Expertise de femmes d'influence - Immobilier commercial volume 12 - numéro 5

EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL

TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES AVEC DES NON-RÉSIDENTS :

UNE FISCALITÉ SPÉCIFIQUE Geneviève Paquin Experte invitée

Le marché immobilier canadien est devenu de plus en plus attrayant pour les investisseurs étrangers. Par conséquent, les transactions d’achat et de vente avec des non-résidents se sont multipliées. Mais quelles sont les répercussions fiscales pour les Canadiens qui transigent avec ces non-résidents pour acquérir un bien immeuble ?

Au cours des dernières années, le secteur immo­ bilier canadien a connu d’importantes mutations.

Parmi celles-ci, on remarque la présence grandis­s ante d’investisseurs étrangers, ce qui a d’ailleurs contribué à entraîner une surchauffe à Vancouver et Toronto et a même commencé à inquiéter certains observateurs du marché montréalais.

LES RÈGLES À CONNAÎTRE Il faut savoir que les transactions avec des nonrésidents ne sont généralement pas assujetties à la fiscalité canadienne lorsque ces personnes achètent un bien immobilier au Canada. Le portrait est toutefois différent lorsqu’un ressortissant étranger dispose de son bien immobilier.

Outre une hausse des prix, ce phénomène contribue également à augmenter la pression sur les différents intervenants impliqués dans des transactions immobilières avec des nonrésidents. Quelles sont leurs obligations et leurs responsabilités auprès des autorités fiscales ?

Ainsi, de façon générale, un non-résident est assujetti à l’impôt canadien lorsqu’il vend un bien canadien imposable (BCI). Puisqu’un bien immobilier au Canada ou des actions d’une société détenant des biens immobiliers se qualifient à titre de BCI, un non-résident devra

Geneviève Paquin travaille à titre de directrice au développement des affaires chez Andersen Tax, une firme internationale offrant des services fiscaux intégrés. Diplômée de HEC Montréal et de l’Université du Québec à Montréal (UQAM), elle est membre de CREW M depuis 2016 où elle a siégé à plusieurs comités. Cet article a été rédigé en collaboration avec Patrick Coutu, CPA, CGA, D. Fisc.

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payer de l’impôt sur tout gain découlant de la vente de ce bien. Les lois fiscales canadiennes prévoient une retenue de 25 % au fédéral et de 12,875 % au Québec, calculée sur le prix de vente du BCI. Ces retenues à la source visent à faciliter la collecte par les autorités fiscales des impôts potentiels à payer par des ressor­ tissants étrangers.

ou d’une personne. De plus, quelle que soit l’insistance du vendeur, n’acceptez de réduire les retenues (calculées sur le gain au lieu du prix de vente) que lorsque vous aurez vu le certificat. Le délai d’émission de ce dernier peut parfois être long.

Pour plus d’information, n’hésitez pas à communiquer avec un professionnel d’Andersen Tax, membre d’Andersen Global.

Attention : le fardeau des retenues incombe à l’acheteur, qui en est person­nellement respon­sable. Au moment de la finalisation de la transaction, il devra effectuer les retenues au prix de vente du BCI – c’est généralement le notaire qui s’en charge – et remettre ces sommes aux autorités fiscales dans les 30 jours suivant la fin du mois durant lequel la trans­action a eu lieu.

L’OBTENTION D’UN CERTIFICAT DE CONFORMITÉ Les retenues que doit verser l’acheteur peuvent cependant être réduites ou évitées si le non-résident obtient préalablement un certificat de conformité relatif à la disposition d’un BCI. Ce certificat est émis par les autorités fiscales et remis au vendeur lorsqu’il les avise au moins 30 jours avant la vente du BCI et qu’il paie la retenue d’impôt applicable sur celle-ci. Dans ces conditions, la retenue sera calculée sur le gain réalisé par le vendeur et non sur le prix total de la vente. C’est pourquoi le non-résident aura généralement intérêt à obtenir ce certificat, puisque la retenue effectuée sera moins élevée.

Qu’en est-il s’il s’agit d’un don ? Les mêmes règles s’appliquent, car dans la Loi de l’impôt sur le revenu, faire une donation équivaut à disposer d’un bien. Comme dans le cas d’une vente, il sera possible pour le vendeur d’obtenir un certificat de conformité.

Toutefois, certificat ou pas, rappelez-vous qu’il revient toujours à l’acheteur de verser les retenues aux autorités fiscales.

En conclusion, sachez que vous vous expo­­s ez à un risque fiscal supplémentaire si vous achetez un bien immobilier d’un non-résident. Avant de finaliser la tran­ saction, rensei­gnez-vous sur la résidence du vendeur, qu’il s’agisse d’une société

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