QUÉBEC
PAS DE RALENTISSEMENT EN VUE POUR LE DÉVELOPPEMENT DE RÉSIDENCES POUR AÎNÉS À QUÉBEC Alain Roy, É.A.
Titulaire de cette chronique depuis plusieurs années, Alain Roy est diplômé de la Faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval et membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Il a rejoint les rangs du Groupe Altus en 2000 et a été nommé directeur général du bureau de Québec en 2011.
28
Le marché des résidences pour aînés (RPA) est en forte progression dans la province. Une récente étude réalisée par le Groupe Altus estime qu’il faudra ajouter près de 45 000 places en résidences privées, 5 400 en ressources intermédiaires et 20 300 en centre d’hébergement et de soins de longue durée (CHSLD) pour combler les besoins au Québec au cours des 10 prochaines années. En outre, il faut aussi tenir compte des résidences qui ne répondent plus aux normes du marché. En effet, le Québec compte 30 000 unités en résidences privées construites avant 1990, ainsi que 27 500 unités construites entre 1990 et 1999. Une portion de ces unités devra nécessairement être remplacée au cours des prochaines années en raison de leur obsolescence : difficulté à répondre au cadre réglementaire plus exigeant, manque d’espaces communs, unités de petite superficie, corridors étroits, configuration non fonctionnelle pour le personnel et les occupants, etc. Le créneau des résidences pour aînés autonomes au Québec est dominé par une poignée de promoteurs et de gestionnaires d’envergure, maîtres dans la sélection d’un site optimal et de l’analyse de marché. Les cinq principaux joueurs sur le marché – Chartwell, Réseau Sélection, COGIR, Le Groupe Maurice et Groupe Savoie – détiennent actuellement 32 % de l’ensemble des unités de RPA au Québec. Ces cinq mêmes joueurs ont ajouté 57 % des nouvelles unités construites en sol québécois depuis 2015. L’offre est donc fortement concentrée entre les mains de quelques acteurs. Notons également que la quasi-totalité (98 %) des unités détenues par ces cinq principaux joueurs fait partie de complexes de plus de 100 unités. Cette proportion est de 80 % dans les résidences de 200 unités et plus. Le marché des RPA dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Québec suit la même tendance. À l’exception du Groupe Savoie, absent de ce marché, les principaux promo teurs de RPA sont propriétaires de 37 % des unités dans la RMR. La région de la CapitaleNationale compte aussi deux acteurs dominants, Château Bellevue et Résidences du Patrimoine, très présents et actifs à Québec en tant que propriétaires, gestionnaires et promoteurs.
IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2019
DES PROJETS DE PLUS EN PLUS IMPOSANTS Trois projets d’envergure, totalisant plus de 700 unités, ont été livrés dans la région de la capitale en 2018, soit le Château Bellevue de Val-Bélair (297 unités), le Sélection SaintAugustin (249 unités) et le Pavillon Sekoïa à Lévis (161 unités). D’autres imposants projets ont été livrés ou seront achevés cette année. Il s’agit du projet Le Jules-Verne à L’AncienneLorette (319 unités), Humanitæ dans Lebourgneuf (164 unités), Résidence Margo à Lévis (305 unités) et L’Envol dans le secteur de Cap-Rouge (360 unités). C’est donc un total de 1 855 nouvelles unités qui s’ajoutent à l’inventaire dans le créneau des complexes haut de gamme offrant une grande diversité d’activités et de soins évolutifs à leur clientèle. D’autres projets de même calibre sont actuellement en construction, sur les planches à dessin ou en voie d’obtenir leur permis de construction auprès des autorités municipales. Parmi les plus importants, on compte Les Boisés Lebourgneuf (535 unités), un projet de Chartwell / Bâtimo à Charlesbourg (359 unités), le Faubourg du Moulin à Beauport (550 unités), le projet de Groupe LOKIA dans le quartier Saint-Sacrement (290 unités) et un projet dans
GETTY IMAGES PAR CECILIE_ARCURS
Lebourgneuf (375 unités), dont les détails ne sont pas encore publics. Selon nos informations, d’autres projets d’envergure n’ayant pas été encore annoncés publiquement sont prévus pour la RMR. En somme, on estime qu’environ 2 500 nouvelles unités pourraient être mises en chantier au cours des deux ou trois prochaines années. Si les nouvelles résidences visent généralement une clientèle autonome, la plupart offrent égale ment des unités de soins permettant d’accueillir des aînés dont l’état de santé est évolutif. Ce dernier facteur devient un incitatif à la location auprès des familles, qui n’auront pas le souci et la responsabilité de trouver une nouvelle résidence à leurs proches advenant une détérioration de leur situation médicale.
19-1802_FR_PubImmoComm-OCT-19_Delta.indd 1
LE SPECTRE D’UNE OFFRE EXCÉDENTAIRE À long terme, le marché des RPA de Québec pourra-t-il absorber toutes ces nouvelles unités ? Un survol de la situation dans la RMR de Québec nous permet d’établir un certain nombre de constats. Le taux d’attraction est un indice déterminant de l’adéquation entre l’offre et la demande dans un secteur désigné. Il est particulièrement prisé par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) dans son processus décisionnel en vue d’assurer ou non un prêt. Par définition, le taux d’attraction pour une zone précise est le nombre de résidents de 75 ans et plus vivant dans des résidences privées et des organismes sans but lucratif (OSBL), divisé par la population totale des 75 ans et plus.
IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2019 19-09-20 14:48
29
QUÉBEC
En 2018, le taux d’attraction de la RMR était de 21 % et il est demeuré stable en 2019, tandis qu’au Québec, il est passé de 17,9 % en 2018 à 18,4 % en 2019. Ces indicateurs sont favorables à l’ajout de nouvelles unités, la majorité des projets étant lancée sur la base d’un taux d’attraction se situant entre 20 et 25 %. Toujours selon l’étude de marché du Groupe Altus, 87 % des locataires dans les RPA de la RMR de Québec ont plus de 75 ans. Plus précisément, 39 % sont dans la tranche d’âge des 75 à 84 ans, et 48 % sont âgés de plus de 85 ans. Or, les données démographiques disponibles indiquent que la population des 75 ans et plus comptait 70 791 personnes en 2018. Cette population grimpera à environ 103 500 en 2028, soit une augmentation de près de 46 % en 10 ans. La croissance démo graphique est incontestablement favorable à l’ajout de nouvelles unités dans la région. Toutes choses étant égales par ailleurs, et étant donné que le taux de pénétration observé sur le marché sera maintenu jusqu’en 2028, l’étude du Groupe Altus démontre que le marché de la RMR de Québec pourrait absorber environ 2 500 nouvelles unités d’ici 2023 et 5 600 d’ici 2028. Comme on l’a mentionné précédemment, des projets totalisant environ 2 500 unités sont prévus sur le territoire de la RMR de Québec au cours des prochaines années.
NOS SUPER-SOLUTIONS IC&I, VOS SUPER-POUVOIRS
L’adéquation entre l’offre, soit le nombre d’unités à construire connues à ce jour, et la demande, basée sur l’évolution de la population et un taux d’attraction de 21 %, semble donc en équilibre. Par contre, le rythme actuel devra ralentir quelque peu pour éviter une surchauffe. Les hypothèses s’appuyant sur un taux d’attraction élevé doivent cependant demeurer prudentes. Il est risqué d’estimer la demande pour un nouveau projet en s’appuyant sur un taux d’attraction qui s’éloignerait de la moyenne provinciale (18,4 %). En effet, plusieurs facteurs sur lesquels le promo teur n’a aucune emprise peuvent faire fluctuer le taux d’attractivité. L’indicateur du taux d’attractivité prôné par la SCHL a par contre ses limites. D’une part, il ne tient pas compte de la demande concernant les solutions de rechange aux RPA telles que les nouveaux projets multilocatifs traditionnels avec services visant la clientèle des retraités ou la possibilité de voir des programmes bonifiés de maintien à domicile. D’autre part, la situation physique, financière et matrimoniale des quelque 70 791 personnes âgées de 75 ans ou plus de la RMR de Québec varie énormément. Certaines personnes iront directement vivre en CHSLD ou en ressources intermé diaires en raison de leur santé physique ou mentale. La capacité de payer des personnes aînées varie
Grâce à Collplan, consultez l’ensemble des transactions IC&I pour les régions de Montréal, Québec et le Centre-du-Québec.
• Chaque transaction est analysée et mesurée par un technicien en évaluation. • Filtres de recherche basés sur l’usage du bien : foyers pour personnes âgées, banques, etc. • Plus de 65 000 transactions compilées et documentées, et ce, depuis janvier 1994.
Votre super-partenaire pour la propulsion de votre intelligence d’affaires!
info@jlr.ca
30
IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2019
1 877 861-5134
collplan.c a
GETTY IMAGES PAR KATARZYNABIALASIEWICZ
selon les secteurs et influence la demande pour différents types de produits. Finalement, la présence d’un conjoint ou encore les résidences bigénérationnelles permettent à la famille de prendre soin de la personne plus longtemps avant que s’impose la nécessité d’habiter dans une RPA.
DÉCOUVREZ LA DIFFÉRENCE
En complément au taux d’attractivité, le Groupe Altus a développé le « taux de couverture de la demande (TCD) », un modèle statistique permettant de considérer tous les facteurs limitatifs du taux d’attractivité et ainsi de mieux mesurer le risque pour un projet précis. De cette façon, il est possible de bien cerner les demandes de la population dans un secteur donné, et ce, en fonction de l’offre actuelle et à venir. En somme, le marché des RPA à Québec est actuellement en bonne santé. La hausse des loyers et la baisse de l’inoccupation le démontrent. Toutefois, le volume de construction actuel est élevé et devra ralentir quelque peu pour atteindre la cible dans 10 ans.
« On a senti que l’expertise de Devencore a été une collaboration complémentaire et non pas supplémentaire, ce qui est une grande force dans le projet. » - MATHIEU DESROSIERS DESJARDINS
Devencore ltée Agence immobilière
Voyez ce que nos clients ont à dire de leur expérience avec nous :
solutionsdevencore.com
IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2019
31