA DISPONIBILITÉ À MONTRÉAL Source : Groupe Altus Solutions de données – septembre 2019

Marché de bureaux – Grand Montréal Le taux de disponibilité sur le marché des immeubles de bureaux du Grand Montréal affiche 12,4 % en septembre, un recul de près de 1 % par rapport au taux de 13,3 % publié en juillet. Tous les secteurs de marché affichent une baisse du taux de disponibilité pour la même période, à l’exception de l’Ouest-de-l’Île qui a enregistré une très légère hausse de 30 points de pourcentage. Le marché de bureaux de catégorie A de la Rive-Sud présente la plus forte baisse du taux de disponibilité (3,30 %), laquelle est en partie attribuable à la location de trois étages de l’édifice Agropur. L’activité de location au centre-ville a aussi fait reculer le taux de disponibilité de façon importante pour les immeubles de catégorie A (-1,70 %) et B (-1,30 %). La superficie totale louée au centre-ville a augmenté de 1,1 million de pieds carrés depuis juillet. Notons que le marché de la location de bureaux a absorbé un peu plus de 2,2 millions de pieds carrés depuis le début de l’année.

Bureaux LAVAL

MONTRÉAL CENTRE-VILLE

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi2

%

pi2

13,7

601 100

10,1

5 385 200

OUEST-DE-L'ÎLE

EST-DE-L'ÎLE

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi2

%

pi2

22,8

2 419 100

12,2

312 200

PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE

RIVE-SUD

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi2

%

pi2

12,4

3 313 800

13,2

697 900

Industriel

EST-DE-L'ÎLE LAVAL

LAVAL PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE

OUEST-DE-L'ÎLE

EST-DE-L'ÎLE

DISPONIBILITÉ RIVE-SUD

CENTRE-VILLE

DISPONIBILITÉ

%

pi

4,4

981 700

2

OUEST-DE-L'ÎLE

Marché industriel – Grand Montréal

Le taux de disponibilité sur le marché industriel du Grand Montréal a atteint un nouveau record, à 3,4 % en septembre, glissant pour la première fois sous la barre des 4 %. La majorité des secteurs de marché affiche un recul du taux de disponibilité. La hausse observée pour Lachine vient de la mise en marché pour la location d’un immeuble de 300 000 pi2 en août. Le marché de Saint-Laurent se démarque avec une baisse de 2,5 % du taux de disponibilité et un gain de 1,7 million de pieds carrés loués depuis juillet, soit 40 % des gains pour l’ensemble du marché.

EST-DE-L'ÎLE

LAVAL

OUEST-DE-L'ÎLE LACHINE

MONTRÉAL SECTEUR SUD

LACHINE

* Les données pour les marchés industriels de Lanaudière, des Laurentides et de Vaudreuil-Dorion sont disponibles en ligne sur www.altusinsite.com.

1 828 000

DISPONIBILITÉ pi2

%

pi2

3,1

1 397 800

4,1

1 999 800

SAINT-LAURENT

DISPONIBILITÉ

%

pi

2,8

1 828 200

2

LACHINE

%

pi2

4,2

1 208 900

RIVE-SUD

DISPONIBILITÉ

DISPONIBILITÉ

%

pi2

%

pi2

4,9

1 032 800

2,8

751 000

Pourcentage de la superficie totale disponible à la location pour l'ensemble du marché, incluant les locaux à louer et à sous-louer.

L’inscription de vos locaux disponibles sur www.altusinsite.com est SANS FRAIS. Simplement communiquer avec Groupe Altus ou lui faire parvenir l’information à data@altusinsite.com

SUPERFICIE TOTALE DISPONIBLE (PI2)

Superficie totale disponible, pour occupation immédiate ou future.

Ces données sont protégées par droit d’auteur et ne peuvent être reproduites sans l’autorisation écrite du Groupe Altus ltée.

62

IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2019

=

MONTRÉAL SECTEUR SUD

DISPONIBILITÉ

TAUX DE DISPONIBILITÉ (%) RIVE-SUD

2,5

%

DÉFINITIONS :

MONTRÉAL SECTEUR NORD

SAINT-LAURENT

pi2

MONTRÉAL SECTEUR NORD

DISPONIBILITÉ *

%

6400, av. Auteuil, Brossard

6300, av. Auteuil, Brossard

> > > = >

> > > > >

Superficie maximum 3 692 pi À 5 minutes à pied du Terminus d’autobus Panama reliant le centre-ville 2

Espaces communs modernisés Rénovations majeures et rajeunissement de l’extérieur complétés

Superficie maximum 5 039 pi2 Près du Mail Champlain et de tous les services (Taschereau, DIX30...) À 10 minutes du centre-ville Hall d’entrée et espaces communs modernes et lumineux

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2120, av. Victoria, Greenfield Park > Superficie maximum 2 062 pi2 > Intérieur de l’édifice rénové > Près de tous les grands axes routiers de la Rive-Sud

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Superficie maximum 1 645 pi2 Installations écoénergétiques en place Accès rapide à l’autoroute 10 et au centre-ville de Montréal Près du Quartier DIX30 À 10 minutes à pied du Terminus Express-Chevrier

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INVESTIR ET BÂTIR ENSEMBLE Le Fonds immobilier de solidarité FTQ, en partenariat avec des leaders du secteur, réalise des projets immobiliers rentables, créateurs d’emplois et socialement responsables. C’est en participant financièrement et stratégiquement à leur succès que le Fonds immobilier contribue à l’émergence d’une vision moderne du développement urbain qui sait FAIRE TOURNER L’ÉCONOMIE D’ICI. PROJ E T : CITÉ 3000, CONTRECOEUR cite3000.com

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